R.I. 16520 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C. treinta (30) de enero de dos mil veinticinco (2025) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Verbal Radicado 11001310302220210007302 Demandante Keiko Financial Growth S.A.S. Demandada Dora Lilia Salas Palomino Instancia Segunda Asunto Sentencia Discutido y aprobado en Salas de 20, 27 de noviembre y 11 de diciembre de 2024, actas n° 46, 47 y 49.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por el gestor judicial de la demandada, contra la sentencia que profirió el 18 de octubre de 20232 el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Petitum contenido en el líbelo:3 Keiko Financial Growth S.A.S., por intermedio de apoderado, formuló demanda verbal contra Dora Lilia Salas Palomino, a fin de que se acceda a las siguientes pretensiones: Principales: 1.1. Se determine que la promitente vendedora incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de febrero de 2020. 1 Recibido por reparto el 27 de febrero de 2024, archivo: “0ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “108 202100073SentenciaEscrita”. 3 Archivo “013Demanda”. 1.2.
En virtud de lo anterior, se resuelva ese pacto y se condene a la demandada a i) reintegrar la suma de $94.000.000 debidamente indexada y con intereses moratorios; ii) pagar $62.000.000 a título de cláusula penal. Subsidiarias: 1.3. Se determine que la demandada se retractó del negocio prenotado. 1.4. Como consecuencia, se ordene a la convocada que pague el valor correspondiente a las arras de retracto. 1.5.
Se imponga la condena en costas del caso. 2. Elementos fácticos de la demanda:4 Los fundamentos de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1. El 28 de febrero de 2020 Keiko Financial Growth S.A.S en calidad de promitente compradora suscribió contrato de promesa de compraventa con Dora Lilia Salas Palomino respecto del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria número 50N- 20512755. 2.2.
En dicho pacto se acordó como precio la suma de $620.000.000, el que debía ser cancelado así: i) La suma de $94.000.000 en tres (3) momentos: el primero de $75.067.025 m/cte. el día de suscripción del acuerdo preparatorio (28 de febrero de 2020), dirigido al crédito n° 07449600231606 del Banco BBVA; el segundo por $8.932.975 m/cte. que sería sufragado en efectivo en la misma calenda; y el tercero por $10.000.000 m/cte. que debía ser enviado a la cuenta de ahorros n° 93202262072 de 4 Archivo “01Demanda”.
Bancolombia cuya titular era Emily Caicedo Salas, hija de la demandada. ii) La cifra de $44.545.000 m/cte. que sería trasferida a las “entidades autorizadas para hacer el recaudo de los impuestos prediales”, cinco (5) días después de que la accionada “probara tener la casa lista para entrega”. iii) El monto de $481.455.000 de la siguiente manera: $47.455.000 en consignación a la cuenta de ahorros de propiedad de Emily Caicedo Salas, el día de la firma de la respectiva escritura pública de compraventa; y $434.000.000 en virtud de crédito hipotecario preconstituido. 2.3.
Afirmó la demandante que cumplió a cabalidad los pagos indicados en el numeral 2.1., a diferencia de la promitente vendedora quien inobservó sus compromisos contractuales al no realizar oportunamente los trámites de levantamiento de embargo en el término máximo de dos (2) meses, contado la fecha del primer pago. Habida cuenta que, según da cuenta el certificado de tradición y libertad del inmueble, la cautela se levantó el 26 de octubre de 2020 mediante Oficio N°.1562 del 21 de septiembre del mismo año. 2.4.
Indicó el extremo actor que no se hizo presente para suscribir la escritura pública de compraventa prevista para el día 7 de mayo de 2020 a las 10:00 a.m., por cuanto a esa oportunidad el bien raíz aún se encontraba afectado por medida de embargo. 2.5. Agregó que la demandada no efectuó entrega material de la edificación en los plazos pactados, esto es, totalmente libre de muebles o cosas, sin arrendatarios y con el piso de madera totalmente pulido y lacado, antes del día 30 de abril de 2020.
Amén que solo hasta el 28 de septiembre de 2020 comunicó a los arrendatarios Andrés Mauricio Galvis Calderón y Ángela María González Vargas la terminación de arrendamiento, y logró en el mes de diciembre de ese año que el bien fuese desocupado. A la par que, a pesar de ese evento, no enteró a la demandante la posibilidad de entregar materialmente el inmueble prenotado. 2.6.
Con relación a las pretensiones subsidiarias indicó como hechos: 2.6.1. Los contratantes en el inciso segundo, literal c), numeral 1º de la cláusula tercera del vínculo de promesa de compraventa fijaron como arras de retracto la suma de $62.000.000. 2.6.2. El 1° de febrero de 2020 la promitente vendedora informó a la sociedad accionante que se retractaba de lo pactado, y se comprometió a devolver los 94 millones de pesos pagados por la demandante y a cancelar el 50% del valor de las arras de retracto enunciadas. 3.
Actuación procesal: 3.1. La demanda de la referencia fue asignada por reparto5 al Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Bogotá, cuya titular dispuso admitirla el 20 de abril de 20216. 3.2. Dicha determinación fue notificada a la parte accionada, quien allegó escrito de contestación oportunamente, y propuso como excepciones de mérito las siguientes: “incumplimiento de las obligaciones a cargo de la compradora”, “buena fe por parte de la demandada”, “inexistencia del retracto” y “las excepciones que oficiosamente se prueben durante el trámite del proceso”.7 3.3.
Surtidas las audiencias de los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso8, se resolvió de manera escrita el conflicto el 18 de octubre de 2023. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia la a quo dispuso, entre otros aspectos:9 i) Declarar no probadas las excepciones formuladas por la parte demandada. 5 Archivo “014ActaReparto202100073SEC 3923 JUZGADO 22 CIVIL CTO”. 6 Archivo “020AutoAdmiteVerbal”. 7 Archivo “046 ContestaDemanda”. 8 Archivo “094-AUDIENCIA ART. 372-373” y “107 AUDIENCIA ART. 373 C.G.P”. 9 Archivo “34SentenciaPrimeraInstancia” ii) Acceder a las pretensiones principales y resolver el contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de febrero de 2020 por los extremos de la litis. iii) Condenar a la demandada a que en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del fallo proceda a: a) Restituir a la parte demandante la suma $121´203.455,11 m/ cte., que corresponde al precio entregado, indexado a agosto de 2023, junto con los intereses legales calculados al 6% anual desde la fecha de ejecutoria de esa providencia y hasta cuando se verifique el pago total de la obligación. b) Cancelar a favor de la demandante Keiko Financial Growth S.A.S la suma de $62.000.000, por concepto de cláusula penal. iv) Negar las pretensiones subsidiarias, ante el éxito de las pretensiones principales.
Para arribar a tales conclusiones, indicó que se acreditaron en el sub lite los requisitos propios de la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, debido a que la parte demandante demostró las obligaciones que estuvieron a su alcance, en tanto que la demandada no comprobó que hubiese honrado la totalidad de sus débitos contractuales.
Lo anterior como quiera que el pago de las sumas de $75.067.025 y $8.932.975 fue realizado en los términos acordados, esto es, el 28 de febrero de 2020 y el de los $10.000.000 adicionales se efectuó el 4 de marzo de 2020, situación que no fue extemporánea, en tanto, “en la promesa no se estableció de forma expresa una fecha de pago de esa última cantidad.” Con relación a los capitales subsiguientes, sostuvo que estaban sujetos a una condición que no se verificó, esto es, el cumplimiento paralelo de obligaciones por parte de la promitente vendedora.
A su vez, indicó que la demandada no acató las cargas contractuales que le correspondían en los términos estipulados, en la medida que el desembargo, la cancelación de la hipoteca y la terminación del contrato de arrendamiento se registraron o concretaron casi cinco (5) meses después de la fecha acordada. Adicionalmente, que para la data en que se pactó la entrega no se acreditó que se hubiese levantado la afectación a la vivienda familiar que pesaba sobre el inmueble.
Finalmente, negó las pretensiones subsidiarias señalando que no era menester analizar el retracto, toda vez que i) el petitum principal fue acogido totalmente, ii) la figura fue alegada de manera subsidiaria y iii) la condena que se suplica atañe a la cláusula penal y no a las arras de retractación. III. LA APELACIÓN Inconforme con la anterior determinación, la parte pasiva recurrió su contenido bajo la formulación de los reparos que denominó10: 1.
“Indebida aplicación de lo reglado por el artículo 281 del C.G. del Proceso.” 2. “Falta de motivación de la sentencia censurada”. 3. “Ausencia de valoración probatoria integral y exclusión injustificada de material probatorio”. 4. “Falta de aplicación de lo reglado por el artículo 1609 del C. Civil.”. 5. “Indebida aplicación de las restituciones en caso de prosperar la resolución de contrato”. 6.
“Indebida aplicación de la doctrina probable determinada por la jurisprudencia, sobre la aplicación de lo reglado por el artículo 1546 del Código Civil”. 7. “Falta de los presupuestos de las pretensiones subsidiarias”. 10 Archivo “36RecursoApelacion”. Frente a los primeros cinco (5) reparos, la censora indicó en síntesis que, a diferencia de lo señalado por la autoridad de primera instancia, no se acreditaron los elementos de la acción de resolución del contrato establecidos en el artículo 1546 del Código Civil.
Ello, por cuanto la sociedad convocante incumplió las obligaciones a su cargo, esto es, la de pagar el precio acordado en los términos estipulados, y la de asistir a la Notaría 5° del Círculo de Bogotá en la fecha y hora estipulada en la cláusula octava, para el celebrar el acuerdo prometido. Y, agregó, que la juez de primera instancia no valoró en debida forma “la situación acaecida para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandada”.
Con relación a la indebida aplicación de la doctrina probable determinada por la jurisprudencia sobre lo reglado por el artículo 1546 del Código Civil, la recurrente especificó que, tal como se expuso en la contestación de la demanda, en la promesa de compraventa no se determinaron los linderos generales y específicos del bien raíz. Asimismo, que “para el caso en estudio existió una indebida aplicación de los presupuestos memorados en la sentencia censurada, como quiera que quedó probado que, aunque entre las partes existió el contrato de promesa de compraventa objeto de la controversia, lo cierto es que, no quedo plenamente identificado el bien inmueble ( )” Y, en lo que respecta al séptimo motivo de agravio, se peticionó que, en atención a que la convocante no acreditó el cumplimiento de sus obligaciones, debe revocarse la sentencia recurrida y negarse las pretensiones principales y subsidiarias.
IV. CONSIDERACIONES 1.- Presupuestos procesales Preliminarmente se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver el asunto, como quiera que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.
Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es pertinente decidir de fondo con la advertencia de que, en tanto solo una de las partes recurrió la providencia, el Tribunal se encuentra limitado a estudiar los reparos que fueron debidamente sustentados y que soportan el recurso, bajo los alcances expresados por la Corporación de cierre civil en la decisión SC3148 de 202111, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley. 2.
Sobre la resolución del contrato Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que con esto no se trasgredan las normas de orden público, ni las buenas costumbres de cara a lo acordado de buena fe, a no ser que, por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales, se impida la ejecución de lo pactado.
De ese modo, corresponde a las partes, conforme a la confluencia de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, considerando que, ante la eventual infracción de una de ellas, el extremo cumplido, le asiste la acción resolutoria con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su cumplimiento defectuoso o tardío. Al respecto, establece el artículo 1609 del Código Civil que “{e}n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
Sobre el particular la Sala Civil, Agraria Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3666-2021 expresó: 11 MP. Álvaro Fernando García Restrepo. “En los contratos bilaterales, cuando ambos han incumplido, ninguno está en mora, pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal, sin cláusula penal y sin indemnización de perjuicios.
Y obviamente pueden pedir la resolución, también sin indemnización de perjuicios. Ese es el verdadero y único sentido del artículo 1609. Se evita, con la interpretación de esa norma, el estancamiento de los contratos que conduce a tremendas injusticias y que, para evitarlas, llevó a la Corte, con ese sano propósito, a crear la figura de la resolución por mutuo disenso tácito.” ( ) “Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple.
En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal” De ahí que, para la prosperidad de tal acción con indemnización de perjuicios, es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado de la causa judicial; y iii) el incumplimiento del contratante convocado al juicio. 3.
Caso concreto 3.1. Examinado el asunto en contienda, advierte la Sala la necesidad de modificar la providencia de primer grado, ante la viabilidad parcial de los primeros seis (6) reparos promovidos por el extremo recurrente. Agravios sobre los que se emitirá decisión de fondo de la siguiente manera: Sobre los reparos indicados en los numerales 1 a 6 del acápite denominado “la apelación”.
En tanto tales motivos de reproche se soportan en similares fundamentos fácticos y jurídicos, es dable resolverlos en conjunto, habida cuenta que en estos se resalta que la juzgadora de primer grado valoró de forma equívoca las pruebas existentes en el legajo, según los cuales se daría cuenta de i) una indebida identificación del bien raíz, ii) el incumplimiento del extremo activo a sus débitos convencionales y iii) una correlativa actuación de la parte pasiva de cara a lo estipulado, quien siempre se habría allanado a satisfacer las prestaciones a su cargo. 3.1.1.
Contrato de promesa válido Sobre este requisito establece el artículo 89 de le Ley 153 de 1887 que “[l]a promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. “Que la promesa conste por escrito. 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. Frente a ese tópico, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC004- 2015, citada en el fallo SC1964-2022 de la misma corporación, sostuvo: “(…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores, en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala.” (Negrilla fuera del texto original) 3.1.1.2.
Establecido lo anterior, a partir de la revisión de los medios suasorios recaudados en el proceso, se observa que en el plenario obra documento contentivo de “promesa de compraventa”, suscrito por Doris Lilia Salas Palomino, en calidad de promitente vendedora, y la firma Keiko Financial Growth S.A.S., como promitente compradora. Escrito en el que se especificó como objeto la transferencia del siguiente inmueble: “Casa n° 1 de la manzana 7 de la Urbanización Camino de Arrayanes ubicada en la carrera 111 n° 215-46 de Bogotá, que tiene su acceso por la entrada principal del Conjunto.
Consta de tres niveles denominados, primer, segundo y tercer piso. Su coeficiente de propiedad es el que se consigna en el reglamento. Su altura libre es de dos puntos treinta metros (2.30 mts) para los niveles primer y segundo piso y variable de dos puntos cero seis metros (2.06 mts) a tres puntos dieciocho metros (3.18 mts) para el tercer piso.
Área total construida (vivienda y parqueo): ciento ochenta y siete puntos noventa y tres metros cuadrados (187.93 m2). Área total privada (vivienda y parqueo) ciento sesenta y seis puntos sesenta y dos metros cuadrados (166.72 M2). Área total muros estructurales comunes: veintiuno punto veintiún metros cuadrados (21.21 M2). Área total privada libre (parqueo y terraza) cuarenta puntos cincuenta y cinco metros cuadrados (40.55 M2).” Del mismo modo, se avizora que se especificó allí la forma como estaban conformados internamente tales predios, su área total y privada, así como la extensión de los niveles primero, segundo y tercero de la edificación. 3.1.1.3.
Además, en dicho documento se puntualizó que i) el inmueble se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria n° 50N- 20512755; ii) el Conjunto de Camino Arrayanes fue sometido a régimen de propiedad horizontal mediante escritura nro. 1124 del 13 de marzo de 2007 otorgada en la Notaria 1° de Bogotá, y iii) fue adquirido por la demandada por medio del instrumento público n° 4789 de 9 de enero de 2009 otorgada en la misma notaría. Siendo así, no le asiste razón a la recurrente toda vez que, si bien no se transcribieron los linderos en el negocio preparatorio, lo cierto es que se hicieron otras referencias y datos que permiten conocer y distinguir con exactitud el bien prometido, como su lugar de ubicación, folio de matrícula y cédula catastral.
A lo que se suma que en el convenio se determinó el precio, esto es, la suma de $620.000.000 y que su perfeccionamiento se efectuaría el 7 de mayo de 2020 a la hora de las 10 a.m. en la Notaría 5° del Círculo de Bogotá; hallándose en este el total de elementos formales necesarios para revestir de validez jurídica. 3.1.2. Superado lo anterior, a fin de proseguir el estudio de los demás presupuestos de la acción resolutoria, se observa que en la referida promesa de venta se pactaron deberes recíprocos en cabeza de cada uno de los contratantes.
Así, en la cláusula tercera la promotora de la acción resolutoria se obligó a pagar el precio así: “[E]l precio total del inmueble materia de este contrato de promesa de compraventa es la suma de seiscientos veinte millones de pesos ($620.000.000). los cuales el promitente comprador se obliga a pagar a la promitente vendedora así: 1.
La suma de noventa y cuatro millones de pesos ($94.000.00) m/cte. los cuales se pagarán así: a) La suma de setenta y cinco millones sesenta y siete mil veinticinco pesos ($75.067.025) m/cte., los cuales serán entregados directamente y en efectivo en la sucursal bancaria de elección del promitente comprador a la firma del presente contrato a la vendedora, quien se obliga a pagar el mismo día el valor mencionado directamente a la obligación n° 07449600231606 del Banco BBVA a nombre de la señora Dora Lilia Salas Palomino. El mismo día se entregará copia del soporte de pago ante el BBVA por parte de la promitente vendedora al promitente comprador. b) La suma de ocho millones novecientos treinta y dos mil novecientos setenta y cinco pesos ($8.932.975) m/cte., los cuales serán entregados directamente y en efectivo en la sucursal bancaria de elección del promitente comprador a la firma del presente contrato a la promitente vendedora, quien se obliga a pagar el mismo día el valor mencionado directamente a la abogada externa del BBVA Dra. Marlén Bautista de Sánchez en la cuenta 0225-23237611 del Banco BBVA.
El mismo día se entregará copia del soporte de pago por parte de la promitente vendedora al promitente comprador. c) Y la suma de diez millones de pesos ($10.000.000) m/cte., los cuales se consignarían a la cuenta de ahorros n° 93202262072 de Bancolombia a nombre de Emily Caicedo Salas, hija de la promitente vendedora. La promitente vendedora acepta con la firma del presente documento, que la transferencia se haga a la cuenta mencionada.
De esta suma de dinero, las partes de común acuerdo establecen que sesenta y dos millones de pesos m/cte. constituyen arras retractatorias. d) La suma de cuarenta y cuatro millones quinientos cuarenta y cinco mil pesos ($44.545.000) m/cte., cinco (5) días después de que la promitente vendedora pruebe tener la casa lista para entrega en las condiciones establecidas en la cláusula cuarta de este documento.
Dicha suma será pagada directamente por el promitente comprador ante las entidades autorizadas para hacer el recaudo de los impuestos prediales que se deben a la fecha respecto del inmueble objeto de la presente promesa. e) La suma de cuatrocientos ochenta y un mil cuatrocientos cincuenta y cinco mil pesos ($481.455.000) m/cte. de la siguiente manera: f) La suma de cuarenta y siete mil cuatrocientos cincuenta y cinco mil pesos ($47.455.000) m/cte. mediante consignación el día de la firma de la respectiva escritura pública de compraventa, la cual se efectuará a la cuenta de ahorros n° 93202262072 de Bancolombia a nombre de Emily Caicedo Salas, hija de la promitente vendedora.
La promitente vendedora acepta con la firma del presente documento, que la transferencia se haga a la cuenta mencionada. g) La suma de cuatrocientos treinta y cuatro millones de pesos ($434.000.000) m/cte. serán cancelados por el promitente comprador con el producto de un crédito hipotecario que se obligan a tramitar ante la entidad bancaria de su elección. El desembolso deberá dirigirse a la cuenta de ahorros n° 93202262072 de Bancolombia a nombre de Emily Caicedo Salas, hija de la promitente vendedora.
La promitente vendedora acepta con la firma del presente documento, que la transferencia se haga a la cuenta mencionada. La cancelación efectiva de este valor obedecerá al tiempo determinado por la entidad bancaria para el desembolso del crédito”. De otro lado, en el ítem contractual octavo se determinó que ambos contratantes debían firmar el instrumento público de la siguiente manera: “Solemnidad: la firma de la escritura pública que solemnice la presente promesa de compraventa se hará en la Notará 5° del CC de Bogotá ubicada en la carrera 15 # 121-63 el 07 de mayo del año 2020 hora 10 am.” A su turno, conforme se especificó en el parágrafo primero de la cláusula tercera de la promesa objeto del proceso, la promitente vendedora debía, luego de efectuar el pago estipulado en el numeral 1° de la cláusula tercera, “realizar los trámites de levantamiento de medida de embargo que recae sobre el bien en un término máximo de dos (2) meses”.
En ese sentido, en la estipulación quinta del acuerdo la promitente vendedora declaró que: “[H]ará su entrega libre de registro por demanda civil, embargo, uso y habitación, arrendamientos (…) patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar y condiciones suspensivas o resolutorias de dominio, y que se encuentra a paz y salvo con el tesoro municipal, valorización, administración del Conjunto Camino de Arrayanes y en general libre de limitaciones o gravámenes”.
Así mismo y con relación a la fecha entrega del inmueble se convino lo siguiente: “[L]a promitente vendedora se compromete a demostrar que la casa se encuentra lista para ser entregada, libre de inquilinos y con el piso debidamente pulido y lacado en el color que haya sido escogido por el promitente comprador. (parágrafo tercero de la cláusula tercera).
(…) Cláusula cuarta: La promitente vendedora hará entrega real y material del inmueble objeto de la presente promesa de compraventa al promitente comprador, el día en que se cumpla con lo establecido en el numeral 2 de la cláusula tercera, esto es, en la fecha en que se haga el pago del valor correspondiente a los impuestos prediales pendientes.
Para los efectos de la validez de este contrato de compraventa se establece que dicha fecha será el día 30 de abril de 2020 Parágrafo primero: La entrega se realizará con todos sus usos, costumbres y anexidades que natural y materialmente le corresponden, libre de inquilinos y en estado jurídico y condiciones materiales de funcionamiento en que se encuentra actualmente.
Se suscribirá por parte de compradores y vendedores un acta de entrega y recibo. Parágrafo segundo: La promitente vendedora al momento de la entrega se compromete a tener pulido y lacado, en el color que haya escogido el promitente comprador todo el piso de madera de la casa”. En ese entendido, se ocupará la Sala de estudiar el siguiente requisito referente a la atención de las obligaciones a cargo de las partes, a fin de establecer primero si estas, en verdad, fueron satisfechas por la sociedad accionante y, en segundo lugar, si en ese evento, el acuerdo fue transgredido por el extremo pasivo como se indicó en la sentencia de primera instancia. 3.2.
Obligaciones del promitente comprador 3.2.1. Frente al débito de pago de la sociedad que invocó la resolución, obsérvese que es punto pacífico entre los extremos de la litis que la suma convenida de $94.000.000 fue entregada a la promitente vendedora. De ahí que únicamente resulta ser tema de discusión si la cuota de $10.000.000 m/cte. fue cancelada o no de forma oportuna.
Ante ese aspecto, de la revisión de los medios de prueba obrantes en expediente, fácilmente se advierte que en el legajo obra comprobante de consignación de fecha 4 de marzo de 2020, en el que se advierte el ingreso a la cuenta n° 932-022620- 72 de Bancolombia de propiedad de la hija de la demandada de 10 millones de pesos. Cifra que si bien, claramente, se verifica como cancelada, también permite colegir que le asiste razón a la recurrente, debido a que el pago de ese débito convencional se hizo con posterioridad a la data estipulada por los promitentes contratantes.
Lo anterior, por cuanto en la cláusula tercera de la promesa se estableció con claridad que el compromiso contenido en el literal c) estaba ligado a lo descrito en el inmediatamente anterior, esto es el b), habida cuenta que los contratantes utilizaron la conjunción “Y” en ese último acápite. Lo que es razón suficiente para evidenciar que dicha transferencia debía hacerse también el día de suscripción del negocio preparatorio, esto es, el 28 de febrero de 2020, sin que esto se hubiese acatado por Keiko Financial Growth S.A.S. de esa forma.
En todo caso, si en gracia de discusión se aceptara que dicha estipulación se tornara confusa, ante ese escenario es admisible efectuar una labor interpretativa del convenio en virtud de lo consagrado en el Título XIII del Código Civil, al ser esa la normatividad aplicable al caso bajo estudio en consonancia con lo dispuesto en el artículo 822 del Código de Comercio que enseña: “Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa”.
Punto sobre el que el Alto Tribunal Civil en la sentencia SC002- 202112 sostuvo lo siguiente: “En ese sentido, […], advirtió la Corte que ‘la interpretación se predica de los negocios jurídicos existentes, es ulterior a la existencia del acto dispositivo y, en rigor, consiste en establecer y precisar la relevancia normativa de su sentido conformemente a la ‘recíproca intención de las partes’ (art. 1618 C.C.), de ordinario plasmada en las cláusulas, párrafos, condiciones o estipulaciones, a las cuales, sin embargo, no se reduce ni supedita, por cuanto, aun siendo ‘claro’ el sentido idiomático, literal o textual de las palabras, en toda divergencia a propósito, impónese reconstruirla, precisarla e indagarla según el marco de circunstancias, materia del negocio jurídico, posición, situación, conocimiento, experiencia, profesión u oficio de los sujetos, entorno cultural, social, económico, político, geográfico y temporal en una perspectiva retrospectiva y prospectiva, esto es, considerando además de la celebración, ejecución y conducta práctica negocial, la fase prodrómica, de gestación o formación teniendo en cuenta que ‘[…] los actos, tratos o conversaciones preliminares enderezados a preparar la producción de un consentimiento contractual no son intrascendentes; por el contrario, una vez formado el consentimiento son parte integrante de él, y su importancia se traduce en servir de medios auxiliares para interpretar la verdadera intención de las partes, cristalizada en las cláusulas del contrato’ (cas. civ. junio 28/1989)’». 3.2.2.
Dicho ello, de la lectura del negocio preparatorio y de lo señalado por el extremo activo en el interrogatorio evacuado, puede inferirse que los contratantes pretendieron con la suscripción del acto base de la acción la celebración futura del contrato de venta del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20512755, al vencimiento del plazo y verificada las condiciones allí plasmadas, sin dar lugar a estipulaciones indeterminadas. 12 MP.
Luis Alonso Rico Puerta. Radicación n° 68001-31-03-008-2011-00068-02. Aspecto por el que no es de recibo el argumento que se elevó acerca de que la consignación de la cuota de $10.000.000 no estaba sujeta a plazo o condición definida, en la medida en que en el acuerdo de voluntades está establecido lo contrario. De ahí que se entiende entonces que la transferencia de aquella cifra debió realizarse el 28 de febrero de 2020; empero esa carga se materializó solo hasta el 4 de marzo del mismo año, lo que acarrea una inobservancia por parte de la sociedad accionante frente a lo dispuesto en el clausulado en examen. 3.2.3.
Por demás, con relación a las demás sumas acordadas, concretamente, los guarismos de $44.545.000 y $47.455.000, dichos débitos estaban condicionados a i) la firma de la escritura pública de compraventa y ii) la fecha en que se acreditara tener la casa lista la entrega; actos que, en efecto, en el presente caso no se materializaron tal como se verificará posteriormente.
Por todo lo anterior, resulta plausible aplicar lo dispuesto en el artículo 1542 del Código Civil, que reza “[n]o puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada la condición totalmente”. 3.2.4. Por su parte, respecto al valor financiado de $434.000.000, los extremos de la litis convinieron que “la cancelación efectiva de [ese rubro] obedecerá al tiempo determinado por la entidad bancaria para el desembolso del crédito hipotecario”, sin que exista determinación especifica que indique que al 7 de mayo de 2020 la sociedad convocante tenía que acreditar el trámite de dicho préstamo.
Lo discurrido anteriormente permite colegir entonces que, tal como lo alegó la censora, al no haberse satisfecho por Keiko Financial Growth S.A.S la obligación de pago en los términos acordados en el literal c) de la cláusula tercera, dicha sociedad no comportaba la calidad de contratante cumplida, y, por lo mismo, su pretensión resolutoria con indemnización de perjuicios no debía abrirse paso.
Inclusive, porque en el ítem sexto de ese pacto escrito se dispuso que “la parte que incumpla lo estipulado en el presente contrato de promesa de venta, por causales diferentes al retracto pagará a la parte cumplida a título de clausula penal, la suma de SESENTA Y DOS MILLONES DE PESOS (62.000.000) m/cte.”, supuesto que no se configura en el sub judice en razón a que, se itera, el extremo actor no efectúo oportunamente el pago de los $10.000.000 m/cte. en los términos estipulados.
Significa ello, que la sociedad demandante no acreditó su calidad de contratante cumplido o dispuesto a cumplir, y, por consiguiente, se itera, no se acreditó el presupuesto establecido para solicitar la resolución del pacto con indemnización de perjuicios. 3.3. Obligaciones correlativas Ahora bien, en lo que tiene que ver con la firma de la escritura pública de compraventa, constituye punto pacifico entre los extremos de la litis que el instrumento público que solemnizaría ese negocio jurídico no fue suscrito el día acordado, esto es, el 7 de mayo de 2020, tal como se dijo en el hecho octavo de la demanda13 y se manifestó en el líbelo de contestación14.
Empero, no le asiste razón a la recurrente en el hecho de que esa omisión corresponda a un incumplimiento del extremo convocante, en razón a que la no comparecencia a la notaría, tenía en verdad, una justificación legal. En efecto, revisado el certificado de tradición y libertad del inmueble objeto del proceso, se advierte que, tal como se indicó en el negocio preparatorio, el predio estaba afectado por una medida cautelar de embargo que solo aparece levantada el 26 de octubre de 2020 en la anotación n° 36; lo que implicaba que para el 7 de mayo de 2020 no era posible efectuar la tradición del bien, por no haberse acreditado que existiera en ese entonces autorización del juez o del acreedor para ese efecto. 13 Folios 5 y 6 013Demanda 14 Folio 4 046 ContestaDemanda Tópico sobre el que, precisamente, el artículo 34 de la Ley 1579 de 2012 establece lo siguiente: “El Registrador no inscribirá título o documento que implique enajenación o hipoteca sobre bienes sujetos a registro, cuando en el folio de matrícula aparezca registrado un embargo, salvo que el juez lo autorice o el acreedor o acreedores consientan en ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1521 del Código Civil, evento en el cual adicionalmente, el interesado presentará a la Oficina de Registro la certificación del Juzgado respectivo, referida a la inexistencia de embargo de remanentes.
Parágrafo. Salvo autorización expresa de la autoridad competente no es procedente inscribir actos que impliquen la apertura o cierre de folios de matrícula inmobiliaria cuando estén inscritos embargos, prohibiciones judiciales o actos administrativos que sacan el bien del comercio.” De manera que no resultaba necesario que la sociedad acudiera a la Notaría 5° del Círculo de Bogotá, debido a que no se demostró que en dicha fecha el instrumento público, en verdad, pudiese ser suscrito.
En todo caso, pese lo anterior, es decir, la imposibilidad jurídica de firmar la escritura de venta, se resalta que la convocada indicó en interrogatorio que no acudió porque no se encontraba en Bogotá, y, además, una de sus hijas habría estado enferma: “Por lo que quedé por fuera de Bogotá, señor, quedé por fuera 3 meses, los dos con mi esposo estábamos trabajando acá y mis hijas las dos, una menor de edad quedó en el apartamento, la cual hasta los 3 meses no pude volver a Bogotá a recoger mis hijas.
Casualmente una de mis hijas se enfermó. La menor se me enfermó a raíz de la pandemia, por eso no pude, no pude yo ir a lo de la escritura (…).”15 Manifestaciones que no acreditó y por ello no pueden tenerse como motivos de caso fortuito o fuerza mayor que la eximiera de verificar sus compromisos, tal como se enunciará más adelante.
Amén que, aunque en lo corrido del año 2020 haya tenido origen la pandemia por SARS-Cov2, de todas formas, no puede desconocerse que la administración justicia operó presencialmente hasta el 16 de marzo de ese año con normalidad, y desde el 1° de julio siguiente de forma virtual y alterna sin ninguna dificultad. 15 107 AUDIENCIA ART. 373 C.G.P PROCESO 11001310302220210007300-20231004_091756-Grabación de la reunión Min 52:22. 3.4.
Débitos de la promitente vendedora 3.4.1. Zanjado lo anterior, a fin de establecer el otro escenario de la resolución del convenio sin indemnización de perjuicios, debe señalarse como primera medida que, sin perjuicio de los compromisos de pago de parte del precio y de cancelación de la cautela de embargo de la edificación prometida, de todas formas, la entrega del bien libre de hipoteca resultaba simultánea a la cancelación de la suma de 94 millones de pesos.
Lo anterior, por cuanto así se dispuso en la cláusula quinta del documento contractual, en la que la promitente vendedora declaró: “Hará su entrega libre de registro por demanda civil, embargo, uso y habitación, arrendamientos ( ) patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar y condiciones suspensivas o resolutorias de dominio, y que se encuentra a paz y salvo con el tesoro municipal, valorización, administración del Conjunto Camino de Arrayanes y en general libre de limitaciones o gravámenes”.
Sobre el inmueble objeto de esta promesa recae: 1. Una hipoteca a favor del BBVA Colombia como constan en la anotación n° 10 del certificado de tradición y libertad al folio de matrícula inmobiliaria número 50N-20512775, la cual la promitente vendedora se obliga a levantar antes de la firma de la respectiva escritura pública de compraventa. 2.
Una afectación a vivienda familiar como consta en la anotación número 12 del certificado de tradición y libertad al folio de matrícula inmobiliaria número 50N-20512775, a cuál la promitente vendedora se obliga a levantar como primer acto en la escritura pública que formalice este negocio. 3. Una medida cautelar de embrago como consta en la anotación número 35 del certificado de tradición y libertad al folio de matrícula inmobiliaria número 50N-20512775, la cual la promitente vendedora se obliga a levantar antes de la firma de la respectiva escritura pública de compraventa. 4.
Contrato de arrendamiento suscrito con Andrés Mauricio Galvis y otra, el cual la promitente vendedora se obliga a dar por terminado para poder así cumplir con la fecha de entrega estipulada en esta promesa”. Clausulado del que se observa que la obligación de entregar la casa prometida libre de hipotecas inició con el pago de las sumas de $75.067.025 y $8.932.975, en tanto allí se dispuso que la promitente vendedora debía cancelar ese mismo día (28 de febrero de 2020) los dineros a favor del acreedor hipotecario y demostrar esa situación al demandante.
Visto ello, en desmedro de lo anterior la parte demandada omitió demostrar que, a partir de dicha data, hubiese iniciado los trámites pertinentes para lograr la finalización del gravamen hipotecario al menos respecto de la entidad financiera, puesto que únicamente acreditó que la acreedora hipotecaria a partir del 9 de junio de 2020 solicitó la terminación del proceso ejecutivo.
Aspecto sobre el que no ignora la Sala que la orden de levantar dicho gravamen fue expedida por el Juzgado Primero Civil Municipal de Ejecución de Sentencias de Bogotá el 4 de agosto de 2020, y, de acuerdo con el certificado de tradición y libertad del bien n° 50N- 20512755, la hipoteca fue cancelada solo hasta el 2 de diciembre de 2020, sin demostrarse, se insiste, si la mora en la materialización de ese acto se presentó por circunstancias ajenas a la deudora. 3.4.2.
De otro lado, conforme a la literalidad del acto preparatorio se avizora que Dora Lilia Salas Palomino estaba obligada a efectuar los trámites necesarios para lograr el levantamiento del embargo que reacia sobre referido bien, una vez acreditado el pago de los 94 millones de pesos iniciales. Débito que fue incumplido por la demandada tal como pasa a verse.
De entrada, útil resulta señalar que, si bien la suma de $10.000.000 m/cte. fue trasferida el 4 de marzo de 2020, lo cierto es que tal acreencia debía ser entregada el 28 de febrero de ese año, y, por lo mismo, los dos meses concedidos para lograr la cancelación de la cautela serían contabilizados a partir del día hábil siguiente. Si bien, en principio, el término acordado para el levantamiento de la cautela fenecería el 28 de abril del mismo año, no pierde de vista la Sala que mediante el Decreto 385 del 12 de marzo de 2020 fue decretada la emergencia sanitaria en virtud del COVID – 19, razón por la que el Consejo Superior de la Judicatura a través del Acuerdo PCSJA20-11517 dispuso: “Suspender los términos judiciales en todo el país a partir del 16 y hasta el 20 de marzo de 2020, excepto en los despachos judiciales que cumplen la función de control de garantías y los despachos penales de conocimiento que tengan programadas audiencias con persona privada de la libertad, las cuales se podrán realizar virtualmente.
Igualmente se exceptúa el trámite de acciones de tutela”. Medida que fue prorrogada hasta el 8 de junio de 2020 según da cuenta el Acuerdo PCSJA20-11556 de 22 de mayo de la misma anualidad, con ciertas excepciones, tales como: “Artículo 7. Excepciones a la suspensión de términos en materia civil. Se exceptúan de la suspensión de términos prevista en el artículo 1 del presente acuerdo las siguientes actuaciones en materia civil, las cuales se adelantarán de manera virtual: (…) 7.4.
El levantamiento de medidas cautelares sujetas a registro. (…) 7.6. La terminación de procesos de ejecución por pago total de la obligación”. En ese entendido, de acuerdo con lo reglado en dichos actos administrativos, en este caso puntual se observa que el conteo del lapso antes acotado, que inició el 2 de marzo de 2020, solo cursó sin solución de continuidad hasta el 13 de marzo siguiente (día laborable inmediatamente anterior a la data de inicio de la suspensión de términos judiciales, y en la que solo habrían cursado apenas 10 días hábiles).
A su vez, en la medida en que se retomó su contabilización desde el 26 de mayo de 2020, inclusive, (día siguiente a que se reanudara el interregno con ocasión a los Acuerdos antes citados), se evidencia que el plazo restante de 1 mes y 20 días hábiles cursó entre tal calenda y el 24 de julio de ese año. Fecha máxima en la que, valga acotar, Dora Lilia Salas Palomino estaba obligada a efectuar los trámites pertinentes para lograr el levantamiento de la medida cautelar que pesaba sobre el inmueble, y en la que, como ya se dijo, no cumplido aquella carga a pesar de la importancia que revestía para lograr la transferencia del inmueble.
De ahí que se entienda que por parte de la demandada también se inobservó el acuerdo de voluntades. 3.4.3. Precisamente, obra en el plenario copia del expediente n° 45-2017-00105 remitido por el Juzgado Primero Civil Municipal de Ejecución de Sentencias de Bogotá en el que reposan sendas comunicaciones remitidas por el ejecutante Banco BBVA los días 9 de junio, 2 y 5 de julio de 202016, en los que solicitó la culminación del proceso.
Petición que fue atendida por el referido estrado judicial en auto de 4 de agosto de 202017. Seguidamente, se evidencia que a través de oficio de 21 de septiembre de 2020 se comunicó tal determinación al Registrador de Instrumentos Públicos de Bogotá; reiterándose su contenido el 25 de septiembre de 2020 y registrada en la anotación n° 36 del 26 de octubre de 2020.
En todo caso, si bien la orden de terminación del proceso y de levantamiento de medidas cautelares dependía de actuaciones de las autoridades respectivas, no existe prueba alguna que permita inferir cuáles fueron los trámites que efectuó la promitente vendedora para obtener con antelación la cancelación del embargo del inmueble prometido, a fin de establecer que se allanó a cumplir tal débito contractual.
En conclusión, no reposa en el plenario medio suasorio alguno del que se desprenda que la cautela fue cancelada en el lapso descrito en el documento contractual o que la convocada efectuó de forma oportuna diligencias con la finalidad de observar tal deber. 3.4.4. Ahora bien, respecto a la entrega del inmueble, ciertamente dicha carga también se vio afectada por la emergencia sanitaria por la que se expidió el Decreto 579 de 15 abril de 2020, en el que se dispuso: 16 Folio 396 a 401 089 01.CuadernoPrincipalNo.1ProcesoJuzgado1ce 17 Folio 407 089 01.CuadernoPrincipalNo.1ProcesoJuzgado1ce ARTÍCULO 4.
Prórroga de contratos. Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon.
Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
ARTÍCULO 5. Inicio del contrato de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, quedarán suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato.
Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes. En ese sentido, si bien es cierto no se allegó tal acuerdo de arrendamiento, también lo es que en la promesa suscrita el 28 de febrero de 2020 se estipuló su existencia, en tanto allí se expuso: “Sobre el inmueble objeto de esta promesa recae: (…) 4. Contrato de arrendamiento suscrito con Andrés Mauricio Galvis Calderón y otra, el cual la promitente vendedora se obliga a dar por terminado para poder así cumplir con la fecha de entrega estipulada en esta promesa”.
Aspecto que no fue desconocido por la convocante, por cuanto su representante legal en interrogatorio manifestó: “Mira, realmente lo que yo tengo es una serie de mensajes que nosotros cruzábamos a través de WhatsApp, donde hasta lo que yo recuerdo es inicios de diciembre, el inquilino seguía en la casa, yo inclusive tengo mensajes donde lo que me dicen es que inclusive en algún momento fue hasta molesto porque cuando ya en septiembre pasa todo esto.
Dicen que es que ellos nunca le habían comunicado al inquilino que habían vendido. Bueno, ellos me dicen que sí le dijeron, pero que el inquilino estaba diciendo que no le dijeron.” Establecida la existencia de un pacto de alquiler, de conformidad con la normatividad señalada no era posible efectuar la entrega del inmueble el 30 de abril de 2020, por cuando dicha disposición estuvo vigente hasta el 30 de junio de ese mismo año. Esto significa que la accionada debía acreditar que a partir del 1° de julio siguiente inició las gestiones pertinentes para lograr la terminación del vínculo con Andrés Mauricio Galvis Calderón, sin que esto, en verdad, hubiese sido demostrado puesto que los arrendatarios entregaron el bien solo hasta el 1° de diciembre de 2020.
En efecto, tales circunstancias constan en la comunicación de 28 de septiembre de 202018 suscrita por Dora Salas y otro dirigida a los arrendatarios Andrés Mauricio Galvis Calderón y Ángela María González en la que se les dijo: “(…) confirmamos la solicitud realizada a ustedes de forma verbal el 3 de marzo de 2020, en el cual manifestamos nuestra intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de la referencia, y solicitar la entrega el día 31 de octubre de 2020, en razón a que el inmueble se ha vendido”.
A lo que se agrega que la demandada en interrogatorio al cuestionamiento “¿[e]n qué fecha exacta estas dos personas estos inquilinos le entregan a ser inmueble desocupado?” contestó “[d]esocupado, ellos entregaron el inmueble el primero de diciembre, salieron de allí. (…) del 2020.”19 Con relación a la obligación de entrega de la casa con el piso debidamente pulido y lacado en el color que, escogido por el promitente comprador, la convocada en esa audiencia reconoció su inobservancia al exponer: “No, no cumplí, por lo que fue una etapa de la pandemia donde era muy difícil moverse.
Y segundo yo quedé por fuera de Bogotá. Entonces no, no, no pude cumplir”. Por todo lo anterior, no le asiste razón a la recurrente al señalar que la a quo no valoró en debida forma la situación acaecida para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandada, toda vez que, como se estableció en líneas anteriores, Dora Lilia Salas Palomino omitió demostrar que una vez superadas las circunstancias ajenas a su voluntad producto de la emergencia sanitaria, estuvo presta a honrar lo acordado con la sociedad actora. 18 007EnregaInmueble 19 107 AUDIENCIA ART. 373 C.G.P PROCESO 11001310302220210007300-20231004_091756-Grabación de la reunión Min 50:44 3.4.5.
Por demás, en el expediente se acreditó que los negociantes no tenían la intención de continuar con la venta prometida. En efecto, con la demanda se allegó un documento denominado “propuesta de acuerdo transaccional” dirigido sobre la promesa de compraventa de la Casa 1 de la manzana 7 de la Urbanización Camino de Arrayanes, en la que se planteó que los contratantes rescindirían el convenio.
A lo que se agrega que no existe en el plenario medio suasorio que permita determinar que los contratantes realmente tienen la intención de continuar con la venta prometida, en tanto el demandante no solicitó dicha pretensión y la convocada en interrogatorio señaló: “Cuando mi abogada me asesoró, me di cuenta de que la promesa de compraventa estaba viciada porque tenía un poco de cosas a favores del señor Andrés, y toda la mayoría los otros casos en contra mía”20.
En ese entendido, del acervo probatorio se colige, sin asomo de duda, que le asiste razón parcial a la recurrente, toda vez que si bien Keiko Financial Growth S.A.S. no acreditó el pago de los 10 millones en el término estipulado y por ello no es dable ordenar a su favor la cláusula penal, también lo es que Dora Salas también desconoció sus compromisos relativos a la entrega del inmueble y cancelación de las afectaciones al mismo.
Circunstancias que significan que, tal como lo sostuvo la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC3666-2021, es viable la resolución por distracto contractual sin indemnización de perjuicios, y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal, ante la falta de atención recíproca de las partes a sus débitos negociales. 20 107 AUDIENCIA ART. 373 C.G.P PROCESO 11001310302220210007300-20231004_091756-Grabación de la reunión Min 57:23. 3.5.
Efectos del Incumplimiento mutuo 3.5.1. En consecuencia, se impone ahora estudiar las prestaciones consecuenciales que corresponden a cada una de las partes de este proceso. Así, por cuanto se verifica que, en relación con el negocio prometido la promitente compradora entregó a su contraparte una suma cierta de dinero, se encuentran a cargo de la demandada las obligaciones que a continuación se relacionan: Devolver al extremo accionante la parte del precio que recibió de manos de la prometiente compradora, en cuantía de $94.000.000.
Cifra que, con el propósito de mantenerla actualizada, se indexará hasta la última mensualidad registrada por el DANE en atención a la data en que se emite esta decisión, en virtud del deber que asiste sobre el juez de segunda instancia de “extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiaria con ello no hubiese apelado (…).”21 Puestas de esa manera las cosas, y una vez efectuada la respectiva liquidación22, se establece que la convocada deberá sufragar en favor de la demandante la suma de $129.676.985,85, tal como pasa a verse: 21 Artículo 283 del Código General del Proceso. 22 Efectuada por el contador del Tribunal Superior de Bogotá el 27 de enero de 2025. 3.5.2.
Con relación a la cláusula penal solicitada la misma se negará, habida cuenta que el extremo actor incumplió su compromiso contractual de pago, circunstancia que impide el cobro de tal indemnización de perjuicios. 3.5.3. Y, como quiera que no se acreditó que la tenencia material del predio objeto de la negociación la tenga la sociedad promitente adquirentes, no resulta necesario ordenar la restitución. 4.
Conclusión Corolario, por resultar avante parcialmente los reparos propuestos por Dora Lilia Salas Palomino en referencia al incumplimiento del extremo actor, y como quiera que se evidencian, de ese modo, procedentes los argumentos de la excepción denominada “incumplimiento de las obligaciones a cargo de la promitente compradora”, se modificarán los ordinales primero, segundo literal a) y tercero, y se revocará el literal b) numeral segundo, así como los acápites cuarto y quinto de la providencia de primer grado como se expondrá más adelante.
Lo anterior, sin mediar condena en costas en ninguna de las instancias, por la forma como se da por finalizado este asunto. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR los ordinales primero, segundo literal a) y tercero de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 18 de octubre de 2022, proferida por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Bogotá, que quedarán de la siguiente manera: “Primero: Declarar probada de forma parcial y exclusiva la excepción denominada “incumplimiento de las obligaciones a cargo de la promitente compradora”, por las razones antes expuestas.
Segundo: Acceder a la pretensión principal de declarar RESUELTO el contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de febrero de 2020 por la demandante, Keiko Financial Growth S.A.S. como prometiente COMPRADORA, y Dora Lilia Salas Palomina, como prometiente VENDEDORA, pero por el incumplimiento de ambas partes. Tercero: CONDENAR, como consecuencia de lo anterior, a la demandada Dora Lilia Salas Palomino, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, a restituir a la parte demandante KEIKO FINANCIAL GROWTH S.A.S. la suma de $129.676.985,85 m/cte., que corresponde al precio entregado y ya indexado hasta el 31 de diciembre de 2024, junto con los intereses legales desde la fecha de ejecutoria de la sentencia y hasta cuando se realice el pago total de la obligación, a la tasa del 6%.”
SEGUNDO: Revocar el literal b) numeral segundo, y los ordinales cuarto y quinto de la providencia de primer grado, en atención a que la resolución convencional en comento se dio por distracto contractual. Situación que, desde luego, impide determinar sobre las demás pretensiones principales y subsidiarias de la demanda, así como imponer cláusula penal y costas, de acuerdo a los considerandos de la presente decisión.
TERCERO: No se condena en costas de segunda instancia por no los motivos antes expuestos.
CUARTO: Por secretaría, remítase la actuación al juzgado de origen, para lo de su trámite y competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (11001310302220210007302) (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA (11001310302220210007302) (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (11001310302220210007302) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e6d743eba55b8d6480d33f8c86d408217ff273210550053a6e160 5d28b837a33 Documento generado en 30/01/2025 04:55:43 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica