RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL-FAMILIA BRIYIT ROCÍO ACOSTA JARA Magistrada Ponente PROCESO VERBAL RADICADO DEL JUZGADO 54-001-31-53-007-2022-00204-00 RADICADO DEL TRIBUNAL 2025-0206 DEMANDANTE ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADAS -ISECA S.A.S DEMANDADO CONDOMINIO EDIFICIO SEADE San José de Cúcuta, veintitrés (23) de septiembre del dos mil veinticinco (2025) Esta Sala de Decisión, adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 del 13 de junio de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta el nueve (09) de mayo de dos mil veinticinco (2025).
A N T E C E D E N T E S Para contextualizar se memora que, la sociedad ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S., propuso demanda en contra del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, con el propósito de obtener las siguientes declaraciones y condenas: “1. Que se declare que el demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, ha incumplido de manera sistemática y sin causa justa legal y contractual el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre esta como arrendatario y la sociedad ISECA S.A.S. que, en virtud del artículo 523 del Código de Comercio, tiene la facultad de arrendador. 2.
Que como consecuencia de la anterior declaración de incumplimiento y en virtud del artículo 1546 del Código Civil se Ordene al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a cumplir a cabalidad el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre esta como arrendatario y la sociedad ISECA S.A.S. que en virtud del artículo 523 del Código de Comercio tiene la facultad de arrendador.
Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 2 3. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título sancionatorio al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar el valor de la Cláusula Penal pactada en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre este y la sociedad ISECA S.A.S. por la suma correspondiente a DIEZ MILLONES TRESCIENTOS OCHENCA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS M/Cte ($10.384.494,oo) valor equivalente a 3 cánones de arrendamiento para el año 2021, -fecha en la cual empezó el incumplimiento contractual,- más los intereses de mora máximos permitidos por la ley desde el primero 1º de agosto de 2021 fecha de inicio del incumplimiento hasta cuando se haga efectivo dicho pago y su respectiva indexación monetaria. 4.
Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante las obligaciones dinerarias correspondientes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de agosto de 2021 hasta el 13 de junio de 2025, por un valor de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS CON ONCE CENTAVOS M/Cte ($169.761.854,11) más los intereses de mora máximos permitidos por la ley desde el primero 1º de agosto de 2021 fecha de inicio del incumplimiento hasta cuando se haga efectivo dicho pago y su respectiva indexación monetaria. 5.
Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título de indemnización por daño emergente al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante la suma de CUATRO MILLONES DOCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS M/Cte ($4.206.578,oo) correspondiente al pago que tuvo que realizar mi mandante par concepto de gastos y pago de honorarios de la audiencia de conciliación adelantada ante la Cámara de Comercio de Bogotá para agotar el requisito de procedibilidad con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma. 6.
Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título de indemnización por daño emergente al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS CON VEINTINUEVE CENTAVOS M/Cte ($3.282.842,29) pagados a la firma ASR GLOBAL S.A.S. por concepto de honorarios, por la gestión de cobro prejurídico y por adelantar y acompañar a mi mandante a la audiencia de conciliación con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma. 7.
Que se condene en costas al CONDOMINIO EDIFICIO SEADE.” Como sustento fáctico de las anteriores peticiones se precisó lo siguiente: 1. Indica que, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, conforme a lo establecido en la Resolución No. 0957 del 28 de junio de 1994. Según la Resolución No. 0255 del 24 de septiembre de 2021, expedida por la Alcaldía Municipal de San José de Cúcuta (Anexo 0), la señora LIGIA MEDRANO DE MARTÍNEZ funge como representante legal de dicha propiedad horizontal.
Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 3 2. Agrega que, el edificio está conformado por 9 plantas. De acuerdo con el numeral primero del artículo séptimo del reglamento de propiedad horizontal, contenido en la Escritura Pública No. 1861 del 20 de octubre de 2005 (Anexo 0.1), cada uno de los bienes privados que integran dicha propiedad horizontal debe destinarse obligatoriamente al desarrollo de actividades comerciales. 3.
Refiere que, en la Azotea del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE existe un inmueble (apartamento o Pent-House) de propiedad del demandante, según consta en el certificado de tradición y libertad adjuntando a la presente demanda-, siendo aquella su área de circulación natural, para lo cual cuenta con una puerta de acceso directo a la terraza (Anexo2), en donde se encuentran los equipos y antenas de comunicaciones de la empresa COMCEL S.A. (Comercialmente CLARO). 4.
Añade que, con vigencia desde el día 14 de junio de 2005, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE suscribió un contrato de arrendamiento con COMCEL S.A.(Anexo3) para la instalación de varios equipos y antenas de telecomunicaciones sobre la referida azotea, dicho contrato viene renovándose cada cinco (5) años de manera ininterrumpida 5. Menciona que, actualmente, el contrato se ha venido ejecutando y cumpliendo por COMCEL S.A. y el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE. 6.
Alude que, ese contrato tiene una vigencia hasta el día 13 de junio de 2025, con posibilidad de volverse a renovar indefinidamente, según ocurre desde el año 2005. Quiere decir esto que, a la fecha, lleva más de 20 años de renovaciones consecutivas. Las Cláusulas Quinta y Sexta del referido contrato lo exponen claramente: 7. Manifiesta que, sin su consentimiento, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE permitió que COMCEL S.A., desde el inicio de la relación contractual, utilizara prácticamente toda la azotea y anclara equipos de comunicaciones a la fachada del apartamento, afectando su uso, campo visual y toda el área de circulación natural (Anexo4). 8.
Indica que, el 19 de septiembre de 2013 la Asamblea de Copropietarios aprobó por unanimidad una solución permanente a tal situación que derivó en dos obligaciones precisas en cabeza del demandado (Anexo5): (i) Pagar el 50% del canon de arrendamiento de la azotea a los propietarios del apartamento, independientemente de quién arriende la azotea, del área ocupada o del valor del canon, al cual se le agregarían los reajustes anuales.
(ii) Elaborar un contrato de arrendamiento entre el demandado y los entonces propietarios (las actuaciones quedaban en cabeza del señor Mario Seade (QEPD). El texto en el Acta 44 quedó de la siguiente manera: Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 4 9. Cuenta que, como consecuencia, las partes suscribieron, con vigencia desde el día 1º de septiembre de 2013 (Anexo6), el respectivo contrato de arrendamiento del apartamento, que de acuerdo con lo ordenado por el reglamento de propiedad horizontal iba a tener una connotación total y enteramente de naturaleza comercial, naturaleza que también lo manifiesta la factura del impuesto predial (Anexo7), para lo cual siempre se emitieron facturas con IVA y se practicaban retenciones.
Añade que siempre cumplió a cabalidad sus obligaciones contractuales. 10. Relata que, en la cláusula segunda del contrato de arriendo se pactaron las condiciones de vigencia y las condiciones de terminación del contrato y allí de manera clara se obligaron de la siguiente manera: i) En virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes y por acuerdo mutuo entre el entonces arrendador y el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, de manera clara y sin lugar a otra interpretación, pactaron que el único que podía dar por terminado el contrato de arriendo de manera unilateral era el arrendador. ii) De acuerdo al parágrafo segundo de dicho pacto contractual, se estipuló, en relación con su vigencia, que -EN TODO CASO- la misma iba a estar sujeta y dependiente o condicionada a la vigencia del contrato o contratos actuales o futuros que recayeran sobre la terraza del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE; teniendo con esto que siempre que hubiera un contrato y su objeto recayera sobre la terraza, entonces iba a estar vigente el contrato de arriendo objeto de la presente controversia.
Veamos la cláusula y sus parágrafos: 11. Anuncia que, en diciembre de 2019, ISECA S.A.S. adquirió mediante compraventa el apartamento en la azotea, según consta en el respectivo Certificado de Tradición y Libertad, asumiendo todos los derechos y obligaciones sobre el contrato de arriendo (En virtud de la cesión legal del contrato de arriendo que trata inciso tercero del artículo 523 del C. Cio.)1.
Además de lo anterior, y para tener más transparencia como nuevo arrendador del bien inmueble, informó al demandado de esta novedad (Anexo8). Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 5 12. Afirma que; el contrato de arriendo objeto del presente debate siguió ejecutándose y cumpliéndose por ambas partes hasta que el 6 de abril de 2021, fecha en la que la administración del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE convocó a los copropietarios a una Asamblea Extraordinaria para el día 20 de abril de 2021, para tratar el siguiente punto (Anexo9): 13.
Se duele de que, la reunión, contrario a lo que fue citada, se orientó no a estudiar el contrato “arrendamiento apartamento” sino a votar una supuesta terminación unilateral y sin justa causa del referido contrato de arriendo y supuestamente pagar la cláusula penal que fue pactada en el contrato de arriendo, propuesta que fue aprobada por mayoría, según consta en el Acta de la Asamblea Extraordinaria (Anexo10), desconociendo con esto que, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arriendo, -la cual fue expuesta en el hecho octavo del presente documento, como arrendador era el único que podría dar por terminado el contrato, veamos: 14.
Critica que, con su proceder, la demandada desatendió lo dispuesto en el inciso segundo del Parágrafo del Artículo 39 de la Ley 675 que prohíbe expresamente que en las reuniones extraordinarias se traten puntos distintos a los de la convocatoria. 15. Refiere que, el día 28 de abril de 2021 la administración del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE comunicó (Anexo11) que supuestamente daba unilateralmente por terminado sin justa causa el contrato de arrendamiento, siendo que contractualmente no tenía dicha facultad.
Agrega que, contrariando la supuesta terminación del contrato, había realizado un pago equivalente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2021, haciéndole creer de manera errónea y muy equivocada, que el pago equivalente a 3 cánones de arrendamiento se refería a lo pactado en la cláusula penal de que trata la cláusula sexta del contrato de arriendo objeto del presente debate; pero, lo que en realidad estaba haciendo era dándole continuidad al contrato de arriendo, pues lo que hizo de manera clara y consiente fue reconocer el mismo, darle continuidad y pagar los cánones de arriendo de mayo, junio y julio. 16.
Señala que, en realidad, la demandada nunca efectuó el pago de la cláusula penal pactada. Lo cierto es que el contrato de arrendamiento continuó ejecutándose de manera ordinaria, sin que se hiciera efectiva dicha penalidad. Esta circunstancia evidencia una contradicción en los planteamientos del demandado. 17. Amplía que, en el contrato de arriendo objeto de debate, se pactó la cláusula penal que manifiesta el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE haberle ya pagado, pero que esto no fue así. Pero, aun si en gracia de discusión se considerara que hipotéticamente se haya pagado tal valor, es menester dejar claro que el carácter de tal cláusula no es indemnizatorio sino Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 6 simplemente sancionatorio, sin que se le impida a la parte cumplidora ejercer acciones legales para el cumplimiento de las obligaciones: 18.
Denuncia que, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a partir del mes de junio del año 2021, ha venido incumpliendo de manera reiterada y sistemática el contrato de arriendo pactado, desconociendo con ello el principio que manifiesta que “el contrato es ley para las partes”, principio general del derecho que viene del latín pacta sunt servanda (lo pactado obliga) y que, al reflejar la voluntad de las partes, debe honrarse. 19.
Colige que, en tal sentido, el demandado desatendió la clara advertencia relativa a la vigencia del contrato, contenida en el Parágrafo Segundo de la Cláusula Segunda del contrato de arriendo objeto del presente litigio: 20. Narra que, con el fin de reencausar el contrato, envió 3 requerimientos formales al hoy demandado, exigiéndole el cumplimiento y el pago (Anexos 11, 12 y 13), y envió las facturas por los meses que corrieron desde mayo hasta octubre de 2021 (Anexos del 14 al 19).
No obstante, puesto que las partes no pudieron conciliar los conceptos de pago luego del incumplimiento, cláusula penal o tres cánones, hizo las respectivas notas crédito el 26 de abril de 2022, pues el pago efectuado por el demandado no puede tener ese doble carácter. 21. Cuenta que, continuó emitiendo facturas entre mayo y octubre de 2021 debido a su obligación tributaria de declarar el IVA ante la DIAN, a pesar de que la demandada no realizó los pagos correspondientes.
Para evitar asumir una carga económica injustificada, se emitieron las respectivas notas crédito (Anexos 23 al 35). 22. Reseña que, con base en dicha norma (art. 1546 C.C.) y en los hechos expuestos, se afirma que ISECA S.A.S. está legítimamente facultada para ejercer la acción judicial, en tanto parte contractual directamente afectada por el incumplimiento del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE.
Por tanto, se encuentra habilitada para solicitar tanto el cumplimiento del contrato como las respectivas indemnizaciones por los perjuicios causados. 23. Finaliza argumentando que, a la fecha de presentación de la demanda, el contrato de arrendamiento aún no ha sido cumplido por parte del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE y como consecuencia del incumplimiento, se reclaman las siguientes sumas: • Cláusula penal: $10.384.494, correspondiente a tres cánones mensuales según lo pactado contractualmente. • Cánones impagos: $169.761.854,11, que comprenden el período desde agosto de 2021 hasta el 13 de enero de 2025, fecha final del contrato con COMCEL S.A. Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 7 • Gastos de conciliación: $4.206.578, conforme a la factura de la Cámara de Comercio (Anexo 21). • Honorarios prejurídicos y conciliación: $3.282.842,29, según factura de la firma ASR GLOBAL S.A.S. (Anexo 22).
TRÁMITE DE PRIMERA INSTANCIA La demanda fue asignada por reparto al Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta, el cual, mediante auto del 5 de agosto de 2022, procedió a su admisión y ordenó la notificación al demandado. Una vez notificado el extremo pasivo, contestó la demanda refiriéndose a los hechos y presentando las siguientes excepciones1.
Frente a los hechos: • Hechos 1 a 4: Los acepta como ciertos, con base en los documentos aportados con la demanda (escritura, matrícula inmobiliaria y contrato). • Hechos 5 a 6: Los niega o los matiza, indicando que las prórrogas del contrato no prueban por sí solas su vigencia actual, y que estas podían terminarse de común acuerdo. considera como una apreciación subjetiva del actor.
Aunque es cierto que hubo prórrogas en el pasado, las cláusulas del contrato permiten su terminación por mutuo acuerdo, lo que efectivamente ocurrió según el acta de asamblea. En consecuencia, no puede pretenderse que la prórroga implique la continuidad obligatoria del contrato. • Hecho 7: Lo niega, argumentando que la instalación de las antenas era evidente y que los propietarios debieron conocerla.
Aporta actas como prueba (acta No. 33). • Hecho 8: Acepta parcialmente, pero cuestiona la validez del contrato que supuestamente se derivó de lo pactado en la asamblea del 2013. • Hecho 9: Cuestiona el contrato presentado, señalando que la persona que figura como arrendadora (Paula María Seade García-Herreros) no acredita representación válida ni cumplimiento formal. • Hechos 10 a 14: Se niegan por cuanto el documento que se presenta como soporte carece de idoneidad jurídica para acreditar la relación contractual alegada.
La parte demandada sostiene que cualquier modificación o terminación del contrato fue legítimamente acordada por las partes en el marco de la asamblea extraordinaria de copropietarios. Se reconoce que la sociedad ISECA S.A.S. adquirió el apartamento, tal como consta en la anotación No. 5 del folio de matrícula inmobiliaria. No obstante, dicha adquisición no implica, por sí sola, la cesión válida del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado entre COMCEL S.A. y el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE.
Adicionalmente, se aclara que la compra del apartamento no comprende la terraza o azotea, por cuanto esta última constituye un bien común bajo el régimen de propiedad horizontal, cuya disposición o arrendamiento requiere autorización expresa de la asamblea de copropietarios, la cual no obra en el expediente.Hecho 15: Niega 014MemorialContestacionDemanda.pdf Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 8 que el pago de la cláusula penal implique continuidad del contrato.
Alega que el actor actúa de mala fe al intentar cobrarla nuevamente. • Hechos 16 y 17: Reitera que el pago fue reconocido en documentos (anexos 10 y 11) y que la demandante tergiversa los hechos. • Hecho 18: Niega que se hayan causado perjuicios, calificando el señalamiento como una apreciación sin soporte. • Hecho 19: Cuestiona la legitimidad del contrato y de la persona que actuó como arrendadora, diferenciando el “apartamento” de la “terraza”. • Hecho 20: Señala que fueron actos del actor a título personal, no relacionados con la obligación del contrato. • Hechos 21 a 26: Refuta la interpretación del actor sobre los documentos fiscales (facturas y notas crédito), niega los perjuicios reclamados y alega cobro de lo no debido.
Formuló las siguientes excepciones: Inconsistencia de lo que se pretende probar frente a la argumentativa de lo reclamado y/o pedido. Sostiene que, la demanda se fundamenta en un supuesto contrato de arrendamiento fechado el 19 de septiembre de 2013, el cual supuestamente deriva del acta de asamblea extraordinaria No. 44 de esa misma fecha.
Sin embargo, existe una contradicción temporal, ya que el documento que se aporta como “contrato” fue elaborado el 1º de septiembre de 2013, es decir, antes de celebrarse la asamblea que habría autorizado su creación. Además, dicho documento (Prueba 6) carece de validez jurídica por las siguientes razones: 1. No cumple los requisitos esenciales de un contrato válido. 2.
La persona que actúa como arrendadora (Paula María Seade García-Herreros) no acredita representación legal ni autorización. 3. No se dio cumplimiento a lo ordenado por la asamblea, que dispuso que el contrato sería elaborado por Mario Seade o por quien él designara, sin que exista prueba de dicha designación. Finalmente, cuestiona el cumplimiento del requisito de procedibilidad, ya que en la constancia de no conciliación del 7 de septiembre de 2021 no se mencionan las reclamaciones económicas ahora exigidas en la demanda, contrariando lo exigido por la Ley 640 de 2001.
Desconocimiento de lo decidido en acta de asamblea extraordinaria. Fundamenta esta excepción, enfatizando en que es necesario analizar el contenido del acta extraordinaria del 20 de abril de 2021, en la cual se debatió el punto titulado: “4.- Estudio con todos sus antecedentes del Contrato de Arrendamiento del Apartamento del Edificio Seade, ubicado en la calle 10 No. 5-84, Penthouse.
Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 9 Que más adelante se analizó: Que, discutido el punto en cuestión, los participantes acordaron: Que en el acta mencionada se discutió y aprobó de forma unánime, con la participación del señor Mario Seade, la terminación del contrato de arrendamiento, sin que se haya realizado un estudio previo adecuado.
Por ello, no se comprende la crítica del actor hacia dicho acuerdo. La acción invocada no está soportada en documento idóneo Sostiene que, el contrato de arrendamiento presentado por el actor, fechado el 19 de septiembre de 2013, carece de validez jurídica por no cumplir con los requisitos esenciales que le otorgarían fuerza probatoria.
Incluso si se admitiera su validez, en su cláusula sexta solo se contempla el pago de una cláusula penal por incumplimiento correspondiente a los Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 10 meses de mayo, junio y julio de 2021, tal como fue aprobado en la asamblea extraordinaria del 20 de abril de ese año, en la cual se acordó dar por terminado el contrato.
Adicionalmente, el contrato no establece montos concretos por concepto de perjuicios o daños, lo que impide su reclamación válida. Tampoco es procedente la exigencia de cánones de arrendamiento desde agosto de 2021 hasta junio de 2025, ya que ello desconoce lo decidido en dicha asamblea. Finalmente, agrega que el inmueble descrito en el contrato corresponde a un apartamento (Penthouse), pero no se identifica expresamente la terraza o azotea, la cual constituye un bien común de los copropietarios.
Esto contradice lo afirmado por el demandante en varios de los hechos de la demanda. Mala fe Alude que, el actor actuó de mala fe, ya que participó en la asamblea extraordinaria del 20 de abril del año anterior, donde se discutió y aprobó la terminación del contrato de arrendamiento. En dicha reunión también estuvieron presentes representantes de ISECA S.A.S., incluido Carlos Seade, y Paula Seade, quien figura como arrendadora en el contrato cuestionado.
A pesar de haber conocido y aceptado las decisiones adoptadas, el actor ahora desconoce lo acordado, presenta una demanda y pretende reclamar daños que no están debidamente probados. Además, insiste en que el contrato que sirve de base a la demanda carece de validez formal, pues no fue firmado por el propio actor ni por alguien debidamente facultado.
Señala que, en lugar de demandar basándose en un contrato inválido, el actor debió impugnar el acta de la asamblea, pero al haber dejado vencer el plazo para ello, intenta beneficiarse de una situación creada por su propia inacción. Cobro de lo no debido Se fundamenta en que la demandante pretende el pago de una cláusula penal ya satisfecha, según consta en el numeral tercero de sus pretensiones.
No obstante, la parte demandada sostiene que dicha suma —$11.994.091— fue consignada y recibida por la demandante el 22 de abril de 2021 en su cuenta del Banco Davivienda, como se acredita con los documentos anexos. Por tanto, se configura un cobro de lo no debido, lo que justifica declarar probada la excepción propuesta. Mediante auto del 17 de agosto de 2023, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Acuerdo No. CSJNSA23-224 del 12 de mayo de 2023, el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta asumió el conocimiento de las presentes diligencias.
El 5 de agosto de 2024 se llevó a cabo la audiencia contemplada en el artículo 372 del Código General del Proceso, en la cual se declaró fracasada la etapa de conciliación, se practicaron los interrogatorios de parte, se fijaron los hechos objeto de litigio, se formuló el problema jurídico a resolver y se decretaron las pruebas. Posteriormente, el 25 de abril de 2025, se celebró la audiencia prevista en el artículo 373 ibídem, en la que se profirió sentencia. Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 11 SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Cumplidas las ritualidades propias para esta clase de asuntos, el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta profirió la sentencia de primera instancia, mediante la cual resolvió: “PRIMERO: DECLARAR LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S., conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: en consecuencia, NEGAR las pretensiones de la demanda, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
TERCERO: CONDENAR en costas a la parte demandante en favor de la parte demandada. Fíjense como agencias en derecho a favor de la parte demandada y a cargo de la demandante por la suma de $3.000.000 de conformidad con lo normado en el ACUERDO PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura y numeral 4 artículo 366 CGP.
CUARTO: DAR por terminado el presente proceso.
QUINTO: ORDENAR el archivo, previos los registros respectivos.
SEXTO: Esta Decisión queda notificada en estrados." Para llegar a dicha conclusión La juez del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta declaró la falta de legitimación por activa de la sociedad ISECA S.A.S., al considerar que esta no acreditó debidamente su calidad de arrendadora en relación con el contrato de arrendamiento que dio origen al proceso.
Esta decisión se sustentó, principalmente, en los siguientes aspectos fácticos y jurídicos: 1. Ausencia de prueba suficiente sobre la titularidad del derecho reclamado Aunque ISECA S.A.S. formuló la demanda en calidad de arrendadora del inmueble objeto del proceso, lo cierto es que en el expediente no se acreditó de forma suficiente y clara su vinculación jurídica directa con el contrato de arrendamiento suscrito el 1° de septiembre de 2013.
Dicho contrato fue celebrado, en principio, entre el condominio Edificio Seade y el señor Mario Seade, como arrendador. La demandante alegó haber sucedido en los derechos derivados de dicho contrato, pero no aportó prueba idónea que demostrara una cesión válida de posición contractual, ni tampoco la adquisición plena de los derechos que le permitirían reclamar en juicio el supuesto incumplimiento. 2.
Inconsistencias en la representación contractual Durante el análisis probatorio, la juez advirtió que el contrato fue suscrito por la doctora María Paula Seade García Herreros, supuestamente en representación del señor Mario Seade. Sin embargo, no se allegó poder ni documento alguno que acreditara esa representación, ni en el momento de la suscripción del contrato ni posteriormente.
Esta falencia generó dudas sobre la autenticidad y validez de la voluntad contractual expresada en nombre del arrendador original, debilitando la cadena de titularidad que pretendía hacer valer ISECA S.A.S. 4. Falta de correspondencia entre el título material y la calidad procesal Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 12 Para efectos de la legitimación en la causa por activa, no basta con que la parte demandante afirme tener un derecho; es necesario que ese derecho se encuentre debidamente acreditado en el proceso mediante pruebas claras y congruentes.
En este caso, la demandante no logró establecer una relación directa, continua y jurídicamente válida entre ella y el derecho arrendaticio alegado. Si bien se indicó que ISECA S.A.S. era propietaria del inmueble al momento de la demanda, no se probó que esa calidad implicara por sí sola la titularidad del contrato de arrendamiento anterior ni la facultad para reclamar el cumplimiento de este. 5.
Desconocimiento del origen contractual del arrendamiento Tal como lo señaló la parte demandada, el contrato de arrendamiento surgió como consecuencia de una decisión adoptada por los condóminos en asamblea extraordinaria celebrada en 2013, con el fin de compensar al entonces propietario del pent-house por afectaciones sufridas en su inmueble debido a la instalación de antenas en la terraza.
Dicha motivación no puede extenderse automáticamente a un nuevo titular del inmueble sin que exista un acto jurídico válido que le transfiera, junto con la propiedad, la posición contractual como arrendador. En este caso, no se acreditó que ISECA S.A.S. hubiese sido cesionaria expresa del contrato de arrendamiento celebrado en 2013, ni que hubiese celebrado uno nuevo bajo las mismas condiciones. 6.
Silencio probatorio respecto a la cesión o subrogación La falta de legitimación por activa también se fundamenta en la ausencia de documentos que acrediten una cesión de contrato o una subrogación expresa y consentida por ambas partes (arrendador y arrendatario), tal como lo exige el régimen civil y comercial. El juzgado resaltó que la sola condición de nuevo propietario no habilita por sí sola a una persona jurídica para ejercer los derechos de un arrendador si no se acredita que ha entrado formalmente en esa calidad por medio de actos jurídicos debidamente probados. 7.
Imposibilidad de reclamar por derechos ajenos Finalmente, la juez consideró que la sociedad demandante no podía pretender hacer valer derechos derivados de una relación contractual cuyos efectos estaban dirigidos a otra persona natural (Mario Seade) y que nunca fueron válidamente transferidos a ISECA S.A.S. En consecuencia, al no ostentar legitimación sustancial ni probatoria para actuar como arrendadora del inmueble dentro del proceso, la demanda fue rechazada en su totalidad.
APELACIÓN Y ALEGACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA. Inconforme con la anterior decisión, la parte demandante interpuso recurso de apelación formulando los siguientes reparos: 1. Cuestiona la declaración de falta de legitimación por activa El apelante considera desacertada la decisión del juzgado de declarar la falta de legitimación por activa, al sostener que ISECA S.A.S. no acreditó ser parte en el contrato de arrendamiento.
En su criterio, el fallo desatendió el conjunto probatorio que demostraba Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 13 que, aunque el contrato fue inicialmente suscrito por el señor Mario Seade, este transfirió su derecho sobre el inmueble a ISECA S.A.S., sociedad que desde entonces asumió la administración, explotación y representación del contrato frente al condominio y al arrendatario (COMCEL).
Así, ISECA actuó como arrendadora de forma continua, pública y pacífica, percibiendo los cánones y ejerciendo actos de administración, lo cual debió ser suficiente para tenerla por legitimada. 2. Existencia de vínculo contractual entre las partes El apelante sostiene que entre ISECA S.A.S. y el Condominio Edificio Seade existía un contrato de arrendamiento válido y vigente, cuya ejecución material fue reconocida por ambas partes durante varios años.
A juicio de la parte actora, el juzgado ignoró que el vínculo no era meramente documental, sino también fáctico, pues el condominio reconocía a ISECA como arrendadora, le remitía comunicaciones, y realizó pagos a su favor. De esta manera, si bien el contrato fue suscrito en su origen por otra persona natural, ISECA S.A.S. devino en la titular del derecho material, por lo que resultaba innecesario exigir una cesión formal cuando los actos de ejecución demostraban su legitimación sustancial. 3.
Interpretación errónea de la cláusula de vigencia En cuanto al contenido contractual, el apelante reprocha que el fallo no valoró adecuadamente la cláusula segunda del contrato, la cual establecía que su vigencia estaba condicionada a la permanencia del contrato de arrendamiento suscrito con COMCEL, empresa de telecomunicaciones que utilizaba el espacio arrendado.
Como dicho contrato seguía vigente al momento de la terminación unilateral por parte del condominio, la decisión de este último carecía de fundamento legal y contractual. Por tanto, el contrato aún estaba en ejecución, y la actuación del condominio constituyó un acto de incumplimiento. 4. Improcedencia de la terminación unilateral con fundamento en la cláusula penal.
ISECA S.A.S. también critica que el juzgado haya aceptado como válida la terminación unilateral del contrato por parte del condominio, basada en el pago de tres cánones equivalentes a la cláusula penal. A juicio del apelante, esta interpretación desnaturaliza la finalidad de la cláusula penal, que no fue pactada como una vía para extinguir el contrato anticipadamente, sino como una sanción para el caso de incumplimiento.
El condominio no podía terminar el contrato a su arbitrio y luego cubrir esa decisión con un pago que no fue aceptado por la arrendadora, sin incurrir en responsabilidad. La cláusula penal, por tanto, no suple el requisito de acuerdo entre las partes ni sustituye los efectos jurídicos de una terminación irregular. 5. Deficiente valoración probatoria Otro de los reparos del apelante se dirige a la forma en que la juez valoró el acervo probatorio.
Sostiene que el juzgado ignoró documentos fundamentales como el certificado de tradición, las actas internas de administración, los comprobantes de pago y las comunicaciones entre las partes, que daban cuenta de la calidad de arrendadora de ISECA S.A.S. También afirma que el juramento estimatorio fue debidamente presentado y no fue Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 14 objetado ni desvirtuado por la parte demandada, por lo que debía tenerse como prueba del valor de la pretensión, conforme a lo dispuesto en el artículo 206 del C.G.P. La omisión en la valoración integral de las pruebas generó, en concepto del apelante, un fallo injusto y carente de respaldo fáctico. 6.
Infracción al principio de congruencia y al debido proceso Finalmente, el apelante denuncia que la sentencia se apartó del marco de debate procesal al fundamentarse en un punto que no fue propuesto como excepción ni discutido por las partes: la legitimación en la causa por activa. Según ISECA S.A.S., la parte demandada no controvirtió de fondo este aspecto, y el proceso giró en torno a la interpretación y ejecución del contrato, no a la capacidad procesal del actor.
El juzgado, al basar su decisión exclusivamente en una cuestión no discutida, incurrió en una violación al principio de congruencia (art. 281 del C.G.P.) y al debido proceso, al proferir una decisión sorpresiva que dejó en indefensión a la sociedad demandante. Con fundamento en lo anterior, ISECA S.A.S. solicita que se revoque la sentencia impugnada, reconozca su legitimación para actuar como parte activa, declare el incumplimiento contractual del condominio y, en consecuencia, lo condene al pago de los perjuicios causados, incluidos los cánones dejados de percibir, la cláusula penal y la indemnización estimada bajo juramento.
Así mismo, solicita que se impongan las costas procesales al demandado en ambas instancias. CONSIDERACIONES No cabe duda de la procedencia del recurso de apelación contra el fallo, con arreglo a lo previsto en el artículo 321 del Código General del Proceso. El recurrente, además, está dotado de legitimación ya que la desestimación de sus pretensiones le infiere un agravio.
Su interposición y sustentación fue de manera oportuna, amén que los reparos concretos adecuadamente formulados. Aunado a lo anterior, los presupuestos procesales se encuentran reunidos, en el entendido de que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, no observando vicios procesales capaces de invalidar lo actuado.
Problema Jurídico Corresponde a esta Sala determinar si la sentencia de primera instancia acertó al desestimar las pretensiones de la demanda con fundamento en la falta de legitimación en la causa por activa y, por ende, si debe confirmarse la decisión recurrida; o, por el contrario, si revisados los reparos de cara al material obrante en el proceso, se acreditaron los elementos estructurales de la acción y hay lugar a acceder a las pretensiones formuladas por la parte demandante, debiendo revocarse o modificarse el fallo.
Marco jurídico y jurisprudencial Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 15 La legitimación en la causa es un presupuesto material para dictar sentencia de fondo, pues no hay lugar a declarar un derecho en cabeza de quien no es su titular o a cargo de quien no tiene que responder por el mismo. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha indicado: “La legitimación en la causa es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne con una de las condiciones de prosperidad de la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y Medesarrollo válido de éste, motivo por el cual su ausencia desemboca irremediablemente en sentencia desestimatoria debido a que quien reclama el derecho no es su titular o porque lo exige ante quien no es el llamado a contradecirlo”2 La Corte entiende que la falta de legitimación en la causa conlleva a desestimar las pretensiones del demandante: “2.- Haciendo de lado lo anterior, preciso es notar cómo la legitimación en la causa, ha dicho insistentemente la Corte, es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste.
Por eso, su ausencia no constituye impedimento para resolver de fondo la litis, sino motivo para decidirla adversamente, pues ello es lo que se aviene cuando quien reclama un derecho no es su titular o cuando lo aduce ante quien no es el llamado a contradecirlo, pronunciamiento ese que, por ende, no sólo tiene que ser desestimatorio sino con fuerza de cosa juzgada material para que ponga punto final al debate, distinto de un fallo inhibitorio carente de sentido lógico por cuanto tras apartarse de la validez del proceso siendo éste formalmente puro, conduce a la inconveniente práctica de que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo o para que siéndolo en la realidad lo aduzca nuevamente frente a quien no es el llamado a responder.
Caso Concreto: Memórese que la sociedad demandante persigue mediante esta acción dirigida contra el condominio, se declare el incumplimiento del contrato de arrendamiento adjunto al libelo por parte de la arrendataria, junto con las indemnizaciones que enlista en su demanda; por su parte la demandada, se opone a las pretensiones, cuestionando la calidad de arrendadora de la parte actora y de otro lado, esgrime la terminación del contrato conforme a lo acordado en acta de asamblea del 20 de abril de 2021; la primera instancia concluyó con sentencia declarando la falta de legitimación en la causa de la convocante.
Pasa entonces la Sala a adentrarse en los reparos del inconforme, abordando en primer lugar la legitimación en la causa por activa de la sociedad demandante ISECA S.A.S., en atención a que la juez concluyó que dicha parte carecía de la titularidad sustancial necesaria para incoar la presente acción, y siendo este un presupuesto procesal de carácter ineludible cuya verificación resulta indispensable para la válida constitución de la relación jurídico procesal. 2 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil.
Sentencia SC de 14 de marzo de 2002, Rad. 6139 Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 16 Resulta pertinente precisar que la viabilidad formal del proceso, en tanto estructura idónea para la resolución jurisdiccional de un conflicto, exige la concurrencia de los denominados presupuestos procesales, entre los cuales se encuentra la legitimación en la causa.
Este presupuesto, conforme a su concepción tradicional, se refiere a la titularidad que ostenta quien promueve la acción respecto del derecho sustancial invocado, en virtud de la cual se habilita para solicitar del órgano jurisdiccional la declaración, constitución o ejecución de una situación jurídica determinada. Dicha legitimación, en su aspecto activo, implica que el demandante sea el sujeto facultado para promover la pretensión, mientras que, en su dimensión pasiva, recae sobre quien, según el ordenamiento jurídico, aparece como el obligado sustancial frente a la reclamación formulada.
Al respecto, el maestro Hernando Devis Echandía señaló: “…la legitimación en la causa determina quienes están autorizados para obtener una decisión de fondo sobre las pretensiones formuladas en la demanda, en cada caso concreto, y, por tanto si es posible resolver la controversia que respecto a esas pretensiones existe, en el juicio, entre quienes figuran en él como partes (demandante, demandado e M. P. Julián Valencia Castaño 7 intervinientes) en una palabra: si actúan en el juicio quienes han debido hacerlo, por ser las personas idóneas para discutir sobre el objeto concreto la litis (…) Estar legitimado significa para nosotros que en el caso existir la relación jurídica o el derecho pretendidos en el demanda, sería el demandante su titular y quien tiene interés en su declaración o realización, y el demandado, el sujetos llamado a controvertir ese pretendido derecho o la persona frente a la cual la ley autoriza que se declare esa relación jurídica.”3 Ahora bien, en el presente caso la señora Juez en su sentencia negó las pretensiones de la demanda al considerar que ISECA S.A.S. no acreditó legitimación por activa, pues no probó ser parte del contrato de arrendamiento celebrado en 2013.
No se allegó cesión contractual válida, ni documento que demostrara que la sociedad asumió la posición del arrendador. Además, el contrato fue suscrito por persona sin poder demostrado, y la calidad de propietaria del inmueble no bastaba por sí sola para ejercer las acciones derivadas del contrato, por lo que se hace necesario revisar las pruebas aportadas y practicadas dentro del presente asunto.
Con la demanda se allegó copia del contrato de arrendamiento del inmueble, suscrito por la señora Paula María Seade García Herreros en calidad de arrendadora y por el Condominio Edificio Seade, aquí demandado, como arrendatario. En dicho instrumento se pactó un término inicial de duración del contrato a partir del 1° de septiembre de 2013 y con vencimiento el 31 de agosto de 2014.
Asimismo, se estableció una cláusula de prórroga automática por períodos sucesivos de un (1) año, salvo que el arrendador manifestara su voluntad de no renovar, mediante aviso previo con no menos de dos (2) meses antes del vencimiento del término contractual. Del contenido del contrato se desprende que su objeto consistía en: 3 DEVIS ECHANDIA, Hernando.
Nociones Generales de Derecho Procesal Civil. Editorial Temis. Bogotá. 2009. Páginas 353 y 357 Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 17 Asimismo, se estableció que: De igual manera, se aportó al proceso el folio de matrícula inmobiliaria No. 260-164903, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, en el cual consta en la anotación No. 05 del 4 de febrero de 2020 la inscripción de una compraventa mediante la cual los señores Martha Canal de Seade y Mario Seade Elcure transfirieron la propiedad del inmueble a la sociedad por acciones simplificada ISECA S.A.S. También se adjuntó al expediente el Acta No. 44 del 19 de septiembre de 2013, mediante la cual se resolvió la solicitud elevada por el señor Mario Seade, y en cuyo contenido se consignó lo siguiente:” A un punto específico para la utilización del apartamento de la azotea de su propiedad ubicada en el edificio Seade y aclaró que cuando se acordó el tema de dar en arrendamiento a la empresa Claro en el año 2005, estuvieron de acuerdo en aprobar esa gestión como se hizo, pero no se pensó que se afectaría este bien inmueble, y que en esa reunión de concejo de administración efectuada en julio de 2013 según acta No. 01 no se buscó soluciones algunas a lo solicitado por la familia Seade, como ellos si han cumplido con las obligaciones como propietarios de cancelar oportunamente el valor del condominio.
Igualmente manifiestan que según Art. 3 de la ley 675 de 2001 y el art. 50 de la misma ley sobre cuando se deteriora un inmueble. (….) Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 18 la Sra. Ligia Medrano le informa que se está recibiendo la suma de $2.600.000 a partir del año 2012. Acto seguido el Dr. Seade propone que se le cancele por arrendamiento el 50% de este valor, o sea la suma de $1.300.000 mensual, a continuación, la doctora Norma Bautista manifiesta que está de acuerdo en la anterior propuesta del Dr. Seade.
(…) La Sra. Administradora puso en consideración el primer punto el cual se aprobó por unanimidad, elaborar el contrato de arrendamiento por el Sr. Mario Seade o a la persona que el designe. Se allegó al expediente igualmente, copia de la comunicación dirigida el 23 de enero de 2020 a la señora Ligia Medrano de Moreno, en su calidad de administradora del Edificio Seade, mediante la cual la señora Paula Seade García Herreros le informó que la nueva propietaria del Pent-house (azotea) era la sociedad ISECA S.A.S., suministrándole además el nuevo número de cuenta al que debía cancelar el valor de los cánones, en favor de ésta, tal como se aprecia en la imagen que se inserta: En su oportunidad procesal fueron practicados los interrogatorios de parte a los señores Carlos José Seade y Ligia Medrano de Martínez, quienes, a su turno, manifestaron lo siguiente: Carlos José Seade compareció en calidad de representante de la demandante.
Durante su interrogatorio de parte, reconoció que el contrato de arrendamiento objeto del litigio fue suscrito entre su hermana, Paula María Seade García Herreros, en calidad de arrendadora, y el Condominio, representado por él mismo. Aclaró que dicho contrato fue celebrado en el marco de una decisión adoptada por la asamblea de copropietarios, Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 19 efectuada el 19 de septiembre de 2013, y quedó plasmada en el Acta No. 44, presidida por la señora Ligia Medrano de Martínez.
Señaló que, la finalidad del contrato era compensar económicamente a la familia Seade por la afectación que había generado la instalación de una antena de telecomunicaciones (COMCEL) en la azotea del edificio, y que, por ello, se decidió reconocer un canon de arrendamiento mensual. Destacó que la firma del contrato se efectuó con conocimiento de todos los miembros de la copropiedad y con el aval de la administración del edificio.
Respecto a la titularidad posterior del inmueble, indicó que el bien fue vendido a la sociedad ISECA S.A.S., a las preguntas realizadas por el despacho; ¿en dicha compraventa quedó una cláusula de cesión del contrato de arrendamiento? Contestó: Sí, claro, se cedieron todos los derechos y todas las obligaciones, es decir, el contrato, el inmueble que se adquirió por Iseca, que originalmente pertenece al señor Mario Seade, se adquirieron con los derechos y obligaciones, y por eso fue que el arrendamiento continuó con Iseca y, de hecho, durante 1 año o varios meses, el condominio reconoció esto y continuó pagando los cánones de arrendamiento sin ninguna objeción. ¿Por qué no fue aportado como prueba el contrato donde se estipula la transacción? Respondió: No era relevante para el caso, el punto es que se hizo la sesión, se les envió comunicaciones a todos los arrendatarios incluido el condominio, y eso fue reconocido por todos.
El contrato se vino ejecutando normalmente hasta el 2021. Continua el despacho interrogando ¿infórmele al despacho si la empresa que usted representa recibió el valor de la cláusula penal pactada en el contrato por valor de 3 cánones de arrendamiento? Contestó: señora juez. Se recibió una suma equivalente a 3 cánones de arrendamiento, pero tanto en la Asamblea y según consta en el Acta y en la comunicación que posteriormente me envió la administradora, manifestaban que era una cláusula penal, pero que estaban haciendo el pago equivalente a 3 meses, es decir, en mi concepto le estaban dando un doble concepto a un solo pago.
Entonces, como decían que estaban pagando los meses de mayo, junio y julio, yo asumí que estaban pagando 3 cánones de arrendamiento, más no la cláusula penal porque yo no puedo tener un doble concepto para un mismo pago o es cláusula penal o son cánones de arrendamiento, pero sí se recibió un pago equivalente a esos 3 meses, la cual no consideré cláusula penal.
Ligia Medrano de Martínez, administradora del Condominio Edificio Seade, relató que en mayo de 2005 la Asamblea autorizó arrendar el uso de la azotea a la firma Claro para la instalación de antenas, previa realización de un estudio técnico que confirmó la viabilidad del arrendamiento. En consecuencia, el 7 de junio de ese mismo año se suscribió el contrato por un canon mensual de $1.600.000.
Posteriormente, en 2013, el señor Mario Seade elevó una queja formal, manifestando que los operarios de Claro atravesaban por su apartamento para acceder a las antenas, y que se habían instalado anclajes en la fachada del pent- house sin su consentimiento. Por tal motivo, solicitó que se le reconociera el 50% del canon de arrendamiento a partir de dicha fecha.
Que según el acta 44 del 19 de septiembre de 2013, la asamblea autorizó celebrar un contrato entre el condominio y Mario Seade, o la persona que él designara. Paula María Seade fue designada para ello, y ella le envió el contrato a la administradora, quien lo firmó en representación del condominio, sin leerlo a fondo ni someterlo a revisión jurídica, actuando de buena fe y confiando en la familia Seade.
Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 20 Añade que, en marzo de 2021, CLARO informó que dejaría de usar el paso por el apartamento de los señores Seade, ya que hallaron otra vía por el cuarto de máquinas. La administradora envió esa información por carta a Paula Seade, pero aclara que esa carta no constituía una terminación del contrato, sino solo una notificación sobre el cambio operativo.
Que posteriormente, en abril de 2021, la asamblea extraordinaria, con un coeficiente del 77.75, ordenó dar por terminado el contrato de arrendamiento con Paula Seade y pagar una cláusula penal equivalente a tres meses de canon (mayo, junio y julio). lo cual se hizo mediante un cheque de aproximadamente $11.000.000 y pico. Reitera que conoce a Paula Seade desde hace casi 50 años, que siempre ha representado informalmente a Mario Seade en las Asambleas junto a su madre Constanza, y que firmó el contrato de arrendamiento confiando plenamente en ella.
Aclara que nunca hubo impugnación judicial del acta 44 y que nunca se cuestionó la legalidad del contrato en Asambleas previas. Confirma que el contrato fue ejecutado sin objeciones desde 2013 hasta abril de 2021. Se cumplió con el pago mensual del 50% del canon, como lo ordenó la Asamblea. Incluso, cuando se informó que ISECA era el nuevo titular del derecho, a partir de enero de 2020, se le continuó pagando sin objeción alguna.
Añade que, en enero de 2020, la administradora recibió una comunicación donde Paula Seade informaba que ISECA S.A.S. era el nuevo titular del derecho al canon de arrendamiento, por lo que a partir de esa fecha se giraron los pagos a esa sociedad. No solicitó pruebas del traspaso de propiedad ni se presentaron inconvenientes. Aclara que, entre 2005 y 2013, Mario Seade no recibió pagos ni solicitó compensaciones por el paso de operarios, ni por daños en la fachada.
Solo en 2013 manifestó su inconformidad, lo que motivó la firma del contrato con Paula Seade. A lo largo de todo el interrogatorio, la administradora nunca objetó ni desconoció el contrato firmado con Paula Seade. Reconoce que fue un error no leerlo ni revisarlo, pero afirma que fue firmado y ejecutado de buena fe, con conocimiento y aprobación de la asamblea, basándose en la confianza depositada en la familia Seade.
Ahora bien, en el presente caso, la sociedad ISECA S.A.S. funda su legitimación en dos hechos concatenados: (i) la adquisición del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y (ii) la ejecución posterior y pacífica de ese mismo contrato en calidad de arrendadora, tras la transferencia de la propiedad. Respecto del primer aspecto, obra en el expediente el certificado de tradición y libertad del inmueble identificado con el folio No. 260-164903, en el que consta que, mediante escritura pública inscrita el 4 de febrero de 2020 (anotación No. 05), los señores Martha Canal de Seade y Mario Seade Elcure enajenaron el Pent-house del Edificio Seade a favor de la sociedad ISECA S.A.S., esta inscripción no solo acredita la titularidad del dominio, sino que constituye un título jurídico válido que confiere a la adquirente los derechos derivados del uso, goce y disposición del bien, incluyendo la posibilidad de suceder en la posición contractual del arrendador.
Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 21 Adicionalmente, se observa del contrato de arrendamiento que se aportó al proceso, que la señora Paula María Seade García Herreros firmó en calidad de representante, y que los dineros por concepto de cánones de arrendamiento serían cancelados en la cuenta del Banco de Bogotá, a nombre del señor Mario Seade Elcure.
Sumado a lo anterior, se encuentra una comunicación emitida por la señora Paula, donde informó a la administración del condominio sobre la venta del inmueble y la transferencia de la calidad de arrendadora a favor de Iseca. Dicha notificación, dirigida a la señora Ligia Medrano de Moreno, en su calidad de administradora del edificio, no fue controvertida ni desmentida por el arrendatario, quien continúo realizando el pago de los cánones a la nueva cuenta de la sociedad, lo que corrobora la existencia de conocimiento efectivo del cambio de titularidad.
Ahora bien, más allá de la transferencia registral, resulta determinante destacar que la sociedad ISECA ejerció materialmente las prerrogativas contractuales del arrendador de manera continuada y tolerada por el condominio. Así lo afirman en sus interrogatorios de parte Carlos José Seade y Ligia Medrano de Martínez, quienes reconocieron que, tras la venta del Pent-house, el condominio efectuó al menos tres pagos del canon de arrendamiento directamente a Iseca S.A.S., sin reparo ni reserva alguna respecto a su calidad de arrendadora.
Estos pagos a pesar de que no se individualizan mes a mes revisten importancia jurídica, en tanto demuestran una ejecución tácita del contrato de arrendamiento con la nueva propietaria, lo cual configura una subrogación, amparada por la buena fe, la autonomía y la protección de la confianza legítima entre partes que han ejecutado voluntariamente un negocio jurídico sin oposición. Aunado a ello, el contrato de arrendamiento cuya ejecución se alega, aportado en copia al proceso, fue aprobado por la asamblea de copropietarios del condominio, según se evidencia en el acta No. 44 del 19 de septiembre de 2013, en la cual se discutió y aprobó el arrendamiento por parte de Mario Seade.
En dicho documento se dejó constancia de que la renta reconocida por Comcel hoy Claro debía canalizarse mediante un contrato de arrendamiento, y del mismo contrato se desprende que los cánones de arrendamiento debían ser consignados en la cuenta corriente No 000-32873-2 del Banco Bogotá a nombre del señor Mario Seade Elcure inicialmente, y que posteriormente a partir de la venta a Iseca, se consignaron en la cuenta de ésta, hecho que robustece la validez inicial del negocio jurídico y el reconocimiento de su existencia por parte del arrendatario.
La conducta posterior del condominio tanto al pagar a Iseca, como al no oponerse a su intervención como arrendadora, refleja una aceptación tácita de la sustitución subjetiva en el contrato, particularmente en estos casos, donde se exige valorar el desarrollo fáctico del contrato y no exclusivamente los requisitos formales de cesión. Finalmente, no obra en el expediente prueba alguna que desvirtúe la ejecución contractual por parte de Iseca, ni que demuestre oposición expresa, formal o judicial por parte del condominio respecto de su calidad de arrendadora.
Tampoco se evidencia desconocimiento de la subrogación contractual, dado que, en este caso, lo que se configura no es precisamente una cesión en sentido estricto, sino una subrogación derivada de la adquisición Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 22 del bien y su ejecución continuada, situación que le fue informada oportunamente al condominio.
Y, es que, si se mira la coherencia que debe caracterizar la conducta de los contratantes, no puede el condominio, luego de haberle cancelado cánones de arrendamiento a la sociedad demandante y haberle comunicado la terminación del contrato de arrendamiento al apoderado de Iseca, aquél 21 de abril de 2021 y luego consignar la suma que correspondía a los meses de mayo, junio y julio del mismo año, conforme a lo pactado en la asamblea que decidió terminar el contrato, a la cuenta que fuera suministrada como de dicha empresa, venir contra sus propios actos y desconocerle la calidad de arrendador a Iseca en este juicio o controvertir la validez del contrato.
En consecuencia, este despacho concluye que la sociedad Iseca S.A.S. ostenta legitimación en la causa por activa para promover las pretensiones derivadas del contrato de arrendamiento objeto de este proceso y por ende, le asiste razón al apelante y en este punto debe revocarse la decisión venida en alzada. Acreditada la legitimación por activa de la sociedad demandante Iseca S.A.S., se procede al estudio de las pretensiones formuladas en la demanda, mediante las cuales solicita que se declare el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 19 de septiembre de 2013 entre dicha sociedad y el Condominio Edificio Seade y que, como consecuencia de ello, se ordene su cumplimiento y se condene al demandado al pago de la cláusula penal pactada, de los cánones de arrendamiento adeudados desde agosto de 2021 hasta junio de 2025, de las sumas correspondientes a los gastos derivados de la gestión prejurídica y de la audiencia de conciliación, así como de las costas del proceso.
Del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento no está sujeto a una formalidad específica, por lo que puede celebrarse de manera verbal o escrita, y de él surgen obligaciones recíprocas para las partes contratantes. De acuerdo con el artículo 1982 del Código Civil, son obligaciones del arrendador: entregar el bien arrendado al arrendatario, mantenerlo en estado de servir para el uso convenido y garantizarle el goce pacífico del mismo.
En relación con esta última obligación, el artículo 1987 del mismo código establece que el arrendador debe indemnizar los perjuicios cuando el arrendatario sea perturbado o privado del goce del bien. De igual manera, conforme a lo dispuesto en el artículo 1996 y siguientes del Código Civil, el arrendatario tiene el deber de usar la cosa conforme a los términos y objeto del contrato, conservarla, realizar las reparaciones locativas y pagar el precio, renta o canon pactado.
En cuanto a las obligaciones derivadas del arrendamiento mercantil de inmuebles, estas se rigen por la Ley 820 de 2003 en lo que resulte compatible con el Código de Comercio. Cabe destacar que, según los artículos 2005 y siguientes del Código Civil, al momento de la terminación del contrato, el arrendatario está obligado a restituir el bien arrendado en el Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 23 mismo estado en que le fue entregado.
Si se trata de un bien inmueble, deberá desocuparlo y ponerlo a disposición del arrendador, entregando las llaves cuando corresponda. El arrendatario podrá ser constituido en mora para la restitución del inmueble mediante requerimiento previo del arrendador. En caso de no cumplir con dicha obligación, podrá ser condenado al pleno resarcimiento de los perjuicios ocasionados, entre los cuales puede incluirse el valor de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por la mora en la entrega del bien.
Es de indicar, además, que nada impide que las partes que celebran un contrato de arrendamiento estipulen libremente el monto y la forma de pago del precio, la duración del vínculo contractual e, incluso, las condiciones para su terminación, ya sea por mutuo acuerdo o de manera unilateral, conforme lo permite la ley. Esta libertad contractual se sustenta en el principio de autonomía de la voluntad, consagrado por la legislación civil, el cual faculta a las partes para acordar tales aspectos y otros adicionales.
En lo que respecta a la terminación del contrato, el artículo 2008 del Código Civil prevé como causales: la destrucción total de la cosa arrendada, la extinción del derecho del arrendador y la sentencia judicial dictada en los casos establecidos por la ley. Dicho artículo tiene un carácter meramente enunciativo, y no taxativo, por lo cual debe entenderse incluida la causal genérica de terminación por mutuo acuerdo, regulada expresamente por la Ley 820 de 2003, así como la posibilidad de terminación unilateral por parte del arrendador o del arrendatario, conforme a lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la misma normativa.
Luego de las anteriores consideraciones, lo que sigue ahora es revisar las pruebas para saber si el contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento de la arrendadora se pide como pretensión principal, estaba vigente para la fecha en que se presentó la demanda y al respecto, basta con revisar los interrogatorios de parte rendidos tanto por el demandante como por la demandada, quienes a su turno manifestaron: Carlos Seade reconoció que, en la Asamblea Extraordinaria del 20 de abril de 2021, el condominio decidió dar por terminado de manera unilateral el contrato de arrendamiento.
Esta decisión ignoró que, según una Asamblea anterior, mientras existieran antenas o equipos de comunicaciones en la azotea, debía compartirse el 50% del canon. La terminación se aprobó por mayoría, desconociendo tanto la decisión del acta 44, aún vigente que sirvió de fundamento para la celebración del contrato como el contenido del propio contrato, el cual reflejaba la voluntad de compensar la inutilización del apartamento afectado por la instalación de dicha infraestructura.
Agrega que su voto en esa asamblea fue negativo, puesto que no estaba de acuerdo con la terminación o el incumplimiento unilaterales que declaró el condominio, no obstante, el acta no fue impugnada. A las preguntas realizadas en audiencia: ¿Si quiere explicarlo, es decir, que a partir del año 2021 no hay ningún anclaje ni está impactado el pent-house, apartamento de su propiedad, por los servicios que le tienen arrendados a Comcel? Contestó: Sí, desde el 2021 no hay, no están los anclajes.
Sin embargo, hago la observación de que las antenas y los equipos continúan en 100 metros de la misma azotea, y pues esto es algo que está tanto en el acta como en el contrato de arrendamiento. ¿Usted Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 24 responde al despacho que sí estuvo en esa asamblea y que no estuvo de acuerdo con la terminación del contrato, pero que en esa misma asamblea quedó claro que, en virtud de la terminación, el condominio pagaría la cláusula penal? respondió: No quedó claro.
De hecho, yo les hice esa observación y les dije: “O pagan la cláusula penal, o están pagando tres meses de arrendamiento”, y eso se reflejó tanto en el texto del acta como en la comunicación posterior que envió la señora administradora, donde se hablaba de cláusula penal, pero también del pago de tres meses de arrendamiento. Por lo tanto, yo lo tomé como si se tratara del pago de tres meses de arrendamiento, pero en mi concepto no hubo claridad sobre ese tema.
Hay otro punto, y es que esa Asamblea se convocó para estudiar un contrato de arrendamiento en la azotea, y durante el desarrollo de la misma se decidió que el punto a tratar era la terminación unilateral del contrato por incumplimiento. Sin embargo, en una Asamblea Extraordinaria no se puede decidir sobre asuntos para los cuales no fue convocada, y eso también se les manifestó. Teniendo en cuenta lo que usted acaba de manifestar — que la asamblea se citó como extraordinaria y para estudiar el tema del contrato, pero la terminación no era objeto de la asamblea extraordinaria—, ¿usted, como copropietario, adelantó algún trámite de impugnación del acta de asamblea, con el fin de cuestionar la validez de dicha asamblea y de las decisiones adoptadas en ella? Contestó: No. Lo que hice fue, dentro de la misma asamblea, presentar mis puntos de vista y votar negativamente.
La asamblea tomó la decisión mayoritaria de terminar el contrato y, digamos, esa decisión buena, mala o regular la asumió el condominio. Yo no presenté ninguna impugnación. La firmeza del acta es lo que me permite traerla ahora como prueba. Si la decisión se hubiera adoptado por otro medio, por ejemplo, mediante una comunicación de la administradora, entonces esa sería la prueba que estaría aportando al proceso.
Pero en este caso fue una decisión tomada por la Asamblea, y con base en eso es que estoy presentando la demanda, porque, evidentemente, no estoy de acuerdo con esa decisión. Usted manifiesta que no quedó claro ni en el acta, ni para usted, por qué concepto se le consignaron o se le pagaron esos tres meses. Es decir, no tiene claridad sobre el motivo del valor recibido.
Sin embargo, si se acude al tenor literal del acta, en su parte final se señala lo siguiente: “Señor Carlos Seade, el contrato sigue vigente. El contrato no terminó en febrero. Está terminado hoy. Hoy se está declarando terminado, se da por terminado hoy. Pero a partir del mes en que no se está utilizando el apartamento, los tres meses de penalidad…” Esto indicaría que el apartamento fue utilizado hasta febrero de 2021.
¿Qué puede responder al respecto, frente a su afirmación de que no hay claridad sobre si ese pago por parte del condominio corresponde a los tres meses de penalidad y no a cánones de arrendamiento? Contestó: “Bueno, puntualmente, no estoy seguro si lo dice el acta, creo que sí lo dice, pero lo cierto es que la comunicación de la administradora manifiesta expresamente que esos pagos corresponden a los meses de mayo, junio y julio.
Es decir, la administración indicó que estaba pagando tres cánones de arrendamiento correspondientes a esos meses.” Continúa preguntando; ¿Sabe usted por qué en ese contrato de arrendamiento se estableció una cláusula de plazo en la que indica que solo el arrendador puede dar por terminado o prorrogar el contrato? Respondió: sí, esa esa decisión o esa ese texto viene de la misma decisión que se tomó en la Asamblea y que consta en el acta. 44, digamos.
Fue tan evidente la utilización de la del apartamento que por unanimidad se resolvió eso y eso es casi que extraído del acta 44, lo cual fue ampliamente estudiado, pues por la por la Asamblea. Doctor Carlos ha sido reiterativo, al absolver el interrogatorio tanto por parte del despacho como por la contraparte, en que a partir del año 2021, si bien es cierto que las antenas de Comcel y todos los implementos por los cuales se celebró el contrato de arrendamiento con dicha entidad continúan instalados en la azotea este, el espacio ocupado por estos equipos Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 25 se redujo de 240 m² a 100 m².¿A qué distancia se encuentran dichas antenas del pent- house —apartamento de propiedad de la entidad que usted representa—, y si ello representa algún obstáculo para que puedan utilizar, usufructuar y disfrutar del apartamento? Respondió: está a unos metros, no sé exactamente cuáles o cuántos metros.
No sé, tal vez unos 5,6 7 M. Algunos pasos y según manifestó anteriormente, pues actualmente no hay impedimento para para que se pueda arrendar el apartamento. En todo caso y lo que motivó la decisión de asamblea que consta en el Acta 44, pues consta en unas fotos que se adjuntó donde pues se ve que el apartamento estaba completamente inutilizado y que se utilizaba anclajes que afectaron la estructura del mismo apartamento y una servidumbre, una especie de servidumbre de paso hay unas, hay unas fotos que consta justamente el despeje se hizo para para poder darle utilización al apartamento, Pero pues no hay que desconocer que hay una Asamblea, una decisión de Asamblea vigente donde establece que en tanto haya utilización por parte de telecomunicaciones y haya equipos instalados, se reconoce un canon de arrendamiento.
Ahora quisiera reiterar, eso es un punto que se puede tratar en la Asamblea, si es que las circunstancias cambiaron. Finalmente, admitió que Comcel ya no utiliza ni afecta directamente el pent-house, si bien las antenas continúan instaladas en la azotea, ocupan menos de la mitad del área que ocupaban inicialmente. A pesar de ello, sostuvo que, en su concepto, el contrato aún se encontraba vigente con fundamento en lo dispuesto en el acta 44 de la asamblea, aunque también aceptó que el condominio dio por terminado el contrato en el año 2021 y dejó de realizar pagos desde ese momento.
A su turno la señora Ligia Medrano de Martínez, al preguntársele; ¿El contrato suscrito con doña Paula Seade se ejecutó efectivamente desde el año 2013 hasta el 2021? Contestó: Sí, señor. Se le dio cumplimiento al pago del 50% que estipulaba el contrato. Yo lo supe porque, cuando se aprobó en el acta que debía cancelarse ese porcentaje a Mario, procedí a realizar el pago mensual; aunque no leí el contrato, sabía según lo indicado en el acta que debía pagarse el 50%, y así se hizo mensualmente hasta el año 2021.
Creo que fue hasta abril. ¿Podría contarme, por favor, si recuerda qué decía la citación para la asamblea extraordinaria de septiembre de 2021, que es la que tiene relación con este contrato? Contestó: No, no la tengo a mano y no la recuerdo exactamente. Sé que se citaba para tratar el tema del contrato con Comcel y con la familia Seade, pero no recuerdo los términos exactos del acta.
¿ustedes mencionaban en esa citación que se iba a hablar sobre el contrato, correcto? Respondió: Sí, en la solicitud para la reunión se hablaba del contrato. Porque ya no iban a utilizar el apartamento, ya no lo necesitaban. Como yo se lo hice saber, la asamblea me dio la orden de convocar a una reunión extraordinaria para tratar ese tema.
Volviendo a la asamblea extraordinaria de 2021, que usted citó, ¿qué ocurrió durante esa reunión y qué decisiones se tomaron a partir de allí? Contesta: A partir de esa asamblea, los condóminos ordenaron no seguir cancelando el canon de arrendamiento a la familia Seade y autorizaron el pago de tres meses de penalidad: mayo, junio y julio.
Se procedió a girar un cheque por aproximadamente $11.000.000, de acuerdo con esa orden. Como la asamblea es autónoma, yo obedecí la instrucción. En el acta hubo algunas palabras entre el señor Seade y algunos asistentes, y finalmente la reunión se dio por terminada porque varios propietarios se ausentaron. Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 26 De igual manera, revisada el acta de la asamblea extraordinaria de propietarios del edificio Seade, celebrada el 20 de abril de 2021, se observa que en dicha sesión se aprobó por mayoría dar por terminado el contrato de arrendamiento y aplicar la cláusula penal sexta del mismo, celebrado entre el condominio y la familia Seade.
En dicha asamblea participó el señor Carlos Seade, quien, al momento de la votación, según consta en el acta, manifestó: “El contrato sigue vigente, el contrato no terminó en febrero; está terminado el contrato hoy, hoy se declara terminado” y posteriormente se aclaro que arriendo se encontraba cancelado hasta el mes de abril de 2021.
Asimismo, mediante oficio remitido por la administradora del condominio, señora Ligia Medrano Martínez, con destino a la doctora María Paula García Herreros, que data del 28 de abril de 2021, se informó que se daba por terminado el contrato de arrendamiento del apartamento ubicado en el pent-house del Edificio Seade. En el mismo comunicado se indicó que se procedía a dar cumplimiento a la cláusula penal, cancelando el equivalente a tres cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del mismo año, los cuales fueron consignados el día 22 de abril de 2021.
Este es el texto de la misiva: Volviendo nuevamente la mirada al contrato de arrendamiento, frente a la duración se pactó en su clausula segunda: “El presente contrato tiene un término de duración de un (1) año, contado a partir del 1° de septiembre de 2013, y con vencimiento el 31 de agosto de 2014. No obstante, lo anterior, el término de duración pactado se prorrogará tácitamente por periodos de un (1) año, si el ARRENDADOR no informa con dos (2) meses de anticipación al vencimiento su voluntad de darlo por terminado.
PARÁGRAFO PRIMERO: Si el contrato se prorrogare, el canon se aumentará en el mismo momento Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 27 y en el mismo porcentaje en que lo haga el contrato de arrendamiento con las terceras empresas que tenga su infraestructura en la terraza del Edificio.
PARAGRAFO SEGUNDO. En todo caso, el termino de presente contrato está sujeto a la vigencia del contrato o contratos actuales o futuros que recaigan sobre la terraza.” (negrillas añadidas) Y, claramente se observa que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento se acordó: “CLAUSULA SEXTA. PENAL; La parte que incumpla cualquiera de las obligaciones que contrae en virtud de este contrato o que por disposición de la Ley son de su cargo, pagará a la otra, en título de pena y sin perjuicio de las acciones legales para el cumplimiento de las mismas, una suma igual a tres (3) cánones de arrendamiento mensual.” A su turno, el artículo 24 de la Ley 820 de 2003 señala: Artículo 24.
Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. 2.
La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva. 3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente. 4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente. 5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.
En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 28 Seguidamente, la misma Ley señala: Artículo 25 Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley. b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley.
La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.
Del análisis conjunto del material probatorio obrante en el proceso, en especial del acta de la asamblea extraordinaria de copropietarios del edificio Seade celebrada el 20 de abril de 2021 a la cual asistió el señor Carlos Seade, hoy representante de la demandante, se advierte que en dicha reunión se aprobó la terminación anticipada del contrato de arrendamiento y el pago de lo que allí se denominó cláusula penal.
El propio señor Seade aceptó que el contrato se estaba dando por terminado, aunque advirtió que dicha terminación debía entenderse a partir de la fecha de celebración de la asamblea. Como se observa en la capture. Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 29 El oficio del 28 de abril de 2021 remitido por la administradora Ligia Medrano Martínez a la señora María Paula García Herreros, así como de los interrogatorios rendidos por las partes, resulta claro que el contrato de arrendamiento suscrito entre la familia Seade y el condominio fue terminado de manera unilateral por decisión mayoritaria de la asamblea de propietarios, tal como en efecto se corrobora en el acta de asamblea.
Si bien la demandante pretende que dicha terminación sea entendida como un acto constitutivo de incumplimiento por parte del arrendatario (el condominio), esta conclusión no se sostiene a la luz de la normativa vigente, por cuanto, como en el contrato no se halla prevista la culminación anticipada de la relación, debe acudirse a la ley que regula la materia, por lo que, la decisión de terminar el contrato se ejecutó en los términos permitidos por los artículos 24 numeral 4 y 25 de la Ley 820 de 2003.
Estos artículos contemplan la posibilidad de que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento ya sea dentro de su término inicial o durante cualquiera de sus prórrogas, sin necesidad de alegar causa distinta a su propia voluntad, siempre y cuando se cumplan dos requisitos fundamentales: i) que se remita un aviso escrito al arrendador con al menos tres (3) meses de anticipación, y ii) que se pague una indemnización equivalente al valor de tres (3) meses de canon de arrendamiento.
Del expediente se desprende que estos dos requisitos quedaron pactados en el acta de asamblea, veamos: El 20 de abril de 2021, se realizó asamblea en la que estuvo presente el actor, en la misma se acordó dar por terminado el contrato de arrendamiento que nos ocupa, decisión con la cual no estuvo de acuerdo el demandante, sin embargo, dentro del término legal no ejerció las acciones que tenía a su alcance para impugnar el acto, bien por vicios de forma en la citación a la asamblea, ora por que no era procedente tal determinación conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento y por el contrario en el acta quedó claro que en esa fecha se estaba terminando el contrato y que debían cancelarle los arrendamientos de los meses de mayo, junio y julio, es decir el valor de tres meses de arrendamiento.
Entonces, en cuanto al primer requisito aviso previo, se observa que el 30 de abril de 2021, mediante comunicación oficial suscrita por la administradora del condominio, se notificó de manera formal y expresa a la señora María Paula García Herreros la decisión adoptada por la Asamblea de Copropietarios de dar por terminado el contrato de Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 30 arrendamiento del apartamento ubicado en el pent-house del edificio.
Dicha relación contractual tenía como fecha de vencimiento el 31 de agosto de 2021, por lo que se satisface el primer presupuesto legal, pues el arrendatario comunicó por escrito la terminación anticipada del contrato con una antelación mínima de tres (3) meses a la fecha de terminación y en la misma misiva le anunció que le cancelaría el equivalente a tres cánones de arrendamiento que dijo correspondían a los meses de mayo, junio y julio del año en curso y que en efecto le consignó, pese a que dijo correspondían a la cláusula penal y al canon de los tres meses siguientes a la respectiva carta, veamos: Aunado a lo anterior, si bien de los interrogatorios de las partes se desprende que, a partir de febrero de 2021, los operarios de Comcel encontraron una ruta alternativa para acceder a las antenas sin necesidad de transitar por el apartamento de la actora, y que los anclajes de las antenas de Comcel que había en la fachada de dicho apartamento fueron retirados tal como lo reconoció el representante legal de la demandante en su interrogatorio, no puede pasarse por alto que, para esa fecha (20 de abril de 2021), el contrato aún se encontraba vigente, ello teniendo en cuenta que la comunicación al arrendador le fue entregada hasta el 30 de abril de esa anualidad y pese a que éste ya se encontraba enterado, la formalidad de la carta comunicando la decisión adoptada por la asamblea extraordinaria se cumplió hasta el 30 de abril, de suerte que, aplicando la norma, para que el arrendador pueda dar por terminado anticipadamente el contrato de arrendamiento debe realizar la comunicación con tres meses de antelación a la terminación del contrato, el cual culminaba el 31 de agosto de 2021, es decir, que, sí le comunicó tal determinación dentro del plazo establecido en la ley, quedando debidamente culminado el contrato en el mes de abril, mensualidad hasta la cual se le pagaron los cánones de arrendamiento, pese a no estar ocupando el inmueble objeto del contrato desde el mes de febrero de ese mismo año; además le consignó el valor de tres cánones adicionales, lo cual coincide con lo acordado en la asamblea de pagarle lo que allí se denominó cláusula penal, pero que en realidad corresponde a la indemnización prevista en la ley de tres meses de arrendamiento.
Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 31 Sin embargo, en la comunicación se dejó constancia de que se había dado cumplimiento a lo estipulado en la cláusula contenida en el numeral sexto del contrato, efectuando el pago equivalente a tres cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2021 y realizando un único pago mediante cheque girado el 22 de abril de 2021, por la suma de $ 11.994.091, inmediatamente después de celebrada la asamblea, pago que no fue rechazado ni devuelto por la parte arrendadora, lo que evidencia su aceptación tácita y el acatamiento oportuno de las obligaciones contractuales derivadas de la terminación anticipada del contrato, conforme al numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003.
Cabe recordar que la oposición del señor Carlos Seade, respecto a la declaratoria de terminación del contrato de arrendamiento en la asamblea, se limitó finalmente a solicitar la prórroga del pago de los cánones por dos años adicionales. Esto con el fin de compensar los ocho años comprendidos entre 2005 y 2013, periodo durante el cual no se efectuaron pagos al anterior propietario, señor Mario Seade.
Asimismo, el señor Carlos Seade aceptó que el apartamento ya no estaba siendo utilizado para el tránsito de los operarios de Comcel, y que los anclajes de las antenas en la fachada habían sido retirados, reduciéndose incluso el área ocupada y reconoció, además, que la terraza es un bien común, como se evidencia en la siguiente captura: Lo anterior demuestra que el contrato de arrendamiento fue legalmente terminado, dado que se cumplió con el requisito de notificación al arrendador con una anticipación mínima de tres meses a su fecha de culminación. Además, se efectuó el pago correspondiente a tres cánones de arrendamiento, cumpliendo así con las obligaciones contractuales de pagar el arriendo mientras uso el bien hasta la fecha en que realizó la comunicación de terminación Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 32 en el mes de abril de 2021, pudiendo incluso el arrendador disponer del inmueble desde el mes de febrero anterior.
En virtud de lo esplanado, al evidenciarse que si bien en el contrato se encontraba pactado que mientras estuviera vigente el contrato de arriendo de la terraza, el aquí demandante tenía derecho a percibir el arrendamiento por su apartamento, ello debe entenderse, siempre que para el uso de tal espacio se requiriera el penthouse objeto del acuerdo arrendaticio que dio origen a este pleito, o que por causa del primer vínculo, se impidiera el uso del inmueble, pues si aquél no era necesario para el buen desenvolvimiento del arrendamiento de la azotea, o no impedía su uso, la lógica indica que aquél convenio no ataría a este y por ende podría escindirse el uno del otro y producirse la terminación anticipada como en efecto se hizo, acudiendo para ello a la ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana, pues en el contrato no se pactó la terminación anticipada del vínculo.
Puestas, así las cosas, al no haberse incumplido el contrato y por el contrario probado como se halla que el arrendatario dio cabal cumplimiento a la norma, luego de advertir que el apartamento no era necesario para el desarrollo del arrendamiento del bien común denominado terraza, no se advierte ningún incumplimiento contractual que de paso al pago de la cláusula penal.
Lo anterior por cuanto en el contrato de arrendamiento que nos ocupa, se estipuló en su cláusula sexta, que la cláusula penal se aplicaría a “La parte que incumpla cualquiera de las obligaciones que contrae en virtud de este contrato o que por disposición de la Ley son de su cargo, pagará a la otra, en título de pena y sin perjuicio de las acciones legales para el cumplimiento de las mismas, una suma igual a tres (3) cánones de arrendamiento mensual.” (negrillas añadidas) De suerte que, no habiendo incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, no hay lugar al pago de la mencionada cláusula, como tampoco a acoger las demás pretensiones, que, según la parte actora, se derivan del predicado incumplimiento, como la indemnización de perjuicios.
Finalmente, las excepciones enfiladas a desconocer el mérito del contrato de arrendamiento en que se sustentan las pretensiones y la legitimación de la parte actora serán denegadas, teniendo en cuenta los argumentos expuestos al momento del estudio de la legitimación en la causa. Sin que sea necesario el estudio de las demás exceptivas al no prosperar las pretensiones contra las que van dirigidas.
Corolario de lo anterior, se confirmará parcialmente la sentencia venida en alzada, debiendo revocar el numeral primero que declaró “LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S.”, para en su lugar denegar dicha exceptiva, así como la denominada “LA ACCIÓN INVOCADA NO ESTÁ SOPORTADA EN DOCUMENTO IDÓNEO”, conforme a lo motivado.
Como quiera que prosperará parcialmente el recurso de apelación, no se impondrá condena en costas en esta instancia. Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206 33 En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA, SALA CIVIL FAMILIA administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR PARCIALMENTE la sentencia proferida el nueve de mayo de 2025, por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, revocando su numeral primero, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones denominadas FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S., y “LA ACCIÓN INVOCADA NO ESTÁ SOPORTADA EN DOCUMENTO IDÓNEO”, conforme a lo motivado.
TERCERO: CONFIRMAR los demás numerales de la parte resolutiva de la sentencia proferida el nueve de mayo de 2025, por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, pero por las razones expuestas en el presente fallo.
CUARTO: SIN COSTAS en esta instancia por las razones expuestas en la parte motiva.
QUINTO: En firme esta Sentencia, devuélvase el expediente al Despacho de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Magistrado (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).