Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 REPÚBLICA DE COLOMBIA Departamento Norte de Santander TRIBUNAL SUPERIOR Distrito Judicial de Cúcuta SALA CIVIL - FAMILIA Magistrado Ponente: ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Ref. Expropiación Municipio de Los Patios vs Carlos Rolón Cáceres y otros.
Rad. 54-405-31-03-001-2019-00095-00- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 San José de Cúcuta, Veintinueve (29) de Enero de dos mil veinticinco (2025) Va a ocuparse la Sala a continuación de definir en segunda instancia el proceso declarativo especial de expropiación promovido por el municipio de Los Patios en contra de Carlos Eduardo Rolón Cáceres (Q.E.P.D.), Ana Karina Moreno Martínez y la Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía -Caja Honor-.
Proviene el expediente del Juzgado Civil del Circuito de aquella misma localidad, en donde la cuestión fue resuelta de fondo en sentencia del 19 de Marzo de 2024.
ANTECEDENTES 1.- El litigio referido en precedencia fue promovido por el nombrado ente territorial, que en síntesis pide lo siguiente: (i) expropiar judicialmente el lote #6 de la manzana L barrio Valles del Mirador, propiedad del señor Rolón Cáceres; (ii) hacer entrega anticipada del inmueble; (iii) levantar la prohibición de enajenación y la afectación a vivienda familiar que pesa sobre el mismo; y (iv) registrar la sentencia acogitiva de las súplicas en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria. 2.- La causa petendi admite este resumen: En el Plan de Desarrollo 2016-2019 del Gobierno Municipal de Los Patios, se contempló el fortalecimiento de las actividades culturales, artísticas y deportivas que allí se desarrollaban.
Y con ese propósito, el alcalde de turno se propuso construir en el barrio Valles del Mirador el denominado Centro de Expresión Artístico y Cultural. Aunque inicialmente estaba Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 previsto que la obra solo ocuparía un predio del municipio, la Secretaría de Planeación determinó ulteriormente que cobijaría otros siete inmuebles de la misma manzana, entre ellos el que le pertenece al demandado1.
De allí que mediante Acuerdo 010 de Junio de 2018 y en razón de utilidad pública e interés social, el Concejo de Los Patios autorizó al alcalde para que iniciase el proceso de negociación de los terrenos requeridos. Y en ejercicio de las facultades conferidas este último profirió la Resolución 314 del 19 de Julio siguiente, mediante la que se inició el proceso de compra.
Realizado el avalúo de cada uno de los bienes, a través de la Resolución 655 del 14 de Diciembre postrer se realizó la oferta de compra a cada uno de los siete propietarios. Al señor Carlos Eduardo Rolón se le ofrecieron $86.210.235 por el lote 6 de la manzana L de la aludida urbanización; extensivo a la Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, que por haber subsidiado la compra impuso una cláusula de prohibición de venta por 2 años.
Con todo, el 25 de Enero de 2019 el propietario manifestó su rechazo a la oferta y acompañó a su misiva un avalúo comercial por un valor superior. Mientras que el día 29 de ese mismo mes y año, Caja honor se pronunció indicando que autorizaría el levantamiento previa solicitud del señor Rolón Cáceres. Ante la negativa, la Alcaldía expidió el acto administrativo 107 del 11 de Marzo de tal añada, dando inicio al trámite de expropiación. Tal determinación fue recurrida por don Carlos Eduardo mediante reposición, pero tal recurso fue negado a través de la Resolución 183 del 7 de Mayo siguiente, quedando así debidamente ejecutoriadas tales decisiones administrativas, que sirvieron de antesala al proceso judicial bajo análisis.
LA ACTUACIÓN PROCESAL 1.- Surtido que fue el reparto de rigor, el trámite de la cuestión le resultó asignado al Juzgado Civil del Circuito de Los Patios. Su titular le dio admisión al libelo mediante proveído del 1 de Agosto de 20192, disponiendo allí mismo la notificación del extremo pasivo, la inscripción de la demanda en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente y la orden de consignar en la cuenta del despacho el monto del avalúo para efectos de la entrega anticipada.
Carlos Eduardo Rolón Cáceres fue notificado por conducta concluyente3, y a través de la abogada que escogió para que lo representara manifestó su inconformiso únicamente en lo que 1 La identificación de cada uno de ellos se encuentra contenido en el numeral tercero del libelo. 2 previa subsanación de los defectos puestos al descubierto el 11 de Julio pretérito. 3 Archivo 12 del expediente digitalizado – proveído del 30 de agosto de 2019.
Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 respecta al avalúo. A fin de darle respaldo a tal postura explicó lo siguiente: (i) el avaluador no incluyó en su informe el resarcimiento del daño emergente y lucro cesante, siendo que “tales elementos complementarán la indemnización, con lo cual se observa la justicia en dio pago, porque se corresponde con la función que por general tiene esa institución, es decir, reparatoria”.
Y que en su caso resultan procedentes tales conceptos, debido a que por la expropiación “se dejará de percibir beneficios que podía obtener a través de bien, como lo es la convivencia familiar en el mismo”, sumado al polvo y molestias que genera las obras; (ii) no se ajusta a las características del inmueble, pues solo se tomó se en cuenta el valor catastral dejando de lado aspectos como su extensión, ubicación, servicios públicos, vías de acceso, disponibilidad del transporte público, entre otros; y (iii) el método de comparación de mercado no se efectuó con viviendas en iguales condiciones a la suya.
Por todo lo anterior, estimó que la indemnización no es justa y debe tenerse en cuenta el dictamen efectuado por el perito Edisson Palomino Velandia, que justipreció su predio en $167.352.000. 2.- El representante legal de la Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, simplemente dijo que se atenía a lo que resultare probado4. 3.- El 5 de Mayo de 2021 se instaló la diligencia de entrega anticipada.
Y aunque no se pudo cumplir con ese cometido, durante su desarrollo la a quo requirió al Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que presentase un avalúo, teniendo en cuenta la oferta formal realizada por la demandante e indicando los errores en que pudo incurrirse en los peritajes allegados por ambas partes. 4.- La entrega anticipada finalmente se efectuó el 16 de Junio de 2021, mientras que el IGAC aportó su informe técnico el 12 de Octubre de 2023.
Determinó la suma de $123.975.681 como valor del predio al año 2021 y de $154.302.882 a 20235. De dicho avalúo se corrió traslado a los interesados, y luego de ello se señaló como fecha de audiencia el 14 de Febrero de 2024, reprogramada y finalmente efectuada el 19 de Marzo postrer. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 1.- Ese día fue dictada la sentencia que decretó la expropiación judicial del inmueble sub judice por causa de utilidad pública e interés social.
Se ordenó la respectiva 4 Archivo 14 ibidem. 5 Archivo 81 del expediente. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 inscripción de la decisión en el folio de la matrícula inmobiliaria 260-208112 y la indemnización fijada fue de $123.975.681. En consecuencia, se le ordenó al extremo demandante que consignase dentro de los 20 días siguientes el saldo de la indemnización, advirtiendo que el dinero sería puesto a disposición del juzgado que conoce la sucesión del finado Carlos Eduardo Rolón Cáceres.
Y no se impuso condena al pago de costas. Tales decisiones tuvieron asidero en las siguientes reflexiones: (i) tras referirse delanteramente a los detalles del proceso de expropiación, se pasó al análisis de los dictámenes. Se concluyó que habría de acogerse el aportado por el IGAC dado que tuvo en “cuenta los caracteres y los ítems determinados para el señalamiento del valor a indemnizar (…)que esto se tiene por el valor del área del terreno, las construcciones realizadas o levantadas en un área de 90M2, los gastos notariales de registro y boletín fiscal y sobre los impuestos prediales que hubo necesidad de cancelar sobre la sobretasa bomberil, la sobretasa ambiental y el impuesto predial según la factura de impuesto allegado a dicho trámite”.
(ii) estimó que la indemnización debía calcularse hasta Junio de 2021 “por ser este el año en que se hizo y se decretó la expropiación”. Y (iii) que tampoco había lugar a reconocer el lucro cesante reclamado por estar destinado el bien a la habitación de los demandados. 2.- Ambos extremos en contienda se mostraron inconformes con lo resuelto y oportunamente apelaron el veredicto.
Precisamente, dicho medio de impugnación hizo llegar el caso hasta esta instancia, acompañada de los reparos concretos formulados durante la audiencia. Las discrepancias del demandante surgen de la apreciación efectuada sobre la experticia del IGAC, pues en su sentir el avaluador no cumple con los requisitos de idoneidad en tanto que no está inscrito como tal en el RAA.
Sumado a que para cumplir la labor encomendada tomó como referencia el IPC y no el índice de valor de la vivienda usada. Los abogados de los sucesores procesales de Rolón Cáceres y de Ana Karina Moreno, en cambio, dirigieron sus cuestionamientos únicamente en lo que respecta a la condena en costas. Es que en su sentir sí se causaron costas, representadas en los servicios profesionales de los abogados y el pago de los honorarios que requería el IGAC para efectuar el peritazgo que de oficio fue decretado.
La alzada fue admitida en auto del pasado 22 de Mayo, tras cuya notificación la vocera de doña Ana Moreno insistió en que debía condenarse en costas al demandante. 3.- Cumplidos los ritos incumbentes con la publicidad y contradicción de la apelación presentada, se pasa ahora a definir la segunda instancia, previas estas: Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 CONSIDERACIONES 1.- Sea lo primero advertir que la decisión censurada ciertamente es pasible de apelación, con arreglo a lo previsto en el artículo 399 del Código General del Proceso.
Los recurrentes, además, están revestidos de legitimación puesto que la decisión no fue por entero favorable a ninguno de los extremos. Su interposición fue oportuna, amén que los reparos concretos fueron adecuadamente formulados y con ellos basta para adentrarse en el análisis de la discusión. Conviene aclarar que al momento de admitir la opugnación la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia no había modificado el precedente acerca de la carga procesal de sustentar el recurso ante el superior funcional, dentro del traslado que indica la norma citada en el acápite precedente6.
Por lo tanto, en aras de garantizar los derechos de cada uno de los recurrentes se procederá con el estudio de sus respectivos cuestionamientos. Por lo demás, los denominados presupuestos procesales se encuentran colmados, en el entendido de que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, aunado a la inobservancia de desperfectos con idoneidad anulatoria.
Todo ello le abre paso a que los suscritos puedan definir de fondo la instancia. 2.- Y para ello es preciso iniciar diciendo que el marco jurídico del proceso de expropiación tiene su génesis en la Carta Política de 1991. Allí se consagró en el artículo 58 superior que: “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.” Tal procedimiento ha sido definido por la jurisprudencia constitucional desde vieja data como “una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa.
Acorde con el ejercicio hermenéutico en cita, el máximo órgano constitucional en procura de establecer un equilibrio entre el interés público y el privado, fijó “unas condiciones sine qua non para que proceda la limitación a la propiedad privada, tales como (i) que se presente por motivos de utilidad pública o de interés social previamente definidos por el legislador;
(ii) que la expropiación se realice mediante decisión judicial o administrativa, esta última sujeta a posterior acción contencioso administrativa incluso respecto del precio; (iii) 6 Véase la sentencia STC9311-2024. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 que la expropiación se adelante con respeto del principio de legalidad, esto es, de conformidad con el procedimiento establecido en la ley;
(iv) que la expropiación comprenda una etapa previa de enajenación voluntaria o negociación directa, a partir de una oferta por parte de la entidad administrativa; y (v) que se pague una indemnización previamente al traspaso del derecho de propiedad a la Administración, la cual debe ser justa”7. 2.1.- Ya se vio que la Carta Política previó que la expropiación por motivos de utilidad pública o interés social puede ser administrativa o judicial.
En armonía con lo expuesto, la Ley 388 de 1997 y en otras disposiciones especiales, se estipuló que la fase administrativa iniciaba con la expedición del acto administrativo expropiatorio, mediante el que la entidad expropiante persigue inicialmente un acuerdo con el afectado para lo cual establece una oferta de compra. Luego de eso sigue la etapa de negociación directa la cual puede tener dos desenlaces: el primero, si prospera la concertación entre las partes involucradas celebrarán una compraventa enderezada a la tradición del bien al Estado y el pago del precio convenido.
Pero si no se consigue un acuerdo formal, proseguirá la etapa expropiatoria propiamente dicha que a su vez abre paso a la vía judicial. 2.2.- El segundo de los mencionados escenarios, se sujeta a las reglas del proceso declarativo especial regulado detalladamente en el artículo 399 del Código General del Proceso. Y tiene lugar cuando ha fracasado el intento de negociación, por lo que la entidad procede a radicar demanda ante el juez civil luego de que ha quedado en firme el acto que ordena la expropiación8.
La demanda deberá interponerse dentro de los tres meses siguientes a la fecha en la cual dicho acto ha adquirido firmeza9 y se deberá dirigir contra los titulares de derechos reales principales sobre el bien a expropiar. Y si este se encuentra en litigio, también accionará contra todas las partes del respectivo proceso, así como contra los tenedores cuyos contratos consten por escritura pública inscrita y contra los acreedores hipotecarios y prendarios que aparezcan en el certificado de registro10.
Desde ese mismo momento, la entidad podrá solicitar la entrega anticipada del bien, siempre que consigne a órdenes del juzgado el valor establecido en el avalúo aportado. El término de traslado en este juicio es de tres días y está reservado únicamente para discutir el avalúo traído por el demandante, toda vez que en este tipo de trámite no pueden formularse excepciones de ninguna clase11.
Como se anticipó, la conducta procesal que puede adoptar el demandado es aceptar el 7 Sentencia C- 669 de 2015 reiterada en la sentencia C-474 de 2023. 8 C-1074 de 2002. 9 Numeral 2 del artículo 399 de la Ley 1564 de 2012. 10 Numeral 1 ibidem. 11 Numeral 5. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 dictamen adosado al libelo, o controvertirlo aportando uno nuevo suscrito por un perito del IGAC o adscrito a una lonja de propiedad raíz. En este último caso, se correrá traslado al demandante de la experticia aportada por el extremo pasivo, por un plazo de tres días.
Una vez vencido el traslado de la demanda al demandado o el de la experticia de réplica al demandante, deberá citarse a audiencia en la que el juez luego de interrogar a los peritos autores de los avalúos, proferirá sentencia. Si decreta la expropiación, ordenará cancelar los gravámenes, embargos e inscripciones que recaigan sobre el bien y fijará el monto de la indemnización a favor del afectado12.
Ejecutoriada la sentencia, la entidad deberá depositar a órdenes del juzgado el valor dispuesto por el juez13, quien ordenará enseguida que se proceda a la entrega definitiva del bien a la demandante, si es que no se ha hecho ya de manera anticipada14 y tras el respectivo registro15, el demandado recibirá la indemnización a que tiene derecho16. 3.- Tras estas muy breves referencias de la institución en comento, pasan ahora a examinarse las particularidades del caso concreto.
Recuérdese que corresponde este al proceso verbal que el Municipio de Los Patios promovió en contra de Carlos Eduardo Rolón Cáceres, Ana Karina Romero Martínez y la Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía. Lo que el extremo activo persigue es que se declare la expropiación judicial por motivos de utilidad pública e interés social, del lote #6 ubicado en la manzana L de la Urbanización Valle del Mirador, e identificado con la matrícula inmobiliaria No.260-208112.
Así como el levantamiento de los gravámenes que pesan sobre dicho predio y la inscripción de la sentencia en el respectivo folio. En el veredicto definitorio de la primera instancia se acogió todo lo pedido por el demandante, sin embargo, estableció como valor indemnizatorio la suma indicada en el dictamen rendido por el IGAC. La juez de primer grado estimó que esa experticia era la que cumplía con los requisitos legales para ser acogida, amen que consideró el año en que se efectuó la expropiación, tuvo en cuenta el daño emergente, el valor del área del terreno, las construcciones realizadas, los gastos notariales de registro y los impuestos. 3.1.- El apoderado del extremo activo increpó tal resolución, atribuyendo a su autora una serie de desatinos en la determinación de la indemnización. Lo que dice, en concreto, es que el dictamen que soporta su decisión carece de idoneidad por estar suscrito por una persona que no está registrada en el RAA, 12 Numeral 7 13 Numeral 8 14 Numeral 9 15 Numeral 10 16 Numeral 12 Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 y que por tanto no tiene la condición de perito avaluador.
Además, cuestiona que se hubiese utilizado el IPC para establecer el precio actual de la heredad y no el índice de valor de la vivienda usada. Hace ver que como el IPC incrementó sustancialmente en los últimos años, a eso se debe la diferencia entre una experticia y otra, sumado a que el avalúo anexo al libelo data del 2018, mientras que el del IGAC es reciente. 3.2.- A su turno, los mandatarios de los sucesores procesales de Carlos Eduardo Rolón (Q.E.P.D.) y de Ana Karina Moreno enfilaron su cuestionamiento contra la exoneración de costas.
Al respecto consideran que la demandante sí debió haber sido condenada por tal concepto, ya que hubo gastos procesales en que incurrieron y que deben retribuirse por aquella. 3.3.- Así planteados los puntos de desencuentro, la tarea que tiene la sala pasa por apreciar el material probatorio acopiado y tras analizarlo concluir si debía acogerse el peritaje del IGAC para fijar el monto de la indemnización –como se dijo en el fallo confutado- o si más bien dicho rubro debía imponerse conforme a lo señalado en el avalúo aportado con el libelo – como lo propone la demandante-.
Así mismo, se impone dilucidar si debía o no condenarse en costas al extremo activo de la relación procesal. Cada uno de tales cuestionamientos será analizado en acápites separados para mayor inteligibilidad y mejor explicación; así: 4.- APELACIÓN DEL EXTREMO DEMANDANTE: 4.1.- Antes de abordar el laborío probatorio, conviene memorar que la ley y la jurisprudencia se han encargado de desarrollar los principios del procedimiento para la expropiación por causas de utilidad pública o interés social.
Así pues, resulta importante recordar que el legislador contempló que: “La indemnización que decretare el juez comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto.”17 En concordancia con la norma en cita, la Resolución 898 de 2014 definió el concepto de daño emergente como el “Perjuicio o pérdida asociada al proceso de adquisición predial”.
Mientras que el lucro cesante alude a la “Ganancia o provecho dejada de percibir […], por los rendimientos reales del inmueble objeto de adquisición”. Y con el propósito de ilustrar al operador judicial en su tarea de determinar el justiprecio, el Código General del Proceso previó que a la demanda debía acompañarse un avalúo de los bienes objeto de la causa petendi.
Sin embargo, en caso que el expropiado se muestre inconforme con la experticia arrimada, deberá aportar un dictamen elaborado por el Instituto 17 Numeral 6 del artículo 62 de la Ley 388 de 1997. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o por una lonja de propiedad raíz. Ahora bien, en lo atinente a la idoneidad del perito avaluador ciertamente la Ley 1673 de 2013 reglamentó la actividad en cita y dispuso en su artículo 5 que a partir de la entrada en vigencia de dicha disposición, debía crearse el Registro Abierto de Avaluadores -RAA- y solo los inscritos en dicha base de datos podían ejercer tal actividad “con destino a procesos judiciales o administrativos, o cuando sus avalúos vayan a hacer parte de las declaraciones y soportes que las personas y entidades realicen ante cualquier autoridad del Estado”18.
Así mismo, incluyó la obligación de presentar el RAA cuando se pretenda “tomar posesión de un cargo de naturaleza pública (…) cuyo objeto implique el ejercicio de la actividad de avaluador en cualquiera de sus especialidades”19 Empero, cierto es también que el Decreto 556 de 2014, reglamentario de la norma en comento, estableció que los funcionarios públicos que desempeñen actividades valuadoras “y que se hayan posesionado con anterioridad a la entrada en vigencia de la misma, están exentos de inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y no serán sujetos del régimen de autorregulación contemplado en la ley, mientras ejerzan funciones públicas”20.
Las normas que acaban de ser trasuntadas resultan ser suficientes para derruir el primero de los reparos del demandante, a través del cual pretende que en esta instancia se deseche el peritaje del funcionario del IGAC por no estar incluido en el RAA. Es que conforme viene de ser visto, en el caso de marras no resultaba ser exigible al arquitecto Juan Carlos Ávila Triviño que acreditase su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, como quiera que en el interrogatorio que rindió durante la audiencia celebrada el pasado 19 de Marzo, dejó claro que se encuentra vinculado a la máxima autoridad geográfica y catastral del País desde hace más de tres lustros, es decir, antes de la expedición de la Ley 1673 de 2013 que fue la que consagró tal imposición. Al respecto, lo que señaló fue lo siguiente: “mi rol en el IGAC en los últimos 16 años ha sido como jefe de avalúos, de los cuales los últimos 14 en la territorial Norte de Santander” Y al inquirirse sobre su registro, explicó que: “Hay dos resoluciones que hablan del ejercicio, de la labor, cuando se trata de servidores públicos, que dicen que si el servidor público viene desarrollando su actividad avaluatoria 18 Artículo 8 Ley 1673 de 2013 19 Artículo 21 ibidem. 20 Artículo 12.
Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 antes de la promoción de la ley del avaluador, no debe ser sometido al régimen especial de avaluador” Todo lo anterior no solo explica sino que justifica la ausencia del nombre de Juan Ávila en el RAA. Y como si eso ya no resultase suficiente para darle crédito a su idoneidad, de todas formas el avalúo realizado por aquel fue sometido a control de calidad por el ingeniero Óscar Omar Navarro Rodríguez y el arquitecto Jorge Luis Barrios Conde, profesionales de la Subdirección de Avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, todo lo cual es indicativo de la probidad de su labor. 4.2- Por otra parte, en lo atañedero a la supuesta equivocación cometida en la escogencia del método valuatorio, debe decirse, groso modo, que tales procedimientos se encuentran desarrollados in extenso en la Resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC.
Pero en lo medular se citan las siguientes disposiciones, por modo de contrastar la actividad efectuada por el perito con las disposiciones que regulan la materia, así: “ARTÍCULO
10. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. (…)
ARTÍCULO
13. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. En desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción, se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble.
Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 PARÁGRAFO 1o. Este método se debe usar en caso de que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal.” Tales métodos fueron los utilizados por el arquitecto Juan Carlos Ávila, según puede observarse en su informe, en el que detalló el análisis que a continuación se inserta a modo ilustrativo: Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 Y durante el contrainterrogatorio efectuado por el apoderado del demandante, explicó el procedimiento realizado, así: “en la resolución 620 está establecido el procedimiento, habla de cómo indexar predios cuando no se consigue mercado de la época, usted parte del valor que identifica al momento de dar el avalúo y lo puede llevar por la serie de empalmes que establece el DANE a la fecha que ocurrió el insuceso, es decir en este caso la expropiación. El avalúo en la página numero 16 adjunto los datos obtenidos de la página del portal del DANE, en donde selecciono el IPC del momento en que hice el avalúo y anoto con rojo la fecha de la expropiación, el cociente que sale de dividir uno con el otro lo multiplico por el avalúo que inicialmente fue de 154 y me da como total 123.975.681.
(…) el método que yo hago de reposición, lo establece la misma circular 620, usted hace un análisis de precios unitarios de una vivienda a hoy como si fuera nueva y a través de esos coeficientes que establece el DANE, una serie de empalmes, es que hace la regresión a la época tal, ahí le considera la Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 vetustez y el estado de conservación de la vivienda, con eso está considerando el uso durante el tiempo que tuvieron la vivienda.
Ese procedimiento se establece para cualquier tipo de avalúo donde se ve involucrado el componente de construcción, se arranca de un análisis a hoy como nuevo y lo lleva a la época en que se debe establecer el valor aplicando esa serie de empalmes. (…) Yo no hice el avalúo ni para el 2018 ni para el 2020, lo hice el 5 de octubre de 2023 como nuevo y lo llevé a junio de 2021 que fue la época en que fue expropiado el bien inmueble, no lo hice ni para el 2018 ni para el 2020 porque en esa época no había sido expropiado el bien inmueble.
Por eso lo hice indemnizatorio, porque ya se había expropiado” Pues bien, contrastando la norma que rige el procedimiento valuatorio con los métodos utilizados en el informe técnico del perito del IGAC, fácil puede advertirse que el supuesto equívoco enrostrado por el demandante no ha de ser cierto. Es que tras una lectura concienzuda del mismo, logra evidenciarse que la peritación sigue casi que una secuencia exacta de los parámetros y etapas exigidas, coincide con las fórmulas descritas en la Resolución 620 de 2008 y detalla con precisión los resultados del análisis.
Ahora, no puede olvidarse que el método a utilizar depende de las condiciones de la heredad en estudio. Y bien explicó el arquitecto Juan Carlos Ávila que el que mejor se ajustaba era el de reposición y comparación, por cuanto el inmueble había sido entregado de forma anticipada y gracias a ello demolido al momento de efectuarse la visita de reconocimiento en 2023.
Por esa potísima razón no podía exigírsele a dicho profesional que acudiera a las mismas reglas consideradas en 2018 por el ingeniero contratado por el municipio demandante. Es que en ese momento las condiciones del terreno a expropiar eran otras, y no solo porque aún existía la vivienda del demandado sino porque su valor económico también distaba del considerado inicialmente por la administración. Tales circunstancias, ciertamente son mejor ponderadas a través del procedimiento de costo de reposición, que establece “el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.”21 Todo lo cual fue efectuado en el dictamen del funcionario en comento. En este punto resulta importante recordar que el sistema de valoración probatoria aplicable, establece que el servidor 21 Artículo 3 de la Resolución 620 de 2008. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 jurisdiccional debe apreciar la evidencia no de forma aislada o desfragmentada, sino más bien conjuntada, teniendo en cuenta el contexto propio del litigio de que se trate y su thema probandum.
Pero además debe abordar esa tarea absolutamente siempre orientado por las reglas que le dictan la lógica, la ciencia y la experiencia. Así aparece dispuesto en el artículo 176 del Código General de Proceso, que dice así: “Las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos.
El juez expondrá siempre razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba”. Y en cuanto atañe a la valoración del dictamen pericial, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural tiene dicho esto: “… tanto las afirmaciones de los testigos técnicos, como las conclusiones contenidas en una experticia, resultan valiosas para el proceso en tanto vengan precedidas de explicaciones suficientes, que brinden al juez herramientas para su valoración racional.
Conforme con ello, al valorar una prueba de este tipo, el fallador debe contar con elementos de juicio que le permitan determinar, a partir de bases objetivas, el grado de credibilidad que ameritan las afirmaciones del testigo técnico o el perito, diferenciando así sus apreciaciones técnicas de las simples opiniones subjetivas, carentes de bases fundadas”22 En consecuencia, las deducciones por parte de un experto son susceptibles de crítica e incluso de desestimación por el funcionario judicial.
En la medida que para los Altos Tribunales el objeto de valoración por parte del juez en una prueba pericial no es la conclusión del perito sino el procedimiento en el que sustenta sus afirmaciones23. Lo anterior deviene trascendental en este punto, como quiera que al efectuar el escrutinio y contrastar los avalúos de cada uno de los tres peritos que intervinieron en el trámite, en especial el del extremo demandante versus el decretado de oficio, logran los suscritos Magistrados notar grandes diferencias no solo en la determinación de la indemnización, sino en la técnica utilizada por cada uno. Y a partir de tales criterios de diferenciación, converge esta Sala con el raciocinio de la a quo, en cuanto a la ecuanimidad y razonabilidad de las conclusiones del arquitecto del IGAC.
Lo primero que ha de destacarse es que el Decreto 1420 de 1998 señala normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos en la materia. En su artículo 19 22 CSJ-SCC SC4425-2021 Radicación 080013103010-2017-00267-01 23 (CSJ-SCC Sentencia fecha 29-04-2005 M.P. Carlos Ignacio Jaramillo; CSJ, S. Penal, Sentencia 39559, 06-03-2013, M. P. Julio Enrique Socha Salamanca y Corte Constitucional Sentencia C- 124-2011 M.P. Nelson Pinilla Pinilla) Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 prescribe que “los avalúos tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición”.
De manera que como la fijación del justiprecio efectuada por el perito del demandante data del 2018, mientras que la del IGAC del 2023, por el simple hecho de que el primero había perdido vigencia al momento de dictarse la sentencia, lo apropiado es que se hubiere acogido el que sí estaba actualizado. Súmese a lo anterior que el ingeniero Varela Escobar solo tomó en consideración en su informe técnico el valor del terreno y las construcciones que había en él para la determinación del resarcimiento.
Sin embargo, desconoció que su experticia por surgir con ocasión a un proceso de expropiación debía incluir el análisis de otros rubros tales como el daño emergente y el lucro cesante, y si es que no había lugar a su reconocimiento explicar las razones. Lo anterior puede constatarse con la imagen que se extrajo de su trabajo y que a continuación se inserta para mayor ilustración: Fíjese que contrario a lo anterior, en el dictamen del profesional Juan Ávila Triviño sí se hizo un análisis ponderado de cada uno de los emolumentos que debían tenerse en cuenta en el componente indemnizatorio del avalúo, así: Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 Ahora bien, es de anotar que el quantum del daño emergente no fue producto de la inventiva del perito, sino que obedece a los cálculos matemáticos que hizo de los gastos que incurrió el extremo demandado, y que se encuentra debidamente soportados.
Lo anterior puede constatarse en las siguientes imágenes: Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 No se olvide que la indemnización por expropiación debe ser justa, esto implica que no puede ser arbitraria “por violar los parámetros legales”, no debe estar fundada en una motivación discriminatoria y no debe constituir “un enriquecimiento al ciudadano, ni un menoscabo a su patrimonio”24 Por otra parte, se advierte que el informe técnico del extremo activo tampoco resulta preciso en cuanto a la identificación de los predios que usó de referencia en su metodología comparativa, especialmente porque adolecen de dirección, registro fotográfico u otros datos que permitan su análisis.
Y ello resulta contrario a la norma que prevé lo siguiente: “Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.”25 Además, que las áreas de terreno no son todas estándares, siendo que “Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.” Nótese a continuación las falencias anotadas en precedencia: Todas las anteriores disertaciones apuntan, entonces, a la improsperidad de la censura de la demandante, como quiera que 24 Sentencia C-020 de 2023. 25 Artículo 10 de la Resolución 620 de 2008.
Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 la decisión confutada no solo atiende los principios de la lógica y la sana crítica, sino que está por entero ajustada a las directrices que gobiernan la elaboración y apreciación de los dictámenes periciales que se rinden en los litigios de esta especie. 5.-APELACIÓN DEL EXTREMO DEMANDADO En este acápite, los suscritos Magistrados abordarán de manera conjunta lo embates enervados por parte del sucesor procesal del finado Carlos Rolón y la señora Ana Karina Moreno, como quiera que todos ellos apuntan a que se revoque lo resuelto en primer grado en cuanto a la condena en costas, para que en su lugar se imponga tal pago a cargo de su oponente procesal.
Adentrados en el análisis de tal planteamiento, lo primero que ha de recordarse es que el código de ritos civiles prevé la sanción en comento en los eventos en que se exista una “parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto”.
Aunque ciertamente también se prevé que “En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas”. Ahora bien, dado que en la expropiación judicial no se discute el cumplimiento de la orden de transferir la propiedad de una persona al Estado, pues nace de una potestad soberana, supralegal y que garantiza la primacía del interés general, pudiera pensarse prima facie que en todos los eventos debiese condenarse al expropiado a cancelar las costas procesales, pues como se dijo, la declaratoria de expropiación es casi que un imperativo legal.
No obstante, como lo realmente relevante en este escenario es el estudio de la indemnización con la finalidad de garantizar la reparación de los perjuicios económicos que padece el titular del derecho real del bien despojado, es por ello que tanto la entidad estatal demandante como el propietario demandado, deben basar su actuar y defensa en un dictamen que contenga el avalúo del bien perseguido para que dentro de la litis se determine a quién le asiste razón. Y es a partir de la conducta asumida por cada una de las partes en contienda y la trascendencia de sus actuaciones en la decisión final, que se determine entonces, si es procedente la imposición del pago de tales expensas o no. Conforme a las premisas que acaban de ser presentadas, a juicio de esta Magistratura en el caso de marras ciertamente no había lugar a imponer condena en costas a ninguno de los litigantes en primera instancia. Es que si se analiza en detalle, la postura de ninguno de los extremos en contienda fue el acogido en la decisión de primer grado, pues a la postre el quantum de la indemnización, que era lo que se realmente de discutía, fue Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 adoptado de acuerdo a los resultados de la experticia del experto del IGAC.
Y dicho peritaje además de ser decretado de oficio, dista sustancialmente de los avalúos aportados por la demandante y el demandado. De modo que no puede en este especifico caso, determinarse con claridad a una parte vencida y a otra vencedora. 6.- ACTUALIZACION OFICIOSA DE LA INDEMNIZACIÓN. Según el inciso 2° del artículo 283 del Código General del Proceso “El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado”.
La obligación en comento se ha extendido también a los procesos de expropiación vía jurisprudencial, pues el órgano de cierre en la jurisdicción ordinaria la ha considerado como una garantía al principio de equidad, señalando que: “Ha dicho con profusa claridad la Sala, que «[l]a corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo» (CSJ SC10291- 2017), figura que vino a ser aceptada en nuestra jurisprudencia desde la sentencia del 24 de abril de 1979, la cual se ha mantenido hasta la actualidad, con sus distintos bemoles, por supuesto, y que con el Código General del Proceso es hoy día, inclusive, una obligación del juez reconocerla de oficio.
Bajo tal perspectiva, es claro que la actualización monetaria peticionada por el demandado resulta justificada, pues de lo contrario, se le impondría al propietario del predio objeto de enajenación forzada recibir un dinero disminuido por la merma de su valor real o poder de compra, producto de la depreciación por causa del fenómeno inflacionario, desde que se realizó la oferta de compra, hasta cuando se efectúe el pago correspondiente, por lo que por equidad y justicia debe traerse a valor presente la suma ofrecida por la entidad que desarrolla la obra de interés público, o la determinada en el juicio por el juez de acuerdo con la o las experticias aportadas por las partes”26.
La anterior postura ha sido reiterada por la Corte Suprema de Justicia también en sede de tutela, al estudiar casos en los que se discutía la procedencia de la corrección monetaria en aplicación de la justicia material. Se enfatizó en la sentencia STC17054 del 16 de Diciembre de 2019, que era inadmisible que el despacho demandado no hubiere actualizado el valor del 26 Sentencia STC 1709 del 24 de febrero de 2021.
M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 inmueble pues “por la duración del proceso, el paso del tiempo no podía echarse a un lado sin reparar en la depreciación de la moneda (…) por tanto, ese valor requería ser indexado al presente”. De igual forma en sentencia STC 5683 del 11 de Mayo de 2022, se denegó el resguardo constitucional deprecado al considerar que el proceder del Tribunal accionado, en el marco de un proceso de expropiación, no fue desmesurado o arbitrario al “aplicar la «corrección monetaria de ese valor hasta agosto de 2017, momento en que se llevó a cabo la entrega anticipada del bien expropiado y del depósito judicial por la suma de $258.628.230 a favor del extremo pasivo, puesto que para aquel momento esa cifra de dinero no tenía el mismo poder adquisitivo que en septiembre de 2014”.
En ese orden de ideas, aun cuando la corrección monetaria no fue un punto de ataque a la decisión de primer grado, siguiendo la pauta jurisprudencial sobre la materia deberá entonces en esta sede actualizarse el monto de la indemnización reconocida a los demandados, con base la operación matemática que se detalla a continuación: LCM = valor a indexar X IPC FINAL IPC INICIAL LCM= $123.975.681 X 145.35 (IPC DICIEMBRE-2024) =$165.654.212 108.78 (IPC JUNIO-2021) Tras la decisión anterior, deviene imperioso modificar el numeral cuarto de la sentencia apelada, en el sentido de extender la condena en concreto impuesta a título de indemnización hasta la fecha de sentencia de segunda instancia, en el siguiente valor: La suma de $165.654.212, correspondiente al avalúo comercial del inmueble objeto de la expropiación. DECISIÓN En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR parcialmente la sentencia proferida el 19 de Marzo de 2024 por el Juzgado Civil del Circuito de Los Patios, al interior del proceso de expropiación promovido por el Municipio de Los Patios en contra de Carlos Eduardo Rolón Cáceres (Q.E.P.D.), Ana Karina Moreno Martínez y la Caja Verbal – Declarativo especial de Expropiación- Rad 2 Instancia 2024-00109-01 Promotora de Vivienda Militar y de Policía, tomando en cuenta las explicaciones dadas en precedencia.
SEGUNDO: MODIFICAR el numeral cuarto de la parte resolutiva de la sentencia, que quedará así: “CUARTO: Fijar como indemnización los valores que el Municipio de Los Patios por la expropiación del área requerida del terreno, correspondiente a 90 mts2, por el valor de $165.654.212 por lo expuesto”.
TERCERO: Condénese en costas de esta instancia únicamente al extremo demandante, ante la improsperidad de su recurso.
CUARTO: REMITIR el expediente digitalizado al juzgado de origen, una vez agotado el trámite que aquí debe surtirse. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Magistrado YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ Magistrado (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).