DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL – FAMILIA (Área Civil) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Ponente Verbal – Resolución de Contrato. Sentencia Radicación 54001-3103-006-2011-00131-02 C.I.T. 2024-0016 APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA San José de Cúcuta, veintiséis (26) de julio de dos mil veinticuatro (2024) Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente sustentado e interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia proferida el día doce (12) de mayo de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente proceso VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA incoado por JESÚS TORRES ORTEGA y CARLOS FUENTES GUERRERO, frente a MAURICIO REYES GARCIA, OSWALDO FRANCISCO BULLA FUENTES y JOSE ARISTOBULO FUENTES PERNIA, HEREDEROS DE JOSE ARGEMIRO FUENTES PERNIA (Q.E.P.D.);
RUFINO BULLA FUENTES, HANS DE JESUS FUENTES SOTO, NUBIA MARITZA FLOREZ FUENTES, GLADYS MARLENY FLOREZ FUENTES, NELLY AYDEE FLOREZ FUENTES, LUZ IVONNE FLOREZ FUENTES, SONIA FUENTES SOTO, EDGAR ANTONIO FLOREZ FUENTES, RICHARD JAVIER FLOREZ FUENTES, IVAN BERNARDO FUENTES DE LA PUENTE, JOSE ARGENIS FUENTES DE LA PUENTE, CLARISSE MARIA FUENTES DE LA PUENTE, OSCAR ARAMIS FUENTES DE LA PUENTE, ELIECER OSWALDO FLOREZ FUENTES, DAVID AGUSTIN FUENTES DE LA PUENTE y los herederos de GLORIA BULLA FUENTES (Q.E.P.D), según se indica en la demanda, asunto recibido en esta Superioridad hasta el día 23 de enero de 2024.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia 1.
ANTECEDENTES 1.1 Hechos y Pretensiones Conforme al libelo introductor y al escrito de subsanación de la demanda1, los señores Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero, por conducto de mandatario debidamente constituido, iniciaron proceso en contra de los mencionados demandados, a objeto de que se declare “resuelto el contrato de promesa [de] compraventa celebrado con fecha 13 de octubre del año 2006 entre JESÚS TORRES ORTEGA y CARLOS FUENTES GUERRERO, con el señor MAURICIO REYES GARCÍA, por incumplimiento de las obligaciones del último, respecto de la no entrega del inmueble” (negrillas de la Sala); consecuencialmente, que “se ordene la nulidad de las escrituras publicas (sic) números 5737. 5738 y 2815 protocolizadas en la notoria (sic) Segunda de esta ciudad de diciembre del 2006 y junio 2007 respectivamente” (pretensión 1ª); condenar en abstracto a los convocados a indemnizar a los actores “los perjuicios causados por su incumplimiento” (pretensión 2ª); ordenar a los demandados la devolución del “valor pagado como precio del inmueble objeto del litigio actualizado al día que se dicte sentencia, junto con los frutos civiles, contados a partir de la fecha en que debieron recibir el bien” (pretensión 3ª); disponer el pago de $5’000.000,00 M/cte. por concepto de cláusula penal (pretensión 4ª) y condenarlos al pago de los gastos efectuados en la conciliación extraprocesal y de las costas procesales (pretensiones 5ª y 6ª).
En síntesis, el petitum estriba en que el día 13 de octubre de 2016 los accionantes celebraron, por documento privado, con los convocados “José Aristóbulo Fuentes Pernía, José Argemiro Fuentes Pernía (q.e.p.d.), Rufino Bulla Fuentes y Oswaldo Francisco Bulla Fuentes”, quienes actuaron por conducto de su apoderado Mauricio Reyes García, contrato de “promesa de compraventa” respecto del “bien inmueble ubicado en el barrio Callejón sobre la calle 3 No. 7-67 de la actual nomenclatura del municipio de Cúcuta, (…) [identificado] con folio de matrícula inmobiliaria (…) 260-150208”, predio del que se comprometieron “a hacer la entrega (…) libre de todo gravamen, pleitos pendientes censo o pleitos judiciales”, sin que “hasta el momento” se haya realizado tal entrega.
El precio acordado fue la suma de $60’000.000,00 M/cte. pagaderos en varios instalamentos, precisando, sin indicar fecha, que “el compromiso pactado entre las partes era la entrega 1 Expediente híbrido. Cuaderno primera instancia, actuación n° “001CuadernoPrincipal.pdf”, folio digital 6 a 21 y 143 a 145. C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia inmediatamente se cancelará la suma de (…) $15.000.000,00 pero hasta el momento no han entregado el inmueble, antes descrito.” Manifiestan, que “los demandados habían adquirido el inmueble por adjudicación de sucesión del causante Agustín Fuentes Pernía y María Encarnación Pernía Viuda de Fuentes, conforme al proceso de sucesión tramitado en el Juzgado Cuarto de Familia de Cúcuta, según sentencia del 09 (sic) de noviembre de 1.998, registrada en el folio de matrícula inmobiliaria numero (sic) 260-150208 del 15 de diciembre de 2006”.
Reseñan, sin precisar el acto jurídico ni los intervinientes, que para la firma de “las escrituras públicas 5737, 5738 y 2815, otorgadas en la Notaría Segunda de este círculo” les fue exigido “completar (…) el valor total del negocio” (cumple anotar que i) con Escritura Pública n° 5737 del 29 de diciembre de 2006 los señores Oswaldo Francisco Bulla Fuentes, José Aristóbulo Fuentes Pernía, José Argemiro Fuentes Pernía, Rufino Bulla Fuentes y José Argenis Fuentes Pernía transfirieron a título de venta a Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero “las cuotas partes que a los poderdantes y a los comparecientes tienen y les corresponde sobre el” inmueble con folio de matrícula inmobiliaria n° 260-150208; ii) mediante título escriturario n° 5738 del 29 de diciembre de 2006 los señores Hans de Jesús Fuentes Soto, Nubia Maritza Flórez Fuentes, Gladis Marleni Flórez Fuentes, Nelly Aydee Flórez Fuentes, Luz Ivonne Flórez Fuentes, Edgar Antonio Flórez Fuentes, Sonia Fuentes Soto y Richard Javier Flórez Fuentes enajenaron a Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero “todos los derechos y acciones que le correspondan o puedan corresponder en la doble sucesión de Tulio Fuentes Pernía y Bertha Fuentes Pernía (…) vinculados” a la precitada heredad y iii) con instrumento n° 2815 del 15 de junio de 2007 los señores Iván Bernardo Fuentes de la Puente, José Argenis Fuentes de la Puente, Clarisse María Fuentes de la Puente, Oscar Aramis Fuentes de la Puente y David Agustín Fuentes de la Puente vendieron a Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero “las cuotas partes que tienen equivalente a 1/5 parte sobre una 1/7 parte cada uno” en el bien con matrícula inmobiliaria n° 260-150208 y Eliecer Oswaldo Flórez Fuentes “todos los derechos y acciones que le correspondan o puedan corresponder en la sucesión de Bertha Fuentes Pernía, vinculados” al bien identificado a espacio).
Así, sin más, señalan que los demandados, extremo procesal en el que aglutinan a Mauricio Reyes García, Oswaldo Francisco Bulla Fuentes, José Aristóbulo Fuentes Pernía, herederos de José Argemiro Fuentes Pernía (q.e.p.d.); Rufino Bulla Fuentes, José Argenis Fuentes Pernía, Hans de Jesús Fuentes Soto, Nubia Maritza Flórez Fuentes, Gladys Marleny Flórez Fuentes, Nelly Aydee Flórez Fuentes, Luz Ivonne Flórez Fuentes, Sonia Fuentes Soto, Edgar Antonio Flórez Fuentes, Richard Javier Flórez Fuentes, Iván Bernardo Fuentes de la Puente, José Argenis Fuentes de la Puente, Clarisse María Fuentes de la Puente, Oscar Aramis Fuentes de la Puente, Eliecer Oswaldo Flórez Fuentes, David Agustín Fuentes de la Puente y los herederos de Gloria Bulla Fuentes (q.e.p.d), “no han cumplido con su obligación de entregar el inmueble”, lo cual les ha generado “graves daños y perjuicios”.
Agregan, que la señora Gloría Sofía Bulla Fuentes (q.e.p.d.) promovió ante el Juzgado 1° Civil del Circuito de Cúcuta proceso de prescripción adquisitiva de C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia dominio sobre el bien objeto de los precitados negocios jurídicos, radicado bajo el n° 2006-0189, asunto en el que los actores se hicieron parte.
A través de sentencia del 9 de febrero de 2009, el juzgado cognoscente reconoce que a la accionante le pertenece el predio, decisión que, recurrida en apelación, fue confirmada “totalmente” por este Tribunal mediante veredicto del 16 de septiembre de 2009. 1.2 Actuación en primera instancia. Admitida la demanda el 29 de julio de 20112 por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta, luego de tenerse por superada la irregularidad enrostrada, se ordenó darle el trámite del Proceso Verbal previsto en la normatividad legal vigente para el asunto.
El demandado RUFINO BULLA FUENTES, se enteró de manera personal3 y, por conducto de apoderado judicial, ejerció su derecho de defensa resistiéndose al éxito de las pretensiones4. Replica que le concedió poder especial a Mauricio Reyes García (demandado) para que enajenara derechos y acciones herenciales vinculados al predio reseñado por los actores, pero no concedió a aquél facultad para recibir dineros en su nombre; precisa que la promesa de compraventa recae sobre la enajenación de 3/7 partes o derechos herenciales del mismo predio, razón por la que “podía entregar era derechos y acciones hereditarias, mas no partes físicas de un inmueble que no se determinaron en cuanto a su calidad, dimensiones, estado de conservación, o lugar del inmueble el cual le perteneció como una mera expectativa”.
También indica que lo enajenado mediante los títulos escriturarios reseñados por los demandantes, son “derechos y acción hereditarias”, motivo por el que no “está obligado a entregar bien inmueble determinado ya que lo que estaba vendiendo era su acción hereditaria”. Añadió que lo sucedido “fue todo un ardid del abogado Mauricio Reyes García”, quien “orquestó toda la trama para apoderarse de los dineros ( ) dado[s] por la negociación”, de los cuales no ha recibido suma alguna, razón por la que se califica como “otra víctima más del ardid” de aquél. Finalmente, indicó dejar “en libertad al despacho que oficiosamente, decrete excepciones que considere viables de conformidad a los hechos de la misma y sus efectos que oficiosamente considere procedentes”. 2 Ib., folio digital 147. 3 Ib., folio 249. 4 Ib., folio 253 a 256.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia A su turno, el demandado MAURICIO REYES GARCÍA, se notificó de manera personal5 y, en ejercicio de su condición de profesional del derecho, asumió su defensa en causa propia, oponiéndose a la totalidad de las pretensiones, a más de que propuso excepciones previas6 como de mérito7.
Como previas, invocó las de “Ineptitud de la demanda por falta de los requisitos formales”; “Pleito Pendiente entre las mismas partes y por el mismo asunto”, “Caducidad de la acción” y “Falta de legitimación en la causa pasiva del demandado”, las cuales fueron desestimadas mediante proveído del 31 de agosto de 20188. En lo atinente a excepciones perentorias, enarboló la de “PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN”, la que hace consistir en el hecho de que la tradición del predio de marras se efectuó mediante la recriminada escritura n° 2815 del 15 de junio de 2007 “debidamente registrada, y desde entonces ha transcurrido un período superior a seis años, sin que la parte demandada ejerciera la acción correspondiente”.
Los demás demandados, señores Oswaldo Francisco Bulla Fuentes y José Aristóbulo Fuentes Pernía como herederos de José Argemiro Fuentes Pernía (q.e.p.d.); Hans De Jesús Fuentes Soto, Nubia Maritza Flórez Fuentes, Gladys Marleny Flórez Fuentes, Nelly Ayde Flórez Fuentes, Luz Ivonne Flórez Fuentes, Sonia Fuentes Soto, Edgar Antonio Flórez Fuentes, Richard Javier Flórez Fuentes, Iván Bernardo Fuentes De La Puente, José Argenis Fuentes De La Puente, Clarisse María Fuentes De La Puente, Oscar Aramis Fuentes De La Puente, Eliecer Oswaldo Flórez Fuentes, David Agustín Fuentes de la Puente y los herederos de Gloria Bulla Fuentes (q.e.p.d.), se notificaron a través de los respectivos curadores Ad Litem que les fueran designados9, quienes se limitaron a contestar que no les constaban los hechos y que se atenían a lo que resultare probado10. 1.3 Sentencia de Primera Instancia La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día doce (12) de mayo de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta que declaró no probada la excepción de “Prescripción de la acción” (ordinal 1°), y accedió a la resolución de los contratos de compraventa “contenidos en las Escrituras Públicas Nos. 5737 y 5738 del 29 de diciembre de 2006 y 2815 del 15 de junio de 2007” (ordinal 2°) (negrillas fuera del texto original); en consecuencia, dispuso que los convocados a juicio devuelvan a los actores la suma de 5 Ib., folio digital 250. 6 Ib., subcarpeta “02CuadernoExcepcionesPrevias”, actuación “001CuadernoExcepcionesPrevias.pdf” 7 Ib., folio digital 259 a 262. 8 Ib., folio digital 370 a 375. 9 Ib., folio digital 289, 329, 340. 10 Ib., folio digital 290 a 293, 331 a 332 y 341 a 342.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia $60’000.000,00 M/cte. “recibidos como pago de la compraventa de los derechos de cuota parte que les pertenecía sobre el bien inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 260-150208, con su correspondiente corrección monetaria a la fecha, calculada de conformidad con el IPC, certificado por el Dane” (ordinal 3°); denegó la restitución de esa heredad “a los demandados” (ordinal 4°) e igualmente las demás pretensiones de la demanda (ordinal 5°).
Condenó en costas a los demandados (ordinal 6°)11. Como fundamento de su decisión, la sentenciadora de primera instancia, tras traer a colación la figura jurídica del contrato de compraventa y previo a ocuparse del fondo del asunto, resolvió lo atinente al único medio exceptivo propuesto, el de la prescripción de la acción. Al respecto, indicó que no ha “transcurrido” el “lapso de tiempo (sic)” para reconocer en favor de los demandados la extinción del derecho ya que “no ha transcurrido un lapso de tiempo superior a los 5 años (sic)”.
Dilucidado lo anterior, procedió a resolver los elementos axiológicos para la resolución de los contratos recriminados. Con fundamento en ellos, puntualizó que mediante las escrituras públicas de compraventa censuradas “se realizó la transferencia del inmueble distinguido con la matrícula No. 260-150208 debidamente registrados” ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta; que los actores - compradores honraron el pago del precio, restando tan solo verificar “si es jurídicamente viable tener por demostrado el incumplimiento de los demandados, en calidad de vendedores, al no realizar la entrega del inmueble”.
Sobre el particular, precisó que con anterioridad a los negocios jurídicos celebrados entre las partes se encontraba inscrita la demanda de pertenencia incoada por Gloria Sofía Bulla Fuentes ante el Juzgado 1° Civil del Circuito de Cúcuta bajo el radicado 2006-00189, por lo que el “inmueble no se encontraba en posesión material de ningún de los contratantes, proceso que como se observa salió a favor de la señora GLORIA SOFIA BULLA FUENTES, a quien le fue adjudicado (…) conforme se puede ver de la anotación No. 10 del folio de Matricula Inmobiliaria del bien Inmueble objeto de compraventa”.
Luego, “se deja en evidencia el incumplimiento de los demandados” al no contar “con la posesión material del mismos al momento de realizar la venta (…), imposibilitando así su entrega a los demandantes”. Por ende, se cumplen los presupuestos para declarar la resolución de los contratos fustigados y, por ahí, ordenó la devolución de la suma de $60’000.000,00 M/cte. precio pagado por los compradores, monto sobre el que dispuso su corrección monetaria. 11 Ib., actuación “051SentenciaPrimeraInstancia.pdf” folio digital 290 a 293, 331 a 332 y 341 a 342.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Respecto del demandado Mauricio Reyes García advirtió que no “emite orden de reembolso de los dineros pagados como precio de venta del bien inmueble (…), toda vez que si bien el mismo actuaba dentro de los negocios objeto de resolución como apoderado de algunos de los demandados que le confirieron poder para la celebración de dichos negocios jurídicos, este no era titular del derecho de dominio del inmueble y no recaía la obligación de la entrega del bien.” De cara a la restitución del predio a los demandados indicó que “no es posible ordenarla (…) por cuanto dicho incumplimiento sobre el cual se dio la resolución consiste precisamente en que el bien inmueble nunca les fue entregado a los demandantes, por encontrarse en posesión de la señora Gloria Sofia Bulla Fuentes”, quien tiene “el derecho de dominio y titularidad del bien inmueble.” Frente a la nulidad de los instrumentos públicos censurados, explicó que como a favor de Gloria Sofía Bulla Fuentes salió avante el proceso de pertenencia, decisión que se encuentra inscrita en el folio de matrícula de la heredad, las anotaciones que se dieron con posterioridad al registro de la inscripción de la demanda, esto es, la de los títulos escriturarios aquí demandados, “quedaron sin efectos al momento de ser inscrita la sentencia de pertenencia (…), por lo que no sea necesario dejar[las] sin efectos” pues perdieron vigencia. Atinente a la condena de perjuicios, puntualizó que la parte actora no demostró los mismos; y respecto al pedimento del pago de la cláusula penal, como esta se previó fue en el contrato de promesa y no en los de compraventa, que son los que están vigentes, denegó ese reclamo. 1.4 Apelación Notificada la providencia en estrados, fue apelada por el mandatario del demandado Rufino Bulla Fuentes12, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Sede.
Los reparos esgrimidos en primera instancia, se sintetizan en lo siguiente: 1. Señala que la juzgadora de primer nivel incurrió en “ERROR DE DERECHO: Defecto fáctico. Valoración defectuosa del material probatorio allegado al proceso”, por cuanto la parte motiva, como los ordinales 3 y 4 de la resolutiva del veredicto, se fundan “en factores fácticos respecto de 12 Ib., actuación n° “054RecursoApelacionSentencia.pdf” C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia dos pretensiones excluyente entre sí” toda vez que el comprador puede a su arbitrio perseverar o desistir del contrato, pero no las dos como optaron los actores, debiendo entonces dictarse “sentencia inhibitoria”.
Expone que no transfirió la posesión de la cosa vendida porque, de una parte, lo que enajenaron fue “derechos hereditarios”; y del otro, “los compradores demandantes sabían que el bien comprado tenía medida cautelar antes de la negociación (…) y el aforar de instancia desconoció este hecho el cual permitía entender razonadamente que el bien no era viable su entrega”, máxime cuando “en la práctica estaría obligado a entregar físicamente su parte en un 50% de 1/7 del inmueble, siendo esto imposible y contrario a la inteligencia humana, por ello no se puede invocar por los demandantes la causal de incumplimiento de entrega de un bien común comprado y pagado en diferentes momentos y contratos.” 2.
También censura el ordinal 3° de la sentencia en el que se le condenó en abstracto “a devolver a los señores demandantes (…) la suma de $60’000.000,00 más corrección monetaria a la fecha (…), sin determinar si existe solidaridad o no (solidaria o in solidum) entre” los demandados, reclamando que se le indique “el valor a pagar por la hijuela vendida” y conforme a la suma prevista en la Escritura Pública n° 5737 del 29 de diciembre de 2006, “acto que fue por valor de $22’564.000”.
Dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el apelante cumplió con la carga procesal que le competía, sustentando en debida forma la alzada13, explicando que el primer yerro enrostrado recae en que se determinó “que todos los 19 demandados son solidarios al pago de deudas entre sí”, pero no se declaró la existencia de solidaridad de la obligación de pagar a los demandantes, “quedando una interpretación al momento de evaluar las pruebas documentales (…) como si fuera en una sola escritura que se vendió la totalidad de los derechos de cuotas partes del bien inmueble de la cosa divisible y a la vez se recibió el pago de la totalidad del dinero antes indicado de conformidad con la convención o acuerdo (…), contrariando el alcance (sic)” del artículo 1568 del Código Civil.
Por lo tanto, la juzgadora no realizó “lo ordenado por el legislador en el sentido de indicar cuánta cantidad de dinero se le pagaba a cada uno de los 2 demandantes o quién recibiría (…) el pago, teniendo en cuenta que fueron (3) escrituras que se firmaron, en diferentes momentos de tiempo, personas, pagos y valores diferentes”. Insiste en que la condena debe ser en concreto y no en abstracto, recayendo la corrección monetaria ordenada en lo último, en tanto que ésta no se solicitó oportunamente por los demandantes; de ahí, que dicho punto debe revocarse, amén de que debe tenerse en cuenta que fue “propietario de derechos y acciones hereditarias en su cuota parte en 1/7 parte 50% de todo el bien inmueble”, siendo “injusto y violatorio del principio de equidad y proporcionalidad” condenar a todos los demandados a devolver la suma de dinero con corrección monetaria. 13 Cuaderno segunda instancia, actuación n° “07SUSTENTACION RUFINO BULLA FUENTES.pdf” C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia La parte no apelante –demandante–, durante el traslado de la sustentación no replicó los embates formulados contra la sentencia14. 2.
CONSIDERACIONES Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Así mismo, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. Debe relievarse que, de acuerdo con el documento contentivo de los reparos, se observa que el mandatario judicial de la parte demandada – apelante, no solo se limitó a plantear las censuras que le hace a la sentencia de primera instancia sino que hizo un desarrollo completo de las mismas explicando las razones de orden fáctico y jurídico de disenso, de manera suficiente, clara y completa, lo que permite, siguiendo el derrotero marcado por la Corte Constitucional en la sentencia T310- 2023 con ponencia del magistrado Juan Carlos Cortés González, adiada 15 de agosto de 2023, desde el inicio, tener por sustentadas las inconformidades inicialmente esgrimidas. 2.1 Problema jurídico.
Corresponde entonces a la Sala, atendida la limitante que el inciso primero del artículo 328 impone al funcionario de segunda instancia, determinar si, tal y como lo sostiene la parte impugnante – demandada, el a quo erró al acceder a la resolución de los contratos de compraventa por incumplimiento contractual de los vendedores –demandados– en la entrega del predio a los demandantes.
Y en caso de mantenerse la conclusión a la que arribó el a quo, deberá la Sala analizar si los demandados son solidarios respecto de la devolución del precio a favor de los actores. 2.2 Del principio de la congruencia Para dar respuesta entonces a esos problemas jurídicos, no puede perderse de vista que al juzgador le asiste la imperiosa obligación de zanjar el conflicto 14 Ibidem, actuación n° “10Al Despacho – Sentencia Escrita.pdf” C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia conforme a la fijación de los extremos del litigio.
El irrespeto de este principio –de congruencia– impone sujetar la solución de la contienda judicial a lo que en realidad se puso en conocimiento de la judicatura para su resolución. Reliévese que las pretensiones vertidas en la demanda son el faro que el fallador, de salir avante tales aspiraciones, debe reconocer sin salirse de éstas al momento de zanjar la controversia.
Por tal motivo, el fenómeno procesal de la incongruencia se contrae a la falencia que comete el juzgador por el desconocimiento de lo normado en el artículo 281 del Código General del Proceso, que impone i) que “la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probas y hubieren sido si así lo exige la ley”, y ii) que “no podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda, ni por causa diferente a la invocada en esta”.
En palabras de la Sala de Casación Civil, “el aludido postulado propugna por asegurar los derechos de defensa y de contradicción, en cuanto impide que al convocado a un litigio se le sorprenda por el juzgador con hechos o peticiones no alegadas, respecto de las cuales careció de oportunidad para confutarlas, resultando admisible para su demostración, la confrontación o parangón entre lo resuelto en el fallo, con lo planteado en la respectiva demanda, o con el escrito de excepciones de mérito, o con los hechos demostrativos de alguno de tales medios enervantes que deban ser reconocidas de oficio”15.
Por ello, tiene también dicho la Corte, conforme se consignó en decisión SC1806-2015, que “a la luz del principio dispositivo que rige primordialmente el procedimiento civil, debe el juez, al dictar el fallo con el cual dirime la controversia, respetar los límites o contornos que las partes le definen a través de lo que reclaman (pretensiones o excepciones) y de los fundamentos fácticos en que se basan ante todo los pedimentos, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso, o de pretensiones que, no aducidas, asimismo deben declararse oficiosamente por el juez”.
(resalta y subraya la Sala) Y es que lo anterior es así pues, como claramente lo tienen sentado la Corte, “bien conocido es el brocárdico «ne eat iudex ultra petita partium» -la sentencia ha de atenerse a las pretensiones de las partes-, utilizado desde antaño para reconocer el señorío de los litigantes sobre la causa y, por esta vía, impedir que la actividad jurisdiccional se desvíe hacia puntos no planteados en los escritos de 15 SC17723-2016, 7 de diciembre de 2016, M.P. Luis Alonso Rico Puerta C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia demanda y oposición, so pena de incurrir en exceso de poder o en defecto del mismo.” 16 (subraya y resalta la Sala) 2.3.
De la acción resolutoria del contrato De acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1494 del Código Civil, el contrato o convención es fuente de las obligaciones y como tal “es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, según lo define el artículo 1495 ejusdem. Celebrado legamente el negocio jurídico, es ley para las partes (art. 1602 C.C.).
En tratándose de la promesa de compraventa, debe indicarse, que carece de la vocación de dar origen a la tradición del dominio, porque simplemente envuelve obligaciones de hacer y no de dar, como es la de celebrar, en el futuro, el contrato prometido. Ahora bien, en la promesa de celebrar un contrato de compraventa, que participa del carácter jurídico de los acuerdos bilaterales, cuando uno de los contratantes no cumple con las obligaciones que le corresponde, el artículo 1546 del Código Civil, le brinda al otro contratante, dígase al cumplido, la opción de elegir, a su arbitrio, una de las dos soluciones contenidas en esa disposición, esto es, exigir su cumplimiento a cabalidad o en su defecto que se resuelva lo pactado, permitiendo además en cualquier evento que elija reclamar la indemnización de perjuicios.
En todo caso, ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo convenido, mientras el otro no cumpla por su parte con las obligaciones nacidas de la convención, o no se allane a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, tal como lo preconiza el canon 1609 sustantivo. Decantado se tiene que la resolución del contrato, al igual que la de cumplimiento del convenio, como lo enseña el Tribunal de Casación, para su buen suceso, exige i) “la presencia de un contrato bilateral válido”; ii) “que el actor hubiese guardado fidelidad a sus obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los compromisos que del respectivo negocio jurídico dimanan para él”, y, 16 SC4257-2020, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, 9 de noviembre de 2020.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia simultáneamente, iii) “es menester que la otra parte, por el contrario, no hubiese atendido los deberes de prestación establecidos a su cargo.”17 2.4 Del caso concreto La lectura del escrito genitor de este asunto, pone de presente que las aspiraciones de la parte actora se enfilan a procurar determinantemente la resolución del “contrato de promesa [de] compraventa celebrado con fecha 13 de octubre del año 2006 entre JESÚS TORRES ORTEGA y CARLOS FUENTES GUERRERO, con el señor MAURICIO REYES GARCÍA, por incumplimiento de las obligaciones del último, respecto de la no entrega del inmueble” (resalta y subraya la Sala), rogando que, de salir avante, se decrete la nulidad de “las escrituras publicas (sic) números 5737. 5738 y 2815 protocolizadas en la notoria (sic) Segunda de esta ciudad de diciembre del 2006 y junio 2007 respectivamente”, lo que de contera, abriría paso a las demás pretensiones conexas enarboladas.
El inmueble a que hacen referencia los actores, del que se predica falta de entrega, conforme dimana del libelo de demanda y sus anexos, es el ubicado en la calle 3 n° 7 – 67 del barrio Callejón de la ciudad de Cúcuta, identificado con la matrícula inmobiliaria n° 260-150208. Teniendo muy claro lo anterior, el extremo pasivo se resistió de cara a esos puntuales anhelos y, en síntesis, lo que aduce es que lo enajenado fueron derechos y acciones herenciales vinculados al predio reseñado, por manera que al tratarse de derechos no está obligado a entregar el bien.
Esos son, pues, los contornos de la contienda judicial, y, si a ello se anuda que la demanda, conforme quedare reseñado en acápite anterior, se admitió justamente como resolución de contrato de promesa de compraventa18, con independencia en este asunto de la ausencia de evacuación de la etapa de fijación del litigo durante la audiencia inicial, no viene a duda que es ese precontrato la ratio decidendi de la presente disputa judicial (“CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE CUOTAS PARTES DE UN INMUEBLE” adiado 13 de octubre de 2006).
Empero, contrario a ello, el juzgado cognoscente se ocupó fue de analizar los contratos de compraventa contenidos en las escrituras públicas: n° 5737 del 29 de diciembre de 2006, n° 5738 del 29 de diciembre de 2006 y n° 2815 del 15 de junio de 2007, todas otorgadas en la Notaría 2ª del círculo de Cúcuta, que no el de promesa, respecto 17 CSJ, SC radicación 41001-31-03-001-2002-08463-01, M.P. Arturo Solarte Rodríguez, 14 de diciembre de 2010. 18 Cuaderno primera instancia, actuación n° “001CuadernoPrincipal.pdf”, auto del 29 de julio de 2011, folio digital 147.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia de los cuales en modo alguno la parte actora rogó su resolución. Siendo ello así, y es verdad que lo es, fulgura que, al haberse resuelto esos negocios jurídicos, se incurrió en un error in procedendo por decidirse la controversia sin atender las precisas súplicas formuladas por los demandantes, yerro que acaece, como lo tiene sentado el Tribunal de Casación, cuando “el fallador, (…) decide la controversia por fuera de las pretensiones reclamadas (extra petita)” 19.
Corroborado lo anterior, y quedando de tal modo determinados los extremos de la litis, pasa la Sala al estudio de la puntual pretensión que, con el carácter de principal, fue sometida al escrutinio de la judicatura, siendo pertinente establecer si procede la rogada resolución del contrato de promesa celebrado por los demandantes, en calidad de promitentes compradores, por estar probado el incumplimiento irrogado a los promitentes vendedores.
Por averiguado se tiene que, en línea de principio, para que nazcan del contrato de promesa obligaciones a cargo de las partes, es necesario que concurran, de manera taxativa, las circunstancias que señala el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. La observancia cabal de esos requisitos genera que del precontrato emerjan prestaciones con el carácter de exigibles para los intervinientes en el acto jurídico, en tanto que la omisión de cualesquiera de ellos, por ser esenciales al convenio, no permite que el contrato produzca efecto alguno o converja en otro diferente.
Conforme, pues, a la norma invocada, las circunstancias que deben estar presentes en la promesa de celebrar un contrato son: i) “que la promesa conste por escrito”, ii) “que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del Código Civil”; iii) “que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” y iv) “que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.
Cumple indicar que la jurisprudencia patria de manera inveterada expone, de cara a la cuarta exigencia20 del precitado canon, que “impone a los contratantes la necesidad de fijar el contenido esencial del contrato que va a celebrarse: definir su 19 SC4257-2020, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, 9 de noviembre de 2020. 20 SC490-2024, M.P. Francisco Ternera Barrios, 9 de abril de 2024.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia objeto21 y los elementos característicos del acto.22 De tal suerte que, la especificación del contrato futuro se muestre inequívoca. A partir de ello, quedan establecidos los elementos esenciales del negocio prometido y se sabe cuáles son las exigencias que deben observarse para que determinado acto surta efecto.
De allí que, con los elementos vertidos en el instrumento, el juez proceda a la calificación del acto.23 Sobre las partes contratantes recae la diligencia en la redacción de los instrumentos negociales. En tal virtud, del contenido de la promesa -elementos esenciales, naturales, accidentales-, se debe advertir sin ambages cuál es el acto postrero por celebrarse24, bien sea un acto típico o atípico.25” Descendiendo al asunto materia de examen, en lo que aquí interesa, se tiene que, en documento privado denominado “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE CUOTAS PARTES DE UN INMUEBLE”, el demandado Mauricio Reyes García, “obrando en condición de apoderado de los señores José Aristóbulo Fuentes Pernía, José Argemiro Fuentes Pernía, Rufino Bulla Fuentes y Oswaldo Francisco Bulla Fuentes”, quienes aquí son demandados, prometió vender a los demandantes Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero, quienes prometieron comprar, “las tres séptimas cuotas partes 3/7, que le corresponden del bien inmueble ubicado en la calle N°. 7 – 67 según nomenclatura de catastro, del barrio Callejón, (…) identificado con la matrícula inmobiliaria N°. 260-150208, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, con cédula catastral N°. 103023200030000” (cláusula 1ª).
La tradición de tales cuotas partes la adquirieron los mandatarios “por sucesión de los causantes José Agustín Fuentes y María Encarnación Pernía, por adjudicación que hiciera el Juzgado Cuarto de Familia de 21 “Cfr. CSJ. SC, del 14 de enero de 2015 «la Sala de Casación Civil ha venido reiterando que en lo tocante a la determinación del contrato prometido -requisito exigido en el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el 1611 del Código Civil- juega crucial papel que sus elementos esenciales –lo que excluye los naturales y accidentales- estén fijados en el precontrato, porque a fin de cuentas lo que se busca es que la promesa no resulte fuente de disputas por no saberse a ciencia cierta qué es lo que las partes se obligaron a hacer, o lo que es lo mismo, sobre qué versa el contrato prometido».” 22 “Cfr. CSJ.
SC, del 30 de octubre de 2001, exp. 6849) «todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que ésta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública».” 23 “Cfr. CSJ.
G.J. LXXIX. Sentencia de 24 de marzo de 1955 «la interpretación de los negocios jurídicos constituye una cuestión de derecho cuando las partes, hallándose conformes sobre el sentido de los documentos y demás pruebas aportadas en lo concerniente al hecho de las estipulaciones materia del debate, disienten sobre la calificación legal de la convención y sus efectos jurídicos.
Trátase entonces de una cuestión esencialmente jurídica, a saber: la aplicación de la ley a las estipulaciones contractuales cuya demostración aparece en el juicio». Sobre el punto, también CSJ.SC, 19 de diciembre de 2011 «en lo referente a la calificación del contrato, es tradicional considerarla fuera de las posibilidades operativas de las declaraciones de las partes.
La calificación del contrato, siendo como es la inserción de lo querido por los contratantes dentro de los tipos o esquemas negociales predispuestos por el ordenamiento, supone un juicio de adecuación del negocio concreto a categorías establecidas a priori por las normas, y ello, obviamente, sólo cabe hacerlo desde la óptica de las normas».” 24 “Cfr. CSJ.
SC, del 14 de julio de 1998, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013. «El objeto de la promesa – según lo tiene establecido la jurisprudencia- es la conclusión del contrato posterior. De ahí́ que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”.» (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp. 4724, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013. Exp. 1997- 04959-01)».” 25 “Cfr. CSJ. G.J. LXXIX. Sentencia de 24 de marzo de 1955. «La interpretación de un contrato por el tribunal de instancia, es motivo de casación, con base en el inciso 1° del odr.1° del artículo 520 de C.J., cuando el sentenciador ha violado las normas sustantivas en la calificación jurídica de la convención o en la determinación de sus efectos; o, o con base en el inc. 2° del ord 1° del citado art., cuando la interpretación ha sido consecuencia de un evidente y flagrante error de hecho o de un error de derecho, en la apreciación de las pruebas concernientes al negocio jurídico»” C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia esta ciudad, a través de la sentencia, dentro del proceso radicado bajo el numero (sic) 3595 de 1997, la cual será registrada dentro de los veinte días siguientes a la firma del presente contrato” (cláusula 2ª) (resalta la Sala).
Desde ya se pone en evidencia que quienes prometieron vender aún no eran titulares del derecho de dominio de las cuotas partes que prometieron vender, puesto que, al tiempo de la promesa, no había operado la tradición, contando los promitentes vendedores únicamente con un título de dominio (sentencia de adjudicación en juicio de sucesión) que en ningún caso permite tenerlos como propietarios.
El precio acordado por tales cuotas partes fue la suma de $60’000.000,00 M/cte., los cuales se pagarían así: i) “la suma de CINCO MILLONES DE PESOS MCTE. (5.000.000=), a la firma del presente contrato de promesa de compraventa, por concepto de arras”; ii) “la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS MCTE. ($10.000.0000 (sic)), al momento del otorgamiento de las cinco séptimas cuotas partes 5/7”; iii) “la suma de VEINTICINCO MILLONES DE PESO[S] MCTE.
($25.000.000=), serán cancelados al momento de tomar la posesión material del bien inmueble que por medio del presente contrato se promete en venta; bien sea de manera personal o judicial si fuere el caso”, y iv) “la suma restante es decir la suma de VEINTE MILLONES DE PESOS ($20.000.000=), serán cancelados al momento del otorgamiento de la escritura pública de las dos séptimas 2/7, cuotas partes restantes correspondiente[s] al bien inmueble prometido, bien sea de manera conjunta o independiente” (cláusula 3ª) (resalta la Sala).
Dejaron constancia los contratantes de que en el contrato definitivo, esto es, en la compraventa que previeron solemnizar por escritura pública, se iba a hacer “ver que el comprador ha cancelado la totalidad del valor del precio de la venta de sus correspondientes cuotas partes; pero en realidad se deja constancia que el valor restante será cancelado realmente cuando el comprador obtenga la posesión material del bien inmueble objeto del presente contrato y la correspondiente escritura del total del bien prometido, conforme quedó estipulado en la cláusula tercera del presente contrato (sic)” (parágrafo primero de la cláusula 3ª)” (énfasis original).
También se obligaron los promitentes vendedores “a hacer entrega del bien al promitente comprador, libre de todo gravamen, pleitos pendientes, censo o pleito judiciales (sic)” (cláusula 4ª). Y previeron que “la escritura pública que recogerá la presente promesa de compraventa se otorgará el día miércoles 15 de noviembre de 2006, en la Notaría Segunda del Círculo de Cúcuta, a las 4:00 P.M. través de apoderado (sic)”.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia La simple lectura del documento acabado de reseñar, deja al descubierto que el demandado Mauricio Reyes García tan sólo actuó en ese acto como mandatario de los señores José Aristóbulo Fuentes Pernía, José Argemiro Fuentes Pernía, Rufino Bulla Fuentes y Oswaldo Francisco Bulla Fuentes, por lo que bien se comprende que las personas que se comprometieron fueron estas últimas y no su mandatario.
Por lo tanto, sin que sea necesario profundizar en ello, el señor Reyes García adolece de legitimación para soportar las pretensiones blandidas por los promitentes compradores - demandantes. Igual suerte corren los demás demandados, es decir, Hans de Jesus Fuentes Soto, Nubia Maritza Flórez Fuentes, Gladys Marleny Flórez Fuentes, Nelly Aydee Flórez Fuentes, Luz Ivonne Flórez Fuentes, Sonia Fuentes Soto, Edgar Antonio Flórez Fuentes, Richard Javier Flórez Fuentes, Iván Bernardo Fuentes De La Puente, José Argenis Fuentes De La Puente, Clarisse María Fuentes De La Puente, Oscar Aramis Fuentes De La Puente, Eliecer Oswaldo Flórez Fuentes, David Agustín Fuentes De La Puente y los herederos de Gloria Bulla Fuentes (q.e.p.d.), en la medida en que ninguno suscribió el acto preparatorio cuya resolución, por incumplimiento de los promitentes vendedores, se clama; y como aquellos no intervinieron en la celebración de ese contrato, carecen de vocación para contrarrestar las aspiraciones de la parte actora.
En fin, no redunda puntualizar que únicamente los señores José Aristóbulo Fuentes Pernía, José Argemiro Fuentes Pernía, Rufino Bulla Fuentes y Oswaldo Francisco Bulla Fuentes son los sujetos llamados a enfrentar la contienda judicial de resolución del aludido contrato de promesa. Previo a volver la mirada a lo nuclear de este asunto, resulta pertinente traer a colación que, conforme al certificado de tradición y libertad n° 260-150208 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, se tiene que para aquél 13 de octubre de 2006, que fue cuando nació al mundo jurídico la promesa de compraventa auscultada, la citada heredad se encontraba en cabeza de Agustín Fuentes (q.e.p.d.) 26.
No obstante, conforme a las copias auténticas de la sentencia aprobatoria de la doble sucesión intestada de los esposos Agustín Fuentes y María Encarnación Pernía Vda. de Fuentes, de calenda 9 de diciembre de 1998, se corrobora que, en efecto, a los promitentes vendedores les fueron adjudicadas cuotas partes dentro de ese trámite liquidatorio27. 26 Cuaderno primera instancia, actuación n° “001CuadernoPrincipal.pdf”, folio digital 24 al 27. 27 Ibidem, actuación n° “040RespuestaRequerimientoFiscalia.pdf”, folio digital 42 al 54.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Ciertamente. Lo adjudicado a ellos dentro de la aludida causa mortuoria, fue lo siguiente: i) a José Aristóbulo Fuentes Pernía una séptima parte (1/7), ii) a José Argemiro Fuentes Pernía una séptima parte (1/7), iii) a Rufino Bulla Fuentes el 50% de una séptima parte (1/7) y Oswaldo Francisco Bulla Fuentes el 50% de una séptima parte (1/7).
Como puede verse, tal cual se anticipó, para el momento de la promesa de compraventa que se viene analizando respecto del inmueble con folio de matrícula inmobiliaria n° 260-150208, los mencionados si bien tenían título de dominio, entendido éste como “como el hecho del hombre o la sola ley que establece obligaciones o lo faculta para la adquisición de derechos reales”28, no habían adquirido la propiedad, pues no había operado la tradición por falta de registro del mentado título.
Ello explica que esos demandados se comprometieran, al momento de celebrar la promesa, a superar tal deficiencia “dentro de los veinte días siguientes a la firma” del precontrato (cláusula 2ª), lo que finalmente vino a acontecer pero por fuera de ese lapso, ya que fue hasta el 15 de diciembre de 2006 cuando se realizó la inscripción del título de adquisición en el registro inmobiliario, como bien de ello da cuenta la anotación 3ª del precitado folio de matrícula, circunstancia que no fue óbice para que los contratantes mantuvieren la promesa de compraventa.
A partir de aquí, habilitados se encontraban los demandados para celebrar el contrato prometido. Sin embargo, de la lectura íntegra del referenciado contrato de promesa de compraventa de cuotas partes, refulge la indeterminación en cuanto al objeto prometido, que lo permea y afecta gravemente su validez jurídica, como quiera que, si bien en la cláusula 1ª se indicó que lo prometido en venta recaía sobre las 3/7 partes del inmueble anunciado, que habían sido adjudicadas a los promitentes vendedores en el juicio sucesoral de sus propietarios, en la cláusula 3ª, en la que se consignó la forma de pago, se hace referencia a que 5 millones se entregaban a la firma de la promesa, 10 millones “al momento del otorgamiento de las cinco séptimas cuotas partes 5/7”, 25 millones al tomar posesión del inmueble, y los 20 millones restantes “serán cancelados al momento del otorgamiento de la escritura pública de las dos séptimas 2/7, cuotas partes restantes correspondiente[s] al bien inmueble prometido”.
Es decir, no está claro si la 28 Sentencia del 9 de junio de 1999, Exp. No. 5265. C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia compraventa versa sobre 3/7 partes del inmueble, o sobre 5/7 partes del mismo, o sobre 2/7 partes. No obstante, esa falencia que afecta de indeterminación la promesa de contrato y en esa medida podría llegar a permearla de nulidad absoluta, se evapora en atención a que, a la postre, los promitentes vendedores cumplieron su compromiso de transferir, a los promitentes compradores, las cuotas partes de dominio que tenían sobre el inmueble referenciado.
En efecto. Mediante Escritura Pública n° 5737 del 29 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 2ª del círculo de Cúcuta29, los señores José Aristóbulo Fuentes Pernía, José Argemiro Fuentes Pernía, Oswaldo Francisco Bulla Fuentes y Rufino Bulla Fuentes, los tres primeros representados por Mauricio Reyes García y el último obrando en nombre propio, quienes eran los promitentes vendedores, concurrieron ante el fedatario y dieron en venta, a favor de los demandantes, Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero, “las cuotas partes que (…) tienen y les corresponden sobre el” bien inmueble con matrícula inmobiliaria n° 260-150208.
Traduce lo anterior, conforme en líneas anteriores se puntualizó, que por tratarse de “cuotas partes”, lo que enajenaron los dos primeros se contrae a una séptima parte (1/7) cada uno, y los dos últimos el 50% de una séptima parte (1/7), respectivamente, para un total de 3/7 partes, que fueron las prometidas y las que se les adjudicaron dentro de la sucesión de quien era el propietario del bien, señor Agustín Fuentes.
En cuanto al precio, contrario a lo dicho en el contrato preparatorio, lo redujeron a la suma de $22’564.000,00 M/cte., monto que no solo corresponde a las fracciones transferidas por los promitentes vendedores (3/7 partes), sino que cobija también otra séptima parte (1/7) que en el mismo acto vendió el señor José Arenis Fuentes Pernía a los hoy demandantes.
Luego, haciendo una simple división del precio para establecer el valor de cada cuota parte enajenada ($22’564.000,00 / 4 cuotas partes = $5’641.000,00 M/cte.), con facilidad, pero ante todo con seguridad, puede advertirse que los contratantes disminuyeron el precio de la enajenación de las tres séptimas partes (3/7) que tenían en el inmueble, que eran las prometidas en venta, a la suma de $16’923.000,00 M/cte., importe del que, valga relievar, tal cual se comprometieron en la promesa en la que manifestaron que harían ver que el precio se había cancelado totalmente, consignaron “haber recibido de conformidad y a entera satisfacción de manos de los compradores en este mismo acto”. 29 Cuaderno primera instancia, actuación n° “001CuadernoPrincipal.pdf”, folio digital 46 a 57.
C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Quiere ello significar que, ante la estipulación del precio por un valor inferior al prometido, el cual por demás se tiene por pagado, siendo ello pacífico en el dossier, la incertidumbre que podría llegar a surgir de la promesa de contrato en cuanto a las cuotas partes prometidas en venta, se disipa.
Y como fueron enajenadas tres séptimas cuotas partes, que fue lo prometido, la novedosa cláusula del precio echa por tierra, insístase, la indeterminación, máxime que el contrato prometido se materializó en el instrumento público que se viene analizando. Es más, manifestaron los demandados – vendedores en el contrato definitivo, al igual que se hiciera en el precontrato, “que en este mismo [acto hacen] entrega real y material del inmueble vendido, el cual se encuentra libre de toda suerte de gravámenes, como pleitos, demandas, hipotecas, condiciones resolutorias del dominio, anticresis, patrimonio de familia, censo, uso, habitación, etc., y que en todo caso se obliga[n] a salir al saneamiento de conformidad con la ley, y a responder por vicios ocultos y redhibitorios por evicción que resultaren”.
Y si fuere poco, declararon, además, que hacían “entrega del inmueble objeto del presente contrato a paz y salvo por todo concepto de impuestos, tasas y contribuciones, incluso en lo relacionado con el impuesto predial y complementarios, el cual ha sido pagado por el vendedor (sic) para efectos de la obtención del correspondiente paz y salvo municipal necesario para otorgar el presente instrumento.
Es entendido que será a cargo de los compradores cualquier suma que se cause o liquide a partir de la fecha con relación al citado inmueble proveniente de cualquier entidad nacional, departamental y municipal por concepto de impuestos tasas, contribuciones, valorizaciones o gravámenes de cualquier clase. Los vendedores igualmente entrega[n] a paz y salvo el inmueble objeto de la venta por concepto de servicios públicos de agua, y alcantarillado, energía eléctrica.” Por consiguiente, estas novedosas cláusulas insertas en el contrato definitivo, que guardan correlación con lo prometido, reitérese, dejan sin efecto el precontrato al acoplar la voluntad de los contratantes, de suerte que es este último y no el inicial, el que podía ser atacado mediante los mecanismos previstos por el legislador, comoquiera que sustituyó el inicial.
Atinente al punto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, tiene explanado lo que in extenso se cita: “(…), el efecto ‘extintivo’ que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto. Por el contrario, C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia para responder el cuestionamiento propuesto resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos.
“En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada –precisamente– a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido. En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo.
“Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico-económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior.
“En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares.” (énfasis fuera del texto original) En ese orden de ideas, el contrato de promesa de compraventa de cuotas partes de un inmueble que los demandantes aspiran derruir, quedó sin efecto alguno con la suscripción del contrato prometido por los demandados, contrato definitivo que, dadas las novedosas precisiones en él incorporadas relativas al precio de venta, sustituyó, sacándola del tránsito jurídico, la promesa de contrato cuya resolución se reclama.
Insístese, el precontrato desapareció con el contrato definitivo, por lo que, si mediaba falta de entrega real de lo comprado, el acuerdo de voluntades incumplido fue el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 5737 del 29 de diciembre de 2006, registrada bajo la matrícula inmobiliaria No. 260-150208 de la ORIP de esta ciudad, frente al cual era viable C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia reclamar su resolución, y no el contrato de promesa contra el que se dirigió la pretensión a través de este proceso impetrada.
En ese orden, como la principal súplica de la demanda está direccionada a obtener la resolución de un contrato que dejó de tener vida jurídica por haber sido sustituido por la compraventa realizada mediante aquel instrumento público, en virtud del principio de congruencia que debe observar la sentencia, no era legalmente procedente que el juzgado cognoscente, como lo hizo, se pronunciara sobre la resolución, no solo de este contrato, sino de los otros dos que, consecuencialmente al pronunciamiento de resolución de la promesa de venta, se pidió anular.
Desatinó entonces la jueza de primer nivel al decidir, como lo hizo, la controversia planteada, decretando la resolución de unos contratos de compraventa que no había sido suplicada, emitiendo de tal manera un fallo extra petita, transgresor del principio de congruencia que debe orientar todo veredicto judicial, cuando lo procedente era negar las súplicas de la demanda ante la inexistencia jurídica del contrato de promesa cuya resolución se rogó. 2.4 Conclusión Bajo ese espectro, se impone la revocatoria de la decisión primigenia por falta de congruencia; y como el contrato de promesa de compraventa de unas cuotas partes del inmueble con folio de matrícula inmobiliaria n° 260-150208 de calenda 13 de octubre de 2006, cuya resolución era la pretendido, fue sustituido por el contrato de compraventa de cuotas partes vertido en la Escritura Pública n° 5737 del 29 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 2ª de Cúcuta perdiendo de tal modo toda eficacia jurídica, imperioso es denegar las aspiraciones de la parte actora, debiendo condenarse en costas en ambas instancias a los demandantes.
Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Revocar la sentencia proferida el día doce (12) de mayo de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta dentro del C.I.T. 2024-0016-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia proceso de Resolución de Contrato incoado por Jesús Torres Ortega y Carlos Fuentes Guerrero, frente a Mauricio Reyes García, Oswaldo Francisco Bulla Fuentes y José Aristóbulo Fuentes Pernía como herederos de José Argemiro Fuentes Pernía (q.e.p.d.);
Rufino Bulla Fuentes, José Argenis Fuentes Pernía, Hans De Jesús Fuentes Soto, Nubia Maritza Flórez Fuentes, Gladys Marleny Flórez Fuentes, Nelly Aydee Flórez Fuentes, Luz Ivonne Flórez Fuentes, Sonia Fuentes Soto, Edgar Antonio Flórez Fuentes, Richard Javier Flórez Fuentes, Iván Bernardo Fuentes De La Puente, José Argenis Fuentes De La Puente, Clarisse María Fuentes De La Puente, Oscar Aramis Fuentes De La Puente, Eliecer Oswaldo Flórez Fuentes, David Agustín Fuentes De La Puente y los herederos de Gloria Bulla Fuentes (q.e.p.d.).
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, denegar las pretensiones de la demanda, conforme a lo motivado.
TERCERO: Condenar en costas en ambas instancias a la parte actora. Las agencias en derecho en esta Sede serán posteriormente fijadas por la Magistrada Sustanciadora pero la liquidación se realizará de manera concentrada en el juzgado de primera instancia, como lo señala el artículo 366 del Código General del Proceso. CÓPIESE,
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE30 Los Magistrados, ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS YAMITH RIAÑO SANCHEZ ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional). 30 Documento suscrito de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020.