1 Rad. 02-2019-00406-01. REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veintitrés (23) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso Verbal de Inversiones Mineras Las Carolinas S. en C.S. contra Comercial Restrepo – Propiedad Horizontal.
Rad. 02-2019-00406-01. Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 23 de abril de 2025, según acta 14 de la misma fecha. Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 22 de 0ctubre de 2024, que profirió el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. Inversiones Mineras Las Carolinas S. en C.S. demandó a Comercial Restrepo – Propiedad Horizontal para que se declare que incumplió las funciones de administración y conservación “del bien común de la cubierta de la copropiedad y del local 501”, esto por “culpa civil directa”, al no ejecutar trabajos preventivos y de mantenimiento de la copropiedad, lo que le ha causado perjuicios por no haber podido cumplir con la actividad de “Casa de Banquetes”. 2 Rad. 02-2019-00406-01.
En consecuencia, solicitó que se la condene a pagar los perjuicios “irrogados al local 501”, las sumas de $616’273.952 por “daño emergente”, y $56’042.536 por “lucro cesante” según un “estudio anexo”, más las costas del proceso1. 2. Como sustento de las pretensiones, alegó: Inversiones Mineras Las Carolinas S. en C.S. le compró a Nubia Inés Tovar Cadena el local 501, que hace parte de Comercial Restrepo – Propiedad Horizontal, ubicado en la calle 16 S # 18-49 de Bogotá. El negocio se perfeccionó con la escritura pública 3513 de 10 de diciembre de 2009, de la Notaría 28 de esta ciudad.
Con posterioridad, la compradora “inició las adecuaciones útiles y necesarias” del local con el fin de emprender la actividad económica “casa de banquetes”. Sin embargo, no lo pudo hacer por causa de diversas circunstancias. En primer lugar, porque la cubierta del local, que es un bien común administrado por la copropiedad, presentaba “total descuido y abandono”, y la convocada no ejecutó los actos de administración, conservación y funcionamiento respectivos.
Esa parte no le brindó ninguna solución “a pesar de los perjuicios irrogados y los que en ese momento se advertían de no atender la urgente intervención inmediata de la cubierta y la disposición de su funcionamiento y conservación”. La demandada, en el año 2003, proyectó un presupuesto de gastos e inversiones por $49’000.000, y especificó que $35’000.000 del mismo estarían destinados “para arreglos de cubierta”.
Así mismo, dijo que destinaría $9’000.000 para 1 Folio 173 en archivo “001CuadernoPrincipal.pdf”. 3 Rad. 02-2019-00406-01. reparar el ascensor. Sin embargo, no adelantó ninguna de esas obras. Debido a la dimensión del daño, la asamblea general decidió vender un local e iniciar, con el dinero producto de ese negocio, la financiación de las reparaciones integrales de las cubiertas.
No obstante, pese a que transcurrió un año, no se recibieron propuestas para la compra de aquel predio. Luego, mediante comunicación de 10 de enero de 2013, dirigida al representante legal de la actora, la demandada expresó la existencia de un “plan de arreglo de las cubiertas del Comercial Restrepo” con “material de punta”, que incluiría trabajos de impermeabilización. Luego, la demandante presentó una propuesta para el arreglo, la que fue discutida el 2 de febrero de 2013 por el Consejo de Administración, que refirió la existencia de “ciertas inconsistencias”, también mencionó unas “condiciones adversas a los intereses de la copropiedad”, e hizo una contrapropuesta “irrisoria”.
Además, el Comité de Veeduría, en carta de 19 de febrero de 2013, descalificó la propuesta que la actora presentó. Posteriormente, y al parecer por una queja telefónica formulada ante la Alcaldía Local de Antonio Nariño por el “supuesto inicio y desarrollo de obras sin requisito de ley”, esa autoridad inició una actuación administrativa y ordenó la una visita al local.
Después formuló cargos en contra del representante legal de la demandante “por una supuesta realización y ejecución de obra sin los respectivos permisos y licencias requeridos para tal fin”. La alcaldía local aludida, en la Resolución 200 de 16 de mayo de 2014, declaró la responsabilidad de la promotora “como infractor dentro del supuesto adelantamiento de obras sin los 4 Rad. 02-2019-00406-01. requisitos exigidos por la ley…”.
Esa decisión fue ratificada, por vía de reposición, en Resolución 061 de 9 de febrero de 2015. Mediante “oficio del 17 de diciembre de 2015”, se dejó constancia de la apertura del local 501 por parte de su propietario “con el fin de realizar cotizaciones en la reparación de zonas afectadas”. Agotado el trámite directo y de conciliación, sin que la demandada le hubiera pagado los perjuicios que le causó, a pesar de sus reclamos continuos y sucesivos, contrató un perito que calculó la suma de $672’316.488 como menoscabo padecido por la imposibilidad de poner en funcionamiento el negocio de organización de eventos, correspondientes al monto estimado de utilidades y el “interés mínimo de oportunidad, pues si se tuviese la venta promedio, lo mínimo es que debería ganar el D.T.F. promedio en cada uno de los años referenciados”.
La demandada, de forma contraria a la buena fe, inició un proceso ejecutivo en su contra, que se tramita en el Juzgado 17 Civil Municipal de Ejecución de Bogotá. En ese proceso la notificó en un lugar que sabía estaba desocupado. Conforme a los hechos referidos, y por el “incumplimiento de las funciones de administración de la entidad…. genera responsabilidad civil…”2. 3.
El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda el 31 de julio de 20193. La demandada compareció al proceso, se opuso a las pretensiones, y formuló las excepciones que tituló “inexistencia de una conducta ilegítima del demandado”, “inexistencia de culpa 2 Folio 173 ibídem. 3 Folio 184 ibídem. 5 Rad. 02-2019-00406-01. de la demandada”, “inexistencia de daño o perjuicio”, “inexistencia de relación de causalidad”, “inexistencia de los elementos de la responsabilidad civil”, “falta de legitimación del actor en lo concerniente a la reclamación de daños sobre bienes comunes”, “inexistencia de daños en bienes comunes”, “incumplimiento de deberes legales del demandante poseedor”, “inexistencia de daño, por no acreditación de la actividad mercantil que se demanda en esta vía, casa de banquetes sin licenciamientos”, “modificación de estructuras de la edificación por parte del demandante”, “inexistencia de ‘lucro cesante’ invocado por el demandante”, “inexistencia de ‘daño emergente’ invocado por el demandante”, “objeción al juramento estimatorio- daño reclamado”4. 4.
Agotado el trámite de rigor, el juez profirió sentencia el 22 de octubre de 2024, en la que resolvió: i) declarar probada, de oficio, la excepción “hecho y culpa exclusiva de la víctima”, y declarar probadas las excepciones nominadas “inexistencia de una conducta ilegitima del demandado”, “inexistencia de culpa de la demandada”, “inexistencia de daño o perjuicio”, “inexistencia de relación de causalidad” e “inexistencia de los elementos de responsabilidad civil”; ii) negar las pretensiones de la demanda; iii) condenar en costas a la demandante5.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juez indicó que no se demostró la responsabilidad de la demandada toda vez que el representante legal de la parte actora “intervino directamente” en la generación de los presuntos daños alegados. Afirmó que existió por parte de aquél “falta al deber de cuidado y previsión que le impone una mera astucia al momento de la compra del mentado local 501”, debido a que no se percató 4 Folio 301 ibídem. 5 Archivo “038Sentencia.pdf”. 6 Rad. 02-2019-00406-01. de su estado al adquirirlo, pese a ser un profesional de la arquitectura.
Al momento de advertir los problemas que presentaba el bien “debió recurrir a su vendedor para exigir la resolución de contrato o avanzar en las acciones que considerara pertinentes a fin de resolver el negocio o determinar el justi precio del local…”. Luego, en desconocimiento de la “normatividad urbanística”, empezó a construir unas adecuaciones sin licencia, las que ocasionaron “daños colaterales a los demás moradores del centro comercial como filtraciones de agua y humedades sobrevinientes en época de lluvias”, lo que finalmente implicó el abandono del local y los deterioros consecuentes, que condujeron a la demandada a interponer una querella para ingresar al local, que posteriormente culminó con la declaración de “infractor del régimen urbanístico al actor”.
Debido a esto, no podía imputársele responsabilidad alguna a la administración del centro comercial, ya que “el origen y la causa eficiente de los daños alegados provienen del actuar del demandante, rompiéndose de esta manera el nexo causal”. III. DEL RECURSO DE APELACIÓN El demandante apeló y formuló los siguientes reparos: i) El juez se equivocó al valorar las pruebas documentales, porque con las aportadas, consistentes en comunicaciones entre las partes, actas de asamblea e informes periciales, se comprobó la responsabilidad de la copropiedad por el deterioro de su inmueble.
Ellas dieron cuenta también del daño de las cubiertas, el que fue reportado “desde muchos años antes de que el demandante adquiriera el derecho de dominio sobre el inmueble”. ii) Interpretó y aplicó de forma equivocada “los elementos de la responsabilidad civil”, ya que manifestó que no existía nexo 7 Rad. 02-2019-00406-01. causal, y que el demandante actuó de forma negligente al revisar el estado actual del inmueble cuando lo adquirió, pero no observó el deterioro “sucesivo y continuo” ocasionado por la inacción de la convocada en el mantenimiento de la cubierta. iii) Erró al declarar de oficio la excepción de “culpa exclusiva de la víctima”.
Lo anterior porque los arreglos que hizo en el predio fueron legales y se presumió su culpabilidad. Imputó “toda la responsabilidad de los perjuicios a este extremo procesal”, sin atender las fechas de las intervenciones demostradas documentalmente. Se probó que el actor no vulneró ninguna norma urbanística, y que la citada fue negligente e incumplió sus deberes legales6.
IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir a esta Corporación la decisión de fondo que se requiere. 2.
La parte actora pidió que se declare que Comercial Restrepo – Propiedad Horizontal incumplió “las funciones de administración y conservación del bien común de la cubierta de la copropiedad y del local 501”, porque no ejecutó ninguna labor preventiva ni de mantenimiento en la citada cubierta y el ascensor de la copropiedad, y por tal motivo -sostuvo- la convocada le ocasionó perjuicios por daño emergente y lucro cesante, en una cuantía de $672’316.488, todos derivados de no haber podido cumplir “con la actividad de ‘CASA DE BANQUETES’”. 6 Archivo “006Sustentacion.pdf” en “02SegundaInstancia”. 8 Rad. 02-2019-00406-01.
Este petitum, entonces, se enmarcó en los supuestos de que trata el artículo 2341 del Código Civil, norma que establece que quien cause un daño a otro originado en un hecho suyo, directamente o a través de sus agentes, está obligado a repararlo. En estos eventos, el que reclama la indemnización debe demostrar el perjuicio que sufrió, el “delito o culpa” atribuible a su contraparte, y el nexo de causalidad entre ambos.
La totalidad de estos requisitos debe confluir, porque de faltar alguno la pretensión estaría llamada al fracaso. Y para su demostración es preciso observar la regla probatoria prevista en el inciso 1º del artículo 167 del Código General del Proceso, disposición que establece que “[i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”.
Es decir, a la parte actora le incumbía probar la concurrencia plena de los supuestos de la responsabilidad de su contraparte, labor que, anticipa el Tribunal, no satisfizo a cabalidad. En efecto: 2.1. De los hechos descritos en la demanda, la Sala advierte que la sociedad actora le endilgó a su contraparte la “culpa” de no haber podido poner en marcha el negocio que proyectaba, esto porque no cumplió con sus funciones de administración y conservación de la cubierta del edificio.
Según el artículo 3º de la Ley 675 de 2001, los denominados “bienes comunes esenciales” son aquellos indispensables para la “existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”, y el legislador, según la misma disposición, reputa como tales, entre otros “las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”. 9 Rad. 02-2019-00406-01.
Así mismo, en el reglamento de propiedad horizontal de la demandada7, los copropietarios establecieron de forma expresa que “las paredes o muros cuando tengan la condición de medianeros o divisorios de las unidades privadas, la estructura, los entrepisos, la cubierta…”, eran bienes comunes de la copropiedad. Por su parte, según el numeral 7º del artículo 51 de la misma normativa, la administración de la copropiedad tiene como función “[c]uidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”, labor que puede cumplir gracias al pago de las expensas comunes a las que están obligados a contribuir los propietarios, tal y como lo ordena el precepto 29 de la misma normativa.
Por lo tanto, no existe duda de que la demandada, por disposición legal, estaba llamada a velar por el buen estado de la cubierta del edificio, por ser un bien común y, por ende, por estar a su cargo el cuidado y conservación de la misma. No obstante, se probó que la convocada no cumplió a cabalidad con su obligación legal, tal y como es posible deducirlo, no solo de su contestación, en donde afirmó que la reparación de la cubierta del local 501 “se tardó”.
Y en su respuesta al hecho 19 de la demanda, en donde la actora adujo que en el trámite de una inspección ocular efectuada por la Inspección de Policía 15E se corroboró “el altísimo grado de deterioro de la cubierta”, a lo que contestó que era “parcialmente cierto, en lo propio a la inspección judicial, y al estado en que se encontró el local comercial”. 7 Folio 9 en archivo “002DvdFolio195Pruebas.pdf”. 10 Rad. 02-2019-00406-01.
El deficiente estado de la cubierta se infiere también de la comunicación remitida a la administración, el 3 de abril de 2009, por parte de la anterior propietaria del local 501 –y que la demandada aportó al proceso-, en la que le solicitó “de inmediato su gestión, respecto del mantenimiento de la cubierta del quinto piso, considerando que las lluvias pasadas han causado deterioro en las instalaciones de los techos, paredes y cubiertas de los locales…”8; una del 18 de noviembre de 2009, en donde se indica que “existen daños y consecuentes perjuicios por el no arreglo oportuno de las cubiertas”9; y otra del 9 de abril de 2010, en la que se dijo “parte de nuestro local 501 está a la intemperie desde hace varios meses y las cubiertas dañadas, por lo cual es invadido y estropeado por palomas etc…”10.
También cartas de otros copropietarios, como la remitida por la dueña del local 413 el 28 de marzo de 2015, en donde refirió la existencia de un problema de humedad “que se presenta por culpa del local del quinto piso que se encuentra sin tejas”11. Tal situación, además, fue corroborada por la Inspección 15 E Distrital del Policía, que el 3 de septiembre de 2015 hizo una visita al local 501, en donde se indicó por quien dirigió la visita que “se observa varias tejas rotas palomas muertas dentro del local y vivas dentro del mismo…”, y también se señaló allí que existía un “alto grado de deterioro de las cubiertas del mismo centro comercial presentándose carencia absoluta de tejas en algunos tramos, desempates entre las mismas tejas”12.
Es del caso señalar que, tan solo a partir del 30 de septiembre de 2015, la administración de la demandada pretendió iniciar las obras para la recuperación de la cubierta, y le solicitó al representante legal de la demandante que autorizara su ingreso, según se deduce de la misiva de la citada fecha13, y 8 Folio 79 en archivo “002DvdFolio195Pruebas.pdf”. 9 Folio 80 ibidem. 10 Folio 91 ibidem. 11 Folio 122 ibidem. 12 Folio 131 ibidem. 13 Folio 146 ibidem. 11 Rad. 02-2019-00406-01. las posteriores de 28 de octubre de 201514 y 10 de noviembre de 201515, ingreso que se produjo finalmente el 17 de diciembre de 201516.
No obstante, consta que luego, en comunicación de 26 de diciembre de 201617, la convocada solicitó nuevamente el ingreso para obtener cotizaciones para el “arreglo del techo del local”, y solo informó, en comunicación de 16 de junio de 2017, que “a partir del día 04 de julio del año en curso se dará inicio a la respectiva obra”18, sin que exista certeza de si en verdad en esa fecha se iniciaron los arreglos necesarios.
Este cúmulo de evidencias permite afirmar que, en efecto, la demandada no cumplió a cabalidad con sus deberes legales, transgresión que puede calificarse de culposa, tal y como lo sostiene la doctrina en los siguientes términos: “Todo desconocimiento de una regla explícita imperativa es en sí mismo ilícito y en consecuencia, culposo sin que sea necesario buscar además una negligencia, una imprudencia, un defecto de cuidados o una deficiencia cualquiera del comportamiento del autor.
La ley puede en efecto, al igual que el contrato, imponer deberes más o menos estrictos, los que van desde la simple obligación de emplear ciertos medios o utilizar ciertas precauciones hasta la de obtener un resultado determinado cualquiera sean las circunstancias en las cuales se despliega la actividad contemplada”19. La copropiedad demandada permitió el deterioro de la cubierta, a pesar de que, por ser un bien común, por orden del el numeral 7º del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 estaba a su cargo “[c]uidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”, orden imperativa que no acató, puesto que permitió el deterioro de esa zona común. 14 Folio 152 ibidem. 15 Folio 155 ibidem. 16 Folio 157 ibidem. 17 Folio 181 ibidem. 18 Folio 187 ibidem. 19 Jacques Ghestin, Genevieve Viney, Traité de droit civil.
Citado en Tratado de Responsabilidad Civil. Tomo II. Javier Tamayo Jaramillo. 12 Rad. 02-2019-00406-01. Sin embargo, pese a que se comprobó la existencia de un hecho culposo atribuible a la convocada, esta deducción es insuficiente para predicar su responsabilidad, toda vez que los otros dos presupuestos de la acción no fueron demostrados. 2.2.
En lo que tiene que ver con el elemento “daño”, la Corte Suprema de Justicia ha explicado que “[e]n términos generales… es una modificación de la realidad que consiste en el desmejoramiento o pérdida de las condiciones en las que se hallaba una persona o cosa por la acción de las fuerzas de la naturaleza o del hombre. Pero desde el punto de vista jurídico, significa la vulneración de un interés tutelado por el ordenamiento legal, a consecuencia de una acción u omisión humana, que repercute en una lesión a bienes como el patrimonio o la integridad personal, y frente al cual se impone una reacción a manera de reparación o, al menos, de satisfacción o consuelo cuando no es posible conseguir la desaparición del agravio"20.
Para que el daño sea indemnizable es necesario que sea cierto, y no solamente hipotético o eventual. Así, la jurisprudencia ha explicado, en torno a la certidumbre de este presupuesto, lo siguiente: “Indiscutible es la importancia y trascendencia de la carga probatoria del daño y la relación de causalidad que el legislador asigna a la parte interesada.
Al respecto, tiene dicho la Corte: ‘La premisa básica consiste en la reparación del daño causado, todo el daño y nada más que el daño, con tal que sea cierto en su existencia ontológica. ‘En el ámbito normativo, la noción de daño comprende toda lesión a un interés tutelado, ya presente, ora posterior a la conducta generatriz, y en lo tocante al daño patrimonial, la indemnización cobija las compensaciones económicas por pérdida, destrucción o deterioro del patrimonio, las erogaciones, desembolsos o gastos ya realizados o por efectuar para su completa recuperación e íntegro restablecimiento, y el advenimiento del pasivo (damnun emergens), así como las relativas a la privación de las utilidades, beneficios, provechos o aumentos patrimoniales frustrados que se perciben o percibirían de no ocurrir los hechos dañosos (lucrum cessans), esto es, abarca todo el daño cierto, actual o futuro (arts. 20 CSJ, Cas.
Civ. Sent. SC10297-2014 de Ago/5 de 2014, exp. 11001-31-03-003-2003-00660-01. 13 Rad. 02-2019-00406-01. 1613 y 1614 Código Civil; 16, Ley 446 de 1998; cas. civ. sentencia de 7 de mayo de 1968, CXXIV). ‘En tratándose del daño, […], la indemnización exige la certeza del detrimento, o sea, su verdad, existencia u ocurrencia tangible, incontestable o verosímil, ya actual, ora ulterior, acreditada por el demandante como presupuesto ineluctable de la condena con pruebas idóneas en su entidad y extensión. ‘La certidumbre del daño, por consiguiente, es requisito constante ineludible de toda reparación y atañe a la real, verídica, efectiva o creíble conculcación del derecho, interés o valor jurídicamente protegido, ya actual, bien potencial e inminente, mas no eventual, contingente o hipotética (cas. civ. sentencias de 11 de mayo de 1976, 10 de agosto de 1976, G.J. No. 2393, pp. 143 y 320)»21.
Tal y como se anticipó, en relación con este presupuesto de la responsabilidad existió una total orfandad probatoria. Obsérvese, de una parte, que la sociedad demandante solicitó en su libelo, con el objetivo de demostrarlo, que “se designen peritos expertos para evaluar los daños y perjuicios ocasionados a la sociedad… con las inversiones realizadas en el inmueble afectado”, y para que proyectaran “los pagos efectuados ítem por ítem… durante todo el periodo descrito en la demanda, junto con el lucro cesante generado, y el totalizado, acumulado con el daño emergente estimado…”22.
No obstante, el decreto del citado dictamen fue denegado por el juez de primera instancia, en el auto que decretó pruebas, por “impertinente en las condiciones que fue solicitada”23, determinación que, a la postre, se mantuvo incólume. Además, si bien es cierto, junto con su libelo la demandada aportó el documento denominado “avalúo daños emergente y lucro cesante”24, suscrito por quien afirmó ser “ingeniero catastral y geodesta”, tal escrito es insuficiente para demostrar la existencia, extensión y cuantía del supuesto daño padecido por esa parte. 21 CSJ SC, 16 may. 2011. 22 Folio 177 en “001CuadernoPrincipal.pdf”. 23 Archivo “004AutoDecretaPruebas.pdf”. 24 Folio 23 en archivo “001CuadernoPrincipal.pdf”. 14 Rad. 02-2019-00406-01.
Esto, debido a que, como lo que contiene ese documento es el cálculo de las sumas que debía invertir la actora para poner en funcionamiento su “casa de banquetes”, así como las ganancias esperadas con el pasar de los días, tópicos cuyo estudio entraña la necesidad de conocimientos técnicos, era necesario que, en los términos del inciso 1º del artículo 226 del Código General del Proceso, esa información se allegara al proceso por la vía de la prueba pericial.
No obstante, como eso no fue lo que ocurrió, tal evidencia no fue sometida a la contradicción que ordena el precepto 228 ibidem, es decir, no se le dio la oportunidad a la demandada de solicitar la comparecencia del perito a fin de interrogarlo, ni de aportar otro trabajo para cuestionar las conclusiones allí esbozadas. La existencia cierta del daño y su cuantía tampoco se acreditó con los documentos aportados con la demanda, porque los que allí obran son, además de la escritura pública de compraventa del predio, comunicaciones remitidas a las administración, así como la copia de unas querellas policivas instauradas en contra del representante legal de la demandante, que ninguna información aportan respecto a la existencia del menoscabo por daño emergente y lucro cesante aducido en el libelo inicial, ni su monto.
Tampoco son útiles para tal propósito los testimonios de Luis Darío Carrero Velandia25, Luis Gabriel Velásquez26, Farid Salcedo27, José Gustavo Pasca Gaza28, Cindy Alejandra González Montoya29, Benjamín Morantes Vargas30, y Ana Silvia Guerrero Almonacid31, quienes no hicieron ninguna mención a la existencia de los perjuicios por daño emergente y lucro cesante, 25 A partir del minuto 2:02:37 en archivo “021AudienciaArt373CGP20230921.mp4”. 26 A partir del minuto 1:08:00 ibidem. 27 A partir del minuto 1:43:18 ibidem. 28 A partir del minuto 10:00 en archivo “031AudienciaArt373CGP20240903.mp4”. 29 A partir del minuto 35:48 ibidem. 30 A partir del minuto 58:00 ibidem. 31 A partir del minuto 1:20:25 ibidem. 15 Rad. 02-2019-00406-01. derivados de la imposibilidad, por parte de la actora, de poner en funcionamiento la “casa de banquetes”, que adujo se proponía a instalar en el local que adquirió. Una conclusión similar se desprende del análisis de la declaración de Claudia Carolina Uribe, esposa del representante legal de la sociedad demandante y, a su vez, representante legal suplente de la misma.
Si bien afirmó que, al momento de la adquisición del local por parte de la promotora, este se encontraba "camuflado" y no advirtieron su “lamentable estado”, lo cual implicaba una inversión considerable que finalmente impidió la apertura del negocio —e incluso mencionó que se cambió la cubierta del inmueble, lo que representó un costo “elevado”—, lo cierto es que, a partir de esta única declaración, no es posible acreditar con el grado de certeza requerido la existencia del daño por $672.316.488 que se reclama en las pretensiones.
Esto porque, aunque no fue tachado de sospechoso, este testimonio proviene de alguien con interés en el resultado del proceso, lo que pone en cuestión su credibilidad. Además, carece de elementos objetivos que permitan inferir, con un mínimo de certidumbre, que efectivamente la actora desembolsó sumas orientadas a la adecuación del inmueble para operar como una “casa de banquetes”, o que se hayan dejado de percibir ingresos por la no apertura del negocio proyectado.
Tampoco se aportó evidencia que permita establecer la cuantía de tales supuestas inversiones o pérdidas. En ausencia de documentos contables que por ley debe llevar la sociedad, facturas, cotizaciones, contratos de obra o estudios de viabilidad económica, las afirmaciones realizadas no trascienden el plano de lo meramente hipotético y subjetivo, lo cual impide otorgarles valor suficiente para acreditar el daño reclamado. 16 Rad. 02-2019-00406-01.
Es decir, tal y como se anticipó, este elemento no fue demostrado, porque ninguna pérdida, destrucción o deterioro del patrimonio se comprobó, ni tampoco la existencia de desembolsos o gastos, o la privación de las utilidades o aumentos patrimoniales para la actora por los motivos aducidos en la demanda. Ningún daño cierto fue acreditado por la parte a quien le incumbía hacerlo. 2.3.
Por último, la Sala arriba a la misma conclusión en relación con el “nexo causal”. En el proceso no se demostró el ligamen entre la conducta culposa de la demandada y el supuesto daño alegado. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha explicado en relación con este elemento: “Al respecto, conviene precisar que el vínculo causal es una condición necesaria para la configuración de la responsabilidad32, el cual sólo puede ser develado a partir de las reglas de la vida, el sentido común y la lógica de lo razonable, pues estos criterios permiten particularizar, de los antecedentes y condiciones que confluyen a la producción de un resultado, cuál de ellos tiene la categoría de causa33”.
“Para tal fin, «debe realizarse una prognosis que dé cuenta de los varios antecedentes que hipotéticamente son causas, de modo que con la aplicación de las reglas de la experiencia y del sentido de razonabilidad a que se aludió, se excluyan aquellos antecedentes que solo coadyuvan al resultado pero que no son idóneos per se para producirlos, y se detecte aquél o aquellos que tienen esa aptitud» (SC, 15 en. 2008, rad. 2000-673-00-01; en el mismo sentido SC, 6 sep. 2011, rad. 2002-00445-01)”.
“Así las cosas, en el establecimiento del nexo causal concurren elementos fácticos y jurídicos, siendo indispensable la prueba - directa o inferencial- del primero de ellos, para lograr una condena indemnizatoria”. “El aspecto material se conoce como el juicio sine qua non y su objetivo es determinar los hechos o actuaciones que probablemente tuvieron injerencia en la producción del daño, por cuanto de faltar no sería posible su materialización. Para estos fines, se revisa el contexto material del suceso, analizado de forma retrospectiva, para establecer las causas y excluir aquellas que no guardan conexión, en términos de razonabilidad.
Con posterioridad se hace la evaluación jurídica, con el fin de atribuir sentido legal a cada gestión, a partir de un 32 CSJ, SC7824, 15 jun. 2016, rad. n.° 2006-00272-02; AC2184, 15 ab. 2016, rad. n.° 2010-00304- 01; AC1436, 02 dic. 2015, rad. n° 2012-00323-01; SC13594, 06 oct. 2015, rad. n.° 2005-00105-01; SC10808, 13 ag. 2015, rad. n.° 2006-00320-01;
SC17399, 19 dic. 2014, rad. n.° 2002-00188-01; SC12449, 15 sep. 2014, rad. n.° 2006-00052-01; entre otras. 33 CSJ, SC, 26 sep. 2002, exp. n° 6878; reiterada SC, 13 jun. 2014, rad. n° 2007-00103-01 17 Rad. 02-2019-00406-01. actuar propio o ajeno, donde se hará la ponderación del tipo de conexión y su cercanía”. “Juan Manuel Prevof explica este doble análisis así: [S]e torna imprescindible dividir el juicio de constatación causal en dos fases, secuencias o estadios: “1) primera fase (questio facti): la fijación del nexo causal en su primera secuencia tiene carácter indefectiblemente fáctico, es libre de valoraciones jurídicas y, por lo general, se realiza según el criterio de la conditio sine qua non”.
“2) segunda fase (questio iuris): una vez explicada la causa del daño en sentido material o científico es menester realizar un juicio de orden jurídico-valorativo, a los efectos de establecer si el resultado dañoso causalmente imbricado a la conducta del demandado, puede o no serle objetivamente imputado34”. “Tal orientación quedó consagrada en la sentencia de 24 de agosto de 2016 de esta Sala, al transcribir el pensamiento de Goldemberg:” “No debe perderse de vista el dato esencial de que, aun cuando el hecho causa y el hecho resultado pertenecen al mundo de la realidad natural, el proceso causal va a ser en definitiva estimado de consuno con una norma positiva dotada de un juicio de valor, que servirá de parámetro para mensurar jurídicamente ese encadenamiento de sucesos.
Para la debida comprensión del problema, ambos niveles no deben confundirse. De este modo, las consecuencias de un hecho no serán las mismas desde el punto de vista empírico que con relación al área de la juridicidad. En el iter del suceder causal el plexo jurídico sólo toma en cuenta aquellos efectos que conceptúa relevantes en cuanto pueden ser objeto de atribución normativa, de conformidad con las pautas predeterminadas legalmente, desinteresándose de los demás eslabones de la cadena de hechos que no por ello dejan de tener, en el plexo ontológico, la calidad de ‘consecuencias’ [Goldemberg, La relación de causalidad en la responsabilidad civil, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2011, p. 8] (SC13925, rad. 2005-00174-01)”.
“Este doble análisis es viable no sólo frente a las acciones, sino también respecto a las omisiones, pues la falta de una conducta, cuando era exigible, evidencia un estado de cosas que se mantiene inalterado y que, por esta circunstancia, deviene en perjudicial para la víctima. Total, el nexo causal, desde hace muchos años, abandonó lo noción naturalística35, que propugnaba por una relación físico-corporal, para centrarse en ponderaciones basadas en la idoneidad o adecuación del resultado frente a la conducta que se echa de menos”.
“Por ello, es necesario que el aspecto fáctico sea probado a través de cualquiera de los medios reconocidos en la codificación procesal”36. 34 Juan Manuel Prevof, El problema de la relación de causalidad en el derecho de la responsabilidad civil. En Revista Chilena de Derecho Privado, n° 15, 2010, p. 165. 35 CSJ, SC, 26 sept. 2002, exp. n.° 6878; 15 en. 2008, rad. n.° 2000-67300-01; y 14 dic. 2012, rad. n.° 2002-00188-01. 36 CSJ.
SC3348-2020 de 14 de septiembre de 2020, exp. 05001-31-03-013-2008-00337-01. 18 Rad. 02-2019-00406-01. En este asunto, sin embargo, no se probó que la causa determinante que le impidió a la sociedad demandante dar apertura a su salón de eventos, hubiese sido la omisión de la demandada en reparar los bienes comunes. Es decir, no existe prueba que le permita a la Sala afirmar, con alguna certeza, que de no haber incurrido en culpa la convocada, no se hubieran causado los perjuicios cuya reparación se solicita.
En primer lugar, téngase en cuenta que cuando la sociedad actora adquirió el local 501, encontró el bien en malas condiciones de conservación, por razones adicionales a los problemas de la cubierta. Así lo narró su representante legal en el interrogatorio de parte, en donde dijo que cuando lo compró, y quitó unas estructuras que allí existían, se percató de la existencia de “vigas metálicas totalmente destruidas, huecos por todas partes, entre los cielos rasos… las ventanas… totalmente rotas”, el bien tampoco tenía una conexión de energía eléctrica.
Por su parte, la testigo Claudia Carolina Uribe refirió que el local “estaba en un estado lamentable… tocaba meterle millones de millones…”. Es decir, además del mal estado de las cubiertas y la ausencia de ascensor, el local en general se encontraba en muy malas condiciones de conservación desde el mismo momento en que la actora lo adquirió, razón por la que se deduce que la puesta en marcha de la “casa de banquetes” requería no solo del arreglo de los bienes comunes sino también de otras adecuaciones adicionales.
En segundo lugar, en el proceso no se comprobó que la actora contara con los recursos económicos para poner en funcionamiento el negocio aludido en su demanda, ni que contara con la experiencia para su operación. 19 Rad. 02-2019-00406-01. Como ya se señaló, la convocante no acreditó cuál era su capacidad económica actual o en los años posteriores a la compra del local, como para de allí inferir que sí estaba en capacidad de emprender tal empresa.
Tal extremo no aportó sus libros de contabilidad o cualquier otra evidencia pertinente para establecer que, de haber recibido el bien en normales condiciones, hubiera tenido la posibilidad económica de instalar aquel negocio. Por el contrario, de la declaración de Claudia Carolina Uribe la Sala deduce su ausencia de capacidad financiera, ya que esta deponente explicó que, luego de que compraron el local “no teníamos la posibilidad económica de ir a invertir inmediatamente… uno en los negocios va por pasos, por escalones, pues si tuviera uno plata de una vez lo haría, pero nosotros no teníamos el dinero”37.
A ello se suma que no existe evidencia de que la actora fuese conocedora de las vicisitudes que implicaba la actividad que quería iniciar en el local. Obsérvese que, según el certificado de existencia y representación legal de ese extremo, su objeto social consiste en “desarrollar toda clase de actividades que tengan que ver con las profesiones de arquitectura y de ingeniería tales como construcciones, elaboración de planos, etc., explotación y exploración de yacimientos minerales y carboníferos…”38, lo que evidentemente difiere de la actividad de un salón de eventos.
Además, a pesar de que el representante legal y su esposa, la testigo Claudia Carolina Uribe, refirieron que tenían otro salón de eventos al norte de la ciudad, que después quebró, lo cierto es que sus declaraciones, no respaldadas en ninguna otra evidencia, son insuficientes para dar por acreditada su 37 Minuto 45:43 en archivo “021AudienciaArt373CGP20230921.mp4”. 38 Folio 20 en archivo “001CuadernoPrincipal.pdf”. 20 Rad. 02-2019-00406-01. experiencia, esto debido a alto grado de sospecha que generan, al tener, los dos, interés en el resultado del proceso.
Agréguese que existen serias dudas en punto de la posibilidad de poner a funcionar en el local un salón de eventos por causa del horario nocturno de la copropiedad. Esto se deduce de lo narrado en el hecho 14 de la demanda39, en donde la actora adujo que radicó una solicitud de conciliación contra la demandada para llegar a un acuerdo, entre otros temas, sobre la “promulgación oficial del horario nocturno para que la actividad comercial casa de eventos pueda ejercer”.
Imposibilidad que al parecer existía, si se tiene en cuenta lo manifestado por un “comité de veeduría” de la demandada que, en respuesta a unas solicitudes de la promotora, manifestó en escrito de 19 de febrero de 2013 que “[s]ugerimos NO permitir extender el horario hasta las 3 de la madrugada, nos veremos todos afectados y los primeros en retirar del EDIFICIO sus servicios al público son aquellos que manejan VALORES por el alto riesgo de posibles atracos.
El cajero de SERVIBANCA le aporta a la COPROPIEDAD más o menos SETESCIENTOS MIL PESOS ($700.000) mensualmente. Y adicionalmente reformar el Reglamento Interno de la COPROPIEDAD lo que originaría más gastos”40. Este cúmulo de evidencias permite inferir, tal y como lo concluyó el a quo, que tampoco se demostró el nexo de causalidad entre la culpa y el daño. Como se expuso, existe un serio fundamento para dudar de que, aun de no haber mediado la omisión de la demandada en la atención de sus deberes legales, la actora hubiese tenido la capacidad económica de abrir la “casa de banquetes”, el conocimiento para tal empresa, y que pudiera operar conforme a las reglas de horario existentes en la copropiedad. 39 Folio 169 ibidem. 40 Folio 160 ibidem. 21 Rad. 02-2019-00406-01.
El nexo causal tampoco fue demostrado. Por ende, el Tribunal concluye que la parte actora no satisfizo la carga de la prueba impuesta por el artículo 167 del Código General del Proceso, al no acreditar la confluencia de la totalidad de los supuestos de la responsabilidad de su contraparte, por lo que se imponía la desestimación de sus pretensiones. 3.
Las anteriores razones resultan suficientes para comprobar el desacierto de los argumentos de la apelación. En efecto, en los dos primeros reparos, la parte actora se quejó por la indebida valoración de las pruebas, que en su opinión demostraban el deterioro en las cubiertas “desde muchos años antes de que el demandante adquiriera el derecho de dominio sobre el inmueble”, y no se observó el daño “sucesivo y continuo” ocasionado por la inacción de la convocada.
Al respecto, la Sala reitera que, si bien en el proceso se demostró que la demandada no atendió a cabalidad sus obligaciones legales respecto de los bienes comunes de la copropiedad, era necesario que se acreditara, además de este descuido, la existencia de un daño y la relación causal entre aquella culpa y el menoscabo alegado, evidencias que no obran en el proceso, según se explicó líneas atrás. Es decir, en todo caso, la pretensión estaba llamada al fracaso porque la interesada no probó la concurrencia de los presupuestos de la responsabilidad.
Así mismo, en relación con el tercer reparo, consistente en la inexistencia de “culpa exclusiva de la víctima”, porque los arreglos que hizo en el predio estuvieron acordes con las normas urbanísticas, debe indicarse que, con independencia del acierto de este argumento, en todo caso, el mismo resulta insuficiente 22 Rad. 02-2019-00406-01. para infirmar la negativa a las pretensiones, esto porque - reitérese-, la promotora no demostró la concurrencia plena de los requisitos de la responsabilidad, es decir, el daño y el nexo causal, a pesar de que era su carga procesal, en los términos del inciso 1º del artículo 167 del Código General del Proceso.
Entonces, las razones de la impugnación no se abren paso. 4. Por lo expuesto, el Tribunal ratificará la sentencia apelada. Impondrá la consecuente condena en costas de esta instancia a la parte apelante, conforme lo ordena el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $4’270.500.oo, como lo ordena el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia que profirió el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, el 22 de octubre de 2024, dentro del asunto de la referencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte apelante, ante el fracaso de su recurso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a 23 Rad. 02-2019-00406-01. $4’270.500.oo, de conformidad con lo establecido en el numeral 1º, artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
TERCERO: REMITIR el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA (ausente con justificación para cuando se discutió y aprobó el proyecto) Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f2f38c84387e18260eb4251544461486fc25543211f52628776f151d2431265a 24 Rad. 02-2019-00406-01.
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