1 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., diecisiete (17) de julio de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso verbal (resolución de contrato) de Edith Betty Elix Benavides Sánchez contra Aleyda Barbosa Peña y Javier Enrique Hernández Heredia.
Rad. 02-2016-00063-01. Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 18 de junio de 2025, según acta 23 de la misma fecha. Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y al que adhirió la parte demandante, en contra de la sentencia que profirió el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, el 20 de noviembre de 2024, dentro del asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Edith Betty Elix Benavides Sánchez demandó a Javier Enrique Hernández Heredia y a Aleyda Barbosa Peña y pidió “[d]eclarar resuelto el contrato de venta” contenido en la escritura pública 3341 de 17 de mayo de 2012 de la Notaría 9ª de Bogotá, 2 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 esto “por no haber cumplido con lo pactado en el contrato de promesa de compraventa que perfeccionó la escritura en mención”.
En consecuencia, solicitó que se ordene “la cancelación de la escritura pública” y se disponga que ella debe devolver $150.000.000 “que recibió como abono al negocio jurídico a los demandados, con un interés civil del 12% anual”1. 2. Como sustento de sus pretensiones, alegó: Adquirió el inmueble ubicado en la carrera 56 A 128-12 de Bogotá “en la sociedad conyugal en cuota del 50%”, y luego “mediante acta de conciliación calendada el 25 de febrero de 2004”, en la que liquidó esa sociedad, “se le adjudicó la totalidad del inmueble”.
Luego, mediante la escritura pública 3341 de 17 de mayo de 2012 de la Notaría 9 de Bogotá, celebró un “contrato de venta” respecto del bien mencionado, convención en la que Javier Enrique Hernández Heredia y Aleyda Barbosa Peña obraron como compradores. La precitada escritura “fue devuelta por la oficina de registro de instrumentos públicos” debido a que la conciliación “no iba firmada por el conciliador que llevó a cabo la audiencia”.
Dicha compraventa tuvo como antecedente un “contrato de promesa ven-permuta” que suscribieron la actora y Javier Enrique Hernández Heredia, en la que la primera prometió en venta el predio y el promitente comprador, en contraprestación, se obligó a dar $150.000.000 en efectivo y transferirle un lote en Melgar, Tolima. 1 Folio 75 en archivo “001CuadernoNo.1”. 3 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 Su inmueble tenía varios gravámenes, tales como “hipoteca, embargos, concordato”, debía impuestos, y faltaba por inscribir el acta de liquidación de su sociedad conyugal.
El demandado se comprometió a “sanear el inmueble” e inscribir el citado documento, lo que hizo “descontando de los ciento cincuenta mil pesos que daba de más”. Aquel no le entregó el lote de Melgar. En el año 2011, la actora y el aludido convocado suscribieron “un contrato de arrendamiento simulado de su propio inmueble”, para que la primera “le reconociera como propietario, sin serlo”.
Y a finales del año 2012, el segundo inició en su contra un proceso de restitución de tenencia, fundado en la causal de mora en el pago del canon. La demandante “cumplió en todo, saneó el inmueble, suscribió la escritura pública de su inmueble, entregó la escritura pública de protocolización del acta de conciliación de la liquidación de la sociedad conyugal al demandado para que éste la inscribiera… Es decir, cumplió cabalmente o por lo menos se allanó a cumplir”. 3.
El juez, en auto de 7 de junio de 2016, admitió la demanda2. Los demandados comparecieron al proceso, se opusieron a las pretensiones, y formularon las defensas que titularon “inexistencia de causa para demandar” y “prescripción adquisitiva ordinaria de dominio”3. La juzgadora, en proveído de 25 de enero de 20224, ordenó la citación de Juan de Jesús Páez Pulido, que aparece como 2 Folio 84 ibidem. 3 Folio 246 ibidem. 4 Archivo “012AutoResuelvePedimento”. 4 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 propietario del 50% el predio objeto de la compraventa; y de Myriam Ballesteros, por ser acreedora hipotecaria5.
La citada acreedora acudió al trámite y sostuvo que debía respetarse su garantía real6. Por su parte, el copropietario citado alegó “desconocimiento total de dichos procesos por falta de notificación hasta el momento es que se nos corrió traslado de esta demanda”7. 4. La juez profirió sentencia el 20 de noviembre de 2024, donde resolvió: i) declarar resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento de los demandados a su obligación de pagar el precio; ii) ordenar a la actora restituir a éstos, dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, $150.000.000, sin indexar; iii) ordenar a los demandados restituir, dentro del mismo término, el bien objeto de la venta; y iv) condenar a los convocados al pago de las costas8.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juez consideró que antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, las partes celebraron un contrato de promesa de venta respecto del mismo bien, y debía tenerse en cuenta lo que acordaron en este último vínculo sobre el precio. Explicó que la suma estipulada en la promesa por tal concepto no fue modificada íntegramente por la escritura, y lo acordado en el contrato antecedente mantuvo validez.
A continuación, sostuvo que concurrían los requisitos para la resolución del contrato de compraventa, debido a que los demandados incumplieron con el pago del precio, que fue pactado en $300.000.000, de los cuales los solo pagaron $150.000.000 y no entregaron el saldo restante, que se satisfacía con la transferencia de un lote en Melgar.
La actora, en cambio, 5 Archivo “012AutoResuelvePedimento”. 6 Archivo “015MemorialPronunciamientoAcreedoraHipotecaria”. 7 Archivo “027MemorialContestacionDemandaJuandeJesusPaez”. 8 Archivo “094SentenciaResoluciónContrato”. 5 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 sí cumplió, en razón a que firmó la escritura pública y entregó su predio, forzosamente, en el año 2019, tras un proceso de restitución de inmueble arrendado.
Agregó, que las excepciones no prosperaban porque, de una parte, los convocaron no se avinieron con sus obligaciones contractuales, y, de la otra, porque no aportaron pruebas de los actos de señorío que ejercen sobre el inmueble y, en todo caso, ante la existencia de la compraventa, reconocen el dominio ajeno. En cuanto a los efectos de la resolución del contrato, concluyó que las cosas debían volver a su estado anterior, es decir, la convocante debía reintegrar a los demandados $150.000.000 de manera nominal, sin indexar.
Y los demandados, tenían que restituir la posesión del inmueble. No condenó al pago de frutos y perjuicios porque su causación no se demostró. III. DEL RECURSO DE APELACIÓN Apelaron los demandados y la demandante se adhirió a su recurso. Los primeros formularon los siguientes reparos: i) La juez se equivocó porque con la celebración de la compraventa se extinguieron los efectos del contrato de promesa.
No advirtió que en la escritura se indicó, de forma expresa, que “el precio de la venta fue totalmente pagado a satisfacción de la vendedora, reconociendo que la suma allí indicada, por debajo de la inicialmente pactada, obedece a la reducción de gastos que favorecía los intereses de la vendedora”. En todo caso, la actora dio por satisfechas las obligaciones de los compradores. ii) No existió incumplimiento de su parte, la compraventa no se registró por razones imputables a la vendedora, y “existen 6 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 asuntos de la naturaleza de los pactos entre los comerciantes concernidos que fueron desconocidos o no dimensionados en la decisión de fondo, artículo 281 del CGP.”. iii) La a quo no hizo un estudio de las excepciones que propuso, ni observó que el incumplimiento de su contraparte fue evidente, por no registrar la liquidación de la sociedad conyugal y constituir hipoteca sobre el predio objeto del contrato. iv) La decisión fue “incongruente” y decidió “ultra petita”, al declarar “dos incumplimientos” derivados de dos contratos, a pesar de que la demandante no lo solicitó. No era posible confundir la promesa con el contrato prometido. v) Indicó que la demandante fabricó su propia prueba y se fue en contra sus actos al afirmar que recibió el precio pactado en la escritura pública y luego endilgar un incumplimiento sin fundamento.
Esa parte quiso confundir a la juez. vi) Si hubo una modificación posterior a lo acordado, entonces existió una novación. La juzgadora se equivocó al referir la existencia de un incumplimiento unilateral, cuando no existe prueba de que la demandante cumplió y los demandados no. Por tal razón “no es posible hacer referencia a indemnización alguna”.
Por el contrario, el incumplimiento de la vendedora se comprobó, porque se comprometió a transferir la totalidad del bien pese a ser propietaria de, tan solo, la mitad. Además, luego lo hipotecó a espaldas de los compradores. vii) Para efectos de las restituciones mutuas debían tenerse en cuenta los recibos de pago de los impuestos y advertirse que “las partes son o fueron comerciantes” para la época de los hechos. 7 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 Por su parte, en la apelación adhesiva, la demandante alegó: i) La juzgadora debió declarar la nulidad de la sentencia proferida por el Juzgado 38 Civil Municipal de Descongestión de Mínima Cuantía de Bogotá, al interior del proceso de restitución de inmueble arrendado que Javier Hernández Heredia formuló en su contra, por ser esta decisión “el verdadero origen de todas estas actuaciones”. ii) La a quo no tuvo en cuenta que en el proceso quedó demostrado que su contraparte arrendó el inmueble objeto de la compraventa desde el 19 de mayo de 2019, por $2.700.000 mensuales, más los incrementos anuales.
IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir a esta Corporación la decisión de fondo que se requiere.
Téngase en cuenta, además, que en razón a la adhesión de la demandante al recurso de apelación que formularon los demandados, el Tribunal está habilitado para resolver “sin limitaciones”, conforme a lo previsto en el inciso 2º del artículo 328 del Código General del Proceso. 2. El artículo 1602 del Código Civil establece que el contrato válidamente celebrado es ley para los contratantes y solo puede ser invalidado por su mutuo consentimiento o por causas legales. 8 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 En su ejecución, según la norma subsiguiente, las partes deben obrar de buena fe, obligándose no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella.
El incumplimiento de un contrato bien sea por la inejecución o por ejecución tardía o defectuosa, sin causa justificada, es sancionada por el ordenamiento jurídico y faculta al contratante cumplido para solicitar a la jurisdicción el cumplimiento forzado de la prestación o prestaciones debidas, o la resolución del vínculo negocial, en uno u otro caso con la posibilidad de reclamar el valor de los perjuicios que la infracción contractual le haya ocasionado (artículo 1546 ibidem).
Esta última disposición es el fundamento normativo de la referida acción, al consagrar la incorporación de la condición resolutoria en los contratos bilaterales, para cuya viabilidad la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que es indispensable acreditar: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) incumplimiento del demandado, total o parcialmente, de las obligaciones a su cargo; y c) que por su parte, el demandante haya cumplido las suyas o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo estipulados.
Sin embargo, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia también ha explicado que cuando el incumplimiento es reciproco, cualquiera de las partes puede pedir la resolución del convenio, aunque en este caso no procede el reclamo de perjuicios. Así, esa Corporación tiene sentado9: “… cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una sola de las partes, la norma aplicable es el artículo 1546 del Código Civil, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución 9 Corte Suprema de Justicia. SC1662-2019 de 5 de julio de 2019. 9 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 o cumplimiento forzado que la norma prevé, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, acciones en frente de las que cabe plantearse, para contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido […] En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y, mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem.
La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales”. También ha precisado que esta facultad solo surge si el incumplimiento de los contratantes es concomitante, porque si existe un orden obligacional escalonado no es posible predicar una contravención de quien estaba llamado a ejecutar su prestación con posterioridad a su contraparte.
Dijo al respecto10: “… que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremos contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios” (resaltado en el original). 3.
De las pruebas recaudadas la Sala deduce que la relación entre Edith Betty Elix Benavides Sánchez, Javier Enrique Hernández Heredia y Aleyda Barbosa Peña tuvo la siguiente secuencia y contenido: 10 Corte Suprema de Justicia. SC3666-2021 de 25 de agosto de 2021. 10 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 El 9 de octubre de 2010, la demandante y Javier Enrique Hernández Heredia suscribieron el titulado “CONTRATO DE PROMESA DE VENTA”11.
En ese escrito la primera obró como “prometiente vendedora” y el segundo como “prometiente comprador”. Acordaron que aquella vendería “el cincuenta por ciento 50% del derecho de dominio y posesión material” del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N- 142186, ubicado en la carrera 48 A No. 127C-12 de Bogotá. Precisaron que a la vendedora le fue adjudicado el 50% restante mediante la escritura pública 1.100 de 10 de junio de 2004, aún pendiente de registrar.
Dijeron que el predio “soporta” embargos, uno por un proceso ejecutivo con acción real instaurado por el Fondo Nacional de Ahorro, así como “cuatro remanentes” de distintos juzgados municipales, un “embargo concordatario” y un “gravamen de valorización por beneficio local del Instituto de Desarrollo Urbano I.D.U.” En la cláusula “PRECIO Y FORMA DE PAGO” acordaron que el precio sería $300.000.000, y se entregaría así: $50.000.000 a la firma de la promesa; $25.000.000 que el comprador entregaría al Fondo Nacional del Ahorro por un crédito hipotecario; $150.000.000 “representados en el lote de terreno” identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-2401 de Melgar, Cundinamarca; y $75.000.000 “destinados a cubrir los embargos y remanentes del proceso del Fondo Nacional del Ahorro…”.
Por último, establecieron que otorgarían la escritura respectiva el 9 de diciembre de 2010 en la Notaría Novena de Bogotá, y que la entrega se haría ese mismo día. 11 Folio 70 en archivo “001CuadernoNo.1”. 11 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 La compraventa prometida se perfeccionó el 17 de mayo de 2012, mediante el otorgamiento de la escritura pública 3341 de 17 de mayo de 2012, de la Notaría Novena de esta ciudad12.
Allí la demandante obró como “vendedora”, y Javier Enrique Hernández Heredia y Aleyda Barbosa Peña –quien no participó en la promesa- como “compradores”. Este contrato recayó sobre el predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N- 142186. Los contratantes manifestaron que la actora era “titular del derecho de dominio y posesión material” del bien, el que adquirió, un 50%, por compra, y el otro 50% por “adjudicación en liquidación de sociedad conyugal”.
Indicaron que el precio de la venta era $150.000.000, que la vendedora “declara recibidos a satisfacción de los compradores”. Así mismo, adujeron que el predio estaba “libre de toda clase de gravámenes o cualquier obligación que pudiere impedir su venta…”, y respecto a la entrega expresaron: “LA VENDEDORA hará entrega real y material del inmueble a LOS COMPRADORES, el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012) …”, es decir, refirieron una fecha anterior a la de la escritura pública.
En los interrogatorios de parte que absolvieron en el curso del proceso, los contratantes manifestaron lo siguiente: La demandante sostuvo13 que conoció a Javier Enrique Hernández Heredia en el año 2010, cuando ella estaba en búsqueda de un dinero que necesitaba. Luego de dialogar, acordaron la venta de su casa, negocio que celebraron, pero, precisó: “el cual ni lo cumplieron ellos ni lo cumplí yo”14.
Explicó que acordaron como precio $300.000.000, y los compradores “me 12 Folio 54 ibidem. 13 A partir del minuto 11:05 en archivo “P-2016-00063 AUDIENCIA INICIAL ART. 372 C.G. P. - VERBAL RESOLUCIÓN DE CONTRATO”. 14 Minuto 17:38 ibidem. 12 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 dieron 150 millones para pagar las obligaciones de la casa que tenía, que tenía yo unos procesos y ellos se encargaron de pagar toda esa esos procesos, o sea en mis cuentas son 138, ellos dicen que 150, pero en mis cuentas son 138 millones que ellos me dieron”15, y no le entregaron un lote ubicado en Melgar que se acordó como parte del precio.
Como quiera que su inmueble “tenía muchos procesos”, convinieron suscribir un contrato de arrendamiento; con base en ese documento, el demandado inició en contra de ella un proceso de restitución de inmueble y luego, en el año 2019, la desalojó. Refirió, también, que hipotecó su casa en el año 2014, y su acreedora está reclamando el pago ante un juzgado.
La demandada Aleyda Barbosa Peña, en su interrogatorio16, al preguntársele cuáles fueron las obligaciones que surgieron a raíz de la negociación con la actora, dijo que “la casa se compraba en $300.000.0000”, y a ella le “correspondían $150.000.000 que fue lo que yo di”, dinero que la demandante y el otro convocado utilizaron pagando deudas que tenía el predio;
Javier Enrique Hernández Heredia quedó de entregarle a la actora un lote, pero no se lo escrituró porque aquella tampoco hizo lo mismo la casa, esto debido a que la mitad era de otra persona. No sabe cuál es el estado de ese predio en la actualidad. Dijo que el inmueble objeto de la compraventa lo tienen ella y el otro convocado desde aproximadamente el año 2018, con ocasión de un proceso judicial y a raíz de un contrato de arrendamiento que celebraron.
Hubo recibos, pero no sabe exactamente cuánto dinero se entregó; el lote que iba a ser parte del pago fue hipotecado y las sumas obtenidas a raíz de ese gravamen se le entregaron a la actora. 15 Minuto 17:47 ibidem. 16 A partir del minuto 1:46 en archivo “P-2016-00063 AUDIENCIA INICIAL ART. 372 C.G. P. - VERBAL RESOLUCIÓN DE CONTRATO”. 13 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 Por su parte, el convocado Javier Enrique Hernández Heredia afirmó17 que conoció a la demandante cuando ella se acercó buscando dinero debido a que tenía problemas financieros e iba a perder su casa; firmaron un contrato de promesa de compraventa respecto de ese inmueble; acordaron como precio $300.000.000, de ellos la mitad “iban a ser distribuidos en las deudas que tenían ahí en varios procesos de la casa”, él tenía que entregar esas sumas a los acreedores, y el resto “estaba representado en un lote ubicado en Melgar”18.
Dijo que de este último predio “se hizo entrega formal”, aunque luego aclaró que tal entrega fue física “pero los documentos… no los quiso hacer la señora Betty porque no tenía los recursos”. Ese bien, en la actualidad, está a su nombre; él hipotecó el lote y le dio los dineros a la actora; en realidad entregó más de los $150.000.000 acordados; no pudo registrar la venta porque la oficina de registro devolvió la escritura; firmó un contrato de arrendamiento con la vendedora, quien tampoco cumplió ese contrato; el predio objeto de la compraventa está en su poder y lo tiene arrendado por $2.700.000 mensuales, desde diciembre de 2019.
Tres testigos comparecieron al trámite. René Torres manifestó19 haber conocido a la demandante porque ella necesitaba dinero, entonces se la presentó a Javier Enrique Hernández Heredia y de esta relación surgió el negocio de venta de la casa. El citado demandado, en virtud de ese negocio, se obligó a pagar las deudas de la actora y a transferirle un lote que tenía en Melgar; sabe que sobre este último predio el dueño constituyó una hipoteca y el dinero de la obligación garantizada le fue entregado a la actora; no conoce el estado actual del negocio entre esas partes. 17 A partir del minuto 10:06 en archivo “P-2016-00063 AUDIENCIA INICIAL ART. 372 C.G. P. - VERBAL RESOLUCIÓN DE CONTRATO”. 18 Minuto 31:49 ibidem. 19 A partir del minuto 30:00 en archivo “P-2016-00063 AUDIENCIA ART. 373 C.G.P. RESOLUCIÓN DE CONTRATO”. 14 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 El deponente Jhon González Herrera dijo que conoció a la demandante porque ella acudió ante la firma en la que él laboraba para solicitar un crédito hipotecario, el que se le concedió por la suma de $70.000.000. y, en virtud del mismo, se hipotecó la casa de la demandante.
Según sabe, la deudora “no ha devuelto el dinero y tiene años o meses atrasados en intereses”. Por último, la testigo Elizabeth Murillo García expuso que le prestó un dinero al demandado Javier Hernández, el que fue garantizado con una hipoteca sobre un lote en Melgar, y firmaron un pagaré por $30.000.000. Edith Benavides Sánchez fue quien pagó los intereses y abonó la mitad, pero no volvió a pagar.
No han levantado el gravamen. No sabe quién ocupa el lote. Además de tales evidencias, en el expediente obra el certificado de registro de instrumentos públicos del bien de folio de matrícula inmobiliaria 50N-142186, objeto del contrato de compraventa. En este documento, expedido el 4 de octubre de 202320, consta que los propietarios del inmueble para esa fecha aún eran la demandante y Juan de Jesús Páez Pulido21.
Así mismo, se aportó un acta de conciliación suscrita el 25 de febrero de 2004, en la que consta que la actora y Juan de Jesús Páez Pulido liquidaron su sociedad conyugal, y en la que dice que a la actora se le adjudicó “el derecho de dominio y posesión” del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-12418622. 4.
Con base en las pruebas reseñadas, el Tribunal concluye lo siguiente respecto a la acreditación de los requisitos necesarios para la prosperidad de la acción resolutoria: 20 Folio 69 en archivo “059MemorialAlleganEscritura-LiquidaciónSociedadyCertificados”. 21 Folio 21 en archivo “001CuadernoNo.1”. 22 Folio 28 ibidem. 15 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 4.1.
Se demostró la existencia de un contrato bilateral válido. La celebración del convenio objeto de las pretensiones quedó acreditada con la copia de la escritura pública 3341 de 17 de mayo de 2012, de la Notaría Novena de esta ciudad, instrumento en el que consta que la demandante y los demandados celebraron la compraventa del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-142186.
Este tema, por demás, fue pacífico en el proceso. 4.2. En lo que tiene que ver con el incumplimiento del demandado, y el cumplimiento de la demandante, la Sala observa que ninguna de las partes honró sus compromisos en la forma pactada. Esta deducción se sustenta en las siguientes razones: En cuanto al cumplimiento de la actora. Esta parte se comprometió a transferir el dominio del inmueble y hacer su entrega material “el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012) …”, según lo expresó de forma literal en la escritura pública 3341.
Pese a ello, no cumplió con sus cargas. Así lo confesó ese extremo en su interrogatorio de parte, en donde sostuvo que el contrato “ni lo cumplieron ellos ni lo cumplí yo”. Esta transgresión también se deduce del contenido del certificado de libertad y tradición del inmueble, en el que consta que su dominio no ha sido transferido a los convocados, como se acordó en la compraventa, sino que se encuentra aún en cabeza de la vendedora, quien por demás no es la única dueña, puesto que el predio también le pertenece al señor Juan de Jesús Páez Pulido.
Por su parte, la entrega física del predio no se materializó en la fecha aducida en aquella escritura, ni se hizo de forma voluntaria, puesto que, según lo que sostuvo la propia demandante, ello solo ocurrió en virtud de una orden emitida al 16 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 interior de un proceso de restitución de inmueble arrendado, en mayo de 2019.
En lo que tiene que ver con el cumplimiento de la parte demandada, el Tribunal concluye que este extremo tampoco lo demostró, en razón a que no acreditó haber pagado el precio. Aunque en la escritura pública de compraventa las partes manifestaron que este era $150.000.000, monto que la vendedora declaró “recibidos a satisfacción de los compradores”, existe evidencia, abundante y concluyente, de que esta no fue la suma acordada, y que la pactada no se entregó en su totalidad.
Para ello téngase en cuenta que el artículo 1934 del Código Civil establece que “[s]i en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”. Sin embargo, la Corte Suprema de Justicia ha precisado respecto a esta presunción legal que “si el pleito se traba entre los contratantes que dejaron expresa constancia de la satisfacción del valor pactado, no hay obstáculo para que, con las limitaciones de valoración contenidas en los artículos 258 y 264 del Código de Procedimiento Civil y haciendo uso de todos los medios de convicción a su mano, se demuestre lo contrario; eso sí, tomando en consideración que de estos debe emerger, sin lugar a dudas, el incumplimiento que puede derivar en la resolución del acuerdo”.
Y ha indicado que “la restricción del precepto opera es en favor de los terceros adquirentes de buena fe, que puedan resultar afectados por reclamaciones posteriores al inicio de su posesión”23. También explicó: 23 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC9072-2014. 17 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 “Refiriéndose a la interpretación del citado precepto ha dicho la jurisprudencia de esta Corporación, en la sentencia n° 64 de 25 de abril de 2005, exp. 0989, que el “valor real del precio es aspecto que no tiene cortapisa probatoria y puede por tanto establecerse con cualquiera de los medios legalmente admisibles, aún contra lo consignado en el instrumento público, por tratarse de un debate entre las mismas partes contratantes, ya que " el artículo 187 ib., establece el principio de la “persuasión racional de la prueba”, sin otras restricciones que las provenientes de 'las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos'.
Por manera que al juez le es permisible ( ) dejar de lado lo que en el instrumento público han consignado las partes para otorgarle el mérito a medios diferentes, cualquiera sea su naturaleza, si es que estos racionalmente lo persuaden por su mayor fuerza de convicción" (CLXXXIV, pág. 46)” (…) Es claro que la limitación probatoria se presenta cuando el debate enfrenta a terceros que de buena fe adquirieron los derechos relacionados con los bienes disputados.
Así lo tiene definido esta Corporación, en sentencia de casación n° 036 de 15 de marzo de 2001, expediente 6142, al establecer que “es de anotar, ante todo, que convocando el presente litigio a las partes contratantes, no existe restricción probatoria alguna para ellas frente al texto del artículo 1934 del código civil y la circunstancia de que en la respectiva escritura pública de compraventa conste haberse pagado el precio, comoquiera que la limitación contenida en dicha norma, cual lo tiene definido de antaño la jurisprudencia, está referida al accionar frente a terceros”24.
De la valoración de las pruebas, en conjunto y conforme a las reglas de la sana crítica, como lo ordena el artículo 176 del Código General del Proceso, el Tribunal concluye que, a pesar de lo manifestado en la escritura pública, en verdad el precio pactado por las partes para la compraventa fue $300.000.000, y de esta suma los compradores solo entregaron la mitad.
Esto fue lo que manifestó la demandada Aleyda Barbosa Peña en su interrogatorio25, cuando dijo que “la casa se compraba en $300.000.0000”, de los que ella entregó $150.000.000 y el valor restante se saldaría con la entrega de un lote que finalmente no se transfirió. Esta versión concuerda con la del otro convocado, que sostuvo que el precio concertado fue $300.000.000, de los que 24 Corte Suprema de Justicia. SC de 21 de octubre de 2010, rad. 2003-00527-01 25 A partir del minuto 1:46 en archivo “P-2016-00063 AUDIENCIA INICIAL ART. 372 C.G. P. - VERBAL RESOLUCIÓN DE CONTRATO”. 18 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 $150.000.000 “iban a ser distribuidos en las deudas que tenían ahí en varios procesos de la casa”, y el monto restante “estaba representado en un lote ubicado en Melgar”, el que aún está a su nombre.
Y aunque también manifestó que hizo entrega material de ese predio “pero los documentos… no los quiso hacer la señora Betty porque no tenía los recursos”, de estos últimos asertos ninguna prueba se recaudó. Afirmaciones, las anteriores, que coinciden con lo expresado por la actora en la demanda, en donde manifestó que los compradores solo le entregaron $150.000.000 “que recibió como abono al negocio jurídico”, pero no recibió el lote negociado como pago de la otra mitad.
Estos elementos probatorios permiten concluir que el valor real del precio no fue el indicado en la escritura pública de compraventa, esto porque, como los mismos contratantes lo manifestaron en el curso del proceso, aquel fue distinto al allí estipulado. Desde tal perspectiva es evidente, entonces, que en este caso operó un incumplimiento mutuo.
La vendedora no transfirió el dominio de su inmueble, y los compradores no pagaron la totalidad del precio. Además, el desconocimiento de estas obligaciones fue simultáneo y se originó en el mismo momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Al respecto, téngase en cuenta que en ese instrumento las partes manifestaron, de una parte, que entregaban la totalidad del precio, por lo que para esa fecha la obligación debió ser saldada; y, de otra, en ese documento indicaron que la vendedora transfería el dominio, lo que aún no ha hecho.
Obsérvese, así mismo, que ninguno de esos compromisos fue sometido a plazo o condición. Es decir, las 19 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 obligaciones a cumplirse eran concurrentes o coetáneas, y no sucesivas. Todo lo anterior conduce a afirmar, entonces, que en este caso existió un incumplimiento recíproco y simultáneo de ambos extremos de la relación contractual.
En este supuesto, según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, con sustento en la aplicación analógica del artículo 1546 del Código Civil, “está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y, mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios…”.
Por consiguiente, como consecuencia de esta deducción, correspondía ordenar volver las cosas a su estado anterior “por lo que han de restituirse las partes mutuamente todo lo que han recibido o percibido, pronunciamiento que, incluso, es oficioso, pues deviene de la propia ley y de los principios de equidad y de no enriquecimiento sin causa”, según lo ha considerado la Corte Suprema de Justicia26.
Eventos en los que, según la misma Corporación “[s]on aplicables las reglas que, en materia de reivindicación rigen las prestaciones mutuas, comoquiera que la resolución de la compraventa apareja una acción restitutoria”27. En ese sentido, resultaba necesario ordenar a la demandante devolver el dinero que recibió como parte del pago del precio debidamente indexado, ante el hecho notorio de la pérdida de la capacidad adquisitiva del dinero con el paso del tiempo.
Y, así mismo, ordenar a los compradores restituir a la vendedora los frutos percibidos luego de que el inmueble les fue entregado. 26 SC3972-2022. 27 Ibidem. 20 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 Para la indexación de estas sumas se empleará la siguiente fórmula: VR= VH x (IPC final/ IPC inicial) Donde VR corresponde al valor real o actualizado;
VH al valor histórico, que para el caso es la cuantía total del valor entregado; e IPC al Índice de Precios al Consumidor. Respecto de la suma pagada por los demandados, el Tribunal advierte que $50.000.000 fueron entregados el 9 de octubre de 2010, según lo manifestaron en la promesa de compraventa28. De los restantes $100.000.000, que se dijo aquellos cancelarían mediante el pago directo a los acreedores de la vendedora, no existe constancia del momento preciso de su desembolso, razón por la que, para calcular su actualización, se tendrá en cuenta la fecha de la escritura pública -17 de mayo de 2012-, en donde se dijo que el precio se pagó. Por ende, en cuanto al primer monto ($50.000.000), el IPC certificado para octubre de 2010 corresponde a 72,84, y frente al segundo monto ($100.000.000), el IPC certificado para mayo de 2012 corresponde a 77,66.
Mientras que el último índice certificado, correspondiente a junio de 2025, es 150,30. En tal orden, la demandante deberá restituir a los convocados $103.171.334 (suma actualizada de $50.000.000) y $ 206.342.668 (suma actualizada de $100.000.000), es decir, en total: $309.514.002 De otra parte, en lo que tiene que ver con los frutos percibidos por lo compradores, se tendrá como fecha inicial para 28 Folio 73 en archivo “001CuadernoNo.1”. 21 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 su cálculo el mes de diciembre de 2019, momento en el que, según el demandado Javier Enrique Hernández Heredia, arrendó el predio.
Esto al no haberse demostrado que la entrega del inmueble se produjo en una data anterior. Por lo tanto, como quiera que el citado convocado afirmó que lo arrendó por $2.700.000 mensuales, y para el mes de diciembre de 2019 el IPC certificado era de 103,80, y el último índice certificado, correspondiente a junio de 2025, es 150,30, se concluye que el canon mensual actualizado asciende a $3.909.537.oo Suma que, multiplicada por 67 meses (los transcurridos entre diciembre de 2019 y junio de 2025) corresponden a: $261.938.979.
A este último monto se le restará el porcentaje del 15%, por concepto de gastos para su obtención. Así lo tiene dicho la Corte Suprema de Justicia, al indicar: “no se puede soslayar que, en general, la producción de frutos civiles igualmente demanda gastos, los que a falta de prueba en contrario se presume razonablemente son del 15% del valor actualizado de aquellos, como se expresó en SC5235-2018, al señalar que el consolidado final sería «objeto de una disminución del 15%, que se estima justa y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtención de frutos durante una administración de los bienes productores de rentas»29.
Por lo tanto, la suma que los demandados deberán restituir por concepto de frutos es de $222.648.132,15, más los que se sigan causando con posteridad a la sentencia, y hasta que entregue el inmueble. 29 SC2217-2021. 22 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 A efectos de pagar estos dineros, deberá tenerse en cuenta lo normado en el inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, conforme al cual “[l]a actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este”.
Además, conforme lo previene el artículo 1714 del Código Civil, se autoriza la compensación de deudas, hasta la concurrencia de la menor. 5. Frente a los reparos expuestos por los apelantes, el Tribunal considera: 5.1. En cuanto a los formulados por los demandados, les asistió razón en su alegato consistente en que su contraparte contractual incumplió con las obligaciones a su cargo, lo anterior toda vez que, contrario a lo que consideró la a quo, la demandante no transfirió el dominio del predio objeto de la compraventa, del que ni siquiera es propietaria en su totalidad, porque según consta en el certificado de libertad y tradición del inmueble, este también le pertenece a Juan de Jesús Páez Pulido en un 50%.
No obstante, las demás razones de inconformidad carecen de asidero: En uno de sus reparos, los convocados alegaron que la juez se equivocó porque no tuvo en cuenta que los efectos del contrato de promesa se extinguieron ante la celebración de la compraventa. Al respecto, la Sala considera que es cierto, tal y como lo ha explicado la jurisprudencia, que aquel vínculo «no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto»30, esto porque “‘los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo 30 CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145, citada en SC1964-2022. 23 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido”31, tesis que ha sido acogida por esta Corporación, aunque sin alcances totalizadores, al considerar: “El objeto de la promesa – según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior ( )” (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959- 01)”32.
Sin embargo, pese a que en la escritura pública las partes manifestaron haber pagado, y recibido, la totalidad del precio acordado, como ya se explicó, la presunción del artículo 1934 del Código Civil es susceptible de desvirtuarse si la controversia se traba entre los contratantes. Por ende, contrario a lo alegado, la a quo acertó al considerar que, en oposición a lo manifestado en ese instrumento, los compradores no pagaron el precio, porque según las pruebas recaudadas, entre ellas los interrogatorios de parte de los litigantes, se comprobó que en realidad el precio acordado fue $300.000.000, de los que faltó el pago de la mitad, representados en un lote que no fue transferido.
En lo que tiene que ver con los reparos consistentes en que no existió incumplimiento de su parte, y la venta no se inscribió por causas imputables a la vendedora, por no haber registrado la liquidación de su sociedad conyugal y haber constituido una hipoteca sobre su predio, baste decir que, contrario a lo que alegó, los compradores también desatendieron sus obligaciones al satisfacer en su totalidad el pago del precio.
Asimismo resultó desacertado el alegato consistente en que la decisión fue incongruente y resolvió “ultra petita” porque declaró “dos incumplimientos”. Por el contrario, la decisión apelada sí estuvo en consonancia con las pretensiones, porque 31 «ROCHA, Salvador. El contrato de promesa. En: Jurídica, Anuario del Departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana (México). 1974, pp. 621-636» (referencia propia del texto citado). 32 CSJ SC2221-2020. 24 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 según su contenido literal, tan solo declaró resuelto el contrato de compraventa y no se extendió otros vínculos.
Por último, respecto a las restituciones mutuas, específicamente a las sumas que dijo haber pagado por impuestos del inmueble, téngase en cuenta que, en esta decisión, y con fundamento en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia33, se descontarán de los frutos que los demandados deben restituir el 15%, por concepto de gastos para su obtención. 5.2.
Frente a los reparos formulados por la demandante, apelante adhesiva, la Sala observa que le asiste parcialmente razón, toda vez que la a quo se equivocó al no ordenar la restitución de los frutos percibidos por los demandados con ocasión de la explotación del predio. Esto toda vez que, como ya se indicó, el convocado Javier Enrique Hernández Heredia confesó que arrienda el inmueble desde diciembre de 2019, momento desde que procede tal restitución, tal y como se precisó. Y, respecto a que debió declararse la nulidad de la sentencia que se emitió dentro de un juicio de restitución de inmueble arrendado, tal aspiración no tiene vocación de prosperidad alguna, al no ser la vía para resolver tal pretensión la que, además, no se propuso. 6.
De conformidad con lo expuesto, la Sala modificará parcialmente la sentencia de primera instancia, en el sentido anunciado. Por la prosperidad parcial de la demanda, así como de los recursos de apelación, no habrá condena en costas en ninguna de las instancias. V. DECISIÓN 33 SC2217-2021. 25 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, VI.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR la sentencia que profirió el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, el 20 de noviembre de 2024, dentro del asunto de la referencia, de conformidad con lo expuesto en esta providencia. En su lugar, se dispone: 1. Declarar resuelto el contrato de compraventa protocolizado en la escritura pública 3341 de 17 de mayo de 2012, de la Notaría Novena de esta ciudad, por el incumplimiento de ambos contratantes, comuníquese a la precitada Notaría. 2.
Ordenar a la demandante devolver a los demandados, dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de esta decisión, la suma de $309.514.002,oo que corresponde a la parte del precio recibido, debidamente indexado. 3. Ordenar a los demandados devolver a la demandante, dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de esta decisión, el bien objeto de la compraventa.
También dentro del mismo término la suma de $222.648.132,15 por concepto de frutos, más los que se sigan causando con posteridad a la sentencia, y hasta que entregue el inmueble. 26 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 Respecto de los montos descritos en los numerales anteriores, 2 y 3, se autoriza la compensación de deudas, conforme lo autoriza el artículo 1714 del C.C. A efectos de pagar estos dineros, deberá tenerse en cuenta lo normado en el inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, conforme al cual “[l]a actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este”. 4.
En lo demás, se ratifica íntegramente la sentencia de primera instancia.
SEGUNDO: Sin condena en costas en ninguna de las instancias.
TERCERO: Remitir el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA 27 Rad. 11001-31-03-002-2016-00063-01 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b4b0f4f826ce4cc619667a5f5a0c6e7e25a622478f3bd281c75 91942c9ce1fbc Documento generado en 17/07/2025 03:55:06 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectroni ca