REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA Sala Civil – Familia Medellín, Diecinueve (19) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Magistrado ponente FABIAN ENRIQUE YARA BENITEZ Sentencia: 262 Demandante Yvo de Jesús Burticá Patiño Demandado Luis Arnulfo Marín Vásquez y otros Proceso Responsabilidad Civil Contractual Radicado No. 05615310300120160019301 (0347) Procedencia Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro (Ant) Decisión Revoca sentencia de primera instancia, declara nulidad del contrato de promesa de permuta.
Sentencia discutida y aprobada por acta No. 262 Se procede a resolver la apelación interpuesta frente a la sentencia del 8 de marzo de 2022 del Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro por el extremo procesal pasivo, dentro del proceso verbal de responsabilidad civil contractual que fuera iniciado por el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño en contra de Luis Arnulfo Marín Vásquez, actuación que ordenó vincular por pasiva a los ciudadanos Jaime de Jesús Marín Vásquez y Omar de Jesús Marín Vásquez.
I.
ANTECEDENTES 1.1. De la demanda Narra el actor que entre los señores Yvo de Jesús Buriticá Patiño y Luis Arnulfo Marín Vásquez, se celebró un contrato de promesa de permuta el día 13 de noviembre de 2013. Indicó el demandante que, en el aludido convenio, se comprometió a transferir al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, los siguientes lotes de terreno; 1) Una finca con mejoras de café, plátano y potreros, situada en la vereda balcones del Municipio de Cocorná (Ant), identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 018-122450, con un área aproximada de 10.0541 hectáreas, 05615310300120160019301 (0347) 2 cuyos linderos están descritos en la escritura pública N° 031 del 28 de enero de 2010. 2) Un lote adicional de 1.5 hectáreas aproximadamente, el cual hace parte de la finca bejucales, finca vecina a la mencionada anteriormente, cuyos linderos son los siguientes: “Por el oriente y el sur con la finca del señor Juan Carlos, por el occidente con la finca antes mencionada, por el norte con la carretera hacía San Francisco”.
Frente a este inmueble se indicó se realizaría las escrituras el 24 de noviembre de 2014 en la notaría del municipio de Cocorná, acto que estaría supeditado a la aprobación del desenglobe de la finca “bejucales” de propiedad del señor Yvo, gastos escriturarios que estarían a cargo del actor. Por su parte el demandado se comprometió a traditarle al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, los siguientes bienes; 1) Un local en buen estado con uso de oficina, ubicado en el municipio de Rionegro (Ant) en la carrera 51 N° 52-56 edificio ASYS, local 206 a paz y salvo de administración e impuestos, con un área de 19 metros cuadrados, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N°020-22060. 2) Un carro Renault 9, modelo 1990, color beige, identificado con placas EKV- 610 3) Una suma de dinero en efectivo, por valor de quinientos mil pesos M.L. ($500.000) Manifiesta el accionante que, en el acuerdo de promesa de permuta, las partes se comprometieron a otorgar las respectivas escrituras públicas para formalizar la transferencia legal de la titularidad del dominio de los bienes permutados.
En particular, el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez se obligó a suscribir la escritura pública para transferir el local comercial el día 20 de octubre de 2014 en la Notaría Primera del Círculo Notarial de Rionegro, acto que, a la fecha no se ha materializado. Expone que actualmente, el inmueble que se comprometió a transferir el demandado se encuentra registrado en el certificado de libertad y tradición a nombre del Instituto de Educación No Formal ASYS Computadores Limitada, entidad que, conforme a su certificado de existencia y representación legal, cambió su nombre por el de Instituto de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano ASYS S.A., según acta reducida a escritura pública No. 0000641 de la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Rionegro.
Esta circunstancia, según el actor, constituye otro 05615310300120160019301 (0347) 3 incumplimiento, al no estar el inmueble bajo el dominio del contratante para la época de la celebración del contrato. Asegura el demandante que en la actualidad tiene la posesión del local y es quien paga la administración y el impuesto predial correspondiente.
Expresa, además, que convocó a una audiencia de conciliación, diligencia que se llevó a cabo en el Centro de Conciliación de la Personería de Medellín, sin que se lograra acuerdo alguno. Con fundamento en lo anterior, solicita que se declare judicialmente el incumplimiento del contrato de promesa de permuta por parte del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez y, como consecuencia de ello, se ordene su cumplimiento o, en su defecto, la resolución del convenio, con indemnización de perjuicios. 1.2.
Trámite y oposición 1.2.1. Luego de subsanar algunos requisitos de carácter formal, mediante auto del 31 de mayo de 2016, se admitió la demanda verbal de resolución de contrato instaurada por el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño en contra del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, excluyéndose a la sociedad Instituto de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano ASYS S.A., por no haber participado en el contrato que dio origen a esta acción. Posteriormente, el demandado fue notificado del proceso y dio respuesta oportuna a la demanda, en los siguientes términos: 1.2.2.
Reconoció la existencia del contrato de promesa de permuta y las obligaciones asumidas por ambas partes, aclarando que en dicho convenio se pactó la suscripción de las escrituras públicas de los bienes inmuebles en las siguientes fechas: i) El 17 de octubre de 2014, las partes se comprometieron a suscribir la escritura pública del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 018-122450, figurando como tradente Yvo de Jesús Buriticá Patiño y como adquirente Luis Arnulfo Marín Vásquez. ii) El 20 de octubre de 2014, se pactó la entrega del local comercial, prestación que menciona no se ha cumplido por circunstancias ajenas al demandado y atribuibles directamente al demandante, al señalar que el actor, fue quien 05615310300120160019301 (0347) 4 incumplió con la entrega material completa de 10.0541 hectáreas del predio prometido, habiendo enajenado previamente, mediante promesa de venta, la mitad de dicho inmueble a un tercero. Agregó que el demandante incumplió la obligación de hacer, establecida en la cláusula primera del contrato, al comprometerse a asumir el pago de $120.000 mensuales por concepto de administración de la propiedad horizontal del local comercial, acumulando una deuda de aproximadamente $16.500.000.
Esta situación obligó al señor Luis Ernesto Castaño Castaño, representante legal del Instituto ASYS S.A., a abstenerse de otorgar la escritura correspondiente. Manifestó que, conforme al contrato de permuta, el 24 de noviembre de 2014 se realizaría la tradición del lote adicional de 1.5 hectáreas, ubicado en la finca “Bejucales”, a favor del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, acto supeditado a la aprobación del desenglobe, trámite administrativo que no se ha materializado.
Reiteró que el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño no cumplió cabalmente el contrato, aunque otorgó escritura pública de la finca, lo hizo de manera deficitaria, sin entregar la totalidad del área pactada. En cuanto al lote adicional, afirmó que nunca se realizó el desenglobe, por lo que no se ha cumplido la obligación. Indicó que, al momento de radicarse la demanda, el inmueble se encontraba registrado a nombre del Instituto de Educación ASYS Computadores Limitada, y actualmente figura como propietario el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, quien debió asumir con recursos propios el pago de las obligaciones pendientes por administración e impuestos, a cargo del señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño. Con fundamento en ello, se opuso a todas las pretensiones de la demanda, solicitando se negara los pedimentos de la parte actora, sin elevar excepciones de mérito de manera concreta. 1.2.3.
Luego se fijó fecha para la realización de la audiencia inicial, declarando fracasada la etapa de conciliación. En consecuencia, se ordenó integrar por pasiva a los ciudadanos Jaime de Jesús Marín Vásquez y Omar Alonso Marín Vásquez, a quienes se les notificó personalmente el auto admisorio de la demanda. Estos dieron respuesta en los siguientes términos: 1.2.4.
En primer lugar, dio respuesta el señor Omar Alonso Marín Vásquez, quien manifestó no haber sido testigo presencial de los hechos, afirmando que no estuvo presente en la negociación señalada en el contrato de permuta, 05615310300120160019301 (0347) 5 Manifiesta que fue citado por su hermano Luis Arnulfo Marín a firmar las escrituras a su favor, de la finca que le compró el 17 de octubre de 2014, en la Notaría del Municipio de Cocorná, dinero que ya fue cancelado a su vendedor.
Sin embargo, indicó que su única relación con los hechos objeto de la demanda radica en la compra que realizó a su hermano, Luis Arnulfo Marín, mediante la cual adquirió un porcentaje o derecho sobre la finca ubicada en la vereda Balcones del municipio de Cocorná, por un valor de veinticinco millones de pesos. Con fundamento en lo anterior y al manifestar reiteradamente que no hizo parte de la relación objeto de debate, elevó como excepciones las de falta de legitimación en la causa e inexistencia del cumplimiento del contrato. 1.2.5.
Igualmente, dio respuesta el señor Jaime de Jesús Marín Vásquez, afirmando haber presenciado la negociación entre su hermano Luis Arnulfo Marín y el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, detallando las obligaciones que correspondían a cada una de las partes, en términos que coinciden con los expresados en la demanda. Indicó que fue testigo de la entrega de la finca por parte del señor Yvo De Jesús Buriticá, aunque no en el área pactada en el convenio.
Afirmó que, con anterioridad, el señor Yvo había entregado parte de dicha finca a la señora Ana Adela Ciro Galeano, desde el 27 de enero de 2009, quien actualmente se encuentra en posesión del terreno que, según lo pactado, debía ser entregado a Luis Arnulfo Marín. Respecto al lote adicional de 1.5 hectáreas, perteneciente a la finca vecina denominada “Bejucales”, manifestó que el señor YVO DE JESÚS BURITICÁ realizó la entrega material del mismo, pero nunca otorgó la escritura correspondiente a Luis Arnulfo Marín. Expresó que, el señor Luis Arnulfo Marín entregó al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño el local prometido desde el 17 de agosto de 2013, correspondiéndole al demandante asumir el pago de las cuotas de administración de la propiedad horizontal durante el año 2013, obligación que incumplió. Adicionalmente, señaló que fue testigo de cómo el señor Yvo De Jesús Buriticá pospuso la firma de la escritura en la Notaría Única de Cocorná (Antioquia), debido a que no contaba con el dinero necesario para cumplir con sus obligaciones contractuales y se encontraba en mora en el pago de la administración del local. 05615310300120160019301 (0347) 6 Finalmente, indicó que su hermano cumplió con la entrega del vehículo y la suma de quinientos mil pesos ($500.000), conforme a lo establecido en el contrato.
Con fundamento en lo anterior, se opuso a las pretensiones de la demanda, proponiendo como excepciones de mérito las siguientes: falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva, cobro de lo no debido, inexistencia de cumplimiento del contrato, ausencia de incumplimiento de obligaciones, falta de dominio sobre el bien permutado e incapacidad para traditar el inmueble. 1.3.
De la demanda de reconvención 1.3.1. Dentro del término del traslado, el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez presentó demanda de reconvención en contra del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, solicitando se declare el incumplimiento del contrato de promesa de permuta por parte del reconvenido. Expresó que, si bien se le entregó el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 018-122450, dicha entrega se realizó de manera deficiente, toda vez que el señor BURITICÁ ya había enajenado el 50% de la finca a un tercero, incorporando defectos ocultos o vicios redhibitorios al bien, los cuales, de haberse conocido, habrían impedido la celebración del negocio.
Igualmente argumentó, que el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño no ha traditado el inmueble de 1.5 hectáreas que hace parte de la finca “Bejucales”, y que tampoco continuó con el pago de las cuotas de administración de la propiedad horizontal a la que pertenece el local comercial, tal como se había pactado en la promesa de permuta. Con base en lo anterior, solicitó que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de permuta por parte del señor Buriticá Patiño, y que se le reconozca el pago de perjuicios materiales por valor de $106.500.000 y perjuicios inmateriales por $100.000.000. 1.3.2.
Mediante auto de fecha 21 de junio de 2017, fue admitida la demanda de reconvención instaurada por el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez en contra del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, quien dio respuesta, manifestando que en ningún momento ha incumplido el contrato de promesa de permuta celebrado el 13 de noviembre de 2013, afirmando que siempre ha estado dispuesto a cumplir con las obligaciones adquiridas, entregando los bienes inmuebles permutados dentro del plazo estipulado. 05615310300120160019301 (0347) 7 Afirmó que, si bien el señor Marín Vásquez hizo entrega de la posesión del local comercial, no cumplió con las obligaciones a su cargo, toda vez que no realizó las escrituras públicas necesarias para adquirir la titularidad del inmueble.
Negó que la entrega del lote se hubiera realizado de manera deficitaria, explicando que el terreno de mayor extensión fue dividido en dos fajas mediante segregación realizada con antelación al negocio jurídico. Aclaró que el inmueble fue entregado como cuerpo cierto, y que, desde el momento de la entrega hasta la actualidad, el reconviniente ha ejercido la posesión real, con pleno conocimiento de los predios colindantes, los cuales han estado ocupados desde antes de la negociación. Añadió que el señor Marín Vásquez recorrió el perímetro del terreno, observando detalladamente sus límites y ratificando los linderos.
Respecto al otro inmueble, indicó que se realizó la entrega real y material, cumpliendo cabalmente con las obligaciones contractuales. Señaló que el contrato de permuta establecía que el señor Marín Vásquez asumiría los gastos relacionados con el desenglobe o reloteo para perfeccionar el contrato, obligación que no ha cumplido, razón por la cual no se ha podido realizar dicho trámite.
Con fundamento en lo anterior, propuso las siguientes excepciones de mérito: i) Inexistencia de perjuicios: porque el reconviniente fue quien incumplió el contrato por lo que no puede reclamar unos perjuicios que él generó. ii) Causación de perjuicios morales y materiales al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño: ya que siempre ha estado presto a cumplir con las obligaciones contractuales, incluso haciendo entrega de su finca. iii) Carencia de acción: por cuanto no se ha sustraído de honrar el convenio, incluso antes de dar inicio a este proceso, buscó al contrademandante para que cumpliera con lo que se obligó. iv) Mala fe del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez: La justifica en el hecho que éste no tiene razones para entablar esta acción, por cuanto fue quien incumplió. v) Buena fe del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño: Manifiesta que siempre ha actuado de buena fe y dio cabal cumplimiento al contrato de permuta suscrito. 1.3.3.
Posteriormente, dentro del término legal, el demandante en reconvención se pronunció frente a cada una de las excepciones propuestas por el señor Buriticá Patiño, haciendo énfasis en que su contraparte había enajenado previamente la mitad del predio que se había comprometido a transferirle, calificando dicha 05615310300120160019301 (0347) 8 conducta como temeraria y de mala fe.
Adicionalmente, solicitó la práctica de pruebas adicionales. 1.4. De la sentencia de primera instancia Posteriormente, se fijó fecha para llevar a cabo de manera conjunta las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso. Una vez practicadas dichas diligencias, se escucharon los alegatos de las partes, y el pasado 8 de marzo de 2022 se profirió sentencia, en la que analizó las obligaciones pactadas y concluyó que ambas partes incumplieron: el demandado no realizó la escrituración del local en la fecha acordada ni lo entregó libre de gravámenes, mientras que el actor no pagó las cuotas de administración ni los impuestos del inmueble, tal como se obligó. Se descartó la prosperidad de las pretensiones indemnizatorias por falta de prueba y por tratarse de un incumplimiento bilateral, conforme a la doctrina y jurisprudencia sobre contratos bilaterales y la aplicación del artículo 1546 del Código Civil.
En consecuencia, se ordenó restablecer las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato. Por ello, se dispuso la devolución de la finca ubicada en la vereda balcones del municipio de Cocorná (Ant), identificada con los folios de matrícula inmobiliaria N° 018-124450 y 018-45711 al señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño. Asimismo, se ordenó al demandante entregar al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez la suma de quinientos mil pesos ($500.000), con su correspondiente corrección monetaria, así como el vehículo marca Renault 9, con similares características al que fue objeto de contrato de promesa de permuta ante la destrucción del mismo.
También se ordenó la devolución del local comercial identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 020-79857, correspondiente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro (Antioquia) 1.4. Apelación y reparos a la sentencia de primera Instancia 1.4.1. En primer lugar, el abogado del señor Omar Alonso Marín Vásquez presentó recurso de apelación, manifestando que no tiene reparo en reconocer la existencia del contrato de permuta ni en aceptar el decreto de incumplimiento bilateral del convenio. 05615310300120160019301 (0347) 9 Sostuvo que, ante el incumplimiento mutuo, la judicatura debió emitir sentencia ordenando el cumplimiento de las obligaciones por parte de ambos contratantes, sin imponer sanciones ni ordenar la restitución de las cosas al estado anterior, pues ello implicaría premiar al incumplido y castigar al dispuesto a cumplir.
Señaló que el demandado, quien no ha invertido recursos propios en mejorar los bienes entregados en virtud de la promesa de permuta, resultaría beneficiado injustamente. Insistió en que ordenar la devolución de la finca constituiría un beneficio indebido para el demandante, toda vez que el inmueble cuenta con mejoras valoradas en $100.000.000.
Además, el vehículo entregado como parte de pago, así como la suma de $500.000, han perdido su valor adquisitivo desde el año 2013, considerando que han transcurrido más de nueve años desde la celebración del contrato. 1.4.2. Por su parte, el abogado del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez también interpuso recurso de apelación, señalando que el Juez de primera instancia, con base en la jurisprudencia citada, afirmó que “quien incumple primero releva al otro de la obligación de cumplir con lo que le corresponde”, concluyendo que el actor principal fue quien incumplió inicialmente al no pagar las cuotas de administración. Indicó que el Juzgado no realizó un análisis sobre la situación actual de los bienes permutados, especialmente respecto al inmueble tipo finca, sobre el cual el señor Marín Vásquez ha efectuado mejoras que incrementan su valor, sin que se haya reconocido dicho aporte.
Asimismo, afirmó que en el interrogatorio rendido por el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, se evidenció que el vehículo entregado por el señor Marín fue posteriormente chatarrizado. Agregando que este hecho resulta confuso, ya que, al existir un pendiente por hurto, la matrícula debió haber sido cancelada, lo cual no ocurrió. Esta situación debió ser objeto de análisis en la sentencia, en lugar de limitarse a ordenar la entrega de otro vehículo de la misma especie.
También señaló que está probado que el señor BURITICÁ recibió el local comercial desde el año 2013, y que, según los testimonios recaudados, dispuso del inmueble e incluso lo arrendó, sin entregar al señor Marín Vásquez los cánones de arrendamiento percibidos. Por ello, ordenar la devolución de la finca a favor del señor Buriticá constituye un beneficio injustificado. 05615310300120160019301 (0347) 10 Finalmente, manifestó que resulta cuestionable conceder el derecho de retención a favor del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez sobre los bienes que actualmente posee, hasta tanto el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño no haga entrega del vehículo automotor y de la corrección monetaria correspondiente a la suma de $500.000, omitiendo además la inclusión de la oficina matriculada bajo el número 020-79857 como parte del negocio prometido en el contrato de permuta.
Si bien dicha orden fue impartida por este Despacho, no se incorporó como fundamento del derecho de retención. 1.5. Trámite de segunda instancia 1.5.1. La alzada fue admitida mediante providencia del 16 de diciembre de 2022, y por auto fechado el 8 de febrero de 2023, se concedió a los apelantes un término de cinco (5) días para sustentar el recurso de alzada, y otros cinco (5) días adicionales para que la parte no recurrente se pronunciara al respecto. 1.5.2.
Los apoderados que interpusieron el recurso, en el trámite de segunda instancia, reiteraron los mismos argumentos expuestos surtidos ante el Juez de conocimiento. 1.5.3. El apoderado de la parte demandante, en calidad de no recurrente, a pesar de haberse dado el traslado correspondiente, no se pronunció en forma alguna frente a la sustentación del recurso presentada por el extremo procesal pasivo.
II. CONSIDERACIONES Es prioritario advertir la presencia de los presupuestos procesales necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico-procesal. Así, le asiste competencia al juez de primera instancia para conocer del proceso y al Tribunal para resolver la alzada, de acuerdo con el principio de consonancia. Los sujetos enfrentados en la litis ostentan capacidad para ser parte y capacidad procesal, dada su condición de personas en ejercicio de sus derechos, a través de sus apoderados o representantes legales, con adecuado ejercicio del ius postulandi.
Frente a los presupuestos materiales de la sentencia de mérito, se advierte la inexistencia de las denominadas excepciones litis finitae, como la renuncia o el desistimiento. 05615310300120160019301 (0347) 11 Por lo demás, no se vislumbra hecho alguno constitutivo de nulidad que afecte el juicio, el cual se surtió por el trámite adecuado, bajo la salvaguarda del derecho de defensa y la tutela jurisdiccional. 2.1.
Del contrato de promesa El contrato de promesa es un acuerdo mediante el cual las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, cuyos elementos esenciales, como las partes, el objeto y el precio, están debidamente delimitados por los contratantes, al punto que únicamente falta la suscripción del negocio prometido. Este acuerdo, además de contener obligaciones exigibles a cargo de ambos sujetos procesales, garantiza el cumplimiento del contrato posterior o definitivo.
En la promesa existe una obligación de hacer, consistente en suscribir otro convenio, mientras que, en contratos como la compraventa o la permuta, se configura una obligación de dar, que exige al contratante traditar el dominio de la cosa. Puede concluirse que la promesa bilateral de celebrar un contrato constituye un verdadero negocio jurídico, utilizado por las partes como instrumento para formalizar un segundo contrato.
Ambos convenios generan obligaciones y responsabilidades para los contratantes. Aclarado lo anterior, el contrato de promesa debe cumplir con los requisitos establecidos por el legislador, contenidos en el artículo 1611 del Código Civil, los cuales son: 1) Que la promesa conste por escrito, 2) Que el contrato al que se refiere la promesa no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no cumplir los requisitos del artículo 1502 del Código Civil, 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, Que el contrato esté determinado de tal manera que, para perfeccionarlo, solo falte la tradición de la cosa o el cumplimiento de las formalidades legales.
Es importante resaltar que los términos del contrato prometido solo se aplican a la materia contratada, y la ausencia de cualquiera de los requisitos mencionados impide que surja una obligación exigible a cargo de los contratantes. 2.2. De la nulidad del contrato por ausencia de los requisitos esenciales. Teniendo claro que el contrato de promesa debe reunir los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, es importante precisar que las solemnidades previstas en dicha norma son las denominadas “ad substantiam actus”, por lo que la validez del acto depende del cumplimiento de todas ellas.
De ahí que la promesa 05615310300120160019301 (0347) 12 de permuta sea un contrato solemne conforme al artículo 1500 del mismo Código, el cual, para producir efectos jurídicos, debe cumplir con tales formalidades, impuestas por intereses de orden público, sin que puedan ser derogadas ni por las partes ni por el juez. La consecuencia de la ausencia de uno o más requisitos establecidos en la norma anterior es la nulidad absoluta del acto, tal como lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, en los siguientes términos: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas (…)” (subrayas fuera de texto) 2.3 Del deber del Juez de declarar la nulidad de oficio, ante la deficiencia de los requisitos esenciales del contrato.
Una vez demostrada la causal de nulidad que vicia el acto por falta de los requisitos consagrados en la ley, conforme a los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, dicha nulidad debe ser declarada de oficio, constituyendo un imperativo legal para el funcionario judicial y no una mera facultad, siempre que concurran los presupuestos establecidos por la norma.
Así lo ha sostenido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 5 de abril de 1946 (G.J. LX-357), criterio reiterado en providencia del 14 de julio de 2014, radicación 2006-00076-01, en los siguientes términos: “El poder excepcional que al Juez le otorga el artículo 2° de la ley 50 de 1936 para declarar de oficio la nulidad absoluta no es irrestricto o ilimitado, sino que por el contrario está condicionado por la concurrencia de tres circunstancias: 1° que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración el acto o contrato contenga, muestre o ponga de bulto por si solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta, 2° que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derechos u obligaciones para las partes y 3° que al pleito concurran en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaratoria de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no pueden pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron” 05615310300120160019301 (0347) 13 2.4.
Problema jurídico Teniendo en cuenta que es obligación del funcionario judicial declarar la nulidad absoluta del acto cuando ésta aparezca de manifiesto en el acto o contrato, conforme lo exigen los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, y que si bien la competencia en segunda instancia está restringida a los argumentos expuestos en el recurso de apelación, ello no obsta para que se adopten decisiones de carácter oficioso en los términos establecidos por la ley, el Despacho procederá a resolver los siguientes interrogantes.
En primer lugar, se analizará si, en este caso, el contrato de promesa de permuta aportado por las partes cumple con los requisitos de existencia y validez necesarios para producir efectos jurídicos entre los litigantes. En caso de advertirse algún defecto, se impartirán las órdenes previstas en la ley para remediar el acto irregular. Si no se observa irregularidad alguna en el contrato celebrado, se estudiará si en el presente asunto se configuró un incumplimiento bilateral por parte de los contratantes respecto de las obligaciones pactadas en la promesa de permuta.
Finalmente, de acreditarse el incumplimiento bilateral por ambos contratantes, se examinarán las órdenes emitidas por el Juzgado de primera instancia, a fin de establecer si estas estaban encaminadas a restituir las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato prometido. 2.5. Caso concreto 2.5.1. En primer lugar, para que el contrato de promesa sea válido, deben cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, los cuales se detallan a continuación: i) Que conste por escrito. ii) Que el contrato al que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1511 del Código Civil, esto es, cuando exista error sobre la sustancia o calidad esencial del objeto contratado. iii) Que se determine de tal manera el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o el cumplimiento de las formalidades legales.
Ahora bien, frente a cada uno de los requisitos, se observa que la promesa aportada como anexo a la demanda consta por escrito; dicho acto no recae sobre objetos que la ley considere ineficaces; y se fijó el plazo que señala la época en que ha de celebrarse el negocio prometido. Sin embargo, el Despacho advierte la ausencia de 05615310300120160019301 (0347) 14 una determinación precisa de los bienes objeto del negocio jurídico, de tal manera que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o el cumplimiento de las formalidades legales.
En primer lugar, analizado el contrato de promesa de permuta1, se advierte que el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez se obligó, frente al señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño, a entregar y transferir los siguientes bienes: 1) Un local con un área aproximada de diecinueve (19) metros cuadrados, identificado como el número 206, ubicado en la carrera 51 N.º 52-56, edificio Asys, del municipio de Rionegro, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 020- 22060 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro (Antioquia), comprometiéndose a otorgar la escritura pública de este bien el día 20 de octubre de 2014, en la Notaría Primera de Rionegro (Antioquia), a las 8:00 a. m. 2) Un vehículo Renault 9, modelo 1990, color beige, placas EVK-610. 3) La suma de quinientos mil pesos ($500.000) en efectivo.
Por su parte, el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño se comprometió a entregar y transferir al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez dos bienes inmuebles: 1). Una finca con mejoras consistentes en cultivos de café, plátano y potreros, situada en la vereda “Balcones” del municipio de Cocorná (Antioquia), con un área aproximada de diez hectáreas con cinco mil cuarenta y un metros cuadrados (10.0541 ha), identificada con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 018-122450 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Marinilla, cuyos linderos se encuentran descritos en la escritura pública N.º 31 del 28 de enero de 2010, otorgada en la Notaría Única del municipio de Cocorná. Las partes pactaron que la escritura pública correspondiente a este bien se otorgaría el día 17 de octubre de 2014, a las 10:00 a. m., en la Notaría del municipio de Cocorná. 2).
Un lote adicional de una hectárea y media (1.5 ha), que hace parte de la finca denominada “Bejucales”, ubicada contigua al predio descrito en el numeral anterior, cuyos linderos son los siguientes: “Por el oriente y el sur, con la finca del señor Juan Carlos; por el occidente, con la finca descrita en el numeral 1); y por el norte, con la carretera hacia San Francisco”.
Las partes acordaron que la escritura pública correspondiente se otorgaría el día 24 de noviembre de 2014, en la misma notaría, dejando constancia de que dicha fecha estaba sujeta a la aprobación del desenglobe de la finca “Bejucales”, propiedad del señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño. 1 Archivo 001 folio 11 a 13 05615310300120160019301 (0347) 15 Revisadas ambas obligaciones, este Tribunal advierte en el contrato demandado la ausencia de una adecuada identificación del predio de mayor extensión correspondiente a la finca “Bejucales”, de propiedad del demandante, ubicada junto al inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 018-122450 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Marinilla (Antioquia).
Ello obedece a que, si bien se relacionaron unos linderos genéricos de la porción prometida en permuta, no se discriminaron los linderos del predio de mayor extensión del que hacía parte, ni se citó instrumento alguno que los precisara, omitiéndose igualmente la referencia al folio de matrícula inmobiliaria del lote mayor. Tales circunstancias generan una marcada incertidumbre respecto de la identificación del predio objeto del negocio jurídico.
Adicionalmente, se observa una indebida individualización del local comercial, cuya entrega correspondía realizar al señor Luis Arnulfo al aquí demandante. En la promesa se señaló el folio de matrícula inmobiliaria N.° 020-22060 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro (Antioquia), indicando que los linderos se encontraban descritos en la escritura pública N.° 469 del 28 de mayo de 1996, con un área de 19 metros cuadrados.
Sin embargo, revisada la escritura pública N.° 655 del 1.º de abril de 2009, que contiene el reglamento de propiedad horizontal del edificio IENF ASYS COMPUTADORES LTDA2, se observa que el inmueble cuya matrícula se relacionó en el acto debatido tiene un área de 615 metros cuadrados. De ello concluye la Sala, que el inmueble mencionado en la promesa no corresponde a la oficina negociada por las partes, sino al inmueble mayor sometido al régimen de propiedad horizontal, sin que se haya discriminado la enunciación de los linderos generales de la copropiedad ni la matrícula correcta del bien objeto de la permuta.
Si se analiza con detenimiento el certificado municipal N.° 958, expedido por la Oficina del Impuesto Predial del municipio de Rionegro y obrante a folio 42 del Cuaderno 1, así como la escritura pública N.° 2686 del 5 de octubre de 2016 de la Notaría Segunda de Rionegro (Antioquia) (folios 82 a 85 del cuaderno 001), se establece claramente que el bien negociado y entregado al actor corresponde al predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 020-79857 (folio 88 del Cuaderno 1) y no al N.° 020-22060, como equivocadamente se indicó en la promesa de permuta.
Adicionalmente, no puede entenderse que se trate de un mero error mecanográfico o de digitación, toda vez que los linderos consignados en la promesa, respecto del inmueble destinado a oficina, ubicado en el municipio de Rionegro e identificado con 2 Ver folios 26 al 33 del cuaderno 1. 05615310300120160019301 (0347) 16 el folio de matrícula inmobiliaria N.° 020-79857, son los siguientes: “Por el occidente, con el local 205; por el norte, con propiedad de Alfonso Quimbayo; por el oriente, con el local 207; y por el sur, con área de circulación”.
Sin embargo, al revisar la escritura pública N.° 2.686 del 5 de octubre de 2016, otorgada en la Notaría Segunda de Rionegro3, mediante la cual el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez adquirió el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 020-79857 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esa municipalidad, se indicaron como linderos de dicho inmueble los siguientes: “Local 206: ubicado en la carrera 51 N° 52-56, local 206, cuenta con un área construida de 19.06 m2 y esta alinderado así: “por el oriente con hall de circulación del edificio; por el sur con el local 205, por el occidente con propiedad del señor Jesús Rico, por el norte con el local 207; por el nadir con losa de concreto que lo separa del local 106 y por el cenit con losa de concreto que lo separa del local 306” Conforme a lo anterior, además de haberse incurrido en un error al relacionar el folio de matrícula inmobiliaria del predio negociado, los linderos descritos resultan totalmente erróneos, pues no coinciden en sus puntos cardinales y su alinderamiento es completamente disímil al que aparece en los títulos de dominio.
De acuerdo con lo anteriormente analizado, es evidente que tanto el inmueble destinado a oficina, ubicado en el municipio de Rionegro (Ant), como la finca “Bejucales” ubicada en Cocorná (Ant), no se encuentran debidamente identificados e individualizados. Ello obedece a que, respecto del primero, no se especificó correctamente ni el folio de matrícula inmobiliaria ni los linderos del predio debatido; y, en relación con la segunda, tampoco se estableció el folio de matrícula ni los linderos del predio de mayor extensión del que hacía parte.
Esta omisión desconoce el precedente jurisprudencial del órgano de cierre, que exige la inclusión en la promesa de permuta de la ubicación y alinderamiento de los bienes objeto del contrato. Frente a este tópico, la Corte Suprema de Justicia4, se ha pronunciado de la siguiente manera: “Frente a lo preceptuado en la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación 3 Ver folios 19 a 24 del Cuaderno 2 4 Sala Casación Civil.
Corte Suprema de Justicia, sentencia del 24 de junio de 2005, rad. 1999-01213-01 05615310300120160019301 (0347) 17 de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquier otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970 Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala” Es importante advertir, que, si bien el antecedente jurisprudencial anteriormente mencionado relaciona el Decreto 960 del 1970, en la actualidad rige la Ley 1579 de 2012, que es el actual Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, norma que es más exigente que la ley anterior, consagrando en el parágrafo 1° del artículo 16 lo siguiente: “No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad.
En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión, así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial. También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro”.
Más adelante, la Corte Suprema de Justicia en el año 20225, no sólo citó la providencia trascrita anteriormente del año 1999, sino que también agregó lo siguiente: 5 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1964 del 19 de julio de 2022. Radicación 11001-31-03-006-2013-00359-01 M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 05615310300120160019301 (0347) 18 “A lo anterior cabe agregar que ni en la promesa de permuta, ni en su otrosí, se describieron con precisión las propiedades raíces que constituirían el objeto del contrato prometido.
En el primer acto solo se dijo que Metrosur transferiría al señor Vélez Duque «los módulos comerciales 103, 141, 164, 138, 142, 135, 136, 161, 144, 145, 160, 134, 133, 159 y siguientes hasta completar la cantidad de 175 metros cuadrados, ubicados en el plano de reforma del Centro Comercial Metrosur Ltda.», sin mencionar ningún otro dato que permitiera la cabal identificación de esos predios, como su dirección, o el folio de matrícula de cada unidad inmobiliaria.
Y en el segundo, solo se asignaron los módulos a ciertos locales comerciales, y se especificó –de manera un tanto ambivalente– que la transferencia versaba sobre una cuota de dominio, obviando de nuevo aportar cualquier información útil orientada a describir con la claridad debida el objeto de los pactos prometidos. Ello también comporta la nulidad del convenio que se analiza, al infringir la regla que prevé el artículo 1611-4 del Código Civil, que reza: «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: ( )4ª).
Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. Conforme a lo anterior, y siguiendo las directrices establecidas por la Corte Suprema de Justicia en torno a la exigencia de determinar con precisión y claridad el objeto “de manera que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”, se advierte que no se identificó con exactitud el predio de mayor extensión del inmueble permutado denominado finca “Bejucales”, ubicado en el municipio de Cocorná (Ant), ni tampoco se establecieron de forma clara los linderos y el folio de matrícula inmobiliaria del predio destinado a oficina en el municipio de Rionegro (Ant).
Se omitió discriminar sus linderos, ubicación, folio de matrícula inmobiliaria (tanto del predio mayor como del que se desagrega), así como las demás circunstancias que lo individualizan. En consecuencia, es evidente que no se cumplió con el requisito previsto en el numeral 4 del artículo 1611 del Código Civil, lo que conlleva a la declaración de nulidad absoluta, la cual debe efectuarse de manera oficiosa conforme al artículo 1742 del mismo Código, toda vez que el vicio aparece de manifiesto en la promesa, el contrato en litigio fue invocado como fuente de derechos y al proceso concurrieron, en calidad de partes, quienes intervinieron en el negocio jurídico. 05615310300120160019301 (0347) 19 En conclusión, se considera desacertada la decisión del Juez de primera instancia, al omitir realizar un adecuado análisis de los requisitos de existencia y validez del acto jurídico, y declarar la existencia de una promesa de permuta, cuando esta se encontraba viciada de nulidad absoluta, conforme a lo analizado en precedencia. 2.5.2.
Restituciones mutuas a consecuencia de la nulidad. Es importante indicar que la nulidad absoluta del contrato obliga a analizar el tema de las prestaciones mutuas como consecuencia de la invalidez de la promesa, conforme a lo dispuesto en el capítulo 4.º del título 12 del libro 2.º del Código Civil, en virtud del artículo 1746 de la misma obra.
Ahora bien, teniendo en cuenta que, si bien existe una diferencia sustancial entre la nulidad absoluta del acto y la resolución de este, en este caso, los efectos de ambos escenarios son similares, pues corresponde a restituir a las partes al estado en que se encontraban antes de la celebración del negocio prometido, sin lugar a indemnización de perjuicios, decisión que se adoptará sin limitación a los reparos concretos dada la sanción oficiosa al acto jurídico y las consecuencias autónomas que conllevan la declaratoria de nulidad.
En razón de lo anterior, se ordenará al demandante Yvo de Jesús Buriticá Patiño que entregue al demandado los siguientes bienes: 1) La oficina identificada con el número 206, ubicada en el municipio de Rionegro, en la carrera 51 N.° 52-56, Edificio Asys, identificada con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 020-79857 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro (Antioquia), con los siguientes linderos: “Por el oriente, con hall de circulación del edificio; por el sur, con el local 205; por el occidente, con propiedad de Jesús Rico; por el norte, con el local 207; por el nadir, con losa de concreto que lo separa del local 106; y por el cenit, con losa de concreto que lo separa del local 306.” 2) La entrega de un vehículo automotor de la misma clase que el Renault 9 TXE, modelo 1990, 1600 centímetros cúbicos, tipo sedán, preferiblemente de color beige, toda vez que el demandante confesó que el vehículo actualmente no existe, hecho corroborado por el Juzgado de primera instancia y por los apoderados de las partes en el recurso de apelación. Ahora bien, en caso de no existir un vehículo con características similares, resultando imposible cumplir la prestación en esa forma específica, las partes 05615310300120160019301 (0347) 20 podrán llegar a un acuerdo respecto del precio.
De persistir el desacuerdo, en el proceso ejecutivo que se adelante posteriormente se aplicarán los parámetros establecidos en el artículo 428 del Código General del Proceso, librándose mandamiento de pago por su valor equivalente, con base en estudios realizados por expertos o peritos especializados en la materia. 3) Ordenar al señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño, realizar la devolución de la suma de $500.000 con la correspondiente corrección monetaria al tiempo en que se realice el pago.
Por su parte, se ordenará al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez entregar al actor Yvo de Jesús Buriticá Patiño, la franja de terreno que hace parte del predio de mayor extensión, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 018-45711, que en el contrato de promesa se describió de la siguiente manera: “Lote de 1.5 hectáreas aproximadamente que hace parte de la finca “bejucales” cuyos linderos son los siguientes: por el oriente y el sur con la finca del señor Juan Carlos, por el occidente con la finca antes mencionada, por el norte con la carretera hacia San Francisco”.
Para el momento de hacer la entrega, el interesado debe aportar, la escritura pública y demás documentos idóneos en donde conste los linderos del inmueble de mayor extensión. Respecto al predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 018-122450, descrito como el lote 1, con un área de 10.0541 hectáreas, cuyos linderos se encuentran contenidos en la escritura pública N° 31 del 28 de enero de 2010, este no será objeto de devolución por las siguientes razones: En el escrito de promesa de permuta, se indicó que la escritura pública para traditar el predio referenciado se haría el 17 de octubre de 2014 a las 10:00 am en la notaría del Municipio de Cocorná (Ant).
En el expediente obra la escritura pública N.° 427 del 17 de octubre de 20146, mediante la cual el señor Ivo de Jesús Buriticá Patiño transfiere, a título de compraventa, no solo al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez —con quien suscribió el contrato de promesa—, sino también a los señores Jaime de Jesús Marín Vásquez y Omar Alonso Marín Vásquez, ajenos a dicha promesa, el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 018-122450 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Marinilla (Antioquia).
En el instrumento se 6 Ver folio 127 a 130 de la unidad documental 001 05615310300120160019301 (0347) 21 advierte que el vendedor declara haber recibido a entera satisfacción el precio total de la venta, que asciende a la suma de tres millones de pesos ($3.000.000), y los compradores manifiestan aceptar la escritura y dar por recibido el inmueble adquirido.
De acuerdo con lo anterior, debe indicarse que el contrato de promesa constituye un convenio preparatorio, es decir, un acuerdo preliminar mediante el cual las partes pactan una obligación de hacer, comprometiéndose a celebrar un contrato definitivo. Por ello, una vez se celebra el contrato prometido, la promesa se agota en su objeto, perdiendo su eficacia y utilidad jurídica respecto del bien negociado.
Ahora, si bien las partes acordaron inicialmente realizar una permuta y finalmente celebraron una compraventa, el nuevo negocio jurídico se encuentra por fuera del ámbito del contrato de promesa, toda vez que se cumplió la finalidad de ejecutar el negocio definitivo. Bajo el principio de autonomía de la voluntad, las condiciones inicialmente pactadas pueden ser modificadas por las partes durante la vigencia de la promesa y en la celebración del contrato prometido, sin que exista restricción legal alguna para hacerlo.
La Corte Suprema de Justicia7 frente al particular manifestó lo siguiente: Dicho de otro modo, tanto el señor Vélez Duque, como Metrosur, redefinieron de común acuerdo la vía jurídica de la que se servirían para cumplir el propósito práctico de su transacción comercial –la causa objetiva del contrato–, y procedieron de conformidad. Por ende, la promesa celebrada el 30 de junio de 2010, reformada mediante otrosí de 14 de julio siguiente, perdió toda su eficacia y utilidad jurídica tan pronto los activos que las partes prometieron intercambiar fueron transferidos mediante compraventas recíprocas.
Por supuesto que, tras haberse materializado la transferencia inmobiliaria, ningún sentido tendría mantener los contratos provisionales, pues –prima facie– los definitivos reflejarían la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, así como el contenido de las obligaciones a su cargo. Recuérdese que el contrato de promesa «no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145), debiéndose añadir que, conforme el precedente, 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC1964 del 19 de julio de 2022. Radicación 11001-31-03-006-2013-00359-01 M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 05615310300120160019301 (0347) 22 «“los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido”, tesis que ha sido acogida por esta Corporación, aunque sin alcances totalizadores, al considerar: “El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior ( )” (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01).
( ) El efecto ‘extintivo’ que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto. Por el contrario, para responder [si la celebración del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa] resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos.
En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada –precisamente– a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido. En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo.
Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico-económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior.
En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el 05615310300120160019301 (0347) 23 ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares.
En síntesis, “( ) como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparatorio, este los obliga como cualquier contrato. Sin embargo, las partes solo están obligadas porque se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio.
Necesariamente llegará un momento en que el contrato preparatorio se transformará en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinción del precontrato que no llegó a su fin. Lo que sí es cierto es que el contrato definitivo solo existirá desde la fecha en que reemplazará al contrato preparatorio ( ). [E]l precontrato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad; se trata de un acuerdo que prepara el contrato definitivo, el cual no existe todavía porque faltan uno o varios elementos para que se considere como perfecto, esto es, para que pueda producir sus efectos.
En otras palabras, el precontrato retarda la conclusión definitiva del contrato”» (CSJ SC2221-2020, 13 jul). Conforme a lo anterior, y teniendo en cuenta que el contrato definitivo de compraventa reúne los requisitos esenciales del acuerdo al que llegaron los litigantes para la transferencia de uno de los bienes raíces del contrato de promesa de permuta, resulta lógico concluir que dicho negocio jurídico sustituyó las estipulaciones temporales contenidas en el contrato preparatorio.
En consecuencia, el convenio preliminar respecto de esta específica obligación perdió vigencia y dejó de existir frente a esta obligación. Así las cosas y toda vez que ninguna pretensión está dirigida al aniquilamiento del contenido de la escritura pública N.º 427 del 17 de octubre de 2014, otorgada en la Notaría Única de Cocorná (Antioquia), correspondiente a la compraventa celebrada entre el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño y los señores Luis Arnulfo, Jaime de Jesús y Omar Alonso Marín Vásquez —negocio realizado con posterioridad al contrato de promesa de permuta objeto de debate judicial—, lo cierto es que dicha compraventa constituye un negocio jurídico autónomo e independiente del contrato prometido, máxime cuando también los suscribieron los señores Jaime de Jesús y Omar Alonso Marín Vásquez, quienes no participaron en la tratativa preliminar que 05615310300120160019301 (0347) 24 presumiblemente lo originó, ni se solicitó —por vía principal ni por reconvención— la declaratoria de incumplimiento de éste o la existencia de un contrato de mandato con o sin representación de Luis Arnulfo Marín Vásquez en favor de sus hermanos, por ello, al agotarse la promesa con la celebración del negocio definitivo, frente a este especifico tópico, no se ordenará ningún tipo de restitución. Lo anterior, aunado a que Jaime de Jesús y Omar Alonso Marín Vásquez no hacen parte de la promesa del contrato de permuta y en virtud del principio del efecto relativo de los contratos, las obligaciones allí pactadas, cobijan únicamente a sus intervinientes Yvo de Jesús Buriticá Patiño y Luis Arnulfo Marín Vásquez.
De ahí entonces que corresponderá a la parte actora, si considera que se ha presentado algún incumplimiento frente al contrato de compraventa, ejercer las acciones pertinentes, encaminadas al cumplimiento o resolución de las obligaciones allí pactadas, sin que esta Colegiatura pueda hacerlo, toda vez que dicho acuerdo no ha sido cuestionado por la parte actora y ninguna pretensión del extremo procesal pasivo está dirigida a dejarlo sin efecto.
En el mismo sentido, al tratarse de un acto diferente y autónomo respecto de la promesa de permuta y en atención a lo dispuesto en el artículo 281 del Código General del Proceso, no puede ser objeto de estudio en detrimento del principio de congruencia. Es importante en este punto aludir a uno de los argumentos de los recurrentes, quienes sostienen que las órdenes impartidas para volver las cosas al estado en que se encontraban no materializan los principios de equidad e igualdad entre las partes —toda vez que el vehículo no puede ser entregado por encontrarse chatarrizado y que las fincas dadas al demandado han sido objeto de múltiples mejoras que no fueron consideradas en el fallo, generando un desmedro económico injustificado para el accionado—, esta Colegiatura considera que dicho argumento no tiene cabida en este caso.
En efecto, en primer lugar, si el vehículo fue destruido, como lo confesó el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño en su interrogatorio de parte, no se genera empobrecimiento para el demandado al recibir otro vehículo de la misma marca, modelo y clase, toda vez que se le estaría restituyendo un bien de similares características a las que entregó al momento de celebrar el convenio.
Además, en el contrato no se pactaron cláusulas específicas que indicaran que las condiciones particulares del rodante fueron determinantes para la celebración del acuerdo. 05615310300120160019301 (0347) 25 Respecto a que el valor de $500.000 no es el mismo ahora que en el año 2013, al disponerse su devolución con la corrección monetaria desde el 13 de noviembre de 2013 hasta la fecha de pago, se respeta el mandato establecido en el artículo 284 del Código General del Proceso, actualizándose las condenas conforme al reajuste monetario correspondiente.
Finalmente, respecto de las mejoras realizadas en los inmuebles ubicados en el municipio de Cocorná (Antioquia), que se afirma fueron ejecutadas por los hermanos Marín Vásquez, esta Judicatura advierte que no se logró establecer si dichas mejoras se efectuaron en el bien objeto de devolución —finca “Bejucales”— o si, por el contrario, fueron realizadas en el predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 018-122450 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Marinilla (Antioquia), el cual finalmente fue objeto de compraventa.
Adicionalmente no existe prueba de su monto, los testigos presentados por la parte demandante afirmaron que en el predio ubicado en Cocorná (Antioquia) se han efectuado cultivos, construcciones, potreros y otras mejoras. Así lo indicó la señora Ninfa de Jesús Ortiz, quien se presentó como esposa del señor Yvo, manifestando que los demandados “han tenido ganado, han tenido marranera, hicieron casa; ellos han podido disfrutar de la finca, mas nosotros no del local” 8.
Igualmente, el señor Jhon Fredy Vinazco González expresó que los demandados están recogiendo café, manifestación que le hizo el demandante, lo que lo convierte en un testigo de oídas; sin embargo, en la misma declaración afirmó que los demandados explotan la finca9, hechos que corroboran la tesis de la parte demandada en cuanto a que en la propiedad se realizaron algunas mejoras por parte de los accionados.
No obstante, de tales manifestaciones no se demuestra el valor de dichas intervenciones. Tampoco se allegó dictamen pericial ni otro medio cognoscitivo idóneo que acreditara su precio, ni siquiera por un valor aproximado a los cien millones de pesos, como se menciona en el escrito de apelación. La carga de la prueba respecto de las mejoras correspondía a los demandados, quienes debían presentar pruebas suficientes que acreditaran la veracidad de sus afirmaciones.
Al no cumplir con el mandato legal en materia probatoria, establecido en el artículo 167 del Código General del Proceso, tales emolumentos no podían ser reconocidos por el juez de primera instancia, dado que no obra en el expediente prueba alguna que permita establecer su valor. 8 Ver minuto 6:53 al 7:08 de la carpeta Audios Audiencias Art 372 y 373 Parte 1 archivo 004 9 Ver minuto 25:41 al 26:25 de la carpeta Audios Audiencias Art 372 y 373 Parte 1 archivo 004 05615310300120160019301 (0347) 26 Respecto a los frutos que produjo el local comercial, es un hecho que tampoco es objeto de reconocimiento, toda vez que no está demostrado el dinero efectivamente recibido por el señor Ivo con ocasión de los arriendos, por las siguientes razones: En primer lugar, la certificación expedida por el señor Luis Ernesto Castaño Castaño, administrador de la propiedad CISEP P.H., indica que en el año 2018 el demandante arrendó el local al señor Julián Ciro Quintero; sin embargo, no refirió los extremos temporales del arriendo ni el valor del canon10.
En el interrogatorio de parte, el actor manifestó que ha tratado de arrendar el inmueble y no ha podido; no obstante, más adelante indicó que el local lo ha alquilado tres veces, pero el inquilino no lo ha podido ocupar porque no se lo permiten, aclarando que la persona que más tiempo permaneció allí fue dos meses, e incluso le tocó devolver el dinero porque no dejaron ocupar el inmueble, señalando que ha pasado vergüenza con ello.
Sin embargo, no especificó cuánto dinero recibió por concepto de cánones de arrendamiento11. La señora Ninfa de Jesús Ortiz indicó que el local comercial fue arrendado dos veces y que un señor Ernesto no lo permitió12, agregando que los demandados han disfrutado la finca y ellos no han podido disfrutar el local, manifestando que si se recogió un millón de pesos fue mucho por dos meses de arriendo13.
El señor Jhon Fredy Vinazco González, aunque parte de su relato fungió como testigo de referencia, lo relevante de su dicho consiste en que contactó a una señora para alquilar el local que le habían entregado a Ivo, y el señor Ernesto les dijo que no se podía alquilar, manifestando que el señor Ivo no ha podido arrendar el local porque no se lo permiten, indicando que la oficina ha permanecido vacía14.
Igualmente, el señor Alfonso García López manifestó algo similar, indicando que llevó un señor para arrendar el local en el año 2013, sin saber si finalmente fue arrendado, y que lo que tiene conocimiento es que está vacío, sin poder llevar a ninguna persona porque no se puede alquilar, visitándolo una sola vez recién cuando se produjo el negocio15. 10 Ver folio 171 del cuaderno principal archivo 001 11 Ver minuto 29:19 al 30:30 del audio 001, contenido en la carpeta Audiencia inicial 2016-00193 12 Ver minuto 4:35 al 5:12 del audio 004 contenido en la carpeta Instrucción parte 2 2016-00193 13 Ver minuto 6:50 al 7:33 del audio 004 contenido en la carpeta Instrucción parte 2 2016-00193 14 Ver minuto 23:00 al 24:40 del audio 004 contenido en la carpeta Instrucción parte 2 2016-00193 15 Ver minuto 33:50 al 35:00 del audio 004 contenido en la carpeta Instrucción parte 2 2016-00193 05615310300120160019301 (0347) 27 Por último, la ciudadana Nevil Yamil Giraldo manifestó que tiene entendido que el local ha sido arrendado por parte del señor Ivo, sin conocer los pormenores del arriendo ni las condiciones de tiempo, modo y lugar16.
Con fundamento en el análisis probatorio, tampoco existe evidencia que permita establecer el monto recibido por el demandante por concepto de cánones de arrendamiento del local comercial ubicado en el municipio de Rionegro, toda vez que la prueba no logra dilucidar un valor determinado. La única declaración que mencionó una cifra fue la de la cónyuge del actor, la señora Ninfa de Jesús Ortiz, quien expresó que “ni siquiera se alcanzó a recibir un millón de pesos”, manifestación que resulta imprecisa y carente de claridad, lo que impide efectuar un cálculo para reconocer suma alguna.
En consecuencia, al no existir prueba del monto de las mejoras ni de los frutos, estos no serán objeto de reconocimiento por parte de esta Sala. De otro lado, no habrá ningún tipo de condena por perjuicios, toda vez que el contrato de promesa de permuta, que es el respaldo para la indemnización de perjuicios tanto en la demanda principal como en la reconvención, fue declarado de nulo.
Finalmente, no se concederá el derecho de retención, toda vez que esta figura opera cuando se tuviere un saldo que reclamar en razón de las expensas y mejoras de la misma cosa, estando legítimamente autorizado quien las ha ejecutado para retener el bien. En este evento, la entrega del vehículo renault 9 y el valor de $500.000, no son créditos ni valores, por mejoras o expensas ejecutadas en el mismo bien, de ahí que al tratarse de obligaciones independientes, no se concederá el derecho de retención. 2.6.
Conclusión En tal sentido, como quiera que el contrato de promesa de permuta no produce efecto alguno, al no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, se torna imperioso revocar el fallo de primera instancia y declarar de oficio la nulidad absoluta del acto, conforme al artículo 1742 del Código Civil.
Como consecuencia de lo anterior, se ordena volver las cosas al estado en que se encontraban al momento del acto, sin que el Despacho pueda emitir ninguna orden específica frente al inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 16 Ver minuto 48:11 al 57:30 del audio 004 contenido en la carpeta Instrucción parte 2 2016-00193 05615310300120160019301 (0347) 28 018-122450, toda vez que al celebrar los acá litigantes un contrato de compraventa de manera posterior, el cual no ha sido atacado de ninguna manera por el actor y donde intervinieron terceros ajenos a la promesa, el principio de congruencia impide emitir cualquier pronunciamiento porque tal acto jurídico no fue invocado en este caso como fuente de obligaciones y constituir un objeto distinto al debatido en este asunto, tal y como lo establece el artículo 281 del Código General del Proceso.
No habrá condena en costas en ninguna de las dos instancias, dada la nulidad declarada oficiosamente. En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA, SALA CIVIL- FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA: REVOCAR la sentencia de fecha, naturaleza y procedencia referenciada en la parte inicial de este proveído, para en su lugar, disponer:
PRIMERO: DECLARAR OFICIOSAMENTE la nulidad absoluta del contrato de promesa de permuta, celebrado entre el señor Ivo de Jesús Buriticá Patiño y el ciudadano Luis Arnulfo Marín Vásquez.
SEGUNDO. Como consecuencia de lo anterior, se ordena al demandante Yvo de Jesús Buriticá Patiño ENTREGAR al demandado Luis Arnulfo Marín Vásquez, los siguientes bienes: 1) La oficina distinguida con el número 206 ubicada en la carrera 51 N° 52-56, del edificio Asys del municipio de Rionegro (Ant) identificada con el folio de matrícula inmobiliaria N° 020-79857 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esa municipalidad, encerada por los siguientes linderos: “Por el oriente con hall de circulación del edificio, por el sur con local 205, por el occidente con propiedad de Jesús Rico, por el norte con el local 207, por el nadir con losa de concreto que lo separa del local 106 y por el cenit con losa de concreto que lo separa del local 306”. 2) Un vehículo automotor, de la misma clase al renault 9 txe, modelo 1990, 1600 centímetros cúbicos, tipo sedán, preferiblemente de color beige, conforme a lo expuesto en la parte motiva. 3) La suma de $500.000 con la correspondiente corrección monetaria, actualización que deberá hacerse desde el mes de noviembre de 2013 al 05615310300120160019301 (0347) 29 tiempo en que se realice el pago.
Cifra que deberá cancelarse dentro del término de diez días.
TERCERO. Se ordena al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez ENTREGAR al señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño, la franja de terreno que hace parte del predio de mayor extensión, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 018-45711, que en el contrato de promesa se describió de la siguiente manera: “Lote de 1.5 hectáreas aproximadamente que hace parte de la finca “bejucales” cuyos linderos son los siguientes: por el oriente y el sur con la finca del señor Juan Carlos, por el occidente con la finca antes mencionada, por el norte con la carretera hacia San Francisco”.
Para el momento de hacer la entrega, el interesado debe aportar, la escritura pública y demás documentos idóneos en donde conste los linderos del inmueble de mayor extensión.
CUARTO. NO ORDENAR la devolución del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 018-122450 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Marinilla, por lo expuesto en la parte motiva.
QUINTO. No hay lugar al reconocimiento de frutos, mejoras ni perjuicios, por lo argumentado en la parte considerativa de este proveído.
SEXTO. SIN CONDENA en costas en ninguna de las instancias.
SÉPTIMO. Devuélvase el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, FABIAN ENRIQUE YARA BENITEZ (AUSENTE CON JUSTIFICACIÓN) WILMAR JOSE FUENTES CEPEDA MARIA CLARA OCAMPO CORREA Firmado Por: Fabian Enrique Yara Benitez Magistrado Sala Civil Familia 05615310300120160019301 (0347) 30 Tribunal Superior De Antioquia Wilmar Jose Fuentes Cepeda Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fba1dc2d0266bb126a80dc7a10a4ab2f979a5264ecde2ec94b67999efdecd2a7 Documento generado en 19/12/2025 01:28:30 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica