REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL MONTERÍA SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA-LABORAL Magistrado Sustanciador: CARMELO DEL CRISTO RUÍZ VILLADIEGO. VERBAL DE PERTENENCIA EXPEDIENTE No. 23-001-31-03-001-2007-00024-02 Folio 85-24 ACTA No. 007 Montería, veinticuatro (24) de febrero de dos mil veinticinco (2025) Procede la Sala Cuarta en aplicación de la ley 2213 de 2022, a resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia adiada 29 de noviembre de 2023, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Montería, Córdoba, dentro del proceso verbal de pertenencia impetrado por MARIA DEL SOCORRO LOPEZ OSORIO Y OSCAR MANUEL HERNADEZ LOPEZ (coadyuvante) contra JOSEFINA DEL CARMEN NEGRETE TORRES Y JOSE DOMINGO GRACIA JALLER I.
ANTECEDENTES I.I. Pretensiones: Se solicita en la demanda la declaratoria de la prescripción adquisitiva de dominio sobre el inmueble ubicado en la Cra 13 N° 11C-22 de la ciudad de Montería; se inscriba el fallo en la Oficina de Registro de Instrumentos públicos de Montería, y se condene en costas a la demandada. Las anteriores pretensiones fueron sustentadas en los supuestos fácticos que a continuación se sintetizan: I.II.
Hechos. Los jurídicamente relevantes se sintetizan así: - Manifiesta que la señora María del Socorro López Osorio, el 3 de marzo de 1999 inició la posesión material, púbica, pacifica e ininterrumpidamente sobre el inmueble de interés social ubicado en la Cra 13 N°11C-22 en la ciudad de Montería. - Establece que, la posesión fue adquirida en virtud de un negocio jurídico celebrado entre la demandante y el finado Domingo Negrete Negrete (Q.E.P.D) el cual por circunstancias ajenas a la demandante no fue inscrito en la autoridad correspondiente. - Sostiene que, el inmueble objeto de la litis fue hipotecado por la demandada, y embargado por el Juzgado Quinto Civil Municipal de Montería. - Finalmente destaca como mejoras hechas al inmueble objeto de la litis, la construcción de un baño, acondicionamiento de las habitaciones, sala comedora, cocina, e indica que ha poseído el bien por un lapso superior a cinco años, razón por la cual estima procedente la declaratoria de dominio del inmueble de la referencia. II.
ACTUACIÓN PROCESAL II.I. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA JOSE DOMINGO GRACIA JALLER El demandado a través de apoderado judicial, indicó que, en cuanto al primer hecho no le consta la celebración del negocio jurídico entre la demandante y el finado, e indica que es falso que se trate de una vivienda de interés social por no cumplir con los requisitos de ley.
En cuanto al segundo hecho, manifiesta que es falso que la demandante ha ejercido posesión de manera pacífica, ininterrumpida. En lo concerniente al hecho tercero manifestó que no le consta que la demandada haya intentado apoderarse del inmueble utilizando la fuerza, y acepta que se adelantó un proceso ejecutivo hipotecario decretándose el embargo y secuestro del inmueble.
Al hecho cuarto manifestó que, es falso que la demanda ha efectuado mejoras sobre el inmueble objeto de al, litis. Finalmente manifestó que, el hecho quinto es falso porque no acredita las condiciones necesarias para que se configure el fenómeno denominado prescripción. Por consiguiente, se opuso a las pretensiones de la demanda. Finalmente propuso las excepciones de merito denominadas “no es de interés social el inmueble que pretende prescribir la demandante, mala fe de la parte demandante para con el señor José domingo gracia jaller para usucapir – prescribir el inmueble en estudio, la demandante no pago los impuestos incluyendo enero del 2007 como actos de señorío y dueña sino que espero que el adjudicante – mi cliente – los pagara para iniciar el proceso de pertenencia, acto de mala fe, la demandante no se opuso a la diligencia de secuestro, son que la objetara, ordenada por el juzgado quinto civil municipal de montería, debiendo hacerlo para ejercer actos de señorío y dueña, induciendo con esa conducta en error a mi cliente, ya que si se hubiera opuesto mi cliente no se hubiera postulado a adquirir en remate dicho inmueble.
Acto omisivo constitutivo de mala fe por parte de la demandante, la señora maría del socorro López Osorio, actuando con la costumbre de incurrir en actos de mala fe por trabar mas la entrega del inmueble al señor gracia jaller, esta se lo vendió a su hijo, tal y como consta en el respectivo folio de matricula inmobiliaria, otro acto de mala fe por parte de la demandante, repuso y en subsidio apelo el auto que negó la oposición a la entrega forzada, dilatando mas aun la entrega del inmueble al señor jose domingo gracia jaller, aquí en estos tiempos la posesión por parte de la demandante es de mala fe, la propiedad del inmueble objeto de este proceso radica en cabeza del señor jose domingo gracia jaller, la demandante reconoció que el demandado jose domingo gracia jaller tenia mejor derecho que ella sobre el inmueble objeto de debate, la demandante maría del socorro lopez Osorio jamás cumplió con lo supuesto pactado de la presunta compraventa del inmueble objeto de este proceso” III.
SENTENCIA APELADA. Mediante la sentencia apelada de fecha 29 de noviembre de 2024, la juzgadora de primera instancia, resolvió declarar que la demandante adquirió por medio de prescripción adquisitiva del dominio el inmueble objeto de la litis, seguidamente ordenó a la oficina de Registros e Instrumentos públicos en el folio de matrícula para que proceda con la inscripción de la sentencia en el folio de matrícula inmobiliaria N° 140-53496, finalmente condenó en costas a la parte demandada.
En sustento de la decisión manifestó que la demandante ha poseído el inmueble sin interrupción alguna desde el 3 de marzo de 1999 data en la cual se suscribió el contrato de compra venta, iniciando la posesión del mismo y manteniéndola en el tiempo. Adicionalmente manifestó que las actuaciones de lanzamiento fueron en el año de 2022 es decir con posterioridad a la consumación del derecho de propiedad de la demandante en el tiempo, así mismo sucedió con las diligencias de embargo, secuestro, y adjudicación en remate, y que estas actuaciones no son causales de interrupción de la posesión como lo ha manifestado la H. Corte Suprema de Justicia. Manifestó que la sentencia suscrita es de carácter meramente declarativa, no constitutiva del derecho de dominio, razón por la cual al estar probada la posesión del año 1999 hasta 2007, calenda en la cual la demandante presentó la acción de dominio que ocupa la atención de la sala, entonces al cumplir con los requisitos axiológicos previstos en la norma aplicable, accedió a las pretensiones de la demanda inicial.
IV. RECURSO DE APELACIÓN. El apoderado judicial de la parte demandada, interpone recurso de apelación contra la sentencia proferida, exponiendo los reparos que se sintetizan a continuación: • La posesión de la demandante no fue pacífica. • Mala fe de la parte demandante. • La demandante no efectuó el pago del valor del inmueble acordado en la promesa de venta. • la demandante no ejerció la posesión del inmueble durante el lapso manifestado en primera instancia. • Error de la juzgadora de instancia al contabilizar el extremo inicial del acto de posesión • Erorr en el análisis del dictamen pericial efectuado, por la parte de mandante no cumple con las condiciones exigidas para la individualización del bien.
V. SUSTENTACIÓN DEL RECURSO EN SEGUNDA INSTANCIA El apoderado de la parte demandante, allegó de manera oportuna la correspondiente sustentación del recurso en segunda instancia, argumentando que del hecho tercero es posible extraer que la posesión ejercida por la demandante no fue de manera pacífica, pues el 15 de diciembre del año 2000 existió un conflicto de posesión sobre el inmueble, en virtud de la inspección ocular por lanzamiento por ocupación de hecho y perturbación a la posesión presentada por la demandada en contra de la aquí demandante.
Adicionalmente manifiesta que, la demandante incumplió con el pago acordado en la primera promesa de venta celebrada el 3 de marzo de 1999, apoderándose del inmueble de una manera aparentemente pacifica, e indica que ello es acreditado por las testimoniales de Francisco Lozano y Juana Pájaro al indicar que existieron dos promesas de ventas, y que la segunda surgió en vista de que la demandante incumplió el pago del valor del inmueble acordado en la primera, por tanto considera que la demandante no efectuó el pago del inmueble.
Además, manifiesta que, la demandante no se opuso a la diligencia de embargo y secuestro dentro del proceso ejecutivo hipotecario adelantado contra el bien objeto de la litis en el año 2005, lo cual quiere decir que el demandante abandonó la posesión, igualmente, al momento de la práctica de diligencia de inspección judicial adelantada en el inmueble, quien poseía el bien, era el testigo Wilinton José Cordero Hernández, pues afirma que así lo declaró en su testimonio, finalmente precisa que la demandante desmintió haber habitado el bien desde 1999 hasta 2022, puesto que en su declaración del día 4 de mayo de 20223 manifestó que actualmente se encontraba arrendada en el barrio granada.
Por otro lado, afirma que la demandante actuó de mala fe, pues en el año 2007 presenta la demanda de pertenencia conociendo que contra el bien se adelantaba un proceso ejecutivo lo cual deja en evidencia la mala fe con la que actuó la demandante, Maxime cuando confesó que no comunicó la posesión al juzgado donde cursaba el proceso, adicionalmente en el año 2011, efectuó un contrato de arrendamiento para evitar la entrega del bien, por lo cual la demandada utilizó acciones reivindicatorias las cuales le ordenaron la posesión del bien, procediendo entonces a despojarle la posesión a la demandante a través de la diligencia de entrega forzosa, e indica que este recuperó la posesión en el año 2019 con ocasión al fallo de segunda instancia que revoco la decisión, por tanto sostiene que no es cierto que la demandante haya poseído el inmueble durante el lapso establecido por la A quo.
Alega que al dar aplicación a los requisitos establecidos por la ley 791 de 2002 para la verificación de la configuración del fenómeno de prescripción, ello implica que el término de inicio de posesión se empiece a contabilizar desde la entrada en vigencia de la misma o aplicación de la misma, es decir desde el 1 de enero de 2003, entonces estima que siendo así, para la data de presentación de la demanda aún no había transcurrido el termino de 5 años para obtener el reconocimiento del derecho, por tanto erro el despacho en la contabilización de los términos. Finalmente expone que el peritaje no reúne los requisitos del artículo 2226 del CGP, e igualmente las propiedades del dictamen no cumple con las exigencias legales, por tanto, debe ser excluido.
VI. ALEGATOS DE LA PARTE NO APELANTE El vocero judicial de la parte demandante hizo uso de esta etapa procesal argumentando que, para el momento en que se adelantó el proceso ejecutivo ya su representada reunía los requisitos para el reconocimiento del derecho de propiedad a través de la prescripción. Adicionalmente, explica que el proceso ejecutivo no es un instrumento para despojar de la propiedad al poseedor, pues no es posible utilizar un proceso ejecutivo para pretender efectos propios de una acción reivindicatoria.
Por otro lado, explica que, la demandada no ha ejercido la posesión del inmueble, por tanto, no le es posible a través de un contrato de compraventa, transferir la posesión del inmueble, pues si el vendedor no tenía la posesión por ende el comprador no la adquiriría, ello implica que el demandado José Domingo Gracia Jaller no tenga la condición de poseedor del bien, e indica que actualmente quien goza de la posesión del bien, a través de sentencia judicial, es la demandante.
VII. CONSIDERACIONES VII.I. Presupuestos procesales. En el sub examine se reúnen los llamados presupuestos procesales, toda vez que, la relación procesal está debidamente conformada por quienes tienen capacidad para ser parte y comparecer al proceso, existe competencia para conocerlo, asimismo, no se evidencia causal de nulidad que invalide lo hasta ahora actuado, por lo que corresponde desatar de fondo el recurso de apelación. VII.II Límites de la apelación y competencia de la Sala La Sala advierte que resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte recurrente, únicamente frente a los puntos o inconformidades planteados ante el A- quo y sustentados en esta instancia. Ello en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 328 del C.G.P., que dispone que la competencia del juez de segundo grado está restringida a las inconformidades expresamente formuladas y desarrolladas en la apelación. VII.II.
Problema jurídico. Procede el Despacho a establecer si concurren los requisitos establecidos en la norma, a fin de declarar que la demandante es titular pleno del derecho de dominio sobre el inmueble identificado con folio de matrícula No N° 140-53496, las inconformidades del apelante se circunscriben en señalar en primer lugar que el bien que se pretende adquirir por prescripción no es un bien de interés social, razón por la cual, no se cumplió con el tiempo establecido para adquirir vía prescripción el bien de la referencia, como segundo punto, sostuvo que la posesión no fue pacífica, como tampoco ininterrumpida, y sobre todo existen actos de mala fe que no habilitan a la demandante su adquisición. Entonces en primer lugar, habrá que establecerse si el bien inmueble tiene la connotación de un bien de interés social, segundo, verificar el lapso de la posesión, y por último establecer si en aquella posesión, puede entenderse como pacífica, e ininterrumpida, además de determinar si existieron actos de mala fe por parte de quien demanda.
Presupuestos del proceso de declaración de pertenencia. El artículo 2512 del Código Civil prevé el fenómeno jurídico de la prescripción que no sólo encarna una forma de extinguir las acciones o derechos que se tienen sobre las cosas por su falta de ejercicio (prescripción extintiva o liberatoria), sino que, constituye un modo de adquirir los bienes ajenos por la posesión de aquellos (prescripción adquisitiva o usucapión).
Específicamente la norma aludida define la prescripción adquisitiva o usucapión de la siguiente manera: “Es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales.
(…)” De acuerdo con los artículos 764 y 2527 del Código Civil, la prescripción adquisitiva puede ser: ordinaria o extraordinaria. La ordinaria está precedida de título justo y buena fe (artículo 764 y 2528 del Código Civil), mientras que la extraordinaria, no requiere título alguno (artículo 2531 ibidem). A la par, la prescripción adquisitiva de dominio, atendiendo al tiempo de posesión, puede clasificarse en ordinaria y extraordinaria, según el caso, ejerciendo ésta sobre una cosa determinada con ánimo de señor y dueño por un lapso de cinco (5) y diez (10) años, respectivamente, para bienes inmuebles.
Ahora bien, de acuerdo con el artículo 51 de la Ley 9 de 1989, el término de prescripción extraordinario para la adquisición de viviendas de interés social es de cinco (5), y ordinario de tres (3) años. Sobre la posesión, el artículo 762 del Código Civil establece que: “La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. Quien se comporte como poseedor es reputado dueño mientras otra persona no justifique serlo.
(…)” Para ello se requiere que la posesión sea quieta, pacífica, desprovista de cualesquier clandestinidad e ininterrupción, como quiera que toda actividad contraria, vicia la condición mínima de la posesión que el usucapiente debe ostentar dentro de la comunidad. Corresponde entonces, al prescribiente demostrar, para el triunfo de su pretensión, que ha ejercido y ejerce sobre el bien actos de señorío sin reconocimiento de derecho ajeno, pues sólo en ese escenario es aplicable la presunción en virtud de la cual: “El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo” (artículo 762 del Código Civil).
De esta forma, podrá acceder al derecho real que dice ostentar, quien pruebe que durante el plazo señalado por el legislador han concurrido en él los elementos que estructuran el fenómeno posesorio, esto es: i) que sea una relación de contacto material con la cosa (corpus); ii) que dicha relación sea voluntaria; y iii) Que exista una voluntad de ejercer la propiedad y no reconocer a nadie más un derecho superior (animus domini).
Ha sido reiterada la posición de la H. Corte Suprema de Justicia que la posesión derivada de una situación de estabilidad es la que genera a favor del poseedor la presunción de dueño, y mediante la prescripción, el dominio, quedando convertido en un derecho real erga omnes. Así puntualiza: “Cuando la ley acepta como dueño de una cosa a quien la ha poseído materialmente durante el lapso legal extraordinario, sin haber tenido título de dominio, y presume de derecho que tal poseedor lo es de buena fe, siempre que tal posesión se haya ejercido en forma pacífica, pública y no interrumpida y sin reconocer dominio ajeno, consagra el fenómeno de la usucapión que tiende a conferir y estabilizar el derecho de propiedad, así como a sanearlo de vicios de que puedan adolecer sus titulares1” Nuestra legislación acogiendo la teoría de Savigny, indica que la posesión es la tenencia de un bien con ánimo de señor y dueño, lo que hace que, para que haya posesión, se tenga como condición sine qua non la existencia del corpus y el animus.
El corpus en frases de Planiol “son los actos materiales de tenencia, uso, y goce sobre la cosa”, sea personalmente o por interpuesta persona, pero a nombre de éste. Se entiende este elemento como expresión del derecho y manifestación de vivirlo como si fuese su titular, reflejado en actos positivos como los descritos en el artículo 981 ídem.
En cuanto al animus, según Alessandri y Somarriva, es “una conducta del poseedor que puede manifestarse en el título que la origina y supone que obra como un verdadero dueño propietario aunque no tenga la convicción de serlo, como ocurre con el ladrón a quien nadie le niega su calidad de poseedor” De lo anterior, se extrae que el animus, viene a ser el elemento intelectual que traduce la voluntad inequívoca de creerse el verdadero titular, según lo han entendido la jurisprudencia y la doctrina.
Las manifestaciones externas de la posesión son aquellos hechos positivos que suelen ejecutar los dueños, de modo que los actos de detentación en los que no se perciba señorío sobre la cosa, no pueden constituir soporte sólido de una demanda de pertenencia, por supuesto que los hechos que no aparejen de manera incuestionable el ánimo de propietario de quien los ejercita (animus rem sibi habendi), apenas podrán reflejar tenencia material de la cosa.
Precisamente sobre el alcance de la posesión que reclama este modo de adquirir el dominio, ha dicho la Corte Suprema de Justicia: 1 Casación. G.J. T. LXXXI página 206. “…la posesión de la que se viene haciendo mérito, debe ser el reflejo inequívoco de un poderío efectivo sobre una cosa determinada que, por imperativo legal (C.C., art. 762), tiene que ponerse de manifiesto en una actividad asidua, autónoma y prolongada que corresponda al ejercicio del derecho de propiedad pues dicha posesión, la que por ser en concepto de dueño es hábil para ganar el dominio por efecto de la prescripción es ante todo un hecho cuya existencia como fenómeno, no está por demás recordarlos una vez más, ‘… debe manifestarse también por una serie de actos de inconfundible carácter y naturaleza, que demuestran su realización y el vínculo directo que ata a la cosa poseída con el sujeto poseedor.
Tales actos deben guardar íntima relación con la naturaleza intrínseca y normal destinación de la cosa que se pretende poseer2” El cimiento básico de la prescripción adquisitiva del derecho de dominio es la posesión practicada sobre un bien determinado por el tiempo y con el lleno de las exigencias legales, lo que quiere decir entonces, que la sentencia que reconoce haberse adquirido ese derecho real en virtud de la usucapión, no es constitutiva del mismo, sino simplemente declarativa, ya que no es la sentencia sino la posesión ejercida sobre el bien acompañada de justo título y buena fe si se trata de la prescripción adquisitiva ordinaria, o la sola posesión del mismo por el lapso de tiempo requerido legalmente, la fuente de donde surge el derecho que el fallo judicial simplemente se limita a declarar.
Sobre la vivienda de interés social Traer a colación las normas sobre la regulación de la vivienda interés social resulta de gran relevancia en este proceso, dado que el demandante se acogió a tal régimen para elevar las pretensiones de la demanda, señalando que su bien era de interés social. Así las cosas, en el artículo 51 de la Ley 9 de 1989 se estableció la reducción de los términos de prescripción adquisitiva de viviendas de interés social, en los siguientes términos: “A partir del primero (1) de enero de 1990, redúzcase a cinco (5) años el tiempo necesario a la prescripción adquisitiva extraordinaria de las viviendas de interés social.
A partir del primero (1) de enero de 1990, redúzcase a tres (3) años el tiempo necesario a la prescripción adquisitiva ordinaria de las viviendas de interés social. Valdrá la posesión acumulada a la fecha establecida en los incisos anteriores.” En cuanto a la definición de la vivienda de interés social, el articulo 44 de la Ley 9 de 1989, subrogado por el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 indica que: 2 Sentencia. Enero 22/93, Exp. 3524.
En C. C. Legis. No. 12860 “Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda.
En todo caso, los recursos en dinero o en especie que destinen el Gobierno Nacional, en desarrollo de obligaciones legales, para promover la vivienda de interés social se dirigirá prioritariamente a atender la población más pobre del país, de acuerdo con los indicadores de necesidades básicas, insatisfechas y los resultados de los estudios de ingresos y gastos."
PARÁGRAFO 1. - Las disposiciones expedidas por el Gobierno Nacional en ejercicio de la potestad reglamentaria del presente artículo que hagan referencia a ciudades con más de quinientos mil (500.000) habitantes, serán aplicables a los municipios aledaños dentro de su área de influencia y hasta una distancia no mayor de cincuenta (50) kilómetros de los límites del perímetro urbano de la respectiva ciudad, que evidencie impactos directos en la demanda de suelo e inmuebles urbanos, derivados de un elevado grado de accesibilidad e interrelaciones económicas y sociales, lo mismo que a los demás municipios que integren el área metropolitana, cuando fuere del caso.
PARÁGRAFO 2. - El precio de este tipo de viviendas corresponderá al valor de las mismas en la fecha de su adquisición o adjudicación.” Posteriormente, el Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010, es decir, la Ley 1151 de 2007 en su artículo 83 consagró una definición más clara y precisa de la vivienda de interés social: “De conformidad con el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, la vivienda de interés social debe reunir elementos que aseguren su habitabilidad, estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción. El valor máximo de una vivienda de interés social será de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135 smlm).
PARÁGRAFO. Para efectos de la focalización de los subsidios del Estado, se establecerá un tipo de vivienda denominada Vivienda de Interés Social Prioritaria, cuyo valor máximo será de setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (70 smlm).” Tal artículo fue reglamentado por el Decreto 4466 de 2007, en el que dentro de las definiciones se conceptuó: “1.1.
Vivienda de Interés Social (VIS). Es la solución de vivienda cuyo valor máximo es de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135 smlmv). 1.2. Vivienda de Interés Social Prioritario (VIP). Es la solución de vivienda cuyo valor máximo es de setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (70 smlmv).” De otro lado, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha establecido que para que un inmueble pueda ser considerado como vivienda interés social se debe verificar su precio al momento en el que se cumple el término de posesión material necesario para declarar la pertenencia, así como la naturaleza y tipo de destinación del bien (Sentencia SC11641 del 2014).
Del Régimen Aplicable a este caso. Para resolver el litigio el Despacho se determinará si el inmueble es suceptible de ser adquiridos por prescripción y luego, si cumplen con los requisitos establecidos en los artículos 44 de la Ley 9 de 1989, subrogado por el 91 de la Ley 388 de 1997, 83 de la Ley 1151 de 2007 y 1 del Decreto 4466 de 2007 para ser considerado vivienda de interés social y, por tanto, si le es aplicable los términos de prescripción especiales para tal tipo de inmueble.
Conforme con el marco normativo precedente, es menester delimitar el valor máximo de las viviendas de interés social a la fecha en la que los demandantes invocaron ser beneficiarios de la prescripción adquisitiva para tales viviendas. De modo que, el valor de ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales vigentes debe ser calculado con base en el salario mínimo vigente para el 05 de febrero de 2007, momento en el que se instauró la demanda.
En ese orden de ideas, el salario mínimo del año 2007 ascendió a $433.700,00, cuya suma multiplicada por 135 da un resultado de $58.455.500. En consecuencia, se advierte que, la prueba que la demandante aportó para acreditar el valor del inmueble es el certificado catastral, en el cual se encuentra como avalúo la suma de $11.539.000. De conformidad con lo anterior, se avizora que el inmueble cumple con los requisitos para ser considerado vivienda de interés social, porque su avalúo no superaba la suma de $11.539.000, equivalentes a 135 SMLMV para la fecha en la que invocaron su derecho, esto es, el 2005, no se diga que no puede tenerse como avalúo el aportado por la parte demandante en el libelo inaugural, pues que en ningún aparte de las normas aplicables a las viviendas de intereses social se establece que dicho avalúo debe determinarse única y exclusivamente con el avaluo comercial, tal circunstancia –se repite- no es una imposición legal, razón por la cual mal haría esta judicatura en no tener en cuenta la certificación catastral, puesto que aquel argumento se encuentra desprovisto de asidero legal.
Entonces, comoquiera, que la destinación de la vivienda, fue única y exclusivamente para la habitación de la parte demandante, circunstancia pacifica dentro del plenario y no discutida en la apelación, además, por otro lado, de lo escudriñado, en el expediente se tiene que es un bien susceptible de adquirir por prescripción en cuanto no es un bien del estado, se establece que el mismo cumple con los requisitos para tener la connotación de vivienda de intereses social.
Entonces los argumentos del apelante destinados a señalar que el bien no es de intereses social, se encuentran llamados al fracaso, en tanto la declaratoria de un bien inmueble VIS opera por ministerio de la ley, y sin ningún tipo de requisito especial, sino, solo, los antes reseñados por la judicatura, entonces, no se puede señalar que el inmueble pretendido en usucapión, no es de naturaleza VIS.
Por consecuencia, decaen ostensiblemente, los argumentos que trae a colación, el apelante, en referencia a la ley 791 del 2002, en tanto aquella ley rige para las prescripciones establecidas en el código civil, tal como lo dice su artículo primero, por el contrario, la prescripción de Vivienda de Intereses Social cuenta con un régimen especial que demarcó el lapso para adquirir por prescripción véase el artículo 51 de la Ley 9 de 1989 se estableció la reducción de los términos de prescripción adquisitiva de viviendas de interés social, en los siguientes términos: “A partir del primero (1) de enero de 1990, redúzcase a cinco (5) años el tiempo necesario a la prescripción adquisitiva extraordinaria de las viviendas de interés social.
A partir del primero (1) de enero de 1990, redúzcase a tres (3) años el tiempo necesario a la prescripción adquisitiva ordinaria de las viviendas de interés social. Valdrá la posesión acumulada a la fecha establecida en los incisos anteriores.” En este orden de ideas, como se dijo, inane sería establecer cualquier discusión en referencia de la ley 791 de 2002, cuando aquella ley que redujo los tiempos de prescripción a 10 años, no opera para este tipo especial de bienes inmuebles Puestas de esta manera las cosas, y como quiera que, se tuvo como probado dentro del proceso que la posesión comenzó en el año de 1999 y la demanda, fue presentada el 5 de febrero del 2007, ningún esfuerzo existe en establecer que la posesión de la parte demandante en lapso establecido, cumple con el termino para usucapir viviendas vis, ora de manera ordinaria, ora de manera extraordinaria, razón por la cual -como se dijo- no sale avante la apelación por este punto.
De la posesión de la demandante, en los años 1999 a 2007. Si se miran bien las cosas, la parte apelante no señala en su recurso, que no existiera posesión de la demandante, por el lapso establecido por la Juzgado de instancia, lo que cuestiona en esta instancia, es que la posesión nunca fue pacífica desde su entrada y afirma que de ello da cuenta a la inspección ocular que reposa en el expediente de calenda 15 de diciembre del 2000.
Debe decirse que, la inspección que advierte el apelante no resulta prueba suficiente para estimar que la posesión no fue pacífica, si se tiene en cuenta, que el día 21 del mismo mes y año, se estableció que aquella diligencia descrita por el recurrente fue suspendida por mutuo acuerdo de las partes, y además de lo anterior se dejó reseñado el cese de la perturbación de manera voluntaria por la señora Josefina Negrete Torres, dando por terminado aquella diligencia. En ese orden de ideas de aquella documental, de la cual, el apelante atribuye omisión por parte del Jugador, debe decirse que, lo único que podría advertirse no es que la posesión de la parte demandante no fuese pacífica, por el contrario, podría considerarse como un acto de señor y dueño, en el entendido de presentar querella por la perturbación del que consideraba su inmueble en ese momento.
Ahora, no puede pasarse por alto, que no existe prueba, de que la señora Josefina Negrete Torres, mientras estuvo en calidad de propietaria del bien inmueble a usucapir, antes de la adjudicación del señor JOSE DOMINGO GRACIA JALLER, hubiese alguna acción legal para reivindicar el bien del que había perdido la posesión material, entonces, no hay lugar a establecer, que la posesión de la accionante, no haya sido pacífica, por lo menos, no se logró su prueba dentro del plenario, de allí al fracaso de la apelación por este punto.
Sobre las presuntas conductas de mala fe de la parte accionante. La Corte ha señalado que la buena fe es un principio que de conformidad con el artículo 83 de la Carta Política se presume sin embargo dicha presunción solamente se desvirtúa con los mecanismos consagrados por el ordenamiento jurídico vigente, luego es una presunción iuris tantum y por tanto admite prueba en contrario, quiere decir lo anterior que le incumbe probar aquel supuesto de hecho, al que afirma que existe mala fe en un particular.
Dicho de otra manera, la parte demandada tenía el deber de probar que existía mala fe en la conducta de la parte demandante, con la sola afirmación que un determinado hecho es realizado de mala fe, no es posible su configuración, sin embargo, esta judicatura realizará un análisis de del hecho que fue señalado como tal. JOSE DOMINGO GRACIA JALLER constituyó una hipoteca sobre el bien inmueble múltiples veces referenciado, y como consecuencia de aquella garantía, presentó un proceso ejecutivo hipotecario, el embargo fue escrito el 18 de mayo de 2005, y como consecuencia de este proceso se adjudicó el bien al señor José Domingo, en el decurso procesal de aquel coactivo, el 11 de julio del 2005, se realizó la diligencia de secuestro del inmueble, sin embargo la señora María del Socorro López Osorio no presentó oposición a ese secuestro, por lo que a criterio del apelante, aquel hecho es muestra, primero de la renuncia de la posesión y segundo de la mala fe de quien demanda, teniendo en cuenta que, además nunca informó al Juzgado donde se debatía el proceso de cobro forzoso, como tampoco a la judicatura que cursaba la declaración de pertenencia. Al respecto habrá que decir que ninguna de esas circunstancias manifestadas hace patente mala fe por parte de la actora, por las siguientes razones, la primera de las razones es que, la posesión se interrumpirá solamente en los siguientes casos, con la demanda de la propietaria encaminada a buscar la reivindicación del bien del cual no se tiene la posesión material y podrá entenderse renunciada, en el caso de quien posea abandone de manera definitiva el bien, por cuenta de su voluntad, sobre la primera, en jurisprudencia patria, se ha establecido lo siguiente: como la prescripción adquisitiva envuelve entre otras cosas la inactividad del propietario, síguese necesariamente que cuando éste sale de su pasividad y reclama la cosa trae consigo la interrupción del fenómeno prescriptivo” (SC, 17 oct. 1997, Exp. n.° 4741), la segunda, se entiende cuando, el poseedor abandona el inmueble que ocupa sin mayores miramientos destruyendo de aquella forma, los requisitos del corpus y el animus.
Sin embargo, tales circunstancias, no son posibles de establecerse en este caso en particular, puesto que no se tiene prueba alguna -como se dijo-, que para los años 1999 y 2007, se haya iniciado una acción tendiente a regresar la posesión por parte de la propietaria, por otro lado, no se probó que la parte demandante, haya abandonado su posesión, se haya desligado del ejercicio de su señorío, de hecho, más adelante en el tiempo, presentó la demanda que hoy ocupa la atención de esta colegiatura.
En manera alguna, se puede concluir, que no ejercer derecho de defensa dentro de un proceso ejecutivo, es un acto de mala fe, o un abandono de la posesión, en ningún aparte normativo o jurisprudencial, trae esa sanción al poseedor que prefiera por alguna razón no oponerse a la diligencia de secuestro del bien que poseen, se tiene entonces que, guardar silencio también es una conducta que pueden tomar las partes en el proceso civil, sin que ello, a más de las consecuencias procesales dentro de aquel proceso, no pueda invalidar o interrumpir, circunstancias que no son debatidas en aquel proceso del cual no se cuenta con defensa, en otras palabras, la conducta tomada por la parte demandante en no oponerse a la entrega en el proceso judicial que cursaba en el Juzgado Quinto Civil Municipal de esta ciudad, no predica la renuncia de posesión. Ahora, tampoco se diga que el secuestro realizado en aquella diligencia tuvo la virtualidad de interrumpir la posesión, la sentencia SC19903 de 2017, rememoró los postulados de la jurisprudencia patria, en referencia a las cautelas y la posesión, señalando lo siguiente, “la sentencia dictada el 8 de mayo de 1890, que corre publicada en el número 216 de la Gaceta Judicial, de la cual se reproduce lo siguiente: “(…) El embargo no interrumpe ni la posesión ni la prescripción, porque la ley no ha reconocido esto como causa de interrupción natural o civil, como puede verse en los artículos 2523 y 2524 del Código Civil, y no habiéndose tratado en las ejecuciones mencionadas de recurso judicial intentado por el que ahora se pretende verdadero dueño de la cosa contra el poseedor, mal puede llamarse eso interrupción civil (…)”.
Y en esa oportunidad, esta superioridad no solo reiteró ese precedente, también amplió el criterio señalando que con el depósito tampoco se interrumpe porque: “(…) el depositario no adquiere la posesión, desde luego que el título es de mera tenencia conforme al art. 775 del Código Civil. Si el poseedor de la cosa antes de ser depositada en un juicio ejecutivo es el deudor, por el hecho del depósito no pierde este la posesión, y lo mismo acontece respecto de un tercero, si éste es el poseedor.
El ánimo de dominio, que es uno de los elementos de la posesión, no pasa al depositario y éste tiene en nombre de la persona de cuyo poder se sacó la cosa mientras ésta no es rematada. Si así no fuera, bastaría para arrebatar la posesión de terceros, denunciar sus bienes en juicios ejecutivos y obtener el depósito de ellos (…)”. En conclusión, para esta judicatura, no resulta de recibo que, el argumento del apelante, dígase que las actuaciones judiciales en el proceso ejecutivo, no constituyeron mala fe por parte de la actora, en tanto la presunción no logró ser derruida y no se constituyó ninguna causal de interrupción, suspensión o renuncia de la posesión, razón por la cual habrá que desechar este punto de apelación. DEL PERITAJE REALIZADO POR ROSEMBERG ARROYO TEHERAN Estima el apelante que no debe ser tenido en cuenta por no cumplir los requerimientos establecido en el artículo 226 del Código General del Proceso, sostiene múltiples inconformidades sobre la idoneidad del perito, en la forma como fue realizado el peritaje y las conclusiones allegadas por el mismo, sin embargo, el despacho, no ahondará en el análisis de aquella probanza en tanto, la Juzgadora de instancia, solamente lo mencionó para la identificación e individualización del bien inmueble a usucapir, circunstancia que es pacífica en el dossier y no se encuentra en discusión en referencia a los linderos y los predios colindantes, esto dijo, la sentenciadora de primer grado.
“El perito, identificó el inmueble por su nomenclatura urbana y linderos, lo describió internamente y relacionó como mejoras las siguientes: “una vivienda unifamiliar construida en techo de eternit y en su parte central con placa en concreto reforzado, muros en bloques de cemento repellado sin pintar, piso en plantilla pulida, puertas internas y principales en madera, ventanas metálicas reforzadas en hierro, reja metálica frontal; cuyo reparto arquitectónico consta de un garaje, dos alcobas en su parte izquierda; una sala comedor, una alcoba amplia, un baño interno con sus accesorios, una cocina con sus respectivos mesón en su parte derecha; en su parte central un pasillo de acceso a las alcobas y al patio posterior.
Todo lo anterior en regular estado de conservación”, también manifestó en su interrogatorio que quien se encontraba en posesión del inmueble para la fecha del 31 de mayo de 2022, en la cual se realizó la diligencia de visita para la elaboración del dictamen, era la señora MARIA DEL SOCORRO LOPEZ OSORIO” Entonces, al no estar en discusión, la identificación y individualización del bien, y señalado que cumple con los requisitos establecidos para tener la connotación de una vivienda de interés social, en este punto, la apelación fracasa.
DE LAS TESTIMONIALES La sentenciadora de primer grado dijo respecto de las probanzas testimoniales, lo siguiente, “habiéndose perfeccionado la venta con la entrega del precio por parte de la demandante y la entrega de la cosa vendida por parte del vendedor DOMINGO NEGRETE NEGRETE, por circunstancias ajenas a la voluntad de la demandante, con el fallecimiento del señor DOMINGO NEGRETE NEGRETE quedo sin elevar a escritura pública, ni registrar la compraventa realizada entre las partes.
Estos hechos fueron corroborados por la demandante en su interrogatorio de parte el cual es coincidente con los testimonios de las testigos GLORIA TARCILA BARBA ESCOBAR, JUANA JULIA PÁJARO FLÓREZ, ANA EMILIA POLO PUCHE, NOHEMÍ MARÍA HERNÁNDEZ LÓPEZ, ÁLVARO MIGUEL ZÚÑIGA LARA, quienes son vecinas y residentes del barrio donde está ubicado el bien inmueble a prescribir, quienes conocieron de primera mano el negocio de compraventa realizado entre MARIA DEL SOCORRO LOPEZ OSORIO y DOMINGO NEGRETE NEGRETE y recuerdan como después de la demandante haberle pagado el precio al señor DOMINGO NEGRETE NEGRETE, éste fallece trágicamente, sin poder elevar a escritura pública y Registro el respectivo negocio de compraventa.
También reconocen a la señora MARIA DEL SOCORRO LOPEZ OSORIO, como dueña y señora del inmueble objeto de este litigio quien ha vivido en el con su familia desde hace más de 10 años, según su dicho, como también que entró en posesión del mismo de manera quieta y pacífica, quedando demostrado el cumplimiento de los requisitos necesarios para adquirir por prescripción adquisitiva el dominio del inmueble objeto de este proceso” Sobre estas testimoniales nada dijo el apelante, quienes establecieron, las circunstancias de modo tiempo y lugar por las cuales entró la demandante a poseer el bien multireferenciado, sin embargo, sostuvo que el despacho omitió WILINTON JOSÉ HERNÁNDEZ, que señaló desde el 15 de septiembre del 2022 estoy acá arrendado antes del señor José Domingo Gracia Jaller me encuentro puntualmente con todos los requerimientos eso es todo lo que tengo que decir hoy.” A criterio de quien apela, la declaración da cuenta, un tenedor legítimo que reconoce que tiene el inmueble a nombre del señor JOSE DOMINGO GRCIA JALLER.
Sin embargo, aquel testimonio, no desvirtúa la posesión que se establece desde el año 1999 al 2007, que es la que debe tener en cuenta para la declaración de la pertenencia dentro de este proceso tal como lo advirtió la Juzgadora, al estimar lo siguiente “Siendo así, significa que el tiempo durante el cual se pregona la posesión superaría los cinco años requeridos por la ley, pues ya habrían corrido más de 7 años, para el 15 de febrero de 2007, fecha en la cual presento la demanda de pertenencia. En consecuencia, antes que establecer si para la fecha de la inspección judicial el demandante detentaba materialmente la cosa, lo que corresponde establecer es la específica circunstancia del tiempo de la posesión entre 1999 y 2007, porque los artículos 780 y 792, 2522 y 2523 del estatuto civil, que aluden a la interrupción de la prescripción, parten, indudablemente, de un supuesto claro: que el poseedor no ha consolidado, por el paso del tiempo, su derecho para usucapir, pues si ya lo hizo, la pérdida y la interrupción aludidas, ningún efecto alcanzarían, si bien lo que las normas buscan es que el que fue poseedor y ha dejado de serlo, si recupera esa condición, pueda seguir sumando el tiempo hasta completar el que requiere para adquirir.
La interrupción de la prescripción parte de la base de que el poseedor apenas está en vía de completar el tiempo necesario para adquirir por ese modo el dominio; lo cual NO pudo ocurrir en el caso de ahora, porque ninguno de los actos realizados por la señora JOSEFINA DEL CARMEN NEGRTE TORRES en calidad de heredera de DOMINGO NEGRETE NEGRETE con respecto al inmueble objeto de esta pertenencia se pueden catalogar como actos de señorío y tampoco interrumpieron la posesión que se llevó a cabo durante el tiempo de más de cinco años en el cual la demandante poseyó de manera pública, pacífica e ininterrumpida el inmueble” Y mirese bien que, ninguna disputa de la apelación se centra en señalar que no existió posesión durante esos años, repítase desde 1999 hasta 2007, fecha en la cual, según las pruebas documentales, y testimoniales se estuvo en la posesión del bien inmueble.
Entonces las inconformidades, radican dentro de las actuaciones del proceso ejecutivo que adjudicó el bien inmueble al señor JOSE DOMINGO GARCIA JALLER, la interrupción de la posesión de los últimos años como consecuencia de la tutela de calenda 30 de mayo del año 2019, en donde se ordenó rehacer las actuaciones judiciales de la primera instancia de este proceso, sin embargo, todas estas circunstancias son posteriores al momento en que se constituyó el derecho de dominio por el cumplimiento a cabalidad de los requisitos establecidos en la normatividad aplicable al caso en concreto.
Si es cierto, que, por orden judicial, la parte demandante dejó de poseer el bien inmueble, tal circunstancia no se discute, es más, en el momento en que se realizó la inspección judicial se obtuvo que la actora no detenta la posesión material del bien, sin embargo, para esta célula judicial, tal circunstancia, no se considera como un abandono a la propiedad, por la simple razón que, no ha sido su voluntad salir del bien que cree propio, sino que es a partir de órdenes impuestas por la administración de justicia, que la señora Maria del Socorro Lopez, no está en posesión del bien.
Corolario, se tiene que nos encontramos con un bien de interés social, el cual la señora María del Socorro López, entró a poseer desde el año 1999 producto de una promesa de compraventa; que estuvo en posesión en los años 1999 a 2007, tiempo suficiente para adquirir por prescripción VIS según lo arriba anotado; que la parte demandante, ejerció una posesión quieta, pública, pacífica e ininterrumpida; y que si bien, la demandante, no se encuentra en posesión del bien actualmente, esto obedece a circunstancias ajenas y no como una renuncia voluntaria al hecho generador de derecho que es la posesión, entonces, la decisión de primera instancia se encuentra ajustada a derecho y lo que se impone es su correspondiente confirmación. VIII.
COSTAS Se condenará en costas en esta instancia por haber fracasado el recurso de apelación y, porque la parte no apelante se opuso al recurso, en este sentido, se estiman causadas, al tenor del numeral 1º del artículo 365 del CGP., por lo que, el magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho, por la suma de 1 smlmv de conformidad con lo reglamentado en el acuerdo No. PSAA16-10554 agosto 5 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
IX. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil - Familia - Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de origen y fecha reseñado en el preámbulo de esta providencia, de conformidad con las razones expuestas en la parte motiva.
SEGUNDO: Costas en esta instancia a cargo del demandado y en favor de la demandante. El magistrado sustanciador fija las agencias en derecho en 1 SMLMV, conforme lo expuesto en la motiva.
TERCERO: Oportunamente vuelva el expediente a su Juzgado de origen.