República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., treinta y uno (31) de enero de dos mil veinticinco (2025) MAGISTRADA PONENTE: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS RADICACIÓN: 11001 31 030 40 2020 00099 02 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: VICTOR RICARDO URIBE CORREA Y OTRO DEMANDADO: PAN PA YA LIMITADA ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, frente a la sentencia proferida el día 20 de febrero del año 2024, por el Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. Víctor Ricardo e Iván Rogelio Uribe Correa acudieron a la jurisdicción para solicitar que “el valor de la renta mensual que PAN PA YA LTDA en su calidad de arrendatario, debe cubrir a favor de [los actores] es la suma de TREINTA MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS MCTE ($30.351.486) MÁS IVA MENSUALES (…) con base en la prueba pericial que se aporta.
Que se declare que la fecha en que entró a regir el nuevo precio o canon fue a partir del primer vencimiento del contrato con posterioridad al aviso de renovación. Esto es, desde el día 1 de octubre de 2019 (…). Que, como consecuencia de las anteriores declaraciones, se condene a la sociedad demandada (…) a pagar a favor de los demandantes la suma de ($30.351.486) más IVA desde el 1 de octubre de 2019 y en adelante, por el término que dure el contrato, con sus respectivos ajustes anuales (…)”. 2 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA.
Como sustento de sus reclamaciones, se indicó en el informativo que entre las partes suscribieron un primer contrato de arrendamiento el 1 de marzo de 2016, sobre el inmueble comercial ubicado en la calle 90 No. 19-29 de Bogotá, en cuyo lugar Pan Pa Ya Ltda. en su condición de arrendatario, puso en funcionamiento uno de sus establecimientos de comercio, fijándose un canon mensual inicial de $18.750.000 el cual se incrementó a $20.878.000 en el período comprendido entre el 1 de febrero al 31 de agosto de 2017.
Reseñaron que la segunda, tercera y cuarta convención arrendaticia acordada entre las partes, tuvo una vigencia entre el 3 de septiembre de 2017 al 31 de marzo de 2018, siendo el último canon de arrendamiento pactado por la suma de $24.000.000 más IVA. Explicaron que el 27 de marzo de 2018 mediante un otrosí, se modificó el “valor de la renta mensual de VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($24.000.000) MÁS IVA a VEINTIÚN MILLONES DE PESOS ($21.000.000) MÁS IVA” y que ese pacto inició el 1 de abril siguiente al 31 de marzo de 2019.
Señalaron, el “primero de abril de 2019, actuando de buena fe y convencido de la buena fe de su contraparte, la parte arrendadora hizo un esfuerzo por ayudar a su arrendatario y accedió a disminuir notablemente el canon de arrendamiento, definiéndolo en CATORCE MILLONES DE PESOS ($14.000.000) MÁS IVA, con los siguientes compromisos de parte del ARRENDATARIO: a) Que en adelante se celebrarían contratos de arrendamiento con vigencia de UN (1) mes y en los cuales el ARRENDATARIO renunciaba a su derecho a la prórroga. b) Que el ARRENDATARIO restituyera el inmueble arrendado en un plazo no mayor a 15 días, en el momento en que se presentara un nuevo inquilino o comprador para el inmueble”.
En ejercicio “de dicho acuerdo, se celebraron y ejecutaron los cinco contratos de arrendamiento por el término de UN (1) MES para los meses de abril, mayo, junio y julio de 2019 (…). El día 08 de agosto de 2019, en cumplimiento del acuerdo alcanzado el mes de abril (…) LOS ARRENDATARIOS recibieron el contrato correspondiente al mes de agosto de 2019 debidamente suscrito.
Sin embargo, éste no fue firmado ni devuelvo por el ARRENDATARIO”. Anotaron que ante “el rompimiento del pacto de celebrar contratos por el término de UN (1) MES por parte del ARRENDATARIO, LOS ARRENDADORES 3 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. decidieron efectuar un avalúo del precio de arrendamiento, para solicitar el aumento del canon, con base en el precio determinado por expertos avaluadores pues entendieron que PAN PA YA LTDA había actuado de mala fe y los había puesto en una posición en la cual tenía un canon por menos de la mitad del valor justo y con unos contratos que se renovaban mensualmente, lo cual constituía una posición de profundo desequilibrio contractual”.
Historiaron que, en “comunicación efectuada el 17 de septiembre de 2019 (…) LOS ARRENDADORES le solicitaron la entrega del local al ARRENDATARIO, confiando en que, de buena fe, éste lo entregaría ante el requerimiento y en un plazo de 15 días, como lo había manifestado en su momento, comunicación que no fue respondida. Así las cosas y como quiera que el contrato se renovaba mensualmente, el 30 de septiembre de 2019 los ARRENDADORES enviaron comunicación escrita dirigida al representante legal de PAN PA YA LTDA solicitando el aumento del canon para el nuevo contrato, esto es a partir del mes de octubre del año 2019, sería la suma de ($32.000.000), lo anterior con fundamento en el avalúo del precio del arrendamiento realizado por la firma JULIO CORREDOR & CIA”, pero, su propuesta no fue acogida por el extremo pasivo. 2.
Frente a tales aspiraciones, la intimada se opuso a través de la interposición de excepciones denominadas. “Inexistencia de la calidad de arrendadores de los demandados y por ende carencia de derecho para actuar”; “Inexistencia de la relación contractual con los hoy demandantes”; “Falta de requisito esencial para ejercicio de acción como es la existencia de contrato vigente a la fecha”;
“Inexistencia del fundamento fáctico de la acción de regulación de canon de arrendamiento”; “Realidad del canon de arrendamiento” y la “genérica”. II. LA SENTENCIA APELADA Agotado el trámite de rigor, la funcionaria a quo desestimó los medios defensivos propuestos por la parte demandada, y, en consecuencia, ajustó “el canon de arrendamiento celebrado entre los extremos de este litigio entre el 1 de septiembre de 2019 y el 30 de junio de 2020 en la suma de $30.351.486,oo”.
Asimismo, declaró que, “la demandada adeuda a su contraparte la diferencia que exista entre las sumas que efectivamente pagó por concepto de canon de arrendamiento en los períodos que aquí se ajustaron y los valores a que se hizo alusión en el numeral anterior, sin que para ello pueda 4 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. descontar las sumas que hubiera sufragado por concepto de mejoras.
Para pagar las sumas adeudadas, la demandada contará con el término de 15 días siguientes a la ejecutoria de esta providencia”; con soporte en los siguientes razonamientos: En primer lugar, la a quo concluyó que los aquí demandantes “cedieron su posición contractual y/o condición de arrendadores, pues así se corrobora de los contratos de cesión adosados, las comunicaciones por medio de las cuales se notificaron dichas cesiones, los pagos y consignaciones realizadas a las mencionadas sociedades, así como la condición que se alegó en el acta de entrega, donde se itera la calidad de arrendadores de las sociedades Inversiones Mapple S.A.S. y Buen Diagnostico S.A.S., sociedades que de conformidad con lo señalado en el artículo 61 del Código General del Proceso fueron vinculadas al proceso, siendo necesario resaltar que, si bien los señores Víctor Ricardo Uribe Correa e Iván Rogelio Uribe Correa comparecieron al presente asunto como personas naturales, también lo es, que los mismos ostentan la calidad de representante legal sobre las mismas, de allí la necesidad de su vinculación al trámite del asunto, tal y como reseño el Tribunal Superior de Bogotá en providencia de 30 de septiembre de 2021, y por ende, encontrarse acreditada la legitimación en la causa por activa de los aquí intervinientes, toda vez que la definición de los cánones materia de la disputa, podría ocasionarles una afectación de carácter patrimonial, en razón del mayor, menor o igual valor que llegare a fijarse del precio cobrado por el arrendamiento en cuestión”.
Seguidamente precisó, “la presente acción esta instituida para resolver las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento, procedimiento que deviene aplicable al caso puesto en conocimiento de esta juzgadora, en la medida que, con posterioridad al mes de septiembre de 2019 la parte demandante continuó ocupando el inmueble local comercial ubicado en la Carrera 9 Nro. 19–29 de esta ciudad, sin que mediare contrato de arrendamiento alguno, pues así se desprende de las declaraciones rendidas tanto por la parte demandante como por la demandada.
En efecto, véase que entre los señores Víctor Ricardo Uribe Correa e Iván Rogelio Uribe Correa, como arrendadores, y la sociedad Pan Pa Ya Ltda., como arrendataria, se celebró el 1 de marzo de 2016 un contrato de arrendamiento sobre el segundo piso del local comercial ubicado en la Calle 90 Nro. Nro. 19–29 de esta ciudad, alinderado en la forma descrita en el citado documento, por un periodo inicial de 18 meses a partir de su suscripción, comprometiéndose la parte 5 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. demandada a pagarle a los arrendadores en contraprestación por el uso y goce del inmueble que se le daba en tenencia la suma de $18.750.00.00., pesos mensuales, renta que resultó aumentada a partir del 1 de febrero de 2017 a $20.878.000,00.
Luego, las mismas partes celebraron 3 contratos sucesivos fijando el canon mensual en $24.000.000,00., los cuales rigieron los periodos de 2 y 3 meses, entre el 3 de septiembre de 2017 y el 31 de marzo de 2018, mediante otro sí del 27 de marzo de 2018 se disminuyó la renta mensual a $21.000.000,00, luego de lo cual los contratantes celebraron un contrato de arrendamiento con duración a 1 año con fecha de inicio al primero a abril de 2018 y finalización 31 de marzo de 2019 manteniéndose vigente el último valor del canon de arrendamiento acordado, no obstante, dicho contrato fue objeto de otro sí aclarando algunas especificidades del inmueble en cuestión. De igual forma se encuentra acreditado, que entre el 1 de abril y hasta el 31 de julio de 2019 las partes suscribieron 4 contratos adicionales sucesivos cada uno por un mes, en el que se estipuló que el canon de arrendamiento que regiría para ese período sería la suma de $14.000.000,00, siendo necesario precisar que no se aportaron contratos suscritos para el período de agosto de 2019 y 30 de junio de 2020, fecha esta última en la que la arrendataria realizó la entrega del local comercial, según fuere aceptado por las partes en audiencia inicial y además consta en el acta de recibido allegada por la demandada al momento de contestar la demanda.
No obstante, durante el período final de la relación contractual la vigencia del contrato se mantuvo en esas mismas condiciones, pues así se señaló en las declaraciones de las partes quienes aceptaron que la arrendataria continuó con la tenencia del inmueble y siguió consignando dicho monto mensual por razón del canon pactado, es decir, $14.000.000,00 sin perjuicio de las diferencias que surgieron a partir de 1 de octubre de 2019.
Luego, afirman las partes que el uso y la continuidad de su vínculo contractual a partir del mes de septiembre de 2019 estaba condicionado a aquel acuerdo por ellos celebrado el 7 de abril de 2019 y en el que se estableció que, (i) la relación contractual continuará con contratos de arrendamiento con una vigencia de 1 mes sin derecho a prorroga; y (ii) el arrendatario restituyera el inmueble en un plazo no mayor a 15 días, a partir del momento en el que se presentara un nuevo inquilino o comprador del inmueble”, sin embargo, y conforme la documental adosada el plenario, se evidencia, que la parte demandante mediante comunicación 6 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. de 30 de septiembre de 2019, reclamó a la sociedad demandada la entrega del inmueble a partir del 1 de octubre siguiente, o en su defecto, si su querer era dar continuidad al contrato, el canon de arrendamiento sería incrementado en un valor de $32.000.000,00.
Al anterior requerimiento, la sociedad demandada, afirmó que para esa data aún existía un contrato, de allí que, no se tornaba procedente acceder a la entrega del inmueble, ni mucho menos efectuar el valor del canon de arrendamiento por la suma que estaba siendo reclamada. Por ello, ya ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo en cuanto a las diferencias presentadas frente al incremento del canon correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2019, acudieron al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio, sin embargo, no fue posible llegar a un acuerdo en pro del beneficio de los aquí [intervinientes].
(…) En esta medida, nos encontramos con una renovación del contrato, habida cuenta que, (i) la sociedad arrendataria ha ocupado a título de arrendamiento el inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio, por no menos de dos años consecutivos, (ii) ha explotado durante ese lapso un mismo establecimiento; (iii) ha vencido el contrato de arrendamiento; y (iv) no se presenta ninguna de las situaciones que señalan los tres numerales del artículo 518 precitadas, de allí que nada obligaba a los arrendatarios a continuar dicha relación bajo las condiciones pactadas inicialmente, máxime cuando la sociedad demandada continuó ocupando el inmueble sin la existencia de un contrato vigente para dicha época, pues nada acreditó al respecto.
Así, y dado que la renovación del contrato de arrendamiento no implica imposición a quien arrienda el inmueble del cumplimiento de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que gobernarán el nuevo vinculo, situaciones que, en efecto, acreditó la parte actora su intento por negociar, pero que de ningún modo fueron aceptadas por la demandada.
De este modo, es claro que la renovación del contrato de arrendamiento operó desde el 1 de octubre de 2019 hasta el 30 de junio de 2020, pues así se encuentra enfilada la pretensión”. 7 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. A continuación, examinó el dictamen que aportó la parte actora para demostrar el valor de la renta, y concluyó que el mismo no luce ilegal, caprichoso ni arbitrario, pues “tiene su respectiva sustentación y todos los cuestionamientos realizados en el interrogatorio fueron contestados con el fundamento técnico respectivo”, sin acoger la experticia que allegó la compañía demandada, porque se realizó “tan solo sobre el primer piso del inmueble para el local donde funciona Pan Pa Ya (…)”.
Por tanto, el “canon de arrendamiento se ajustará para el período comprendido entre el 1 de septiembre de 2019 y el 30 de junio de 2020, en la suma de $30.351.486, dado que el bien ya fue entregado (…)”. III. LA APELACIÓN 1. Inconforme con la decisión, a través de la interposición del recurso de apelación, el procurador del extremo pasivo discrepó del criterio de la falladora de primer orden, insistiendo en que las partes acordaron una “rebaja en el canon de arrendamiento de manera voluntaria, autónoma, libre e independiente (…) estableciéndose una condición básica y esencial para proceder a la entrega del inmueble al arrendador consistente en que PAN PA YA LTDA entregaría el inmueble a los 15 días siguientes de que el arrendador consiguiera un nuevo arrendatario o un comprador del inmueble objeto del contrato, condición que no fue modificada ni alterada en forma alguna, a cambio de que PAN PA YA LTDA renunciara a la protección especial de su permanencia en la renovación por tenerlo más de dos (2) años”.
Es decir “las partes de común acuerdo establecieron que el canon de arrendamiento era por la suma de $14.000.000 y se mantendría vigente el contrato y su valor hasta cuando éste terminara o se entregara el inmueble. El juzgado afirma que se debe establecer la regulación del canon de arrendamiento por cuanto el contrato de arrendamiento termina y se renueva mensualmente, y que había una disputa o un no acuerdo entre las partes sobre el monto a pagar por canon de arrendamiento, lo cual NO es cierto, porque las partes ya había definido, como se explicó en los puntos anteriores, que el contrato se mantenía en forma mensual, y el canon era exclusivamente de $14.000.000 y el arrendatario entregaría el inmueble (…) en un plazo no mayor de 15 días si el arrendador presentaba un nuevo inquilino o comprador del inmueble.
También yerra el a-quo cuando valida la postura de la parte actora de procurar la terminación del contrato por el arrendador o en su defecto, si se quiere continuar, incrementar el arriendo a $32.000.000 olvidando el despacho judicial que PAN PA YA LTDA y los arrendadores habían acordado que mi representada renunciaba al derecho de la protección a la renovación, a cambio de que los arrendadores una vez tuvieran vendido el inmueble 8 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. o encontraran un mejor arrendatario se daría su terminación. Y finalmente el contrato termina de común acuerdo entre las partes el día 30 de junio de 2020 como consta en documento aportado el 20 de junio de 2020 y que el juez NO valoró ni tuvo en cuenta”.
De otro lado, criticó el dictamen pericial aportado por la parte demandante, pues el mismo tiene como “base de un precio para el contrato del arriendo la suma de $32.000.000 para septiembre de 2019, tomando como fundamento el avalúo de JULIO CORREDOR, si la visita para el avalúo por esta empresa se hizo el 21 de enero de 2020 y cuyo resultado fue entregado el 4 de febrero de 2020”, por tanto, los “tiempos NO coinciden con los términos y valores contractuales aquí demandados”.
Y, además, no “es cierto que el dictamen pericial aportado por PAN PA YA LTDA se haya realizado únicamente sobre el primer piso, por lo que es errónea la apreciación del juez a-quo cuando afirma que el dictamen solo hizo referencia al primer piso”. Agregó que el perito, no “corroboró el área real que verdaderamente era objeto de la explotación comercial por parte de PAN PA YA LTDA del local de la calle 90” y, “la parte actora aceptó el dictamen pericial aportado por PAN PA YA LTDA al no ejercer la contradicción de este cuando le fue otorgado el traslado de ley”. 2.
En la etapa de que trata el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el recurrente insistió en las mismas argumentaciones esbozadas ante el juez de cognición. IV. CONSIDERACIONES 1. Con el propósito de dar solución a la alzada interpuesta, se hace necesario anotar que, al encontrarse presentes los postulados procesales exigidos para adoptar una decisión de fondo y al no avizorarse vicio con la entidad para invalidar lo rituado, esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desencuentro demarcados por la parte impugnante, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 del Código General del Proceso, embates que, conforme a la tesis impugnativa blandida, se dirigen a insistir, grosso modo, en la falta de controversia frente a la fijación del canon de arrendamiento, porque, en opinión del recurrente, tal precio ya había sido regulado por los aquí intervinientes. 9 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. 2.
Delimitada así la médula de la discusión, viene bien recordar que el derecho de renovación es la potestad con la que el legislador dotó al comerciante con miras a protegerlo de cualquier abuso en que pueda incurrir el arrendador, pues el objetivo de la ley es amparar la empresa, dado que es la principal fuente de empleo en nuestra sociedad.
Según el artículo 518 del C. de Co. lo tiene el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, siempre y cuando: (i) haya cumplido satisfactoriamente las obligaciones a su cargo, (ii) el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene y (iii) que este no deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin desalojo.
No obstante, la mencionada garantía no implica que las partes se encuentran ligadas a las condiciones inicialmente pactadas, o dicho en términos de la Corte, “‘Renovación’ no es sinónimo de ‘igualdad de condiciones económicas’ o de ‘estabilización de condiciones’ para el arrendatario”1; por el contrario, al vencimiento del plazo pactado, las partes pueden variar las estipulaciones para su renovación, para lo cual solo les bastará expresar su voluntad en tal sentido.
Frente a este particular derecho, la jurisprudencia ha establecido, …además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél. (…) En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de 1 CSJ, S. Plena, Sent. nov. 18/71. 10 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.
En síntesis, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia.
De igual forma, cuando al momento de concluir el plazo contractual el comerciante no hace uso de la atildada opción, porque no le interesa continuar explotando el bien en virtud de haber hallado otro de mejor ubicación o, en fin, por la razón que sea que lo acompañe, nada puede obligarlo a seguir atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresión de las diferencias, en la medida en que sin renovación no existen ellas ni, por tanto, tiene origen la discusión2.
(Subrayado fuera del texto). Por consiguiente, cuando existen diferencias frente a las nuevas condiciones contractuales, la ley consagró en su artículo 519 del C. de Co. que “se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos”. 3. Desde ese panorama, el Tribunal es del criterio que la providencia apelada debe ser confirmada, porque, contrario a lo sostenido por el recurrente en su impugnación, es evidente que entre las partes existieron divergencias respecto al precio del canon de arrendamiento al momento de la renovación del convenio.
En efecto, no queda duda que entre las partes suscribieron varios contratos de arrendamiento vigentes entre el 1 de marzo de 2016 al 2 CSJ, sentencia del 27 de abril de 2010, rad. 11001310300320060072801. 11 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. 31 de julio de 2019.
Asimismo, para este último año en mención, los demandantes y la compañía demandada acordaron firmar los pactos arrendaticios respecto del mismo local comercial pero la duración de la relación contractual se sujetó a un mes con una renta de $14.000.000, y en el último de ellos convinieron que “los ARRENDATARIOS son conocedores que la entrega del inmueble operará el día 31 de JULIO de 2019 sin que exista comunicaciones o requerimiento para la entrega”.
Luego, el 30 de septiembre siguiente, mediante comunicación recepcionada por la compañía demandada el 1 de octubre de 2019, Iván Rogelio Uribe Correa, en su condición de arrendador manifestó que si “PanpaYa desea seguir como arrendatario del Local, durante el mes de octubre y en los meses subsiguientes, el canon de arrendamiento será de treinta y dos millones ($32.000.000.00) de pesos mensuales más IVA, para lo cual será necesario la suscripción de un contrato nuevo”; propuesta que no fue acogida por el arrendatario, según se observa en carta del 7 del mismo mes y año -ver folio 181 del archivo 01Cuadernoescaneado.pdf-.
Situadas de ese modo las cosas, se advierte que entre las partes sí surgió una discrepancia para la fecha de renovación del convenio, relativa al valor de la renta, por lo que era necesaria la intervención del juez para dirimir esta diferencia, en los términos del artículo 519 del C. de Co. Así lo ha explicado el máximo tribunal de justicia ordinaria.
Si ha de privilegiarse el derecho a la renovación, “no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional’, pues el arrendador puede demandar nuevas reglas para el acuerdo que comienza, inclusive el precio”3, con independencia que las partes de manera verbal hubieren pactado que a partir del mes de abril de 2019 el arriendo del local tendría una duración de un mes con una renta de $14.000.000, mientras se lograba vender el inmueble o se conseguía otro arrendatario, porque, no puede desconocerse que el último contrato firmado por los aquí intervinientes tuvo una vigencia entre el 1 al 31 de julio de ese año, y posteriormente los arrendadores decidieron incrementar el canon mensual, notificando su decisión a la sociedad demandada, garantía que, por demás, no puede ser cercenada, máxime si el extremo pasivo pese a su negativa de suscribir nuevas convenciones 3 CSJ, SC2500-2021. 12 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. mensuales a partir de agosto de 2019, siguió con la explotación económica en el inmueble comercial objeto del proceso hasta el 1 de julio de 2020, fecha en que entregó el predio.
Por tanto, no son de recibo los argumentos exteriorizados en el escrito de impugnación, ya que la parte actora tiene derecho a solicitar un incremento en el precio del arriendo en la forma como lo hizo en la demanda, tras verificarse, itérese, la renovación del pacto arrendaticio. 4. En lo que dice relación con la experticia aportada por el extremo activo, y con el propósito de dar respuesta a las censuras constitutivas de la alzada, recuérdese, “porque viene al caso, que de antaño la Corte tiene dicho que el dictamen pericial, como medio de prueba, es susceptible de ser valorado, pues aun cuando se trata de una prueba técnica no es de obligatoria aceptación para el funcionario judicial.
Por el contrario, este elemento de convicción es de libre apreciación para él, quien puede argumentar por qué no le merece la suficiente credibilidad al adolecer de deficiencias en sus fundamentaciones o de lógica en sus conclusiones. (CSJ SC de 29 abr. 1942, 11 dic. 1945, 3 sep. 1954, 17 jun. 1970, 15 dic. 1973, entre otras). Entre los requisitos para la eficacia probatoria del dictamen pericial, se encuentran: a) que sea un medio conducente respecto del hecho por probar; b) que el perito sea competente para el desempeño de su encargo; c) que no exista motivo serio para dudar de su imparcialidad o sinceridad; d) que esté debidamente fundamentado; e) que sus conclusiones sean claras, firmes y consecuencia lógica de sus fundamentos; y f) que del trabajo se haya dado traslado a las partes; correspondiendo al juez el análisis de tales requisitos para establecer la eficacia probatoria del dictamen.
La prueba pericial, por ende, no es camisa de fuerza para el juez, sino medio probatorio que, a pesar de tener carácter especial por su calificación técnica, no impone a tal funcionario la obligación de acogerlo, puesto que, al igual que los demás materiales de convicción, está sometido a las reglas de la sana crítica (art. 176 CGP). Con otras palabras, al valorar la experticia debe tenerse en cuenta la firmeza, precisión, claridad, exhaustividad y calidad de sus fundamentos (art. 232 CGP)” (CSJ SC3689-2021).
En esa línea de pensamiento, téngase presente que el artículo 228 del Código General del Proceso, refiriéndose a la “contradicción del dictamen”, es claro en señalar que se “citará al perito a la respectiva audiencia, 13 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. en la cual el juez y las partes podrán interrogarlo bajo juramento acerca de su idoneidad e imparcialidad y sobre el contenido del dictamen.
La contraparte de quien haya aportado el dictamen podrá formular preguntas asertivas e insinuantes (…)”. 4.1. En ese contexto, y examinado el acopio probatorio que reposa en la foliatura, este Colegiado anticipa el fracaso del recurso, puesto que las inconformidades traídas por el apelante -que basilarmente cuestionan el dictamen allegado por los demandantes- no logran derruir los argumentos torales en que se cimentó la decisión, como a continuación pasa a explicarse.
Primeramente, importa relievar que, para efectos de la contradicción de los dictámenes, la jueza de primera instancia realizó la respectiva audiencia el 19 de julio de 2021, vista pública en que se recibió la sustentación del informe “sobre el valor de renta mensual del local” elaborado por Francisco Pombo, concediéndose la palabra al mandatario de Pan Pa Ya Ltda., para que lo contrainterrogara, laborío que, para una mejor comprensión, se describe así: PREGUNTADO: ¿Hágame un favor ustedes las fotos que aportaron al dictamen fueron tomadas directamente por usted? ¿Usted hizo la visita al inmueble señor? CONTESTÓ: Sí, yo hice la visita personalmente, yo fui 2 o 3 veces (…).
PREGUNTADO: ¿Usted cómo recibió el levantamiento topográfico de las áreas? ¿Quién se lo suministró? CONTESTÓ: Me lo suministró el señor Ricardo Uribe en las oficinas personales de él, junto con el arquitecto o asistente de él, me suministraron esos planos arquitectónicos. PREGUNTADO: ¿Esos planos arquitectónicos incluían la zona de terrazas del segundo piso? CONTESTÓ: Esos planos arquitectónicos incluyen las terrazas del segundo piso, pero yo no las tuve en cuenta y no las valoré en forma independiente, en absoluto, las del segundo piso y así lo digo en mi estudio (…) o sea, esas terrazas son elementos laterales, muchas veces están ahí, pero no se cobra.
PREGUNTADO: ¿Ni tenían acceso desde el interior del local? CONTESTÓ: Tengo que decir que no salí porque como no estaban ya adecuadas desde el punto de vista de mobiliario, yo no accedí a ellas, pero se pueden ver muy fácil, porque el segundo local de Pan Pa Ya tiene ventanales al lado y lado y esos ventanales miran las terrazas, tuvo que tener acceso en algún momento porque ahí hubo mesas (…).
PREGUNTADO: ¿Usted tampoco tuvo acceso al contrato de arrendamiento, por lo tanto, no pudo verificar las áreas que tenía contemplado el contrato de arrendamiento? CONTESTÓ: Correcto, yo basé mi avalúo en el plano 14 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. arquitectónico que me entregaron, no sé si ese plano también haga parte del contrato.
Eso sí no lo sé, pero yo me basé en el plano que me entregaron. PREGUNTADO: ¿Sobre el tema de los corredores, un corredor sobre la carrera 15 tiene un mayor valor sobre un corredor sobre la calle 90, es así o estoy equivocado en mi precisión? CONTESTÓ: No, está equivocado, no necesariamente es así. Puede ser dependiendo del punto en la carrera 15, pero la carrera 15 tiene unas condiciones de deterioro complicadas en muchos puntos de ella e inclusive el tipo de comercio que se ha venido dando que proliferan las casas de compra venta y proliferan los temas de computadores ha generado un deterioro importante en muchas zonas de la carrera 15.
Entonces algunos puntos podrán ser de mayor valor y otros puntos no necesariamente son de mayor valor por estar en la carrera 15. PREGUNTADO: ¿Dentro de su valoración no hubo chance de verificar si sobre la calle 90 existían más locales ocupados? CONTESTÓ: Yo hice la verificación completa y encontré solamente el de la calle 90 con carrera 14, que ésta hace parte del estudio, desde la carrera 15 hasta la autopista norte no existía ningún local en ese momento que yo haya podido obtener de referencia, no había ninguno en arrendamiento, en venta de pronto había, pero el estudio se basó en arrendamiento.
PREGUNTADO: ¿En el trabajo para un perito tiene incidencia que él haga una valoración sobre un área y sobre planos cuando el contrato puede tener un área totalmente diferente? CONTESTÓ: Pues el perito se basa en un área que la debe exponer. Puede decir, mire, yo me basé en esta área porque fue la que los planos que me entregaron o me basé en esta área porque fue la que yo medí, pero el perito sí debe basarse en un área cierta.
De hecho, el perito también salva su responsabilidad cuando le entregan documentos, porque un perito no está contratado para hacer una medición. Un perito está contratado para hacer una valoración. Entonces las áreas deben ser determinadas por un experto en áreas, que en este caso sería un arquitecto o por unos planos, si existen, o por una autoridad competente que puede ser el IGAC o puede ser el catastro, entonces la respuesta sería, las áreas de un contrato son las áreas de un contrato y las áreas que tomó el perito son las áreas a las que tuvo acceso.
Mi avalúo está hecho sobre las áreas del levantamiento no topográfico sino arquitectónico. 4.2. Dentro de ese proscenio demostrativo, se avista, sin dificultad, que en desarrollo de la contradicción del dictamen el mandatario judicial del extremo pasivo no formuló pregunta alguna al perito referente a si la renta determinada lo fue para el año 2019 o 2020, por tanto, fue un aspecto no planteado en la audiencia celebrada el 19 de julio de 2021, es 15 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. decir, no hizo uso de las facultades consagradas en el artículo 228 del C.G.P.; olvidando que “[c]aros principios del derecho procesal, como los de preclusión y eventualidad, indican que cuando se agota un estadio procesal no es posible reabrirlo (…)”4.
De ahí que no sea de recibo, en sede de apelación, sin mediar elemento persuasivo, pretender descalificar el contenido del dictamen, pues tal proceder desconoce, “cuando una etapa del litigio ha sido superada no es posible volver sobre ella a riesgo de tornar interminable el debate. Por ende, contravenir los imperativos de economía procesal, tutela judicial efectiva y duración razonable de los procesos, así como quebrantar el principio de seguridad jurídica, con respecto a los sujetos que intervienen en la controversia y de las etapas surtidas en el proceso”5.
De otro lado, se descarta estudiar las afirmaciones consignadas de modo novedoso en el escrito de impugnación -no exteriorizadas en la contestación de la demanda- relativas a que el experto no tuvo en cuenta el “área real del predio que verdaderamente era objeto de la explotación comercial por parte de PAN PA YA LTDA del local de la calle 90 que le fue entregada para la explotación del inmueble, y peor aún, falla el perito al indicar que su revisión NO la hizo sobre el área real de la cual se hace la explotación comercial, sino sobre planos entregados por los señores URIBE”; exposiciones que muestran una súbita variación argumentativa de la convocada, que, de atenderse en sede de apelación, sorprenderían a la parte demandante, por no haber tenido espacio para pronunciarse al respecto, conducta jurisprudencialmente censurada, porque “(…) evidencia un repentino cambio de postura o actitud frente al litigio, como quiera que tales giros desconocen la buena fe y lealtad que ha de presidir una contienda, a la vez que infringen el derecho de defensa, en la medida en que introducen elementos y argumentos ajenos a los extremos originales del pleito, frente a los cuales, por razones obvias, la contraparte no ha contado con una adecuada oportunidad para contradecirlos o cuestionarlos (…)”6.
Con todo, cumple destacar que el área descrita en el dictamen -según lo explicó el perito- fue tomada a partir de los planos arquitectónicos que tuvo en su poder, documentos que, por demás no fueron desconocidos y/o controvertidos en el trámite de primera instancia. 4 CSJ. SC4263-2020, rad. 54001-31-10-003-2011-00280-01 5 CSJ. AC916-2021, rad. 11001-02-03-000-2019-00033-02 6 CSJ.
Cas. Civil. Sentencia de 30 de enero de 2007, rad. 1100131030262000-24326-01. 16 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. 4.3. Finalmente, cabe decir que acertó la funcionaria de primer grado en descartar la experticia allegada por el extremo pasivo, porque en ese trabajo no se incluyó la renta que podría producir el antejardín del predio, máxime si ese espacio fue objeto de explotación económica, según se dejó entrever en comunicación remitida por los arrendadores a la empresa demandada el 30 de septiembre de 2019, pues allí le puso de presente lo siguiente: “Asimismo, queremos manifestarle que la aceptación por parte de PanPaYa a la empresa GRIN SAS de instalar dentro del antejardín del lote en el que se encuentra ubicado el local, constituye igualmente un incumplimiento a la cláusula séptima del contrato suscrito”, y, de otro lado, el perito que elaboró el informe en la audiencia pública manifestó que tuvo en cuenta la recesión ocasionada por la pandemia, factor que, en su sentir, influyó en la disminución del canon de arrendamiento, pero, sus afirmaciones no quedaron consignadas, en modo alguno, en su experticia. Además, desconoció que la emergencia sanitaria inició a mediados del mes de marzo de 2020 y afectó el comercio de manera gradual en los meses subsiguientes. 5.
Puestas las cosas de esta manera, no queda otro camino que el de entrar a confirmar la sentencia apelada, con la consecuente condena en costas en esta instancia a la parte recurrente, conforme a la regla 1ª del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISION En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia emitida el día 20 de febrero de 2024 por el Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, por las razones expuestas en el cuerpo considerativo de la presente decisión. 17 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA.
SEGUNDO. Condenar en costas a la parte apelante. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de $2.000.000. Tásense conforme lo dispone el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO. En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho Judicial de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte del respectivo expediente.
NOTIFÍQUESE ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (40 2020 00099 02) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (40 2020 00099 02) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (40 2020 00099 02) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 18 Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA.
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