DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL — FAMILIA (Área Civil) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Ponente Verbal — Lesión Enorme. Sentencia Radicación 54001-3103-003-2008-00064-05 C.LT. 2022046 APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA San José de Cúcuta, nueve (9) de mayo de dos mil veintitrés (2023) Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3* del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente sustentado e interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el día 31 de agosto de 2022 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente Proceso Verbal de Lesión Enorme incoado por Álvaro Martínez Hernández frente a Nelly Duarte Villamizar y Aldo Antonio Fuentes Castro, en su condición de liquidador de Inversiones Asociados Cia. Ltda. en Liquidación, asunto recibido en esta Superioridad, luego de una (1) devolución por indebida digitalización del expediente que impedía su estudio, hasta el día 31 de octubre de 2022, habiéndose prorrogado, mediante auto anterior, el término para decidir la segunda instancia. Cumple anotar que la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Ariel Salazar Ramírez, en sentencia SC1182-2016, tras casar la sentencia del 12 de octubre del 2012, proferida por esta Sala Especializada, dispuso, como juzgador de segunda instancia, declarar la nulidad de todo lo actuado CLT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defiitvo Apelación. Sentencia Pógina ? de 23 en el proceso a partir del veredicto de primer nivel de calenda 9 de diciembre de 2011, sin perjuicio de la validez de los medios suasorios decretados y practicados, y, consecuencialmente, ordena que en la acción declarativa se conforme el contradictorio con los señores Yebrail Mateus Gordillo, Álvaro Jesús Uribe Castellanos y Ángela Castellanos de Uribe'. 1.
ANTECEDENTES 1.1 Hechos y Pretensiones Conforme al líbelo introductor?, el señor ÁLVARO MARTÍNEZ HERNANDEZ, por conducto de mandatario debidamente constituido, inició proceso declarativo en contra de NELLY DUARTE VILLAMIZAR y ALDO ANTONIO FUENTES CASTRO, liquidador de INVERSIONES ASOCIADOS CIA. LTDA. EN LIQUIDACIÓN, a objeto de que se declare rescindido por lesión enorme “e/ contrato de compraventa celebrado entre los señores Aldo Antonio Fuentes Castro, liquidador de la sociedad “Inversiones Asociados y Cia. Ltda” y la señora Nelly Duarte Villamizar”, vertido en la Escritura Pública No. 5639 del 28 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 24 de Cúcuta; consecuencialmente, solicita que “se decreten las prestaciones mutuas a que hubiere lugar” y se ordene la “devolución del precio y la cancelación de la escritura y su registro”, condenándose en costas a los demandados.
En síntesis, el petitum estriba en que el actor es socio mayoritario de la sociedad Inversiones Asociados Cia. Ltda. en Liquidación, la que, mediante el título escriturario en reseña, por intermedio del señor Aldo Antonio Fuentes Castro en su condición de liquidador, celebró contrato de compraventa con la señora Nelly Duarte Villamizar respecto del bien inmueble ubicado en la Avenida Libertadores No. 11-56 del barrio La Riviera, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 260-745 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, y que el precio de venta, conforme se consignó en dicho título escriturario, fue por la suma de $80'361.000,00 M/cte, aunque el bien, para la fecha de la enajenación, fue avaluado 1 Expedente híbrido.
Cuademo primera instancia digitalizado, subcameta “ribunalSuporior, actuación No. "001 SalaDeCasacionCivipdr 2 Expediente hibrido. Folio 38 a 41 cuademo primera instancia digitlizado, subcarpeta “CPrincipal”, actuación No. “D01ExpedienteDigializadoParte1.pdr: CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiilvo Apelación. Sentencia Pógna 3 de 23 en la suma de $453'160.165,00, por lo que estima que “el valor pagado ( ) [es] menor de la mitad del justo precio”.
Añade que, “sín estar liquidada la sociedad”, el liquidador le consignó en su cuenta corriente unas sumas de dinero, pero desconoce “el porqué de tales depósitos, su origen de los dineros y menos [con su] satisfacción”. 1.2 Actuación en primera instancia. Admitida la demanda el 15 de julio de 2008* por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, luego de haberse prestado caución, se ordenó darle el trámite del Proceso Ordinario (actualmente Verbal) previsto en la normatividad legal vigente para el asunto, y se decretó la inscripción de la demanda como medida cautelar.
La demandada NELLY DUARTE VILLAMIZAR, se notificó de manera personal de la acción incoada en su contra* y, mediante apoderado judicial, se opuso al éxito de las pretensiones”. Aduce que en el instrumento público ciertamente se indicó el valor indicado por el demandante; sin embargo, “el precio pagado ( ) y convenido” corresponde al referido en el contrato de promesa de compraventa adiado 18 de diciembre de 2006, en el que se consignó como valor del inmueble la suma de $300'000.000,00, que fue “efectivamente ( ) pagada” de la siguiente manera: i) a la firma de ese documento $170'000.000,00; ii) el valor de $90'000.000,00 el día 28 de tales mes y año, y iii) $40'000.000,00 fueron garantizados mediante hipoteca sobre el bien enajenado, constituida en la misma escritura de compraventa, la que se canceló el 15 de enero de 2007, “levantándose el gravamen impuesto como garantía del saldo”.
Luego, no es cierto que la enajenación está “por debajo de la mitad del que el demandante considera el justo precio”, ya que la venta excede en $73'419.917,00 la mitad del avalúo presentado por el actor. Agrega que celebró el negocio recriminado con la sociedad y con quien para entonces la regentaba, amén de que la misma “fue liquidada y disuelta, lo que implica que no puede ( ) ejecutar acto alguno diferente a los tendientes a su liquidación”, actos últimos de los “que debió participar o conocer” el demandante, y, 31b, folio 48 y 40 4 I. folo 66, 5 1b.. folios 73 al 78, CLT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defiitvo Apelación. Sentencia Pégina 4 de 23 de no estar de acuerdo, debió “efectuar cualquier reclamación u objeción a las decisiones tomadas por los miembros de la sociedad, mediante los mecanismos legales previstos para el caso”.
Con apoyo en lo antepuesto, formuló la excepción de “FALTA DE LEGITIMACIÓN POR ACTIVA”. Por su parte, ALDO ANTONIO FUENTES CASTRO, liquidador de INVERSIONES ASOCIADOS CIA. LTDA. EN LIQUIDACIÓN, se enteró mediante conducta concluyente*, oponiéndose a la totalidad de las pretensiones y proponiendo la excepción de mérito intitulada “INEXISTENCIA DE LA LESIÓN ENORME", la que fundamenta en que “el valor real de la venta fue” por $300'000.000,00 lo que es de conocimiento del actor como quiera que ello le fue comunicado de manera escrita, pero “se abstiene de firmar el recibido”.
Asegura que, con ocasión de la venta, le consignó “el valor que por ley le correspondía ( ) en su calidad de socio”, lo que desvirtúa “que el valor pagado haya sido menor de la mitad del precio”. Refiere que el avalúo adosado con la demanda “es de un año posterior a la fecha de la venta”, pero atendiendo el valor “más alto para la zona”, aproximadamente arroja que el bien ascienda a $235'000.000,00 por lo que no hay lesión enorme.
Además, de un lado, trae a colación que cuando el demandante fue administrador de la empresa “dejó quitarse una parte del lote”, lo que reduce su área real y el valor del mismo considerablemente, estimando que debe compensar “a favor de los socios” de la extinta sociedad. Del otro, que se negó “a rendir las cuentas” como también “a recibir los dineros”, además de haber iniciado “otras acciones legales, tratando de desvirtuar el nombramiento del liquidador, así como una demanda de carácter laboral”.
Los litisconsortes necesarios vinculados en su condición de demandantes, señores ÁLVARO JESÚS URIBE CASTELLANOSS, YEBRAIL MATEUS GORDILLO -quien falleció y por ello se convocó a su cónyuge sobreviviente, señora Naney Elvia Uribe Castellanos* y a sus herederos indeterminados' y determinados, señores Ángela María Mateus Uribe"' y Omar Mateus Uribe'?- y ÁNGELA CASTELLANOS DE URIBE -quien igualmente falleció por lo que fueron citados al proceso tanto sus herederos indeterminados": cono 1, auto del 27 de abril de 2009. 1082 112. 1233, actuación No. 002ExpedienteDiaitlizadoParte2.pdr 302. ol 337. 11 1b, folio 275. 12 1b, folio 305. 13 6, folio 387.
CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiitvo Apelación. Sentencia Pógina 5 de 23 los determinados, señores Martha Stella Uribe Castellanos"*, Esperanza Uribe Castellanos's y los también herederos de Yebrail Mateus Gordilo, señres Nancy Elvia y Álvaro Jesús'"-, se tuvieron notificados por conducta concluyente"7, manteniéndose silentes. En cuanto a los herederos indeterminados, la curadora Ad Litem indicó que unos hechos conforme los elementos de convicción adosados son ciertos y otros no le constan, agregando que no se opone a las pretensiones. 1.3 Sentencia de Primera Instancia La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintidós (2022) por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta que niega “las prefensiones de la parte demandante” (ordina 1*), declara “la falta de legitimación en la causa del demandado Aldo Antonio Fuentes Castro” en la condición citada en el libelo introductor (ordina 2*), condena en costas al actor (ordina 3*) y levanta la medida cautelar ordenada (ordina 4*) %.
Como fundamento de su decisión, la sentenciadora de primera instancia empezó por dilucidar la legitimación en causa de los contendientes. Frente a los integrantes de la parte actora, puntualizó que el punto “ya fue definido por la Corte Suprema de Justicia” en la “decisión del 8 de febrero de 2016”, es decir, en la sentencia SC1182-2016, en la que se resolvió que al demandante y a los demás socios de la extinta sociedad vendedora, les asiste interés jurídico para tramitar esta acción, dando respuesta de tal modo a “la excepción de legitimación en la causa por activa formulada”.
Y respecto de los convocados a juicio, no dudó en dejar sentado que debe estar conformada por el comprador, en este caso por la señora Nelly Duarte Villamizar. Por tanto, al no tener el señor Aldo Antonio Fuentes Castro esa calidad, “no se da la legitimación”, motivo por el que, “de oficio”, declaró su falta de legitimación por pasiva.
Aclarado lo anterior, con fundamento legal y jurisprudencial precisó los elementos axiológicos de la acción incoada y encontró “que se cumplen los presupuestos” de que la venta recae sobre cosa inmueble y no se hace por ministerio de la justicia, fue oportunamente ejercida, el bien está en poder de la 14 1b, follo 303. 15 1b, follo 301. 16 1b folio 304. 17 1b., actuación, No. '006AutoAcleraCondicionPartes.pdf”, auto del 21 de enero de 2021 18 1b., acuación No. “, récord de grabación 00:01 a 01:22:07.
CAT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defiitvo Apelación. Sentencia Pógina 6 de 23 compradora, el negocio jurídico no tiene carácter aleatorio, y con posterioridad a la celebración del contrato censurado no se ha renunciado a la acción. Sin embargo, colige que “no ocurre los mismo con respecto a la comprobación de la desproporción económica entre el justo precio y el efectivamente acordado por la cosa vendida”.
En tal virtud, tras restarle mérito suasorio a los dictámenes periciales, uno acompañado con la demanda y el otro practicado a instancias de ambas partes, apoyándose en las tablas de la Cámara Colombiana de la Construcción — Camacol acompañadas con la última de las experticias en cita, dijo que “la simple operación aritmética con base en las tablas de Camacol y el área [indicada en] ( ) la escritura de venta así: 715.03 [Mts?] x $308,586 nos arroja un total de $220'841,305,00 que será el que se atenderá como precio justo del bien inmueble objeto de negociación en el presente proceso y del cual deduciremos sí se da o no la lesión enorme alegada pues no existen en el proceso testimonios u otro medio de prueba que nos permitan adoptar otra conclusión distinta a la que se señala”.
Por esa senda, concluyó entonces que “el precio recibido por parte de los vendedores en razón de la venta” del predio que motiva la acción, no lo fue por menos de la mitad del justo precio pues sin desconocerse que en la Escritura Pública No. 5639 del 28 de diciembre del 2006 de la Notaría Segunda se fija como tal la suma de $80'361.000,00, lo cierto es que las pruebas ( ) nos acreditan que el precio real acordado lo fue por $300'000.000,00, esto es, mucho más que la mitad del justo precio”, superándolo, como se obtiene del valor señalado a espacio, en “$110'420.652,00”.
Agrega que como el porcentaje que el demandante tenía en la extinta sociedad corresponde al 40%, la suma que debía recibir con ocasión a la enajenación “sería $44'168.260,00”, pero como recibió “el valor de $90'000.000,00 ninguna lesión se presentaría, y, en lo que hace a los demás socios, ninguna consideración realizan en tomo a este asunto, luego las circunstancia de haberse o no entregado el dinero a los socios individualmente considerados, diferentes al señor Martínez que ya está confesado, por esta vez, lo recibido, es asunto que escapa de los presupuestos de la lesión enorme que se ( ) hace referencia”. 1.4 Apelación CLT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defiitvo Apelación. Sentencia PÓgina7 de 23 Notificada la providencia en estrados, fue apelada por el mandatario de la parte actora, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Sede.
