R.I. 16586 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., veintinueve (29) de abril de dos mil veinticinco (2025) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Verbal Demandante Rema Construcciones S.A.S. Demandada Marilyn Ochoa Vivas Radicado 110013103032 2022 00164 01 Instancia Segunda Asunto Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 9 de abril de 2025, acta nro. 11.
ASUNTO Procede la Sala a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por la convocante Rema Construcciones S.A.S. contra la sentencia proferida el 12 de junio de 20242 por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda:3 i) Se declare que la demandada Marilyn Ochoa Vivas incumplió el contrato de promesa de compraventa que celebró con Rema Construcciones S.A.S., sobre el derecho de cuota de 33.3% del que es titular en el inmueble denominado “Villa Claudia”, distinguido con el folio de matrícula 50N- 86124, que se ubica en el corregimiento El Salitre del municipio de La Calera (Cundinamarca). 1 Asignado por reparto el 19 de junio de 2024, conforme consta en el archivo “03ActaReparto”. 2 Archivo “59ActaAudiencia20240612”, carpeta “PrimeraInstancia”. 3 Folios 102 al 110 del archivo “01PoderAnexosDemand”, carpeta “PrimeraInstancia”. ii) Como consecuencia, se ordene a Marilyn Ochoa Vivas suscribir dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de la respectiva sentencia, la escritura pública de venta en favor de Rema Construcciones S.A.S. iii) Se imponga a Marilyn Ochoa Vivas cancelar a órdenes de la accionante la suma de $470.541.414 m/cte. bajo la discriminación efectuada en el líbelo introductor, a título de indemnización de perjuicios materiales derivados del incumplimiento antes acotado, en virtud de lo reglado en el canon 1546 del Código Civil. iv) Se determine el pago de las costas correspondiente. 2) Elementos fácticos Los fundamentos de hecho de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1.
El 27 de noviembre de 2020 Marilyn Ochoa Vivas, en calidad de promitente vendedora celebró contrato preparatorio con Rema Construcciones S.A.S., en condición de promitente compradora, con miras a transferir el derecho de dominio que ostenta sobre la cuota equivalente al 33.3% en el inmueble ubicado en el corregimiento El Salitre del municipio de La Calera (Cundinamarca), denominado “Villa Claudia”, que tiene una extensión superficial de dieciocho mil cuatrocientos sesenta metros cuadrados (18.460 M2), y que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-86124.
Predio que se alinderó así: “POR EL OCCIDENTE, en extensión de sesenta y tres (63.00 metros), con la finca denominada El Cerrito; POR EL ORIENTE, en ochenta y dos metros (82.00 metros) con la carretera que va para la finca denominada La Granjita; POR EL NORTE, en doscientos cincuenta (250.00 metros) con la finca llamada El Cerrito y POR EL SUR, en doscientos sesenta (260.00 metros), con la finca denominada El Prado.” 2.2.
Como precio de ese acto se convino la cifra de $380.000.000 m/cte., que la promitente compradora se obligó a cancelar de la siguiente manera: i) al momento de la firma de la promesa (27 de noviembre de 2020) $200.000.000 m/cte.; ii) el saldo correspondiente de $180.000.000 m/cte., en dos cuotas de 50% cada una, esto es de $90.000.000 m/cte., para el 15 de enero de 2021 y el 6 de abril de 2021, respectivamente.
Fecha esta última que corresponde, precisamente, al momento establecido para la suscripción de la escritura pública. 2.3. Refirió que ante la ausencia de pacto concerniente a la forma como se sufragaría el monto de $180.000.000 m/cte., y luego de que mediante comunicación de fecha 30 de enero de 2021 se señaló que estos debían depositarse en la cuenta de ahorros nro. *****2311 del Banco Agrario de Colombia, cuya titular es Luz Marina Vivas Chacón, madre de la demandada, dichos emolumentos fueron pagados a Marilyn Ochoa Vivas así: i) $90.000.000 m/cte. el 15 de febrero de 2021; ii) $55.000.000 m/cte. el 12 de abril del mismo año; y iii) $35.000.000 m/cte. el 21 de octubre de esa anualidad. 2.4.
Si bien se acordó como data de signación de la escritura pública el 6 de abril de 2021, a las 10:00 a.m. en la Notaría Novena del Círculo de Bogotá, en tal oportunidad no se hizo presente la demandante debido a que el profesional del derecho que asesoraba a Marilyn Ochoa Vivas y con quien se convinieron los pormenores del negocio, le sugirió trasladarse a la ciudad de Cali (Valle del Cauca) con miras firmar allí un otro sí modificatorio de aquella fecha. 2.5.
Acto necesario debido a que el inmueble aún no habría sido entregado a la convocante conforme se pactó, amén que los predios allí existentes permanecían ocupados por arrendatarios que no lograron ser desalojados oportunamente. 2.6. En todo caso, la convocante enunció que lo anterior correspondió a un engaño, dado que a pesar de que se trasladó a Cali (Valle del Cauca) para encontrarse con la promitente compradora, Marilyn Ochoa Vivas y su abogado de confianza de mala fe se movilizaron a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá para obtener una constancia de comparecencia que sirviera de prueba del incumplimiento de Rema Construcciones S.A.S. y legitimara el cobro de la sanción penal respectiva. 2.7.
Según se expresó en el escrito genitor, esto se desarrolló a su vez para ocultar el hecho de que desde un inicio Marilyn Ochoa Vivas inobservó sus débitos convencionales, dado que si bien se pactó que ella tenía que entregar a Rema Construcciones S.A.S. la cuota parte del predio negociado a más tardar al día siguiente a la celebración de la promesa, lo anterior nunca se efectuó. 2.8.
En desmedro de lo anterior y que el precio convenido se encuentra cancelado en su totalidad, la titular del 33,33% del bien se ha rehusado a firmar la escritura pública, desconociéndose la afectación económica que acarrea en la convocante, quien ha dejado de percibir cánones de arrendamiento sobre el inmueble, y ha realizado el pago de servicios públicos, impuestos prediales desde el 2021 y mejoras en sus instalaciones, a pesar de no figurar aún como propietaria. 3) Actuación procesal: 3.1.
El litigio planteado se admitió mediante proveído de 15 de junio de 20224, cuyo contenido se notificó en debida forma a la demandada Marilyn Ochoa Vivas como consta en el expediente. 3.2. Conforme a ello, dentro de la oportunidad conferida para defenderse, la accionada promovió las siguientes excepciones: “indebida acumulación de pretensiones”, “trámite inadecuado de la demanda”, “pleito pendiente entre las mismas partes sobre el mismo asunto”, “simulación del crédito”, “exceptio non adimpleti contractus”, “enriquecimiento sin causa justa”, “pruebas obtenidas sin consentimiento del titular” y la “genérica”. 3.2.1.
A la par, si bien formuló demanda de reconvención en la que solicitó la declaratoria de incumplimiento contra Rema Construcciones S.A.S. sobre el mismo pacto escrito, y que se admitió en auto de 23 de enero de 20235, tal proveído fue revocado ante la formulación y viabilidad de excepciones previas, que conllevaron a la nugatoria formal de la contrademanda. 3.3.
Cumplidas las etapas de contradicción, el juez de primer grado desarrolló las etapas de las audiencias inicial y de instrucción y juzgamiento que prevén los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, y resolvió de fondo el caso el 12 de junio de 2024.6 II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia el a quo i) declaró que Marilyn Ochoa Vivas incumplió las obligaciones convenidas en el contrato promesa relativas a la 4 Archivo “06AutoAdmiteDda”, carpeta “PrimeraInstancia”. 5 Archivo “02AutoAdmitereconvención”, carpeta “C02ReconvenciónCerrado”. 6 Archivo “59ActaAudiencia20240612”, carpeta “PrimeraInstancia”. entrega y transferencia del 33.33% del inmueble identificado con el folio de matrícula 50N - 86124; ii) ordenó que dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión suscriba la escritura pública de transferencia de dominio en favor de Rema Construcciones S.A.S.; iii) negó el reconocimiento de perjuicios ante el inobservancia también de la accionante a sus deberes convencionales; y iv) no condenó en costas a ninguna de las partes.
Para llegar a estas conclusiones señaló que, además de que el acuerdo de voluntades materia de contienda corresponde a un negocio válidamente celebrado, se demostró que la promitente vendedora desacató su deber de entregar el predio negociado en la oportunidad respectiva, habida cuenta que, como se extrae del interrogatorio de parte evacuado sobre Marilyn Ochoa Vivas, ese acto en verdad no se desarrolló. Amén que, aunque en su decir dijo que Jenny Liliana Pulido Velásquez (propietaria individual de otra tercera parte del predio, y a su vez representante legal de Rema Construcciones S.A.S.) habita actualmente el predio, se desconoció que ella lo hace en su condición de persona natural y no a nombre de la empresa.
De ahí que no pueda entenderse que eso exima a la promitente vendedora de entregarlo formalmente a la convocante en la parte que le corresponde. De igual manera, indicó que a pesar de que esto permite evidenciar la procedencia de las pretensiones declarativas de la demanda, y conduce a ordenar la suscripción de la escritura pública de venta, lo anterior no es óbice para desconocer que la promitente compradora también tenía a su alcance la obligación de acatar sus obligaciones, como lo era pagar oportunamente el precio estipulado, así como acudir a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá el día y hora fijados para signar ese instrumento.
Cuestión sobre la que dijo que no sirve de justificación el hecho de que ella se hubiera desplazado a la ciudad de Cali (Valle del Cauca), toda vez que si bien entre ella y Flavio Enrique Ochoa, apoderado de la promitente vendedora, mediaron en su momento conversaciones telefónicas tendientes a lograr la suscripción de un otro sí, en verdad ese acto modificatorio nunca se firmó y, por ello, era deber de la accionante acudir a la notaría en la forma y términos como se convino desde el acuerdo de promesa y lo hizo la promitente vendedora.
Por lo anterior, sostuvo que existió un incumplimiento también de la parte activa por el que no es plausible conceder los perjuicios materiales solicitados. Y, por lo mismo, frente a la condena en costas, insistió en que lo anterior es predicable a su vez sobre aquel concepto ante la inviabilidad parcial de las pretensiones, en virtud de lo normado en el artículo 365-5 del Código General del Proceso.
III. LA APELACIÓN Inconforme con la anterior determinación Rema Construcciones S.A.S. recurrió su contenido por las siguientes razones: a) Adujo que existió un análisis incorrecto del clausulado y de los medios de convicción recaudados, toda vez que, además de que se probó que la demandada Marilyn Ochoa Vivas no observó su deber de entregar la cuota parte del predio negociado tal como se pactó en el contrato, esto es, para el día siguiente a la celebración de la promesa, no se analizó con acierto el actuar de la promitente compradora, quien acató con mora sus débitos convencionales justificada en la inobservancia previa de la futura vendedora.
Circunstancia que, a criterio de la apelante, por si sola conllevaba a que se tuvieran admisibles los perjuicios materiales irrogados, máxime que la convocante, además de dejar de percibir cánones de arrendamiento sobre el inmueble, tuvo que asumir gastos tales como el pago de servicios públicos, impuestos prediales, la realización de reparaciones en los lugares de habitación que reposan en el inmueble y adquirió créditos dinerarios para solventar tales conceptos, inclusive, a pesar de que el inmueble no estuviese en su poder. b) Aludió que, aunque es cierto que Rema Construcciones S.A.S. efectuó tardíamente el pago de los valores convenidos, tal desavenencia se entiende permitida legalmente por el incumplimiento previo de la promitente compradora, quien no ha entregado el inmueble a pesar de que dicha obligación de hacer es exigible desde el día siguiente a la fecha en la que se firmó el documento de promesa.
Razón por la que debe darse aplicación a lo normado en el canon 1609 del Código Civil, en lo relativo a que “[e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.” Y, por ello, insistió en que debe declararse procedente la indemnización de perjuicios deprecada en la demanda. c) Finalmente cuestionó que, a pesar de que se accedieron a algunas de las pretensiones, el a quo se abstuvo erradamente de condenar en costas a la parte demandada en su condición de extremo vencido en la contienda, en desmedro de lo establecido en los numerales 1 y 5 del artículo 365 del Código General del Proceso, inclusive, sin tener en cuenta que la prosperidad de las invocaciones se dio a consecuencia del incumplimiento de la promitente vendedora.
IV. CONSIDERACIONES 4.1. Presupuestos procesales Preliminarmente, se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver, puesto que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.
Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir la alzada con la advertencia de que, en tanto solo se encuentra en trámite el recurso promovido por Rema Construcciones S.A.S., el presente Tribunal se limitará al examen de los reparos que allí se decantaron en virtud de lo establecido en el artículo 320 del actual Estatuto Procesal. 4.2.
Sobre la responsabilidad civil contractual 4.2.1. Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que no se trasgredan el principio de buena fe, las normas de orden público, ni las buenas costumbres, a no ser que por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales se impida la ejecución de lo pactado.
Corolario, corresponde a las partes, conforme al acuerdo de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, habida cuenta que, ante la eventual infracción de una de ellas, al extremo afectado le asiste la acción de cumplimiento con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su tardía o defectuosa.
Al respecto, establece el artículo 870 del Código de Comercio, regulatorio de vínculos jurídicos como el que nos ocupa, que: “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.” (Negrilla de la Sala) Norma que resulta compatible con el canon 1546 del Código Civil que al respecto estipula: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” (Negrilla fuera del texto original) Aspecto sobre el que esta misma Sala de Decisión en providencia de 18 de marzo de 20257, al hablar de los requisitos propios de esta acción, señaló: “La responsabilidad contractual de los extremos negociales encuentra su génesis en el no cumplimiento, la satisfacción tardía, imperfecta o defectuosa de la prestación que para ellos dimana de la convención, lo que sin lugar a duda conlleva el reconocimiento y pago de los perjuicios irrogados al otro de los intervinientes, como lo prevé el normado 1613 del Código Civil.
No obstante, para la prosperidad de la acción indemnizatoria derivada del contrato surge indispensable, además de probar la concurrencia del negocio bilateral, demostrar ciertos presupuestos tácticos que se concretan en la existencia de un perjuicio, seguida de una culpa contractual, como la subsecuente verificación del nexo causal entre ésta y aquél. En suma, dichos elementos vienen a ser los mismos de la responsabilidad delictual, sólo que en este evento el perjuicio proviene del incumplimiento de la convención, como lo ha señalado la jurisprudencia nacional.” Pronunciamiento del que se extrae que, para su prosperidad con indemnización de perjuicios, es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciador de la causa judicial; y iii) la inobservancia de la contratante convocada al juicio. 7 Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth.
Radicación: 11001310301820190034601. 4.3. Caso concreto 4.3.1. Revisado el sub examine, de manera preliminar advierte la Sala la necesidad revocar exclusivamente el aparte cuarto de la providencia de primer grado, ante la viabilidad exclusiva del reparo c) de la alzada erigida por el extremo demandante de acuerdo con los argumentos que más adelante se expondrán. Aspectos por los que, a fin de exponer las razones que permiten establecer la acreditación de los elementos axiológicos de esta acción sin el reconocimiento de perjuicios, se emitirá pronunciamiento en conjunto, en primer lugar, sobre los motivos de censura a) y b), dado que se sirven de similares elementos fácticos y jurídicos, y finalmente sobre el reparo c) relativo a la posibilidad de condenar en costas en este asunto. 4.3.2.
Desde lo general, debe recordarse que los negocios jurídicos tienen como objetivo crear, modificar o extinguir obligaciones entre las partes, de modo que, al elevarse a la categoría de contratos, en palabras del artículo 1602 del Código Civil, se convierten en “ley para los contratantes”, y no pueden ser invalidados sino por su consentimiento recíproco o por causas legales.
Por lo mismo, una vez está dispuesto el entramado contractual, las cláusulas contentivas de los elementos naturales del negocio deben ser satisfechas en los términos convenidos, con el fin de lograr su cometido en el plano económico y jurídico, en desarrollo de los principios de buena fe y lealtad sustancial, puesto que en caso contrario su apartamiento genera responsabilidad civil contractual.8 Precisamente, en este escenario erigido como fundamento de las pretensiones, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC5170-2018 indicó que, “con ocasión de la relación negocial, en los eventos de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones derivadas del mentado acuerdo, los contratantes cuentan con la acción de cumplimiento o de resolución, acudiendo para ello a la acción de responsabilidad.”9 Punto por el que no existe duda alguna en que, si aquel convenio es una fuente de obligación, desde luego su inejecución también lo es. 8 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC-081 de 15 de agosto de 2008. 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC5170-2018, M.P. Margarita Cabello Blanco. 4.3.2.1.
En ese orden de ideas, debido a que lo que se persigue en este caso es la declaratoria de incumplimiento en contra de la pasiva sobre el “[acuerdo] de promesa de compraventa” suscrito entre Rema Construcciones S.A.S. como promitente vendedora y Marilyn Ochoa Vivas como promitente compradora, claro es que, en armonía con lo ya descrito, para que prospere ese pedimento, en principio, deben confluir como elementos necesarios, según lo expresa la providencia SC 380 del 22 de febrero de 201810, los siguientes: “i) La existencia de un contrato válidamente celebrado; ii) la inejecución o ejecución tardía o defectuosa de una obligación que por mandato de la ley o por disposición convencional es parte integrante del ameritado vínculo, iii) y que el daño cuya reparación económica se exige consista, básicamente, en la privación injusta de una ventaja a la cual el demandante habría tenido derecho, de no mediar la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño”.
Tema por el que se recuerda, además, que al comportar ese convenio obligaciones sinalagmáticas aducidas como insatisfechas, frente a la hipótesis de incumplimiento su extinción o ejecución, se itera, solo logra obtenerse con sujeción a lo reglado en los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil antes citados. Preceptos que por excelencia disciplinan los casos relativos de no acatamiento unilateral, sobre el que el Alto Tribunal Civil, entre otras, en la decisión SC 1662-2019 dedujo, con apoyo en la doctrina de Georges Ripert,11 que está al alcance de cualquiera de los contratantes solicitar la resolución o el cumplimiento forzado en búsqueda de establecer el equilibrio convencional.
Incluso, en providencia más reciente, bajo la misma línea dicha Alta Colegiatura en la sentencia SC4801 de 202012 explicó: “Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple. En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal.”13 (Negrilla fuera del texto original) 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Radicación 2005-00368- 01. 11 La règle morale dans les obligations civiles. Editeur: LGDJ Collection: Anthologie du droit. 12 MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 13 Ibidem. 4.3.3. Precisamente, en el plano específico de la promesa la doctrina14 y la jurisprudencia15 lo han definido como “un acuerdo de voluntades preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”.
De ese modo, aquel tipo de acuerdo solo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales, cumple los lineamientos reglados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, a saber: i) sus estipulaciones se encuentran registradas por escrito; ii) el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos de ley; iii) contengan un plazo o condición; iv) se fije la época de celebración del vínculo prometido; y v) para su perfeccionamiento solo se requiera la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Elementos que, en efecto, se insiste, sirven de sustento para resolver en específico los motivos de apelación, así: 4.3.4. Contrato de promesa válidamente celebrado: 4.3.4.1. Sobre este requisito establece el artículo 89 ibidem que “[l]a promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1.
“Que la promesa conste por escrito. 2. Que (…) no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. 4.3.4.2.
Establecido lo anterior, a partir de la revisión de los medios suasorios recaudados en el proceso, se observa que en el plenario obra documento contentivo de “promesa de compraventa” suscrito por Marilyn Ochoa Vivas en calidad de promitente vendedora, y Rema Construcciones 14 Bonivento Jiménez Javier. El Contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, pág. 31. 15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural.
Sentencia SC3971-2022. MP. Hilda González Neira. S.A.S. como promitente compradora, en el que se especificó como objeto la transferencia el siguiente: “Uno (1) de tres (3) derechos de cuota que equivalen al treinta y tres punto treinta y tres por ciento (33.33%) (…) a favor de la PROMITENTE COMPRADORA, y esta se obliga a adquirir del mismo modo los derechos de dominio, propiedad y posesión (…) sobre el siguiente inmueble: (…) Un bien (…) con todas las mejoras, anexidades y dependencias, ubicado en el corregimiento de El Salitre, municipio de La Calera departamento de Cundinamarca, denominado “VILLA CLAUDIA”, el cual tiene una extensión superficial de dieciocho mil cuatrocientos sesenta metros cuadrados (18.460 metros cuadrados) (sic), con número de predial nacional 25-37-00-00-00-00- 0006-0049-0-00-00-0000 (…) distinguido con matrícula inmobiliaria 50N – 86124, que consta de los siguientes linderos: por el OCCIDENTE en extensión de sesenta y tres (63.00 metros) con la finca denominada EL CERRITO, por el ORIENTE en ochenta y dos metros (82.00 metros) con la carretera que va para la finca denominada LA GRANJITA, por el NORTE en doscientos cincuenta (250.00 metros) con la finca denominada EL CERRITO y por el SUR en doscientos sesenta metros (260.00 metros) con la finca denominada EL PRADO.” Evidenciándose, de ese modo, que en el escrito de promesa16 se indicó la alinderación detallada del predio materia de contienda, así como también su precio, esto es, la suma de $380.000.000 m/cte., amén que su perfeccionamiento se efectuaría el 6 de abril de 2021, a la hora de las 10:00 a.m., en la Notaría Novena del Círculo de Bogotá conforme consta en su clausulado sexto. Circunstancias por las que se entienden materializados en el documento, entonces, el total de elementos formales necesarios para revestir de validez jurídica, amén que, más allá de estar instrumentado, no comprende un acto jurídico ineficaz; contiene un plazo que permite determinar “la época en que ha de celebrarse el contrato”, a tal punto que para su perfeccionamiento “sólo falt[aría] la tradición de la cosa o las formalidades legales”. 4.3.4.3.
Ahora bien, en lo que atañe al plano obligacional, a fin de proseguir con el estudio de los demás presupuestos de la acción resolutoria, se observa que en la referida promesa de venta se pactaron deberes recíprocos en cabeza de cada uno de los contratantes. 16 Folios 14 al 33 del archivo “01CuadernoPrincipal01”, carpeta “PrimeraInstancia” Así, en la cláusula quinta la promotora inicial de la acción se obligó a pagar el bien de la siguiente manera: “El precio sobre este derecho de cuota equivale a TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($380.000.000), que (…) se obliga a pagar (…) de la siguiente forma: (i) a la firma (…) la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($200.000.000), (…) que se efectuará el 27 de noviembre de 2020 en la NOTARÍA DÉCIMA DE CALI, VALLE, a las tres de la tarde (3:00 p.m.);
(ii) el saldo que es de CIENTO OCHENTA MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($180.000.000) serán cancelados a la PROMITENTE VENDEDORA de la siguiente manera: el 50%, esto es NOVENTA MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($90.000.000) el 15 de enero de 2021 y el 50% de restante (…), esto es NOVENTA MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($90.000.000) a la firma de la Escritura Pública de compraventa traslaticia de dominio según lo pactado en este contrato (…)” (Énfasis propio del texto) De otro lado, en el ítem contractual sexto se determinó que ambos contratantes debían firmar el instrumento público como a continuación se enuncia: “ Las partes contratantes se obligan recíprocamente a suscribir la respectiva Escritura Pública de compraventa con la cual se dará cumplimiento al presente contrato en la Notaría Novena de Bogotá ( ), el día 6 de abril de 2021, a las diez de la mañana (10:00 am), sin perjuicio de que antes de la fecha indicada los promitentes de común acuerdo resuelvan otorgar el instrumento (…).” Asimismo, con relación a la fecha entrega del inmueble se convino en el numeral noveno lo siguiente: “La entrega real, material y posesión de los derechos que se prometen vender objeto de este contrato por la PROMITENTE VENDEDORA, se hará al día siguiente de la firma del presente contrato de promesa de compraventa a la PROMITENTE COMPRADORA.
(…)” Lineamientos frente a los que la Sala estudiará el siguiente requisito referente a la atención de las obligaciones a cargo de las partes, a fin de indicar las razones por las que no se comparten parcialmente algunas de las consideraciones suscitadas en la providencia apelada. 4.3.5. Inejecución, ejecución tardía o defectuosa de una obligación por parte de la promitente vendedora 4.3.5.1.
Ciertamente, según se alegó en la demanda, el incumplimiento que se endilgó contra Marilyn Ochoa Vivas recayó en que ella, en su calidad de propietaria de un 33,33% del predio en comento, omitió, entre otros aspectos, hacer entrega del inmueble a la promitente compradora en la oportunidad acordada. Tema sobre el que, de cara a lo expresado en el reparo a) de la alzada, al ser revisado en conjunto el material probatorio recaudado, se advierte que, tal como lo describió la autoridad de primera instancia, los actos antes descritos si comportan un verdadero incumplimiento a lo convenido.
En efecto, frente a ese elemento, si bien se estableció que tal obligación debía cumplirse “al día siguiente de la firma [dicho] contrato (…)”, de acuerdo con los medios de convicción recaudados se avizora que esta no ha sido acatada aún en el presente caso. Con todo, además de que la demandada Marilyn Ochoa Vivas no demostró que en verdad tal acto se hubiera materializado, su inacción se encuentra soportada plenamente en la declaración que precisamente rindió en la audiencia inicial celebrada el 20 de marzo de 202417, quien sobre ese aspecto dijo que no se requirió de una entrega formal del predio, porque allí ya vivía Jenny Liliana Pulido Velásquez; persona que, valga recordar, no figura como parte directa en el proceso.
Tema este sobre el que expresamente indicó: “No hubo como tal entrega porque ella ya vivía en el inmueble desde el 2018, entonces lo que pensamos es que si ya habita el lugar es porque ya está entregado.”18 Tanto así que, para efectos de lograr una declaración coherente, el juez de primera instancia le puso de presente que Jenny Liliana Pulido Velásquez no es la demandante, sino que su condición apenas es la de representante legal de la accionante19.
Empero, a pesar de ello, la pasiva insistió en que “quien ocupa[ba] el predio [era] ella” y que, por lo mismo, “no se hacía necesaria una entrega”.20 A la par que, frente a la interrogante, “¿infórmele al despacho si se afirma haber recibido el dinero, los $380.000.000 por qué se ha negado a entregar el bien y a suscribir la escritura pública?”21, respondió: 17 Archivo “49ActaAudiencia20240320”, carpeta “C01Principal”. 18 Minuto 9:49 y ss. de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 19 Minuto 12:01 y ss. de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 20 Minuto 12:30 y ss. de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 21 Minuto 24:02 y ss. de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024.
“Bueno, hemos quedado en que después, o sea, cuando estemos a paz y salvo en todo, cuando ella me pague las sanciones por la mora, ya se le entrega a la sociedad y se hacen las escrituras.”22 Aseveración que coincide con lo narrado en audiencia por Jenny Liliana Pulido Velásquez en su calidad de representante legal de la sociedad convocante, quien sobre ese tópico expuso: “Yo soy propietaria como persona natural solo de un 33.33% del inmueble, que me fue entregado solo hasta el 2021.
Sin embargo, a la sociedad que represento no se le ha entregado materialmente por Marilyn Ochoa Vivas la parte que se pactó en la promesa exactamente un día después de celebrada la promesa de compraventa, de cualquiera de las maneras que el Código lo indica, el traslado a los cánones de arrendamiento, las llaves, o lo que ella determinará. Eso aún no se ha hecho.”23 Incluso, frente al mismo tema la testigo Luz Marina Vivas, en su condición de progenitora de la demandada y conocedora de las condiciones de la negociación, adujo: “Mi hija delegó al abogado Flavio para que él le entregara las llaves a Rema, sin embargo, no lograron encontrarse (…) esa diligencia no se realizó (…) eso se quedó así.”24 4.3.5.2.
En ese entendido, aunque en efecto, tal como se extrae del certificado de tradición y libertad del predio identificado con el folio de matrícula 50N-86124, Jenny Liliana Pulido Velásquez figura como copropietaria de ese bien junto con la demandada y con Ana Isabel Ochoa Paz, cada una en una porción del 33.33%, esa circunstancia desde luego no conduce a pensar que la persona jurídica que firmó el contrato como promitente compradora tenga actualmente el inmueble.
Máxime que quien detentaba para ese entonces el predio a nombre propio era Jenny Liliana Pulido Velásquez, luego de que adquirió una porción del 33.33% de manos de Silvio Ochoa Martínez, y no a favor de la empresa que actualmente representa. Por eso, no son válidas las aseveraciones de la demandada relativas a que por ese hecho no tenía que llevarse a cabo la entrega, inclusive, porque la realización de ese acto no corresponde a un simple formalismo, sino que es de la esencia del tipo de negocio desarrollado. 22 Minuto 24:20 y ss. de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 23 Minuto 29:56 y ss. de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 24 Minuto 12:29 y ss. de la audiencia celebrada el 12 de junio de 2024.
A la par que la forma en que se pactó ese débito en la promesa es distinta a la entrega que surge de la compraventa misma, tal como lo consideró la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la providencia SC175-202325 al indicar: “(…) la entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión (…) Así, cuando el prometiente comprador de un inmueble, lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida.
(…) Ciertamente, la mera «entrega» del bien prometido, por sí sola, no origina señorío; para que ello ocurra debe quedar estipulado de modo claro y expreso en el convenio preparatorio.” Elemento que, al no haberse acatado como se convino, entraña una desavenencia de la parte demandada que ocurrió “desde el día siguiente a la firma de [la] promesa de compraventa”, y que se ha extendido por lo menos para la fecha de la celebración de la audiencia inicial, en la que, como ya se indicó, no se había observado aún esa obligación. 4.3.5.3.
Acto de entrega que, en últimas, se vio irrumpido por el hecho de que Marilyn Ochoa Vivas no logró llevar a cabo oportunamente la carga de retirar a los inquilinos que, para la fecha de suscripción de la promesa, se encontraban en el predio, ni terminar los contratos de arrendamiento existentes sobre el predio. Lo que, según dan cuenta los instrumentos documentales que reposan con la demanda26, y se confirma en la declaración rendida por Jenny Liliana Pulido Velásquez en su calidad de representante legal de Rema Construcciones S.A.S., “solo se efectuó hasta junio de 2021”.27 Circunstancias que soportan aún más la transgresión del pacto escrito, que, desde luego, generó dificultades para que la venta se hubiese realizado el 6 de abril de 2021 en la forma inicialmente estipulada, al punto que como lo reconocieron ambas partes no se ha constituido aún la escritura pública, inclusive, por las razones que a continuación pasan a exponerse. 25 MP.
Hilda González Neira. Radicación n° 11001-31-03-005-2016-00045-01. 26 Folio 17 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”. 27 Minuto 44:54 y ss. de la audiencia celebrada el 12 de junio de 2024. 4.3.6. Inejecución, ejecución tardía o defectuosa de una obligación por la promitente compradora 4.3.6.1. Con todo, en lo que respecta al deber de cancelar oportunamente el precio, más allá de que el contrato indicó en su clausulado quinto que el valor inicial convenido sobre la cuota parte que se prometió ascendió a $380.000.000 m/cte., la cancelación de ese rubro no se realizó siempre en los tiempos preestablecidos.
En efecto, no existe contención alguna acerca de que el monto inicial de $200.000.000 m/cte. que se describió en el vínculo preparatorio, fue sufragado por la promitente compradora en favor de Marilyn Ochoa Vivas en la forma estipulada, esto es, el 27 de noviembre de 2020 en la Notaría Décima de Cali (Valle del Cauca). Sin embargo, no ocurre igual con los demás pagos, toda vez que como lo reconoció la convocante en el líbelo introductor, y lo reiteró al evacuar su interrogatorio de parte, la cancelación del monto restante de $180.000.000 m/cte. se realizó de manera tardía. Nótese que, de acuerdo con lo descrito en las pruebas recaudadas, en desmedro de lo estipulado esa última cifra se sufragó así: i) $90.000.000 m/cte. el 15 de febrero de 2021; ii) $55.000.000 m/cte. el 12 de abril del mismo año; y iii) $35.000.000 m/cte. el 21 de octubre de esa anualidad, a través de depósitos realizados en la cuenta de ahorros nro. ****2311 del Banco Agrario de Colombia, cuya titular es Luz Marina Vivas Chacón, madre de la demandada.
Lo anterior, a pesar de que según el clausulado quinto el valor global de los $180.000.000 m/cte., como ya se expuso, debía ser pagado en dos (2) contados: el primero de $90.000.000 m/cte. el 15 de enero de 2021 y los restantes $90.000.000 m/cte. para la fecha de firma de la escritura pública de compraventa, esto es, el 6 de abril de 2021.
Incluso, si bien es cierto no se especificó el lugar en el que debían depositarse aquellos pagos, y que, como lo expresó tanto la representante legal de la demandante y la testigo Luz Marina Vivas solo hasta el 30 de enero de 202128 el abogado de la promitente vendedora Flavio Enrique 28 Folio 71 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”.
Ochoa Espinosa expresó vía WhatsApp29 que la cancelación de esos rubros tendría que emprenderse en la cuenta bancaria antes mencionada, tal circunstancia, más allá de justificar la mora en la realización del primer pago, no entraña lo propio sobre el saldo restante. Así como tampoco sirve para desconocer el hecho de que de manera infundada se dividiera el último rubro en dos (2) pagos, máxime que desde el 30 de enero de 202130 ya se conocía el canal en el que tenía que cumplirse ese acto. 4.3.6.2.
De igual manera, aunque también se observa que la demandante buscó con sus argumentos aludir que la razón de la mora obedeció también a la existencia de negociaciones adelantadas vía WhatsApp31 con el abogado Flavio Enrique Ochoa, quien para ese entonces actuaba en nombre de la promitente vendedora Marilyn Ochoa Vivas, y que tenían por objeto la suscripción de un otro sí para modificar la fecha de celebración de la escritura pública tal como lo aludió el extremo pasivo, esa circunstancia no exoneraba a la demandada frente a su deber de comparecer a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá el 6 de abril de 2021, a las 10:00 am, como se acordó en la cláusula sexta del vínculo preparatorio.
Téngase en cuenta que, de conformidad con lo normado en el ya citado artículo 1602 del Código Civil, el “[t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, de ahí que, si al no contarse con un acto modificatorio de lo convenido, era deber de ambos promitentes negociantes cumplir con la forma y términos como se pactó la celebración de lo prometido.
Aspectos por los que no tienen asidero legal los argumentos planteados por Rema Construcciones S.A.S., máxime que, sin perjuicio de que su representante legal de buena fe se hubiera dejado persuadir por los dichos de un tercero para que el 6 de abril de 2021 se desplazara a la ciudad de Cali (Valle del Cauca) con miras a signar allí el otro sí mientras su promitente vendedora acudía oportunamente a la notaría respectiva como consta en el acta de comparecencia32 de esa data que reposa en el 29 Folios 68 al 93 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”. 30 Ibidem. 31 Folios 68 al 93 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”. 32 Folios 40 al 45 del archivo “15ContestacionDemanda”, carpeta “C01Principal”. expediente, ese actuar de la convocante desconocía a su vez lo concertado directamente con la promitente vendedora; con quien, en verdad, debía comunicarse y acordar lo propio, amén que era ella y no Flavio Enrique Ochoa su par en el contrato.
Inclusive, porque las conversaciones de WhatsApp33 con las que pretende fundar la existencia de mala fe convencional en la pasiva no emanan de Marilyn Ochoa Vivas sino de alguien que, en verdad, no se encuentra vinculado en el acuerdo de voluntades. De ahí que si corresponde a una infracción convencional del extremo activo el hecho de que no hubiera comparecido a la celebración del negocio memorado. 4.3.6.3.
En todo caso, aunque es cierto que la sociedad demandante también desobedeció el acuerdo de voluntades, sus cumplimientos tardíos y su no acatamiento frente al clausulado sexto es a todas luces posterior a la desavenencia de la pasiva respecto a la obligación de entregar en tiempo el inmueble, que debía ejecutarse desde el 28 de noviembre de 2020.
Aspecto por los que no se comparte lo descrito en su providencia por el juez de primer grado, en tanto no se advierte que esas inejecuciones gocen de simultaneidad alguna en el tiempo, más allá de su reciprocidad. Lineamiento este último por el que, sin que esta Sala desconozca que la convocante no respectó plenamente lo estipulado en el contrato, es plausible dar aplicabilidad en contra de la parte convocada a la figura jurídica de la exceptio non adimpleti contractus reglada en los siguientes términos en el canon 1609 del Código Civil: “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.” Cuestión que no solo legitima a Rema Construcciones S.A.S. para exigir en este caso de Marilyn Ochoa Vivas el cumplimiento, sino que descarta fácticamente que su sometimiento tardío y la no comparecencia a la notaría el 6 de abril de 2021 impida que se exija de la segunda tanto la entrega del inmueble como la celebración del acuerdo de venta negociado.
Y, por lo mismo, se tiene por demostrado entonces que, al ser anterior el incumplimiento de la demandada, y dado que por parte de la convocante 33 Folios 68 al 93 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”. aún de forma tardía se han acatado sus deberes convencionales con la acreditación incluso del pago total del precio señalado en la promesa, se hace inexorable confirmar la declaratoria erigida sobre Marilyn Ochoa Vivas.
Cancelación que, valga resaltar, se encuentra plenamente demostrada en el proceso a partir de la radicación de los comprobantes de consignación.34 Medios de convicción que, además de no haber sido tachados de falsos, fueron ratificados por la demandada Marilyn Ochoa Vivas al evacuar su interrogatorio de parte, quien al preguntarse si “¿Rema pago la totalidad del precio de la venta”35, contestó: “Si, ellos pagaron.
Ellos pagaron lo que les faltaba, la totalidad del valor de la parte que se vendió. Solo quedó pendiente lo correspondiente a la mora (…).”36 Evento también tratado por la deponente Luz Marina Vivas, quien, como receptora autorizada por la promitente vendedora, sobre el particular indicó: “Se que se hizo, la empresa hizo los pagos respectivos, había que hacerlos en dos, la señora Jenny pulido, habíamos hecho el acuerdo de que se hacía en dos pagos y ella lo hizo en tres, completos, pero tarde.”37 Elementos que, sin más, permiten evidenciar que por parte de la convocante siempre ha asistido la voluntad de que se materialice el negocio prometido.
No igual ocurre con la convocante, comoquiera que, si bien acudió a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá en la fecha acordada para la suscripción de la escritura pública, ante la exteriorización continua de la promitente compradora de su voluntad de llevar a buen término el contrato a pesar de las vicisitudes anteladas, Marilyn Ochoa Vivas se ha mantenido renuente a entregar el inmueble como se convino. Circunstancia que, más allá del incumplimiento primigenio en el que incurrió, demuestra la ausencia de allanamiento para acatar aún de manera tardía lo pactado, en contraposición con el querer expresado continuamente por su contendiente. 34 Folio 15 del archivo “15ContestacionDemanda” y folios 16 y ss. del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”. 35 Minuto 8:27 de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 36 Minuto 8:47 de la audiencia celebrada el 20 de marzo de 2024. 37 Minuto 6:49 de la audiencia celebrada el 12 de junio de 2024.
Ergo, luce acertada la orden erigida en la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia, toda vez que, con independencia de la inacción de la pasiva frente a sus deberes convencionales, en sede judicial es menester atender la solicitud de cumplimiento que planteó la demandante. Inclusive, para superar el prototípico caso de estancamiento contractual en el que se mantendrían las partes en el evento que se negaran las pretensiones de la demanda.
De ahí que sea inexorable tener en cuenta lo señalado sobre ese tema por el Alto Tribunal Civil en la sentencia SC3666-202138, en la que se conmina a los jueces de instanciar para prevenir y dar solución a los vínculos negociales, al indicarse allí lo siguiente: “(…) el juez que no soluciona la causa, y deja la cuestión en la indefinición actúa en forma equivalente a la vieja institución procesal de la sentencia inhibitoria y renuncia al cumplimiento de los deberes constitucionales de hacer justicia. El juez siempre debe solucionar la causa, cuando halle el espacio para disponer, ya el cumplimiento contractual, ora la resolución contractual o ya la disolución por mutuo disenso tácito.” Mucho más si se tiene en cuenta que, ante el hecho de que el 6 de abril de 2021, por las razones que ya se indicaron, no fue suscrita la escritura de pública de compraventa, bajo el conocimiento el caso no es plausible que se permita que la situación del contradictorio quede en el limbo ante el hecho de que entre las partes no ha existido consenso para el señalamiento de una nueva fecha para tal efecto.
Máxime que esto contraviene lo previsto en el canon 89 de le Ley 153 de 1887, que impone que la promesa debe comprender siempre “un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse” el negocio prometido. Razones que se estiman suficientes para determinar que, en verdad, con antelación en el tiempo Marilyn Ochoa Vivas no fue acatadora de sus obligaciones contractuales, específicamente aquellas contenidas en la cláusula novena del convenio preparatorio y, por ello, se encuentra acreditado el presupuesto axiológico de la acción relativo a “la inejecución o ejecución tardía o defectuosa de una obligación que por mandato de la ley o por disposición convencional es parte integrante del ameritado vínculo”, en contra de la promitente vendedora. 38 MP.
Álvaro Fernando García Restrepo. Radicación n.° 66001-31-03-003-2012-00061-01. 4.3.7. Sobre el reconocimiento de perjuicios de índole material 4.3.7.1. Ahora bien, sin perjuicio de lo anotado, siguiendo con el desarrollo de los reparos a) y b) de la alzada, desde ya debe advertirse que de acuerdo con el examen de las vías de prueba recaudadas resulta correcta la postura que adoptó el a quo relativa a no reconocer en este caso la indemnización de perjuicios.
Con todo, preliminarmente debe tenerse en cuenta que en este caso no se deprecó la concesión de la cláusula penal convenida, sino que, en su defecto, de forma autónoma e independiente se invocó la concesión de perjuicios materiales distintos a los que devienen del incumplimiento del deber de entrega antes acotado. Agravios que, aunque se tasaron en la suma $470.541.414 m/cte., y se identificaron como i) deudas adquiridas y sus intereses moratorios para el cumplimiento de sus obligaciones como promitente compradora; ii) mejoras a las viviendas ubicadas en el predio materia de negociación y pago de las deudas adquiridas para tal efecto; iii) pago de obligaciones tributarias de los años gravables 2021 y 2022; iv) cancelación de servicios públicos domiciliarios; y v) cánones de arrendamiento dejados de percibir y sus respectivos intereses, el soporte probatorio que se aportó para su acreditación, amén de ser insuficiente, no permite dar lugar a su concesión. Nótese que, en lo que atañe a las acreencias obtenidas, el único medio de convicción que se allegó fue una letra de cambio39 sin número por valor de $100.000.000 m/cte., con fecha de creación y de vencimiento 12 de enero de 2021, en la que se avizora como acreedor Héctor Rodrigo Pulido Baquero y como deudora Jenny Liliana Pulido Velásquez, como persona natural; sin que medie allí en calidad alguna la promitente compradora Rema Construcciones S.A.S. Instrumento que, además de no ser demostrativo de que hubiera surgido por el incumplimiento de la pasiva a su deber de entrega del predio que devino desde el 28 de noviembre de 2020, no da cuenta de la existencia de un perjuicio en contra de esa sociedad, máxime que su contenido no se fundamenta en algún otro medio de convicción. 39 Folio 22 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”.
Inclusive, porque aún si se pensara que esa única prueba beneficiara a la demandada, de todos modos, la adquisición de deudas para “lograr el cumplimiento del contrato” en vez de ser un perjuicio, corresponde a una responsabilidad natural de quien busca acatar lo pactado. Amén que el hecho de que no se cuente con solvencia suficiente para cancelar de forma distinta el precio del bien negociado, no contrae per se la posibilidad de a atribuir su pago en contra de la demandante Marilyn Ochoa Vivas.
De hecho, consentir lo contrario, equivaldría a admitir la existencia de un enriquecimiento sin justa causa en la parte activa como lo aludió la pasiva en el líbelo de contestación de la demanda; entendiéndose, por lo mismo, que tal elemento no debe reconocerse. 4.3.7.2. Igual ocurre con los demás conceptos, toda vez que, además de que en el plenario no se demostró de manera alguna que en las edificaciones que se encuentran asentadas en el inmueble prometido en venta realmente se hubieran materializado mejoras, ni incluso su cuantía, aún en el escenario afirmativo no se probó tampoco que estas se emprendieran a expensas de Rema Construcciones S.A.S. y no de alguna de las propietarias del predio, entre ellas, Jenny Liliana Pulido Velásquez.
A la par, en lo que atañe al pago de impuestos prediales y de servicios públicos, aunque se observa que sobre los primeros se allegó prueba de su pago para los años gravables 2021 y 202240, tampoco se demostró que la cancelación de esos conceptos se hubiera emprendido por Rema Construcciones S.A.S. y no por la propietaria Jenny Liliana Pulido Velásquez. 4.3.7.2.1.
En todo caso, no puede pasar por inadvertido que el contenido mismo del acuerdo preparatorio reguló ese escenario para los eventos ocurridos con posterioridad a la suscripción de la promesa, esto es, desde el 28 de noviembre de 2020, determinándose desde allí en el parágrafo de la cláusula quinta lo siguiente: “Cualquier cobro pendiente que pese sobre el predio por concepto de impuestos, como predial, valorización u otros, cualquier tipo de afectación de terceros u otros, posterior a la fecha de firma de la presente promesa de compraventa, será a cargo de la PROMITENTE COMPRADORA.” (Énfasis propio del texto original) 40 Folios 18 al 21 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”.
Aspecto reiterado en similares términos en la cláusula octava en la que se indicó: “El bien materia de esta promesa será entregado por la PROMITENTE VENDEDORA a paz y salvo por todo concepto hasta la vigencia 2020, en especial de impuestos, valorización, tasas, mega obras, contribuciones de predial, pago de servicios públicos (acueducto, alcantarillado, energía) o cualquier otro tipo de servicio adeudado en el bien.
Por consiguiente, estarán a cargo de la PROMITENTE COMPRADORA los que se causaren a partir de la suscripción de la presente promesa de compraventa.” (Negrilla dentro del texto original) Ítems contractuales en los que se dejó por sentado que, sin perjuicio de la responsabilidad que también recae sobre las copropietarias Ana Isabel Ochoa Paz y Jenny Liliana Pulido Velásquez, en cabeza de la promitente compradora Rema Construcciones S.A.S. pesaba el deber de sufragar el pago de los impuestos, servicios públicos y demás gastos propios del inmueble causados a partir del día siguiente a la fecha de celebración del contrato.
O, por lo menos, en la cuota parte que se negoció. De ahí que no resulte plausible reconocer indemnización alguna en favor de la parte activa, incluso, por concepto de cánones de arrendamiento, comoquiera que si bien según dan cuenta las conversaciones de WhatsApp41 suscitadas entre la representante legal de Rema Construcciones S.A.S. y Flavio Enrique Ochoa, así como la certificación42 elaborada por Rafael Gustavo Navarro Patiño quien adujo fungir como arrendatario del predio en cuestión, el bien ha sido arrendado en varias ocasiones por las propietarias en común y proindiviso Jenny Liliana Pulido Velásquez, Ana Isabel Ochoa Paz y Marilyn Ochoa Vivas, la cláusula novena posibilitó que este continuara en arrendamiento en favor de dichas tres (3) personas hasta la fecha de suscripción de la escritura pública de venta.
Ítem convencional que, sin perjuicio la obligación de entrega simbólica que debía llevarse a cabo el 28 de noviembre de 2020, en su parágrafo indicó lo siguiente: “La PROMITENTE VENDEDORA realizará todas las acciones tendientes al retiro de los inquilinos y terminación de contratos [de arrendamiento] (…) hasta la fecha de firma de [e]scritura [p]ública de [c]ompraventa.” (Negrilla propia del texto) 41 Folios 68 al 93 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”. 42 Folio 17 del archivo “01PoderAnexosDemanda”, carpeta “C01Principal”.
Y, en el mismo sentido, el clausulado décimo del acuerdo expresó: “La PROMITENTE VENDEDORA NO cede los contratos de arrendamiento que recaen sobre el bien objeto de este contrato (…)” Puntos por los que no puede decirse de forma alguna que en favor de Rema Construcciones S.A.S. deba reconocerse ese concepto, inclusive porque su condición de contratista en sede de promesa no la legitima de facto a derivar frutos sobre un predio que, hasta tanto no se formalice la venta, no le pertenece.
Mucho menos si se tiene en cuenta que aquel derecho recae particularmente en cabeza de las copropietarias actuales del citado bien raíz. Es por ello que, en contravía con lo expresado en los reparos a) y b), la indemnización pretendida por el incumplimiento al deber de entrega es improcedente, tal como, entre otras cosas, lo dijeron los contratantes en clausulado noveno del pacto escrito, en el que se estipuló: “La entrega real, material y posesión de los derechos que se prometen vender, objeto de este contrato, por la PROMITENTE VENDEDORA se hará al día siguiente de la firma del presente contrato (…).
La PROMITENTE VENDEDORA realizará todas las acciones tendientes al retiro de los inquilinos y terminación del contrato con la inmobiliaria (…) Si no llegase a suceder lo anterior (…) no se declarará de ninguna manera (…) cualquier cobro a la PROMITENTE VENDEDORA por concepto de cláusula penal u otro motivo.” (Negrilla propia del texto 4.3.8.
Contrario sensu, en lo que tiene que ver con lo expresado en el reparo c) de la alzada en estudio, cumple señalar que, por resultar viables las pretensiones relativas a la declaratoria de responsabilidad civil contractual contra la promitente compradora y la orden de suscripción de la escritura pública de venta sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula 50N-86124, indubitablemente luce aplicable lo reglado en los numerales 1 y 5 del artículo 365 del Código General del Proceso que señalan: “En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1.
Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto. Además, en los casos especiales previstos en este código. (…) 5. En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión.” (Negrilla fuera del texto original) Preceptos por los que, de su lectura, se avizora que aún en los escenarios en los que el total de solicitudes demandatorias no salgan avante, la parte que resulta vencida puede ser condenada parcialmente en costas. 4.3.8.1.
Con todo, si bien el juez de circuito en su providencia optó por abstenerse de emitir determinación en ese sentido, motivado en el actuar convencional de la parte pasiva, tal como se indicó líneas atrás, esta Sala no comparte esa postura, toda vez que, se itera, la tardanza de Rema Construcciones S.A.S. para observar sus débitos contractuales en sede de promesa, así como el hecho de que no compareció en la fecha y hora convenida para la suscripción de la escritura pública de venta, se ven justificados por la inacción anterior de su contendiente; quien, incluso para la data de emisión de la sentencia de primer grado, ha omitido caprichosamente entregar el bien materia de negociación. Situación que descarta razonablemente la posibilidad de exonerar a la pasiva del pago de las costas del proceso, por lo menos en el baremo parcial que le es propio.
Mucho más si se tiene en cuenta que, de acuerdo con lo expresado sobre la materia por la Corte Constitucional en la providencia C-157 de 2013, al momento de imponerse o no ese concepto no debe servir de fuente el obrar de las partes en los planos sustancial y procesal, sino que este ha de obedecer criterios objetivos. Decisión judicial en el que de manera específica se indicó: “La condena en costas no resulta de un obrar temerario o de mala fe, o siquiera culpable de las partes condenadas, sino que es resultado objetivo de su derrota en el proceso o recurso que haya propuesto, según el artículo 365.
Al momento de liquidarlas, conforme al artículo 366, se precisa que tanto las costas como las agencias en derecho corresponden a los costos en los que la parte beneficiaria de la condena incurrió en el proceso, siempre que exista prueba de su existencia, de su utilidad y de que correspondan a actuaciones autorizadas por la ley. De esta manera, las costas no se originan ni tienen el propósito de ser una indemnización de perjuicios causados por el mal proceder de una parte, ni pueden asumirse como una sanción en su contra.” Puntos por los que, en tanto la única invocación que se negó fue la correspondiente a la indemnización de perjuicios, lo correcto es emitir condena en costas parcial en virtud de lo establecido en el numeral 5° del artículo 365 antes citado, debido a que le asiste razón a la apelante en el reparo c) de su alzada. 4.4.
Conclusión Así las cosas, por resultar avante solo el reparo c) de la apelación, se procederá a revocar exclusivamente el acápite cuarto de la providencia en estudio, para en su lugar proferir condena en costas parcial en contra del extremo convocado, en cuantía de un 60% de su importe. Acto frente al que se señalaran como agencias en derecho de primer grado la suma equivalente a cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes en virtud de lo normado en el numeral 1° artículo 5° del Acuerdo nro.
PSAA16- 10554 del Consejo Superior de la Judicatura, al tener en consideración que las solicitudes de la demanda que fueron prosperan solo correspondían a aquellas que ostentan naturaleza declarativa. Y, en lo demás, se confirmará la providencia de primer grado, sin mediar condena por dicho concepto en esta instancia, debido a que la presente providencia no contrae una revocatoria total de la decisión impugnada, ni se observa acreditada su causación de cara lo preceptuado en los numerales 4 y 8 del canon 365 ibidem.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR el numeral cuarto de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia proferida el 12 de junio de 202443 por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de esta ciudad, por las razones anteriormente señaladas. Y, en su lugar se dispone: “CONDENAR en costas de primera instancia a la convocada Marilyn Ochoa Vivas, en un porcentaje del 60% de su importe.
Inclúyanse como agencias en derecho el equivalente a cinco (5) salarios mínimos legales mensuales 43 Archivo “59ActaAudiencia20240612”, carpeta “PrimeraInstancia”. vigentes, de conformidad con lo expresado en la parte considerativa de esta providencia.”
SEGUNDO: CONFIRMAR en lo demás la decisión en estudio.
TERCERO: ABSTENERSE de emitir condena en costas de segundo grado, en virtud de lo normado en los numeral 4 y 8 del precepto 365 ejusdem.
CUARTO: Por secretaría remítase el plenario al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (110013103032 2022 00164 01) (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA (110013103032 2022 00164 01) (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (110013103032 2022 00164 01) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0e64e88cd81e2dafa599f646433e95356ffbc3ec7322a322a32486a44dac7bba Documento generado en 29/04/2025 04:27:14 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica