REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., cuatro (04) de abril de dos mil veinticinco (2025) Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Proceso N.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de Actas de Asamblea.
Demandante: Ángel Giovanni Ubayan Ortegón, Diana Yamile Báez Suárez y otros Demandada: Conjunto Residencial Dalí P.H Sentencia discutida y aprobada en sesión n.o 10 de diecinueve (19) de marzo de dos mil veinticinco (2025) El Tribunal emite sentencia escrita, como lo permite el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con motivo de la apelación que el extremo demandante interpuso contra el fallo de 3 de octubre de 2024 proferido por el Juzgado 52 Civil del Circuito de esta ciudad, mediante el cual se desestimaron sus pretensiones.
ANTECEDENTES 1. Ángel Giovanni Ubayan Ortegón, Diana Yamile Báez Suárez, Carmen Rosa Ramos López, Martha Cecilia Carvajal, Carlos Eduardo Perdomo Cardozo, Ana Alicia Cáceres Salazar, Edgar Rodríguez, Heidy Ramírez Parra y María Feliza Ramírez promovieron demanda contra el Conjunto Residencial Dalí P.H., para que se declare la nulidad del acta contentiva de la asamblea ordinaria de copropietarios realizada el 29 de abril de 2023; y en consecuencia, se disponga la devolución de la cuota extraordinaria aprobada en ella. 2.
Para sustentar sus pretensiones, expusieron que, en la mentada reunión se aprobaron los proyectos de estructuración, fachadas, anclaje y reforzamiento de muros. Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- A su juicio, dicha determinación se encuentra viciada de nulidad porque se adoptó con el voto favorable del 67,1210% de la reunión, sin tener en cuenta que de conformidad con los artículos 55 del Reglamento de Propiedad Horizontal y 46 de la Ley 675 de 2001 se requería el 70%.
Refirieron que desde el año de 2022 la administración de la demandada había suscrito un contrato de reforzamiento de muros y anclajes por valor de $905.710.543 sin aprobación de la asamblea de copropietarios. Mencionaron que la señora Carmen Rosa Ramos asistió a la reunión por intermedio de apoderado, sin embargo, a este no se le exigió exhibir el poder ni acreditar tal calidad.
Señalaron que algunos miembros registraron su asistencia dos veces y los coeficientes de copropiedad no corresponden a los establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Precisaron que se convocaron a copropietarios que ya no son titulares de derechos reales de las unidades residenciales y se tuvieron como asambleístas y votantes.
Por último, dijeron que la decisión impugnada se encuentra viciada, toda vez que no se tuvo “un control debido de la asistencia de los asambleístas donde no queda claro quien, ni como votaron y que calidad acudieron, por lo que por estas irregularidades es nula el acta impugnada.”1 3. El auto admisorio de 6 de febrero de 2024,2 se notificó en forma personal a la convocada, quien contestó la demanda de forma extemporánea.3 4.
A través de proveído de 8 de agosto de 2024 se aceptó el desistimiento de las pretensiones incoadas por Diana Yamile Báez.4 5. La sentencia de primera instancia.5 El juzgador de primera instancia desestimó las pretensiones de la demanda, tras considerar que si bien se les cuestionó a los asambleístas si se sometía a probación únicamente el proyecto de estructuración y fachadas y esa determinación fue adoptada por el 67,210% de la reunión, lo cierto es que para esa decisión no se requería mayoría cualificada. 1 011MemorialCumplimientoAuto.pdf y 014Subsanación.pdf 2 017AutoAdmiteDemanda052-2023-001.pdf 3 024AutoTieneNotificadoFijaCaución.pdf 4 028AutoResuelveSolicitudes.pdf 5 037SentenciaAnticipadaImpugnaciónActas.pdf Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- Puntualizó que la aprobación del mencionado proyecto se llevó a cabo por el 70% de la asamblea, por lo que no se advierte contraria a lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley 675 de 2001.
En relación con el contrato de anclajes y reforzamiento de muros informó que se adoptó por el 76,7241% de la reunión, porcentaje suficiente para tenerla como válido. Agregó que si en gracia de discusión, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 97 del Código General del Proceso, se tuvieran por confesos los hechos contenidos en los numerales 10 a 18 del líbelo genitor, “no se relaciona frente a la decisión controvertida, cuáles fueron las decisiones tomadas por cada copropietario señalado, no se advierte si de quienes aparecen relacionados doble vez, o con un porcentaje menor se votó de manera positiva o negativa, o si las señoras Martha Isabel Montoya y quien actuó por la señora Carmen Rosa Ramos igualmente votaron de manera positiva o negativa.” En esa medida, si se restara la cifra correspondiente a los votos reprochados, de igual forma la participación seguiría siendo suficiente para considerar que ninguna de las decisiones está viciada.
Por último, señaló que el extremo actor incumplió con la carga de acreditar los supuestos de hecho y de derecho requeridos para declarar la nulidad pretendida, en los términos del artículo 167 del Código General del Proceso. 4. El recurso de apelación.6 Inconforme con esa decisión, el extremo actor interpuso recurso de apelación contra la sentencia antes mencionada, cuyos reparos concretos se sintetizan de la siguiente manera: 1.
Se confundió el concepto de mayoría calificada y simple y se pasó por alto que para la aprobación del proyecto de estructuración y fachada – ejecución de anclaje y reforzamiento de muros no era suficiente el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad, pues se requería una mayoría cualificada del 70%., toda vez que la cuota extraordinaria excedía 4 veces el valor de las expensas necesarias mensuales, de conformidad con el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. 2.
A pesar de que se acreditaron irregularidades en la votación se consideró que esos sufragios no podrían tener incidencia en el resultado en 6 039RecursoApelación.pdf Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- tanto no se estableció si fueron a favor en contra.
A su juicio, ante la prueba de las inconsistencias la aprobación no podía mantenerse incólume. 3. No se tuvo en cuenta que incluso antes de llevarse a cabo la asamblea de copropietarios el proyecto de ejecución de anclaje y reforzamiento de muros ya había iniciado su desarrollo. 4. La copropiedad no tuvo en cuenta los coeficientes de copropiedad a fin de determinar el porcentaje de votación, pues “el porcentaje del 76.7241% que arrojó la decisión favorable, se refleja respecto del número de votos, pues, realizada una operación matemática simple, se evidencia que, si se toma como 100% valor total el número exacto de votantes, esto es, 580, los votos a favor, esto es, 445, resulta que corresponde al 76.7241%.” CONSIDERACIONES 1.
Los presupuestos procesales se hallan reunidos en el presente asunto, la actuación se desarrolló con normalidad y no se observa causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, de modo que ello conlleva a la presente decisión, en los términos y con las limitaciones que establecen los artículos 327 (inciso final) y 328 (inciso primero) del CGP y la jurisprudencia (CSJ.
STC.2061/2017 de 30 agosto). 2. El Tribunal se ocupará de resolver los reparos concretos formulados por el extremo demandante, los que además fueron sustentados en esta instancia.7 En ese orden, el problema jurídico que se debe resolver es si la parte demandante, hoy recurrente, demostró que el acta contentiva de la asamblea general ordinaria de 29 de abril de 2023 es nula por ser contraria a derecho, por los motivos y razones expuestas en el libelo introductorio y los reparos concretos al fallo de primera instancia. La respuesta es negativa, pues los actores no demostraron, en los precisos términos que establece el artículo 167 del Código General del Proceso, las reclamadas violaciones a la Ley 675 de 2001 y al reglamento de la copropiedad; como tampoco en esta instancia con los reparos concretos y la sustentación en la audiencia logró socavar los argumentos del a quo; en consecuencia, se deberá confirmar la sentencia recurrida con soporte en los argumentos que se exponen a continuación: 7 CSJ.
STC6481, 11 de mayo., exp. 19001-22-13-000-2017-00056-01. “quien apela una sentencia no sólo debe aducir de manera breve sus reparos concretos respecto de esa decisión, sino acudir ante el superior para sustentar allí ese remedio, apoyado, justamente, en esos cuestionamientos puntuales”. En el mismo sentido, ver CSJ. SC3148-2021. Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- Complemento de lo anterior, se debe decir, que en el presente asunto se originó en la convocatoria y trámite de una asamblea ordinaria, la cual tiene soporte el artículo 54 del reglamento de copropiedad demandada, contenido en la Escritura Pública No. 923 de 24 de abril de 2009 de la Notaría 52 de Bogotá, que establece: “La Asamblea General de propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año dentro de los tres (3) primeros meses de cada año, en la fecha y lugar que determine el administrador (…).” En punto de las expensas extraordinarias, cuya aprobación se cuestiona, en el artículo 56 ibidem se previó que: “(…) las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de Copropiedad que integran el Conjunto Residencial DALÍ – Propiedad Horizontal: (…) 2.
Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias (…).” La anterior disposición coincide con el tenor literal del artículo 46 de la Ley 675 de 2001. A su turno, el artículo 382 del Código General del Proceso indica que: “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción (…)” Bajo ese marco conceptual, se debe decir, que de la lectura del acta cuestionada se advierte que, distinto a lo considerado por los recurrentes, ciertamente en el punto 8° de la reunión se presentó a los asambleístas el proyecto de ejecución de anclaje y reforzamiento de muros, el cual fue sometido a aprobación con posterioridad, obteniendo como resultado el 76,7241% de votos positivos: Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- De ahí que ningún reproche merezca el cumplimiento de la mayoría cualificada exigida en los artículos 56 del Reglamento de Propiedad Horizontal y 46 de la Ley 675 de 2001, toda vez que para la adopción de la decisión cuestionada se tenía el número de unidades que, sumados sus coeficientes, permitían tomar la mentada determinación, razón por la cual cae en el vacío el reproche en estudio.
Obsérvese que, tal como consideró el juzgador de primera instancia, el porcentaje al que se refirieron los recurrentes, esto es, 67,1210% no corresponde a la aprobación del contrato de anclaje y reforzamiento de muros sino si este se sometería a votación nuevamente, cuestionamiento que no requiere el cumplimiento de mayoría cualificada.
Véase: A juicio de la Sala lo anterior sería suficiente para confirmar la providencia recurrida, tanto más cuando el actor no cumplió con la carga de la prueba en los términos del artículo 167 del Código General del Proceso; sin embargo, se adelantará el estudio de los reparos concretos restantes, así: Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- Respecto a que los coeficientes de copropiedad no corresponden a los establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal., se advierte que una vez contrastado este documento y lo consignado en el acta cuestionada, ciertamente estos valores coinciden.
Lo anterior, sin que merezca reproche alguno el hecho de que la cantidad de votos corresponde al porcentaje determinado pues precisamente aquella cifra, esto es, 445, representa el 76,7241% de los sufragios. Ahora bien, en lo que hace a las irregularidades en la votación, atinentes a que: (i) se citaron a copropietarios que ya no son titulares de derechos reales de las unidades residenciales y se tuvieron como asambleístas y votantes, (ii) al apoderado de la señora Carmen Rosa Ramos no se le exigió exhibir el poder ni acreditar tal calidad, (iii) el contrato inició su desarrollo antes de someterse a consideración de los copropietarios y (iv) a que algunos miembros registraron su asistencia dos veces y los coeficientes de copropiedad, se advierte aun suponiendo tales irregularidades, en los términos del artículo 97 del Código General del Proceso, ello no es suficiente para dar al traste con la aprobación del contrato de anclaje y reforzamiento de muros pues con la mentada presunción no se logra desvirtuar la veracidad del documento cuestionado, en la medida que, se itera, lo allí consignado es que las decisiones cuestionadas se adoptaron con las mayorías exigidas, lo que conlleva a concluir la legalidad del acta contentiva de la aprobación del proyecto mencionado.
Lo discurrido conlleva a desestimar las argumentaciones que edifican las réplicas de la parte recurrente, de suerte que por las razones expuestas por el señor juez a quo y las aquí esgrimidas, resulta viable confirmar la providencia recurrida. Ante la frustración del recurso se condenará en costas de esta instancia al extremo impugnante (numeral 1° del artículo 365 del C.G.P.).
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia proferida el 3 de octubre de 2024 por el Juzgado 52 Civil del Circuito de esta ciudad, por lo brevemente expuesto.
Segundo. Costas del proceso a cargo de la parte demandante. El Magistrado Sustanciador fija la suma de $1’300.000 como agencias en Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- derecho en esta instancia. Liquídense de la forma prevista en el artículo 366 del Código General del Proceso.
Tercero. Previas las anotaciones correspondientes, por secretaría devuélvase el proceso al juez a quo.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE, Los Magistrados, MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA (firma electrónica) IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA. (firma electrónica) OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA (firma electrónica) Firmado Por: Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103052202300001 02 Clase: Verbal – Impugnación de actas de asamblea ----------------------- conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3a82284aeb3fb5e844a50734291ebda5e2a1ec061d520906468bb11d55295a 2c Documento generado en 04/04/2025 01:56:06 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica