DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR DE CÚCUTA SALA CIVIL – FAMILIA (Área Civil) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Ponente Verbal - Responsabilidad Civil Contractual Radicación 54001-3153-003-2021-00082-02 C. I. T. 2024-0172 APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA San José de Cúcuta, dieciséis (16) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente sustentado e interpuesto por ambas partes dentro del Declarativo – Verbal de Responsabilidad Civil Contractual promovido por el Conjunto Cerrado Torres de Picabia – Propiedad Horizontal, representada legalmente por Élida Suárez Cárdenas, en contra del Grupo Inmobiliario Paisaje Urbano S.A.S., regentado por Alex Herney Cely Sánchez, frente a la sentencia proferida el día ocho (8) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, asunto recibido en esta Superioridad el día 30 de mayo de 2024. 1.
ANTECEDENTES 1.1 Pretensiones y Hechos Conforme al libelo introductor, el escrito de subsanación y la reforma de la demanda, la que fue admitida mediante proveído del 28 de enero de 20221 sin que 1 Ib., actuación “016AutoAdmiteReformaDemanda.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia la constructora demandada se hubiere pronunciado sobre ella, el condominio demandante, por conducto de mandatario judicial debidamente constituido, inició proceso declarativo en contra de la constructora demanda, a objeto de que se declare, como pretensión principal, civil y contractualmente responsable “por los perjuicios materiales causados por vicio de la construcción y/o de los materiales (artículo 2060 numeral 3 y 2351 del Código Civil) en las placas de los niveles 1 y 2 del parqueadero del conjunto cerrado Torres de Picabia”, y consecuencialmente, que se le condene a pagar la suma de $279’000.000,00 M/cte., como perjuicios reclamados “a fin de llevar a cabo las reparaciones inmediatas y definitivas” según las conclusiones del dictamen pericial adosado, valor que deberá ser indexado “desde el momento de ocurrencia del daño hasta la ejecutoria de la sentencia y reconociendo intereses moratorios hasta su pago”.
La pretensión subsidiaria, guarda similitud, solo que la aspiración de declaratoria de la responsabilidad civil se insta a título extracontractual2. Como hechos que sirvieron de fundamento a las señaladas pretensiones, se adujo que el conjunto cerrado de tipo multifamiliar fue construido por la sociedad demandada y, entre otros, consta de “una zona de parqueaderos con dos niveles de un área aproximada de 1.900 m2; que dicho proyecto fue entregado para su uso “en el año 2015”; que tiempo después, “los condóminos comenzaron a evidenciar malas prácticas en la edificación, principalmente en la placa del parqueadero del segundo nivel como: filtraciones masivas, fisuras y grietas en diferentes áreas del mismo”, lo cual informaron a la convocada a juicio, quien había entregado las zonas comunes el “15 de diciembre de 2016”, calenda en la que en su acta la actora “manifiesta expresamente las deficiencias de impermeabilización detectadas en el nivel 2 del parqueadero”, lugar en el que, “en el año 2017”, la constructora “procedió a efectuar trabajos de impermeabilización superficial”, los cuales “resultaron deficientes”.
Se expuso que la gravedad de las afectaciones ha causado daños en los vehículos automotores de los condóminos y perjudica el primer nivel del parqueadero; que ello se debe i) “a que la estructura del parqueadero del 2 nivel no cumple con las especificaciones mínimas por la norma sismo resistente de la NSR 2010 “Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10)”, y ii) a que se presentaron “fallas en la construcción y vicios en los materiales”. 2 Cuaderno primera instancia, actuaciones n° “003DemandaYanexos.pdf”, “005AllegaSubsancionDemanda.pdf” y “015ApoderadoDteReformaDemanda.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Afirmó, de un lado, que la placa del nivel segundo de parqueaderos “no cuenta con la solidez suficiente de modo que pueda brindar confianza a los condóminos”, habiendo entonces en reiteradas ocasiones solicitado que se adoptaren “medidas correctivas de forma definitiva” a fin de evitar que dicha zona “colapse por el mal estado en que se encuentra”.
Del otro, que, pese a los trabajos realizados, persiste la gravedad de la afectación, fallas que “amenazan con ruina o desintegración”. Agregó que las lluvias sobrevenidas “(marzo de 2021) han generado que la amenaza de ruina constituya un peligro inminente debido a las filtraciones que por este periodo se ha intensificado”. Luego, “a fin de evitar que la construcción enunciada perezca causando graves daños es imprescindible efectuar labores de reparación, adecuación, restructuración e impermeabilización”. 1.2 Trámite de primera instancia Admitida la demanda el 10 de mayo de 20213, luego de subsanadas las irregularidades inicialmente observadas, se ordenó la notificación de la parte demandada.
El GRUPO INMOBILIARIO PAISAJE URBANO S.A.S., se enteró de manera personal de la acción incoada en su contra4, y por conducto de apoderado judicial, presentó oposición5 a las pretensiones de la demanda argumentando que la entrega de las unidades privadas y zonas comunes esenciales del proyecto Conjunto Cerrado Torres de Picabia, exceptuando las zonas comunes no esenciales, inició en el año 2015; que no es cierto, tal como se le señala, que hubiese realizado malas prácticas, sino que “toda obra nueva es susceptible de presentar manifestaciones en razón del asentamiento del terreno, de los materiales y demás, siendo un resultado esperado que se presente durante el primer año después de su entrega, manifestaciones que son susceptibles de subsanación sin problema alguno dentro del término de la garantía por acabados, pues dichas manifestaciones no representan o pueden interpretarse como daños en la estructura o vicios en la construcción, por el contrario, son manifestaciones en el acabado, que se subsanó 3 Ibidem, actuación “006AutoAdmiteDemanda.pdf” 4 Ib., actuación “007ApoderadoDmteAllegaNotificacionPersonal.pdf” 5 Ib., actuación “008ContestacionDemanda.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia en la vigencia de la garantía por dicho concepto, que es de un año, que para la fecha ya ha expirado”.
Expone que su adversario induce en error pues lo acaecido son “manifestaciones químicas y físicas esperadas en toda obra nueva, manifestaciones que igualmente fueron atendidas y subsanadas en oportunidad, con la diligencia y suficiencia que requería en el mes de diciembre de 2016 y 2017 dentro de la vigencia de la garantía por acabado”.
Advierte que en la entrega se dejó observación de un pendiente como lo era la impermeabilización de la placa del segundo nivel del parqueadero, sin que ello refiera a “una deficiencia, máxime cuando dicha observación fue debidamente subsanada (…) dentro de la vigencia de la garantía postventa por acabado”. Pone de presente que los trabajos de impermeabilización que llevó a cabo en el 2017 “fueron suficientes y pertinentes para corregir la filtración que se presentaba en ese momento, tal y como lo reconoció la copropiedad al recibir a conformidad y satisfacción la mencionada postventa, tal y como lo prueba el acta de recibo final suscrita en los meses de diciembre de 2017 y enero de 2018”; relieva que “no hay graves afectaciones en las que se pueda atribuir responsabilidad”, motivo por el que “no hay afecciones o perjuicios que [le] puedan ser atribuibles”; que el conjunto “cumple con el lleno de los requisitos legales y técnicos, conforme (…) las Licencias de Urbanismo y Construcción en modalidad obra nueva No. LMU- 54001-1-13- 0240, otorgadas para el desarrollo del mencionado proyecto de vivienda mediante la Resolución No. LMU-LC-54001-1-13-0240 de fecha 30 de mayo de 2014 otorgada por la Curaduría No. 1 de San José de Cúcuta, cumpliendo así (…) con lo establecido en los capítulos A, B y C de la Norma Sismo Resistente 10 (NSR-10), regulado desde la Ley 400 de 1997 y sus siguiente[s] actualizaciones”.
Recrimina que su contradictora “se limita a expresar un supuesto incumplimiento de la NSR2010 en la estructura del parqueadero del segundo nivel del conjunto (…), pero no determina, especifica y prueba tal incumplimiento”, como tampoco los “vicios en los materiales”. No obstante, señala que las señaladas afecciones “corresponden única y exclusivamente al deteriorado sistema de impermeabilización que hoy en día tiene la zona de parqueaderos”.
Aseguró que la zona señalada tiene solidez suficiente, especialmente porque “no existen grietas en la placa, sino por el contrario fisuras superficiales que de ninguna manera comprometen la estabilidad de la estructura de la edificación”, e insistió en que “no existe amenaza de colapso de la estructura del nivel 2 del parqueadero”. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Puntualizó que no debe llevar a cabo ninguna medida correctiva en tanto que, según informe anexo, “la cubierta del parqueadero no es representativa, no muestra deflexiones, ni asentamientos, ni deterioro de los elementos estructurales, es decir, que no existe un daño estructural”, y aunque allí se recomienda “realizar unas adecuaciones al acabado en la estructura”, esa sugerencia “no constituye una falla en la estructura, recomendación que” acató, pero la administración del conjunto no permitió “la ejecución de las mismas”.
Enfatizó que “no existe amenaza de ruina de la edificación”; que la cantidad de lluvias son hechos de la naturaleza, constituyendo un evento de fuerza mayor que lo “exime de cualquier responsabilidad”, debiendo la demandante empelar medidas preventivas y necesarias para atender esa situación; que las filtraciones que presenta la placa de la zona de parqueadero es consecuencia del deterioro del sistema de impermeabilización, lo cual es de responsabilidad “única y exclusiva” de la administración del conjunto, quien ha debido efectuar “medidas de conservación y mantenimiento necesarias y preventivas en dicha área, (…) cada seis meses, constituyéndose así el hecho de un tercero que [la] exime de cualquier responsabilidad”; que las filtraciones no amenazan de ruina la edificación, las cuales “en el peor de los casos, disminuye a largo plazo la durabilidad de la estructura, hecho que es fácilmente subsanable y prevenible con un adecuado mantenimiento al sistema de impermeabilización entregado”.
Con apoyo en lo antepuesto, formuló las excepciones de mérito que intituló: i) “INEXISTENCIA DE FALLA ESTRUCTURAL O VICIO DE CONSTRUCCIÓN EN EL CONJUNTO CERRADO TORRES DE PICABIA”; ii) “INEXISTENCIA DE NEXO DE CAUSAL ENTRE EL OBRAR DEL GRUPO INMOBILIARIO PAISAJE URBANO S.A.S (FACTOR DE ATRIBUCIÓN - CULPA) Y EL SUPUESTO DAÑO ALEGADO POR EL DEMANDANTE”; iii) “HECHO DE UN TERCERO COMO EXIMENTE DE RESPONSABILIDAD PARA EL GRUPO INMOBILIARIO PAISAJE URBANO S.A.S.”; iv) INSUFICIENCIA PROBATORIA QUE AVALE LAS PRETENSIONES CONTRA EL GRUPO INMOBILIARIO PAISAJE URBANO S.A.S.”; v) MALA FE Y ABUSO DEL DERECHO DEL DEMANDANTE” y vi) “LA GENÉRICA”.
Además, presentó objeción al juramento estimatorio. 1.3 Sentencia de Primera Instancia C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día ocho (8) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, que declaró “probado de oficio la concurrencia de culpas por la conducta desplegada por” las partes, señalando que el Conjunto Cerrado Torres de Picabia – Propiedad Horizontal tiene “un porcentaje de participación del 20%” y el Grupo Inmobiliario Paisaje Urbano S.A.S. “del 80%”, desestimando las excepciones propuestas (ordinal 1°).
En consecuencia, declaró que la constructora es civilmente responsable de los perjuicios materiales derivados “con ocasión a la amenaza en ruina de la placa nivel 1 y 2 del parqueadero” de la copropiedad (ordinal 2°). En tal virtud, ordenó pagar la suma de $99’784.000,00 (ordinal 3°) y condenó en costas a la parte vencida (ordinal 4°)6.
Para arribar a tal decisión, la sentenciadora de primera instancia, con apoyo legal y jurisprudencial, sentó que la propiedad horizontal demandante está legitimada por activa en tanto que “su administrador es la persona facultada legalmente para ejercer la representación de los dueños de las unidades de apartamentos (…) quienes se ven afectados por los daños que” se dan a conocer mediante el libelo introductor, y la convocada a juicio ostenta legitimación por pasiva pues “fue el constructor del proyecto y quien lo entregó” a la actora.
Puntualizado lo anterior, anticipó “que no cabe duda alguna de que los defectos observados en la placa del parqueadero se presentaron dentro del término de la garantía decenal de que trata el artículo 2060 del Código Civil”, lo cual, aseveró, es así porque el inicio de entrega del proyecto de vivienda se dio “en el año 2015” y “la placa del parqueadero lo fue en el año 2018”; luego, “lógico es concluir que a la fecha de presentación de la demanda el término aún estaba vigente”.
Además, relievó que la demandada, “en razón a su oficio” y conforme a su objeto social, “es conocedora de los vicios que podía[n] acontecer en la construcción del proyecto inmobiliario”. “Esclarecido lo anterior,” pasó a estudiar los elementos de la responsabilidad del constructor, es decir, “la prueba del defecto de la construcción (…) donde encontramos el daño y el nexo causal entre el defecto y la conducta de la demandada en la construcción”.
Con estribo en las pruebas documentales, precisó que la demandante elevó reclamación a la demandada y ésta se comprometió a dar 6 Ib., actuación “088AudienciaFallo.mp4”, récord de grabación 32:20 a 02:35:12. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia solución a la problemática que le fue enrostrada, y que “desde el momento en que se presentó la entrega del proyecto (…) hasta el momento en que se rinde el dictamen del perito [por parte de la actora,] que es en el año 2020, se evidencian las existencias de grietas y de fisuras.
Ello nos permite concluir que el daño como evento, pues se encuentra suficientemente probado en el proceso, pues todas estas pruebas evidentemente informan las existencias de lesiones en las placas de nivel 1 y 2 del parqueadero del conjunto cerrado”. En cuanto al nexo de causalidad, destacó que se anunciaron tres (3) defectos que consisten en “las especificaciones mínimas de sismo resistencia, las fallas en la construcción y los vicios en los materiales”.
Para su acreditación, la copropiedad acompañó dictamen pericial, y lo propio hizo la constructora. A la experticia de ésta última, así como a la sustentación, le restó todo efecto probatorio en la medida en que el perito que lo rindió “es una de las personas que figura como responsable del proyecto” aquí cuestionado en punto de la placa del segundo nivel del parqueadero, por manera que al tener “un interés en las resultas del proceso”, le estaba vedado conceptuar.
Es más, descartó que pueda tenerse en cuenta los resultados de ensayos estructurales llevados a cabo por otro experto, toda vez que el análisis de los mismos fueron realizados por el perito impedido, quien fue el que emitió conclusiones pese a ese obstáculo. Respecto del dictamen de la parte demandante, aplicó “el mismo tratamiento que se le impartió al dictamen” de la convocada a juicio, pero en relación a “la falencia de tipo estructural por la mala resistencia del concreto en cantidad no permitida por la norma”, toda vez que dicho tópico, que fue desarrollado por la empresa Tecnosuelos en la experticia, no puede ser atendido comoquiera que aquella también se encuentra comprometida al haber hecho parte del proyecto inmobiliario “como un responsable (…) en el área del suelo y cimentación”.
Luego, por “tener una contaminación” ese ítem de lo dictaminado, solo procedió a evaluar “el estudio de las falencias de tipo constructivo, patológicas, fluviales, de sistemas de evacuación y de tipo consecuencial” vertidas en el informe técnico adosado con la demanda. De esa manera, teniendo en consideración los puntos “parqueadero nivel uno; filtraciones latentes en diversas áreas de la placa; grietas y humedades en placa y viguetas; escarificación de concreto y presencia de aceros de refuerzo en placa de parqueadero; reposos de agua constantes por filtraciones de placa superior C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia en parqueadero; reacciones internas de concreto y aceros en placa por filtraciones de parqueadero, y para el nivel 2, reposo de aguas constantes y falencias en las juntas de dilatación” del dictamen de la actora, infirió que “todas esas falencias (…) tienen su origen en una mala realización del proceso de impermeabilización, en la inexistencia de una buena pendiente, en una insuficiencia de lesiones de evacuación y en deficiencias de juntas de dilatación”.
Sumó a lo dicho, lo manifestado por el ingeniero Juan Pablo Mojica, testigo de la demandada, cuyo dicho, pese a que también resultó comprometido, no lo desechó y a cambio lo valoró “con un mayor matiz, o sea, con una mayor fuerza”, según lo expuso; y con las documentales obrantes en el dossier, coligió que “el nexo causal necesario para la declaración de responsabilidad sí se hace evidente” en la medida en que “no cabe duda de que en el proceso constructivo de la placa se presentaron defectos, entre ellos, aquel relacionado con la preparación de la placa y su superficie en lo que a la impermeabilización se refiere”, sin dejar de lado los defectos de inexistencia de buena pendiente e insuficiencia de sifones de evacuación, todo lo cual acredita el requisito del nexo causal, pues demuestra “una amenaza parcial en la placa del parqueadero del conjunto”.
Establecida la responsabilidad, se ocupó de la exoneración alegada por la demandada bajo la denominación de hecho de un tercero. Al respecto, destacó que la representante legal de la parte actora confesó que no habían llevado a cabo mantenimiento de la placa “ya por situaciones financieras, ya por la existencia incluso de este proceso, o ya por la existencia de las garantías o de la póliza de Bersan”, circunstancias que implican “un porcentaje menor” en la materialización del daño y dan paso a “la concurrencia de las culpas y con ella la aplicación de reducción del débito indemnizatorio en un 20%”.
Finalmente, en el plano indemnizatorio, recordó que el perito hizo tres recomendaciones de las cuales acogió las dos primeras ya que, respecto de la última, la tercera, que hace referencia a una nueva cubierta en estructura elíptica metalizada y láminas de policarbonato, “no emerge explicación alguna que dé cuenta de que (…) tenga como fin la solución de las falencias encontradas.
Aunado a ello, tampoco se observa concepto alguno de su conveniencia”, la que, como lo indicó el perito en audiencia, “no resulta ser tan necesaria”, sumado a que tampoco “se hizo un concepto de cómo la placa [se] puede soportar en el lugar sin generar un problema mayor”, todo lo cual consideró debía justificarse. Por lo tanto, como C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia “basta con los [otros] arreglos”, reconoció su valor, y en razón de la concurrencia, redujo el porcentaje de participación de la demandada.
El veredicto, con ocasión a la adición elevada por la promotora del asunto, fue objeto de complementación. La adenda recae en que, frente a la suma reconocida “correrán intereses moratorios (…) una vez cobre la ejecutoria la sentencia”, y para efecto de la actualización del valor se tendrá “desde el 1° de junio de 2020” para tales fines7. 1.4 Apelación Notificada la providencia en estrados, fue apelada por ambos extremos de la litis8, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Corporación. Los reparos esgrimidos en primera instancia, se sintetizan en lo siguiente: El GRUPO INMOBILIARIO PAISAJE URBANO S.A.S. 9 1.
Señala que el objeto de litigio y sobre el cual penden las pretensiones “hace referencia a la impermeabilización de la placa de parqueaderos del conjunto (…) sin que esto sea considerado como un problema de un elemento estructural sino muy por el contrario (…) se trata de un tema relacionado con un elemento no estructural, teniendo en cuenta que incluso el propio juzgado de primera instancia dejo (sic) sin efecto todo lo relacionado con elementos estructurales que trataba el dictamen pericial de la parte actora, por lo que no existe prueba alguna que de fe que estemos en presencia de un problema relacionado con la estrcutura (sic) de la edificación”. 2.
Puntualiza que, al tratarse de un elemento no estructural, “el término de garantía aplicable (…) era de solo un (1) año contado a partir de la entrega del trabajo de impermeabilización, sin que sea posible tomar como término el de la garantía decenal como lo hizo el juzgado de primera instancia de forma errada”. 3. Exalta que la actora confesó que no realizaron el mantenimiento de la impermeabilización, “lo cual es prueba irrefutable que el deterioro del trabajo de impermeabilización es producto de esa falta del deber de cuidado de los demandantes pues a pesar de tener pleno conocimiento del mantenimiento que debían realizar no lo hicieron en su momento”. 4.
Señala que en este asunto no opera la concurrencia de culpas pues no se probó que la labor de impermeabilización hubiese sido realizada “en indebida forma o con materiales de mala calidad, pues jamás se hizo estudio alguno sobre ese trabajo de impermeabilización entregado en el año 2018, motivo por el cual no se entiende las razones por las cuales el juzgado de primera 7 Ib., récord de grabación 02:38:04 a 02:45:33. 8 Ib., récord de grabación 02:45:35 a 02:45:47 y 02:45:52 a 02:46:11. 9 Ib., actuación “090ReparosApelacionSentenciaParteDda.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia instancia emitió una sentencia basada en presunciones sin probar a cabalidad que hubiera culpa” a su cargo.
El CONJUNTO CERRADO TORRES DE PICABIA – PROPIEDAD HORIZONTAL10 1. Disiente porque el a quo “descartó la intervención plasmada por el perito a partir de una apreciación indebida de los medios de prueba”, explicando que se tergiversó el dictamen escrito y la sustentación, lo que, valorado “en su conjunto, llevaba a una conclusión distinta en relación con la intervención presentada por el perito” consistente en la nueva cubierta elíptica metalizada y láminas de policarbonato. 2.
Discrepa del decreto oficioso de “una concurrencia de culpas sin encontrarse probada la incidencia causal de la conducta de la parte demandante en su propia incuria”. En tal virtud, afirma que el análisis probatorio es inadecuado ya que “los medios suasorios no resultan suficientes para tener por acreditado que existió una acción u omisión de [su] parte (…) con la potencialidad para influir causalmente en la producción de su propio perjuicio”, como quiera que “no basta con el comportamiento pasivo o activo de la víctima en el daño, sino que debe demostrarse con toda claridad la incidencia causal en la producción del acto lesivo, lo cual no se encuentra probado en el caso concreto y por el contrario los medios de prueba revelaron con toda claridad el factor de atribución de la responsabilidad recae sobre” la demandada.
Dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 para que se procediera a la sustentación del recurso de apelación, se cumplió la carga legal de desarrollar la apelación de la siguiente manera: El GRUPO INMOBILIARIO PAISAJE URBANO S.A.S. 11 Invocando la revocatoria del fallo, insistió en los anteriores embates contra la sentencia, y por esa senda sostuvo que la juzgadora de primer nivel “partió de una presunción sin fundamento alguno” pues, de acuerdo con lo previsto en la Ley 400 de 1997, se colige que la impermeabilización de la placa del parqueadero del conjunto no es estructural, lo que además confirmaron los ingenieros que trajo al plenario, así como el de la parte demandante, de ahí que no estemos de cara a elementos “de vigas, columnas o algún elemento que soporte cargas gravitacionales”.
Por ello, reitera que la garantía de la impermeabilización, tal como lo regula la Ley 1480 de 2011, para elementos no estructurales, es de un año y no de diez como lo consideró el juzgado de primera instancia, por lo que, como hizo “entrega de la impermeabilización (…) [en] fecha 18 de enero de 2018” y la reclamación se elevó “hasta el mes de mayo del año 2019, (…) es vidente que no 10 Ib., actuación “091ReparosApelacionSentenciaParteDte.pdf” 11 Cuaderno de segunda instancia, actuación “07SUSTENTACION DEMANDADO.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia estaba dentro del período de garantía”, es decir, era extemporánea.
Muy a pesar de lo anterior, realizó visita técnica y advirtió que la copropiedad, aun cuando sabía que debía hacer mantenimiento a la impermeabilización, no la llevó a cabo, motivo por el que la eventualidad se presentó por la “falta al deber de conservación y cuidado”. Tal circunstancia, sostuvo, fue confesada por la demandante, pero se le “dio una valoración muy tangencial (…) a pesar [de] que fue el hecho determinante en el deterioro del trabajo de impermeabilización”.
Por último, indicó que no es posible una concurrencia de culpas porque no se demostró que la pluricitada labor “hubiese sido realizad[a] en indebida forma o con materiales de mala calidad”, respecto de lo cual no se llevó a cabo ningún estudio, razón por la que no existe “nexo de causalidad entre lo alegado por la parte actora y su actuar, por lo que ante esa insuficiencia probatoria no era posible alegar una supuesta concurrencia de culpas que para el caso en particular no existió y no se probó en debida forma, por lo cual no existe responsabilidad probada que [le] pueda ser atribuible”.
El CONJUNTO CERRADO TORRES DE PICABIA – PROPIEDAD HORIZONTAL12 Empezó refiriéndose a la concurrencia de culpas, exponiendo que no se encuentra probado su incidencia causal, toda vez que de los medios de convicción “no se desprende ni se demuestra que la supuesta falta de mantenimiento haya sido la causal determinante del perjuicio.
Por el contrario, las pruebas indican que el daño estructural en la placa del parqueadero del Conjunto Cerrado Torres de Picabia se originó por defectos en la construcción y no por la supuesta omisión del mantenimiento”, aunado que la labor de impermeabilización se adelantó “sobre una placa que ya no cumple con los niveles de resistencia y estabilidad contemplados en las normas vigentes NSR-10”, razones por las que no podía hacerse obrar la concurrencia de causas.
Agregó que no se demostró la necesidad de llevar a cabo la propuesta de la cubierta sugerida por el perito, ya que con esta no solo buscan “reparar las falencias estructurales halladas en la placa del parqueadero desde el momento de su construcción, sino conservar y preservar en el tiempo los trabajos realizados y evitar inconvenientes a futuro”, en tanto que la falencia estructural se halla en la placa del parqueadero desde el momento de su construcción, patologías que “fueron evidenciadas y referidas en los dictámenes periciales rendidos y aportados al proceso”, razón por la que la exigencia de la juzgadora de que no se acreditó la conveniencia o resistencia “resultaba totalmente improcedente”, pues la 12 Ib., actuación “09SUSTENTACION DEMANDANTE.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia estructura sugerida parte del “piso o base del parqueadero del 1er nivel[, que] no fue objeto del juicio litigioso”.
Aunado a lo anterior, la parte actora replicó las argumentaciones de su adversaria. En síntesis, indicó13 que la falencia esgrimida se presentó desde el proceso constructivo pues, conforme el acervo probatorio, se tiene que previo a la entrega de las áreas comunes y estando habitado el conjunto, la demandada “recibió la primera notificación de reclamación por las filtraciones, grietas, perforaciones y fisuras, las cuales desde ese instante comprometían severamente la integridad de la placa parqueadero”, lo que se presentó “previo a la impermeabilización de la placa, que abarca una superficie de 1.900 mt2, puesto que debió ser planificada desde el inicio del diseño estructural y proyección de creación de la edificación y sobre todo ejecutada a la mayor brevedad después de la entrega para uso de los condóminos por virtud al estándar de la norma sismo resistente, toda vez que el agua representa una amenaza para cualquier edificación y para el caso objeto del proceso el ingreso de líquido incidió directamente en la capacidad de resistencia estructural de la placa del parqueadero lo que ha generado desprendimientos de concreto de la cara interna de la placa que avizoran materiales internos del sistema constructivo, tales como: aceros oxidados, núcleos de concretos y ampliación masiva de fisuras y grietas”; por ende, comprometida está la funcionalidad de esa zona.
Aclaró “que la empresa Tecnosuelos Ltda en los estudios realizados como apoyo al dictamen pericial rendido por el Ingeniero Leonardo Bautista se encuentra como imparcial ante las partes intervinientes en el proceso dado que esta fue la encargada de tomar las muestras a la placa del parqueadero que dieron como resultado que tal placa no cumple con las especificaciones de la norma sismo resistente NSR-10 mientras que, frente al Grupo Inmobiliario Paisaje Urbano solo participó en el estudio de suelos previo a la construcción del conjunto Cerrado Torres de Picabia más no en la construcción del Conjunto.
“Luego, la juez de instancia solo valoró el hecho de la intervención de la empresa Tecnosuelos Ltda y no valoró que se trataba de actividades diferentes y que de ellas no deviene ningún interés hacia a las partes, de allí la importancia del análisis de tal prueba que da cuenta de las fallas estructurales de la placa de 13 Ib., actuación “12PRONUNCIAMIENTO DEMANDANTE.pdf” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia parqueadero”.
Por lo tanto, afirmó que “los daños estructurales, afectaciones, falencias, lesiones halladas en la placa del parqueadero del Conjunto Cerrado Torres de Picabia fueron ocasionados por la falta de planificación de la impermeabilización desde el diseño estructural, la falla en el proceso constructivo de la placa del parqueadero, la intervención tardía de impermeabilización de la placa, la ineficacia de la impermeabilización de la placa lo que ha derivado en que dicha placa actualmente no cumpla con la norma sismo resistente NSR-10 y que como se ha dejado de presente en un futuro no muy lejano puede derivar en el colapso de tal estructura ya sea como consecuencia de movimientos sísmicos que se presenten en la ciudad o por el deterioro avanzado en el que se encuentra dicha placa”.
También aseveró que, conforme a la sustentación del dictamen pericial por ella adosado, “la amenaza de ruina no tiene origen o lugar en la falta de mantenimiento”, toda vez que “las falencias vienen de años atrás por no hacerse una correcta ejecución de obra, el término ejecución de obra no fue el indicado, la impermeabilización no fue la indicada” pues “no fue efectiva” ya que “las filtraciones de agua lluvia siguieron presentándose al interior de la placa donde” la demanda demandada “como medida preventiva pero no efectiva instaló ‘“una canal”’ en la separación que ya se había efectuado entre las 2 placas por la intervención tardía y el mal estado en el tiempo de la misma con el fin de recoger el agua que producto de los desniveles desarrollados en la placa no se evacuaba hacia los sifones insuficientes para una edificación de semejante magnitud”. 2.
CONSIDERACIONES 2.1 Validez de lo actuado. Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Así mismo, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. 2.2 Problema jurídico.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Corresponde entonces a la Sala, en atención a lo consagrado en el inciso segundo del artículo 328 del Código General del Proceso, dado que ambas partes apelaron, i) determinar si las pretensiones formuladas en el libelo introductor están llamadas al fracaso en la medida en que la responsabilidad gravita de cara a un elemento que no es estructural, lo que de suyo devela la extemporaneidad de la reclamación. De no salir avante ese primer tópico, ii) menester será verificar si la falta de mantenimiento de la placa del nivel 2° del parqueadero de la copropiedad accionante, resulta determinante en la materialización del daño objeto de resarcimiento y, por lo mismo, rompe el nexo de causalidad, exonerando entonces a la constructora y proscribiendo la concurrencia de causas reconocida, al establecerse la participación del conjunto residencial en la materialización de su propio agravio.
Por último, en caso de que no sea viable eximir de responsabilidad a la constructora demandada, iii) ha de establecerse si realmente no era necesario demostrar la conveniencia o resistencia de la estructura elíptica metalizada y láminas de policarbonato sugerida como lo exigió la a quo, debiendo por ende accederse a ello. 2.3 De la responsabilidad civil del constructor, la garantía legal de la edificación y la exoneración de responsabilidad Para entrar en materia, resulta natural que los sujetos de derecho necesitan de edificaciones en las cuales puedan habitar y, por qué no pensarlo, desarrollarse profesionalmente.
En tales construcciones, resulta lógico, el interés general reclama garantía de estabilidad y solidez pues de esa manera se dota de confianza a todo aquel que haga uso de cualquier construcción. En aras de ese propósito, el legislador previó que en los contratos de edificaciones pueden llegar a presentarse eventos adversos a partir de los cuales podría verse comprometida la responsabilidad del constructor, no solo para con el dueño de la obra, sino también con los adquirentes de esta.
Es así como el artículo 2060-3 del Código Civil prevé que, en “los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: “(…) “… 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041,2057 inciso final”.
Emerge de la norma entonces, que en el interregno decenal contado a partir de la entrega de la obra14, opera una garantía legal que impone al constructor la responsabilidad por los daños que en ese lapso surjan en la edificación, debido a falencias en la construcción, en el suelo y en los materiales. En palabras del Tribunal de Casación, “la denominada garantía decenal a que se refiere el numeral tercero del artículo 2060 del Código Civil significa que durante los diez años siguientes a la entrega corre a cargo del constructor la responsabilidad derivada de daños que en ese tiempo afloren, surjan o aparezcan en la edificación, que provengan de los vicios anotados en ese precepto y que generen su ruina total o parcial, actual o inminente (“amenaza”), entendiéndose por ruina la caída o destrucción por desintegración del edificio o de parte de él, y por edificio una obra del hombre que se adhiere permanentemente al suelo” 15.
(subraya y resalta la Sala) De cierta manera, resulta abstracta la forma como se ve comprometida no solo la responsabilidad del constructor o empresario y del dueño de la obra que a la vez puede llegar a ser el vendedor de la misma, razones por las que disposiciones administrativas han surgido para venir a regular técnicamente la materia, en pro de que esa confianza a que se hizo alusión en líneas precedentes se mantenga incólume.
Es así como la Ley 400 de 1997, previó parámetros mínimos para que las construcciones contaran con sismo resistencia y en esa medida reducir el riesgo de pérdida de vidas humanas, así como defender en lo posible el patrimonio de los ciudadanos e incluso el del Estado –artículo 1°–. En tal virtud, sentado quedó en esa disposición que por acabados debe entenderse las “partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación” (artículo 4-1), siendo la “estructura” el “ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales (artículo 4-18). 14 Ley 1480 del 12 de octubre de 2011, artículo 8°. 15 SC2847-2019, M.P. Margarita Cabello Blanco, 26 de julio de 2019.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia También fueron establecidas cláusulas específicas de responsabilidad de los diseños16, de los diseñadores17 y de sujeción de la construcción a los planos18, amén de que los profesionales de la construcción quedaron comprometidos, so pena de indistintas sanciones, al cumplimiento de la norma a que se viene haciendo alusión. Tal es el texto de la disposición: “Artículo 50.
Los profesionales que adelanten o permitan la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, normas y disposiciones previstas en la presente ley y sus reglamentos, incurrirán en violación del Código de Ética Profesional y podrán ser sancionados por el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería y Arquitectura, o los Colegios Profesionales correspondientes, o aquél del cual dependan, con la suspensión o la cancelación de la matrícula profesional, según sea el caso, en la forma prevista en la ley, sin perjuicio de las demás acciones civiles y penales a que haya lugar” (resalta la Sala).
Para identificar las distintas responsabilidades, en la citada disposición, subrogada por la Ley 1229 de 2008, se estableció un glosario por medio del cual se entienden varios roles que se cumplen en el desarrollo de la construcción de edificaciones, siendo relevantes en esta ocasión, el de constructor, quien “es el profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de una edificación”, especialista que se encuentra dotado de ciertas facultades, como es, entre otras, la de “construir o materializar la construcción de todo tipo de proyecto civil o arquitectónico, tales como construcción de edificaciones, viviendas, vías, pavimentos, puentes, aeropuertos, acueductos, alcantarillados, oleoductos, gasoductos, poliductos, etc., que hayan sido previamente diseñados o calculados por arquitectos o ingenieros respectivamente”.
(subraya la Sala) Luego, quien funge bajo ese rol, por mandato legal es el responsable de la edificación, “por lo que es el llamado a asumir las consecuencias de la actividad constructiva, incluyendo los efectos negativos por la transgresión de los diseños y 16 “Artículo 5º. Responsabilidad de los diseños. Para efectos de la asignación de las responsabilidades correspondientes, deben consultarse las definiciones de constructor, diseñador arquitectónico, diseñador estructural, diseñador de los elementos no estructurales, ingeniero geotecnista, revisor de los diseños, propietario, interventor y supervisor técnico, establecidas en el Título ll de esta ley”. 17 “Artículo 6º.
Responsabilidad de los diseñadores. La responsabilidad de los diseños de los diferentes elementos que componen la edificación, así como la adopción de todas las medidas necesarias para el cumplimiento en ellos del objetivo de las normas de esta ley y sus reglamentos, recae en los profesionales bajo cuya dirección se elaboran los diferentes diseños particulares.
(…)”. 18 “Artículo 7º. Sujeción de la construcción a los planos. Los planos arquitectónicos y estructurales que se presenten para la obtención de la licencia de construcción deben ser iguales a los utilizados en la construcción de la obra. Por lo menos una copia de éstos debe permanecer en el archivo del departamento administrativo o dependencia distrital o municipal a cargo de la expedición de la licencia de construcción. (…)”.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia planos arquitectónicos y estructurales, y las normas sobre sismo-resistencia u ordenamiento territorial” 19. En punto de la garantía legal de estabilidad de la obra o de bienes inmuebles, el parágrafo 3° del artículo 13 del Decreto 735 de 2013, al igual que el canon 2060- 3 del Código Civil, la extiende por diez (10) años; y en lo tocante a la reclamación de la integridad estructural de la construcción, previó que, elevada la queja, el constructor o productor cuenta con cinco (5) días hábiles siguientes a aquella, para llevar a cabo visita de verificación a la heredad a fin de constatar el reclamo, y dentro de los 30 días hábiles siguientes, prorrogables en caso de complejidad, deberá dar respuesta por escrito, y en el evento de ser positiva la respuesta, conforme a los estudios técnicos que definan la solución a implementar, intervendrá o procederá a la reparación de la construcción, pero de no ser posible o de llegarse a repetir la misma falla, le corresponderá sustituir el bien o proceder a la devolución de lo recibido, según la elección del consumidor o reclamante20.
En lo que hace a la satisfacción de la garantía legal, la máxima guardiana de la jurisdicción ordinaria, en sentencia SC2850-2022, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, tiene explanado que, “en caso de que no puedan solucionarse de forma directa o por métodos alternativos de resolución (artículo 7° del Decreto 735 de 19 SC2850-2022, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, 25 de octubre de 2022. 20 “Artículo 13.
Garantía legal de bienes inmuebles. En el caso de bienes inmuebles, para solicitar la efectividad de la garantía legal sobre acabados, líneas vitales del inmueble (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible) y la afectación de la estabilidad de la estructura, definidos en la Ley 400 de 1997, el consumidor informará por escrito dentro del término legal de la garantía, al productor o expendedor del inmueble el defecto presentado.
“El productor o expendedor, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo. (…) “Parágrafo 2°. Frente a la reclamación por la afectación de la estabilidad de la estructura del inmueble, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la realización de la visita de verificación señalada en el presente artículo.
Este término podrá ser prorrogado por un periodo igual al inicial, cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera. En todo caso, deberá ser informado por escrito al consumidor. “A partir de la fecha de la respuesta positiva dada al consumidor y dentro del plazo que señalen los estudios técnicos que definan la solución a implementar, el productor o expendedor reparará el inmueble, restituyendo las condiciones de estabilidad requeridas conforme a las normas de sismorresistencia vigentes con que fue diseñado.
“De no ser posible la reparación del inmueble ni restituir las condiciones de estabilidad que permitan la habitabilidad del mismo, el productor o expendedor del bien procederá a la devolución del valor total recibido como precio del bien. Para tal efecto, y en caso de existir crédito financiero, reintegrará al consumidor tanto el valor cancelado por concepto de cuota inicial así como la totalidad de las sumas de dinero canceladas por concepto de crédito a la entidad financiera correspondiente, debidamente indexado con base en la variación del IPC.
Así mismo, deberá cancelar a la entidad financiera, el saldo total pendiente del crédito suscrito por el consumidor. Una vez realizada la devolución del dinero al consumidor y a la entidad financiera, se producirá la entrega material y la transferencia del derecho dominio del inmueble al productor o expendedor. “En caso de no existir crédito financiero, el productor o expendedor deberán reintegrar el valor total cancelado por concepto del bien, debidamente indexado con base en la variación del IPC.
“En todo caso, el consumidor devolverá el inmueble libre de cualquier gravamen y deuda por concepto de impuestos, servicios públicos o cánones de administración. “La devolución del dinero se hará dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha en que el productor o expendedor y el consumidor suscriban la escritura pública de transferencia de la propiedad del inmueble a la persona indicada por el productor o expendedor y siempre que se hubiere procedido con el registro de la correspondiente escritura.
Los gastos de la escritura pública y registro correrán por cuenta del productor o expendedor. “Parágrafo 3°. Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011”. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia 2013), podrán desatarse a través de la acción judicial respectiva (artículo 56 de la Ley 1480 de 2011).
“En este último evento, según el numeral 3° del artículo 58 ibidem, «[l]as demandas… deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato. En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso, deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía»”.
Es condición para activar la garantía legal, que exista la reclamación tempestiva, ya que el débito resarcitorio no surge sin aquella, y ello es así porque nadie está llamado a cumplir una carga si previamente no ha tenido noticia de la misma y se le brindó la oportunidad de consentir u oponerse. En materia contractual, y este asunto lo es, resultan aplicables los artículos 1604 y 1609 sustantivos, según los cuales el deudor puede exonerarse de su deber indemnizatorio si acredita que el daño surge con ocasión de haber existido caso fortuito, fuerza mayor o es imputable a la víctima o un tercero, eventos en los cuales se declina la mora, condición sine qua non para abrir paso a la condena al pago de perjuicios.
Tales hipótesis contemplan causales de exoneración de responsabilidad, y en esa medida constituyen defensas tendientes a eliminar el nexo causal entre la conducta antijurídica endilgada al enjuiciado y el daño, con lo cual se evita el surgimiento del deber resarcitorio. Sobre el particular, de antaño tiene explanado el Tribunal de Casación: “la exoneración de responsabilidad no puede plantearse con éxito en el terreno de la culpabilidad sino en el de la causalidad, rindiendo la prueba de la causa extraña del perjuicio, originada en el caso fortuito o en la fuerza mayor, en el hecho de la víctima o en el hecho de un tercero’, porque con independencia de que el damnificado también haya concurrido con su obrar a generar el daño (concurrencia de culpas), la indicada causa extraña a la postre equivale a afirmar que el hecho lesivo no puede ser atribuido jurídicamente al demandado” 21. 21 Referencia SS-0500131030161999-00206-01 (SS114-2008), M.P. Jaime Alberto Arrubla Paucar, 9 de diciembre de 2008.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia 2.4 Del caso concreto En esta oportunidad, las aspiraciones de la actora se enfilan a procurar que el constructor enjuiciado resarza los perjuicios materiales irrogados con ocasión a la existencia de vicio en la construcción de la placa del nivel segundo del parqueadero del Conjunto Cerrado Torres de Picabia P.H., la que amenaza ruina debido a filtraciones en la misma y, por ende, constituye un peligro inminente.
Sin embargo, la demandada se resiste a esas aspiraciones toda vez que, en su sentir, esa falencia es el resultado de la falta de mantenimiento de la impermeabilización de esa zona de parqueaderos, lo que no es una falla estructural o vicio de construcción, razón por la que se torna inexistente la amenaza de ruina. Es pacífico en el dossier que el Grupo Inmobiliario Paisaje Urbano S.A.S. – demandado– es el empresario constructor del proyecto u obra nueva que hoy se denomina Conjunto Cerrado Torres de Picabia P.H. –demandante–, ubicada en la ciudad de Cúcuta.
En tal virtud, teniendo muy en cuenta lo indicado en líneas anteriores, es la persona llamada a responder, durante la vigencia de la garantía legal, por las falencias o irregularidades que del mismo surjan con ocasión a la estabilidad de la obra y los acabados. Igualmente, no emerge discusión en lo atinente a que la actora elevó reclamación por falencias en la placa del nivel segundo del parqueadero y que la requerida, aquí demandada, atendió oportunamente esa queja realizando la respectiva visita al inmueble para constatar el objeto del reclamo.
Empero, mientras la promotora del asunto califica que la falla es estructural y que elevó queja tempestivamente –garantía decenal–, la constructora estima que lo reclamado corresponde a acabados y en esa medida tilda que la reclamación es extemporánea –garantía anual–. Luego, apropiado es verificar si la problemática presentada en la zona de parqueaderos del conjunto demandante es de tipo estructural o, por el contrario, tiene que ver con acabados, lo cual develará la responsabilidad y garantía que debe hacerse obrar para zanjar la contienda judicial.
En líneas anteriores, se explicó que los acabados son aquellas partes y componentes de una edificación que son ajenos a la estructura o a su cimentación, y es estructura los elementos ensamblados con el objeto de que soporten y resistan las cargas gravitacionales y las fuerzas horizontales. Dicho de otra manera, los C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia acabados de una edificación tienden al ornato de lo construido, y lo estructural es aquello que dota de estabilidad lo edificado.
La parte actora con el objeto de acreditar que la falla que endilga a la convocada a juicio corresponde a un vicio de la construcción que afecta la parte estructural, adosó dictamen pericial. Por su parte, la demandada, con el firme propósito de demostrar que inexiste esa irregularidad y que incluso, de hallarse, es inapropiado calificarla de tipo estructural, también arrimó prueba técnica.
Las opiniones de los expertos se encuentran enfrentadas como quiera que mientras el del demandante concluye que la falla es estructural, el de la constructora accionada asegura que no resulta ser así, ya que la falencia tiene que ver con acabados y es la falta de mantenimiento la causante de las filtraciones. Por sabido se tiene que la auscultación del dictamen pericial en todas sus dimensiones acaece al momento de emitir sentencia, siendo en este estadio cuando se verifica la imparcialidad e idoneidad del experto, y superado ese análisis, aviene examinar la fundamentación y conclusiones del peritaje.
Así lo tiene explanado el Tribunal de Casación, actuando como juez constitucional: “…el fallador apreciará el dictamen en su sentencia; labor que emprenderá de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en la que evaluará la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, así como las demás pruebas que obren en el proceso (art. 232).
“Es este el momento, entonces, en el que se deberá examinar con rigor el trabajo pericial en todas sus dimensiones a efectos de asignarle fuerza demostrativa. Dicho de otra manera, es aquí que se escudriña la imparcialidad e idoneidad del experto, así como la fundamentación de la investigación y sus conclusiones. No antes. De modo que el análisis acerca del cumplimiento o no de los requisitos enlistados en el citado precepto 226 corresponde a una actividad propia del momento en que se dirime la controversia ” 22.
La imparcialidad del perito, juega un papel determinante a la hora de evaluar el dictamen pericial. Para tal objetivo, el canon 235 C.G. del P. 23 claramente enseña 22 STC2066-2021, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, 3 de marzo de 2021, reiterada en STC7722-2021, del mismo ponente, 24 de junio de 2021, como también en reciente pronunciamiento en sede ordinaria, SC136-2024, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, 8 de abril del 2024. 23 “Artículo 235.
Imparcialidad del perito. El perito desempeñará su labor con objetividad e imparcialidad, y deberá tener en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes. “Las partes se abstendrán de aportar dictámenes rendidos por personas en quienes concurre alguna de las causales de recusación establecidas para los jueces.
La misma regla deberá observar el juez cuando deba designar perito. El juez apreciará el cumplimiento de ese deber de acuerdo con las reglas de la sana crítica, pudiendo incluso negarle efectos al dictamen cuando existan circunstancias que afecten gravemente su credibilidad. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia e impone a las partes, que deben abstenerse de aportar dictámenes rendidos por personas en quienes concurre alguna de las causales de recusación establecidas para los jueces; el incumplimiento de este deber permite negarle efectos a lo conceptuado pues es evidente que mediarían claras circunstancias que afectan de forma grave la credibilidad del experto.
Entre las causales de recusación previstas en el artículo 141 adjetivo, hay una que se contrae a que el juzgador, pero para este caso el experto-perito, o “su cónyuge, compañero permanente o alguno de sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o civil, o segundo de afinidad, [tenga] interés directo o indirecto en el proceso” (resalta la Sala) Dentro del sub-lite, ocurre que, en auto dictado en la audiencia celebrada el 3 de mayo de 202424, el juzgado de conocimiento requirió a la parte demandada para que el dictamen pericial por ella allegado, cumpliera con las declaraciones e información mínima que exige el artículo 226 de la Ley General del Proceso.
En tal virtud, tras darse cumplimiento a lo anterior, el Conjunto promotor del asunto arremetió para que se restaran los efectos suasorios de ese peritaje aduciendo que “la imparcialidad” de quien lo rindiera, el ingeniero Abelardo Uribe, se encontraba gravemente comprometida, toda vez que no solo se encuentra vinculado a la demandada, “sino especialmente (…) [porque] fungió como directamente responsable del diseño estructural de Torres de Picabia, por lo que su concepto técnico resulta carente de objetividad y por ende anulada su credibilidad”.
Dentro de los roles en las construcciones sismorresistentes, el diseñador estructural, conforme lo enseña el artículo 4-13 de la Ley 400 de 1997, es la persona facultada para ese fin, lo cual debe cumplirse por medio de “ingeniero civil”, quien es el responsable de la realización del “diseño y los planos estructurales de la edificación, y quien los firma o rotula”.
Verificada la queja de la parte actora, y teniendo muy presente lo dilucidado a espacio, no queda menos que negar cualquier efecto demostrativo que pudiese surgir del dictamen pericial presentado por la parte demandada, en la medida en “En la audiencia las partes y el juez podrán interrogar al perito sobre las circunstancias o rezones que puedan comprometer su imparcialidad.
“Parágrafo. No se entenderá que el perito designado por la parte tiene interés directo o indirecto en el proceso por el solo hecho de recibir una retribución proporcional por la elaboración del dictamen. Sin embargo, se prohíbe pactar cualquier remuneración que penda del resultado del litigio.” 24 Cuaderno primera instancia, actuación n° “083AudienciaRequiereApdDdo.mp4” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia que ciertamente el perito, Ingeniero Abelardo Uribe Ramírez, conforme da cuenta la Licencia de Construcción del proyecto Conjunto Cerrado Torres de Picabia, otorgada por la Curaduría Urbana n° 1 de San José de Cúcuta, mediante Resolución n° LMU-LC-54001-1-13-0240 del 30 de mayo de 201425, allegada por la misma parte demandada, es uno de los responsables de ese proyecto, puntualmente en lo que tiene que ver con el diseño estructural.
Por ello, como es apenas natural, la credibilidad de sus conclusiones, dado el interés que le asiste, se encuentra permeada de parcialidad. La siguiente imagen recrea lo evidenciado: El incumplimiento del deber de allegar peritaje por experto en quien no concurra recusación, queda en evidencia, y siendo así, la consecuencia nefasta que ello acarrea, como ya se dijo, es contrarrestar cualquier efecto demostrativo a lo conceptuado, lo que además abarca las conclusiones del informe de ensayos para la evaluación del concreto en la zona que se indica afectada que llevó a cabo el Ingeniero José Omar Torres, toda vez que los resultados, si bien los emite persona diferente, son analizados por aquél. Es más, por la misma razón, tampoco podría imprimirse alguna consecuencia probatoria al informe adiado 18 de enero de 2021, rendido también por Abelardo Uribe pero en la etapa prejudicial y que fuera adosado con la contestación de la demanda, toda vez que su imparcialidad sigue estando comprometida y prácticamente lo allí conceptuado guarda similitud con el peritaje.
Corresponde entonces analizar el dictamen pericial traído al plenario por la propiedad horizontal demandante. Frente al particular, se tiene que el a quo escindió 25 Ibidem, actuación n° “009ApoderadoDmdoAllegaPruebaN3DeLaContestacionDemanda.pdf”, folio digital n° 15. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia la experticia pues dejó por fuera de la discusión los resultados de las pruebas estructurales que hacen parte del peritaje y únicamente calificó lo dictaminado por el experto en patología de la construcción sin las pruebas y resultados de campo que al concreto se le realizaron.
Ello, por cuanto, como en el proyecto Conjunto Cerrado Torres de Picabia la empresa Tecnosuelos Ltda., quien fuera la que conceptuó para los demandantes lo atinente a la sismo resistencia de la placa del segundo nivel del parqueadero de ese conjunto inmobiliario, previamente desarrolló el estudio de suelos y cimentación para esa edificación, se consideró que se encontraba contaminado para dictaminar o, lo que resulta ser lo mismo, le asiste interés en la definición del proceso, razón por la que entonces, al igual que como acaeció con el peritaje de la demandada, la demandante se encontraba vedada para arrimar dictamen con la participación de dicha sociedad.
Para la Sala, sin desconocer la solidaridad que existe en este tipo de asuntos entre el constructor y el vendedor del proyecto (artículo 20 de la Ley 1480 de 2001), tal conclusión no resulta atinada en la medida en que, si bien es cierto la empresa Tecnosuelos Ltda. llevó a cabo el estudio de suelos y cimentaciones para el proyecto Conjunto Cerrado Torres de Picabia, esa intervención no lo inhabilita para dictaminar respecto de la estructura ya que su actividad, aunque sirve para la labor del diseñador estructural, es independiente a la de este último, y en este caso no se discute responsabilidad en lo tocante a fallas en el estudio geotécnico o del suelo.
Cumple agregar que, de acuerdo con el artículo 4-22 de la Ley 400 de 1997, el estudio de suelos y cimentación de un proyecto inmobiliario recae en ingeniero civil geotecnista, quien bajo su “responsabilidad se realizan los estudios geotécnicos o de suelos, por medio de los cuales se fijan los parámetros de diseño de la cimentación, los efectos de ampliación de la onda sísmica causados por el tipo y estratificación del suelo subyacente a la edificación, y la definición de los parámetros del suelo que se deben utilizar en la evaluación de los efectos de interacción suelo- estructura”.
Es decir, su estudio se centra en las condiciones del terreno o suelo por debajo de la superficie, para garantizar que sus características ingenieriles son aptas para soportar la carga de la edificación, dando entonces las pautas para que el diseñador estructural o calculista determine el correcto diseño de la estructura y las cantidades y calidades que van hacer parte de la edificación, esto es, aquel da tan solo la base para que el diseñador estructural establezca los materiales y las dimensiones necesarias para que la construcción sea resistente, garantizando C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia entonces que la edificación sea segura y estable ante las condiciones de uso y fenómenos naturales.
Como las responsabilidades son independientes, y en esta ocasión, insístase, no se discute nada respecto de fallas en el estudio del suelo, la empresa Tecnosuelo Ltda. no estaba impedida para dictaminar respecto del ensamblaje de elementos o estructura del Conjunto Cerrado Torres de Picabia. Por lo tanto, el veto que fuera aplicado por la juzgadora de conocimiento a la parte actora para no tener en consideración lo conceptuado por la citada empresa, no se muestra atendible, siendo, por ende, dable auscultar el dictamen pericial arrimado en su integridad, dejando claro eso sí, que el estudio de la completitud del peritaje se torna necesario ya que resulta inescindible por la alzada que la actora formuló, quien, como más adelante se considerará, aspira a que se estime la cubierta que recomendó el perito, precisamente, a partir de las conclusiones a las que arribó con ocasión al estudio patológico que llevó a cabo.
Pues bien. El Ingeniero Civil Leonardo Amado Bautista Velasco, Especialista en Patología de la Construcción, propietario del establecimiento de comercio Constru Hogar Soluciones y Servicios Integrales, por solicitud del Conjunto Cerrado Torres de Picabia, dictaminó26, en junio de 2020, respecto a la placa del segundo nivel del parqueadero de esa copropiedad, conforme pasa a sintetizarse.
Empezó por indicar que la construcción a evaluar data de aproximadamente 5 años atrás, y cuenta, en lo que aquí interesa, con una “zona de parqueaderos que está conformada por dos niveles con una placa aligerada en casetón de icopor”, la cual, según el sistema constructivo, está conformada “por una cimentación en zapatas aisladas de profundidad definida en diseño anexo, pedestales en concreto reforzado con viga de riostra, placa de piso en concreto reforzado con malla electro soldada, conjunto de columnas en sistema pórtico de diferentes dimensiones según diseño establecido para el primer nivel que reciben las cargas de la placa de techo del 1 nivel y piso del 2 nivel a intemperie realizada en sistema aligerado en icopor removible, con vigas y viguetas definidas según bosquejo en plano anexo”.
En cuanto a su uso, indicó que es exclusivo para el estacionamiento de automóviles de los habitantes del condominio, y tiene un área de aproximadamente 1.900 mts2. 26 Ib., actuación n° “003DemandaYanexos.pdf”, folio digital 44 a 98. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Expresó que la zona de parqueadero se entregó “aproximadamente hace 4 años por la constructora”.
Aquí, desde ya aviene dejar sentado que la zona de parqueadero, conforme al “ACTA DE ENTREGA DE ZONAS COMUNES” 27 allegada por la actora, documental que no fue tachada por la demandada, fue recibida el 15 de diciembre de 2016, con la constancia de que, de un lado, la placa de parqueadero del primer piso presentaba “rebaba28 en losas de concreto”, y del otro, “falta impermeabilizacio (sic) nivel 2 parq.”.
El perito precisó que, “después de un día lluvioso”, visitó la zona a evaluar y constató “visiblemente las grandes averías desarrolladas en diferentes áreas”, consiguiendo “múltiples y grandes falencias de filtraciones masivas y eminentes casos de deterioro por filtraciones y grietas en diversas zonas inferior de techo de la placa del 1 nivel y depósitos de aguas contantes y notorios en varias zonas de piso de la placa de parqueadero de 2 nivel, con falencias recursivas y evolutivas de las juntas de dilatación, grietas y falencias con las dilataciones de piso, desgastes superiores, ausencia de sifones centrales de evacuación en el 2 nivel, pendiente inadecuada hacia los pocos sifones existentes en el 2 nivel, muy pocos sifones para el área completa de la magnitud de la placa insuficientes para una evacuación efectiva, presencia de aceros de refuerzo en la placa techo del 1 nivel, afectaciones y escarificaciones de concreto, reacciones químicas notorias en diversas áreas de la placa, presencia de coloraciones en la placa producto de reacciones patológicas del concreto, óxidos, carbonatación, sulfatos (…) [y] averías”.
Entre las imágenes incorporadas de filtraciones en diversas áreas de la placa, se encuentran las siguientes: 27 Ib., folio digital 36. 28 Corresponde a la “proyección delgada y lineal de concreto que se presenta entre los espacios y uniones de formaletas cuando parte del mortero presente en la mezcla logra pasar a través de éstas”.
Consulta revista Scielo, artículo “Patologías, causas y soluciones del concreto arquitectónico en Medellín” C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Puntualiza, que las anteriores imágenes dejan evidenciar “notoriamente el diferente goteo constante que resume del interior de la placa de parqueadero debido a las falencias de filtraciones latentes y existentes en esa area (sic) importante del interior del condominio, se observa goteos lineales y exponenciales casi en un 70 % del area (sic) total en distintas zonas que se van desarrollando y expandiendo por las vigas, viguetas, riostras y placa del techo del parqueadero del primer nivel, afectado los inqulinos (sic), vehículos (sic), transeunetes (sic) y materiales internos del sistema contructivo (sic), propenso a realizar una reaccion química (sic) de la caliza cementicia lo cual es perjudicial para la estructura y puede ampliar este tipo de filtraciones de una forma masiva, a un corto plazo ocasionar inconvenientes de mas (sic) alto riesgo para esa zona donde se realiza el parqueo de vehículos, donde se hace trayectoria constante de transeuntes (sic) del conjunto residencial lo cual es una gran falencia y asemeja un gran peligro para los residentes”.
Y como imágenes de grietas y humedades en placa y viguetas, entre otras, están las siguientes: Tales registros evidencian “con gran claridad el significado de las grandes falencias y las diferentes humedades que están presentes y latentes en la placa del parqueadero”, avizorando, por demás, “movimientos estructurales que desarrollaron grietas de alto alcance de finidad (sic) longitudinalmente y transversalmente de una representación amorfa que se desarrollaron principalmente en el sector de la placa y que por mérito propio se propagan por el interior de ella para ocasionar liberación de aguas transportadas por vacíos internos del elemento estructural de falla que en este caso es la placa superior y genero la lixiviación del concreto creando depósitos de agua en los vacíos y núcleos de la placa y propagándose por las grietas pertinentes hasta llegar a la parte inferior del elemento y propagar la filtración que se infiltra en el área superior del parqueadero desarrollando magnas escorrentías de las diferentes precipitaciones de la ciudad ocasionando grandes depósitos de C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia agua en pisos, autos, transeúntes y demás áreas de una gran porcentaje del parqueadero del primer nivel”.
En cuanto a la escarificación de concreto y presencia de aceros en la placa del parqueadero, acompañó, entre otros, los siguientes registros fotográficos: Tales patologías, las califica de “visibles externas de gran perjuicio para los elementos estructurales de la placa del parqueadero, notamos con gran sencillez y gran perceptibilidad aceros de refuerzo expuesto en las viguetas, vigas y riostras del conjunto de la placa, que debido a un mal manejo de la formaleta y mala mano de obra de construcción no delimitaron lo que por norma se debe manejar de una medida condicionada a tapar el acero de refuerzo y mínimo dejar de 2,5 a 5 cm de recubrimiento, lo cual no está establecido en gran parte del techo del parqueadero del primer nivel del condominio, esto conlleva al que al unirlo con las grandes falencias de filtraciones latentes de la placa superior que denotan grandes entradas de aguas lluvias a muy corto plazo en estos puntos específicos reaccionan con los materiales de caliza y vacíos en los materiales pétreos y pueden ocasionar una falencia más grave desembocada por esta patología y que conlleva a propensos y grandes perjuicios para los habitantes del interior del condominio”.
Además, advierte C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia la presencia de “grandes escarificaciones parciales, lineales, perimetrales y longitudinales de los elementos de la placa del parqueadero del primer nivel con presencia de vacíos, desprendimientos de secciones, visibilidad de objetos de madera, sobrantes dentro de la sección de los elementos los cuales no sabemos su profundidad y estado de perjuicio a interior y núcleo del concreto de la placa y elementos y demás falencias representadas en las imágenes anteriormente publicadas que desarrollan debilidad y como se ratificaba anteriormente con las grandes filtraciones latentes en esta placa pueden reaccionar y estar propensas a ocasionar falencias mayores y expandir su avería hasta generar a corto plazo un tipo de falla de más gravedad que delimite el uso de esas áreas específicas del parqueadero u algún accidente de tipo leve en un vehículo o transeúnte del interior del conjunto residencial”.
Pone de presente, que “las filtraciones ya han causado tanta reacción en el interior de la placa de parqueadero que han ocasionado muestras de concurrentes de oxidación de los aceros de refuerzo interno y reacciones de sulfatos de aguas lluvias en la pasta cementicia que ocasionan una renuencia de la resistencia y porosidad del concreto reforzado.
La acción de los ácidos sobre el hormigón endurecido que provienen en este caso de nuestro paciente llamado placa de parqueadero de las filtraciones de aguas lluvias que ingresan por el piso del parqueadero del segundo nivel y consiste en la transformación de los compuestos cálcicos (hidróxido cálcico, silicato cálcico hidratado y aluminato cálcico hidratado) en sales cálcicas que disgregan el hormigón por ello debido al marcado carácter alcalino de la pasta de cemento, causado por hidróxido cálcico procedente de la hidratación de los silicatos, los distintos tipos de ácidos atacan generando las mencionadas sales cálcicas que se notan en el registro fotográfico”.
Indica que “es fácil entender la dimensión de estas patologías solo con observar los registros fotográficos y más con asistir al sitio en horas de lluvias visualizando personalmente las falencias y coloraciones en grietas, filtraciones humedades y grandes presencias de aguas lluvias del nivel superior al parqueadero de primer piso, no obstante en este informe deseamos destacar el ataque de las sales anteriormente explicado y ahora el ataque de los sulfatos que es una de las más comunes falencias de los elementos constructivos en concreto reforzado, dichos sulfatos centran su ataque en el cemento creando unos componentes fuertemente expansivos que provocan la destrucción del hormigón que pasa variadamente y en diferentes lugares de la placa del parqueadero de este C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia condominio”, todo lo cual conlleva a que se provoque “una fisuración irregular como se presencia en los registro fotográficos de la placa de este parqueadero que permite el acceso de los sulfatos y de ataques posteriores.
La degradación del hormigón comienza en la superficie con un cambio de coloración seguido de la aparición de fisuras entrecruzadas cuyo espesor aumenta a la vez que el hormigón superficial sufre una delaminación con curvado de las capas más externas debido a las tensiones que producen la expansión de los productos producidos todo ello puede conllevar poco a poco y con la eminente y progresiva presencia de agua con sales y sulfatos al deterioro mayor de este elemento estructura”.
También documentó la parte superior de la placa o parqueadero del segundo nivel. Entre las imágenes, se traen a colación las siguientes: Dilucida que “mediante ilustraciones didácticas solo un pequeño porcentaje de un día después de una precipitación de baja intensidad que se presentó en la ciudad radicando uno de los grandes problemas de las filtraciones masivas y nocivas que perjudican a este paciente y a este elemento estructural, la falta de pendiente y falta de buen y acondicionado diseño pluvial y proceso constructivo de la capa superior de esta placa de parqueadero, como evidencia las fotografías, se ven depósitos y residuos de aguas lluvias de largo tiempo de estancamiento en diversas partes centrales y con una placa de esta gran área y magnitud solo tiene unos sifones laterales o perimetrales en los bordes de la placa que no son suficientes para la evacuación adecuada y efectiva de una zona grande como lo C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia representa este elemento y más aún las pendientes no están direccionadas para estos sifones o pequeña canal que hace la función inadecuada de recolección de las diferentes precipitaciones que en esta ciudad son de intensidad continua cuando se presenta a cabalidad, si con una leve muestra de precipitación sucede estas falencias, es bueno resaltar y con respaldo de la junta, área administrativa y residentes de este condominio que son testigos oculares y cotidianos de las falencias anteriormente nombradas dan testimonio que en lluvias fuertes la capa de piso de esta placa permanece en constante reposos masivos de aguas lluvias en toda su área, ratificando mi patología que esta placa no presenta las pendientes o desniveles adecuados, ni los mecanismos apropiados de evacuación constante y eficaz de aguas lluvias, ni de diseño pluvial apropiado, relato que conlleva al perjuicio constante y presencia de filtraciones masivas que perjudican el elemento y su área inferior de parqueadero de primer nivel”.
(resalta la Sala) Las juntas de dilatación, no escapan a las falencias que viene advirtiendo el ingeniero. En estas, acompañó, junto con otras, las siguientes evidencias fotográficas: C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Indica que del anterior recorrido ilustrativo, se patentiza “otra gran patología del paciente estudiado como lo es el elemento de la placa de parqueadero que en esta etapa representa la mala adjudicación de la uniones o juntas de dilataciones de las diferentes losas de la placa de piso del segundo nivel del parqueadero, que presenta muy malos desarrollos de adecuación, construcción y tratamiento inadecuado que no han encontrado su buen funcionamiento desde su fundida y ha realizado aspectos de reparaciones que no han sido efectivas ni eficaces; dichas juntas o dilataciones permiten el paso constante de aguas lluvias siendo una de los grandes falencias que presenta esta estructura que desarrollan grandes reacciones químicas y físicas explicados y demarcados con veracidad en capítulos anteriores de este informe, por tanto su enfermedad existente y latente es el principal medio de filtración y deterioro que existe en este elemento estructural y paciente llamado paca (sic) de parqueadero”.
(resalta la Sala) Relieva que “las grandes patologías, fallas y falencias pertinentes existentes, eminentes y de gran evolución” que encontró en la placa del parqueadero, lo dejaron intranquilo y preocupado, motivo por el que ahondó en “la resistencia que pueda tener el hormigón o concreto reforzado de los elementos estructurales de vigas, viguetas, riostras y principalmente la placa de parqueadero”.
Por lo anterior, se dio a la tarea de incorporar, “un estudio especializado de extracción de núcleos”, para lo cual se apoyó con la empresa Tecnosuelos Ltda. En tal virtud, el día 30 de mayo de 2020, se llevó a cabo esa profundización, para lo cual “se estudiaron 6 puntos que no presentaban falla por petición de la empresa Tecnosuelos, en el área inferior del primer nivel del parqueadero, se trasladaron los puntos hacia el piso de la placa del parqueadero del segundo nivel, se verificaron con un equipo especial de escaneo las varillas y aceros de refuerzo de los elementos como se identifican en el registro fotográfico, luego se ancló el punto de estabilidad del equipo de perforación, se incluyó una broca cónica especial con diámetro de 6 cm y longitud alongada y se procedió a realizar la actividad de extracción punto por punto, donde se distribuyó la extracción, punto o núcleo dos (2) y núcleo tres (3) corresponde para la simetría de las vigas de alto espesor para medir su compresión por ser las de mayor carga, los puntos o núcleos uno (1) y seis (6) corresponden para el elemento de las viguetas longitudinales y los puntos o núcleos cuatro (4) y (5) corresponden al elemento de la placa superior”.
Algunas imágenes de tal prueba o ensayo, se traen al plenario: C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Los hallazgos “evidencian una alta falencia patológica del estado actual del núcleo del concreto de ese elemento en este caso la placa superior que es nuestro paciente, que registra degradación de los agregados, pérdida de consistencia de la masa cementicia, vacíos eminentes, y demás falencias contribuyentes a una gran falla interior, no obstante vemos que los otros cilindros extraídos de los otros elementos presentan falencias de porosidad y partes sueltas pero no a mayor cabalidad, lo verdaderamente preocupante es el elementos de la placa superior del parqueadero”.
Tal preocupación, cimentada en los resultados de las pruebas que se realizaron a los núcleos extraídos del entrepiso del parqueadero, le permitió colegir C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia que las placas “no cumplen con las especificaciones mínimas por la norma sismo resistente de la NSR 2010 que es: “El Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10) es el reglamento colombiano encargado de regular las condiciones con las que deben contar las construcciones con el fin de que la respuesta estructural a un sismo sea favorable”.
La siguiente imagen indica que la resistencia se encuentra por debajo de lo que debe encontrarse: Finalizó precisando que “dadas las circunstancias en que se encontró el paciente en este caso nombrado el elemento estructural de la placa del parqueadero del conjunto (…) y de acuerdo con el estudio realizado por nuestro personal técnico e idóneo y con la recopilación de toda la información brindada y realizada en el anterior informe con figuras, argumentos, pruebas, extracción de núcleos, acciones y ratificaciones expuestas; se concluye con argumentos y aclaraciones patológicas, pruebas en sitio, y registro fotográficos que el paciente estudiado”, presenta unas “grandes falencias”, como son las siguientes: C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia i) “tipo estructural por la muy baja resistencia del concreto en cantidad no permitida por la norma (…) NSR10”; ii) “tipo constructivas por el gran porcentaje de las juntas de dilatación de las losas del piso de la placa de segundo nivel, por las grandes falencias de ausencia correcta de pendientes de evacuación de aguas lluvias hacia los insuficientes sifones existentes y por la presencia de escarificaciones del concreto en elementos estructurales de la placa y presencias de aceros de refuerzo notables y sin cubrimientos exigidos por la norma nsr-10”; iii) “tipo patológicas por las eminentes grietas significantes en techo de parqueadero del primer nivel, con reacciones químicas y físicas internas del concreto de la placa que generaron gran perjuicio en su interior por la entrada de aguas lluvias”; iv) “tipo pluviales por las grandes filtraciones eminentes en gran porcentaje del techo del primer nivel del parqueadero del conjunto”; v) “tipo sistema de evacuación por falencias en los sifones de salida de aguas lluvias que no son suficientes para su eficaz evacuación y el área grande de la placa, por ausencia de diseño y sistema de evacuación central en un elemento de gran magnitud como lo es la placa de parqueadero” y vi) “tipo consecuenciales por las falencias que se han producidos en el parque automotor de los propietarios e inquilinos debido a los grandes reposos de aguas lluvias constantes en el piso del primer nivel propenso a accidentes”.
De ahí que no dudo en indicar que “se presenta una notable amenaza de ruina que podría llegar a darse de forma parcial o total en la placa del parqueadero del Conjunto Cerrado Torres de Picabia, por encontrarnos frente a semejantes falencias ya referenciadas que hacen que con el pasar del tiempo y las lluvias de la ciudad aumente dicha amenaza, sin que aún se haya brindado una solucion (sic) inmediata a la problemática”.
(sic) Para solucionar tales afecciones, y “en vista de la amenaza de ruina de acuerdo a las falencias y grandes patologías encontradas en el paciente y recopiladas en este informe, generados por las diversas averías identificadas y evidenciadas en esta gran investigación”, recomienda “realizar una adecuada intervención en todas las zonas afectadas, toda vez, que al confirmar que las fallas persisten, pueden desarrollar a muy corto, mediano o largo plazo inconsistencia peores y perjuicios evolutivos”.
En tal virtud, la intervención para superar los hallazgos, la intituló “mantenimientos, reparaciones, adecuaciones, mejoramientos, acondicionamientos, restructuraciones e impermeabilizaciones”, tanto en el primer nivel del parqueadero, como en el segundo. Además, aconsejó una “nueva cubierta en estructura elíptica metalizada y laminas (sic) de policarbonato para nuevo techo C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia de toda la placa de 2 nivel del parqueadero”, punto que más a espacio será menester profundizar.
En lo que hace a la intervención del parqueadero, en su primer nivel, es relevante que esa zona requiere, entre otras labores, la apertura de las grietas y fisuras con pulidora manual, instalación de cordón elástico, para luego reforzarlas con grapas en acero de ⅜” con aplicación de epóxicos para disminuir nuevas aperturas, sellante de grietas para disminuir nuevas salidas y pronunciamiento de grietas, y aplicación de corona flexible para disminuir fisuras.
Y en el segundo nivel, que recuérdese se encuentra a la intemperie, también debe darse apertura a todas las dilataciones principales y secundarias, longitudinales y transversales de toda la placa, e instalarles cordón elástico para grietas y nuevo cordón especial de liberación de esfuerzos por rigidez para generar un núcleo elástico que permita los movimientos de asentamientos en esas áreas para disminuir nuevos pronunciamientos; igualmente deben instalarse grapas pero de refuerzo de ¼” en las grietas y fisuras con aplicación de epóxicos disminuyendo nuevas aperturas; sellante de grietas en poliuretano para todas las juntas de dilatación; sellante epóxico en grietas y fisuras y dilataciones especiales; corona flexible para disminuir las fisuras;
“sello hermético en caliente especial con manto asfaltico de gran espesor para todas las juntas de dilatación longitudinales y transversales, principales y secundarias de todo el piso de la placa grande del parqueadero para disminuir entradas de aguas lluvias y evitar las aglomeraciones de agua (…) retiro de impregnaciones y suciedades de todo el piso de la placa (…) preparando su superficie [para] lavado con productos especiales para concretos (…) retirando asperezas y limpiándola para su impermeabilización y gestión sellante (…) aplicación de una capa de aditivo transparente impermeabilizante de primera calidad para sellar poros primarios (…) aplicación de 3 capas de producto especial impermeabilizante (…) distribuida en dosificación espesa para toda la placa de piso del parqueadero (…) con tonalidad diferida y a escogencia del cliente mejorando la capa de la superficie de la placa y disminuyendo la entrada de aguas lluvias en un gran porcentaje (…) aplicación de sellante especial liquido creando un aislante térmico como de distribución de rayos solares disminuyendo danos (sic) en la impermeabilización (…) aplicación de líquido transparente especial para el final de toda la placa como sedimento protector para preservar la impermeabilización realizada”.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia Para esa zona, recomienda la realización de “mantenimientos preventivos cada 6 meses”, los que, valga decir, conforme lo dilucidó el perito en el interrogatorio que le fuera practicado, no consisten en impermeabilización, sino en la verificación de que la placa no tenga “suciedades, mugres, cosas que puedan llegar a tapar los sifones” y afecten el sistema de aguas lluvias.
Es más, explicó que el período de revisión podría ser en un lapso inferior, esto es, “cada 2 meses debería hacerse [esa] limpieza y (…) verificación”, ya que en esa zona –segundo nivel del parqueadero– podría presentarse agravios por situaciones externas, como sería que “estaban bajando una cosa de un gimnasio, y pum se cayó un disco (…), y generó una grieta”, o cae “algún aparato, alguna cosas que genere una grieta, una fisura, un hueco” y, por ahí, entonces penetrar las aguas lluvias generando “algo diverso y abrupto”, todo lo cual, se entiende, se previene con ese reconocimiento constante.
El perito, Leonardo Amado Bautista Velasco, quien cuenta con una experiencia de más de 15 años como ingeniero civil como acaba de anunciarse, fue interrogado de manera oficiosa. De la extensa práctica del interrogatorio29, en el que mantuvo su postura, puede condensarse lo siguiente: Explicó que el área de parqueadero tiene una superficie bastante representativa, “más de 1.800 mts2”, la cual cuenta con “mala impermeabilización (..) en la parte superior”, que dio paso a que las aguas lluvias rebordeen la placa y pasaron “directamente a generar grietas (…) y filtraciones” de la parte superior a la parte inferior, lo que también ha dado lugar a las “eflorescencias” y “escarificaciones del concreto, (…) caídas de trocitos de concreto que muestran ya las varillas de refuerzo tanto en vigas como en placa”.
A ello, sumo que la placa no cuenta con buena pendiente y el sistema de evacuación pluvial no es suficiente “para poder evacuar tanta área”. Puso de presente, de una parte, que la permeabilidad de la placa de parqueadero apareja como “consecuencia principal” (…), bajar la resistencia del concreto, y al bajar la resistencia del concreto, está propenso a que (…) desarrolle inestabilidad”, amén de que “por la permanencia de las aguas lluvias, podría perder su vida útil parcial”.
De la otra, que en la placa de parqueadero la constructora colocó “un sellante que no funcionó”, y tampoco lo fue “la canal pequeña para recoger el agua que pasa 29 Cuaderno primera instancia, actuación n° “055AudienciaPeritoLeonardoBautista.mp4”, récord e grabación 05:07 a 01:37:32. C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia (…) de la superficie de arriba hacia abajo” por entre la dilatación de la placa, lo que calificó de “exabrupto”, porque las precipitaciones igualmente seguirían afectando el núcleo de concreto de la placa de parqueadero, donde continuaría entonces depositándose agua y existiendo humedad.
Al ser inquirido de si el problema de las grietas podía tener origen en la ausencia de mantenimiento de la placa del parqueadero, contestó que la afectación “de forma primaria, lo genera la parte constructiva; de forma secundaria, lo genera en parte la primera impermeabilización, y de forma terciaria, lo genera la falta de mantenimiento”.
Enfatizó que “las vigas y viguetas” que soportan la placa del parqueadero “salieron de una forma adecuada, pero en la parte de la placa salió de una forma inadecuada, por debajo de la permisibilidad que tiene la norma” de sismo resistencia. Y puntualizó, que la amenaza en ruina de la placa de parqueadero es parcial, “no toda la placa”, de ahí que “puede haber un colapso, de una cierta área, así sea mínima o pequeña de la placa, no de la estructura, ni de las vigas, ni de las columnas de la placa”, patología que tiene como causa, dijo, en que “el término de ejecución de obra no fue el indicado, no estamos diciendo que fue malo, no fue el indicado (…) y la impermeabilización inicial no fue la indicada”.
Infiérase, de lo dictaminado por el perito Leonardo Bautista, que las vigas y viguetas que soportan la placa del parqueadero del Conjunto Cerrado Torres de Picabia, para el momento del dictamen, no presentan afectación estructural. No obstante, la placa allí ensamblada, que es utilizada para el estacionamiento de vehículos de los condóminos a la intemperie y resguarda a los automotores que se aparcan en el primer nivel, debido a la falta de impermeabilización oportuna, por demás documentada al momento de la entrega al condominio, presenta serias fisuras y grietas que se comprenden se ocasionaron por las precipitaciones, las cuales poco a poco han venido bajando la resistencia del concreto, lo cual también se viene ocasionando por la inapropiada adjudicación de las uniones o juntas de dilatación de todo el piso de la placa del parqueadero.
Siendo lo anterior de tal envergadura, sin hesitación, la placa del parqueadero y su inherente impermeabilización que la guarece, al soportar cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales, es de índole estructural, lo que significa que la garantía legal que la ampara es decenal, y no anual como lo asegura la parte C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia demandada.
Por lo tanto, la extemporaneidad o prescripción reclamada no hace presencia. En efecto. Recuérdese que dicha zona fue entregada en diciembre de 2016, y las reclamaciones por falencias de filtraciones de agua que allí se presentaron comenzaron casi que inmediatamente ya que la placa fue intervenida por la demandada, por intermedio de la empresa Suministros Bersan Ltda., en junio de 2017, luego de lo cual, el 27 de mayo de 201930 para ser exactos, el conjunto reclamó que continuaba las filtraciones y el problema estructural en la placa de parqueadero de segundo nivel del conjunto; queja reiterada tal como de ello da cuenta la respuesta que la constructora emitió el 4 de febrero de 202131.
Luego, como desde la entrega de la placa hasta las reclamaciones no ha fenecido la garantía decenal e incluso se presentó esta demanda tempestivamente, el primer problema jurídico no se abre paso. Ante lo anterior, menester es pasar a verificar si la falta de mantenimiento de la placa de parqueadero del segundo nivel, es causa suficiente para romper el nexo causal y, en el evento de no resultar así, es imperativo determinar si entonces esa situación contribuyó en la materialización del daño que aquí se reclama.
Pues bien. Con la contestación del libelo introductor se allegaron las siguientes documentales: i) del 13 de diciembre de 201732, el conjunto demandante suscribió para la hoy demandada “RECIBO A CONFORMIDAD” que da cuenta de que la reclamación postventa por filtraciones en la placa del parqueadero fue subsanada y ii) del día 17 de enero de 201833, con similar circunstancia, pero esta vez la actora dejó la salvedad de que “se realizaron las reparaciones en unión y fisuras en el parqueadero”, pero “queda pendiente la garantía en el momento que lleva si se siguen presentando filtraciones de agua”.
De los diversos medios suasorios documentales adosados, especialmente el de la entrega de la placa de parqueadero, así como de los recibidos a conformidad de las intervenciones que se efectuaron, no emerge recomendación alguna para que el condominio llevase a cabo mantenimientos preventivos, ora de impermeabilización. Sin embargo, conforme al interrogatorio practicado a la 30 Ibidem, actuación “063AllegaPruebaOficioSolicitada.pdf”, folio digital 5. 31 Ib., actuación “008ContestacionDemanda.pdf”, folio digital 52 a 54. 32 Ib., folio digital 41. 33 Ib., folio digital 45.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia actora34, por intermedio de su administradora y representante legal, señora Elida Suárez Cárdenas, refulge el conocimiento de que en dicha zona debía llevarse a cabo supervisión, cuidados o mantenimiento “cada año”35, confesión que deja al descubierto participación en las patologías que presenta la placa de parqueadero, sin que excusas como déficit financiero sirvan de justificación para enervar su contribución. Pese a lo anterior, y comoquiera que Leonardo Bautista – perito fue determinante en indicar que la incorrecta obra constructiva de la placa e inidónea impermeabilización de la misma son las determinantes de la causación de las fisuras y grietas, y no podía ser menos pues es apenas lógico que cuando una placa de concreto se permea, la gravedad hace que el fluido baje, en este caso agua, pero como rápidamente no se seca, el calor hace que se evapore y entonces tiende a subir por la misma estructura, ocasionando así aquellas patologías, insístase, de fisuras, grietas, eflorescencias, pérdida de resistencia del concreto, etcétera.
Luego, dable es colegir que la falta de mantenimiento, que como lo dejó sentado el perito, es la tercera circunstancia que contribuye a las falencias, no sea la causa eficiente del daño reclamado. Por ende, no se rompe el nexo de causalidad, resultando inane este reparo, y, como el conjunto, con independencia de las falencias, no realizó mantenimientos de impermeabilización, su participación queda comprometida, siendo razonable el porcentaje del 20% de contribución que en su propio agravio le asignara la juzgadora de primer nivel.
Resta por ver, si la cubierta en estructura elíptica metalizada y láminas de policarbonato para nuevo techo de toda la placa del segundo nivel del parqueadero del Conjunto Cerrado Torres de Picabia, es vital para superar las falencias de que adolece dicho lugar. En lo que hace a dicha recomendación, es de ver que justamente la falladora de instancia preguntó al experto en patologías de la construcción, de que si dicha cubierta era necesaria o indispensable para resolver los problemas que presenta la placa de parqueadero.
Frente al particular, sin ambages, el perito respondió que esa nueva estructura “absolutamente necesaria no es”, y tanto es así, que claramente manifestó que “creería que con las 2 opciones que yo recomiendo, tanto la parte superior como la parte inferior, y entregando al condominio una veracidad y un trabajo bien realizado, bien garantizado, bien elaborado, bien maniobrado, con 34 Ib., actuación “053AudienciaInterrogatorioDte.mp4”, récord de grabación 08:40 a 35 Ib., récord de grabación 42:30 a 43:44.
C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia mano de obra calificada y con materiales de excelente calidad reconocidos”, es suficiente. En todo caso, recalcó, y ello también robustece la participación que en su propio agravio hizo el conjunto, que realizado lo sugerido, el “condominio debe generar en su presupuesto anual, el mantenimiento y desarrollo de dicha placa, siempre y cuando la parte constructiva la entregue en forma eficaz”.
No puede perderse de vista que, el experto precisó que dicha cubierta se enarbolaría partiendo desde el primer nivel del parqueadero y pasando al segundo para terminar cubriendo todo el parqueadero, por manera que la infraestructura del parqueadero tendría la capacidad de soportarla. Empero, aun cuando no sufriría nuevas afecciones la placa del parqueadero, a decir verdad, al no ser indispensable ese techo para superar las deficiencias reclamadas, tal como diamantinamente lo indicó el perito, no resulta justificada su instalación, de donde se sigue que no median razones para condenar en tal sentido, máxime si en cuenta se tiene que la cubierta resulta ser una estructura ajena a lo que ofreció la constructora en el proyecto inmobiliario.
Con todo, este reparo carece de identidad para quebrar el fallo en tal sentido. 2.5 Conclusión Corolario de lo ampliamente expuesto y suficientemente analizado, se confirmará la sentencia proferida el día ocho (8) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, sin que haya lugar a imponer costas en esta sede porque la impugnación devino de ambas partes. 3.
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE C.I.T. 2024-0172-02 Definitivo Apelación. Sentencia PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el día ocho (8) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta dentro del proceso Declarativo Verbal de Responsabilidad Civil Contractual promovido por el Conjunto Cerrado Torres de Picabia – Propiedad Horizontal, en contra del Grupo Inmobiliario Paisaje Urbano S.A.S.
SEGUNDO: Sin costas en esta sede por haber apelado ambas partes. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).