Repúlica de Cstombia ] Departamento Noste de Santandor Tribunal Superiar Distuita Jadicial de Cácuta TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL FAMILIA Magistrada Ponente: Dra. CONSTANZA FORERO NEIRA Ref.: Rad. N* 54405-3103-001-2021-00088-00 Rad. Interno N* 2022-0073-01 Cúcuta, veintinueve (29) de agosto de dos mil veintidós (2022) Encontrándose dentro del momento procesal oportuno, esta Sala de Decisión entra a resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida el 4 de febrero de 2022 por el Juzgado Civil de Circuito de Oralidad de Los Patios, dentro de este proceso de Impugnación de Actas de Asamblea promovido por Javier Oswaldo Villamizar Altuve en contra de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují”, la cual, dando 2 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 aplicación a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020, se profiere de manera escritural.
ANTECEDENTES A través del escrito inicial, el demandante Javier Oswaldo Villamizar Altuve, actuando en causa propia presenta demanda para que se declare la nulidad del acta de Asamblea General Ordinaria de propietarios que se efectuó el 13 de marzo de 2021 en la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují” y todas las decisiones adoptadas en dicha asamblea, por contrariar lo estipulado en la ley 675 de 2001, el Código de Comercio y el Reglamento de Propiedad Horizontal adoptado mediante Escritura Pública No. 3067 del 12 de diciembre de 2003 de la Notaría Tercera del Círculo de Cúcuta.
Como fundamentos fácticos de lo pretendido, se narraron los siguientes que se sintetizan así: 1* Que mediante Resolución No. 0036 del 1 de septiembre de 1988, el Municipio de Villa del Rosario, reconoció personería jurídica a la Junta de Propietarios de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují” y así mismo, se reformó su reglamento de propiedad horizontal mediante escritura pública 3067 del 12 de diciembre de 2003. 2"% Que los señores del Consejo de Administración de la Junta Administradora Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El 3 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Cují”, el 24 de febrero de 2021, convocaron a una Asamblea General Ordinaria a todos los propietarios, para el día 13 de marzo de 2021 a las 5:00 pm, asamblea que fue efectuada en la cancha principal, cancha de futbol y de básquet de la mencionada urbanización. 3% Que en dicha reunión en el orden del día se tomaron decisiones de la siguiente manera: a) verificación de quórum; b) lectura y aprobación de certificación de la comisión de redacción del acta anterior; c) lectura y aprobación del orden del día; d) elección del presidente de la Asamblea General Ordinaria; e) nombramiento de la comisión verificadora de la redacción del acta; f) no presentó su informe el administrador saliente Gerson Villamizar Jiménez; g) no se aprobaron los estados financieros a diciembre 31 de 2019 y a 31 de diciembre de 2020; h) proposiciones y varios; i) elección del Consejo de Administración; ) elección del administrador; k) elección de revisor fiscal; 1) el administrador electo se comprometió a convocar asamblea extraordinaria a los 15 días para tratar el tema de la aprobación de los estados financieros, asamblea que a la fecha de presentación de la demanda no se había efectuado. 4% Que las decisiones tomadas en la reunión y contenidas en el acta deben declararse nulas por ir en contravía del reglamento de propiedad horizontal y las prescripciones legales por las siguientes razones: 4 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 a) —Por no haberse incluido en el orden del día la presentación y aprobación del presupuesto anual del año 2021 y la presentación y aprobación de la cuota para atender la expensa ordinaria, ni tampoco haberse debatido ni puesto en consideración de la asamblea, contrariando el numeral 4*% del artículo 28 del reglamento de propiedad horizontal, que expresamente prevé dentro de las funciones de la Asamblea General de propietarios, la aprobación del presupuesto anual del conjunto. b) Por no haber presentado el administrador saliente, Sr. Gerson Villamizar Jiménez, su informe de gestión, siendo un deber legal acorde con el punto 6”% del orden del día, en contra de lo que señalan los numerales 1% y 4* del artículo 42 del reglamento, numeral 5” del artículo 187 del código de comercio y numerales 19 y 4* del artículo 51 de la ley 675 de 2001. c) Que para la elección del administrador, el Consejo de Administración saliente no aceptó más candidatos, pues solo hubo uno, dado que el Consejo fijó una fecha máxima hasta la 12: 00 mediodía del sábado 6 de marzo de 2021 para recepcionar las hojas de vida para el cargo, presentándose Aníbal Eduardo Díaz Alba como único candidato, cuando dicho plazo no se encuentra limitado en el reglamento, máxime que la noche del sábado 13 de marzo de 2021 se presentaron más aspirantes al cargo llevando en ese momento sus hojas de vida, las cuales fueron rechazadas por el presidente de la Asamblea.
Ya para el 5 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 momento de la elección del candidato único al cargo de administrador, no hubo una comisión verificadora de los votos y no se sabe si votaron no propietarios. d) Que para la elección del Consejo de Administración, no se dio aplicación a lo preceptuado en el parágrafo 2* del artículo 28 del reglamento de la propiedad horizontal, en el que se señala que para ser elegido como integrante del Consejo de Administración, el propietario o delegado debe estar al día en el pago del condominio (artículo 38 ley 675 de 2001). 5% El demandante, en su calidad de propietario del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 260-20190 casa E-6, tiene derecho a impugnar las decisiones de la asamblea de acuerdo al artículo 12 y 35 del reglamento de propiedad horizontal y conforme lo estipula el artículo 49 de la ley 675 de 2001 LA ACTUACION PROCESAL DE PRIMERA INSTANCIA Una vez asignado el conocimiento del presente proceso al Juzgado Civil del Circuito de Oralidad de Los Patios, la funcionaria judicial a través del auto de fecha 26 de julio de 20211 luego de subsanadas las falencias advertidas en auto del 31 de mayo de 2021?, dispuso la admisión de la demanda y la 1 Ver auto folio 007 cuaderno principal digital. 2 Ver auto folio 005 ibidem 6 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 notificación a la parte demandada en los términos del Decreto 806 de 2020.
Conforme reposa a folios 0010 del cuaderno principal digital del expediente, la parte demandada fue notificada y mediante apoderado judicial, dio contestación a la misma, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, formulando excepciones de fondo que denominó “inexistencia de la vulneración legal y reglamentaria expuesta; falta de legitimación por pasiva; inepta demanda por falta de conexidad en las pruebas allegadas para hacer valer dentro del procedimiento e innominada”, escrito que se remitió además del despacho judicial al correo electrónico de la parte demandante, quien dentro del término legal no hizo su pronunciamiento.
Por auto del 11 de octubre de 2021 se convocó a las partes a la audiencia inicial prevista en el artículo 372 del C. G. del P., diligencia que se llevó a cabo el 6 de diciembre de 2021,* en la cual se recepcionaron los interrogatorios de las partes, se evacuó la etapa de conciliación, saneamiento, fijación del litigio y se decretaron las pruebas, convocando el 4 de febrero de 2022 para la audiencia de instrucción y juzgamiento.
En cumplimiento a lo dispuesto en el fallo de tutela de fecha 19 de enero de 2022, siendo ponente el Dr. Roberto Carlos Orozco 3 Ver folio 0017 cuaderno principal digital. 4 Acta de audiencia obrante a folio 0027 ibidem 7 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Núñez, radicado No. 54001.2213.000.2021.00371.00, se convocó nuevamente para la audiencia de instrucción y juzgamiento, citándose al representante legal del demandado con el fin de evacuar el interrogatorio a instancia del demandante, diligencia en la que también se dispuso la práctica de pruebas decretadas, oír los alegatos de conclusión y proferir sentencia. LA SENTENCIA APELADA Tramitada la instancia, la juez A-quo mediante providencia que es objeto del recurso de apelación, la finiquitó en la audiencia de instrucción y juzgamiento celebrada el 4 de febrero de 2022, en la que dispuso no acceder a las pretensiones de la demanda.
Para llegar a tal conclusión la juez de conocimiento consideró, luego de encontrar acreditados los presupuestos procesales, que la parte demandante no probó la falta de requisitos para anular el acto de asamblea de copropietarios del 13 de marzo de 2021, pues los participantes al cargo de administrador debieron presentar sus hojas de vida con anticipación; en cuanto al informe de gestión del administrador saliente, la Asamblea General estuvo de acuerdo en que se haría en forma posterior en una asamblea extraordinaria y el hecho de que no se haya presentado el informe o aprobado el presupuesto no conllevan a que la Asamblea deba declararse nula, razón por la que no puede acceder a las pretensiones de la demanda. 8 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 LOS REPAROS CONCRETOS Inconforme con la decisión anterior, la parte demandante en oportunidad legal, formuló recurso de apelación precisando como reparos los siguientes: (i) Que se tuvo en cuenta el 2 de agosto de 2021 como un día no hábil, cuando los avisos a la comunidad no dan constancia de ello, luego considera que la contestación de la demanda se hizo en forma extemporánea;
(ii) Que de la confesión del representante legal de la Urbanización demandada se extrae claramente que no se aprobó el presupuesto anual, violando con ello el numeral 4 del artículo 28 del Reglamento; tampoco se presentó el informe de gestión el 13 de marzo de 2021 fecha en que debía hacerse y dicha omisión violó el numeral 4 del artículo 42 del mismo estatuto, y (iii) que está probado que no se admitieron más hojas de vida salvo de quien resultó elegido como administrador, situación que resulta a todas luces arbitraria.
Además, quienes deliberaron en dicha asamblea no eran propietarios como el caso de la casa P-7 bis, de la que no se exigió el certificado de tradición y finalmente se quebranta el parágrafo segundo del artículo 28 del Reglamento, que exige que para ser miembro del consejo de administración, debe estar al día en los pagos, circunstancia que no ocurrió respecto de tres de los miembros elegidos.
SUSTENTACIÓN DE LOS REPAROS Mediante proveído del 18 de marzo de 2022 y de conformidad con lo estatuido en el artículo 14 del Decreto 9 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Legislativo 806 de 2020, se corrió traslado a los apelantes por el término de cinco días, para que sustentaran el recurso de apelación, oportunidad dentro de la cual el apoderado judicial de la parte actora remitió mediante correo electrónico a la Secretaría de la Sala, el escrito a través del cual sustentó la alzada.
En el escrito de sustentación la parte demandante indicó, que para computar los términos de la contestación de la demanda, el despacho tuvo el 2 de agosto de 2021 como día no hábil, cuando si lo era, como consta en los avisos de interés general de fechas 28 y 30 de julio de 2021 y en el aviso de cierre extraordinario de fecha 3 de agosto de 2021, publicados en la pagina web del juzgado Civil del Circuito de Los Patios; por consiguiente, si la parte demandada se notificó del auto admisorio el 28 de julio de 2021, el último día que se tenía para contestar era el 3 de septiembre de 2021, razón por la cual la contestación que se hizo el 6 de ese mes y año fue extemporánea, contrario a lo que se dijo en el auto del 29 de octubre de 2021.
Ya respecto de la sentencia pide la revocatoria para que en su lugar se acceda a las pretensiones de la demanda decretando la mulidad del acta de Asamblea General Ordinaria de Propietarios de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cuj?”, celebrada el 13 de marzo de 2021 y todas las decisiones adoptadas por ser contrarias a la ley 675 de 2001 y al Reglamento de propiedad horizontal del Condominio (Escritura Pública 3067 del 12 de diciembre de 2003 emanada de la Notaría Tercera del 10 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Círculo de Cúcuta), por considerar que la juez de primera instancia no valoró el acervo probatorio, pues no tuvo en cuenta ni la prueba documental ni los interrogatorios de las partes.
Surtido el traslado respectivo, la parte demandada no hizo ningún pronunciamiento, guardando absoluto silencio. CONSIDERACIONES Delanteramente debe decirse, que en atención a lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso, la Sala se ceñirá únicamente al estudio de los reparos hechos a la sentencia de primera nivel, puntos sobre los cuales versó igualmente la sustentación que se hiciera en esta instancia, por no ser dable conforme a esta norma, abordar temáticas ajenas, ya que la misma textualmente establece que “El Juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante,”, obviamente, como más adelante lo dice, “sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”.
Siendo ello así, de entrada hay que decirse que el primero de los reparos carece de esa connotación, en razón a que el descontento del demandante en cuanto hace a dicho punto no es precisamente sobre la sentencia dictada el 4 de febrero de 2022, sino que tiene que ver con la actuación procesal realizada, toda vez que hace referencia al hecho de haberse tenido en cuenta la 11 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 contestación de la demanda de fecha 6 de septiembre de 2021, cuando a su juicio dicho acto es extemporáneo.
Y, es que sobre la obligación de precisar los reparos concretos al fallo, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, por vía de tutela ha sostenido, que: “cuando el legislador, en la norma aquí comentada-inciso 2, numeral 3 del artículo 322 del C.G.P.-le asigna al apelante el deber de “precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión”, le exige expresar de manera “exacta” y “rigurosa”, esto es, “sin duda, ni confusión”, ni vaguedad, ni generalidad, las censuras realizadas a la sentencia origen de su reproche, inconformidades que luego habrá de sustentar ante el superior.”> Más recientemente la misma Corporación ha dejado claro, que tal exigencia “atañe a una afirmación puntual de los aspectos del fallo que suscitan la inconformidad, es un pronunciamiento conciso de aquellos puntos adversos para el recurrente con tal incidencia que, de haberse resuelto de otra manera, daría lugar al quiebre de la decisión y, a obtener un resultado favorable para el apelante.” (El subrayado es nuestro). 5 Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil, 9 de junio de 2016, STC7511-2016.
MP. Luis Armando Tolosa Villabona.Criterios sostenidos en las sentencias de tutela STC10557 y STC13078 de 2016, “( ) Si el apelante de un auto no sustenta el recurso en debida forma y de manera oportuna, el juez de primera instancia lo declarará desierto. La misma decisión adoptará cuando n0 se precisen los reparos a la sentencia apelada, en la forma prevista en este numeral.
El juez de segunda instancia declarara desierto el recurso de apelación contra una sentencia que no hubiere sido sustentado ( )” (se destaca). 6 STC-3846 de 2021. Magistrado Ponente Dr. Luis Alonso Rico Puerta. 12 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Conforme a estos parámetros jurisprudenciales, quien apela debe expresar las razones concretas que lo llevan a ello, manifestando su desacuerdo con los fundamentos de hecho o de derecho insertos en el fallo que llevaron al juez a tomar una decisión en contra de sus intereses, para que esta sea revocada o modificada por el superior, lo que no acontece en este primer reparo, toda vez que el mismo no atañe a la decisión que se cuestiona, aparte que dicha circunstancia conforme a las piezas procesales que integran el expediente digital (folio 0017), ya había sido puesta de presente ante el juzgado de conocimiento, al solicitarse el reconocimiento de la “EXTEMPORANEIDAD DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA PRESENTADA POR EL APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA Y DE LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO”, petición que fue decidida por proveído del 29 de octubre de 2021, en la que luego de computados los términos de cierre del despacho junto con las constancias obrantes en el expediente, se concluyó que la contestación de la demanda se efectuó dentro del término legal, pronunciamiento que fue notificado en el estado No. 072 del 2 de noviembre de 2021, sin que fuera objeto de inconformidad por el hoy recurrente, pues tan solo elevó una petición de aclaración que fue resuelta mediante auto del 12 de noviembre de 2021.
Precisado lo anterior y entrando en materia se tiene, que el régimen de propiedad horizontal en Colombia se rige por la Ley 675 de 2001, cuyo objetivo es regular la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, en la que concurren 13 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, así como la función social de la propiedad.
La propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de una propiedad individual y una titularidad del dominio sobre bienes comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero, puesto que los bienes de dominio particular pueden ser utilizados por parte de sus dueños, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad.
Así, pueden imponerse limitaciones al ejercicio de la propiedad con la finalidad de conservar la armonía de la comunidad o sus características, además, pueden fijarse restricciones en la destinación que se le otorgue al inmueble. Un conjunto residencial o edificio, se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y así surge la persona jurídica a que se refiere la citada ley, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, “cuyo objeto será administrar correcta Y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizonta?” [Art. 32 L.675 de 2001]. 14 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Las decisiones que se tomen en la asamblea deben ajustarse a las disposiciones legales o estatutarias, puesto que de no ser así, al tenor de lo dispuesto en los artículos 190 y 191 del C. de Co., podrán ser impugnadas, como lo señala el artículo 194 ibidem, ante los jueces ordinarios, a fin de que el operador judicial de observar las irregularidades que hayan motivado la impugnación, las declare nulas o ineficaces para que las mismas no produzcan ningún efecto, o las considere inoponibles respecto de los socios ausentes o disidentes.
El mentado artículo 191 señala expresamente, que los administradores, los revisores fiscales y los socios ausentes o disidentes son quienes pueden impugnar las decisiones de la asamblea o de la junta de socios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o a los estatutos, lo cual deben hacer dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la reunión en la que se tomaron las decisiones si estas no deben ser inscritas en el registro mercantil, pues de serlo, el lapso se contará a partir de la fecha en que la inscripción se haga.
Estas disposiciones se encuentran entrelazadas con el artículo 382 del Código General del Proceso, que de manera concordante habla de la acción de impugnación de actos de asambleas con la que se busca controlar la legalidad de las decisiones adoptadas en dichos órganos de las entidades constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, e invalidar 15 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 aquellas que no se ajusten tanto a la ley como al reglamento correspondiente.
Descendiendo al caso que ocupa la atención de la Sala se tiene, que la Asamblea Ordinaria de copropietarios celebrada el 13 de marzo de 2021 fue convocada por el Consejo de Administración de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují” mediante escrito del 24 de febrero de 2021, en el cual se estableció como orden del día: (i) verificación del quórum, (ii) lectura y aprobación de la certificación de la comisión de la redacción del acta anterior.
(iii) Lectura y aprobación del orden del día (iv) Elección del presidente de la Asamblea General Ordinaria (v) Nombramiento de la Comisión verificadora de la redacción del acta (vi) informe del administrador Gerson Alexander Villamizar Jiménez; (vii) Presentación y aprobación de los Estados Financieros a diciembre 31 de 2019 y diciembre 31 de 2020 (viii) proposiciones y varios (ix) elección del consejo de Administración (x) Elección del administrador y Elección del revisor fiscal.
A dicha convocatoria se adjuntaron los documentos a tratar en la Asamblea General, concretamente los estados financieros de los años 2019 y 2020 así como el presupuesto del año 2021. Finalmente, se indicó la posibilidad de hacer llegar las postulaciones para los cargos de administrador y miembros del consejo de administración, precisando que las hojas de vida para el cargo de administrador se recibirían en la oficina del condominio hasta las 12 mediodía del sábado 6 de marzo de 2021. 16 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Tal como se consignó en el acápite de los antecedentes, las irregularidades que el extremo activo cometió en la referida asamblea, se compendian en que: (i) No se incluyó en el orden del día la presentación y aprobación del presupuesto anual del año 2021, ni tampoco la cuota para atender las expensas ordinarias, aspecto que no fue debatido ni puesto a consideración durante la asamblea, contrariando lo señalado en el numeral 4% del articulo 28 del reglamento de propiedad horizontal en concordancia con el articulo 38 numeral 4 de la ley 675 de 2001;
(i) El administrador saliente Gerson Villamizar Jiménez no presentó su informe de gestión, sin tener en cuenta lo dispuesto en el numeral 1 y 4 del articulo 42 del reglamento, situación estipulada igualmente en el articulo 51 de la ley 675 de 2001. (iii) Solo se aceptó un candidato para la elección del administrador, pues el Consejo de Administración saliente solo fijó de manera arbitraria una fecha máxima que ni siquiera está estipulada en el reglamento o en la ley, rechazando las hojas de vida de quienes aspiraron al cargo el mismo día de la Asamblea General.
(iv) En la elección del administrador no hubo comisión verificadora de los votos, pues no se sabe si votaron no propietarios (v) En la elección del Consejo de administración se violó el parágrafo 2 del articulo 28 del reglamento, por cuanto para ser integrante del mismo el propietario debe estar al día en sus pagos de condominio. 17 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Con relevancia para decidir el asunto, la Sala encuentra acreditado en el plenario lo siguiente: A la copropiedad demandada, Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují”, le fue reconocida personería jurídica mediante Resolución 0036 del 01 de septiembre de 1996 y mediante Escritura Pública 3067 del 12 de diciembre de 2003 de la Notaría Tercera de esta ciudad, reformó el reglamento de propiedad horizontal ajustándolo a la Ley 675 de 2001.
En el artículo 29* del reglamento, la copropiedad acordó que la asamblea general se reuniría de forma ordinaria por lo menos una vez al año, dentro de los primeros tres meses, previa fijación de lugar y citación personal enviada por el administrador por carta a todos los copropietarios y mediante aviso, dejando constancia del motivo de la reunión. Asimismo, se pactó que la convocatoria se haría con anticipación no inferior a 15 días de la fecha de su realización. La convocatoria a la asamblea ordinaria de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cuj?”, fue realizada por la junta administradora mediante carta del 24 de febrero de 2021, en ella se indicó el orden del día y se adjuntaron una serie de documentos estipulándose que la reunión se llevaría a cabo el 13 de marzo de 2021.
Llegada la citada fecha, se hizo alusión al orden de día y se procedió a verificar el quorum, y se evacuaron todos los puntos para los que fueron convocados los copropietarios. 18 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Consultada la Escritura Pública 3067 del 12 de diciembre de 2003 de la Notaría Tercera de esta ciudad, mediante la cual se reformó el reglamento de la urbanización Victor Pérez Peñaranda “El Cují” ajustándolo a la Ley 675 de 2001, se aprecia sin dificultad que en su artículo 25 se acordó que “El periodo presupuestal en el que deben aplicarse las inversiones, gastos, ingresos y demás erogaciones será el comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año. Llegada esta última fecha, el administrador cortará las cuentas de dicho año y procederá a elaborar el inventario y los estados financieros correspondientes que muestren el estado financiero y económico de la propiedad horizontal, así como el proyecto de presupuesto para el siguiente periodo.
Estos documentos deberán ser presentados al Consejo de Administración para su aprobación previa, el que podrá efectuar las observaciones correspondientes. Una vez aprobado deberá presentarse a consideración de la Asamblea General de Propietarios en la reunión ordinaria siguiente para su aprobación.
PARÁGRAFO. En caso de que la asamblea no apruebe, en la reunión ordinaria correspondiente, el presupuesto de ingresos y gastos aplicable para el periodo correspondiente, regirá el presupuesto aprobado para el periodo inmediatamente anterior. No obstante, podrá para tal efecto, convocarse a asamblea extraordinaria.” Sobre este aspecto, el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, que se reproduce en el artículo 28 del mencionado reglamento, 19 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 establece la naturaleza y funciones de la asamblea general de propietarios como el máximo órgano de dirección y administración de la copropiedad, señalando entre sus funciones básicas, las de “2. aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo de Administrativo y el Administrador” y “4.
Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso” De las normas transcritas se desprende, que contrario a lo alegado por la parte demandada, la aprobación o improbación del presupuesto general de la copropiedad para el año 2021, y de los estados financieros con vigencia al 31 de diciembre de 2019 y a 31 de diciembre de 2020, era un asunto que requería someterse a consideración de la Asamblea General de Copropietarios, pero como de lo obrante en autos se extrae, tan solo fue incluido en el orden de día en el punto No. 7, la presentación y aprobación de los estados financieros a diciembre 31/2019 y diciembre 31/2020, sin hacer mención alguna al presupuesto anual del conjunto para la vigencia 2021, ni de las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias.
No cabe duda que en los documentos anexos a la convocatoria realizada, fueron aportados en los ítems 3 y 4, el Presupuesto del año 2021 de manera general y por coeficientes de participación, pero revisada el Acta No. 56 del 13 de marzo de 2021 se tiene, que el punto No. 7 fue desarrollado en cuanto a la 20 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 aprobación únicamente de los estados financieros, sin que nada se dijera o discutiera sobre el presupuesto anual de ingresos y gastos del conjunto para la vigencia 2021, y de las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias en dicho punto ni tampoco en otro posterior, de ahí que no fuera sometido a consideración de la Asamblea General dicho presupuesto, pues no fue discutido y menos aprobado, hecho que en realidad como lo sostiene el recurrente va en contravía no solo del reglamento de la copropiedad sino de la ley misma.
De otra parte, frente al reproche por no haberse presentado el informe de gestión por parte del administrador saliente Gerson Villamizar se tiene, que en el Acta No. 56 impugnada, al desarrollar dicho punto en el orden del día se consigna: “toma la palabra James Peñaranda Peñaranda diciendo bueno Gerson pues en el momento él nos entregó a nosotros, no vino, no nos dijo a nosotros cuál fue la razón.” En el momento que él nos entrega el cargo se hace un acta donde se le recibe y ese informe pues está por escrito de lo que a él se le recibió. El debía estar acá para darle informe a la comunidad como administrador que es, yo no puedo dar informe por la gestión que el hizo durante el transcurso del año, pero en la parte contable está evidencia”.
Obran igualmente en el expediente las Actas Nos 06 y 07 del 01 y 6 de febrero de 2021 respectivamente en donde se consigna la entrega de la administración por parte del señor Gerson Alexander Villamizar Jiménez al Consejo de Administración, de donde se infiere que para la fecha de la sesión (13 de marzo de 2021) el señor Villamizar Jiménez ya no ejercía el cargo de administrador, dada 21 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 su renuncia y por consiguiente ninguna función le correspondía ejercer dentro de la mencionada Asamblea, pues conforme el artículo 51 de la ley 675 de 2001, el cual se encuentra reproducido en su integridad en el artículo 42 del pluricitado reglamento, dichas actuaciones corresponden a las funciones del administrador de la copropiedad.
Por otro lado, la determinación de no aceptar más candidatos distintos del señor Aníbal Eduardo Díaz Alba, para el cargo de administrador del conjunto, debe mantenerse incólume porque si bien es cierto, el día de la Asamblea se presentaron dos hojas de vida y algunos asistentes manifestaron estar inscritos, la única postulación recibida oportunamente fue la del señor Díaz Alba quien resultó elegido como administrador del conjunto por cuanto, desde la convocatoria efectuada el 24 de febrero de 2021, el consejo de administración del momento estableció como fecha límite para recibir las hojas de vida el día 6 de marzo de 2021 hasta las 12.00 del día en la oficina del condominio.
De modo que todos los convocados tenían pleno conocimiento del plazo máximo para postularse al cargo y solo uno de ellos atendió tal requerimiento en forma oportuna, luego no resulta de recibo que se pretenda la nulidad de una decisión que además de ser avalada por el Consejo de Administración, ni siquiera fue cuestionada el día de la reunión. En este punto, resulta oportuno precisar que acorde con el artículo 55 de la ley 675 de 2001, al consejo de administración le 22 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal y visto el artículo 40 de dicho estatuto, la urbanización demandada precisó entre las funciones del Consejo “7.
Convocar a la Asamblea a reunión Ordinaria cuando el administrador no lo hubiere hecho oportunamente” “3. Vigilar la administración del conjunto y dictar los reglamentos internos tendientes a que mantenga el orden y el así, así como la armonía entre los ocupantes de la agrupación” “10. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo, uso, protección o disposición de los fondos u otros bienes pertenecientes a la copropiedad.” Y “12.
En general, ejercer todas aquellas funciones que no estén adscritas a otros organismos o funcionarios administrativos”, de donde deviene que la fijación de una fecha para la recepción de hojas de vida para las postulaciones al cargo de administrador no comporta una arbitrariedad sino que corresponde a una medida destinadas a conservar el orden interno y la armonía del conjunto para el momento de la elección del cargo de administrador.
Ahora, no desconoce esta Sala que en el listado de asistencia a la Asamblea del 13 de marzo de 2021, por la casa P- 7 BIS, aparece firmando la señora Martha Rocío Vargas, hecho que reafirma el representante legal de la propiedad horizontal en el interrogatorio que rindiera ante la Juez de primer grado; no obstante, esa circunstancia no resulta indicativa que en dicha asamblea deliberaron no propietarios pues no se logró demostrar 23 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 que esta persona no fuera propietaria de la vivienda y que lo fuera María Teresa Serrano Flórez, pues aunque ésta señora aparece en el libro de propietarios como tal, no se presentó, y la actualización de éste se dio en el mes de septiembre de 2021, es decir, con posterioridad a la reunión, y el demandante no demostró que la referida persona hubiera actuado sin poder o que para la fecha de la Asamblea no fuera propietaria, como quiera que mno se allegó el certificado de tradición correspondiente.
Finalmente, en cuanto hace a la composición del consejo de administración, el artículo 53 de la ley 675 de 2001 consagra la obligatoriedad de éste órgano en los siguientes términos “ Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.
En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.” Con similar orientación el artículo 36 del reglamento del conjunto establece la forma de elección de sus miembros precisando que el “El Cuji tendrá un Consejo de Administración, 24 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 integrado por un número impar de tres (3) propietarios de las unidades privadas respectivas, que serán elegidos por la Asamblea General de Propietarios para periodos de un (1) año.”, disposición que se armoniza con el artículo 38 numeral 5* de la ley 675 de 2001, en el que se señalan como funciones básicas de la Asamblea General de propietarios la de “elegir y remover los miembros del consejo de administración( ) para los periodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año” Aparte de ello, el parágrafo 2 del artículo 28 del mismo estatuto prevé que “para poder ser elegido como integrante del Consejo de Administración, el propietario debe estar al día en sus pagos de Condominio y/o expensas extraordinarias” No otro sentido tiene el hecho que en el parágrafo segundo del artículo 29 del reglamento de propiedad horizontal, se haya consagrado que “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes” Acorde con lo anterior, de los elementos de prueba que obran en el expediente, sin dubitación puede concluirse que la elección de los miembros del consejo de administración se hizo alejada de tales parámetros, pues como de autos se desprende mediante Resolución No. 139 de 7 de abril de 2021, la Secretaría de Gobierno de Villa del Rosario ordenó el registro del nuevo Consejo de Administración de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cuj?”, asi: 25 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Rodrigo Hernández Millán - Presidente Jesús Alberto Barrera Velasco - Vicepresidente Myriam Angarita Solano - Tesorera Pedro Antonio Machado - Vocal Alexander Hernández Solano - Vocal Acorde con el acta No. 56 impugnada, la única plancha postulada para el consejo administrativo se encontraba integrada de la siguiente forma: el señor Rodrigo Hernández Millán (casa J- 7) Jesús Alberto Barrera Velasco (F-9) Myriam Angarita Solano (1-11-P8), Pedro Antonio Machado (M-1) y Alexander Hernández Solano (I-1).
Frente al reproche atinente a que dichas personas no eran propietarios ni delegados de las unidades residenciales de la Urbanización el Cují, como se dijo en párrafos precedentes, la Sala no encuentra acreditada dicha circunstancia, no siendo viable por ende declarar la nulidad de su elección, menos aun cuando el representante legal de la propiedad horizontal demandada sostuvo en su interrogatorio, que el señor Rodrigo Hernández Millán es el esposo de Yaneth Patiño quien figura como la propietaria de la casa J-7, y que al proceso fue aportado el respectivo poder que lo faculta para ser elegido.
Que Pedro Antonio Machado es el padre de Jhonatan Hernando Machado propietario de la casa M-1 y Alexander Hernández Solano, es el esposo de la propietaria de la casa I-1 y que todos ellos aportaron sendos poderes. 26 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 Pero en lo relacionado con la exigencia de que dichas personas se encontraran al día, a pesar de que el señor Aníbal Eduardo Díaz Alba, administrador y representante legal de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují”, trató de hacer ver a toda costa que no estaban en mora, dicha aseveración resulta contraria a la realidad expedencial, pues basta revisar el resumen de cuentas por cobrar con corte al 13 de marzo de 2021 emitido por la Junta Administradora de la Urbanización, para notar que para el día de la Asamblea General dentro de los deudores de cuotas de administración se encontraban los propietarios de la casas J-7, Rodrigo Hernández Millán, F-9, Jesús Alberto Barrera Velasco, 1-11-P8, Myriam Angarita Solano, M-1 Pedro Antonio Machado, e, I-1 Alexander Hernández Solano, coligiéndose claramente que dichas personas no se encontraban al día en el pago del condominio, estándolo sólo el señor Jesús Alberto Barrera Velasco (F-9) quien ciertamente no aparecía en dicho listado.
Siendo ello así, tales personas no podían ser elegidas en la junta de administración, por cuanto el artículo 14 del reglamento del Conjunto señala la obligatoriedad por parte de los propietarios de pagar las expensas necesarias, previendo además el artículo 15 ibídem, la causación de intereses moratorios por el retardo en el cumplimiento del pago de las mismas, y aunque éste último canon prevé, que a partir del no pago de tres expensas necesarias da lugar al inicio del proceso ejecutivo, ello no quiere decir que sea a partir de los tres meses que se considera a un 27 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 propietario en mora, pues como lo pregona el artículo 1608 del código civil, la mora se da por el incumplimiento de la obligación en el término estipulado.
En este orden de ideas, la providencia recurrida, conforme a las consideraciones hechas, deberá revocarse parcialmente, dado que las pretensiones de la demanda no pueden acogerse en su integridad, dado que muchas de las decisiones tomadas en la asamblea y plasmadas en el acta se encuentran conforme a la ley y los reglamentos. Consiguientemente, el Acta No. 56 de Asamblea General Ordinaria del 13 de marzo de 2021 de la Urbanización Víictor Pérez Peñaranda “El Cují”, se declarará nula de manera parcial, por haberse elegido en el consejo de administración personas sin el cumplimiento de los requisitos exigidos tanto por la ley como por los estatutos, debiendo la copropiedad demandada en atención a tal declaratoria, adoptar las medidas necesarias para convocar dentro de los términos y en forma legal una nueva asamblea general de propietarios, asamblea en la que igualmente deberá ponerse en consideración y aprobarse el presupuesto para el año 2021 con inclusión del incremento en el valor de la cuota mensual de administración, si a ello hubiere lugar, para subsanar así, las falencias anotadas.
En mérito de lo expuesto, LA SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, 28 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia de fecha, origen y contenido anotados en la parte motiva de esta providencia. En su lugar, SEGUNDO: Declarar nula de manera parcial el Acta No. 56 de Asamblea General Ordinaria del 13 de marzo de 2021 de la Urbanización Víctor Pérez Peñaranda “El Cují”, quedando en consecuencia sin efecto la decisión relativa a la elección del consejo de administración, por haberse elegido personas que no cumplían con los requisitos exigidos tanto por la ley como por los estatutos, debiendo la copropiedad demandada en atención a tal declaratoria, adoptar las medidas necesarias para convocar dentro de los términos y en forma legal una nueva asamblea general de propietarios, asamblea en la que igualmente deberá ponerse en consideración y aprobarse el presupuesto para el año 2021 con inclusión del incremento en el valor de la cuota mensual de administración, si a ello hubiere lugar, para subsanar así, las falencias señaladas.
TERCERO: CONDENAR en costas en ambas instancias en un 40% en contra de la parte demandada y en favor de la parte demandante, en las que se incluirán las agencias en derecho que se fijen con posterioridad por la Magistrada Ponente, y que serán 29 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Ráo. Interno 2022-0073-01 liquidadas de manera concentrada por el Juzgado de origen conforme a lo dispuesto en el artículo 366 del C. G. del P.
CUARTO: Ejecutoriada esta providencia, devolver el expediente al Juzgado de origen, anexando la actuación digital de esta instancia, previa anotación de su salida. COPIESE,
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE Dibricho ae lan D. CONSTANZA FORERO DE RAAD Magistrada Ponente d ROBERTO CARLOS OROZCO NUÑEZ Magistrado ANGELÍ GIOVANNA EARREÑO Navas gistrada (El presente docunento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de narzo de 2020, por cuya virtud se autorira la “firna autógrafa mecénica, digitalirada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).