1 Rad. 10-2017-00621-02. REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., tres (3) de junio de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso Verbal de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. contra Itaú Corpbanca Colombia S.A., Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación, Fideicomiso Parqueo Calle 84, Fideicomiso Parqueo Calle 84-2, Fideicomiso Recursos Edificio H2 y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Rad. 10-2017-00621-02.
Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió en varias sesiones y se aprobó en la de 21 de mayo de 2025, según acta 19 de la misma fecha. Se resuelve el recurso de apelación que promovió la demandante contra la sentencia de 8 de agosto de 2024, que profirió el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. demandó a Itaú Corpbanca Colombia S.A., a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación, y a los fideicomisos Parqueo Calle 84, Parqueo Calle 84-2, Recursos Edificio H2 y Acción Sociedad 2 Rad. 10-2017-00621-02. Fiduciaria S.A., en nombre propio y como su vocera, para que se emitan las siguientes declaraciones y condenas: i) Se declare la rescisión del contrato de transacción celebrado entre la demandante y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación por “nulidad relativa” derivada de la falta de capacidad de la última “de disponer de los objetos comprendidos en la transacción”.
En subsidio de lo anterior, se declare la “anulabilidad” de ese contrato “por haberse celebrado con persona jurídica relativamente incapaz”. Y en subsidio de las dos anteriores, se declare que por aplicación de la cláusula “vigésima séptima” del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso recursos Edificio H2, referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016, el contrato de transacción suscrito entre la actora y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación “quedó sin valor ni efecto alguno por voluntad expresa de las partes”. ii) Se declare que el único negocio vigente que regula las condiciones, derechos y obligaciones para adquirir a título de beneficio en fiducia mercantil el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24, del Edificio Torre Cervantes P.H., es el “contrato de vinculación de beneficio de área fideicomiso recursos Edificio H2 referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016, suscrito entre la actora, como beneficiaria de área, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en liquidación, como fideicomitente, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera de los fideicomisos Recursos Edificio H2, Parqueo Calle 84 y Parqueo Calle 84-2. 3 Rad. 10-2017-00621-02. iii) Se declare que Itaú Corpbanca Colombia S.A. es el único y actual beneficiario de área del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, Referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016, del cual son partes Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en liquidación, como fideicomitente, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera de los fideicomisos Recursos Edificio H2, Parqueo Calle 84 y Parqueo Calle 84-2, y, por ende, aquella entidad es la única obligada a cumplir las obligaciones derivadas de ese vínculo. iv) Se declare que el contrato de “Leasing Inmobiliario 123026” celebrado entre la demandante e Itaú Corpbanca Colombia S.A. “es coligado y requisito de los contratos de vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, referencia 1700014128” y de “cesión de contrato de vinculación fideicomiso Recursos Edificio H2”, suscritos para sufragar el precio del apartamento 1102 del Edificio Torre Cervantes P.H. y la transferencia de la propiedad del activo del leasing consistente en ese mismo inmueble. v) Se declare que la demandante “cumplió o estuvo allanada a cumplir” el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016 a Itaú Corpbanca Colombia S.A., esto al haber suscrito el contrato de “leasing inmobiliario 123026”. vi) Se declare que la demandante “cumplió o estuvo allanada a cumplir”, el contrato de leasing mencionado, al haberle cedido sus derechos y obligaciones dentro del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2”, y haberle pagado los cánones derivados de esa operación. 4 Rad. 10-2017-00621-02. vii) Se declare que Itaú Corpbanca Colombia S.A. incumplió el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2”, por no aportar los recursos necesarios para adquirir el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24 del Edificio Torre Cervantes P.H., y por “no haber hecho entrega del uso y goce” de tales bienes a la actora “en su condición de locataria”. viii) Se declare que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. incumplió el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, referencia 1700014128” por no haber hecho exigibles, por la vía ejecutiva, las sumas que se obligó a aportar al fideicomiso Recursos Edificio H2 la demandada Itaú Corpbanca Colombia S.A., y por no haber adelantado ninguna gestión tendiente a entregar y transferir los inmuebles objeto del mismo. ix) Se declare que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. incumplieron el contrato de vinculación debido a que las áreas del apartamento 1102 mencionado “no coinciden con las que fueron establecidas” en el mencionado acuerdo, y, por tal motivo, debe declararse la resolución del contrato de “cesión de contrato de vinculación fideicomiso Recursos Edificio H2”. x) De forma subsidiaria, y en caso de que ninguno de los contratantes se encuentre en mora frente al otro, se declare el “mutuo disenso tácito”, tanto del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2” como del “contrato de leasing inmobiliario 123026”. 5 Rad. 10-2017-00621-02. xi) Se declare la resolución del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2” o, en subsidio, se declare su terminación. xii) Se declare la resolución del contrato de “leasing inmobiliario 123026” o, en subsidio, su terminación. xiii) Se declare “sin valor ni efecto alguno” el pagaré No. 1230 y su carta de instrucciones, suscritos el 18 de junio de 2015, por la demandante, en calidad de deudora solidaria de Carlos Andrés Lizcano Rodríguez.
Y como “pretensiones de condena”, formuló las siguientes: i) Se condene a Itaú Corpbanca Colombia S.A. a restituir a la actora $180’000.000 más la corrección monetaria, entregados por concepto de cánones dentro del contrato de leasing, o las sumas que efectivamente haya recibido por tal concepto, más intereses de mora. ii) Se condene de forma solidaria a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., a Itaú Corpbanca Colombia S.A. y a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a nombre propio y de los fideicomisos de los que es vocera, a restituirle a la actora $1.147’000.000, que aportó para la adquisición del apartamento 1102, más la corrección monetaria y los intereses de mora1. 2.
Como sustento de las pretensiones, alegó: La demandada Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S promovió la construcción y desarrollo del proyecto inmobiliario 1 Folio 983 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al 567.pdf”. 6 Rad. 10-2017-00621-02. Edificio Torre Cervantes de Bogotá. Nacieron en consecuencia tres fideicomisos: “Parqueo Calle 84 (hoy Fideicomiso Garantía Calle 84”, “Parqueo Calle 84-2 (hoy Fideicomiso Garantía Calle 84- 2” y “Recursos Edificio H2”, cuya vocera fue la también convocada Acción Sociedad Fiduciaria S.A. La demandante, Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., se “vinculó” como beneficiaria de área al fideicomiso “Recursos Edificio H2”.
Para ello firmó el contrato de vinculación “No. 1700011277” de 29 de enero de 2015, modificado parcialmente por el “otrosí integral” del 21 de mayo siguiente. El fin del negocio era adquirir el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y del depósito 24 del citado proyecto a cambio de la entrega de $3.495’.500.000, de los cuales ya había dado $1.147’000.000, como parte del precio.
Meses después, el 18 de junio de 2015, la beneficiaria de área celebró un contrato de leasing con la tercera demandada, Itaú Corpbanca Colombia S.A., en aquel entonces Banco Corpbanca Colombia S.A. El convenio se tituló “leasing inmobiliario No. 123026” y su propósito fue financiar el saldo del apartamento 1102 y el uso de los garajes y depósito.
En virtud de esta operación la entidad financiera desembolsó “$873’875.000 al Fideicomiso Recursos Edificio H2”. Para garantizar el pago, firmó el pagaré con espacios en blanco de número 123026 con carta de instrucciones, a favor de esa entidad. En desarrollo de aquel contrato, el Banco se comprometió a entregarle el inmueble para que lo usara y disfrutara, y, en contraprestación, ella le pagaría un canon mensual con “opción de compra” a cambio de una suma adicional. 7 Rad. 10-2017-00621-02.
Aunque la fecha pactada en el contrato de vinculación para el otorgamiento de la escritura pública que transferiría el apartamento 1102 fue el 30 de noviembre de 2015, momento en el que también se haría su entrega material, no se otorgó el instrumento porque el inmueble no se había terminado de construir. Meses después, el 27 de septiembre de 2016, la demandante y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., celebraron un contrato de “transacción”, en el que quisieron precaver “cualquier diferencia en torno a la ejecución, interpretación y perfeccionamiento del contrato de vinculación”.
En este acuerdo, el Edificio se comprometió a “terminar de atender la obligación de pago” de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S.; poner en venta el apartamento con base en su valor actual de $3.604’854.776; reintegrar a la demandante los dineros que invirtió para la compra del inmueble, 15 días después del pago del nuevo comprador.
En contraprestación, la actora le cedió su posición contractual a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. el 3 de octubre de 2016. En esta transacción no intervino Acción Sociedad Fiduciaria S.A., pero sí le fue notificada la cesión. El 30 de noviembre de 2016, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., cedió su posición contractual como beneficiaria de área a Richard James Kumpis Trejus, quien luego, el 15 de diciembre de 2016, la cedió a Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. Ese mismo 15 de diciembre de 2016 la actora suscribió el “contrato de vinculación beneficio de área fideicomiso recursos Edificio H2, referencia 1700014128” en el que también participaron Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., como fiduciaria y fideicomitente, 8 Rad. 10-2017-00621-02. respectivamente, con la finalidad de adquirir el mismo “apartamento 1102, y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24” del proyecto Edificio Torre Cervantes.
Según lo que allí manifestaron, este nuevo vínculo tenía como fin establecer las condiciones de vinculación de la beneficiaria de área y su derecho a recibir la propiedad del inmueble. Dijeron que ese acuerdo “deja sin efecto alguno cualquier otro contrato verbal o escrito celebrado entre las partes con anterioridad”, por lo que quedaron sin efecto la vinculación inicial, de 29 de enero de 2015, sus modificaciones, así como la transacción de 27 de septiembre de 2016.
Acordaron que, para la adquisición del apartamento 1102, el valor de los aportes sería de $3.595’000.000, cuyo pago debía efectuarse el 30 de diciembre de 2016, suma de la que la demandante ya había dado $1.147’000.000. La entrega del inmueble debía ser informada siempre y cuando se hubiere pagado la obligación, o se tuviera el crédito aprobado, o celebrado un contrato de leasing.
También el 15 de diciembre de 2016, la demandante le cedió su posición contractual de beneficiaria de área, así como sus derechos y obligaciones, a Itaú Corpbanca Colombia S.A. Esta cesión fue notificada y aceptada por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y por Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. Con ocasión del aludido acto, Itaú Corpbanca Colombia S.A. asumió la totalidad de “los derechos de beneficio y las obligaciones como beneficiario de área…”, y se obligó a aportar los recursos faltantes para la adquisición del apartamento, los garajes y el depósito. 9 Rad. 10-2017-00621-02.
Esa entidad, el 2 de enero de 2017, aprobó un aumento del cupo de endeudamiento de la actora de $1.147’000.000 a $2.348’500.000. A la fecha de la presentación de la demanda Itaú Corpbanca Colombia S.A. no había adquirido la propiedad del apartamento, aportado los recursos necesarios, dado “entrega del uso y goce de esta unidad privada” a favor de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., en su calidad de locataria, ni hecho ninguna gestión para el efecto.
Lo anterior a pesar de que la actora había cancelado, a título de “cánones”, la suma de $180’000.000. Por su parte, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. tampoco le había transferido el bien a la entidad bancaria. Acción Sociedad Fiduciaria no ha iniciado ninguna acción de cobro, pese así haberse acordado en la cláusula novena del contrato de vinculación. Aunado a lo anterior, el apartamento 1102 no cumple con las características ofrecidas en el contrato de vinculación, en donde se estableció como área construida 250.58 M2, y 177.8 M2 de área privada, y de conformidad con el folio de matrícula inmobiliaria tiene un área de apenas 161.56 M2.
En conclusión, la demandante entregó “sumas de dinero” a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. por $1.147’000.000, e Itaú Corpbanca Colombia S.A. entregó $873’875.000, para un total de $2.020’875.000, y pese a ello “no han realizado la transferencia del derecho de dominio y entrega de la posesión del apartamento 1102” al actual beneficiario de área, Itaú Corpbanca Colombia S.A. 10 Rad. 10-2017-00621-02.
Por su parte, esta última entidad también incumplió porque no entregó los recursos faltantes para la adquisición del citado bien, ni ha hecho entrega del uso y goce a la locataria, quien por el contrario “siempre estuvo cumplida o al menos allanada a cumplir”2. 3. El Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda el 19 de julio de 20183.
Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones que tituló “una transacción entre las partes del proceso con los efectos correspondientes de ejecutoria y cosa juzgada y su realización como acuerdo de voluntades por personas plenamente capaces y con objeto lícito. Renuncia al ejercicio de acciones frente a la transacción”, “cuatro contratos de cesión del ciento por ciento de los derechos de beneficio y obligaciones correlativas a ellos que se dan en favor de los beneficiarios de área en relación con el apartamento 1102”, “falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva, como consecuencia del contrato de transacción”, y “se fundamenta en la cesión de la posición contractual de la demandante fechada el 03-10-2016, la cual dejó por fuera cualquier negocio, contrato, acuerdo, o convención sobre la fiducia mercantil y el integral desarrollo de la misma en los distintos contratos que allí se sucedieron”4.
Itaú Corpbanca Colombia S.A. también se opuso y formuló las defensas “cumplimiento de las obligaciones a cargo de mi representado”, “ausencia de causa alguna que justifique la declaratoria de incumplimiento de las obligaciones a cargo de mi patrocinada”, “validez del contrato de leasing, del contrato de 2 Folio 973 ibídem. 3 Folio 1125 ibídem. 4 Folio 10 ibidem en “002C01Cuderno1Folio568al980.pdf”. 11 Rad. 10-2017-00621-02. vinculación y de la cesión de posición contractual”, “incumplimiento del demandante de las obligaciones a su cargo” y “voluntad del demandante de desistir de la operación”5.
Por su parte, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. también se opuso, mediante los medios exceptivos que llamó “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “falta de legitimación en la causa por activa, en todo lo relacionado con el contrato de vinculación como consecuencia de la cesión de la posición contractual en dicho contrato”, “el contrato de vinculación del 29 de enero de 2015, quedó sin efecto por expresa disposición de las partes”, y “excepción de contrato no cumplido”6. 4.
Agotado el trámite de rigor, el juez profirió sentencia el 8 de octubre de 2024, en la que resolvió: i) negar las pretensiones; ii) ordenar el levantamiento de las medidas cautelares decretadas y practicadas; y iii) condenar en costas a la parte demandante7. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juez consideró que en el proceso se demostró que la actora se relacionó con proyecto mediante contrato de vinculación de 29 de enero de 2015; que posteriormente cedió la totalidad de “los derechos de beneficio y obligaciones correlativos” en acto de 3 de octubre de 2016; que luego volvió a suscribir un nuevo contrato de vinculación el 15 de diciembre de 2016, para finalmente, volver a ceder tales derechos y obligaciones.
Debido a lo anterior, la parte actora no estaba legitimada para actuar “en lo que atañe al contrato de vinculación del 15 de diciembre de 2016”. 5 Folio 52 ibidem. 6 346 ibidem. 7 Archivo “156SentenciaPrimeraInstancia.pdf”. 12 Rad. 10-2017-00621-02. Indicó que no se demostró la existencia de una coligación contractual. Refirió que la convocante aceptó, mediante un contrato de transacción, que “el reintegro de los aportes a favor del demandante se haría según lo pactado en la cláusula quinta del mismo acuerdo”, esto ante su imposibilidad de pagar la totalidad de la suma a la que se comprometió. La parte actora no acreditó que hubiera cumplido con su parte en ese contrato.
También carecía de legitimación para actuar en lo que atañe al contrato de vinculación de 15 de diciembre de 2016, porque cedió su posición en ese vínculo. Reseñó que ninguna de las pruebas recaudadas dio cuenta de la existencia de algún incumplimiento de los demandados, ni de la “falta de requisitos y condiciones contractuales para sancionar con la nulidad, anulabilidad o ineficacia de los negocios”.
Por el contrario, reiteró, la actora “no probó el cumplimiento de sus obligaciones”. III. DEL RECURSO DE APELACIÓN La demandante apeló y formuló los siguientes reparos: i) Contrario a lo que consideró el a quo, existía “una coligación contractual entre el contrato de fiducia, los contratos de vinculación, el leasing y la cesión de la posición contractual de la actora a favor del banco demandado”.
Ese juzgador incurrió en una indebida valoración probatoria respecto a este tópico, porque sí probó “los presupuestos estructurales de la coligación de contratos”. ii) En el proceso quedó demostrado el incumplimiento de las demandadas, porque ninguna de ellas le entregó a la actora “el 13 Rad. 10-2017-00621-02. uso y goce del inmueble objeto de la operación negocial”, pese a que ella sí cumplió con su parte. iii) La “inexistencia o nulidad” del contrato de transacción se probó, puesto que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. no intervino en aquél vinculo, y, por lo tanto, éste versó sobre un derecho ajeno, lo que la torna inexistente según el artículo 2475 del Código Civil. iv) Se probó que las partes dejaron sin valor ni efecto, por mutuo acuerdo, todos los negocios anteriores, incluida la transacción, esto con la celebración de un nuevo contrato de vinculación el 15 de diciembre de 2016, con lo que esta desapareció del mundo jurídico.
Y, en todo caso, sus efectos no se extienden ni a la fiduciaria ni al banco demandado. v) Estaba legitimada en la causa debido a que suscribió todos los convenios aducidos en la demanda. vi) La sentencia fue contradictora porque, a pesar de que admitió que todos los contratos estaban unidos por una causa común, “negó la coligación por ‘falta de legitimación’”. vii) No era cierto que ella hubiera incumplido, ya que cuando cedió su posición contractual en el convenio de vinculación al banco demandado, le traspasó al mismo tiempo todas las obligaciones pendientes, las que quedaron a cargo de la entidad financiera.
Y “no es posible… incumplir una obligación que no se tiene”. En todo caso, aun de haber sido incumplida, la infracción de las convocadas se comprobó porque no entregaron el inmueble objeto de la negociación, razón por la que debía declararse la 14 Rad. 10-2017-00621-02. terminación de los contratos y ordenar las restituciones correspondientes.
El juez patrocinó el enriquecimiento sin causa de las citadas, debido a que los fideicomisos se quedaron con $1.147’000.000 que entregó la actora a la fiduciaria, y el banco con los derechos de propiedad y los cánones de arrendamiento, mientras que la actora solo quedó con deuda. IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir a esta Corporación la decisión de fondo que se requiere. 2.
El artículo 1602 del Código Civil establece que el contrato válidamente celebrado es ley para los contratantes y solo puede ser invalidado por su mutuo consentimiento o por causas legales. En su ejecución, según la norma subsiguiente, las partes deben obrar de buena fe, obligándose no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella; normativa aplicable a los contratos de carácter comercial por expresa remisión del artículo 822 del código de esa especialidad.
El incumplimiento de un contrato bien sea por la inejecución o por ejecución tardía o defectuosa, sin causa justificada, es sancionada por el ordenamiento jurídico y faculta al contratante cumplido para solicitar a la jurisdicción el 15 Rad. 10-2017-00621-02. cumplimiento forzado de la prestación o prestaciones debidas, o la resolución del vínculo negocial, en uno u otro caso con la posibilidad de reclamar el valor de los perjuicios que la infracción contractual le haya ocasionado (artículo 1546 del C.C., en conc.
Con el 870 del Co. de Co.). Estas disposiciones incorporan la condición resolutoria en los contratos bilaterales, para cuya viabilidad la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que es indispensable acreditar: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) incumplimiento del demandado, total o parcialmente, de las obligaciones a su cargo; y c) que, por su parte, el demandante haya cumplido las suyas o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo estipulados.
El Tribunal determinará si en este caso concurrieron estos elementos, así: 2.1. La existencia de un contrato válido: La controversia tuvo como fuente los contratos de “vinculación”, “transacción”, “cesión” y “leasing” que las partes suscribieron entre sí, y cuyo contenido y cronología, además de ser un tema pacífico del proceso, se demostraron con las siguientes pruebas: El primero de esos convenios fue el firmado 29 de enero de 2015 y titulado “CONTRATO DE VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2 referencia 17000- 11277”8.
En él intervinieron la demandante, Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., como “beneficiaria de área”; Acción 8 Folios 212 a 224 en archivo “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 16 Rad. 10-2017-00621-02. Sociedad Fiduciaria S.A., como “fiduciaria”; y, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., como “fideicomitente”. En tal pacto la “beneficiaria de área” se comprometió a entregar $3.495’000.000, de acuerdo con un cronograma de aportes para, a cambio, recibir como “beneficio” la “propiedad que le será transferida por los FIDEICOMISOS LOTE y la entrega material de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) descrita en la parte primera de este contrato”.
Esa unidad era el apartamento 1102 del Proyecto Edificio Torre Cervantes de un área aproximada de “177,8”. Acordaron que otorgarían la escritura pública para la transferencia del dominio el 30 de noviembre de 2015, en la Notaría 47 de Bogotá, y siempre y cuando el beneficiario de área “haya cumplido todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, especialmente haber cancelado la totalidad de sus aportes, y en caso de requerir financiación tener el crédito aprobado, con el cumplimiento de los requisitos exigidos por la entidad financiera, o la firma del contrato de leasing con la entidad correspondiente”.
El 21 de mayo siguiente, las mismas partes firmaron un “otrosí” al citado contrato de vinculación9 para modificar el plan de pagos, establecer que la fecha de escrituración sería el “10-12- 2015”, e indicar que “[e]n virtud del leasing inmobiliario aprobado por Banco Corpbanca a la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURAS, y previo cumplimiento de los requerimientos legales para tal efecto se realizaran anticipos según el contrato de leasing que se suscriba entre las partes, de tal manera que cubran total o parcialmente las cuotas según el plan de pagos modificado mediante el presente documento”. 9 Folio 226 ibidem. 17 Rad. 10-2017-00621-02.
El 18 de junio de 2015, la demandante, como locataria, su representante legal, Carlos Andrés Lizcano Rodríguez, como deudor solidario, y el entonces llamado Banco Corpbanca Colombia S.A., hoy Itaú Corpbanca Colombia S.A., suscribieron el titulado “CONTRATO DE LEASING INMOBILIARIO”, de referencia 12302610. Acordaron que el bien objeto del contrato era el apartamento 1102 del Edificio Torreo Cervantes P.H.; que en virtud de ese vínculo el Banco “ha entregado o entregará” al locatario ese inmueble “a título de arrendamiento financiero o leasing” para que lo “use y disfrute, pagando el valor de los cánones durante el plazo de duración del contrato”, con la obligación de, al final, restituirlo o ejercer la opción de compra.
En la cláusula “cuarta” estipularon que el locatario declaraba haber “recibido a título de leasing, en perfecto estado y a su entera satisfacción” el inmueble, esto “el día de la firma del presente contrato”. Dentro de las “obligaciones del banco”, estipularon como tales, entre otras, “efectuar la adquisición del activo(s) descritos en el Cuadro de Declaraciones y por lo tanto será su único propietario”; permitir al locatario el uso y goce del predio y permitirle ejercer la opción de adquisición. Establecieron que el locatario debía pagar un canon de arrendamiento “los días pactados de cada uno de los meses que constituyen el término de duración del contrato”; esta duración sería de “120 meses”.
Además, consta que ese mismo día la demandante y su representante legal suscribieron un pagaré en blanco a favor de Banco Corpbanca Colombia S.A., con una carta de instrucciones11. Meses después, el 27 de septiembre de 2016, la demandante y el fideicomitente, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., 10 Folio 33 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”. 11 Folio 47 ibídem. 18 Rad. 10-2017-00621-02. celebraron un “CONTRATO DE TRANSACCIÓN”12.
Explicaron que, como Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. “no se encuentra en la capacidad para atender las obligaciones de pago derivadas de ‘El Contrato de Vinculación’ y de los acabados del apartamento 1102”, el Edificio terminaría de “atender las obligaciones de pago adquiridas” por la actora y por ello ésta le cedería “su posición contractual como beneficiario de área…”.
Precisaron que el total de los aportes entregados por la cedente ascendía a $2.020’875.000. Así mismo, estipularon que como no existían recursos actuales para devolverle esos aportes, su reintegro se haría “una vez se logre la venta de ‘los inmuebles’”, y según las condiciones allí especificadas. También manifestaron que “teniendo en cuenta que a “SOLUCIONES” no se le hizo entrega, a ningún título, de ‘los inmuebles’ no procede restitución alguna de su parte en este sentido”.
La cesión acordada en esa transacción se materializó en el documento “CESIÓN DE CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2”13, de 3 de octubre de 2016, en el que la demandante cedió a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. “el cien por ciento (100%) de los derechos de beneficio y obligaciones correlativos a ellos derivados de su condición de beneficiario de área del apartamento 1102…”, y precisaron que “[l]as partes manifiestan que la presente cesión se hace a título gratuito entre CEDENTE y CESIONARIO”.
Posteriormente, el 15 de diciembre de 2016, la demandante, como “beneficiaria de área”, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como “la fiduciaria”, y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. como “el fideicomitente”, celebraron un nuevo contrato de “VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS 12 Folio 97 ibídem. 13 Folio 647 ibídem. 19 Rad. 10-2017-00621-02.
EDIFICIO H2, REFERENCIA 1700014128”14. Al igual que en el contrato de vinculación primigenio, este vínculo versó sobre el “apartamento 1102” del Edificio Torre Cervantes. Pactaron que los aportes que deberían entregarse por la beneficiaria de área serían $3.595’000.000. Dijeron que la beneficiaria de área, a cambio de entregar determinadas sumas de dinero, recibiría “la propiedad que le será transferida… y la entrega material de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) descrita en la parte primera de este contrato”.
Indicaron que “la fecha de firma de la escritura pública de transferencia a título de BENEFICIO FIDUCIARIO y la fecha de entrega material del inmueble” serían notificadas mediante comunicación escrita. Además, estipularon que “EL (LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA solo podrán ceder en todo o en parte el presente contrato, con la autorización de EL FIDEICOMITENTE y LA FIDUCIARIA respecto del cesionario, quienes se reservan el derecho de aceptar o no la cesión”.
Y en la cláusula “vigésima séptima” estipularon que: “las partes manifiestan que no reconocerán validez a las estipulaciones verbales y/o escritas relacionadas con el presente contrato, el cual constituye un acuerdo completo y total acerca de su objeto y remplaza y deja sin efecto alguno cualquier otro contrato verbal o escrito, celebrado entre las partes con anterioridad”.
El mismo día -15 de diciembre de 2016-, mediante el documento titulado “CESIÓN DE CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2”15, la demandante le cedió al Banco Corpbanca Colombia S.A. su posición como beneficiaria de área en el contrato de vinculación aludido. Allí dijeron que la primera le cedía a la segunda “el ciento por ciento (100%) de los derechos de beneficio y obligaciones 14 Folio 635 ibídem. 15 Folio 655 ibidem. 20 Rad. 10-2017-00621-02. correlativos a ellos derivados de su condición de beneficiario de área del apartamento 1102”.
La cesión se hacía “a título gratuito entre CEDENTE y CESIONARIO”; dijeron que, del valor total del aporte acordado, la cedente “ha pagado DOS MIL VEINTE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS (2.020’875.000) MONEDA CORRIENTE, incluidos unos anticipos entregados por EL CESIONARIO…”. En la “cláusula séptima” establecieron: “Teniendo en cuenta que la sociedad SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURA S.A.S. ha celebrado un contrato de Leasing inmobiliario con EL CESIONARIO para financiar la adquisición del Apartamento 1102 del proyecto Torre Cervantes, la presente cesión se realiza para formalizar la operación de leasing que permita la transferencia y escrituración del inmueble a favor de EL CESIONARIO, como requisito para el desembolso de las sumas adeudadas por SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURA S.A.S., cuyo saldo total asciende a MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO VEINTICINCO MIL PESOS ($1.574’125.000) MONEDA CORRIENTE, de los cuales EL CESIONARIO entregará o aportará la suma de OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS ($873’875.000) MONEDA CORRIENTE al FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2, previa presentación de los documentos y demás requisitos necesarios para legalizar el giro de este dinero según el contrato de leasing celebrado entre SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURA S.A.S. y EL CESIONARIO, entre los cuales se encuentra la firma de este documento, la presentación de la cuenta de cobro por parte del FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2, así como la carta de solicitud por parte de SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURA S.A.S. El saldo, es decir, la suma de SETECIENTOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($700’250.000) MONEDA CORRIENTE, se pagará a más tardar 10 días calendario contados a partir de la fecha en la cual se acredite la propiedad del Apartamento 1102 del Proyecto Torre Cervantes, debidamente registrada a favor del CESIONARIO para lo cual se aportará el certificado de libertad y tradición del referido inmueble”.
Determinados así la existencia y el contenido de los vínculos entre las partes, corresponde analizar la cuestión relacionada a cuáles de esos pactos aún rigen la relación entre las partes. La relevancia de esta temática se fundamenta, no solo porque desde la demanda el extremo actor cuestionó la vigencia de algunos de esos contratos, sino porque, para establecer el cumplimiento o 21 Rad. 10-2017-00621-02. incumplimiento de los contratantes, es necesario determinar cuáles son los términos que actualmente los regulan.
En tal camino, es necesario distinguir que hubo un conjunto de contratos relacionados con la vinculación de la demandante como “beneficiaria de área” del apartamento 1102 en el Proyecto Edificio Torre Cervantes, y, de otra parte, un contrato de leasing celebrado para la financiación de esa adquisición. En lo que tiene que ver con ese primer grupo, las partes suscribieron, en el siguiente orden cronológico, los contratos que a continuación se reseñan: i) El primero, de 29 de enero de 2015, modificado el 21 de mayo siguiente, fue un “contrato de vinculación” de referencia “17000-11277”, firmado entre Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. como “beneficiaria de área”;
Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como “fiduciaria”; y, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. como “fideicomitente”, cuyo fin último fue la adquisición, por parte de la primera, del apartamento 1102 del Proyecto Edificio Torre Cervantes. ii) El segundo, de 27 de septiembre de 2016, fue un contrato de “transacción”, suscrito entre la demandante y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., en el que la primera, además de admitir que carecía de recursos económicos para cumplir con su parte en el contrato de vinculación, se comprometió a ceder su posición de beneficiaria de área a ese otro contratante.
También, este último se comprometió a devolverle sus aportes, por $2.020’875.000, una vez vendiera el apartamento 1102 mencionado, conforme a las condiciones allí especificadas. 22 Rad. 10-2017-00621-02. iii) El tercero, de 3 de octubre de 2016, fue el de “CESIÓN DE CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2”, firmado entre los mismos contratantes que participaron en el “transacción”, y en cumplimiento de éste.
Acá la demandante cedió “el cien por ciento (100%)” de su posición en el primero de los pactos mencionados, de 29 de enero de 2015. iv) El cuarto, de 15 de diciembre de 2016, fue un nuevo contrato de “VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2” de referencia “1700014128”. Este vínculo, al igual que el primero, versó sobre el beneficio de área del apartamento 1102 aludido.
Así como el inicial, fue suscrito por la demandante, como “beneficiaria de área”, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como “la fiduciaria”, y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. como “el fideicomitente”. Acá señalaron expresamente: “las partes manifiestan que no reconocerán validez a las estipulaciones verbales y/o escritas relacionadas con el presente contrato, el cual constituye un acuerdo completo y total acerca de su objeto y remplaza y deja sin efecto alguno cualquier otro contrato verbal o escrito, celebrado entre las partes con anterioridad”16. v) El quinto, y último, fue el de 15 de diciembre de 2016, de igual fecha que el referido en el punto anterior.
Este fue un contrato de “CESIÓN DE CONTRATO DE VINCULACIÓN”, en el que participó la actora como “cedente” y el Banco Corpbanca Colombia S.A. como “cesionaria”. Aquí la convocante cedió a esa entidad bancaria su posición contractual como beneficiaria de área en el último contrato de vinculación. 16 Folio 594 ibidem. 23 Rad. 10-2017-00621-02.
La cronología expuesta, y el contenido literal de esos convenios permite establecer que, tal y como la actora lo alegó en la demanda, por deseo expreso de ésta y de las citadas Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., los contratos entre ellas existentes, anteriores al de vinculación de 15 de diciembre de 2016, quedaron “sin efecto alguno”.
Así sucedió porque, en este último acuerdo, las partes fueron enfáticas al expresar que no reconocerían “validez” a ninguna estipulación distinta al último contrato de vinculación, tanto así que agregaron, reitérese, que éste se constituía en “un acuerdo completo y total acerca de su objeto y remplaza y deja sin efecto alguno cualquier otro contrato verbal o escrito, celebrado entre las partes con anterioridad”, palabras que permiten conocer de forma diáfana la intención de los allí firmantes.
Esto significa, por lo tanto, que, por deseo manifiesto de las partes, el contrato de vinculación de 29 de enero de 2015; la transacción respecto este de 27 de septiembre de 2016; y la cesión de 3 de octubre siguiente, quedaron sin efecto alguno cuando ellas celebraron, el 15 de diciembre de 2016, el nuevo contrato de vinculación, de referencia “1700014128”.
Lo anterior conduce a afirmar, por lo tanto, que en relación con el “beneficio de área” relacionado con el apartamento 1102 Edificio Torre Cervantes, los únicos contratos que aún siguen vigentes y surten efectos son dos: i) el contrato de vinculación 15 de diciembre de 2016; y, ii) el contrato de cesión del anterior, del mismo día, que hizo la demandante a favor de Banco Corpbanca Colombia S.A. 24 Rad. 10-2017-00621-02.
De otra parte, también se demostró la existencia y vigencia del contrato de leasing suscrito entre esa entidad bancaria y la demandante, en calidad de locataria, el 18 de junio de 2015. Respecto a este último no existió discusión alguna. 2.2. El incumplimiento de las demandadas y el cumplimiento de la demandante: 2.2.1. En primer lugar, la Sala analizará lo correspondiente al cumplimiento de las obligaciones que surgieron del contrato de leasing celebrado entre Banco Corpbanca Colombia S.A., hoy Itaú Corpbanca Colombia S.A., y la demandante, en calidad de locataria, convenio que también fue suscrito por el representante legal de la segunda en calidad de “deudor solidario”.
En virtud de este vínculo, de 18 de junio de 2015, nacieron para la entidad financiera, como principales obligaciones: i) adquirir el “activo” objeto del contrato y ser su “único” propietario; ii) permitirle al locatario el uso y goce del bien durante el periodo de duración del contrato; y, iii) así mismo, permitirle ejercer “opción de adquisición” dentro de los 30 días siguientes al vencimiento de ese acuerdo.
Por su parte, la locataria adquirió como principales obligaciones: i) usar el bien de acuerdo con la destinación acordada y conservarlo en el estado en el que lo recibió; ii) restituirlo a la terminación del contrato; y iii) pagar un canon periódico. Así mismo, estipularon que el locatario autorizaba a la entidad financiera para “liquidar intereses corrientes… sobre cualquier valor que por anticipo o desembolso extraordinario efectúe EL BANCO con motivo de la adquisición, construcción, 25 Rad. 10-2017-00621-02. transporte, pago de impuesto, adecuación, mejoramiento, estudio de títulos etc. del (los) bien (es) dados en leasing…”.
En relación con la ejecución de este contrato se comprobó que el representante legal de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., mediante comunicación de 30 de julio de 2015, solicitó y autorizó a la entidad bancaria para que le transfiriera a Acción Sociedad Fiduciaria, en calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Recursos Edificio H2, la suma de $873’875.00017, en cumplimiento del contrato de leasing, suma que efectivamente giró, según lo certificó Acción Sociedad Fiduciaria S.A.18.
Se acreditó, también, la existencia de pagos hechos por la demandante por concepto de “intereses por anticipo”19. Según el “reporte por aplicación de pagos”20 aportado por Itaú Corpbanca Colombia S.A., la locataria hizo un total de 27 pagos, entre el 24 de septiembre de 2015 y el 25 de septiembre de 2017, por un valor total de $247’498.980.
La citada entidad, además, mediante escrito de 23 de abril de 201921, informó que tenía “vínculos comerciales” con Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. consistentes en el producto “leasing inmobiliario 123026-7”, registrado el 18 de junio de 2015; que había dado un “anticipo” de $873’875.000; que la fecha del último pago fue “25-09-2017”, e indicó que “el producto a la fecha se encuentra en mora con más de 545 días”.
En el interrogatorio de parte que absolvió, la representante legal de Itaú Corpbanca Colombia22, reconoció la existencia de un 17 Folio 53 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”. 18 Folios 570 y 571 en “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 19 Folio 55 “001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”. 20 Folios 618 a 614 en “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 21 Folio 612 ibidem. 22 A partir del minuto 1:06:55 ibidem. 26 Rad. 10-2017-00621-02. contrato de leasing con la demandante; dijo que no pagó los dineros derivados del contrato de vinculación porque la actora “no suscribió el otrosí al contrato de leasing que permitía seguir adelante con la operación”23; sostuvo que las condiciones del contrato “inicial” de leasing cambiaron a solicitud de esa parte, quien le pidió al Banco “un aumento” de su “exposición crediticia” de “$1.700’000.000 a $2.348.000.000” petición a la que accedió la entidad con la condición de que antes se suscribiera un “otrosí”, a lo que la actora “sistemáticamente se niega”; esta circunstancia impidió el pago aludido en la cesión del contrato de vinculación; refirió que el Banco giró a favor del fideicomiso, en agosto de 2015 “ochocientos setenta y tres millones aproximadamente”; no le entregó el inmueble a la actora porque “hubo un incumplimiento contractual de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., me debe también los intereses del anticipo por aproximadamente $150’000.000 actualmente y me debe los $873’000.000 del anticipo ya girado”24; afirmó que era cierto que la promotora “pagó unos intereses” por aproximadamente $180’000.000.
Agréguese que, en su contestación, Itaú Corpbanca Colombia S.A., como sustento de su defensa, alegó que su contraparte era incumplida porque no ejecutó la “formalización de la modificación últimamente convenida al contrato de leasing, en cuanto a la ampliación de la financiación solicitada, de la cantidad de $1’747.750.000,00 a la suma de $2.248’500.000,00, lo que impidió que se generaran los desembolsos finales requeridos para la adquisición del inmueble objeto del leasing…”, y porque “[t]ampoco ha cumplido con el pago de los intereses sobre el anticipo hecho por Banco en desarrollo de la operación de 23 Minuto 1:14:21 ibidem. 24 Minuto 1:22:28 ibídem. 27 Rad. 10-2017-00621-02. crédito, por la suma de $873.875.000,00 causados desde el mes de septiembre del año 2.017”25.
Con las pruebas reseñadas se comprobó, entonces, que la entidad bancaria no adquirió el “activo” correspondiente al apartamento 1102; por ende, tampoco estuvo en posición de permitir a su locatario su uso y, mucho menos, que ejerciera la “opción de adquisición”. Como consecuencia, la actora no usó el bien ni pagó el canon de arrendamiento comercial respectivo.
No obstante, lo que sí ocurrió por anuencia de las dos partes, fue que el Banco efectuó un desembolso por $873’875.000 a favor de la fiduciaria demandada, en calidad de “anticipo”, esto con fundamento en lo pactado en el mismo contrato de leasing, y, en contraprestación, la actora pagó intereses por aquel desembolso hasta el 25 de septiembre de 2017, es decir, hasta pocos días antes de presentar la demanda, lo que ocurrió el 13 de octubre de 201726.
Precisadas de tal forma las obligaciones, el desarrollo y acciones de las partes para dar cumplimiento al contrato de leasing, la Sala concluye con sustento en esas evidencias, que la demandante sí honró las cargas que asumió en ese vínculo, esto en oposición al Banco, que no cumplió con las suyas. En efecto, la única obligación que surgió para la actora fue la de pagar los intereses de mora derivados de la entrega del “anticipo” que giró el Banco a la fiduciaria, esto en procura de la adquisición del “activo” que era el objeto del contrato de leasing.
Y en el proceso se comprobó, con el “reporte de aplicación de 25 Folio 54 en “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 26 Folio 239 en archivo ““001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”. 28 Rad. 10-2017-00621-02. pagos” analizado, que cumplió con tal carga hasta el 25 de septiembre de 2017, días antes de la presentación de la demanda. Además, y sin perjuicio del estudio que a continuación se emprenderá en torno a la cesión del contrato de vinculación, la cesación de tales pagos a partir de esa fecha estaba justificada porque la actora no tenía razones para seguir entregando periódicamente su dinero sin contraprestación de ninguna índole, puesto que el Banco no le había entregado el bien materia del leasing, que ni siquiera había adquirido.
Esta circunstancia, en criterio de la Sala, la legitimaba para aspirar a la terminación de este vínculo por erigirse como una contratante cumplida. En este punto, debe atenderse que esta demandada alegó, tanto en su contestación como en el interrogatorio de parte que respondió su representante legal, que quien incumplió fue la actora, toda vez que no firmó un “otrosí” al contrato de leasing derivado de la aprobación de un aumento de crédito.
Al respecto, a pesar de que se comprobó que la entidad financiera, mediante “Acta No. 01-A LJ/2017”27 de 2 de enero de 2017, resolvió aprobar un “endeudamiento Leasing” por $2.348’500.000 a favor de la demandante, pese a ello, con ninguna de las pruebas recaudadas se demostró que Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. hubiera aceptado suscribir un “otrosí”, o consentido que los desembolsos a la fiduciaria se hiciesen con tal condición, o con alguna otra.
Un acuerdo entre las partes en tal sentido no fue acreditado por el extremo que lo alegó, porque ninguna de las pruebas así lo evidenció, no fue reconocido por la demandante, y su existencia 27 Folio 375 ibidem. 29 Rad. 10-2017-00621-02. solo se sustentó en el dicho de la convocada, el que es insuficiente para tal propósito. Además, la simple solicitud de un aumento de crédito, en caso de que en verdad haya ocurrido, no demuestra un compromiso vinculante de modificar el contrato de leasing.
Es decir, frente a esta afirmación de la demandada, la Sala concluye que este extremo no satisfizo la carga de la prueba impuesta por el inciso 1º del artículo 167 del Código General del Proceso. 2.2.2. Llegados a este punto, el Tribunal determinará si la abstención de Itaú Corpbanca Colombia S.A. de desembolsar los dineros requeridos para la adquisición del bien objeto del contrato de leasing estuvo justificada, estudio que entraña, necesariamente, el análisis de las obligaciones que nacieron a raíz del pacto titulado “CESIÓN DE CONTRATO DE VINCULACIÓN” de 15 de diciembre de 2016, en el que la actora actuó “cedente” y la entidad bancaria convocada como “cesionaria”.
La evaluación de esta cesión se impone debido a la íntima relación que existe entre ella y el leasing, no solo debido a que así se desprende del contenido literal de la primera, sino porque, conjuntamente, ambos vínculos perseguían un único propósito, consistente en la adquisición del beneficio de área representando en el apartamento 1102 de la Torre Cervantes, y su entrega en arrendamiento financiero a la actora.
Así se desprende de lo pactado en la cláusula “séptima” de la cesión, en donde las partes explicaron que “la presente cesión se realiza para formalizar la operación de leasing que permita la transferencia y escrituración del inmueble a favor del EL CESIONARIO, como requisito para el desembolso de las sumas adeudadas por SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURA S.A.S.”. 30 Rad. 10-2017-00621-02.
De acuerdo con la aludida cláusula, el Banco cesionario desembolsaría otros $873’875.000 al fideicomiso Recursos Edificio H2, cuya entrega condicionó a la firma de la cesión, la presentación de la cuenta de cobro por parte del fideicomiso, y a la respectiva solicitud de la demandante. Y se comprometió a cancelar el saldo restante de $700’250.000, “a más tardar 10 días calendario contados a partir de la fecha en la cual se acredite la propiedad del apartamento 1102 del Proyecto Torre Cervantes, debidamente registrada a favor del CESIONARIO”.
No obstante, se comprobó también que la entidad financiera demandada no cumplió con el desembolso al que se obligó, por un motivo no justificado por esa cesión, ni por ninguna otra causa. En efecto, su representante legal, en el interrogatorio de parte, ante la pregunta consistente en por qué no hizo el pago acordado allí acordado, respondió “no se cumplieron todos los requisitos porque Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. no suscribió el otrosí al contrato de leasing que permitía seguir adelante con la operación”28, y luego aclaró que “las condiciones del contrato inicial cambiaron a solicitud” de la demandante, esto porque pidió la ampliación de su “exposición crediticia”, pero se negó “sistemáticamente” a suscribir la adenda al leasing.
Es decir, conforme lo dicho por su representante, esta demandada se negó a asumir su compromiso dirigido a la adquisición del apartamento 1102, bien que además se obligó a entregar en arrendamiento financiero a favor de la demandante, sustentada en la supuesta negativa de esta última en firmar un “otrosí”. 28 Minuto 1:14:16 en archivo “CP_0403093440967” en “2017-621” en “007CdAudienciaArt372Folio244” en “01CuadernoPrincipal”. 31 Rad. 10-2017-00621-02.
Con todo, y según ya se advirtió, la demandante no demostró con el grado de certidumbre requerido para fundar la decisión, que su contraparte hubiese aceptado condicionar el giro de tales recursos a la suscripción de una adición o modificación al contrato de leasing. Como ya se explicó, la existencia de este nuevo acuerdo solo se sustentó en el simple dicho de la entidad bancaria, insuficiente para demostrar ese hecho.
Al respecto existió ausencia de respaldo probatorio. Esto significa, por lo tanto, que Itaú Corpbanca Colombia S.A. incumplió también las obligaciones que adquirió en virtud de esta cesión, por abstenerse de girar injustificadamente los dineros necesarios para adquirir el derecho de área mencionado, negativa que incidió en el cumplimiento del contrato de leasing, porque tampoco entregó a la locataria el “activo” objeto del vínculo, y mucho menos permitió que ejerciera, llegado el momento, “la opción de compra” respectiva. 2.2.3.
Por último, el tercer contrato vigente que resta por analizar, es el de “VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2” de referencia “1700014128”, de 15 de diciembre de 2016, en el que en la actualidad figuran como partes Itaú Corpbanca Colombia S.A., como “beneficiaria de área”, en virtud de la cesión que le hizo la actora en la misma fecha y referida en el punto anterior, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como “fiduciaria”, y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. como “fideicomitente”.
En relación con este convenio, la Sala observa que su objeto no se ha cumplido ni advierte un interés serio de quienes allí participan de honrar las obligaciones que asumieron. Es decir, al respecto existe un evidente estancamiento contractual. En efecto: 32 Rad. 10-2017-00621-02. A pesar de que la beneficiaria de área, en virtud de la cesión de 15 de diciembre de 2016, se comprometió a entregar los aportes restantes para completar la suma de $3.595’000.000, esto teniendo en cuenta que Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. ya había girado $1.147’000.000 y el mismo banco $873’000.00029, con ocasión del “anticipo” derivado del contrato de leasing, lo cierto es que después de tal cesión la cesionaria no entregó ninguna otra suma, bajo la excusa injustificada de que la cedente había incumplido al no firmar un “otrosí”.
Por su parte, la fiduciaria y la fideicomitente se han mantenido impávidas ante tal desatención, y han prolongado esta parálisis indefinidamente. Esto porque no han iniciado ninguna acción en procura de recaudar los montos restantes o deshacer el convenio, todo esto a pesar de que en el mismo contrato de vinculación establecieron mecanismos efectivos para el efecto.
Así, acordaron que las sumas correspondientes a los aportes “serán exigibles por la vía ejecutiva… sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial, y para ello bastará la presentación de este contrato, la manifestación de ACCIÓN… de no haber recibido las sumas”30, y pactaron la posibilidad de hacer exigible un cláusula penal en caso de que el beneficiario de área incurriera “en mora superior a dos (2) meses en una cualquiera de las cuotas establecidas en la parte inicial de este contrato…”31.
Tal conducta, que como consecuencia ha generado un letargo en el desarrollo normal de este vínculo, es indicativa de la voluntad de tales extremos de no querer continuar con su acuerdo, fenómeno que la jurisprudencia llama “mutuo disenso o distracto contractual”. Al respecto, ha explicado: 29 Minuto 1:33:10 ibidem. 30 Folio 641 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”. 31 Ibidem. 33 Rad. 10-2017-00621-02.
“[L]a prerrogativa de que son titulares las partes en un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos, resultado éste que puede tener origen en una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso-, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito.
Se trata, pues, de una figura singular cuyos perfiles institucionales, muy precisos por cierto dentro de la variada gama de circunstancias que pueden dar lugar a la extinción sobreviniente de relaciones jurídicas de fuente contractual dotadas de plena validez, no permiten mezclarla en ninguna forma con la resolución del artículo 1546 del Código Civil, toda vez que en tanto ésta última se produce por razón del cumplimiento de una condición a la cual el ordenamiento positivo le atribuye ese alcance, vale decir por una causa legal, en la hipótesis del mutuo disenso, por definición, esa causa radica exclusivamente en la voluntad coincidente de las partes interesadas (…)”32.
Y ha enseñado que este fenómeno: “[S]e da ante la recíproca y simultánea inejecución o incumplimiento de las partes con sus obligaciones contractuales, pues la conducta reiterada de los contratantes de alejarse del cumplimiento oportuno de sus obligaciones, sólo puede considerarse y, por ende traducirse, como una manifestación clara de anonadar el vínculo contractual.
En efecto, si los contratantes al celebrar la convención lo hacen inspirados en el cumplimiento mutuo de las obligaciones nacidas de ella, la posición tozuda y recíproca de las partes de incumplir con las obligaciones exterioriza un mutuo disenso de aniquilamiento de la relación contractual. Esto es así, porque no es propósito de la ley mantener indefinidamente atados a los contratantes cuyo comportamiento, respecto de la ejecución de las obligaciones, sólo es indicativo de disentimiento mutuo del contrato (G.J. CLIX, 314).
Por todo lo dicho, el mutuo disenso mantiene toda vigencia como mecanismo para disolver un contrato que se ha incumplido por ambas partes y ante la inocultable posición de no permanecer atadas al negocio; la intervención, pues, del Juez se impone para declarar lo que las partes en una u otra forma han reflejado: desatar el vínculo para volver las cosas al estado que existía al momento de su celebración”33. 32 Sentencia 023 de 7 de marzo de 2000, Exp. 5319. 33 CSJ SC de 16 de julio de 1985.
Citada en SC3666-2021 de 25 de agosto de 2021. 34 Rad. 10-2017-00621-02. Entonces, como se anticipó, la Sala considera que la pasividad prolongada en el tiempo de la fiduciaria, el fideicomitente, y la beneficiaria de área, cesionaria de la demandante, dan cuenta clara de su desinterés en que el objeto del contrato de vinculación se cumpla, motivo por el cual operó allí un mutuo disenso tácito.
En suma, se comprobó: i) que la demandante cumplió con las obligaciones derivadas del contrato de leasing, porque pagó los intereses del anticipo; ii) Itaú Corpbanca Colombia S.A. no cumplió con las obligaciones derivadas de ese mismo vínculo, ya que no adquirió el “activo” objeto de aquél, ni se lo entregó a la actora, ni le permitió ejercer la opción de compra; iii) esta entidad, pese a ser la cesionaria del beneficio de área del apartamento 1102, no cumplió con las obligaciones derivadas del contrato de vinculación, porque no giró las sumas restantes de los aportes; iv) esta abstención careció de justificación porque, contrario a lo que alegó, el desembolso de tales dineros no estaba condicionada a la suscripción, por parte de la demandante, de un “otrosí” al contrato de leasing, y v) en el marco del contrato de vinculación operó un mutuo disenso tácito, ante el claro interés de las partes, reflejado en su total pasividad, de no querer que su objeto se cumpla. 3.
Desde tal perspectiva, el Tribunal concluye que le asiste razón a la apelante cuando afirmó en su recurso de apelación que sí cumplió con las obligaciones a su cargo, razón por la que estaba facultada para solicitar la terminación del contrato de leasing, con fundamento en el artículo 1546 del Código Civil, y toda vez que demostró su cumplimiento, a la par que el incumplimiento del banco demandado. 35 Rad. 10-2017-00621-02.
A su vez, en lo que tiene que ver con el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2”, a pesar de que esta parte cedió su posición contractual, sí estaba legitimada para reclamar la existencia de un mutuo disenso, esto en virtud del ligamen existente entre el contrato de leasing, el de vinculación y su cesión. Esto último se explica debido a la conexidad existente entre esos tres contratos mencionados, relación que, vista íntegramente, constituye una única operación económica, que tenía como finalidad exclusiva la adquisición del apartamento 1102 a favor de la demandante.
Es decir, en tales convenios se produjo el fenómeno que la jurisprudencia ha llamado “contratos coligados”. En efecto, la Corte Suprema de Justicia ha referido que: “sucede con frecuencia que en ejercicio de la llamada autonomía negocial y tras de expresar su voluntad en un único documento, las partes le dan vida a diversos contratos que, aun conservando su identidad típica y por ende quedando sometidos a la regulación que les es propia, quedan sin embargo coligados entre sí, funcionalmente y con relación de recíproca dependencia, hasta el punto de que las vicisitudes de uno, en mayor o menor grado, pueden repercutir en los otros, casos en los cuales es deber de los jueces establecer con cuidado y con base en las pruebas recaudadas si, además de las finalidades de cada uno de los contratos celebrados, existe o no un objetivo conjunto y general querido por las partes (G.J. CCLXI, Vol.
I, p. 531). (…) habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión”34.
En este caso, el nexo funcional entre los tres contratos mencionados es indudable, así lo expresaron las partes en la 34 Corte Suprema de Justicia SC 6 de octubre de 1999, exp. 5224, CCLXI, Vol. I, pág. 531, citada en SC-3978- 2022 de 14 de diciembre de 2022. 36 Rad. 10-2017-00621-02. cláusula “séptima” del contrato de cesión, al decir que esta se hacía con el propósito de “formalizar la operación de leasing que permita la transferencia y escrituración del inmueble a favor de EL CESIONARIO, como requisito para el desembolso de las sumas adeudadas por SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURA S.A.S.”, esto en relación con el “Apartamento 1102 del proyecto Torre Cervantes”, mismo que fue materia del contrato de vinculación. Pero también se deduce del análisis de tal entramado contractual en su integridad, del que se infiere que Itaú Corpbanca Colombia S.A. entró a ocupar la calidad de “beneficiaria de área” con el único fin de obtener la titularidad del inmueble para así dar cumplimiento al contrato de leasing, es decir, para poder entregar el apartamento 1102 a Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. como locataria.
Esta cesión, por demás, fue aceptada por Acción Sociedad Fiduciaria, según se desprende de la certificación que emitió el 17 de abril de 2019, en donde informó que esa entidad bancaria era la actual vinculada como beneficiaria de área respecto de la “unidad 1102”35, y lo reconoció su representante legal en el interrogatorio de parte.
Incluso, en el mismo contrato de vinculación, la actora, la citada fiduciaria y el fideicomitente acordaron la posibilidad de que el financiamiento de los aportes se hiciera “mediante la obtención de un crédito o mediante contrato de leasing”, según lo expresaron en el parágrafo “2” de la cláusula “SEGUNDA” de ese convenio36, lo que en efecto ocurrió con su anuencia. 4.
En concordancia con todo lo expuesto, y atendiendo a que la apelación fue panorámica, porque cuestionó la negativa integra del petitum, el Tribunal se pronunciará respecto a las pretensiones declarativas, así: 35 Folio 574 en archivo “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 36 Folio 637 en archivo “001C01Cuadero1Folio1al567.pdf”. 37 Rad. 10-2017-00621-02. i) Accederá a las pretensiones “segunda subsidiaria de la pretensión primera principal”, y en consecuencia declarará que el “contrato de transacción” celebrado el 27 de septiembre de 2016 quedó sin valor ni efecto. ii) Declarará vigente el contrato de “VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2” de referencia ‘1700014128’”, de 15 de diciembre de 2016, así como que Itaú Corpbanca Colombia S.A. es el actual beneficiario de área en ese acuerdo. iii) Declarará que existe una relación de coligación entre el contrato de leasing, el de vinculación y el de cesión de este último. iv) Declarará que la actora cumplió con sus obligaciones derivadas del “Contrato de leasing inmobiliario 123026”. v) Declarará que Banco Itaú Corpbanca Colombia S.A. incumplió el citado contrato de leasing inmobiliario. vi) Declarará la terminación de ese contrato de leasing inmobiliario, así como sin valor ni efecto el pagaré suscrito como garantía de esa obligación. vi) Declarará que operó el mutuo disenso tácito del contrato de vinculación. Y, en consecuencia, denegará las restantes pretensiones declarativas, por las razones ya expuestas. 5.
En lo que tiene que ver con las “pretensiones de condena”, la Sala precisa lo siguiente: 38 Rad. 10-2017-00621-02. Por efecto de la terminación de un convenio se impone volver las cosas a su estado anterior, porque conforme lo ha considerado la Corte Suprema de Justicia: “[l]a declaración judicial de resolución de un contrato por incumplimiento de una de las partes conlleva el retorno al estadio previo a la celebración del mismo, por lo que han de restituirse las partes mutuamente todo lo que han recibido o percibido, pronunciamiento que, incluso, es oficioso, pues deviene de la propia ley y de los principios de equidad y de no enriquecimiento sin causa”37.
Eventos en los que, según la misma Corporación “[s]on aplicables las reglas que, en materia de reivindicación rigen las prestaciones mutuas, comoquiera que la resolución de la compraventa apareja una acción restitutoria”38. En este caso, por lo tanto, Itaú Corpbanca Colombia S.A. deberá devolverle a la demandante los capitales que esta le entregó por el concepto de intereses sobre el anticipo, según el “reporte por aplicación de pagos”39 que ese mismo extremo aportó, y que suman un valor total de $247’498.980.
Por su parte, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación deberán retornarle los aportes que la convocante les entregó en virtud de la cesión del contrato de vinculación, que ascienden a $1.147’000.000, según lo informó el representante legal de la fiduciaria en su interrogatorio. Esto teniendo en cuenta, además, que en el contrato de cesión el Banco reconoció que existían aportes entregados por Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. por “DOS MIL VEINTE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS ($2.020’875.000)”, monto que incluía “unos anticipos entregados por EL CESIONARIO en nombre de la citada sociedad 37 SC3972-2022. 38 Ibidem. 39 Folios 618 a 614 en “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 39 Rad. 10-2017-00621-02. para el efecto”.
Y se comprobó que ese anticipo que dio el Banco fue por la suma de $873’875.000, según lo certificó esa misma entidad40, lo que arroja que, en efecto, los aportes que hizo la actora ascendieron a la suma inicialmente aludida. Asimismo, y también como consecuencia de la terminación del contrato de vinculación, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., deberán retornarle a Itaú Corpbanca Colombia S.A., las sumas que esta le entregó, en septiembre de 201741, en calidad de anticipo, por cuantía de $873’875.000, también debidamente indexadas.
En consecuencia, se ordenará la restitución de esas sumas debidamente indexadas. Para el efecto, se empleará la siguiente fórmula: VR= VH x (IPC final/ IPC inicial) Donde VR corresponde al valor real o actualizado; VH al valor histórico, que para el caso es la cuantía total del valor entregado; e IPC al Índice de Precios al Consumidor.
En relación con el valor del aporte por $1.147’000.000, como hito inicial del cálculo se tomará la fecha en que la demandante hizo los respectivos aportes, que según la constancia que remitió la fiduciaria se hicieron así42: $100’000.000 en abril de 2014; $350’000.000 en febrero de 2016; $450’000.000 en abril de 2016; y $247’000.000 en julio de 2016.
El resultado de la indexación arroja la suma total de $1.963’607.27,55. 40 Folio 612 ibidem. 41 Folio 715 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”, folio 54 en archivo “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 42 Folio 571 en “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”. 40 Rad. 10-2017-00621-02. En lo que atañe a los intereses del anticipo, según el “reporte de aplicación de pagos” ya citado, se comprobó que la actora le entregó a Itaú Corpbanca Colombia S.A., las siguientes sumas en las fechas que se mencionan: $3’401.980 (pagados el 24/09/2015) $200.000 (pagados el 06/10/2015) $5’000.000 (pagados el 08/10/2015) $4’000.000 (pagados el 15/10/2015) $9’000.000 (pagados el 23/11/2015) $9’000.000 (pagados el 05/02/2016) $20’000.000 (pagados el 12/02/2016) $10’000.000 (pagados el 06/04/2016) $10’000.000 (pagados el 08/04/2016) $471.000 (pagados el 10/05/2016) $10’000.000 (pagados el 03/06/2016) $12’000.000 (pagados el 30/06/2016) $9’500.000 (pagados el 11/08/2016) $11’450.000 (pagados el 26/08/2016) $9’100.000 (pagados el 28/09/2016) $11’000.000 (pagados el 04/11/2016) $10’500.000 (pagados el 29/12/2016) $10’500.000 (pagados el 25/01/2017) $10’800.000 (pagados el 28/02/2017) $11’000.000 (pagados el 14/03/2017) $76.000 (pagados 17/03/2017) $10’000.000 (pagados el 31/03/2017) Valores (VH) Mes IPC Inicial IPC Final IPC final / inicial Valor actualizado (VR) 100.000.000,00 $ 1/04/2014 81,14 149,66 1,8444664 184.446.635,44 $ 350.000.000,00 $ 1/02/2016 90,33 149,66 1,6568139 579.884.866,60 $ 450.000.000,00 $ 1/04/2016 86,98 149,66 1,7206254 774.281.444,01 $ 247.000.000,00 $ 1/07/2016 86,98 149,66 1,7206254 424.994.481,49 $ 1.963.607.427,55 $ 41 Rad. 10-2017-00621-02. $10’000.000 (pagados el 15/05/2017) $10’500.000 (pagados el 26/05/2017) $5’000.000 (pagados el 31/07/2017) $15’000.000 (pagados el 08/08/2017) $20’000.000 (pagados el 25/09/2017) Estas sumas se indexadas según el I.P.C. certificado más próximo a la fecha de esta sentencia43, ascienden al total de $398’138.534,64.
Así: Por último, en relación con las sumas que debe devolver Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., a Itaú Corpbanca Colombia S.A., por $873’875.000, indexadas ascienden a $1.357’245.044,62. 43 Abril de 2025. Valores (VH) Mes IPC Inicial IPC Final IPC final / inicial Valor actualizado (VR) 3.401.980,00 $ 24/09/2015 86,39 149,66 1,732376432 5.893.509,98 $ 200.000,00 $ 6/10/2015 86,98 149,66 1,720625431 344.125,09 $ 5.000.000,00 $ 8/10/2015 86,98 149,66 1,720625431 8.603.127,16 $ 4.000.000,00 $ 15/10/2015 86,98 149,66 1,720625431 6.882.501,72 $ 9.000.000,00 $ 23/11/2015 87,51 149,66 1,710204548 15.391.840,93 $ 9.000.000,00 $ 5/02/2016 90,33 149,66 1,656813905 14.911.325,14 $ 20.000.000,00 $ 12/02/2016 90,33 149,66 1,656813905 33.136.278,09 $ 10.000.000,00 $ 6/04/2016 91,63 149,66 1,633307869 16.333.078,69 $ 10.000.000,00 $ 8/04/2016 91,63 149,66 1,633307869 16.333.078,69 $ 471.000,00 $ 10/05/2016 92,1 149,66 1,624972856 765.362,21 $ 10.000.000,00 $ 3/06/2016 92,54 149,66 1,617246596 16.172.465,96 $ 12.000.000,00 $ 30/06/2016 92,54 149,66 1,617246596 19.406.959,15 $ 9.500.000,00 $ 11/08/2016 92,73 149,66 1,613932924 15.332.362,77 $ 11.450.000,00 $ 26/08/2016 92,73 149,66 1,613932924 18.479.531,97 $ 9.100.000,00 $ 28/09/2016 92,68 149,66 1,614803625 14.694.712,99 $ 11.000.000,00 $ 4/11/2016 92,73 149,66 1,613932924 17.753.262,16 $ 10.500.000,00 $ 29/12/2016 93,11 149,66 1,60734615 16.877.134,57 $ 10.500.000,00 $ 25/01/2017 94,07 149,66 1,590942915 16.704.900,61 $ 10.800.000,00 $ 28/02/2017 95,01 149,66 1,57520261 17.012.188,19 $ 11.000.000,00 $ 14/03/2017 95,46 149,66 1,567777079 17.245.547,87 $ 76.000,00 $ 17/03/2017 95,46 149,66 1,567777079 119.151,06 $ 10.000.000,00 $ 31/03/2017 95,46 149,66 1,567777079 15.677.770,79 $ 10.000.000,00 $ 15/05/2017 96,12 149,66 1,557012068 15.570.120,68 $ 10.500.000,00 $ 26/05/2017 96,12 149,66 1,557012068 16.348.626,72 $ 5.000.000,00 $ 31/07/2017 96,18 149,66 1,556040757 7.780.203,78 $ 15.000.000,00 $ 8/08/2017 96,32 149,66 1,55377907 23.306.686,05 $ 20.000.000,00 $ 25/09/2017 96,36 149,66 1,553134081 31.062.681,61 $ 398.138.534,64 $ 42 Rad. 10-2017-00621-02.
A efectos de pagar estos dineros, deberá tenerse en cuenta lo normado en el inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, conforme al cual “[l]a actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este”.
Se reconocerán los intereses moratorios solicitados con asidero en la jurisprudencia44. Su causación, de conformidad con el inciso 2º del artículo 94 del Código General del Proceso, que establece que “[l]a notificación del auto admisorio de la demanda o del mandamiento ejecutivo produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor (…).
Los efectos de la mora solo se producirán a partir de la notificación”, se reconocerán a partir del 19 de julio de 2018, fecha de la notificación a las demandadas del auto admisorio45. 6. Las razones expuestas permiten concluir en el fracaso de las excepciones que formuló Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación, denominadas “una transacción entre las partes del proceso con los efectos correspondientes de ejecutoria y cosa juzgada y su realización como acuerdo de voluntades por personas plenamente capaces y con objeto lícito.
Renuncia al ejercicio de acciones frente a la transacción”, “cuatro contratos de cesión del ciento por ciento de los derechos de beneficio y obligaciones correlativas a ellos que se dan en favor de los beneficiarios de área en relación con el apartamento 1102”, “falta 44 Corte Constitucional, Sentencia Sc-549 de 1993. 45 Folio 1125 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al567.pdf”.
Valores (VH) Mes IPC Inicial IPC Final IPC final / inicial Valor actualizado (VR) 873.875.000,00 $ 1/09/2017 96,36 149,66 1,5531341 1.357.245.044,62 $ 1.357.245.044,62 $ 43 Rad. 10-2017-00621-02. de legitimación en la causa por activa y por pasiva, como consecuencia del contrato de transacción”, y “se fundamenta en la cesión de la posición contractual de la demandante fechada el 03-10-2016, la cual dejó por fuera cualquier negocio, contrato, acuerdo, o convención sobre la fiducia mercantil y el integral desarrollo de la misma en los distintos contratos que allí se sucedieron”.
También en el declive de las propuestas por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., llamadas “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “falta de legitimación en la causa por activa, en todo lo relacionado con el contrato de vinculación como consecuencia de la cesión de la posición contractual en dicho contrato”, “el contrato de vinculación del 29 de enero de 2015, quedó sin efecto por expresa disposición de las partes”, y “excepción de contrato no cumplido”.
Así mismo, las propuestas por Itaú Corpbanca Colombia S.A., tituladas “cumplimiento de las obligaciones a cargo de mi representado”, “ausencia de causa alguna que justifique la declaratoria de incumplimiento de las obligaciones a cargo de mi patrocinada”, “validez del contrato de leasing, del contrato de vinculación y de la cesión de posición contractual”, “incumplimiento del demandante de las obligaciones a su cargo” y “voluntad del demandante de desistir de la operación”. 7.
Por lo expuesto, el Tribunal revocará la sentencia apelada y accederá a las pretensiones de la demanda en la forma que anunció. Se condenará en costas de ambas instancias a las convocadas, ante la prosperidad de la demanda y el recurso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $7’117.500.oo, de conformidad con el numeral 1º 44 Rad. 10-2017-00621-02. del artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, VI.
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia que profirió que profirió el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá, el 8 de agosto de 2024, dentro del asunto de la referencia. En su lugar se dispone: 1. DECLARAR que el “contrato de transacción” celebrado el 27 de septiembre de 2016 quedó sin valor ni efecto. 2. DECLARAR que el contrato de “VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2” de referencia “1700014128””, de 15 de diciembre de 2016 está vigente, e Itaú Corpbanca Colombia S.A. es el actual beneficiario de área en ese acuerdo. 3.
DECLARAR que existe una relación de coligación entre el contrato de leasing y el de cesión del contrato de vinculación aludido en el punto anterior. 4. DECLARAR que la actora cumplió con sus obligaciones derivadas del “Contrato de leasing inmobiliario 123026”. 45 Rad. 10-2017-00621-02. 5. DECLARAR que Itaú Corpbanca Colombia S.A. incumplió el citado contrato de leasing inmobiliario. 6.
DECLARAR la terminación de ese contrato de leasing inmobiliario, así como sin valor ni efecto el pagaré suscrito como garantía de esa obligación. 7. DECLARAR que operó el mutuo disenso tácito respecto del contrato de vinculación, como beneficiario de área, que en su condición de cesionario tiene Itaú Corpbanca Colombia S.A., en el “FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2” de referencia “1700014128””, de 15 de diciembre de 2016. 8.
Condenar a las demandadas Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a restituir a la demandante, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, la suma indexada de $1.963’607.27,55., por concepto de aportes, según el cálculo contenido en la parte resolutiva. 9.
Condenar a Itaú Corpbanca Colombia S.A. a restituir a la demandante, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, la suma indexadas de: $398’138.534,64., por concepto de pago de intereses del anticipo, según el cálculo contenido en la parte resolutiva. 10. Condenar a las demandadas Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a restituir a Itaú Corpbanca Colombia S.A., dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la providencia, la suma indexada de $1.357’245.044,62, por concepto de los montos que esta le giró en calidad de anticipo. 46 Rad. 10-2017-00621-02.
Los intereses moratorios respecto de tales sumas se liquidarán a partir del 19 de julio de 2018, fecha en que las demandadas se constituyeron en mora. 11. Denegar las demás pretensiones. 12. Declarar no probadas las excepciones de mérito.
SEGUNDO: Condenar en costas de esta instancia a las demandadas. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $7’117.500.oo de conformidad con lo establecido en el numeral 1º, artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
Las de primera, tásense por el funcionario de conocimiento.
TERCERO: Remitir el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA Firmado Por: 47 Rad. 10-2017-00621-02. Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: aba25995010f33c44256cf846ea691d70efecd2867c4542462 2b947934f50b00 Documento generado en 03/06/2025 02:30:02 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectroni ca