1 TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N. 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., nueve (9) de julio de dos mil veinticinco (2025) (Decisión que se inició discusión en Sala de 18 de junio de 2025 –Aviso 025- y aprobada en Sala de la fecha –Aviso 028) Proceso: Verbal – Acción de Protección al Consumidor.
Radicado: 11001319900120226319101. Demandante: Edificio Premium Gold P.H. Demandada: Constructora Innova S.A.S. Asunto: Apelación de sentencia. Decisión: Confirma. 1. ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación formulado por la parte demandante de la referencia contra la sentencia proferida en audiencia el 17 de julio de 2024 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.1 2.
ANTECEDENTES 2.1. El Edificio Premium Gold P.H., promovió acción de protección al consumidor en contra de la Constructora Innova S.A.S., con el propósito de obtener las siguientes pretensiones: 1 Asunto asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 11 de septiembre de 2024. Secuencia 7821. Nota: En algunos casos se puede alterar el orden para fallo, por asuntos temáticos, según el artículo 16 de la Ley 1285 de 2009, o por vicisitudes de cada trámite.
Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 2 “PRINCIPALES: PRIMERA: Se CONDENE a la CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. por la deficiencia en la CALIDAD, IDONEIDAD Y SEGURIDAD DEL EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H, correspondiente a la parte ARQUITECTÓNICA, por la suma total estimada de DOS MIL SETECIENTOS DOCE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS MCTE ($2.712.700.000), este valor corresponde a: (…) SEGUNDA: Se CONDENE a la CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. por la deficiencia en la CALIDAD, IDONEIDAD Y SEGURIDAD DEL EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H, correspondiente a la parte ELÉCTRICA, por la suma total de CUARENTA Y CUATRO MILLONES CIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS M/CTE ($44.176.534), este valor corresponde a: (…) TERCERA: Se CONDENE a la CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. por la deficiencia en la CALIDAD, IDONEIDAD Y SEGURIDAD DEL EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H, correspondiente a la PARTE HIDRÁULICA, CONTRAINCENDIOS, RED DE GAS, RED SANITARIOS Y PLUVIAL, por la suma total de NOVENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS M/CTE ($97.300.000) este valor corresponde a: (…) CUARTA: INDEMINIZACION (sic) por DAÑO EMERGENTE, en razón a los gastos que ha tenido que asumir el EDIFICIO PREMIUM PLAZA GOLD P.H. para determinar todas las falencias estructurales de dicha propiedad horizontal, así como del asesoramiento jurídico para reclamar los derechos vulnerados por la CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S y demás gastos inherentes, solicito respetuosamente:
PRIMERO: CONDENAR A LA SOCIEDAD DEMANDADA a PAGAR la suma de ONCE MILLONES DE PESOS M/CTE ($11.000.000), por concepto de PAGOS Y GASTOS conforme a los siguientes conceptos: a) DOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($2.000.000) Por concepto de pago de honorarios pagados a la Arquitecta ANA MELISA MONSALVE GARCÍA. b) OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($8.500.000) más la cuota litis.
Por concepto de pago de honorarios a la sociedad PIERRE CHAPARRO ABOGADOS Y CONSULTORES S.A.S, por la asesoría y representación jurídica integral. c) QUIENTOS (sic) MIL PESOS M/CTE ($500.000) Por concepto de gastos de documentación y papelería. Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 3 QUINTA: INDEMNIZACIÓN POR PUBLICIDAD ENGAÑOSA, en concordancia con todas las deficiencias estructurales plasmadas en los planos del proyecto EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H., frente a lo real y defectuosamente construido y entregado por la demandada, se sirva CONDENAR A LA CONSTRUCTORA INNOVA LTDA a reparar los perjuicios causados a los propietarios del EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H., por la PUBLICIDAD O INFORMACIÓN ENGAÑOSA respecto a las múltiples falencias y ausencias estructurales de la propiedad horizontal, la cual evidentemente no cumple con las normas técnicas de calidad, reparación que se tasa proporcionalmente en la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($150.000.000), valor que determino por perjuicios morales (miedo, congoja y afectaciones de índole psíquico) en los propietarios y residentes en la propiedad horizontal, producidos por la ausencia de elementos estructurales esenciales.
Dicho valor se calculó en cantidad UN MILLÓN QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($1.5000.000) para cada uno de los 100 inmuebles que conforman el EDIFICIO PREMIUM GOLD H.P., indistintamente del número de personas que habitan cada inmueble. SEXTA: MULTAS Y SANCIONES Que se imponga la multa máxima a la sociedad demandada, cuya cuantía estime racionalmente la SUPERINTENCIA (sic) DE INDUSTRIA Y COMERCIO, como medida sancionatoria a la sociedad demandada, como consecuencia del incumplimiento de las normas técnicas de calidad y la puesta en riesgo de los habitantes del EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H. SÉPTIMA: Se sirva NOMBRAR un auxiliar de la justicia para que realice la CUANTIFICACIÓN de las pretensiones que tienen un valor indeterminado, con el fin de tener pleno conocimiento y claridad sobre las mismas.
OCTAVA: GENÉRICA O INNOMINADA atendiendo a las pretensiones anteriormente descritas y a los hechos de la demanda se CONDENE A LA SOCIEDAD DEMANDADA a lo que se logre dentro de proceso que no se haya plasmado expresamente pero que resulte del trámite probatorio, bien sea por conducto de la parte demandante, demandada u oficiosamente”. 2.2.
Los hechos que le sirvieron de soporte a tales pretensiones son: 2.2.1. Que la Constructora Innova S.A.S., desarrolló el proyecto de vivienda urbana denominado “EDIFICIO PREMIUM GOLD PH”, que se encuentra ubicado en la ciudad de Bucaramanga, nomenclatura Calle 18 Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 4 N.º 29-28/22, Barrio San Alonso, con la siguiente información publicitaria proporcionada: “Es un edificio de 25 pisos y 100 apartamentos, tiene cuatro tipos de apartamentos de 60 mts, 62 mts, 70 mts y 83 mts.
Además, cuenta con piscina para adultos, piscina para niños, turco, BBQ, salón Social, cancha sintética, gimnasio dotado, juegos para niños, salón de tareas para niños, un parqueadero por apartamento”. 2.2.2. Que realizó entrega parcial de la administración del proyecto aproximadamente el 28 de noviembre de 2019, mediante Asamblea General ordinaria celebrada el mismo año. 2.2.3.
Que no realizó entrega de las áreas comunes (piscina, área de juegos, BBQ, entre otros), a pesar de que en reiteradas ocasiones se lo solicitaron de forma total y hasta principios del año 2021; al parecer, tuvo intención de atender a dichos requerimientos realizados, sin que se lograra la consecución de estos. 2.2.4. Que, en vista de la situación presentada, el consejo de administración de la copropiedad realizó un informe técnico del proyecto en la parte arquitectónica, eléctrica, estructural y redes contra incendio, redes hidráulicas, sanitarias y de gas, con el fin de la revisión de los temas inclusos con la constructora y así, en términos legales, ejecutar la total entrega y recibimiento de los bienes comunes esenciales. 2.2.5.
Que, debido a las innumerables inconsistencias encontradas en los distintos informes realizados por los profesionales, el Edificio Premium Gold P.H., solicitó ante la Cámara de Comercio de Bucaramanga audiencia de conciliación, en donde se convocó a la Constructora Innova. 2.2.6. Que en la etapa de trámite de conciliación ante la Cámara de Comercio, la cual inició desde el 24 de febrero del 2021 bajo el radicado 11805/2021, se efectuaron acercamientos, suspensiones y finalmente existió un acuerdo previo que, si bien, no se estableció en algún Rad.
N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 5 documento o acta de conciliación, sí quedó evidenciado que la Constructora Innova remitió a través de correo electrónico en archivo en Excel el día 18 de junio del 2021 las observaciones en detalle de las reclamaciones enviadas, donde aceptaron la gran mayoría de los ítems, comprometiéndose a instalar, construir, dotar, reformar, actualizar o reacondicionar varias inconformidades señaladas en el informe técnico. 2.2.7.
Que en varias oportunidades se han realizado reuniones y peticiones encaminadas a que se realice un nuevo estudio, pues se evidencia que la demandada tiene dentro de muchas falencias encontradas desde el inicio de la propiedad horizontal, según reglamento (Escritura N.º 610 de 07 marzo 2019 de la Notaría Tercera del Círculo de Bucaramanga), las zonas sociales, piscina y BBQ, aparecen ubicadas en el piso 5, no siendo esto correcto, toda vez que se encuentran ubicadas actualmente en el piso 26.
3. ACONTECER PROCESAL Mediante auto calendado 10 de agosto de 20222, se dispuso la admisión de la demanda, ordenándose el traslado de esta a la parte demandada por el término de ley. Notificada dicha decisión a la Sociedad Constructora Innova S.A.S., contestó oportunamente el libelo. Para el efecto, se opuso a las pretensiones de la acción, planteando como mecanismo de defensa las excepciones previas que denominó: “1.1.
INCAPACIDAD O INDEBIDA REPRESENTACIÓN DEL DEMANDANTE POR INSUFICIENCIA DE PODER;
1.2. INEPTA DEMANDA POR FALTA DE CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FORMALES: JURAMENTO ESTIMATORIO SIN EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR EL ARTÍCULO 206 DEL C.G.P.;
1.3. INEPTA DEMANDA POR INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES;
1.4. FALTA DE COMPETENCIA DE LA SIC-DELEGATURA DE FACULTADES JURISDICCIONALES, PARA CONOCER, RESOLVER Y 2 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpeta 04. Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 6 ORDENAR INDEMNIZACIÓN POR PERJUICIOS EN UNA ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR CONSTITUTIVA EN EFECTIVIDAD DE GARANTÍA;
1.5. HABÉRSELE DADO A LA DEMANDA EL TRÁMITE DE UN PROCESO DIFERENTE AL QUE CORRESPONDE, y;
1.6. PRESCRIPCIÓN DE LA RECLAMACIÓN DIRECTA Y VENCIMIENTO DEL TÉRMINO PARA LA INTERPOSICIÓN DE LA ACCIÓN JURISDICCIONAL”3. Los anteriores medios de defensa fueron resueltos a través de proveído de 1° de noviembre de 20224. Así: “PRIMERO: DECLARAR PROBADA y por ende parcialmente próspera la excepción previa denominada “falta de competencia” propuesta por la sociedad CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. respecto de la cuarta pretensión de la demanda, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: DECLARAR NO PROBADA y por ende impróspera la excepción previa denominada “incapacidad o indebida representación del demandante por insuficiencia de poder”, propuesta por la sociedad CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de la presente providencia.
TERCERO: DECLARAR NO PROBADA y por ende impróspera las excepciones previas denominadas “inepta demanda por falta de cumplimiento de los requisitos formales” e “inepta demanda por indebida acumulación de pretensiones”, propuesta por la sociedad CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de la presente providencia.
CUARTO: DECLARAR NO PROBADA y por ende impróspera la excepción previa denominada “habérsele dado a la demanda el trámite de un proceso diferente al que corresponde”, propuesta (sic) la sociedad CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de la presente providencia.
QUINTO: RECHAZAR POR IMPROCEDENTE la excepción previa denominada “prescripción de la reclamación directa y vencimiento del término para la interposición de la acción jurisdiccional.” propuesta la sociedad CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de la presente providencia.
SEXTO: Sin costas por no haberse causado”. 3 Ibidem, Carpeta 14, Archivo “22263191--0001300006”. 4 Ibidem, Carpeta 18. Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 7 Por otro lado, presentó lo siguientes mecanismos de fondo: “1. PRESCRIPCIÓN DE LA RECLAMACIÓN DIRECTA Y VENCIMIENTO DEL TÉRMINO PARA LA INTERPOSICIÓN DE LA ACCIÓN JURISDICCIONAL; 2.
TEMERIDAD Y MALA FE DEL DEMANDANTE O CONSUMIDOR; 3. INEFICACIA E IMPROCEDENCIA DE PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA, CON OCASIÓN DE LA EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA POR PARTE DEL CONSUMIDOR;
4. AUSENCIA DE CONGRUENCIA ENTRE LAS PRETENSIONES DE LA SOLICITUD A CONCILIACIÓN Y LA DEMANDA, y;
5. INADECUADA FUNDAMENTACIÓN DE LAS PRETENSIONES QUE AFECTAN EL EJERCICIO DEL DERECHO DE DEFENSA”5.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA A través de auto de 1° de septiembre de 20236, se convocó a las partes a la audiencia prevista en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso; una vez agotadas las etapas procesales pertinentes, se profirió sentencia en audiencia el 17 de julio de 20247. El juez de primera instancia declaró “la prescripción de la acción de Protección al Consumidor por garantías de acabados” y denegó “las pretensiones de la demanda, presentada por el EDIFICIO PREMIUM GOLD P.H., en contra de la sociedad CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S.”, dado que después de traer a colación la normatividad que consideró pertinente sobre la materia, señaló que la garantía legal de los acabados será de un (1) año y en temas de estabilidad de la obra es de diez (10) años; luego dijo que “debe tenerse en cuenta para la contabilización del término de la garantía, cuándo se dio entrega material del bien inmueble”; además que en el presente caso “no ha quedado acreditado y probado que el Edificio Premium Gold Propiedad Horizontal, presenta problemas de carácter estructural” o “afectación de carácter estructural”, puesto que dicha falla no se concluye solamente de una inspección visual y de documentos, según el informe aportado por la parte actora que se basó en revisiones visuales del edificio, 5 Ibidem, Carpeta 14, Archivo “22263191--0001300005”. 6 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpeta 22. 7 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpetas 61 y 63.
Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 8 sin prueba técnica que llegue a determinar el origen exacto y preciso de la fisuras a través de un estudio patológico. En consecuencia, reiteró que “desde esa perspectiva es claro que no hay prueba que determine que aquí se presenta un problema de carácter estructural; además todos los aspectos planteados en los hechos de la demanda y que fueron objeto de pretensión…, obedecen a aspectos totalmente distintos a un tema de carácter estructural y nos remitimos entonces a la definición de estructura del artículo cuarto de la Ley 498; por lo tanto, estamos frente a una garantía legal de 1 año, contados a partir de… la entrega material del bien; sin perjuicio, claro está, que esa garantía legal de 10 años siga vigente en los términos que establece la ley”.
(Se resalta) Bajo ese contexto, precisó que al quedar acreditado que no es un tema estructural, lo demás se trata de la garantía de un año; por ende, indicó que el primer apartamento 604, se entregó según acta el 27 de abril de 2019 y, si se habla de líneas vitales esenciales que se entregan con la unidad “el terreno sobre o bajo el cual existan construcción o instalaciones de servicio público básico, los cimientos, la estructura, la circulación indispensable para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicio público, las fachadas y los techos o losa que sirven de cubierta a cualquier nivel”, la garantía tenía vigencia hasta el 26 de abril de 2020, luego, tenía un año para presentar la demanda hasta el 25 de abril de 2021, siendo ésta radicada solo hasta el 6 de julio de 2022.
En relación con las zonas comunes no esenciales, manifestó que el término de la garantía empieza a contabilizarse a partir del funcionamiento de determinadas zonas “por ejemplo, si el salón, la piscina, la cancha, el barbecue iniciaron a utilizarse desde antes, pues es desde allí que se debe contabilizar el término de la garantía, ya sea de 1 año o decenal”; por ende, encontró acreditado que las zonas comunes se entregaron en noviembre y diciembre de 2019; según confesión de la misma representante legal; sin embargo, al remitirse a la prueba documental, observó que se entregaron el 2 de marzo de 2020, siendo así, procedió con la contabilización del Rad.
N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 9 término de la garantía; esto es, que tenía para presentarse la demanda a más tardar el 1° de marzo de 2022. Así las cosas, concluyó que operó la prescripción.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, el extremo demandante interpuso recurso de apelación8, sustentando en esta instancia los siguientes reparos concretos: Que el a quo omitió la realización de un análisis más profundo en relación con que “la edificación actualmente construida presenta múltiples deficiencias estructurales, que, SI comprometen LA ESTABILIDAD de la edificación”; puesto que solamente se remitió a realizar un estudio de las falencias de los acabados; en consecuencia, precisó que este medio vertical tiene “como eje central justamente las gravísimas falencias que existen en la estructura del inmueble, desperfectos que han sido mencionados en este escrito, que comprometen la seguridad o integridad de seres humanos que habitan el edificio, el cual está sujeto a propiedad horizontal”.
Agregó que “es relevante dar a conocer al honorable despacho que este escrito tiene como fundamento el principio de Equidad, de justicia que frente a LA CONSTRUCTORA INNOVA S.A.S. que con su irresponsable, negligente y violatorio accionar afectó gravemente a toda la copropiedad el “EDIFICIO PREMIUM GOLD PH”, consecuentemente a cada una de sus unidades residenciales y las familias que intervinieron en este proyecto y que fundamentalmente a través de la presente acción buscan se les reconozcan y sean resarcidos los perjuicios causados, pues sus inmuebles se están devaluando y deteriorando ante las gravosas fallas de construcción y que fueron detalladamente identificados por los peritos dentro de los dictámenes aportado”.
Concluyó que “el EDIFICIO PREMIUM GOLD, NO cumple con los estándares establecidos por la normatividad y/o reglamentos para poder 8 Expediente digital, Cuaderno Tribunal, Archivo 006. Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 10 garantizar la calidad, estabilidad y resistencia de la estructura ante los posibles o eventuales fenómenos que por causas naturales o por causa de la negligencia humana llegaran a suceder”.
Por lo anterior, solicitó la revocatoria de la decisión de primera instancia y en su lugar se sancione y condene a la demandada, por violar las políticas públicas que protegen a los consumidores. 6. PARA RESOLVER, SE CONSIDERA 6.1. Competencia La Colegiatura es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 2° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibídem.
Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad que pueda invalidar lo actuado. Comoquiera que la sentencia fue apelada únicamente por la parte demandante, la Sala encuentra limitada su competencia a dichos reparos señalados por ésta en primera instancia y sustentados ante esta Sede, conforme a lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso9, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejúsdem. 6.2.
Problema jurídico Se circunscribe a determinar si la decisión del a quo fue acertada al declarar probada la excepción de prescripción de la acción de protección al consumidor, o si, por el contrario, carece de respaldo legal, jurisprudencial y probatorio y, como consecuencia de ello, debe revocarse el fallo dictado. 9 “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”.
Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 11 6.3. Marco conceptual La Ley 1480 de 2011, en su artículo 57, en armonía con lo dispuesto en el artículo 116 de la Constitución Política, consagra la facultad jurisdiccional atribuida a la Superintendencia Financiera de Colombia para dirimir “las controversias que surjan entre los consumidores financieros y las entidades vigiladas relacionadas exclusivamente con la ejecución y el cumplimiento de las obligaciones contractuales que asuman con ocasión de la actividad financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo, aprovechamiento e inversión de los recursos captados del público”.
En el artículo 58 de la ley en cita, se establecen las reglas especiales a seguir en los procesos que versen sobre violación a los derechos de los consumidores. En particular, el numeral 3° indica que “Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato.
En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso, deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía” (resalta la Sala). Sobre esta especial temática, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC496-2023, Radicación n.º 76001-31- 03-011-2019-00326-01 de 16 de enero de 2024, puntualizó: “De conformidad con lo dispuesto en los artículos 5-5, 7 y 8 de la Ley 1480 de 2011, la garantía legal es una obligación temporal, «a cargo de todo productor y/o proveedor, de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos».
Dada esa naturaleza, está llamada a permanecer durante un lapso preestablecido en la ley –el término de la garantía legal–, que varía en función del estado o la naturaleza del bien o servicio correspondiente (Cfr. CSJ SC2850- 2022), y que, en tratándose de inmuebles, «comprende la estabilidad de la obra por diez años, y para los acabados un año».
Cabe anotar que el Estatuto del Consumidor no precisó lo que debía entenderse por «estabilidad de la obra», ni por «acabados». Y aunque Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 12 tampoco lo hizo el Decreto 735 de 2013 (reglamentario de la efectividad de la garantía legal), el artículo 134 de esta última normativa sí remitió en forma expresa a la Ley 400 de 1997, cuyo articulado define los «acabados» como las «partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura» (artículo 4-1), siendo la «estructura» el «ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales» (artículo 4-8).
Consecuentemente, la garantía legal de los «acabados», y también de la subcategoría «líneas vitales», que introdujo el artículo 13 del Decreto 735 de 2013, tendrá vigencia de un año, y corresponderá a los componentes o elementos de una edificación que no tienen relación con su estructura, es decir, con aquello que es determinante para que la construcción se mantenga estable, en pie, sin riesgo de alterar su forma, caer o desaparecer; por vía de ejemplo, las partes –no estructurales– que permiten la habitabilidad, las que tienen propósitos funcionales, o las que sirven al ornato.
En contraposición, la garantía de «estabilidad de la obra», que se extiende por diez años, es la que atañe a la integridad estructural de la construcción; a la indemnidad del conjunto de elementos que impiden que la edificación colapse –total o parcialmente–, o amenace ruina, fallas que, dicho sea de paso, corresponden a las hipótesis de la llamada responsabilidad decenal del «empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado», prevista en el artículo 2060-3 del Código Civil10 (Cfr. CSJ SC14426-2016).
En ambos casos, el término «empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor» (artículo 8, Estatuto del Consumidor) –sin perjuicio de las reglas de suspensión y ampliación del plazo consagradas en el canon 9, ejúsdem–. De ahí que, en este caso, haya cobrado relevancia el texto del artículo 24 de la Ley 675 de 2001, en el que se establece una presunción legal de entrega de los predios sometidos al régimen de propiedad horizontal, de este tenor: «Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al 10 Artículo 2060-3, Código Civil: «Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: ( ) 3) Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales».
Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 13 administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1.º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido. Parágrafo 2.º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal»”. 6.4.
Caso concreto Examinadas las pruebas adosadas al plenario, delanteramente se establece que la acción de protección al consumidor que nos ocupa fue presentada cuando ya se había superado el término consagrado en el numeral 3° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, como bien lo concluyó el a quo, motivo por el cual, desde ya, se anticipa la confirmación de la sentencia confutada.
Veamos por qué: No encuentra la Sala equivocación en la valoración probatoria y en los argumentos de la decisión de primera instancia, pues ciertamente no se acreditó por el extremo demandante, según el informe denominado “2DA REVISIÓN ESTRUCTURAL”11 que los daños observados tengan entidad estructural de la edificación; máxime que la mayoría de las anomalías fueron encontradas en las zonas comunes.
Por esa razón, deben sujetarse al plazo de garantía anual, lo que conllevaría, sin más, que el término de prescripción sobre el que versa esta discusión fuere de 10 años, contabilizados desde que se venció el plazo para solicitar la garantía, de manera directa. 11 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, carpeta 03, Archivo “22263191--0000200004”.
Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 14 Para el efecto, se traen a colación las “CONCLUSIONES DE LAS EVIDENCIAS Y ALGUNAS RECOMENDACIONES” efectuadas. Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 15 Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 16 Así las cosas, a tono con lo expuesto, como bien lo concluyó el juez de primer grado, en dicho documento no se hizo un análisis de fondo, ni una prueba técnica que permita establecer que la copropiedad tiene un problema de carácter estructural porque los materiales no cumplen, menos hay un examen de materiales, en el que se ventilan las fallas que se le endilgan al edificio; esto es, estudio cuyo objeto es el análisis del suelo en que se encuentra construido el mismo y la forma como debieron efectuarse las obras estructurales; lo anterior, máxime que en el punto 11.18 se parte de hipótesis y experiencia del revisor, como pasa a verse: “Este estudio se basó en la revisión visual del edificio.
Las hipótesis planteadas de las fisuras visualizadas, se dan bajo la apreciación y experiencia del revisor. No se hizo uso de instrumentación patológica especializada para determinar el origen exacto y preciso de las fisuras” (Se resalta). Y si en gracia de discusión se aceptara lo manifestado por la parte actora, no se advierte de los ítems anteriores de qué forma influyen en los cimientos de la edificación –a voces de la norma de sismo resistencia NSR-10- y cómo se configuran en elementos estructurales las supuestas inconsistencias e incumplimientos alegados, pues, aunque ciertamente las mismas recaen sobre los bienes comunes y están relacionadas con la seguridad, el uso y el goce de las instalaciones del conjunto residencial, en nada afectan la capacidad –por llamarlo de algún modo- del edificio de mantenerse estable o en pie.
Además, es que no se puede afirmar que, debido a su naturaleza, los elementos estructurales de la norma de sismo-resistencia NSR-10 deben considerarse como bienes comunes esenciales según lo definido en el artículo 3º de la Ley 675 de 2001, pues aun cuando la definición del régimen de propiedad horizontal incluye el terreno sobre el que se construye los cimientos y la estructura, el legislador también contempló como bienes comunes “las circulaciones necesarias para el uso de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas en cualquier nivel”, aspectos que Rad.
N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 17 coinciden con la definición de “líneas vitales” de la norma NSR-10, para las cuales la garantía es de un año. Siendo así las cosas, es evidente que los reparos del censor no tienen vocación de prosperidad, dado que la acción que se impetró es de protección al consumidor y, por consiguiente, se debe dar aplicación al artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, con el fin de contabilizar el término de prescripción de tal acción, desde que se venció el lapso allí consagrado; es decir, el vencimiento de la oportunidad para pedir la garantía de manera directa.
En consecuencia, se tiene que el 27 de abril de 2019, según “ACTA DE ENTREGA DE INMUEBLE URBANO”12 se hizo entrega real y material del Apartamento 604 y Parqueadero ubicado en el SEMISOTANO numerado 604 a la señora Claudia Consuelo Pinzón Velasco, lo cual fue corroborado por la representante legal del edificio en su declaración de parte13; además, que mediante “ACTA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS AREAS COMUNES DEL EDIFICIO PREMIUM GOLD” de fecha 2 de marzo de 202014 se hizo entrega de las zonas comunes.
Por lo dicho, se tendrá como fecha hito la última citada, esto es, 2 de marzo de 2020, para presentar la demanda de protección al consumidor con la que pretendía reclamar la garantía, como calenda más favorable para los consumidores, atendiendo lo estipulado en el artículo 4º de la citada Ley 1480 de 2011; es decir que la acción debió ser presentada a más tardar el 2 de marzo de 2022, puesto que la garantía venció el 2 de marzo de 2021 y el plazo para demandar se extinguió, como se anunció a riesgo de fatigar, 2 de marzo de 2022; así que para el día en que se presentó la demanda –6 de julio de 202215- la acción había decaído. 12 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpeta 14, Archivo “22263191--0001300021” 13 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpeta 47, Archivo “22263191--0004700001” (minutos 18:05 y minuto 2:39:06). 14 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpeta 14, Archivo “22263191--0001300008” 15 Expediente digital, Cuaderno “01PrimeraInstancia”, Carpeta 01, Archivo “22263191--0000000001” Rad.
N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 18 De lo anterior se desprende que la conclusión del fallador en torno a la materialización de la prescripción fue acertada, de manera que no hay razón para que la Sala se adentre en las razones que, según consideró la parte actora, justificaban la reparación exorada en la demanda, quedando así resuelta esa crítica puntual.
Ahora, en lo que respecta al reparo de las fallas estructurales reclamadas, dígase que la parte actora cuenta con el término decenal para realizar la reclamación al constructor por tales defectos, a la luz del numeral 3° del artículo 2060 del Código Civil, dado que la misma sigue vigente en materia de estabilidad en la edificación. Corolario, como la decisión de primer grado se ajusta a las disposiciones normativas que regulan la materia y ninguno de los reparos logró desvirtuar la conclusión a la que arribó el funcionario, se confirmará la sentencia impugnada y se impondrá condena en costas de esta instancia a la parte demandante.
Por último, se ordenará devolver las diligencias a la dependencia de origen, por Secretaría de la Sala Civil de esta Corporación. En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 7.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 17 de julio de 2024 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con las razones expuestas en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia al apelante. La Magistrada Ponente fija las agencias en derecho en la suma de un millón de pesos moneda corriente ($1’000.000). Rad. N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 19 TERCERO: DEVOLVER el proceso a la dependencia de origen, una vez en firme este fallo, por Secretaría de la Sala Civil de esta Corporación.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3199 001 2022 63191 01) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (11001 3199 001 2022 63191 01) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (11001 3199 001 2022 63191 01) Con aclaración de voto Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Aclaración De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fa697f19b8c126f7a51dde9b869e553916dd716413161aa7278359f813a88bac Rad.
N.º 11001 3199 001 2022 63191 01 20 Documento generado en 11/07/2025 11:37:03 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica