PJAC PABLO JOSÉ ÁLVAREZ CÁEZ Magistrado Ponente FOLIO 533-2023 Radicación No. 230013103002202200233-01 Aprobado por Acta N. 104 Montería, veinticuatro (24) de octubre de dos mil veinticuatro (2024). Resuelve la Sala el recurso ordinario de apelación impetrado contra la sentencia que el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Montería – Córdoba, dictó el 28 de noviembre de 2023, al interior del juicio de nulidad absoluta de cláusulas del reglamento de propiedad horizontal promovido por el Conjunto Residencial Prados de Picacho Etapa I Propiedad Horizontal vs Prados de Picacho S.A.S. I. Antecedentes. 1.
Las pretensiones. El Conjunto Residencial Prados de Picacho Etapa I Propiedad Horizontal1 demandó a Prados de Picacho S.A.S., solicitando se declare la nulidad absoluta del parágrafo 3° del artículo 43° así como 1 Representado por Bernal & Vargas Administración S.A.S. PJAC el artículo 115° del reglamento de propiedad horizontal del primero protocolizado mediante la E.P. No. 1.113 de abr. 19/20172, por comportar objeto y causa ilícita.
Sanción que también se pidió respecto de los artículos 3° y 14° de la modificación y adicción hecha al mencionado estatuto de copropiedad a través de E.P. No. 2.321 de oct. 11/20213, por contemplar, igualmente, objeto y causa ilícita y «falta de requisitos legales que exige la reforma al reglamento en general». Deprecando, en ese orden, que se ordene la reforma o modificación, protocolización y nueva inscripción en la respectiva ORIP en la cual se excluyan las cláusulas cuya nulidad se peticiona y se adopte un nuevo reglamento.
Así como que se grave a la demandada en costas y agencias en derecho. 2. Los hechos. El sustrato fáctico de lo antecedente admite el siguiente compendio: 2.1. De conformidad con el pliego inicial, Prados de Picacho S.A.S., mediante E.P. No. 1.113 de 2017 sometió al régimen de la Ley 675 de 2001, el inmueble con FMI. No. 140-140178 de la ORIP de Montería, naciendo así, el Conjunto Residencial Prados de Picacho Etapa I – PH, acto en el que se protocolizó su correspondiente estatuto de copropiedad. 2 De la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Montería. 3 De la Notaría Tercera del Círculo Notarial de Montería. PJAC 2.2.
Se aduce la nulidad del parágrafo 3° del artículo 43° así como del artículo 115° del referido estamento, comoquiera que contrarían «lo dispuesto en el inciso 1 y parágrafo 2 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001», porque tales exoneran al propietario inicial, esto es, a la demandada de su «obligación legal» de pagar expensas comunes respecto de los bienes de esa misma naturaleza, a pesar de que ésta goza del derecho de dominio sobre propiedades que hacen parte del conjunto que de suyo le generan el deber de dispensar la mencionada renta de la que se le libera con las normas reglamentarias cuestionadas.
Ello, «indistintamente» de que éstos «se encuentre[n] construido[s] o no se esté[n] utilizando», puesto que para incurrir en dicha imposición de aporte, se dice, que es apenas necesario que el inmueble cuente con folio de matrícula con que se pruebe la calidad de propietario y el correspondiente coeficiente de copropiedad de éste que dicte el porcentaje de contribución, establecido lo último con los artículos 45° y 47° del reglamento propiedad horizontal en cuestión – en adelante RPH –. 2.3.
Mediante E.P. No. 2.321 de 2021, la accionada «adicionó y reformó» el RPH., con el propósito de integrar la etapa 2 del respectivo Conjunto y, en el artículo 14 del Capítulo V de esa escritura de modificación, incluyó «módulos de contribución». Cláusula con la que se les aplica a los «propietarios de las unidades privadas no construidas totalmente de la etapa 2» un descuento del 70% sobre lo que deben aportar por concepto de expensas comunes determinadas con relación a su coeficiente de copropiedad, sobre la base de que éstos «no se benefician de los bienes ni servicios comunales».
Haciéndose una «sectorización de gastos» con base en el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, pero desconociendo esa misma disposición, en vista de que no se cumplen las condiciones para la aplicación de los módulos de PJAC contribución, a saber, «i) [q]ue se apliquen en copropiedades de uso comercial o mixto y ii) [q]ue para su aplicación en dichos conjuntos se debe prever de manera expresa una sectorización de bienes y servicios comunales no destinados al uso y goce general.».
Ello, comoquiera que «ni el reglamento inicial ni la modificación al reglamento inicial se encargaron de realizar dicha sectorización de bienes y servicios comunales de forma expresa, puesto que, si bien se ha dicho que hay bienes que no son usados por los propietarios de la Etapa 2, no se delimitaron, identificaron y sectorizaron esos bienes» y el Conjunto Prados de Picacho Etapa I – PH es de «uso exclusivamente residencial».
En adición a ello, se sostiene que la connotación de los bienes comunes del conjunto accionante no puede verse alterada por «el hecho de que los copropietarios de una zona no les están dando el uso que legal y reglamentariamente podrían darles», ya que tal «categorización» pende de lo dispuesto en los estatutos de copropiedad de éste y, en el caso de marras, conforme con el artículo 25° de los mismos, de lo establecido en los planos aprobados por la correspondiente licencia de construcción otorgada por la Curaduría Urbana de esta Ciudad, lo cual permanece vigente.
Igualmente, se dice que si bien, es un hecho que la demanda estaba facultada por el RPH original para integrar nuevas etapas al proyecto Conjunto Residencial Prados de Picacho Etapa I (parágrafo 2° del artículo 2° y artículo 3° del Preámbulo), no por ello le asistía la potestad de «modificar o hacer reformas al reglamento respecto a otros asuntos como la de incluir módulos de contribución».
Que en efecto, la adición de una nueva etapa traía consigo el recalculo de los coeficientes de copropiedad, empero, ello no la habilitaba para «modificar el sistema de cálculo» siendo que el «permitirse crear módulos de contribución e incluso pretender mencionar una sectorización de bienes, es una PJAC extralimitación a la facultar otorgada».
Que en ese orden de ideas, para proceder con la inclusión atacada era menester «el voto favorable de una mayoría calificada en asamblea general, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001» sin lo cual la cláusula pasa a ser nula dado que se está ante una modificación que «contraría […] las disposiciones de orden público».
Siendo que la accionada no representaba el 70% ni 50% de los coeficientes de propiedad para el momento en que realizó la modificación acusada, lo cual se patentiza, lo primero con la Resolución No. 117 del dic. 18/2018 con la que se inscribió como administradora definitiva del conjunto a la empresa M.G.M Administraciones E.U., teniendo en cuenta lo estipulado en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001 y, lo segundo con los certificados de libertad y tradición anexos al inaugural que demuestran la enajenación de 15 predios que representaba el 71.335% de los coeficientes de copropiedad. 2.4.
Por otro lado, se pide la nulidad del artículo 3° de la modificación efectuada al RPH., comoquiera que en «dicha cláusula no se precisa que la competencia se circunscribe a la modificación para integrar o adicionar nuevas etapas, sino que se generaliza, entonces es nula porque para poder modificar otros asuntos reglamentarios que no tienen que ver con la integración de etapas si se necesitaría cumplir con la decisión de una mayoría calificada y, cuando el reglamento permite esa modificación unilateral, no está teniendo en cuenta ese requisito legal necesario para que el acto de modificación tenga validez». 2.5.
Finalizándose con que la demandada «incurrió en un aprovechamiento de su posición de propietario que representaba la mayoría de los coeficientes de copropiedad, es decir, de una posición más favorable y, por tanto, abusó de su derecho a tal punto que durante los periodos en los cuales ha PJAC tenido vigencia y aplicabilidad el referido reglamento, no ha hecho los aportes que legalmente le corresponden por concepto de expensas comunes en la copropiedad, atendiendo a su calidad de propietario». 3.
Contestación. Prados de Picachos S.A.S., no contestó. 4. La sentencia primera instancia (Nov. 28/2023). A través de ésta, se declaró la nulidad absoluta del parágrafo 3° del artículo 43° y el artículo 115° del RPH del Conjunto Residencial Prados de Picacho S.A.S., PH., protocolizado mediante E.P. No. 1.113 de 2017 (Num. 1° y 2°); así como del artículo 14° del Capítulo V de la modificación y adicción del mencionado reglamento protocolizado a través de la E.P. No. 2321 de 2021 (Num. 3°).
Consecuentemente, se ordenó la reforma o modificación de dicho estatuto, su protocolización y nueva inscripción ante la respectiva ORIP, excluyéndose las cláusulas invalidadas (Num. 5°) y, finalmente, se condenó en costas a la sociedad demandada (Num. 6°). Para el iudex singular la nulidad absoluta del parágrafo 3° del artículo 43° y el artículo 115° del RPH original, descollaba de «una confrontación simple» de tales preceptos con lo contenido en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, en tanto que con lo primero la demandada en su condición de propietaria inicial se releva del pago de expensas «mientras que la [última] norma contempla la obligatoriedad de todo propietario de cumplir con ésta».
Señalando así que las cláusulas acusadas «no son compatibles con el ordenamiento jurídico, en tanto controvierten normas imperativas de orden público social» contempladas en la disposición legal referida y en el artículo 25 ibídem, siendo que el PJAC parágrafo 1° del artículo 5 de la misma Legislación consagra que «en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y en tal caso se entenderán no escritas», lo que expuso, está en consonancia con el artículo 1519 del Código Civil.
En lo que respecta al artículo 14 del Capítulo V de la escritura de modificación y adición, el A Quo inicialmente indicó que ésta venía «redactada de manera incoherente», dado que, por un lado, se señalaba que «los propietarios de los lotes no construidos» no se beneficiaban de los bienes comunes y luego se decía que lo hacían «en un porcentaje […] mucho menor […] sólo un 30%», manifestando que en ninguna parte se dispone que los mismos estuvieran prohibidos a esta clase de propietarios, lo cual encontraba corroboración en la declaración de la representante legal de la demandada, quien aseveró que el uso de éstos no era mayor, al limitarse al tránsito por las calles del Conjunto, como en la prueba testifical recaudada.
Expuso, luego de leer el artículo 31 del régimen legal de propiedad horizontal, que, los «módulos de contribución son propios de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto», que la lógica detrás de éstos respondía al hecho de que existiesen en este tipo de copropiedades bienes comunes que no era para el uso general de todos los propietarios sino de algunos, de ahí que fuera una «obligación» señalar expresamente y/o «sectorizar los bienes y los servicios comunales» que «estén de uso y goce del general» y aquellos que no, sino de unos «privados».
Aduciendo que se excluía la aplicación de los módulos de contribución al conjunto demandante, comoquiera que éste tenía una destinación netamente residencial como se señalaba en el RPH original. 5. El Recurso de apelación y sustentación. PJAC 5.1. En sede de interposición de la alzada, la vocera de Prados de Picacho S.A.S., esgrimió en contra de lo anterior dos (2) reparos concretos. 5.1.1.
Por un lado, para contrarrestar lo resuelto por el A Quo respecto del parágrafo 3° del artículo 43° y artículo 115° del RPH, mencionó que es la Ley 675 de 2001, la que indica que «los coeficientes de copropiedad se calculan con base al área privada construida de cada bien de dominio particular», no siendo dable dar «la misma connotación a las etapas que para ese momento que se emitió el primer reglamento de propiedad horizontal estaban excluidas y no tenían coeficiente de copropiedad, es decir, Prados de Picacho que como bien lo dice en el preámbulo de su escritura 1.131 define que primero se afectan parte del bien inmueble luego entonces se afectará la otra parte esa parte no está incluida al momento de hacer el reglamento inicial» motivo por el que «no había lugar a pagar expensas porque no había área privada construida salvo aquella que se iba vendiendo y se iba utilizando ya todo el tema de las zonas comunes». 5.1.2.
Y de otro, frente a la invalidación de la cláusula 14 del Capítulo V de la escritura de modificación y adición del RPH, manifestó que hubo una indebida hermenéutica del artículo 31 de la Ley de propiedad horizontal, ya que se dejó por fuera el inciso 3° de éste. Alegando que ésta fue una medida para que los lotes que se iban integrando al conjunto pagasen expensas comoquiera que éstos para ese momento no tenían coeficiente de copropiedad, siendo que sin «esos módulos de contribución desaparecen el pago de esas expensas también desaparece porque existe el vacío en la norma». 5.2.
En esta instancia las recriminaciones descritas fueron desarrolladas de la siguiente manera: PJAC 5.2.1. En torno a lo primero, expuso que la interpretación normativa del A Quo «difiere con la realidad y el espíritu de la norma sustancial». Que si bien, el canon 25 de la Ley 675 de 2001, estable que todo RPH deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que hacen parte del conjunto o edificio y determina como hacerlo, «no se puede desconocer frente a qué clase de reglamento se está, comoquiera que este proyecto en particular se desarrolla por etapas, quedando a expensas de adicionar las siguientes etapas para lograr regular entonces sí los coeficientes que ya no serían provisionales como la misma Ley lo establece sino que su permanencia quedaría en firme con la adición reglamentaría de las siguientes etapas».
Que de acuerdo con el artículo 26 ibíd., donde se indica que los coeficientes de copropiedad «se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular», se tenía que con la E.P. No. 1.131 «no se trasgrede la norma sustancial comoquiera que los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, por lo tanto, era diáfano dejar la claridad en el no pago de expensas de áreas no construida, así esta estuviesen previamente segregada, por cuanto la naturaleza del proyecto Prados de Picacho es ser por etapas y los coeficientes de propiedad serían inicialmente provisionales y la norma en su artículo 7 habilitaba al propietario inicial a reservase la forma como integrar las etapas subsiguientes».
Explicando que conforme con el mentado artículo 26, lo que se hizo con la E.P. No. 2.321 fue determinar el «área privada libre […] de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal», que «al momento de adicionar los coeficientes de copropiedad se les asignaron coeficientes de copropiedad a los lotes para que contribuyeran con los gastos de administración, pero reducidos de acuerdo con los módulos de contribución previstos en el reglamento, puesto que “los propietarios de las unidades privadas no construidas totalmente de la Etapa 2 no se benefician al 100 % de los bienes y servicios comunales por la misma razón de no estar construidos y este es el PJAC requisito que exige la norma para poder determinar los coeficientes de copropiedad, por lo que era viable reservarse el derecho al pago».
Manifestó que la exoneración del pago de expensas comunes a su prohijada era «sobre las unidades privadas no construidas ni aptas para vivir y sobre aquellas etapas que aún no se integran al régimen de propiedad horizontal que dejarían los coeficientes de contribución permanentes» lo cual «ya se superó con la adicción y reforma del reglamento de propiedad horizontal elevado a escritura pública 2.321 de la Notaria Tercera de Montería, pues se le asignó un coeficiente de propiedad a cada lote integrado, para así contribuir con las expensas en un porcentaje del 30% reducidos de acuerdo con los módulos de contribución previstos en el reglamento y con el apoyo del artículo 26 de la ley 675 de 2001 la cual dejó un vacío y no definió como se asignaban los coeficientes de copropiedad en el caso de los lotes no construidos que forman parte de una propiedad horizontal como es el caso de Prados de Picacho, se hace inmensa claridad en ello y no podría el despacho por analogía tener como área privada construida un bien que evidentemente no lo está». 5.2.2.
Sobre la nulidad del artículo 14 del Capítulo V de la escritura de modificación y adición del RPH, se indicó que no había ilegalidad alguna respecto de tal cláusula. Dado que los módulos de contribución establecidos en ésta se dieron acatando lo indicado en el inciso 1° del artículo 31 de la Ley 675 del 2001, siendo que si hubo sectorización expresa de los «servicios que no están destinados en la misma proporción al uso y goce general de los propietarios como lo pide la norma», que con la «especificación» efectuada «se cumplió con el requisito de prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general en la misma proporción que los usan las unidades privadas construidas» lo cual se sustentaba «como lo dice la norma por la “naturaleza” del inmueble.
Ya que su naturaleza es ser LOTE lo que lo hace inhabitable y genera que el uso de los bienes y servicios comunes sea mínimo comparado con el que uso de los bienes y servicios comunales que si hacen los propietarios de las unidades construidas.». PJAC Indicando, de otra parte, que el ordenamiento legal en cuestión «no está prohibiendo que se excluyan los conjuntos residenciales para la aplicación de “módulos o sectores de contribución”, las exclusiones y las prohibiciones legales deben ser expresas y no proceden por analogía» que conforme con los constructores y los evaluadores «un lote representa generalmente el 30 % del costo de una casa.
Por esta razón los lotes no construidos solo pagarán el 30 % de la cuota de administración ya que no pueden ser usados como vivienda a diferencia de las casas construidas. Es por esta razón, se generó un descuento de 70 % de las cuotas de administración para que solo paguen sobre el 30 %.». Que, el canon 26 de la Ley 675 de 2001, «determina el área privada libre que se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.” factores de ponderación que si se aplican por cuanto se le dio un valor del 30% a cada lote hasta tanto se encuentre construida la unidad privada en su totalidad.» 6.
Replica a la apelación. No hubo. II. Consideraciones. 1. Problema jurídico. ¿Hay lugar a rectificar la decisión del iudex singular de declarar la nulidad absoluta del parágrafo 3° del artículo 43° y el artículo 115° del RPH (EP. No. 1.131 del 2017), así como del artículo 14 del Capítulo V de la escritura de modificación y adición del RPH (E.P. No. 2.231 de 2021)? PJAC 2.
Solución del problema jurídico. 2.1. Respecto del parágrafo 3° del artículo 43° y el artículo 115° del RPH original. 2.1.1. Huelga iniciar señalando que la forma especial de dominio conocida como propiedad horizontal supone la concurrencia de dos (2) derechos. El de propiedad singular sobre los «bienes privados o de dominio particular» y, el de copropiedad que radica sobre el terreno y los «bienes comunes» del edificio o conjunto sometido al régimen de la Ley 675 de 2001.
En efecto, el artículo 16.2 ibídem, señala que «la propiedad sobre bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad», así como que, «en todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderá incluidos estos bienes».
Asimismo, el artículo 19.1 íd., establece que los mencionados bienes «pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados». Por otro lado, si nos remitimos al artículo 3.12 de la misma Legislación, tenemos que allí se expresa que las «expensas comunes necesarias» corresponden a aquellas «[…] erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto […]».
PJAC Mientras que el artículo 29.1 Óp. Cit., es mandatorio de que los propietarios de bienes privados de un edificio o conjunto «estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes», carga obligacional que, conforme con el parágrafo 2° del mismo ordenamiento «se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común».
Aunado a ello debe señalarse que el parágrafo 1° del artículo 5 ídem, expresa que «en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley, en tal caso se entenderán no escritas». Todo lo cual lleva a concluir que, primero, la obligación que asiste a los propietarios de bienes de dominio particular de contribuir con el pago de las mencionadas expensas encarna una regla imperativa y; segundo, que tal imposición no puede ser vulnerada y/o desconocida por las disposiciones del RPH, en ningún caso. 2.1.2.
De otra latitud, se tiene que es bien sabido que adolece de nulidad absoluta en los términos del artículo 1740 del Código Civil, el acto o declaración de voluntad que incurre en el desconocimiento de mandatos legales de la estirpe atrás señalada, pues, como lo explica la H. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la CSJ, entre otras, en la SC3755-2022 de nov. 28, rad. 2015-00953-01, el objeto ilícito como causal de nulidad absoluta (art. 1741 ibídem) lo engendra, no únicamente, la contradicción de una regla prohibitiva especial, sino también el desconocimiento de aquella de rango imperativo, pues de ese modo se desacata la prohibición general contemplada en el artículo 16 ejusdem, según el cual, «[n]o podrán derogarse por convenios PJAC particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden y las buenas costumbres». 2.1.3.
A tono con lo precedente, se tiene que ningún defecto puede atribuirse al iudex singular cuando sancionó con nulidad absoluta el parágrafo 3° del artículo 43° y el artículo 115° del RPH del Conjunto Residencial Prados de Picacho Etapa I P.H. (EP. No. 1.131 del 2017), que rezan: «Artículo Cuadragésimo Tercero: solidaridad en el pago. - […] Parágrafo Tercero: El propietario inicial no estará obligado al pago de expensa alguna sobre inmuebles no construidos, así ellos tengan folio de matrícula inmobiliaria y coeficiente de copropiedad, el mismo se podrá cobrar hasta que se encuentre la unidad privada construida y acta para vivir y se cumpla con los requisitos de integración de las etapas en los términos del presente reglamento. […] Artículo Centésimo Décimo Quinto: Disposición Transitoria: Gastos. - Es entendido que el presupuesto de gastos y expensas comunes elaborado conjuntamente por la sociedad vendedora y el administrador provisional, antes de la entrega de la administración a que se ha hecho referencia, tendrá fuerza obligatoria para los copropietarios del Conjunto, a partir de la fecha en que la sociedad vendedora les haga entrega material de los inmuebles por ellos adquiridos.
En consecuencia, mientras se entrega la administración, las expensas comunes causadas en la administración, conservación, vigilancia y mantenimiento del conjunto, serán asumidas exclusivamente por los copropietarios del mismo y se distribuirán entre ellos según lo dispuesto en el presente reglamente. – Es claro que la sociedad constructora y/o propietaria inicial no está obligada al pago de expensas comunes o extraordinarias sobre las unidades privadas no construidas y sobre aquellas unidades que conforman etapas aún no integradas al régimen de propiedad horizontal en los términos señalados en este reglamento, de tal manera que es claro para los copropietarios y para los órganos de administración del conjunto que el propietario inicial NO está obligado al pago de cuotas de administración hasta tanto los inmuebles de su propiedad no se encuentren totalmente construidos, aptos para vivir e integrados a la etapa correspondiente, circunstancia ésta que no permite interpretación por parte de los copropietarios y declaran conocer y aceptar de manera clara y expresa.» [Se resalta].
Ello, comoquiera que con los estatutos citados la demandada en su condición de «propietaria inicial», como se ve, se liberó a sí misma del pago de expensas comunes desconociendo de contera la regla PJAC imperativa que subyace del artículo 29 de la Ley 675 de 2001. Lo que, como se dijo, constituye objeto ilícito. Y es que, sin lugar a equivoco, se está ante una norma en cuya observancia está interesado el orden público.
Es así, en vista de que las regulaciones depositadas en la Ley en mención tienen por propósito, nada más y nada menos, que el «garantizar», entre otras cosas, «la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles» sometidos al régimen de propiedad horizontal (art. 1). Lo cual queda patentado con el hecho de que el Legislador hubiese declarado en el parágrafo 1° del artículo 5 de la Ley 675 de 2001, que «En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley, en tal caso se entenderán no escritas.» 2.1.3.1.
Norma que conduce a este TSJ a negar total efectividad al embiste de apelación que pretende sustentar la coherencia de las cláusulas acusadas con el régimen de propiedad horizontal acudiendo al hecho de que la exoneración censurada está dirigida a aquellos inmuebles de dominio particular con ausencia de edificación y/o área privada construida, ya que la misma es categórica a la hora de señalar que «en ningún caso» el RPH podrá desconocer las reglas imperativas de la Ley en cuestión, máxime cuando la misma está dispuesta a aplicarse, sin consideración al hecho de que se ocupe el bien particular y/o se haga uso de los bienes comunes e inclusive grava solidariamente al nuevo propietario en los eventos que el antiguo no se encuentre a paz y salvo al momento de la transferencia de domino. PJAC Y es que, el deber legal del que se viene haciendo comentario, subyace en consideración al derecho de copropiedad que accede al de propiedad singular.
Es por ende que el propietario amén de que haga ejercicio de su ius aedificandi en su inmueble particular, está llamado a contribuir con el pago de aquellas «erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto», señalar lo contrario equivaldría a permitir que ciertos propietarios adquieran a costa de aquellos que si contribuyen con tales propósitos, un beneficio a todas luces injustificado. 2.1.3.2.
Ahora bien, es un hecho probado que en el RPH original quedó plenamente establecido que el Conjunto Residencial Prados de Picacho Etapa I, iba a ser desarrollado por etapas en los términos del artículo 7 de la Ley 675 del 20014 y, que en ese orden, hubo una extensión de terreno del inmueble rustico sometido al régimen de la mencionada legislación que quedó al margen de esa primera etapa, constituyendo un área denominada, allí, como de «reserva».
Sin embargo, deviene infundada la afirmación efectuada por la vocera judicial recurrente de que las cláusulas reglamentarias subéxamine, tenían por objeto poner de manifiesto lo improcedente que resultaba que su prohijada pagase expensas comunes respecto de aquellos inmuebles del dominio de ésta, que, amén de no tener edificación en ellos, quedaron excluidos de la etapa I del conjunto convocante.
Apreciación que yergue de una atenta lectura del parágrafo 3° del artículo 43° de la EP. No. 1.131 de 2017, con la cual puede notarse 4 Vid. Incisos 2° y 3° del Preámbulo del RPH contenido en la EP. 1.131 de abr. 19/2017. Pág. 94 del Doc. No. 1 del Cuaderno de primera instancia. PJAC que la exoneración que en dicha cláusula se concedió la demandada en beneficio propio operaba igualmente respecto de bienes inmuebles que, en efecto, integran a la copropiedad accionante, ya que no admite otra interpretación, teniéndose presente lo indicado en el artículo 25 de la Ley 675 de 20015, que la liberación de la que se viene hablando tenga lugar, incluso, respecto de inmuebles que, sin perjuicio de su falta de área construida, posean «folio de matrícula inmobiliaria y coeficiente de copropiedad», pues, lo último al tenor de la norma legal en referencia supone impositivamente que dicho bien exclusivo integra y/o hace parte de la propiedad horizontal en cuestión, de lo contrario, no tendría por qué gozar de coeficiente de copropiedad.
Lo cual, como se indicó, desmiente la afirmación planteada en el remedio de alzada de la especie, señalada líneas arriba. Lo mismo cabe indicar, respecto del artículo 115° del RPH, en vista de que no genera dificultad detectar que en dicha cláusula, se está haciendo distinción entre dos tipos de unidades privadas, esto es, entre las «no construidas» y «aquellas […] que conforman etapas aún no integradas al régimen de propiedad horizontal», siendo que para este TSJ se torna diáfano, más aún con lo que venía señalado en el parágrafo 3° del artículo 43° ídem, que con lo primero, se allanaba el camino para que eventualmente se trasgreda la regla imperativa dispuesta en el canon 29 de la Ley 675 de 2001, habida cuenta de que, si ya se está enunciando que no hay lugar al pago de expensa con relación de los inmuebles que aún no son adicionados al conjunto subéxamine, la referencia que se hace de las otras unidades, se insiste en perspectiva con el parágrafo referido, permitiría que se implemente dicha 5 ARTÍCULO 25.
Obligatoriedad y efectos. Modificado por el art. 43, Ley 2079 de 2021. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: […].
PJAC exoneración sobre los que sí integran la copropiedad pero que no gozan de área construida. 2.1.4. En ese orden de cosas, los mencionados embistes de apelación naufragan. 2.2. Del artículo 14 del Capítulo V de la escritura de modificación y adición del RPH (E.P. No. 2.231 de 2021). 2.2.1. Mediante EP. No. 2.231 de 2021, la demandada adicionó y modificó el RPH original, señalando en el artículo 14 del Capítulo V de la mencionada escritura lo siguiente: «Capitulo V. Módulos de contribución. Artículo 14.
Módulos de Contribución (Art. 31 Ley 675 del 2.001). Los Propietarios de las Unidades Privadas no construidas totalmente de la Etapa 2 no se benefician de los bienes y servicios comunales, por ejemplo; 1) No generan basuras ni servicios de aseo, ya que se encuentran deshabitadas. 2) No hay visitantes que usen las vías de circulación. 3) No hay visitantes que usen los parqueaderos de visitantes. 4) El servicio de vigilancia no aplica para bienes que se puedan robar de los lotes. 5) El uso de la portería es mínimo ya que el acceso a los mismos es muy ocasional en el mes. 6) No usan el parte para juegos infantiles y cancha múltiple. 7) No usan el salón social con cuarto útil y baño. 8) No usan la portería, administración, garita, cuarto útil y baño. En la actualidad solamente se encuentran totalmente construidas las Unidades Privadas de la Etapa 1, por lo que estas deberán pagar el 100% de todas sus cuotas de administración liquidándolas de acuerdo con el coeficiente de copropiedad que se le ha asignado a cada unidad privada en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Los propietarios de las Unidades Privadas de la Etapa 2 al no estar construida todavía, no se benefician en la misma proporción de los bienes y servicios comunales de los que sí se benefician en un 100% los propietarios de las unidades privadas de la Etapa 1 que sí están totalmente construidas, por lo anterior y de acuerdo con lo previsto en el artículo 31 de la Ley 675 de 2.001 se procede a sectorizar los gastos inherentes a las Unidades Privadas no construidas de la Etapa 2.
Por lo anterior se establece un MÓDULO DE CONTRIBUCIÓN PARA LAS UNIDADES PRIVADAS NO CONSTRUIDAS DE LA ETAPA 2, que consiste en un PJAC descuento del SETENTA POR CIENTO (70,00%) del valor de la cuota ordinaria de administración. Cuando se termine de construir una unidad privada de la Etapa 2 esta unidad privada perderá por este hecho este descuento del 70% y deberá empezar a pagar el 100% del valor de la cuota de administración de acuerdo con su coeficiente de copropiedad definitivo y así sucesivamente cada vez que se termine de construir una Unidad Privada de la Etapa 2.
El artículo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos de propiedad horizontal deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual del conjunto, y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica. Por lo anterior cada unidad privada no construida de la Etapa 2 mientras no esté totalmente construida pagará las cuotas de administración únicamente con base en los siguientes porcentajes.
Este porcentaje es igual al coeficiente de copropiedad menos el descuento del módulo de contribución del 70%. Cuando la unidad privada esté construida pagará su cuota de administración ordinaria liquidándola con la totalidad del coeficiente de copropiedad. La siguiente tabla NO contiene los coeficientes de copropiedad, los que ya están en el artículo 11 de esta escritura.
En la siguiente tabla se descuenta el 70% a los coeficientes de copropiedad resultando el porcentaje con el que se deben liquidar las cuotas de administración de las unidades privadas de la etapa 2 que no estén totalmente construidas. Esto se hace en aplicación del presente módulo de contribución. 2.2.2. El A Quo declaró la nulidad absoluta de la disposición reglamentaria en cita, aduciendo que se excluía de la aplicación de PJAC los módulos de contribución al conjunto demandante, comoquiera que éste tenía una destinación netamente residencial como se señalaba en el RPH original. 2.2.3.
La profesional del derecho apelante se resiste a lo anterior, manifestando, que la cláusula censurada se sujeta a lo señalado en el artículo 31.1 de la Ley 675 de 2001. Sostuvo que, en efecto, hubo sectorización expresa de aquellos que no están destinados en la misma proporción «al uso y goce general de los propietarios» como lo exige el ordenamiento.
Que dicha sectorización se aplica en razón a la «naturaleza del inmueble», explicando que, al tratarse de «lotes», el uso que pueden dar los propietarios de éstos a los servicios y bienes comunes es mínimo en comparación con aquellos que le dan los dueños de las unidades habitacionales construidas. 2.2.4. Argumentos de refutación que están llamado al fracaso, pues de una lectura atenta de lo transcrito ut supra, lo que se desprende es que el señalamiento de módulos de contribución en la EP.
No. 2.31 de 2021, es apenas en nombre. En efecto, lo que se tiene es que bajo el ropaje de los mencionados módulos la demandada exoneró parcial y momentáneamente a los propietarios de la etapa dos (2) del conjunto demandante cuyos bienes de domino particular carecen de edificación, pues, por tal hecho los mismos no hacen uso – o por lo menos este es mínimo – de los servicios o bienes comunes, móvil, que en criterio de este TSJ no se acompasa con lo consagrado en el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, el cual señala: «ARTÍCULO 31.
Sectores y módulos de contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. PJAC Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.» Lo cual debe analizarse en conjunto con lo señalado en el artículo 3.15 Op. Cit., donde se indica: «Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.» Nótese como conforme con las disposiciones citadas, los módulos de contribución tienen por propósito servir de índice de la participación porcentual con la cual ciertos propietarios deben contribuir con las expensas comunes necesarias relacionadas con los bienes comunes que en razón a su naturaleza, destinación o localización no están destinados al uso y goce general de todos los dueños de bienes privados y que en virtud de la lógica debe entenderse sólo benefician a éstos.
Mientras que en el artículo reglamentario súbjudice, los módulos de contribución se instrumentalizan, como ya se dijo, para exonerar a ciertos propietarios de un porcentaje de aquello que por Ley le corresponde aportar a las expensas comunes necesarias causadas por bienes cuyo uso está habilitado a todos los propietarios del conjunto, por una razón, que, en efecto, entra en contradicción con lo señalado en el parágrafo 2° del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, que dice: PJAC «La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común» Lo cual conlleva a la nulidad de la cláusula en cuestión bajo el mismo razonamiento indicado ut supra respecto de lo contenido en el parágrafo 3° del artículo 43° y el artículo 115° del RPH original (Vid.
No. 2.1.3.1.), ya que de permitirse que los propietarios de los bienes privados de la etapa dos (2) del conjunto accionante, contribuyan de forma parcial con su obligación legal de pagar expensas comunes, éstos estarían beneficiándose injustamente a costa de aquellos propietarios que si cumplen con dicha imposición. 2.2.5. A tono con esas reflexiones, los embistes de apelación naufragan. 3.
Epílogo. Por colofón, la Sala confirmará la sentencia apelada, sin imposición de costas por no aparecer causadas. En mérito de lo expuesto, la SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia identificada en el pórtico de éste proveído, de conformidad con las razones esgrimidas ut supra.
PJAC SEGUNDO. Sin costas en esta instancia.
TERCERO. En su oportunidad, regrésese el expediente a su oficina de origen.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE,