AUTO — Tribunal Superior de Manizales

Proceso Ejecutivo Hipotecario de mayor cuantía Radicado N.º 202200123 NOTA DE RELATORÍA: Providencia seudonimizada TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA CIVIL – FAMILIA ELIANA MARÍA TORO DUQUE Magistrada Sustanciadora Auto No. 15 Manizales, siete (7) de marzo de dos mil veinticinco (2025) I.OBJETO DE LA DECISIÓN Se procede a resolver el recurso de apelación impetrado por la parte incidentalista contra la decisión proferida el día 14 de noviembre de 2024, por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Manizales, Caldas, dentro del proceso Ejecutivo Hipotecario de Mayor Cuantía promovido por el señor Carlos en contra del señor Juan y otros, mediante la cual, se decidió el incidente de oposición a secuestro presentado por los señores Fredy, Sofía, David, Miguel, Pedro, Jorge, Fernando, Alberto, Isabel y Daniel.

II.

ANTECEDENTES 2.1 Fundamentos fácticos Al interior del proceso Ejecutivo Hipotecario de mayor cuantía adelantado por el señor Carlos en contra de los señores Juan y Ana se decretó como medida cautelar el embargo y secuestro de los inmuebles bajo folio de matrícula inmobiliaria, 100-1XXXX y 100-4XXXX ubicados en el barrio Fátima.1 En consecuencia, el día 21 de septiembre de 20232 se llevó a cabo la diligencia de secuestro del edificio referido.

Con posterioridad, dentro del término correspondiente los señores Fredy, Sofía, David, Miguel, Pedro, Jorge, Fernando, Alberto, Isabel y Daniel, se opusieron a la diligencia, refiriendo tener la calidad de poseedores de buena fe de cada uno de los apartamentos que conformaban los inmuebles secuestrados.3 2.2 El incidente de oposición Los incidentalistas se opusieron, al secuestro de los inmuebles dentro del término previsto en el numeral 8 del artículo 597 del C.G.P., y cada uno de ellos, sustentó su respectiva oposición, en los siguientes términos: 1 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia 005 Auto Libra Mandamiento de pago. 2 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C03 Despacho comisorio archivo 017 devolución comisorio pág. 32 3 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición archivos 15 a 24. 2 Opositor Contenido oposición Fredy Indicó que, mediante contrato de compraventa de posesión y mejoras celebrado el 15 de julio de 2017 con el señor Uber, adquirió la posesión y mejoras de los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 100-1XXXX y 100-4XXXX, ubicados en el barrio Fátima.

Afirmó que ha ejercido la posesión pacífica e ininterrumpida de los predios desde la celebración del contrato. Los inmuebles están conformados por 10 unidades habitacionales, de las cuales actualmente posee los apartamentos 301 A y 102 B, habiendo enajenado los restantes a terceros.3 Sofía Expresó que es poseedora del apartamento 501 de la Torre A, adquirido mediante contrato de compraventa de posesión y mejoras celebrado el 1 de agosto de 2022, en el cual se pactó que desde esa fecha ejercería la posesión material del inmueble.5 David Manifestó que es poseedor de los apartamentos 502 y 402 B desde el 22 de enero de 2018, en virtud de un contrato de compraventa de mejoras suscrito con el señor Fredy, en el que se estipuló que entraría en posesión de los inmuebles en la fecha de celebración del contrato.6 Miguel Indicó que celebró un contrato de compraventa de posesión y mejoras con el señor Fredy el 12 de agosto de 2022, en el que se estableció que desde esa fecha ostentaría la posesión material del apartamento 401 de la Torre A. Pedro Argumentó que adquirió la posesión y mejoras del apartamento 101 A, que pertenecían al señor Fredy.

Afirmó que tomó posesión del inmueble el 8 de agosto de 2022, tras la celebración de promesa de contrato de compraventa, con el señor Fredy.7 Jorge Señaló que el 15 de agosto de 2022 celebró un contrato de compraventa de posesión y mejoras con el señor Fredy sobre el apartamento 102 B, ejerciendo la posesión del mismo desde esa fecha.4 Fernando Explicó que, mediante contrato de compraventa de posesión y mejoras celebrado el 1 de septiembre de 2022, adquirió el apartamento 201 de la Torre A. Agregó que en esa misma fecha el inmueble le fue entregado materialmente por el vendedor.5 Alberto Argumentó que el 27 de diciembre de 2021 celebró de contrato de compraventa de posesión y mejoras con el señor Fredy, pactándose que desde esa fecha entraría en posesión del apartamento 202 de la Torre B.6 Isabel Narró, que el 19 de noviembre de 2021 celebró contrato de compraventa de posesión y mejoras con el señor Fredy sobre el apartamento 302 de la Torre B. Expresó que inició su posesión del inmueble desde la fecha de celebración del contrato.11 3 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 015 Memorial Oposición Fredy. 5 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 016 Memorial Oposición Sofía. 6 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 017 Memorial Oposición Leonardo 7 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 019 Memorial Oposición Pedro. 4 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 020 Memorial Oposición Jorge. 5 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 020 Memorial Oposición Luis 6 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 020 Memorial Oposición Darío 11 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 020 Memorial Oposición Isabel 3 Daniel Manifestó, que efectuó contrato de compraventa de posesión y mejoras con el señor Fredy, para adquirir el apartamento 101 de la Torre A, el día 06 de marzo de 2019, siendo dicha calenda en que, a su vez, le fue entregado el inmueble como se pactó en el convenio suscrito.12 2.3 El auto recurrido El Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Manizales, Caldas, tras recaudar las pruebas solicitadas por los incidentalistas, en audiencia celebrada el día 14 de noviembre de 2024 resolvió negar la oposición presentada porque consideró, que el señor Fredy no tenía la calidad de poseedor, para enajenar los inmuebles a los opositores, advirtió que la prueba recaudada no demostraba el animus y el corpus de ninguno de los incidentalistas, pues consideró, que todos se encontraban a la espera que el señor Fredy resolviera los problemas legales del inmueble, por lo que en su sentir su percepción frente a los predios era de meros tenedores.

Advirtió que atendiendo su cercanía y familiaridad se podía vislumbrar que los mismos eran meros tenedores de los inmuebles y que se habían puesto de acuerdo para brindar la misma declaración en la audiencia. Asimismo, consideró que los deponentes habían sido mendaces en sus dichos, dado que en su mayoría había referido haber realizado el negocio sin ningún documento, debido a tener confianza con el señor Fredy, pero estas apreciaciones se quedaban sin sustento al no acompasarse con las pruebas documentales aportadas.

Advirtió que los solicitantes no cumplían con los presupuestos exigidos para lograr el levantamiento del secuestro que pretendían y despachó de manera desfavorable sus aspiraciones.13 2.4 El recurso Los promotores de la oposición, inconformes con la decisión adoptada, la impugnaron y refirieron que la a quo no había valorado la prueba en debida forma, dado que cada uno de ellos había acreditado el animus y el corpus de los apartamentos que conformaban los inmuebles cautelados, argumentaron que la juez debió haber practicado una inspección judicial para percibir por si misma las circunstancias del edificio.

A su vez refirieron, que la a quo había interpretado que los contratos celebrados aportados con las oposiciones habían sido simulados, lo que en su sentir consistía en una apreciación subjetiva de la falladora de instancia. Advirtieron que la juez no había tenido en cuenta que lo adquirido por Fredy, era la posesión y mejoras del inmueble, pues no tenía dominio inscrito, señalaron, que al momento de suscribirse la hipoteca mediante la escritura pública 5XXX del 22 de agosto de 2017, no se había reconocido la presencia del edificio sino que contrarío a ello se hablaba de dos casas de habitación, razón por la que discurrieron que debía presumirse que la edificación plantada en la actualidad obedecía a las mejoras realizadas por ellos, finalmente, consideraron que las pruebas daban cuenta de su posesión.14 III.CONSIDERACIONES 3.1 Problema jurídico 12 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición 020 Memorial Oposición Daniel 13 Cuaderno Principal, 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición archivos 43 y 44. 14 01 primera Instancia C04 Incidente Oposición archivo 45. 4 Ha de analizarse por parte de esta Sala unitaria, si las argumentaciones esgrimidas por los opugnantes son suficientes para revocar la decisión emitida el día 14 de noviembre de 2024 y admitir la oposición al secuestro que presentaron dentro del término correspondiente, al considerarse que la posesión invocada fue demostrada en cada uno de los casos. 3.2 Fundamentos jurídicos La oposición al secuestro es un mecanismo legal mediante el cual un tercero, ajeno al proceso judicial principal, reclama un derecho sobre un bien que ha sido objeto de retención dentro de un procedimiento ejecutivo o de cobro judicial.

Dicho tercero alega que el bien embargado y depositado le pertenece o que tiene un interés jurídico legítimo sobre él, por lo que busca el levantamiento de la medida cautelar. Su trámite está previsto en el numeral 2 del artículo 596 del C.G.P., el cual remite a lo establecido en el canon 309 respecto a la diligencia de entrega. Ahora, bien frente al levantamiento de una medida cautelar de secuestro que se ha perfeccionado al interior de un trámite judicial el artículo 597 prescribe que “Se levantará el embargo y secuestro en los siguientes casos: (…) 8.

Si un tercero poseedor que no estuvo presente en la diligencia de secuestro solicita al juez del conocimiento, dentro de los veinte (20) días siguientes a la práctica de la diligencia, si lo hizo el juez de conocimiento, o a la notificación del auto que ordena agregar el despacho comisorio, que se declare que tenía la posesión material del bien al tiempo en que aquella se practicó, y obtiene decisión favorable.

La solicitud se tramitará como incidente, en el cual el solicitante deberá probar su posesión…” De tal suerte que si un tercero pretende el levantamiento de la medida cautelar sobre el bien (mueble o inmueble) del cual no es propietario deberá acreditar, en el trámite incidental, que ostenta la posesión del mismo, al momento de realizarse la diligencia de secuestro.

En tal sentido, para examinar si la posesión alegada resulta útil para los fines descritos en el apartado normativo trasunto, es inexcusable constatar que los supuestos fácticos aducidos por el opositor a la diligencia, estructuren el instituto referido, sin que sea del caso, en el escenario incidental, elucubrar sobre la clase de posesión y los efectos que de ésta podrían emanar, por ejemplo, para la eventual prescripción adquisitiva, entre otros, por no ser ese el fin a que apuntala el incidente.

En punto de dicho propósito, precisa el articulo 762 del Código Civil al definir la posesión como “la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él”. En esos términos, debe establecerse que el promotor de la oposición al secuestro ejerce actos de señor y dueño sobre la cosa, al converger en él los dos elementos configurativos de la posesión, es decir, un aspecto psicológico, fincado en la convicción de obrar como dueño del bien, sin reconocer dominio ajeno -animus domini- y que “ por escapar a la percepción directa de las demás personas debe presumirse, siempre y cuando se comprueben los actos materiales y externos ejecutados permanentemente7”, que de verificarse estructuran la otra arista de la posesión, el corpus.

La posesión puede tener origen en el proceder descuidado del titular del dominio frente a los derechos que tiene sobre la cosa, quien de forma negligente permite que un tercero use, goce, administre y se sirva de la misma. Igualmente, puede afianzarse en la mera liberalidad del titular del dominio, quien de manera premeditada se desprende de la posesión para otorgársela a otro.

Y, en otros casos, puede devenir de quien detenta materialmente la cosa a título de tenencia –arrendatario, comodatario, usufructuario, etc- que, de forma reflexiva, pública y pacífica decide revelarse en contra del propietario para empezar a ejercer actos que solo estarían reservados para aquél, mutando su título de tenedor a poseedor. 7 SC13099-2017 5 Además, como la posesión debe recaer sobre cosa determinada, corresponderá a quien arguye poseerla definirla o delimitarla, de forma material o jurídica.

Bajo ese contexto, si la posesión se predica de un bien inmueble deberá atenderse a la determinación o individualización a través de la especificación de su “ubicación, linderos actuales, nomenclaturas y demás circunstancias que los identifique” –artículo 83 del CGP. Lo anterior va de la mano con el artículo 167 del C. G. del P., norma que señala;

“Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”, en esa medida, lo afirmado debe demostrarse, a fin de obtener lo que se pretende. 3.3 Fundamentos jurisprudenciales Por su parte la Sala de Casación Civil de la H. Corte Suprema de Justicia ha indicado frente a la posesión: “En cuanto hace a la posesión, el artículo 762 del Código Civil, la define como “la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño…”, esto es, para su existencia en el mundo jurídico, precisa la concurrencia absoluta y simultánea de la tenencia física, material y real de una cosa, perceptible en su materialidad externa u objetiva por los sentidos (corpus) y el designio o intención de señorío (animus), ser dueño (animus domini) o hacerse dueño (animus remsibi habendi) de la misma, que por obedecer a un aspecto subjetivo es susceptible de inferir por la comprobación de actos externos razonable, coherente, explícita e inequívocamente demostrativos (…).

Estos elementos deben demostrarse a plenitud en su ocurrencia positiva, en atención a la naturaleza de la cosa sobre la cual recaen y a su indisociable relación con ésta (artículo 981 Código Civil), siendo admisible todo medio probatorio idóneo. (…) Adviértase, que la posesión, en sentido naturalístico es un hecho material, externo, objetivo y perceptible generatriz de una situación jurídica y de un “poder de hecho” sobre la cosa “entendido él como la posibilidad tangible que el sujeto de la relación material tiene para someter la cosa bajo su influjo” (cas.civ. julio 7/2007, exp. 00358-01), por lo cual, estricto sensu, únicamente se presenta en virtud de la tenencia física de una cosa con señorío “porque el alcance histórico, humano, social e ideológico de la palabra le da a ésta su contenido esencial de hecho o fenómeno objetivo y corpóreo" y no por su inscripción en el registro inmobiliario, carente “intrínsecamente, de los elementos propios de la posesión, porque no es acto material y menos aún conjunto de actos materiales sobre la cosa, requerido para probar posesión; no es poder físico, ni esfuerzo ni trabajo, lo único apto para producir los efectos posesorios; ni obstáculo para que a espaldas de las inscripciones se desarrollen los hechos y la vida de manera incontenible" (cas. civ. abril 27/1955, XCII, pp. 36 ss), por cuanto, “[n]o existe, por lo mismo, en la legislación colombiana una posesión que consista en la inscripción de los títulos de los derechos reales inmuebles en el Registro Público, porque, como lo ha consagrado la jurisprudencia nacional que este fallo acoge y compendia, la inscripción de los títulos carece de contenido y alcance posesorios” (G. J. LXXX, p. 87) y “la única posesión real y jurídicamente eficaz es la posesión material, o sea, la que, conforme al artículo 762 del Código Civil consiste en la tenencia de una cosa con ánimo de señor o dueño. Esta posesión implica la aprehensión de un bien y el poder que se ejerce sobre él, mediante actos de goce y transformación. La llamada posesión inscrita no es en el fondo posesión, ya que la única verdadera es la material” (cas. civ. sentencia de mayo 30 de 1963 reiterada en sentencia S-014-2001[6446] 14 de febrero de 2001).

Impónese, empero, precisar desde un punto de vista jurídico que la posesión no se reduce a un simple hecho, ella da origen a derechos integrantes del patrimonio del sujeto de derecho, susceptibles de disposición inter vivos, trasmisión mortis causa, tutela normativa específica con acciones singulares autónomas y de persecución por los acreedores (arts. 778, 782 ss, 951, 972 ss, 1008 ss, 2488 ss, Código Civil).

Por demás, presupone una conducta necesariamente humana, valorada por el ordenamiento jurídico en consideración a su autoría y al factor humano, y cuyos efectos se asignan acorde a sus condiciones internas y externas. 8 De la jurisprudencia citada se extracta que una persona no puede considerarse poseedora si no concurren simultáneamente el "corpus" (tenencia material de la cosa) y el "animus" (intención de 8 H. Corte Suprema de Justicia Sentencia S-016 de 1998, Sentencia S-025 de 1998, Sentencia S-005 de 1999, Sentencia S-021 de 1998, Sentencia S-100 de 2001, Sentencia S-183 de 2001, Sentencia S-192 de 2001, Sentencia S-209 de 2001, Sentencia S-126 de 2003). 6 señor o dueño), porque ambos elementos son esenciales e inseparables para configurar la posesión. Frente al corpus, la posesión exige la tenencia material o física de la cosa, que es objetiva, perceptible y verificable externamente a través de actos concretos que demuestren un poder de hecho sobre el bien.

Es decir, debe haber un vínculo material tangible entre la persona y la cosa. Sobre el animus, bebe existir además un elemento subjetivo, el ánimo de señor o dueño (animus domini), que implica la intención clara y manifiesta de actuar como propietario o hacerse dueño de la cosa. Este ánimo puede inferirse de actos externos razonables y coherentes que evidencien dicha intención. Valga precisar que los anteriores elementos deben ser concurrentes.

Es decir, la ausencia de cualquiera de ellos (corpus o animus) desvirtúa la posesión, ya que la misma, según el artículo 762 del Código Civil, no se reduce a la mera inscripción en el registro público ni a un hecho aislado. Es un estado que exige la unión del poder físico (corpus) y la intención de señorío (animus). En este sentido, la posesión, entendida como un hecho jurídico material y subjetivo, no puede configurarse si alguno de estos dos elementos no se demuestra plenamente.

Por tanto, quien carezca de la tenencia material o de la intención de señor o dueño, no puede considerarse poseedor bajo la legislación y jurisprudencia patrias. En dicho norte, la posesión se materializa en la realización de un hecho con relevancia jurídica, tanto que el poseedor se reputa dueño, mientras otra persona no justifique lo contrario, e incluso cuenta con los trámites posesorios para conservar la cosa.

La relevancia de esta figura ha sido destacada por el Máximo Órgano de la Jurisdicción Constitucional, quien expresó frente al particular, que el carácter fáctico de la posesión también se desprende de su diferenciación con la propiedad porque allega es la manifestación de un comportamiento verificado en la realidad, mientras ésta se evidencia con el cumplimiento de ciertos requisitos que se encuentran en documentos y se distancian de una visión material.

Sin embargo, el ordenamiento no limita la posibilidad que la posesión sea protegida, atendiendo que es una expresión del derecho de la propiedad, reconocido en el artículo 58 de la Constitución, las consecuencias de este acto reconocen que es una figura que se debe salvaguardar debido a su vínculo con el dominio. Por su parte, frente a los derechos que se generan cuando se determina la entrega del inmueble desde la celebración de la promesa de compraventa, como ocurrió en los negocios celebrados entre los opositores y el señor Fredy, ha indicado la H. Corte Suprema de Justicia: “ [L]a promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio (cas. sentencia de 7 de febrero de 2008 [SC-007-2008], exp. 2001-06915-01, subrayas de ahora); la simple entrega sin ninguna otra indicación, ‘supone, en términos generales, el reconocimiento de dominio de otro, en la medida en que quien por ella pretende adquirir parte de la obvia admisión de su carencia de derecho.

Esa es la inteligencia que la figura muestra en principio, sin perjuicio de que se admita la posibilidad de salvedades que, en el ámbito propio de las convenciones, pueden acontecer, como sería el caso en que con explicitud rotunda se exprese en ella la entrega material acompañada del ánimo de dueño, circunstancia que ‘…puede generar o derivar una posesión inmediata, si es inequívoca la declaración de las partes en ese sentido…’ (sentencia de 26 de junio de 1986, G. J. CLXXXIV, pág. 95).

De esa suerte se derribaría la consideración contraria y se permitiría estimar poseedor a quien prometió comprar’ (cas. civ. sentencia de 9 de noviembre de 2009, exp. 15759-3103-001- 7 200300043-01), pues ‘cuando el prometiente comprador de un inmueble lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el promitente vendedor, a quien, por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida’ (CLXVI, 51), la promesa no es por sí misma ‘un acto jurídico traslaticio de la tenencia o de la posesión del bien sobre el cual ella versa’ (CCXLIII, 530), salvo ‘que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el promitente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa’ (CLXVI, 51), y para ‘que la entrega de un bien prometido en venta pueda originar posesión material, sería indispensable entonces que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues sólo así se manifestaría el desprendimiento del ánimo de señor o dueño en el prometiente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador.”9 De la jurisprudencia transcrita se concluye, que cuando en un contrato de promesa de compraventa se estipula de manera clara y expresa que la entrega del bien se realiza desde el momento de su celebración, el comprador adquiere la posesión material del inmueble.

Esto ocurre porque la entrega material acompañada del ánimo de dueño genera posesión inmediata, siempre que exista una declaración inequívoca de las partes en ese sentido. En este contexto, el comprador no es un mero tenedor, pues no reconoce dominio ajeno ni actúa en nombre del vendedor, sino que ejerce actos posesorios con la intención de señor y dueño. La jurisprudencia ha señalado que, aunque la promesa de compraventa por sí sola no transfiere posesión ni tenencia, sí puede hacerlo cuando se pacta expresamente la entrega del bien con ánimo de dueño. En consecuencia, si en la promesa de compraventa se estableció la entrega desde su celebración, el comprador ostenta la posesión del inmueble desde ese momento, pues el vendedor ha manifestado su voluntad de desprenderse del bien, y el comprador, la intención de adquirirlo, dando paso a la posesión, aun sin la celebración del contrato de compraventa. 3.4 Caso concreto Los recurrentes solicitan la revocatoria de la decisión que negó la oposición a la diligencia de secuestro que ellos formularon, argumentando que tienen la calidad de poseedores de los inmuebles con matrícula inmobiliaria 100-1XXXX y 100-4XXXX, debido a la compra de la posesión y mejoras efectuadas por parte del señor Fredy.

En primer lugar, es necesario recordar que el debate comenzó con la venta de la posesión realizada por el señor Uber al señor Fredy. Por ello, esta Magistratura analizará en primer término esta relación contractual para luego abordar los demás negocios y así establecer si realmente se puede comprobar la posesión que reclaman los incidentantes.

Ahora bien, en aras de desentrañar la cuestión fáctica surgida en el presente incidente, considera necesario esta Magistratura echar mano de la cadena de tradición de los feudos reclamados, la cual se surtió así: VENDEDORES Y ADQUIRENTES DE POSESIÓN Vendedor Adquirente Fecha Soporte Ciro Uber 22 de agosto de 2015 Promesa de contrato de compraventa.10 Uber Fredy 15 de julio de 2017 Promesa de contrato de compraventa.11 9 H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil Sentencia S.C. 3642 de 2019, H.M.P. Alvaro Fernado García Restrepo. 10 Cuaderno Primera instancia, cuaderno incidente oposición 015 Memorial Fredy pág 21. 11 Cuaderno Primera instancia, cuaderno incidente oposición 015 Memorial Fredy pág 20. 8 VENDEDORES, ADQUIRENTES DE DERECHO REAL COMPLETO Y SUSCRIPCIÓN DE HIPOTECA Yaqui Uber 22 de agosto de 2017 Contrato de compraventa E.P 5778.12 Uber Carlos 22 de agosto de 2017 Escritura pública de hipoteca E.P 5778. 21 El anterior compendio, permite verificar con claridad que para la fecha de realización del negocio entre el señor Fredy y el señor Uber, éste sólo contaba con la posesión de los inmuebles, en consecuencia, ha de verificarse si a tono con los elementos probatorios allegados, el opositor mencionado desplegó actos para edificarse como poseedor de los inmuebles.

Pues bien, se advera que el señor Fredy argumentó que su posesión se originó por venta que le hiciera el señor Uber en el año 2017, fecha en la que inició con la posesión de los inmuebles, con ocasión de tal venta refirió haber organizado las áreas comunes y empezar a vender cada uno de los inmuebles que comprendían el edificio por separado, sobre los cuales los subadquirentes reconocían su posesión. Para sustentar sus afirmaciones allegó copia del contrato de promesa de compraventa que había signado con el señor Uber en el 2017, denuncia impuesta en la fiscalía debido a un hurto que padeció tratando de lograr la instalación de servicios públicos en los referidos inmuebles, atendiendo la falta de licencia para su instalación, así como su declaración y los dichos de los restantes compradores.

Frente a la promesa de contrato celebrada entre el señor Uber y Fredy, será analizada desde el valor que le asiste para afincar la posesión referida por el opositor, sin que sea del caso determinar la validez o existencia de la misma, atendiendo la naturaleza del incidente que se desata, pues el artículo 309, aplicable por expresa remisión del 596 del C.G.P. establece en su numeral “2 Podrá oponerse la persona en cuyo poder se encuentra el bien y contra quien la sentencia no produzca efectos, si en cualquier forma alega hechos constitutivos de posesión y presenta prueba siquiera sumaria que los demuestre.” Al respecto, ha de decirse que la promesa de compraventa -sin importar si fue elevada a escritura pública o no,- no es prueba de la posesión, pues así lo ha indicado la Sala de Casación Civil de la H. Corte Suprema de Justicia, cuando al pronunciarse sobre este tópico advirtió: “la promesa de compraventa no es un título traslaticio ni de vocación traslaticia y, menos, de la posesión, en tanto que la obligación que de ella se desprende para las partes, es la de celebrar el contrato prometido y puesto que presupone el reconocimiento, por parte del adquirente, de dominio ajeno, esto es, la condición de dueño de prometiente vendedor.13” Precisado lo anterior, se vislumbra por parte de esta Magistratura, que ha de acudirse a las pruebas documentales aportadas por el incidentalista, las cuales consisten en i) Celebración de promesa de compraventa con el señor Uber el día 15 de julio de 2017. ii) Pago de impuesto predial. iii) Denuncia por incumplimiento de contrato de obra celebrado en el año 2022 entre Fredy y Esneider. iv) Recibos de reparaciones y mejoras realizadas en el edificio adquirido.

Así las cosas, al examinar lo pactado en la promesa de contrato de compraventa, se desprende de su texto, que su objeto fue: “[E]l vendedor transfiere a favor de el comprador, quien adquiere a título de compraventa, la posesión y mejoras que tiene y ejerce sobre los siguientes bienes inmuebles, con todas sus anexidades, usos y costumbres, además las construcciones y mejoras en ellos construidas 1 PRIMER INMUEBLE: Un solar o lote de terreno con casa de habitación correspondiente al número 44 de la urbanización Fátima, ubicado según factura de predial en la 12 Cuaderno Primera instancia, cuaderno principal 002 Demanda pág 17. 21 Ibidem. 13 H. Corte Suprema de Justicia S.C. 1662 de 2019, H.M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. 9 calle XX No. XX A XX de la ciudad de Manizales departamento de Caldas…. 2 SEGUNDO INMUEBLE: Un solar o lote de terreno con casa de habitación, correspondiente al número 43 de la urbanización Fátima, ubicado según factura de predial en la calle XX número XX A XX de la ciudad de Manizales, departamento de Caldas.” Frente a la entrega de los inmuebles en la cláusula sexta del mismo convenio se pactó: SEXTA: ENTREGA DEL INMUEBLE: EL COMPRADOR podrá hacer uso de los inmuebles, a partir de la firma del presente documento, esto es, el día 15 de julio de 2017.14” Del análisis de la promesa de compraventa se advierte que, desde la firma del contrato, es decir, el 15 de julio de 2017, el señor Fredy podía hacer uso de los inmuebles.

Este acuerdo implicó que el vendedor se desprendiera del ánimo de señor y dueño, permitiendo al comprador ejercer actos posesorios sobre los bienes. Asimismo, se evidencia que el convenio no solo hace referencia a la futura transferencia del dominio, sino que también establece la cesión inmediata de la posesión y las mejoras. Esto significa que el comprador asumió el control material de los inmuebles con ánimo de señor y dueño. En consecuencia, desde la fecha de la firma del contrato, el comprador no es un mero tenedor, sino un poseedor con ánimo de dominio, pues la entrega material del bien se efectuó conforme a lo estipulado en la promesa de compraventa.

Lo plasmado en tal convenio se acompasa con los restantes medios de prueba que consisten en el interrogatorio surtido por el opositor en la vista pública, donde refirió, respecto a las condiciones de la negociación, que, en el 2017, el señor Uber, enfrentando problemas económicos y legales, le ofreció la posibilidad de adquirir un edificio en el barrio Fátima, que se encontraba inconcluso y con complicaciones legales vinculadas a su licencia de construcción. A pesar de estos problemas, atendiendo su oficio en el negocio inmobiliario, aceptó la oferta bajo ciertas condiciones, que incluían la entrega de un vehículo por valor de $50.000.000 y $20.000.000 en efectivo como parte del pago, así como la posterior entrega de $150.000.000 en efectivo y un inmueble en el barrio Vélez, que fue transferido a Ciro, el propietario original del edificio.

Aseveró que, al momento de la compra, el inmueble estaba parcialmente construido. Situación por la que asumió la tarea de finalizar la construcción, lo que permitió la creación de 12 apartamentos completamente funcionales. Posteriormente, comenzó a vender los inmuebles, algunos a familiares y otros a terceros compradores que aceptaron las condiciones del feudo, a pesar de los problemas legales que lo afectaban.

Sin embargo, más tarde, descubrió que el señor Uber había constituido una hipoteca sobre el edificio, después de haberle vendido la posesión. Además, narró, que, pese a que en la promesa de compraventa se había pactado la firma de la escritura en mayo de 2018, esto no ocurrió debido a los problemas legales que enfrentaba la propiedad. En relación con los servicios públicos del inmueble, relató que había problemas de licenciamiento y que solo había dos contadores de agua y electricidad para los 12 apartamentos.

Esto obligaba a los residentes a dividir los costos de manera equitativa. Además, mencionó que fue víctima de un robo mientras intentaba gestionar la suscripción de los servicios públicos domiciliarios. Concluyó que, a pesar de las dificultades, el negocio se realizó bajo condiciones de confianza, pero estuvo marcado por complejidades legales y financieras.

A su vez, el mencionado opositor, convocó dos testigos, que en audiencia indicaron: 14 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de oposición, 015 Memorial Oposición Fredy pág 22. 10 Kevin afirmó, que ha trabajado con el señor Fredy desde el año 2015, desempeñándose en remodelaciones para él y su equipo. Según su relato, en el año 2017, el señor Fredy adquirió varios apartamentos en un edificio.

En aquel entonces, Kevin visitó el lugar con la intención de comprar una propiedad. Durante su visita, le preguntó a Fredy si la estructura contaba con buenos cimientos. Aunque inicialmente recibió una respuesta afirmativa, posteriormente, debido a las quejas de algunos vecinos, Fredy reforzó la edificación instalando vigas de mejor calidad.

Kevin aseguró que Fredy adquirió los apartamentos al señor “Tolima”, con quien acostumbraba hacer negocios. Además, señaló que un primo de Fredy compró una parte de los apartamentos, mientras que el resto pertenece al señalado opositor, quien los arrienda a los residentes del inmueble. Finalmente, resaltó que Fredy ha realizado numerosos trámites relacionados con el edificio.

Rosalba. Manifestó que su exesposo en el año 2017 había adquirido el edificio en Fátima, expresó, que cuando realizó el negocio el inmueble no estaba terminado y refirió desconocer los pormenores de la negociación realizada. Así las cosas, el señor Fredy afianzó su posesión en la construcción de mejoras en el edificio y adecuación de las áreas comunes del feudo, ello merced a la entrega del inmueble, que se surtió de manera inmediata.

Incluso se observa su intención de legalizar el tema de servicios públicos en el edificio y en desarrollo de este hecho, demostró la estafa que sufrió. Ahora bien, de sus dichos se aprecia que siempre tuvo claro que el negocio que realizaría con el señor Uber no era otro diferente a la venta de la posesión, que al momento de realizar el convenio ostentaba el vendedor, a su vez adujo haber realizado la promesa de contrato pese a los problemas legales que enfrentaba el feudo, pues consideró que todo podía ser saneado debido a su experiencia en el sector inmobiliario.

Igualmente, al revisar lo dicho por los testigos aportados con su oposición, se advierte que la señora Rosalba poco o nada conoce frente a los hechos que suscitaron la presente solicitud. Circunstancia diferente a la del señor Kevin, quien dio fe del reforzamiento del inmueble con adecuación de cimientos por parte del incidentalista, siendo enfático en advertir que el feudo era de propiedad del señor Fredy.

De la valoración probatoria, entonces se extracta que en efecto desde el año 2017, el señor Fredy ha desplegado actos de señor y dueño sobre la propiedad cautelada y sostiene su calidad de poseedor con las pruebas antes reseñadas. No obstante, considera esta instancia judicial, que tales medios no pueden valorarse de manera aislada, siendo del caso también acudir a los restantes elementos suasorios que se encuentran en el expediente, siendo de principal relevancia lo consignado en la escritura pública 1XXX del 31 de mayo de 2022, ello por ser el elemento en que se afianzó la negativa que profirió el juzgado de primera instancia para negar las aspiraciones del señor Fredy, pues consideró que este hecho permitía advertir que el señor Fredy carecía del animus requerido para considerarse poseedor, al actuar en calidad de mandatario del señor Uber y enajenar el 33.32% de la propiedad cuya posesión había adquirido en otrora.

Al respecto considera esta Magistratura, que, si bien tal hecho llama la atención, tampoco es menos cierto que no tiene la virtualidad suficiente para derrumbar los restantes actos que el opositor desarrolló desde el año 2017, con total aquiescencia del propietario inscrito del inmueble, quien ha permitido que el señor Fredy despliegue su actividad inmobiliaria en el feudo.

Ahora, es de destacar que, tal como se advirtió al inicio, para la posesión sólo es importante demostrar el acto de rebeldía ante el propietario, hechos que se advierten se siguieron suscitando, pues nótese que para los años 2022 y 2023, el señor Fredy era quien sufragaba el impuesto predial del inmueble. 11 Lo que puede colegirse de la decisión adoptada por la a quo, es que midió las aspiraciones del opositor, como si de una acción de pertenencia se tratara, en tanto fundó su decisión en la falta de requisitos formales para materializar la negociación y a la inexistencia de una compraventa formal celebrada entre el señor Fredy y el señor Uber, desconociendo la razón factual del presente incidente, la cual no es otra diferente a demostrar la calidad de poseedor al momento del secuestro, misma que conforme los elementos suasorios aportados puede advertirse configurada.

En resumen, se concluye que el señor Fredy ha desplegado hechos inescrutables de señorío sobre los inmuebles cautelados, y que el mismo tiene la calidad de poseedor. Precisados entonces los matices de la negociación inicial, pasará este estrado judicial al estudio de las restantes oposiciones. Sofía, Manifestó, ser propietaria del apartamento 501 de la torre A, por compra que realizó hace 2 años, concretamente el 01 de agosto de 2022, a través de un negocio que efectuó con el señor Fredy que es conocido de su familia.

Narró, que, para adquirir el apartamento, sufragó una cuota inicial por valor de $20.000.000, para financiar el restante a 5 años en cuotas de $865.000 mensuales. Aseveró ser de Bogotá y haberle entregado el inmueble a una inmobiliaria que se llama RAD que era administrada por el señor Fredy para que se encargue de rentarlo y administrarlo; expuso en la actualidad había una inquilina en el apartamento que llevaba 2 años.

Arguyó, no tener escritura sólo promesa de compraventa, porque conocía desde hace mucho tiempo a Fredy, por ello no le solicitó ningún documento para realizar el negocio, porque él les dijo que el edificio tenía un problema de licitación pero que cuando todo se solucionara él les iba entregar las escrituras, indicó, que él no le comentó sobre el proceso de hipoteca, que se enteró después cuando la policía llegó al inmueble y su arrendataria le narró lo sucedido, consideró, que era en virtud de la hipoteca celebrada que en la actualidad no contaba con escrituras del apartamento.

Frente al estado del inmueble al momento de su adquisición refirió, que se lo habían entregado sólo con ladrillos, sin muros terminados por lo que demolió algunos y realizó la “obra blanca”, acabados finos, enchapado cielo razo en PVC, los closets, carpinteria de las puertas, cocina integral, marquetería de ventanas. Expuso, que acudió a Manizales para hacer el negocio por lo que sólo autenticó un pagaré, más no la escritura.

Indicó, que tenía conocimiento que el edificio tenía problemas con la licencia de construcción porque toca una parte que no tiene propietario. Argumentó, que cuando se dio cuenta de la hipoteca llamó a Fredy, quien le indicó, que el iba solucionar el problema acaecido con la medida cautelar. Además de la anterior declaración, la incidentante aportó i) promesa de contrato de compraventa, por compra de posesión y mejoras que realizó al señor Fredy, a partir del 01 de agosto de 2022, momento en el que se pactó que iniciaba su posesión del feudo.

De igual forma, ii) contrato de administración de inmuebles en arrendamiento que suscribió con el Grupo Empresarial RAD, iii) contrato de arrendamiento que suscribió la mentada inmobiliaria, con la señora Nancy, el 17 de diciembre de 2022, iv) contrato de obra suscrito con el señor Romeo, para la realización de revoque de paredes en baños y patios, mortero de nivelación, enchape de piso, enchape de paredes, estuco y pintura, cielos rasos en PVC, instalación de puertas y ventanas, instalación de cocineta, instalación de lavadero y de instalaciones eléctricas, el 04 de agosto de 2022 y v) Pagos de servicios públicos de gas.

A su vez, convocó al señor Manuel como testigo, quien refirió, su compañera sentimental había adquirido el apartamento ubicado en la ciudad de Manizales en el barrio Fátima que se 12 denominaba apartamento 501, expresó, que cuando su novia, compró el inmueble el mismo se encontraba en obra negra. Con respecto al precio de compra indicó que había sido obtenido por valor de 60 millones de pesos, con una cuota inicial de 21 millones, siendo el valor restante financiado en 60 cuotas a través de una inmobiliaria, no un banco.

Además, indicó que la señora Sofía tuvo que solicitar créditos adicionales para realizar acabados, ya que el inmueble fue entregado en obra negra. El declarante indicó que ha visitado el apartamento en varias ocasiones cuando viajan a Manizales. Actualmente, el inmueble está arrendado, y aunque saludan al arrendatario durante las visitas, no han establecido una relación cercana, ni conoce su nombre.

En cuanto a la realización de las escrituras de compraventa, mencionó que Sofía le informó que aún no se han efectuado. Sin embargo, no le ha consultado el motivo específico de esta situación. A pesar de estar pendiente de los pagos que realiza Sofía, desconoce si ella ha cumplido con las obligaciones relacionadas con el pago del impuesto predial.

El declarante confirmó que su novia no ha habitado el apartamento, ya que reside en Bogotá por motivos laborales y que el inmueble había sido arrendado inmediatamente después de haber sido realizados los acabados y adecuaciones. Por su parte, el otro testigo traído con por la opositora Sofía, Peter arguyó conocer el negocio celebrado entre su prima Sofía y el señor Fredy, quien manifestó, era amigo de la familia, con respecto al valor del contrato indicó que había sido de 60 millones de pesos, puesto que el apartamento al momento de la venta se encontraba en obra negra, siendo adecuado por su prima, quien asumió los costos mediante un crédito.

Peter relató que sabía del costo del apartamento, $60,000,000, porque Sofía, la compradora, le comentó sobre el negocio. Aunque no presenció la entrega del dinero, sí participó en conversaciones sobre la compra, ya que inicialmente planeaba involucrarse en la transacción. Sofía mencionó que el precio acordado era de $60,000,000, con una cuota inicial de $20,000,000, y que el resto sería financiado mediante créditos.

Según Peter, Sofía gestionó dos créditos: uno para la compra del apartamento y otro para la remodelación. Sin embargo, él desconocía los detalles de las entidades financieras involucradas. Sofía le explicó que necesitaba dinero adicional para modernizar el apartamento, incluyendo trabajos como la instalación de pisos. En relación con el crédito de las 60 cuotas establecido para el apartamento, señaló que, en su opinión, el dueño actual sería Fredy, ya que su prima no contaba con las escrituras.

Sin embargo, consideraba que la propietaria real era Sofía, porque está ya había pagado su cuota inicial. Asumió que debía existir un contrato que respaldara dicha situación, aunque admitió no haberlo visto ni tener certeza sobre su contenido. Ahora bien, para desentrañar las aspiraciones de la opositora, esta Sala, considera de vital importancia acudir de manera inicial a la promesa de contrato celebrada por la señora Sofía y el señor Fredy, cuyo objeto se definió “El VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de posesión y mejoras, sobre el apartamento 501, que se encuentra en el inmueble que el VENDEDOR pacíficamente posee…” Por su parte, respecto a la entrega del inmueble en la cláusula sexta de dicho convenio se indicó: ENTREGA DEL INMUEBLE: EL COMPRADOR podrá hacer uso del inmueble, a partir de la firma del presente documento.15” Pues bien.

De los medios suasorios allegados por la opositora se advierte que ostenta la posesión del apartamento 501 de la Torre A en el barrio Fátima de Manizales, desde el día 15 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia, C04 Incidente de Oposición 016 Memorial Oposición Sofia pág 16. 13 01 de agosto de 2022 pues fue a partir de este momento, que en la promesa de contrato se pactó la entrega del inmueble, como ya se vio.

Adicional a lo anterior, las restantes pruebas, dan a conocer actos materiales de señorío sobre el bien, como lo demuestra la ejecución de mejoras y el contrato de administración que en tal sentido pactó con la inmobiliaria RAD en el que expresamente se indicó: “…propietario poseedor Sofía… primera objeto: EL CONSIGNANTE entrega al ADMINISTRADOR, para que éste administre en arrendamiento por cuenta y riesgo de EL CONSIGNANTE, el apartamento N501 en la torre A, en un edificio situado en la siguiente dirección: CALLE XX NO. XX A XX, BARRIO FATIMA, MANIZALES, CALDAS COLOMBIA; adquirido según contrato de compraventa de posesión y mejora.

El inmueble cuenta además con los siguientes servicios públicos Acueducto y alcantarillado, energía eléctrica y gas…16” Tal contrato afianza aún más, la calidad de poseedora de la señora Sofía, pues además de haberle sido entregado el apartamento por parte del poseedor, desde el día 01 de agosto de 2022, la solicitante ha dispuesto del mismo sin ningún problema, pues de ello da cuenta el contrato de administración aportado, en el cual se advierte que en su calidad de poseedora arrienda el inmueble.

A lo que debe aunarse que no se ha acreditado perturbación en el ejercicio de su posesión hasta la ejecución de la hipoteca, pues según sus dichos en la vista pública, fue al momento de la realización del secuestro, que se generó del gravamen que recaía sobre los inmuebles, lo que refuerza su condición de poseedora con vocación de titularidad, escenario, que se afianza con la presencia del contrato de arrendamiento, pues es claro que ha dispuesto del inmueble, sin ningún tipo de oposición y ha cumplido con las obligaciones económicas pactadas, lo que evidencia su intención de adquirir la propiedad sin dolo o negligencia, pues se advera que desde el inicio tenía conocimiento de haber adquirido, la posesión y mejoras que sobre los inmuebles detentaba el señor Fredy, siendo su aspiración a futuro ser la titular de derechos reales completos sobre el apartamento, pues según sus dichos, cuando se regulen los problemas legales con los que cuentan los inmuebles pretende la realización de las escrituras como se pactó en la promesa.

Así las cosas, las circunstancias fácticas permiten concluir que la incidentalista ha desarrollado, múltiples actos de posesión sobre el apartamento 501 A, tales como adecuación, remodelación, y arrendamiento a terceros, además instalación de servicios públicos, sin que el titular de derechos reales del mismo haya realizado ninguna manifestación frente a estos hechos, pues por el contrario éste ha permitido el desarrollo de estos actos, siendo sólo perturbada en el ejercicio de su posesión, hasta la materialización del secuestro.

A estos hechos se suman, la continuidad en el pago de las cuotas, las mejoras realizadas y el arrendamiento estable del inmueble por más de un año. Por otro lado, es notable que los dichos de los testigos se acompasan a la narrativa que ofreció la incidentalista en el interrogatorio de parte, pues nótese que tanto su pareja sentimental Manuel como su primo Peter, dieron cuenta de los pormenores de la negociación, siendo coincidentes sus dichos, frente a la fecha de celebración del contrato, la calidad de poseedora de la incidentalista y la ejecución de un contrato de arrendamiento sobre el apartamento con una inmobiliaria.

Así las cosas, esta Magistratura considera que al haberse pactado de manera expresa la entrega del inmueble a la firma del contrato, desarrollar las obras en el inmueble y haber procedido a su arrendamiento, es claro que se percibe como poseedora del apartamento 501, por lo que se encuentran acreditados los presupuestos de corpus y animus para validar la oposición presentada. 16 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia, C04 Incidente de Oposición 016 Memorial Oposición Sofía pág 20. 14 Ahora bien, El señor David relató que el 22 de enero de 2018 adquirió la posesión de dos apartamentos en el barrio Fátima, específicamente los números 502 y 402.

Explicó que la negociación se realizó con su primo, Fredy, quien le ofreció los inmuebles tras enterarse que había estado pagando durante dos años por un proyecto con la constructora Moro, pero que, al no obtener ésta el permiso de construcción, le devolvieron el dinero. Fredy le propuso adquirir los apartamentos en obra negra, asegurándole que serían una buena oportunidad y que más adelante legalizaría los papeles, ya que la obra aún no estaba completamente regularizada. a lo que aceptó, confiando en su primo y en su experiencia como diseñador y constructor, lo cual le facilitaba terminar los trabajos pendientes.

Expuso que, como valor por los dos apartamentos, entregó 120 millones de pesos, sin considerar necesario formalizar la transacción en una notaría, limitándose a firmar un contrato de compraventa de mejoras. Una vez tomó posesión, el día 22 de enero de 2018 realizó las adecuaciones necesarias en ambos inmuebles, incluyendo obra blanca, instalación del sistema eléctrico, alcantarillado y otros acabados para dejarlos completamente terminados.

También señaló que los servicios públicos del edificio se pagan mediante un único contador, dividiendo los costos equitativamente entre los residentes. Afirmó que desconocía la existencia de una hipoteca sobre el edificio y que solo se enteró del problema cuando el abogado Omar acudió al lugar para realizar un embargo. Al confrontar a su primo, este le explicó la situación y los problemas legales que tenía el inmueble.

Fue entonces cuando comprendió la magnitud de las complicaciones y exigió a Fredy una solución inmediata. El señor David manifestó que ya había pagado en su totalidad el precio de los apartamentos y que no le debía nada a su primo. También afirmó que, para el año 2018, ignoraba la existencia de cualquier demanda contra el edificio y que no tenía conocimiento de los negocios previos realizados por Fredy para adquirir la propiedad.

Como sustento de sus afirmaciones, aportó el contrato de compraventa de posesión y mejoras suscrito con el señor Fredy el 22 de enero de 2018. En dicho documento se estableció que: "FREDY, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía N° XX de Manizales, sin unión marital de hecho, quien en el presente contrato actúa en calidad de VENDEDOR, y por la otra parte, DAVID, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía N° YY de Manizales, sin unión marital de hecho, en adelante EL COMPRADOR, hemos decidido celebrar el presente contrato de compraventa de posesión material y mejoras sobre los apartamentos 502 y 402, ubicados en un edificio del barrio Fátima." En cuanto a la entrega de los inmuebles, en la cláusula sexta de la promesa de compraventa se pactó lo siguiente: "CLÁUSULA SEXTA: ENTREGA MATERIAL.

La entrega material se efectuará el 22 de enero de 2018. EL COMPRADOR se compromete a asumir todos los gastos asociados, tales como impuesto predial, servicios públicos y, en general, cualquier costo derivado del mantenimiento del inmueble a partir de la fecha de entrega.17 Del análisis, de los apartes del convenio anteriormente trasuntado se advierte que en la fecha en que se firmó el mismo, el incidentalista entró a detentar la posesión material de los apartamentos 402 y 502, advirtiéndose entonces, el inició de los actos posesorios sobre los inmuebles desde el 22 de enero del 2018. 17 Cuaderno principal, cuaderno primera instancia 04 cuaderno Incidente de Oposición 17 pág. 14. 15 Asimismo, se evidencia que en virtud de tales actos de señorío suscribió un contrato de arrendamiento18 con el señor Willy, el 01 de mayo de 2023, mismo que se ha desarrollado sin ningún inconveniente, pues el opositor no refirió ninguna interrupción en su posesión, ni mucho menos del contrato de arrendamiento que en su calidad de poseedor del inmueble celebró, sobre el apartamento 502.

Ahora, frente al apartamento 402, también se advierte que el incidentalista, suscribió contrato de arrendamiento con la señora Salomé desde el día 24 de enero de 2024,19 hecho que también permite dar cuenta de los actos de explotación y señorío que detenta el opositor, frente a este inmueble. De igual forma, demostró el pago de los servicios públicos del inmueble cautelado.20 Descendiendo a las circunstancias fácticas, del anterior opositor se vislumbra que el señor David, le fueron entregados los inmueble el 22 de enero de 2018, siendo tal fecha el hito del inicio de su posesión sobre los apartamentos 402 y 502, puesto que tal como se determinó en los párrafos precursores, desde el momento en que signó la promesa de contrato de compraventa con el señor Fredy, le fueron entregados materialmente los inmuebles, por ello en dicha fecha inició sus actos de señorío, con la remodelación y adecuación de los feudos, igualmente, la suscripción de los contratos de arrendamiento con el señor Willy frente al apartamento 502 y con la señora Salomé, frente al apartamento 402, dan cuenta de su posición frente a los inmuebles.

Aunado a ello, se vislumbra que desde el 22 de enero del 2018, el señor David nunca ha sido perturbado en su posesión, sólo hasta el momento de la diligencia de secuestro, que le permitió enterarse del gravamen hipotecario que recaía sobre los inmuebles. Por si fuera poco, encuentra esta Sala Unitaria que el incidentalista, fue espontáneo en sus dichos y se percibe como poseedor legal de los inmuebles, pues ha desarrollado obras de construcción, lo que se puede apreciar al observar las fotografías que aportó, de la forma en la que recibió los apartamentos y como se encuentran en la actualidad.

Ha de decirse, que las declaraciones del opositor fueron espontáneas y verosímiles, logrando demostrar que, desde el momento de la adquisición, tomó posesión material de los apartamentos y realizó inversiones significativas en su remodelación y adecuación, incluyendo obra blanca, instalación de sistemas eléctricos y alcantarillado, entre otras mejoras.

Estas acciones evidencian su intención de ejercer actos posesorios de manera continua y pacífica. Asimismo, se advierte que la posesión y administración de los inmuebles han sido reconocidas por terceros, pues David ha celebrado contratos de arrendamiento sin que su titularidad haya sido cuestionada. Además, la ausencia de oposición por parte del titular de derecho de domino del inmueble, frente a las mejoras y arrendamientos efectuados, permite inferir su pasividad y falta de interés en ejercer cualquier derecho sobre los apartamentos en cuestión. En consecuencia, del acervo probatorio se colige que el señor David cumple con los presupuestos de corpus y ánimus exigidos para ser considerado poseedor de los apartamentos 402 y 502, conforme a lo dispuesto en el artículo 762 del Código Civil Colombiano. Su posesión ha sido pública, pacífica e ininterrumpida desde el 22 de enero del año 2018, fecha en la que se le hizo entrega material de los apartamentos, por lo que se encuentra acreditada la oposición presentada en el presente trámite judicial. 18 Cuaderno principal, cuaderno primera instancia 04 cuaderno Incidente de Oposición pág. 21. 19 Cuaderno principal, cuaderno primera instancia 04 cuaderno Incidente de Oposición pág. 22. 20 Cuaderno principal, cuaderno primera instancia 04 cuaderno Incidente de Oposición pág. 25 s.s. 16 El señor Miguel declaró en la vista pública que adquirió el apartamento 401 en obra negra por un valor de 75 millones de pesos al señor Fredy mediante una promesa de compraventa de posesión y mejoras.

Explicó que conoció a Fredy a través de familiares, quienes le indicaron que este se dedicaba a negocios de compraventa de inmuebles. Manifestó, que Fredy le ofreció el apartamento en obra negra, explicándole que solo requería los arreglos necesarios para ser habitable. Indicó, que, en ese momento, el inmueble contaba con luz y agua, pero carecía de gas, por lo que instaló un contador de gas individual, aunque mencionó que el edificio aún utiliza un contador comunitario.

Expresó, que actualmente, el apartamento está arrendado a una inquilina llamada Julieta, quien paga un canon mensual de 800.000 pesos y que era su padre quien se encargaba de gestionar las diligencias relacionadas con el inmueble. Manifestó, que el apartamento constaba de una terraza, dos habitaciones, un baño, cocina y comedor. Aseguró que ha ejercido todos los actos propios de un propietario, como la realización de las obras necesarias para adecuar el inmueble, dado que inicialmente estaba en obra negra.

En cuanto a las obras de adecuación, adujo que realizó un contrato por valor de 35 millones de pesos, pagando el 30% al inicio y el 70% restante al finalizar. Sin embargo, afirmó que no se le informó sobre gravámenes o problemas legales relacionados con el inmueble, salvo un tema de licencias. Declaró desconocer la demanda contra el edificio para el mes de agosto de 2022.

Finalmente, manifestó que su compra incluyó tanto la posesión del inmueble como las mejoras realizadas en este. Como sustento de sus dichos, convocó a los señores Rolando y Gustavo y el primero manifestó que había realizado unos arreglos en el apartamento 401 en Fátima, aseveró, que este lo contacto por medio de la señora Rosa, hace aproximadamente 2 años, expuso que él realizó toda la construcción por dentro, dado que el inmueble no contaba con nada.

Manifestó que el apartamento, quedó con todo listo y funcional, a su vez, refirió que el valor de este contrato de obra fue de $35.000.000, y que, al momento de realizar la construcción, el feudo contaba con luz y agua. Aseveró, que veía el edificio desocupado aproximadamente un año y medio antes, pero había otras personas construyendo, que el veía inhabitados las áreas comunes y en la mayoría estaban trabajando.

Refirió, conocer al señor Fredy porque él ha construido y le ha hecho trabajos, cree que era el dueño del edificio y él le vendió al señor Miguel. Por su parte el segundo declarante Indicó, que Miguel era sobrino de su esposa, que por ello tenía conocimiento que él era propietario del apartamento 401 que se encuentra ubicado en Fátima.

Manifestó, que en el mes de enero él le contó que el apartamento tenía un problema de un embargo, pero que no conocía el porqué de esta situación. Que le contó que había comprado el apartamento pagando una parte en efectivo y el resto a cuotas. A su vez, el opositor allegó como medios suasorios contrato de posesión y mejoras celebrado con el señor Fredy, en el cual se pactó como objeto: “EL VENDEDOR se obliga a vender y COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de posesión y mejoras, sobre el apartamento 401, que se encuentra en el inmueble que el VENDEDOR pacíficamente posee…” Frente a la forma y fecha que se realizaría la entrega de dicho inmueble se determinó: 17 “ENTREGA DEL INMUEBLE: EL COMPRADOR podrá hacer uso del inmueble a partir de la firma del presente documento.”21 Lo anterior, permite establecer que el incidentalista señor Miguel, adquirió la posesión y mejoras sobre el apartamento 401 el día 12 de agosto de 2022, siendo a partir de dicha fecha el inicio de los actos posesorios, por parte del mismo, al haberse pactado la entrega del feudo en la misma promesa como anteriormente se ha decantado.

Por otro lado, para afianzar su señorío sobre el apartamento, a su vez allegó contrato arrendamiento que suscribió con la señora Julieta el día 15 de enero de 202422 que suscribió atendiendo su calidad de poseedor, siendo reconocido por la arrendataria como el dueño del apartamento. Igualmente, celebró contrato de prestación de servicios con el señor Rolando para realizar la remodelación del apartamento 401, ubicado en el barrio Fátima.

Asimismo, aportó copias de los pagos de servicios públicos efectuados desde noviembre de 2023 a febrero de 2024.23 En lo que respecta al corpus de la posesión, se ha demostrado que el incidentante ha ejercido materialmente su señorío sobre el bien, desde el momento de suscripción de la promesa de compraventa de posesión y mejoras celebrada el día 12 de agosto de 2022, pues desde dicha calenda se le efectuó la entrega material del apartamento, a raíz de tal acto realizó mejoras sustanciales y adecuaciones en el feudo, incluyendo la terminación completa del apartamento que inicialmente se encontraba en obra negra.

Para ello, suscribió un contrato de prestación de servicios con el señor Rolando, mediante el cual ejecutó obras de remodelación que hicieron habitable el inmueble, invirtiendo 35 millones de pesos en la adecuación. Asimismo, la existencia de un contrato de arrendamiento con la señora Julieta, vigente desde el 15 de enero de 2024, demuestra que el opositor ha ejercido actos típicos de disposición y aprovechamiento económico del bien, propios de un poseedor.

Por otro lado, el animus o intención de actuar como verdadero dueño del bien también se encuentra plenamente demostrado. Miguel ha realizado actos que reflejan su convicción y voluntad de ejercer derechos posesorios sobre el inmueble, tales como la instalación de un contador de gas individual, el pago de los servicios públicos desde noviembre de 2023 hasta la fecha, y la manifestación expresa de su desconocimiento sobre cualquier afectación jurídica sobre el bien al momento de la negociación. Dichos elementos permiten concluir que el opositor no se considera un simple tenedor subordinado a un tercero, sino que ha obrado con la intención clara y evidente de detentar el bien como suyo, sin que hasta el presente incidente haya existido perturbación alguna por parte del titular registral del inmueble.

Aunado a ello, los testimonios de los señores Rolando y Gustavo refuerzan la calidad posesoria del señor Miguel, pues dan cuenta de la forma en que ingresó, transformó y ha administrado el bien, así como de su percepción social como poseedor dentro de su círculo cercano. En particular, el testimonio de Rolando evidencia que el inmueble permaneció desocupado durante un año y medio antes de la intervención del opositor, hecho que corrobora la ausencia de disputas previas respecto de la posesión. Así las cosas, se concluye que el señor Miguel cumple con los presupuestos legales para ser considerado poseedor del apartamento 401 del barrio Fátima, toda vez que ha ejercido el corpus y el animus de la posesión de manera ininterrumpida desde agosto de 2022, sin intervención de un tercero y con actos materiales y jurídicos que denotan su intención de señor y dueño sobre el bien.

En consecuencia, se advierte su calidad de opositor legítimo en el presente incidente. 21 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición Memorial Miguel pág. 15. 22 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición Memorial Miguel pág. 27. 23 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición Memorial Miguel págs. 30 y s.s. 18 El análisis del acervo probatorio recaudado, permite concluir que el señor Miguel ha ejercido actos posesorios sobre el apartamento 401 del barrio Fátima desde el 12 de agosto de 2022, fecha en la que ingresó en virtud del contrato de posesión y mejoras suscrito con el señor Fredy.

En efecto, su comportamiento no solo se ha limitado a ocupar físicamente el inmueble, sino que ha desplegado una serie de actos inequívocos que permiten concluir la existencia de una posesión real, pacífica y continua, acorde con las exigencias del artículo 762 del Código Civil Colombiano. Por otro lado, el señor Pedro que al momento de absolver su interrogatorio de parte declaró ser propietario del apartamento -101 de la Torre A, ubicado en el barrio Fátima, adquirido a través de una negociación con el señor Fredy.

Explicó que decidió comprar el inmueble por recomendación de un compañero de trabajo, el señor Jorge, quien conocía a Fredy desde hace aproximadamente cinco años. Relató, que el valor del apartamento fue fijado en 68 millones de pesos. Según indicó, pagó una cuota inicial de 8 millones y el saldo restante, 60 millones de pesos, al finalizar el año 2022.

Narró que el inmueble se encontraba en obra negra al momento de la compra, por lo que debió asumir todos los costos de remodelación, que las adecuaciones incluyeron la instalación de cerámica, una cocina, cielo raso, pintura, ventanas, tuberías de agua y gas, además del sistema eléctrico. En relación con los servicios públicos, explicó que el gas es el único registrado a su nombre24, mientras que el agua y la luz se pagan entre todos los propietarios en partes iguales.

También admitió que hasta la fecha no ha pagado el impuesto predial de su apartamento. Reconoció no haberse asegurado de que el señor Fredy fuera el propietario legítimo del inmueble antes de realizar la compra. No fue hasta que la Policía llegó al edificio que descubrió la existencia de problemas legales relacionados con un proceso hipotecario.

Ante esta situación, contactó a Fredy, quien le aseguró que resolvería el problema para poder realizar las escrituras del apartamento. El señor Pedro describió el inmueble indicando que, al bajar las escaleras y cruzar la puerta, se encuentra la sala y la cocina, seguidas por un corredor que da acceso al baño, dos habitaciones y una tercera habitación que cuenta con baño privado.

Para reforzar sus dichos solicitó el testimonio de la señora Yuli, quien explicó que conoció el apartamento debido a un letrero que anunciaba su disponibilidad para arrendar, contactó al propietario y firmó un contrato directamente con él, sin intermediación de una inmobiliaria. Relató que el contrato inicial fue por seis meses, por un valor mensual de $800.000.

Que, tras ese primer periodo, el señor Pedro le propuso continuar con el arrendamiento de manera indefinida, siempre que ella así lo deseara. Actualmente, sigue pagando la misma suma mensual. Cuando se le preguntó sobre los servicios públicos, mencionó que paga agua, luz y gas. Detalló que el agua y la luz se dividen entre los residentes, y la señora Consuelo le envía el valor correspondiente mediante WhatsApp.

En cuanto al gas, aclaró que recibe la factura directamente en su apartamento a nombre del señor Pedro. También informó que contrató de manera independiente un servicio de internet con la empresa Tigo. Con respectó a la constitución del inmueble la deponente describió que consta de una sala, comedor, tres alcobas, dos baños, una cocina y un pequeño patio de lavado.

Añadió que únicamente su alcoba tiene clóset, y señaló que el apartamento está en buen estado y es habitable. 24 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera instancia C.04, 019 memorial oposición Pedro pág. 94. 19 A su vez, el testimonio del señor Jair quien relató conocer al señor Pedro, porque es hijo de una familiar de su padre. Expuso, que el apartamento estaba ubicado en Maltería y que tenía conocimiento que el señor Pedro había adquirido la posesión del inmueble por compra realizada al señor Fredy, quien también en anterior oportunidad había adquirido la posesión del inmueble, adujo conocer que se habían decretado unas medidas de embargo debido a que el señor Fredy no había pagado sus acreencias.

Inicialmente, advierte esta Magistratura, que desechará el testimonio del señor Jair, pues conforme sus dichos, no se pudo advertir que tan siquiera tuviese conocimiento de la ubicación del inmueble, pues incluso al serle preguntada esta información, manifestó, que el apartamento estaba ubicado en Maltería, situación, de la que claramente se desprende que desconoce los hechos objeto de contienda, por eso se desestimarán sus dichos.

Por otro lado, descendiendo a la prueba documental, se vislumbra que el incidentalista aportó contrato de compraventa de posesión y mejoras que celebró con el señor Fredy,25 en el que se pactó como objeto “EL VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de posesión y mejoras, sobre el apartamento -101, que se encuentra en el inmueble que EL VENDEDOR pacíficamente posee…” Frente a la entrega del apartamento en la clausula sexta del acuerdo se plasmó: SEXTA: ENTREGA DEL INMUEBLE: EL COMPRADOR podrá hacer uso del inmueble a partir de la firma del presente documento.26” El anterior contrato, da cuenta de la negociación realizada entre el señor Pedro, y Fredy, mediante la cual, se pactó, la compraventa de la posesión y mejoras que el último detentaba sobre el apartamento -101 A, así mismo se destaca de dicho convenio, el hecho que el vendedor hizo entrega efectiva del inmueble al momento de firmar el contrato es decir a partir del 08 de agosto de 2022, fecha en la que el incidentalista inició sus actos de poseedor sobre el apartamento.

Así las cosas, a partir de dicha entrega efectiva del inmueble, el señor Pedro comenzó a realizar actos de señor y dueño sobre el apartamento, pues procedió a su remodelación y adecuación tal como dan cuenta los contratos de obra que realizó con el señor Rolando el 06 de marzo de 2023,27 mediante el cual se pactó la adecuación del apartamento.

De igual manera en desarrollo de estos actos, también suscribió un contrato con la señora Yuli el día 07 de septiembre de 202328 que posteriormente fue renovado el 07 de abril de 2024.29 Asimismo, allegó los recibos de pago de los servicios públicos,30 y fotografías de las obras realizadas en las cuales se observa el estado en el que se encuentra el inmueble en la actualidad, debido a las mejoras por él plantadas.

A su vez, se observa el pago de servicios públicos cobrando especial relevancia la factura del gas, en el cual se advierte que el suscriptor del servicio es el señor Pedro, siendo éste quien en su calidad de poseedor del apartamento realizó su instalación.40 Ahora bien, del análisis del restante material probatorio allegado por parte del descrito incidentalista, se desprende que ha ejercido actos posesorios sobre el apartamento 101 de la 25 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 16. 26 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 14. 27 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 19. 28 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 20. 29 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 26. 30 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 94. 40 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 019 Memorial Pedro pág. 14. 20 Torre A, ubicado en el barrio Fátima, desde el 8 de agosto de 2022, fecha en la que tomó posesión en virtud del contrato de compraventa de posesión y mejoras suscrito con el señor Fredy.

La prueba recaudada evidencia que la ocupación no ha sido meramente transitoria ni ha estado sujeta a la subordinación de un tercero, sino que, por el contrario, ha desplegado una serie de actos que denotan su calidad de poseedor, en los términos del artículo 762 del Código Civil Colombiano. En cuanto al corpus de la posesión, el señor Pedro ha ejercido dominio material sobre el inmueble, pues asumió integralmente la adecuación del apartamento, invirtiendo en remodelaciones esenciales que incluyeron la instalación de cerámica, cocina, cielo raso, pintura, ventanas, tuberías de agua y gas, además del sistema eléctrico.

Estas obras fueron ejecutadas bajo un contrato de obra suscrito con el señor Rolando, por un valor de 20 millones de pesos, lo que demuestra que el opositor ha mejorado sustancialmente el inmueble con el propósito de hacerlo habitable y funcional. Aunado a ello, el señor Pedro ha ejercido actos típicos de aprovechamiento económico del bien, como lo es la celebración de un contrato de arrendamiento con la señora Yuli, suscrito el 7 de septiembre de 2023 y posteriormente renovado el 7 de abril de 2024.

La testigo reconoció a Pedro como propietario, manifestó haber tomado el apartamento en arriendo directamente con él y explicó que le entrega el pago mensual de 800.000 pesos a través de su vecina, la señora Consuelo. Este hecho refuerza la percepción de señorío y tenencia exclusiva sobre el inmueble, ya que la arrendataria reconoce al opositor como legítimo poseedor del bien y lo ha tratado como tal, durante toda la relación contractual.

En lo que respecta al animus, el señor Pedro ha demostrado su intención inequívoca de comportarse como dueño del apartamento 101, sin reconocer dominio ajeno sobre el mismo. Este elemento se encuentra respaldado por los siguientes hechos: i) Negoció y adquirió la posesión del inmueble mediante contrato de compraventa de posesión y mejoras, en el que se pactó, que la entrega del apartamento se daría a la firma del contrato esto es a partir del día 08 de agosto de 2022. ii) Realizó inversiones en adecuaciones y remodelaciones, asumiendo los costos de los acabados y de la obra blanca. iii) Percibe rentas por el inmueble, ejerciendo actos de administración como la suscripción de contratos de arrendamiento y la recepción de pagos. iv) Ha sufragado el pago de los servicios públicos, en especial el gas, el cual está registrado a su nombre. v) Fue reconocido por testigos como el poseedor del inmueble, sin que se haya demostrado oposición a su posesión por parte de terceros.

Si bien el opositor reconoció que no verificó la titularidad registral del inmueble antes de la negociación y que tuvo conocimiento de problemas legales derivados de un proceso hipotecario, únicamente cuando la Policía se presentó en el edificio, este hecho no desvirtúa su calidad de poseedor. Por el contrario, se evidencia que, pese a las contingencias jurídicas, el señor Pedro ha continuado ejerciendo estos actos sin interrupción ni reconocimiento de dominio ajeno, lo que reafirma su intención de señor y dueño. Finalmente, el testimonio de Yuli refuerza la situación fáctica y jurídica de la posesión del opositor.

Se advierte que el inmueble ha sido objeto de mejoras, que ha sido arrendado a terceros bajo la administración de Pedro. Así las cosas, se concluye que el señor Pedro reúne los presupuestos legales de corpus y animus para ser considerado poseedor del apartamento 101 de la Torre A, ubicado en el barrio Fátima. Ha ejercido dominio material, ha dispuesto del bien a través de contratos de arrendamiento y ha obrado en todo momento con la convicción de ser el único titular posesorio del inmueble, razón por la cual se acredita su calidad de opositor legítimo en el presente incidente.

Jorge declaró al absolver el interrogatorio de parte haber realizado una negociación con Fredy, a quien conoce desde hace 10 años por ser un conocido cercano de su familia. Explicó que decidió comprarle un apartamento en el edificio ubicado en el barrio Fátima, 21 específicamente el apartamento -102, debido a la confianza que éste le generaba y a la facilidad de pago que le ofreció. Refirió, que el valor del inmueble fue acordado en 60 millones de pesos.

Como forma de pago, expuso que entregó un vehículo Volkswagen Jetta modelo 2009, valorado en 30 millones de pesos, abonó 20 millones mediante un préstamo en el Banco Caja Social y acordó pagar el saldo restante mediante cuotas mensuales de $246.000. Aseguró que el negocio se concretó hace dos años, de palabra, y admitió no haberse cerciorado de que Fredy fuera el propietario legítimo del edificio antes de entregarle el dinero.

Explicó que firmó una promesa de contrato de venta como poseedor, mientras Fredy se encargaba de solucionar el problema legal que afectaba el inmueble. Manifestó, que se enteró de la hipoteca cuando ingresaron al apartamento y su madre lo llamó alarmada, relató que en virtud de ello contactó a Fredy, quien le informó que el apartamento tenía una deuda que estaba en proceso de ser resuelta.

Describió que, al momento de la compra, el apartamento estaba en malas condiciones, lleno de escombros, basura y en obra negra, por lo que se encargó de realizar todas las adecuaciones, como pintar, enchapar, instalar techos y colocar la cocina. Comentó que aún le debe 10 millones de pesos a Fredy y lleva dos años pagándolos en cuotas.

Jorge manifestó, no haber pagado el impuesto predial, ya que está a la espera de que Fredy solucione los problemas legales del apartamento. Explicó que los servicios públicos, como el agua y la luz, se pagan entre todos los propietarios en partes iguales. Indicó que instaló gas natural en el edificio junto con otros propietarios, por lo que ahora cada apartamento cuenta con su propio contador y factura individual.

Expresó, que reside en el inmueble desde hace dos años. Finalmente, manifestó estar a la espera de que Fredy resuelva la situación legal y realice las escrituras del apartamento. Para acreditar sus manifestaciones el opositor convocó a los siguientes testigos, quienes refirieron, con respecto a su posesión del apartamento 102, lo siguiente: Vanessa.

Indicó, que Jorge decidió comprar el apartamento, con la mamá, pero que el mismo se encontraba en obra negra y le debían hacer muchas mejoras. Aseveró, que él lo compró y prácticamente lo construyó, porque éste no tenía nada, refirió haber vivido en el apartamento a principios del 2024, expuso que Jorge y su familia han sido las únicas personas que han habitado el inmueble.

Manifestó, que Jorge realizó las mejoras, entregó su vehículo como forma de pago y efectuó un préstamo con el Banco para sufragar el apartamento, con respecto a las obras de adecuación, manifestó que el incidentante realizó el piso las puertas, las paredes, puso cocina, baños, piso, ventanas, el cielo. Expreso que estaba esperando que el señor Fredy le realizará las escrituras.

Aseveró, que el apartamento se encontraba conformado por sala comedor pequeño, cocina y 3 habitaciones. Indicó, que nadie había acudido al apartamento a decir que era el dueño y que los servicios públicos eran comunes a excepción del gas. Felipe. Manifestó, que hizo las obras en el apartamento que adquirió el señor Jorge que es en Fátima y se identifica como el -102, relató que cuando iba empezar las obras el inmueble estaba en muy mal estado humedades, rotos, basuras, entonces él lo contrato, para que realizara la adecuación del inmueble. 22 Narró, que el señor Jorge, le hizo los baños, pintura, techos, puso la cocina.

Expresó, que cuando empezó las obras le tocó trabajar con una linterna porque no había luz y que el señor Jorge iba de manera ocasional a la obra a verificar los avances. De igual forma para acreditar su posesión, el incidentante aportó como pruebas documentales, el contrato de compraventa de posesión y mejoras que suscribió con el señor Fredy, en el que se pactó que su objeto sería: “EL VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de posesión y mejoras, sobre el apartamento -102, que se encuentra en el inmueble que EL VENDEDOR pacíficamente posee ” Por su parte, frente a la entrega del inmueble en la clausula sexta del contrato se pactó: SEXTA: ENTREGA DEL INMUEBLE EL COMPRADOR podrá hacer uso del inmueble a partir de la firma del presente documento.31 Así las cosas, es claro que desde el día 15 de agosto de 2022, fecha para la que se firmó la promesa de contrato de compraventa, se hizo la entrega del inmueble al señor Jorge, siendo a partir de dicha calenda que el accionante ha desplegado actos de señorío sobre el inmueble.

Lo anterior se traduce en el contrato de obra civil que celebró con el señor Rolando el 28 de abril de 2023, con el objeto de que éste ejecutara la obra blanca y acabados a todo costo, en un apartamento ubicado en el barrio Fátima.32 Asimismo, allegó constancia de pago de los servicios públicos de la mentada propiedad33 y aportó fotografías, en las que se advera el estado en el que se encontraba el inmueble antes que le realizara las obras de adecuación. Lo anterior, da lugar a concluir que Jorge actúa como poseedor del inmueble desde el momento en que le realizaron la entrega del mismo, esto es, desde el 15 de agosto de 2022.

Ello se deduce en su intervención continua en éste, al haberlo habitado durante dos años y realizado obras de mejora significativas, como la instalación de cocina, pintura, baños, pisos, entre otros. Así las cosas, la existencia del contrato de compraventa de posesión y mejoras en el que se pactó la entrega inmediata del inmueble, demuestra el animus de poseedor.

Esta intención a su vez se ve materializada con la entrega del vehículo como pago parcial, el préstamo bancario y las mejoras realizadas, lo cual es indicativo de que actúa como propietario. A lo anterior debe sumarse el hecho que el incidentante ha residido en el apartamento durante dos años, lo que demuestra la presencia del corpus para denominarse poseedor.

La declaración de testigos, como Felipe y Vanessa, corrobora que el incidentalista ha sido el único habitante del inmueble que se ha encargado de realizar las obras de acondicionamiento, consolidando su posesión del bien. A su vez, las pruebas documentales, como el contrato de compraventa de posesión y las mejoras realizadas, refuerzan la idea de que Jorge ha actuado con el convencimiento de ostentar legítimamente la propiedad del inmueble.

A pesar de los problemas legales del apartamento, sus actos reflejan una posesión sin mala fe. Así las cosas, dimana de los medios suasorios aportados, que la posesión del señor Jorge está respaldada por la realización de obras de acondicionamiento, su residencia en el inmueble durante un período de tiempo considerable, y la relación de confianza con el vendedor.

Además, no existen elementos que indiquen que su posesión es de mala fe, ya que actuó bajo la creencia razonable de que estaba adquiriendo legítimamente la propiedad, en consecuencia, se comporta como poseedor. 31 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 020 Memorial Jorge pág 14. 32 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 020 Memorial Jorge pág 020. 33 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 020 Memorial Jorge pág 22. 23 Fernando relató haber adquirido el apartamento 201 en el barrio Fátima mediante una negociación con Fredy.

Manifestó, que, para el pago del inmueble, entregó su vehículo, valorado en $20.000.000, y añadió $18.000.000 provenientes de sus ahorros, siendo financiado el valor de $39.000.000 a 72 cuotas. Explicó que el apartamento está arrendado, ya que tuvo que solicitar un crédito para poder pagar el inmueble. Tiempo después, comenzó a recibir llamadas en las que le informaban sobre problemas con el apartamento.

Por ello, contactó a Fredy, quien le aseguró que existía una deuda relacionada con el inmueble, pero que estaba en proceso de solucionarla. Fernando comentó que no le vio inconveniente al trato, ya que Fredy era muy conocido por su familia y, por esta razón, no le exigió muchos documentos. Sin embargo, formalizaron una promesa de compraventa de posesión y mejoras.

Respecto a los servicios públicos, explicó que el agua y la luz son pagados de manera compartida entre los propietarios de los apartamentos, mientras que el servicio de gas fue instalado por él de manera independiente. Describió que, al momento de recibir el inmueble, éste se encontraba en muy malas condiciones, ya que servía como bodega para los demás apartamentos y estaba lleno de materiales y suciedad.

Relató que, con sus propios recursos, realizó diversas remodelaciones, como pintura, instalación de techos, baldosas y la adecuación de los baños, dejando el inmueble en óptimas condiciones. A su vez, convocó a los siguientes testigos, quienes dieron cuenta de su posesión, así: Lorena Indicó ser amiga de Fernando desde hace aproximadamente ocho años.

Detalló que el señor Quintero había adquirido un inmueble ubicado en el barrio Fátima, que pagó entregando su vehículo y solicitando créditos adicionales para terminarlo de sufragar, ya que se encontraba en obra gris. Añadió que, aunque visitó el apartamento una vez terminado, tiene conocimiento que actualmente está arrendado y que Fernando no lo ha habitado.

Sobre la negociación para adquirir el inmueble, mencionó que no tiene conocimiento del valor exacto ni del estado legal de los documentos, pero sabe que la transacción se realizó con una persona conocida de la familia de Fernando. Supone que se firmaron documentos como escrituras o cartas de venta, basándose en el carácter precavido de Fernando, aunque no tiene evidencia directa de ello.

Agregó que su conocimiento se afianzaba en comentarios generales, sin detalles específicos sobre los aspectos legales de la compra del inmueble. Adujo que Fernando, según sus comentarios, no planeaba vivir en el apartamento, ya que residía con sus padres para cuidarlos. En lugar de habitarlo, decidió alquilarlo para poder pagar los créditos con mayor rapidez.

Al preguntarle sobre la situación actual del inmueble, Lorena afirmó que el apartamento está arrendado, aunque desconoce quién es el inquilino. A su vez la señora Melisa Explicó que Fernando adquirió uno de los apartamentos de Fredy, el cual está ubicado en el barrio Fátima, apartamento 201, segundo piso. Relató que Fernando compró el apartamento por un valor aproximado de $80.000.000., también relató que, como parte de pago, entregó un vehículo y una suma en efectivo, ya que el inmueble fue entregado en obra negra.

Agregó que el apartamento aún está siendo pagado, con parte de la deuda asumida mediante un préstamo bancario. Aseveró que el señor Fernando realizó mejoras al inmueble, incluyendo adecuaciones en cocina y obra civil, para dejarlo en mejores condiciones. La señora Melisa continuó con su declaración, explicando que Fernando tiene arrendado su apartamento por un valor aproximado de $800,000.

Expresó, que el opositor no ha vivido en dicho inmueble, ya que reside en la casa de su madre. Según su conocimiento, el apartamento ha estado arrendado desde que fue adecuado para tal fin. 24 Finalmente, al ser consultada sobre la titularidad del apartamento, confirmó que Fernando es quien realizó la compra y es considerado el propietario en este momento.

La calidad del incidentante, también se afianzó en pruebas documentales que consistieron en un contrato de compraventa de posesión y mejoras en el que pactó como objeto: “EL VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de posesión y mejoras, sobre el apartamento 201, que se encuentra en el inmueble que EL VENDEDOR pacíficamente posee…” Frente a la entrega del feudo se indicó, en la clausula sexta del contrato: “SEXTA: ENTREGA DEL INMUEBLE: EL COMPRADOR podrá hacer uso del inmueble a partir de la firma del presente documento.”34 Lo anterior, da lugar a concluir que el incidentalista, le fue entregado el apartamento desde el día 01 de septiembre de 2022, en tanto es claro que el hito inicial de su posesión lo fue desde dicha calenda.

La adquisición de esta posesión, llevó al accionante a celebrar un contrato de arrendamiento suscrito el día 27 de marzo de 2023 con el señor Ángel, que incluso cuenta con autenticación por parte del arrendador, de fecha 06 de mayo de 2023. Asimismo, se vislumbra la realización de un contrato de obra civil del 17 de octubre de 2022, en el cual el señor Fernando suscribió la realización de la obra blanca del apartamento referido en la presente oposición, el valor de este contrato ascendió a la suma de $20.000.000.35 Igualmente, allegó constancia de pago de los servicios públicos de la mentada propiedad36 y aportó fotografías, en las que se advera el estado en el que se encontraba el inmueble antes que le realizara las obras de adecuación. Lo anterior, permite colegir que el opositor fundamentó los actos de señorío sobre el inmueble, al acreditar la construcción de obras, así como el pago de servicios públicos.

Por manera que, de las pruebas se extracta que el señor Fernando ha ejercido actos de posesión sobre el apartamento, al plantar obras significativas para su adecuación, desde el momento en que le fue entregado, tras la firma de la promesa de contrato de compraventa de posesión y mejoras, es decir, desde el 01 de septiembre de 2022, dejando el inmueble en condiciones óptimas para su uso.

Estos trabajos, además de ser realizados a su propio costo, son un indicio claro de la posesión física del inmueble. Ahora bien, ha de advertirse que, si bien este incidentante no ha vivido en el inmueble, su posesión está consolidada mediante el contrato de arrendamiento, lo que demuestra que mantiene control sobre la propiedad y que se beneficia de ella de manera continua.

Ello a su vez se acompasa con la declaración de los testigos, quienes confirmaron la compra del inmueble y las mejoras realizadas, y las pruebas documentales (como el contrato de posesión y mejoras y el contrato de arrendamiento), por tanto, sirven de respaldo a la afirmación de que el incidentalista se determina como poseedor del apartamento 201, confluyendo en su persona el animus y el corpus necesario para adquirir dicha calidad.

Lo indicado, da lugar a concluir que este incidentalista cumple con los elementos exigidos para ser tenido como poseedor en relación con el apartamento 201, pues se percibe como dueño del inmueble, y así lo ha exteriorizado desde que se materializó la entre, pues su comportamiento público, entre otros, la construcción de las adecuaciones y el contrato de arrendamiento suscrito en calidad de arrendador con el señor Ángel, da cuenta de ello. 34 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 021 Memorial Luis pág 16. 35 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 021 Memorial Luis pág 25. 36 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 021 Memorial Luis pág 27. 25 Alberto, Aseveró, al absolver el interrogatorio de parte haber realizado un negocio con el señor Fredy, por $70.000.000, indicó que el promitente vendedor no les manifestó que el inmueble contara con algún tipo de dificultad legal.

Expuso que no pagaba el impuesto predial y que él que lo sufragaba era el señor Fredy mientras hacía la escritura, advirtió que sólo había un contador de agua y de luz y que los servicios públicos se pagaban en partes iguales. Además de sus dichos el opositor allegó el testimonio de la señora Olga, quien refirió que su esposo le contó, hace algunos años, que había adquirido la posesión de un apartamento en obra negra ubicado en el barrio Fátima, sector Tres Esquinas, calle 69.

Relató que visitó el inmueble junto a su esposo, describiéndolo como un espacio sin divisiones, con paredes oscuras y sin piso. Aunque estaba en obra negra, su esposo estaba entusiasmado por haberlo adquirido a un precio accesible. La señora Olga indicó que juntos comenzaron a adecuar el apartamento, llevando materiales y supervisando los avances.

Eventualmente, el lugar fue transformado para incluir tres habitaciones, dos baños, una sala-comedor y una cocina. Sobre los detalles del negocio, mencionó que este se llevó a cabo en 2021. Señaló que el apartamento fue adquirido al señor Fredy, a quien ha visto en algunas ocasiones. Expresó, que el pago inicial se realizó el 27 de diciembre de 2021, con un monto de $8.000.000 de pesos.

Posteriormente, el 15 de enero de 2022, se efectuó un segundo pago de $9.000.000 de pesos, proveniente de una transferencia realizada por su hija, quien vive en Estados Unidos. Explicó que el negocio fue realizado con el señor Fredy, quien les vendió el inmueble identificado como el apartamento 202B de la Torre B. Indicó que ni ella ni su esposo han vivido en ese apartamento, el cual actualmente está arrendado.

La testigo agregó que se acordó un plan de pagos mensual de $2.100.000 de pesos, con un interés del 0.8%. Con estos pagos, continuaron abonando al costo total del inmueble. Mencionó que la propiedad está alquilada a la señora Suly mediante un contrato de arrendamiento que ella misma gestionó debido a que su esposo sufrió un accidente cerebrovascular hace aproximadamente un año y medio, lo que afectó su memoria a corto plazo.

Por ello asumió la responsabilidad del contrato, el cual se formalizó con una inmobiliaria llamada Azul. Manifestó, que el canon de arrendamiento se pactó en cuantía de $720.000. Respecto a las adecuaciones realizadas en el apartamento, señaló que originalmente este se encontraba en obra gris. Las mejoras se realizaron con ahorros de ambos y con la ayuda económica de su hija, quien, según explicó, también se mostró entusiasmada con el negocio y envió dinero para colaborar.

Cuando se le preguntó sobre posibles inconvenientes legales o técnicos relacionados con la edificación, la testigo mencionó que recientemente se enteró de la existencia de una hipoteca sobre el inmueble, tras ser citada para tratar ese asunto. En relación a su conocimiento del señor Fredy, aclaró que lo vio en algunas ocasiones debido a que inicialmente su esposo gestionó el negocio, pero tras la enfermedad de éste, ella continuo con la administración del apartamento.

Indicó, que durante la negociación se firmó un documento para asegurar la posesión del apartamento, aunque no especificaron los detalles del mismo. Finalmente, mencionó que no ha tenido más comunicación con el señor Fredy y expresó que, como cualquier comprador, esperaba recibir las escrituras del inmueble, algo que no se ha materializado hasta el momento. 26 La señora Olga manifestó al despacho que, durante todo el tiempo que han poseído el apartamento, ninguna persona ha llegado a perturbar su posesión. Aclaró que no ha recibido reclamos ni de individuos que se declaren dueños del edificio ni de cualquier otra índole.

En cuanto a la propiedad, explicó que conocieron al señor Fredy como el encargado de vender los apartamentos. No obstante, no tuvo más interacción con otros posibles propietarios del edificio. Explicó que los servicios públicos del apartamento, como agua y luz, son compartidos entre los doce apartamentos del edificio, y el pago de estos corresponde a las personas que habitan el inmueble.

También aclaró que el gas fue instalado, aunque no detalló cómo se maneja el pago de este servicio. En relación con el pago del impuesto predial, Olga explicó que el señor Fredy es quien se ha encargado de esos trámites. Mencionó que obtuvo esta información de una amiga que vive en el mismo edificio, quien le confirmó que Fredy gestiona tanto el pago de los impuestos como la recolección de los valores de las facturas correspondientes.

Respecto a las cuotas pendientes del apartamento, afirmó que han dejado de pagarlas desde hace más de un año, ya que están a la espera de que se resuelva la situación legal de la posesión adquirida. Añadió que, en su opinión, Fredy debería encargarse de solucionar el conflicto, considerando la importante inversión que realizaron tanto en la compra como en las mejoras del inmueble.

Cuando se le preguntó si se asesoraron legalmente antes de la compra, Olga indicó que no podía responder, ya que esa decisión fue tomada por su esposo. Finalmente, aclaró que no ha recibido ningún requerimiento formal por parte de Fredy, la inmobiliaria RAD, ni de la señora Celeste para el pago de las cuotas adeudadas. Los anteriores dichos a su vez, se afianzaron en pruebas documentales las cuales consistieron en un contrato de compraventa de cesión de derecho de posesión de un apartamento y mejoras en el que se pactó como objeto: “EL CEDENTO VENDEDOR entregara a titulo de derechos de posesión de MANERA QUIETA, pacífica e ininterrumpida que tiene y ejerce sobre un apartamento de dos habitaciones en obra negra y sin terminar y que hace parte de una edificación donde hay construidos 12 apartamentos cuyo apartamento que se cede corresponde al apto 202 de la torre 2 con un área de 60 metros 2 aproximadamente y que se hace cargo de terminarlo y recibirlo a entera satisfacción En consecuencia, se vislumbra conforme el contrato celebrado el 27 de diciembre de 2021, se pactó una cesión de derechos entre el señor Fredy y Alberto, en la que por demás no se indicó la entrega del inmueble, es decir que contrario a lo pactado con los restantes opositores, con este convenio el señor Fredy cedió su posición frente a los derechos y obligaciones que recaían sobre el apartamento 202 al señor Miguel.

Ahora bien, pese a que como ya se dijo, en el presente caso no se pactó, una fecha exacta de entrega y la posesión del incidentalista se afianzó en la cesión efectuada con el señor Fredy, este hecho no puede desconocer los restantes elementos suasorios que dan cuenta de su señorío sobre el inmueble, pues de ello da cuenta el contrato de arrendamiento suscrito con la señora Roxy, en el que se indicó: “OLGA, persona mayor de edad, con residencia y domicilio en la ciudad de Manizales, Departamento de Caldas, identificado con la cedula de ciudadanía número ZZ expedida en Manizales, en calidad de propietario de la vivienda ubicada en la CALLE XX # XX A CC apto 202 en el barrio Fátima y quien en adelante se denominará el arrendador, y de otro lado ROXY, persona, mayor de edad, con residencia y domicilio en la ciudad de Cumbal, departamento de Nariño, identificado con la cedula de ciudadanía número TT quien en adelante y para todos los efectos de este contrato se 37 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 022 Memorial Alberto pág 18. 27 denominara EL ARRENDATARIO quien será responsable solidariamente y de forma indivisible de las obligaciones derivadas de este contrato que se regirá por las siguientes clausulas: PRIMERA: OBJETO.

Por medio de este contrato el ARRENDADOR entrega al ARRENDATARIO y esta declara que recibió a entera satisfacción un inmueble destinado a vivienda del arrendatario y su familia que son cuatro personas, ubicado en la CALLE XX # XX A XX apto 202, en el barrio Fátima ”38 Dicho convenio da cuenta de la calidad de señorío con el que el demandante actúa frente al inmueble trasluciendo en su actuar el animus requerido, para sustentar su posesión, pues incluso en ejecución de la misma ha suscrito el contrato anteriormente referido, al ser percibido como propietario del apartamento.

A su vez, se advierte el contrato de obra civil celebrado entre el señor Alberto y el señor Bernardo en el mes de febrero de 2022, para la realización de adecuaciones y obra blanca en el apartamento 202 del barrio Fátima, del que ostenta su posesión. Pago de servicios públicos por parte del opositor,39 y a su vez fotografías del estado en que fue entregado el inmueble y cómo quedo tras su adecuación por parte del señor Alberto.

En el caso de Alberto, se observa que, al igual que en los casos anteriores, concurren el animus y el corpus, elementos esenciales para el reconocimiento de su posesión. A continuación, se detallan las razones por las cuales se considera que el señor Alberto tiene la calidad de poseedor de buena fe. En primer lugar, manifestó de forma clara su intención de adquirir el apartamento con el fin de ser propietario, al señalar que lo compró con la idea de asumir su posesión y mejorar el inmueble.

Dicha certeza lo ha llevado a actuar con el convencimiento de que es el legítimo propietario, como se trasluce de la firma de un contrato de compraventa de cesión de derechos con el vendedor, y su disposición para realizar adecuaciones al inmueble con su propio dinero y esfuerzo. Lo anterior, permite concluir que el incidentante no sólo adquirió la posesión del apartamento, sino que además realizó mejoras sustanciales en él, hecho que se acredita con el contrato de obra civil aportado, que demuestra su intervención directa en la adecuación del apartamento.

Esto implica que ha ejercido control físico sobre la propiedad, lo cual refuerza su calidad de poseedor. La posesión que ha mantenido sobre el inmueble está consolidada con la realización de los trabajos de adecuación, así como con la gestión del contrato de arrendamiento con un inquilino, lo que respalda su vínculo directo con la propiedad.

De igual forma, se vislumbra que el señor Alberto actúa de buena fe, ya que no fue informado por el vendedor sobre posibles problemas legales con el inmueble, como la existencia de una hipoteca. Además, a pesar de no haber realizado el pago del impuesto predial, confiaba en que Fredy gestionaba ese pago, lo que refleja su creencia en la legitimidad de su posesión y la ausencia de cuestionamientos sobre la propiedad.

Su falta de información sobre los problemas legales no da lugar a presumir mala fe, sino que se puede entender como un descuido o falta de diligencia, en cuanto a la verificación legal de la propiedad. Adicional a lo indicado, se tiene que el testimonio de la señora Olga dio cuenta que, durante todo el tiempo que su esposo ha poseído el inmueble, no ha sido perturbado por ninguna otra persona ni ha recibido reclamaciones formales sobre su derecho sobre la propiedad.

La ausencia de intervenciones legales o de acciones de despojo contribuye a confirmar que es poseedor pacífico y continuo del inmueble. Lo anterior a su vez se afianza en los medios de prueba arrimados, pues se han aportado diversos documentos que ratifican la posesión del incidentante, tales como el contrato de compraventa de cesión de derechos, el contrato de arrendamiento, las facturas de pago de 38 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 021 Memorial Luis pág 22. 39 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 021 Memorial Luis págs. 38 y s.s. 28 servicios públicos y las fotografías que ilustran el estado en que se encontraba el inmueble antes y después de las adecuaciones realizadas por él. Estos elementos prueban que ha actuado de manera consistente con su calidad de poseedor.

Isabel relató, en el interrogatorio de parte haber adquirido la posesión del apartamento 302 de la torre B al señor Fredy en noviembre de 2021, por un valor de 65 millones de pesos. Para el pago del inmueble, entregó un vehículo Fiat, valorado en 24 millones de pesos, e hizo un préstamo con el BBVA por 21 millones, cubriendo la totalidad del costo del apartamento.

Afirmó que no tiene ninguna deuda pendiente. Explicó que, al momento de la compra, firmó un contrato de compraventa y que en febrero de 2022 se realizaron las escrituras, las cuales quedaron a nombre de su señora madre para que pudiera vivir en el inmueble o usufructuarlo. Señaló que el apartamento se encontraba en obra negra, sin servicios de agua ni energía, por lo que se encargó de realizar todas las mejoras necesarias.

Describió que las remodelaciones incluyeron la instalación de pisos en madera flotante, techos en gyplac, red hidráulica y eléctrica, una cocina integral, dos baños con divisiones en acrílico, y closets en las dos habitaciones. Además, destacó que el apartamento aún no cuenta con servicios públicos independientes, por lo que los gastos de agua y energía se dividen entre los propietarios y se pagan de manera conjunta.

Indicó que, en 2022, su madre recibió una notificación sobre un embargo relacionado con una hipoteca pendiente sobre el inmueble. Ante esta situación, le exigieron al señor Fredy aclarar lo sucedido y garantizar que el apartamento estuviera libre de cualquier afectación legal. Finalmente, señaló que el impuesto predial del apartamento lo paga Fredy.

Asimismo, la incidentante trajo testigos para afianzar sus dichos, tal como el señor Cesar, quien manifestó, conocer a la señora Isabel, por razón de vecindad, expresó que ella había adquirido un apartamento al frente de su vivienda y que a le constaba que la opositora había hecho las mejoras en el feudo, toda vez, que él le transportó los materiales para realizar la remodelación, en dicho inmueble.

Indicó, que el apartamento no contaba con nada y ella le puso, agua, luz ventanas. Frente a la realización del negocio, manifestó que tenía conocimiento que ella lo había adquirido con unos ahorros que tenía, pero para ese momento el inmueble se encontraba en obra negra. Aseveró, que más o menos la señora Isabel realizó las obras en el año 2021.

Y que hacía aproximadamente 10 años se habían demolido las casas para dar paso a la edificación, en la que se encontraban los apartamentos, que se encontraba en la actualidad frente a su vivienda. De igual forma, el señor Alfredo. Indicó, que la señora Isabel compró un apartamento en el año 2021 y le realizó las obras hidráulicas, aseveró, tener conocimiento de esto, porque él fue quien las instaló, por contratación que realizó con el señor David.

Aseveró, que cuando acudió a hacer el trabajo el apartamento estaba deshabitado totalmente en obra negra y sólo contaba con unas paredes de ladrillo, siendo las obras pagadas por la señora Isabel. Ahora bien, de los restantes elementos suasorios aportados por la opositora, se advierte la existencia del contrato de cesión de derechos celebrado con el señor Fredy, el día 19 de noviembre de 2021 quien se obligó a entregarle los derechos que le correspondían sobre el apartamento 302.40 40 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 023 Memorial Isabel pág. 23 29 Lo anterior, da cuenta de la percepción que la opositora tiene sobre el inmueble, la cual no es otra diferente a la de poseedora y de ello dan cuenta los restantes actos desplegados, entre los cuales se enlista el contrato de obra y adecuaciones que realizó con el señor David en diciembre de 2021, en el que se pactó la organización total del inmueble, siendo la actora quien se encargó de sufragarlas, conforme lo indicó su vecino el señor César, así como el señor Alfredo, quien se encargó de las tuberías.

También allegó constancia del pago de los servicios públicos del inmueble41 y fotografías del estado en el que se encontraba el mismo al momento de haber realizado la compra de la posesión y como quedó tras la remodelación y adecuación efectuada. Los anteriores hechos, permiten adverar la calidad de poseedora de la señora Isabel, quien desarrolló contratos de obras en el apartamento y reside en el mismo, es del caso precisar que el contrato para la adecuación del inmueble que suscribió, se afincó a su vez en los dichos de sus testigos, quienes dieron fe que ella era quien realizaba los pagos y en su percepción que como propietaria del inmueble tiene.

Así las cosas, se evidencia que la señora Isabel ha demostrado su calidad de poseedora, al realizar el contrato de cesión, haber construido y adecuado el inmueble y encontrarse residiendo en el mismo. Su animus es claro, pues ha realizado actos que denotan mantener el dominio sobre el bien, no solo por el contrato formal, sino por el acto de mejorar el inmueble y vivir en él, sin ninguna oposición por parte del titular de derechos reales del apartamento.

A su vez, se advierte que a señora Isabel ha desarrollado actos materiales sobre el inmueble que evidencian su posesión, como la realización de mejoras sustanciales en el apartamento, incluyendo la instalación de pisos, techos, red hidráulica y eléctrica, y otros trabajos estructurales. Este tipo de acciones son actos materiales que evidencian el control físico y efectivo sobre la propiedad, con el fin de disfrutar de ella y adecuarla a sus necesidades.

Pues lo narrado permite concluir que la incidentalista realizó importantes inversiones en la mejora del apartamento, lo que refuerza su carácter de poseedora. Los testimonios de César y Alfredo, quienes describen las obras de remodelación y las inversiones realizadas, sirven como evidencia que refuerza su posesión de buena fe. Las obras fueron pagadas directamente por ella, y los trabajos fueron realizados de manera continua, lo cual demuestra su dedicación y esfuerzo por establecerse en la propiedad de manera legítima.

Por su parte, las pruebas documentales, como el contrato de cesión de derechos, el contrato de obra, las constancias de pago de servicios públicos, y las fotografías del estado del apartamento antes y después de la remodelación, confirman que Isabel ha mantenido una calidad de señorío sobre el inmueble. Por otro lado, y si bien la incidentante recibió una notificación sobre un embargo relacionado con una hipoteca sobre el inmueble, su actitud fue proactiva al exigirle al vendedor (Fredy) que aclarara la situación y resolviera el problema.

Esto demuestra que, incluso ante dificultades legales, la señora Isabel actuó con la intención de solucionar los problemas relacionados con su posesión, lo cual es una característica de un poseedor de buena fe. A partir de los elementos analizados, esta Magistratura advierte que Isabel cumple con los elementos esenciales para considerarse poseedora de buena fe, ya que exhibe, tanto el animus como el corpus para ejercer y disfrutar del inmueble.

Además, sus esfuerzos por mejorar la propiedad, su comportamiento frente a las dificultades legales y el hecho de haber pagado por la remodelación y los servicios, consolidan su calidad de poseedora legítima de la propiedad. Asimismo, intervino el incidentante Daniel, quien afirmó al momento de absolver el interrogatorio de parte haber realizado un negocio verbal con el señor Fredy, mediante el cual 41 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de Oposición 021 Memorial Luis págs. 23 y s.s. 30 adquirió un apartamento en el barrio Fátima.

Según explicó, Fredy le aseguró que una vez se resolvieran algunos problemas legales relacionados con la propiedad, se le entregarían las escrituras. Narró que confió plenamente en el señor Fredy, lo que lo motivó a concretar el negocio. Sin embargo, también mencionó que no ha pagado el impuesto predial correspondiente al inmueble y que tampoco ha adelantado ningún acto tendiente a legalizar la construcción, debido a que el feudo cuenta con problemas de licenciamiento y el vendedor le manifestó que en virtud de este hecho no podía materializar la escritura de compraventa.

Pues bien, como medios suasorios para sustentar sus dichos el señor Daniel, allegó el testimonio de su hermano Álvaro, quien, indicó que el negocio se había celebrado porque su hermano le entrego 35.000.000, al señor Fredy, hace 5 años y después 15.000.000, para encontrarse pagando en la actualidad la suma de 1.000.000, expresó, que se enteró de la situación porque él hizo parte de la negociación e invirtió su dinero para adquirir el inmueble.

Manifestó, que el documento que tenían era una promesa de compraventa que había signado su hermano con el señor Fredy a quien refirió conocer de vista, indicó que las adecuaciones las había estado realizando en compañía de su hermano, lo cual consistió en la realización de obra blanca. Refirió, que en la actualidad el pago de los servicios públicos se realiza porque hay una señora que cobra los servicios, vía WhatsApp.

Aseveró, que el apartamento siempre ha estado arrendado, para pagarle al señor Fredy la cuota mensual correspondiente. Expresó, que el año pasado habían acudido unas personas al inmueble a decir que la cuota del apartamento debía serles consignadas a ellos, pero que todos hicieron caso omiso, dado que consideran que el dueño del edificio es el señor Fredy.

Aseveró, que tenían el predio arrendado y que con ese canon pagaban la cuota mensual por la compra del apartamento que realizaron al señor Fredy. Expresó, que el dueño del inmueble era su hermano Daniel, indicó que el señor Fredy no va a la propiedad a hablar con ellos frente a las problemáticas del inmueble. Finalmente, argumentó haber realizado las mejoras del apartamento con su hermano, por valor de $12.000.000.

Stella. Indicó, que el apartamento que adquirió su hijo es cerca a la vivienda donde reside, por eso un día este le dijo que quería adquirir un apartamento en Fátima y que lo había hecho, por lo que le pago 30.000.000 a Fredy. Expresó, que hace 5 años Fredy le había entregado el apartamento a su hijo Daniel, en muy mal estado, pues han sido ellos quien lo mejoraron, narró que entre los dos habían pagado el valor de la cuota inicial y que el que se encarga de administrarlo era Yoni.

Aseveró, que en la actualidad pagan aún el apartamento a cuotas mensuales de $1.000.000. Indicó, que quien se encarga de cobrar los servicios públicos de la propiedad es una señora que desconoce quien es. Expresó, que en la actualidad el apartamento se encontraba desocupado. Argumentó, que las mejoras que habían realizado sus hijos habían consistido en adecuación de pisos, baños, instalación de puertas, colocaron la cocina, pintura luces, lo adaptaron para que quedara habitable.

Expresó, que quien adquirió el apartamento era Daniel. Ahora bien, para afianzar su posesión el señor Daniel allegó contrato de compraventa de posesión material y mejoras cuyo objeto fue: “EL VENDEDOR se obliga a vender y EL 31 COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de posesión y mejoras, sobre el apartamento 101, que se encuentra en el inmueble que el VENDEDOR pacíficamente posee…” Por su parte, frente a la entrega del apartamento se pactó en la clausula quinta: ENTREGA MATERIAL: “La entrega material del inmueble se efectuará el día 06 de marzo de 2019; con lo cual EL COMPRADOR se compromete a asumir desde esta fecha, todos los gastos, tales como el impuesto predial, servicios públicos, y en general todos los gastos que genere el mantenimiento del inmueble a partir de la entrega del mismo.”42 Lo anterior, permite colegir que, al momento de realizar la promesa de contrato de compraventa, se pactó, que la entrega material del feudo se realizaría al momento de la firma de dicho convenio que lo fue el 06 de marzo de 2019, ello entonces da lugar a concluir que desde dicha calenda el señor Daniel, está detentando la calidad de poseedor del inmueble y ello a su vez se acompasa con los restantes medios suasorios como pasará a verse.

Pues bien, a partir de los testimonios y las pruebas aportadas, se puede concluir que el señor Daniel ostenta la calidad de poseedor del apartamento ubicado en el barrio Fátima, pues de ello da cuenta la promesa de contrato de compraventa a la que se acabo de hacer alusión. Lo concertado en dicho documento, se acompasa con el testimonio de la señora Stella, quien reafirmó lo pactado en el convenio de manera clara y espontanea al relatar que fue ella misma quien, en su momento, se preocupó por el retraso en la entrega del inmueble a sus hijos.

Esto refuerza la idea de que su hijo Daniel adquirió la propiedad con la intención de legalizar la compra, y que actuó bajo la buena fe al confiar en el compromiso de Fredy de entregar el inmueble una vez resueltos los problemas legales. La señora Stella, al relatar los hechos de manera directa y sin ambigüedades, demuestra una actitud natural y sincera, lo que contribuye a dar credibilidad al proceso de adquisición de la posesión del inmueble.

Además, su afirmación sobre el estado en que se encontraba el apartamento al momento de la entrega, indicando que estaba en mal estado, y las posteriores mejoras que realizaron sus hijos, evidencia que ellos asumieron el compromiso de hacer del inmueble un lugar habitable, en el entendido de que contaban con una promesa legítima de compraventa.

Incluso describió cómo en ese tiempo, la adquisición se hizo mediante el pago de 30 millones de pesos al señor Fredy, y cómo se dividieron las responsabilidades para adecuar el apartamento, resaltando la actitud proactiva de Daniel y su familia para resolver los problemas de la propiedad. En cuanto a los aspectos relacionados con la legalidad del inmueble, es evidente que el señor Daniel confiaba en la buena fe de Fredy, y que el problema de licenciamiento no fue una cuestión que él conociera en su momento, ya que el vendedor le había garantizado que, una vez solucionados esos problemas legales, se le entregarían las escrituras.

Esta confianza, sumada a la información proporcionada por el hermano del señor Daniel, Álvaro, quien corroboró que el pago se hizo bajo esa promesa de compraventa y que las adecuaciones se realizaron en el inmueble, refuerza la noción de que el señor Daniel no tenía motivo para dudar de la legitimidad de la transacción. De igual forma, el testimonio de la señora Stella, al ser espontáneo y detallado, es fundamental para entender que el señor Daniel actuó de buena fe, basándose en la información y las promesas recibidas de un vendedor confiable.

Además, se evidencia que el señor Daniel, aunque no ha podido formalizar la legalización del inmueble debido a problemas de licenciamiento, ha cumplido con sus responsabilidades, como lo demuestra el pago de las cuotas mensuales, la realización de las mejoras en el apartamento y el arrendamiento de la propiedad. 42 Cuaderno Principal, Cuaderno Primera Instancia C04 Incidente de oposición 024 Memorial Daniel págs. 14 y 15. 32 En consecuencia, los testimonios y las pruebas dan lugar a concluir que el señor Daniel es poseedor de buena fe del inmueble en cuestión, actuando siempre con la confianza de que la transacción era legítima y confiable, a pesar de los problemas legales que han surgido posteriormente, evidenciándose así con las pruebas arrimadas la calidad de poseedor de los inmuebles que alega el incidentalista. 3.5 Disquisiciones finales La posesión, como derecho real, exige que el bien sobre el cual se ejerce sea identificable, lo que implica su delimitación material o jurídica, conforme al artículo 83 del Código General del Proceso.

En el caso de inmuebles, la ubicación, linderos, nomenclatura y demás características son elementos que permiten su individualización. Si bien en edificaciones no sometidas al régimen de propiedad horizontal las unidades privadas no cuentan con un folio de matrícula inmobiliaria independiente, ello no impide su identificación material y jurídica cuando es posible determinar con precisión el espacio poseído dentro del inmueble.

La Corte Constitucional ha reconocido en diversas providencias que la posesión es una situación de hecho con relevancia jurídica, que no depende de la existencia de un título formal para su reconocimiento. Por tanto, la inexistencia de un reglamento de propiedad horizontal no puede ser un obstáculo absoluto para reconocer la posesión de una unidad específica dentro de una edificación, siempre que el poseedor pueda demostrar su individualización con elementos objetivos.

En consecuencia, si el opositor acredita la posesión legítima de una fracción del bien, el juez puede ordenar el levantamiento del secuestro sin que sea necesario esperar la formalización del régimen de propiedad horizontal. Ello, se concluye de la posición inveterada que frente a la posesión ha mantenido la H. Corte Constitucional, en los siguientes términos “El carácter factico de la posesión también se desprende de su diferenciación con la propiedad, porque aquella es la manifestación de un comportamiento verificado en la realidad, mientras ésta se evidencia con la observancia de ciertos requisitos que se encuentran en documentos y se distancian de una visión material.

Tal posición no reduce la posibilidad de que la posesión sea protegida como resultado de que es una expresión del derecho de propiedad reconocido en el artículo 58 de la Constitución.”43 Así las cosas, es claro que el instituto de la posesión se concreta a través de un hecho con relevancia jurídica. En virtud de ello, mientras no se demuestre lo contrario, el poseedor es considerado dueño, lo que le faculta para ejercer acciones posesorias destinadas a conservar o recuperar el bien, es decir, que la posesión tiene un carácter fáctico, diferenciándose del derecho de propiedad, en la medida en que esta última se sustenta en títulos jurídicos y documentos, mientras que la posesión se fundamenta en una situación fáctica verificable.

Sin embargo, dicha diferencia no impide que la posesión sea objeto de protección, pues representa una manifestación del derecho de propiedad consagrado en el artículo 58 de la Constitución política. Desde esta óptica, la jurisprudencia ha destacado que las consecuencias jurídicas del hecho posesorio deben ser resguardadas, dada su estrecha relación con el dominio.

En consecuencia, para el reconocimiento de la posesión dentro de este trámite incidental, basta con demostrar e individualizar materialmente la fracción ocupada, sin que sea necesario abordar aspectos relacionados con la constitución del reglamento de propiedad horizontal. Así, sí el opositor acredita su posesión sobre una parte del inmueble, el juez podrá ordenar el levantamiento del secuestro sobre dicha fracción. No obstante, esta decisión no afecta la medida de embargo, dado que éste recae sobre el folio de matrícula inmobiliaria 43 H. Corte Constitucional C-750 de 2015 33 correspondiente a la totalidad del edificio.

En este orden, el levantamiento del secuestro no se extiende automáticamente a las áreas no involucradas en la disputa posesoria, razón por la cual no resulta aplicable en su totalidad lo dispuesto en el numeral 3 del artículo 596 del Código General del Proceso, en concordancia con el artículo 468 del mismo estatuto. Así las cosas, atendiendo el análisis anteriormente realizado, esta Magistratura, encuentra elementos de juicio suficientes para determinar que los señores Fredy, Sofía, David, Miguel, Pedro, Jorge, Fernando, Alberto, Isabel y Daniel, ostentan la calidad de poseedores de los apartamentos así: POSEEDOR APARTAMENTO Fredy 301 A y 102 B Sofía 501 A David 502 y 402 B Miguel 401 A Pedro -101 A Jorge -102 B Fernando 201 A Alberto 202 B Isabel 302 B Daniel 101 A No sobra precisar, dichos inmuebles fueron construidos en edificación no sometida al régimen de propiedad horizontal, sobre los F.M.I 100-1XXXX y 100-4XXXX, cada uno de los apartamentos fueron materialmente individualizados en la diligencia de secuestro y, al igual, los opositores probaron ejercer actos de señorío sobre los mismos.

Por ello esta Magistratura revocará la providencia de primera instancia y, en su lugar, de conformidad con el numeral 3 del canon 596 ejusdem, ordenará el levantamiento del secuestro que recae sobre los apartamentos individualizados, pues se adveró que los opositores ejercen actos de señorío en las zonas comunes y en cada uno de los apartamentos mencionados.

Se advierte que la decisión que se adopta, no desconoce los derechos del acreedor hipotecario, dado el propósito de este trámite incidental se limita a la demostración de la posesión al tiempo del secuestro; sin que sea objeto de decisión, determinar si dicha ostentación tiene la aptitud fáctica y jurídica suficiente para adquirir el derecho de propiedad por la senda de la usucapión, tampoco constituye materia de este pronunciamiento, si la posesión alegada afloró antes o después de la constitución del derecho real perseguido en este proceso.

En relación con el asunto, la jurisprudencia ha señalado que el auto que resuelve esta clase de incidentes representa “un proveído interlocutorio, fundado, en principio, con pruebas sumarias, dictado en un trámite expedito de naturaleza accesoria, y sin la virtud sustancial de declarar, con efectos de cosa juzgada material, si el opositor, acá prescribiente, goza de un poder de facto exclusivo, público e ininterrumpido sobre el predio cuestionado.

No obstante, el incidente, aun cuando se relaciona con la posesión, tiene una finalidad distinta: resolver sobre la materialización de una medida cautelar” 14 Por tanto, en la presente providencia solo se han analizado los supuestos fácticos presentados por los opositores, con el fin de afincar dicha calidad sobre los inmuebles secuestrados, sin que la decisión adoptada pueda generar efectos más allá de la medida cautelar discutida en el presente proceso. 3.6 Condena en costas Sin condena en costas en esta instancia por no haberse causado, aunado a que el recurso de alzada fue presentado por personas que actúan bajo amparo de pobreza. 34 IV.

DECISIÓN Por lo expuesto, la SALA UNITARIA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA DEL H. TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES, RESUELVE:

PRIMERO: REVOCAR el auto dictado por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Manizales, Caldas el 14 de noviembre de 2024. En su lugar, se ordena EL LEVANTAMIENTO DEL SECUESTRO que recae sobre los inmuebles identificados con F.M.I 100-1XXXX y 100-4XXXX y cada uno de los apartamentos que los conformaban para el momento de la diligencia de secuestro, y que fueron debidamente individualizados e identificados, en dicha oportunidad, así: POSEEDOR APARTAMENTO Fredy 301 A y 102 B Sofía 501 A David 502 y 402 B Miguel 401 A Pedro -101 A Jorge -102 B Fernando 201 A Alberto 202 B Isabel 302 B Daniel 101 A PARÁGRAFO: El juzgado de origen comunicará al secuestre la presente decisión.

SEGUNDO: SIN CONDENA en costas a los recurrentes en esta instancia, conforme lo dicho.

TERCERO: REMITIR el expediente digital al Juzgado de origen. Por secretaria procédase de conformidad.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ELIANA MARÍA TORO DUQUE Magistrada TRIBUNAL SUPERIOR DE MANIZALES. Proceso Ejecutivo Hipotecario de mayor cuantía - Radicado N.º 202200123 Firmado Por: Eliana Maria Toro Duque Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Manizales - Caldas Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cff09ebc51628a2ec6a4814aeedddc05d2206468b5306caded52f0ddb30dd7f4 Documento generado en 07/03/2025 11:19:47 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica