54001315300120200020801 · Tribunal de Cúcuta

República de Colembia Departamento Naste de Santander Tuibunal Superior Distuúta Judicial de Cácuta TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL FAMILIA Magistrada Sustanciadora: Dra. CONSTANZA FORERO NEIRA Ref. Rad.: 54001-3153-001-2020-00208-01 Rad. Interno: 2022-0199-01 Cúcuta, seis (6) de diciembre de dos mil veintidós (2022) Siendo este el momento procesal oportuno, esta Sala de Decisión, dando aplicación a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 12 de la ley 2213 de 2022, entra a decidir de manera escritural el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada el 26 de noviembre de 2021, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Oralidad de Cúcuta dentro del proceso verbal de nulidad de contrato promovido por Julieth Siney Olaya Rozo en contra de la Constructora Monape S.A.S.

ANTECEDENTES Con el escrito de demanda aspira la demandante que se declare la nulidad de la promesa de compraventa celebrada entre 2 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 Julieth Siney Olaya Rozo y la constructora demandada el 25 de abril de 2017 y como consecuencia de ello anular todos los efectos jurídicos que materialmente haya causado la aludida relación contractual, ordenando la restitución de los dineros que tiene su poder la demandada equivalentes a la suma de veintiocho millones de pesos ($28.000.000), más los intereses bancarios generados por el retardo en la entrega del dinero y se condene en costas a la parte demandada.

Como base de la pretensión se adujeron sustancialmente los siguientes hechos: 1% Que entre la señora Julieth Siney Olaya Rozo y la Constructora Monape S.A.S, se celebró un contrato de promesa de compraventa de bien inmueble el 25 de abril de 2017, documento autenticado en la Notaría Cuarta del Circulo de Cúcuta, respecto del bien distinguido como Casa E-19 del Conjunto Cerrado Manzanares, ubicado en la carrera 12* NO. 4- 201 Lomitas de Trapiche, Villa del Rosario, con un área de 69.69 m?, matriculado con el No. 260-311841 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta. 2" Que en el contrato se pactó como precio la suma de ciento cuarenta millones ($140.000.000) que la parte demandante debía pagar a la constructora Monape S.A.S en los plazos que allí se estipularon. 3 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 3% Que se convino que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble sería el 30 de diciembre a las 4 pm, sin estipular año, desatendiendo el requisito contemplado en el numeral 3* del artículo 1611 del código civil. 4% Que en la cláusula décima primera se pactó como arras la suma equivalente al 20% del valor del contrato, es decir $28.000.000, debiendo el promitente comprador perderlas y el promitente vendedor devolverlas dobladas en caso de incumplimiento. 5% Que una vez iniciada la relación contractual, la parte demandante efectuó siete pagos por valor total de $39.000.000 a favor de la constructora Monape S.A.S. 6% Que el 19 de enero de 2018 se celebró una reunión en la constructora donde le fue entregado al demandante otro sí de la promesa, que no se encontraba firmada por el representante legal de la constructora y que estipulaba otros plazos de pago quedando en lo demás la promesa vigente; sin que en este documento se estipulara tampoco la época exacta para el otorgamiento de la escritura pública por parte de la demandada, siendo éste el objeto de la obligación de hacer que se prometió. 79 Que el 12 de marzo siguiente, en razón a que le fue negado el crédito hipotecario para adquirir el bien inmueble prometido en venta, solicitó a la constructora estudiara la 4 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 posibilidad de trasladar sus fondos a un proyecto más económico, obteniendo respuesta negativa el 15 de marzo de ese año exigiéndose por parte de la constructora el pago del saldo. 8"% Que en el mes de noviembre acudió a sus instalaciones con el fin de llegar a un acuerdo, ante lo que le manifestaron la negativa de trasladar los fondos, si no era previo descuento del 10% del valor total del inmueble, es decir la suma de $14.000.000, frente a lo que la parte demandante estuvo en desacuerdo. 9" Que la parte actora solicitó nuevamente mediante escrito la devolución de la totalidad de los dineros reclamados a su cuenta personal de Bancolombia pero la constructora sólo hasta el 25 de junio de 2018 depositó la suma de $11.000.000, descontando la suma de $28.000.000 según ellos para hacer efectiva la penalidad por el incumplimiento del contrato. 10% Que la sociedad demandada vendió el inmueble prometido en venta al señor Reynaldo Molina Villabona, el 7 de septiembre de 2018, mediante escritura pública No. 2027 de la Notaría Cuarta de Cúcuta. 11*% Que al no tener el contrato de promesa una fecha cierta y determinada para el otorgamiento de la escritura pública de venta, no generó efectos en el universo jurídico por lo que la parte 5 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 demandada no debió apropiarse indebidamente de la suma reclamada como arras. 129 Que la ausencia de la determinación cierta de la época para el cumplimiento de la obligación de hacer, constituye a la luz de las normas del código civil, una nulidad absoluta del mismo, por lo que no genera ningún efecto jurídico.

ACTUACION PROCESAL DE PRIMERA INSTANCIA Asignado por reparto el conocimiento del asunto al Juzgado Primero Civil del Circuito de Oralidad de Cúcuta, una vez corregidas las falencias advertidas en el auto del 11 de noviembre de 20201, se dispuso mediante el auto fechado 15 de enero de 2021 la admisión de la demanda y la notificación a la parte demandada.? Conforme se advierte en el cuaderno digital de primera instancia, la constructora demandada a través de apoderado judicial dio contestación a la misma oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones de la demanda y formulando como excepciones de mérito “incumplimiento de las obligaciones de la parte actora como promitente compradora en el extinto contrato de promesa de compraventa; inexistencia de nulidad del contrato de promesa de compraventa suscrito, por cuanto la obligación de 1 Ver archivo 004 del cuaderno electrónico de primera instancia. 2 Ver archivo 009 del cuadeno electrónico de primera instancia. 6 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 suscribir la escritura pública de compraventa estaba sujeta a condición dado que su otorgamiento dependía de que el promitente comprador pagase en su totalidad el valor del inmueble; cobro de lo no debido; buena fe y la genérica”s, medios de defensa frente a los cuales la parte actora se pronunció argumentando que los mismos estaban llamados al fracaso.+ Mediante proveído del 4 de junio de 2021, se convocó a las partes para llevar a cabo la audiencia inicial prevista en el artículo 372 del C. G. del P.5, diligencia que se evacuó el 17 de septiembre de 20215, desarrollando las etapas propias de esta audiencia tales como conciliación, interrogatorios a las partes, control de legalidad, fijación del litigio y decreto de pruebas, fijándose fecha para la diligencia de instrucción y juzgamiento.

Conforme reposa en autos, la sociedad demandada Constructora Monape S.A.S fue admitida en un proceso de reorganización empresarial por parte de la Superintendencia de Sociedades, practicándose la audiencia de instrucción y juzgamiento el 26 de noviembre de 20217, diligencia en la que se practicaron pruebas, los apoderados judiciales de las partes alegaron de conclusión y se profirió la correspondiente sentencia. LA SENTENCIA APELADA 3 Ver archivo 011 ibidem 4 Ver archivo 013 ibidem 5 Ver 016 ibidem 6 Ver archivo 021 ibidem 7 Ver archivo 029 ibidem 7 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 En la susodicha providencia el Juez de instancia resolvió declarar la nulidad absoluta de la promesa de compraventa celebrada entre las partes hoy en contienda por el incumplimiento de los requisitos esenciales de que trata el artículo 89 de la ley 153 de 1887, y como consecuencia de ello, ordenar a la constructora demandada restituir a la demandante la suma de $28/000.000, entregados como parte de pago del valor del bien inmueble, debidamente indexados al momento de su pago.8 Como fundamento de su decisión, el juez de instancia consideró que era viable acceder a las pretensiones de la demanda por cuanto vistas las cláusulas del negocio jurídico no se estableció por las partes la época de celebración del contrato de compraventa, desatendiendo el tercero de los requisitos previstos en el artículo 89 de la ley 153 de 1887 y como la consecuencia jurídica es volver las cosas al estado inicial, la constructora deberá devolver a la demandante la suma de $28.000.000, de manera indexada, sin que sea del caso reconocer el pago de frutos civiles, dado que no fueron probados.

LOS REPAROS CONCRETOS Una vez pronunciada la sentencia, el apoderado judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación, y dentro de la oportunidad prevista en el numeral tercero del artículo 322 del 8 Ver acta audiencia obrante en el archivo 30 ibidem 8 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 C. G. del P, precisó como reparos concretos los siguientes: (i) Que no comparte el argumento del juzgado de primera instancia de que la promesa de compraventa no cuenta con una fecha cierta y determinada para suscribir la escritura pública de compraventa como lo exige el numeral tercero del artículo 1611 del código civil, por cuanto como lo dice la norma existen dos posibilidades para hacerlo a través de una condición como se hizo en el caso particular en el que en los parágrafos primero y segundo de la cláusula séptima del contrato se da total claridad que la obligación de suscribir la escritura está sujeta a la condición de que el promitente comprador debía estar a paz y salvo por todo concepto y que de no cumplirse tal condición no era posible suscribir la escritura.

(ii) Que la promitente compradora contaba con un plan de pagos donde estipulaba fechas ciertas para los mismos y así mismo se hizo en el otro sí, un plan de pagos con fechas ciertas y determinadas, de donde se tiene que la condición es determinada porque la escritura se suscribiría una vez estuviera a paz y salvo del valor total del inmueble, lo que quiere decir que con el último pago de la cuota pactada que se hizo para el día 16 de marzo de 2018, se puede extraer la condición determinada con fecha cierta razón por la que considera que no era viable decretar la nulidad, ni tampoco acceder a las pretensiones ante el evidente incumplimiento de las obligaciones de la parte demandante en el negocio jurídico.

Concluye solicitando que se revoque en su totalidad la sentencia proferida y se declaren prósperas las excepciones de mérito propuestas condenando en costas a la demandante. 9 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 SUSTENTACIÓN DE LOS REPAROS Mediante providencia del 30 de junio de 2022 se admitió el recurso de apelación interpuesto y de conformidad con lo estatuido en el artículo 12 de la ley 2213 del año que avanza, se advirtió al apelante que debía sustentar el recurso dentro del término de cinco días, oportunidad dentro de la cual el apoderado judicial de la parte demandada remitió mediante correo electrónico a la Secretaría de la Sala, el escrito sustentando el recurso formulado.

Surtido el traslado respectivo, la parte demandante en su condición de no apelante solicitó declarar desierto el recurso formulado aduciendo que la sustentación efectuada por la parte demandada fue insuficiente para un trámite de esta naturaleza, pues casi que remitió los argumentos esbozados en los reparos concretos, y que en caso de que dicha petición no tenga eco, se confirme integralmente la sentencia y se condene en costas a la parte demandada.

Rituada la apelación en debida forma, y no observándose en el proceso vicio de nulidad que pueda invalidar lo actuado, la Sala procede a resolver en el fondo el debate planteado, previas las siguientes, CONSIDERACIONES 10 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 Sea lo primero advertir, que en atención a lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso, la Sala se ceñirá úÚnicamente al estudio de los reparos hechos a la sentencia de primera instancia, puntos sobre los cuales versó igualmente la sustentación que se hiciera en esta instancia, por no serle dable conforme a esta norma, abordar temáticas ajenas, ya que la misma textualmente establece que “El Juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante,”, obviamente, como más adelante lo dice, “sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”.

Y es que no obstante el pedimento de la parte demandante (no apelante) de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada por considerar que la sustentación hecha en esta instancia es insuficiente, sea del caso señalar que el numeral 3* del artículo 322 del Código General del Proceso, establece: ( ) Cuando se apele una sentencia, el apelante, al momento de interponer el recurso en la audiencia, si hubiere sido proferida en ella, o dentro de los tres (3) días siguientes a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior.

Para la sustentación del recurso será suficiente que el recurrente exprese las razones de su inconformidad con la providencia apelada ” 11 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 Acorde con lo anterior, cuando se trata de apelación de sentencias, la interposición del recurso con la formulación de los reparos concretos, y la sustentación del mismo, son momentos procesales distintos.

Los reparos concretos que se le hacen a la decisión, constituyen una fase que se encuentra atada a la interposición del recurso, que puede ser en la audiencia en que se profiere, o dentro de los tres días siguientes a su finalización, y que implica como lo ha venido sosteniendo la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia “una afirmación puntual de los aspectos del fallo que suscitan la inconformidad, es un pronunciamiento conciso de aquellos puntos adversos para el recurrente con tal incidencia que, de haberse resuelto de otra manera, daría lugar al quiebre de la decisión y, a obtener un resultado favorable para el apelante.

Ese esbozo preliminar, es una disquisición concisa relativa a la controversia que se desarrollará ante el juez de segundo grado en la fase sustentación. El carácter breve de los reparos no apareja insuficiencia, defecto cuyo resultado es la deserción de la alzada, según lo establece el inciso final del canon 322 ídem. 9 9 “[ ) Si el apelante de un auto o sustenta el recurso en debida forma y de manera oportuna, el juez de primera instancia lo declarará desierto.

La misma decisión adoptará cuando no se precisen los reparos a la sentencia apelada, en la forma prevista en este numeral. El juez de segunda instancia declarara desierto el recurso de apelación contra una sentencia que no hubiere sido sustentado ( )' se destaca). 12 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 Bajo ese horizonte, la escasez de puntualidad y concreción que impliquen orfandad en el reparo, habilitan al a quo y al ad quem para declarar la deserción de la apelación. Así, cuando recurrente diga que la contienda no se zanjó de acuerdo con la normatividad aplicable en la materia o, por indebida valoración probatoria, incumplirá la carga en comento; igual sucede, si se apresta a señalar un aspecto normativo o doctrinario sin relacionarlo con los contoros de la providencia. Es más, ni siquiera es necesaria la cita jurisprudencial, aunque se pueda exponer, lo importante es la conexidad con cuestiones indicadas u omitidas en la sentencia atacada, pues, sin ella, lógicamente, se impide el desarrollo de sustentación.”1 La sustentación de los reparos en cambio constituyen los argumentos que el apelante expone ante el superior, con base en los reparos hechos, exposición que anteriormente debía hacerse en forma oral en la audiencia de sustentación y fallo que se fijaba para el efecto por el juez de segunda instancia (inc. 2* y 3*% art. 327 del C. G. del P), pero que en la actualidad, dado el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica originada por el COVID-19, que dio lugar a que se expidiera el Decreto Legislativo N* 806 de 2020 y posteriormente la ley 2213 del año que avanza, 9 “( ) Si el apelante de un auto no sustenta el recurso en debida forma y de manera oportuna, el juez de primera instancia lo declarará desierto.

Consecuencia que igualmente preveía el inciso final del artículo 322 del C. G. del P., ante la omisión de realizar la sustentación. Acorde con lo anterior, si bien es cierto no es dable confundir la etapa de presentación de reparos con la de sustentación del recurso, pues tal razonamiento implica el desconocimiento de lo consagrado por el legislador en el mentado artículo del Código General del Proceso, lo cierto es que aplicados tales lineamientos al caso que ocupa la atención de este despacho indudablemente debe decirse, que el recurrente sí expuso y por escrito los puntos concretos constitutivos de la pretensión impugnaticia, es decir, los reparos puntuales a la providencia apelada ante el juez de primera instancia, motivo por el que el expediente fue remitido para el tramite del recurso de apelación. Así como cumplió en debida forma con tal actuación procesal, igualmente lo hizo respecto de la de la sustentación dentro de la oportunidad concedida, en la que explicó en detalle las razones de inconformidad, sin que la misma pueda considerarse insuficiente por el hecho de que el escrito presentado en esta instancia guarde similitud con el aportado ante el a-quo, pues precisamente estos deben ser concordantes, tal y como lo ordena el numeral tercero del citado artículo 322 del C.G. del P., al decir 14 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 que se “deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior.” Entrando en materia se tiene, que el contrato de promesa, es aquél en virtud del cual se promete la celebración de otro contrato que simplemente queda sujeto al cumplimiento de un plazo o condición, pero, para que este acto sea fuente jurídica de obligaciones, debe satisfacer todos los requisitos y circunstancias previstas de manera expresa en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887, canon que al efecto establece: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: “1* Que la promesa conste por escrito;

“2“ Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; “3“ Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; “4“ Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.

De modo que, si la promesa no cumple con todas estas exigencias legales queda viciada de nulidad absoluta, conforme lo disponen los artículos 1740 y 1741 del Código Civil, los cuales en su orden estatuyen, que "Es nulo todo acto o contrato en que 15 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según la especie y calidad o estado de las partes.

"La nulidad puede ser absoluta o relativa.” Y, que "La omisión del algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos " constituye nulidad absoluta, la cual “puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato” (artículo 2% de la ley 50 de 1936)” Descendiendo al caso que nos ocupa sea del caso decir, que la validez del contrato de promesa de compraventa celebrado entre los aquí intervinientes, es precisamente el tema a discutir, dado que el demandante considera que el mismo se encuentra afectado de nulidad absoluta por no reunir los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, nulidad que como lo ordena el artículo 1742 debe declararse aún de oficio, al paso que el demandado señala que todos esos requisitos se encuentran cumplidos.

Pues bien. En punto del tercer requisito previsto en la norma precitada, relativo a que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, que es el que interesa al caso, puesto que es el que se considera incumplido, ha de decirse que indudablemente por la naturaleza transitoria y preparatoria del aludido convenio, es indispensable la estipulación de una modalidad (plazo o condición) que fije la 16 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 época de celebración del contrato prometido, con el fin de que no quede ningún resquicio de duda, que no exista ninguna incertidumbre, sobre las condiciones de tiempo y lugar en las que ha de celebrarse el vínculo preparado.

Así lo ha sostenido desde tiempo atrás la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, reiterado y recientemente en la providencia SC1964- 2022. En efecto, señala: “[ ] el plazo o la condición son los hechos futuros que al cumplirse fijan “la época en que ha de celebrarse el contrato”. La fijación de la época, dice el ord. 3 del art. 89, debe hacerse a través de un plazo o una condición, pero teniendo presente, como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalamiento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal época.

El aludido presupuesto significa que necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato proyectado, sin olvidar, claro está, que si se trata de una condición “ la única ( ) compatible con ese texto legal (requisito 3” de la norma transcrita), en consideración a la función que allí cumple, es aquella “que comporta un carácter determinado”, por cuanto sólo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido” (CSI SC 22 abr. 1997, exp. 4461.

G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498). De esta manera, existiendo plazo o condición, como se señaló, es evidente que la prestación de hacer que surge de la promesa, consistente en celebrar la convención prometida, no puede ser pura y simple, así como tampoco puede quedar incierta la época en que ha de llevarse a cabo el dicho 17 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 contrato definitivo.

En este orden, si hay plazo, su exigibilidad emerge del vencimiento del pactado, el cual, se reitera, debe atender lo prescrito en el citado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, de suerte que resulte suficiente y preciso para alcanzar el fin propuesto, que no es otro que perfeccionar el contrato proyectado; y si hay condición, su nacimiento se contrae a la realización del acontecimiento futuro e incierto, desde luego posible y definido (arts. 1530 y 1536 C.C.), pero cuya determinación temporal, en el caso específico de la promesa, se requiere a fin de que se conozca de antemano el momento en que debe ocurrir o no el suceso condicional y de qué depende, en tanto, como lo indica el canon 1541 del Código Civil, las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, todo lo cual obliga a su completa precisión. Conforme a lo expuesto, el plazo o la condición deben ser determinados o, lo que es lo mismo, deben estar definidos de tal manera que permitan establecer, con precisión, cuándo se ha de otorgar el contrato final, dado que, sin tal particularidad, la incertidumbre se opondría al carácter transitorio de la promesa, razón por la cual se ha señalado que la condición determinada es aquella en la que el suceso incierto, establecido con claridad, se estima que ocurra “ dentro de un lapso temporal determinado de antemano”.

En cambio, es indeterminada cuando » no solamente se ignora si el evento condicional ocurrirá o no; sino que además se ignora la época en que éste puede ocurrir» (CSJ SC 18 sep. 1986, G.J. CLXXXIV, número 2423. Pág. 283), a lo cual se agrega la exigencia de posibilidad de cumplimiento de la condición, pues si ésta es imposible física o jurídicamente, una vez más la indefinición da al traste con la temporalidad de la promesa, mientras que cuando es posible y se fija el aludido hito, la modalidad será legítima como válido será el contrato de promesa.

Por tales razones, cabe reiterar, las partes deben fijar, sin vaguedades, la época en la cual se ha de verificar el contrato prometido para lo cual pueden acudir a un plazo o a una condición, 18 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 pero la modalidad escogida debe ser precisa para la finalidad buscada, que no es otra que establecer certeramente la transitoriedad del contrato de promesa» (CSJ SC5690-2018, 19 dic.).” Esa fijación determinada de la época a que hemos venido haciendo alusión, sólo puede deducirse del contrato mismo, esto es, atendiendo la manera como fue convenida en la promesa celebrada, debido a su carácter solemne, porque como lo tiene dicho la Corte, “la calificación de condición determinada debe surgir del propio contrato de promesa, o sea desde el momento mismo de su celebración, pues es allí donde debe quedar plasmada la condición “con todos los atributos propios de su naturaleza”, porque como antes se anotó, el lapso temporal dentro del cual debiera ocurrir el evento incierto debe quedar “determinado de antemano” (CSJ, SC del 22 de abril de 1997, Rad. n.* 4461, reiterada en sentencia previamente citada SC3642 del 9 de septiembre de 2019) Descendiendo al caso que ocupa la atención de esta Sala se tiene, que conforme al contrato de promesa de compraventa celebrado entre los aquí intervinientes, Julieth Siney Olaya Rozo como promitente compradora, y Constructora Monape S.A.S como promitente vendedora, el 25 de abril de 2017, los contratantes estipularon en el parágrafo segundo de la cláusula séptima de la promesa, en relación con el momento en que debía celebrarse el contrato prometido lo siguiente: “La Escritura pública de venta la otorgará EL PROMITENTE VENDEDOR siempre y cuando EL(LA)[LOS)[(LAS) PROMITENTE COMPRADOR (AJ(ES) (AS) 19 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 hayan pagado el precio pactado en el presente contrato previamente a la firma de la escritura de venta, en el evento de que no se haya realizado el pago, sin perjuicio del incumplimiento en que incurra EL(LA)(LOS)(LAS) PROMITENTE COMPRADOR (A[ES)(AS), con las consecuencias previstas para ello en este contrato.” El anterior pacto, atendiendo su literalidad, no contiene una estipulación de un plazo o condición determinados, así como se insertó, no puede decirse bajo ningún punto de vista que se fijó con precisión la fecha de celebración del contrato prometido.

Ahora. Si bien es cierto las partes le hicieron el día 19 de enero de 2018,2 un otro sí, a la promesa de compraventa celebrada, en dicho convenio nada se dijo sobre la fecha del otorgamiento de la correspondiente escritura pública, pues tan solo se modificó lo relativo a la forma de pago convenida en la cláusula sexta, quedando como sigue: FECHA E E No. DDMMIAA — VALORS.

No- — ppmMAA -+ VALORS 1 19/01/2018 $30.000.000 | 3 15/03/2018 $98.000.006 2 28/02/2018 $3.000.000- - Siendo ello así, mal puede estimarse como lo pretende el recurrente, que las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa examinado, servían al propósito de limitar la época en que habría de celebrarse el contrato prometido, pues aunque se 11 Ver archivo 003 del cuaderno electrónico de primera instancia, pagina 21 del archivo pdf 12 Páginas 44-45 ibídem 20 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 fijó la forma de pago del precio en los plazos ya descritos, y se estipuló que la escritura se firmaría una vez la promitente compradora efectuara los referidos pagos, la forma como lo consignaron deviene indeterminada, pues nada se dice de la fecha en que se haría la firma de la escritura pública, dado que lo único que quedó explícito es que la misma no podía otorgarse hasta cuando la demandante estuviera a paz y salvo con el plan de pagos.

Tampoco resulta de recibo el argumento relativo a que como el último pago se pactó para el día 15 de marzo de 2018, la escritura pública de compraventa debía suscribirse en la mentada fecha, pues lo que en sentido literal expresa la cláusula del contrato, es que una vez se encontrara a paz y salvo se otorgaría la escritura pública, lo que en buen romance significa que podría ser en cualquier fecha posterior a ese último pago, esto es, se dejó abierto el momento para correr el respectivo documento escriturario, si la demandante hacía el pago en esa fecha.

Entonces, obsérvese cómo las partes de manera vaga e imprecisa convinieron en el plazo o condición para el otorgamiento de la escritura pública, lo que debía haberse efectuado de manera precisa y determinada, proceder contrario a la exigencia consagrada en el ordinal 3* del citado precepto 1611 del Código Civil para la validez del precontrato. 21 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 Sobre esta particular exigencia de validez, sostuvo la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de justicia en providencia del 13 de mayo de 2003: “necesariamente bajo una de dichas modalidades, plazo o condición determinados, o ambas en combinación, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el ulterior contrato, esto es el _prometido.

Es obvio que si tales modalidades se consagran o combinan para obtener el efecto contrario, o sea, para dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal. 2- - Justamente, el que la ley exija un plazo o una condición determinados que sirva para fijar la época de celebración del contrato prometido está indicando a las claras que la promesa apenas es un acto jurídico instrumental efímero y que por consiguiente, su vigencia, además de provisional, debe estar plasmada con exactitud en el escrito que la contiene, de tal manera que no deje márgenes de duda en cuanto a su efecto temporal transitorio.”15 Conforme a lo expuesto surge clara la indeterminación del requisito en comento, pues, aunque se dispuso que las escrituras se otorgarían a la cancelación total del inmueble, se omitió prever un plazo específico, preciso y determinado para ello conforme lo exige el legislador, obstaculizando la certidumbre que ha de primar siempre en esta materia, toda vez que, esa contingencia estructura un factor de inseguridad que riñe con el requisito del * Expediente No. 6760 22 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 numeral 3* del artículo 89 de la citada ley.

Por consiguiente, no queda duda que la época para la celebración del contrato prometido no fue fijada en debida forma. Tampoco desvirtúa la aludida conclusión el hecho de que en la cláusula octava del contrato de promesa las partes hubiesen estipulado que el promitente comprador asume las siguientes obligaciones: “ b. Suscribir la escritura pública de venta en la misma notaría donde se protocolice y eleve a escritura pública el reglamento de propiedad horizontal que será la Notaría Cuarta del Circulo de Cúcuta, el día 30 de diciembre a las cuatro (4pm)”'*, pues lo único que puede agregarse al respecto es, que sí se fijó que el otorgamiento de la escritura pública sería en la Notaría Cuarta del Circulo de Cúcuta, pero sin que se haya estipulado fecha y hora cierta para ello.

En tal virtud, el contrato preparatorio carece de uno de los requisitos esenciales para su estructuración, concretamente el que exige el ordinal 3* del artículo 89 de la ley 153 de 1887, y, la consecuencia lógica de tal omisión es la declaratoria de nulidad absoluta de la multicitada promesa, tal como lo consideró el juez de primera instancia. Dado que el efecto obligado de la declaratoria judicial de nulidad de un negocio jurídico es el de retrotraer las cosas al estado en que se hallarían de no haberse celebrado el acto o 14 Pagina 23 archivo 003 del expediente digital de primera instancia. 23 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 contrato aniquilado, necesariamente tiene que decirse, que las partes hoy en contienda, al estar viciada de nulidad absoluta la promesa de compraventa entre ellas celebrada, deberán efectuar las restituciones de lo que cada uno entregó en virtud de la misma, a título de restituciones mutuas, aspecto sobre el cual ningún reparo se hizo; luego la promesa que acá fue objeto de discusión no podía producir obligación alguna y por consiguiente el reparo tendiente a establecer el incumplimiento de la parte demandante carece de objeto.

Siendo ello así, no teniendo ningún asidero los argumentos argúidos por el apelante para derrumbar la sentencia recurrida, deberá la Sala, conforme a las consideraciones hechas, confirmar la providencia apelada, en todas y cada una de sus partes por gozar de soporte legal y probatorio. En mérito de lo expuesto, LA SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, RESUELVE:

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha, contenido y procedencia anotados en la parte motiva de esta providencia, por las consideraciones hechas. 24 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0199-01 SEGUNDO: Condenar en costas de esta instancia a la parte demandada, y en favor de la parte demandante, en las que se incluirán las agencias en derecho que se fijen con posterioridad por la Magistrada Ponente, y que serán liquidadas de manera concentrada en el Juzgado de origen conforme a lo dispuesto en el artículo 366 del C. G. del P.

TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, devolver el expediente digital incluida la actuación de esta instancia al Juzgado de origen, previa anotación de su salida. COPIESE,

NOTIFIQUESE Y CUMPLASE CONSTANZA FORERO NEIRA Magistrada ROBERTO CARLOS OROZCO NUÑEZ Magistrado Z7— — ANGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “ftrma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).