Los reparos esgrímidos de manera oral en primera instancia, se sintetizan en lo siguiente': 1. Precisa que la acción esgrimida no se contrae a “una acción quantums minoris o rebaja del precio ( ) y mucho menos tiene que ver con una rendición de cuentas intemas en un proceso de liquidación de una sociedad limitada”, comoquiera que es una “rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme”.
Luego, “los elementos axiológicos que plantea la norma y la jurisprudencia colombiana tienen que ceñirse ( ) a un factor objetivo: sí se estipuló un precio, si el precio es justo, y lo pagado equivale al justo precio o a menos de la mitad del justo precio”. De ahí que no interesa si al demandante “le pagaron o no le pagaron su componenda accionaria en la sociedad”, toda vez que “eso es totalmente ajeno a este proceso ( ) aunque el despacho considere que son hechos indiciarios que conducen a una prueba fehaciente de la existencia del justo precio”. 2.
Señala que “el dictamen pericial si bien es cierto se desarrolló dentro del procedimiento, hay que tener de vista ( ) que las partes no accionaron, no objetaron, no repudiaron la prueba documental aportada. La toma y le da plena validez jurídica y lo toma como elemento de convicción”. Luego, “esa misma filosofía procedimental y de valoración probatoria debe tomarse en este momento con respecto al dictamen pericial que en una forma directa [es] descalifica[do] por error grave en cuanto a la metodología utilizada por el perito”.
Sin embargo, “lo cierto si es que, ese dictamen pericial no fue objetado, fue aceptado por las partes que hoy constituyen la parte demandada, y, si bien es cierto se cuestiona la cuestión técnica, también es cierto que en el mismo dictamen se precisa el valor real del inmueble para la fecha de la celebración de dicho contrato en la suma de $790'000.000,00”.
Por lo tanto, disiente que se tome “solamente como prueba del valor [el] metro cuadrado [de] las tarifas establecidas por Camacol, pues no es un valor real porque no obedece técnicamente a un dictamen pericial en la forma” exigida. 3. Censura que se dé valor probatorio a la promesa de compraventa en tanto que, si así es, por ser ley para las partes, no puede dejarse de lado “que el promitente comprador son dos personas naturales, lo que significa que” frente al otro también nacen obligaciones, y por lo mismo, si en ese contrato el señor Manuel Layton Ramos “está pagando un precio, pagó un precio”, se pregunta, “dónde está la propiedad del señor ( ) refiejado en la escritura pública por medio del cual se le transfiere el derecho mismo”.
Por ende, si se imprime “efectos post a la promesa de compraventa ( ), quiere decir entonces que la evidencia procedimental, la prueba circunstancial nos indica que el contrato se celebró en un 50% del valor del pago, y, la compradora demandada pagó menos de la mitad del justo precio del 100% de la titularidad del inmueble” habida cuenta que aquél “estaba vinculado con la promesa de compraventa y está excluido de ese título traslaticio del dominio que, aunque genere una obligación de 19 1b, récord de grabación 01:22:14 a 01:32:03 CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiitvo Apelación. Sentencia Pógina 8 de 23 hacer ( ), deben cumplirse en los términos pactados si pretendemos darle valor probatorio a esa promesa de compraventa”.
De ahí que “es un indicio grave que prueba que el precio no fue cancelado por la demandada”, como también lo es que el crédito hipotecario “fue personal y no para la empresa”, todo lo cual ha de tenerse en cuenta. Dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el demandante-apelante cumplió con la carga procesal de sustentar el recurso de apelación. Insistió?? en que, conforme a la naturaleza del asunto, “la pretensión formulada en el libelo introductivo está dirigida a obtener la declaración judicial de la rescisión del contrato de compra venta por Lesión Enorme plasmado en la escritura pública No. 5.639 del 28 de diciembre de 2006 de la Notaría Segunda registrada en el Folio de la matricula inmobiliaria No. 260 - 645 en la oficina de instrumentos públicos de esta localidad”, por manera que deben auscultarse “las obligaciones que nacieron con la celebración del contrato entre el vendedor y la compradora y para nada, con las conductas ejecutados entre el liquidador con los socios y entre los mismos socios”, toda vez que lo que interesa al proceso es detemminar si se pagó el justo precio por la enajenación del reseñado bien inmueble.
Señala que “acudiendo al principio de la sana crítica” no resulta de recibo la “descalificación probatoria del dictamen pericial” practicado a instancia de ambas partes, en la medida en que el aportado con la demanda sirve para establecer competencia y el adosado con el recurso de casación para establecer la valía para acudir a la senda extraordinaria.
Por ello, “el dictamen pericial presentado por el ingeniero designado por el despacho, se desarrolló dentro del procedimiento comparativo y de oferta en el mercado y por lo tanto con pleno valor probatorio y por ende con la capacidad demostrativa del precio real del inmueble para el día de la celebración del contrato de compraventa, en tanto que es claro, preciso, exhaustivo y detallado pues explica los exámenes realizados, el método utilizado para llegar en definitiva a determinar el valor del inmueble para la fecha de la celebración en un valor de setecientos noventa millones de pesos ($790.000.000 M/P) valor que fue aceptado por las partes procesales sin reparo alguno”.
De ahí que no resulta de recibo la operación aritmética realizada por la juez a quo, pues, en la misma se desconoce que los valores publicados por Camacol son “el resultado de interpolaciones provenientes de las diversas circunstancias que afectan los predios”, razón por la que sirven de guía “pero no aplican para trasladarse como 20 Cuadero segunda instancia, actuación No. "07 SUSTENTACION RECURTSO APELACION 2d CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiilvo Apelación. Sentencia PÓgina 9 de 23 valor definitivo para la determinación de un precio unitario de terreno y poder ser ingresado a un avalúo”.
Agrega que las pruebas documentales y las aseveraciones que guardan relación con hechos anteriores al contrato recriminado —compraventa-, no prestan utilidad para la determinación del precio de la venta y su pago, toda vez que distan de lo plasmado en la escritura pública censurada, en la medida en que “el monto o valor del precio plenamente acreditado en el proceso es el estipulado en la escritura pública, que a todas luces equivale a menos de la mitad del justo precio que no es otro que la suma de $790.000.000,00”; punto de inconformidad que “se encuentra Íntimamente ligado al anterior en tanto que la determinación del precio real y justo del inmueble devela el perjt lo patrimonial enorme que sufrió la parte vendedora.” La parte no apelante -demandada-, durante el traslado de la sustentación, ninguna manifestación hizo a las argumentaciones y aspiraciones de revocatoria de la decisión de primer nivel que pregona su adversario”'. 2.
CONSIDERACIONES 2.1 Validez de lo actuado Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Así mismo, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. 2.2 Problema Jurídico. Corresponde entonces a la Sala, atendida la limitante que el inciso primero del artículo 328 impone al funcionario de segunda instancia, determinar si, tal y como lo sostiene la parte impugnante, los medios de convicción arrimados y recolectados durante el transcurso del proceso, puntualmente el dictamen 21 Ibidem, actuación No. “09 Al Despacho — Para Sentencia Escrta pdr CLT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defisilvo Apelación. Sentencia Pógina 10 de 23 practicado a instancia de las partes, develan que la enajenación del inmueble atado a esta acción ocasionó lesión enorme al vendedor. 2.3 De la Lesión Enorme Para entrar en materia, debe recordarse que el artículo 1946 del Código Civil establece, en relación con el contrato de compraventa, que el mismo puede rescindirse si alguno de los contratantes sufre lesión enorme, figura jurídica que propende por la equidad contractual.
Sobre ella, enseña la jurisprudencia constitucional que “es una institución que incide en la autonomía contractual, solo para evitar el abuso, enmarcándola dentro de sus justos límites, pero sin erradicarla totalmente y es una figura de orden eminentemente legal"??. En tratándose del vendedor, la rescisión por desequilibrio contractual, según lo enseña el canon 1947 ejusdem, surge “cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende”, y la padece el comprador, si “el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella”, puntualizando la norma que el valor se remonta “al tiempo del contrato”.
A propósito de la valuación del predio al tiempo del acuerdo, tiene dicho el Tribunal de Casación que “no existen reglas especiales, el justo precio es susceptible de ser acreditado en juicio a través de cualquier medio de prueba. Sin embargo, suelen ser de gran utilidad las evidencias técnicas —como el dictamen de perito avaluador—, pues estas aportan información objetiva relevante al debate, y muestran cómo correlacionarla de forma armónica con las reglas y los métodos que guían la actividad de valoración inmobiliaria en Colombia (Cfr. CSJ SC, 6 jun. 2006, rad. 1998-17323-01).”?s También la alta corporación ha adoctrinado que”, “el desequilibrio prestacional entre el valor acordado y el justo precio que da lugar a la rescisión del contrato por laesio ultra dimidium”s, debe ocurrir, a la par, con la demostración de los siguientes elementos: (i) la existencia de la desproporción económica en los términos fijados por el artículo 1947 del Código Civil;
(ii) debe tratarse de ventas 22 Sentencia C236-2014, M.P. Gabriel Eduardo Mendoza Martelo, 9 de abril del 2014. 23 SC948-2022, MP. Luis Alonso Rico Puerta, 27 de abril de 2022. 24 SC2485-2018, MP. Luis Armando Tolosa Villabona, 3 de julio de 2018. 25 Lesión enorme. CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defisilvo Apelación. Sentencia Pógina 11 de 23 admitidas por el legislador (C.C., art. 1949);
(ii) y que la cosa se conserve en poder del comprador (C.C., art. 1951)25." 2.4 Del caso concreto Descendiendo al asunto puesto a consideración de la Sala, se tiene que la parte demandante solicita la rescisión por desequilibrio contractual frente al negocio jurídico contenido en la Escritura Pública No. 5639 del 28 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 2 del círculo de Cúcuta, toda vez que el bien inmueble con matrícula inmobiliaria No. 260-745 que se enajenó mediante ese acto por la sociedad Inversiones Asociados Compañía Limitada en Liquidación, actualmente liquidada, representada para entonces por su liquidador señor Aldo Antonio Fuentes Castro, empresa de la que el actor era accionista, fue objeto de venta por un valor “menor de la mitad del justo precio”, razón por la que, al abrigo de su condición de tercero con interés como lo dilucidó la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC1182-2016, aspira recomponer el patrimonio social.
En esta oportunidad, la jueza de primera instancia descartó el dictamen que el demandante allegó con la demanda con el objeto de acreditar el precio justo del bien inmueble antes indicado, punto de la sentencia de primer nivel que no es objeto de embate por el demandante. No obstante, a instancia de las partes se llevó a cabo una nueva experticia por auxiliar de la justicia, con el propósito de que dictaminara el valor del bien enajenado al momento en que se llevó a cabo la compraventa, el que se remonta al día 28 de diciembre de 2006, siendo éste uno de los elementos axiales que debe cumplirse, junto con los demás señalados, para la prosperidad de la acción por lesión enorme.
No redunda traer a colación que cuando entre los involucrados en un contrato de compraventa media acuerdo sobre la cosa y su precio, ese negocio jurídico se considera perfecto, a menos de tratarse, cual sucede en este caso, de la venta de bienes inmuebles, la cual requiere, además, de escritura pública, según las voces del inciso 2* del artículo 1857 del Código Civil. 26 CSISC, 18 de diciembre de 1929, G..,, T. XOO Pág. 390; 17 de agosto de 1933, G.J,.
XLI. Pág. 501; 10 de diciembre de 1934,G.J,, T. XLI. Pág.73. CAT. 2022-0416-05 Lesión Enome Defiivo Apelación. Sentencia Pógino 12 de 23 Una de las formas de acreditación de haberse pagado el precio es, sin duda alguna, la manifestación expresa que sobre el particular se hace en el instrumento escriturario de venta, ya que si en el mismo se deja expresa constancia de su pago, no se admite prueba alguna en contrario, tal y como lo manda el canon 1934 C.C. Volviendo la mirada a la Escritura Pública No. 5639 del 28 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 2* de Cúcuta, de la lectura de la cláusula tercera contentiva del precio que se estipuló por el bien ubicado en la avenida Libertadores No. 11-56 del barrio La Riviera de esta ciudad, esto es, el identificado con el Folio de Matrícula No. 260-745 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta urbe, enajenado por la sociedad Inversiones Asociados Compañía Limitada a la señora Nelly Duarte Villamizar, prontamente puede advertirse que la suma de $80'361.000,00 M/cte que allí se previó como valía de la transacción, se encuentra pagada, pues no otra cosa diferente puede concluirse de la manifestación expresa que hizo la sociedad vendedora por intermedio de su representante legal - liquidador, quien indicó que ese valor lo recibió “de conformidad y a entera satisfacción de manos de la compradora”, esto es, de la señora Nelly Duarte Villamizar “para la sociedad que representa”.
Llegados a este punto, debe reconocerse que razón le asiste al censor al recriminar que por parte de la juzgadora de primer nivel se hubieren tenido en cuenta documentos previos y posteriores a ese negocio jurídico para establecer el precio que se estipuló y pagó por la enajenación del bien que se viene haciendo referencia, toda vez que, aunque guarden alguna relación con el negocio jurídico recriminado y de algún modo pudieran contribuir a acercarse, o en el mejor de los casos a establecer, el justo valor de la heredad, no varían el precio fijado por los contratantes y cancelado por la compradora por el inmueble que le fuera transferido mediante la compraventa recriminada.
No se pierda de vista que el contrato confutado se recoge en el título escriturario a que se viene haciendo referencia; de ahí que, si en este se estipuló que el precio pactado por el bien objeto de enajenación fue cancelado, resulta inane acudir a otros medios de convicción para develar otro monto y su correspondiente pago. En otras palabras, valerse de documentos distintos al contrato de compraventa en el que se determinó precio y su satisfacción, es tanto como desconocer el tenor de la escritura pública y la fuerza legal de la que se halla dotada.
CAT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defisitvo Apelación. Sentencia Pógino 13 de 23 Si lo anterior es así como en realidad lo es, y de contera la pretensión esgrimida por la parte actora no tiene diana distinta a la de provocar la rescisión por lesión enorme de la enajenación de ese bien al que tanto se ha hecho referencia, muy al pronto se advierte, como lo reclama el recurrente, que fue desconocida la naturaleza jurídica de la pretensión formulada en el escrito de demanda.
Por lo tanto, adviene entonces apropiado adentrarse en examinar si el tercero con interés, como así se reconoció al demandante, acreditó los elementos axiológicos que dotan de éxito la acción tendiente a reestablecer el desequilibrio prestacional en la compraventa de bienes inmuebles. Como ya se dijo, uno de los requisitos que viabiliza la prosperidad de la del contrato de compraventa por lesión enorme corresponde a la acreditación del valor que en el mercado habría tenido el predio materia de enajenación para el tiempo en que se llevó a cabo el negocio traslaticio de dominio. resci Para tales propósitos, conforne quedare anotado, no existe tarifa probatoria, por manera que los contratantes pueden valerse de cualesquiera medios de convicción para su demostración. Dicho de otra manera, tienen libertad demostrativa para la acreditación de la enorme asimetría en la proporción prevista en el canon 1947 del Código Civil.
El dictamen pericial, conforme lo tiene consagrado el artículo 226 del Código General del Proceso, e incluso lo preveía el 233 del C. de P. C. vigente para cuando se decretó el peritaje en este asunto, “es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos”.
Por lo tanto, el objetivo de dicha prueba se circunscribe a la acreditación de unos supuestos fácticos, imprescindibles para el proceso, que demandan análisis por parte de un experto en la materia que haga un estudio científico y/o técnicamente soportado con base en sus conocimientos. La experticia técnica es una herramienta que permite al juzgador comprender aspectos fácticos del asunto, siendo de gran utilidad en casos como el de ahora en la medida en que trae al proceso información objetiva de cara a las reglas en que Se basa la actividad de valoración inmobiliaria en el territorio patrio, y por allí, dable resulta que se devele, con poco margen de error, el justo precio de una heredad al tiempo de su compraventa, que, de suyo, pone de presente si medió la desproporción en la magnitud que lo exige el canon 1947 sustantivo.
CLT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defisitvo Apelación. Sentencia Pógino 14 de 23 En Colombia, el ejercicio de la actividad avaluadora afecta el interés público, razón por la que entraña un riesgo social, y por lo mismo, el hacedor normativo ha establecido parámetros para su correcto ejercicio en aras de que no se afecte el normal desarrollo económico de los particulares y del gobierno. En ese sentido, el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, por el cual se reglamentan parcialmente varias disposiciones que hacen referencias al tema de avalúos, señala “as normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución”, entre otros, del evento de “Aaquisición de inmuebles por enajenación voluntaria” (artículo 1*-2).
Por valor comercial de un inmueble se entiende “e/ precío más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien” (artículo 2); y ese valor puede determinarse, bien por entidades oficiales, ora por personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por la lonja de propiedad raíz del lugar donde se encuentra ubicado el bien objeto de la valoración (artículos 3* y 8*).
Son parámetros y criterios para la elaboración de avalúos del valor comercial de un predio, entre otros, los siguientes: i) “a reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo”, ii) “la destinación económica del inmueble”, ¡ii) “para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos”, iv) “dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obra de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinará en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial" y v) “la estratificación socioeconómica del bien” (artículo 21).
Para esa labor, también deben tenerse en cuenta, por parte del experto, las siguientes características: para el terreno: i) “aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma”. ii) “clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección”; iii) “las normas urbanísticas vigentes para la CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiilvo Apelación. Sentencia Pógina 15 de 23 zona o el predio”; iv) “tipo de construcciones en la zona”; v) “la dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte” y vi) “la estratificación socioseconómica del inmueble” (artículo 22).
Y para las construcciones: i) “el área de construcciones existentes autorizadas legalmente”. ii) “los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados”; iii) “las obras adicionales o complementarias existentes”; iv) “la edad de los materiales”, v) “el estado de conservación física”, vi) “la vida útil económica y técnica remanente” y vii) “la funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido” (ejusdem).
Es de anotar que Instituto Geográfico Agustín Codazzi, es la entidad facultada para fijar las normas metodológicas para la realización y prestación de este tipo de avalúos (artículo 23). En uso de esa potestad, y con el objetivo de “tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución”, la entidad tiene establecido en la Resolución No. 620 del 23 de septiembre de 2008, métodos claros y precisos que el avaluador ha de emplear para estimar el valor comercial de un inmueble, resolución que si bien es para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, es aplicable y se aplica, por su idoneidad y completitud, en la avaluación comercial de un inmueble.
Los métodos son varios; pero como el perito aquí designado se apoyó en el de comparación o de mercado, debe decirse, tal y como lo establece la resolución en cita, que este obedece a “a técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial” (artículo 1*).
Independientemente del método utilizado para el ejercicio de valuación, el experto debe llevar a cabo las etapas debidamente definidas en el artículo 6* de la CLT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiilvo Apelación. Sentencia Pógina 16 de 23 resolución?7; debe identificar físicamente el predio en la forma prevista en el artículo 708 y debe tener en cuenta la identificación legal conforme a los aspectos indicados en el artículo 8%*.
Y si el perito acude al método de comparación o de mercado, que fue el aplicado por el experto designado dentro de esta contienda, “es necesario que en la presentación del avalúo ( ) haga mención explícita del medio del cual obtuvo la información y la fecha de publicación”, amén de otros factores que contribuyan a su 27 'Etopas para la elaboración de los avalios: Para la elaboración de los avalios utizando cualquiera de los métodos anunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas: “1.
Revisión de la documentación suministrada por la entidad pelicioneria, y sí hace falta algo de lo previsto en el artículo 13 del Decrelo 1420 de 1998 se procede a soliitrlo por escrito. 72. Delinir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identficación del blen. Se recomienda especialmente cartografía de la zona o fotografía aérea, para la mejor localización del bien.
“3. De conformidad con lo previsto en el articulo 14 del Decreto 1420 de 1998, verfcar la reglamentación urbanística vigento '0n el municipio 0 distrito donde se encuentre localizado el inmueble. En el evento de contar con un conceplo de uso del predio emitido por la entidad temtorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concondancia de este con la reglamentación urbanística vigente. 4.
Reconocimiento en terrono dol bien objeto de avalúo. En todos los casos dicho reconocimiento deberá ser adelantado por una persona con las mismas caracterísicas técnicas y profesionales de la persona que ha de lquidar y frmar el avalío. “5. Siempre que sea necesario e verficarán las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso de edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información. Y cuando se bserven grandes inconsistencias con las medidas se informará al contratante sobre las mismas.
“6. En la visia de reconocimionto doberán tomarse fotografas que permitan identíiar as características más importantos del bion, las cuales posteriormente permiirán sustentar el avalúo. *7. Cuando se realicen las encuestas, deberán presentarse las folografas de los inmuebles, a los encueslados para una mayor claridad del bien que se investiga. 8.
Aun cuando el estudío de los ttlos es responsabilidad de la entidad inferesada, una correcta identficación requiero que el perito realico una revisión del folo de matrcula inmobiliara para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras Iimitaciones que puedan existr sobre el bien; exceplo para la determinación de los avalíos en la participación de plusvalías.” 28 “1.
Localización, dirección clara y sufciente del bien. En las entidades Teritriales con múltples nomenciaturas es necesario hacer referencia a ellas como un elemento de claridad de la dentficación “, Los línderos y colindancias del predio. Para una mejor localización e ideniificación do los linderos y colindantes el número calastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la información suministrada por la entidad peticionaría no está incluido, el perto lo debe conseguír. “3.
Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones fsiográficas del bien. Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones Nsicas del predoo lales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundación permanente o perlódica del bien, Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes primarias, secundarías y acometidas a os servicios públicos.
Adicionalmente, la calidad de la prestación de los sevicios, referidos a factores lales como volumen y temporalidad de la prestación del sevico. En caso que la zona o el predio cuente con serviios complementarios (Teléfono, gas, alumbrado público) estos deben ser tenidos en cuenta. “5, En cuanto a las vías públicas, ademés de establecer la existencia y sus características, es necesario toner en cuenta el estado de las mismas.
Como elemento complementario es importante analzar la prestación del servicio de transporte. En el análiss de las vías inmediatas y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, características y el estado en que se encuentran. “Parágrafo.- Para una mejor identfcación fsica de los predios, se recomienda la consulta de las Zonas Homogéneas Fisicas que determina la entidad catastral, las cuales suministran on forma intograda información del valor potoncia, la pendiento, ol clima, las vías, disponibidad de agues superfiiales, uso del suelo, en la zona rural.
La pendiente, uso del suelo y de las construcciones, servicios públicos domiciiaris, vías y tipología de las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas. “El tamaño y la forma del predo. Cuando la norma de uso defina tamaño mínimo para adelantar construcciones es indispensable comparar dichos parámetros legales con el del predio para determinar el precio.
"Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamaño del predio, el precio unitario es menor, sino que está relacionado con la tendencía de usos en la zona permitidos por la norma urbanistica, “En cuanto a la forma, sín prelender que exista una forma óplima, la que tenga el predio puedo ínflir en la determinación del precio unitrio, por ejemplo predios con frentes muy estrechos sobre la víatienen un impacto negalivo sobre el precio unitari.
“Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le estó dando al bien para comparario con el legalmente autorizado por las normas urbanisficas, pues cuando el uso no corresponda al permiido, no s tendrá en consideración para la determinación del valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de la situación en el avalúo* 29 "En el aspecto legal se debe prestar especial atención a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo Gual os nocosario veriicar que on el folo de matrícula inmobilria so encuentre inscria tal afectación, toniendo en cuenta lo prescrito en el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, así como a los plazos de validez de la afectación. En caso de no estarinscrita Ta efectación, se considera inexistente para efectos del avaldo.
“Cuando el bien objeto de avalúo hega referencia a construcciones, instalaciones y anexos, es necesario tener en cuenta los materiales que la conforman y el estado de conservación en que se encuentran, además de su odad. “Cuando existan senvidumbres aparentes y continuas sobro el bien deberán tenerse en cuenta en el avalúo y dejar constancia do esta siuación. Perágrafo.- Es necesario que el perio establezca si existe pago de la servidumbre para ser descontado del velorfinal o por el contrario manifestar el hecho.” CLT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defisilvo Apelación. Sentencia Pógina 17 de 23 identificación posterior.
Además, los inmuebles que no se encuentre sujetos al régimen de propiedad horizontal, “deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios”. Es más, “debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes” y de ser posible debe “tomar fotografías de los predios en oferta 0 de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis” (artículo 109).
Visto lo anterior, y teniendo muy en cuenta que el reproche sobre el desatino en el establecimiento del justo precio se enarbola en una indebida apreciación del segundo dictamen, toda vez que, en sentir del actor-apelante, el mismo es idóneo para establecer el monto equitativo de la heredad, resulta apropiado su análisis. No obstante, antes de ello, debe dejarse sentado que las imprecisiones advertidas por la juzgadora de instancia al dictamen pericial que fuera acompañado con la demanda, no son objeto de censura por el recurrente.
Luego, la Sala, no se encuentra habilitada para auscultar, bajo las reglas de la sana crítica, si el mismo es sólido, claro, exhaustivo, preciso, cuenta con calidad en sus fundamentos, como tampoco si el perito que lo rindió es idóneo, ya que precisamente la falta de controversia o inconformidad sobre esa determinación de la jueza cognoscente, no faculta su verificación. En otras palabras, la ausencia de recriminación del actor a lo sentado por la juez a quo respecto al dictamen acompañado con la demanda, deja la experticia sin fuerza persuasiva y per se, insístase, relevada se encuentra esta Superioridad para llevar a cabo su valoración probatoria.
También debe puntualizarse que el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 260-745 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, según el certificado de tradición, corresponde a un lote de terreno que “tiene una cavidad de 780 M?”. Sin embargo, conforme la Escritura Pública No. 5639 del 28 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 2* de Cúcuta, la venta recae sobre “una extensión superficiaria de 715.03 metros cuadrados”.
No obstante, el perito encontró, en la visita realizada, que el inmueble tan solo tiene “653.52 mís2". Y no puede dejarse de lado, tal como lo explica la Corte en providencia que guarda vigor, que la determinación del justo precio “se fija generalmente ( ) con el dictamen pericial que sobre el inmueble objeto de enajenación se realice en el curso del proceso, no significando con esto, que los resultados de dicho dictamen no estén sujetos a la valoración que de ellos debe llevar a cabo el fallador quien ha de verificar CAT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiilvo Apelación. Sentencia Pógino 18 de 23 la firmeza, precisión, calidad de fundamentos, competencia de los peritos y demás elementos probatorios que obren en el expediente (CPC, art, 241 — actualmente 232 C.G. del P.), de suerte tal que es dicho juzgador el que determina, apreciando todas las circunstancias del contrato que frente al caso resulten relevantes, ese justo valor' de la prestación prometida que adolece de manifiesta inequidad económica (CSJ SC, 9 Ago. 1995, Rad. 3457 ( )) Pues bien.
Ubicados entonces en el dictamen pericial practicado a instancia de los contendientes, esto es, la experticia rendida por el auxiliar de la justicia designado, Ingeniero Civil Luis Antonio Barriga Vergel, de calenda 21 de septiembre de 2010, aclarado mediante escritos del 22 y 29 de octubre de la misma anualidad, frente al cual, contrario a lo manifestado por el recurrente, sí media objeción pues justamente el demandante enrostró imprecisiones en punto del metraje tenido en cuenta por el experto, se tiene lo siguiente: Conforme quedare anotado, el perito debe encontrarse registrado y autorizado por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar en donde se encuentre ubicado el inmueble.
Tal credencial, no se observa en el plenario; sin embargo, es de anotar que, aunque ello podría restar idoneidad a su labor, lo cierto es que, como lo anotó el a quo, la designación es llevada a cabo teniendo en cuenta la Lista de Auxiliares de la Justicia. Luego, puede tenerse por facultado para cumplir el encargo pues que para integrar dicha lista debió haber demostrado su capacidad y aptitud.
Superado lo anterior, el perito incumplió verificar en su experticia*' la reglamentación urbanística vigente en el municipio de Cúcuta, que es donde se Ubica el bien inmueble, no solo en la anualidad del 2010 en que llevó a cabo el trabajo encomendado, sino, además, en la del 2006, y sin soporte alguno, aseveró que “a finales del año 2006 al 2010 ( ) se hizo realidad la inversión en infraestructura vial urbana y la inversión de capital privado en centros comerciales y edificaciones de la ciudad”, lo que incidió en “el factor expectativa de valorización”, a tal punto que, según su dicho, se incrementó “casi exageradamente” en la medida en que “se empezó a considerar el desarrollo de la ciudad como elemento que marca el valor de un bien inmueble”. 30 Reiterada en SC8456-2016, MP.
Aril Salazar Ramírez, 24 de junio de 2016. 31 Cuademo príncipal, subcampeta denominada “CPruebasAmbasPartes”; actuación No. "001PruebasAmbasPartes.pdr” CAT. 2022-0416-05 Lesón Enorme Defisilvo Apelación. Sentencia Pógino 19 de 23 El desconocerse en la experticia la reglamentación urbanística, deja sin bases sólidas las apreciaciones tendientes a justificar el valor comercial para septiembre de 2010, que es cuando se llevó a cabo el avalúo. Por tanto, así se manifieste que el inmueble se ubica dentro del perímetro urbano y se encuentra “clasificado como área desarrollada” y que “el desarrollo del sector se encuentra reglamentado y además clasificado como homogéneo, en el sector la actividad edificadora reciente muestra construcciones en altura, principalmente lo que va caracterizando su desarrollo, al igual que cotizando el valor del terreno como procedimiento general”, se trata de manifestaciones carentes del apoyo probatorio necesario para tenerlas por veraces.
Ahora bien, si en gracia de discusión se tuviese por superada tal falencia, tampoco puede imprimirse firmeza, precisión y calidad a los fundamentos expuestos por el experto. En efecto, ha de verse que, una vez estableció el precio del metro cuadrado para el año 2010, que lo fue en la suma de $1'200.000,00, empezó a depreciar dicho monto utilizando el índice de precios al consumidor, por lo cual arribó a la conclusión de que, para el año 2006, el metro cuadrado de terreno ascendía a la suma de $999.265,00 M/cte.
De ahí que, y teniendo en cuenta el metraje que certificó en su examen de campo (653.52 mts2), concluyó que el justo precio ascendía a la suma de $653'039.662, conforme al siguiente cuadro: TABLA DE VALORES SEPARTEDE $ 1.200.000= Desde el día 28 de Diciembre de 2006 Añ Meses 1PC.% | meses — |ValorLote Valor Tole ] 2010 T $1 200000, T $1 1138a 2008 T EJ 2007 2008 — 1 Valor lle para el 2008 Área 760 M2 | $ 999265= Son Setecientos cincuenta y nueve milones cuatrocientos cuarenta y un mil cuatrocientos pesos - m/c. Según metros medidos son de 653.52 mts2 X valor 999.265 = $ 653.039.662.= el M2 Y si bien con la aclaración determinó lo atinente al metraje del lote objeto de avalúo, que corresponde, según su análisis, a 616,66 metros cuadrados, lo cierto es que, con independencia de ello, cae en más imprecisiones toda vez que, en lo atinente al valor del metro cuadrado para el año 2006, se valió del dictamen acompañado con la demanda, el que, recuérdese, no resulta de recibo.
Empero, de aceptarse el mismo, también resulta vaga la conclusión, en la medida en que el CLT. 2022-0416-05 Lesón Enome Defiitvo Apelación. Sentencia Pógina 20 de 23 perito no dejó constancia de que a los encuestados, como lo manda el artículo 6-7 de la Resolución No. 620 de 2008, les fueron presentadas las fotografías del inmueble objeto de investigación. Es más, como también lo ordena el canon 9* de la citada resolución, no se dejó constancia de que los consultados conocen tanto los aspectos negativos como los positivos del bien apreciado, como tampoco si fueron informados previamente y con claridad respecto de la normatividad urbanística del inmueble, máxime cuando, según se entiende, el terreno se encontraba en una zona de desarrollo, por manera que debían hacérseles saber “los cálculos previos realizados de la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio”.
Lo anterior resulta, pues, suficiente, para echar por tierra el dictamen pericial en el que con ahínco el demandante apuntala la acreditación del justo precio. Empero, para ahondar en razones, si en cuenta se tuviese el dictamen, otra imprecisión emerge del mismo. Obsérvese, como ya se indicó, que el auxiliar de la justicia una vez determinó el precio del metro cuadrado para el año 2010, monto con el cual estableció el valor comercial para esa calenda, pasó a depreciarlo con base en el Índice de Precios al Consumidor.
Luego entonces, si esa estimación fuese certera, que no puede serlo porque una cosa es la depreciación de la moneda y otra bien distinta las alzas y bajas del mercado inmobiliario que dependen de situaciones diversas, la actualización del precio del inmueble para cuando la sociedad vendedora lo adquirió debe acercarse lo más próximo a alguno de los valores que finalmente indicó el perito.
Así entonces, aplicando la misma fórmula utilizada por el perito, se arriba al monto de $31'178.503 por cuanto el precio por el cual se llevó a cabo la adquisición referenciada fue de $1'650.000,00 para el 5 de mayo de 1987 (valor histórico), según aparece en la anotación No. 7 del Certificado de Libertad y Tradición del inmueble con matrícula No. 260-745, suma que ha de multiplicarse por el valor del IPC actual, que para el caso corresponde a la fecha de enajenación recriminada, 28 de diciembre de 2006, que sería 87,86896, y dividirse por el IPC histórico que equivalía a4,65012 a mayo de 1987%. 132 Banco de la República: Histórico Nacional l $1650.000,00 (valorhistérico) — 87,86896 (IPC actual) = $31'178.503.00 4,65012 (IPC histórico) CAT, 2022-0416-05 Lesón Enorme Definilvo Apelación. Sentencia Pógino 21 de 23 Contrastada esa suma con las que el perito dictaminó, prontamente aflora que no guarda proximidad con alguna de ellas, incluso teniendo en cuenta el metraje que, certifica, tiene el inmueble al momento de su visita para la valuación. Véase el siguiente muestreo: TABLA DE RESUMEN DE VALORES SOBRE AMPLIACION DEL DICTAMEN DESCRIPCION (IGAS) AREA M2 _| VALOR el M2 —| VALOR TOTAL Valor eegún oscrituras de compraventa para el 2010 1- Valor lote según Ínm —O $ 1200.000= | $ 886.056:000 = 2- Valor Lote Según Camacol [ —71505 $—646.902= $ 391.051.337 = ! Vajor ssgún eserituras de compraventa para 200 — | 1- Valor jote Perito Gui 71503 $ 580205 = Saa = Z-Valor Lote Según Camacol 71505 $ 308.856=| $ 220.841.308 =| Valor según medí rectificadas en autocad para 2010 1-Valor lote según inmobiliarias —| 616.66 misz 2- Valor Lote Sogún Camacol 616.66 mtez s tomadas y ración calculo $ 730.092.000 = —$ 337262687 = [Valor según medidas tomadas y rectificadas en aclaración calculo autocad para 2006 1- Valorlote cegún inmobiliarias —| 676-56 mie2 | $ —689.285 = CEEO 2- Valor Loto Según Camacol 616.66 mte2 | $ 308.856= | — $ 190480.141= Se observa que teniendo en cuenta las medidas reales del lote de 616.66 M2 y los valores aportados por CAMACOL para el 2006 y los Valores Dados por el Perito para la época 2006 bajan por que la compraventa del lote se efectuó con medidas de escrilura y no con medidas reales del lote ya que en el mismo faltarían 91.54 M2 aproximadamente.
Si se sacara un promedio entre el valor dado por CAMACOL Y POR EL PERITO Para la época seria: Según escrituras (715,06 M2) serla ($ 421.256.453 + $ 301.051.337 /2 )= Para el año 2010 812.407.790/2= $ 403.203.895= Según medidas reales del lote (616.66) Seria ($ 363.388,488 = + $190.459.141 /2) = Para el año 2006 $ 663.847.629/2= $ 276.020.814 2- Se de el valor de el lote teniendo en cuenta que el mismo CARECIA DE SERVICIOS PUBLICOS (Agua, alcantarillado, luz, y Teléfono) para la fecha de suscripción de la escritura.
Por todo lo discernido, adviene entonces meridiano inferir que no media material probatorio con la virtualidad para declarar acreditado el precio justo del bien enajenado y que aquí se recrimina, de donde se sigue que el requisito basilar de la pretensión propuesta no se satisface, y por lo mismo, al no tenerse un monto que pueda contrastarse para establecer la asimetría en la forma establecida por el legislador y que quedó especificada con antelación, el reparo no cuenta con entidad suficiente para derruir la sentencia de primer nivel.
C.T. 2022-0416-05 Lesión Enome Defiiivo Apelación. Sentencia Pógino 22 de 23 Súmese a lo dicho, que llama poderosamente la atención que los demás integrantes de la parte demandante, esto es, los demás socios de la extinta sociedad no se duelen de la venta realizada por la sociedad, siendo ello una señal indicativa de que el valor por el cual fue enajenado el bien se ajustó a la realidad comercial de la época. 2.5 Conclusión Bajo ese horizonte argumentativo, ninguna razón le asiste a la parte recurrente en cuanto a la debida acreditación del justo precio, pues, conforme quedare anotado, no se encuentra adecuadamente demostrado, por lo que fulgura que la sentencia de primera instancia debe ser confirmada ante la debilidad de los argumentos de apelación, debiéndose condenar en costas a la parte recurrente, pero las agencias en derecho se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. 3.
DECISIÓN Porlo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintidós (2022) por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta dentro del proceso Verbal de Lesión Enorme incoado por Álvaro Martínez Hernández, frente a Nelly Duarte Villamizar.
SEGUNDO: Condénese en costas a la parte recurrente. Las agencias en derecho en esta instancia se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora C1 2022-0416-05 Lesión Enome Defiivo Apelación. Sentencia Pógino 23 de 23 como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. CÓPIESE,
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE* Las Magistradas, ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS a. BRIYIT ROCÍO MCOSTA JARA MagKtrada Dronrzao. aD CONSTANZA FORERO NEIRA (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firna autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por ol Goblerno Nacional). 133 Documento suscrito de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020.