SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

R.I. 16528 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticuatro (2024) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Verbal Demandante Praxis Ingenieros S.A.S. Demandada Benjamín Sánchez & Cía. S.A. Radicado 110013103014 2018 00446 01 Instancia Segunda Asunto Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 12 de marzo de 2025, acta nro. 9.

ASUNTO Procede la Sala a resolver los recursos de apelación1 interpuestos por ambas partes contra la sentencia proferida el 13 de marzo de 20232 por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del asunto de la referencia. I.

ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda inicial:3 i) Se declare que la demandada Benjamín Sánchez & Cía. S.A. incumplió el contrato de promesa de compraventa que celebró con la convocante Praxis Ingenieros S.A.S., sobre el apartamento n° 1504 distinguido con el folio de matrícula 50C-1989371, con la entrega del derecho de uso exclusivo del depósito 64, y el garaje nro. 55 correspondiente al folio 50C-1989247, ubicados en la calle 23 nro. 4A – 14 Edificio Torre de la Independencia de Bogotá D.C. ii) Se disponga la resolución de ese pacto escrito y se ordene a la pasiva, como consecuencia, la devolución de la suma cancelada como parte del precio de la futura venta, equivalente a $133.145.000 m/cte.

Más la indexación de ese importe. 1 Asignado por reparto el 12 de marzo de 2024, conforme consta en el archivo “03ActaReparto”. 2 Archivo “46Sentencia.pdf”, carpeta “PrimeraInstancia”. 3 Folios 39 al 45 del archivo “01CuadernoPrincipal01”, carpeta “PrimeraInstancia”. iii) Se condene a la persona jurídica convocada, además, a sufragar la cláusula penal convenida del 10% del valor del contrato, correspondiente a $26’629.000 m/cte. iv) Se imponga el pago de las costas respectivas. 2) Elementos fácticos Los fundamentos de hecho de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1.

En desarrollo de su objeto social, la sociedad Benjamín Sánchez & Cía. S.A., en calidad de promitente vendedora, suscribió con Praxis Ingenieros S.A.S. en condición de promitente compradora, contrato de promesa de venta sobre los siguientes predios: el apartamento n° 1504 distinguido con el folio de matrícula 50C-1989371, con la entrega del derecho de uso exclusivo del depósito 64, y el garaje nro. 55 correspondiente al folio 50C-1989247, localizados en la calle 23 nro. 4A – 14 Edificio Torre de la Independencia de Bogotá D.C. 2.2.

Como precio de ese acto se convino la cifra de $266.290.000 m/cte., que la promitente compradora se habría obligado a cancelar en favor de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. de la siguiente manera: i) el monto de $133.145.000 m/cte. que se declaró recibida a la fecha de suscripción del negocio a entera satisfacción; ii) y el monto restante por pago que se realizaría de forma directa o con crédito hipotecario que se contraería con una institución financiera. 2.3.

Por su parte, se pactó como data de signación de la escritura pública el 10 de junio de 2016, a las 4:00 p.m. en la Notaría 20 del Círculo de Bogotá. Calenda que fue modificada a través de otro sí que tuvo la virtualidad de indicar que la firma del instrumento se realizaría en el mismo sitio el 26 de octubre de ese año, con el señalamiento adicional que, en caso de que se presenten “causas extrañas, fuerza mayor o caso fortuito” el promitente vendedor podría “modificarla unilateralmente”, previa remisión de comunicado escrito en el que “informe de las causas y de la nueva fecha y hora de suscripción (…).” 2.4.

En desmedro de lo anterior, el 16 de septiembre de 2016 Benjamín Sánchez & Cía. S.A. dirigió comunicación a Praxis Ingenieros S.A.S. con la que puso de presente la existencia de dificultades para celebrar el negocio prometido el 26 de octubre siguiente, debido a la existencia de circunstancias que no habrían posibilitado que la edificación fuera sometida al régimen de propiedad horizontal.

Sin embargo, en tal oportunidad se omitió mencionar cuál sería la nueva data para la celebración de la compraventa como era debido según lo descrito en el parágrafo 2° de la cláusula octava, incluido en el otro sí del contrato. 2.5. Por tal circunstancia, el 26 de octubre de 2016 Praxis Ingenieros S.A.S. y la demandada inicial acudieron a la Notaría 20 del Círculo de Bogotá con el fin de obtener la constancia de comparecencia, advirtiéndose que en dicha oportunidad la demandante le puso de presente la existencia de cheque de gerencia por valor de $133.145.000 m/cte. para cancelar el valor total de los inmuebles, en caso de suscribirse la venta. 2.6.

A pesar de ello, el negocio no se celebró, razón por la cual se elevó constancia de asistencia de ambas partes, cuyo contenido no indicó que, los motivos por los que la edificación no había sido sometida al régimen de propiedad horizontal, constituyeran fuerza mayor. A la par que en ese momento tampoco se determinó por Benjamín Sánchez & Cía. S.A. cuál sería la nueva calenda que se destinaría para suscribir la escritura pública, en contravía con sus deberes convencionales. 2.7.

Solo hasta el 16 de marzo de 2017 la promitente vendedora le envió carta a Praxis Ingenieros S.A.S. enterándola de que el Edificio Torre de la Independencia ya había sido sometido al régimen de propiedad horizontal, generándose los folios de matrícula 50C-1989371 y 50C-1989247. No obstante, también señalaron que del primer 50% del valor de los bienes solo reconocerían como abono $13.314.500 m/cte., por mediar una inobservancia de la parte activa a convenciones de otro acuerdo de voluntades. 2.8.

Lo anterior, desconoce lo establecido en la promesa de venta amén que de manera injustificada se exige el pago ahora del monto de $252.975.500, si precaverse que el monto inicial de $133.145.000 m/cte. fue cancelado a la pasiva con tres (3) facturas de venta que no fueron rechazadas; tanto así que en el mismo contrato cuya resolución se pretende se determinó que ese monto se entendía recibido a entera satisfacción. 3) Actuación procesal: 3.1.

El litigio planteado se admitió mediante proveído de 8 de octubre de 20184, cuyo contenido se notificó en debida forma a la demandada Benjamín Sánchez & Cía. S.A. como consta en el expediente. 4 Folio 48 del archivo “01CuadernoPrincipal01”, carpeta “PrimeraInstancia”. 3.2. Conforme a ello, dentro de la oportunidad conferida para defenderse, la accionada promovió las siguientes vías de defensa: “incumplimiento del prometiente comprador de la obligación de pagar el precio del inmueble objeto de la promesa de compraventa”, “excepción de contrato no cumplido”, “cumplimiento de las obligaciones del prometiente vendedor y de la existencia de fuerza mayor y caso fortuito que exonera a Benjamín Sánchez & Cía.”, “improcedencia para alegar la condición resolutoria del contrato de promesa de venta por el demandante prometiente comprador por ausencia de los requisitos establecidos para tal efecto”, “improcedencia de la acción de resolución debido a que la promesa de compraventa se refiere a un contrato preparatorio”, “inoperancia del acuerdo de compensación voluntaria de obligaciones recíprocas”, “imposibilidad de ejecutar la prestación de perfeccionar el contrato prometido el día y hora inicialmente señalado por las partes debido a la configuración de una causa extraña (…)” y la “genérica del artículo 282 del C.G.P.” Asimismo, formuló demanda de reconvención con el mismo objeto, cuyas pretensiones y supuestos fácticos se describen más adelante. 3.3.

En ese orden, se admitió la acción reconventiva y se corrió traslado de su contenido. Acto en virtud del cual la sociedad Praxis Ingenieros S.A.S. replicó ese líbelo oponiéndose a su contenido, sin la formulación expresada de fórmulas exceptivas. 3.4. Cumplidas las etapas de contradicción, previo acto de convocatoria, el juez de primer grado desarrolló las etapas de las audiencias inicial y de instrucción y juzgamiento que prevén los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, y resolvió de fondo el caso el 13 de marzo de 2023.5 4.

Pretensiones y hechos de la demanda de reconvención:6 La sociedad Benjamín Sánchez & Cía. S.A. invocó igualmente la resolución del contrato de promesa de compraventa antes descrito, empero por el incumplimiento de su contraparte, y que se ordene a Praxis Ingenieros S.A.S. la cancelación a su favor de la cláusula penal equivalente a $ 26.629.000 m/cte. 4.1.

Como supuestos que fundamentaron ese petitum, adicional a lo descrito en los supuestos 2.1 y 2.2 del escrito introductorio principal, la persona jurídica reconviniente expresó que del valor acordado sobre el primer 50% de los predios objeto de negociación, Praxis Ingenieros S.A.S. solo ha sufragado verdaderamente la cifra de $13.314.500 m/cte. 5 Archivo “46Sentencia.pdf”, carpeta “PrimeraInstancia”. 6 Archivo “01DemandaReconvencion”, carpeta “02CuadernoDemandaReconvencion”. 4.2.

Lo anterior, debido a que los valores que constan en las facturas i) nro. 39 en cuantía de $54.925.553 m/cte., ii) n° 40 por el monto de $25.261.719 m/cte. y iii) nro. 45 por $39.643.228 m/cte. referidas en los literales b), c) y d) de la cláusula quinta del contrato, que en principio estaban destinadas a satisfacer aquel concepto, no serán tenidas en cuenta debido al incumplimiento de esa empresa a lo convenido en el contrato de obra civil que se celebró ente ambas personas jurídicas. 4.3.

Dicho acto jurídico fue celebrado, incluso, en fecha anterior a la promesa, esto es, el 6 de noviembre de 2014, en el que Praxis Ingenieros S.A.S. se obligó a llevar a cabo el “suministro de mano de obra y equipos de demolición ´vigas guía´, excavación mecánica, retiro y disposición final de material de excavación para el proyecto Torre de la Independencia ubicado en la calle 23 n° 4A – 22/24 de Bogotá D.C.”, pactándose, entre otras, el siguiente deber convencional: “(…) realizar un adecuado manejo de los escombros que genera la obra, debiendo ceñirse al decreto 357 de 1997 de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C., Resolución 541 de 14 de diciembre de 1994 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, el Acuerdo 79 de 2003 (…) y la Resolución 2397 de 2011 de la Secretaría Distrital de Ambiente, y las demás normas que los complementen o modifiquen durante la realización de la labor contratada.” 4.4.

Si bien la contratista Praxis Ingenieros S.A.S. procedió a ejecutar la obra de demolición de la construcción que se tenía sobre el predio objeto del proyecto inmobiliario, aquel clausulado fue inobservado por la empresa. Razón que motivó el adelantamiento de un proceso judicial que conoció un Tribunal de Arbitramento y que se resolvió en decisión de 19 de julio de 2019, declarándose allí su incumplimiento a ese acuerdo de voluntades y condenándose al pago de la cláusula penal preestablecida. 4.5.

Según la demandante en reconvención, dicho pacto está coligado al contrato de promesa de compraventa materia de litigio, de ahí que no pueda estudiarse su contenido sin observarse de manera conjunta ambos acuerdos de voluntades. Lo que motivó a Benjamín Sánchez & Cía. S.A. a no tener en cuenta las facturas antes memoradas, puesto que su contenido precisamente nace de la materialización del 50% de ese negocio de obra civil que, al estar incumplido, no puede tener efectos en favor de la futura venta convenida sobre los predios 50C-1989371 y 50C-1989247. 4.6.

Por tales razones, era deber de Praxis Ingenieros S.A.S. cumplir con el pago del precio señalado en el negocio prometido, esto es, el saldo de $119.830.500 m/cte. para cubrir el 50% inicial del contrato, más el monto de $133.145.000 m/cte. correspondiente al valor restante. Aspecto que no se observó para la data en la que se suscribiría la escritura pública y por el que por parte de la demandante inicial se incumplió el acuerdo cuya resolución se pretende.

II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia la a quo determinó i) negar las pretensiones de ambas demandas; y ii) condenar en costas a los extremos en contienda, fijándose como agencias en derecho en contra de la actora la cifra de $9.300.000 m/cte. y contra la pasiva el monto de $1.000.000 m/cte. Para llegar a estas conclusiones señaló que, más allá de que el contrato antes descrito sea un acuerdo de voluntades válidamente celebrado, ninguna de las acciones de resolución que se plantearon tiene vocación de prosperidad, como quiera que, en lo que respecta a la promitente vendedora, aludió que “no puede afirmarse que haya incumplido” su obligación de suscribir la escritura pública, toda vez que ese acto dispositivo del derecho no logró materializarse por negligencia de ese extremo sino por la concurrencia de un caso de fuerza mayor, consistente en las demoras en el trámite de modificación de la licencia de construcción del proyecto Edificio Torre de la Independencia de Bogotá. Además, indicó que esa causal de exculpación fue puesta de manifiesto a la promitente compradora en comunicado de 16 de septiembre de 2016 en la que se indicó que “en una fecha posterior” se realizaría la venta.

A la par que el 16 de marzo de 2017 ya se superaron los inconvenientes propios de esos actos, de ahí que no fuese posible establecer un incumplimiento de su parte. Seguidamente, en lo que respecta a la promitente compradora indicó que, en contraposición a lo expresado en la demanda de reconvención, en su desenvolvimiento en el contrato no se inobservó ninguno de sus débitos contractuales, habida cuenta que, en lo que respecta al pago del valor de los inmuebles, efectivamente acreditó su acatamiento.

Amén que sufragó el primer 50% del precio con la consignación de $13.314.500 m/cte. y con el importe que consta en las facturas n° 39, 40 y 45, atinentes a los servicios prestados por Praxis Ingenieros S.A.S. en favor de Benjamín Sánchez & Cía. S.A., con ocasión al pacto escrito de obra civil que se celebró para las labores de derrumbe y excavación en el aludido proyecto inmobiliario.

Contrato este último que, en desmedro de lo que se indicó por la demandante en reconvención, no corresponde a un vínculo sobre el que pueda predicarse coligamiento con el acuerdo de promesa antes relacionado, amén que, aunque en el clausulado de ambos instrumentos se diga que el 50% de precio de los inmuebles se sufragó con el equivalente del 50% de los honorarios a los que tenía derecho Praxis Ingenieros S.A.S. en la obra civil, tal circunstancia por sí sola no acredita la reunión de los requisitos propios del coligamiento.

Más aún que no se configuró el requisito relativo a “la existencia de un nexo funcional entre tales contratos” que conlleve a determinar que se hubieran encaminado por lograr “un mismo resultado”; cuestión que descartaría las excepciones propuestas en ese sentido, y por la que no existe lugar a determinar, por ninguna vía, la resolución del negocio de promesa.

III. LA APELACIÓN Inconformes con la anterior determinación, Benjamín Sánchez & Cía. S.A. y Praxis Ingenieros S.A.S. recurrieron su contenido por las siguientes razones:  Reparos de la promitente compradora Praxis Ingenieros S.A.S. a) De forma expresa señaló que la sentencia de primer grado adolece de “errores de valoración probatoria”, por cuanto se desconoció el contenido del parágrafo 2° cláusula octava integrado el otro sí al contrato de promesa, que imponía a la promitente vendedora, en caso de requerir modificar la fecha de celebración de la escritura pública, i) remitir comunicación escrita a la promitente compradora en la que informe y justifique la “causa extraña, fuerza mayor, caso fortuito y demoras en trámites para otorgamiento de licencias no imputables al constructor”, que afecten el desarrollo normal de las obras, demora en la terminación o instalación de los ascensores; y ii) expresar la nueva calenda en la que se celebraría el negocio prometido.

Deberes estos últimos que se incumplieron, puesto que, si bien el 16 de septiembre de 2016 la demandada inicial envió comunicado en el que indicó la existencia de dificultades para celebrar la venta el 26 de octubre de ese año, en tal oportunidad no se justificó la causal, ni se aludió la nueva data para la materialización del instrumento público de acuerdo con lo previsto en el artículo 1611 del Código Civil. b) Expuso que el a quo olvidó mencionar que, para declarar un evento de fuerza mayor este debe ser informado, detallado y justificado de manera clara y completa.

Aspecto que, en todo caso, no se cumple en el proceso, inclusive porque la normatividad que regula la expedición de licencias de construcción en la zona historia y cultural del centro de Bogotá data del 2013, y solo tres (3) años después es que Benjamín Sánchez & Cía. S.A. buscó adecuarse a su contenido. Razón por la que no es cierto que ese hecho hubiera sido irresistible para la promitente vendedora, ni justifica la tardanza en el lograr someter la edificación al régimen de propiedad horizontal.

Punto por el que se evidencia que existió fue negligencia y desconocimiento de la promitente compradora a la ley sustancial, c) Aludió que la sentencia no tuvo en cuenta que en el extremo pasivo en la demanda inicial nunca medió voluntad de celebrar el negocio prometido, habida cuenta que, en comunicación de 13 de septiembre de 2016, esto es, tres (3) días antes del comunicado de 16 de septiembre de igual anualidad, dio una explicación distinta a la anteriormente mencionada, amén que dijo que “no enajenaría a la sociedad Praxis Ingenieros S.A.S.” los inmuebles materia de contienda, “hasta tanto no se solucione el problema cuya causa es el incumplimiento del contrato civil de obra CC – OT 01 de fecha 6 de noviembre de 2014.” Situación que, al ser disímil, y al no indicarse allí nada relativo al sometimiento de la edificación al régimen de propiedad horizontal, permite dar cuenta que en cabeza de la promitente vendedora no asistía voluntad real de celebrar el negocio, amén que nada tenía que ver para el efecto las circunstancias acontecidas en tal acuerdo de voluntades.  Reproches de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. d) Dicho extremo adujo que el fallador de primer grado incurrió en una “violación del principio de congruencia” por no emitir pronunciamiento sobre algunas de las excepciones propuestas, esto es, las identificadas como “improcedencia para alegar la condición resolutoria del contrato de promesa de venta para la demandante principal”, “improcedencia de la acción de resolución debido a que la promesa de compraventa se refiere a un contrato preparatorio”, e “inoperancia del acuerdo de compensación de obligaciones recíprocas (…)”, habida cuenta que ninguna consideración se incluyó sobre tales vías de defensa. e) Aludió que el juez de primera instancia no se pronunció sobre si existe o no acuerdo de compensación entre las partes que permitiera delimitar en ambas sociedades su condición recíproca de acreedora y deudora respectivamente en los contratos de promesa y de obra civil antes relacionados, habida cuenta que, a criterio del recurrente, esa figura se habría materializado en virtud de lo normado en los artículos 1714 y siguientes del Código Civil.

Cuestión sobre la que el representante legal de Praxis Ingenieros S.A.S. habría confesado que en el desarrollo de ambos acuerdos de voluntades se produjo un “cruce de cuentas” o un “canje”, y que, ante el desacatamiento de esa empresa a lo pactado en el convenio de obra civil, conlleva a evidenciar que incumplió además el pacto de promesa en virtud del no pago del 50% inicial del precio estipulado para la venta. f) Finalmente, expresó que la providencia censurada integra una “indebida aplicación de los elementos de la coligación contractual”, toda vez que, contrario a lo expresado por el juez de circuito, la conexidad no se da en torno al objeto contractual de los negocios jurídicos, dado que estos son conexos no por cumplir fines distintos sino porque cumplen una función económica conexa.

IV. CONSIDERACIONES 4.1. Presupuestos procesales Preliminarmente, se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver el caso, puesto que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; la juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.

Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir de fondo esta apelación con la advertencia de que, en tanto ambas partes recurrieron la sentencia, el presente Tribunal puede pronunciarse sin limitación alguna sobre el objeto de litigio, tal como lo expresó la Corporación de cierre civil en la providencia SC3148 de 2021.7 4.2.

Sobre la resolución del contrato 4.2.1. Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que no se trasgredan el principio de buena fe, las normas de orden público, ni las buenas costumbres, a no ser que por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales, se impida la ejecución de lo pactado.

Corolario, corresponde a las partes, conforme al acuerdo de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, considerando que, ante la eventual infracción de una de ellas, al extremo cumplido, le asiste la acción resolutoria con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su cumplimiento defectuoso o tardío. Al respecto, establece el artículo 870 del Código de Comercio que: 7 MP.

Álvaro Fernando García Restrepo. “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.” Precepto que resulta armónico con el artículo 1546 del Código Civil, que sobre la materia enseña lo siguiente: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. Previsión normativa que resulta aplicable al caso bajo estudio en virtud de lo dispuesto en el artículo 2 del Código de Comercio que refiere a la aplicación de legislación civil en materia comercial cuando no exista regulación expresa, en concordancia con lo reglado en el canon 822 de igual codificación sustancial. 4.2.2.

En todo caso, al definir los alcances de la figura resolutiva como vía de solución del incumplimiento contractual, la Sala Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC11287-20168 expuso lo siguiente: “(…) frente al incumplimiento el acreedor convencional puede solicitar la ejecución forzada de la prestación a cargo de éste o, si a ello hubiere lugar, la ejecución compensatoria o por equivalente.

Y, en uno y otro caso, se encuentra facultado para impetrar también la indemnización de perjuicios por el retardo en el cumplimiento. Como es diáfano este derecho, en cualquiera de sus dos expresiones, tiende a que el acreedor vea satisfecho su interés en la prestación. Más cuando la obligación que se incumple dimana de un contrato bilateral, al acreedor se le confiere otro derecho, a saber, el de solicitar la resolución del contrato, junto con la indemnización de perjuicios provenientes del incumplimiento.

(…) Reconocido el sentido de ambos preceptos, la resolución allí instituida presentase como un derecho alternativo del destinado a obtener el cumplimiento en naturaleza o por equivalente, de lo que se desprenden algunas consecuencias dignas de mencionar.” (Negrilla fuera del texto original) Providencia en la que, por demás, el Alto Tribunal Civil agregó: “Ante todo, ello quiere decir que la resolución es opuesta o contraria al cumplimiento, por lo que mediante su ejercicio la parte que la plantee no habrá de ver realizado el objeto de la prestación, ni directa ni indirectamente.

Decretada la resolución del contrato, dicha parte podrá considerarse liberada de la obligación que le incumbe, y también podrá recuperar lo que hubiere dado con fundamento en el contrato resuelto, más nada de esto conduce a darle 8 CSJ, SC 10 dic. 1990, citada en CSJ SC11287-2016, rad. 2007-00606-01. conformidad a su interés, el cual, en consecuencia, quedará frustrado.

De otro lado, también significa que, en el plano legal, no se supedita o subordina al derecho a obtener el cumplimiento, pues la ley, sin ninguna restricción o exigencia en uno u otro sentido, le ofrece al contratante la oportunidad para que, en frente del deudor transgresor, escoja entre la acción de cumplimiento y la de resolución del contrato (…).” Ahora, para la prosperidad de tal acción con indemnización de perjuicios, es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido, ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado de la causa judicial y iii) el incumplimiento del contratante convocado al juicio 4.3.

Caso concreto 4.3.1. Revisado el asunto en contienda, de manera preliminar advierte la Sala la necesidad de revocar el acápite resolutivo primero y modificar el numeral tercero de la providencia de primer grado, ante la viabilidad de los reparos promovidos por la demandante inicial Praxis Ingenieros S.A.S., habida cuenta que, como se verá más adelante, sus pretensiones resolutorias si tienen lugar a prosperar.

No igual ocurre con los reproches planteados por su contendiente Benjamín Sánchez & Cía. S.A., como quiera que, sin desmedro de que la argumentación del a quo no fue específica en algunos de sus aspectos tal como se dijo en el reproche a) de su alzada, la evaluación en conjunto de las pruebas recaudadas conduce a fallar que la acción reconventiva que se planteó no resulta avante, toda vez que quien la promovió no estaba legitimada sustancialmente para pedir la resolución del pacto por no tratarse de una contratante cumplida.

Puntos por los que, en tanto el total de reparos erigidos por ambas partes conllevan a analizar los elementos axiológicos de la acción prevista en los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil, es menester evaluar tales censuras en conjunto al servirse de similares elementos fácticos y jurídicos, con miras a determinar sobre la configuración de esa iter contractual, así como lo relativo a los alcances de figuras tales como la coligación convencional y la compensación de obligaciones que se plantearon por la promitente vendedora a partir de sus motivos de reproche.

Lo anterior, con la necesaria inclusión de pronunciamiento en el estudio del caso sobre las exceptivas denominadas “improcedencia para alegar la condición resolutoria del contrato de promesa de venta para la demandante principal”, “improcedencia de la acción de resolución debido a que la promesa de compraventa se refiere a un contrato preparatorio” e “inoperancia del acuerdo de compensación de obligaciones recíprocas (…)”, cuyo contenido no fue materia de decisión textual en la primera instancia. 4.3.2.

Desde lo general, debe recordarse que los negocios jurídicos tienen como objetivo crear, modificar o extinguir obligaciones entre las partes; de modo que, al elevarse a la categoría de contratos, en palabras del artículo 1602 del Código Civil, se convierten en ley para los contratantes, y no pueden ser invalidados sino por su consentimiento recíproco o por causas legales.

Por lo mismo, una vez está dispuesto el entramado contractual, las cláusulas contentivas de los elementos naturales del negocio deben ser satisfechas en los términos convenidos, con el fin de lograr su cometido en el plano económico y jurídico, en desarrollo de los principios de buena fe y lealtad sustancial, puesto que en caso contrario su apartamiento genera responsabilidad civil contractual.9 Precisamente, en este escenario erigido como fundamento de las pretensiones de ambas demandas, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC5170-2018 indicó que, “con ocasión de la relación negocial, en los eventos de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones derivadas del mentado acuerdo, los contratantes cuentan con la acción de cumplimiento o de resolución, acudiendo para ello a la acción de responsabilidad civil”10 Punto por el que no existe duda alguna en que, si aquel convenio es una fuente de obligación, desde luego su inejecución también lo es. 4.3.2.1.

En ese orden de ideas, debido a que lo que se persigue en este caso es la resolución del denominado “contrato de promesa de compraventa” suscrito entre Benjamín Sánchez & Cía. S.A. como promitente vendedora y Praxis Ingenieros S.A.S. como promitente compradora, claro es que para que prospere ese pedimento, en principio, deben confluir como elementos necesarios, según lo expresa la providencia SC 380 del 22 de febrero de 201811, los siguientes: “i) La existencia de un contrato válidamente celebrado; ii) la inejecución o ejecución tardía o defectuosa de una obligación que por mandato de la ley o por disposición convencional es parte integrante del ameritado vínculo, iii) y que el daño cuya reparación económica se exige consista, básicamente, en la privación injusta de una ventaja a la cual el demandante habría tenido derecho, de no mediar la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño”.

Tema por el que se recuerda, además, que al comportar ese convenio 9 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC-081 de 15 de agosto de 2008. 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC5170-2018, M.P. Margarita Cabello Blanco. 11 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Radicación 2005-00368- 01. obligaciones sinalagmáticas aducidas como insatisfechas, frente a la hipótesis de incumplimiento la extinción del contrato se itera, solo logra obtenerse con sujeción a lo reglado en los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil antes citados.

Preceptos que por excelencia disciplinan los casos relativos de no acatamiento unilateral, sobre el que el Alto Tribunal Civil, entre otras, en la decisión SC 1662-2019 dedujo que está al alcance de cualquiera de los contratantes solicitar la resolución o el cumplimiento forzado. De ahí que, en búsqueda de establecer el equilibrio convencional, con apoyo en la doctrina de Georges Ripert12, con razón tal Corporación dijo que: “(…) como reacción a los casos de incumplimiento el legislador previó la resolución o la terminación del contrato; mecanismos que al tiempo de constituir la sanción para reprimir tal infracción, se erigen en el instrumento a través del cual se provee sobre la extinción del nexo convencional y se conjura la injusticia que, como consecuencia de dicha omisión, sobreviene al contrato y a quienes lo celebraron, en tanto que los despoja del deber de cumplirlo y, cuando ello es pertinente, les brinda la posibilidad de retraer los actos que en desarrollo del acuerdo hubieren verificado, v.gr. el pago de dinero o la entrega de bienes.

(…) Cuando se ha establecido firmemente el principio de interdependencia de dos obligaciones recíprocas -dice RIPERT-BOULANGER- no hay más que sacar una consecuencia lógica: que el contrato debe desaparecer si su ejecución incompleta ha creado una injusticia. (…). Ejecutar este contrato cojo, sería simplemente inmoral.”13 Incluso, en providencia más reciente, bajo la misma línea dicha Alta Colegiatura en la sentencia SC4801 de 202014 explicó: “Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple.

En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal.”15 (Negrilla fuera del texto original) 4.3.3.

Precisamente, en el plano específico del contrato de promesa la doctrina16 y la jurisprudencia17 lo han definido como “un acuerdo de voluntades preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”. Acto jurídico que genera derechos y obligaciones que difieren del acto prometido, pues no puede olvidarse que en su naturaleza preparatoria este sólo permite la futura celebración de un negocio distinto. 12 La règle morale dans les obligations civiles.

Editeur: LGDJ Collection: Anthologie du droit. 13 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencia SC1662-2019. MP. Álvaro Fernando García Restrepo. 14 MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 15 Ibidem. 16 Bonivento Jiménez Javier. El Contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, pág. 31. 17 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural.

Sentencia SC3971-2022. MP. Hilda González Neira. De ese modo, aquel tipo de acuerdo solo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales, cumple los lineamientos reglados en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, a saber: i) sus estipulaciones se encuentran registradas por escrito; ii) el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos de ley; iii) contengan un plazo o condición; iv) se fije la época de celebración del contrato prometido; y v) para su perfeccionamiento solo se requiera la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Elementos que, en efecto, se insiste, sirven de sustento para resolver en específico los motivos de apelación, de la siguiente forma: 4.3.4. Contrato de promesa válidamente celebrado: 4.3.4.1. Sobre este requisito establece el artículo 89 de le Ley 153 de 1887 que “[l]a promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1.

“Que la promesa conste por escrito. 2. Que (…) no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. 4.3.4.2.

Establecido lo anterior, a partir de la revisión de los medios suasorios recaudados en el proceso, se observa que en el plenario obra documento contentivo de “promesa de compraventa”, suscrito por Benjamín Sánchez & Cía. S.A., en calidad de promitente vendedora, y la firma Praxis Ingenieros S.A.S., como promitente compradora. Escrito en el que se especificó como objeto la transferencia los siguientes inmuebles: “El pleno derecho de dominio y posesión (…) sobre (…) el apartamento 1504 y el garaje n° 55 ubicados en el Edificio Torre de la Independencia, que están localizados en la calle 23 n° 4A – 14, 20, 22, 24, de igual manera al apartamento se le asigna un depósito de área común de uso exclusivo, los cuales se determinan así: a) DESCRIPCIÓN GENERAL, ÁREA Y LINDEROS APARTAMENTO 1504: Ver plano n° PH – 007.

Tiene su acceso a través de la circulación comunal del décimo quinto piso del Edificio (…), predio demarcado en la zona urbana de la ciudad de Bogotá D.C.; su uso es el de vivienda (…) consta de área privada de (…) (41.28 m2), distribuidos en 39.59 m2 del apartamento y 1.69 m2 del balcón y área construida de (…) (47.53 m2) (…) Garaje 55: Ver plano n° 002 PH.

Situado en el sótano 1 del Edificio Torre de la Independencia; tiene su acceso por el área comunal de circulación vehicular que se comunica con la puerta de entrada número 4A 14, 4A 20, 4A 22 y 4A 24 de la calle 23 de la ciudad de Bogotá D.C.; su uso es el de parqueadero y consta de un espacio para un estacionamiento vehicular. Tiene un área privada de (…) (9.85 m2) aproximadamente (…).

(…) Los linderos del lote sobre el cual se construye el edificio son los contenidos en la escritura pública número 3015 de la Notaría 30 de fecha 18-09-2012 y en la escritura pública número 2312 de la Notaría 20 de fecha 25-07-2012.” Del mismo modo, se avizora en el escrito de promesa18 su alinderación detallada sobre la que ningún vicio o reproche se observa en el plenario.

Cuestiones que, de cara a las exigencias normativas atinentes a la validez convencional, permiten conocer y distinguir con exactitud los bienes objeto de trato. A lo que se suma que en el convenio se determinó el precio, esto es, la suma de $266.290.000 y que su perfeccionamiento se efectuaría inicialmente el 10 de junio de 2016, a la hora de las 4:00 p.m., en la Notaría 20 del Círculo de Bogotá; data que fue modificada a través de otro sí que también se incorporó al expediente, en el que se indicó que la calenda en la que se celebraría el negocio sería el 26 de octubre del mismo año. Circunstancias por las que se entienden materializados en el documento, entonces, el total de elementos formales necesarios para revestir de validez jurídica, amén que, más allá de estar instrumentado, no comprende un acto jurídico ineficaz; contiene un plazo que permite determinar “la época en que ha de celebrarse el contrato”, a tal punto que para su perfeccionamiento “sólo falt[a] la tradición de la cosa o las formalidades legales”. 4.3.4.3.

Ahora bien, en lo que atañe al plano obligacional, a fin de proseguir con el estudio de los demás presupuestos de la acción resolutoria, se observa que en la referida promesa de venta se pactaron deberes recíprocos en cabeza de cada uno de los contratantes. De ese modo, en la cláusula quinta la promotora inicial de la acción se obligó a pagar de la siguiente manera: “El precio total de (los) inmueble(s) prometido(s) en venta es la suma de (…) ($266.290.000.oo) que EL (LA) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A) (ES) se obliga(n) a pagar a favor de EL PROMITENTE VENDEDOR así: (…) ($133.145.000.oo) que se declara recibida a la fecha a entera satisfacción, los cuales fueron pagos así: 18 Folios 14 al 33 del archivo “01CuadernoPrincipal01”, carpeta “PrimeraInstancia” a) El valor de ($13.314.500.oo) (…) mediante pagos realizados por EL (LA) PROMITIENTE(S) COMPRADOR(A) (ES); b) El valor de ($54.925.553.oo) (…) correspondiente a la factura de venta No. 039 de Praxis Ingenieros S.A.S. con Nit. 900.697.241- 4; c) El valor de ($25.261.719.oo) (…) correspondiente a la factura de venta No. 040 de Praxis Ingenieros S.A.S. con Nit. 900.697.241-4; d) El valor de ($39.643.228.oo) (…) correspondiente a la factura de venta No.045 de Praxis Ingenieros S.A.S. con Nit. 900.697.241- 4.” e) El saldo, o sea la suma de ($133.145.000.oo) que pagará(n) EL (LA) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADO(A) (ES), con el producto del préstamo que se obliga(n) a tramitar oportunamente con ENTIDAD FINANCIERA, a cuyo favor constituirá(n) hipoteca de PRIMER GRADO junto con la escritura de compraventa que perfeccione este contrato.” (Negrilla propia del texto original) De otro lado, en el ítem contractual octavo se determinó que ambos contratantes debían firmar el instrumento público como a continuación se enuncia: “EL PROMITENTE VENDEDOR y EL (LAS) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A) (ES) se obligan a otorgar las correspondientes escrituras de compraventa e hipoteca(s) por parte de este(a) (os) último(s) el día diez (10) de junio del año dos mil dieciséis (2016) (…).

La(s) escritura(s) se firmará(n) en la Notaría Veinte (20) del Círculo de Bogotá, a las cuatro de la tarde (4 p.m.) del día señalado. ( )” Asimismo, con relación a la fecha entrega del inmueble se convino en el numeral noveno lo siguiente: “EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega real y material del (los) inmueble(s) prometido(s) en venta a la firma de la escritura de compraventa, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito (…).

En todo caso y para definir la fecha de entrega definitiva las partes deberán dejar constancia escrita de la fecha convenida para el cumplimiento de esta obligación.” De conformidad con lo anterior, se ocupará la Sala de estudiar el siguiente requisito referente a la atención de las obligaciones a cargo de las partes, a fin de indicar las razones por las que no se comparte parcialmente la determinación adoptada en el primer grado. 4.3.5.

Inejecución, ejecución tardía o defectuosa de una obligación por parte de la promitente compradora 4.3.5.1. En efecto, no cabe duda de que sobre este elemento descansan la mayoría de los reproches sobre los que versan ambas apelaciones, habida cuenta que, sin perjuicio de lo anteriormente señalado frente al clausulado del contrato, entre ambas contendientes existe disparidad en si la promitente compradora canceló o no el primer 50% del valor de los bienes negociados, tal como se extrae también de la fijación del litigio y de los alegatos de conclusión. Aspecto sobre el que, desde ya, conforme se indicó en la parte introductoria del caso en concreto, se advierte que la promotora del líbelo inicial si cumplió en debida forma ese débito convencional y, por lo mismo, en desmedro de lo expresado por Benjamín Sánchez & Cía. S.A. en su excepción denominada “improcedencia para alegar la condición resolutoria del contrato de promesa de venta para la demandante principal” que dejó de decantarse en la sentencia, si estaba legitimada sustancialmente para erigir la acción resolutiva.

A la par que, en contraposición la promitente vendedora no fue obediente a lo convenido en el contrato, al orden que dejó de observar debidamente sus obligaciones. 4.3.5.2. Con todo, nótese que en lo que respecta al deber de cancelar oportunamente el precio, más allá de que el contrato indicó en su clausulado quinto que el valor inicial convenido sobre los predios que se identificaron con los folios de matrícula 50C-1989371 y 50C-1989247, equivalente al 50% y que se cuantificó en $133.145.000 m/cte.

“se declar[ó] recibid[o] a la fecha [de suscripción del contrato de promesa] a entera satisfacción”, tal expresión que, no puede pasar por inadvertida en virtud de lo normado en el canon 1602 del Código Civil, cuenta con pleno soporte probatorio en el proceso. Ciertamente, de la revisión del plenario se observa que se aportaron, entre otros, los soportes de consignación a los que hace referencia el literal a) del ítem quinto en comento, así como copia de las facturas que sustentan cada uno de los conceptos que componen la cifra prenotada.

Instrumentos en los que, amén de advertirse que más allá del tenor literal del contrato ingresaron al peculio de la demandante en reconvención $133.145.000 m/cte. 4.3.5.3. Ahora, aunque sobre los primeros comprobantes ningún reproche erigió Benjamín Sánchez & Cía. S.A., quien incluso, según consta en el escrito de contestación, así como en el líbelo de reconvención, reconoció que el monto de $13.314.500 m/cte. si se constituyó, al punto que solicitó que, en caso de salir avante sus pretensiones, se compensara con la posible condena atribuible en el sub examine a Praxis Ingenieros S.A.S., sobre las facturas de venta n° 039, 040 y 045, ocurrió lo contrario.

Lo anterior, toda vez que sobre el particular se afincó su oposición, sin precaverse que, en armonía con el contenido del contrato, en sede de interrogatorio de parte el representante legal de la promitente vendedora aceptó que los emolumentos allí contenidos de $54.925.553 m/cte., $25.261.719 m/cte. y $39.643.228 m/cte., respectivamente, en verdad corresponden a pagos del valor inicialmente acordado sobre el 50% de los inmuebles, y, por lo mismo, inicialmente no se medió rechazo sobre el importe de los mentados títulos valores.

Circunstancia respecto de la que, al actuar en esa condición, ante la pregunta “indíquenos si ¿estas facturas, como tienen unos tiempos para digamos para ser objetadas o rechazadas, si estas facturas fueron legalmente rechazadas o no por su empresa? (sic)”19, el señor Benjamín Sánchez indicó: “No, señor, esas facturas no fueron rechazadas, incluso ahí claramente decía que se abonaran a la compra del apartamento 1504, lo que en efecto se realizó.”20 Punto sobre el que más adelante también resaltó: “Si, evidentemente en su momento se cargó en nuestra contabilidad el valor de esas facturas, ya que para ese entonces no se había configurado ningún incumplimiento.21 (…) Esas facturas no fueron rechazadas ni devueltas.”22 Incluso, ante el interrogante “¿es o no es cierto que la cláusula quinta precio y forma de pago de la promesa de compraventa de fecha 19 de marzo del 2015, el promitente vendedor (…) declaró recibir de la promitente compradora la suma de $133.145.000 a entera satisfacción?, el representante legal de la demandante en reconvención expresó: “Si, en efecto, fueron recibidos ( ) ya que ese pago se recibió mediante una ejecución de obra”23 Aseveraciones que dejan ver que, desde el instante en el que se celebró el vínculo de promesa, Benjamín Sánchez & Cía. S.A. aceptó la recepción de tales rubros como pago anticipado del 50% del monto acordado sobre los inmuebles en contienda, y que, a la postre, se vieron representados en la manifestación contenida en la cláusula quinta del contrato, relativa a que tales emolumentos se declaran “recibidos a entera satisfacción”.

Dicho convencional que no puede desconocerse, puesto que así lo determina el canon 1602 del Código Civil que al respecto establece: 19 Minuto 1:28:40 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. 20 Minuto 1:29:17 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. 21 Minuto 1:47:14 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. 22 Minuto 1:49:36 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. 23 Minuto 1:50:04 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022.

“Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.” 4.3.5.4. Si bien es cierto que la referencia al pago del 50% del valor del apartamento 50C-1989371 y del garaje 50C-1989247, predicado con las facturas nro. 039, 040 y 045, tiene relación con el desarrollo de los contratos de obra civil previos que celebraron las partes con el objeto de que Praxis Ingenieros S.A.S. suministrara “mano de obra y equipos de demolición ´vigas guía´, excavación mecánica, retiro y disposición final de material de excavación para el proyecto Torre de la Independencia ubicado en la calle 23 n° 4A – 22/24 de Bogotá”24, contrario a lo indicado en los reparos d), e) y f) antes memorados, tal hecho no desnaturaliza de forma alguna el cumplimiento de la promitente compradora a su deber de pago.

Más aún que, según consta en aquel acuerdo de voluntades de obra que inclusive fue suscrito en data anterior a la promesa de venta, esto es, el 6 de noviembre de 2014, desde allí se dijo que del valor de los honorarios a los que tenía derecho Praxis Ingenieros S.A.S. por la materialización de dicho objeto, correspondientes a $308.784.900 m/cte., el 50% de su importe equivalente a $133.145.000 m/cte. y que derivó en la expedición de esos títulos valores, sería imputado al precio de los predios en comento, tal como consta en la cláusula novena de ese pacto escrito en el que claramente se indicó: “EL CONTRATANTE pagará a EL CONTRATISTA (sic) el trabajo ejecutado de la siguiente forma: El valor de ($308.784.900) (…) será pagado mediante el 50% de abono al precio del apartamento 1504 con un valor de ($133.145.000) (…) del proyecto Torre de la Independencia (…)” Ítem contractual que, aunque luego de forma confusa hizo alusión a un vínculo de promesa anterior de 11 de abril de 2014, que tan solo por su fecha difiere de aquel cuya resolución se pretende en este caso, permite avizorar que la intención de los contratantes frente a la modalidad de pago del primer 50% de los inmuebles, no era otra que equipararla con el monto que recibiría Praxis Ingenieros S.A.S. por el desarrollo de sus labores de demolición y excavación. Punto sobre el que, al indagarse sobre ese aspecto al representante legal de dicha empresa, esa persona señaló: “Es que nosotros ya habíamos hablado con Benjamín Sánchez que con esas facturas se iba a pagar parte del precio de los inmuebles, que se iban a abonar al apartamento, con eso se completó el primer 50% de la promesa.”25 24 Folios 50 al 60 del archivo “10ContestacionDemandaBenjaminSanchez”, carpeta “PrimeraInstancia”. 25 Minuto 36:12 y ss. de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022.

A la par que Benjamín Sánchez, como representante de la sociedad que lleva su mismo nombre, respecto al mismo aspecto en su declaración indicó: “Esas facturas fueron emitidas con relación al pago del primer 50% de las labores de obra de demolición y excavación, y por disposición de Praxis fueron destinadas para pagar luego el 50% del apartamento.

Se aceptaron porque la ejecución de la obra se realizó en su totalidad, ya que no tuvo retrasos la obra.”26 De ahí la razón por la que fueron emitidas las facturas 039, 040 y 045 no fue otra que en virtud de las labores de demolición y excavación que prestó Praxis Ingenieros S.A.S. precisamente en el terreno en el que se ubican los bienes prometidos en venta a su favor.

Evidenciándose, inclusive, como consta en tales títulos valores aceptados desde un inicio por la demandada en reconvención, la nota “abonar a la compra del apto #1504” como se refleja a continuación: 26 Minuto 1:44:53 y ss. de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. Instrumentos que, valga reiterar, se aceptaron por Benjamín Sánchez & Cía. S.A. y fueron ingresados en su momento a sus asientos contables, tal como lo dijo en audiencia su representante legal.

Punto por el que luce desacertado que ahora se pretenda desconocer su contenido, máxime que al liquidarse el contrato de obra civil de 6 de noviembre de 2014 ninguna manifestación de rechazo se estableció sobre el particular.27 4.3.5.5. Ahora, si bien frente al cumplimiento de ese acuerdo jurídico se aludió y comprobó que por parte de Praxis Ingenieros S.A.S. se incumplió un débito especifico de su objeto correspondiente a “realizar un adecuado manejo de los escombros que genera la obra” en virtud de la normatividad ambiental, sobre el que incluso en sede de arbitraje se determinó la existencia de tal desatención en decisión de 19 de julio de 201928, debe advertirse que, sin perjuicio de lo reprochable que resulte tal inobservancia, lo anterior no era óbice para desconocer el derecho que tenía la contratista de recibir el pago completo de sus honorarios, que a la postre dispuso invertir en los predios que se prometieron en venta por Benjamín Sánchez & Cía. S.A. Inclusive, porque como lo dijo en sus reparos b) y c) la demandante inicial, el laudo arbitral en comento ninguna mención hizo al acuerdo de promesa en comento, ni integró como sanción la pérdida del 50% de ese concepto, habida cuenta que se limitó a determinar que el desacato contractual recayó exclusivamente sobre los deberes ambientales de Praxis Ingenieros S.A.S., que conllevaron solamente a la imposición de la cláusula penal que allí se pactó. Determinación en la que sobre ese tema el Tribunal de Arbitramiento que dirimió la controversia puntualmente dijo: “En el caso objeto de debate jurídico, las obligaciones incumplidas por la CONVOCADA fueron originadas y acontecieron durante el desarrollo y despliegue normal del Contrato Civil de Obra (…) en materia de obligaciones legales y contractuales de carácter ambiental, [que] se evidenciaron durante el desarrollo del mismo Contrato (…) (sic).”29 Cuestión que, desde todo punto de vista, permite entrever que la postura que adoptó la promitente compradora al desconocer el valor de las facturas prenotadas, que se abonaron a la compra de los inmuebles, es injusta y arbitraria, toda vez que se soporta simplemente en su libre voluntad, sin que cuente con respaldo judicial o contractual para ese fin.

Razones que, se resalta, dan vigor aún más al cumplimiento de la parte activa inicial frente a sus deberes de pago en el contrato de promesa, amén 27 Minuto 1:43:06 y ss. de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. 28 Folios 70 al 102 del archivo “10ContestacionDemandaBenjaminSanchez”, carpeta “PrimeraInstancia”. 29 Ibidem. que no se evidencia que alguno de los débitos contenidos en los demás clausulados dejara de acatarse, tal como se expresó en la providencia censurada.

Inclusive, porque ante el deber de cancelación que le era atribuible sobre el segundo 50% de los inmuebles, la promitente compradora probó que el 26 de octubre de 2016, además de acudir a la Notaría 20 del Círculo de Bogotá como se acredita en el acta de comparecencia30 erigida en dicha data, dirigió en esa oportunidad el cheque de gerencia nro. 01487825 girado a nombre de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. por valor de $133.145.000 m/cte., cuya copia obra en el expediente31, para cancelar el valor total prestablecido.

Vía suasoria que soporta de manera fehaciente la observancia de la parte reconvenida a su deber contemplado en la cláusula quinta de la obligación de acreditar ese acto a más tardar a la firma de la escritura pública. Tanto así que si bien no se realizó el pago como en principio se pactó, esto es, a través de la solicitud de crédito bancario como reza en el clausulado sexto, tal circunstancia, desde luego, no impedía a Praxis Ingenieros S.A.S. sufragar esa acreencia de un modo distinto e, incluso, más eficiente para las partes, como lo es aquel que se empleó con el aludido título valor, en atención a lo contemplado en el canon 882 del Código Comercio que en lo pertinente estipula: “La entrega de letras, cheques, pagarés y demás títulos-valores de contenido crediticio, por una obligación anterior, valdrá como pago de ésta si no se estipula otra cosa; pero llevará implícita la condición resolutoria del pago (…).” 4.3.5.6.

Con todo, aunque la demandante en reconvención adujo que la modalidad de pago prenotada sobre el primer 50% del valor de los bienes negociados comporta un acto de “compensación de deudas”, debe advertirse que, contrario a lo expresado en su reparo e), tal figura sustancial no se acompasa con el tipo de cancelación por el que Praxis Ingenieros S.A.S. cumplió sus deberes contractuales de promesa.

Memórese que de conformidad con lo reglado en el numeral 5° del artículo 1625 del Código Civil, aquella tipología es definida como un modo de extinción de las obligaciones que, de acuerdo con el canon 1714 ibidem opera “[c]uando dos personas son deudoras una de otra (…).” A la par que, para su efectiva materialización, detenta como elementos característicos aquellos dispuestos en el precepto 1715 ejusdem, que se resumen así: 30 Folios 34, 35 y 37 del archivo “01CuadernoPrincipal01”, carpeta “PrimeraInstancia”. 31 Folio 36 del archivo “01CuadernoPrincipal01”, carpeta “PrimeraInstancia”.

“1.) Que sean ambas de dinero o de cosas fungibles o indeterminadas de igual género y calidad. 2.) Que ambas deudas sean líquidas; y 3.) Que ambas sean actualmente exigibles.” 4.3.5.6.1. De contera, al evaluarse su contenido frente a los actos contractuales ventilados en el acuerdo de promesa y el vínculo de obra civil al que hizo referencia Benjamín Sánchez & Cía. S.A. en su excepción denominada “inoperancia del acuerdo de compensación de obligaciones recíprocas (…)” que dejó de resolverse en la primera instancia, se advierte que el pago del valor que se pactó en la promesa en cuantía de $133.145.000 m/cte. de ninguna manera comporta compensación entre ese débito y aquel que se contrajo en favor de la contratista con ocasión a sus labores de “demolición y excavación” en el proyecto inmobiliario Edificio Torre de la Independencia. En efecto, si bien en ambos negocios jurídicos se refleja la existencia de convenio relativo al pago de obligaciones dinerarias, concretamente, en el de obra civil el valor de $308.784.900 m/cte. de parte de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. en favor de Praxis Ingenieros S.A.S., y en el de promesa el monto de $266.290.000 m/cte. de Praxis Ingenieros S.A.S. a nombre de Benjamín Sánchez & Cía. S.A., la forma como se convino la cancelación de esos conceptos torna inaplicable dicha figura.

Nótese que la constitución del 50% del primero de tales valores, que como se dijo se plasmó en las facturas de venta nro. 039, 040 y 045, data de los días 15 de diciembre de 2014 y 21 de enero de 201532 como se observa en tales instrumentos, a la par que la acreencia correspondiente al negocio cuya resolución se pretende es posterior en tanto corresponde al 19 de marzo de 2015 como se observa en aquella documentación. Aspectos frente a los que, al emprenderse la lectura del clausulado del acuerdo de promesa, se evidencia que en el mismo acto de su celebración se entendió recibida por parte de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. la cifra de $133.145.000 m/cte., sin permitir siquiera la materialización de acto compensativo alguno. Máxime que no se estableció allí para su pago una fecha cierta, sino que desde el nacimiento mismo del contrato se entendió cubierta la obligación. Circunstancia que impide que, en verdad se configure la modalidad dispuesta en el numeral 5° del artículo 1625 ut supra, debido a que realmente 32 Folios 18 al 20 del archivo “12DescorreTraslado”, carpeta “PrimeraInstancia”. la intención de las partes no fue finiquitar de esa forma la deuda propia del acuerdo de promesa, sino permitir que Praxis Ingenieros S.A.S. se vinculara formalmente como promitente compradora al proyecto.

De hecho, en contravía con lo expresado en el reparo e) de la apelación de demandante en reconvención, no es cierto que Gustavo González Torres, en condición de representante legal de Praxis Ingenieros S.A.S., hubiera confesado la existencia de “cruces de cuentas” o “canje” entre tales débitos, en la medida que en la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022 declaró todo lo contrario.

Inclusive, frente a la pregunta “¿según lo que ha manifestado el señor Gustavo, quiere decir que hubo un cruce de cuentas que usted acordó con Benjamín para que se cruzara el valor de la obligación y derivada del precio del apartamento 1504 de lo que usted le debió a Benjamín?”33, aquel declarante respondió: “No, jamás hubo cruce de cuentas, simplemente en lugar de que él me pagara esa plata para yo llevármela, yo simplemente le dije páguese de ahí y abónenle al apartamento y deme el saldo, que fue lo que se hizo.

Nunca hubo cruce de cuenta, ni dependencia absolutamente de nada entre los dos contratos. Sí, y ahí está claro, lo que se hizo con las facturas de venta entregadas para el pago del precio del apartamento eso no fue ningún cruce de cuentas, ya que esas facturas se entendían pagas al celebrar la promesa tal como lo dice en el contrato, o sea Benjamín Sánchez recibió $133.145.000 m/cte. que los recibió a entera satisfacción y eso dice la cláusula quinta de la promesa de compraventa ´los recibió entera satisfacción´, ¿cómo es que ahora dice que los van a negar?.”34 De ahí que, al ser tales medios de convicción las pruebas con las que se apoyó el dicho de ese reparo y de la excepción al líbelo inicial denominado “inoperancia del acuerdo de compensación de obligaciones recíprocas (…)”, desde ya es menester advertir su improcedencia, dado que, a pesar de que se trataron de obligaciones dinerarias sobre las que confluyó entre las partes la condición recíproca de acreedoras y deudoras, la materialización del pago del primer 50% de los bienes no se estableció a modo de compensación, sino de forma autónoma e independiente por parte del promitente comprador con los valores que constaban en los títulos valores nro. 039, 040 y 045.

Sobre los que, se reitera, medió en el contrato constancia de entenderse recibidos a satisfacción, impidiéndose que estos tuvieran siquiera una exigibilidad determinada que condujera a aceptar el tipo de forma extintiva en mención. 4.3.5.7. De igual manera, en desmedro de lo indicado en el literal f) de los reparos, tampoco se refleja la presencia de una coligación contractual que 33 Minuto 38:16 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. 34 Minuto 39:04 de la audiencia celebrada el 25 de mayo de 2022. condujera a desconocer por parte de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. los pagos que había realizado Praxis Ingenieros S.A.S. frente al valor acordado en la promesa de venta.

En efecto, tal como lo recordó el juez de primer grado, el escenario del coligamiento entraña requisitos específicos cuya concurrencia se hace inexorable para tener por existente su unicidad. Aspecto sobre el que, frente a su estructuración, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural en la sentencia SC-3978-202235 explicó: “Se edifican en un grupo de contratos con una causa autónoma pero que cumplen una función económica única o, en otros términos, confluyen en el logro de un mismo objeto, pero que su conexidad es ´fundamento para imputar obligaciones de las partes, entre sí, y respecto de terceros´” Al punto que, para poder hablar de coligación se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos indicados en la citada providencia: “a) Pluralidad de contratos. [L]a existencia de, al menos, dos negocios jurídicos que cumplan los requisitos legales para su existencia y validez. b) La existencia de un nexo funcional, habida cuenta que se debe buscar la consecución de un mismo resultado.”36 Entendiéndose que la conexidad ocurre cuando se da “el supuesto inexorable de una pluralidad de contratos (…) entre los cuales existe un ligamen de dependencia que, jurídicamente, trasciende o puede trascender en su formación, ejecución o validez.”37 A la par que los acuerdos de voluntades deben obedecer “a una función práctica o económica social característica cuya cohesión conduce a la realización de una función, realizable únicamente por su confluencia y el nexo o vínculo entre todos.”38 Aspectos unos y otros que, desde todo punto de vista, no se cumplen entre los contratos de promesa y de obra civil antes señalados, como quiera que a pesar de que respecto al pago del 50% del valor de los bienes negociados así como de las labores de “demolición y excavación” prenotadas, se aludió en su clausulado ambos tipos de contratos e, inclusive, que la promesa tendría lugar solo si se firmaba el convenio de obra civil, tales circunstancias no resultan suficientes para establecer que esos pactos escritos tuvieran “una única función” o que mediara dependencia entre uno y otro. 35 MP.

Martha Patricia Guzmán Álvarez. Radicación n.° 05001-31-03-017-2012-00104-01. 36 Ibidem. 37 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación, Agraria y Rural. Sentencia de 25 de septiembre de 2007, dentro del radicado 11001-31- 03-027-2000-00528-01 38 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación, Agraria y Rural. Sentencia de sentencia del 1° de junio de 2009.

Radicado 05001-31-03- 009-2002-00099-01. Entre otras cosas, porque no puede pasar por inadvertido, como se dijo anteriormente, que el contrato de obra data de una fecha anterior a la promesa, habida cuenta que el primero tiene como data de firma y de inicio el 6 de noviembre de 2014, mientras que el segundo corresponde al 19 de marzo de 2015.

Circunstancia que, por si sola, descarta el coligamiento, como quiera que la ejecución de la obra civil se desarrolló de manera independiente, sin que mediara influencia alguna de otro acuerdo de voluntades. Al igual que la promesa se celebró de modo singular y autónomo, sobre la que, para el desarrollo de sus alcances y contenido las partes no se vieron conminadas a remitirse al contrato antes señalado.

Además, la obra civil culminó y se liquidó de manera formal, sin que mediara limitante alguno frente al hecho de que el pacto de promesa aún no se encuentre satisfecho. Cuestiones que, por demás, irrumpen de manera determinante en la estructuración de los requisitos antelados y, por supuesto, ante la ausencia de coligación, no era correcto que Benjamín Sánchez & Cía. S.A. restringiera el derecho que tenía Praxis Ingenieros S.A.S. de que se le tuvieran en cuenta los pagos que ya había realizado sobre el 50% de los inmuebles negociados. 4.3.5.8.

Ergo, ante la inviabilidad de los argumentos tendientes a desconocer el pago que emprendió Praxis Ingenieros S.A.S. frente al acto de promesa, y como quiera que se advierte acreditada su legitimación sustancial para invocar la resolución del contrato, es menester pasar al estudio de la conducta convencional de su contendiente frente al escenario de responsabilidad contractual planteado. 4.3.6.

Inejecución, ejecución tardía o defectuosa de una obligación por la promitente vendedora 4.3.6.1. Ciertamente, según se alegó en la demanda inicial, el incumplimiento que se endilgó contra Benjamín Sánchez & Cía. S.A. recayó en que i) desconoció el pago que emprendió Praxis Ingenieros S.A.S. frente al primer 50% del valor de los bienes, ii) no elevó la escritura pública de venta respectiva para llevar a cabo el negocio prometido en la fecha estipulada para ese fin, y iii) que si bien dirigió escrito previo en el que manifestó la imposibilidad de desarrollar ese acto, no se justificó causal de fuerza mayor alguna, ni se determinó cuál sería la nueva fecha para constituir la venta.

Temas sobre los que, de cara a lo expresado en los reparos b) y c) de la alzada de la convocante inicial, al ser revisado en conjunto el material probatorio recaudado, se advierte que, contrario a lo descrito en la primera instancia, los actos antes descritos si comportan un verdadero incumplimiento a lo convenido en el contrato de promesa. 4.3.6.2.

Frente al primer elemento, esto es el relativo a la recepción de la cifra de $133.145.000 m/cte., se reitera que en el acuerdo de voluntades celebrado ambas sociedades autónomamente indicaron “se declara recibida [dicha suma] a la fecha a entera satisfacción”. Cuestión que, como ya se explicó, desvirtúa la posibilidad de que Benjamín Sánchez & Cía. S.A. desconozca ese pago en desmedro de lo establecido en el instrumento convencional, como en efecto lo realizó. 4.3.6.3.

Por su parte, en lo que tiene que ver con el deber contractual referente a constituir escritura pública de venta, según se relató anteriormente, en virtud del clausulado octavo del contrato de promesa tal acto debía materializarse el 10 de junio de 2016 en la Notaría 20 del Círculo de Bogotá. Data que, como se aludió al evaluarse el requisito de validez del contrato, fue modificada mediante otro sí en el que se determinó: i) la nueva calenda de otorgamiento de la escritura pública correspondería al 26 de octubre de 2016, a las 4:00 p.m., en la Notaría 20 del Círculo de Bogotá; ii) y, se abrió la posibilidad con la inclusión del parágrafo 2° de la cláusula octava limitada a que, “en caso de que se presenten causas extrañas, fuerza mayor o caso fortuito, demoras en trámites para otorgamiento de licencias no imputables al constructor, que afecten el desarrollo normal de las obras, demora en la terminación o instalación de los ascensores (…) EL PROMITENTE VENDEDOR podrá modificar unilateralmente la fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa (…)”.

Facultad esta última que, valga señalar, además de los limitantes ya enunciados, contaba con dos (2) condiciones, que fueron: i) el informar por escrito a la promitente compradora de las causas de la modificación, con la debida justificación; y ii) describir cuál sería la nueva data y hora de suscripción del documento público con el que se cumpliría la promesa.

Puntos sobre los que, al ser revisado el material documental obrante en el plenario, se evidencia que el 13 de septiembre de 201639 Benjamín Sánchez & Cía. S.A. remitió comunicación a Praxis Ingenieros S.A.S. en la que indicó su decisión de “no enajenar el apartamento 1504 del proyecto Torre de la 39 Folios 13 y 14 del archivo “12DescorreTraslado”, carpeta “PrimeraInstancia”.

Independencia” por motivo del “incumplimiento del contrato civil de obra precios unitarios fijos código CC-OT-01 de fecha 6 de noviembre de 2014” por parte de la contratista, relativo a la ubicación incorrecta de los escombros en desmedro de la normatividad ambiental, que generó el adelantamiento de una investigación ambiental contra la constructora.

Instrumento en el que se torna ausente mención alguna de una causa realmente justificante que conllevara a aniquilar de facto el contrato de promesa, ni se describió ninguna de aquellas que contempla el parágrafo 2° de la cláusula octava de ese acuerdo de voluntades, ni se indicó cuál sería la fecha cierta en la que se celebraría el negocio prenotado. 4.3.6.4.

Si bien dicha circunstancia buscó ser saneada con la emisión tres (3) días después, esto es, el 16 de septiembre de 2016, de nuevo escrito dirigido a Praxis Ingenieros S.A.S. en el que se insistió allí en que la suscripción de la escritura no podría llevarse a cabo el 26 de octubre de ese año, en tal documento, además de especificarse ahora una razón distinta correspondiente a que para tal calenda el predio en el que se localiza el proyecto Torre de la Independencia no estaría sometido al régimen de propiedad horizontal, tampoco se puso de presente la calenda en la que se realizaría el acto prometido.

Carta en la que expresamente se dijo: “la fecha de firma de la escritura pública (…) deberá prorrogarse. La razón (…) obedece a la demora en el trámite de modificación de la licencia de construcción, necesaria para poder protocolizar el reglamento de propiedad horizontal, acto jurídico a través del cual (…) se crearían los folios de matrícula inmobiliaria de cada apartamento, que son ineludibles (…).”40 Dicho que, desde todo punto de vista, no se enmarca en el limitante que se dispuso en el parágrafo 2° de la cláusula octava consistente en que la causa extraña, el caso fortuito o la fuerza mayor corresponde a un hecho que “afecte el desarrollo normal de las obras o demora en terminación o instalación de los ascensores”, en contravía con lo pactado en ese iter contractual.

De ahí que, ante la incertidumbre convencional que generaron ambos comunicados, las partes de todas formas acudieron a la Notaría 20 del Círculo de Bogotá el 26 de octubre de 2016, a las 4:00 pm. Oportunidad en la que, aunque se emitió la respectiva constancia de comparecencia en la que Benjamín Sánchez & Cía. S.A. insistió en su imposibilidad de firmar la escritura a pesar de que Praxis Ingenieros S.A.S. acreditó su voluntad de pago, el primero de tales entes omitió indicar incluso allí la data cierta en la que, entonces, se elevaría el documento público. 40 Folio 15 del archivo “12DescorreTraslado”, carpeta “PrimeraInstancia”.

Circunstancia que, a todas luces, más allá de contravenir lo pactado es contraria al ordenamiento jurídico, como quiera que en virtud de lo reglado en el canon 89 de le Ley 153 de 1887 el contrato de promesa debe comprender siempre “un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse” el negocio prometido. 4.3.6.5. En todo caso, si bien la demandada reconviniente adujo que su imposibilidad obedecía un escenario de fuerza mayor, debido a que la normatividad que la condujo a solicitar la modificación de la licencia de construcción data de una fecha posterior a que iniciara el proyecto, debe resaltarse que en ningún momento la promitente compradora aludió en los escritos de 13 y 16 de septiembre de 2016 cuál era la reglamentación que generaba tal circunstancia, ni se probó que realmente esta entrañara un hecho verdaderamente irresistible que no estuviera a su alcance para resolver.

A la par que, si bien en el interrogatorio de parte evacuado sobre Benjamín Sánchez dicho representante legal, sin indicar cuál era la normatividad, dijo que estaba “data del 2013”, con plena claridad se refleja que la promitente compradora, en su condición de constructora y encargada del proyecto, tuvo aproximadamente tres (3) años para satisfacer el cumplimiento de las exigencias que, según esa empresa, le impidieron acatar la fecha de escrituración. Lapso que, desde luego, resultaba suficiente para lograr la modificación oportuna de la licencia, con miras a que el predio de mayor extensión fuese sometido al régimen de propiedad horizontal reglado en la Ley 675 de 2001; lo que solo ocurrió hasta el año 2017.

Eventos por los que, se itera, sin perjuicio de que no correspondiera a un hecho que “afectara el desarrollo normal de las obras o demora en terminación o instalación de los ascensores”, no se evidencia estructurado tampoco un escenario real de fuerza mayor como lo indicó la demandada inicial en el desarrollo de sus reparos. Lo anterior, máxime que sobre la materia el Alto Tribunal Civil en sentencia de 29 abril de 2005, radicado 0829, reiterada en decisión de 7 de diciembre de 201641, al aludir el hecho de que no todo acto impeditivo corresponde a fuerza mayor, indicó lo siguiente: “No se trata entonces, per se, de cualquier hecho, por sorpresivo o dificultoso que resulte, sino de uno que inexorablemente reúna los mencionados rasgos legales, los cuales, por supuesto, deben ser evaluados en cada caso en 41 C.SJ.

Radicación n° 05001-3103-011-2006-00123-02. particular (…). Justamente sobre este particular, bien ha precisado la Sala en jurisprudencia uniforme, que ‘la fuerza mayor no es una cuestión de clasificación mecánica de acontecimientos’ (sent. 145 de 7 de octubre de 1993); por eso, entonces, ‘la calificación de un hecho como fuerza mayor o caso fortuito debe efectuarse en cada situación específica, ponderando las circunstancias (de tiempo, modo y lugar) que rodearon el acontecimiento –acompasadas con las del propio agente-’ (sent. 078 de 23 de junio de 2000), sin que un hecho pueda ‘calificarse fatalmente, por sí mismo y por fuerza de su naturaleza específica, como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito’ (cas. civ. de 20 de noviembre de 1989; cfme: sent. 087 de 9 de octubre de 1998) (…).” Razones que se estiman suficientes para determinar que, en verdad, la sociedad Benjamín Sánchez & Cía. S.A. no fue acatadora de sus obligaciones contractuales, específicamente aquellas contenidas en la cláusula octava del convenio de promesa y, por ello, se encuentra acreditado el presupuesto axiológico de la acción relativo a “la inejecución o ejecución tardía o defectuosa de una obligación que por mandato de la ley o por disposición convencional es parte integrante del ameritado vínculo”, en contra de la promitente vendedora.

Significa ello, que la demandante en reconvención no acreditó su calidad de contratante cumplido o dispuesto a cumplir, y, por consiguiente, se itera, no se acreditó el presupuesto establecido para solicitar la resolución del pacto con indemnización de perjuicios. De ahí que, de cara a lo referido en el reparo contenido en los literales b) y c) de su apelación, ninguna de sus contrapretensiones resulte procedente.

Lo anterior, además, porque las declaraciones testimoniales que se recepcionaron sobre Gabriel Parra y Lida Fernanda Osorio son insuficientes para acreditar el acatamiento contractual de Benjamín Sánchez & Cía. S.A., así como cualquier desavenencia de Praxis Ingenieros S.A.S., habida cuenta que, además de ostentar dependencia laboral con esa empresa por su relación de trabajo que mantenían vigente para la fecha de su deponencia, ninguna de sus manifestaciones fueron pertinentes para acreditar o desvirtuar la materialización de los presupuestos de esta acción. 4.3.7.

Por lo demás, es evidente que las inobservancias de la promitente compradora conllevaron a que aún a esta altura no fuese posible que se materializara el contrato prometido. Aspecto este último que, desde luego, permite tener por acreditado el requisito atinente al daño convencional que se generó, debido a que, por la no realización de ese negocio por el actuar de Benjamín Sánchez & Cía. S.A., la promitente compradora quedó en una situación insatisfactoria, dado que perdió su oportunidad de adquirir los predios tantas veces mencionados, sin contar aún con la devolución indexada del valor sufragado sobre el precio de la promesa, en perjuicio de sus intereses pecuniarios.

De ahí que se evidencia que la decisión de primer grado inadvierta que se dejó de solucionar en debida forma un prototípico caso de estancamiento contractual que, como lo enseña el Alto Tribunal Civil en la sentencia SC3666- 202142, “debe prevenirse y tener solución”. Providencia en la que al respecto se resaltó: “(…) el juez que no soluciona la causa, y deja la cuestión en la indefinición actúa en forma equivalente a la vieja institución procesal de la sentencia inhibitoria y renuncia al cumplimiento de los deberes constitucionales de hacer justicia. El juez siempre debe solucionar la causa, cuando halle el espacio para disponer, ya el cumplimiento contractual, ora la resolución contractual o ya la disolución por mutuo disenso tácito. 4.3.8.

De esa manera, en concordancia con lo manifestado en los reparos b) y c) de la parte activa, en el sub lite se cumplen a cabalidad los lineamientos antes acotados para que se resuelva el contrato de promesa de venta celebrado sobre los siguientes predios: el apartamento n° 1504 distinguido con el folio de matrícula 50C-1989371, con la entrega del derecho de uso exclusivo del depósito 64, y el garaje nro. 55 correspondiente al folio 50C-1989247, localizados en la calle 23 nro. 4A – 14 Edificio Torre de la Independencia de Bogotá D.C. Forma de extinción que, en desmedro de lo que se indicó por la demandada inicial en su excepción denominada, “improcedencia de la acción de resolución debido a que la promesa de compraventa se refiere a un contrato preparatorio”, que no tuvo pronunciamiento expresó en la sentencia apelada, si es procedente en los procesos preparatorios, tal como lo indicó el Alto Tribunal Civil en las providencias SC2221-202043 y SC3951-202244, para retrotraer las cosas al estado anterior a la suscripción del pacto, en el siguiente sentido: “La resolución se predica de aquellos contratos cuyos efectos son susceptibles de destruirse retroactivamente, hasta el punto de dejar a las partes en el estado anterior a la celebración del acuerdo disuelto -efectos ex tunc- (…).” Modo que, en todo caso, ante la inquietud planteada por ambas partes acerca de la posibilidad de que los bienes puedan o no ser negociados, por sustracción de materia permite tal circunstancia, en la medida en que al no existir un vínculo contractual que limite esa actividad, nada obstaculiza que eso se desarrolle a cabalidad. 4.3.9.

Efectos de la resolución del contrato 42 MP. Álvaro Fernando García Restrepo. Radicación n.° 66001-31-03-003-2012-00061-01. 43 MP. Luis Alonso Rico Puerta. Radicación n° 76001310301120160019201. 44 MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 4.3.9.1. En consecuencia, se impone ahora estudiar las prestaciones consecuenciales que en derecho corresponden.

Así, por cuanto se verifica que, en relación con el negocio la promitente compradora sufragó a su contraparte el valor de $133.145.000 m/cte., es menester dar lugar a su reintegro. Suma que, con el propósito de mantenerla actualizada, se indexará desde la fecha de celebración del contrato de promesa (19 de marzo de 2015) dado que en dicha data la titular de los inmuebles manifestó en su cláusula quinta tener por “recibida” esa cifra “a entera satisfacción”, y concretamente hasta la última mensualidad registrada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), en atención a la calenda en que se emite esta decisión acorde con el deber que asiste sobre el Tribunal de “extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia (…).”45 Puestas de esa manera las cosas, y una vez efectuada la respectiva liquidación46, se establece que la convocada tendrá que sufragar en favor de la demandante la suma de $233.181.119,01, tal como pasa a verse: Y, como quiera que no se materializó entrega alguna de los predios mencionados en tanto dicho acto, según lo expresado en la cláusula novena, estaba supeditado al otorgamiento de la escritura pública de venta, no es dable efectuar orden alguna respecto a tales bienes, habida cuenta que continúan bajo el dominio de la promitente vendedora. 4.3.7.2. 2.

Con relación a la cláusula penal solicitada es pertinente señalar que el artículo 1592 del Código Civil la define como “aquella en que una 45 Artículo 283 del Código General del Proceso. 46 Efectuada por el contador del Tribunal Superior de Bogotá el 24 de marzo de 2025. persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.

Revisado el acuerdo de voluntades preparatorio se avizora que los contratantes en su autonomía de la voluntad privada señalaron en el parágrafo 2° del ítem contractual séptimo una penalidad por incumplimiento del 10% del valor total del contrato. Entendido por el que, a tenerse como suma plena de los inmuebles prometidos $266.290.000, el cálculo de la cláusula sancionatoria corresponde a $26.629.000 m/cte.

Monto este último que se erigirá como condena en contra de Benjamín Sánchez & Cía. S.A. por la inobservancia a sus obligaciones convencionales 4. Conclusión Así las cosas, por resultar avante exclusivamente el reparo a) de la alzada formulada por Benjamín Sánchez & Cía. S.A. y el total de reparos propuestos por Praxis Ingenieros S.A.S., se revocará el acápite resolutivo primero, y se modificará el aparte tercero de la providencia materia de análisis, para en su lugar i) declarar resuelto el contrato de promesa de venta materia de litigio; ii) ordenar el reintegro de la cifra indexada que se canceló como parte del precio del negocio; iii) condenar a la promitente vendedora a sufragar el valor de la cláusula penal, iv) determinar que la condena en costas recae solo en contra de la promitente vendedora por haber resultado vencida en el proceso; y, en lo demás se confirmar su contenido.

Lo anterior, con el establecimiento de costas de segunda instancia de manera única contra Benjamín Sánchez & Cía. S.A. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,

RESUELVE

PRIMERO: REVOCAR el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia proferida el 13 de marzo de 202347 por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de esta ciudad, por las razones anteriormente señaladas. Y, en su lugar de dispone: 47 Archivo “46Sentencia.pdf”, carpeta “PrimeraInstancia”. “i) Declarar no probadas las excepciones promovidas por Benjamín Sánchez & Cía. S.A., denominadas “improcedencia para alegar la condición resolutoria del contrato de promesa de venta para la demandante principal”, “improcedencia de la acción de resolución debido a que la promesa de compraventa se refiere a un contrato preparatorio” e “inoperancia del acuerdo de compensación de obligaciones recíprocas (…)”, por las razones antes indicadas. ii) Declarar, en consecuencia, resuelto el contrato de promesa de venta de 19 de marzo de 2015, celebrado entre Benjamín Sánchez & Cía. S.A. como promitente vendedora y Praxis Ingenieros S.A.S. como promitente compradora, sobre el apartamento n° 1504 distinguido con el folio de matrícula 50C-1989371, y el garaje nro. 55 correspondiente al folio 50C-1989247, ubicados en la calle 23 nro. 4A – 14 Edificio Torre de la Independencia de Bogotá D.C. iii) Determinar, como consecuencia, que Benjamín Sánchez & Cía. S.A., en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes prestaciones: a) Restituir en favor de Praxis Ingenieros S.A.S. la suma indexada de $233.181.119,01m/cte., que recibió como parte del precio de los inmuebles prometidos en venta. b) Ordenar a Benjamín Sánchez & Cía. S.A. que sufrague en beneficio de la demandante inicial el valor de $26.629.000 m/cte. al actor por concepto de cláusula penal.

SEGUNDO: MODIFICAR el aparte resolutivo tercero de la decisión apelada, en el sentido de indicar que la condena en costas que allí se erigió exclusivamente recaerá en contra de Benjamín Sánchez & Cía. S.A., por corresponder a la parte que salió vencida en el proceso.

TERCERO: CONFIRMAR en lo demás dicha determinación, por las consideraciones prenotadas.

CUARTO: CONDENAR en costas de segundo grado a la sociedad Benjamín Sánchez & Cía. S.A. en favor de la accionante Praxis Ingenieros S.A.S., para lo cual se fija como agencias en derecho el equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes. Liquídense en la oportunidad pertinente.

CUARTO: Por secretaría remítase el plenario al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (110013103014 2018 00446 01) (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA (110013103014 2018 00446 01) (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (110013103014 2018 00446 01) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 393bf4258d0ef3187e0b123b407ca2fc2ab5bf1b3499de57a96f13a080b97bec Documento generado en 18/03/2025 12:40:15 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica