TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., cinco de febrero de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 009 2020 00002 02 - Procedencia: Juzgado 9º Civil Circuito Proceso: Yamile Castro Mesa vs. José Javier Niño Roncancio Asunto: Apelación sentencia Aprobación: Sala virtual;
Aviso N.° 4 Decisión: revoca parcial Se resuelven los recursos de apelación interpuestos por la parte demandante y por la parte demandada, contra la sentencia de 11 de junio de 2024, proferida por el Juzgado 9º Civil del Circuito, en este proceso verbal de Yamile Castro Mesa contra José Javier Niño Roncancio.
ANTECEDENTES 1. Pidió la demandante1, en la demanda subsanada2, se declare la existencia y validez de la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017 y se condene al demandado a cumplir con sus obligaciones contractuales, junto con el pago de $14.000.000 de cláusula penal más daños y perjuicios. Como fundamento de las pretensiones adujo que el demandado (su excónyuge), en dicho contrato, prometió venderle el 50% del inmueble3 con matrícula 50S-32278 por el precio de $140.000.000, cuya escritura de compraventa se otorgaría el 30 de octubre de 2022, en la Notaría 3ª de Bogotá a las 11:00 a.m. 1 Demanda presentada el 18 de diciembre de 2019 según acta individual de reparto (folio 52, pdf 01, cuad. ppal.). 2 Folios 47 a 51 y 56 a 57, pdf 01, cuad. ppal. 3 Inmueble ubicado en la Calle 38 A sur # 68B-22 de Bogotá Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 2 Explicó la parte actora que pagó $85.000.000 al promitente vendedor, aunado a que se comprometió a desembolsar a este último $30.000.000 el 15 de octubre de 2022 y que sería ella –la promitente compradora– quien cubriría oportunamente la totalidad de los $25.000.000 faltantes para cancelar la deuda que grava con hipoteca el inmueble en cuestión. Precisó que dicha acreencia con garantía real en un comienzo fue por el valor de $35.000.000 a favor del Banco Caja Social, que debía ser atendida en 28 cuotas de $1.250.000 cada una, obligación que se encuentra al día. Expresó la actora que cursa en su contra proceso de cesación de efectos civiles del matrimonio católico y disolución, liquidación y adjudicación de la sociedad conyugal ante el Juzgado 23 de Familia de Bogotá, el cual promovió el aquí demandado con pretensiones relacionadas con la casa en cuestión (único haber social), so pretexto de que la promesa de compraventa no se perfeccionó y que el precio pactado no corresponde al valor real del inmueble, y de esta forma quedó claro que él –como promitente vendedor– no cumpliría con el contrato prometido. 2.
El demandado se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó: (i) inexistencia de incumplimiento contractual; (ii) falta de causa para demandar; (iii) carencia de legitimación para solicitar la ejecución del contrato; (iv) mala fe de la demandante; (v) compromiso o cláusula compromisoria;
(vi) pleito pendiente.4 4 Pdf 06, cuad. ppal. Como argumentos que sustentan las excepciones, expresó el demandado que el contrato válido entre las partes es la promesa de 21 de julio de 2017 que tuvo por objeto el mismo inmueble, y que en realidad la promesa d 28 de octubre de 2017 fue un intento fallido o inválido de modificar aquel primer contrato, toda vez que no reúne las características de un otrosí como contrato Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 3 3.
El demandado también presentó demanda de reconvención5, en la que solicitó la resolución de la promesa de compraventa respecto del mismo inmueble, que celebraron el 21 de julio de 2017, por incumplimiento de la promitente compradora, debido a que ésta no pagó el precio en las fechas acordadas, junto con la declaratoria de nulidad o inexistencia de la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017, toda vez que – estima– el contrato vigente entre las partes es el que celebraron primero en el tiempo.
Así mismo, el demandado-contrademandante invocó la recisión por lesión enorme en relación con ambas promesas de 21 de julio y 28 de octubre de 2017. Como petitum consecuencial de todas las pretensiones declarativas, pidió que la demandada en reconvención le pague los perjuicios por el incumplimiento contractual, más los frutos que hubiera producido el inmueble con mediana inteligencia y cuidado desde el 24 de julio de 2017.
En caso de que subsistiera la obligación de escriturar el inmueble, planteó el demandado que se le ordene a la demandante a pagar: (i) $491.985.809 como real valor del 50% del derecho de dominio del predio; (ii) $17.000.000 de cláusula penal; (iii) la indexación de las adicional o contrato modificatorio conforme a la jurisprudencia del Consejo de Estado.
Precisó que la demandante incumplió las obligaciones de la referida promesa de 21 de julio de 2017, motivo por el que no está legitimada en la causa para demandar, aunado a que el predio se encuentra en controversia en la liquidación de la sociedad conyugal (única partida del haber conyugal). 5 Se advierte que la demanda de reconvención formuló varias pretensiones relacionadas con distintos tipos de acciones judiciales, pero omitió discriminarlas o clasificarlas como pretensiones principales y subsidiarias, declarativas y de condena (pdf 01, cuad. 03).
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 4 sumas de dinero objeto de condena; (iv) intereses remuneratorios y moratorios; y (v) se proceda a la restitución de la cuota parte del bien raíz objeto del proceso. 4. La demandante se opuso a los reclamos de la demanda de reconvención, reconoció algunos hechos, refutó otros y esgrimió los medios defensivos que tituló: (i) nulidad absoluta de la promesa de 21 de julio de 2017;
(ii) no se fijó fecha cierta en dicha promesa; (iii) disolución por mutuo disenso; (iv) la realidad contractual obedece a la promesa de 28 de octubre de 2017; (v) improcedencia de normas y jurisprudencia de derecho público invocadas por el demandado; (vi) enriquecimiento sin causa; (vii) conducta desleal.6 5. El demandado descorrió el traslado de las anteriores excepciones, con memorial en el que reiteró el argumento alusivo a que la promesa vigente entre las partes es la celebrada el 21 de julio de 2017, además solicitó práctica de pruebas.7 LA SENTENCIA APELADA La juez de primera instancia, en la sentencia apelada8, denegó las pretensiones de las demandas (principal y de reconvención), ordenó levantar las medidas cautelares y condenó en costas a ambas partes9.
Tras precisar los contornos de esta controversia, determinó que las promesas de compraventa de 21 de julio y 28 de octubre de 2017 reúnen 6 Pdf 03, cuad. 03. 7 Pdf 05, cuad. 03. 8 Audiencia de 11 de junio de 2024, pdf 54 cuad. ppal (acta), y archivo multimedia con consecutivo 53 del cuad. ppal. 9 Fijo como agencias en derecho la suma de $5.000.000 a cargo de la demandante, y $7.000.000 a cargo del demandado.
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 5 los requisitos de validez previstos en la ley, pero con el inconveniente de que si bien se refieren al mismo objeto (tradición del 50% del dominio sobre el predio en cuestión) y las partes conservan la misma posición contractual (compradora y vendedor promitentes), hay diferencias relacionadas con el precio pactado y forma de pago.
Explicó que para superar ese inconveniente debe aplicarse las reglas previstas en el artículo 1602 y siguientes del Código Civil, en virtud de las cuales se observa que el consentimiento tácito de las partes –según su propia conducta contractual– consistió en abandonar de mutuo acuerdo la primera promesa (21 de julio de 2017), pues no otra explicación habría para que poco tiempo después ellas pactaran una nueva promesa con igual objeto y causa (28 de octubre de 2017), con solo algunas modificaciones en cuanto al monto del precio y la extensión de los términos o plazos.
La juez a-quo desestimó las pretensiones de la demanda principal, porque para pedir la condena del demandado con el fin de que ejecute el contrato de promesa con sustento en el art. 1546, inciso 2º, del C.C., la demandante debió acreditar primero que ella misma cumplió con sus obligaciones o que estaba dispuesta a cumplirlas, cosa que no hizo, porque en el expediente no hay ninguna constancia o certificación de que asistió a la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m. de 30 de octubre de 2022 a otorgar la escritura pública de compraventa, documento que debe expedir el respectivo notario al tenor del art. 45 del Decreto 2148 de 1983.
También denegó las peticiones de la demanda de reconvención (resolución), pues se basaban en la supuesta vigencia de la promesa de compraventa de 21 de julio de 2017, planteamiento descartado con la Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 6 interpretación de la conducta contractual de las partes que permite dar prelación a la promesa de 28 de octubre de 2017.
Respecto del petitum de lesión enorme (igualmente planteado en el libelo de reconvención), puntualizó la juez que tampoco prosperaba porque esa acción judicial solo se predica en los contratos de compraventa al tenor del art. 1947 del C.C., y no tratándose de contratos preparatorios como la promesa. Detalló que, en atención a la jurisprudencia civil, en este caso no es viable declarar de oficio la resolución de la promesa de 28 de octubre de 2017 por mutuo disenso tácito, porque la aquí demandante exteriorizó de manera clara que su querer consiste en mantener la vigencia de dicho contrato y que el demandado cumpla con la obligación a su cargo.
LAS APELACIONES a) La demandante presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación10, en el que reprochó la omisión de la juez por no tener en cuenta que la actora, en su interrogatorio de parte, expresó que asistió a la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m. de 31 de octubre de 2022 (el día anterior era domingo), y obtuvo el acta de comparecencia suscrita por el notario y que aportó al expediente en los cinco días siguientes a la audiencia para fines probatorios (según había previsto la misma juez)11.
Afirmó que varios días antes de esa fecha tuvo a disposición el dinero que faltaba del precio para pagarle al demandado y ya había cancelado la hipoteca a favor del Banco Caja Social que gravaba el predio materia del 10 Pdf 56, cuad. ppal. y pdf 06 y 07, cuad. Tribunal (02). 11 Acta de audiencia de 2 de junio de 2023 (pdf 33, cuad. ppal.).
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 7 proceso, según consta en mensajes de WhatsApp que envió oportunamente al promitente vendedor y que aportó junto con la constancia notarial antes referida12. Criticó el hecho de que luego de transcurridos cuatro años de trámite procesal, la sentencia de primera instancia no haya resuelto el litigio, porque si bien quedó claro que la promesa de 28 de octubre de 2017 es la que conserva vigencia ente las partes, ninguna solución brindó respecto a la renuencia del demandado en cumplir con el otorgamiento de la escritura para transferir el 50% del dominio de la casa objeto de controversia.
Llamó la atención en la conducta del demandado al no formular la excepción de contrato no cumplido, de manera que era improcedente que la juez denegara las pretensiones de la demanda principal por ese concepto. Agregó que la juez tampoco se pronunció frente a las irregularidades advertidas respecto del dictamen pericial presentado por el demandado y la sospechosa información apócrifa de las calidades del perito como avaluador de inmuebles. b) El demandado también interpuso apelación13: su inconformidad se refiere a la condena en costas en su contra y la fijación de $7.000.000 como agencias en derecho, porque “no actuó de mala fe” y en estrictez no es parte vencida dado que a su contradictora le fueron negadas las pretensiones de la demanda principal. 12 Pdf 35, cuad. ppal. 13 Pdf 55, cuad. ppal. y pdf 08 y 09, cuad.
Tribunal (02). Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 8 Solicitó tener en cuenta que ha sufrido lesión enorme con ocasión de la promesa que suscribió con la demandante (sin reparar en algún aspecto de esa figura desechada por la juez a-quo), y que la actora a su vez goza de “un poder económico considerable” y no demostró haber incurrido en gastos que le permitan figurar como beneficiaria de una condena en costas a cargo de la parte demandada. c) La demandante descorrió el traslado de la apelación del demandado14, para precisar que los reparos de este último se limitaron a objetar la condena en costas, lo cual es improcedente porque operan por criterio objetivo previsto en la ley (arts. 365 y 366 del Cgp), y que en este caso es claro que las excepciones formuladas por el demandado frente a la demanda principal no prosperaron, de modo que –en su sentir–, es viable calificarlo como parte vencida en este proceso y por lo mismo debe ser condenado en costas.
CONSIDERACIONES 1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si las pretensiones de la demanda principal, alusivas a exigir el cumplimiento de las obligaciones del demandado –según contrato de promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017-, tenían o no vocación de éxito, aspectos que se analizarán en atención a las puntuales alegaciones de cada uno de los apelantes en lo pertinente.
De entrada se advierte que la respuesta a esos cuestionamientos consiste en revocar la sentencia de primera instancia en cuanto negó lo esencial de 14 Pdf 10, cuad. Tribunal (02). Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 9 la demanda principal y en su lugar acceder parcialmente a las pretensiones de dicho libelo, visto que –como precisó la juez a quo– la promesa de compraventa vigente entre las partes fue la que suscribieron el 28 de octubre de 2017 (última en el tiempo), aunado a que la demandante acreditó que cuando presentó la demanda había cumplido con sus obligaciones como promitente compradora, y también con su disposición para cumplir con el pago del saldo del precio y demás cargas para el otorgamiento de la respectiva escritura, en contraposición a la conducta del promitente vendedor, quien exteriorizó su voluntad de sustraerse o retractarse del negocio. 2.
Como desarrollo del anterior argumento central, recuérdase que todas las pretensiones de la demanda de reconvención fueron denegadas por la juez a quo, en el entendido de que la relación negocial entre las partes concerniente al 50% del dominio sobre el bien con matrícula inmobiliaria 50S-32278 de titularidad del demandado, está gobernada por las estipulaciones previstas en la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017, y en la medida en que la promesa de 21 de julio de ese año y con igual objeto y causa, quedó sin efectos según interpretación de la voluntad derivada por la conducta tácita contractual de las mismas partes, aspecto que no fue materia de reproche en sede de apelación, razón por la cual el Tribunal carece de competencia para profundizar sobre ese particular (arts. 320 y 328 del Cgp)15.
Similar conclusión se predica respecto a la improsperidad de la rescisión por lesión enorme (también formulada en el libelo de reconvención), dado que en la sentencia de primera instancia quedó claro que esa acción 15 Art. 320: “Fines de la apelación. El recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante…”, art. 328: “Competencia del superior.
El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante…” Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 10 judicial era improcedente tratándose de un contrato preparatorio como es la promesa de compraventa, cuestión que tampoco fue controvertida por los apelantes, y si bien el demandado hizo una breve mención en la sustentación del recurso vertical, el argumento solo estuvo dirigido a criticar la condena en costas en su contra y la excesiva –en su parecer– fijación de agencias en derecho en la suma de $7.000.000. 3.
Decantado que la promesa de compraventa suscrita por las partes el 28 de octubre de 2017 reúne los presupuestos de validez (cuestión no reprochada en apelación), cuyo documento no fue tachado de falso16, bien puede observarse que el objeto contractual consistía en que el promitente vendedor (demandado) se comprometía a transferir el 50% a título de venta real y material el derecho de dominio y posesión que tiene y ejerce sobre el predio con matrícula inmobiliaria 50S-32278 a favor de la demandante, para lo cual haría entrega material y otorgaría escritura pública el 30 de octubre de 2022, ante la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m., fecha que se podía anticipar o prorrogar por mutuo acuerdo.
Por su parte, la demandante (promitente compradora) se comprometió a pagar al demandado $55.000.000 el 30 de octubre de 2017, $10.000.000 el 8 de noviembre de 2017, $10.000.000 el 8 de abril de 2018, $10.000.000 el 8 de septiembre de 2018, $30.000.000 el 15 de octubre de 2022, y ella se encargaría de cancelar la totalidad de la deuda hipotecaria que gravaba el predio a favor del Banco Caja Social, con un saldo pendiente de $25.000.000. 4.
Contrastada la demanda principal y su contestación, en armonía con los interrogatorios que rindieron las partes en audiencia inicial, ninguna controversia se suscitó en punto a que desde octubre de 2017 la 16 Folios 3 a 5, pdf 01, cuad. ppal. Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 11 demandante recibió el 50% de la detentación física del predio que correspondía al demandado, y que desde esa época ha sido ella quien ha actuado como dueña de todo el inmueble17.
También es asunto pacífico que la promitente compradora, para el momento en que presentó la demanda (18 de diciembre de 2019)18, ya había pagado al demandado $85.000.000 (según fue reconocido en la contestación)19, de modo que solo tenía pendiente por pagar $30.000.000 el 15 de octubre de 2022, seguir atendiendo –ella sola– la deuda hipotecaria con el Banco Caja Social, y asistir el 30 de octubre de 2022 a la Notaría 3ª de Bogotá a las 11:00 a.m. para otorgar la escritura pública de compraventa.
A su vez, el promitente vendedor ya se había desentendido de ejercer señorío sobre el inmueble y solo faltaba por recibir aquel pago de $30.000.000 y otorgar la escritura en la fecha y lugar indicados. 5. Como puede advertirse a simple vista, para el momento en que la parte actora presentó el libelo inicial del proceso ninguna de las obligaciones pendientes a cargo de las partes era exigible y –de contera– tampoco se encontraban en mora, visto que el saldo del precio pactado y el otorgamiento de la escritura de compraventa estaban previstos para fecha posterior, de allí que no pueda colegirse –ab initio– que se configuró algún incumplimiento de la demandante o del demandado.
Al respecto, el artículo 1546 del C.C., en el primer inciso preceptúa que en “los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado” (se resalta), y 17 La demandante ya tenía de tiempo atrás la titularidad del dominio del otro 50%. 18 Folio 52, pdf 01, cuad. ppal. 19 Pdf 06, cuad. ppal., respuesta al hecho 5º de la demanda.
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 12 en el segundo inciso especifica que en “tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios” (se destaca). Como puede advertirse, dicho precepto legal parte del supuesto –para la viabilidad de la acción judicial– que la parte actora se repute contratante cumplido y se demuestre el incumplimiento de la parte demandada, tal como explicó la juez a quo al parafrasear jurisprudencia reiterada de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Bajo esa óptica –y al margen de los fundamentos de la sentencia apelada– serían imprósperas las pretensiones de la demanda principal por prematura, toda vez que en el instante de promover el proceso, la obligación de otorgar la escritura de compraventa por parte del demandado estaba sujeta al término suspensivo fijado hasta el 30 de octubre de 2022, aunado a que 15 días antes de esta fecha la demandante debía pagar los $30.000.000 pendientes del precio, además de que para exigir el cumplimiento de dicha obligación el trámite apropiado sería –en principio– el proceso ejecutivo, que no el declarativo (art. 422 y ss. del Cpc).
Sin embargo, conforme a los específicos contornos del caso concreto, se acreditó que en el transcurso de dicho término suspensivo se suscitó discusión entre las partes frente a las estipulaciones contractuales que debían cumplir, conjugadas con la manifiesta retractación unilateral del demandado en relación con la suma de dinero fijada como precio para la compraventa.
En efecto –como se detalló en los antecedentes– las partes suscribieron dos promesas de compraventa con igual objeto y causa, los días 21 de Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 13 julio y 28 de octubre de 2017, con diferencias en el precio, la forma de pago y la fecha para otorgar la escritura, respecto de las cuales el demandado adujo que para él la promesa válida y vigente era la primera, en contraposición a la postura de la demandante que invocó la segunda como la que en realidad gobernaba el acuerdo de voluntades.
Esa discrepancia quedó corroborada con la contestación a la demanda principal y el libelo de reconvención del demandado, quien fue insistente en alegar que la promesa vigente era la del 21 de julio de 2017, por cuanto suscribió la segunda el 28 de octubre con precio rebajado, pero en situación de desespero a causa de los apuros económicos por quiebra y la persecución de sus acreedores20.
Bajo ese contexto, la demanda principal presentada por la parte actora, por la cual pretende que el demandado cumpla con la promesa de 28 de octubre de 2017, en realidad no puede calificarse de prematura o improcedente, pues los contratantes suscitaron discusión respecto de la determinación y certeza de las condiciones de la relación contractual que conllevaría a poner en duda la conformación de un título ejecutivo al tenor del art. 422 del Cgp, de allí que luzca razonable que la demandante haya optado por gestionar el proceso verbal declarativo en cuyo ámbito se despeja cualquier duda o incertidumbre concerniente a su relación jurídica con el demandado, con la solicitud expresa –como primera pretensión– de que “se declare la existencia y validez” de dicha promesa de compraventa21. 20 Hechos descritos por el demandado en interrogatorio de parte, audiencia de 7 de julio de 2021 (archivo multimedia con consecutivo 22, cuad. ppal, 47mm07ss), y audiencia de 2 de junio de 2023 (archivo multimedia con consecutivo 32, cuad. ppal. 57mm35ss). 21 Véase subsanación de la demanda (folios 56 y 57, pdf 01, cuad. ppal.).
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 14 Sobre ese particular la juez a quo dejó claro que en efecto la promesa de 28 de octubre de 2017 es la que gobierna el vínculo contractual entre las partes, pues de su conducta tácita se observa que voluntariamente abandonaron las estipulaciones que habían pactado previamente el 21 de julio de ese año, aspecto que –como ya fue explicado– no fue objeto de apelación y, por ende, permanecerá inmodificable en sede de segunda instancia. 6.
La segunda pretensión de la demanda principal concierne a la solicitud de condenar al demandado a cumplir con aquella promesa de 28 de octubre de 2017, esto es, proceder con la tradición del 50% del dominio respecto del predio con matrícula inmobiliaria 50S-32278, con sustento en el segundo inciso del artículo 1546 del C.C. ya citado en párrafos anteriores.
Al respecto y como viene de explicarse, el libelo inicial fue presentado el 18 de diciembre de 2019 y la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa aún era para una fecha futura y de suyo, formalmente no exigible, toda vez que su cumplimiento estaba previsto para el 30 de octubre de 2022, a las 11:00 a.m., en la Notaría 3ª de Bogotá. Empero, probó la demandante que el promitente vendedor manifestó con bastante antelación total renuencia a cumplir con ese compromiso, visto que este último promovió el trámite de liquidación de la sociedad conyugal cuya única partida es precisamente el inmueble prometido en venta22, aunado a que en el transcurso de este juicio el demandado fue claro y enfático en no estar dispuesto a firmar la escritura, en la medida en que las condiciones contractuales lo perjudican al tener en cuenta que el avalúo del inmueble se incrementó ostensiblemente con el paso de los 22 Folios 11 a 18, pdf 01, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 15 años y ha producido frutos civiles por el arriendo a terceros de varios apartamentos en los que se subdividió la casa23. De acuerdo con esos específicos contornos, resultaría una transgresión al derecho de acceso a la administración de justicia24 abstenerse de decidir de fondo este litigio, so pretexto de la falta de exigibilidad formal de la obligación contractual a cargo del demandado, pues sería un sinsentido conminar a la demandante para que espere más de dos años y medio25 con el fin de volver a presentar la demanda y reclamar que el demandado cumpla con la obligación a la que se comprometió, cuando de antemano y con bastante anterioridad él exteriorizó de manera clara su renuencia en tal sentido.
Al respecto, autores como Ospina Fernández y Ospina Acosta, con referencia a la doctrina y la jurisprudencia francesa, han explicado que “la reconvención para la constitución en mora del deudor tampoco es necesaria cuando el incumplimiento es definitivo, bien sea porque la prestación se haya hecho imposible, o bien porque el deudor se haya negado expresamente a ejecutarla.
Por ejemplo, si este tiene que entregar un caballo en cierta fecha y antes lo deja perecer de hambre, no hay razón para esperar al vencimiento del plazo ni para reconvenir al deudor a fin de que se verifique una entrega imposible, para luego poder exigirle la indemnización de los perjuicios que le haya irrogado a su acreedor. De la propia manera, es superfluo el requerimiento al deudor que formalmente, vale decir, de modo expreso o inequívoco, ha 23 Interrogatorio de parte, audiencia de 7 de julio de 2021 (archivo multimedia con consecutivo 22, cuad. ppal, 47mm07ss), y audiencia de 2 de junio de 2023 (archivo multimedia con consecutivo 32, cuad. ppal. 57mm35ss). 24 Art. 229 de la Constitución Política y art. 2º del Cgp. 25 Se reitera, la demanda fue presentada el 18 de diciembre de 2019 y la fecha programada para otorgar escritura pública de compraventa se fijó para el 30 de octubre de 2022 (diferencia de 2 años, 10 meses, 1 semana y 5 días).
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 16 declarado no estar dispuesto a cumplir26. A nuestro modo de ver, esta solución, impuesta por la lógica y fundada en los principios que gobiernan la institución de la mora, es de recibo en el derecho colombiano”27 (se resalta). En consecuencia, por imperativo de una sana lógica y sentido común, en preservación de una recta y efectiva administración de justicia, se observa que la demanda formulada por la parte actora, tendiente a que se conmine al demandado a cumplir con la promesa de contrato 28 de octubre de 2017, es procedente por la vía del proceso verbal declarativo pese a que al momento de su instauración la fecha prevista para otorgar la escritura de compraventa no se había cumplido (exigibilidad formal), pues de antemano se había hecho patente, y se encuentra demostrada, la expresa renuencia del demandado sobre el particular. 7.
Por otro lado y contrario a lo estimado por la juez a quo, es inviable denegar las pretensiones de la demanda principal so pretexto de un eventual incumplimiento por parte de la demandante (promitente compradora). En efecto, reitérase que para el momento de la presentación del libelo inicial (18 de diciembre de 2019), la actora había cumplido con todas sus obligaciones a su cargo, visto que ya había pagado al promitente comprador (según él mismo lo reconoció) $85.000.000; la deuda hipotecaria con el Banco Caja Social se encontraba al día28, y solo tenía pendiente por cancelar al demandado $30.000.000 el 15 de octubre de 26 PLANIOL y RIPERT: Traité élémentaire de droit civil, t. II, núm. 227, págs. 87 y ss.;
JOSSERAND, Cours de droit civil positif français, t. II, Paris, Recueil Sirey, 1932, núm. 621. [cita de Ospina F. et al., en el aparte a que se refiere la cita del siguiente pie de página de la presente providencia]. 27 Ospina Fernández, Guillermo y Ospina Acosta, Eduardo: Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico, séptima edición. Ed. Temis.
Bogotá – Colombia: 2015. Núm. 658. Pág. 547. 28 Folio 10, pdf 01, cuad. ppal. Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 17 2022, aunado a hacerse presente en la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m. del 30 de octubre siguiente para otorgar la escritura pública de compraventa, obligaciones que al tener un término suspensivo tampoco eran exigibles cuando fue interpuesta la demanda.
Con todo, la demandante manifestó reiteradamente en el transcurso del proceso su disposición de pagar al demandado esos $30.000.000 incluso antes de la fecha programada29; es más, asistió a dicha notaría el 31 de octubre de 2022 y dejó constancia de su comparecencia (no era posible el día anterior porque fue domingo), según explicó en su interrogatorio de parte aunado a que aportó el respectivo documento notarial30.
Y no se diga que la promitente compradora debía agotar trámite judicial de pago por consignación a favor del promitente vendedor, pues se mostraría como una carga excesiva y sin sentido, cuando en este proceso el demandado ya había dejado clara su postura de querer retractarse del negocio, y hasta puso en discusión las específicas condiciones de compraventa en cuanto al precio del inmueble, de modo que era razonable para la demandante esperar con prudencia a la decisión judicial que resuelva esta controversia, y ahí si efectuar el pago válido –sin lugar a dudas– del saldo pendiente del precio de la compraventa prometida. 8.
Se desprende de lo anterior que como dicho pago debió efectuarse el 15 de octubre de 2022, la promitente compradora deberá proceder con el pago de los $30.000.000 pero indexados a época reciente, en la medida en que el transcurso del tiempo ha afectado el poder adquisitivo de ese dinero en una economía inflacionaria como la colombiana, y visto que ha 29 Así lo manifestó en audiencia inicial de 7 de julio de 2021, archivo multimedia con consecutivo 22 del cuad. ppal., 29mm57ss. 30 21mm57ss, audiencia de 2 de junio de 2023, archivo multimedia con consecutivo 32 del cuad. ppal., y pdf 35 del cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 18 sido la demandante quien ha retenido ese valor en su poder en espera de proceder con el pago oportuno, de allí que proceda la respectiva indexación. Como explicó la Corte Suprema de Justicia en providencia SC10291- 2017, la “corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo”.
La actualización se hará con base en el Índice de Precios al Consumidor –IPC–, con la siguiente fórmula: Vp = Vh x IF / II En donde: Vp: es el valor presente que desea obtenerse; Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso la cifra aludida de $30.000.000. IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de diciembre de 2024 (144,88).
II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es octubre de 2022 cuando debía haberse pagado ese valor conforme Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 19 fue pactado en la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017 (123,51). Efectuada la operación aritmética, el resultado es $35.190.673. 9.
Conforme con lo expuesto, se advierte la prosperidad de las dos primeras pretensiones de la demanda principal, esto es, la declaratoria de la existencia y validez de la promesa de compraventa suscrita por las partes el 28 de octubre de 2017, y la condena al demandado a cumplir con la obligación a la que se comprometió en dicho contrato preparatorio, de allí que las excepciones denominadas inexistencia de incumplimiento contractual, falta de causa para demandar, carencia de legitimación para solicitar la ejecución del contrato y mala fe de la demandante de ningún modo tienen vocación de prosperar, en atención a los mismos fundamentos que vienen de explicarse.
Precísase que los medios defensivos titulados como compromiso o cláusula compromisoria y pleito pendiente, se resolvieron de forma desfavorable por la juez a quo a modo de excepciones previas en providencia de 12 de abril de 2023 (pdf 04, cuad. 02), decisión que se mantuvo en auto de 10 de octubre siguiente y que se encuentra en firme (pdf 08 ib.). 10.
En atención a las pretensiones consecuenciales de la demanda principal, alusivas a la reclamación de daños y perjuicios, en especial la solicitud de condenar al demandado al pago de la cláusula penal pactada en $14.000.000, adviértase que son improcedentes, pues como fue ampliamente dilucidado en esta providencia, la demandante presentó la demanda con bastante antelación a fecha fijada para suscribir la Escritura, de allí que ni siquiera el demandado se haya constituido en Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 20 mora (mora debitoria) como para que proceda la reclamación indemnizatoria por detrimento patrimonial.
En voz de reconocidos autores: “Idiomáticamente, las expresiones mora y retardo son sinónimos; pero, jurídicamente, la noción de la primera es más compleja que la segunda, porque aquella estructura una institución que apareja consecuencias diferentes y más importantes que las del simple retardo. En principio, el deudor tiene que cumplir su obligación cuando esta se hace exigible: si es pura o simple, desde su nacimiento; si es a plazo, al vencimiento de este; y si es condicional, al cumplirse la condición. Ahora bien, si el deudor no realiza la prestación debida en la respectiva oportunidad, incurre en retardo y da lugar a la acción ejecutiva del acreedor, siempre que este se encuentre provisto de un título que reúna las condiciones de fondo y de forma requeridas por las normas procesales… A falta de dicho título, el acreedor tiene que obtener, por vía del juicio ordinario, el decreto o sentencia de cumplimiento contra el deudor.
Pero el simple hecho del retardo en el pago no basta para que el deudor quede constituido en mora. Es además necesario, y en principio, que el acreedor requiera o le convenga al deudor para que cumpla la obligación”31. En esa medida y para esta controversia, no es viable el reconocimiento de indemnización de perjuicios, menos el cobro de la cláusula penal por expresa prohibición legal, en cuanto que el art. 1594 del C.C. preceptúa que antes “de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino solo la obligación principal…”. 31 Ospina Fernández, Guillermo y Ospina Acosta, Eduardo: Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico, séptima edición. Ed. Temis.
Bogotá – Colombia: 2015. Núm. 648. Pp. 543 y 544. Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 21 11. Ante la prosperidad parcial de la demanda principal, procede emitir las declaraciones y condenas pertinentes con el fin de que las partes den cumplimiento a las obligaciones pendientes emanadas de la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017.
En punto a gastos de escrituración, registro e impuestos, se atenderán las pautas plasmadas por los contratantes en la misma promesa a cumplir (cláusula novena). Precísase que la juez a quo, en la sentencia apelada, ordenó el levantamiento de medidas cautelares, sin embargo, revisado el expediente no se observa que la inscripción de la demanda solicitada por la demandante se haya materializado, pues a lo sumo la juez profirió auto de 13 de marzo de 2020 por el cual fijó caución sin que se observe actuación posterior ni de las partes ni del Juzgado sobre el particular, de allí que el Tribunal no emita ningún pronunciamiento a ese respecto. 12.
Como la demanda de reconvención fue denegada conforme a lo considerado por la juez a-quo (aspecto no apelado), y la demanda principal prospera parcialmente, el demandado sin duda es parte vencida ante lo cual su impugnación no se abre paso, premisas que justifican condenarlo en costas de ambas instancias, aunque solo en un 70% (art. 365, nums. 4 y 5 del Cgp).
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 22 1º) REVOCAR la sentencia de 11 de junio de 2024, proferida por el Juzgado 9º Civil del Circuito, salvo su ordinal segundo que DENEGÓ las pretensiones de la demanda de reconvención, el cual se confirma. 2º) DECLARAR no probadas las excepciones formuladas por el demandado José Javier Niño Roncancio respecto de la demanda principal. 3º) DECLARAR la existencia y validez de la promesa de compraventa celebrada por las partes el 28 de octubre de 2017 (demandante como promitente compradora y demandado como promitente vendedor), respecto del 50% del derecho de dominio del inmueble ubicado en la Calle 38 A sur # 68B-22 de Bogotá y con matrícula inmobiliaria 50S- 32278, cuya cabida y linderos se encuentran descritos en la Escritura 1554 de 13 de agosto de 2011 de la Notaría 34 de Bogotá. 4º) CONDENAR al demandado José Javier Niño Roncancio al cumplimiento del referido contrato de promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017, conforme fue explicado en esta providencia, y para tal efecto se ordena: a) Las partes asistirán a la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m., del día hábil siguiente después de transcurridos 20 días hábiles contados desde la ejecutoria del auto de obedecimiento de esta sentencia (art. 329 Cgp), para otorgar escritura pública de compraventa, por la cual el demandado como vendedor enajenará a favor de la demandante el 50% del derecho de dominio que tiene sobre el predio con matrícula inmobiliaria 50S-32278. b) Para ese mismo día y hora la demandante pagará en un solo contado la suma de $35.190.673 (valor ya indexado), por concepto Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 23 de saldo pendiente del precio pactado en la promesa de compraventa. c) Las partes quedan facultadas para modificar por mutuo acuerdo la fecha, hora y notaría para otorgar la escritura pública de compraventa.
Parágrafo. Los gastos de escrituración correrán por cuenta de ambas partes en proporciones iguales, los gastos de registro de la escritura pública serán por cuenta de la compradora, los gastos de retención en la fuente serán cancelados por las dos partes en proporciones iguales. 6º) DENEGAR las demás pretensiones de la demanda principal. 7º) CONDENAR a José Javier Niño Roncancio al 70% de las costas de ambas instancias que sean aprobadas.
El magistrado sustanciador fija la suma de $2.500.000 por concepto de agencias en derecho de la segunda instancia. Liquídense (art. 366 cgp).
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 009 2020 00002 02 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 24 Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 29efe3792dedb0589abb6adac6fe747b917e03a82b38a52298294f75eea10edd Documento generado en 05/02/2025 01:25:25 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica