PJAC PABLO JOSÉ ÁLVAREZ CÁEZ Magistrado Ponente FOLIO 444-2023 Radicación No. 23001310300120210001901 Aprobado por Acta N. 086 Montería, once (11) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024). Se resuelve el recurso ordinario de apelación formulado contra la sentencia dictada el 7 de septiembre de 2023, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Montería, al interior del proceso de impugnación de actos de asamblea de Xiomara Patricia Berrocal Cuitiva Vs el Conjunto Residencial Índigo P.H. I. Antecedentes. 1.
Pretensiones. Berrocal Cuitiva, acudió a la jurisdicción peticionando la nulidad del acta de asamblea ordinaria del Conjunto Residencial Índigo P.H., del 3 de febrero de 2020 (publicada el 28 de febrero siguiente), donde se decidió dar por terminada la relación contractual por la cual fungía como administradora de dicho conjunto; que se declare, en consecuencia, que es la única administradora de éste y; que en virtud de principio de reparación integral y equidad se condene al mismo a resarcirle los perjuicios de orden patrimonial que le fueron causados, los cuales corresponde a los meses dejados de cancelar, los PJAC faltantes del contrato primigenio – dos (2) – así como los de sus prorrogas automáticas – cinco (5) –. 2.
Fundamentos fácticos. En soporte de lo antecedente, la activista expuso que el 1ro de diciembre de 2019, suscribió con Sobeida Castellanos, presidenta del Consejo Administrativo del Conjunto Residencial Índigo P.H., contrato de prestación de servicio – en adelante CPS – para que fungiese como administradora de la mencionada propiedad horizontal.
Señaló que la Asamblea Ordinaria de Propietarios – en adelante AOP – de ésta, el día 3 de febrero de 2020, terminó el mencionado vínculo apoyada en razones infundadas, dado que no era cierto que se estableciesen en el contrato de prestación de servicio clausulas perjudiciales y/o abusivas para con el Conjunto Índigo. Explicó que en éste (Clausula 10ma) no se disponía tal cual se informó en la asamblea mencionada que en caso de controversias debía irse a un tribunal de arbitramento, ya que lo pactado era acudir ante un amigable componedor; siendo que tampoco era una irregularidad que ésta inscribiese el acta de designación como representante legal de Índigo P.H., ante la Secretaría de Planeación Municipal como persona natural y no como jurídica, ya que venía facultada para ello.
Indicó de otra parte, que no había claridad sobre los propietarios que asistieron a la susodicha asamblea, ya que no se expresa quiénes asistieron y quiénes no. Calificó de dolosa la conducta de la AGP y de Sobeida Castellanos, en su condición de presidenta del Consejo de Administración de bloquearle la posibilidad de cumplir con sus funciones, retirándole del respectivo registro público y bancario.
Sostuvo que en esos términos se desconoció la cláusula 8va del CPS, contentivo de las causales de terminación del contrato, dado queno existe documento recibido por ella en donde se le hubiese PJAC avisado por parte de Sobeida Castellano de la terminación del vínculo, afirmando, que ésta era la única con la potestad de finiquitar el referido acuerdo de voluntades, por lo que resulta carente de validez y perjudicial a su debido proceso, la decisión adoptada por la AGP. 3.
Contestación. Enterado del auto admisorio de la demanda, el conjunto compulsado se defendió alegando que el cargo de administrador de la propiedad horizontal en los términos del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, es de libre designación y remoción, por lo que no se precisaba de causa alguna. Pese a ello, insistió en que la ruptura del CPS estuvo justificada en las irregularidades y malos manejos que aparecen detalladas en el acta atacada.
Que dado que la accionante fue removida de su puesto no cuenta con legitimación para interponer la presente acción, pues, precisamente no ostenta la condición de administradora. Siendo que de estarlo, los motivos por los que acude a ésta no son procedentes, pues este tipo de vía judicial debe activarse en virtud de la ilegalidad y/o invalidez del acta en consideración a la Ley o reglamentos aplicables a la propiedad horizontal y no por la inconformidad que se tenga con la decisión adoptada.
Manifestando, igualmente, que no había prueba de los perjuicios patrimoniales reclamados. En ese orden de ideas, se opuso a las pretensiones de la demanda formulando las excepciones meritorias de prescripción; inexistencia de la obligación; compensación; terminación del contrato ajustada a derecho; falta de legitimación en la causa por activa y; la genérica.
PJAC 4. La sentencia primera instancia. A través de sentencia del 7 de septiembre de 2023, la juez A Quo negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la activista, exponiendo en soporte de ello, que ésta no logró demostrar cual fue la estipulación normativa, reglamentaria y/o procedimental que fue violentada por la AGP con su decisión del 3 de febrero de 2020, máxime cuando no se hizo referencia alguna de éstas.
Señaló que tal órgano, ciertamente, estaba facultado para disponer libremente sobre el nombramiento y/o remoción del administrador, ello, en los términos del artículo 38 de la Ley 675 de 2001 y que del ejusdem no se lograba colegir cuál era el vicio y/o defecto llamado a invalidar el acta en cuestión. Por el contrario, encontró justificado el despido, en vista de que al revisarse el contrato de prestación de servicios se constataba que la demandante suscribió el mismo como representante legal de un ente ficto (BYOS S.A.S.), no obstante, inscribió su nombramiento en el registro público como persona natural y no como persona jurídica. 5.
Recurso de apelación. Lo presentó el apoderado judicial accionante. Quien indicó que con el acta impugnada se desconoció, precisamente, lo establecido en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, explicando que si bien dicha norma concede a la AGP la facultad de remover libremente al administrador, la misma es clara al indicar que «cuando fuera el caso», lo que no ocurría en el súbjudice, donde lo procedente era que ésta informase al Consejo de Administración para que éste diera por terminado el CPS, puesto que era el facultado para tal cometido, en vista de que se está ante a un acuerdo de voluntades donde se pactaron las formas de terminación contractual.
Manifestó que yacía ausente la prueba de las imputaciones que se hacen a su defendida sobre supuestos malos manejos, teniéndose que aquel que presentó tales hechos a la AGP se retractó de los PJAC mismos en instancias penales, luego no puede tenerse por sustentado el despido. Lo cual también ocurre respecto de las irregularidades afirmadas en el acta de asamblea impugnada.
En lo relacionado con la calidad con la que Berrocal Cuitiva suscribió el CPS y luego registró el acta de designación ante la oficina correspondiente; expuso que en la última se hizo referencia a ésta en su condición de persona natural, siendo que lo enunciado en el acuerdo de prestación de servicios, no era otra cosa que un error de transcripción, que no puede atribuirse a su prohijada como quiera que quien redactó el contrato fue el conjunto demandado, contando la demandante, en ese orden de cosas, con legitimación en la causa por activa.
Indicó que no debió condenarse en costas, habida cuenta de que las mismas no aparecían probadas. 6. Sustentación de la apelación. Abierto el escenario de Ley de esta instancia, ambas partes allegaron escritos con los que sustentaban y replicaban la alzada. II. Consideraciones. 1. Descripción del debate. 1.1. Conviene indicar, brevemente, que el ejusdem se corresponde con el ejercicio judicial (Art. 382 CGP) de la prerrogativa consagrada en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, según el cual, le asiste, entre otros, al administrador de un conjunto residencial o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, el derecho a impugnar las decisiones adoptadas por la AGP, cuando las mismas NO se ajusten a las prescripciones legales o reglamentarias propias de dicha persona jurídica.
PJAC Debiendo entenderse que dicha acción sustancial ha de estar encaminada a combatir, contradecir y/o refutar la legalidad de las determinaciones adoptadas por la AGP, para que en el evento de que las mismas no cumplan con dicha condición, sean declaradas ineficaces, inválidas o nulas por el juez de la causa. 1.2. Pues bien, en el caso de marras, la funcionaria judicial de primer nivel estimó que la remoción de Berrocal Cuitiva del cargo de administradora del Conjunto Residencial Índigo P.H., por parte de la AGP a través de determinación del 3 de febrero de 2020, no quebrantó el principio de legalidad en el que se fundamenta la acción subéxamine, pues, para ésta, dicho órgano estaba autorizado para tal cometido por el artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001. 1.3.
En contraste, el togado recurrente postula que fue esa misma disposición legal la quebrantada por cuenta de la decisión que se controvierte en esta oportunidad. Expone que lo dicho por la iudex singular cabría en el escenario de que no existiera el CPS que su prohijada suscribió con el Consejo de Administración del susodicho complejo residencial, remarcando que el mismo es ley para los contratantes y que por cuenta de éste el habilitado para culminar el vínculo era dicho órgano de administración, previo aviso de la AGP, lo cual fue desconocido por la A Quo como quiera que no imprimió ninguna interpretación a la Ley. 2.
Problema jurídico. Visto lo enantes, es deber de la Sala establecer si erró la funcionaria judicial de primer nivel al no ver que el CPS celebrado entre Berrocal Cuitiva y el Consejo de Administración del Conjunto Residencial Índigo P.H., era óbice para que la AGP de éste, removiera a la demandante del cargo de administradora, pues de lo contrario estaría desconociendo lo estipulado en el artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001.
PJAC 3. Solución del problema jurídico planteado. 3.1. Previo a abordar lo antecedente, es preciso señalar que es un hecho que Berrocal Cuitiva, para el 3 de febrero de 2020, era la administradora del Conjunto Residencial Índigo P.H., pues venía designada como tal por el Consejo de Administración del mismo, mediante acta del 11 de septiembre de 20191, la cual fue debidamente inscrita en la Secretaría de Planeación Municipal de Montería, el 19 del mismo mes y año2.
Que la entonces presidenta de dicho consejo, Sobeida Castellano, suscribió con la accionante, el 1ro de diciembre de 2019, un CPS3 para que la última fungiera en la calidad ya dicha, por un lapso de cuatro (4) meses, prorrogables automáticamente. Y que, en efecto, la AGP del complejo residencial demandado, el 3 de febrero de 2020, optó «por votación unánime y mayoritaria, dar por terminada la relación contractual» mencionada, junto a otras determinaciones en procura de que la demandante no hiciera movimientos financieros4. 3.2.
Pues bien, desde ya debe manifestarse por esta Magistratura que no le es de recibo el argumento de alzada, pues la existencia del referido CPS, no impedía a la AGP ejercitar la «función básica» que el propio artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001, le atribuye de «remover libremente» al administrador del conjunto residencial o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Las razones, las siguientes: 3.2.1. En primer término debe señalarse que no es de recibo el argumento argüido por el togado recurrente de que el único habilitado 1 Vid. Pág. 7 del Doc. «22. CONTESTACION DE EXCEPCIONES DE MERITO 25-05-22.pdf» 2 Vid. Pág. 9 y 10 ibidem. 3 Vid. Pág. 7 a 12 del Doc. «02. DEMANDA Y ANEXOS.pdf» 4 Vid.
Pág. 21 a 28 ibidem. PJAC para dar por terminado el CPS de su prohijada, era el Consejo de Administración del ente demandado, ya que tal aseveración parte de asumir equivocadamente que tal convenio tiene como extremos contractuales a Berrocal Cuitiva y al mencionado órgano de administración, cuando no es así, dado que el auténtico contratante de la inicialista no es otro que el Conjunto Residencial Índigo P.H., como persona jurídica (art. 32 Ley 675/01).
Y si bien, fue la presidente del Consejo de Administración, Sobeida Castellano, la que suscribió el CPS, ello, fue en representación del complejo residencial accionado, por encargo de la Ley (art. 50, par. 1ro, ibídem), situación de la que se dejó constancia en el mismo contrato. Resultando en una impropiedad, se insiste, sostener que dicha relación negocial existe para con el Consejo de Administración como contratante y, que ello de por sí cierra la puerta a la actuación de la AGP, bajo el supuesto de que no es parte del acuerdo en cuestión. 3.2.2.
Ahora bien, ese entendimiento a su vez desmonta el razonamiento con el que el apoderado judicial recurrente pretende dar sentido a la previsión contemplada en el artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001, cuando reza, «Artículo 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 1.
Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. (…)». Cierto es, que la norma en cita, además de atribuir a la AGP la «función básica» de «nombrar y remover libremente al administrador», comporta cierta cortapisa con relación a la misma. Sin embargo, el sentido de tal previsión – «cuando fuere el caso» – contrario a lo aducido por la censura, encuentra su razón de ser de cara a lo consagrado en el artículo 50 de la misma Ley, donde se estipula que la facultad de designar al administrador pasa a estar en PJAC cabeza del Consejo de Administración cuando el edificio o complejo residencial cuente con tal órgano de administración. En efecto, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, indica: «Artículo 50.
Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.
Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. (…)» Pudiéndose colegir, fácilmente, que el ordenamiento subéxamine sólo alude a la designación y/o elección del administrador, lo que abre paso al señalamiento de que la AGP a pesar de la existencia de un Consejo de Administración sigue conservando la potestad de remover libremente al susodicho gerente, pues, de haberse querido por el Legislador que no fuere así, no cobra ningún sentido que se haya limitado al tópico de la elección. Y si bien no faltará quien pretenda aducir lo opuesto, apoyado en las razones con las que la H. Corte Constitucional dictaminó la constitucionalidad de lo subrayado de los artículos 38-1 y 50 de la Ley 675 de 2001 (Vid.
C127/04 y C747/04), exponiendo que la decisión de remover al administrador también está llamada a sujetarse a los mismos criterios de eficiencia, eficacia y agilización, por lo que, ha de suponerse del resorte del Consejo de Administración. Tal lógica, en últimas, solo resultaría habilitante para con el Consejo de Administración, más no deviene suficiente para despojar a la AGP de una facultad que viene reconocida por la Ley como básica de la misma, amén de que la determinación de remover al administrador se sucede en escenarios fácticos diferentes al de su elección, donde no necesariamente están llamados a ser privilegiados los criterios con los que se encontró razonable el mecanismo de elección dispuesto en el artículo en comentario, lo que para la Sala resulta explicativo del porqué el Legislador en el artículo 50 de la Ley PJAC 675 de 2001, no vinculó la potestad de la que se viene haciendo comentario. 3.2.3.
Por otro lado, sigue indicar que la decisión de la AGP de remover a la demandante del cargo de administradora, no riñe con el carácter pacta sunt servanda del CPS que existe entre ésta y el Conjunto Residencial Índigo P.H., en vista de que para ello dicho órgano de dirección no estaba conminado a proceder con las formas de terminación estipuladas en el referido acuerdo.
Y es que, si bien, al tenor de lo dicho en el artículo 1602 del C. Civil, «[t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales», no es procedente señalar, en este caso, que Berrocal Cuitiva se puede valer de dicha regla para persistir en su posición acudiendo al hecho de que no se dio por terminado el mismo siguiendo las maneras pactadas.
Para arribar a esa conclusión es menester tener en cuenta, que el pacto obligacional celebrado entre las partes denominado «contrato de prestación de servicios de administración de propiedad horizontal», no es otra cosa que un contrato de mandato con representación, por lo que está llamado a ser regido por las reglas legales y jurisprudenciales aplicables a ese tipo de negociación, entre ellas, el principio de revocabilidad del mandato, el cual tiene por asidero los artículos 2189-3 y 2191 ídem.
Y es que con relación al contrato de mandato corresponde distinguir entre el aspecto obligacional que surge internamente entre los contratantes – mandante y mandatario – y, que es el contrato en sí. Y lo relativo a la representación que ejerce externamente el mandante frente a tercero. Pues bien, el precepto contenido en el artículo 1602 de la Ley civil, el cual es evocado en el artículo 2150 ejusdem cuando indica que «aceptado el mandato no podrá disolverse el contrato sino por mutua PJAC voluntad de las partes», rige el primer aspecto, lo que salvo norma convencional en contrario, torna indisoluble el contrato de mandato por el ánimo individual de una de las partes del mismo.
Empero, cosa distinta ocurre con lo relativo a la representación que es efecto del contrato, la cual, sí puede ser revocada unilateralmente por el mandante en los términos de los artículos 2189-3 y 2191 Op. Cit. Directriz que es concordante, por supuesto, con el hecho de que la facultad de remover al administrador a voces del artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001, sea LIBRE.
Al particular, el doctrinante Gómez Estrada, explica: «El otorgamiento de un mandato supone plena confianza del mandante en el mandatario, y por lo mismo es necesario dejarle abiertas las puertas al mandante para que, si esa confianza desaparece, pueda ponerle fin a la representación revocando el mandato; sería exagerado dejar atado al mandante a los actos de un mandatario en el cual no confía. De otro lado, si la gestión encomendada al mandatario es en interés del mandante y en su beneficio, no hay razón en obligarlo a beneficiarse contra su voluntad, y de ahí que se le conceda la facultad de impedir que la gestión se realice revocando el mandato.
Por todo ello se dice que el mandato es esencialmente revocable por el mandante, aunque a veces es irrevocable, como más adelante se verá. Como se puso de presente al estudiar el artículo 2150, inciso final, la revocación del mandato se contrae a la representación, de modo que el contrato mismo del mandato no desaparece por ella, ni menos su consecuencia, o sea las obligaciones del mandante para con el mandatario.
Por consiguiente, si el mandato es remunerado, la revocación no puede significar que el mandante quede relevado de la obligación de pagarle al mandatario la remuneración que corresponda.»5 Por su parte, la antaña jurisprudencia de la H. Sala de Casación Civil de la CSJ, viene explicando que, «según el inciso final del artículo 2150 del C.C., ‘aceptado el mandato no podrá disolverse el contrato sino por mutual voluntad de las partes’.
Quiere esto decir que el mandato, como contrato, solo puede declararse resuelto, o sin valor ni efecto alguno, en virtud de acuerdo voluntario de las partes. Otra cosa sucede en los casos de que tratan los artículos 2191 y 2193 del propio Código, conforme a los cuales el mandante puede revocar el mandato a su arbitrio o el mandatario renunciarlo.
En tales casos el mandato termina (ordinales 3° y 4° del artículo 2189), pero sin que se resuelva el contrato, y es claro que, si la revocación o la renuncia se hace sin motivo legítimo, 5 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Año. 2008, Pág. 402 y 403. PJAC proceden las indemnizaciones respectivas» (SC del 22 de junio de 1940, G.J., t. XLIX, pág. 5486).
Ahora bien, no pasa por alto la Sala que en el acta atacada (feb. 3/2020), se expresa que lo «decidido por votación unánime y mayoritaria, [fue] dar por terminada la relación contractual con la actual administradora», amén de que lo sometió al orden del día en esa sección – mediante cambio sugerido – fue «realizar una votación para que se revoque o se mantenga a la representación legal de la actual administración» (Se resalta).
Empero, no cabe a partir de ello, como se dijo, hacer persistir a la accionante en el cargo de administradora ante el hecho de que no obra prueba de que dicha decisión se haya ejecutado siguiendo con lo dispuesto en la cláusula 8va del CPS, ello, sigue siendo suficiente para entender revocada a la misma de la mencionada posición atendiendo al principio de revocación del mandato (art. 2389-3 y 2191 CC), en consonancia con lo dicho en el artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001. 3.2.4.
Queda decir, llegados a este punto, que, en virtud de principio de economía procesal, la Sala se sustraerá de analizar si los motivos aducidos en la AGP del 3 de febrero de 2020, respecto de irregularidades y malos manejos atribuidos a la accionante, devienen o no soportados probatoriamente en el ejusdem, ya que, de resultar que no, a la luz de lo dicho ut supra, ello no alteraría las resultas del proceso, teniendo en cuenta, por un lado, que para proceder en los términos del artículo 38-1 de la Ley 675 de 2001, no era necesario fundamento alguno, y de otro, el proceso no fue direccionado a esclarecer la responsabilidad contractual de la demandada ante un tipo de incumplimiento contractual que pueda gestarse con relación a tal debate. 6 Vid.
Helí Abel Torrado, Código Civil, 5ta edición, 2019, Pág. 977. PJAC 4. Por otra parte, tiene la Sala que el togado de la inicialista, también se queja de la condena en costas aduciendo que la misma era improcedente habida consideración de que éstas no se acreditaron. A lo que debe contestarse que si bien el artículo 365-8 del CGP, dispone que, «[s]ólo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación», se desconoce, por el gestor judicial censor que la sentencia no es la oportunidad para establecer si hay o no lugar a reconocer monto alguno por las costas propiamente dichas, dado que ello se determina en oportunidad posterior conforme al artículo 366 del CGP, siendo que su imposición por el juez en la sentencia deviene de que a la parte que se grave con ésta haya sido vencida en el juicio. 5.
Epílogo. Ergo, la Sala confirmará la sentencia apelada, con costas en esta instancia al haber existido réplica. El Magistrado Ponente fija las agencias en derecho en el equivalente a UN (1) SMMLV ($1.300.000) En mérito de lo expuesto, la SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia identificada en el pórtico de éste proveído de conformidad con las razones esgrimidas ut supra.
SEGUNDO. Costas en esta instancia a cargo de la demandante. El Magistrado Ponente fija las agencias en derecho en el equivalente a UN (1) SMMLV ($1.300.000). PJAC TERCERO. En su oportunidad, regrésese el expediente a su oficina de origen.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE,