REPÚBLICA DE COLOMBIA Departamento Norte de Santander TRIBUNAL SUPERIOR Distrito Judicial de Cúcuta SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA Magistrado Ponente: ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Ref. Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin Rad 1 Instancia 54001315300012020-00139-03. Rad Interno 2023-00407-03 San José de Cúcuta, Ocho (8) de Octubre de dos mil veinticuatro (2024) Es esta la sentencia con la que se le dará definición en segunda instancia al litigio de impugnación de actos de asamblea que Silenia Salamanca Cristancho y Grein Zanelly Barrera Salamanca interpusieron en contra del Condominio Edificio Yesmin.
Proviene el expediente del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, cuya titular pronunció el fallo de primer grado en audiencia practicada el 23 de Agosto de 2023, apelado por las demandantes.
ANTECEDENTES 1.- Al aludido tipo de procedimiento declarativo concurrieron las nombradas ciudadanas -auxiliadas por el abogado que escogieron para ese menester- convocando a la persona jurídica también identificada. Su expectativa es lograr la nulidad de las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios en sesión ordinaria del 4 de Junio de 2020.
Y corolario de ello dejar sin efecto lo relacionado con la aprobación de los estados financieros de 2019, el aumento de la cuota de administración y la remoción de los medidores de energía eléctrica ubicados en la fachada del apartamento 101. Todo ello sumado a la imposición de la condena en costas. 2.- Tales pretensiones encuentran respaldo fáctico en los hechos que se describen a continuación: Silenia y Grein Zanelly son condueñas del apartamento 101 del Condominio Edificio Yesmin, ubicado en la calle 15 No. 1E-75 barrio Caobos de esta municipalidad.
La primera tiene el 50% de propiedad; la segunda un 25%, y la proporción restante es de Didier Barrera Salamanca. En todo caso el coeficiente de copropiedad de la unidad residencial representa el 27.36% del edificio, según los estatutos recogidos en la escritura pública 1742 del 26 de Julio de 1980 de la Notaría Primera de Cúcuta. 2 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin Hecha esa introducción, se explica luego que la asamblea general ordinaria de 2020 se había programado para el 7 de Marzo de tal año. Sin embargo, no pudo hacerse ese día debido a las medidas de aislamiento adoptadas tras la declaratoria del estado de excepción por causa del virus Covid-19.
Entonces, el 18 de Mayo siguiente el representante legal -Milton Bautista Rodríguez- la programó para el 4 de Junio y de manera presencial. Y advirtió en la citación que según lo indicado en el artículo 23 del reglamento en “el caso del apartamento 101, que son tres (3) propietarios, solo puede asistir uno solo personal, y los demás conferirán poder al que asista los cuales se presentarán en físico en la Asamblea”.
Aseguran las libelistas que ninguna de ellas pudo asistir a la reunión por el excesivo formalismo que impuso el administrador, como por ejemplo exigir que los poderes debían autenticarse ante notario. Diligencia esta que le resultaba compleja a Silenia, quien desde el 16 de Febrero de tal añada estaba residiendo temporalmente en Venecia (Antioquia).
Y no pudo regresar a Cúcuta sino hasta el 12 de Julio, que fue cuando en medio del aislamiento vigente obtuvo el permiso especial de viaje expedido por las autoridades administrativas correspondientes. Grein Zanelly, por su lado, el 12 de Marzo había dado a luz y por recomendación médica tanto ella como el bebé debían evitar el contacto con personas distintas a las de su entorno familiar, en aras de no contagiarse.
Y aunque ciertamente el inmueble tiene un tercer propietario, así este hubiera optado por asistir por cuenta propia no le habrían permitido participar, y su voto no contaría en las decisiones adoptadas. Proponen que la postura asumida por el administrador vició de nulidad todo lo actuado, pues aunque estaba enterado que las accionantes no podían comparecer a la asamblea, no hizo gestión alguna para facilitar la presencia del otro propietario como delegado único del apartamento 101.
Tampoco accedió a programarla de manera virtual, pese a estar autorizado para ello por el artículo 42 de la Ley 675 de 2001, artículo 8 del Decreto 579 de 2020 y Decreto 1074 de 2015. Y sostienen que la finalidad de reunirse en su ausencia era manipular la reunión, por modo de reelegir al administrador y adoptar otro tipo de decisiones en perjuicio de ellas.
De esa manera desconocieron que el párrafo segundo del artículo 37 de la citada ley dice que “todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella”. Además, denuncian la comisión de las siguientes irregularidades durante las deliberaciones: (i) al momento de aprobar el estado financiero a 31 de Diciembre de 2019, en específico lo relacionado con los gastos de mejoramiento y embellecimiento del edificio por valor de $1.917.700, no se tuvo en cuenta que conforme al artículo 27 del reglamento el administrador carecía de facultades para contratar libremente al no haber presentado oportunamente el presupuesto de ese año. (ii) No se dieron fundamentos técnicos para justificar el aumento de la cuota de administración de $50.000 a $100.000, dizque para hacer una reserva legal para gastos imprevistos y no establecer cuotas extraordinarias.
Y (iii) se omitió la autorización de los copropietarios ausentes para aprobar el traslado de los medidores de luz hacia el exterior del edificio, lo que 3 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin resultaba indispensable por estar ubicados en la fachada de su apartamento y por requerirlo así la Ley 142 de 1994 y el numeral 7 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001.
Consideraron, en consecuencia, que todos esos desperfectos deben ser tomados en consideración para invalidar el Acta No.003 del 4 de Junio de 2020. LA ACTUACIÓN PROCESAL 1.- Originalmente el expediente se le encomendó al Juzgado Primero Civil del Circuito, que mediante auto del 20 de Octubre de 2020 rechazó de plano la demanda. Consideró para ello que había operado la caducidad de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso.
Con todo, en este colegiado fue revocada tal determinación el 20 de Abril siguiente, tras constatar que el libelo se radicó de modo tempestivo, razón por la cual se le dio admisión. Y como el extremo demandado fue notificado en debida forma pero no planteó excepciones, se fijó el 13 de Junio de 2023 como fecha para la audiencia inicial.
Creado que fue el Juzgado Octavo Civil del Circuito, se optó por remitirle el caso para que asumiera a partir de entonces su tramitación. Por tal razón, el 23 de Junio se avocó allí el conocimiento y la audiencia se reprogramó para el 22 de Agosto postrer. Efectivamente en tal fecha se adelantaron de forma concentrada las etapas preparatoria y de instrucción, obteniendo los interrogatorios de todos los copropietarios del apartamento 101 y del representante legal de la demandada.
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 1.- El epílogo de la diligencia en mención, como era de rigor, fue el proferimiento del veredicto de primer grado, que resultó desestimatorio de las súplicas. Para pronunciarse de ese modo la a quo argumentó, en resumen, que pese a encontrarse reunidas las condiciones de la acción ejercitada, no se configuraba vicio alguno respecto de las decisiones contenidas en los numerales 5, 6, 7 y 11 del acta impugnada, por estar ajustadas a derecho y a la normatividad que gobierna la copropiedad.
En efecto, señaló que las pruebas allegadas evidenciaban que los dueños del apartamento 101 fueron debidamente convocados a la asamblea general, amén que enterados de los informes financieros y contables a debatir en la reunión. Agregó que según lo manifestado por el administrador del edificio, para asistir a la asamblea existían suficientes medidas de bioseguridad, máxime que solo se esperaban 4 asistentes.
Aunado a que cualquiera de los copropietarios del apartamento 101 podía asistir a la asamblea, pues el poder solo debía llevar firma y huella del otorgante, y no requería de presentación en notaría. De otro lado destacó que gracias a lo declarado por las demandantes se supo que para la fecha en que se llevó a cabo la asamblea, Grein Zanelly y Didier –su hermano- se encontraban viviendo en la copropiedad.
Pero no aparece que ninguno de 4 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin ellos hubiera realizado acto de designación de representante y/o de justificación de la incomparecencia. También valoró que Silenia fue evasiva en sus respuestas y poco responsiva, así como que no fue clara en indicar por qué no confirió poder para ser representada, sobre todo teniendo en cuenta que los otros comuneros son hijos suyos y se encontraban al interior de la unidad residencial.
Finalmente hizo ver que todas y cada una de las decisiones tomadas fueron sometidas a consideración y ulteriormente aprobadas mediante votación, obteniendo un 72.64% de los sufragios. Además, se adoptaron conforme a lo establecido en los estatutos y la ley, sin que sea posible advertir que alguna de ellas comporte nulidad. 2.- Inconforme, el apoderado del extremo activo de la litis interpuso apelación. Rindió los reparos concretos y el recurso le fue concedido, lo que explica la presencia del expediente en este colegiado.
Estando aquí se le dio admisión a la alzada, tras cuya notificación el abogado de las recurrentes cumplió con efectuar la sustentación de que trata el artículo 14 de la Ley 2213 de 2022. En síntesis, se fundamentó en lo siguiente: (i) “Inconformidad de no declararse la nulidad absoluta de los actos adelantados el día 4 de Junio de 2020, en asamblea ordinaria de copropietarios del Condominio Edificio Yesmin”.
Critica que en la sentencia confutada se hubiere concluido que no hubo errores en la citación de las demandantes a la asamblea general, cuando las pruebas documentales demuestran que al resto de copropietarios se les envió comunicación por correo electrónico, mientras que a ellas no. Es que la comunicación escrita enviada al domicilio de las actoras fue recibida únicamente por Didier –hijo y hermano de Silenia y Grein Zanelly, respectivamente, y abogado de ambas en el litigo-, por cuanto para ese momento era quien ocupaba el apartamento.
Siguiendo ese sendero dice que la convocatoria contravino lo establecido en la Ley 675 de 2001 y Decreto 579 de 2020, concretamente por exigir la presencia física de los asambleístas en un momento de emergencia sanitaria causada por el Covid-19. Así como también fue equivocado exigirle a quienes no podían hacerse presentes que tenían que otorgar un poder debidamente firmado y con huella dactilar, pues el administrador bien sabía de las vicisitudes que limitaban a las demandantes a cumplir con dichas exigencias.
Se pasó por alto que a voces del artículo 8 del Decreto 579 de 2020, el administrador no estaba facultado para exigir la presencia física de los copropietarios en la asamblea, normativa que contemplaba realizarla “1. En forma virtual, durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020” y “2.
De manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica”. (ii) Inconformidad de no declararse en forma subsidiaria la nulidad especifica de las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios consignadas en los acápites, capítulos o puntos 5, 6, 7 y 11 en Acta de Asamblea Ordinaria de Copropietarios del Condominio Edificio Yesmin N°003 del 04 de junio de 2020.
Censura a la falladora haber omitido analizar, estudiar y pronunciarse sobre la legalidad de los temas aprobados por la asamblea general, específicamente en los 5 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin puntos 5, 6, 7 y 11 del acta. Es que a su juicio dichas decisiones no se ajustan a lo previsto en la Ley 675 de 2001, a los artículos 144 y 146 de la Ley 142 de 1994 y otras normas vigentes en el ordenamiento jurídico colombiano. (iii) Inconformidad por no aplicarse dentro del proceso las consecuencias procesales en contra del demandado por no contestación de la demanda y no tenerse en cuenta las mismas al momento de proferirse sentencia judicial en primera instancia. Aquí se dice que la a quo no dio por ciertas varias de las afirmaciones de la demanda, pasando por alto que la ausencia de réplica o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones trae como consecuencia jurídica darle presunción de veracidad a la versión de los promotores, tal como lo indica el artículo 97 del C.G.P. Sin dejar de lado que a tono con el artículo 241 ejusdem, de esa conducta de la parte demandada la juez podía deducir indicios en su contra.
(iv) Inconformidad con la imposición de costas procesales en contra de la parte demandante: En este punto lo que dice es que yerra la juez con el monto de las agencias en derecho fijadas, porque resultan desproporcionadas frente a la actitud pasiva adoptada por la parte demandada. 3.- Cumplidos los ritos incumbentes con la publicidad y contradicción de la apelación presentada, se pasa ahora a definir la segunda instancia, previas estas: CONSIDERACIONES 1.- Téngase en cuenta que a través de la Ley 675 de 2001 se implementó en Colombia el nuevo régimen jurídico que regula la institución jurídica de la propiedad horizontal.
Se derogaron allí, por ende, todas las normas que hasta el momento regulaban la materia1, y se las unificó en un solo cuerpo normativo. La regulación contenida en la nueva legislación se basa en la coexistencia de un derecho de propiedad sobre unos bienes de uso particular y un derecho de copropiedad que se tiene sobre los bienes comunes.
Su objeto lo brinda de modo expreso el artículo 1, cuyo tenor es como sigue: “La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad” Al respecto, la Corte Constitucional en sentencia C-328 de 2019 explicó que: “El actual régimen de propiedad horizontal regula la clase de propiedad que se impone en el mundo moderno. Al hacerlo, dicho régimen busca la realización de un fin constitucional legítimo a través de la regulación de las distintas relaciones sociales y económicas que exige la cohabitación 1 Ley 182 de 1948 y Ley 16 de 1985. 6 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin de las áreas privadas y las áreas comunes en una misma propiedad horizontal. Como dijera la Corte ya en vigencia de la Ley 675 de 2001, se está “en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad…”. 1.1.- De otra parte, si bien en los aspectos básicos la propiedad horizontal sigue siendo regulada por las normas fundamentales del derecho de dominio, es de memorar que a través de la comentada ley se le da la connotación de persona jurídica especial, con representación judicial y extrajudicial.
En ese sentido, el artículo 32 dice esto: “La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal” Ahora, con sujeción al artículo 4 ibidem esa forma de propiedad horizontal surge a la vida jurídica mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Debe contener el reglamento de copropiedad, libremente aceptado y acordado por las partes que la integran, amén que sujeto a las disposiciones legales que regulan este sistema2. Acto que al tenor de su artículo 3 constituye el “sistema jurídico que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”. 1.2.- En complemento de lo anterior dígase que esa persona jurídica está compuesta por diferentes órganos con sus funciones propias, como son: La asamblea general de propietarios, el consejo de administración y el administrador del edificio o conjunto.
En efecto, para lo que interesa al caso, es de precisar que por mandato del artículo 38 de la nombrada Ley 675, la asamblea general de propietarios “es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esa ley”. Es en ella donde se expresa la voluntad de los copropietarios, enmarcada dentro de los límites que le impone la ley y los estatutos de la copropiedad.
En franca concordancia con lo anterior, el articulo 37 dispone que la asamblea “la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”. Además, que todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio, tienen derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, con un porcentaje de participación equivalente al coeficiente de copropiedad de cada quien.
En ese contexto, en su inciso final señala que: 2 Corte Constitucional Sentencia T-037-97 MP Dr. Hernando Herrera Vergara 7 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin “Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador, órganos de la copropiedad y residentes del edificio o conjunto”. 1.3.- A tono con lo anterior, para el análisis de la censura comporta memorar que la Ley 675 de 2001 tiene una norma especial en punto de la impugnación de los actos emitidos por los órganos sociales.
Véase, entonces, que con arreglo a la redacción del artículo 49 de la nombrada legislación, el proceso de impugnación de actos de la asamblea general de propietarios es un juicio al que puede acudir “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados”, para disputar y definir si las decisiones adoptadas se ajustan o no a las prescripciones legales o a los estatutos de la copropiedad y, por tanto, si ellas son ineficaces o nulas.
Con las excepciones contempladas en su parágrafo relativas a decisiones que imponen sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. 2.- Tras esta introducción se desciende ahora a los detalles del caso bajo escrutinio. Al respecto recuérdese que su adelantamiento se debe a la demanda de impugnación de actas de asamblea impetrada por Silenia Salamanca Cristancho y Grein Zanelly Barrera Salamanca en contra del Condominio Edificio Yesmin.
Lo que ambas persiguen es que judicialmente se declare la nulidad de las decisiones adoptadas por la Asamblea Ordinaria de Copropietarios el 4 de Junio de 2020 y que consta en el acta No.003 de esa misma fecha. Alegan vicios de índole formal en su convocatoria, aunado a que en dicha reunión se tomaron decisiones que desconocen la Ley 675 de 2001 y el reglamento de la copropiedad.
En primer grado, memórese, el litigio se definió en sentencia del 23 de Agosto de 2023, en la que se denegaron las pretensiones, al tener por válida la reunión y lo que allí se resolvió, por no encontrar configurados los desperfectos denunciados en la demanda. La apelación, según se dijo, provino del extremo perdidoso, quien no solo insiste en que la convocatoria fue irregular, sino que además se obvió hacer un análisis de las decisiones adoptadas en la asamblea general de propietarios que fueron impugnadas a través de este proceso. 3.- Se aborda en primer término lo correspondiente con las denunciadas falencias cometidas al convocar la asamblea blanco de los ataques.
Lo que a este respecto dicen las demandantes es que en la citación les hicieron unas exigencias formales que desconocen las normas emitidas durante la emergencia económica, social y ecológica provocada por el Covid-19. Consideran, en concreto, que fue erróneo que el administrador hubiere programado una reunión presencial, en vez de hacerla virtual, lo cual afrenta el artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 8 del Decreto 579 de 2020.
Frente a ello es de tener en cuenta que el artículo 39 de la Ley 675 del 2001, dice lo siguiente: “Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de 8 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Por su parte el artículo 42 reglamenta: “Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.
En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. Sobre estos aspectos, el reglamento de copropiedad del Edificio Yesmin precisa en sus artículos 18, 19 y 23 lo siguiente: 9 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin 3.1.- Adicionalmente es de fuerza mencionar que con motivo de la declaratoria de emergencia sanitaria3 y al estado de emergencia económica, social y ecológica sobrevenidos en el territorio nacional por causa del Covid-194, se expidieron una serie de disposiciones tendientes a mitigar el contagio.
Entre ellas se encuentran los Decretos 398, 434 y 579 de 2020, la Resolución 844 del 26 de Mayo de 2020 del Ministerio de Salud, en articulación con el Decreto 637 del 6 de Mayo de 2020. (i) En efecto, según el Ministerio de Protección Social, la fase de contención comenzó en Colombia desde el 6 de Marzo de 2020. Tras ello el 12 de Marzo siguiente se expidió el Decreto 385 con el que se declaró “…la emergencia sanitaria en todo el territorio nacional hasta el 30 de mayo de 2020”.
Se ordenó a la ciudadanía en general tomar medidas sanitarias para evitar la propagación del virus y prevenir sus efectos; y fue prorrogado con la Resolución 1462 del 25 de Agosto. (ii) Por su parte los decretos 398 del 13 de Marzo del mismo año5 y 434 del 19 de Marzo postrer6, no solo ratificaron las reuniones ordinarias de asambleas generales de las sociedades comerciales de forma virtual, sino también ampliaron el plazo previsto para su realización hasta dentro del mes siguiente a la finalización de la emergencia sanitaria.
Abarcando, desde luego, el ámbito de aplicación a las personas jurídicas diferentes de sociedades, entre ellas las edificaciones sometidas al sistema de propiedad horizontal. Y ciertamente instaron a la celebración de asambleas no presenciales, como mecanismo efectivo de mitigación. (iii) A través del artículo 8 del Decreto 579 del 15 de Abril de 2020 -por el cual se adoptaron medidas transitorias de 3 Decreto 385 de 2020 del 12 de Marzo de 2020 4 Decreto 417 del 17 de Marzo de 2020 (17 de Marzo al 16 de Abril) y Decreto 637 del 6 de Mayo de 2020 (6 de Mayo al 5 de Junio). 5 Por el cual se adiciona el Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, para reglamentar parcialmente el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, en lo referente al desarrollo de las reuniones no presenciales de las juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas, y se dictan otras disposiciones 6 Artículo 5.
Reuniones ordinarias de asamblea. Las reuniones ordinarias de asamblea correspondientes al ejercicio del año 2019 de que trata el artículo 422 del Código de Comercio podrán efectuarse hasta dentro del mes siguiente a la finalización de la emergencia sanitaria declarada en el territorio nacional. Si no fuere convocada, la asamblea se reunirá por derecho propio el día hábil siguiente al mes de que trata el inciso anterior, a las 10 a.m., en las oficinas del domicilio principal donde funcione la administración de la sociedad.
Los administradores permitirán el ejercicio del derecho de inspección a los accionistas o a sus representantes durante los quince días anteriores a la reunión. 10 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin propiedad horizontal-, se define en forma concreta que las reuniones ordinarias de asambleas de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, podrían hacerse virtuales hasta el 30 de Junio y de manera presencial hasta 30 días después de finalizada la emergencia económica.
Norma que textualmente dice: “Asambleas de propiedad horizontal. Las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, de que trata la Ley 675 de 2001, podrán efectuarse: 1. En forma virtual, durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, siguiendo los requerimientos del artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y del Capítulo 16 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, y demás normativa legal y reglamentaria vigente aplicable a la materia.
(Subrayado de la Sala). 2. De manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica. Parágrafo 1. Si no fuere convocada la asamblea, esta se reunirá en forma ordinaria por derecho propio el día hábil siguiente al mes calendario de que trata el numeral 2 del inciso anterior, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 p.m. Parágrafo 2.
Los administradores, consejos de administración y las asambleas de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal se abstendrán de imponer las sanciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal con fundamento en el numeral 9 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, por la no asistencia presencial de copropietarios y/o sus delegados a las reuniones de asambleas ordinarias presenciales, convocadas para el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. 4.- Tras la lectura cuidadosa de la norma que acaba de trasuntarse, nótese que en realidad de verdad aquella instrucción consistente en realizar las asambleas de propietarios de manera virtual, no se trató nunca de un imperativo categórico.
La terminología empleada por el redactor de la norma así lo deja ver explícitamente, toda vez que el vocablo que usó no se asemeja a un mandato u orden, sino a una facultad o potestad. En efecto, recuérdese que el encabezado de la disposición lo que señala es que Las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones “podrán efectuarse” virtualmente durante la emergencia y presencialmente durante el mes siguiente a su finalización. Se repite: no se exigió ni se condicionó la validez de la sesión a que tuviera que hacerse por uno u otro medio.
Mas bien se facultó a los condueños para que antes del 30 de Junio pudieran escoger si se veían directamente o si preferían hacerlo a través de dispositivos móviles que permitiesen la 11 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin interacción en tiempo real. Entonces, optar por una u otra alternativa no luce arbitrario o ilegítimo, sino que refleja el querer de quienes por mayoría aprobaron una jornada presencial.
A decir verdad, lo único imperativo de la norma en cita está en el parágrafo segundo, que deliberadamente advierte a los órganos de administración abstenerse de sancionar a quienes no hiciesen presencia a las reuniones físicas. Ahora bien, téngase en cuenta que el Edificio Yesmin es a decir verdad una comunidad muy pequeña, ya que solo está conformada por 4 unidades residenciales.
Lo que ello significa es que no se esperaban más que igual número de personas a la asamblea atacada, entre quienes resulta mucho más fácil controlar la aglomeración e imponer las medidas de distancimiento social y bioprotección que a la sazón estaban en uso. Es más, a los 3 propietarios del apartamento 101 se les advirtió que tan solo podría asistir uno de ellos, debidamente facultado por los dos restantes, aspecto que sin duda buscaba reducir al máximo la presencia de demasiadas personas en la reunión. Entonces, si no era obligatorio hacer la asamblea del 4 de Junio de 2020 por medios virtuales, sino que era algo potestativo, mal podrían derivarse consecuencias adversas para los asambleístas que por mayoría optaron por deliberar y votar vis a vis.
Correlativamente tampoco pueden los inasistentes intentar hacer pasar por forzoso algo que no era sino de escogencia, y por ahí derecho buscar afectar de nulidad el acta levantada. Lo que todo ello significa, al final de cuentas, es que no puede salir airosa la pretensión tendiente a la invalidación del acta por el hecho de no haber efectuado la asamblea de la manera en que lo deseaban las demandantes. 5.- El siguiente reparo se estructura sobre dos pilares: en el primero se reclama lo que se considera una indebida notificación de la convocatoria.
Mientras que a través del segundo lo que se cuestiona es la exigencia de autenticación notarial del poder que habría de conferirse para la representación durante su curso. 5.1.- Pues bien, en cuanto a lo de la indebida citación lo que se alega es que aunque el apartamento 101 tiene 3 copropietarios, a dos de ellas –Silenia y Grein- no se les entregó el documento contentivo de la convocatoria.
Silenia dice que para ese momento estaba en un municipio antioqueño del que no podía salir debido a las medidas de aislamiento; mientras que Grein asegura que a la sazón no habitaba en el inmueble de su propiedad. En el memorial sustentatorio de los reparos se abordó este punto de la siguiente manera: “…dicha convocatoria de asamblea de copropietarios la notificó el demandando presuntamente a todos los demandantes a través de la empresa de mensajería SERVIENTREGA S.A. mediante comunicación escrita enviada al domicilio de los demandantes ubicado en el apartamento 101 del mismo CONDOMINIO EDIFICIO YESMIN, el cual, para ese momento era ocupado tan solo por el suscrito demandante y apoderado judicial, por lo tanto, solamente un copropietario del apartamento 101 fue debidamente notificado de dicha reunión debido a que las otras copropietarias del citado inmueble residían fuera del mismo apartamento, una situación reconocida por el demandado durante su interrogatorio.
En el 12 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin caso particular de la copropietaria mayoritaria de la unidad inmobiliaria 101, quien es la señora SILENIA SALAMANCA CRISTANCHO quien tal como lo informa en interrogatorio de parte manifiesta que era de previo y pleno conocimiento del demandado y administrador de la propiedad horizontal que ella residía fuera del municipio de Cúcuta para esas fechas, quien adicionalmente por temas laborales y en el marco de la emergencia sanitaria declarada a nivel nacional por la propagación del coronavirus COVID-19 se obligaba a residir en confinamiento para aquel momento en el municipio rural de Venecia, Antioquía. Ante lo acontecido, aquella copropietaria no fue notificada en debida forma de esa convocatoria de asamblea ordinaria de copropietarios directamente por el demandado, ni tampoco contaba para esa época con recursos tecnológicos básicos y permanentes para comunicarse frecuentemente con su familia en la ciudad de Cúcuta…” 5.1.1.- Para entender cabalmente este cargo hay que recordar lo siguiente: Silenia y Grein no solo están unidas por el vínculo de copropietarias del apartamento 101, sino que además son madre e hija.
Y el abogado que las representa en este litigio, -doctor Didier Barrera- tiene el restante 25% de dominio sobre dicho bien, y es hijo y hermano de las demandantes. Es decir, tienen todo un parentesco muy cercano entre sí y por ende una estrecha relación, tal como se comprobó durante el desarrollo del litigio. ¿Por qué es importante este detalle? Pues porque las actoras niegan haber recibido cualquier comunicación relacionada con la convocatoria, mientras que Didier aceptó expresamente que a él sí le entregaron la correspondencia de rigor.
Durante el interrogatorio que rindió en primera instancia reconoció tal hecho en diversas oportunidades, así: “Efectivamente su Señoría, el 21 de mayo llegó citación para para Asamblea Ordinaria con propietarios…. la verdad me sorprendió porque no, no, no tenía certeza sobre qué era, no tenía información previa, tan solo se recibió la documentación y la comunicación…” Grein Zanelly, además, ciertamente no residía en su apartamento para entonces, pero tampoco es que se encontrase lejos de allí. Según lo que ella misma contó, se había ubicado en el apartamento del frente, junto con su hijo recién nacido y con la abuela de su esposo o compañero permanente.
Es decir, estaba en la misma comunidad, muy cerca de su hermano y en un momento en que el aislamiento implicaba encierro forzoso en casa. En ese entendido, a los miembros de esta Sala les resulta imposible creer que esta demandante no se hubiera enterado de la realización de la reunión, pues tenía dos fuentes de información. Por un lado su hermano, quien había recibido la notificación dirigida a ella; y por el otro, la unidad residencial en que se encontraba, a cuyo propietario/a también debió enterarse de la fecha de la asamblea.
Silenia, en cambio, había sido sorprendida en Antioquia por la emergencia sanitaria y no pudo salir de allá sino algunos días después de la asamblea. Tampoco se encontraba en el apartamento para cuando le llegó la correspondencia invitándola a hacerse presente a las deliberaciones. Pero su hijo Didier –se repite- 13 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin sí estaba allí, sí se enteró de la diligencia y por ende a través suyo también pudo ser enterada de su realización. Nótese que las demandantes proponen un escenario bastante nocivo, pernicioso y perjudicial a la administración, pues en su percepción de las cosas es deber del representante legal hacerles entrega personal y directa de las citaciones.
Estas últimas, es como funciona en la práctica, bien pueden entregarse en la unidad residencial, para que quien la habita informe al propietario –si es que no vive en ella- del desarrollo de la asamblea, o de cualquier otro asunto de que se trate. Con mucha mayor razón si quien la habita es un muy cercano familiar del interesado, pues se presume que aquel informará a su ser querido de la cuestión a realizarse. 5.1.2.- No se puede, tal como pretenden las libelistas, imponer a la administración del edificio una carga que no solo es irracional, sino que la ley no contempla.
Según su postura, el representante legal debió darse a la tarea de indagar por sus respectivos paraderos –que ellas mismas nunca informaron- y que luego de esas pesquisas entonces sí enviarles la correspondencia física. Precisamente para facilitar y hacer práctica la labor de convocatoria, el parágrafo 1º del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 consagra lo siguiente: “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.” Era deber de las demandantes acreditar que para recibir la correspondencia le habían suministrado al administrador una dirección distinta a la del apartamento que les pertenece.
No hacerlo equivale a que a dicho inmueble es que debían remitirles las comunicaciones, tal cual se hizo ese 21 de Mayo de 2020. Sumado a que –hay que insistir en ello- quien recibió no era un desconocido de Silenia y Grein Zanelly, sino su hijo y hermano, mismo que ahora en el rol de abogado las representa en este litigio impugnatorio. 5.2.- El reparo atinente a que se dificultaba para las libelistas otorgar el poder para que su hermano las representara, porque les era imposible trasladarse a una notaría para autenticarlo, es aún más endeble.
Es que, a decir verdad, el otorgamiento para que fuera válido no requería estar precedido de la denominada presentación personal ante notario. Así lo reconoce nuevamente el propio Didier, quien acerca del poder explica esto: “ahí en el ACTA reposa un documento que señala que había que anexar si yo quería asistir a la audiencia, un poder con firma y huella…”.
Entonces, no puede ser admisible como excusa eso de que no podían salir a autenticar el poder, porque realmente esa no era una formalidad indispensable para darle validez. Es más, el doctor Milton Bautista Rodríguez –administrador- precisó que bastaba la presencia de uno solo de los copropietarios para que se considerasen debidamente representados todos.
En efecto, como se trata apenas de 4 apartamentos y uno solo de ellos es el que tiene varios dueños, en las reuniones anteriores se les permitió que con la asistencia de uno era suficiente. Así lo explicó: 14 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin “…tanto el 101 como el 201 como el 202, Eso da un porcentaje del 72.6%, por eso bastaba que solo asistiera uno solo de los del 101, solo que asistiera, voy a asistir uno… Como digo, ahí está la norma podía asistir uno sin necesidad de poder, sin necesidad de nada, así como lo asistía, el doctor Díaz siempre asistía sin poder, llevaba los poderes de doña Silenia y la señora Grein el no llevaba poder, se exigía personalmente y así quedó. Y hasta si así está establecido en las actas, si se miran las actas se dice quiénes asisten personalmente, quienes asisten por poder.
Él nunca tuvo, a él nunca se le exigió que tenía que llevar poder para asistir, ni nunca se le impidió entrar jamás ni nunca se le trató mal, como él dice.” Era suficiente, en fin, con que el propietario presente asistiera y de ese modo suplía al resto. Sin embargo, Didier optó por no participar de la asamblea y de su omisión ahora quieren obtener provecho su madre y hermana para invalidar el acta.
Cosa que, desde luego, no puede tener acogida en este colegiado. Por lo demás, tampoco expresaron ni mucho menos demostraron que a las demandantes les resultase absolutamente imposible elaborar el poder para Didier, firmarlo y hacérselo llegar por correo electrónico. Es que habría sido un poder que incluso pudieron elaborar a mano, escanear o fotografiar y remitirlo a su destinatario por mensaje electrónico, para que este lo exhibiera en la asamblea.
Son las propias demandantes que en el afán de sacar airosas las súplicas, se están excusando en unas excesivas formalidades para decir que no pudieron cumplirlas, cuando en realidad hasta por un manuscrito de su puño y letra –en el caso extremo de no tener computador e impresora disponibles- bien pudieron designar a su hijo y hermano como vocero. 6.- A diferencia de los dos anteriores, el tercero de los reparos ya no tiene nada que ver con cuestiones formales de la asamblea –forma de realización y notificación-, sino con decisiones adoptadas durante su desarrollo.
Específicamente se atacan los puntos 5, 6, 7 y 11 del acta, concernientes, en resumen y en su orden, con (i) aprobación del informe de administración y estados financieros del periodo 2019; (ii) aumento de la cuota de administración, y (iii) traslado de medidores de energía. En el primero de ellos –punto 5- ciertamente se aprobó la gestión del administrador Milton Bautista Rodríguez, con las siguientes palabras: 15 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin La aprobación de los estados financieros está en el punto 6 del acta, así: El aumento de la cuota, que de $50.000 pasó a $100.000, fue aprobada en el punto 7 de este modo: Y lo del traslado de los contadores desde el interior de la edificación hacia la fachada está en el numeral 3 del punto 11 en los siguientes términos: 6.1.- Aquí lo que la censura cuestiona es que la a quo no se ocupó de analizar la pretensión subsidiaria enderezada a la anulación de estas decisiones específicas.
Es que solo se concentró en lo de la invalidación total del acta, soslayando que de modo supletivo se pidió también al menos dejar sin efectos estas 4 disposiciones aprobadas por los asambleístas. Y por esa razón le pide al Tribunal que revise los argumentos propuestos para lograr ese específico cometido. En el escrito de sustentación aparecen descritas las reservas que las actoras albergan en relación con cada uno de los mencionados puntos aprobados, que en su orden se trascriben enseguida: (i) Consideran que no podía aprobarse la gestión administrativa y contable debido a que “el señor Milton Bautista Rodríguez administrador de la propiedad horizontal no presento el presupuesto del condominio para el año 2019 el día 18 de 16 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin febrero del 2019, fecha en que se realizó la primera asamblea extraordinaria de propietarios del Condominio Edificio Yesmin, implicando esta actuación una infracción a lo previsto en el numeral 1 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001… En ese orden de ideas, no se debía aprobar en ASAMBLEA ORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL 04 DE JUNIO DE 2020 DEL CONDOMINIO EDIFICIO YESMIN el citado informe contable del Condominio Edificio Yesmin a fecha del 31 de diciembre del 2019 hasta tanto no se hiciera una investigación exhaustiva contrastando y verificando aquellos datos y documentos contables supuestamente reportados por el representante legal de la propiedad horizontal durante la asamblea ordinaria de copropietarios del 04 de junio de 2020.” (ii) no están de acuerdo con el aumento de la cuota de administración por estimar que “…no se presentaron en asamblea mayores criterios técnicos justificativos para aprobarse un aumento del 100% de la cuota de administración del edificio cuyo presupuesto de gastos es muy inferior al dinero pretendido recaudar, cuando lo recomendable si se compara al funcionamiento de otras propiedad horizontales de similares características es aumentar la cuota de administración conforme al aumento del salario mínimo mensual legal vigente (SMMLV) o en porcentajes cercanos de referencia, además teniéndose en cuenta que el área común total del edificio según el reglamento de propiedad horizontal equivalen a solo 98.08 mts2 (escritura pública N° 1.742 del 26 de julio de 1980), así las cosas, no se entiende en que se gastaría este dinero para el mantenimiento de estos pequeños espacios comunes del condominio…” Aunado a que se hizo en un contexto de crisis económica generalizada causada por la pandemia del Covid-19.
Y añade que de manera extraoficial la razón que dio el administrador al resto de propietarios para aumentar la cuota, fue incrementar la deuda del apartamento 101 y lograr que se rematara judicialmente. (iii) Por último, se cuestiona lo de la aprobación del cambio de ubicación de los medidores explicando que “al no existir un único medidor o contador de energía para las áreas comunes y privadas del Condominio Edificio Yesmin, pues dependen estas mismas áreas en su electrificación exclusivamente de los cuatro contadores de energía particulares y pertenecientes a las cuatro unidades residenciales de la propiedad horizontal tal como se muestran en las fotografías presentadas por la parte demandante como prueba documental en esta acción judicial y los interrogatorio de parte formulados a todas las partes del proceso, el demandado y la asamblea de copropietarios carecen de facultades legales tanto para realizar trámites y/o ejecutar obras civiles para cambiar la ubicación de los medidores de energía perteneciente a cada propietario de las unidades habitacionales como disponer o exigir expensas comunes del edificio con la finalidad de realizarse las actuaciones reseñadas con anterioridad, debido a que el propietario del medidor de energía es quien debe realizar estos actos a nivel individual o en conjunto con otros copropietarios de la propiedad horizontal si lo estiman pertinente, con sus propios recursos y no con los recursos establecidos como expensas comunes del edificio.” 6.2.- Pues bien, se analizarán cada uno de tales ataques en el mismo orden que fueron propuestos y presentados en precedencia: 17 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin 6.2.1.- Ciertamente el artículo 51 de la Ley 675 de 2001 impone como obligación primera y principal al administrador la de “Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.” De allí que no es nada exótico que las actoras le exijan al administrador, como cuestión inexorable para la calificación de su desempeño administrativo y contable, y por ende para la aprobación de su ejercicio, que presente el presupuesto de la vigencia respectiva, que para el caso vendría siendo 2019.
Con todo, la alegación de las recurrentes tropieza de entrada con un escollo mayúsculo y es el siguiente: los otros 3 copropietarios presentes en la reunión, dejaron constancia que el administrador sí exhibió los estados financieros de 2019. En efecto, así lo hicieron constar de modo expreso en el acta con estas palabras: De otra parte, el administrador Milton Bautista Rodríguez explicó que en la asamblea de 2019 se había aprobado el presupuesto de ese año, solo que en esa ocasión tampoco asistieron los propietarios del apartamento 101.
Y paradójicamente el propio Didier Barrera –quien ya se sabe hace las veces de abogado demandante-, durante la declaración que rindió ante la juez de primer grado, también aceptó haber recibido ese informe. Al ser preguntado sobre el particular de la siguiente forma: “Doctor Didier, el infórmele al despacho, si usted recibió, previo a la fecha de la Asamblea, el informe financiero y contable correspondiente al año 2019.”; emitió esta respuesta: “Sí, Señoría, creo.
Un día antes sí recibí el informe contable…” Confrontado que fue por la juez acerca de su afirmación de no haberse presentado durante la asamblea los balances de 2019 pese a que en el acta se dice lo contrario, acudió al argumento de tratar se generar dudas acerca de lo plasmado por los demás copropietarios. Sus palabras en ese sentido fueron: “no hay certeza de que presentó los documentos, o sea, en el acta dice que sí, pero no hay certeza de lo mismo de que los presentó, o sea perfectamente el acta, la asamblea la pudieron haber dicho sí presentó los documentos y las 3 personas.
Decir eso es que son 3 personas que están reunidas y dicen sí las, pero no hay constancia de lo mismo…”. O sea que alguien que no estuvo presente en la asamblea busca desconocer y hacer pasar por mendaz el contenido del acta, acudiendo a la muy simplista estrategia de sostener que los asistentes pudieron mentir sobre lo que dijeron.
Desde el punto de vista de las reglas probatorias, las incidencias de la reunión son las quedaron plasmadas en el acta respectiva. Y si alguien cuestiona la veracidad de ese contenido, entonces tiene sobre si la responsabilidad de 18 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin desmentir lo que los asistentes quieren hacer pasar por veraz.
Precisamente por ello es que el artículo 47 consagra en su inciso final que “La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia de las actas.” El acta, en fin, es la primera evidencia de los pormenores de la reunión, y quien la cuestiona soporta la tarea de poner al descubierto que fue lo que sucedió en realidad.
Las recurrentes, por el contrario, buscan desconocer tan preclara regla, y en su lugar quieren que judicialmente se declare la anulación del acta solo sembrando dudas acerca de la seriedad de quienes sí asistieron, e incluso planteando una suerte de teoría conspirativa en su contra. Silenia y Grein Zanelly no actuaron como les correspondía, porque no trajeron evidencia de lo que afirmaron en torno a la aprobación de la gestión administrativa y estados financieros sin contar con soportes.
Por ende, la decisión que judicialmente debe adoptarse no puede estar soportada en sus meras aseveraciones, cuando se dispone de prueba documental (el acta) que refleja lo contrario. Acceder a sus súplicas implicaría, nada más y nada menos, que desconocer el valor probatorio que la Ley 675 le da a las actas de asambleas ordinarias y extraordinarias, y preponderar el dicho de quienes ni siquiera hicieron presencia en la reunión. 6.2.2.- El segundo de los cargos acumulados en este embate concierne con lo del aumento de la cuota, que a las actoras les parece desmedido ya que pasó de $50.000 a $100.000.
Lo que dicen al respecto, en resumen, es que no se tuvieron en cuenta criterios técnicos para el incremento; que el gasto de mantenimiento del edificio es inferior a lo que se recauda con la nueva cuota; y que no se tuvo en cuenta que se estaba en época de recesión económica por la pandemia. Téngase en cuenta que el canon 32 de la Ley 675 le impone a la copropiedad la obligación de mantenimiento de las áreas comunes, así: “…Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”.
Y para hacer frente a esos gastos es apenas obvio y natural que debe contarse con el aporte de cada uno de los copropietarios, pues conforme al artículo 34 “Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.” Precisamente por ello los copropietarios tienen el deber de pagar una cuota de administración, tal como lo impone expresamente el artículo 29: “Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.” No se contemplan, sin embargo, parámetros para la fijación de la cuota de administración, lo cual es enteramente lógico y comprensible porque ello dependerá de los costos de funcionamiento y mantenimiento de cada copropiedad. 19 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin Pues bien, al ser indagado sobre las razones del aumento de la cuota, el administrador explicó que a partir de 2019 –año en que se constituyó la copropiedad- solo se recibían mensualmente $150.000. Esto debido a que la cuota se fijó en $50.000 por unidad residencial pero solo la pagaban 3 de ellas, pues los del 101 jamás habían hecho contribución alguna.
Esos $150.000 mensuales, agrega, eran insuficientes para las mejoras y mantenimiento que había que hacerle a un edificio de más de 40 años de vetustez, con mucha mayor razón si uno de los 4 apartamentos –el de las demandantes- no aportaba nada para el sostenimiento. Entonces, los 3 propietarios restantes decidieron que si de todos modos solo ellos eran quienes pagaban y que efectivamente se requería aumentar el recaudo para hacer frente a las necesidades de la edificación, lo mejor era aumentar la cuota por el monto aprobado.
Lo que el administrador le dijo a la juez al respecto, ante la pregunta formulada por el abogado actor, fue esto: “precisamente porque se estaban recaudando 150.000 pesos había que pagar una persona barata que nos salía para que nos ayudara a hacer el aseo porque usted solicitaba que se contratara una persona de una empresa y en ese entonces cobraban 38.000 pesos cada vez que vinieran al hacer al aseo.
Y yo empecé a pagarle a este señor que sea en la mañana, o sea en la noche, él barría los parqueaderos y una vez o dos veces barría y trapeaba la zona de las escaleras. Entonces yo tenía que acudir a lo más barato, porque qué más hacía. No podía contratar una empresa, de que me iba a cobrar 150, 100 mil pesos entonces por eso yo hablé con ellos y le dije, ahora hay que pintar el edificio.
Incluso la primera vez que se pintó recaudamos entre los 3 apartamentos, porque ustedes no quisieron colaborar. Recaudamos y pintamos el edificio porque tenía años que no se pintaba, entonces con 150.000 pesos, qué se podía hacer. Entonces les dije, miren, nos va a tocar, además de que, si todos pagaran por lo menos, pero estamos pagando eso, los mismos, los mismos 3, los mismos 3 muñecos de siempre somos los que pagamos.
Entonces dijeron, sí, claro, es necesario subir eso porque no es viable que se siga cobrando esa suma tan, tan pequeña. Sí, eso es en dice usted en lugares que cobran 20.000 pesos, como en Cormoranes, pero hay 700 apartamentos, aquí no hay sino cuatro y solo pagamos 3 o hemos pagado 3 no más.” Lo anterior resulta suficiente y convincente para justificar el aumento por el equivalente al 100% de la cuota.
Es que efectivamente se trata de una edificación de varios años que no había formalizado la persona jurídica y por ende no recibía contribuciones de los habitantes. Desde luego hay que hacerle arreglos, mantenimientos, limpieza y adecuaciones para el bien de todos los que allí viven, y para ello es necesario disponer de una cuota razonable de sostenimiento.
Sin que sea posible dejar de lado que quienes ahora buscan anular el aumento, se han desentendido de la obligación de asumir las expensas que les corresponden. Aunado a que también en este cargo la defensa optó más por la dialéctica o la mera contradicción, que por plantear técnicamente su descontento. Es que simplemente se postuló que el recaudo a razón de $100.000 por apartamento excede el presupuesto de gastos necesarios, pero sin darse a la tarea de 20 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin acreditar que en verdad ello es así. Busca desmeritarse el conocimiento del administrador a punta de plantear hipótesis, abstracciones o generalidades. Lo jurídicamente correcto habría sido que las recurrentes mostrasen el presupuesto para el ejercicio 2020 y con base en ello entonces sí determinar si un ingreso anual proyectado de $4.800.000 excede con creces las necesidades del edificio.
Ello es lo que habría permitido juzgar a ciencia cierta y no con especulaciones, si fue innecesario doblar el monto de la cuota mensual. De otra parte, aquellas aseveraciones relacionadas con un interés torticero y reprochable del administrador, quien según la censura lo que busca es incrementar la deuda del apartamento 101 para rematarlo judicialmente, no dejan de ser rumores que por nada del mundo pueden ser tomados con insumo para soportar una decisión judicial. 6.2.3.- Lo relacionado con la aprobación del traslado de los medidores de energía hacia el exterior de la edificación es también un reproche débil.
Gracias a la versión jurada del administrador pudo saberse que uno de los problemas del edificio era precisamente la localización de esos contadores. Es que como estaban en la parte interior no solo dificultaban la lectura que mensualmente debían hacer los empleados de la prestadora del servicio, sino que se facilitaba la manipulación incluso de niños y el respectivo riesgo de accidente.
El administrador se refirió in extenso a los motivos de optar por el traslado de los medidores, en respuesta a la pregunta que sobre ese tema le hizo el abogado demandante: “Desde el Acta número 01 se aprobó eso por unanimidad. Por eso yo hablaba y hacía referencia aquí al acta número 01, porque ahí por unanimidad se acordó de que esos contadores, además es que es por ley, los contadores deben de estar en el exterior, por cuestiones de seguridad, por cuestiones de lectura, por cuestiones de cualquier cosa.
Deben estar en el exterior, donde sea fácil la lectura, así como lo hacen con el del agua y así como lo hacen con el gas. Sí, ahora aquí es un condominio, es un condominio, entonces deben estar. Por eso yo hice una consulta a Centrales, que se la llegué a usted, donde les expuse eso y fui y hablé con ellos que si es un condominio tiene que colocarlo en una zona exterior.
Sí, de acuerdo, porque si son cuatro contadores debe estar en una caja hasta en la parte de afuera. Si ya son de 30 contadores, debe haber un cuarto especial para tener los contadores, que generalmente es donde está el celador, y si ya son condominios de mucho más, tiene que haber un cuarto especial bajo llave, donde debe estar los todos los contadores, porque aquí no se habla de una casa, de un apartamento, aquí se habla de cuatro apartamentos, de un condominio ajustado a la ley constituido como reglamento de propiedad horizontal.
Entonces esto va para beneficio de todos, porque aquí nadie sabe cuándo viene el señor de Centrales para para que esté pendiente para abrir y que mire a los contadores, sí, además, por seguridad, por prevención. Usted sabe los problemas que hemos tenido ahí con niños que han vivido en su apartamento, que viven metiéndole las manos a la caja que está ahí en la en la entrada.
Entonces por qué hay que poner eso afuera para evitar eso, esa situación. Una desgracia que nos puede pasar que un niño de esos le pegue un corrientazo, unas cuerdas de esas y lo maten y nos toca 21 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin pagar a todos los cuatro departamentos. Entonces por todo eso es que se ha luchado y eso desde el acta número 1.
Léala para que vea que ahí se habló de que los contadores debían de sacarse y qué se dijo, por unanimidad se aprobó, pero que había que esperar un tiempo porque eso no, no se trasladan de la noche a la mañana con un peso, porque las instalaciones que dos electricistas que vinieron a mirar digo es no es viable el tablero que tiene ya no, eso usted tiene 40 años, eso está demasiadamente viejo.
¿Hay que hacerle un nuevo conducto aparte para que entren los cables a los a la caja de Breakers y los contadores estén afuera? Sí Por eso es que se ha luchado y desde el acta número 1, desde ahí hablamos de eso, incluso se aprobó por unanimidad en esa acta que se hiciera eso, pero con el tiempo porque ya no lo hemos podido hacer, porque cada vez que vamos a tratar de hacerlo, vale 5’000.000, vale 6’000.000, vale 7’000.000, todos los años sube y no se ha podido.
¿Y dónde está la plata para poder hacer eso? Sí, entonces nos ha tocado recibir perjuicios porque cualquiera llega aquí internamente, sube y baja los tacos, daña aparatos electrodomésticos. Cuando el señor de Centrales viene y no hay nadie quien le abra de central eléctrica, entonces nos liquidan. A mí me han llegado dos y 3 meses. Igualitica la cifra precisamente por eso, porque no se pueden leer los contadores y además para que no se manifiesten.” Tampoco se aprecia que esa medida del traslado de los contadores sea contraria a la legislación o al reglamento.
Antes bien, luce ser una muy razonable decisión tendiente a conjurar los problemas que históricamente le ha causado al edificio ese hecho de tenerlos en la parte interior y al alcance hasta de los niños. 7.- Con la apelación también se busca hacer notar un yerro de estirpe procedimental que a juicio de la censura cometió la falladora de primer nivel.
Es que como la parte demandada no hizo pronunciamiento alguno en relación con los hechos y pretensiones, lo pertinente habría sido darles aplicación a los artículos 97 y 214 del Código General del Proceso. Y con base en ello sostiene que “…no resulta comprensible que la juez de primera instancia no haya observado con detenimiento esta situación para dar por cierto en contra del demandado algunos hechos susceptibles de confesión narrados en la demanda, entre los cuales se destaca el conocimiento que tenía (sic) el demandado antes de realizarse la convocatoria y realización de la asamblea ordinaria de copropietarios Condominio Edificio Yesmin el día 04 de Junio de 2020 sobre la no presencia de la demandante Silenia Salamanca Cristancho en el municipio de Cúcuta por motivos personales desde el mes de febrero del año 2020…” Aunado a acusaciones por indebida comprensión del interrogatorio del administrador, ya que en el entendimiento del apelante aquel admitió ser consciente que doña Silenia se encontraba por fuera de la ciudad para el momento en que le remitió la citación. Dígase al respecto que efectivamente el canon 97 procedimental consagra una sanción probatoria para el demandado que se abstiene de replicar el escrito introductorio.
Esa sanción consiste en darle presunción de veracidad a los hechos afirmados por el demandante en su libelo, pero en tanto y en cuanto sean susceptibles de demostrarse por confesión. La norma 22 Rad. 2023.00407.03 Impug. Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin en cita se refiere a ello de este modo: “La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones y negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto.” Y es verdad irrebatible de este expediente que el extremo accionado no rindió la contestación que de él se esperaba, lo que sin duda da lugar a la aplicación de la trasuntada consecuencia. Sin embargo, aunque la posición en que queda el demandado en ese escenario es harto desfavorable, no significa inexorablemente que ya por ello habrá de perder el pleito.
Es decir, no puede el demandante considerarse automáticamente triunfador ante la circunstancia de que su opositor no contestó. No solo porque la presunción de veracidad nada más cobija hechos susceptibles de confesión, sino también porque si gracias a otros medios de prueba la presunción se desvanece, el juez tendrá que atenerse a la evidencia más que a las presunciones.
Precisamente lo que la Juez Octava hizo fue solidificar su veredicto con la información que le arrojaron las pruebas obtenidas, muy especialmente los interrogatorios de las partes. No se contentó con simplemente concluir a cuáles hechos les aplicaba la presunción de veracidad, sino que en un muy plausible accionar indagó en búsqueda de evidencia, investigó en las fuentes que tenía a su alcance y con base en ello construyó un acervo demostrativo perceptible y contrastable.
No fue equivocado, entonces, que en vez de presumir –por ejemplo- que el administrador sí sabía que la señora Salamanca no estaba en Cúcuta para cuando le envió la citación, le preguntara directamente a él sobre ese detalle. Y que con asidero en lo que respondió concluyese que nada de ilegítimo tuvo la notificación a la asamblea. Por lo demás, considérese que si en gracia de discusión se le aplicase presunción de veracidad a tal afirmación, de todos modos ese solo detalle no habría alterado la suerte de las súplicas.
Recuérdese que el parágrafo 1° del artículo 39 de la Ley 675, estipula que las convocatorias deben enviarse “a la última dirección registrada”. Y lo que ello significa es que si a las demandantes les parece que el administrador les hizo llegar la citación a donde no era, tenían la carga de acreditar cuál era esa última dirección registrada que por olvido o arbitrariedad no fue tenida en cuenta en su caso. 8.- Por último, se duelen las actoras de lo que consideran una “exagerada imposición de costas procesales”, dado que en el fallo confutado se las condenó a pagar 2 salarios mínimos legales mensuales vigentes a título de agencias en derecho.
Sin embargo, resulta muy evidente la precocidad de tal reclamo, ya que de modo claro y expreso el numeral 5 del artículo 366 consigna que “La liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas.” Providencia esta última que, como es obvio, aún no se ha expedido. 9.- Ya se vio que ninguno de los reparos dirigidos contra el fallo logró hacerle mella, lo que en la práctica significa que 23 Rad. 2023.00407.03 Impug.
Actos de Asamblea Silenia Salamanca y otra vs Edificio Yesmin acá en segundo grado será confirmado. Y esa adversidad implica también que la condena en costas de la segunda instancia debe ser soportada por las recurrentes, aunque la fijación de las agencias en derecho se hará ulteriormente en sala unitaria. DECISIÓN En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia que la Juez Octava Civil del Circuito de Cúcuta profirió en audiencia del 23 de Agosto de 2023, al interior del proceso de impugnación de actos de asamblea promovido por Silenia Salamanca Cristancho y Grein Zanelly Barrera Salamanca en contra del Condominio Edificio Yesmin.
SEGUNDO: CONDENAR a las demandantes al pago de las costas de la segunda instancia. Las agencias en derecho causadas en este colegiado se fijarán posteriormente por el magistrado sustanciador, como lo dispone el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso, y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia.
TERCERO: REMITIR el expediente digitalizado al juzgado de origen, una vez agotado el trámite que aquí debe surtirse. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Magistrado BRIYIT ROCÍO ACOSTA JARA Magistrada (EN PERMISO) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).