REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA IBAGUÉ TOLIMA Ibagué, veinticinco (25) de febrero de dos mil veinticinco (2025). (Aprobado en sesión virtual mediante acta No. 009 del 20 de febrero de 2025). Magistrado Ponente: PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ. Referencia: Apelación de sentencia. Proceso: Reivindicatorio.
Demandantes: Marlene González Aponte y otro Demandados: Sandra Rubiela Álvarez Tonguino y otro. Radicado: 73449-31-12-002-2021-00058-01. Procede la Sala de Decisión a dictar sentencia que decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra el fallo proferido el 9 de septiembre de 2024, por el Juzgado Segundo Civil Circuito de Melgar, Tolima, dentro del proceso reivindicatorio promovido por Francisco Javier Martínez Contreras y Marlene González Aponte contra Sandra Rubiela Álvarez Tonguino y Miguel Garay Morales.
Bajo tales parámetros, de acuerdo con lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso, esta Sala de Decisión, entrará a analizar los reparos concretos presentados por el apoderado judicial de la parte demandante ante el a-quo, para lo cual se hará el recuento de los siguientes: Exp. 2021-00058-01. 2 I.- ANTECEDENTES.
Los demandantes por intermedio de apoderado judicial, en demanda inicial, convocaron a los ciudadanos Sandra Rubiela Álvarez Tonguino y Miguel Garay Morales, para que en sentencia qua haga tránsito a cosa juzgada, se declare que les pertenece en dominio pleno y absoluto, el terreno de menor extensión correspondiente a 946.88 mts2, ubicado dentro del inmueble de su propiedad, identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 366- 31361 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, Tolima, sobre el cual se encuentran construidas dos piscinas para adultos, dos piscinas para niños, con la correspondiente dotación y adecuación para su uso y goce, como un cuarto de máquinas, bodega, quiosco, duchas, baños con sanitario, maquinaria, equipo de planta para tratamiento y accesorios.
En virtud de lo anterior, solicitan se condene a los demandados a restituir en su favor, el predio de menor extensión antes referido, declarando a quienes integran la pasiva poseedores de mala fe y costas procesales. Como sustento de las anteriores pretensiones, el extremo actor narró una serie de supuestos fácticos que admiten el siguiente compendio: Los señores Marlene González Aponte y Francisco Javier Martínez Contreras, mediante escritura pública No. 1342 otorgada el 28 de junio de 1996 por la Notaria 56 de Bogotá, englobaron 4 lotes de terreno de su propiedad que correspondían a los folios de matrículas inmobiliarias No. 366-21563/21564/21565/21566, creando en el mismo acto notarial la Urbanización “KEOPS Condominio Club” sobre la totalidad del área englobada, esto es, Exp. 2021-00058-01. 3 14.995 mts2, los cuales fueron registrados bajo folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31361 en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, conservando la titularidad del dominio los aquí demandantes.
De la nueva matricula inmobiliaria No. 366-31361, se abrieron las matrículas inmobiliarias 366-31362 a la 366-31432 correspondientes a 71 lotes que conforman la mencionada urbanización, la cual cuenta con zona social, zonas verdes, de recreación y deportes, vías peatonales, vehiculares, portería con vivienda para celador, dos piscinas para adultos y dos piscinas para niños.
Del área de terreno contenida en el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31361, se encuentra un predio de menor extensión correspondiente a 946.88 metros cuadrados, donde los demandantes afirman haber construido dos piscinas para adultos y dos piscinas para niños con la correspondiente dotación y adecuación para su uso y goce, como un cuarto de máquinas, bodega, quiosco, duchas, baños con sanitario, maquinaria y equipo de planta para tratamiento y accesorios.
Sostuvieron que, en dicho terreno el 20 de enero de 2021, los aquí demandados ingresaron rompiendo los candados, llenando las piscinas que se encontraban desocupadas y conectando la energía eléctrica con conexión ilegal, para el funcionamiento de las máquinas. Indicaron que, aunque no han enajenado ni ha prometido la venta del inmueble descrito, la pasiva alega su posesión, pese a los requerimientos realizados, negándose a devolverlo.
Exp. 2021-00058-01. 4 Finalmente, agregaron que el avalúo del predio de menor extensión objeto de reivindicación, es de $704.588.840. II.- TRÁMITE. La presente demanda fue admitida mediante auto adiado 13 de agosto de 20211, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar, decisión en la que se dispuso correr traslado de la misma a los convocados.
Con providencia del 29 de abril de 20222, se tuvo por notificados a los demandados del auto admisorio de la demanda conforme las constancias de correo certificado y electrónico arrimadas3, fijando fecha para audiencia inicial, considerando pertinente resolver lo relativo al silencio de la pasiva en la diligencia. No obstante, recurrido por los convocados el auto en mención, el 25 de noviembre del 20224 se repuso la decisión, teniendo por contestada la demanda, corriendo traslado de las excepciones propuestas.
En escrito aparte, los demandados se opusieron a las pretensiones de la demanda, proponiendo como medio exceptivo previo: “no comprender la demanda a todos los litisconsortes necesarios” y como medios exceptivos de fondo alegaron: fraude a la ley, falta de causa por activa para pretender el derecho incorporado y 1 Archivo PDF 010. Carpeta de primera instancia. 2 Archivo PDF 015.
Carpeta de primera instancia. 3 Archivo PDF 013. Carpeta de primera instancia. 4 Archivo PDF 091. Carpeta de primera instancia. Exp. 2021-00058-01. 5 prescripción de la acción reivindicatoria, de las cuales se corrió traslado a la parte actora con auto del 25 de noviembre de 20225. Descorrido el traslado6, el extremo demandante presentó reforma de la demanda especificando los linderos y cabidas del bien sobre el cual versa el presente proceso (hecho 8 de la reforma de la demanda), pretendiendo se condene a los demandados, además de lo indicando en la demanda inicial, a los perjuicios ocasionados por daño emergente y lucro cesante conforme al juramento estimatorio.
La reforma de la demanda fue admitida con auto del 23 de octubre de 20237, en el que también se rechazó la intervención de Nubia Mercedes Sandoval Huertas y Erwin Emilio Pimienta Godoy como terceros excludendum. Sin pronunciamiento de los demandados respecto a la reforma de la demanda, corrido el traslado de las excepciones previas y de mérito propuestas8, en decisión del 20 de mayo de 2024 se declaró no probada la excepción previa “no comprender la demanda a todos los litisconsortes necesarios” y se fijó fecha para llevar a cabo la audiencia regulada en el artículo 372 del Código General del Proceso.
Surtidas las etapas correspondientes, el 9 de septiembre de 2024 se realizó audiencia de instrucción y juzgamiento donde se profirió sentencia, en el que se denegaron la totalidad de las pretensiones de la demanda al no cumplirse los requisitos 5 Archivo PDF 091. Carpeta primera instancia. 6 Archivo PDF 096. Carpeta primera instancia. 7 Archivo PDF 102.
Carpeta primera instancia. 8 Archivos PDF 110 al 114. Carpeta primera instancia. Exp. 2021-00058-01. 6 axiológicos de la acción reivindicatoria, condenándose en costas a los demandantes. III.- LA SENTENCIA. El juzgador de instancia, luego de historiar la actuación, recalcó que, una vez analizados los medios probatorios arrimados al proceso, entre ellos, la escritura pública No. 1342 del 28 de junio de 1996 otorgada en la Notaria 56 de Bogotá, en lo concerniente a la determinación de la cosa singular reivindicable, no se encuentra singularizado de manera adecuada la zona de terreno sobre la cual recae el dominio de la parte actora.
Lo anterior, poniendo de presente que, en la cláusula tercera y cuarta de la mencionada escritura, se hace la descripción de un sistema métrico decimal de una zona verde, sin identificar la extensión, linderos y cabida. Además, indicó el a quo, no existir certeza respecto a la propiedad privada y exclusiva de los demandantes sobre el predio objeto de reivindicación, teniendo en cuenta que el predio se trata de una zona social – Zonas verdes- dentro de la urbanización “KEOPS” Respecto al avaluó presentado, recalcó que, aunque el mismo da claridad sobre la extensión y linderos, por sí solo no deriva la titularidad del bien.
Corolario a lo anterior, adujo que el artículo 55 del Decreto 1250 de 1970 refiere que siempre que el título implique el fraccionamiento de un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de estas en una sola unidad, se procederá Exp. 2021-00058-01. 7 a la apertura de nuevos folios de matrículas inmobiliarias y se tomara nota de los folios de donde se deriven y que en el caso en concreto, si la propiedad se iba a derivar de un inmueble de mayor extensión, lo lógico en cumplimiento de ese articulado era que se aperturara un nuevo folio de matrícula inmobiliaria, y no que se necesitara de operaciones aritméticas, como restar un área del loteo al lote de mayor extensión para deducir cual es la propiedad exclusiva de los demandantes.
Añadió que, en la escritura pública objeto de estudio, no obra individualización determinada del terreno y las construcciones allí realizadas conforme lo pregonan los artículos 56 y 57 del Decreto 1250 de 1970, por lo que, lo plasmado en el acto notarial no permite deducir que las piscinas tengan dominio pleno y absoluto en cabeza de los demandantes, ni mucho menos el área de terreno dispuesto para ello.
Conforme lo anterior, concluyó el juzgador de instancia, que con ocasión a la ambigüedad relacionada a la individualización y determinación de la cosa u objeto de reivindicación en forma material dado a que ello no reposa en el título, la cual no puede ser suplida con el dictamen pericial aportado con la demanda; por lo que no estar cumplido el requisito axiológico de la acción reivindicatoria (la cosa singular y reivindicables) desencadenó a que el juzgado deniegue las pretensiones de la demanda, en la medida que ello impide analizar los demás aspectos axiológicos de la acción, aunado a que el dominio de la comunidad demandante no aparece claro.
Exp. 2021-00058-01. 8 IV.- LA APELACIÓN. El extremo actor, adujo que al tenor de los documentos arrimados, demuestran la propiedad del predio en reivindicación en cabeza de los demandantes. En suma señaló para el efecto que “(…) el predio objeto de reivindicación se encuentra claramente determinado y singularizado, habida cuenta que se entregaron los medios suasorios pertinentes, tal y como son la escritura o el título de adquisición, el plano de urbanismo, el certificado de tradición y libertad, el dictamen pericial que así lo determina y por haberlo señalado así las partes, no sólo en la demanda y su contestación, sino además a través de la prueba testimonial, que en ningún momento ponen en tela de juicio la singularidad e identidad del predio reclamado9”.
Además, argumentó el censor, que el Juez de la causa al fijar el litigio en momento en que se llevó a cabo la audiencia inicial, excluyó cualquier controversia acerca de la propiedad inscrita sobre el terreno objeto de reivindicación en cabeza de los demandantes, conllevando a la acreditación de dicho hecho, lo que desencadeno en que se prescindiera del esfuerzo probatorio en tal sentido, reforzando su tesis con citas jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. En los anteriores términos solicitó la revocatoria de la sentencia censurada para en su lugar acceder a las pretensiones de la demanda.
V.- CONSIDERACIONES. De cara al artículo 328 del Código General del Proceso, debe precisarse que, la Sala tiene restringida su competencia en 9 Archivo 009, cuaderno de segunda instancia. Exp. 2021-00058-01. 9 segunda instancia a los argumentos expuestos por el apelante, en este caso, debe memorarse que la alzada fue promovida únicamente por el apoderado judicial del extremo actor, quien recurrió lo concerniente a la no demostración de la singularización y determinación del inmueble a reivindicar, así como la titularidad del dominio en cabeza de los demandantes, toda vez, que según sus alegaciones, dichos elementos axiológicos en la presente demanda se encuentran acreditados conforme al material probatorio arrimado al plenario.
Aclarado lo anterior, de conformidad con el artículo 946 del Código Civil, la acción de reivindicación “es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla”. Por su parte el artículo 950 del Código Civil señala que esta acción “corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa”; en concordancia con el artículo 952, “(l)a acción de dominio se dirige contra el actual poseedor”.
En este orden, la acción reivindicatoria busca principalmente, y en desarrollo del atributo característico de los derechos reales de la persecución, obtener que el poseedor de un bien lo restituya a su propietario, quien ha sido despojado de su posesión por parte de aquél. En otras palabras, esta acción está orientada a “restituir a su dueño la cosa de que no está en posesión y que otro detenta en esa calidad”10 Así mismo, de manera reiterada y pacífica, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que para la prosperidad de la acción reivindicatoria es necesario acreditar los siguientes elementos o presupuestos axiológicos de la acción reivindicatoria: a) el derecho de dominio en cabeza del actor; b) la posesión del bien materia del reivindicatorio por el demandado; c) que se trate de cosa singular reivindicable o cuota determinada de 10 Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia, julio 1 de 1987.
Exp. 2021-00058-01. 10 cosa singular; y d) que exista identidad del bien poseído con aquel del cual es propietario el demandante. La Corte Suprema de Justicia ha sintetizado lo anterior en los siguientes términos: “Conforme al artículo 946 del Código Civil la acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de la que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla, precepto a partir del cual la jurisprudencia de la corporación tiene sentado que para el buen suceso de la reivindicación el promotor del litigio tendrá que probar la presencia de los respectivos presupuestos, esto es, el derecho de dominio en cabeza del demandante, la posesión material en el demandado, la identidad de la cosa pretendida con la poseída por el opositor y que se trate de cosa singular o cuota determinada de cosa singular”.11 En particular con relación al presupuesto relativo a la singularización del bien reivindicado, presupuesto que es materia de la alzada que hoy ocupa la atención de la Sala, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que las cosas que no están debidamente individualizadas o determinadas, y las universalidades jurídicas tales como el patrimonio o la herencia no pueden ser objeto de reivindicación.12 En cuanto a la verificación de la identidad del bien a reivindicar y el poseído por parte demandada, la Corte Suprema de Justicia ha precisado que de nada vale que una titulación sea perfecta “si quien la presenta como actor no demuestra que ello cobija, o que dentro de ella se halla, aquello que señala como poseído por otro”.13 Así mismo, la misma Corporación ha indicado que resulta indispensable que se acredite satisfactoriamente el presupuesto de la identidad. 11 Ver entre muchas otras las sentencias de la Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia, de fechas julio 1 de 1987, abril 27 de 1958, marzo 31 de 1967 y junio 12 de 1978. 12 Sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, del 6 de diciembre de 1955. 13 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, 8 de junio de 1945 (M.P. Ricardo Hinestrosa Daza).
Exp. 2021-00058-01. 11 “La identidad entre la cosa sobre la cual arraiga el derecho cuya titularidad demuestra el actor, y la cosa poseída por el demandado, es indispensable, porque en tratándose de hacer efectivo el derecho, ha de saberse con certeza cuál es el objeto sobre el cual incide. Si el bien poseído es otro, el derecho no ha sido violado, y el reo no está llamado a responder”.14 Igualmente, cuando la cosa singular que se reivindica es un predio, “hay que indicar con precisión su ubicación y linderos, de modo que quede debidamente determinado y no haya lugar a dudas o confusiones”.15 (subrayado y negrilla fuera del texto original) A partir del desarrollo de la jurisprudencia civil, es claro que el presupuesto de la identificación requiere de una constatación probatoria.
En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia ha resaltado la prevalencia de la inspección judicial para esclarecer este presupuesto, sin que ella constituya el único medio de prueba admisible: “(…) la identificación de predios, en juicios de reivindicación, no exige una prueba específica, aunque al efecto sea muy adecuada la de inspección ocular, por lo cual la convicción acerca de tal identificación puede producirse también por medio de otras pruebas, como la confesión, declaraciones de testigos, contenido de escrituras, etcétera”.16 Así entonces, la singularidad y determinación de la cosa que se reivindica, así como su identidad con aquella cuyo dominio se afirma, resultan indispensables para que prospere la acción. Como la propia Corte lo ha expresado de manera sintetizada, estos elementos de la reivindicación, 14 Sala de Casación Civil Corte Suprema de Justicia 27 de abril de 1955 (M.P. José J. Gómez). 15 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, del 6 de diciembre de 1955. 16 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, abril 27 de 1964 (M.P. Gustavo Fajardo Pinzón).
Exp. 2021-00058-01. 12 “vienen a dar seguridad y certeza a la decisión que tutela el derecho real de dominio como expresión del derecho de persecución, al punto que tal amparo no es posible de no mediar certeza absoluta de la correlación entre lo que se acredita como propio y lo poseído por el demandado, por supuesto que la identidad del bien reivindicado se impone como un presupuesto de desdoblamiento bifronte, en cuanto la cosa sobre que versa la reivindicación, no solamente debe ser la misma poseída por el demandado, sino estar comprendida por el título de dominio en que se funda la acción, vale decir que de nada serviría demostrar la identidad entre lo pretendido por el actor y lo poseído por el demandado, si la identidad falta entre lo que se persigue y el bien a que se refiere el título alegado como base de la pretensión.”17 Ahora, la identificación y singularización de la cosa, es un medio y no ya un fin en si mismo dentro del proceso reivindicatorio para poder establecer que la cosa reivindicada es la misma que está en posesión de la persona demandada.
En este punto, resulta importante distinguir entre la desestimación de las pretensiones reivindicatorias por hallarse demostrado que uno de los presupuestos para la prosperidad de la acción no existe y la imposibilidad de determinar si los presupuestos se han o no configurado. Así, será diferente la desestimación de las pretensiones por encontrar el juzgador que no existe identidad entre la cosa que se reivindica y la que se encuentra en posesión de la parte demandada, a una desestimación que esté fundamentada en que durante el proceso no haya sido posible establecer con certeza si existe o no dicha identidad.
El demandante, en el libelo genitor solicitó se ordene la reivindicación en favor de los demandantes “(…) del terreno en menor extensión, sobre el cúal fueron construidas, dos piscinas para adultos y dos piscinas para niños, con la correspondiente dotación y adecuación para su uso y goce tal como cuarto de máquinas y bodega, kiosko, duchas, baños con 17 Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, mayo 19 de 2005 (M.P. César Julio Valencia Copete).
Exp. 2021-00058-01. 13 sanitario, maquinaria y equipo planta para tratamiento y accesorios, correspondiente a 946.88 Mts2, cuyos linderos y medidas se encuentran establecidos en el avalúo pericial suscrito por Phillip Steven Rodríguez Riascos que se allegó con la demanda, y que forma parte del predio inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31361.” Como supuestos de hecho para soportar las pretensiones de la demanda, hizo referencia el actor en el respectivo acápite al indicar, como a través de escritura pública No. 1342 del 28 de junio de 1996, suscrita ante la Notaria 56 de Bogotá, los demandantes englobaron 4 lotes de terreno de su propiedad que correspondían a los folios de matrícula inmobiliaria Nos 366 – 21563/21564/21565 y 21566, mismo acto público donde se creó la urbanización KEOPS “(…) sobre la totalidad del área englobada (…)”, cuyos linderos y medidas se encuentran claramente determinados en dicho instrumento público al que le fue asignado el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31361.
(subrayado y negrilla fuera del texto original). Como se indicó en líneas precedentes, se realizó subdivisión para 71 lotes que conforman la urbanización, la cual cuenta con zona social, zonas verdes, zona de recreación y deportes, vías peatonales y vehiculares, portería con vivienda para el celador, dos piscinas para adultos y dos piscinas para niños.
Que las áreas dispuestas para los lotes suman un total de 8.144.59 metros cuadrados. Que con base en la nueva matrícula inmobiliaria 366-31361, se abrió un nuevo folio correspondiente al 366-38409, correspondiente a la venta (parcial) de un lote con área de 392 metros cuadrados, el cual fue segregado del predio de mayor extensión. Enfatizó el mandatario judicial de los actores, que sus representados son los propietarios inscritos del derecho de dominio Exp. 2021-00058-01. 14 “(…) actualmente sobre 6.458.51 metros cuadrados que resultan de restar al predio que fue objeto de englobe 14.995 metros cuadrados que corresponde a la matrícula inmobiliaria No. 366-31361, el área correspondiente a los 72 lotes segregados 8.536.59 metros cuadrados”.
Para reafirmar sus pretensiones, el extremo demandante arrimó como elementos de prueba copia de la escritura pública No. 1342 del 28 de junio de 1996 (archivo 003, cuaderno digital principal de primera instancia), certificado de tradición de los folios de matrícula inmobiliaria No. 366-31361 y 366-38409, así como certificado de la Secretaría de Hacienda del municipio de Melgar (archivo 004, cuaderno digital principal de primera instancia), avalúo comercial del área de terreno a reivindicar (archivo 005, cuaderno digital principal de primera instancia), copia del acta suscrita en la audiencia pública llevada el 3 de mayo de 2021 en proceso policivo de protección de bienes inmuebles a la posesión (archivo 006, cuaderno digital principal de primera instancia).
Sin embargo, del material probatorio arrimado, se concluye que, con el mismo no se logra acreditar el requisito de singularidad y determinación requerida, en la medida que dicho elemento se vincula con la calidad de cuerpo cierto de la cosa, en aras de que no se le pueda confundir con otra. Nótese como la parte actora pretende reivindicar una franja de terreno perteneciente al folio de matrícula inmobiliaria No. 366- 31361, correspondiente a 946.88 metros cuadrados; no obstante, véase, como según del relato efectuado en la demanda y de las operaciones métricas realizadas con ocasión al englobe y desenglobe del cual fue objeto el predio matriz (No. 366-31361), el inmueble cuenta con un remanente total de 6.458.51 metros cuadrados, de manera que la exigencia que se debe satisfacer al singularizar o individualizar objetivamente el bien, no fue honrada en debida forma.
Exp. 2021-00058-01. 15 La anterior deducción parte de que los 946.88 metros cuadrados que se pretenden reivindicar se encuentran al interior de los 6.458.51 metros cuadrados que componen el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31361, dentro de los cuales obran espacios dispuestos para zonas verdes, zonas sociales, zonas de recreación y deporte, vías peatonales y vehiculares, así como también, el espacio brindado para la portería y las piscinas con sus respectivos espacios para su uso y goce que es lo que se pretende a través de esta demanda, situación que carece de certeza requerida para este tipo de asuntos.
De tal manera, en este evento, la indicada porción o fragmento del inmueble debe encontrarse plenamente identificado y determinada, que evidencien su superposición en forma concreta sin que así se hiciera, por cuanto la exigencia de identidad dual - entre la heredad reclamada y la propiedad del demandante y entre el bien poseído por el convocado a juicio con el que aspira reivindicar-, en palabras de la H. Corte apunta a <<la seguridad y certeza de la decisión, amén de su entronque íntimo con el derecho protegido, pues no puede olvidarse que tratándose de la acción reivindicatoria, tutela del derecho real de dominio y expresión del ius persequendi, la determinación misma de la cosa se torna en elemento sine qua non, porque el derecho real de dominio sólo puede hacerse realidad como poder directo y efectivo sobre una cosa determinada, es decir, una cosa individualizada como cuerpo cierto>> (CSJ SC 14 mar. 1997, rad. 3692;
CSJ SC211-2017, 20 ene., rad. 2005-00124-01). Atiéndase que, aunque en la materia existe libertad probatoria y, por ende, no está proscrito ningún medio persuasivo para arrojar luces sobre la verificación de la singularidad del bien, es común recurrir a los conceptos periciales y a la inspección judicial, porque resultan necesarias constataciones de orden técnico respecto de medidas, extensiones y alinderación, lo que es Exp. 2021-00058-01. 16 particularmente útil tratándose de fundos comprendidos en otros bienes raíces.
Sin embargo, al reparar el dictamen pericial allegado con la demanda a efectos de identificar y alinderar el inmueble a reivindicar, el mismo se limitó en delimitarlo en forma general (pág. 5, archivo pdf 005, cuaderno principal de primera instancia). Por lo que verificado el contenido objetivo de la probanza y las demás pruebas documentales entre las que se encuentran la escritura pública de englobe y desenglobe, además de los certificados de tradición y libertad; encuentra la Sala que lo dicho por el censor en sus reparos y respetiva sustentación carece de respaldo probatorio.
En efecto el perito delimitó la zona objeto del proceso, sin especificar, en forma técnica, si la mentada franja pertenece a dicha matricula inmobiliaria, pues el área a reivindicar fácilmente se puede confundir con los espacios dispuestos para zonas verdes, zonas sociales, zonas de recreación y deporte, vías peatonales y vehiculares, así como también el espacio brindado para la portería o algunos de los lotes derivados del folio inmobiliario de mayor extensión. Llama la atención que los linderos expuestos por el experto no fueron si quiera georreferenciados con la información que reposa en catastro, aunado a que el metraje totalizado por él (714.54 metros cuadrados) disciernen de lo indicado en la demanda (946.88 metros cuadrados).
Adicionalmente, no hubo ningún estudio a efectos de ilustrar, si existía coincidencia entre el bien identificado en la experticia y la matrícula inmobiliaria matriz objeto de desenglobe, por lo que en esos términos, el fallador carece de certeza en torno a la superposición del terreno demandado y que alegan es poseído por Exp. 2021-00058-01. 17 los demandados, resultante del remanente que quedó en favor del predio que fue objeto de desenglobe 366-31361.
Visto lo anterior, las conclusiones de las pruebas allegadas, no arrojan mayores luces frente a la plena identificación, determinación y singularización del terreno a reivindicar, de modo que dichos medios probatorios no pueden derivar en la constatación material del requisito de identidad, toral para la pretensión de dominio. En esa dirección, ha de atenderse que “la cosa que se reivindica debe de determinarse e identificarse en tal forma que no quepa duda alguna que la cosa cuya restitución se reclama es la misma que el reivindicado posee.
Respecto de los inmuebles, es necesario fijar de manera la situación, cavidad y linderos de los predios. Tratándose de la reivindicación de cuota, ella debe igualmente determinarse; no puede acogerse una acción reivindicatoria que se funda en una inscripción que no señala cuota determinada proindiviso que el demandante pretende reivindicar.”18 Lo tiene suficientemente decantado la Jurisprudencia relativa al tema, que la ausencia de cualquiera de los requisitos de viabilidad jurídica del reclamo reivindicatorio, concebido como mecanismo de protección directa de propiedad, impide la consecución del propósito perseguido con la anotada herramienta, con independencia de so concurren o no las restantes exigencias condicionantes de su procedibilidad.
Particularmente, en cuanto atañe a la determinación y singularidad, ha asentado nuestro máximo órgano de cierre que <<cuando la cosa que se intenta reivindicar no se ha podido determinar no se puede decretar la reivindicación>> (CSJ SC 14 mar. 1997, rad. 3692, citada en CSJ SC211-2017, 20 ene., rad. 2005-00124-01). 18 ALESSANDRI RODRÍGUEZ, Arturo y SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel.
Los bienes y los derechos reales. Santiago: Imprenta Universal, 1982, p. 811. Exp. 2021-00058-01. 18 Ante la ausencia de plena individualización, por sus linderos, cabida real y demás especificaciones pertinentes de la franja de terreno reclamado por los convocantes y se alega ser poseída por las personas naturales demandada y que pretende reivindicarse, con indiscutible incidencia negativa en el elemento de singularidad, la acción reivindicatoria promovida por Francisco Javier Martínez Contreras y Marlene González Aponte está llamada al fracaso.
Lo anterior relevaba al juez de primera instancia y a esta Corporación de realizar el estudio de los otros requisitos estructurales del instrumento incoado y de los reparos esgrimidos en la sustentación del recurso de apelación. En consecuencia, se CONFIRMARÁ la sentencia de primera instancia, por lo motivos esgrimidos en la considerativa de esta decisión. VI.- DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, la Sala Civil - Familia de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha 9 de septiembre de 2024, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar, Tolima, por las razones expuestas en la parte considerativa de esta sentencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandante. Fíjense como agencias en derecho la suma de dos (2) millones de pesos 2.000.000.mct Exp. 2021-00058-01. 19 TERCERO: En firme la presente determinación, devuélvase las diligencias al juzgado de origen.
CUARTO
NOTIFÍQUESE esta providencia en los términos del artículo 9 de la Ley 2213 de 2022.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE. Los Magistrados, PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ 2021-00058-01. RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ 2021-00058-01. (salvamento de voto) JULIÁN SOSA ROMERO 2021-00058-01. Exp. 2021-00058-01. 20 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE IBAGUÉ SALA CIVIL Y DE FAMILIA SALVAMENTO DE VOTO Proceso: Reivindicatorio Demandante: Marlene González Aponte y otro Demandado: Sandra Rubiela Álvarez y otro Radicado: 73449-31-12-002-2021-00058-01 Con el acostumbrado respeto por los demás miembros de la Sala de Decisión, me permito dejar consignado el salvamento de voto frente a la sentencia proferida en esta instancia, por no compartir dicha decisión en atención a los siguientes motivos: 1.
Ciertamente, los señores Marlene González Aponte y Francisco Javier Martínez Contreras, mediante escritura pública No. 1342 otorgada el 28 de junio de 1996 por la Notaria 56 de Bogotá, englobaron 4 lotes de terreno de su propiedad que correspondían a los folios de matrículas inmobiliarias No. 366-21563/21564/21565/21566, creando en el mismo acto notarial la Urbanización “KEOPS Condominio Club” sobre la totalidad del área englobada, esto es, 14.995 mts2, los cuales fueron registrados bajo el folio de matrícula inmobiliaria No. 366- 31361 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar.
Es así como, de la nueva matricula inmobiliaria No. 366-31361, se abrieron las matrículas 366-31362 a la 366-31432 correspondientes a 71 lotes que conforman la mencionada urbanización (KEOPS Condominio Club), y para dar cumplimiento al artículo tercero del Decreto 1380 de 1972, se dejó consignado que la urbanización se compone de una zona social con un área de 126 mts2 aproximadamente, zonas verdes con un área de 1.550,86 mts2 aproximadamente, distribuidas en varios puntos del loteo, zona de recreación y deporte, con un área de 1.507.23 mts2 aproximadamente, además, tal urbanización ha cedido con destino a la Exp. 2021-00058-01. 21 construcción de vías peatonales y vehiculares 3.663.27 mts2, conforme consta en la cláusula tercera.
En la cláusula cuarta del mencionado título escriturario, se atesta que “LA URBANIZACION KEOPS CONDOMINIO CLUB”, además de lo enunciado en el punto tercero de la presente escritura, consta de 71 lotes, una portería con vivienda para el celador, 2 piscinas para adultos, 2 piscinas para niños, precisando que la urbanización se construirá con conjunto cerrado.
En ese orden, los demandantes, mediante la acción real de dominio, reclaman a los demandados un predio de menor extensión correspondiente a 946.88 metros cuadrados, donde los libelistas afirman haber construido dos piscinas para adultos y dos piscinas para niños con la correspondiente dotación y adecuación para su uso y goce, como un cuarto de máquinas y bodega, quiosco, duchas, baños con sanitario, maquinaria y equipo de planta para tratamiento y accesorios, el cual forma parte del inmueble de mayor extensión de matrícula inmobiliaria No. 366-31363, el cual fue divididos en 71 lotes y demás zonas comunes ya discriminadas. 2.- Ahora bien, el artículo 3º del Decreto 1380 de 1972, señala que: “En la escritura de constitución de la urbanización o parcelación, el propietario de la urbanización efectuará, en favor del municipio o distrito respectivo las cesiones de las áreas correspondientes a aceras, calles, parques, iglesias, escolar y demás zonas comunales o públicas de que estará dotada, todo de acuerdo con el metraje, extensión, plano o diseño que hubiere conocido o aprobado la autoridad municipal o distrital respectiva al tiempo de conceder la licencia a que se refiere el numeral 5º del artículo 5º de la Ley 66 de 1968”.
El artículo 6º del mencionado decreto expresa que: “La escritura de constitución de la urbanización se anotará en la primera columna del folio de matrícula en cuanto implica un título adquisitivo de ciertas zonas en favor de municipio y en la tercera en cuanto afecta o limita el dominio o propiedad de las mismas, de la que se podía disponer antes libremente y que pasa a convertirse por virtud de este registro en un bien de uso público cuya enajenación o disposición queda sujeta a las normas especiales restrictivas que gobiernan la organización, administración y disposición de los bienes de uso público”.
Exp. 2021-00058-01. 22 Por su parte, el artículo 7º refiere que: “La enajenación voluntaria o el traspaso forzoso de los derechos del urbanizador sobre el globo de terreno parcelado, o sobre parte de él no incluye las zonas comunales, escolares, de recreación y las calles y aceras, aun cuando no se consigne expresamente en el documento respectivo la reserva o exclusión correspondiente”. 3.- En ese orden, de la normatividad vigente para cuando los accionantes constituyeron la Urbanización Keops Condominio Club, se consideraba que con “[l]a escritura de constitución de la urbanización se anotará en la primera columna del folio de matrícula en cuanto implica un título adquisitivo de ciertas zonas en favor de municipio y en la tercera en cuanto afecta o limita el dominio o propiedad de las mismas, de la que se podía disponer antes libremente y que pasa a convertirse por virtud de este registro en un bien de uso público”.
Al examinarse la escritura a través del cual los titulares del derecho de dominio constituyeron la urbanización Keops condominio club, se desprende que, como zona de recreación y portería fue dispuesto el predio que se pretende reivindicar, desconociendo que los propietarios de las unidades habitaciones que conforman dicha urbanización son titulares del derecho al goce de dicha zona de recreación por así disponerlo la escritura de constitución, y en esa medida pasan a formar parte de la copropiedad como un bien común, de suerte, que cualquier acción real de dominio que pretenda privar del derecho a la posesión del mencionado bien debe ser dirigida en contra los integrantes del condominio, representado por su administrador si fue constituida como persona jurídica, o contra sus propietarios, quienes en virtud de lo previsto por el artículo 42 de la ley 428 de 1998 que reguló el tema de las unidades inmobiliarias cerradas indicaba que “Las Unidades Inmobiliarias Cerradas y sus propietarios tienen derechos adquiridos sobre las zonas comunes, en cuanto al dominio, servidumbres y demás derechos reales sobre inmuebles debidamente inscritos en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos”.
(Lo subrayado fuera del texto). Si bien es cierto, que la Ley 428 de 1998 fue derogada expresamente por la Ley 675 de 2001, los derechos que fueron adquiridos en vigencia de la mencionada ley, pasaron a ser reguladas al amparo de la Ley 675 de 2001, gracias a que, en su artículo 64 señaló que: “Las Unidades Exp. 2021-00058-01. 23 Inmobiliarias Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que les sean íntegramente aplicables”, y en esa medida de conformidad con lo previsto por el artículo 86, “Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces”. (Lo subrayado fuera del texto) Por esa senda, y de acuerdo con el artículo 19, reglamentado por el Decreto 1060 de 2009, “Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal”. De suerte, que los accionantes no pueden enarbolar su condición de propietario para reivindicar un bien común que le pertenece a los propietarios de la mencionada unidad residencial, y que fue dispuesto por la ley y por la propia voluntad de los mismos constituyentes como atracción e interés del proyecto, y para tal efecto a través de la cláusula cuarta de la escritura pública No. 1342 otorgada el 28 de junio de 1996, establecieron: Que la Urbanización Keops Condominio Club, además de lo enunciado en el punto tercero de la presente escritura consta de 71 lotes, contaría con una portería con vivienda para el celador, 2 piscinas para adultos, 2 piscinas para niños, además la urbanización se construirá con conjunto cerrado, y en esas condiciones si la voluntad de los mencionados constituyentes es apoderarse de la mencionada zona deben vincularse a todos los titulares del derecho de dominio de las propiedades que conforman dicho conjunto residencial, como parte pasiva.
Exp. 2021-00058-01. 24 4.- Ahora, examinado el expediente se colige que los actores no cumplieron con ese cometido y tampoco el juez de conocimiento dispuso la vinculación del administrador o los propietarios que conformaron la Urbanización Keops Condominio Club, y en ese sentido, no se dispuso la integración del contradictorio, lo que origina una nulidad insaneable, la cual debió ser declarada por respeto al derecho fundamental al debido proceso. 5.- En síntesis, considero que debió declararse en esta instancia la nulidad en forma oficiosa de todo lo actuado dentro del proceso, a partir de la notificación del auto admisorio de la demanda salvo las pruebas que hubieran sido recaudadas, y disponer, en su lugar, la integración del contradictorio con todos los propietarios del conjunto residencial Keops Condominio Club directamente o a través de su administrador, para que pudieran ejercer el derecho de defensa, pues, en su condición de titulares de derechos sobre la zonas comunes le dan la connotación de poseedores de acuerdo con el desarrollo legal que han tenido esta clase de copropiedades, lo cual brilla por su ausencia. En los anteriores términos dejo consignado mi salvamento de voto.
Fecha ut supra, JULIAN SOSA ROMERO