REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA MAGISTRADA PONENTE: SANDRA JAIDIVE FAJARDO ROMERO Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 Aprobado por acta Nro. 314 Manizales, tres (3) de septiembre de dos mil veinticinco (2025). I. OBJETO DE LA DECISIÓN Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por el Grupo Empresarial Restrepo S.A.S. En Liquidación1 frente a la sentencia proferida el 23 de octubre de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso verbal promovido por aquel en contra del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S.A.2 II.
ANTECEDENTES A. DE LA DEMANDA. La sociedad promotora solicitó, básicamente, que se declare la nulidad de la cláusula octava del contrato de leasing financiero Nro. 0442-1000- 000001814, en la que el banco convocado estableció “la imposibilidad del cobro de las compensaciones correspondientes por concepto de mejoras”, al configurar un “ejercicio abusivo del derecho”; y, en consecuencia, se le condene a pagarle la suma de $3.400.000.000, correspondiente a la diferencia entre el valor financiado y el precio del inmueble al momento de su restitución, así como los intereses de mora causados.
En sustento de sus pretensiones, expuso que, el 8 de julio de 2010, celebró un contrato de leasing financiero con BBVA Colombia, respecto de un “[l]ote de terreno con casa de habitación, ubicada en la Calle 67, carrera 23C, Nro. 67-06 de la Urbanización Palermo del municipio de Manizales, departamento de Caldas, con un área de 201.52 metros cuadrados”, por el valor de $318.159.000.
Posteriormente, el 19 de octubre de 2012, suscribieron un otrosí, a través del cual se adicionó al valor del acuerdo la suma de $1.600.000.000, por concepto de mejoras. Manifestó que, finalmente, los gastos en los que incurrió para el mejoramiento del inmueble, esto es, la construcción de una clínica, ascendieron a la suma de $5.000.000.000, lo que excedió en $3.400.000.000. el valor financiado por tal concepto; precisando que “no 1 Antes Servicios Médicos La Camelia Limitada. 2 En adelante BBVA Colombia.
Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 2 realizó notificaciones o avisos a la entidad bancaria (…) informando que el valor financiado (…) era inferior al valor de las mejoras adelantadas”. Señaló que, aun cuando el banco encartado efectuó visitas esporádicas al bien, “no ejerció ningún tipo de control y/o vigilancia en la construcción de las mejoras realizadas (…), lo que produjo un claro abandono de los negocios y de los deberes contractuales”.
Por último, indicó que la entidad demandada abusó de su posición dominante, al establecer en el clausulado del contrato “la imposibilidad del reclamo de mejoras realizadas en el inmueble”, pues, al no haberse materializado la opción de compra sobre el bien, “obtuvo un acrecimiento patrimonial desproporcionado”, “al existir una notoria discrepancia entre el valor financiado en razón de las mejoras realizadas, y el verdadero medro material que obtuvo el inmueble arrendado”.
B. DE LA CONTESTACIÓN. El banco convocado se pronunció sobre las pretensiones y hechos de la demanda, y propuso las excepciones de mérito denominadas “inexistencia de abuso del derecho”, “inexistencia de cláusulas abusivas en el contrato de leasing”, “imposibilidad de reclamar mejoras en virtud del pacto contractual”, “preclusión de la oportunidad procesal para reclamar mejoras”, “incumplimiento del contrato de leasing por parte de la locataria”, “imposibilidad de obtener provecho alegando la propia culpa”, “mala fe de la locataria”, “prescripción y caducidad” y “la genérica”.
Además, objetó el juramento estimatorio. Como soporte de los medios de defensa, precisó que lo establecido en la cláusula octava del contrato de leasing fue que cualquier modificación al bien debía estar previamente autorizada por el banco, aunado a que las adiciones efectuadas se entendían como parte integrante del mismo y no generaban la obligación de compensarlas; estipulaciones que se ajustan a las normas civiles sobre el reconocimiento de mejoras (artículos 1993 y 1994 del Código Civil) y, por tanto, no pueden tildarse de abusivas.
Esgrimió que, incluso, esa cláusula fue usada por la misma locataria para solicitar el reconocimiento de mejoras, consistentes en un edificio de seis (6) pisos con destinación para una clínica, lo que dio lugar a la suscripción de un otrosí, por medio del cual el banco compró la construcción. Arguyó que, como lo confesó en la demanda, la arrendataria no le pidió autorización para efectuar mejoras distintas a las señaladas en el otrosí; sumado a que incumplió su obligación relacionada con el pago de los cánones, por lo que tuvo que promover un proceso de restitución de tenencia en su contra, en el que no se hizo reclamación alguna por tal concepto.
Finalmente, sostuvo que la actuación de la sociedad demandante es de mala fe, ya que las mejoras reclamadas fueron realizadas con anterioridad a la suscripción del otrosí y adquiridas por el establecimiento bancario; además, varios de los documentos aportados para acreditarlas corresponden a bienes requeridos para el funcionamiento de la clínica.
Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 3 C. DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. Agotadas las etapas correspondientes, mediante sentencia del 23 de octubre de 2024, la juez de primera instancia (i) declaró probadas algunas de las excepciones propuestas; (ii) negó las pretensiones; y (iii) condenó en costas a la sociedad demandante.
Para arribar a tal determinación, en principio, se ocupó de algunas generalidades sobre el contrato de leasing y las cláusulas abusivas. Luego, se adentró en la valoración de las pruebas recaudadas, estimando que, aun cuando el acuerdo base de la acción era de adhesión, no se advertía que la estipulación cuestionada lesionara los requerimientos emergentes de la buena fe negocial, ni que generara un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contrajeron las partes.
En tal sentido, precisó que “la cláusula condiciona que cualquier obra adicional debe ser informada al banco y pues a este le interesa saber lo que sucede con el bien, prever, en caso de restitución, que consecuencias trae, sin que ello impida la seguridad a la otra parte del resultado útil de su prestación, que es otorgar el dinero para comprar el inmueble, remodelarlo con las obras, dar un plazo para el pago de los cánones, más el beneficio facultativo de la opción de compra, y si bien se menciona un desequilibrio por lo costoso que resultó la obra y que existe una desproporción entre el valor financiado y el valor total, esto por sí solo no hace abusiva la cláusula.
En principio, no parecía desequilibrada la idea de que tanto el inmueble como las mejoras fueran de propiedad del banco, como se dice en el contrato, incluso, se registró la oficina de registro de instrumentos públicos y para el año 2019 parecía ser que la suma de $1.918.159.000 lucía suficiente para cumplir con las obras descritas, claro que, si surgieran requerimientos de salud, ese mayor costo pues debía asumirlo la parte interesada en esa destinación”.
De manera que, “lo que se puede ver es que empezaron a surgir elementos que encarecieron la realización total de la clínica”, tales como “la habilitación en salud y la compra y la adecuación de otro edificio, ( ) sin que ello justifique ni se haya demostrado objetivamente ( ) el desequilibrio en lo contratado. Todo lo que hemos mencionado sí hizo más difícil el panorama, de eso no queda duda, ( ) pero no puede decirse que en ello faltó a la buena fe el banco demandado”.
En ese orden, “no se encuentra esa vulneración a la transparencia, a la buena fe, dicho de otra forma, la intención de agraviar el interés ajeno, pues es claro que los acuerdos se tomaban en torno a la financiación del inmueble y de las mejoras, como en todo contrato, y las consecuencias de no cumplir los mismos”; sumado a que “tampoco se defraudó la confianza del contratante, dado que al ser un leasing para compra de inmueble y realización de mejoras, las reglas debían quedar claras y, por tanto, se realizó una descripción que, aunque general, contemplaba cada piso y el servicio para el que habría de ser destinada y se le advirtió cómo debía proceder en caso de incorporar mejoras adicionales, sin que se hubiera demostrado el cumplimiento de ese deber, por tanto el locatario era consciente de ello y que el riesgo de dotar con obras de gran valor a un inmueble ajeno podía llevarlo a esta circunstancia”.
Así pues, concluyó que “el incumplimiento tanto del canon, como del deber de información, trajeron las consecuencias que ya se vieron”, por lo que “no existe entonces mala fe en la disposición del bien por el banco propietario”. D. DEL RECURSO DE APELACIÓN Y SU TRASLADO. Inconforme con tal determinación, la sociedad demandante interpuso recurso de apelación, con fundamento en que (i) el alto costo del proyecto lo que demuestra es que el banco era conocedor de que construiría una clínica, por Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 4 lo que de ninguna manera quería asumir un riesgo y dejar a su suerte las mejoras y el dinero invertido;
(ii) la falta de precisión en el contrato de adhesión es atribuible el banco y perjudicó directamente la posibilidad de recuperar la inversión en mejoras; y (iii) el remedio para el ejercicio abusivo del derecho es equilibrar las cargas entre las partes. Dentro del término de traslado del recurso de apelación, el banco demandado guardó silencio.
III. CONSIDERACIONES A. MANIFESTACIÓN PRELIMINAR. De acuerdo con el artículo 12 de la Ley 2213 de 20223, la sentencia se profiere de forma escrita, al no requerirse la práctica de pruebas en esta instancia. B. DE LA DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE DECISIÓN. Atendiendo al fundamento de la impugnación, corresponde a la Sala determinar si la cláusula octava del contrato de leasing objeto de litigio reúne los presupuestos para ser considerada abusiva.
En caso afirmativo, se tendrá que establecer si la sociedad demandante acreditó la realización de mejoras que deban ser reconocidas por el banco demandado y su valor. C. DEL CONTRATO DE LEASING. Sea lo primero precisar que, si bien varias disposiciones se han ocupado de regular algunos aspectos del leasing, lo cierto es que nuestro ordenamiento jurídico no cuenta con un marco normativo específico, completo y determinado que lo defina en su totalidad, de suerte que sea considerado un contrato atípico.
No obstante, tanto la doctrina como la jurisprudencia se han esforzado por clarificar y determinar la naturaleza del leasing. Así pues, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia lo ha entendido como “un negocio jurídico en virtud del cual, una sociedad autorizada -por la ley- para celebrar ese tipo de operaciones, primigeniamente le concede a otro la tenencia de un determinado bien corporal -mueble o inmueble, no consumible, ni fungible, lato sensu, necesariamente productivo-, por cuyo uso y disfrute la entidad contratante recibe un precio pagadero por instalamentos, que sirve, además, al confesado propósito de amortizar la inversión en su momento realizada por ella para la adquisición del respectivo bien, con la particularidad de que al vencimiento del término de duración del contrato, el tomador o usuario, en principio obligado a restituir la cosa, podrá adquirir, in actus, la propiedad de la misma, previo desembolso de una suma preestablecida de dinero, inferior -por supuesto- a su costo comercial (valor residual), sin perjuicio de la posibilidad de renovar, in futuro, el contrato pertinente, en caso de que así lo acuerden las partes”4.
Asimismo, dicha Corporación ha explicado que, en su etapa precontractual, el leasing suele estar precedido de un negocio jurídico de aprovisionamiento, 3 Por medio de la cual se establece la vigencia permanente del Decreto Legislativo 806 de 2020 y se adoptan medidas para implementar las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales, agilizar los procesos judiciales y flexibilizar la atención a los usuarios del servicio de Justicia y se dictan otras disposiciones. 4 Sentencia del 13 de diciembre de 2002, Expediente Nro. 6462.
Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 5 en virtud del cual el establecimiento bancario o compañía de financiamiento comercial adquiere el bien o bienes sobre los cuales habrá de celebrarse el contrato, por señalamiento concreto del usuario o locatario. Cuando el proveedor, esto es, quien vende el bien, es un tercero, la modalidad se denomina leasing financiero, mientras que, si es el mismo usuario o locatario, se está en presencia del llamado lease-back, también conocido como retroleasing5; sin que, de en ningún evento, su intervención en la operación lo convierte en parte del contrato de leasing propiamente dicho.
Además de la atipicidad del contrato, el leasing se caracteriza por ser “consensual; bilateral -o si se prefiere de prestaciones recíprocas-, en cuanto las dos partes que en él intervienen: la compañía de leasing y el usuario o tomador, se obligan recíprocamente (interdependencia prestacional); de tracto o ejecución sucesiva (negocio de duración), por cuanto las obligaciones principales -y originarias que de él emanan: para el contratante, conceder el uso y goce de la cosa y para el contratista, pagar el precio, no se agotan en un solo momento, sino que se desenvuelven y desdoblan a medida que transcurre el tiempo (tempus in negotio); oneroso, toda vez que cada una de las partes busca un beneficio económico que, recta vía, se refleja en la obligación asumida por la parte contraria o cocontratante y, finalmente, las más de las veces, merced a la mecánica negocial imperante en la praxis contractual, por adhesión, como quiera que el usuario debe sujetarse, sin posibilidad real de discutirlas, a unas cláusulas previamente establecidas -o fijadas ex ante-, con carácter uniforme por la compañía de leasing (condiciones generales dictadas por la entidad predisponente)”6.
Como se advierte, el leasing posee varios elementos propios de otros contratos calificados como típicos, por lo que, dada su limitada regulación normativa, en ocasiones debe acudirse a ciertas herramientas jurídicas que permitan determinar las obligaciones y derechos que les corresponde asumir a las partes, así como para establecer sus efectos y la forma en que habrá de resolverse ante un posible incumplimiento.
Sobre el particular, la jurisprudencia ha señalado que “si el contrato de leasing en Colombia no posee una regulación legal propiamente dicha (suficiencia preceptiva), debe aceptarse, por ende, que no puede ser gobernado exclusiva y delanteramente por las reglas que le son propias a negocios típicos, por afines que éstos realmente sean, entre ellos, por vía de ilustración, el arrendamiento; la compraventa con pacto de reserva de dominio; el mutuo.
No en vano, la disciplina que corresponde a los negocios atípicos está dada, en primer término, por ‘las cláusulas contractuales ajustadas por las partes contratantes, siempre y cuando, claro está, ellas no sean contrarias a disposiciones de orden público’; en segundo lugar, por ‘las normas generales previstas en el ordenamiento como comunes a todas las obligaciones y contratos, (así) como las originadas en los usos y prácticas sociales’ y, finalmente, ahí sí, ‘mediante un proceso de auto integración, (por) las del contrato típico con el que guarde alguna semejanza relevante’ (cas. civ. de 22 de octubre de 2001; exp: 5817), lo que en últimas exige acudir a la analogía, como prototípico mecanismo de expansión del derecho positivo, todo ello, desde luego, sin perjuicio de la aplicación de los principios generales, como informadores del sistema jurídico”7 (negrilla fuera de texto).
Desde ese contexto, resulta claro que las reglas a las que primero se debe acudir para la interpretación de este tipo de contratos, son las que acordaron las partes, siempre y cuando no contraríen normas de orden público, como ocurre con las conocidas cláusulas abusivas, sobre las cuales, por interesar 5 “Esta figura es usada por personas naturales o jurídicas que desean liberar recursos para capital de trabajo, vendiendo a las entidades autorizadas sus activos fijos para tomarlos en leasing”.
Concepto emitido por la Federación de Compañías de Leasing de Colombia, citado en la sentencia T-734 de 2017 proferida por la Corte Constitucional. 6 CSJ SC, Sentencia del 13 de diciembre de 2002, Expediente Nro. 6462. 7 Ibidem. Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 6 al presente asunto, se harán unas breves anotaciones en el siguiente acápite.
D. DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. La Ley 1328 de 2009 establece un régimen de “protección de los consumidores financieros en las relaciones entre estos y las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia”, dentro de las cuales se encuentran las personas que realicen actividades financieras, como los establecimientos de crédito, de acuerdo con el numeral 24 del artículo 189 de la Constitución Política y el canon 11.2.1.3.1 del Decreto 2555 de 20108.
Particularmente, el literal e) del artículo 7° establece que las entidades vigiladas tienen la obligación especial de “[a]bstenerse de incurrir en conductas que conlleven abusos contractuales o de convenir cláusulas que puedan afectar el equilibrio del contrato o dar lugar a un abuso de posición dominante contractual”. En concordancia, el canon 11 prohíbe de manera expresa la incorporación de cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, tales como las que “a) Prevean o impliquen limitación o renuncia al ejercicio de los derechos de los consumidores financieros”;
“b) Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor financiero”; “c) Incluyan espacios en blanco, siempre que su diligenciamiento no esté autorizado detalladamente en una carta de instrucciones”; “d) Cualquiera otra que limite los derechos de los consumidores financieros y deberes de las entidades vigiladas derivados del contrato, o exonere, atenúe o limite la responsabilidad de dichas entidades, y que puedan ocasionar perjuicios al consumidor financiero”; y “e) Las demás que establezca de manera previa y general la Superintendencia Financiera de Colombia”.
Según el parágrafo de esta disposición, la consecuencia de la utilización de cláusulas abusivas en un contrato es que “se entenderá por no escrita o sin efectos para el consumidor financiero”. Ahora, en cuanto a este tipo de estipulaciones, la jurisprudencia ha señalado como características arquetípicas de las cláusulas abusivas “a) que su negociación no haya sido individual; b) que lesionen los requerimientos emergentes de la buena fe negocial -vale decir, que se quebrante este postulado rector desde una perspectiva objetiva: buena fe probidad o lealtad-, y c) que genere un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contraen las partes”9.
En ese orden, quien pretenda la declaratoria de ineficacia de una estipulación por considerarla abusiva, debe poner de manifiesto la trasgresión al principio de buena fe y el desequilibrio del contrato que genera su aplicación. E. DEL CASO CONCRETO. En el caso que ocupa la atención de la Sala, la sociedad promotora pretende que se declare la nulidad de la cláusula octava del contrato de leasing financiero Nro. 0442-1000-000001814, en la que el banco convocado estableció “la imposibilidad del cobro de las compensaciones correspondientes por concepto de mejoras”, toda vez que, en su sentir, configura un “ejercicio abusivo del derecho”. 8 Por el cual se recogen y reexpiden las normas en materia del sector financiero, asegurador y del mercado de valores y se dictan otras disposiciones. 9 CSJ SC, Sentencia del 2 de febrero de 2001, Expediente Nro. 5670.
Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 7 Como se sabe, la a quo negó tal petición, ya que no advirtió que la estipulación cuestionada lesionara los requerimientos emergentes de la buena fe negocial, ni que generara un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contrajeron las partes.
Ahora, la inconformidad del recurrente se centra, básicamente, en que el principio de buena fe contractual le imponía al banco el deber de verificar si el valor financiado por concepto de mejoras era suficiente para la construcción de la clínica; aunado a que su inversión en el inmueble objeto del leasing incrementó el precio de la propiedad, por lo que, al no haber podido ejercer la opción de compra, la única manera de equilibrar las cargas es que se le reconozcan las mejoras.
Pues bien, en el presente asunto se tiene que, el 8 de julio de 2010, BBVA Colombia celebró un contrato de leasing financiero con la sociedad Servicios Médicos La Camelia Limitada10, en virtud del cual aquel le entregó a esta a título de tenencia el bien detallado en el numeral 4 de la cláusula trigésima sexta, en el que se lee: “4.
BIEN(ES) Y PROVEEDOR(ES) PROVEEDOR: Nombre o Razón Social: ALEJANDRA MARÍA PEÑA RESTREPO Tipo y número de identificación: C.C. 22.551.128 Dirección: CRA 1 No 16-79 Ciudad: CARTAGO BREVE DESCRIPCIÓN DE EL (LOS) BIEN(ES) Lote de terreno con casa de habitación, ubicada en la Calle 67, carrera 23C, Nro. 67-06 de la Urbanización Palermo del municipio de Manizales, departamento de Caldas, con un área de 201.52 metros cuadrados.
La descripción completa del (los) bienes se detallan en el Anexo de Iniciación del plazo, el cual hace parte integral del presente contrato. VALOR DEL (LOS) BIEN(ES): TRESCIENTOS DIECIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS ($318.159.000=) MONEDA CORRIENTE. VALOR FINANCIADO: TRESCIENTOS DIECIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS ($318.159.000=) MONEDA CORRIENTE.
VALOR CANON EXTRAORDINARIO: XXXXX ($XXXXX) MONEDA CORRIENTE. Sitio de permanencia de los bienes: INMUEBLE UBICADO EN LA CRA 23C No 67- 06 MANIZALES - CALDAS”. Posteriormente, el 19 de octubre de 2012, las partes suscribieron un otrosí, a través del cual modificaron, entre otras cosas, el numeral 4 de la cláusula trigésima sexta, el cual quedó así: “4.
BIEN(ES) Y PROVEEDOR(ES) PROVEEDOR: Nombre o Razón Social: ALEJANDRA MARÍA PEÑA RESTREPO Tipo y número de identificación: C.C. 22.551.128 10 Hoy Grupo Empresarial Restrepo S.A.S. En Liquidación. Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 8 Dirección: CRA 1 No. 16-79 Ciudad: CARTAGO – VALLE DEL CAUCA PROVEEDOR: Nombre o Razón Social: SERVICIOS MÉDICOS LA CAMELIA LIMITADA Tipo y número de identificación: NIT. 810.006.843-8 Dirección: CALLE 70 A No. 23b-20 Ciudad: MANIZALES BREVE DESCRIPCIÓN DE EL (LOS) BIEN(ES) - Lote de terreno con casa de habitación, ubicada en la Calle 67, carrera 23C, Nro. 67-06 de la Urbanización Palermo del municipio de Manizales, departamento de Caldas, con un área de 201.52 metros cuadrados. - Mejoras construidas: Edificio de 6 pisos con un nivel -1, construcción esquinera con destinación para la Clínica La Camelia con acceso vía vehicular y se distribuye así: Nivel -1: Sótano para parqueaderos y zonas de ropas sucias.
Piso 1: Área de urgencias, zona de parqueaderos, 2 salas descanso para empleados, cuarto eléctrico, tanques y bombas de agua, área de lavandería. Piso 2: Áreas de hospitalización y baños, áreas de recuperación, cirugía, quirófanos, sala de espera, de recepción, consultorios, enfermería, áreas de esterilización farmacia, TAC, sala de yesos, gases medicinales, planta eléctrica, área de gases medicinales, área de ropa contaminada.
Piso 3: Vestiers de médicos con baños, sala de espera, área de quirófanos, cirugías y recuperación, área de hospitalización y baños. Piso 4: Unidad de Cuidados intensivos, áreas de camas, baños, cubículos de enfermería, área de lavado de patos. Piso 5: Consultorios, sala de espera y terraza. Piso 6: Zona de aire acondicionado, área de sistemas, apartamento de descanso para médicos, laboratorio y sala de espera.
(…) VALOR DEL (LOS) BIEN(ES): - VALOR CORRESPONDIENTE AL INMUEBLE: TRESCIENTOS DIECIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($318.159.000.oo). - VALOR CORRESPONDIENTE A LAS MEJORAS: MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.600.000.000.oo) VALOR TOTAL FINANCIADO: - VALOR CORRESPONDIENTE AL INMUEBLE: TRESCIENTOS DIECIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($318.159.000.oo). - VALOR CORRESPONDIENTE A LAS MEJORAS: MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.600.000.000.oo) VALOR CANON EXTRAORDINARIO: CERO PESOS ($0)” (negrilla fuera de texto).
De lo anterior se desprende que, en principio, el leasing únicamente versó sobre un lote de terreno con casa de habitación; no obstante, luego las partes adicionaron el contrato, en el sentido de incluir las mejoras construidas en el bien, que consistieron en un edificio de 6 pisos con un nivel -1, destinado para la Clínica La Camelia, las cuales, cabe anotar, fueron previamente Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 9 adquiridas por el establecimiento bancario de manos de la misma locataria, por el valor allí indicado.
Ahora, en relación con la destinación y mantenimiento de los bienes, en la cláusula octava del contrato, que corresponde a la que se alega es abusiva, se estableció: “CLÁUSULA OCTAVA. - DESTINACIÓN Y MANTENIMIENTO DEL (LOS) BIEN(ES): El (los) bien(es) será(n) utilizado(s) por EL (LOS) LOCATARIOS y por el personal a su servicio, para los fines a los cuales está(n) destinado(s), según su naturaleza y con el cuidado debido, siendo operados por EL (LOS) LOCATARIO(S) directamente o por intermedio de personal calificado.
LOS LOCATARIOS se obligan además a mantener en vigencia y a sus expensas todas las licencias, permisos y registros que fueren necesarios para operar el (los) bien(es), de conformidad con las normas aplicables. Igualmente es (son) responsables por su conservación y mantenimiento y cualesquiera reparaciones, repuestos y accesorios que requiera(n) el (los) bien(es), para su correcto y normal funcionamiento, dentro del término de duración del contrato, todo lo cual correrá de su cuenta.
El uso normal del (los) bien(es) será el establecido por el PROVEEDOR, y EL (LOS) LOCATARIO(S) se obliga(n) a celebrar con la(s) persona(s) autorizada(s) por éste y a su costa los contratos de mantenimiento a los cuales haya lugar para la conservación y buen funcionamiento del (los) bien(es). EL (LOS) LOCATARIO(S) no podrán modificar las características del (los) bien(es) o del equipo entregado en Leasing o Arrendamiento Financiero, sino con autorización expresa de BBVA COLOMBIA.
Cualquier parte o accesorio incorporado al bien, así como las mejoras o adiciones efectuadas, se entienden parte integrante del mismo, y, en consecuencia, son propiedad de BBVA COLOMBIA, sin que ésta esté obligada a ninguna compensación. BBVA COLOMBIA ni tendrá responsabilidad alguna en relación con el costo o duración de las reparaciones o mejoras realizadas sobre el (los) bien(es) objeto del contrato, no pudiendo EL (LOS) LOCATARIO(S) exigir la terminación del contrato, ni la disminución del canon de arrendamiento con tal fundamento” (negrilla fuera de texto).
Nótese como, tal estipulación prevé la imposibilidad del locatario de realizar modificaciones al inmueble, sin autorización expresa del establecimiento bancario, así como la presunción de que las mejoras realizadas al bien se entienden parte integrante del mismo, por lo que no generan la obligación de compensarlas. Justamente, sobre este último aspecto, esto es, que el banco no esté obligado a reconocer las mejoras efectuadas al bien, es que la sociedad demandante fundamenta la abusividad de la cláusula.
Como se indicó en precedencia, para que una cláusula sea considerada abusiva no basta con que esté incorporada en un contrato de adhesión, como el que es objeto de litigio11, sino que es necesario que su aplicación genere una trasgresión al principio de buena fe y un desequilibrio del contrato. En ese orden, para verificar si la estipulación resulta leonina, debe tomarse en consideración que en el contrato de leasing financiero convergen diferentes intereses respecto del bien base del acuerdo.
Por un lado, los relacionados con la titularidad del derecho de propiedad en cabeza de un establecimiento bancario o compañía de financiamiento comercial; y, por otro, los intereses del usuario o locatario, quien recibe la tenencia del bien para su uso y goce, pagando periódicamente un precio, para que, al final de 11 Tal como fue reconocido por el representante legal del banco convocado en el interrogatorio de parte que se le practicó. Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 10 la vigencia contractual, pueda optar por la adquisición o la restitución o la renovación del negocio jurídico.
Siendo ello así, es apenas entendible que el establecimiento bancario prevea que no está obligado a compensar las mejoras que se efectúen sobre el inmueble, como una forma de resguardar el derecho de dominio del que es titular, en especial cuando el bien va a ser destinado a una actividad económica, ya que, en el evento de que el locatario realice mejoras útiles que excedan el precio del bien y, finalmente, no ejerza la opción de compra, la sociedad de leasing podría verse forzada a trasferir su titularidad al usuario, aun cuando este no cancele los cánones por el plazo acordado, lo que resulta contrario a la finalidad de este tipo de negocios.
Por tal razón, al regular los contratos de arrendamiento, el legislador estableció como regla general el no reconocimiento de mejoras, salvo que sean necesarias. Así pues, el artículo 1993 del Código Civil prevé que “[e]l arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados” (negrilla fuera de texto).
Con base en tal disposición, al estudiar un caso en el que se reclamaban el reconocimiento de mejoras útiles efectuadas por arrendatario a un bien destinado para un colegio, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia advirtió que “[no] se aviene a la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento la interpretación que del mismo pretende el recurrente, puesto que con esta se rompe la armonía negocial y desconoce los fines precisos de este particular contrato, en razón a que la regla general de estos es el no reconocimiento de mejoras, salvo las necesarias, pues, claramente, el legislador contempló que tratándose de las útiles para el eventual reconocimiento del derecho del mejorante tendría que mediar un compromiso expreso del arrendador para abonar su costo, lo que es entendible, en la medida que con la entrega del predio el arrendador pretende obtener un beneficio económico, como contraprestación a la satisfacción de la necesidad del goce del bien por parte del locatario, quien podría por esa vía realizar mejoras que puedan superar el valor mismo del predio afectando el equilibrio que debe campear en las relaciones jurídicas, y poniendo en riesgo ese derecho de dominio del titular, habida cuenta que en tales eventos quedaría sub judice la posibilidad de recuperar el predio si carece de los medios para satisfacer el valor de las obras hechas, lo que no se compadece con la finalidad misma de este tipo de acuerdos”12 (negrilla fuera de texto).
Tal marco normativo, aun cuando incumbe al contrato de arrendamiento, resulta útil para poner de manifiesto la falta de abusividad de la estipulación cuestionada, que, como lo alegó el banco encartado, se ajusta a disposiciones análogas sobre la materia; advirtiéndose que, por el contrario, admitir la interpretación de la sociedad gestora sí generaría una afectación al equilibrio del contrato, pues implicaría que, en el cualquier caso, el establecimiento bancario estuviera obligado a reembolsar mejoras, indistintamente si estas fueron realizadas para la conservación del bien o para la destinación económica de elección del locatario.
Incluso, en el presente asunto cualquier asomo de un posible desequilibrio contractual por la aplicación de la cláusula censurada quedó desdibujado con la suscripción del otrosí, de cuya literalidad no solo se desprende la 12 SC1905-2019, 4 jun. Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 11 autorización de la sociedad de leasing para la construcción del edificio en el lote de terreno objeto del contrato, sino el reconocimiento de su valor a la usuaria, por la suma de $1.600.000.000.
De suerte que, el mismo comportamiento de los contratantes daba cuenta de que sí existía la posibilidad de obtener el reembolso de mejoras. Finalmente, debe decirse que ninguna cabida tiene el argumento de la sociedad demandante, concerniente a que el principio de buena fe contractual le imponía a su contraparte el deber de verificar si el valor financiado por concepto de mejoras era suficiente para la construcción de la clínica, por la potísima razón de que el negocio jurídico celebrado por las partes fue un leasing, más no un contrato de mutuo, cuya “(…) diferencia radica en que el objeto de leasing es transferir el uso de un bien de propiedad, mientras que en el crédito se entrega un bien fungible como es el dinero debiéndose devolver una cantidad igual a la recibida en el crédito, más los intereses pactados”13.
En otras palabras, el establecimiento bancario no le entregó la suma de $1.600.000.000 a la locataria, para que efectuara unas obras en el inmueble de su propiedad, sino lo que hizo fue adquirir las mejoras construidas en el bien de manos de la misma sociedad demandante (aprovisionamiento), que posteriormente le entregó a esta a título de tenencia (lease-back).
Además, quien, conforme a las estipulaciones contractuales tenía el deber de solicitar autorización para efectuar modificaciones al bien, era la locataria, la cual reconoció en la demanda que “no realizó notificaciones o avisos a la entidad bancaria (…) informando que el valor financiado (…) era inferior al valor de las mejoras adelantadas”; siendo contrario al mencionado principio de buena fe que ahora se alegue que la sociedad de leasing no ejerció ningún tipo de control y/o vigilancia a la construcción del edificio, para pretender por esa vía un reconocimiento inversiones adicionales que presuntamente se realizaron en el inmueble.
Así las cosas, comoquiera que los argumentos expuestos por la sociedad recurrente no hallan acogida, se confirmará la sentencia apelada, sin que haya lugar a condenar en costas, al no encontrarse causadas (numeral 8 del artículo 365 del C. G. del P.). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES EN SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 23 de octubre de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso verbal promovido por el Grupo Empresarial Restrepo S.A.S. En Liquidación en contra del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S.A.
SEGUNDO: NO CONDENAR en costas a la sociedad demandante. 13 Corte Constitucional, Sentencia T-734 de 2013. Sentencia de segunda instancia Radicado: 17001-31-03-001-2024-00037-02 12 TERCERO: DEVOLVER el expediente al Juzgado de conocimiento.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE LOS MAGISTRADOS, SANDRA JAIDIVE FAJARDO ROMERO SOFY SORAYA MOSQUERA MOTOA JORGE HERNÁN PULIDO CARDONA Firmado Por: Sandra Jaidive Fajardo Romero Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 8 Civil Familia Tribunal Superior De Manizales - Caldas Sofy Soraya Mosquera Motoa Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala Despacho 004 Civil Familia Tribunal Superior De Manizales - Caldas Jorge Hernan Pulido Cardona Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Manizales - Caldas Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: baf80c17a3e067567608f1f27a061eb09c982720012e22d126d62ffe5ab70eea Documento generado en 03/09/2025 02:26:26 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica