REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Acción de protección al consumidor de Camilo Ernesto Ossa Bocanegra, Ángela Bejarano Daza, Andrés Ricardo Fernández Aldana, Igua Trading S.A.S. y Asegurate LTDA contra CIMCOL S.A. y Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center cuya vocería la ostenta la sociedad Fiduciaria Bancolombia S.A. Radicado. 11001319900120195197003 Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyectó se discutió en varias sesiones y se aprobó en la de 25 de junio de 2025, según acta nº 24 de los mismos.
Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante, contra la sentencia que profirió la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio el 4 de octubre de 2024. I.
ANTECEDENTES 1. Los demandantes, por conducto de su apoderado judicial, solicitaron declarar que los convocados son solidariamente responsables de dar cumplimiento a la garantía legal sobre las condiciones de calidad, idoneidad y Expediente 11001319900120195179003 2 seguridad de las zonas comunes y de uso común del inmueble de propiedad horizontal denominado “Acqua Power Center”, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-201031, ubicado en la ciudad de Ibagué (Tol.), especialmente sobre los siguientes elementos1: Finalmente, pidieron que se sancione con la multa máxima consagrada en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 a cada una de las demandadas; se declare la ineficacia y la nulidad de “las cláusulas abusivas y prohibidas por la Ley 1480 de 2011, contenidas en los contratos de promesa de compraventa que celebraron y que se extienden al reglamento de propiedad horizontal ACQUA POWER CENTER diseñado y elaborado por Cimcol S.A.”; y se condene en costas y agencias en derecho a las llamadas a juicio2. 1 Folio 8 en archivo “001DemandaAnexos”, en “19-251790APELACIÓNTRIBUNAL”. 2 Anexo 01 demanda, cuaderno superintendencia, Exp. digital.
Expediente 11001319900120195179003 3 2. Como soporte de sus pedimentos3, expusieron, en síntesis, que: Cimcol S.A. intervino en el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Propiedad Horizontal Acqua Power Center, ubicado en la ciudad de Ibagué, Tolima, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-201031, en calidad de promotor, estructurador, desarrollador, constructor y administrador.
Durante la etapa de preventa de la iniciativa constructiva, se ofrecieron a los potenciales compradores diversos beneficios, entre ellos la incorporación del sello “World Trade Center”, el que prometía estándares internacionales y una red global de negocios, servicios empresariales especializados, club de negocios, instalaciones modernas y componentes tales como hotel, centro comercial, clínica y centro médico.
Asimismo, se publicitaron elementos arquitectónicos y estructurales, como un muro verde y una fuente, que no fueron ejecutados en la etapa de construcción. Con fundamento en dicho trazo negocial, los convocantes suscribieron en el año 2015 promesas de compraventa para la adquisición de las oficinas 601, 807 y 810, así como los parqueaderos 139 del sótano 1, 106 y 112 del sótano 2.
Mediante requerimientos de 25 de julio y el 22 de agosto de 2018, dirigidos a la administradora de la Propiedad Horizontal Acqua Power Center y a la sociedad Cimcol S.A., respectivamente, solicitaron la convocatoria a Asamblea General de Copropietarios con el fin de formalizar la entrega de la administración a la copropiedad. Adicional, destacaron múltiples deficiencias en la ejecución, operación y mantenimiento del edificio.
Entre los aspectos puestos de presente se incluyeron: i) el deterioro de la fachada y la mala calidad de los acabados, en contravía de lo ofertado en el catálogo de venta y la publicidad del proyecto; ii) la falta de mantenimiento de los ascensores, con riesgo para los ocupantes; iii) filtraciones de 3 Folios 2 a 7 en archivo “001DemandaAnexos”, en “19-251790APELACIÓNTRIBUNAL”.
Expediente 11001319900120195179003 4 agua en oficinas; iv) inoperancia del acceso por el sótano 2; v) mal estado de los baños comunes y escapes en la red hidráulica; vi) falta de mantenimiento en fachada y escaleras internas; vii) afectaciones derivadas del funcionamiento del supermercado Surtiplaza, consistentes en problemas de higiene, malos olores y desorden en la zona de parqueaderos; y viii) la ausencia de rendición de cuentas por parte de la administración o la constructora sobre los gastos y el manejo de las cuotas de administración. El 3 y 9 de mayo de 2019 varios propietarios del proyecto Acqua Power Center, incluida la demandante Ángela Bejarano Daza, formularon requerimientos escritos tanto a la sociedad constructora Cimcol S.A. como a Fiduciaria Bancolombia S.A., a través de los que cuestionaron las múltiples deficiencias en los bienes inmuebles adquiridos.
Específicamente, señalaron afectaciones estructurales en la fachada general del proyecto, el edificio de oficinas identificado como W.T.C., y el centro comercial anexo. La sociedad Cimcol S.A. en respuesta a su solicitud, alegó la ausencia de poder alguno que facultara a la peticionaria para representar judicial o extrajudicialmente los intereses de la persona jurídica Acqua Power Center.
Por su parte, Fiduciaria Bancolombia S.A. negó toda responsabilidad respecto de las condiciones constructivas, e indicó que los aspectos relativos a la promoción, comercialización y ejecución del proyecto eran competencia exclusiva de la constructora. Los convocantes sostienen que las promesas de compraventa suscritas con Cimcol S.A. constituyen contratos de adhesión donde fueron impuestas cláusulas que consideran abusivas, por cuanto permiten a la constructora modificar unilateralmente el contenido obligacional del contrato y exonerarse de toda responsabilidad derivada del cumplimiento.
Agregan que esta estructura contractual también se habría trasladado al reglamento de propiedad horizontal impuesto por Cimcol S.A., en el que se incluyeron disposiciones que favorecen a la parte vendedora en Expediente 11001319900120195179003 5 condiciones inequitativas frente al resto de propietarios, tales como el parágrafo del artículo 31, el artículo 34 y su parágrafo sexto. Asimismo, se indica que los artículos 89, 90, 91 y 93 incorporan tratos preferenciales para ciertos arrendatarios -marcas de renombre- mediante exenciones o tarifas reducidas en el pago de las cuotas de administración, en desmedro del equilibrio financiero de la copropiedad y en perjuicio de los demás copropietarios y tenedores.
En cuanto a la administración del conjunto, se advierte que en el año 2016 fue designado como primer administrador provisional el señor Luis Carlos Martínez Mejía, quien a su vez fungía como representante legal de Cimcol S.A. Posteriormente, en la primera Asamblea General de Copropietarios realizada el 27 de septiembre de 2018, se eligió un Consejo de Administración conformado mayoritariamente por personas estrechamente vinculadas a la sociedad constructora, tales como el señor Martínez Mejía, el abogado Ramón Ballesteros, quien es apoderado judicial de Cimcol S.A., el señor Fabio Briceño Bueno, gerente de la constructora según constancia de junio de 2018, y el señor Alberto Guzmán, asesor externo contratado por la administración provisional.
Este Consejo de Administración procedió a designar como administrador definitivo al señor Jorge Orlando Franco Delgado, hermano del socio mayoritario e integrante principal de la junta directiva de Cimcol S.A., señor Eugenio Franco Delgado. Posteriormente, mediante acta nº 4 de 4 de abril de 2019, y por propuesta del consejero Fabio Briceño Bueno, se nombró administradora a la señora Pahola Liliana Franco Lemus, hoy representante legal de la copropiedad.
El 26 de marzo de 2019, varios copropietarios elevaron peticiones donde requirieron a la administración iniciar las acciones judiciales pertinentes contra Cimcol S.A. con fundamento en las graves deficiencias estructurales, daños en fachadas y fallas en líneas vitales de las zonas comunes. No obstante, la respuesta entregada por la administración se limitó a manifestar que se había "tomado atenta nota" de lo solicitado, sin emitir pronunciamiento alguno de fondo.
Expediente 11001319900120195179003 6 Ante la situación descrita, la señora Ángela Bejarano Daza promovió acción de tutela ante el Juzgado Cuarto Penal Municipal con Funciones de Conocimiento de Ibagué, quien mediante sentencia del 22 de agosto de 2019 ordenó a la administración pronunciarse sustancialmente sobre las reclamaciones. A pesar de ello, la respuesta de 30 de agosto de ese mismo año no satisfizo el mandato judicial, pues se limitó a reiterar el acuse de recibo sin resolver de fondo los planteamientos jurídicos y técnicos expuestos por los copropietarios, lo que configuró una nueva negativa tácita por omisión. 3.
Efectuada la notificación de las sociedades encausadas4 y con el propósito de rebatir las súplicas de la demanda, las citadas propusieron como excepciones de mérito, las siguientes: Cimcol S.A.5, objetó el juramento estimatorio y propuso además de la “genérica”, las siguientes: “inexistencia de relación de consumo”, “los demandados no son consumidores”, “los demandantes no son administradores de la propiedad horizontal Acqua Power Center”, “prescripción acción por controversias contractuales”, “prescripción acción por publicidad engañosa”, “inexistencia publicidad engañosa”, “inexistencia contrato de adhesión”, “inexistencia cláusula abusivas”, “cuantificación excesiva e infundada de las pretensiones económicas”.
A su turno, Fiduciaria Bancolombia S.A.6, como vocera del Patrimonio Autónomo Acqua Power Center, replicó: “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “falta de legitimación en la causa por activa”, “culpa exclusiva de los demandantes y su apoderado Carlos Eduardo Ossa Hernández”, “imposibilidad jurídica”, “prescripción de la acción contractual”, “prescripción de la garantía legal”, “inexistencia de obligación respecto de los elementos que se pretenden en garantía”, “improcedencia de las pretensiones por no agotar el 4 Archivo “19251790-0000400001.pdf” en “005AvisoNotifica”, “19251790-0000500001.pdf” y “19251790-0000500002.pdf” en “006AvisoNotifica” de “01PrimeraInstancia”. 5 Archivo “19251790-0000700001.pdf” en “”008ContestaDemanda” de “01PrimeraInstancia”. 6 Archivo “19251790-0006300007.pdf” en “”064ContestaDemanda” de “01PrimeraInstancia”.
Expediente 11001319900120195179003 7 requisito de procedibilidad”, “inexistencia de la relación de consumo”, “inexistencia de publicidad engañosa”, “inexistencia de cláusulas abusivas y prohibidas”, “prescripción de la publicidad engañosa” y “caducidad de la facultad sancionatoria”. 4. Agotadas las etapas propias de la instancia, la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio profirió sentencia anticipada el 3 de junio de 20217, donde declaró la carencia de legitimación en la causa por activa, desestimó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte actora.
Dicho pronunciamiento se confirmó por esta sede judicial el 7 de septiembre de 20218. Sin embargo, mediante sentencia SC395-2023 del 18 de diciembre de 2023, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia casó el fallo de segunda instancia, revocó la decisión proferida por el a quo y ordenó la continuación del proceso conforme a los lineamientos normativos que rigen la materia.
En acatamiento de lo dispuesto por el máximo Tribunal de cierre, la Oficina delegada de la SIC retomó el asunto, el que se clausuró con la sentencia de 4 de octubre de 20249, donde se negaron las pretensiones de la demanda. II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En primer lugar, la Delegatura Jurisdiccional determinó que los demandantes no tenían legitimación para actuar al no representar legalmente a la Propiedad Horizontal ni ser consumidores finales y, además, adujo que no estaban demostradas las deficiencias en las zonas comunes del inmueble.
En tal sentido, sostuvo que analizada la relación de consumo según la Ley 1480 de 2011, se concluía que las 7 Archivo “20210006352SE0000000001.pdf” en “108ActaAud20210603.” 8 Archivo “09SentenciaConfirmatoria.pdf” en “ActuacionesApelacion02” de “02SegundaInstancia”. 9 Archivo “19251790-0014100001.MP4.pdf” en “142VideoAud20241004”.
Expediente 11001319900120195179003 8 oficinas en disputa, a saber: la 601, 807, 806 y 810 del WTC Aqua Power Center, eran usadas con fines comerciales, lo que excluía a sus propietarios de la categoría de consumidores finales. Por otro lado, consideró que no existía la suficiente evidencia frente a los supuestos daños, por razón que las fotografías carecían de autenticidad; el informe pericial del ingeniero Guzmán Arenas no era imparcial en tanto tenía un vínculo previo con una de las partes y, además, la documentación que se aportó resultaba insuficiente para tal propósito.
III. EL RECURSO DE APELACIÓN 1. En desacuerdo con la decisión de primera instancia, los demandantes, a través de su respectivo vocero judicial, interpusieron recurso de apelación10, el que se amplió oportunamente ante esta sede11, mismo que se fundamentó en los argumentos que a continuación se sintetizan: La sentencia desconoció su calidad de consumidores finales respecto a las zonas comunes, amparada por el artículo 5 de la Ley 1480 de 2011 y la sentencia SC395-2023 de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, donde se consideró que el uso profesional de sus unidades no excluye dicha protección. Adicionalmente, censuran la imposición de cargas probatorias desproporcionadas, en razón a que se exigió acreditar explicaciones técnicas ajenas al conocimiento del consumidor promedio, lo que vulnera el régimen de responsabilidad objetiva previsto en los artículos 6 y 7 de la misma ley y la doctrina de la Corte Constitucional (Sentencia C-1141 de 2000), que solo requiere demostrar el defecto.
Se reprochó igualmente la valoración fragmentaria del acervo probatorio, por cuanto se omitió analizar integralmente testimonios, documentos, interrogatorios y reclamaciones, lo que contraría el artículo 58 del Estatuto del Consumidor, así como la exclusión injustificada del dictamen 10 Ejusdem. 11 Archivo “006Sustentación.pdf”, en “02SegundaInstancia”.
Expediente 11001319900120195179003 9 pericial que evidenciaba deficiencias estructurales, basada en criterios subjetivos y no en méritos técnicos. La sentencia guardó silencio sobre la falta de entrega material de zonas comunes, hecho probado y regulado en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001. Además, erró al computar el término prescriptivo, si se tiene en cuenta que la obligación incumplida de manera continuada impide el inicio del plazo.
Tampoco examinó rigurosamente la publicidad engañosa, sustentada en materiales gráficos y el uso indebido del sello "World Trade Center" ni incorporó documentación esencial solicitada (planos, licencias), vital para contrastar lo ofertado con lo ejecutado. Finalmente, se objetó la desproporción en la condena en costas, por obstaculizar el acceso a la justicia en un debate fundado en divergencias interpretativas legítimas. 2.
Frente a la apelación del demandante, Cimcol S.A.12 argumentó que la sentencia fue errada al reconocer a los convocantes como consumidores finales, puesto que las pruebas acreditan que adquirieron los inmuebles con fines empresariales (Ossa, Bejarano), mientras Igua Trading S.A.S. y Mauricio Pinzón Bautista ni siquiera eran propietarios al interponerse la demanda.
Agregó que los alegatos sobre valoración probatoria son falaces, en razón a que la reclamación de Ángela Bejarano fue extemporánea y el informe de auditoría carece de idoneidad por conflicto de interés, a más que las fallas alegadas corresponden a problemas administrativos de la propiedad horizontal –ajenos al ámbito consumerista– que debían resolverse internamente.
De otra parte, alegó que la acción prescribió, debido a que el plazo de un año para reclamar garantías (Art. 56 Ley 1480/2011) venció al presentarse la demanda en 2019, años después de la entrega de las unidades (2015-2017), por lo que se debe tener en cuenta que la Ley 675 de 2001 presume la entrega simultánea de zonas comunes con las privadas; 12 Archivo “007DescorreTraslado.pdf”, en “02SegundaInstancia”.
Expediente 11001319900120195179003 10 cosa distinta es que los demandantes impidieron su formalización al impugnar decisiones de la Asamblea. 3. Por parte de Patrimonio Autónomo Acqua Power Center P.H. cuya vocera es Fiduciaria Bancolombia S.A.13, sostuvo que sentencia no contradijo la jurisprudencia; desestimó las pretensiones con base en elementos suasorios que evidencian falacias en la demanda.
Tales como que: los demandantes acudieron tardíamente a la acción de protección al consumidor; su actividad comercial en los inmuebles los excluye de la categoría de "consumidores finales", de hecho, algunos ni siquiera ostentaban la propiedad (oficinas 806 y 807); y el dictamen de Edwin Mauricio Guzmán -extrabajador de CIMCOL con enemistad probada- carece de credibilidad técnica.
Asimismo, señaló que los daños correspondían al deterioro por uso normal y la mala administración del centro comercial, no a vicios cubiertos por garantías legales. Arguyó, al igual que CIMCOL S.A., que se debe presumir la entrega simultánea de zonas comunes y con ello que la acción prescribió conforme al artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
Por otro lado, expuso que no hubo engaño publicitario: las licencias y los contratos solo contemplaban centro comercial, oficinas y hotel; por lo mismo, las alegaciones sobre una "cuarta edificación" son infundadas. Las costas impuestas son proporcionales al desgaste procesal causado por empresarios que abusaron de mecanismos de protección no destinados a ellos.
IV. CONSIDERACIONES 1. Examinado el expediente en su integridad, esta Corporación advierte que se encuentran satisfechos los requisitos adjetivos indispensables para que la acción pueda promoverse válidamente, así como para que la relación jurídica procesal nazca, se trabe, se desarrolle y concluya conforme a derecho. Dichos presupuestos se integran por la 13 Archivo “008DescorreTraslado.pdf”, en “02SegundaInstancia”.
Expediente 11001319900120195179003 11 existencia de jurisdicción y competencia; la capacidad para ser parte; la aptitud para comparecer al proceso y la presentación de la demanda en debida forma. Se impone ahora verificar, conforme a los reparos de la parte demandante, si se encuentran acreditados los presupuestos sustanciales que habilitarían el emitir una sentencia de fondo estimatoria, concretados en la legitimación en la causa y el interés para obrar; requerimientos que de no concluir, “no podría la jurisdicción pronunciarse de fondo sobre el derecho subjetivo pretendido, en tanto que “las simples expectativas o los eventuales y futuros derechos o perjuicios, que puedan llegar a existir si sucede algún hecho incierto, no otorgan interés serio y actual para su declaración judicial, puesto que no se hallan objetivamente tutelados” 14. 1.2.
De la legitimación en la causa por activa: la relación de consumo frente a las zonas comunes. 1.2.1. En términos generales, la titularidad jurídica para actuar en el proceso constituye un presupuesto material indispensable para la emisión de una sentencia estimatoria, en la medida en que “denota la correspondencia entre los extremos activo y pasivo del derecho sustancial reclamado, con los extremos activo y pasivo de la relación procesal mediante la cual se pretende su instrumentalización”15.
Así las cosas, esta “se estructurará cuando coincidan la titularidad procesal afirmada en la demanda y la sustancial que otorgan las normas jurídicas de ese linaje”16. Junto con la calidad sustancial en comento, otro requisito material es el interés para obrar, el que, si bien “no corresponde ya a la titularidad del derecho sustancial debatido, sino a la utilidad o el perjuicio jurídico, moral o económico que para el demandante y el demandado puedan representar las peticiones incoadas en la demanda y la consiguiente decisión que sobre ellas se adopte en la 14 Devis, H. (2009).
Nociones generales de Derecho Procesal Civil. Bogotá: Temis, pág. 247. 15 Cita tomada de Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia: SC640-2024, del 10 de abril de 2024, Referencia: Rad. 05360-31-03-002-2019-00125-01. 16 Ibidem. Expediente 11001319900120195179003 12 sentencia”17 resulta indispensable para que el juez profiera una decisión de fondo respecto del derecho sustancial reclamado. 1.2.2.
El artículo 5° de la Ley 1480 de 2011 estableció que el carácter de consumidor o usuario lo tiene “toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un bien o servicio para satisfacer una necesidad propia”, por lo que “dejó claro que el factor determinante para que opere la protección dispensada por sus normas, es la presencia en la respectiva ‘relación de consumo’ de un ‘consumidor’, propiamente dicho”18, calidad que excluye expresamente a quienes lo hagan con la intención de incorporarlo a procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.
De este modo, se colige que la legitimación en la causa por activa en este tipo de acciones exige, como condición necesaria, que el actor sea parte del vínculo jurídico sustancial que da lugar a la protección prevista en el Estatuto del Consumidor, esto es, que haya adquirido el bien o servicio como destinatario final y que su intervención procesal se relacione con una situación concreta de desequilibrio derivada de dicha relación. Particular relevancia adquiere lo anterior en el ámbito de la propiedad horizontal, en donde, conforme al criterio jurisprudencial fijado en la mencionada providencia, los copropietarios de unidades privadas que adquieren sus inmuebles en calidad de consumidores ostentan legitimación material por activa tanto respecto de sus bienes de dominio particular como frente a los bienes comunes.
En este último caso, la ley habilita la actuación colectiva y representativa de dichos consumidores por intermedio de la persona jurídica de la propiedad horizontal, representada legalmente por el administrador19. Al respecto, la Corte ha sido enfática en señalar: 17 Ejusdem. 18 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia: SC395-2023 del 18 de diciembre de 2023, Rad.
No. 11001-31-99-001-2019-0051790-01. 19 Cfr. arts. 32 y 50 de la Ley 675 de 2001; art. 14 del Decreto 735 de 2013 Expediente 11001319900120195179003 13 “Cuando el daño recae sobre un bien común de una propiedad horizontal, [ ] los ‘consumidores’, en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, pueden actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.”20 En todo caso, como lo consideró la Sala Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia anticipada que casó, ello no impide que “cualquier propietario de una unidad privada, individualmente, pueda hacer uso de esa potestad, claro está, con arreglo al estatuto de los consumidores”21, puesto que se trata únicamente de una alternativa procesal de ejercicio colectivo de la legitimación material, sustentada en la titularidad común y proindiviso de los bienes afectados, que en ningún modo restringe el ejercicio individual de la acción por parte de cada copropietario.
En la medida en que “las personas naturales o jurídicas que contratan la adquisición de un bien o la prestación de un servicio, como destinatarias finales, son las titulares de las acciones que el ordenamiento jurídico ideó con el fin de corregir el acentuado desequilibrio económico que esos nexos suponen para aquéllas.”22 Con fundamento en los razonamientos vertidos en dicha providencia, sentencia SC395-2023, la Corte Suprema de Justicia consideró que la legitimación en la causa por activa en el marco del régimen de protección al consumidor regulado por la Ley 1480 de 2011, recae en los propietarios de unidades privadas adquiridas dentro de una relación de consumo inmobiliaria, quienes ostentan la calidad jurídica de consumidores finales.
En tal virtud, los copropietarios, al ser también titulares en común y proindiviso de los bienes comunes, se encuentran facultados para hacer efectiva la garantía legal no solo respecto de los bienes de uso exclusivo, sino también respecto de aquellos de dominio colectivo, bien sea de manera individual o en conjunto a través de la persona jurídica que constituye la propiedad horizontal, representada por el administrador.
También precisó la Corte, que el interés para obrar se configura a partir de la necesidad real y jurídicamente 20 Ejudem. 21 Idem. 22 Ibidem. Expediente 11001319900120195179003 14 atendible de obtener la intervención del juez, con el fin de lograr la efectividad de la garantía legal frente a los defectos constructivos que afectan los bienes comunes, adquiridos como parte del objeto de la relación de consumo.
Tal necesidad responde a la finalidad de evitar un perjuicio actual o la continuidad del incumplimiento por parte del proveedor o constructor -en el caso particular, CIMCOL S.A. y el Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center- lo que reafirmó el interés procesal y la legitimación sustancial concurren de forma suficiente en cabeza de los actores, en tanto consumidores. 1.2.3.
Disidente con lo resuelto en la referida sentencia, la Delegatura de la Superintendencia sustentó su decisión en que, si bien la Corte Suprema de Justicia reconoció la legitimación en la causa por activa de los demandantes, dicho pronunciamiento se limitó a descartar que “los propietarios, individualmente considerados, no están llamados a elevar las pretensiones”, por ser el administrador el representante legal de la propiedad horizontal.
En ese contexto, sostuvo que la sentencia en mención no implicó un análisis sobre la existencia o configuración de una relación de consumo, aspecto que, a su juicio, corresponde valorar de manera autónoma y exclusiva en sede jurisdiccional. Bajo tal premisa, concluyó que los demandantes carecen de legitimación material por activa, debido a que las unidades privadas objeto del litigio no estaban destinadas al uso personal o doméstico, sino al desarrollo de actividades económicas vinculadas al ejercicio profesional de sus propietarios, lo que resulta incompatible con la noción de “consumidor final”. 1.2.4.
Sin embargo, tal entendimiento desconoce que la condición de consumidor final no se pierde respecto de los bienes comunes, en tanto estos no fueron adquiridos ni utilizados con fines comerciales, sino para la satisfacción de necesidades esenciales del inmueble, luego la utilización de tales zonas, aunque pueda facilitar indirectamente actividades empresariales, las que por demás no fueron probadas por los demandados, no responde a una lógica de aprovechamiento mercantil, por lo que su afectación puede Expediente 11001319900120195179003 15 ser reclamada válidamente por el copropietario en su calidad de destinatario final.
Y es que, si bien es cierto que “con estrictez, siempre será forzoso indagar en torno a la finalidad concreta que el sujeto persona natural o jurídica persigue con la adquisición, utilización o disfrute de un determinado bien o servicio, para reputarlo consumidor sólo en aquellos eventos en que, contextualmente, aspire a la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar, doméstica o empresarial en tanto no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica propiamente dicha”23, no lo es menos que la confluencia entre los regímenes de protección al consumidor y de propiedad horizontal impone la necesidad de armonizar sus respectivos postulados, habida cuenta de que los copropietarios participan, de manera concurrente, en dos esferas jurídicas distintas: una de índole individual, referida al dominio exclusivo sobre su unidad privada, y otra de carácter colectivo, derivada de la titularidad proindivisa que ostentan sobre los bienes comunes del conjunto.
En tal medida, supeditar la configuración de la relación de consumo exclusivamente al régimen previsto en la Ley 1480 de 2011 conduciría, de forma errónea, a excluir automáticamente la condición de consumidor respecto de los bienes comunes, ante la mera existencia de una finalidad comercial o lucrativa atribuida a las unidades privadas, sin reparar en que dichos bienes no se adquieren ni utilizan con propósitos comerciales, sino como componentes indispensables del soporte estructural y funcional del inmueble.
Con el propósito de desarrollar lo previamente enunciado, considérese que la Ley 675 de 2001 establece el régimen legal aplicable a la propiedad horizontal, el que regula una forma particular de organización jurídica en la que coexiste el derecho de dominio exclusivo sobre las unidades privadas con el derecho proindiviso sobre los bienes comunes, estos últimos diferenciados y definidos por el artículo 3 del citado compendio normativo, así: 23 CSJ Sentencia 0442101de 3 de mayo de 2005.
M. P.: Cesar Julio Valencia Copete Expediente 11001319900120195179003 16 “Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.” Entonces, aun cuando la condición de consumidor respecto de los bienes comunes surge por ministerio de ley a partir de la condición de copropietario24, ello no implica que la finalidad que este atribuya a su unidad privada altere el carácter jurídico que la ley reconoce a la propiedad común o colectiva.
En otras palabras, no se desvirtúa la calidad de adquirente final en relación con los bienes comunes, toda vez que su configuración jurídica es de orden funcional, colectivo y no mercantil, orientada a garantizar condiciones esenciales de existencia, estabilidad, seguridad y adecuada utilización del inmueble, sin integrarse a procesos económicos individualizados.
En consecuencia, aun cuando el titular de la unidad privada desarrolle en ella una actividad empresarial, el aprovechamiento de los bienes comunes permanece vinculado a la satisfacción de necesidades básicas del edificio -como la circulación, el acceso, la ventilación o el mantenimiento- y no obedece a una lógica de explotación comercial, razón por la que el copropietario conserva su estatus jurídico de destinatario final respecto de estos, en amparo del Estatuto del Consumidor.
En todo caso, no desconoce esta Sala que, en determinados contextos, el uso de las zonas comunes puede 24 Sentencia SC395-2023. Expediente 11001319900120195179003 17 facilitar el desarrollo de actividades lucrativas, como el ingreso de clientes, el transporte de mercancías o el acceso logístico, lo que podría inducir a considerar que dichos bienes cumplen una función instrumental al giro ordinario del negocio desplegado por algunos propietarios, circunstancia que, en apariencia, podría erosionar la condición de consumidor final cuando se reclama por la afectación de tales zonas, al no existir una desvinculación absoluta entre la funcionalidad del bien y la actividad económica del adquirente.
No obstante, aun cuando ciertas externalidades derivadas del uso de las zonas comunes puedan, en situaciones particulares, favorecer de manera indirecta el desarrollo de actividades económicas en las unidades privadas, ello no resulta suficiente para desvirtuar el alcance ni la calificación jurídica que el artículo 19 de la Ley 675 de 2001 asigna a dichos bienes.
En efecto, se trata de elementos que, por disposición legal, “permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados…”.
Por tanto, incluso cuando el inmueble particular se utilice con fines económicos, la legitimación activa para reclamar por vicios o deficiencias en las zonas comunes debe preservarse bajo el amparo del Estatuto del Consumidor25, siempre que se acredite que la afectación recae sobre bienes colectivos y no sobre instrumentos directamente apropiados en función del negocio individual.
Dado que negar tal protección equivaldría a desamparar al copropietario frente a deficiencias estructurales que, por su propia naturaleza, trascienden el uso económico que se dé al inmueble, lo que compromete el goce efectivo de derechos constitucionales como el acceso a una vivienda digna, el ambiente sano y la seguridad personal. 25 CSJ SC443-2023 de 12 de diciembre de 2023.
M.P. Francisco Ternera Barrios. Expediente 11001319900120195179003 18 1.2.5. Bajo los anteriores prolegómenos, en el caso bajo análisis no existe controversia respecto de la condición de propietarios de las oficinas 610, 601, 807 y 810, unidades privadas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, lo que implica, por ministerio de la ley, la titularidad proindivisa sobre los bienes comunes del conjunto, en los términos del artículo 19 de la Ley 675 de 2001.
De modo que la adquisición de cada unidad privada lleva consigo, de manera inescindible, la incorporación de un derecho real sobre las zonas comunes, lo que configura desde el inicio una relación de consumo en los términos del artículo 5° del Estatuto del Consumidor y la Sentencia SC395-2023. En igual sentido, se observa que las pretensiones de la demanda recaen directamente sobre los bienes comunes y de uso común del inmueble, tales como la fachada, los ascensores, los accesos, la red hidráulica, las escaleras internas, los baños, y la zona de parqueaderos, bienes que por su propia naturaleza jurídica, son indivisibles, no enajenables separadamente y están funcionalmente destinados a garantizar la habitabilidad, la seguridad y el funcionamiento del conjunto, razón por la que tales elementos no son apropiables individualmente ni pueden ser incorporados a una cadena productiva o comercial por los propietarios, lo que preserva su carácter de bienes de destinación final.
Por ende, al haberse acreditado la calidad de destinatario final, no hay lugar a negar la legitimación por activa que tienen los accionantes para reclamar frente a los vicios estructurales, funcionales o de calidad de las zonas comunes, que afectan directamente el acceso, la seguridad, el confort y la salubridad del conjunto como lo son las que aquí se reclaman. 1.2.6.
En otro plano, incluso si se acogiera el análisis realizado por la juzgadora de instancia, tal tesis no resulta suficiente para desvirtuar la condición de consumidores finales que ostentan los accionantes. Para ello se precisa que el concepto de destinatario o consumidor final: Expediente 11001319900120195179003 19 "( ) [I]mplica que el acto de consumo se encuentre desprovisto de la intención de reinsertar el bien en el mercado, ya sea mediante su reventa o transformación. Su análisis casuístico, implicará juzgar, como dijimos, el equilibrio de la relación de acuerdo con un examen integral que abarque no solamente las circunstancias de carácter objetivo (el acto de consumo) sino también las condiciones de orden subjetivo (características de las partes, manejo de la información, conocimientos técnicos, necesidad a satisfacer, etc.).
Tal entendimiento permitirá abarcar categorías especiales de consumidores, tales como los subconsumidores, personas cuya subordinación se encuentra exacerbada por razones de edad, genero, o circunstancias de hecho; los no consumidores que son personas carecientes (sic) de acceso a los bienes esenciales de consumo; o los consumidores - empresarios, excluidos por regla general del Estatuto protectivo pero tutelados en casos especiales en los que intervienen en el mercado no como intermediarios sino como destinatarios finales de los bienes y servicios de consumо."26 (En negrilla por la Sala).
En igual dirección, se ha pronunciado la doctrina, al describir las relaciones que no son de consumo: “Ahora, dentro de las relaciones contractuales no regidas por el estatuto del consumidor, la nueva ley establece que los adquirentes que adquieren bienes o servicios para la distribución, no son consumidores. Asimismo (sic), los empresarios que adquieren bienes o servicios para incorporarlos en la cadena de producción o de distribución, tampoco son consumidores.
Pero son consumidores los empresarios que adquieren bienes o servicios que no se incorporan a la cadena de producción; pero son utilizados con ocasión de esa producción de bienes o servicios, como la empresa siderúrgica que adquiere computadores, papelería o utensilios de aseo para sus oficinas."27 (En negrilla por la Sala). Bajo los prolegómenos jurisprudenciales y normativos hasta ahora mencionados, de cara al examen detallado de las circunstancias subjetivas y objetivas que rodean la relación específica de consumo, obsérvese que en lo que atañe a las oficinas 810, 807 y 601, se plasmó para acreditar la legitimación en la causa por activa dentro del numeral 1.1.2. 26 Rusconi, Dante D. La Noción del Consumidor en la Ley 1480 de 2011, en Derecho del Consumo.
Problemáticas Actuales, dirigido por José Manuel Gual Acosta y Juan Carlos Villalba Cuellar, Grupo Editorial Ibáñez, Bogotá, 2013, páginas 116 y 117. 27 Cita tomada en Concepto Radicado No. 16- 230075 del 13 de octubre de 2016 de la Superintendencia Industria y Comercio que corresponde tratadista Javier Tamayo Jaramillo. Expediente 11001319900120195179003 20 del capítulo de “fundamentos de derecho de la demanda” el siguiente cuadro: De las declaraciones de los demandantes en los interrogatorios se desprende el uso profesional específico de cada oficina.
Camilo Ernesto Ossa Bocanegra, copropietario de la oficina 810 junto a Ángela Bejarano, manifestó que ambos ejercen como abogados en la ciudad de Ibagué, precisó que "en la oficina 810 realizo todas mis actividades profesionales: litigio, asesoría y consultoría jurídica, así como la docencia universitaria", y detalló su vinculación con la Universidad Externado y la Universidad de Ibagué. Por su parte, Ángela Bejarano confirmó que utiliza el espacio para teletrabajo, docencia virtual e investigación jurídica.
En cuanto a la oficina 807, Freddy Alexander Lozano, representante legal de Igua Trading S.A.S., explicó que entre 2016 y 2020 operaron allí dos empresas familiares: "Igua Trading S.A.S. se dedicó al desarrollo y comercialización de proyectos inmobiliarios [ ] mientras ALYFB Construcciones ejecutaba obras", añadió que actualmente está arrendada a terceros.
Expediente 11001319900120195179003 21 Respecto a la oficina 601, Andrés Ricardo Fernández Aldana, médico reumatólogo, atestiguó que desarrolla allí su actividad clínica integral: "El 100% de mi actividad asistencial se realiza en este consultorio", como propietario natural y eje de la empresa Inmunar S.A.S. Señaló que el inmueble fue adquirido para ampliar su consultorio desde 2015.
Para efectos del numeral 3 del artículo 5 de la Ley 1480 de 2011, estos usos exigen evaluar si: (i) el bien no se reinserta en el mercado, (ii) su función no está intrínsecamente ligada a la actividad económica desarrollada, y (iii) su rol es asimilable al de consumidor final, en consideración a que las oficinas son plataformas operativas de sus negocios.
Bajo esa senda si “el empresario puede entenderse como aquella persona natural o jurídica que en nombre propio ejercita una actividad de intermediación en el mercado, con fines de lucro. En tal sentido, puede ser individual (persona natural) o social, mediante la creación de sociedades mercantiles constituidas de acuerdo con la ley.”28, se impone concluir, que los sujetos analizados ostentan dicha calidad, ya sea en su condición de partícipes en estructuras societarias constituidas conforme al ordenamiento mercantil o en virtud del ejercicio profesional que desarrollan.
Sin embargo, no por ello significa que pierden la calidad de consumidor final, puesto que como empresarios, nótese que no concurren los presupuestos de exclusión previstos en el numeral 3 del artículo 5 de la Ley 1480 de 2011. Lo anterior si se considera que: (i) Ausencia de reinserción comercial: Las oficinas no fueron adquiridas para transformarlas, revenderlas o integrarlas a un proceso productivo como insumo o por lo menos no como lo evidencian las pruebas adosadas y practicadas.
De hecho, su función es servir de soporte espacial para actividades profesionales (abogacía, medicina) o administrativas (gestión inmobiliaria). 28 Corte Constitucional Sentencia C-265 de 2019. M.P. Gloria Stella Ortiz Delgado. Expediente 11001319900120195179003 22 Son bienes de capital fijo, es decir, herramientas de trabajo, no mercancías objeto de comercialización. Así lo confirman las declaraciones de Andrés Ricardo Fernández Aldana y Freddy Alexander Lozano: "La oficina es donde realizo el 100% de mi actividad asistencial" "Necesitábamos un refuerzo de imagen para nuestras empresas".
(ii) Desvinculación intrínseca de la actividad económica: Aunque las oficinas son utilizadas para generar ingresos, su adquisición no está ligada al ciclo productivo esencial del negocio. En los tres casos, comoquiera que para Camilo Ossa y Ángela Bejarano, la docencia o sus actividades como abogados no dependen del inmueble, se pueden ejercer en cualquier locación; de ahí que son consumidores de un servicio inmobiliario para ejercer una profesión liberal.
En igual sentido, para Igua Trading, la comercialización de proyectos inmobiliarios se centra en transacciones externas, no en la oficina como activo transable. Aspecto que se extiende a Andrés Ricardo Fernández cuya actividad como profesional en reumatología es un servicio personalísimo, luego el consultorio solo facilita su prestación. En un caso de contornos similares, la Corte Suprema de Justicia protegió a un colegio que adquirió software administrativo bajo la Ley 1480/2011, rechazó el argumento de que su uso profesional lo excluía como consumidor final.
Al respecto, el alto Tribunal determinó que: "El software era una herramienta operativa para gestionar matrículas y contabilidad, no un insumo intrínseco al servicio educativo. Su adquisición respondía a necesidades administrativas –no al núcleo de la actividad económica del colegio (enseñanza)–, por lo que conservaba la protección consumerista"29 Se observa, entonces, que la condición de empresario no excluye per se la protección del régimen consumerista.
Conforme lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia, dicha exclusión solo resulta procedente cuando el bien adquirido 29 Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil: STC11346-2018, Rad.11001-02-03- 000-2018-02298-00 del 5 de septiembre de 2018. Expediente 11001319900120195179003 23 se integra a la cadena productiva del comprador, como sucede, por ejemplo, con un cuarto frío destinado a conservar mercancía para su posterior comercialización30.
Tal circunstancia no se configura en el presente caso, en la medida en que los demandantes destinaron las unidades privadas a un uso profesional estable, empleándolas como espacios funcionales para el ejercicio de actividades como la litigación, la gestión inmobiliaria o la atención médica, sin que mediara transformación, reventa ni incorporación a procesos de comercialización. De otra parte, debido a que las “irregularidades constructivas” a que se hizo alusión en la demanda, recaen sobre las zonas comunes, el éxito de las pretensiones no estaba condicionado a que el extremo activo del litigio estuviera conformado por la totalidad de los propietarios de las unidades que conforman esas edificaciones, por cuanto “la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular” (artículo 32, Ley 675 de 2001).
Al respecto, precísese que ese litisconsorcio, además de engorroso, resultaba innecesario, en tanto que, en últimas, en la representación, “alguien actúa o, más propiamente, celebra un negocio o un acto jurídico a nombre ajeno (…) para que los efectos de la actuación se radiquen inmediata y directamente en la esfera jurídica del titular de los intereses”31.
En esa medida, tratándose de soportes materiales para el ejercicio de oficios y no de insumos productivos o transables, excluir su protección supondría desnaturalizar el sentido garantista del estatuto del consumidor, máxime cuando la relación con el proveedor inmobiliario preserva la asimetría estructural que el artículo 5 de la Ley 1480 de 2011 busca corregir. 1.3.
De la legitimación en la causa por pasiva, en los términos del Estatuto del Consumidor. 30 Cfr. CSJ SC2954-2024, sentencia de 16 de diciembre de 2024. M.P. Francisco Ternera Barrios. 31 LA REPRESENTACIÓN, Fernando Hinestrosa, Ed. Universidad Externado de Colombia, ed. 2009, págs. 48 y 110. Expediente 11001319900120195179003 24 1.3.1.
Debe recordarse que las pretensiones de la demanda se fundan en la solicitud de declarar la responsabilidad solidaria de los convocados por el incumplimiento de las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad de las zonas comunes del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal denominado “Acqua Power Center”. En tal sentido, conforme a los artículos 5 y 7 de la Ley 1480 de 2011, están llamados a responder por el bien o servicio defectuoso quienes, actúan de manera habitual, intervengan como productores (por diseño, fabricación, ensamble o importación de bienes, incluso bajo reglamentos técnicos) o como proveedores/expendedores (por comercialización, distribución u oferta de productos, con o sin ánimo de lucro).
Estos sujetos responden solidariamente por la calidad, idoneidad y seguridad de lo ofrecido, siendo su participación objetiva en la cadena de suministro –no su nominación contractual– lo determinante para acreditar su vinculación jurídica en procesos por garantías o defectos. 1.3.2. En cuanto a CIMCOL S.A., este vínculo se encuentra plenamente acreditado por su condición de productora y proveedora del proyecto "Acqua Power Center", puesto que su participación directa en el diseño, construcción y comercialización del inmueble se evidencia gracias al certificado de existencia y representación legal por el que se deduce que desarrolla habitualmente actividades de construcción y comercialización inmobiliaria, encuadrándola en el concepto de "productor" (artículo 5 ejusdem); por la contestación de la demanda en la que reconoció expresamente su participación directa en la fase productiva del proyecto (torres empresarial y hotelera), lo que a su vez la vincula materialmente con las posibles fallas en las zonas comunes (artículo 7 ibídem); y en razón a los contratos de promesa de compraventa con los que se prueba su rol como “promotor” exclusivo con control contractual sobre el diseño y modificaciones del proyecto (artículo 5 idem).
Se tiene así que la conjunción de estos elementos (productor-proveedor) configura a CIMCOL S.A. como parte legítimamente pasiva en tanto fue quien asumió las garantías Expediente 11001319900120195179003 25 de idoneidad y seguridad de las zonas comunes en los términos del artículo 7 de la Ley 1480 de 2011, por lo que será el llamado a responder por las eventuales deficiencias alegadas. 1.3.3.
En lo que respecta a Fiduciaria Bancolombia S.A., como vocera del Patrimonio Autónomo "Acqua Power Center", el nexo causal para la vinculación al presente litigio se origina a partir de la convergencia de tres sus deberes fiduciarios y la responsabilidad que le atañe en el régimen de protección al consumidor. En esta dirección, es preciso tener en cuenta que en cumplimiento del del deber de debida diligencia de que trata el artículo 3º, literal a) de la ley 1328 de 2009, “las sociedades fiduciarias están obligadas a verificar el proceso completo de diseño, estructuración, celebración y ejecución de las operaciones y negocios constitutivos de su objeto social, teniendo en cuenta factores tales como el mercado en el que operan, el contexto en el que realizan sus operaciones, su tamaño, el perfil de sus potenciales fideicomitentes y beneficiarios, el perfil de su portafolio de productos fiduciarios y la conveniencia de éstos para sus potenciales fideicomitentes y beneficiarios”32 Se tiene entonces que dichas entidades legales están sujetas a un estándar reforzado de "diligencia, prudencia y eficiencia", un deber que la Corte Suprema de Justicia33 ha interpretado como gestión activa, no mera custodia pasiva y que se intensifica cuando, como en el caso sub lite, la fiduciaria interviene en operaciones dirigidas a consumidores que adquieren unidades inmobiliarias a través de esta figura34 y quienes gozan de protección especial toda vez que se trata de un esquema que se sustenta principalmente35 “en la confianza que la presencia de una entidad fiduciaria especialista en la gestión de negocios de esa índole” les otorga al estar “autorizada, controlada y vigilada por el Estado”.
Es 32 Cfr. BAENA CARDENAS, Luis Gonzalo. Reflexiones acerca de la responsabilidad contractual del fiduciario. Ob. cit.; BAENA CARDENAS, Luis Gonzalo. Responsabilidad civil de las sociedades fiduciarias en el marco del derecho del consumo: El deber de debida diligencia (“Due Diligence”), en Consumidor y Empresa. Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2022 33 Sentencia SC10415-2023 34 Artículo 47 de la Ley 1480 de 2011. 35 Ejusdem.
Expediente 11001319900120195179003 26 así como tales condiciones, resultan ser un factor determinante al momento de definir la participación de todas aquellas personas que entran a formar parte del mismo, “bien sea en calidad de propietarios de los inmuebles destinados para la construcción del proyecto, ejecutores, acreedores, proveedores, beneficiarios, etc.” De suerte que, es irrelevante si la responsabilidad del fiduciario es extracontractual o contractual de medios, visto que no se trata de un mero receptor o trasmisor, sino de “un tipo de responsabilidad profesional especial”36 que debe cumplir los deberes que le impone el precepto 1234 del Código de comercio, las directrices dictadas en los distintos reglamentos administrativos y las obligaciones adquiridas en el contrato de fiducia mercantil37, luego su participación debe ser la de un buen administrador o negociante al que se le trasmiten determinados bienes o derechos, para que “proceda a efectuar las operaciones de guarda, conservación o cobro de los productos de los bienes fideicomitidos que le señale el fideicomitente, entregando los productos o beneficios al fideicomisario”38.
A la luz de lo anterior, la legitimación por pasiva de Fiduciaria Bancolombia S.A. se configura al acreditarse su condición objetiva de proveedora dentro de la cadena de suministro, conforme al artículo 5 de la Ley 1480 de 2011. Esta calidad se materializa en hechos concretos: la recepción directa de pagos por parte de los consumidores, la transferencia jurídica de unidades privadas39 y la aprobación de los planos técnicos de las zonas comunes, según consta en la Escritura Pública No. 0290 de 2015.
Esta trilogía funcional, a saber, recepción económica, control técnico y disposición jurídica, evidencia una participación activa en la comercialización del proyecto Acqua Power Center. Lo que en virtud del artículo 78 de la Constitución Política, la convierte en corresponsable de un eventual incumplimiento del deber de garantía sobre la 36 Ejusdem. 37 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia SC-3978-2022. 38 José Manuel Villagordoa Lozano. Doctrina General del Fideicomiso.
México: Porrúa, 1982. p. 194. 39 Numeral 4 Capítulo I- Antecedentes del “Contrato de Promesa de Compraventa Acqua Power Center” Expediente 11001319900120195179003 27 idoneidad y seguridad del proyecto por su calidad de proveedor de actividades reales (Artículo 5 Ley 1480/2011). Esto se sustenta en que dicha responsabilidad “recae solidariamente en los productores, importadores, distribuidores proveedores y vendedores respectivos”40, en tanto se trata de “proteger efectivamente al consumidor”41 frente a quienes fueron parte de la cadena de valor.
Así las cosas, independientemente de la determinación posterior sobre su responsabilidad, tales actuaciones evidencian un vínculo directo con la relación de consumo discutida, lo que satisface el presupuesto procesal de legitimación ad causam como sujeto pasivo obligado en garantía de Fiduciaria Bancolombia S.A. como del Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center. 1.4.
De la interrupción de la prescripción frente a la garantía legal. 1.4.1. Conforme lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia, el fenómeno de la prescripción “(…) propende por otorgar certeza y seguridad a los derechos subjetivos mediante la consolidación de situaciones jurídicas prolongadas y la supresión de la incertidumbre que pudiera ser generada por la ausencia del ejercicio de las potestades (…)”42, de donde se colige “(…) del artículo 2335 del C.C. (…) que son dos los elementos de la prescripción extintiva de las acciones y de los derechos: 1º) el transcurso del tiempo señalado por la ley, y 2º) la inacción del acreedor.”43 Tal institución encuentra desarrollo particular en el régimen de protección al consumidor, específicamente en la Ley 1480 de 2011, cuyo artículo 58, numeral 3, dispone que las demandas para hacer efectiva una garantía deben presentarse dentro del año siguiente a su vencimiento, a la terminación del contrato o al momento en que el consumidor conozca los hechos, según el caso, siempre que se acredite que esta se realizó durante la vigencia de la garantía. 40 Corte Constitucional, Sentencia C-592 de 2012, de 25 de julio de 2012. 41 Ejusdem. 42 SC279-2021 de 15 de febrero de 2021, exp. 11001310302120040008802. 43 Sentencia de 18 de junio de 1940, XLIX, 726, reiterada en el fallo del 11 de enero de 2000, exp.5208.
Expediente 11001319900120195179003 28 De igual manera, el artículo 8 ibidem establece que “[e]l término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor. (…). Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año.” Por su parte la Ley 400 de 1997, consagra, para efectos de su aplicación, varias definiciones relevantes, entre ellas: “acabados o elementos no estructurales”, entendidos como aquellas partes o componentes de una edificación que no hacen parte de la estructura ni de su cimentación;
“estructura”, definida como el ensamblaje de elementos diseñado para soportar cargas gravitacionales y resistir fuerzas horizontales; y “líneas vitales”, que se refiere a la infraestructura básica de redes, como tuberías o elementos conectados o continuos que permiten la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, siendo esenciales para el funcionamiento eficiente y de calidad de las actividades sociales.
Sobre el particular, la doctrina ha realizado el siguiente análisis: “En este sentido, la ley estableció una garantía mínima legal de 10 años para la estabilidad de la obra, y de un año para los acabados, término de que no puede ser disminuido en ningún caso. Sobre la estabilidad de la obra, ésta puede verse afectada principalmente por tres situaciones: problemas de suelos, problemas de materiales o problemas de construcción; los constructores y vendedores deberán responder por cualquiera de ellas.
Para los acabados, se debe responder no solo con los internos de la vivienda como puertas, ventanas, etc., sino también los que hacen parte de las zonas comunes, en caso de que el inmueble haga parte de una propiedad horizontal.”44 Alineado con este marco normativo, el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 establece que “se presume que la entrega de los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados”, como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, ocurre de forma simultánea con la 44 Giraldo López Alejandro, Caycedo Espinel Carlos Germán y Madriñán Rivera Ramón Eduardo, Comentarios al Nuevo Estatuto del Consumidor, Legis, Primera Edición, 2012, página 48.
Expediente 11001319900120195179003 29 entrega de los bienes privados según las actas respectivas, mientras que los bienes comunes de uso y goce general, como las zonas de recreación, deporte o salones comunales, deberán entregarse a la persona designada por la asamblea general o, en su defecto, al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya construido y enajenado al menos el cincuenta y uno por ciento (51 %) de los coeficientes de copropiedad.
Acerca de este tema, es imperativo recordar que la carga de probar el presupuesto fáctico que activa el cómputo del término, esto es, la entrega del bien objeto de la garantía, recae en cabeza de quien alega la prescripción, en virtud del principio dispositivo y al tenor de lo previsto en el artículo 167 del Código General del Proceso. 1.4.2.
Conforme a las definiciones establecidas en la Ley 400 de 1997, particularmente en lo relativo a “estructura”, “acabados” y “líneas vitales”, y que atañen a la doctrina especializada en materia de estabilidad de obra, se concluye que las fallas denunciadas -tales como el deterioro de fachadas, el mal estado de los baños comunes, la inoperancia de los ascensores, las filtraciones de agua y el desgaste de escaleras internas- no comprometen de manera inmediata y directa la estabilidad estructural del inmueble, o por lo menos no de acuerdo a las pruebas aportadas, razón por la que no hay lugar a aplicar la garantía decenal prevista en el ordenamiento.
Por el contrario, lo que se evidencia es que la mayoría de las deficiencias señaladas corresponden a elementos no estructurales o de funcionamiento, tales como acabados y sistemas técnicos que integran las denominadas “líneas vitales” del inmueble, cuyo adecuado estado resulta indispensable para preservar las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, luego, si bien dichas falencias no se inscriben en la garantía legal por estabilidad de la obra, su eventual configuración, de ser demostrada, puede activar la garantía legal prevista en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011, en tanto comprometen el cumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad exigibles al proveedor o Expediente 11001319900120195179003 30 productor, conforme a lo pactado o a lo razonablemente esperable en atención a la naturaleza del bien.
Acotado lo anterior y con el propósito de abordar el estudio del término de prescripción de la acción instaurada, resulta imprescindible determinar, en primer lugar, el momento en que debe entenderse realizada la entrega de las zonas comunes del inmueble objeto del litigio, por cuanto tal hito constituye el punto de partida para el cómputo del plazo prescriptivo aplicable a la garantía legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011.
Ello, en armonía con el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, que distingue entre bienes comunes esenciales -cuya entrega se presume simultánea a la de las unidades privadas, según las actas correspondientes- y bienes comunes de uso y goce general, cuya entrega a la persona jurídica ocurre de forma diferida, una vez concluida la construcción y enajenación de al menos el 51 % de los coeficientes de copropiedad, entrega que además debe incluir, los documentos de garantía de los equipos y los planos de las redes de servicios.
En el presente caso confluyen bienes comunes tanto de naturaleza esencial45 como de uso y goce general46, tal como se evidencia en los componentes objeto de la garantía legal reclamada. Por ello, resulta necesario analizar de manera diferenciada la entrega de ambos tipos de bienes, conforme a las normas previamente citadas. Para tal fin, resulta claro que la extensión temporal de la garantía legal respecto de las zonas comunes del bien inmueble debe contarse a partir de su entrega efectiva, evento que, en el presente caso, no puede presumirse como coincidente con la entrega de la unidad privada, habida cuenta de que dicha recepción ha permanecido suspendida 45 Fachada flotante oficinas con sus complementos internos, cortasoles fachada oficinas, celosía metálica fachada sur, remates borde placa en alucobond, suministro e instalación de mármol fachada, fachada en muro verde hotel, sistema de detección de incendios, torres de enfriamiento niveles 7 y 13, carpintería metálica barandas terrazas técnicas, salidas de evacuación oficinas, mantenimiento a equipos especiales (ascensores), mantenimiento a equipos de presión y tanque de agua potable, sistema de control de acceso a visitantes lobby, acceso a oficinas sótano 1, protección manto de impermeabilización terrazas niveles 7 y 13, privatización parqueaderos propietarios sótano 2 (puede ser discutible, pero si afecta acceso o circulación general, se considera esencial). 46 Mantenimiento aviso franquicia W.T.C, baños zonas comunes, fuentes de agua interactivas, cojín neumático cubierta óvalo nivel 5.
Expediente 11001319900120195179003 31 por virtud de la medida cautelar decretada por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Ibagué, dentro del proceso promovido por los propios demandantes, en el que se cuestionó la decisión adoptada por la Asamblea General de Copropietarios el 27 de septiembre de 2018, consistente, entre otras, en la designación de un perito para la revisión técnica de tales zonas.
Lo anterior, puesto que, como lo expuso la Fiduciaria Bancolombia S.A. a lo largo de su defensa, la mentada actuación judicial ha impedido que la administración del conjunto Acqua Power Center adelante el trámite de revisión y entrega de las zonas comunes, lo que, en definitiva, impide establecer con certeza el dies a quo del término de la garantía legal sobre los bienes comunes esenciales.
Por otro lado, en lo que respecta a la entrega de los bienes comunes de uso y goce general, esta tiene una naturaleza diferida, en la medida en que no se realiza de forma simultánea con la entrega de las unidades privadas, sino con posterioridad, a favor de la persona o grupo designado por la asamblea general de copropietarios o, en su defecto, al administrador definitivo.
Remisión que debe efectuarse, a más tardar, una vez culminada la construcción y la enajenación de un número de unidades privadas que represente, al menos, 51 % de los coeficientes de copropiedad, conforme lo establece el artículo 24 de la Ley 675 de 2001. En el caso concreto, se advierte que mediante comunicación del 21 de septiembre de 201847 se convocó a la primera asamblea general de propietarios para el 27 de los mismos, en cuyo orden del día consta la elección del primer consejo de administración y el nombramiento del administrador definitivo.
De ello se infiere que, con anterioridad a esa fecha, no se habían configurado las condiciones para que, por designación del órgano de dirección de la copropiedad, se determinara la persona encargada de trasferir formalmente los bienes comunes de uso general, dado que aún no existía asamblea debidamente conformada. 47 Folios 168 a 171 del del archivo 19251790-0000000001.pdf.
Expediente 11001319900120195179003 32 Con todo, si bien en dicha reunión se nombró a la señora Pahola Liliana Franco Lemus como representante legal de la copropiedad Acqua Power Center, debe recordarse que, al igual que respecto de los bienes comunes esenciales, la entrega material de estas zonas también se vio suspendida como consecuencia de la impugnación interpuesta en su contra, lo que imposibilitó la realización efectiva de dicho acto.
En igual sentido, tampoco puede válidamente acudirse a presunciones derivadas del régimen de propiedad horizontal, como la consolidación del 51% de los coeficientes de copropiedad prevista en el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, para fijar de manera supletiva el inicio del término prescriptivo, toda vez que dicha norma regula aspectos de organización interna de la copropiedad y no constituye prueba de la entrega material o jurídica de los bienes de uso común, ni siquiera se acredita de forma cierta la fecha de cumplimiento de dicho umbral, ni la correlación entre este y la puesta en funcionamiento efectiva de dichas zonas.
Esto quiere decir que, aunque los convocados no estructuraron una defensa consistente en relación con la venta de más del 51 % de los coeficientes de copropiedad, debe recordarse que la carga de la prueba recae sobre quien afirma los hechos. De ahí que, pese a que la respuesta emitida el 22 de noviembre de 2018 por Fiduciaria Bancolombia S.A., en atención a un derecho de petición, se indicó que “la construcción del proyecto CENTRO COMERCIAL ACQUA POWER CENTER […] se encuentra finalizada, y a la fecha se han transferido unidades que corresponden al 51 % del coeficiente de copropiedad”48, y que “el fideicomitente gerente promotor del proyecto acreditó el registro de las últimas ventas que contenían ese 51 % en diciembre de 2017”, lo cierto es que dicha manifestación no fue respaldada en ese momento, ni en el curso del presente trámite, con prueba idónea de carácter registral o contractual que permitiera verificar objetivamente el cumplimiento del requisito en mención. 48 Folio 204 del archivo 19251790-0000000001.pdf.
Expediente 11001319900120195179003 33 1.4.3. En ese orden, las pruebas documentales que acreditan la entrega de las unidades privadas aportadas por el fidecomiso, no resultan idóneas para efectos de contabilizar hito inicial del término prescriptivo de la acción relacionada con la garantía legal sobre las zonas comunes, máxime si se tiene en cuenta que, incluso como deviene de los términos contractuales fijados por las partes en los contratos de compraventa -al menos en aquellos que obran en el expediente (oficinas 601, 807, 810)- la entrega de las zonas comunes fue prevista en los siguientes términos49: “PARÁGRAFO QUINTO: La entrega de el (los) inmueble(s) como unidad privada incluirá la entrega de los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados del Edificio, por acceder éstos a los primeros y, se entenderán recibidos desde la suscripción del Acta de Entrega correspondiente, de acuerdo con lo previsto en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el proyecto, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad del componente del Centro Empresarial.
La entrega incluirá los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO SEXTO: La Sociedad CIMCOL S.A., citará con ocho (8) días hábiles de anticipación, a la persona o personas designadas por la asamblea general o al administrador definitivo, indicando la fecha, hora y lugar para iniciar el recorrido por las zonas comunes de uso y goce general del proyecto inmobiliario. (…).
PARÁGRAFO SEPTIMO: Una vez realizado el recorrido, un representante de CIMCOL S.A. y un representante del proyecto Acqua Power Center verificarán la redacción del acta, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes. El acta será firmada por los representantes de CIMCOL S.A. y del Centro Empresarial, y se entregará una copia de la misma a cada una de las partes.
Será parte integral del acta, una copia del acta de la asamblea de propietarios mediante la cual se designó el representante de la copropiedad o, del acta de la asamblea o del 49 Folios a 42 a 142 Expediente 11001319900120195179003 34 consejo de administración, según el caso, mediante la cual se nombró al administrador definitivo de la misma.
PARÁGRAFO OCTAVO: CIMCOL S.A. procederá a realizar única y exclusivamente los arreglos y adecuaciones contenidos en el Acta de Recorrido, que concuerden con los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal debidamente aprobados, los planos constructivos de propiedad horizontal del Centro Comercial. Una vez CIMCOL S.A. realice los arreglos y adecuaciones correspondientes, citará al representante de la copropiedad con ocho (8) días hábiles de anticipación con el fin realizar la revisión final de las observaciones contenidas en el Acta de Recorrido.
El representante de CIMCOL S.A explicará al representante de la copropiedad, cada uno de los arreglos y adecuaciones realizados conforme al Acta de Recorrido y dejará constancia de aquellos que no procedan, con la debida sustentación. (…)
PARÁGRAFO NOVENO: En caso de que el representante del componente empresarial proyecto Acqua Power Center no atienda la citación enviada por el representante de CIMCOL S.A., o se rehúse a redactar o firmar, el Acta de Recorrido o el Acta de Entrega de Zonas Comunes en los términos de la presente cláusula, CIMCOL S.A. protocolizará los siguientes documentos en una Notaría, con el fin de dejar constancia de su voluntad de entregar las zonas comunes de uso y goce general, y realizar por consiguiente la entrega definitiva de dichas zonas, conforme a la aceptación de las partes de las estipulaciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal, expresada desde el otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa (…).” (En negrilla por la Sala).
Surge entonces que al no haberse allegado al proceso prueba alguna que acredite la realización de la entrega de las zonas comunes en los términos pactados en las promesas de compraventa, esto es, conforme al procedimiento específico y formal previsto en dichas estipulaciones contractuales, que incluye la citación, el recorrido, la suscripción de actas y la protocolización notarial en caso de negativa; así como tampoco bajo los parámetros fijados por el artículo 24 de la Ley 1480 de 2011, no es posible tener por acreditada la ocurrencia del acto umbral que habilita el inicio del cómputo del término extintivo de la acción derivada de la garantía legal, razón por la que no prospera la excepción de prescripción propuesta. 1.5.
De la reclamación directa. Expediente 11001319900120195179003 35 El reclamo previo, exigido por el numeral 5° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, constituye un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción judicial de efectividad de la garantía legal, y debe ser presentado dentro del término de su vigencia, conforme a lo dispuesto en el numeral 3 del mismo artículo y en 8 ibidem, que fija como punto de partida la fecha de entrega del bien.
Acorde con lo que consideró la Corte Suprema de Justicia en la Sentencia SC395 de 2023, tratándose de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, si cualquier copropietario ostenta legitimación activa para reclamar por vicios o deficiencias en las zonas comunes, dicha habilitación se extiende a la formulación del reclamo directo, lo que permite que el copropietario, sin necesidad de canalizar su actuación por intermedio del administrador, pueda ejercer individualmente dicha reclamación dentro del término legal de garantía. Conforme con este marco jurídico se avista que, como fue expuesto en el acápite precedente, la garantía legal se encuentra vigente en tanto no se ha dado cumplimiento a la totalidad del contrato, esto en cuanto a la entrega material y formal de las zonas comunes, de ahí que no exista duda que el escrito de 29 de marzo de 201950, recibido por Fiduciaria Bancolombia S.A. el 9 de mayo del mismo año51, en su calidad de vocera del fideicomiso P.A. Acqua Power Center, y por CIMCOL S.A. el 3 de mayo52, en su calidad de constructora y comercializadora del proyecto, suscrito por la señora Ángela Bejarano Daza, copropietaria del inmueble identificado como oficina 810 del edificio mencionado fue oportunamente radicado ante la constructora y el proveedor del bien.
De igual manera, en dicha misiva se describen los defectos que campean la inconformidad respecto de diversos elementos del bien inmueble y que fueron relacionados en la tabla contenida en el numeral 1 del acápite de antecedentes de esta providencia, a los que se acompañó un concepto técnico, con el que requería: 50 Folios 155 y 156 del archivo demanda y anexos…. 51 Folio 158 del archivo demanda y anexos…. 52 Folios 159 y 160 del archivo demanda y anexos….
Expediente 11001319900120195179003 36 En consecuencia, se tiene por acreditado el cumplimiento del requisito de reclamación previa exigido por el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, en tanto el escrito de 29 de marzo de 2019, dirigido a CIMCOL S.A. y recibido en debida forma, contiene una manifestación clara, específica y oportuna de inconformidades relativas a las condiciones de calidad y entrega de las zonas comunes del inmueble, formulada por una consumidora legitimada en su calidad de copropietaria, dentro del término de vigencia de la garantía. 2.
Como se observa, contrario a lo que consideró la juzgadora de primer grado, se encuentran acreditados los presupuestos habilitantes, tanto los generales, como los especiales para proferir la sentencia de fondo estimatoria, de modo que al no advertirse irregularidades o vicios que comprometan la validez de lo actuado, se abre paso al estudio de las demás excepciones propuestas por los demandados, en virtud de lo establecido por el tercer inciso del artículo 282 del C.G.P. Para tal fin, se abordará cada uno de los puntos que de acuerdo con el marco impugnaticio son puestos en consideración de esta instancia. Siendo estos: (i.) las fallas constructivas y reducción en la calidad de las zonas comunes;
(ii.) la responsabilidad de las demandadas y ausencia de eximentes; (iii.) la reclamación contractual y la configuración de publicidad engañosa, y (iv.) de renuencia de las demandadas frente al cumplimiento de la garantía legal (artículo 58 de la Ley 1480 de 2011). 2.1. De las deficiencias constructivas y desmejoramiento de especificaciones presentadas en las zonas comunes del proyecto constructivo Acqua Power Center.
Expediente 11001319900120195179003 37 Al no encontrarse de recibo el argumento por cuya virtud la Delegada de la SIC declaró la improsperidad de las pretensiones (lo que implica, a su vez, el fracaso de las excepciones de “inexistencia de la relación de consumo”, “los demandantes no son consumidores”, “los demandantes no son administradores de la propiedad horizontal Acqua Power Center” “falta de legitimación en la causa por pasiva [y por activa]”, “prescripción de la acción legal”, y la denominada “improcedencia de las pretensiones por no agotar el requisito de procedibilidad”), se impone determinar cuáles de las “falencias constructivas” a que se aludió en la demanda resultaron probadas, esto, claro está, a la luz de las demás defensas que esgrimió el extremo pasivo de este litigio. 2.1.1.
Cuando un adquirente de proyectos inmobiliarios reclama indemnización por la falta de entrega o por vicios sustanciales en la obra recibida, le corresponde en principio afirmar y probar la existencia del contrato que le confiere derechos, incluidas las condiciones pactadas, así como acreditar la omisión o desviación grave de lo contratado, conforme a la regla general de distribución de la carga probatoria establecida en el artículo 167 del Código General del Proceso.
No obstante, si la relación entre las partes se configura como vínculo de consumo, donde el demandado actúa como productor inmobiliario, operan las garantías excepcionales del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011). Este régimen especial invierte las cargas probatorias en favor del consumidor, particularmente en casos de publicidad engañosa, cláusulas abusivas o contratos atípicos, lo que impone al productor la demostración de las condiciones contractuales y la ausencia de defectos.
En tales supuestos, los conflictos se resuelven mediante la confluencia normativa: las reglas generales de responsabilidad contractual (artículos 2053 y siguientes del Código Civil), los principios específicos del contrato de obra y, de manera destacada, las protecciones del Estatuto del Consumidor. Expediente 11001319900120195179003 38 Entre estas últimas, el artículo 10 consagra que basta la demostración del defecto para activar la responsabilidad del productor, sin que sea relevante el origen del daño ni los métodos de reparación. Complementariamente, el artículo 16 establece que corresponde al productor acreditar el nexo causal entre las causas exonerativas y el defecto alegado.
Sobre esta estructura probatoria, la jurisprudencia ha precisado que: "Estas normas, interpretadas en conjunto, regulan la carga de la prueba en materia de reclamaciones por garantía legal de la siguiente forma: (i) corresponde al consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad; (ii) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia sobre las actividades realizadas y los repuestos suministrados; y (iii) cuando se invoque una causal de exoneración, su demostración está en cabeza del productor o proveedor"53 2.1.2.
Cobra especial importancia advertir que en este caso los demandantes allegaron un dictamen pericial suscrito por el ingeniero Edwin Mauricio Guzmán Arenas quien, en desarrollo de su interrogatorio, manifestó haber conocido el proyecto inicialmente en su fase de planificación, luego como residente de ingeniería y finalmente como director de obra vinculado a CIMCOL, entre 2014 y 2017, bajo un contrato laboral a término fijo que finalizó tras su despido por iniciativa de esta última, debido a diferencias “técnicas” respecto del proyecto hotelero, hecho que lo motivó a presentar una queja ante el Ministerio de Trabajo.
Ante esta circunstancia, la funcionaria judicial advirtió la configuración de un conflicto de intereses que, aunque no acreditado plenamente como "pleito pendiente"54, si evidencia el compromiso de la independencia pericial. En efecto, conforme al inciso primero del artículo 235 del Código General del Proceso, la experticia se encuentra viciada cuando el perito no actúa como un tercero ajeno a las partes, sino que ostenta un interés -directo o indirecto- en la gestión 53 SC2850- 23 de junio de 2022, Rad. 11001-31-99-001-2017-33358-01 de 25 de octubre de 2022. 54 De acuerdo al numeral 8° artículo 100 del C.G.P., para la configuración de pleito pendiente deben concurrir 3 elementos: (i) las mismas partes, (ii) misma causa – hechos-, y (iii) mismo objeto.
Expediente 11001319900120195179003 39 o decisión objeto del proceso, como ocurre en el presente caso respecto de su vinculación y controversia con CIMCOL S.A55. En este sentido, la eventual colisión surge a partir de la existencia de un interés indirecto, no necesariamente respecto del resultado del proceso, pero sí en relación con la gestión encomendada, esto es, la elaboración del dictamen pericial, debido a que el auxiliar de la justicia prestó previamente sus servicios profesionales a Cimcol S.A., es decir, tuvo un conocimiento previo del desarrollo inmobiliario y lo que no es de poca monta, terminó su vínculo laboral con la demandada, según su mismo dicho por una diferencia de criterios técnicos en la ejecución constructiva.
Luego “aun cuando fuese inmune a la influencia de sus intereses por su individual entereza de carácter, lo cierto es que se pone en entredicho la neutralidad de su informe”56, neutralidad que también se exige para que obre su dicho como mera prueba testimonial. Pese a la exclusión del concepto técnico, considera esta Sala que las fotografías allí acopiadas “son pruebas documentales que el juez está en la obligación de examinar bajo el criterio de la sana crítica, siempre y cuando se hayan verificado los requisitos formales para la valoración de ese tipo de medios probatorios, esto es, la autenticidad y la certeza de lo que se quiere representar”57.
Siendo esto así, se aprecia que las fotos corresponden al Edificio Aqcua Power Center de la ciudad de Ibagué y fueron tomadas en el mes de diciembre de 201858, contienen marcas técnicas que permiten su contrastación con los planos originales, así como con las imágenes del proyecto aportadas, la metodología de captura (recorrido presencial) y el equipo empleado (cámara fotográfica), fueron descritas por el ingeniero Guzmán Arenas, quien reconoció su autoría lo que conlleva a que en ausencia de la impugnación sobre la autenticidad de las imágenes, su correspondencia con el inmueble y el estado actual al momento de la captura les dote de plena validez y eficacia en los términos del artículo 244 del estatuto procesal. 55 Artículo 48 Código General del Proceso. 56 Cfr. Lecciones de Derecho procesal, Tomo 3, Pruebas Civiles.
Miguel Enrique Rojas Gómez pg. 468 57 Corte Constitucional, sentencia del 29 de marzo de 2012, exp. T-269. 58 Folio 145 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. Expediente 11001319900120195179003 40 Por lo tanto, se impone su valoración conjunta con el resto del acervo probatorio oportunamente aportado, toda vez que tales elementos dan cuenta de irregularidades visibles en los acabados de las zonas comunes, conforme a los puntos denunciados en la demanda.
En efecto, los insumos referidos revelan cavidades rectangulares aparentemente reservadas para el empotramiento de algún dispositivo59. En las torres de enfriamiento se verifica corrosión avanzada y charcos de agua estancada60, las barandas de terrazas técnicas exhiben oxidación generalizada en su carpintería metálica, falta de continuidad del pretil y desprendimientos superficiales61.
Respecto a las fachadas del edificio, las fotografías evidencian elementos incompletos y deformaciones: ausencia de cortasoles62 y paneles en sectores designados del proyecto, rejillas de ventilación desprotegidas que permiten el ingreso de agentes externos63, y deformaciones palpables en los paneles existentes64. Específicamente, en la fachada posterior (sur), se verifica la ausencia de persianas en la escalera de evacuación65, elemento esencial conforme al diseño arquitectónico registrado en los planos originales aportados66, así como la falta del revestimiento de mármol y de paneles67 presente en el resto del proyecto68.
Tampoco existe el acabado arquitectónico en el borde superior de la losa69. Igualmente, se confirma que la fachada de muro verde no se encuentra revestida en su totalidad por material vegetal, observándose cobertura inferior al 40%, con vegetación seca y sustrato erosionado70. Esto fue objeto de reclamo formal en el acta de asamblea citada, donde el 59 Fotos 19 y 20 el folio 157 Vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 60 Foto 22 folio 157 Vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 61 Foto 22-23 folios 154 y 158 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 62 Foto 1 y 2 folio 147 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 63 Foto 3, 4, 5, 6, 7 y 8 folios 148 a 149 del archivo 19251790-0000000001.pdf. del Cuaderno Principal. 64 Fotos, 13, 14, 15 y 19251790—0003300002 de archivo 034MemAnexos. 65 Foto 10 folio 150 del archivo 19251790-0000000001.pdf. del Cuaderno Principal. 66 Folio 50 del archivo 19251790—0003600002 de 037MemAnexos. 67 Foto 6 folio 148 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 68 Fotos 8, 10, 11 y 12 folios 149, 150 y 151 del archivo 19251790-0000000001.pdf. 69 Fotos 16 y 17 folio 152 del archivo 19251790-0000000001.pdf. 70 Foto 12 folios 151 del archivo 19251790-0000000001.pdf.
Expediente 11001319900120195179003 41 copropietario Edgar Castro manifestó preocupación por el estado del centro comercial, por lo que señaló que las matas requieren mantenimiento urgente71. Posteriormente, otro interviniente expuso que se evaluaría reemplazar la fachada verde por otro componente, propuesta que hasta la fecha no se ha materializado72.
En cuanto al aviso "World Trade Center Ibagué", las imágenes demuestran que no ilumina en su totalidad73. Los mismos registros visuales acreditan el mal funcionamiento de sanitarios74, lavamanos en zonas comunes con fugas activas en sifones75, así como mecanismos de descarga inoperativos, encharcamientos en las baldosas76, ausencia de estas y de funcionamiento de los secadores, así como de instalación de iluminación77.
Las persianas exhiben un deterioro78. La privatización de parqueaderos en sótano 2, no muestra evidencia de demarcación o de identificación de propietarios79. Respecto a las fuentes interactivas de agua, las fotografías exhiben que no operan, además de mantenimiento80, mientras la cubierta del óvalo del centro comercial presenta deterioro significativo con agua estancada en sus valles81.
Sobre el mantenimiento de ascensores se observa mala iluminación, ausencia de botoneras82 y problemas con el programa electrónico83, lo que igualmente se manifiesta respecto de los torniquetes, en donde los diferentes registros fotográficos muestran que se encuentran en estado inactivo84, aspectos que igualmente, junto con la estética de la fachada verde del centro comercial, ya habían sido 71 19251790--0002000002.pdf de 021memorial anexos. 72 Ibidem 73 Fotos 17 y 18 de folio 1523 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 74 19251790—0008900007 de 040 memorial 75 19251790—0003900004 de 040 memorial 76 19251790—0008900003 y 19251790—0008900002 de 040 memorial 77 19251790—0003900002 de 040 memorial 78 Foto 21 folio 153 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf. 79 Foto 29 folios 161 del archivo 19251790-0000000001.pdf. 80 Fotos 35, 36 y 37 folios 154 vto y 155 del archivo 19251790-0000000001.pdf. 81 19251790—0003300002 de archivo 034MemAnexos. 82 Fotos 31 y 32 folio 162 del archivo 19251790-0000000001.pdf. 83 19251790—0003900003 y 19251790—0003900005 en de 040 memorial 84 Fotos 33 y 34 de folios 162 vto. del archivo 19251790-0000000001.pdf.
Expediente 11001319900120195179003 42 expuestos en la Asamblea extraordinaria llevada a cabo el 20 de septiembre de 201885. Los elementos suasorios referidos convergen probatoriamente con las fotos y videos adosadas por la parte actora en octubre de 202086 y febrero de 202187, debido a que se acredita que desde entonces hay una persistencia de los defectos, especialmente, en lo que respecta a la zona de los baños, ascensores, talanqueras, fachadas y techos, imágenes que tampoco fueron refrendadas por la contraparte.
Conforme a lo ordenado por el Juzgado Cuarto Penal Municipal con Funciones de Conocimiento de Ibagué – Tolima, se advierte que la señora Pahola Liliana Franco, en calidad de representante legal del Edificio Acqua Power Center, dio respuesta a la petición elevada por la señora Ángela Bejarano. Así el 30 de agosto de 2019 manifestó que, respecto de las deficiencias identificadas en las zonas comunes, coincidentes con las enlistadas en las pretensiones, que “todas las actividades y/o labores de mantenimiento para la verificación de la existencia de las irregularidades, afectaciones, daños y carencias particulares que se refiere, además de las otras por las que debe requerirse al constructor Acqua Power Center con el fin de que asuma la obligación de su reparación y cuantificación”88.
Dicha comunicación fue remitida tanto a Cimcol S.A. como a Fiduciaria Bancolombia S.A., entidades que, dadas sus calidades y experticia en desarrollos inmobiliarios, no podían alegar desconocimiento respecto de la falta de entrega formal y material de las zonas comunes, conforme a lo pactado en los contratos de promesa de compraventa obrantes en el expediente, ni de la inexistencia de un paz y salvo que acreditara tal entrega. 2.1.3.
Del análisis conjunto del acervo probatorio, esta Sala concluye que están plenamente demostrados los defectos constructivos, la omisión en la entrega formal y material de las zonas comunes, y el desmejoramiento de las 85 19251790--0002000002.pdf de 021Mem Anexos. 86 034MemAnexos en archivo 19251790-0000000001.pdf. del Cuaderno Principal. 87 090DescorreTraslExcep en archivo 19251790-0000000001.pdf. del Cuaderno Principal. 88 Folios 136 a 141 del archivo 19251790-0000000001.pdf.
Expediente 11001319900120195179003 43 especificaciones técnicas del proyecto Acqua Power Center, en la medida que, las pruebas aportadas evidencian irregularidades persistentes en elementos esenciales - fachadas, sanitarios, ascensores, torniquetes, techos, parqueaderos y otros- sin que las convocadas desvirtúen dichas falencias ni acrediten su reparación o entrega conforme a lo pactado. 2.2.
De responsabilidad de CIMCOL S.A. y Fiduciaria Bancolombia S.A. y los eximentes de responsabilidad. 2.2.1. La licencia urbanística, conforme al artículo 99 de la Ley 388 de 1997 y al Decreto 1077 de 2015, es un acto administrativo particular que autoriza la ejecución de obras en desarrollo de las normas del ordenamiento territorial.
Dicha licencia confiere derechos al titular para construir, pero también impone obligaciones legales y extracontractuales, entre ellas, la de garantizar la adecuada ejecución y entrega de las obras autorizadas. El responsable de estas obligaciones es el titular de la licencia, quien debe responder por la correcta entrega de las zonas comunes, debidamente construidas y en condiciones óptimas, aun en caso de que se transfiera la propiedad del proyecto a terceros, dado que las obligaciones persisten durante la vigencia de la licencia. En aplicación del artículo 24 de la Ley 675 de 2001, cuando el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, el constructor debe entregar los bienes comunes esenciales y de uso general una vez se haya enajenado al menos el 51% de los bienes privados, junto con los planos y documentos de garantía de los equipos instalados. 2.2.2.
De acuerdo con las Resoluciones 73001-1-13- 0017 de enero 25 de 201389 y 73001-1-14-0187 de julio de 201490 la licencia de construcción fue otorgada a CIMCOL S.A., de ahí que de conformidad con el artículo 2.2.6.1.1.15 del Decreto 1077 de 2015 sea el “responsable de todas las obligaciones urbanísticas y arquitectónicas adquiridas con 89 38MemorialAnexos. 90 37MemorialAnexos.
Expediente 11001319900120195179003 44 ocasión de su expedición”, lo que incluye las zonas comunes, las que estarán a su cargo hasta tanto sean entregadas debidamente construidas, finalizadas y acompañadas de las condiciones para su entrega de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, a los compradores de las unidades privadas. 2.2.3.
Constatada la participación de Fiduciaria Bancolombia S.A. en la cadena de suministro del bien91, los contratos de promesa de compraventa -integrantes del plenario– demuestran que a la fiduciaria se le designó como transmisora jurídica de unidades privadas y receptora de pagos; la Escritura Pública 0290 de 2015 (Notaría 4° de Ibagué) la identifica como ente aprobador de los planos finales; y en su calidad de vocera única, ejecutó la transferencia dominial del inmueble.
Ahora bien, aunque contractualmente, de acuerdo con la Escritura 2255 de 201392, podría decirse que su labor finalizaba con la transferencia de unidades privadas, no se debe obviar que esto no la exoneraba de garantizar la entrega de las zonas comunes, no solo por tratarse de un elemento esencial que le es funcional a las unidades privadas, sino porque como proveedor responde por la totalidad del bien ofrecido, aunque su entrega sea parcial o escalonada, a más que en los mismas promesas de compraventa se indica que “[l]a entrega de el (los) inmueble(s) como unidad privada incluirá la entrega de los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados del Edificio, por acceder éstos a los primeros y, se entenderán recibidos desde la suscripción del Acta de Entrega correspondiente, de acuerdo con lo previsto en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 (…)”93.
Siendo ello así, no le era dable a la fiduciaria desligarse de la entrega formal y material de las zonas comunes, máxime si acorde con dicho acto negocial94 en el que se incorpora el contenido mismo del artículo 24 de la ley 675 de 91 Ver 1.3.3. del acápite 1.3. De la legitimación en la causa por pasiva, en los términos del Estatuto del Consumidor. 92 Escritura Pública N° 2255 de fecha 5 de septiembre de 2013 de la Notaría Cuarta del Círculo de lbagué- Numeral 4 Capítulo I- Antecedentes del “Contrato de Promesa de Compraventa Acqua Power Center” 93 Parágrafo Quinto de la cláusula Décima Segunda del “Contrato de Promesa de Compraventa Acqua Power Center” 94 Idem.
Expediente 11001319900120195179003 45 2001, esta debía acompañarse con documentos de garantía de los ascensores/bombas, planos técnicos y bienes comunes en condiciones de uso, sin que en lo extenso de la documentación allegada así lo hubiese demostrado. En tal sentido al no existir evidencia de la entrega de las zonas comunes, las que se itera, constituyen un patrimonio colectivo que aunque derivado de la consolidación de la propiedad privada, tienen una naturaleza y un régimen legal distinto a este, desacierta la fideicomisaria en señalar que la garantía legal reclamada le compete únicamente a quien ejercía las funciones de administrador de la copropiedad en este caso a CIMCOL S.A.S, puesto que, no podía desentenderse de cláusulas esenciales del contrato que administra y comercializar un proyecto como un todo indivisible (zonas privadas y comunes), pero transferir solo una parte de este, cuando se itera, el artículo 7 de la Ley 1480 de 2011 impone a todo productor o proveedor la obligación de garantizar la seguridad y funcionalidad de los bienes ofrecidos.
Además, el hecho de que nunca se hubiese puesto a disposición física de los adquirentes los bienes comunales, o siquiera en consonancia con el artículo 24 de la ley 675 de 2001 a “la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo”, implica que no hubo transferencia del riesgo, lo que conlleva a avizorar que si la comercialización culmina no solo con la firma de escrituras, sino con la entrega material y formal de las zonas comunes en condiciones óptimas de uso (numeral 6º del artículo 11 de la Ley 1480 del 2011), el ciclo fiduciario no se había cerrado.
Razonamiento bajo el que se despacha desfavorablemente la excepción de ““inexistencia de obligación respecto de los elementos que se pretenden en garantía”. 2.2.4. A la luz de lo anterior, la pretendida exención de responsabilidad que se aduce en la excepción de “falta de legitimación en la causa por pasiva” basada en cláusulas contractuales resulta jurídicamente ineficaz, puesto que la carga que le atañe a la fiduciaria en lo tocante a la protección Expediente 11001319900120195179003 46 al consumidor se determina por la función económica real, no por los rótulos negociales.
Así, al omitir su deber de alertar sobre riesgos técnicos, desatender la vigilancia de la ejecución del proyecto, y vulnerar el estándar de gestión cautelosa exigido, pese a los requerimientos formales de copropietarios entre 2018 y 2019 sobre las zonas comunes no entregadas, la fiduciaria ostenta responsabilidad solidaria no solo como proveedora fáctica, sino por culpa in vigilando en su rol fiduciario. 2.2.5.
Otro punto a analizar se cimenta en la constatación de las causales que exoneren la responsabilidad de las convocadas. Véase así que si bien Fiduciaria Bancolombia S.A. propuso como eximente de la responsabilidad la excepción denominada “culpa exclusiva de los demandantes y su apoderado Carlos Eduardo Ossa Hernández y por relación el de “imposibilidad jurídica”, los argumentos que las fundamentan no están llamados a prosperar.
Al efecto, el hecho de que el demandante Camilo Ossa - por intermedio de su apoderado judicial y padre, el Dr. Carlos Eduardo Ossa Hernández hubiere promovido una acción de impugnación contra las decisiones adoptadas en la Asamblea General de Propietarios celebrada el 27 de septiembre de 2018, inclusive la solicitud de una medida cautelar que suspendió los efectos de lo allí acordado, no desvirtúa ni exonera el deber legal y contractual que tenían las convocadas de hacer entrega formal y material de las zonas comunes en condiciones óptimas.
Pretender que el ejercicio del derecho constitucional de acceso a la administración de justicia configura un hecho exclusivo y determinante para liberar de responsabilidad a las demandadas, no solo es jurídicamente insostenible, sino que desconocería principios rectores del debido proceso y el acceso a mecanismos judiciales efectivos.
Aceptar tal razonamiento implicaría convertir el ejercicio legítimo de los derechos procesales en una causal de exoneración de Expediente 11001319900120195179003 47 responsabilidad, lo que resulta inadmisible en un Estado Social de Derecho. 2.2.6. En consecuencia, debe resaltarse que ninguno de los extremos pasivos logró demostrar una causa eximente de responsabilidad, ya sea por cumplimiento, reparación, fuerza mayor o culpa exclusiva de la víctima, lo que reafirma la imputabilidad de las deficiencias advertidas y consolida la configuración del incumplimiento por parte de las demandadas. 2.3.
De la acción por controversias contractuales y publicidad engañosa: Téngase en cuenta que, conforme al inciso 4° del artículo 333 de la Constitución Política y al numeral 1.6 del artículo 3° de la Ley 1480 de 2011, los consumidores y usuarios gozan del derecho a ser protegidos en el ámbito contractual, particularmente frente a cláusulas abusivas en contratos de adhesión. Ahora bien, así como ocurrió con el análisis relativo a la garantía legal, el examen que ahora corresponde sobre el presunto desequilibrio de la ecuación contractual requiere, como paso previo, verificar el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad.
En efecto, el numeral 3° del artículo 58 del Estatuto del Consumidor dispone que, en las acciones judiciales derivadas de controversias contractuales, deberá acreditarse que la reclamación fue formulada durante la vigencia de la garantía legal, acompañada de prueba documental que justifique las razones de la inconformidad. Sin embargo, del análisis del expediente no se advierte prueba que acredite tal diligencia, ni puede entenderse satisfecho este requisito con el escrito radicado el 29 de marzo de 201995, toda vez que en dicho documento únicamente se plantearon reparos relacionados con la garantía legal, sin alusión alguna a una controversia de naturaleza contractual. 95 Folios 155 y 156 del archivo demanda y anexos….
Expediente 11001319900120195179003 48 Del mismo modo, aunque no se elevaron pretensiones relacionadas con publicidad engañosa, tampoco se allegó prueba que permita tener por cumplido el requisito de procedibilidad para tales efectos, lo que impide cualquier pronunciamiento de fondo sobre este aspecto y torna inocuo el estudio de las excepciones propuestas por las demandadas bajo las denominaciones: “prescripción de la acción por controversias contractuales”, “prescripción de la acción por publicidad engañosa”, “inexistencia de publicidad engañosa”, “inexistencia de contrato de adhesión” e “inexistencia de cláusulas abusivas”.
Por tanto, se declarará la prosperidad de la excepción de “improcedencia de las pretensiones por no agotamiento del requisito de procedibilidad”, únicamente en lo que atañe a las controversias contractuales formuladas en la demanda. 2.4. De la renuencia al cumplimiento de obligaciones legales y contractuales- numeral 10 artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
De conformidad con lo dispuesto en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, la imposición de sanciones pecuniarias en el marco del régimen de protección al consumidor exige una valoración estricta de circunstancias agravantes debidamente acreditadas en el expediente. Dicha norma autoriza al juez a imponer, en favor de la Superintendencia de Industria y Comercio, una multa de hasta ciento cincuenta (150) salarios mínimos legales mensuales vigentes, siempre que se configure una infracción legal o contractual que haya sido objeto de condena judicial favorable al consumidor.
Esta facultad sancionatoria, lejos de tener un carácter meramente punitivo, cumple fines correctivos, disuasorios y ejemplarizantes, como lo ha sostenido de manera reiterada la jurisprudencia constitucional. En efecto, la Corte Constitucional ha precisado que “las sanciones en materia de consumo deben observar criterios de proporcionalidad y Expediente 11001319900120195179003 49 razonabilidad, orientándose a la protección del consumidor y la garantía de la buena fe”96.
Bajo esa senda, el juez debe atender no solo a la existencia de la infracción, sino a la entidad del perjuicio causado, el grado de participación del infractor y la necesidad de desincentivar prácticas abusivas en el mercado97. En el caso sub examine, se acreditan con claridad varias circunstancias de agravación que justifican la aplicación de la medida sancionatoria.
En primer lugar, se evidencia la trascendencia del hecho constitutivo de la infracción, consistente en la persistencia de defectos en zonas comunes esenciales del complejo constructivo, entre ellas, fachadas, ascensores, redes hidráulicas y sistemas de seguridad, los cuales comprometen no solo la calidad e idoneidad del bien adquirido, sino derechos fundamentales como la seguridad personal, la salubridad ambiental y la habitabilidad digna.
Tales afectaciones, trascienden el ámbito patrimonial y vulneran el núcleo esencial del derecho del consumidor a recibir un producto conforme con las condiciones ofrecidas y esperadas. A esta alteración negativa sustancial se suma la acreditada reiteración en el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales por parte de las demandadas.
Desde el año 2018, los consumidores formularon reclamaciones directas sin obtener respuestas sustanciales o correctivas, conducta que se mantuvo incluso frente a pronunciamientos judiciales claros, como el proferido por el Juzgado Cuarto Penal Municipal de Ibagué en agosto de 2019. Esta renuencia persistente a dar cumplimiento a sus deberes legales se ajusta al supuesto descrito en el propio numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480, que habilita la imposición de la multa en los eventos en que se evidencie “renuencia a cumplir obligaciones legales”. 96 Corte Constitucional, Sentencia C-561 de 2015. 97 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC5473-2021.
Expediente 11001319900120195179003 50 De forma adicional, las demandadas insistieron durante el proceso en la prosperidad de excepciones procesales ya desestimadas en sede de casación, lo cual evidencia una estrategia defensiva orientada más a dilatar la solución del conflicto que a resolver de fondo las inconformidades de los consumidores.
En lo que respecta a la conducta procesal de las convocadas, se observa una total ausencia de voluntad conciliatoria o de reconocimiento de responsabilidad, en tanto no consta en el expediente iniciativa alguna de reparación voluntaria, ni allanamiento a los hechos, ni ofrecimiento de fórmulas de solución, pese a las múltiples oportunidades procesales para ello.
En consecuencia, no concurre ninguna de las causales de exclusión previstas en la norma, tales como la conciliación, la transacción, el desistimiento o el allanamiento. Por el contrario, la actitud de las demandadas configuró un verdadero agravio procesal, pues obstaculizó el acceso efectivo a la justicia de los consumidores, en los términos definidos por la Corte Constitucional en la Sentencia T-364 de 2020.
A partir de los elementos probatorios allegados y valorados, se impone, entonces, la aplicación de la sanción pecuniaria, bajo parámetros de proporcionalidad y razonabilidad. En efecto, la multa impuesta a CIMCOL S.A. se fija en quince (15) salarios mínimos legales mensuales vigentes, en atención a su rol como productora directa del proyecto, ejecutora de la obra y responsable técnica de las fallas estructurales detectadas.
Por su parte, al Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center, representado por Fiduciaria Bancolombia S.A., se le impone una multa de diez (10) SMLMV, en consideración a su participación activa en la comercialización del proyecto y su incumplimiento del deber fiduciario de supervisión, entrega y garantía frente a los consumidores.
Estas sanciones, por debajo del máximo legal, resultan idóneas y suficientes para cumplir con su finalidad disuasoria, sin comprometer el principio de razonabilidad ni afectar desproporcionadamente el patrimonio de los sancionados. Expediente 11001319900120195179003 51 Respecto del destino institucional de las sumas impuestas, es preciso reiterar que, en cumplimiento de lo dispuesto por el numeral 10 del artículo 58 del Estatuto del Consumidor, las multas se destinan a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Esta previsión legal no solo se ajusta al principio de legalidad sancionatoria, sino que cumple una función estructural dentro del sistema, en tanto “fortalece la capacidad estatal para vigilar el mercado y prevenir infracciones al régimen consumerista”98 en desarrollo del deber de intervención previsto en el artículo 78 de la Constitución Política.
En suma, la sanción aquí impuesta sintetiza los principios de proporcionalidad, ejemplaridad y reparación integral que informan el régimen de protección al consumidor, y se erige como un “instrumento eficaz para generar cultura de respeto a los derechos de los consumidores”99 3. Consideración final Del análisis integral del acervo probatorio obrante en el expediente, se tiene por acreditado que los demandantes ostentan la condición de consumidores finales respecto de las zonas comunes del inmueble denominado “Acqua Power Center”, toda vez que dichos bienes forman parte indivisible del objeto adquirido y no fueron destinados a actividades de transformación, comercialización o reinserción en el mercado.
Igualmente, se encuentra demostrado que tales zonas presentan deficiencias de orden material, funcional y técnico, que afectan sus condiciones mínimas de calidad, idoneidad y seguridad, en contravención de lo previsto en el artículo 7 de la Ley 1480 de 2011. Las sociedades convocadas, lejos de atender de manera oportuna y eficaz los requerimientos formulados, incurrieron en una omisión sistemática al no adoptar medidas correctivas idóneas, lo que permite la persistencia de los defectos denunciados.
Esta conducta omisiva configura un incumplimiento sustancial de la 98 Corte Constitucional, Sentencia C-561 de 2015. 99 Corte Constitucional Sentencia T-364 de 2020. Expediente 11001319900120195179003 52 garantía legal, que activa su responsabilidad solidaria como proveedoras del bien. En virtud de lo anterior, y al amparo de las facultades conferidas por el numeral 9 del artículo 58 del Estatuto del Consumidor, esto es para fallar infra, extra y ultrapetita, se ordenará a las demandadas asumir, a su cargo, las reparaciones necesarias para restablecer las condiciones técnicas y constructivas ofrecidas o razonablemente esperables en las zonas comunes afectadas, conforme a lo señalado en la parte resolutiva de esta sentencia. Así mismo, se desestimarán las restantes excepciones de mérito propuestas por las convocadas, por no haberse acreditado sustento probatorio ni jurídico que las justifique, con excepción de la denominada “improcedencia de las pretensiones por no agotar el requisito de procedibilidad”, formulada por Fiduciaria Bancolombia S.A., la que será declarada parcialmente probada, en cuanto resulta aplicable respecto de ciertas pretensiones contractuales que se sustraen del ámbito propio de la garantía legal.
Finalmente, en razón a las circunstancias agravantes que rodearon el incumplimiento y la actitud procesal asumida por las demandadas, se impondrá la multa prevista en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, conforme a los parámetros establecidos en esta providencia. En igual sentido, se condenará en costas a las partes vencidas, por lo que se fijará las agencias en derecho con sujeción a las disposiciones del Acuerdo 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO. REVOCAR la sentencia proferida el 4 de octubre de 2024 por la Delegatura para Funciones Expediente 11001319900120195179003 53 Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
SEGUNDO. En su lugar, DECLÁRASE a las sociedades CIMCOL S.A. y al Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center, representado por Fiduciaria Bancolombia S.A., solidariamente responsables del incumplimiento de la garantía legal respecto de las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad de las zonas comunes del inmueble denominado Acqua Power Center, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 350-201031.
TERCERO. ORDENAR a las convocadas, de manera solidaria, efectuar las reparaciones necesarias para subsanar los defectos acreditados en las zonas comunes del inmueble, dentro del término improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la notificación de esta providencia. Las obras deberán ejecutarse conforme a los planos originales y estándares técnicos del proyecto, y comprenderán, entre otros, la intervención de fachadas, ascensores, techos, baños comunes, sistemas de acceso y áreas verdes.
CUARTO. DECLARAR probada la excepción de mérito propuesta por Fiduciaria Bancolombia S.A., intitulada “improcedencia de las pretensiones por no agotar el requisito de procedibilidad”, exclusivamente respecto de aquellas pretensiones contractuales ajenas al régimen de garantía legal.
QUINTO. DESESTIMAR las demás excepciones de mérito formuladas por CIMCOL S.A. y Fiduciaria Bancolombia S.A., por no haberse acreditado sustento fáctico ni jurídico suficiente.
SEXTO. IMPONER la multa prevista en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011. En consecuencia, se fijan las siguientes sanciones: (i) A CIMCOL S.A., una multa de quince (15) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV); (ii.) Al Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center, representado por Fiduciaria Bancolombia S.A., una multa de diez (10) SMLMV.
Expediente 11001319900120195179003 54 Las sumas correspondientes deberán ser consignadas a favor de la Superintendencia de Industria y Comercio, dentro de los veinte (20) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia.
SÉPTIMO. CONDENAR en costas de primera y segunda instancia a la parte demandada. Como agencias en derecho en esta sede, se fijan: (i) A cargo de CIMCOL S.A., la suma equivalente a cuatro (4) salarios mínimos legales mensuales vigentes, que asciende a $5.694.000; y para el Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center, representado por Fiduciaria Bancolombia S.A., la suma equivalente a tres (3) SMLMV, correspondientes a $4.270.500.
Lo anterior de conformidad con lo previsto en el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura. Las costas correspondientes a la primera instancia serán liquidadas y definidas por el a quo.
OCTAVO. DEVOLVER el expediente a la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, una vez ejecutoriada esta providencia, para lo de su competencia.
NOTIFÍQUESEY CÚMPLASE, Los Magistrados, (Firma electrónica) MARIA PATRICIA CRUZ MIRANDA (Rad. 01 2019 51790 03) (Firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (Rad. 01 2019 51790 03) (Firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA (Rad. 01 2019 51790 03) Firmado Por: Expediente 11001319900120195179003 55 Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d630831c686eb5fdee976d438910f94ab6312e0cbfb5497 3c2605cb9c2f03b27 Documento generado en 18/07/2025 11:01:45 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectr onica