República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería Sala Quinta Civil Familia Laboral CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado sustanciador Folio 372-25 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Acta 037 Montería (Córdoba), veintinueve (29) de septiembre del año dos mil veinticinco (2.025) Decide la Sala Quinta de Decisión Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería-Córdoba, integrada por los magistrados Cruz Antonio Yánez Arrieta, quien la preside, Pablo José Álvarez Caez y Marco Tulio Borja Paradas, el recurso ordinario de apelación interpuesto contra la sentencia adiada 4 de junio de 2025, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), dentro del PROCESO VERBAL DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA adelantado por COPROSERVIC PT S.A.S. contra BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., por ello en uso de sus facultades legales y atendiendo a lo normado en el artículo 12 de la ley 2213 de 2022, se profiere la siguiente: SENTENCIA I.
ANTECEDENTES 1.1.- Pretensiones. La sociedad Coproservic PT S.A.S. solicitó el decreto de la cancelación de la garantía hipotecaria que recae sobre los predios rurales denominados «Parcela 2B» y «Lote La Zorra», descritos en las cláusulas primera y tercera de la escritura pública de hipoteca abierta de primer grado, en cuantía indeterminada, n.° 373 otorgada el 3 de Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 2 diciembre de 2007 en la Notaría Única del Círculo de San Carlos (Córdoba).
Dicha garantía fue originalmente constituida por la sociedad Inversiones Pineda y BT y Cía S. en C., en favor del Banco Agrario de Colombia S.A., y se encuentra registrada en los folios de matrícula inmobiliaria números 143-13319 y 143-30642 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cereté (Córdoba). La solicitud se fundamenta en la prescripción extintiva, conforme a lo dispuesto en los artículos 2512, 2535, 2432 y 2536 del Código Civil, teniendo en cuenta que el gravamen hipotecario, a la fecha de radicación de la demanda, contaba con una antigüedad de dieciocho (18) años.
En consecuencia, se solicitó que se ordene: Oficiar a la Notaría Única del Círculo de San Carlos, para que se tome nota de la cancelación en la referida escritura pública número 373, otorgada el 2 de diciembre de 2007 y oficiar al Registrador de Instrumentos Públicos de Cereté (Córdoba), a fin de que se inscriba la anotación de cancelación del gravamen hipotecario contenido en la pluricitada escritura pública, respecto de los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias números 143-13319 y 143-30642, adscritos a la ORIP de Cereté. Además, solicitó condenar en costas a los accionados. 1.2.- Sustento fáctico.
En sustento de dichas súplicas, se expusieron los hechos que a continuación se condensan: 1.2.1. La sociedad Inversiones Pineda & BT y Cía S. en C., representada por el señor Álvaro del Cristo Pineda Naranjo (Q.E.P.D.), constituyó en favor del Banco Agrario de Colombia S.A., mediante escritura pública n.º 373 del 3 de diciembre de 2007, una hipoteca abierta de primer grado y cuantía indeterminada sobre los inmuebles rurales denominados «Parcela 2B» y «Lote La Zorra», ubicados en Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 3 Ciénaga de Oro (Córdoba), identificados con las matrículas inmobiliarias nº 143-13319 y 143-30642 de la ORIP de Cereté. 1.2.2.
Posteriormente, dichos inmuebles fueron vendidos a la sociedad Coproservic PT S.A.S., mediante escritura pública nº 260 del 30 de diciembre de 2016, registrada el 28 de junio de 2017, junto con su correspondiente escritura aclaratoria. 1.2.3. A pesar del cambio de titularidad, la hipoteca sigue vigente y registrada sobre los mencionados predios.
No obstante, desde su constitución, han transcurrido 18 años sin que el acreedor hipotecario haya ejercido acción judicial alguna para hacer efectiva la obligación garantizada, lo que permite invocar la prescripción extintiva conforme a los artículos 2457, 2535 y 2536 del Código Civil, y el artículo 1 de la Ley 791 de 2002, que establece un término de 10 años para la prescripción de acciones. 1.2.4.
La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha reiterado que la hipoteca, como garantía accesoria, se extingue con la obligación principal, y no puede subsistir indefinidamente frente a la inactividad del acreedor. 1.3.- Actuación procesal. 1.3.1.- El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), admitió la demanda a través de proveído adiado 23 de enero de 2025, ordenó la notificación a los demandados, reconoció personería jurídica y ordenó el emplazamiento a las personas indeterminadas.
Posteriormente, en auto adiado 29 del mismo mes y año, dejó sin valor y efecto el proveído admisorio y procedió a inadmitir la demanda. Ulteriormente, en auto del 12 de febrero de la presente anualidad, se tuvo por subsanada la demanda y se admitió, ordenando correr traslado e impartiendo el trámite previsto en el artículo 368 del Código General del Proceso.
Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 4 1.3.2.- El Banco Agrario de Colombia S.A., por intermedio de su apoderado judicial, presentó escrito de contestación a la demanda, oponiéndose en su integridad a las pretensiones formuladas. Reconoció como ciertos la mayoría de los hechos, aunque manifestó no tener conocimiento sobre la transferencia de los inmuebles objeto del litigio a la sociedad demandante ni sobre las condiciones en que dicha operación se habría realizado.
Asimismo, negó que no haya existido ni exista título valor alguno respaldado con garantía hipotecaria. Formuló las excepciones de mérito que denominó: «Improcedencia de la cancelación del gravamen hipotecario, derecho legal del acreedor hipotecario para inscribir y perseguir la efectividad de la garantía hipotecaria, no se cumplen los requisitos legales para proceder a la cancelación de la hipoteca, imposibilidad jurídica de cancelar la hipoteca por orden judicial y buena fe exenta de culpa» 1.3.3.- Descorrido el traslado de las excepciones de fondo, mediante auto datado 7 de mayo del año en curso, se dispuso prescindir de la etapa de audiencia inicial para emitir el fallo en forma escrita. 1.4.- Sentencia de primera instancia. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), dictó sentencia anticipada en forma escrita, en la que dispuso: «PRIMERO: DECLARAR la cancelación de hipoteca abierta de cuantía indeterminada constituida por escritura pública N° 373 de fecha 03 de diciembre de 2007, otorgada en la Notaría Única Del Círculo de San Carlos Córdoba, constituida por la sociedad Inversiones Pineda y BT y CIA S en C con Nit 900-031-565 - 7 en favor de BANCO AGRARIO DE COLOMBIA SA Nit 800-037-800 – 8.
SEGUNDO: OFICIAR a la Notaría Única del Círculo Notarial de San Carlos – Córdoba a fin de que tome atenta nota de esta sentencia y emita el respectivo certificado con destino a la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cereté – Córdoba. Por secretaría ofíciese con las advertencias de Ley.
TERCERO: DECLARAR NO PROSPERAS las excepciones propuestas por la parte demandada.
CUARTO: CONDENAR en costas a la parte demandada. Inclúyanse como agencias en derecho a favor de la demandante y a cargo de la demandada la suma de 01 s.m.l.m.v. por Secretaría practíquese» Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 5 El juez de primera instancia, consideró acreditados los requisitos legales para declarar la prescripción extintiva de la acción hipotecaria y, en consecuencia, accedió a la solicitud de cancelación del gravamen constituido mediante la Escritura Pública No. 373 del 3 de diciembre de 2007, al constatar que no existía obligación principal exigible sobre los bienes inmuebles que, para ese momento, pertenecían a la sociedad Coproservic PT S.A.S. Durante su análisis, el enjuiciador recordó que la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia había sido reiterativa en señalar que la interrupción de la prescripción requería actos jurídicamente eficaces, tales como el ejercicio de la acción por parte del acreedor o el reconocimiento del derecho por parte del deudor.
Frente a la afirmación de la parte demandada, quien sostuvo que Coproservic PT S.A.S. figuraba como demandada en un proceso ejecutivo radicado ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Montería, el juez aclaró que los bienes embargados en ese proceso no correspondían a los inmuebles gravados con la hipoteca objeto de la controversia, ya que la medida cautelar recaía sobre un predio distinto, identificado con matrícula inmobiliaria No. 143-0025616.
Por tanto, concluyó que no se había producido interrupción alguna del término prescriptivo respecto de los bienes en cabeza de la demandante. Finalmente, rechazó el argumento según el cual la hipoteca respaldaba obligaciones futuras e inciertas, al considerar que ello implicaría conferirle un carácter imprescriptible, lo cual vulneraría el principio de seguridad jurídica y la naturaleza extintiva de la prescripción consagrada en los artículos 2512 y 2537 del Código Civil.
La prolongada inacción del acreedor, sin haber iniciado cobro coactivo alguno sobre los bienes gravados, permitió al juez concluir que la obligación garantizada había perdido exigibilidad jurídica, y, por ende, procedía su cancelación. Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 6 1.5.- Recurso de apelación. El vocero judicial de la entidad financiera demandada presentó recurso de apelación contra la anterior decisión, indicando como reparos concretos los siguientes: -Error en la valoración jurídica: El juzgado asumió erróneamente que la hipoteca tiene un término de prescripción desde su constitución, sin considerar que la prescripción aplica a las obligaciones crediticias, no a la garantía misma. -Naturaleza de la hipoteca: Se trata de una hipoteca abierta e indeterminada en su cuantía, destinada a respaldar múltiples obligaciones presentes y futuras.
Por tanto, no puede considerarse extinguida sin probar la prescripción de todas las obligaciones que garantiza. -Falta de prueba: La parte demandante no probó la fecha de origen ni la prescripción de las obligaciones respaldadas por la hipoteca. El juzgado tampoco decretó pruebas necesarias para establecer estos hechos. -Existencia de obligaciones vigentes: Se menciona que existe un proceso ejecutivo contra la compañía deudora, lo que indica que al menos una obligación está vigente, y, por ende, también lo está la hipoteca. -Violación al debido proceso: El fallo se basó en suposiciones y no en hechos probados, incurriendo en errores como fallar ultra petita e infra petita. 1.6.- Sustentación del recurso de apelación. 1.6.1.- Dentro del término legal, el apoderado judicial de la entidad financiera demandada reiteró los argumentos expuestos en su escrito de reparos concretos presentado ante el juez de primera instancia, destacando que el A-quo declaró la prescripción de la garantía Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 7 hipotecaria sin acreditar previamente la prescripción de la obligación principal.
En consecuencia, sostuvo que la hipoteca se extingue conjuntamente con la obligación garantizada, y no por el mero transcurso del tiempo. 1.6.2.- Por su parte, el extremo demandante replicó en forma extemporánea. II. CONSIDERACIONES DE LA SALA 2.1.- Presupuestos procesales. Los presupuestos tanto de eficacia y validez del proceso están presentes y no han sido discutidos por las partes en esta segunda instancia, por ende, corresponde desatar el recurso de apelación, el cual será considerado únicamente en los puntos o inconformidades planteados en la formulación de los reparos que se hicieron en la primera instancia en forma concreta, sin vaguedad o generalidad (Vid.
STC7511, 9 jun. 2016, 11001-02-03-000-2016-01472-00 M.P. Dr. Luis Armando Tolosa Villabona.) 2.2.- Límites de la apelación y competencia de la Sala. La Sala advierte que resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte recurrente, únicamente frente a los puntos o inconformidades planteados ante el A-quo y sustentados debidamente en esta instancia. Ello en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 328 del C.G.P., que dispone que la competencia del juez de segundo grado está restringida a las inconformidades expresamente formuladas y desarrolladas en la apelación. En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia, al estudiar la norma en comento, ha sido enfática en señalar que le «está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 8 indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso1» 2.3.- Problema jurídico.
Examinado el recurso de apelación, surge nítido para la Sala determinar si ¿Procede la cancelación de una hipoteca abierta de cuantía indeterminada por prescripción extintiva, cuando no se ha probado la prescripción de la obligación principal que dicha garantía respalda? 2.4.- De la prescripción extintiva y su interrupción. Con fundamento en los principios de seguridad jurídica y armonía social, el legislador consideró indispensable evitar que las relaciones jurídicas de carácter personal se prolongaran indefinidamente.
Tal indeterminación temporal permitiría que las acciones derivadas de dichas relaciones pudieran ejercerse en cualquier momento, sin consideración al tiempo transcurrido, lo cual atentaría contra la estabilidad del orden jurídico. Para responder a esta necesidad estructural del sistema, surgió la institución de la prescripción extintiva, concebida como un mecanismo que, por un lado, extingue el derecho de crédito en cabeza del acreedor, y por otro, libera al deudor del poder de coacción que caracteriza a las obligaciones civiles.
En el ordenamiento jurídico colombiano, el artículo 2535 del Código Civil consagra la prescripción extintiva como un mecanismo para extinguir las acciones judiciales, en los siguientes términos: «(…) La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso del tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones.
Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible» Esta figura opera como una sanción contra el titular del derecho que, por negligencia o incuria, omite ejercer oportunamente las acciones 1 CSJ, SC 3148-2021 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 9 que la ley pone a su disposición, permitiendo que el transcurso del tiempo actúe como un juez inexorable en su contra.
No obstante, lo anterior, el ordenamiento jurídico prevé mecanismos que permiten al acreedor evitar la consumación de la prescripción extintiva. En efecto, el artículo 2539 del Código Civil establece dos formas de interrupción: natural, que se configura mediante el reconocimiento expreso o tácito que el deudor haga de la obligación y civil que tiene lugar con el ejercicio de la acción judicial, concretamente mediante la presentación de la demanda ante el juez competente.
Así las cosas, cualquier conducta del deudor que implique el reconocimiento de la obligación —ya sea de manera expresa o tácita— posee la eficacia jurídica de interrumpir el término de prescripción que se encontraba en curso. En consecuencia, dicho término se reinicia desde el momento en que se produce el acto de reconocimiento, comenzando un nuevo cómputo conforme al plazo establecido por la ley para la configuración del medio extintivo de las obligaciones civiles. 2.5.- De la hipoteca abierta o con cuantía indeterminada.
La hipoteca abierta es un contrato accesorio cuyo propósito es garantizar, de forma general, el cumplimiento de una o varias obligaciones que el deudor pueda asumir a favor del acreedor, las cuales pueden definirse a lo largo de la vigencia de la relación contractual entre ambas partes. Por lo general, estas obligaciones son de carácter futuro, ya que, al momento de constituirse la garantía, no se encuentran determinadas ni en su existencia ni en su cuantía. Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia ha precisado: «(…) Con la locución ‘hipoteca abierta’, se denota la garantía constituida para amparar de manera general obligaciones que de ordinario no existen ni están determinadas en su cuantía al momento del gravamen (…)” “(…) Trátase, por consiguiente, de una garantía abierta para varias, diferentes, múltiples, sucesivas obligaciones, por lo común, futuras, indeterminadas y determinables durante su vigencia sin necesidad de Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 10 estipulación posterior, siendo así general respecto de las obligaciones garantizadas (…)»2 En este contexto, la hipoteca abierta, entendida como contrato, tiene como finalidad respaldar una obligación que, desde su origen, es futura, genérica e indeterminada, y cuya exigibilidad depende de una posterior determinación. Ahora bien, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2457 del Código Civil, la hipoteca se extingue junto con la obligación principal.
Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue, además, por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.
Sin embargo, parafraseando a la Corte Suprema de Justicia, la indeterminabilidad de la obligación hipotecaria no puede ser absoluta. Pérez Vives, en su obra, «Garantías Civiles: Hipoteca, prenda, fianza», señala que la «hipoteca abierta» se caracteriza: «(…) por la determinación de una suma máxima que se garantiza; por la limitación del tiempo en que la garantía tiene vigencia, o en que deben ser utilizados los créditos eventuales; y por la fijación de modalidades a los préstamos (verbigracia, inversiones en la agricultura), a la forma de hacerlos (sobregiros, letras, descuentos, etc.) o a la causa del crédito (por ejemplo, alcance de empleados de manejo) (…)»3 Sigue diciendo la Corte: «Ahora, cabe preguntarse si en el caso de la “hipoteca abierta”, en donde la obligación principal no nace ab initio, ¿es posible la extinción de aquélla en el evento de que ésta no se haya determinado durante la vigencia de la relación contractual? Lo primero que ha de precisarse es que, si bien en el caso de la “hipoteca abierta” la obligación no surge de manera determinada ab initio, al tratarse de un contrato accesorio, guarda una relación directa con la obligación principal en su constitución, efectos y extinción. (…) Sobre la extinción de la obligación hipotecaria esta Corporación ha sostenido: “(…) [E]l carácter esencial de la hipoteca [es] ser un “derecho real accesorio”, pues el fin último de esta garantía real no es otro que respaldar el cumplimiento de una obligación principal. 2 CSJ SC Sentencia de 3 de junio de 2005, expediente 00040-01 reiterada en Radicación n.° 68001- 22-13-000-2020-00044-01 del 4 de mayo de 2020. 3 Pérez Vives, Álvaro.
Garantías Civiles: Hipoteca, prenda, fianza Bogotá: Temis, 1984. p. 81 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 11 Según el artículo 1499 de la ley sustantiva civil, un contrato es accesorio “cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella”. En un sentido similar, el artículo 65 de la misma codificación define la caución del siguiente modo: “Caución significa generalmente cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación propia o ajena.
Son especies de caución la fianza, la hipoteca y la prenda”. A partir de este postulado general que hace de la hipoteca una garantía real accesoria se desprende la consecuencia evidente e ineluctable de que ésta no puede existir sin la obligación principal a la que respalda. Si la obligación se extingue, necesariamente el gravamen desaparece con él. La extinción de esta garantía se produce, por tanto, de pleno derecho al fenecer la prestación principal, por lo que la intervención del juez en esta precisa materia se circunscribe a constatar dicha extinción, para lo cual habrá de declarar que ésta se produjo en la misma fecha en que desapareció la obligación principal, debiendo, por tanto, ordenar su cancelación inmediata al funcionario del registro correspondiente”4 No obstante, la hipoteca individualmente considerada también puede extinguirse.
Sobre el particular, resulta ilustrativo citar, in extenso, lo razonado por esta Corporación en sentencia de 1° de septiembre de 1995: “(…) Pero la hipoteca considerada en sí misma también puede extinguirse porque a su respecto se presentan motivos que la ley tiene como idóneos para darla por terminada, sin que tal fenómeno tenga incidencia alguna en la vida de la obligación principal, hipótesis que, por su parte, también halla justificación en él carácter accesorio de la hipoteca.
“III. 1.- Los referidos motivos están contemplados, en principio, en los incisos 2° y 3° del citado artículo 2457: “a) Se extingue la hipoteca " por la resolución del derecho del que la constituyó " (Inc. 2o, art. 2457). Es claro que esta resolución se refiere al derecho sobre el bien hipotecado, entre otras cosas porque eso es lo que dice el artículo 2441: "El que solo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual, limitado o rescindible, no se entiende hipotecaria sino con las condiciones y limitaciones a que está sujeto el derecho; aunque así no lo exprese. - Si el derecho está sujeto a una condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1548".
Cabe decir, entonces, que la precariedad que afecta al derecho que se tiene sobre el bien gravado con la hipoteca, se comunica a esta. “b) También se extingue " por el evento de la condición resolutoria " (ib.). Aquí, como es evidente, ya no se está ante la resolubilidad del derecho de propiedad o de usufructo -únicos posibles de ser hipotecados, a términos del artículo 2443- sino de la hipoteca misma, la cual puede quedar sujeta por las partes a dicha clase de condición, acorde con lo prescrito en el inciso 1° del artículo 2438: "La hipoteca podrá otorgarse bajo cualquiera condición, y desde o hasta cierto día " “c) Del mismo modo, en desarrollo del principio legal inmediatamente transcrito, "la llegada del día" hasta el cual la hipoteca se constituyó es causal de extinción de la hipoteca, con arreglo a la parte final del citado inciso 2° del artículo 2457.
“d) Conforme al inciso 3° del precepto acabado de mencionar, se extingue la hipoteca "por la cancelación que el acreedor acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva”. Debe tenerse presente que este específico motivo de extinción de la hipoteca resulta ser distinto del supuesto en que, cumplida la obligación principal, el deudor, o, en general, el dueño del bien gravado con la hipoteca, tiene derecho a que la misma se le cancele.
Aquí es el acreedor quien, por su propia Iniciativa, decide cancelarla. 4 CSJ, STC 12478-2014 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 12 “III. 2.- Sin embargo, con todo y lo que dice el artículo 2457, acabado de analizar, no son las anteriores las únicas causas de extinción de la hipoteca, en vista de que, como la doctrina lo ha indicado, también la hipoteca puede terminarse en otros casos, Ciertamente: “a) Si el adquirente de la finca hipotecada se ve compelido a efectuar el pago de la obligación, por razón del derecho de persecusión que la hipoteca le confiere al acreedor, según el inciso 1o del artículo 2452, la hipoteca, no obstante, desaparece.
En tal evento, la subrogación, como no podía ser de otra manera, prodúcese en los mismos términos que la que es propia del fiador (arts. 2452, 2453, 2454 y 1668-1°). “b) Si la adquisición de la finca hipotecada se produjo "en pública subasta ordenada por el juez", esta circunstancia purga la hipoteca, conforme se desprende del inciso 2° del mencionado artículo 2452.
“c) Similar al caso anterior es el de la expropiación por motivos de utilidad pública, del bien hipotecado. Aun cuando a términos del artículo 458 del C. de p. c., el precio de la indemnización queda a órdenes de los acreedores para que sobre él hagan valer sus derechos, ello obedece Justamente a que el bien expropiado queda libre del gravamen.
“d) También merece mención concreta como supuesto de extinción de la hipoteca, el evento contemplado en el artículo 1708, como quiera que en él se determina que "la mera ampliación del plazo de una deuda no constituye novación; pero pone fin a la responsabilidad de los fiadores y extingue las prendas e hipotecas constituidas sobre otros bienes que los del deudor; salvo que los fiadores o los dueños de las cosas empeñadas o hipotecadas accedan expresamente a la ampliación".
“111.3.- Un sector de la doctrina incluye como causal de extinción de la hipoteca la cancelación notarial por orden judicial. Empero, tal orden no la puede dar el Juez sino porque hubiese ocurrido una de dos cosas, a saber: O porque se produjo una causal de extinción, bien de la obligación garantizada con la hipoteca (pago, novación, prescripción, etc.), o bien de la hipoteca misma (ampliación del plazo).
O, de otro lado, porque la hipoteca es nula (…)5 Es claro, entonces, que de extinguirse la obligación principal fenece la obligación accesoria, en virtud del principio general del derecho de que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”. Ahora, retomando el interrogante antes planteado, en el caso de la “hipoteca abierta”, si durante la vigencia de la relación contractual, la obligación principal no se determina ¿podría hablarse válidamente de extinción? La lógica jurídica nos conduce a concluir que sería incorrecto plantear la extinción de una obligación accesoria cuando la principal ni siquiera nació a la vida jurídica, salvo el caso de la sujeta a condición suspensiva.
Así, resulta razonable colegir que, si no se definió de manera clara, expresa y exigible la prestación de la obligación principal, la garantía accesoria carecería de validez. (…) 2.2. Desarrolladas las anteriores disertaciones, se procede al análisis del caso concreto. (…) Enseguida, el ad quem se pronunció sobre la extinción de la obligación hipotecaria por la vía de la prescripción, señalando que, al tratarse de una obligación accesoria, necesariamente estaba sujeta a la obligación principal, de donde coligió que, en el sublite, correspondía al accionante demostrar la existencia del crédito y la extinción de éste.
Al respecto, precisó: 5 CSJ, SCC, Sentencia de 1 de septiembre de 1995, Expediente Número 4219. Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 13 “(…) La extinción de la hipoteca siendo accesoria está sujeta a la extinción de la obligación y si en este caso se invocó la extinción de la hipoteca por la prescripción, naturalmente ella está sujeta a la extinción de la obligación que garantiza aquélla.
El problema, entonces, es meramente probatorio porque la permanencia de dicha garantía dependerá, naturalmente, de que se decrete la vigencia y cuantía de un crédito actual y cierto, es decir, de una prestación que, aunque pueda ser futura tiene su causa en un vínculo contractual y válido. La demostración de esta obligación principal debe ser aportada, desde luego, por la parte actora, según la norma general que establece la carga de la prueba en quien alega un hecho de cuyo derecho pretende obtener beneficio.
De suerte que la garantía eventual que, en este caso, es la hipoteca, solo podrá subsistir si se demuestra por parte de quien pretende su extinción, primero, que tenía un crédito y, segundo, que este desapareció por cualquiera de las modalidades previstas en la ley para tal fin (…) en este caso, la prescripción, y, para ello, resulta ser esencial la fecha de exigibilidad de la obligación (…)” (minuto 17:11:30).
Finalmente, refirió que como el fundamento de la demanda fue la prescripción de la obligación hipotecaria, no podía pronunciarse acerca de si la garantía real reunía los elementos esenciales para su validez (minuto 17:30:40). Conforme a las precisiones conceptuales planteadas en el acápite anterior, se observa razonable y ajustada a la jurisprudencia de esta Sala, la argumentación del juez tendiente a justificar la imposibilidad de declarar la extinción de la “hipoteca abierta” al no tenerse certeza de que la obligación principal que pretende garantizar también se halla extinta Sin embargo, resulta cuestionable el proceder del juzgador al negarse a efectuar el análisis de validez de la obligación accesoria, con el argumento de que el accionante no incoó dicho pedimento de manera específica en la demanda, cuando, al estar en discusión la omisión de alguno de los requisitos o formalidades que las leyes prescriben para “el valor de ciertos actos o contratos” en consideración a la naturaleza de ellos, o por la carencia o ausencia de cualquiera de los requisitos sustanciales o por la abierta indeterminación de los mismos; en este caso, si del aludido contrato accesorio de hipoteca, se advertía la posible configuración de una nulidad absoluta.
Por consiguiente, estaba obligado el funcionario a realizar el examen de rigor, pues, de verificar la invalidez del acto, debía declararla de oficio. Del mismo modo, en caso de no advertirse nulidad sustancial, correspondía al fallador analizar si la obligación surgió o no a la vida jurídica garantizada con la debatida hipoteca, dentro del término previsto legalmente y si, por tanto, decaía o no la garantía real que diera lugar a la terminación de ésta.
Además, el debate de la posible presencia de una nulidad absoluta concitaba un estudio oficioso, que implicaba, entre otras cuestiones, establecer si era viable o no, decretarla, aún a espaldas de uno de sus protagonistas»6 6 CSJ, Radicación n.° 68001-22-13-000-2020-00044-01 del 4 de mayo de 2020. Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 14 Con fundamento en este itinerario normativo y jurisprudencial procedemos a resolver el asunto. 2.6.- Análisis del caso en concreto.
Conforme al precedente jurisprudencial citado, la validez de una hipoteca abierta exige la existencia de una obligación principal claramente determinada, dado que la hipoteca constituye una garantía de naturaleza accesoria, cuya subsistencia depende de la vigencia de la obligación que asegura. Esta exigencia adquiere especial relevancia cuando se trata de obligaciones indeterminadas en el tiempo, como ocurre en el presente caso.
La extinción de la hipoteca, en tanto derecho accesorio, está supeditada a la extinción de la obligación principal. Si se pretende su extinción por prescripción, esta solo puede prosperar en la medida en que se acredite que la deuda garantizada también ha sido extinguida. En consecuencia, el análisis se traslada al plano probatorio: la subsistencia de la garantía hipotecaria requiere demostrar la existencia, vigencia y cuantía de un crédito actual y cierto, derivado de una relación contractual válida, aun cuando su exigibilidad sea futura.
La carga de la prueba recae sobre quien afirma la extinción de la obligación principal. En ausencia de prueba plena sobre dicho hecho, debe mantenerse la vigencia del derecho accesorio, conforme al principio de accesoriedad que rige esta figura jurídica. En el sub examine, el gravamen hipotecario establecido mediante la escritura pública No. 373 del 3 de diciembre de 2007, otorgada en la Notaría Única del Círculo de San Carlos (Córdoba), vulnera dicho principio.
El instrumento público no consigna una obligación principal específica, sino que hace referencia a una obligación abierta e indefinida. Aunque se establece un límite en cuanto al monto, este corresponde únicamente al capital aprobado para efectos de liquidación de derechos notariales y registrales, sin que se identifique un crédito concreto ni se Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 15 establezca una fecha de exigibilidad ni un título que respalde la obligación. Nótese: Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 16 De acuerdo con el artículo 1625 del Código Civil, las obligaciones pueden extinguirse por diversas causas, tales como el pago efectivo, la novación, la transacción, la remisión, la compensación, la confusión, la pérdida de la cosa debida, la nulidad, la rescisión, el cumplimiento de la condición resolutoria o la prescripción. Sin embargo, en el presente asunto no se ha aportado prueba alguna que permita verificar la existencia de la obligación principal en un título ejecutivo.
Aunque la entidad financiera demandada sostiene que existe una obligación vigente, no allega el documento que la respalde, lo cual impide establecer si dicha obligación ha sido extinguida por alguno de los modos legales. En consecuencia, al no haberse acreditado la extinción de la obligación principal, no es jurídicamente procedente declarar la Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 17 extinción de la hipoteca, toda vez que subsiste la incertidumbre sobre la vigencia del crédito garantizado, lo que impide desvirtuar la eficacia del derecho accesorio.
Con fundamento en el análisis realizado y en virtud de la prosperidad del recurso de apelación interpuesto, se concluye que los medios exceptivos denominados «Improcedencia de la cancelación del gravamen hipotecario, no se cumplen los requisitos legales para proceder a la cancelación de la hipoteca e imposibilidad jurídica de cancelar la hipoteca por orden judicial» planteados por la parte demandada resultan fundados. 2.7.- Conclusión. De conformidad con lo anterior, el recurso de apelación interpuesto por la demandada prospera, por tanto, se revocará la sentencia apelada, para en su lugar, negar las pretensiones de la demanda.
Se impondrán costas en ambas instancias a cargo de la parte demandante y en favor de la demandada de conformidad con lo establecido en el numeral 4 del artículo 365 del Código General del Proceso. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho en esta instancia, la suma de un salario mínimo legal mensual vigente. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA-CÓRDOBA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. REVOCAR la sentencia de fecha 4 de junio de 2025, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), dentro del PROCESO VERBAL DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA Radicación n.º 23 162 31 03 002 2025 00003 01 Folio 372-25 18 POR PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA adelantado por COPROSERVIC PT S.A.S. contra BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. En su lugar, NEGAR las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO. DECLARAR PROBADAS las excepciones de mérito denominadas «Improcedencia de la cancelación del gravamen hipotecario, no se cumplen los requisitos legales para proceder a la cancelación de la hipoteca e imposibilidad jurídica de cancelar la hipoteca por orden judicial» formuladas por la parte demandada conforme a lo dicho en la parte motiva de esta sentencia.
TERCERO. Costas en ambas instancias a cargo de la parte demandante y en favor de la demandada. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho en esta instancia, la suma de un salario mínimo legal mensual vigente.
CUARTO. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado MARCO TULIO BORJA PARADAS Magistrado