REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Magistrado sustanciador: MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Bogotá D.C., cinco (5) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal No. 110013103024201300525 12 Se deciden los recursos de apelación que Caribandes Ltda. y Dejure S.A.S. interpusieron contra la sentencia del 28 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 50 Civil del Circuito de Bogotá – Adjunto dentro del proceso de la referencia.
ANTECEDENTES 1. La sociedad Constructora y Administradora Inmobiliaria Caribe Andina Limitada –en adelante, Caribandes– impulsó un proceso en el que solicitó declarar la resolución del contrato de transacción celebrado el 11 de octubre de 2001, protocolizado mediante escritura pública N° 3657 de la Notaría 42 de Bogotá, por incumplimiento imputable a la Fiduciaria Colmena S.A. y a Prourbanismo S.A. (antes Constructora Colmena S.A.), quienes concurrieron a su celebración, y como consecuencia, ordenar que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban al momento de ajustarse el negocio, condenar a las sociedades demandadas a indemnizar, de manera solidaria, los perjuicios materiales que le causaron ($5.000.000.000 por daño emergente y $3.000.000.000 por lucro cesante), más la 2 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 indexación. También pidió cancelar las anotaciones 121 y 162 del folio de matrícula N° 50N-20232598, así como de todos los actos posteriores que se hayan registrado en dicho folio de matrícula, para que la titularidad del inmueble regrese al patrimonio del fideicomiso “Quintas de Suba II Etapa”.
En forma subsidiaria, pidió primero declarar la nulidad del mencionado contrato de transacción, por vicios en el consentimiento de la parte demandante y versar sobre una causa ilícita, y en segundo, que las sociedades demandadas abusaron de su derecho, en ejercicio de su posición dominante, con la celebración del contrato de transacción en el que Caribandes era parte contractual.
A estas otras pretensiones acompañó similares súplicas consecuenciales, amén de ordenar la rescisión del contrato de compraventa celebrado entre Prourbanismo S.A. y la Fundación Emprender Región, contenido en la escritura pública N° 5063 del 30 de septiembre de 2004, para que el bien objeto del acuerdo retorne al referido fideicomiso. 1.1.
Para soportar sus pretensiones principales, adujo que (i) Caribandes –como fideicomitente– y Fiduciaria Colmena S.A. celebraron un contrato de fiducia de garantía y administración –protocolizado en la escritura pública N° 1279 del 10 de mayo de 1991 de la Notaría 33 de Bogotá, sobre los predios A.1.1. y A.1.2., identificados en ese momento con los folios de matrícula 50N-20040961 y 50N- 20040962, respectivamente–, que tenía por objeto garantizar las obligaciones que Caribandes, Constructora Palacetes y Eufredo Charris habían contraído con el Banco de Crédito y Comercio;
(ii) las mismas partes contractuales suscribieron un negocio de fiducia mercantil, contenido en la escritura pública N° 6797 del 30 de diciembre de 1992 de la Notaría 25 de Bogotá –aclarado mediante la N° 3401 de junio 30 de 1993–, para el desarrollo inmobiliario del predio “Quintas de Suba II Etapa” en el lote A.1.1. –identificado en ese momento con folio de matrícula inmobiliaria N° 50N- 1 La anotación N° 12 del folio de matrícula N° 50N-20232598 contiene la inscripción, realizada el 11 de abril de 2003 por Prourbanismo S.A., de la escritura pública 3657 del 11 de octubre de 2001, en la que consta: contrato de transacción “-en cuanto declara terminado y sin efectos el contrato de cuentas en participación E.P. 4316-B-30-93 de Caribandes, Const.
Al Costo Ltda., Const. Palacetes y Eufredo Charris Sanjuanelo” [001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerEnCuentaDemandante, fl. 48]. 2 La anotación N° 16 del folio de matrícula N° 50N-20232598 refleja la inscripción, realizada el 22 de octubre de 2004, de la escritura pública 5063 del 30 de septiembre de 2004 que contiene el contrato de compraventa celebrado entre Prourbanismo S.A. y la Fundación Emprender Región [001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerEnCuentaDemandante, fl. 49]. 3 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 20148391–, por lo que constituyeron un patrimonio autónomo con el mismo nombre;
(iii) la Fiduciaria, en calidad de vocera del fideicomiso “Quintas de Suba II Etapa”, acordó con Prourbanismo S.A. –como participante gestora– un contrato de cuentas en participación incorporado en la escritura pública N° 4613 del 30 de agosto de 1993, de la Notaría 25 de Bogotá, que tenía por objeto el desarrollo del proyecto inmobiliario de ese predio –hoy “Balcones de Torre-alta”–;
(iv) con base en dicho acuerdo, Prourbanismo S.A. se obligó a desarrollar en él un proyecto de vivienda y a reembolsar el aporte del lote con el producto de un porcentaje de las ventas, mientras que la Fiduciaria se obligó a entregar el bien inmueble y Caribandes a aportar el diseño arquitectónico y urbanístico, así como las licencias y recursos en dinero para el desarrollo del proyecto.
(v) Ante los continuos incumplimientos imputables a Prourbanismo S.A. –por no desarrollar el proyecto en la forma convenida– y a la Fiduciaria –por no controlar la ejecución del proyecto–, Caribandes y otras sociedades celebraron con las demandadas un contrato de transacción (e.p. 3657 del 11 de octubre de 2001, de la Notaría 42 de Bogotá), que tuvo por objeto poner fin a las diferencias que existían entre las partes con ocasión de los contratos de fiducia mercantil y de cuentas en participación, el cual fue terminado, dejándolo sin ningún efecto, y liquidado;
(vi) en esa transacción le impusieron a Prourbanismo S.A. la obligación de asumir las pérdidas, por un valor de $2.591.301.177, establecieron que la titularidad de la parte restante del predio en el que se desarrolló el proyecto inmobiliario, identificado ahora con el folio de matrícula N° 50N-20232598, sería de la demandada –acuerdo que implicaba la reafirmación y modificación del derecho de dominio sobre el bien–, e incluyeron un derecho de opción de compra sobre diferentes inmuebles identificados en el acuerdo, a favor de Caribandes, por un término de 15 meses, destacando que el Notario 42 advirtió que era obligatorio registrar la escritura pública que contenía la transacción dentro de los dos meses siguientes a su suscripción, siendo Prourbanismo S.A. quien estaba obligada a hacerlo por tener en su poder la primera copia y porque, a través de tal acuerdo, se “consolidó” la propiedad de la parte restante del predio A.1.1., identificado con la matrícula N° 50N-20232598, en cabeza suya;
(vii) pese a los constantes requerimientos de Caribandes, Prourbanismo S.A. se abstuvo de hacer 4 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 el registro, por lo que este incumplimiento le impidió ejercer su derecho de opción, pues sólo con la anotación en la ORIP: (a) la transacción surtiría efectos, (b) podrían negociarse los inmuebles comprendidos en el acuerdo y (c) obtenerse "los recursos económicos y de inversión” necesarios para el ejercicio de la opción, al ponerse en conocimiento de terceros su existencia y otorgarles seguridad en la inversión que realizarían.
(viii) Caribandes cumplió con todas las obligaciones a su cargo, derivadas de la transacción, pero nunca pagó el precio que se estableció en la opción de compra por cuanto esa "obligación" estaba sometida a la condición consistente en que la escritura fuera inscrita; (ix) Prourbanismo S.A. conocía que era obligatorio el registro, por lo que le propuso a Caribandes acordar una nueva opción de compra –bajo unas condiciones que afectaban los intereses de la demandante– en la que se reconociera la obligatoriedad del registro;
(x) Prourbanismo S.A. también construyó un salón comunal en una porción del Lote A.1.1. sobre el que no tenía la plena propiedad y afectó los derechos de la demandante, al disminuir el área del predio que se podía utilizar; además, en los quince meses siguientes a la celebración del contrato de transacción, le impidió a Caribandes el ingreso al inmueble, obstaculizando su promoción y venta;
(xi) finalmente, adujo que estos incumplimientos le causaron a la demandante un lucro cesante por valor de $3.000.000.000, ante la ganancia que dejó de reportar por el incumplimiento de la obligación contenida en el contrato de transacción, y un daño emergente por $5.000.000.000, equivalente a las expectativas económicas que tenía al momento de la celebración del contrato. 1.2.
Para sustentar sus primeras pretensiones subsidiarias planteó que (i) Prourbanismo S.A. incumplió su obligación de ejecutar el proyecto inmobiliario al que se había comprometido; (ii) así, con el propósito de encubrir tales incumplimientos y exonerarse de responsabilidad, esta sociedad y la Fiduciaria Colmena S.A. elaboraron el contrato de transacción ya referido en el que establecieron una cláusula según la cual las sociedades demandadas habían cumplido con sus obligaciones derivadas de los contratos de fiducia y cuentas en participación; además, Prourbanismo S.A. asumió unas pérdidas que ella misma liquidó y se adjudicó la 5 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 propiedad del bien con matrícula N° 50N-20232598, pese a que este debía retornar al patrimonio autónomo “Quintas de Suba II Etapa”, para, posteriormente, ser adjudicado a Caribandes como fideicomitente, por la consecuente liquidación del contrato de fiducia;
(iii) no obstante, Eufredo Charris –representante legal de Caribandes Ltda., Constructora Al Costo Ltda. y Constructora Palacetes Ltda.–, apremiado por solucionar las deudas a su cargo y de esas sociedades, sin detenerse a analizar el contenido del acuerdo, aceptó sus términos confiando en que la inconsistencia de las cuentas podría ajustarse con el ejercicio del derecho de opción;
(iv) su consentimiento, entonces, se encontraba viciado por un error manifiesto que generó la nulidad del contrato. Destacó que (v) la causa que llevó a Prourbanismo S.A. y a la Fiduciaria Colmena a celebrar el contrato de transacción fue la intención de defraudar a Caribandes y exonerarse de responsabilidad por sus incumplimientos; (vi) en adición, contrariando los deberes de lealtad y de buena fe, las demandadas se abstuvieron de registrar la escritura pública en la que consta la transacción durante el término de la opción de compra, sin expresar de manera clara sus razones, buscando que la demandante no pudiera demostrar ante terceros el derecho del que era titular;
(vii) incluso, solo el 11 de abril de 2003, después de transcurridos 18 meses desde la celebración del contrato de transacción –cuando ya la demandante no podía ejercer su derecho de opción de compra–, Prourbanismo S.A. registró la escritura pública en cuestión, lo cual vició el contrato de nulidad absoluta por causa ilícita. 1.3. Respecto de las segundas pretensiones subsidiarias, Caribandes adujo que (i) si bien es cierto que en la escritura pública N° 3657 no se acordó su registro, pese a la advertencia hecha por el notario, con esa omisión las demandadas incurrieron en actos abusivos que le causaron perjuicios;
(ii) en concreto, impidieron que la demandante pudiera demostrar ante terceros la existencia del derecho de opción del que era titular y que procurara la obtención de los recursos económicos necesarios –a través de inversionistas– para ejercerlo, además de mostrarse indiferentes ante los constantes requerimientos que el representante legal de Caribandes les hizo para registrar la escritura pública. 6 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 Añadieron que (iii) las demandadas, quienes ostentaban un poder económico relevante, abusaron de su posición dominante al imponer las condiciones contractuales pactadas en el contrato de transacción;
(iv) mientras Caribandes, con el acuerdo, perdía el patrimonio que había invertido en el fideicomiso, la Fiduciaria no se veía afectada económicamente, pese a que celebró con una empresa de su mismo grupo económico –Prourbanismo S.A.– un contrato de cuentas en participación sin hacer la interventoría necesaria para la ejecución del proyecto;
(v) en general, las sociedades demandadas dejaron transcurrir el tiempo y, una vez se aseguraron de que Caribandes no podría ejercer su derecho de opción, celebraron un contrato de compraventa sobre el inmueble objeto de la controversia con la Fundación Emprender Región –también parte del grupo Colmena–, que no es un adquirente de buena fe exenta de culpa porque debió conocer, con el registro del contrato de transacción, que para esa fecha Caribandes ostentaba tal derecho;
(vi) por último, insistió en que este negocio jurídico se celebró de forma abusiva, sin definir, previamente, el tema relacionado con las condiciones pactadas y sin que transcurriera el término de la opción contado desde el registro de la escritura pública, lo que causó perjuicios materiales a Caribandes que ascienden a $8.000.000.000, como suma que “representa el derecho de opción de compra […], respecto de los terrenos sobrantes y que se relacionan en la transacción”, junto con “la pérdida del costo de oportunidad de las utilidades que podía obtener” si se hubiera desarrollado el proyecto inmobiliario. 2.
Constructora Palacetes Ltda., Constructora Al Costo Ltda. –quien cedió sus derechos litigiosos a Jaime Alberto Uribe Galindo3– y los herederos determinados – Aurea Clemencia Rebellón, Hugo Charris Rebellón, Roberto Charris Rebellón, Iván 3 El 1 de agosto de 2016, Jaime Alberto Uribe –en calidad de cesionario de los derechos litigiosos de Constructora Al Costo Ltda.– presentó demanda como interviniente excluyente y aportó el contrato de cesión celebrado con la sociedad.
El Juzgado 50 Civil del Circuito admitió la intervención, decisión que fue confirmada en segunda instancia [001 Primera instancia, C15AdExcludendumUribeGalindo, 01Cuaderno15 y 001 Primera instancia, C19Apelación, 01Cuaderno19]. Las demandadas contestaron el escrito y propusieron excepciones previas. Por auto del 3 de julio de 2024, que no fue objeto de recurso de apelación, se declaró probada la excepción previa de prescripción propuesta por Prourbanismo S.A., la Fiduciaria Colmena S.A. y la Fundación Emprender Región frente a las pretensiones de la demanda formulada por el interviniente excluyente.
Sin embargo, se advirtió que Jaime Alberto Uribe, como cesionario de los derechos litigiosos de Constructora Al Costo Ltda., seguiría vinculado al proceso en calidad de litisconsorte necesario [001 Primera instancia, C017ExcpeciónPrevia, 02AutoResuelveExcepcionesPreviasAdExcludendum y 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo II, 101AutoDecretaPruebas]. 7 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 Charris Rebellón y Sandra Catalina María Charris Rebellón– e indeterminados de Eufredo Charris fueron vinculados al proceso como litisconsortes necesarios.
Posteriormente, Jaime Alberto Uribe Galindo y los herederos determinados de Eufredo Charris le cedieron sus derechos litigiosos a Defensas Jurídico Económicas S.A.S. – Dejure S.A.S4, cesiones que fueron aceptadas por el juzgado.5 Prourbanismo S.A. y la Fiduciaria Colmena se opusieron a las pretensiones y plantearon como defensas la inexistencia de un incumplimiento del contrato y de los perjuicios reclamados, así como la cosa juzgada y la prescripción. 3.
La Fundación Emprender Región también se opuso a las pretensiones y planteó diferentes defensas, entre ellas la prescripción, declarada a través de sentencia anticipada6 del 13 de septiembre de 2024, que también favoreció a Prourbanismo S.A. en calidad de litisconsorte necesario, como parte contratante del negocio contenido en la escritura pública N° 5063 del 30 de septiembre de 2004, frente a algunas pretensiones.
Esta es la parte resolutiva de ese fallo, ya ejecutoriado,7 PRIMERO: DECLARAR probada la excepción previa de “Prescripción” presentada por la Fundación Emprender Región (antes Fundación Colmena) en contra de la demanda principal, haciendo extensivos los efectos al litisconsorte necesario Prourbanismo S.A. como parte contratante del negocio contenido en la Escritura Pública 5063 del 30 de septiembre de 2004, frente a las siguientes: i. Pretensiones quinta principal, sexta y séptima del primer grupo de subsidiarias, sólo en relación con la cancelación de la anotación No. 16 del folio de matrícula No. 50N- 20232598, que contiene la compraventa celebrada entre Prourbanismo S.A. y Fundación Colmena, hoy Fundación Emprender Región. ii.
Pretensión tercera del segundo grupo de subsidiarias que pretende la rescisión del contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública 5063 del 30 de septiembre de 2004.
SEGUNDO: DECLARAR probada la excepción previa de “Prescripción” presentada por la Fundación Emprender Región (antes Fundación Colmena) en contra 4 Jaime Alberto Uribe celebró con la sociedad Dejure S.A.S. un contrato de cesión de derechos litigiosos el 27 de febrero de 2023 [001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 90MemorialAportaCesiónDerechosLitigiosos], mientras que los herederos determinados lo hicieron el 15 de octubre de 2024 [001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I 94CesiónDerechos]. 5 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 92AutoAceptaCesión y 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 95VideoAudiencia, min 11:20. 6 001 Primera instancia, C016 ExcepciónPrevia, 08SentenciaAnticipada. 7 Si bien la parte demandante y Constructora Palacetes Ltda. interpusieron recurso de apelación en contra de la providencia, este fue declarado desierto por el Tribunal Superior de Bogotá [001 Primera instancia, C37Apelación, 007AutoDeclaraDesierto]. 8 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 de la demanda principal, haciendo extensivos los efectos únicamente a la Fundación Emprender Región, frente a las pretensiones primera y segunda del segundo grupo de subsidiarias.
TERCERO: DECRETAR la terminación del proceso frente a la Fundación Emprender Región, y CONTINUAR con el trámite respecto de los demás demandados, con la salvedad del ordinal primero de esta decisión. 4. Al contestar la reforma de la demanda principal, la Fiduciaria Colmena S.A. presentó demanda de reconvención en contra de Caribandes, que fue admitida por auto del 10 de julio de 2019.8 En concreto, solicitó que Caribandes fuera declarada civil y extracontractualmente responsable por haber presentado una demanda en su contra con base en hechos que no ocurrieron y “afirmaciones contrarias a la realidad”.
Consecuencialmente, pidió condenarla al pago de perjuicios que estimó en $100.000.000. La demandada en reconvención no se pronunció sobre los hechos o las pretensiones de la demanda de reconvención dentro del término legal.9 LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 1. El juez desestimó las pretensiones principales y subsidiarias, tanto de la demanda principal como de la reconvención, y declaró probadas las siguientes excepciones: frente a la primera, la inexistencia de incumplimiento del contrato de transacción; la “inexistencia de los presupuestos para la declaratoria de nulidad del contrato de transacción protocolizado en la escritura pública No. 3657 del 11 de octubre de 2001 de la Notaría 42 de Bogotá”; y la “inexistencia de abuso del derecho y abuso de la posición dominante por parte de la Fiduciaria Colmena S.A., hoy Fiduciaria Caja Social y Prourbanismo S.A.”; respecto de la segunda, reconoció la “ausencia de los presupuestos de la responsabilidad civil”.
Para arribar a esta conclusión, sostuvo que la opción de compra pactada en favor de Caribandes en el contrato de transacción, según lo expresamente acordado por las 8 001PrimeraInstancia, C10ReconvenciónProurbanismoColmena, 01Cuaderno10Digitalizado, fls. 61 y 62. 9 001PrimeraInstancia, C10ReconvenciónProurbanismoColmena, 03AutoPoneEnConocimiento. 9 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 partes, debía ejercerse dentro de los quince meses siguientes a la fecha de la escritura pública N° 3657, esto es, hasta el 11 de enero de 2003, por lo que ese plazo no estaba sujeto a una condición, ni su cómputo dependía del registro en el folio de matrícula inmobiliaria, puntualizando que la advertencia del notario en el acápite “Otorgamiento y autorización” corresponde a una manifestación notarial que no fue acordada por las partes, ni constituye una cláusula en sentido estricto.
Se trata, añadió, de una reproducción del artículo 231 de la Ley 223 de 1995, que, además, no resulta aplicable al contrato de transacción. Explicó que este negocio jurídico no era traslaticio del derecho de dominio sobre el lote con el folio de matrícula 50N- 20232598, toda vez que Prourbanismo S.A., para esa fecha, ya ostentaba la propiedad del inmueble, en virtud de la escritura pública No. 4613 del 30 de agosto de 1993, como se detalla en el folio de matrícula.
Destacó que este derecho de propiedad en cabeza de la demandada no era precario, puesto que el dominio podía transferirse a través de diferentes títulos, como el contrato de cuentas en participación –cuya terminación tuvo efectos desde la suscripción del contrato de transacción– y que, con base en ese negocio y su posterior registro, Prourbanismo S.A. tenía el derecho pleno de dominio, sin limitaciones al uso o al goce, por lo que podía hacer las adecuaciones o construcciones que quisiera en el predio.
En esa misma línea sostuvo que si, en gracia de la discusión, se aceptara que Prourbanismo S.A. no era la propietaria del bien para el momento de la transacción, este hecho, en todo caso, no tenía incidencia alguna en el ejercicio de la opción de compra sometida a un plazo acordado con el consentimiento de las partes y que generó un derecho personal para Caribandes frente al cual no era necesario su registro; por tanto, si la demandante necesitaba demostrar su derecho frente a terceros para conseguir el dinero necesario y así ejercer el derecho de opción, podía hacerlo exhibiendo la escritura pública N° 3657.
Resaltó que, aunque la parte demandante intentó modificar el contrato de transacción a partir de las diferentes comunicaciones que obraban en el expediente –en las que se realizaron diversas propuestas para ejercer el derecho de opción, en términos distintos a los establecidos en el contrato–, la parte demandada no las aceptó. Además, le llamó 10 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 la atención que Caribandes sólo manifestó la necesidad de registrar el contrato de transacción cuando el término establecido para ejercer su derecho estaba próximo a vencerse.
Finalmente, evidenció que, dado que el plazo de la opción de compra transcurrió sin que Caribandes la ejerciera, Prourbanismo S.A. podía disponer del bien sin limitaciones. Y en este contexto precisó que, si alguna confesión presunta pudiera configurarse, quedó desvirtuada con las pruebas allegadas. 2. La declaración de nulidad fue negada porque los cuestionamientos hechos obedecen a consideraciones subjetivas sobre la conveniencia del negocio, sin que se acreditara un error en la persona ni en el objeto, conforme a los artículos 2479 a 2482 del Código Civil, que regulan el error como vicio del consentimiento en el contrato de transacción. Resaltó, además, las calidades del señor Eufredo Charris –representante legal de la demandante, de Constructora Palacetes Ltda. y Constructora Al Costo Ltda., quien también obró en nombre propio al momento de suscribir la transacción–, como comerciante y constructor experto de quien se podría afirmar gran pericia. Advirtió que tampoco observaba causa ilícita en el negocio, en atención a que versó sobre derechos transigibles, sumado a que no existió una obligación de registrar la escritura pública en cabeza de la demandada.
Además, la demandante no demostró que los cálculos plasmadas en la liquidación del contrato de cuentas en participación no coincidieran con la realidad. 3. Respecto del abuso del derecho y de la posición dominante, el juzgador manifestó que no se probó una conducta antijurídica, ni una imposición de cláusulas abusivas, conclusión a la que llegó con base en las normas de consumo financiero, pese a que no se habían implementado en Colombia para la época de los hechos.
Señaló que las partes suscribieron libremente el contrato y que las condiciones pactadas fueron producto de su autonomía privada. Agregó que no existió un desequilibrio contractual; por el contrario, cada una asumió diferentes cargas económicas y cedió en sus intereses ante el fracaso del proyecto inmobiliario en el que habían participado, sumado a que el negocio jurídico acordado no era de adhesión. 11 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 4.
Por último, frente a la demanda de reconvención, el juez concluyó que no se configuraron los elementos de la responsabilidad civil extracontractual. Destacó que las actuaciones adelantadas por la parte demandante constituyen un ejercicio legítimo del derecho de acceso a la administración de justicia y no generaron perjuicios demostrados.
Si eventualmente se causó un daño con la práctica de las medidas cautelares, su reconocimiento tendría que surtirse a través del trámite incidental, una vez fueran levantadas. EL RECURSO DE APELACIÓN Caribandes pidió revocar la sentencia10 porque el juzgador (i) desconoció el alcance, la esencia y los antecedentes del contrato de transacción que apuntaban a que, con ese acto, se estaba modificando y limitando la estructura del derecho de propiedad de los inmuebles objeto de la opción de compra, razón por la cual su registro era obligatorio;
(ii) omitió las normas y los principios que guían la interpretación de los contratos, pues, existiendo dudas sobre cuándo se debía pagar el monto acordado en el derecho de opción de compra y cuáles eran los efectos frente a esa opción, en caso de que una de las partes incumpliera con sus obligaciones –como registrar el contrato de transacción–, se atuvo al tenor literal del acuerdo sin consultar la intención de los contratantes;
(iii) pasó por alto que la parte demandada, actuando de mala fe, incumplió la obligación que tenía de registrar el acto –en un intento por esconder frente a terceros el derecho de opción de compra–, como presupuesto necesario para el ejercicio de la opción en cabeza de la demandante, al ser esta una obligación consecuencial que dependía de la inscripción en la ORIP;
(iv) ignoró la advertencia del notario, relativa a la obligatoriedad de su registro. También alegó que el juez (v) obvió la actuación dolosa de las demandadas, quienes, una vez consideraron vencido el término que se estableció para ejercer la opción de compra, registraron el contrato de transacción y vendieron el inmueble; (vi) omitió 10 Por auto del 9 de julio de 2025, notificado por estados del 10 de julio, esta Corporación inadmitió el recurso de apelación interpuesto por la Fiduciaria Colmena S.A. y Prourbanismo S.A en contra de la sentencia de primera instancia “porque no cumplió con la carga de ‘precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión’" [002SegundaInstancia, 005 024201300525 12 admite apel. sentencia]. 12 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 que la obligación de registrar la escritura pública estaba en cabeza de Prourbanismo S.A. y la Fiduciaria Colmena S.A., por tener en su poder la primera copia de dicha escritura;
(vii) pasó por alto que las sociedades demandadas ostentaban una posición privilegiada que ejercieron para redactar el contrato e imponer las condiciones de la transacción; (viii) inaplicó el artículo 830 del C.Co., “que establece una presunción de responsabilidad en quien tenga una posición privilegiada o de poder dominante sobre otra”, y consagra una obligación indemnizatoria cuando la parte dominante abusa de su derecho y (ix) no valoró diferentes medios de prueba, como la conducta de las partes en la ejecución contractual, las comunicaciones enviadas por Eufredo Charris a las demandadas que obran en el expediente y la inasistencia injustificada de la Fundación Emprender Región a la audiencia inicial, quien continuaba vinculada al proceso a partir de lo establecido en la parte resolutiva de la sentencia anticipada.
En esta misma línea, Dejure S.A.S. añadió que el juzgador (x) no reparó en que Caribandes era propietaria indirecta de 5.000 metros cuadrados del lote de 10.000 metros cuadrados identificado en el folio de matrícula N° 50N-20232598, a partir de los derechos establecidos en el contrato de cuentas en participación y de fiducia; (xi) desconoció la obligatoriedad del registro del contrato de transacción para dar por terminados ambos contratos y que la liquidación produjera efectos;
(xii) negó que tales negocios jurídicos fueran títulos precarios que restringían y limitaban el uso y la disposición del derecho de propiedad que tenía Prourbanismo S.A. sobre el bien; (xii) ignoró que fue el registro de la transacción lo que eliminó los límites que restringían los derechos de propiedad de las demandadas y las habilitó para vender el inmueble a la Fundación Emprender Región;
(xiii) dejó de aplicar las normas registrales que disponían la obligatoriedad de inscribir la escritura, circunstancia que impedía que el término del derecho de opción de compra de Caribandes comenzara a correr sin el registro de un contrato que era solemne, lo que hacía ineficaz la cláusula; (xiv) desconoció las normas que guían la interpretación de los contratos, pues la intención de las partes era que el contrato fuera registrado, en tanto se elevó a escritura pública y versaba sobre diferentes inmuebles, sumado a que se debe preferir el sentido en el que la cláusula produzca efectos –y en este caso, para que la transacción produjera efectos de cosa juzgada, se requería su registro–; y (xv) pasó por alto que las 13 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 demandadas conocían de la obligatoriedad del registro del contrato de transacción y se negaron a realizarlo en los 15 meses siguientes a la suscripción de la escritura pública, con el único propósito de que la demandante se viera imposibilitada de ejercer su derecho de opción de manera oportuna.
CONSIDERACIONES Si se miran bien las cosas, las sociedades recurrentes circunscribieron su disputa, en lo esencial, a un asunto: los efectos que generó el supuesto incumplimiento del contrato de transacción, imputable a las demandadas (consistente en haber omitido el registro de la escritura que lo incorpora), en el derecho de opción que le fue concedido a Caribandes a través de dicho acuerdo.
Alrededor de esta temática se exponen argumentos vinculados a las pretensiones principal (resolución del contrato) y segunda subsidiaria (abuso del derecho). Se impone, por tanto, hacer unas breves reflexiones en torno al contrato de opción y el derecho que de él surge, lo mismo que sobre su ejercicio. A. El contrato de opción En general, el contrato de opción fue previsto en la legislación colombiana – originalmente, a través de la Ley 51 de 1918– en los siguientes términos: Artículo 23.
La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición, será ineficaz. La condición se tendrá por fallida si tarda más de un año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo. La importancia de este negocio radica en la multiplicidad de funciones que puede cumplir, pues no solo constituye un instrumento idóneo para preparar la celebración de un contrato definitivo, sino que, además, facilita la consecución de recursos financieros, puede operar como mecanismo de garantía y, en todo caso, sirve para 14 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 mitigar los riesgos propios del incumplimiento de las obligaciones que de él se derivan.11 Se trata, pues, de un negocio jurídico en virtud del cual una persona, el concedente u optatario, otorga a otra –beneficiario u optante– el derecho o la potestad de decidir celebrar, o no, un determinado contrato (compraventa, arrendamiento, permuta, mutuo, comodato, entre otros) dentro de un plazo específico.
En estricto sentido, el beneficiario no se obliga mediante el contrato de opción; sólo el concedente lo hace, dando origen al derecho de optar radicado en cabeza del optante. Por su importancia se destacan varios rasgos o características de este negocio preparatorio: 1) El ejercicio del derecho de opción siempre está circunscrito a un plazo o a una condición. Si se estipula un plazo, debe ser cierto, determinado o indeterminado, de modo que permita fijar con precisión el marco temporal dentro del cual puede ejercerse.
Y si queda sujeto a una condición, debe precisarse el hecho futuro y contingente del que depende la posibilidad de optar por la celebración del respectivo contrato, como, por ejemplo, que el concedente u optatario se convierta en propietario de la cosa prometida, si es que no lo es. Luego el beneficiario, dentro del plazo o verificada la condición, podrá: (i) consentir la celebración del contrato objeto de la opción, para lo cual le basta comunicar al optatario su decisión (declaración recepticia), con la formalidad acordada;
(ii) rechazarlo expresamente –extinguiendo su derecho de optar–; o (iii) guardar silencio, lo que pondrá fin a la relación jurídica preparatoria. 2) El contrato de opción puede ser autónomo o estar condicionado a otro, sin que por ello se decolore o desnaturalice. La opción, entonces, puede concebirse como una promesa insular y unilateral del optatario, o estar acompañada de otros contratos que guardan relación, por ejemplo, con el bien al que se refiere la opción. 11 RENGIFO, Mauricio.
La formación del contrato, Bogotá: Ediciones Uniandes, Editorial Temis, 2016. 15 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 3) Este negocio puede ser gratuito u oneroso, hipótesis en la que se acuerda una obligación, en cabeza del beneficiario, de pagar una prima que se concibe como la remuneración pactada en contraprestación a la obligación asumida por el concedente, de abstenerse –si es el caso– de enajenar el bien objeto del contrato durante el término convenido.
En este evento, el contrato será bilateral y habrá reciprocidad entre las obligaciones contraídas.12 4) Un tema muy controversial es la naturaleza jurídica del contrato de opción, más concretamente si se trata de una figura con individualidad y tipificación propia o, por el contrario, si corresponde a otras categorías, en particular a la promesa unilateral, lo que dependerá, en buena medida, de si el contrato por el que se puede optar queda pendiente de celebración –en caso de consentirlo el optante– o si este, al aceptar la opción, lo que genera es la asunción de las obligaciones propias del negocio jurídico por el que optó, previamente acordado y vinculante, desde un comienzo, para el concedente u optatario.13 Ocupémonos, un poco, de las posturas asumidas por la jurisprudencia y la doctrina: (a) La Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, ha equiparado el contrato de opción con la promesa unilateral.
Al respecto, en sentencia del 18 de mayo de 1946, para distinguir el contrato de opción del pacto de preferencia, precisó que: Inconfundibles caracteres diferencian las figuras jurídicas de la opción, llamada con más exactitud promesa unilateral de venta y el pacto de preferencia. Consiste esencialmente la opción en la obligación que adquiere una persona de vender a otra, en el caso de que ésta se decida a comprar según condiciones determinadas del contrato.
La opción implica para su validez un término o una condición que no puede tardar más de un año en cumplirse. Según el llamado de preferencia, la persona que la concede no adquiere la obligación de vender por precio determinado dentro de un término fijo o al 12 También podría suceder que en el contrato de opción se pacte una prima con un sentido diferente: un anticipo que se descuenta del precio del contrato objeto de la opción. En estos casos, el contrato será bilateral, pero continuará siendo gratuito y las obligaciones contraídas no serán reciprocas [RENGIFO, Mauricio.
La formación del contrato, Bogotá: Ediciones Uniandes, Editorial Temis, 2016]. 13 ABELIUK, René. El contrato de promesa, Santiago de Chile: Ediar Editores Ltda., 1983, p. 36. 16 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 cumplimiento de una condición; conserva su libertad de vender o no, y sólo está obligada a hacerlo a determinada persona cuando quiera vender14.
Más adelante, en sentencia del 24 de julio de 1969, explicó que, si bien por muchos años existió una proscripción legislativa del contrato de promesa, esta se levantó con el artículo 89 de la Ley 153 de 188715, para añadir que, "dentro de esos mismos lineamientos restrictivos, la Ley 51 de 1918, en su artículo 23, reglamentó la opción, o sea la promesa unilateral de contratar, subordinada a la condición consistente en el derecho potestativo por ella conferido al beneficiario de celebrar o no el contrato prometido […]".16 Concluyó, entonces, con base en ambos textos legales, que las principales características de la promesa del contrato son: que es un acto típico, al estar reglamentado por la ley; solemne, dado que su perfeccionamiento está subordinado a la forma escrita; puede estar contenido en un compromiso unilateral o contrato de promesa; su objeto radica en una obligación de hacer sometida a plazo o condición: celebrar el contrato prometido; este último debe ser legalmente eficaz y debe quedar plenamente determinado en la promesa, resaltando que el contrato de promesa puede ser bilateral o unilateral y que: De esta suerte el contrato unilateral de promesa y el compromiso unipersonal conforman la opción a que se refiere el citado artículo 23 de la ley 51 de 1918, especie que se caracteriza, como su nombre lo indica, porque el prometiente le confiere al destinatario de su promesa el derecho opcional o potestativo de celebrar o no el negocio.17 (b) La doctrina colombiana, por su lado, ha calificado el contrato de opción como una promesa unilateral.
Álvaro Pérez explicaba que la Ley 153 de 1887 "no permitió la promesa unilateral"18, en atención a que, como lo sostenía Alessandri, la regulación exige que "se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales", y en la promesa unilateral aún se requiere que una de las partes preste su consentimiento para que se perfeccione. 14 C.S. de J., S.C.C., sentencia del 18 de mayo de 1946, G.J. Tomo LXII, pp. 18 y ss. 15 C.S. de J., S.C.C., sentencia 24 de julio de 1969, G.J. Tomo CXXXI, pp. 69 y ss. 16 Ibíd. 17 Ibíd., p. 77. 18 PÉREZ, Álvaro.
Compraventa y permuta en derecho colombiano, Bogotá: Editorial Temis, 1953, p. 55. 17 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 Por ello, concluyó que sólo con la Ley 51 de 1918 se consagró la promesa unilateral en el ordenamiento colombiano. Diferenciaba la promesa unilateral de la bilateral en que la primera debe constar por escrito al estar sujeta a una solemnidad probatoria y en ella el beneficiario no se encuentra obligado a ninguna prestación, mientras que en la segunda debe constar por escrito, como requisito ad solemnitatem, y ambas partes se encuentran obligadas.
Dicho autor, a partir de lo expuesto por Ossorio y Gallardo, señalaba que, si bien toda opción envuelve una promesa unilateral de contratar, no toda promesa de contratar constituye una opción: la opción es un pacto concreto entre personas determinadas. Sostenía que "el significado de opción es precisamente el de contrato sujeto a una condición: la voluntad del aceptante"19-20, como también lo conceptuó Jaime Rodríguez Fonnegra, para quien la opción reviste la naturaleza de un acto unilateral de quien la otorga21, máxime si el contrato prometido es "dependiente de que alguna de las partes manifieste dentro de cierto plazo la voluntad de celebrarlo"22, por lo que se ajusta a los términos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.
Otro sector de la doctrina, por ejemplo, Mauricio Rengifo, se acerca al contrato de opción como aquel mediante el cual “se predefine un contrato futuro que es consentido previamente por el concedente y al que solo le hace falta la aceptación futura del optante para existir”23. Lo distingue él de la promesa, que constituye un contrato solemne, mientras que la opción es de carácter consensual, resaltando que la primera obliga a la celebración de un segundo contrato –el prometido–, mientras que la opción, si es ejercida, se convierte directamente en el negocio definitivo.24 19 Ibíd., p. 60. 20 En un sentido similar, ALZATE, Cristóbal.
Fundamentos del contrato. Teoría general. Promesa. Opción. Responsabilidad precontractual. Bogotá: Grupo Editorial Ibáñez, 2009. 21 RODRÍGUEZ, Jaime. El contrato de compraventa y materias aledañas. Bogotá: Ediciones Lerner, 1960. 22 Ibíd., p.119. 23 RENGIFO, Mauricio. La formación del contrato, Bogotá: Ediciones Uniandes, Editorial Temis, 2016. p. 415. 24 Ibíd. 18 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 Para la Sala el contrato de opción es, por regla general, una especie de promesa de negocio jurídico, sólo que unilateral, puesto que únicamente el optatario o concedente se obliga a celebrar el contrato prometido.
El optante no contrae ningún deber de prestación, como lo autoriza, en términos generales, el artículo 1496 del Código Civil. En rigor, la opción sujeta la formación del futuro contrato a la voluntad del beneficiario (típica condición potestativa; C.C., art. 1563), que debe expresarse dentro de un plazo o al materializarse la condición pactada; para el optatario, la opción le genera, genéticamente, una obligación de hacer, la misma que contraerá el optante si consiente en forma tempestiva.
En el entretanto no hay más negocio jurídico que la opción, convertida así en contrato preparatorio. Por supuesto que nada impide que las partes, en ejercicio de su libertad de configuración normativa y frente a negocios jurídicos consensuales, con tradición no solemne, expresamente delineen o configuren -desde el pórtico- el contrato mismo que quieren celebrar, cuyo perfeccionamiento dependerá únicamente del simple consentimiento del optante o beneficiario, lo que, es bueno resaltarlo, no debilita que el contrato de opción es, en línea de principio rector, una promesa unilateral, sólo que no excluye esa otra posibilidad. 5) El contrato de opción da lugar a una relación jurídica de naturaleza personal y no real.
El derecho en cabeza del beneficiario es de carácter personal y subjetivo, razón por la cual ese negocio jurídico no es de aquellos que se registran, ni restringe o limita los derechos reales constituidos sobre el bien objeto del negocio. Bien dijo la Corte Suprema de Justicia, en la citada sentencia del 13 de octubre de 1949, que, Cualesquiera que sean esas diferencias [entre la promesa y la opción] ello es que ni la promesa ni la opción confieren derecho real sobre la cosa que constituye su objeto y que ambas generan tan sólo obligación personal cuyo incumplimiento puede dar lugar a los reclamos del caso y a las acciones correspondientes.
(…).25 6) El contrato de opción, además, puede recaer tanto sobre bienes muebles como inmuebles, no sólo porque la ley no distinguió, sino también porque la promesa puede celebrarse respecto de unos y otros. Tan cierto es ello que, en el leasing habitacional, 25 C.S. de J., S.C.C., sentencia del 13 de octubre de 1949, G.J. LXVI, pp. 623 y ss. 19 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 existe un derecho de opción a favor del locatario para adquirir el bien inmueble objeto del contrato, por lo que, una vez ejercida la opción, ambas partes quedan obligadas a celebrar el contrato que permita la adquisición del inmueble por tradición, a título de leasing habitacional (Decreto 2555 de 2010, arts. 2.28.1.1.1 y ss.). 26 Otro ilustrativo ejemplo es la opción en contratos derivados, en la que el tenedor de la opción adquiere un derecho —mas no la obligación— de comprar (call) o vender (put) el activo subyacente al precio previamente convenido y en una fecha futura.27 En estos casos -en los que el beneficiario, usualmente, se obliga al pago de una prima- 28, el ejercicio de ese derecho puede limitarse a la fecha de expiración, o permitirse dentro de cierto tiempo antes de su expiración, según lo pactado en el negocio.
Su rasgo distintivo, frente a otras figuras, radica en la asimetría de las obligaciones: mientras el adquirente de la opción conserva la facultad de ejercer el derecho únicamente si le resulta conveniente, el concedente se encuentra obligado a cumplir tan pronto aquel decida hacerlo efectivo. Además, estas opciones ya tienen configurado el contrato objeto de la opción, que se perfecciona con el consentimiento del beneficiario.
B. En el caso que ocupa la atención de la Sala, fue probado que el 11 de octubre de 2001, en la Notaría 42 de Bogotá, Prourbanismo S.A., Fiduciaria Colmena S.A. – en nombre propio y como vocera del fideicomiso "Quintas de Suba II Etapa"–, Eufredo Charris Sanjuanelo, Caribandes, Constructora Al Costo Ltda. y Constructora Palacetes Ltda. celebraron un contrato de transacción que consta en la escritura pública N° 365729, en virtud del cual terminaron el contrato de cuentas en participación celebrado entre Prourbanismo S.A. y dicho patrimonio autónomo, procediendo a su liquidación.30 También acordaron, como parte del arreglo, que, ante la imposibilidad del fideicomiso de asumir las pérdidas, Prourbanismo S.A. lo haría 26 ARTÍCULO 2.28.1.3.6 Escritura pública en los contratos de leasing habitacional y transferencia del dominio del bien.
Los contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura pública. Solo será necesaria la escritura pública cuando se efectúe la transferencia del dominio del inmueble a título de leasing habitacional, una vez se ejerza la opción de adquisición y se pague su valor. 27 Superintendencia Financiera, Circular Básica Contable y Financiera, (modificada por la Circular Externa 010 de 2021, Cap. 18 instrumentos financieros derivados y productos estructurados, num. 5). 28 ARRUBLA, Jaime Alberto.
Contratos mercantiles contratos atípicos. Bogotá: Legis, 2012. 29 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 01CuadernoTI Digitalizado, fls. 95 y ss. 30 Ibíd., fls. 103 y 108. 20 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 en cuantía de $2.591.301.177, mientras que la Fiduciaria Colmena S.A., como vocera, declaraba y aceptaba, a partir de tal fecha, que el pleno derecho de dominio y la posesión regular y de buena fe sobre el predio "Quintas de Suba II Etapa", identificado en el folio de matrícula 50N-20232598 –que había sido aportado a través del contrato de cuentas en participación– se radicaban exclusivamente en Prourbanismo S.A., a título de transacción.31 Así, además, consta en el folio de matrícula 50N-20232598, específicamente en el título de complementaciones, donde aparece con anterioridad a la fecha de suscripción el contrato de transacción, que: “Constructora Colmena S.A. adquirió parte por transferencia de dominio a título de cuentas en participación de Fiduciaria Colmena S.A. por esc. 4613 del 30-08-93 Not. 25 Santafé de Bogotá. Registrada al folio 050-20148391”.32 En el marco de ese ajuste de cuentas también se convino un negocio de opción33, en el que Prourbanismo S.A., en calidad de concedente, le otorgó a Caribandes –como beneficiaria– “la opción para adquirir [,]a título de compraventa”, seis inmuebles debidamente identificados, con sus cabidas, linderos y matrícula inmobiliaria.
Entre ellos estaba el predio "Urbanización Balcones de Torrealta Primera Etapa", anteriormente mencionado, ubicado en la “carrera 89 N° 145-51/53 de Bogotá D.C., 50N-20232598 (antes lote A.1.1., originalmente con matrícula inmobiliaria 50N- 20148391), adquirido –en mayor extensión– por escritura pública 4613 del 30 de agosto de 1993 de la Notaría 25 de Bogotá D.C.”, con cabida aproximada de 5.527,07 metros cuadrados34.
Se trata de la parte restante del inmueble, después de la construcción de 22 apartamentos de esa urbanización.35 31 Ibíd., fl. 108 y 109. 32 001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerencuentademandante, fl. 46. 33 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 01CuadernoTI Digitalizado, fl. 111. 34 Ibíd., fl. 111. 35 Ibíd., fl. 112, 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 01CuadernoTI Digitalizado, fl. 64 y ss. y 001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerencuentademandante, fl. 46.
Concretamente, en el folio de matrícula, en cuanto a la descripción del inmueble, se estableció: “Globo de terreno formado por dos lotes, ubicado en la Urbanización Torrealta 1a. etapa. Área 10.378.03m2. Sus linderos y demás especificaciones obran en la escritura 2376 del 5-6-95 Notaria 42 Bogotá. según Dto. 1711 de julio 6/84. Según E.P. 3213 de 10-07-03 Not 42 de Bta el área es de 5.572 m2 *con escr 5053 del 30-09-2004 Not 42 Bgta se actualiza área parte restante que se denomina área de reserva de dominio de futuras construcciones.
Linderos y demás especificaciones obran en la citada escr (decr 1711/84)”. 21 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 En ese contrato se estableció que la opción debía ejercerse sobre todos los bienes y no parcialmente36, que su valor sería de $1.200.000.000, pagaderos al firmarse las escrituras públicas de compraventa37, y que el plazo de la opción era de quince (15) meses “contado a partir de la fecha de la escritura pública”38, vencido el cual, se destaca desde ya, Caribandes no ejerció su derecho.
Es cierto que mientras ese plazo transcurría, más concretamente con posterioridad al 11 de octubre de 2001, hubo comunicaciones cruzadas entre Caribandes y Prourbanismo S.A. en las que la optante propuso modificar las condiciones establecidas en el negocio de opción que no fueron aceptadas por la concedente39. También que, a partir del 26 de diciembre de 200240, restando menos de un mes para el vencimiento del plazo concedido para ejercer el derecho de opción, Caribandes comenzó a solicitarle a Prourbanismo S.A. el registro de la escritura pública que contenía el contrato de transacción, inscripción que sólo se verificó el 11 de abril de 2003, en el folio de matrícula inmobiliaria 50N-20232598, con la siguiente “Especificación: Transacción: 0163 transacción en cuanto declara terminado y sin efectos el contrato de cuentas en participación E.P.4316 8-30-93 de Caribandes, Const.
Al Costo Ltda, Const Palacetes, y Eufredo Charris Sanjuanelo”41. Al año siguiente, el 22 de octubre de 2004, se registró la escritura pública de compraventa N° 5063 del 30 de septiembre de 2004, celebrada entre Prourbanismo S.A. y la Fundación Emprender Región.42 Así puestas las cosas, no existe forma de afirmar un incumplimiento de Prourbanismo S.A. o de la Fiduciaria Colmena S.A., por cuanto el cómputo del plazo para ejercer el derecho de opción no dependía, desde ningún punto de vista, de la inscripción de la escritura de transacción en la oficina de registro.
Al fin y al cabo, las partes regularon en forma expresa y sin espacio para la duda, que los quince meses otorgados a Caribandes correrían desde "la fecha de la presente escritura" (cláusula 3.3.4). Luego, 36 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 01CuadernoTI Digitalizado, fl. 119. 37 Ibíd., fl. 121. 38 Ibíd., fl. 121. 39 Ibíd., fl. 1 y ss. 40 Ibíd., fl. 3. 41 001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerencuentademandante, Fl. 47. 42 Ibíd. 22 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 si a su vencimiento –el 11 de enero de 2003– esta sociedad no hizo uso de su derecho, la opción quedó fatalmente extinguida.
Con otras palabras, las partes, libremente, fijaron un hito a partir del cual se haría el cómputo de ese término. Así, incluso, lo entendió Caribandes, puesto que, durante los primeros catorce meses del plazo acordado, hizo diferentes propuestas para modificar las condiciones del contrato – incluso solicitó el número de cuenta de Prourbanismo S.A. para comenzar a hacer abonos al precio– y así ejercer el derecho de opción, evidenciando con su conducta que, para ella, el plazo para ejercer la opción ya transcurría (C.C., art. 1622, inc. 3).
Afirmar, entonces, que el término sólo podía correr desde el registro de la transacción es inadmisible porque implica desconocer la voluntad de las partes, pasar por alto que, en estos casos, el concedente u optatario es el deudor –en cuyo favor debe obrar la interpretación (C.C., art. 1624), y que, es medular, respetar el designio de los contratantes se aviene mejor a la naturaleza del contrato, como se explicó, en tanto promesa unilateral que generó un derecho personal y no real, la cual, en modo alguno, constituye limitación del dominio o condicionamiento del derecho real que Prourbanismo S.A. tenía en virtud del contrato de cuentas en participación, según escritura pública N° 4613 de 30 de agosto de 1993, otorgada en la Notaría 25 de Bogotá Desde esta perspectiva, el registro de la transacción no quitaba ni ponía ley para el ejercicio del derecho de opción porque, se reitera, el plazo no fue atado a esa inscripción, sin que el legislador exija que el dominio esté necesariamente afirmado – o reafirmado– en el optatario, puesto que, como bien se sabe, el ordenamiento jurídico colombiano autoriza la venta de cosa ajena (arts. 1871 y ss., C.C.), lo que, según la jurisprudencia, implica validar las promesas bilaterales o unilaterales (opción) de compraventa de un bien que no está en el patrimonio del promitente vendedor.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha expresado que: Queda claro, pues, que la cardinal razón de que se vale el recurrente para sustentar la impugnación se hace consistir en que el actor no pretendía efectuar un contrato de promesa de venta, toda vez que no ostentaba la propiedad del inmueble para cuando suscribió el documento glosado, ni la tendría para cuando se firmara la escritura; planteamiento que resulta erróneo visto el contenido del artículo 1871 del Código 23 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 Civil, que consagra la validez de la venta de cosa ajena -lo que presupone también la validez de la respectiva promesa-, la realidad fáctica presentada en este asunto y la utilidad práctica que tal instrumento representa, como fuente de obligaciones personales, para asegurar que en el futuro el prometiente vendedor que no sea dueño de la cosa prometida en venta la adquiera para cumplir las obligaciones del contrato futuro, o para obtener luego el consentimiento del verdadero dueño, como se evidencia en este caso; máxime si de todos modos siempre quedan a salvo los derechos del verdadero dueño.43 Por lo tanto, si en Colombia es válido el contrato de opción sobre bien ajeno, cae en el vacío la controversia, de suyo distractora, sobre la necesidad o no de registrar la transacción, máxime si, sea lo que fuere, Prourbanismo S.A. ya era dueña, aunque a titulo distinto (cuentas en participación) del predio con matrícula 50N-20232598, y las partes anudaron su voluntad, en cuanto al punto de partida del plazo de quince (15) meses, al día en que se firmó la escritura pública (11 de octubre de 2001). 3.
Caribandes y Dejure S.A.S. también alegan que era necesario el registro de la escritura pública N° 3657 para darle publicidad al derecho de opción constituido a favor de Caribandes. Más, si se reconoce –como debe reconocerse– que el negocio de opción genera, exclusivamente, derechos y obligaciones personales, sin conceder derecho real sobre el inmueble objeto de la promesa, ni generar transmisión, mutación, gravamen, limitación, afectación, modificación o extinción de él, es claro que no está sujeto a registro ni a publicidad alguna, en los términos de la Ley 1579 de 2012 – ni del Decreto 1250 de 1970, vigente para ese momento–.
Como lo precisó el juez, Caribandes podía demostrar su derecho de opción ante terceros exhibiendo la escritura N°3657. Por consiguiente, la manifestación del notario al autorizar la escritura pública, relativa a la obligatoriedad de su registro dentro del término de dos (2) meses a partir de su firma, no concernía al contrato de opción en particular.
Otra cosa es si era vinculante para la transacción, pero, como el derecho disputado en la demanda se concreta en la opción, ningún efecto puede generarse frente a esta, puesto que el plazo para ejercer la opción corrió desde día cierto y determinado y por un plazo con las mismas características. 43 C.S. de J., S.C.C., sentencia del 3 de abril de 2000, Ref.
Exp. 5749. 24 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 No existió, entonces, incumplimiento imputable a las demandadas, ni un comportamiento doloso o de mala fe que se les pueda atribuir. Si la opción se extinguió por vencimiento del plazo, sin que Caribandes ejerciera su derecho, no es posible fustigar a Prourbanismo S.A. por lo que hizo después: registrar la escritura de transacción y disponer del bien.
Al fin y al cabo, se insiste a riesgo de incurrir en tautología, la opción acordada nunca dependió de ese registro. 4. Por eso tampoco hubo un abuso del derecho, para cuya configuración se requiere probar su existencia, un ejercicio contrario o desproporcionado a sus finalidades, un daño acompañado de un perjuicio y un nexo de causalidad entre ambos.
Ninguno de ellos se configura puesto que el ejercicio del derecho de opción sólo dependía de Caribandes; de eso se tratan las condiciones potestativas, que –de suyo– excluyen la posibilidad de atribuirle culpa a quien se limitó a esperar el vencimiento del plazo acordado. El planteamiento, no propiamente sustentado, relativo a que se trató de un contrato de adhesión o que las demandadas ejercieron una posición privilegiada carece de prueba, en franco incumplimiento de la carga impuesta a la parte demandante por el artículo 167 del CGP.
Finalmente, los argumentos de las sociedades demandadas que apuntan a la indebida valoración de la inasistencia injustificada de la Fundación Emprender Región a la audiencia inicial, quien, en su criterio, continuaba vinculada al proceso a partir de lo establecido en la parte resolutiva de la sentencia anticipada, carecen de solidez porque en ese fallo44 de 13 de septiembre de 2024, el juzgado resolvió, en el numeral primero “DECLARAR probada la excepción previa de “Prescripción” presentada por la Fundación Emprender Región (antes Fundación Colmena) en contra de la demanda principal(…)” y en el tercero, “DECRETAR la terminación del proceso frente a la Fundación Emprender Región, y CONTINUAR con el trámite respecto de los demás demandados, con la salvedad del ordinal primero de esta decisión” – 44 001 Primera instancia, C016 ExcepcionPrevia, 08SentenciaAnticipada. 25 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 refiriéndose a Prourbanismo S.A.– (negrilla fuera del texto).
Luego, el proceso ya había finalizado para dicha Fundación cuando se verificó la audiencia inicial –22 de octubre de 2024–, razón por la cual no estaba obligada a comparecer a ella. Pero, si alguna duda existiera, no se pierda de vista que la confesión presunta no quitaba ni ponía ley, porque la Fundación no fue parte del contrato de transacción, y mucho menos en el de opción. 5.
Puestas de ese modo las cosas, se confirmará la sentencia apelada con la consecuente condena en costas a Dejure S.A.S., no así frente a Caribandes, por el amparo de pobreza que se le concedió. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, confirma la sentencia de 28 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 50 Civil del Circuito de Bogotá – Adjunto.
Costas del recurso a cargo de Dejure S.A.S.
NOTIFIQUESE Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado 26 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Aclaración De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 28c234117768749ce93acc886059d44a260f5148e31e30fa123c16c32fae7401 Documento generado en 05/11/2025 11:05:49 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica