110013199001202316381 01 1 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., veinticuatro de julio de dos mil veinticinco. Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión No. 3 de 9 de julio de 2025 Proceso: Verbal – Protección al consumidor Demandante: Edificio Palma Luna P.H. Demandado: Logus Promotora de Proyectos S.A.S. Radicación: 110013199001202316381 01 Procedencia: Superintendencia de Industria y Comercio – Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales Asunto: Apelación sentencia SC-031/25 Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación, provocado por la parte demandante, contra la sentencia proferida en audiencia del 5 de mayo de 2025, en el proceso de la referencia.
ANTECEDENTES 1. Edificio Palma Luna Propiedad Horizontal, a través de apoderado, promovió acción de protección al consumidor en contra de Logus Promotora de Proyectos S.A.S. en la que planteó como pretensiones1: 1 Folios 17 y siguientes, PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 110013199001202316381 01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En consecuencia, pidió se “ORDENE a las sociedad demanda (sic), a su costo y para la efectividad de la garantía que proceda a la adecuación y reparaciones (…)” de las áreas de la copropiedad que detalló, para un total de obra que asciende a $1.213’410.793.
De forma subsidiaria solicitó: 2. Como sustento fáctico, en resumen, relató: 2.1. La sociedad demandada diseñó, planificó y ejecutó la construcción del Edificio Palma Luna ubicado en la ciudad de Barranquilla, Atlántico. 2.2. Desde la construcción se han presentado afectaciones y defectos constructivos en la estructura de la edificación, los que no especificó; aseguró que se han evidenciado filtraciones, rápido deterioro de los elementos empleados en la construcción y desperfectos estructurales graves, los que 110013199001202316381 01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil no han tenido solución efectiva pese haber sido oportunamente informados. 2.3.
Como no se lograron las reparaciones necesarias, el Consejo de Administración decidió contratar los servicios de un arquitecto para que rindiera un informe técnico preliminar con el fin de cuantificar y cualificar los defectos de las áreas comunes y así establecer su afectación real. 2.4. El referido informe evidenció problemas de tipo constructivo que ponen en peligro la integridad y vida de quienes habitan el Edificio Palma Luna.
En busca de una solución, la copropiedad ha incurrido en cuantiosos gastos. 2.5. Aseguró que los materiales de construcción, acabados estructurales y ventanas eran de pésima calidad. Añadió que no existe constancia de entrega de las áreas comunes ni de las demás zonas a que se refiere la Ley 675 de 2001. 2.6. La encartada fue convocada al Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Barranquilla para solicitar la adecuación atendiendo el informe rendido por el arquitecto contratado, pero no fue posible llegar a un acuerdo. 2.7.
A la fecha de presentación de la demanda, persistían las fallas constructivas y estructurales por lo que se requiere de intervención judicial para que no continúe el deterioro. 3. Con auto de 20 de junio de 2024 se admitió la demanda. 4. Logus Promotora de Proyectos S.A.S., una vez notificada, se opuso a las pretensiones y para su defensa planteó como medios exceptivos los que denominó: “OPORTUNIDAD LEGAL PARA INSTAURAR LA ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR FALTA DE REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD”;
“EXONERACIÓN DEL DEBER DE RESPONDER POR LA EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA”; “CADUCIDAD Y PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN” y “CONTRATO CUMPLIDO”2. 5. En audiencia de 5 de mayo de 2025 se profirió sentencia en la que se resolvió3: «PRIMERO: Declarar la prescripción de la acción de protección al consumidor respecto de la garantía de acabados, de conformidad con la parte motiva de esta providencia. 2 PDF 23416381—0000900002, carpeta 10ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 3 Récord 1:44:00, archivo de audio y video 060Audiencia, 001PrimeraInstancia. 110013199001202316381 01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil SEGUNDO: Negar las pretensiones de la demanda, presentadas por el EDIFICIO PALMA LUNA P. H., en contra de la sociedad LOGUS PROMOTORA DE PROYECTOS S.A.S., de conformidad con las consideraciones del presente fallo.
TERCERO: Condenar en costas a la parte demandante. Para el efecto se fija por concepto de Agencias en Derecho, atendiendo los lineamientos que en tal sentido ha establecido el Consejo Superior de la Judicatura, la suma equivalente a ocho (8) salarios mínimos legales mensual vigentes, que serán pagados por dicho extremo procesal. Por Secretaría efectúese la correspondiente liquidación.
CUARTO: La anterior decisión se notifica en estrados a las partes». LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Comenzó por indicar el juzgador de primer grado, que el problema jurídico a resolver consistía en determinar sí se violaron los derechos del consumidor por incumplimiento de la garantía legal, por parte de Logus Promotora S.A. Anticipó que se declararía la prescripción de la acción de protección al consumidor, desde la perspectiva de la garantía de acabados, sin perjuicio de la garantía decenal.
Al analizar la relación de consumo, la encontró acreditada de atender que el reclamo se efectúa sobre bienes de zonas comunes; también estimó satisfecha la legitimación en la causa por pasiva y por activa. En cuanto a la reclamación directa como presupuesto de procedibilidad, refirió que se debe presentar por escrito dentro del término de la garantía, indicando el defecto presentado.
En el caso concreto, hay prueba documental que da cuenta de la reclamación directa, lo que descarta la excepción por falta del requisito de procedibilidad. Destacó que como la garantía pretendida es sobre acabados y no estabilidad de la obra, su término es de un año a partir de la entrega. Sobre la formalidad de la entrega, trajo a colación la Ley 675 de 2001, disposición en virtud de la cual se presume que la entrega de los bienes comunes esenciales se efectúa de manera simultánea con la entrega de los bienes privados y los demás, a más tardar cuando se haya entregado no menos del 51% del coeficiente de copropiedad de unidades privadas.
Agregó que hay pruebas de que la entrega de las zonas comunes se efectuó desde el año 2017, por lo que para 110013199001202316381 01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil la data en que se promovió la demanda ya había transcurrido el término de la garantía. Luego de referirse a algunas decisiones adoptadas por este Tribunal, en las que se había declarado la prescripción de la acción por reclamar la garantía legal sobre bienes que hacen parte de las zonas comunes una vez fenecido el término, como lo anticipó, negó las pretensiones de la demanda.
LA APELACIÓN 1. La parte demandante se mostró inconforme con lo resuelto y, para atacar la decisión, formuló como reparos concretos la indebida interpretación de la norma respecto a la entrega, la indebida valoración probatoria, la falta de apreciación de la conducta del demandado quien se negó a atender las reclamaciones y a verificar el defecto estructural, la indebida valoración de la norma técnica de sismo resistencia, la no aplicación del principio pro consumidor, la inexistencia de costas y la falta de congruencia de la sentencia frente a lo pretendido.
Al sustentar su desacuerdo, acusó al a quo de errar al fijar un único momento para el inicio del término de garantía, con lo que ignoró la entrega progresiva de bienes comunes; añadió que ello solo comienza con la entrega efectiva del producto lo que no ocurrió en diciembre de 2017. Aseguró que este Tribunal antes ha sostenido que no es razonable asumir la fecha de entrega de las unidades privadas corresponde con la de las áreas comunes (citó la sentencia 110013199001-2022-16098-01).
Destacó que el informe técnico del arquitecto contratado no es simplemente una lista de defectos menores, sino que denota la certeza del incumplimiento de las normas técnicas y planos aprobados, lo que demuestra que el proyecto está viciado con irregularidades críticas. Dijo que no se analizó la “confesión” del demandado ya que la interventora de la constructora en un documento que obra en el expediente reconoció vicios en los planos al decir que en la marquilla del plano estructural hay una carga viva de 200 kg/m2, lo que no se trató solo de un error de transcripción. Tal aseveración en conjunto con las conclusiones del dictamen comprueba que la fisuración 110013199001202316381 01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil excesiva y las patologías de la losa son consecuencia de la deficiencia del diseño. Adujo que no se analizó le proceder del demandado quien, contrario a lo que contempla el Decreto 735 de 2013, luego de recibir la reclamación formal se limitó a entregar una respuesta escrita, pero no realizó la inspección que exige la norma, lo que constituye un indicio grave en su contra.
Cuestionó la decisión de primer grado por no aplicar la norma técnica NSR-10. Refirió que la encartada desestimó una de sus reclamaciones aduciendo que la capa de rodadura es un acabado separado del piso; empero, desconoce que aquella busca mantener las condiciones de durabilidad y debe tener un cálculo de refuerzo estructural para que no se agriete.
Defendió el método de inspección visual usado por el perito para dictaminar los daños y citó múltiple normativa internacional que lo avala para concluir que está científicamente reconocido cuando se aplica de manera sistemática. Concluyó diciendo que el agrietamiento generalizado no es un problema estético sino consecuencia de no diseñar el refuerzo que la norma impone.
Insistió en el desconocimiento del principio pro consumidor y censuró que las múltiples dudas que surgieron en el proceso fueran resueltas en favor del constructor; así, dijo que para establecer el inicio de la garantía se optó por la fecha más restrictiva, los daños se catalogaron como simples acabados a pesar de la existencia de una fisuración masiva.
Afirmó que los precedentes jurisprudenciales citados se interpretaron y aplicaron de forma descontextualizada para justificar la inaplicación del principio pro consumatore. Finalmente, reprochó la condena en costas cuando la demanda no se promovió de manera infundada o temeraria, pues la decisión no declaró la inexistencia del derecho sino la prescripción de la acción. Finalmente, dijo que el fallo estaba viciado de nulidad por incongruente, porque no se resolvieron todos los puntos del litigio, al haberse decidido menos de lo pedido, ya que solo se descartó el grupo de pretensiones que refería a la garantía por acabados, sin pronunciarse sobre la garantía decenal por estabilidad de la obra. 110013199001202316381 01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil CONSIDERACIONES 1.
La relación procesal se ha constituido en legal forma y no se observa vicio en la actuación, por tanto, no existe impedimento procesal para fallar de fondo. 2. Preliminarmente se advierte que la Sala de Decisión se pronunciará única y exclusivamente acerca de los reparos de la parte apelante, atendiendo la pretensión impugnatoria que rige el recurso de alzada, de conformidad con lo regulado en los artículos 320, 327 y 328 de la Ley 1564 de 2012, sin perjuicio, claro está, de las determinaciones que deban adoptarse oficiosamente.
En ese contexto, el problema jurídico a resolver, consiste en determinar sí la acción de protección al consumidor promovida por Edificio Palma Luna propiedad horizontal contra Logus Promotora de Proyectos S.A.S., para la efectividad de la garantía está prescrita o sí, por el contrario, por tratarse de defectos estructurales permanece vigente y debe entonces el constructor responder por los daños advertidos.
Para abordar la solución, teniendo en cuenta los reparos planteados, en primer lugar se analizará sí la decisión fustigada, como lo alegó el recurrente es incongruente y por lo tanto, ello implica la nulidad de la sentencia. Superado lo anterior, se procederá a verificar sí de las pruebas adosadas se logró demostrar que las reparaciones reclamadas son de naturaleza estructural y que, por lo tanto la garantía que las cobija es la decenal y no la anual, como lo concluyó el juez a quo. 3.
Emprendiendo el análisis de la controversia, debe anotarse que en cumplimiento del mandato constitucional derivado del artículo 78 de la Carta Política, expidió el legislador las disposiciones reguladoras con las que se pretende proteger a los consumidores, a fin de dar seguridad en la adquisición de bienes y servicios a través de las garantías mínimas de idoneidad y eficacia de dichas prestaciones, a cargo de los productores y/o proveedores; consciente del desequilibrio que surge de las relaciones de consumo entre tales personas, incrementadas con el auge y desarrollo industrial que per se ha conllevado la proliferación 110013199001202316381 01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil del fenómeno en una sociedad de consumo, en la que se persigue cada vez más la satisfacción de necesidades. 4.
La Ley 1480 de 2011, aplicable a este caso, establece las normas relativas a la idoneidad, calidad, garantías, marcas, leyendas, propagandas y la fijación pública de precios de bienes y servicios, la responsabilidad de sus productores, expendedores y vendedores. Empero, el estatuto circunscribe su ámbito de aplicación a “las relaciones de consumo” y “la responsabilidad de los productores y proveedores”, como se desprende del artículo 2°; por lo que es preciso acudir a las definiciones de algunos términos que resultan de relevancia para resolver la controversia.
Así, el artículo 5° del estatuto en comento, en sus numerales 3° y 5° define: «3. Consumidor o usuario. Toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario. (…) 5. Garantía: Obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas. La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto” (subraya añadida).
A su turno, el artículo 7 ibidem, prevé que la garantía legal: «Es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos. En la prestación de servicios en el que el prestador tiene la obligación de medio, la garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según las condiciones establecidas en las normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado».
A su vez, el artículo 8°, ejúsdem, consagra: 110013199001202316381 01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil «El término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor.
El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor. De no indicarse el término de garantía, el término será de un año para productos nuevos. Tratándose de productos perecederos, el término de la garantía legal será el de la fecha de vencimiento o expiración. Los productos usados en los que haya expirado el término de la garantía legal, podrán ser vendidos sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por el consumidor.
En caso contrario se entenderá que el producto tiene garantía de tres (3) meses. La prestación de servicios que suponen la entrega del bien para la reparación del mismo podrá ser prestada sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá que el servicio tiene garantía de tres (3) meses, contados a partir de la entrega del bien a quien solicitó el servicio.
Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados de un (1) año», Por su parte, el numeral 3° del artículo 58 ídem dispone: «3. Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato, En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía».
Ante los consumidores, la responsabilidad por la garantía legal recae solidariamente en los productores y proveedores, tal como lo establece el artículo 10 de la mencionada Ley. Con el objetivo de hacerla efectiva, el ordenamiento jurídico dotó a los consumidores de herramientas bajo particulares directrices. Así, en el artículo 58 ídem, se establecieron reglas especiales aplicables a los procesos por violación a los 110013199001202316381 01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil derechos de los consumidores y a la Superintendencia de Industria y Comercio le fue asignada la atribución jurisdiccional para conocer dichas controversias (artículo 24, Ley 164 de 2012). 5.
Delimitado el marco normativo que gobierna la acción, para resolver sobre la falta de congruencia entre la sentencia de primera instancia y las pretensiones de la demanda, memórese que desde el escrito introductor se pretendió la declaración del incumplimiento del régimen de protección al consumidor y, en consecuencia, se ordenen las adecuaciones y reparaciones de las siguientes características: - Área de sótanos y parqueaderos piso 1. i. Elaboración de media caña perimetral en concreto en parqueadero piso 1. ii.
Preparación y lavado de placa de rodamiento parqueaderos piso 1. iii. Aplicación de inyección epóxica en placa de concreto. iv. Aplicación de membrana epóxica en poliuretano. v. Patologías en placa de entrepiso en parqueadero sótano y semisótano, aceros expuestos y semiexpuestos. vi. Patología en columnas de parqueaderos, aceros expuestos. vii.
Patologías en áreas con filtraciones en placas. viii. Rectificación parcial pendiente rodamiento piso en concreto, escarificación, vaciado, pulimento, señalización. ix. Elaboración media caña perimetral en concreto en parqueadero piso 1. x. Elaboración media caña perimetral en concreto en rampa peatonal. xi. Suministro e instalación de esquineros protectores de columnas, parqueaderos en poliuretano, semisótano y parqueadero piso 1. xii.
Suministro e instalación de tope de llantas en poliuretano en parqueaderos. xiii. Rectificación rampa acceso vehicular. xiv. Sellamiento de muros perimetrales con sika mortero 101 plus. xv. Mantenimiento de estructura metálica que soporta rampa y escalera. xvi. Patología en placa de entrepiso en parqueadero sótano y semisótano, aceros expuestos. 110013199001202316381 01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil xvii.
Suministro e instalación de motor de brazo industrial para portón de apertura batiente de alto uso, hoja hasta 500 kg. xviii. Patología en columnas de parqueaderos, aceros expuestos. xix. Aplicación de inyección epóxica en piso placa de parqueaderos. - Intervención piso terraza social. - Reparación sustrato área de cubierta. i. Retiro pañete existente. ii.
Aplicación de nuevo pañete impermeabilizado. iii. Aplicación de estuco acrílico de intemperie. iv. Acabado final en pintura koraza. - Botada de escombros – aseo permanente y final obra. i. Botada de escombros. ii. Aseo general y permanente de obra. - Intervención fachadas i. Lavado de superficie de la torre con hidrolavadora a presión de 1500 PSI, con hipoclorito de sodio diluido al 3%. ii.
Sellamiento de fisuras con calafateador sika AP construcción. iii. Sellado e hidrofugado superficie de la torre con sika transparente 10, aplicado a dos manos. iv. Pintura de cuarto de máquinas en koraza. - Ventanería fachada anodizada color negro referencia 8025: incluye el suministro e instalación de ventanas de once dimensiones distintas y una puerta de ventana. - Intervención terraza anexa a piscina i. Demolición de piso existente. ii.
Demolición de plantilla o contrapiso en concreto. iii. Impermeabilización preliminar en paraguas cubierta de corona. iv. Construcción de nueva plantilla en concreto con impermeabilizante integral. v. Instalación de piso de acuerdo con especificaciones. vi. Instalación de zócalos. vii. Instalación de rejillas de piso. 110013199001202316381 01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil viii.
Cabina en aluminio y vidrio para proteger el intemperismo puerta del ascensor y puerta cortafuego. ix. Construcción cuarto de bombas según norma y cuarto de insumos. x. Rectificación de tornillería de fijación y anclajes del cerramiento en vidrio templado de área de terraza y piscina. xi. Rectificación de escalera, bajo norma, entre terraza y piscina azotea. xii.
Cambio de puerta cuarto de máquinas en azotea. xiii. Suministro e instalación de anclajes para trabajos en altura certificados. xiv. Bajada y botada de escombros y sobrantes. - Ajustes a norma de escalera de emergencia. i. Instalación de puerta con marco cortafuego, certificada según norma NFPA 80 hoja con sistema estructural lámina en acero calibre 16, acabada en electrostática, incluye espiga de seguridad, barra antiánici, cerradura cierra puerta TS 10 eco, empaquetadura perimetral completa. ii.
Marquette perimetral estructural en concreto reforzado con acabado en estuco y pintura vinílica para soportar marco y puerta. iii. Muros en bloque vibrado para cerrar vanos que den hacia escalera, incluye revoque y acabado en ambas caras. iv. Lámparas de emergencia con sensor en cada descanso de escalera. v. Pasamano en aluminio tubular de 1 ½”. vi.
Suministro e instalación de pictogramas de rutas y seguridad de emergencias y de sistema contra incendio. - Impermeabilizaciones. i. Área de parque y jardines anexos, incluye retiro de grama artificial y elementos vegetales y nueva instalación. ii. Vigía canal en semisótano. iii. Jardineras, incluye retiro de capa vegetal y postura. - Reparación general apartamento 802: adecuación general de todo el inmueble, obra civil e instalaciones eléctricas. - Red contra incendio. 110013199001202316381 01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil i. Equipo contra incendio certificado UL/FM y normas NFPA20 marca aurora para 50 mt a 500 gpm. ii.
Instalación de equipo certificado contra incendio con todos los accesorios, tanto hidráulicos como eléctricos e insumos, se trabaja del punto cero tanto en hidráulica como eléctrica. iii. Kit siamesa entra br UL/FM giaco 4” x 2 -1/2” en bronce con placa y tapa. iv. Rociadores colgantes tyco TY325 5,6K ½ NPT. v. Tubería 4” AC SH40; 3” AC SH41; 2” AC SH41; 1” AC SH43. vi.
Cruz 2-1/2” HD roscado. vii. Soportes para tubería de acero. viii. Suministro e instalación gabinetes NC/99 77 23 anticorrosivo con vidrio, chapa y llave, conformado por: 1 boquilla chorro niebla, 1 extintos 10 libras nacional, 1 soporte tipo canastilla para manguera, 1 llave spanner dos servicios, 1 hacha pico 2 kg con cabo madera 80, 1 manguera sencilla 1 – ½” x 100 poliéster, 1 válvula angular 1 ½” HM 300 PSI y 1 válvula angular 2 – ½” HM 300 PSI. ix.
Instalación red contra incendios. x. Diseño, suministro e instalación de detección de incendios norma NFPA72. xi. Instalación tubería. xii. Intervención total de obra civil y albañilería por implantación del RCI. - Aspectos red hidrosanitaria i. Adecuación de tuberías hidráulicas instaladas en sótano. ii. Reubicación del sistema de bombas de piscina. iii.
Ampliación y adecuación del cuarto de bombas, cambiando acceso. iv. Rectificación parcial de red de tubería hidráulica de presión anexa a instalación eléctrica, retiro y reinstalación. v. Rectificación calafateo de rejillas de piso en parqueaderos. vi. Ampliación e instalación de escotilla para acceso a tanque subterráneo de agua potable. vii.
Construcción de sistema de desagüe, rejilla, tubería y conexión hasta pozo eyector. viii. Ampliación tanque de pozo eyector. ix. Mantenimiento total a gabinetes de medidores ubicado en piso 1. 110013199001202316381 01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil - Aspectos red instalaciones eléctricas. i. Mantenimiento total a gabinetes de medidores y transferencias. ii.
Sobre puerta corrediza de protección para evitar intemperismo de gabinetes. iii. Corrección del sistema de apantallamiento en azotea. iv. Corrección de cableado expuesto en distintas zonas y cambio de tomas. Adicionalmente, deprecó las reparaciones, adecuaciones y corrección de defectos constructivos señalados en el dictamen pericial que se anunció sería aportado en oportunidad posterior.
En la audiencia de 31 de octubre de 2024, se fijó el litigio y, para ello, la autoridad jurisdiccional se remitió a las pretensiones de la demanda, las que procedió a proyectar a los asistentes para ilustrar el reclamo de la parte demandante. Indicó que lo solicitado en la pretensión tercera, relativo a que se ordenen: “(…) las reparaciones, adecuaciones y corrección de defectos constructivos que sean señalados en el dictamen pericial (…)” no es asunto de este proceso, toda vez que los resultados de la pericia son temas nuevos que la contraparte no tuvo la posibilidad de controvertir; al tiempo, aseguró que el dictamen se valoraría para efectos de establecer sí acredita las pretensiones del numeral 1° del acápite respectivo.
A continuación, se remitió a cada una de las excepciones planteadas por la sociedad convocada. Enseguida estableció el problema jurídico a resolver en los términos que a continuación se reproducen: “determinar sí existió, como ya se hizo referencia, al artículo 8° y desde la garantía legal, es sí existió la vulneración a los derechos de la propiedad horizontal, Edificio Palma Luna Propiedad Horizontal, a ese deber legal de la garantía y cómo consecuencia de ello se ordene la pretensión que se estableció allí en el numeral 1°, todas las intervenciones y en cada una de las áreas que como se pudo visualizar y compartir allí para el registro, o por su puesto sí existe mérito para tener por acreditadas alguna de las excepciones planteadas por la demandada, que también fueron puestas de presente en el presente trámite” (sic)4.
A continuación, se le concedió el uso de la palabra a cada uno de los apoderados quienes, al unísono, manifestaron su conformidad con los términos de la fijación del litigio5. 4 Récord 2:07:58, archivo de audio y video 23416381—0001900001.MP4, 20VideoAud20241031, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 5 Récord 2:07:58, archivo de audio y video 23416381—0001900001.MP4, 20VideoAud20241031, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 110013199001202316381 01 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil No obstante, al resolver no se emitió pronunciamiento de fondo sobre la controversia, ya que, al concluir prescrita la acción, se abstuvo de verificar sí había acaecido o no la infracción de los derechos de los consumidores. 5.1.
Sin perder de vista el precedente panorama, memórese que el principio de congruencia se sustenta en el inciso 1° artículo 281 de la Ley 1564 de 2012, a cuyo tenor: “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”.
Al respecto ha decantado la jurisprudencia: «Por principio la sentencia debe estar en consonancia con los hechos y pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades señaladas en las normas procedimentales, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley. En esa medida, por imperativo legal, no puede condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente, esto es, no pueden emitirse fallos ultra petita y extra petita salvo que la ley expresamente lo autorice, como acontece en los procesos de familia y agrarios en los eventos indicados en los parágrafos 1° y 2° del canon 281 del Código General del Proceso.
En lo concerniente a la incongruencia como motivo de casación por error de procedimiento, en sentencia CSJ SC1806-2015, exp. 2000-00108-01, reiterada en SC17723-2016, se memoró: A la luz del principio dispositivo que rige primordialmente el procedimiento civil, debe el juez, al dictar el fallo con el cual dirime la controversia, respetar los límites o contornos que las partes le definen a través de lo que reclaman (pretensiones o excepciones) y de los fundamentos fácticos en que se basan ante todo los pedimentos, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso, o de pretensiones que, no aducidas, asimismo deben declararse oficiosamente por el juez.
A eso se contrae la congruencia de la sentencia, según lo establece el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, dirigido no sólo a disciplinar que esa respuesta de la jurisdicción corresponda con lo que las partes le ponen de presente, sino, subsecuentemente, a impedir que el juez desconozca el compromiso de fallar dentro del marco de referencia que le trazan las partes, y cuyo incumplimiento es 110013199001202316381 01 16 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil de antaño inscrito en una de estas tres posibilidades: en primer lugar, cuando en la sentencia se otorga más de lo pedido, sin que el juzgador estuviese facultado oficiosamente para concederlo (ultra petita); en segundo lugar, cuando en la sentencia olvida el fallador decidir, así sea implícitamente, alguna de las pretensiones o de las excepciones formuladas (mínima petita); y en tercer lugar, cuando en el fallo decide sobre puntos que no han sido objeto del litigio, o, de un tiempo a esta parte, en Colombia, con apoyo en hechos diferentes a los invocados (extra petita)»6.
De allí, a su vez, se deriva la importancia de que, como lo exige el numeral 4° del artículo 82 de la Ley 1564 de 2012, en la demanda se inserte “lo que se pretenda, expresado con precisión y claridad”. Sobre el particular, ha dicho la doctrina: «La influencia del modelo dispositivo sobre la legislación procesal civil se traduce en que por lo regular al demandante no le es dado esperar que el juez se pronuncie en la sentencia sobre aspectos no planteados en la demanda (CGP, art. 281- 1).
De ahí que al momento de expresar lo que pretende, el demandante deba ser especialmente cuidadoso, pue esta sección de la demanda constituye la redacción anticipada de la parte resolutiva de la sentencia (CGP, art. 280-2) que le pide al juez. Por eso es esta la parte más delicada de la demanda, la que exige el mayor cuidado de quien la elabora.
Lo que se pretende debe expresarse con precisión y claridad (CGP, art. 82.4) para facilitar la contradicción, el debate y el examen judicial de la cuestión desde el comienzo del trámite»7 (subraya añadida). Aplicadas las antedichas nociones, se descarta la incongruencia alegada, puesto que la decisión emitida por la autoridad jurisdiccional de primer grado tiene consonancia no solo con los hechos y pretensiones de la demanda, sino con lo que desde la fijación del litigio se anticipó sería el tema de debate y decisión. Es que, sin mayores cavilaciones, emerge coruscante que al tiempo que se declaró la prescripción de la acción, se negaron la totalidad de las pretensiones de la demanda, ergo, la decisión fustigada no resolvió menos de lo pedido, cosa distinta es que esa determinación no sea favorable a los intereses del demandante, circunstancia que no implica per se, la 6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC3280-2022 de 21 de octubre de 2022. Magistrada Ponente Martha Patricia Guzmán Álvarez. Radicación 080013103005201600222 01. 7 Rojas Gómez, Miguel Enrique. Lecciones de Derecho Procesal. Tomo 2, Procedimiento Civil, Parte General. 7ª Edición, 2020. Editorial ESAJU. Página 260. 110013199001202316381 01 17 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil ocurrencia de una anomalía de tal talante que dé lugar a invalidar lo actuado. 6.
Descartado el primer reproche procede la Sala a verificar sí por los daños reclamados, la garantía que se debe hacer efectiva es la anual, o la decenal. A tono con la definición de los bienes comunes de una copropiedad, vertida en el artículo 3° de la Ley 675 de 2001, estos pueden ser o no esenciales: «Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel».
Así, es claro que elementos como fachadas, pisos, escaleras, muros perimetrales, columnas, cubierta, ascensores, puertas de acceso, red contra incendios, sin lugar a dudas ostentan la naturaleza de bien común esencial, por cuanto son necesarios para poder disfrutar de cada una de las unidades de habitación privadas. En consonancia, la Ley 400 de 1997 define estructura como: “(…) un ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales”.
Por su parte, el artículo 2.2.6.7.1.1.2., numeral 2° del Decreto 282 de 2019, conceptúa la amenaza de ruina como: «(…) el deterioro, defecto o deficiencia de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, como consecuencia de fallas en los materiales, el diseño estructural, estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.
En este caso, se adelantará un análisis de vulnerabilidad que contenga un estudio de las fuerzas sísmicas, cargas gravitacionales y eólicas, para determinar si la estructura se ha visto afectada y se encuentra comprometida su seguridad en términos de sismo resistencia. Este estudio debe elaborarse de acuerdo con los requisitos que el Reglamento NSR-10 110013199001202316381 01 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil establece en su Capítulo A.10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, por profesionales con matrícula profesional vigente y facultados para ese fin por la Ley 400 de 1997 y sus reglamentos» (se subraya). 6.1.
Las pretensiones de la acción ya fueron reproducidas en acápite precedente, y sobre las mismas lo único que resta por decir es que gran parte de las reparaciones solicitadas se catalogaron como de naturaleza “arquitectónica” o “estructural” no obstante, más allá de la titulación que en el escrito inaugural se les confirió, el sustento fáctico falló al explicar cuál era la razón para imponer tal calificativo.
Entre las probanzas arrimadas se incluyó el “informe técnico” elaborado por el arquitecto José Zapata Valderrama, el 20 de octubre de 2021, en el que se pronunció sobre las fisuraciones de la losa de parqueaderos de la primera planta que generan filtración de aguas lluvias, última según determinó “(…) se debe a la fisuración de la placa que permite el paso de agua lluvias, generando goteras, el deterioro de la placa y ocasionando manchas producto de la carbonatación sobre los vehículos y en la losa existente”8.
A su vez, detalló la presencia de eflorescencia lo que, afirmó “(…) dará comienzo el proceso de oxidación de la armadura (…) provocará el aumento de volumen de las barras de acero”9. En cuanto al diseño de las juntas, refirió que “Una adecuada ejecución del diseño de juntas puede controlar el agrietamiento aleatorio antiestético, mejorar la apariencia del pavimento y proporcionar años de bajo mantenimiento”.
Más adelante, a modo de resumen, manifestó10: 8 Folio 428, PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 9 Folio 429, PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 10 Folio 443, PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 110013199001202316381 01 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Y a título de comentario, incluyó11: 6.2.
Por otra parte, el concepto decretado como prueba, rendido por el ingeniero civil Miguel Andrés Valencia López, contiene una detallada relación de los daños que presenta la edificación, así: “FISURAS EXCESIVAS Y ALEATORIAS EN LOSA DEL PRIMER PISO”, “EFLORESENCIA POR PASO DE AGUA EN FISURAS Y AFECTACIÓN DE ACERO DE REFUERZO”, “FILTRACIONES DE AGUA CON CARBONATO DE CALCIO DESDE LA LOSA DEL PRIMER PISO”, “FALTA DE IMPERMEABILIZACIÓN DE LAS JUNTAS DE DILATACIÓN Y DE LAS JUNTAS PERIMETRALES”, “FISURAS POR FALTA DE REFUERZO DE RETRACCIÓN Y TEMPERATURA”, “FALTA DE RECUBRIMIENTO EN ACERO DE REFUERZO”, “FALTA DE JUNTAS DE DILATACIÓN EN EL PISO DEL SÓTANO”, “FILTRACIONES DE AGUA POR MURO DE CONTENCIÓN”, “DAÑO EN ENCHAPE EXTERIOR POR FALTA DE JUNTAS DE DILATACIÓN”, “DETERIORO PREMATURO DE LA PINTURA EN LA FACHADA DE LOS PISOS SUPERIORES”, “DETERIORO PREMATURO Y DESPRENDIMIENTO DE PAÑETE”, “DETERIORO PREMATURO DE LA PINTURA Y DESPRENDIMIENTO DE PAÑETE EN BALCONES”, “AFECTACIONES EN LOS APARTAMENTOS DE LOS PROPIETARIOS”, “AFECTACIONES EN LOS APARTAMENTOS DE LOS PROPIETARIOS DEL PISO 16”, “LAS ESCALERAS CONTRAINCENDIOS CARECEN DEL DOBLE PASAMANOS Y DE LÁMPARAS DE EMERGENCIA”, “REEMPLAZO DE ENCHAPE DE FACHADA AL INGRESO DEL EDIFICIO POR EMINENTE (SIC) DESPRENDIMIENTO” Sin embargo, la experticia no fue contundente, clara y precisa al explicar las razones por las cuales bien las averías allí descubiertas, ora las que fundan las aspiraciones del extremo actor afectan la estabilidad de la obra; esto impide al juzgador contar con el convencimiento suficiente para concluir que dada la naturaleza estructural de los daños se pone en riesgo la indemnidad de la construcción. Además, el trabajo pericial empleó una metodología que se denominó “estudio y análisis Técnico- visual de Estructura y demás elementos constitutivos de la morfología arquitectónica de la edificación” es decir, para determinar las fallas solo se realizó una inspección visual, se puede decir, superficial, pero no ahondó en el estudio de las causas de lo que a simple vista se pudo evidenciar. 11 Folio 444, PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 110013199001202316381 01 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Así, sí lo que se quería demostrar era que la estructura propia de la construcción estaba viciada de serias irregularidades, estima esta Corporación que para ello no bastaba la inspección visual, que si bien puede considerarse el primer paso para identificar los defectos internos que pueden a su vez tener repercusiones externas, sin un adecuado análisis de su origen las conclusiones fácilmente caen al vacío al carecer de un sólido sustento.
Lo antes razonado, además, enerva la censura atiente a que la “capa de rodadura” es un elemento estructural de la edificación y que la construcción está viciada de irregularidades críticas, dada la ausencia de prueba de tales aseveraciones. 6.2. Recuérdese que el artículo 164 de la Ley 1564 de 2012, como lo hacía el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, erige el principio de necesidad de la prueba en el baluarte principal de la decisión judicial, de manera que ésta solo sea el reflejo de los medios legal y oportunamente aportados al proceso, necesidad que se revela en cada uno de los sujetos procesales, de acuerdo con su interés frente al debate y que da surgimiento a la dinámica en que se tensan las razones de la dialéctica cuya conclusión debe resolverse a favor de una de ellas y en contra de la otra, conforme a la robustez de sus asertos.
Desconocer este deber no impide que el juzgador adopte una decisión de fondo, pero le impone identificar al sujeto a quien le incumbía probar los supuestos fácticos aducidos como fundamentos de sus pretensiones. De este modo, se articula el sistema con el principio de la carga de la prueba, contenido en el artículo 167 de la obra procesal actualmente vigente, en concordancia con el artículo 1757 del Código Civil que instala en la órbita de los contradictores, el gravamen de asumir las actuaciones tendientes a dotar de certeza al juez sobre los hechos que alegan y en los que edifican sus aspiraciones procesales.
Este principio no puede ceder, ni siquiera, ante la aplicación del reclamado principio pro consumidor; si bien el artículo 4° de la Ley 1480 de 2011 obliga a que: “Las normas de esta ley deberán interpretarse en la forma más favorable al consumidor. En caso de duda se resolverá en favor del consumidor”; como bien lo señala ese precepto ello solo ocurre en caso de dudas relativas al alcance de las disposiciones que regulan el 110013199001202316381 01 21 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil derecho de consumo, evento que no se configura en el particular.
Es que, el principio de favorabilidad no implica per se, que de forma irrestricta se acceda a las reclamaciones de quien ejerce la posición de consumidor ni le exonera de la carga de demostrar el cimiento de sus aspiraciones, como al parecer espera el recurrente proceda esta segunda instancia. 6.3. Se insiste, el petitum se limitó a enunciar una serie de obras que se deben realizar en la edificación, incluyendo el costo de cada una de ellas, pero no se vislumbra el detalle pormenorizado de los daños, fallas o defectos plenamente identificados, ni el momento en que se hicieron visibles o cuándo tuvo lugar su ocurrencia. Al tiempo que los medios de convicción acopiados tampoco permiten distinguir el carácter estructural o arquitectónico que se busca sea atribuido a las adecuaciones imploradas para así exigir el cumplimiento de la garantía decenal. 6.4.
Ahora bien, el reproche relativo a la omisión de la aplicación por parte de la autoridad judicial de primera instancia de la norma NSR-10, última que corresponde al “REGLAMENTO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SISMO RESISTENTE”, está llamado al fracaso, pues no es al juez a quien corresponde establecer si la construcción se ajusta a las disposiciones técnicas y científicas allí exigidas, pues además de no tener conocimiento en tan exigente temática dado su calificación como profesional del derecho, y aún si lo tuviera no podría valerse de su saber privado, era carga demostrativa que gravitaba en quien adujo que la edificación no cumple con aquellas reglas de construcción. Si bien la Ley 400 de 199712, incorporó al ordenamiento jurídico los decretos reglamentarios necesarios para el cumplimiento de las normas de sismo resistencia, los que se distinguen con las siglas NSR acompañados de los dos últimos dígitos del año de su expedición y separados por un guion13, ello no relevaba al actor de demostrar, a través de los profesionales idóneos, indicados en el título VI de la precitada Ley, sí la construcción puede o no considerarse sismo resistente. 12 “Por el cual se adoptan normas sobre construcciones sismo resistentes”. 13 Parágrafo artículo 46, Ley 440 de 1997. 110013199001202316381 01 22 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 6.5.
Por otro lado, se adujo que no se tuvo en cuenta la “confesión” de la sociedad Jades Ingeniería S.A.S.14 la que en memorial del 30 de diciembre de 2021 consignó que “(…) en la marquilla del plano estructural aparece un valor de carga viva de 200 kg/m2” lo cual según se explicó en el mismo documento obedeció a un error de transcripción al momento de elaborar el plano cuando, en realidad, más adelante se aclaró, que la losa fue diseñada para una carga viva de 250 km/m2.
Como se vislumbra de la lectura de la referida misiva, allí se indicó que lo contenido en el plano estructural obedeció a un error de transcripción, situación que, una vez más, no fue desvirtuada por el ahora recurrente; aunque aseguró que sí ello se compara con las conclusiones del informe pericial rendido en el proceso y el informe preliminar adosado con la demanda, se podía evidenciar el daño; lo cierto es que ninguno de aquellos desmintió que, en efecto, el diseño de la losa fuera calculado para sostener una carga viva de 250 km/m2 como fue corregido en el documento acusado.
Esto significa que la alegada “confesión” no se logró configurar, porque dentro del mismo documento se hizo una manifestación en contrario, ergo no hay razón válida para tener por cierto que el cálculo de la carga viva fue de 200 kg/m2 y no de 250 kg/m2, máxime, cuando, se insiste, no obra ninguna prueba adicional que soporte una u otra conclusión y que lleve a desvirtuar las aseveraciones de ese documento. 6.2.
Ahora bien, en lo que se refiere al incumplimiento de lo reseñado por el artículo 13 del Decreto 735 de 2013, en cuya virtud una vez presentada la reclamación “El productor o expendedor, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo” y que, ante la ausencia de inspección por parte del demandado ello debe apreciarse como un indicio grave, resulta que el apelante pretende extraer de la disposición en cita consecuencias que la misma no contempla.
Lo dicho, porque al margen de que la norma imponga la obligación de llevar a cabo una visita al bien para verificar las razones del reclamo, la norma no contempla la imposición de una sanción o consecuencia adversa por no proceder en esa forma; con todo, el indicio grave no es una prueba en sí 14 Folio 161 PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 110013199001202316381 01 23 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil misma, pues requiere estar soportado en otros medios de convicción para tener poder de convicción. Además, tras revisar el acta elaborada por el Consejo de Administración y la administradora delegada que dice contener los hechos acontecidos en la audiencia de conciliación adelantada en la Cámara de Comercio de Barranquilla, con la que dijo se agotó la reclamación directa como requisito de procedibilidad para la promoción de esta acción, allí se observa que en intervención realizada por la abogada del Edificio Palma Luna, Beatriz Vieira, una vez más, contrario a lo que considera el apelante, aquella narró que: “(…) en cumplimiento al compromiso asumido de desarrollar unas mesas técnicas en la sede de Palma Luna para verificar los asuntos discutidos en la primera audiencia, tenemos que efectivamente se dieron tanto el recorrido que se programó entre las partes y se hizo una reunión técnica para verificar las condiciones constructivas, desde ese punto de vista pues en medio de los recorridos se dieron varias condiciones de acuerdos (…)”15 (énfasis intencional).
Es decir, de parte de la encartada sí se llevó a cabo la visita que el abogado de la demandante extraña. 7. Entonces, dada la descripción del reclamo, y en una ponderada interpretación de las aspiraciones del demandante, no cabe duda de que las reparaciones que solicita sean ordenadas obedecen a daños externos de las zonas comunes de la edificación, se trata de acabados, terminaciones, reparaciones superficiales o adecuaciones propias de las terminaciones, pues no hay prueba fehaciente de que son de carácter estructural o que afectan la estabilidad de la obra; por lo tanto, el término de la garantía legal que resulta aplicable es de un año desde que ocurrió su entrega.
Sobre este último tópico, dado que la demanda y las pruebas aportadas por el extremo actor no dieron cuenta de cuándo ello ocurrió, resulta menester acudir a los medios de convicción incorporados por la parte llamada a juicio, los que, además, no fueron desacreditados por su oponente. Ahora bien, ¿desde cuándo comienza el descuento del tiempo para hacer efectiva la garantía?; a voces del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 “El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor”. 15 Folio 668, PDF 23416381—0000000002, 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, PrimeraInstancia. 110013199001202316381 01 24 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Aseveró el demandante que no existe constancia de entrega de las áreas comunes; sin embargo, entre la documental incorporada por su contraparte, se tiene: - Acta de entrega de áreas comunes de 16 de enero de 2017: “GRAMA SINTÉTICA INSTALADA EN LA ZONA DE PISCINA DEL EDIFICIO PALMA LUNA”16. - Acta de entrega de áreas comunes de 16 de enero de 2017: “PORTÓN ELÉCTRICO DE ACCESO A ZONAS DE PARQUEADEROS”17. - Acta de entrega de áreas comunes de 23 de febrero de 2017: “GABINETES CONTRAINCENDIOS DEL EDIF.
PALMA LUNA”18. - Acta de entrega de áreas comunes de 30 de marzo de 2017: “PISCINA DE EDIF. PALMA LUNA”19. - Actas de 30 de marzo de 2017 sobre “CAPACITACIÓN Y MANTENIMIENTO DE ÁREA DE PISCINA” y “MANUAL USO Y MANTENIMIENTO DE ÁREA DE PISCINA”20. - Acta de entrega de áreas comunes de 7 de abril de 2017: “PLANTA ELÉCTRICA DEL EDIF.
PALMA LUNA” y acta de capacitación y mantenimiento de la planta eléctrica21. - Acta de entrega de áreas comunes de 11 de abril de 2017: “CUARTO DE MOTOBOMBAS DEL EDIF. PALMA LUNA” y acta de capacitación y mantenimiento del cuarto de motobombas22. - Acta de entrega de áreas comunes de 20 de abril de 2017: “SHUT DE BASURA DEL EDIF.
PALMA LUNA”23. - Acta de entrega de áreas comunes de 20 de abril de 2017: “ASCENSORES DEL EDIF. PALMA LUNA”24. - Acta de entrega de áreas comunes de 2 de diciembre de 2017 de zonas comunes (i) salón social – juegos de mesa; (ii) 16 Folio 37, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 17 Folio 38, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 18 Folio 39, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 19 Folio 40, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 20 Folio 41 y siguientes, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 21 Folio 44 y 45, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 22 Folio 46 y 47, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 23 Folio 48, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 24 Folio 49, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 110013199001202316381 01 25 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil terraza panorámica;
(iii) gimnasio, zona de bbq; (iv) baño turco; (v) asador portátil; (vi) depósito para el asador portátil; (vii) baños mujer y hombre; (viii) salón social primer zona de piscinas y, (ix) escalera de emergencia25. - Acta de entrega de 16 de diciembre de 2019 con la que: “(…) el Representante Legal del Edificio Palma Luna y actuando en nombre de sus Copropietarios, recibe a satisfacción los trabajos realizados en áreas comunes, que se describen a continuación”: (i) sistema contraincendios;
(ii) instalación de puestas cortafuegos en sótanos; (iii) rampa de acceso vehicular semisótano; (iv) celdas de parqueaderos n° 14-15 – 45-53; (v) salón de los niños; (vi) cuarto de basuras; (vii) oficina administración; (viii) condiciones de accesibilidad; (ix) estacionamiento para discapacitados; (x) baranda de protección de las losas de aire acondicionado y (xi) baranda de protección en el peldaño de la escalera del primer piso hacia el semisótano26. - Acta de entrega de 13 de enero de 2020, con la que se recibió el trabajo realizado en el área común: “CEBRA PARA DISCAPACITADOS ACCESO PARQUEADERO PISO 1”27.
Sumado a lo anterior, la representante legal de la copropiedad demandante en su interrogatorio admitió que para el año 2018 a 2019, para cuando se hizo el cambio de la administración provisional a la definitiva todas las zonas comunes ya estaban construidas y en uso28. En efecto, al ser preguntada: “Usted hizo referencia obviamente a la administración anterior, estas zonas comunes que usted hace referencia, como terraza, baño turco, sauna, salón de recepción, oficina, lobby, recepción, administración, todas estas zonas, ¿ya estaban construidas para el año 2018 que usted hizo referencia a esa entrega, 2018, 2019, cuando se hizo entrega a la administración de la provisional?”, contestó: “Sí señor, ya todo estaba construido”; por lo que enseguida se le indagó: “¿Estaba construido y supongo que también estaban en uso todas las zonas comunes?”, y respondió: “Sí señor”.
A su vez, para mayo de 2017 ya se había superado la entrega de al menos el 51% de las unidades privadas, lo que se concluye de la relación de entregas presentada por la 25 Folio 50 y siguientes, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 26 Folio 109 y siguientes, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 27 Folio 111, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 28 Récord 26:56, archivo de audio y video 23416381—0001900001.MP4, 20VideoAud20241031, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 110013199001202316381 01 26 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil encartada, misma que no fue descalificada por la promotora de la acción29.
Contrario a lo asegurado por el recurrente, sí se llevó a cabo la entrega de las zonas comunes, la que ocurrió entre el 16 de enero de 2017 y el 2 de diciembre del mismo año, término que no se presume y, por el contrario, tiene sustento en la documental adosada al plenario y que sin fundamento alguno, quiere el recurrente sea desconocido; es que más allá de la aseveración hecha en el libelo genitor y en el escrito de alzada, no fue desvirtuado que las entregas hayan acaecido en la forma y datas ut supra reseñadas.
Es por esto, que el precedente de este Tribunal que invocó en sus reproches no tiene cabida en este asunto, pues lo que allí se coligió fue que cuando: “(…) no existe probanza alguna que refleje que los bienes materia de reclamación hayan sido proporcionados en una fecha cierta antes de la que sí hay constancia en el expediente -14 de diciembre de 2020-, no era plausible en este litigio determinarla a partir de la entrega de los inmuebles privados”30 (subraya añadida).
En el particular, está plenamente demostrada a través de actas la entrega de los bienes comunes, por lo que no es necesario acudir a la presunción que consagra la Ley. 7.1. Así las cosas, el término de un año para la garantía legal sobre acabados de las zonas comunes, sí se tiene en cuenta la última de las fechas anotadas, expiró el 2 de diciembre de 2018, fecha a partir de la cual contaba la demandante con un año adicional -el 2 de diciembre de 2019- para promover la demanda para la protección de los derechos como consumidores; empero, tardíamente lo hizo.
Véase que la convocatoria a conciliación a efectos de agotar la reclamación directa se presentó el 18 de octubre de 2022 y se agotó el día 30 de enero de 202331, cuando ya se habían consumado los referidos plazos, ergo, no puede decirse que con aquella se suspendieron; por otra parte, la acción judicial se radicó el 15 de septiembre de 2023.
Y no se diga que la suspensión de términos derivada de las medidas adoptadas por virtud de la emergencia sanitaria por la pandemia de Covid-19, afectó los plazos para el ejercicio de la acción, pues los mismos se agotaron antes de que 29 Ver folio 191, PDF 23416381—0000800001, 09ContestaDemanda, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 30 Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil.
Sentencia de 28 de junio de 2024, magistrado ponente Jaime Chavarro Mahecha. Radicación 110013199001-2022-16098-01. 31 Folio 662, PDF 01DemandaAnexos, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera instancia. 110013199001202316381 01 27 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil tuviera lugar tal suceso, por lo que en nada incidió en su contabilización ese acontecimiento.
Como la reclamación directa y la posterior acción judicial se ejercieron cuando habían transcurrido poco más de tres años después de que había vencido el término de la garantía; es indiscutible que la garantía había vencido y el plazo para ejercer la acción había fenecido, al margen de sí el término es de caducidad, o de prescripción32.
Sobre este tópico, en pretérita oportunidad esta Sala explicó: «Conforme a ello debe decirse de entrada que no estando en presencia de problemas estructurales, su término de garantía se establece en un año a voces del artículo antes citado, término que se cuenta conforme a las previsiones del artículo 24 de la ley 675 de 2001, así: para las zonas comunes de uso esencial desde la entrega de las áreas privadas conforme a las actas respectivas y, en ausencia de ellas –las actas-, desde la firma de la escritura pública que formaliza la enajenación y, para el caso de las zonas comunes no esenciales desde la firma de la respectiva acta de entrega a la persona designada por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, todo lo cual no podrá superar la fecha en que se termine la construcción y se enajena un número superior al 51% del coeficiente de la copropiedad (…)»33.
En síntesis, la solución al problema jurídico planteado es que, como las reparaciones reclamadas se enmarcan en la garantía por acabados al no existir prueba de que se buscaba enmendar daños relativos a la estabilidad de la obra, su vigencia era de un año a partir de la entrega de los bienes, misma que sucumbió ante el paso del tiempo previo a la promoción de las acciones judiciales, lo que impone el decaimiento de la acción por el vencimiento del término legal consagrado para su promoción. 6.4.
Finalmente, la condena en costas impuesta en primera instancia se soporta en el numeral 1° del artículo 365 de la Ley 1564 de 2012, a cuyo tenor “se condenará en costas a la parte vencida en el proceso (…)”, derrota que no se ve condicionada a sí ello obedece a la prescripción o caducidad de la acción o a que las aspiraciones se declaren infundadas. 32 Por ejemplo, la suscrita Magistrada Sustanciadora considera que el plazo es de caducidad, en tanto los restantes Magistrados integrantes de la Sala de Decisión lo califican como de prescripción. 33 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, sentencia de 9 de mayo de 2022.
Magistrado Ponente Jorge Eduardo Ferreira Vargas. Radicación 2021-46075-01 110013199001202316381 01 28 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 7. Corolario de lo expuesto, se confirmará la decisión reprochada con la consecuente condena en costas como lo impone en el numeral 1° del artículo 365 de la Ley 1564 de 2012.
DECISIÓN En mérito de lo plasmado en precedencia, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por la Superintendencia de Industria y Comercio – Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, en audiencia del 5 de mayo de 2025 dentro del proceso del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas al apelante vencido.
NOTIFÍQUESE, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada 110013199001202316381 01 MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada 110013199001202316381 01 JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado 110013199001202316381 01 Firmado Por: Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9d938e88662bc3ad6f4a3f039f7769258fc0686b1ab9645173307e4e4559120e Documento generado en 24/07/2025 10:57:44 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica