TEMAS EXIGIBILIDAD EN CONTRATOS BILATERALES — Las obligaciones de pago no son exigibles si la contraprestación principal (escrituración) no puede cumplirse. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS — No procede exigir el pago cuando el acreedor no ha cumplido su obligación correlativa. BUENA FE CONTRACTUAL — Exigir el pago sin posibilidad de escriturar vulnera los deberes de lealtad y cooperación. ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA — No se configura en sede ejecutiva; cualquier desequilibrio debe discutirse en proceso declarativo.
DECISIÓN Se confirma el fallo de primera instancia. NOTA DE RELATORÍA: Providencia seudonimizada REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA MAGISTRADA PONENTE: SANDRA JAIDIVE FAJARDO ROMERO Radicado: 2023-00226-03 Aprobado por acta Nro.387 Manizales, quince (15) de octubre de dos mil veinticinco (2025).
I. OBJETO DE LA DECISIÓN Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por AO Construcciones S.A.S. frente a la sentencia dictada el 6 de febrero de 2025 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso ejecutivo por sumas de dinero promovido por dicha sociedad en contra de Daniel. II.
ANTECEDENTES A. DE LA DEMANDA. La promotora, por conducto de apoderado judicial, presentó demanda ejecutiva en contra del convocado, para que se librara mandamiento de pago por el capital insoluto derivado del contrato de promesa de compraventa celebrado el 22 de diciembre de 2020, junto con los intereses de mora correspondientes En sustento de sus pretensiones, expuso que las partes prometieron la enajenación del Lote N.º 08, con un área aproximada de 500 m² y una casa Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 2 unifamiliar de 138,55 m², ubicado en el Condominio Campestre “Sol de Luna”, por un valor total de $330.000.000, cuya forma de pago se pactó así: (i) $120.000.000 al momento de la firma del contrato;
(ii) $20.000.000 el 30 de abril de 2021; (iii) $100.000.000 el 30 de diciembre de 2021; y (iv) $90.000.000 el 30 de diciembre de 2022. Adujo que, pese a haberse efectuado el primer pago, el demandado incumplió las tres cuotas restantes. B. DEL MANDAMIENTO DE PAGO. Por medio de auto del 14 de noviembre de 2023, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales libró mandamiento de pago en la forma solicitada en la demanda1.
C. DE LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO Y SU TRASLADO. Enterado del juicio compulsivo, el convocado formuló las excepciones de mérito denominadas: “incumplimiento atribuible a la parte ejecutante”, “falta de nexo causal”, “enriquecimiento sin justa causa”, “mala fe de la demandante” y “pretemporaneidad de la acción”. Como soporte de sus defensas, sostuvo que el proyecto “Sol de Luna” carece de licencias de construcción, subdivisión y ambientales, lo que imposibilita la individualización y escrituración del inmueble prometido en venta.
Añadió que la actora incumplió obligaciones contractuales a su cargo, al omitir la legalización del proyecto, situación que lo expone al riesgo de demolición de las obras construidas, conforme a lo previsto en la Ley 1801 de 2016. Al descorrer el traslado, el gestor afirmó que la obligación de pagar las sumas de dinero pactadas “no estaba atada a una condición resolutiva y mucho menos a la escrituración”; señaló, además, que la constitución de la propiedad horizontal y la individualización del predio fueron estipuladas como obligaciones “con plazo indeterminado”, sujetas a trámites urbanísticos que aún siguen vigentes, por lo que “no es cierto que el demandante se encuentre en imposibilidad de cumplir”.
Frente a la excepción de enriquecimiento sin causa, argumentó que “desde el día de la firma del contrato de promesa de compraventa, la parte demandada en calidad de tenedor ha estado haciendo uso, goce y disfrute del inmueble objeto del contrato”, lo que descarta la configuración de dicha figura. Respecto a la alegada mala fe, indicó que el proyecto cuenta con licencia de construcción No. 066 de 2013, expedida por la Secretaría de Planeación de Palestina, Caldas, y que actualmente se adelantan los trámites urbanísticos necesarios para la constitución de la propiedad horizontal, conforme a lo pactado.
Finalmente, en relación con la excepción de pretemporaneidad, sostuvo que carece de fundamento, toda vez que la obligación de pagar no estaba condicionada a la escrituración. D. DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. 1 En cumplimiento de lo dispuesto por este Tribunal mediante providencia del 27 de octubre de 2023, que revocó el auto proferido el 18 de agosto de esa misma anualidad, en el cual se había abstenido de efectuar dicha orden.
Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 3 El 6 de febrero de 2025, el juez de primera instancia dictó sentencia en la que (i) declaró probadas las excepciones de mérito denominadas “incumplimiento atribuible a la parte ejecutante” y “falta de nexo causal”;
(ii) se abstuvo de continuar con la ejecución; (iii) ordenó el levantamiento de las medidas cautelares decretadas; y (iv) condenó en costas al demandante. Lo anterior, tras considerar que, si bien la promesa de compraventa suscrita el 22 de diciembre de 2020 contiene estipulaciones sobre pagos parciales, dichas obligaciones no podían exigirse coactivamente en tanto se encontraban ligadas al cumplimiento de prestaciones correlativas a cargo de la ejecutante, consistentes en la legalización del proyecto y la protocolización del contrato prometido.
Destacó que la sociedad demandante no acreditó haber cumplido tales compromisos, pues no contaba con licencia de construcción vigente ni había realizado la subdivisión del predio para su individualización, lo que impedía otorgar la escritura pública convenida. En ese contexto, estimó que las obligaciones reclamadas carecían de exigibilidad, por cuanto derivaban de un contrato bilateral en el que operaba la regla del artículo 1546 del Código Civil (exceptio non adimpleti contractus).
E. DEL RECURSO DE APELACIÓN Y SU TRASLADO. Inconforme con la decisión adoptada, el promotor interpuso recurso de apelación, exponiendo, en síntesis, los siguientes reparos: (i) Indebida valoración probatoria, al desconocerse las pruebas que acreditaban el incumplimiento del demandado, tales como confesión y testimonios; a lo que se suma que el juez concluyó la inexigiblidad de las obligaciones, contrariando la autonomía de la voluntad y la sana crítica.
(ii) Extralimitación en la interpretación del contrato, al entrar a considerar aspectos sobre la validez del contrato y la suficiencia del título, incluso sugiriendo una eventual nulidad por falta de individualización del inmueble, aspecto no alegado por las partes. (iii) Enriquecimiento sin justa causa, pues el ejecutado disfruta del inmueble sin pagar el saldo del precio, generando un beneficio económico injustificado que el fallo omitió valorar.
(iv) Pérdida de fuerza ejecutoria de actos administrativos, en cuanto a la Resolución No. 035 de 2014, que ordenó la suspensión de la obra, debido al transcurso del tiempo (CPACA, art. 91), por lo que no subsiste impedimento jurídico para la continuación del proyecto. Por su parte, el convocado solicitó confirmar la decisión de primera instancia, reiterando que la actora ha incumplido con obligaciones esenciales del contrato, pues el proyecto carece de licencias de construcción, permisos ambientales y autorización para la subdivisión, lo que imposibilita otorgar la escritura pública prometida.
Alegó que el pago no se suspendió por capricho, sino ante la imposibilidad jurídica y material de la ejecutante para cumplir, lo que activa la excepción de incumplimiento (C.C., art. 1546). Añadió que obligar el pago en estas condiciones implicaría un enriquecimiento injustificado y desconocería la buena fe contractual. Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 4 III.
CONSIDERACIONES A. MANIFESTACIÓN PRELIMINAR. De acuerdo con el artículo 12 de la Ley 2213 de 20222, la sentencia se profiere de forma escrita, al no requerirse la práctica de pruebas en esta instancia. B. DE LA DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE DECISIÓN. Teniendo en cuenta los reparos concretos formulados en contra de la sentencia, comenzará la Sala por discernir si el juzgador de primer grado se extralimitó en la interpretación del contrato, pese a tratarse de un proceso ejecutivo en el que, según el apelante, no son admisibles consideraciones sobre la validez del título ejecutivo.
A continuación, se analizará lo concerniente al mérito ejecutivo de las obligaciones perseguidas en este compulsivo. Por último, se estudiarán las inconformidades relacionadas con el enriquecimiento sin causa y la pérdida de fuerza ejecutoria del acto administrativo que suspendió la obra. C. SOBRE LA EXTRALIMITACIÓN EN LA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO.
Al respecto, memórese que el apelante aludió que el juez a quo “de manera extraña y dando un curso diferente al proceso ejecutivo, negó inicialmente el mandamiento de pago, haciendo apreciaciones desfasadas”, lo cual, inclusive, generó la interposición de un recurso de apelación que fue resuelto por la Magistrada Ponente, donde se ordenó librar la orden de apremio; mandato que, alude, finalmente fue desobedecido, en tanto que el proceso ejecutivo “perdió su norte y terminó tergiversándose”, al introducirse valoraciones extrañas al objeto del litigio, como lo fueron las relativas a la validez del contrato de promesa, aunado a una serie de apreciaciones sobre la ausencia de indicación de entrega de la posesión al promitente comprador y que las obligaciones de dinero a su cargo no prestaban mérito ejecutivo, todo lo cual, en suma, representó una transgresión al principio de congruencia. Delineados los contornos del asunto a tratar, pronto se advierte que todos convergen en cuestionar la posible contravención al mandato contemplado en el artículo 281 del Código General del Proceso que prohíbe, a título de regla general, los fallos ultra y extra petita en materia civil, pues en sentir del recurrente, en el trámite ejecutivo no es posible discutir aspectos relacionados con la validez del título ejecutivo ni la causa de su creación, máxime cuando la parte demandada, al momento de proponer sus excepciones, no cuestionó la validez del contrato; proceder que agregó, solo podía hacerlo por la senda del recurso de reposición contra el mandamiento de pago, según lo previsto en el artículo 430 ibidem.
Pues bien, si la proposición jurídica central consiste en la improcedencia del debate sustancial del título en el proceso ejecutivo, ciertamente, el ataque no está llamado a prosperar, por las razones que pasan a explicarse: Cuando se promueve una pretensión ejecutiva, el análisis debe circunscribirse a la relación de crédito demandada y en tal sentido, al incumplimiento de la prestación a cargo del deudor demandado, sin que, de manera preliminar, sea 2 Por medio de la cual se establece la vigencia permanente del Decreto Legislativo 806 de 2020 y se adoptan medidas para implementar las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales, agilizar los procesos judiciales y flexibilizar la atención a los usuarios del servicio de Justicia y se dictan otras disposiciones.
Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 5 dable inmiscuirse en la conducta contractual del acreedor demandante, quien, en apariencia de buen derecho, eleva su reclamación, con base en documentos suscritos por el obligado. Es por ello, que los títulos presentados deben contener una obligación clara, expresa y exigible; características que han de aflorar de su simple lectura, sin que, por tanto, al momento de librar la orden de pago, sea dable hacer disquisiciones hermenéuticas para desentrañar su sentido y alcance.
Allí reside la naturaleza del proceso ejecutivo, el cual parte de la certeza de un derecho que se pretende materializar, motivo por el cual, si el documento presentado al cobro carece de esos atributos, no habría lugar a emitir la orden de pago. No obstante, con la proposición de excepciones de mérito, se pone en tela de juicio la certeza del derecho reclamado, de modo que el proceso ejecutivo, sin perder su naturaleza, cambia su tramitación a una semejante al del declarativo (C.G.P., núm. 2°, art. 443)3, para que el juez practique una instrucción probatoria, por supuesto y en principio4, solo en relación con los puntos en que se sustentan los medios exceptivos, los cuales, importa señalar, contrario a los expresado por el ejecutante en sus alegatos de conclusión, no encuentran limitación alguna en el ordenamiento jurídico, salvo cuando el título es una sentencia judicial (C.G.P., núm. 1° y 2°, art. 442).
Y es que, como lo ha explicado la doctrina, la procedencia de las excepciones de mérito “no tiene limitaciones y son las que atacan la obligación material del recaudo ejecutivo y que entrañan su desconocimiento, total o parcial. Incluye a todas las que se ajustan a las modalidades de lo que en la doctrina se llaman excepciones impeditivas, modificativas o extintivas, según se dirijan, respectivamente, a desconocer la existencia de la obligación, concretamente el acto de donde proviene, o darle una calificación o modalidad diferente de la presentada por el ejecutante, o que, sin desconocer la obligación, invoquen circunstancias que implican su extinción”5.
De hecho, “[s]i el título ejecutivo procede de un negocio o acto jurídico que comprometa a las partes o sea vinculante para estas, el demandado no tiene límite alguno para formular excepciones de mérito; por tanto, podrá plantear cualquier tipo de defensa que considere favorece sus interese, nominadas e innominadas”6. Por tanto, si el ejecutado se resiste a la orden compulsiva librada en su contra, ello se traduce en el desconocimiento del mérito ejecutivo del título presentado y, con independencia de la hipótesis planteada, ciertamente cuestiona la claridad, expresión o exigibilidad de las obligaciones perseguidas; deficiencias que pueden encontrar asidero, tanto en aspectos formales como sustanciales del documento que sirvió de base a la pretensión del demandante. 3 “Cuando en un proceso ejecutivo se formulan excepciones de mérito, el papel del juez se torna semejante al que despliega en un proceso declarativo.
En efecto: en este, el juez decreta y practica las pruebas, luego hay una fase de alegatos, para concluir con una sentencia en la que declara o no el derecho pretendido por el demandante o las excepciones de mérito. Eso mismo ocurre en un proceso ejecutivo en el que el juez ha de resolver excepciones de mérito, pues decreta y practica pruebas, corre traslado para alegar en conclusión y en la sentencia declara o no probadas las excepciones de mérito. [/] Lo anterior no significa que el proceso deje de ser ejecutivo para convertirse en declarativo, simplemente que para la resolución de las excepciones, la ejecución toma el cauce del debate en el que es preciso adoptar una declaración” (BEJARANO GUZMAN, Ramiro.
Procesos declarativos, arbitrales y ejecutivos, Sexta Edición, Bogotá, Temis, 2016, pág. 485-486). 4 Esto, sin perjuicio del poder-deber que le asiste al juez de declarar oficiosamente cualquier excepción que encuentre probada, salvo las de prescripción, nulidad relativa y compensación que deben ser alegadas expresamente por el demandado; lo anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 282 del Código General del Proceso. 5 AZULA CAMACHO, Jaime.
Manual de Derecho Procesal, Tomo IV, Procesos Ejecutivos, Sexta Edición, Bogotá, Temis, 2017, pág. 69. 6 BEJARANO GUZMAN, Ramiro. Procesos Declarativos, Arbitrales y Ejecutivos, Sexta Edición, Bogotá, Temis, 2016, pág. 483. Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 6 Lo anterior se traduce en que el cognoscente ya no se encuentra ante la certeza del derecho reclamado con base en el cual libró la orden de pago, pues, ante la réplica del demandado, este se vuelve incierto, lo que exige agotar las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del compendio procesal, para, precisamente, esclarecer el derecho controvertido, amén a declararlo en la sentencia. Y es que, se recuerda, las excepciones “tienen como finalidad controvertir el título ejecutivo o la obligación contenida en él y, por ende, que su carácter de pretensión cierta se pierda para adoptar la calidad incierta.
Surge, como consecuencia, una etapa esencialmente de conocimiento, que implica las mismas actuaciones de este tipo de procesos (…)”7. Entonces, la variación del trámite de ejecutivo a uno similar al declarativo proyecta el ámbito de decisión a situaciones que no tenían que considerarse al momento de evaluar el mandamiento de pago, el cual, se recuerda, solo puede basarse en la verificación de requisitos formales de la demanda y del título, tal y como se explicó en el proveído emitido el 27 de octubre de 2023 por este Tribunal; de ahí que no le asista razón al quejoso cuando atribuye desobedecimiento al juzgador de primer grado del mandato proferido por esta Colegiatura, pues, se insiste, con la proposición de excepciones, cambió el panorama liminar con el que se convalidó el mérito ejecutivo del contrato de promesa y, con este nuevo escenario, correspondía al fallador, como en efecto lo hizo, evaluar los puntos objeto de los ataques formulados por la parte ejecutada.
Con otras palabras, al ampliarse el objeto del litigio, sin duda, el debate ya no se circunscribía, únicamente, en analizar el mérito ejecutivo del título, como equivocadamente lo quiere hacer ver el impugnante, pues el debate trascendió a la necesaria auscultación de la conducta contractual del acreedor demandante, si este había cumplido los débitos a su cargo y, además, la incidencia de su comportamiento negocial en el incumplimiento atribuido al demandado en el escrito de la demanda; lo anterior, según el sustento argumentativo de los medios exceptivos propuestos y que se denominaron: “incumplimiento atribuible a la parte ejecutante”, “falta de nexo causal”, “enriquecimiento sin justa causa”, “mala fe de la demandante” y “pretemporaneidad de la acción”.
De lo expuesto, no se advierte contravención al principio de congruencia, entendido este, como la prohibición al juzgador de “imponer una condena que supere las súplicas del reclamante, pronunciarse sobre un objeto distinto al delimitado por los contendores o por una causa diferente a la invocada por ellos, al paso que está obligado a resolver los que sí fueron expuestos; todo esto sin menoscabo del ejercicio de sus facultades oficiosas”8 (énfasis propio), pues, como lo ha explicado la jurisprudencia, “(…) son los involucrados en el conflicto, con sus escritos, quienes delimitan el contorno del debate, fijando las pautas a tener en cuenta al momento de desatar la litis y restringiendo, por ende, la labor del funcionario encargado de resolverla.
De esa forma, el desconocimiento del querer explicitado se constituye en una irregularidad en la producción del fallo, ya sea por referirse a puntos no sometidos a discusión, acceder a menos de lo pedido o desbordando los alcances esbozados (…)”9, a menos, por supuesto, que se trate de excepciones que la ley autoriza reconocer de oficio.
En suma: “[e]l principio dispositivo que inspira el proceso civil, conduce a que la petición de justicia que realizan las partes delimite la tarea del juez y a que éste, por 7 AZULA CAMACHO, Jaime. Manual de Derecho Procesal, Tomo IV, Procesos Ejecutivos, Sexta Edición, Bogotá, Temis, 2017, pág. 68-69. 8 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia SC16785 de 2017. 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia SC8410 de 2014. 10 Ibidem.
Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 7 consiguiente, al dictar sentencia, deba circunscribir su pronunciamiento a lo reclamado por ellas y a los fundamentos de hecho que hubieren delineado, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso”10.
Ahora, especial consideración merece las disertaciones alrededor de la nulidad del contrato de promesa en el fallo cuestionado, en tanto que las mismas, finalmente, fueron ad hoc y no tuvieron incidencia en la decisión final; motivo por el cual, carece de utilidad e, inclusive, desborda la competencia del juez ad quem escrutar la validez del contrato (C.G.P., art. 328), cuando ello, en últimas, no fue lo sentenciado en la primera instancia, por lo que, aun cuando el recurso contenga reproches al respecto, no puede entenderse que estos hacen parte de la censura, porque el apelante carece de interés para recurrir este punto.
Por último, frente a la ausencia de refutación de los requisitos formales del título por parte del deudor, lo cual, según el apelante, solo podía hacerse por la senda del recurso de reposición contra el mandamiento de pago, importa precisar que esta no es la única oportunidad para escrutar tales atributos; de hecho, como lo ha sostenido la jurisprudencia, a tal labor continúa obligado el juez al momento de ordenar seguir adelante con la ejecución, bien sea de oficio o a petición de parte.
Sobre este tópico, nuestro Órgano de Cierre de la Jurisdicción Civil ha sostenido: “En conclusión, la hermenéutica que ha de dársele al canon 430 del Código General del Proceso no excluye la «potestad-deber» que tienen los operadores judiciales de revisar «de oficio» el «título ejecutivo» a la hora de dictar sentencia, ya sea esta de única, primera o segunda instancia (…), dado que, como se precisó en CSJ STC 8 nov. 2012, rad. 201202414-00, «en los procesos ejecutivos es deber del juez revisar los términos interlocutorios del mandamiento de pago, en orden a verificar que a pesar de haberse proferido, realmente se estructura el título ejecutivo (…) Sobre esta temática, la Sala ha indicado que “la orden de impulsar la ejecución, objeto de las sentencias que se profieran en los procesos ejecutivos, implica el previo y necesario análisis de las condiciones que le dan eficacia al título ejecutivo, sin que en tal caso se encuentre el fallador limitado por el mandamiento de pago proferido al comienzo de la actuación procesal (…)”.
“De modo que la revisión del título ejecutivo por parte del juez, para que tal se ajuste al canon 422 del Código General del Proceso, debe ser preliminar al emitirse la orden de apremio y también en la sentencia que, con posterioridad, decida sobre la litis, inclusive de forma oficiosa (…)”. “Y es que, valga precisarlo, el legislador lo que contempló en el inciso segundo del artículo 430 del Código General del Proceso fue que la parte ejecutada no podía promover defensa respecto del título ejecutivo sino por la vía de la reposición contra el mandamiento de pago, cerrándole a ésta puertas a cualquier intento ulterior de que ello se ventile a través de excepciones de fondo, en aras de propender por la economía procesal, entendido tal que lejos está de erigirse en la prohibición que incorrectamente vislumbró el tribunal constitucional a quo, de que el juzgador natural no podía, motu proprio y con base en las facultades de dirección del proceso de que está dotado, volver a revisar, según le atañe, aquel a la hora de dictar el fallo de instancia; otro entendido de ese precepto sería colegir inadmisiblemente que el creador de la ley lo que adoptó fue la ilógica regla de que de haberse dado el caso de librarse orden de apremio con alguna incorrección, ello no podía ser enmendado en manera alguna, razonamiento que es atentatorio de la primacía del derecho sustancial sobre las ritualidades que es postulado constitucional y que, por ende, no encuentra ubicación en la estructura del ordenamiento jurídico al efecto constituido (…)”9. 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia STC4808 de 2017, reiterada en STC4053 de 2018 y STC3298 de 2019.
Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 8 Total, ninguno de los reparos formulados alrededor de la denominada extralimitación hermenéutica del contrato, se abren paso. D. SOBRE LA INDEBIDA VALORACIÓN PROBATORIA. Bajo esta rotulación, el apelante censuró que el juzgador, pese a quedar plenamente demostrado el incumplimiento del promitente comprador en el pago de las obligaciones de dinero a su cargo, concluyera que tales prestaciones carecían de exigibilidad, porque, al parecer, el demandante no cumplió con sus débitos contractuales, basándose, esencialmente, en la declaración del demandado, acompañada de una interpretación errónea de la promesa.
En adición, señaló que el juzgador, “de manera extraña hizo apreciaciones que no fueron tan siquiera solicitadas dentro del proceso por la parte ejecutante, y por el contrario olvido incluso que el titulo no fue en ningún momento atacado, por lo que el mismo guarda presunción de legalidad” (sic). Aunado, expuso que si lo reprochado por el a quo era la infidelidad contractual del promitente vendedor, en su análisis omitió que las obligaciones a su cargo estaban supeditadas al pago del precio; sumándose a ello que “la situación jurídica del bien inmueble respecto del licenciamiento era un hecho plenamente conocido por el demandado, quien tenía conocimiento de que dicho trámite se encontraba en curso y que, a la fecha, aún está pendiente de aprobación”.
Con lo anterior, ciertamente, el reproche se enfila a cuestionar el análisis valorativo de la conducta contractual del demandante, cuando el objeto del litigio versaba sobre la relación de crédito singular en la que el promitente comprador adeudaba al promitente vendedor unas sumas líquidas de dinero; de modo que, el estudio de la bilateralidad del contrato era impertinente y, si en gracia de discusión, se admitiera dicho debate, lo cierto es que las prestaciones a cargo del demandante, estaban condicionadas al cumplimiento efectivo de las asignadas al demandado, a lo que se suma que la escrituración y entrega jurídica del bien carece de plazo determinado, en tanto que la licencia se encuentra en trámite.
Pues bien, además de los argumentos expresados en el acápite anterior sobre el principio de congruencia y que el mismo no fue transgredido por el juez a quo cuando estudió la conducta contractual del demandante y, en general, la relación jurídica subyacente a la prestación reclamada por esta senda ejecutiva, importa señalar que, en el presente caso, las obligaciones insolutas que sirvieron de base a la orden compulsiva, fueron rebatidas oportunamente por el deudor, con base en la bilateralidad del acuerdo generatriz de esos débitos; circunstancia que ubicada el análisis en el marco de la acción prevista en el artículo 1546 del Código Civil.
En el punto, resulta oportuno recordar que nuestro ordenamiento jurídico privado (civil y comercial)10, concibe al contrato como el acuerdo de voluntades por el cual, las partes crean entre sí o para una sola, obligaciones tanto patrimoniales como extrapatrimoniales; reconociéndole plena fuerza vinculante sobre los contratantes, 10 El artículo 1495 del Código Civil señala que el contrato es “es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa.
Cada parte puede ser de una o de muchas personas”; entretanto, el canon 864 del Código de Comercio dispone que se trata de “un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial (…)”. Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 9 quienes, por tanto, no pueden incumplirlo ni desconocer sus efectos, a menos que cuenten con una causa legal.
En tal sentido, el artículo 1602 del Código Civil prevé: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”. Entonces, indiscutible su fuerza obligatoria y poder vinculante, el efecto natural del contrato es el cumplimiento de las obligaciones que de él emergen, y no solo en la forma y términos pactados por las partes, sino también, conforme a lo que la naturaleza del acto exige y lo que por mandato legal le pertenece, aun en ausencia de la autonomía de la voluntad expresa; principio de buena fe inmerso en la actividad contractual privada (C.C., art. 1603;
C.Co., art. 871). En consecuencia, el obrar contrario a estos compromisos expresos y tácitos, esto es, el incumplimiento, es fuente de la acción de responsabilidad civil contractual regulada en el canon 1546 ibidem, por cuyo conducto el incumplido puede ser conminado por el cumplido, no solo a ejecutar la prestación o prestaciones desatendidas, sino también, a la resolución del negocio, y en ambos escenarios, a indemnizar los perjuicios derivados de su infidelidad.
Aunado, recuérdese, esta norma señala que, en los contratos bilaterales, como lo es el de promesa, “va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado”. De lo expuesto, ciertamente, la acción ejecutiva planteada con base en obligaciones derivadas de la promesa bilateral de contrato de compraventa celebrada entre las partes en este litigio, dada las excepciones formuladas por el demandado con base en la inejecución del mismo negocio por el demandante, sin duda, imponían la necesidad de evaluar la ocurrencia de la referida condición resolutoria tácita como elemento de la naturaleza del acto (C.C., art. 1501), pues, como viene de explicarse, aun en ausencia de estipulación expresa al respecto, esta se entiende incorporada en la negociación. Entonces, aun cuando quedó demostrado que la obligación del promitente vendedor no se sometió a un plazo o a una condición, ello no quiere decir que su incumplimiento, también acreditado, estaba exento de cualquier valoración en el marco procesal de esta ejecución, en tanto que, al tratarse de una acción invocada para forzar el cumplimiento del promitente comprador, este debía analizarse a la luz de lo previsto en el artículo 1609 del Código Civil, el cual refiere que, en los contratos bilaterales, “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
Pues bien, en el presente asunto se tiene que, en el contrato celebrado, las partes prometieron la enajenación del Lote No. 08, con un área aproximada de 500 m² y una casa unifamiliar de 138,55 m², ubicado en el Condominio Campestre “Sol de Luna”. El precio se fijó en $330.000.000, distribuido en cuatro pagos escalonados entre 2020 y 2022; precisándose que la cancelación total del precio daría lugar a la expedición del paz y salvo y a la firma de la escritura pública, inicialmente programada para el 30 de enero de 2023.
Ahora, aunque el contrato no condicionó expresamente el pago a la titulación, la estructura del negocio revela una interdependencia funcional entre las Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 10 obligaciones pecuniarias y la posibilidad jurídica de perfeccionar la transferencia del dominio.
En efecto, la legalización urbanística del proyecto y la protocolización del contrato prometido no son prestaciones accesorias, sino elementos esenciales que justifican el pago del precio convenido. En efecto, del acervo probatorio se desprende que el proyecto “Sol de Luna” fue objeto de suspensión por parte de la administración municipal mediante las resoluciones 035 y 049 de 2014, las cuales permanecen vigentes; sin embargo, no se acreditó su revocatoria ni la obtención de nuevas licencias urbanísticas, tampoco la culminación de los trámites de subdivisión e individualización del predio matriz, requisitos indispensables para otorgar la escritura pública; de hecho, se probó que una vez iniciada la construcción de un baño por parte del demandante en ese predio, compareció el Inspector de Policía de la localidad a advertirle sobre la imposibilidad de continuar la obra y el riesgo de demolición al que se sometía, tal como lo relató el mismo ejecutado.
Y es que, el mismo representante legal de la sociedad ejecutante reconoció en interrogatorio que no cuenta con autorización para escriturar y que apenas adelanta gestiones orientadas a la legalización del proyecto, sin certeza sobre su resultado; esta afirmación, lejos de desvirtuar la excepción de incumplimiento, confirma la imposibilidad jurídica actual de cumplir la prestación principal; circunstancia que se presentaba incluso desde antes de la celebración de la promesa base de la ejecución. Pues bien, pese a que la parte actora invoca la pérdida de fuerza ejecutoria de los actos administrativos sancionatorios y afirma haber iniciado trámites para reactivar el licenciamiento, tales alegaciones no suplen la ausencia de licencias vigentes ni tornan exigibles, por sí solas, las cuotas reclamadas.
En este punto es pertinente resaltar que la exigibilidad de las obligaciones dinerarias no se define exclusivamente por el vencimiento del plazo, sino por la posibilidad real de cumplir la prestación correlativa. En contratos bilaterales, cuando esta se encuentra neutralizada por causas atribuibles al acreedor, opera la regla de la exceptio non adimpleti contractus, que impide exigir el cumplimiento si el incumplimiento es grave, funcionalmente vinculado y anterior o concomitante.
En el mismo sentido, la Corte Suprema de Justicia ha precisado: “(…) Según el artículo 1546 del Código Civil, la acción dirigida a obtener la ejecución de un contrato, inclusive la que se entabla para que se declare su resolución, exige que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo”. “La solución es distinta en el evento de incumplimiento recíproco de las partes, según se trate de obligaciones simultáneas o sucesivas.
En ambas hipótesis, para demandar tanto la resolución como el cumplimiento, es necesario que el promotor del proceso se haya allanado a cumplir en el lugar y tiempo debidos, y en el de las segundas, además, que su incumplimiento sea posterior al del otro extremo del contrato”. “Como tiene explicado la Corte, cuando se pretende la ejecución de lo pactado, si las obligaciones recíprocas son sucesivas, el “(…) contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir.
Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante “(…)”. Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 11 “En suma, el demandante incumplidor postrero de obligaciones sucesivas, carece de legitimación para solicitar la ejecución de un contrato bilateral, cuando no estuvo presto a cumplir en la forma y tiempo debidos, porque de una actitud pasiva, como es apenas natural entenderlo, no puede surgir el derecho a exigir de los demás que cumplan (…)”11.
En adición, convalidar el mandamiento de pago de una obligación cuyo correlato prestacional, a la fecha, no se ha cumplido y no se puede cumplir por la suspensión de la obra y la ausencia de permisos vigentes para continuarla, implicaría, de un lado, autorizar la ejecución de una prestación que carece de causa y del otro, permitir el ejercicio de una acción con claro abuso del derecho.
Para lo primero, basta con señalar que la causa del contrato, generalmente se ha concebido como el motivo que condujo a su celebración y cuyo entendimiento en nuestro ordenamiento jurídico ha apuntado a la concepción objetiva, de modo que, la causa de la prestación a cargo de uno de los contratantes es precisamente, el objeto de la contraprestación que le corresponde al otro cumplir.
En tal sentido y como lo explica la doctrina, “debe entenderse que, al expresar cada parte su voluntad de obligarse, no está limitando su intención a que la otra contraiga un simple deber correlativo, si no que ve muy claro en aquélla el propósito de alcanzar un fin concreto, que es el cumplimiento de la prestación prometida por la contraparte; pues si alguien ´consiente en obligarse, es solo porque quiere obtener un resultado determinado´, esto es, los efectos patrimoniales queridos por los contratantes (…).
Y en este primer significado de causa puede interpretarse el Código al decir, que ´No puede haber obligación sin causa real´ (artículo 1524), es decir, que debe existir cosa a cambio”12 (negrillas del texto citado). Entretanto, para lo segundo, importa indicar que uno de los principios básicos de cualquier sociedad es el respeto del derecho ajeno, postulado que limita el ejercicio del propio, a partir de la idea de que ningún derecho es absoluto.
La fundamentación constitucional de esa institución, reposa de manera principal en el artículo 95 de nuestra Carta Política, según el cual “[e]l ejercicio de los derechos y libertades reconocidos en esta Constitución implica responsabilidades”, así como en los principios de la buena fe (artículo 83) y función social de los derechos; conjunción de la que se erigen bases sólidas para asegurar que las personas ejerzan sus prerrogativas de manera justa y equitativa, satisfaciendo el interés individual y observando los derechos ajenos. A nivel del derecho privado, la Corte Suprema de Justicia ha desarrollado toda una línea consolidada en torno al abuso del derecho, explicando que este “implica como punto de partida un derecho legítimo y efectivo en cuyo ejercicio se ha llegado más allá de donde corresponde a su finalidad o se le ha desviado de ella” 13; de lo que se extrae la necesidad de exteriorización de un derecho cierto en cabeza de su titular, que haya derivado en una extralimitación o un cambio en su propósito.
Conforme lo anterior, los reproches formulados por el recurrente no logran desvirtuar la decisión apelada, en la media que el impago por parte del ejecutado no agotaba el análisis, pues la cuestión central no radica en establecer si se incumplió el calendario pactado —hecho no controvertido—, sino si subsistía esa obligación, pese a la imposibilidad objetiva de cumplir la enajenación prometida por parte del demandante. 11 CSJ SC4420 de 8 abril de 2014, rad. 2006-00138-01, citada en STC5993-2021 de 27 de mayo de 2021. 12 ESCOBAR SANIN, Gabriel.
Negocios Civiles y Comerciales II, Teoría General de los Contratos, Primera Edición, Bogotá, Diké, 1994, pág. 186. 13 CSJ, SC 9 abr. 1942, GJ LIII-300. Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 12 Y si bien hubo entrega material del bien, la cual, según lo informado por el demandado en su declaración de parte, se hizo conforme a lo pacto, esto es, en obra negra y con autorización para que él hiciera las adecuaciones y mejoras que considerara, lo cierto es que ello no se traduce en el cumplimiento de la obligación principal a cargo del promitente vendedor, cual es, la escrituración y enajenación del bien, que requiere, por tanto, no solo la suscripción del título sino también, su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (C.C. art. 1857 y 756, respectivamente); débito que implica, necesariamente, que el predio adquiera existencia jurídica autónoma e independiente, así como la propiedad horizontal a la que ve a pertenecer.
Empero, como se sabe, la licencia de construcción se encuentra suspendida y, según lo dicho por la parte demandante y la documental que aportó, aun se encuentra en trámite la obtención de una nueva. Agréguese, con base en la declaración de la señora Andrea, quien también adquirió un apartamento en el mismo proyecto inmobiliario desde el año 2013, que el conjunto no cuenta con licencias y que a ella tampoco le han escriturado, razón por la cual, no se pueden hacer arreglos ni intervenciones, ni siquiera, para evitar el deterioro del bien, como tampoco, puede venderlo, dado que no ha obtenido el dominio formal del mismo.
En suma, la imposibilidad objetiva de cumplir la prestación principal atribuida a la parte actora precede y se encuentra directamente vinculada con el pago reclamado; en consecuencia, la buena fe —como principio rector de las relaciones contractuales— impone deberes de diligencia, lealtad y cooperación, lo que excluye la legitimación de quien no está en condiciones de ejecutar su contraprestación para exigir el cumplimiento de la ajena; de modo que forzar la ejecución en estas condiciones no solo vulnera dicho principio, sino que incrementa el riesgo de inejecución definitiva, fomenta litigios posteriores y compromete la seguridad jurídica respecto del derecho de dominio prometido.
Total, los reparos formulados bajo égida de la indebida valoración probatoria, no se abren paso. E. SOBRE EL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA Y LA PÉRDIDA DE FUERZA EJECUTORIA DEL ACTO ADMINISTRATIVO QUE SUSPENDIÓ LA OBRA. Al respecto, el apelante señaló que la decisión adoptada generaba un enriquecimiento sin causa en favor del demandado, quien, conforme la prueba practicada, actualmente usa y goza el bien prometido en venta; aunado a que, la resolución que suspendió la licencia de construcción perdió ejecutoria, lo que se traduce en que los efectos de la misma no es pueden hacer valer por parte de la administración del municipio de Palestina, Caldas, con lo cual, desparece el riesgo de la demolición u otra consecuencia adversa a los intereses del promitente comprador.
Estos embates, en vez de apoyar la tesis del acreedor, la controvierte, pues admite, de un lado, que no ha entregado la propiedad formal del bien; del otro, que no cuenta con los permisos administrativos y territoriales requeridos para terminar Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 13 el proyecto, desenglobar los predios, constituir y regularizar la propiedad horizontal y escriturar a cada adquirente.
Así, en cuanto lo primero, la ostentación del bien deviene del acto voluntario del promitente vendedor, aunque el goce y disfrute señalado, según la declaración del demandado y los testigos Javier, César y Andrea, no es del todo cierta, pues el promitente comprador no ha podido usar el bien para el fin perseguido, dada la imposibilidad de hacerle las mejoras y adecuaciones para su destinación como lugar de descanso y esparcimiento para él y su familia, en razón a la prohibición expresa que le hiciera el Inspector de Policía. Inclusive, según los señores Javier y César, los arreglos hechos consistieron en la colocación de baterías sanitarias y acometida eléctrica, lo cual, sin duda, representan obras necesarias para el uso básico del inmueble, sin de que de ello se desprenda el uso fructífero del mismo por parte del demandado, a costa o en perjuicio de los derechos del demandante.
Entretanto, frente a lo segundo, es inadmisible que el ejecutante excuse su responsabilidad en el efecto que la ley asigna a la inejecución de un acto administrativo, que en últimas es irrelevante al objeto medular de este proceso, donde quedó demostrada su imposibilidad actual, jurídica, objetiva y material de cumplir las obligaciones a su cargo, sin que ello dependa de su voluntad, pues esta sometido a las autorizaciones que le pueda conceder la administración municipal.
Aunado, la pérdida de fuerza ejecutoria de la resolución sancionatoria, no se traduce en la inexistencia de la contravención o infracción urbanística que le fue atribuida en dicha actuación, como tampoco, que se levante la suspensión de la licencia de construcción del proyecto. Por tanto, estos dos embates tampoco están llamados a prosperar.
F. CONCLUSIONES La formulación de excepciones basadas en el contrato y la conducta contractual del demandante, sin duda, autorizaban al juez analizar el negocio que dio origen a las obligaciones de dinero perseguidas en el proceso ejecutivo; acción de cumplimiento que, al tener fuente en una relación jurídica bilateral, debía analizarse a la luz del artículo 1546 del Código Civil, en la que va envuelta la condición resolutoria tácita a partir de la cual, ningún contratante esta en mora de cumplir si el otro no lo ha hecho, dada la dependencia casual y funcional de las prestaciones reciprocas propias de este tipo de negocios.
Así las cosas, comoquiera que los argumentos expuestos por el recurrente no lograron desvirtuar la decisión apelada, esta se confirmará, con la consecuente condena en costas de esta instancia, al encontrarse causadas, pues incluso se descorrió el traslado del recurso aquí desatado. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES en SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, Proceso ejecutivo por sumas de dinero Nro. 17001-31-03-003-2023-00226-03 promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel. 14
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia dictada el 6 de febrero de 2025 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso ejecutivo por sumas de dinero promovido por AO Construcciones S.A.S. en contra de Daniel.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia al demandante.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Juzgado de conocimiento.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE LOS MAGISTRADOS, SANDRA JAIDIVE FAJARDO ROMERO SOFY SORAYA MOSQUERA MOTOA JORGE HERNÁN PULIDO CARDONA (En comisión de servicios) Firmado Por: Sandra Jaidive Fajardo Romero Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 8 Civil Familia Tribunal Superior De Manizales - Caldas Sofy Soraya Mosquera Motoa Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala Despacho 004 Civil Familia Tribunal Superior De Manizales - Caldas Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9772cf81d8778c4e581ee220669b4444b09fdeffe023c64ca8cafc2b224bb6b9 Documento generado en 15/10/2025 11:33:39 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica