REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Magistrado sustanciador: MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Bogotá D.C., treinta (30) de julio de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal no. 110013103045202400161 01 Con apego al sentido del fallo anunciado en la audiencia, el Tribunal resuelve el recurso de apelación que la parte demandada interpuso contra la sentencia de 20 de marzo de 2025, proferida por el Juzgado 57 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia. RESEÑA DEL LITIGIO Y DEL PROCESO 1.
La Agencia Nacional de Infraestructura-ANI demandó a Orfilia Otálora de Ríos para que se decrete la expropiación de una zona de terreno de 10,130,88 m², identificada con la ficha predial SMN-1-132 del 23 de abril de 2022, elaborada por la Concesionaria Ruta Al Sur S.A.S. en la unidad funcional 1 – Neiva – Campoalegre, que hace parte del predio de mayor extensión denominado “LOTE RIOS”, ubicado en la vereda “Arenoso” del municipio de Rivera (Huila), con matrícula No. 200-207314.
Para sustentar su pretensión adujo que esa franja de terreno, propiedad de la demandada, es requerida para el proyecto vial “Santana – Mocoa - Neiva”, en virtud del Contrato de Concesión No. 012 del 18 de agosto de 2015, suscrito con la concesión vial Aliadas Para El Progreso S.A.S. –quien cedió su posición contractual a la Concesionaria Ruta Al Sur S.A.S.–, área avaluada el 24 de junio de 2022 en $423.187.971,00, que incluye el precio de la zona de terreno requerida, las construcciones anexas, los cultivos y especies y el costo del daño emergente.
Añadió M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 2 que ese fue el valor de la oferta formal de compra que la concesionaria le hizo a la demandada el 4 de mayo de 2023, quien no la aceptó, razón por la cual expidió –el 23 de enero de 2024- la Resolución No. 20246060000765 que le dio inicio al trámite para la expropiación judicial, cuya ejecutoria ocurrió el 22 de febrero siguiente. 2.
La demandada sólo protestó la indemnización, puesto que el precio justo es de $1.275.717.444, según el avalúo que aportó. 3. La Procuraduría General de la Nación tomó postura1 y la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado guardó silencio. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juez decretó la expropiación solicitada, ordenó la entrega definitiva del bien, cancelar los gravámenes y registrar la sentencia. Reconoció como indemnización $524.595.599.00, que incluye la indexación del avalúo presentado por la demandante.
En lo que concierne a la indemnización, descartó el avalúo presentado por la señora Otálora, suscrito por la perito Laura Patricia Vega Murte, porque incurrió en varios errores, entre ellos, (i) no demostrar la destinación actual del predio con fundamentos sólidos y utilizar una norma posterior a la fecha de la realización del avalúo de la entidad demandante;
(ii) manifestar en audiencia que cometió un error de tipografía en el documento; y (iii) responder en forma dubitativa durante la contradicción de su concepto, particularmente en lo relacionado con sus estudios, la aproximación del bien objeto de avalúo y la información relativa a su destinación. EL RECURSO DE APELACIÓN La demandada pidió revocar el numeral tercero de la sentencia2 (indemnización), porque el juez no tuvo en cuenta las normas aplicables a la materia y dejó de valorar íntegramente las pruebas.
Específicamente, adujo que (i) el avalúo de la ANI contiene 1 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 025. 2 Segunda Instancia. Sustentación recurso de apelación, pdf 007, pág. 23. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 3 errores técnicos sobre la determinación del uso actual del predio objeto de expropiación, pues, amén de que el suelo está clasificado como “suburbano”, en él funciona una institución educativa y no se realizan actividades agropecuarias, correspondiendo a un sector cuya actividad predominante “son las casas campestres de estrato alto, el institucional e industrial”;
(ii) el precio dado al terreno se estableció sin tener en cuenta los artículos 1, 10 y 11 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (“IGAC”), pues el avalúo tomó como “muestras de mercados” predios que no son semejantes ni comparables y, en dos de ellas, disminuyó el valor real en un 16% y 12%, respectivamente, desconociendo que el coeficiente de variación no puede superar el 7.5%, temas sobre los cuales el juez guardó silencio;
(iii) el error de digitación de la perito –reconocido durante la audiencia– no altera las conclusiones ni el resultado de su experticia, en cuanto al valor del metro cuadrado; (iv) el artículo 15 de la mencionada resolución establece la forma para obtener el valor del terreno en bruto cuando las condiciones del mercado no se puedan estimar directamente; y (v) debe darse aplicación al precedente, porque en otro proceso judicial relacionado con un bien ubicado en la misma ruta no se tuvo en cuenta el peritaje aportado por la Agencia Nacional de Infraestructura-ANI, por no cumplir con los requisitos normativos.
CONSIDERACIONES 1. Como se sabe, no hay expropiación sin indemnización (C. Pol. Art. 58), la cual debe incluir, por regla general, el valor del bien expropiado y los perjuicios que se le causen a su propietario. Esa indemnización debe ser justa3, ponderando los intereses del afectado y de la comunidad. Más aun, la Constitución no impone -en estos casos- la reparación integral del daño, precisamente porque aquella, se insiste, debe ser justa.
Sobre el particular, la Corte Constitucional ha precisado que: “Por consiguiente, en algunas ocasiones, la indemnización será justa cuando su pago tenga un carácter meramente compensatorio. Lo antepuesto, se deriva de que el artículo 58 de la Constitución no advierte que el resarcimiento debe ser pleno o 3 Sobre el particular, la Corte Constitucional, señaló: “En relación con el carácter justo de la indemnización, aun cuando el texto constitucional no menciona expresamente si la indemnización por expropiación debe ser justa, esta exigencia se ha deducido de la referencia que hace el texto del artículo 58 de la Carta a la necesidad de ponderar los intereses de la comunidad y del afectado al momento de fijar la indemnización por expropiación”.
Sentencia C-961 de 21 de octubre de 2003. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 4 integral, puesto que el particular cede su derecho en pro de la utilidad y del bienestar social, condiciones que garantizan el interés general. En estas hipótesis, la función restitutiva de la indemnización se transforma en una compensatoria, dado que la Carta Política no reconoce una reparación integral en materia de expropiación. De ahí que, el resarcimiento que tiene su fuente en el artículo 58 superior es diferente a la indemnización que se deriva de la responsabilidad del Estado consignada en el artículo 90 ibídem.”4 (se subraya) Con esta orientación, esa misma Corte ha establecido que “el requisito constitucional de que la indemnización sea justa, lleva necesariamente a no exigir que siempre responda integralmente a los intereses del afectado.
En ciertas ocasiones dicha indemnización puede cumplir una función meramente compensatoria, en otras, una función reparatoria que comprenda tanto el daño emergente como el lucro cesante, y ocasionalmente una función restitutiva, cuando ello sea necesario para garantizar la efectividad de los derechos especialmente protegidos por la Carta”5. 2.
En este caso, la controversia se circunscribe al monto de la indemnización, por lo que es menester que la Sala se aplique a los dictamines periciales aportados en primera instancia, pero también a los conceptos –renovados– que los dos peritos rindieron ante el Tribunal, como resultado de la actividad probatoria oficiosa: a. El 24 de junio de 2022, el ingeniero Omar Alexis Pinzón Rodríguez, perito de la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., suscribió el avalúo del área requerida6, a la que asignó un valor de $422.455.591,00 por concepto del terreno, las construcciones anexas y los cultivos y especies, más un importe por daño emergente de $732.380 (traslado del transformador eléctrico).
Para determinar el valor del terreno, la experticia acudió al método de comparación de mercado respecto de dos unidades fisiográficas que identificó –una de 9.899,63 m² (suburbano) y otra de 231,25 m² (rural de explotación pecuaria y agrícola de baja intensidad)–, las cuales catalogó con un uso actual “agropecuario”7; además, aplicó el método de costo de reposición para calcular las construcciones anexas. 4 Corte Constitucional.
Sentencia C-750 de 10 de diciembre de 2015. 5 Corte Constitucional. Sentencia C-1074 de 4 de diciembre de 2002. 6 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 010. Subsanación de la demanda, págs. 143-175. 7 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 010. Subsanación de la demanda, pág. 151. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 5 b. El 12 de agosto de 2024, la arquitecta Laura Patricia Vega Murte rindió “Informe de Avalúo Comercial Corporativo”8 en el que fijó un precio para el terreno, las construcciones y los cultivos de $1.275.717.444,90.
Para ella, “la franja suburbana objeto del presente avalúo presenta un desarrollo de tipo residencial campestre, institucional e industrial”9; además, “en la actualidad el predio está destinado a prestar el servicio de institución educativa”10 y “en el sector predominan los conjuntos residenciales de tipo campestre y como institución de tipo privado el Club Campestre de Neiva y Sede Universitaria FET”11.
Hay, pues, una diferencia sustancial entre los dos avalúos, más concretamente en lo que atañe al valor del terreno a expropiar –$384.972.918 (ANI) y $1.216.065.600,00 (demandada)–, que comienza por el método que le sirvió de soporte a los expertos, quienes, en todo caso, a raíz de las opiniones periciales que rindieron en segunda instancia, concuerdan ya en que la franja requerida está en zona suburbana, que en el predio de mayor extensión funciona una institución educativa, que el predio se encuentra en la vía Neiva – Campoalegre, que la reserva vial para el lote de terreno (buffer) correspondería a 2.508,54 mt2, y en que las anexidades tienen un valor de $32.668.890 y los cultivos de $8,700,685.
Incluso, sus renovados conceptos precisan que la franja de terreno para mayo de 2023, según el perito Pinzón, tenía un valor de $485.269.152, mientras que para la experta Vega, sería de $960.856.025,62. Pues bien, con esta plataforma la Sala se ocupa de los temas que son objeto de controversia. A. La valoración del dictamen pericial Aunque el juez carece de los conocimientos científicos, técnicos o artísticos que sí tiene el perito y que justificaron el decreto y aportación de su concepto para probar y 8 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 122-170. 9 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 132. 10 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 133. 11 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 135. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 6 esclarecer los hechos, suyo es el deber de valorarlo para otorgarle o restarle eficacia probatoria, lo que, desde luego, debe adelantar con apego a los criterios establecidos por el legislador, los cuales permiten un acercamiento objetivo a una prueba que, ciertamente, es calificada -particularmente en asuntos como este- y, por lo mismo, no puede apreciarse a partir de variables subjetivas.
El juez, entonces, debe formar conocimiento “de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso” (CGP., art. 232), presupuestos en torno de los cuales ha precisado la Corte Suprema de Justicia que: En suma, si la firmeza y calidad del dictamen, la otorgan la fuerza expositiva de los razonamientos, la ilación lógica de las explicaciones y conclusiones, así como la calidad de las comprobaciones y métodos utilizados por el experto, quedaría en una mera opinión personal de éste, el trabajo que, cual se aprecia en los que se dejaron resumidos, sólo se sustenta en una simple descripción física del predio (para lo cual no se requiere de especiales conocimientos) y en conclusiones subjetivas que no tienen apoyo en basamento alguno, que resulte comprobable respecto de las conclusiones o resultados que plantea –a partir de la información y la metodología que detalla– de cara al estado del arte o ciencia de que se trate, y suficientemente consistente en sus conclusiones desde la perspectiva de la lógica formal; soporte que, se repite, siempre debe explicitarse en el dictamen, a efectos de que, sin dejar de ser -a fin de cuentas- una opinión del perito, se sostenga ella en reglas, métodos, procedimientos técnicos, científicos o artísticos que la tornen lo más objetiva posible, y, por ese camino, que le brinden al trabajo realizado por el experto, la fuerza persuasiva necesaria para su acogimiento, en tanto es un juicio racional emitido con base en el conocimiento especializado acerca de un hecho cuya valoración es necesaria en el proceso y no pertenece a la órbita del derecho ni cae en el ámbito de la información media o común.12 (se subraya) En providencia reciente, hizo énfasis en el estudio de este medio de prueba en el marco de los procesos de expropiación: En lo que toca con la «confección» y «valoración» de la «experticia», se tiene que esta debe ajustarse a los lineamientos de las Resoluciones n.° 620 de 2008 y 898 de 2014 y demás disposiciones concordantes; además, conforme con el artículo 226 del aludido estatuto adjetivo, «dicha probanza deberá contener unas exigencias mínimas que deben dar cuenta de tres elementos: los fundamentos, la imparcialidad y la idoneidad de quien lo elaboró», y será en la «sentencia» donde «el fallador apreciará el dictamen (…); labor que emprenderá de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en la que evaluará la 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC7720 de 16 de junio de 2014. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 7 solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, así como las demás pruebas que obren en el proceso (art. 232)». CSJ STC2066-2021.13 B. La regulación aplicable a los avalúos en proyectos de infraestructura de transporte En lo que concierne a la expropiación de predios requeridos para proyectos de infraestructura de transporte, la Ley 1682 de 2013 estableció que el precio de adquisición sería "igual al valor comercial", determinado con sujeción a "las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos" fijados por el IGAC, para lo cual se debe tener en cuenta "la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, su destinación económica, el daño emergente y el lucro cesante" (artículo 37, mod.
Ley 1742 de 2014, art. 6). En esa línea el IGAC, desde el año 2008, había expedido la Resolución 620 de ese año para fijar “los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”, y más adelante emitió la Resolución 898 de 2014, con el objeto de "[fijar] las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y actualización de los avalúos comerciales, incluido el valor de las indemnizaciones o compensaciones" (artículo 1).
Luego, para establecer el valor comercial de un inmueble, las construcciones y los cultivos, debe acudirse a la Resolución 620 de 2008 que desarrolla los métodos aplicables: (a) comparación o de mercado, como técnica que " busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo" (artículo 1);
(b) capitalización de rentas o ingresos, mediante el cual se establece "el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés" (artículo 2);
(c) costo de reposición, que " busca establecer el 13 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia STC13518 del 1 de diciembre de 2023. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 8 valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada" (artículo 3), y (d) residual, por el cual se "busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo" (artículo 4).
En principio, el avaluador puede acudir a cualquiera de los métodos o técnicas expuestas e incluso a varios de ellos, "si el caso lo amerita"14; tiene entonces el perito una discreta autonomía para escoger el método que empleará, sin perder de vista, en todo caso, que la Resolución 620 de 2008, al ocuparse del precio de un terreno en bruto, expresa e inequívocamente establece que se calculará a partir del valor del terreno urbanizado, sólo “cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente”, lo que implica que aquella opción está subordinada a la imposibilidad de fijar el valor “directamente” atendiendo “las condiciones del mercado”.
Bien dice el Consejo de Estado que, (…) la utilización simultánea de estos métodos está permitido como técnica valuatoria por el artículo 6º de la Resolución 620 de 2008 al indicar que “[…] para la elaboración de los avalúos [se podrá utilizar] cualquiera de los métodos enunciados anteriormente […]”, sin que se entienda que son excluyentes entre sí -como lo sostuvo el a quo en su decisión-, por lo que, bajo una adecuada confrontación técnica de estos y con el propósito de determinar el comportamiento inmobiliario de una zona determinada, se puede establecer válidamente el valor comercial del inmueble como ocurrió en este asunto.15 No obstante, esa misma corporación precisó, en un caso en el que se discutió el valor de la indemnización por una expropiación administrativa, fijada por el perito mediante la aplicación de la fórmula del "valor del terreno en bruto", según el artículo 14 de la Resolución 762 de 1998 del IGAC (derogada por la 620 de 2008) –cuyo encabezado no cambió en la nueva norma (artículo 15)–, que la aplicación del método residual debe hacerse de manera subsidiaria: 14 Decreto 1420 de 1998.
Artículo 25. 15 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 13 de junio de 2024. Radicación número: 05-001-23-33-000-2010-01231-01. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 9 En cumplimiento de la norma trascrita, el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi profirió la Resolución 762 del 23 de octubre de 1998,2 “Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997”, en cuyo artículo 14 se definían los criterios a considerar para la estimación del precio de los terrenos en bruto y de las áreas de cesión, de la siguiente manera: Artículo 14º.
Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula: [el resaltado es de la Sala] (…) (…) Como bien se puede observar, la norma transcrita, si bien reconoce las diferencias existentes entre los conceptos de “terrenos en bruto” y “terrenos urbanizados”, determina que en tratándose de la estimación del precio de los primeros para efectos de cuantificar el monto de una indemnización o compensación, el justiprecio debe realizarse de acuerdo con los valores que corresponderían a un terreno urbanizado, pero sólo bajo la condición necesaria e inexcusable de que por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, debiendo entenderse por “estimación directa”, en opinión de la Sala, la resultante de la aplicación del método comparativo o de mercado.
Significa lo anterior que sólo puede acudirse al método residual o potencial de desarrollo de manera subsidiaria, cuando resulte materialmente imposible la valuación directa del inmueble mediante la aplicación del método comparativo o de mercado.16 (énfasis dentro del texto original) C. Análisis de los dictámenes aportados al proceso En el dictamen conjunto presentado el 4 de julio de 2025, tanto la arquitecta Vega como el ingeniero Pinzón estuvieron de acuerdo en que la reglamentación urbanística vigente para mayo de 2023 era el Acuerdo No. 4 de octubre 15 de 2022, por medio del cual se aprobó el Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Rivera – Huila, según la cual el inmueble “se localiza C – SUB2A – Corredor suburbano”, que corresponde “a las áreas ubicadas en el costado norte del municipio de Rivera en la vereda Arenoso”17.
Sin embargo, por existir “diferencias en las apreciaciones de valor según la ubicación y uso de terreno”18, cada uno expuso su método valuatorio de manera independiente. 16 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 24 de marzo de 2011. Radicación número: 25000-23-24-000-2005-91365-01. 17 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025.
Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 3. 18 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 15. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 10 (i) Avalúo de la perita Laura Patricia Vega Murte Para esta experta debía emplearse “el método residual”19, porque no existían muestras de mercado suficientes para aplicar otra metodología20, por lo que tomó como referente el proyecto urbano “Laguna Club” –ofertado y ubicado, según ella, a 550 metros del inmueble objeto del avalúo21, que es un conjunto cerrado de viviendas familiares campestres.
Por tanto, para determinar el valor por metro cuadrado del terreno en bruto, aplicó la fórmula establecida en el artículo 15 de la Resolución 620 del 2008 del IGAC22, que establece: “Artículo 15º.- Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula: V.T.B = %AU {Vtu_ - Cu} 1 + g En donde: % AU Porcentaje área útil.
Vtu Valor del terreno urbanizado g Ganancia por la acción de urbanizar. Cu Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra) (…)” Durante la audiencia de primera instancia, la perita explicó que incurrió en un error de tipografía que reflejó un valor incorrecto en el dictamen, producto de dicha operación matemática; luego, expuso que los valores utilizados en la fórmula los obtuvo tras restar los porcentajes de cesiones –lo que reflejó el valor del área útil (60%, corregida en audiencia al 85%)–, así como al indagar en el proyecto “Laguna 19 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Arch. en video 040. Minuto 1:15:41. 20 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:17:59. Laura Vega: “Yo no encontré, no encontré terrenos similares a la muestra de mercado, solo encontré un terreno sobre la vía 45, que es una vía V1 que es una vía nacional donde el tráfico es más o menos de 700 carros aún, sobre la V2 no, encontré, pero esas no son comparables porque son más o menos 150 carros diarios”. 21 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 149. 22 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:16:04. Laura Vega: “En este caso estaban ofertando tierras en conjunto residenciales ya proyectados, como la 620 me lo puede dar el artículo 15 para sacar el valor de terreno en bruto, yo puedo asumir que tengo un área y hacer un proyecto urbano que en el sector se esté utilizando.
En este caso yo el que más utilizaba, el que se está vendiendo en este caso es el conjunto residencial Laguna Club, del cual utilicé y en ese predio Laguna Club hice, pues, el respectivo análisis para sacar el valor del metro cuadrado de terreno en bruto, descontando las áreas de cesión que son requeridas”. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 11 Club” el precio del metro cuadrado ($430.000) y con los constructores los costos de urbanismo ($250.000) y de ganancia (10%), datos que, al reemplazarlos en esa ecuación, arrojaron un valor de $120.000 por metro cuadrado que, multiplicado por los 10.130,88 metros requeridos, dio como valor de terreno la suma de $1.216.065.600,00.
Este primer informe, que acompañó la contestación, merece varias observaciones: a. El porcentaje (%) del área útil debe considerar las cesiones tipo “A” y “B” del Acuerdo Municipal 004 del 15 de octubre de 2022: la perita explicó que el área útil la obtuvo de tomar la misma área neta urbanizable, porque el predio no tenía ninguna afectación, descontando las cesiones tipo “A”, según la ficha normativa 9, esto es, lo correspondiente a “equipamiento colectivos” (7.5%) y “para parques y zonas verdes” (7.5%), sin considerar ningún valor para vías –porque, adujo, no se necesitaban vías internas–, ni restar las cesiones tipo “B” porque sólo son aplicables en proyectos de más de 10 viviendas y la norma únicamente permite ocho (8) unidades por hectárea, lo que resulta en un 85% de área útil23.
Sin embargo, este planteamiento no es preciso porque, según el artículo 2 del Decreto 2181 de 2006, el área útil es el área resultante de restarle al “área neta urbanizable” el área correspondiente a las zonas de cesión obligatoria para vías locales y que, a su vez, al “área neta urbanizable” se le deben descontar las áreas para la localización de infraestructura del sistema vial principal, como lo establece el Acuerdo Municipal 004 de 2022, en el parágrafo de su artículo 32: “todo proyecto urbanístico que se pretenda ejecutar en la zona urbana, suburbana, de vivienda campestre o en los centros poblados, deberá destinar áreas y entregarlas a título de cesión gratuita para vías, equipamientos colectivos, parques y zonas verdes, tal como queda estipulado en fichas normativas del artículo 75 para la zona urbana y para la zona rural en los artículos 82 al 85” (se resalta). 23 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Arch. en video 040. Minuto 1:35:00. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 12 Pese a lo expuesto por la perita Vega para no descontar ningún valor de cesión para vías, la misma reglamentación precisa que “se debe dejar la faja de retiro obligatorio acorde a lo establecido en la Ley 1228 de 2008”, al igual que “la franja de aislamiento de 5 metros y una calzada de desaceleración de 8 metros y accesos y salidas para la calzada de desaceleración” (artículo 82, figura 1), razón por la cual el porcentaje de ese tipo de cesión no puede ser cero (0).
Más aún, la regulación anterior (Acuerdo Municipal 026 de 1999) disponía que, cuando el predio “está[ba] afectado por vías del Plan Vial, el urbanizador está[ba] obligado a ceder gratuitamente al Municipio, las zonas producto de esta afectación, hasta un 7% del área total del lote” (artículo 46), e incluso en el caso citado por la recurrente en su sustentación –que, alegó, era precedente–, el Tribunal acogió el 10% por este concepto24.
Incluso, en la audiencia del 17 de junio de 2025, la arquitecta manifestó que no tuvo en cuenta esa franja de aislamiento porque “el terreno que estamos vendiendo no es colindante con la, con la vía, con la ruta 45, él es colindante con el lote número 1”25, contradiciendo así lo que expuso en la vista pública de primera instancia, en la que argumentó que no descontó las cesiones por vías porque “como la franja de terreno que ellos utilizan está sobre la vía, pues no, no, no hay ningún tipo de perfil vial porque yo no necesito acceder, y ya accedo directamente a la vía”26 (se subraya), análisis similar al que hizo para no adoptar el método de comparación, pues afirmó que no encontró “terrenos similares a la muestra de mercado”, sólo halló uno “sobre la vía 45, que es una vía V1 que es una vía nacional”27 (se subraya).
Al final, tampoco quedó clara la razón para no descontar ningún porcentaje correspondiente a vías. Sobre ese punto, el experto Pinzón acotó que “el predio está, como ya lo mencionamos los dos, ubicado sobre la vía Neiva – Campoalegre y esto tiene una reserva vial de la Ley 1228 del 2008, ella no lo está excluyendo, ella está ampliando el área útil para valorar su ejercicio”28, tras lo cual afirmó que para este tipo de 24 Segunda Instancia. Pdf. 007, pág. 93. 25 Segunda Instancia. Arch. en video 019.
Minuto 1:11:37. 26 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:30:37. 27 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:17:59. 28 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 38:09. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 13 ejercicios “los datos tienen que ser tan responsables y tan acertados que si una variable como la ley 1228 no se considera, pues ya tiene efectos sobre el valor”29.
En cuanto a las cesiones tipo “B”, la experta no las descontó porque, en su criterio, sólo aplican a conjuntos de más de 10 viviendas, y como el área a expropiar es un poco más de una hectárea sólo tendría una “densidad máxima” de 8 unidades30; sin embargo, la ficha normativa 9 del nuevo “PBOT” de Rivera establece que dichas cesiones también aplican a las construcciones de 6.000m2 construidos, por lo que, como el proyecto urbanístico planteado no deja de ser un hecho hipotético con base en la reglamentación del uso del suelo y el “principio de mayor y mejor uso”31, es acertado plantear que, en función del proyecto, sí tendrían que descontarse estas cesiones porque son las que corresponden a “parques, zonas verdes, jardines, plazoletas, vías peatonales, piscinas, campos deportivos”, que también pueden tener los conjuntos residenciales. b. Errores en la aplicación de la fórmula y ausencia de información sobre la obtención de las variables: no quedó demostrado que los datos obtenidos para reemplazar los valores de la fórmula del artículo 15 de la Resolución 620 de 2008, tengan un soporte claro y verificable que permita afirmar su validez, pues –en su mayoría– corresponden a datos que adujo haberle consultado a constructores de quienes no hay ningún dato o referencia; lo mismo sucede con el valor por metro cuadrado del proyecto “Laguna Club”, del que llama la atención que mencionó: “ellos venden son lotes, ellos la casa, no, ellos venden es el lotecito, entonces ahí decía el valor del terreno es de 400 por metro cuadrado, por eso escogí ese”32, tras afirmar que no habían otras ofertas comparables en el sector para acudir al método de comparación de mercado.
Cual si fuera poco, reconoció que había incluido un valor equivocado como porcentaje de área útil en la fórmula del artículo 15 de la Resolución 620 de 2008, la 29 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 38:35. 30 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:35:45. 31 Resolución 620 de 2008 del IGAC. Artículo 4, parágrafo. 32 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Arch. en video 040. Minuto 1:34:00. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 14 que, argumentó, no cambió su resultado final, pero sí generó dudas sobre los cálculos matemáticos realizados, porque al reemplazar las variables parece que restara la ganancia, en lugar de sumarla: 33 Al realizar la operación aritmética, tal y como quedó anunciada en el dictamen escrito, el resultado sería de $136.666,66 por m2, diferente al adoptado, lo que elevaría sustancialmente el valor del área a expropiar. c. La destinación económica del predio no se vio afectada por la expropiación del área requerida: según el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013 (mod. art. 6, Ley 1742 de 2014), “[el] valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y su destinación económica (…)” (se resalta), por lo que la referencia en el dictamen sobre el uso actual del predio como “dotacional”, dado que en él funciona una institución educativa, es una acotación que no cambia el resultado de la operación referida, pues el dictamen de contradicción no valoró como construcciones o anexidades un colegio, una cancha de fútbol o instalaciones similares; de hecho, la perito ratificó en audiencia que lo existente es “un campo” que “no tenía las medidas reglamentarias y no tenía los, o sea, no estaba completamente como cancha de fútbol”34. 33 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 150. La parte resaltada es para mejor referencia. 34 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 045. Minuto 1:52:20. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 15 Tampoco incluyó como concepto adicional un posible “daño emergente” o “lucro cesante” vinculado a las afectaciones que tendría la institución educativa como consecuencia –o con ocasión– de la expropiación, conforme a los parámetros de la Resolución 898 de 2014 del IGAC.
Por consiguiente, puede concluirse que la transferencia del dominio del área requerida para nada interfiere con la actividad de la institución educativa existente, dado que su infraestructura no se encuentra en esa parte. Por cierto que, al aportar el dictamen conjunto el 4 de julio de 2025, esta información cambió al agregar nuevas variables, pues la experta tomó “como muestra equiparable los desarrollos suburbanos ofertados en la actualidad”35 y proyectó “un desarrollo de Condominio Campestre con las ventas mínimas normativamente aplicables de 46 lotes de 500 m² con una construcción de 225 m²”36.
En esta complementación, refirió los ítems relacionados con (i) el área del lote; (ii) el valor de ventas totales de las unidades residenciales, (iii) el presupuesto del proyecto y, (iv) la utilidad del proyecto, determinando que el valor del metro cuadrado ascendía a $106.730,43. Sin embargo, ese nuevo estudio presenta múltiples inconsistencias: a. No hubo justificación suficiente del método empleado: uno de los principales problemas que ofrece las conclusiones de la perito Vega es la confusión que generó sobre el método o la técnica empleada, pues en el primer informe adujo que había recurrido a la aplicación de la fórmula matemática dispuesta en el artículo 15 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, que permite “la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente”37 –técnica que tenía los vacíos explicados–, pero en la audiencia del 22 de julio de 2025 manifestó que “el método residual se hizo de otra forma.
Se planteó dentro del todo el lote Ríos, que son 5 hectáreas, 7.000 M, un desarrollo urbano según 35 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 15. 36 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 16. 37 Resolución 620 de 2008 del IGAC.
Artículo 15. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 16 la normatividad, con las pautas y las normatividades que ellos me dan, no”38; pero al indagársele sobre las razones de tomar todo el predio y no la zona requerida, admitió que normativamente no podía plantear el proyecto en la franja a expropiar: “es que la norma no me, no me deja realizar proyectos urbanos en una franja de una hectárea.
Por eso la vez pasada fue que tomé el otro método residual, el artículo 15, que está dentro de un residual, pero yo no lo puedo desarrollar todo. Entonces en este, en este caso, lo que hice fue tomar todo el lote, decir listo”39. Este cambio, revelado hasta el momento de la audiencia –pues en el escrito no justificó la variación de la metodología con respecto a la anterior–, sería suficiente para descartar el concepto de la arquitecta Vega porque no corresponde a un estudio del área a expropiar sino del terreno del que hace parte, que no interesa al proceso; es más, si ella admitió que sobre el predio objeto de expropiación no era posible plantear el proyecto ¿por qué no acudió a otro método para calcular su valor? o ¿por qué no acogió el método de comparación esbozado por el ingeniero Pinzón, si, de entrada, sabía que no era viable su propuesta? La inviabilidad del proyecto también luce manifiesta porque al preguntársele si ¿ese predio de mayor extensión tiene alguna licencia de construcción para el proyecto? y si ¿estaban radicados documentos, papeles por parte de sus propietarios en la oficina respectiva del municipio de Rivera para adelantar algún tipo de proyecto? contestó que “no”40.
Se trata, pues, de una mera idea de proyecto, de una hipótesis abstracta. Pero, en gracia de la discusión, la Sala destaca que el nuevo esquema también evidencia errores, dado que, (i) la experta no consideró áreas para parqueaderos porque “en un proyecto campestre generalmente no hay parqueaderos comunales, porque yo creo que el lote es suficientemente grande para que los, los que van a visitar, ellos entren en su carro.
Entonces no, eso vendría dentro de la parte urbana, pero no es muy importante esos parqueaderos de casas, de casas si son campestres”41, pese a reconocer que hay una norma nacional que sí obliga tenerlos42 –puntualmente la ley 38 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 29:10. 39 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 31:00. 40 Segunda Instancia. Arch. en video 029.
Minuto 32:57. 41 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 46:35. 42 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 47:35. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 17 675 de 2001, cuyo artículo 70 precisa que “[las] normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas”–;
(ii) no explicó el porcentaje del 5% para vías locales; (iii) no fue clara al exponer por qué tomó 23.000 m2 como área de terreno vendible y no los 57.000 m2 de todo el lote, si durante las audiencias manifestó que debía aplicarse el principio de “mayor y mejor uso”43; (iv) no precisó el porcentaje del área útil, que consideró eran 45.600 m244; y (v) aunque descontó el mismo porcentaje (7.5%) para áreas verdes y áreas comunales, el resultado en m2 fue diferente (3.990 y 4.560)45. b. No desarrolló el método anunciado: la experta invocó el método residual en el nuevo estudio, pero no lo desarrolló conforme el artículo 14 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC.
Según esta disposición, “[para] el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga”; empero, la experta se limitó a manifestar que “el predio se encuentra con una vecindad de desarrollos residenciales campestres representado en Condominio Rincón Campestre, Condominio Llano grande y Condominio Golf Club Campestre”46 –sin referir en esta oportunidad al condominio residencial “Laguna Club”–, y que tomó “como muestra equiparable los desarrollos suburbano ofertados en la actualidad, referenciando unas tipologías del 'Resumen de valores de Reposición Tipologías Constructivas' emitido por el IGAC aplicables al desarrollo”47, por lo que es evidente que no cumplió con la carga argumentativa que le imponía la normatividad, pues no precisó, con el detalle requerido, los proyectos que tomó como referencia, no especificó sus áreas ni sus valores de venta, como tampoco los elementos de cada 43 Segunda Instancia. Arch. en video 029.
Minuto 50:21. 44 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 59:00. 45 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 55:35. 46 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 15. 47 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 15.
M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 18 proyecto y demás información que pudiera inferir que su planteamiento estaba acorde con esas ofertas. Por lo demás, el artículo 14 en cuestión agrega que “[el] costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción, siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado”; sin embargo, en el ejercicio propuesto, la experta adujo que el costo de urbanismo asociado al proyecto “es el que se está vendiendo normativamente, comercialmente, que son 430.000 pesos, el que se está ofertando en este momento en Laguna club”48, cuando en el nuevo planteamiento no referenció ese conjunto dentro de los “desarrollos” ofertados; y aunque mencionó unos costos directos e indirectos del proyecto, no incluyó las unidades de medida requeridas o los volúmenes, como la reglamentación requiere.
En cuanto a la utilidad esperada, la norma exige que sea “concordante con los usos y su estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo igual a cero”, por lo que no se explica por qué el valor de la utilidad en la propuesta es del 10% del valor de ventas totales de las unidades residenciales, esto es $4.574.161.340, si sólo consideró el “área de terreno vendida” de 23.000 m2, o cuando menos cómo determinó ese ítem de “utilidad”.
Y finaliza ese artículo con algo muy importante: “[cuando] se requiera presentar en el avaluó de forma independiente, tanto el valor del terreno como el de la construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular por el método de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del inmueble”. Si en este caso lo solicitado era fijar el valor del terreno a expropiar, donde no hay construcciones o edificaciones, la Sala echa de menos ese cálculo independiente que arroje únicamente el valor del terreno en bruto, pues aunque el dictamen indique que 48 Segunda Instancia. Arch. en video 029.
Minuto 1:00:15. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 19 asciende a $106.730,43 por m2, la arquitecta Vega no dio las razones o explicaciones de las operaciones que hizo para llegar a ese valor, más allá de decir que “la utilidad del proyecto es el 10% y de ahí sale el valor del terreno, que sería el peso del 13,3%, el valor del terreno, del peso de todo, desarrollar todo”49.
Al apreciar estas experticias junto con las respuestas dadas por su autora durante las audiencias, la Sala puede concluir que no hay claridad, precisión y fundamentación suficiente sobre el método empleado por la experta; en todo caso, no fue desarrollado con apego a las exigencias reglamentarias, como fue explicado. Por tanto, estos hallazgos generan incertidumbre sobre la información y la técnica aplicada por la experta, lo que impide concederle eficacia probatoria.
(ii) Avalúo del perito Omar Alexis Pinzón Rodríguez El método escogido para avaluar el terreno a expropiar fue el de “comparación o de mercado”50, a través del cual se “busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo”51, que “deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”52.
En desarrollo de este método, la Resolución 620 de 2008 del IGAC dispone que, cuando “se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior” y, si es posible, se tomen “fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis” (artículo 10).
El primer informe, aportado con la demanda, se limitó a describir las ofertas sin referir datos precisos sobre su identificación, fecha de la publicación consultada o la forma en que se conocieron los valores del terreno y de las construcciones, lo que cobra 49 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 1:02:50. 50 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025.
Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 20. 51 Resolución 620 de 2008 del IGAC. Artículo 1. 52 Resolución 620 de 2008 del IGAC. Artículo 1. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 20 importancia si se repara en que el contacto fue telefónico, como lo explicó el perito en la audiencia de primera instancia53.
Además, la comparación de las ofertas referidas generó dudas porque dos de ellas se encuentran en una vía departamental y no nacional como la del inmueble objeto de expropiación, lo que genera razonable inquietud sobre su semejanza con el predio requerido. En el nuevo informe, del 4 de julio de 2025, el perito identificó cinco (5) transacciones y dos (2) ofertas –diferentes a las incluidas en el avalúo de junio de 2022– para determinar el valor por hectárea de terreno, “bajo el régimen normativo suelo suburbano”54; respecto de cada una identificó: (i) la fuente, con el número del folio de matrícula inmobiliaria al que hacía referencia o el nombre y teléfono del contacto, según el caso;
(ii) la ubicación, incluida la vereda; (iii) el valor de la oferta, así como el precio ajustado, (iv) el área del terreno medido en hectáreas; (v) el costo del terreno, acorde con esa unidad de medida y (vi) la identificación de cultivos y construcciones, si aplicaba. El siguiente cuadro sintetiza la información: 55 53 Primera Instancia. Cuaderno Principal.
Arch. en video 040. Minuto 29:00. “Lo que se buscó fue precisamente, como lo mencionaba señor juez, que estas ofertas fueran comparables en cuanto a condiciones físicas y normativas al predio objeto de avalúo. Entonces se está cumpliendo con lo que determina la Resolución 620, que es tener el contacto telefónico con el oferente, que le suministre, pues, toda la información de la oferta necesaria para ser analizado, interpretado y depurado como lo determina, como bien lo dije, la resolución 620, entonces esta, esa información fue recopilada, verificada por llamada telefónica y pues también espacializada (sic) (…) nosotros estamos colocando el número de contacto y el nombre de contacto, quién suministró la información tal cual lo establece, pues la Resolución 620 y lo establece el Protocolo de Avalúos de la ANI, digamos allí, en estas tablas no se consigna dejar registro fotográfico de esos predios, sino colocar la información del ítem, nombre, contacto, teléfono”. 54 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025.
Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 20. 55 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 20. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 21 Respecto de este nuevo estudio, resultan pertinentes las siguientes reflexiones: a. Aplicación del método de comparación o de mercado: desde la página 21 hasta la 29 desarrolló el contenido de cada transacción y oferta relacionadas, acompañando su exposición con imágenes de documentos que precisan los datos registrados: (i) la transacción No. 1 corresponde a la compraventa de una (1) hectárea y 3.563 m2 de un terreno, ubicado en la vereda Arenoso, en el municipio de Rivera, (Huila), realizada el 29 de noviembre de 2019 por $495.049.500;
(ii) la transacción No. 2 es una compraventa parcial de 3.733,18 m2 en el mismo sector, del 10 de noviembre de 2022, por $154.571.198; (iii) la transacción No. 3 se refiere a la compraventa de un lote ubicado en la misma vereda, de 1.497,35 m2, por $67.823.666, del 11 de diciembre de 2023; (iv) la transacción No. 4 recae sobre la compraventa de un terreno con extensión de 1.820,73 m2, por $70.160.738, del 17 de noviembre de 2022, y (v) la transacción No. 5 está relacionada con una venta parcial de 12.832,76 m2, del 1 de marzo de 2023, por $531.336.578.
Los valores anotados en el cuadro para las ofertas No. 1, 2 y 4 –$637.721.676, $163.585.705 y $75.189.131, respectivamente– serían los indexados a mayo de 2023, según aclaración del experto56. En cuanto a las ofertas, conciernen a una finca de dos (2) hectáreas y 5.481 m2 ($2.498.000.000) y un lote de terreno de media hectárea ($250.000.000)57, ubicados en dicha municipalidad, el último con frente sobre la vía La Ulloa.
Todos los predios se encuentran en el municipio de Rivera (Huila) y están dentro de un corredor suburbano (C-SUB, conforme el Acuerdo No. 04 del 15 de octubre de 2022), como el predio objeto de expropiación, la mayoría -salvo uno- se encuentran en la misma vereda (Arenoso) y están cerca de la misma vía: 56 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025.
Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, págs. 21, 22 y 24. 57 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. En la página 29 el experto precisó que: “esta oferta fue publicada en mayo de 2025, por tal motivo fue indexada mediante IPC a mayo de 2023”. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 22 58 El perito Pinzón explicó que eran comparables porque “las transacciones y las ofertas relacionadas se encuentran dentro del corredor donde está ubicado el inmueble objeto de estudio” y “tienen las condiciones físicas de accesibilidad, área, norma, destino, totalmente comparable y similar al predio objeto de avalúo”59.
Agregó que para obtenerlas consultó los certificados de tradición y libertad de los inmuebles e hizo una búsqueda de mercado por internet, llamó a los oferentes y “luego de la depuración se escogen estas ofertas que cuentan con las mismas condiciones físicas y normativas al predio”60. Al promediar el valor de la hectárea en cada inmueble consultado, el avaluador estableció que: (i) la media aritmética era de $446.850.240,26, (ii) con una desviación estándar de $32.442.564,29 y (iii) un coeficiente de variación del 7,26%. –porcentaje acorde con lo establecido en el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, según el cual “[cuando] el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien”–.
En cuanto a los límites del valor por hectárea a los que llegó, precisó: inferior, $414.407.676, y superior, $479.292.805, habiéndose inclinado por un precio de 58 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 30. Los círculos en rojo son para mejor referencia. 59 Segunda Instancia. Arch. en video 029.
Minuto 7:25. 60 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 9:15. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 23 $479.000.000 por hectárea que, al multiplicarse por el área requerida, arroja un valor para el terreno de $485.269.152, para mayo de 2023. Para el Tribunal, esta opinión pericial –rendida por un ingeniero inscrito en el RAA– es clara porque brinda los elementos necesarios para su comprensión; precisa, porque identifica con detalle los factores que determinan las conclusiones; fundamentada, porque se apega a los criterios establecidos en las normas que gobiernan la materia, en especial la Resolución 620 de 2008 del IGAC; sólida, porque está anclada en soportes técnicos ciertos y explicados, y exhaustiva, porque se ofrece completa, destacándose que el perito, frente a los cuestionamientos que se le hicieron en la audiencia, brindó supuestos plausibles.
La única observación que el Tribunal encuentra, pero que no demerita la fuerza demostrativa del avalúo, es que las transacciones en las que la ANI obró como comprador no pueden tenerse en cuenta por cuanto distorsionan el mercado, en consideración a que un mismo oferente, la entidad pública que expropia, terminaría fijando los parámetros de la oferta, o lo que es igual, podría fijar un techo para atar el mercado inmobiliario de la zona.
Por tanto, las transacciones 2, 3, 4 y 5 no serán tenidas en cuenta, lo que da lugar a determinar el valor del terreno, siguiendo el mismo método, con miramiento en las operaciones 1, 6 y 7 que recaen sobre predios que comparten ciertas características geográficas, ya mencionadas. Aunque la Resolución 620 de 2008 no precisa un número mínimo para aplicar el método de mercado, estas tres (3) transacciones y ofertas son suficientes si se repara en que la Resolución 898 de 2014 del IGAC, relativa a la determinación del valor de las indemnizaciones o compensaciones, sí da un parámetro en el parágrafo 1° de su artículo 14, al disponer que “el avaluador deberá consultar un número plural de cotizaciones que no podrá ser inferior a tres”, número que fue avalado por los expertos en las audiencias.
Aun cuando la arquitecta Vega cuestionó el método de mercado acogido por el ingeniero Pinzón, llama la atención de la Sala que no discutió la existencia de los predios enlistados, solo que, en su concepto, no podían tenerse en cuenta como predios M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 24 comparables por varias razones: (i) porque en cuatro de ellos el comprador era el aquí demandante;
(ii) el inmueble 1 tenía afectación ambiental, al pasar por allí “la quebrada La Dominga”; mientras que el predio 6 tenía afectación con un río; y (iii) el predio 7 se encuentra en la vereda La Ulloa, no en la vereda Arenoso. La primera crítica ya fue resuelta; en cuanto a la segunda, la experta no ofreció razones sólidas ni válidas para excluir del estudio un bien, sólo por tener lindero –muy parcial– con una quebrada, ni argumentó en qué forma (positiva o negativa) repercute esa situación sobre el valor ofertado, aun cuando aceptó que para saber “cuánto afecta el terreno ese afluente, cuánto le quita de vida de utilidad”, tendría que hacer un estudio –que no hizo–; en cuanto a la tercera, el ingeniero Pinzón explicó que “se incluyó de control, toda vez que pues la dinámica inmobiliaria en este corredor no es tan fuerte y de ese, esa vía da las mismas condiciones normativas, como se puede evidenciar en el cruce normativo que relacionamos del POT (…) está determinado por el plan de ordenamiento territorial del municipio, que esa vía cuenta con las mismas condiciones normativas a la primer vía”61, justificación sensata para mantener esta cotización en el análisis, máxime si en el mapa geográfico de ambas veredas, Arenoso y La Ulloa se encuentran en corredores suburbanos marcados con el color naranja; además, porque si se excluyen los predios comprados por la ANI relacionadas con el mismo proyecto de infraestructura, tener como referente –de control– un predio de otro corredor suburbano muy cercano que no está siendo afectado por esa obra, lo convierte en una muestra idónea para establecer de mejor manera el valor del terreno. Por consiguiente, de acuerdo con las operaciones suministradas por el mismo perito en la audiencia, en la que fue requerido para que reparara únicamente en los inmuebles No. 1, 6 y 7 del estudio, en orden a determinar el valor del terreno, el procesamiento estadístico de esas tres ofertas, a mayo de 2023, sería: (i) un promedio de $469.930.411;
(ii) una desviación estándar de $34.498.545; (iii) un coeficiente de variación de 7.34%, y (iv) un límite superior de $504.428.957,28 –que sería el valor adoptado por hectárea–62. 61 Segunda Instancia. Arch. en video 029. Minuto 16:08. 62 Segunda Instancia. Pdf “026ProcesameintoEstadistico”. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 25 En síntesis, si el valor acogido para una hectárea de terreno, para mayo de 2023, asciende a $504.428.957,28, el valor del metro cuadrado sería de $50.442,89, que multiplicados por el área requerida (10.130,88 m2) da como resultado $511.030.865,44 para esa época, que fue la de notificación de la oferta formal de compra.
(iii) Puntos en los que hubo consenso: construcciones anexas, cultivos e indemnizaciones económicas En lo que respecta a las construcciones anexas, ambos avaluadores adoptaron el “método de costo de reposición”, que “busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada”63; con ese propósito tuvieron en cuenta la depreciación, según las tablas de “Fitto y Corvini”, contenidas en la Resolución 620 de 2008 del IGAC.
En la audiencia del 22 de julio de 2025, los peritos promediaron sus resultados y establecieron, de común acuerdo, que el valor de las construcciones anexas, para mayo de 2023, era de $32.668.89064. Respecto de los cultivos se tendrá en cuenta el precio total de $8.700.685, pues en ambos dictámenes fueron relacionados (carbón, guásimo, igua, samán, palma y pasto), por idénticos valores, lo que no fue motivo de inconformidad por ninguna de las partes, ni fue modificado en el dictamen conjunto decretado de oficio.
Por último, en cuanto a las “indemnizaciones económicas”, el perito Pinzón relacionó un concepto por el “traslado del trasformador eléctrico” cuyo valor, para mayo de 2023, corresponde a $818.748, no controvertido por la parte demandada, razón por la cual será reconocido. D. Actualización 63 Resolución 620 de 2008 del IGAC. Artículo 3 64 Segunda Instancia. Arch. en video 030.
Minuto 1:15. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 26 De conformidad con el artículo 283 del Código General del Proceso, se actualizarán las sumas por terreno, anexidades, cultivos e indemnizaciones, tomando como referencia el índice de precios al consumidor desde mayo de 2023 hasta la fecha de esta sentencia, según dato disponible, aplicando la siguiente fórmula: VP = VH X IPC FINAL / IPC INICIAL65.
Terreno: VP = ($511.030.865,44 X 150,30) / 133,38 VP = $575.857.992,77 Construcciones anexas: VP = ($32.668.890 X 150,30) / 133,38 VP = $36.813,121,7 Cultivos y especies: VP = ($8,700,685 X 150,30) / 133,38 VP = $9.804.415,62 Indemnizaciones económicas: VP = ($818.748 X 150,30) / 133,38 VP = $922.610,76 Una cosa más: el caso analizado dentro del expediente con radicación 110013103032202400128-01 no es precedente, dado que no reúne los criterios que la Corte Constitucional ha establecido para que una decisión lo sea: “(i) que en la ratio decidendi de la sentencia anterior se encuentre una regla jurisprudencial aplicable al caso a resolver;
(ii) que esta ratio resuelva un problema jurídico semejante al 65 VP= valor presente VH= valor histórico IPC FINAL= IPC a corte de junio de 2025 (último publicado por el DANE), es 150, 30. IPC INICIAL= IPC de mayo de 2023, fecha para la cual estimaron los conceptos avaluados ambos peritos, es 133,38. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 27 propuesto en el nuevo caso y (iii) que los hechos del caso sean equiparables a los resueltos anteriormente”66.
La sentencia del Tribunal del 28 de abril de 2025 no fijó una regla jurisprudencial para determinar el valor de la indemnización en los procesos de expropiación, pues obedeció a un análisis y valoración en sana crítica de los elementos facticos, jurídicos y probatorios que en ese caso puntual se debatieron; además, este caso contiene variables distintas, entre ellas, (i) la Sala evidenció, con la complementación de los dictámenes, que sí existían ofertas y transacciones semejantes y comparables con las que resultaba factible un estudio de mercado (ii) el problema jurídico es diferente, pues en aquel proceso estuvo centrado en determinar si debía modificarse o no la fórmula utilizada en el método residual, y por eso la prueba decretada de oficio tenía un fin muy específico (establecer el porcentaje del área útil para la ecuación);
(iii) allí se hizo énfasis en que “el predio de mayor extensión del que se pretende expropiar la franja de terreno señalada, está destinado a explotación comercial” porque “allí se ubica un restaurante”67; en este caso no se probó que las instalaciones de un colegio estén dentro del terreno a expropiar; y (iv) en este trámite se evidenció -desde la primera instancia- que el avalúo de la perito Vega contiene imprecisiones que generaron dudas sobre su solidez y fundamentación. 3.
En estos términos, se modificará el numeral tercero de la sentencia. Sin condena en costas en segunda instancia, por haber prosperado parcialmente el recurso. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, confirma la sentencia de 20 de marzo de 2025, proferida por el Juzgado 57 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia, salvo su numeral tercero, que modifica en los siguientes términos: 66 Corte Constitucional.
Sentencia T-198 del 22 de mayo de 2018. Citando la sentencia T-292 de 2006. 67 Segunda Instancia. Sustentación recurso de apelación, pdf 007, pág. 84. M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 28 "TERCERO: Determinar como valor de la indemnización que la Agencia Nacional de Infraestructura –ANI- deberá pagar a Orfilia Otálora de Ríos, identificada con la cédula de ciudadanía No. 20.612.798, por la expropiación de la franja de terreno objeto de este proceso, la suma de seiscientos veintitrés millones trescientos noventa y ocho mil ciento cuarenta pesos con ochenta y cinco centavos ($623.398.140,85 Mcte.).
La ANI cuenta con veinte (20) días para hacer el pago, con deducción de la suma ya consignada, montos que serán entregados a la demandada una vez inscrita la sentencia. Vencido ese plazo se causarán intereses moratorios.” Sin condena en costas en la segunda instancia.
NOTIFÍQUESE Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 29 conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5823545c44ac68f41caf32459837ff42008eda2a91a8c9d8d9a66aae31e050c8 Documento generado en 30/07/2025 12:26:53 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica