REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veintiocho (28) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Discutido en las Salas de Decisión celebradas el 10, 17 y 25 de marzo de 2025, aprobado en esta última.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. I. ASUNTO PARA RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la demandante frente a la sentencia proferida el 6 de agosto de 2024, por la Superintendencia de Industria y Comercio - Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, en el proceso verbal promovido por el Conjunto Residencial Paradise Living Propiedad Horizontal contra Douglas Gilchrist B & Compañía S.A.S. en liquidación y la Promotora Inmobiliaria Centro Internacional del Caribe S.A.S..
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. La demandante, actuando por intermedio de apoderado judicial, solicitó declarar que las sociedades convocadas incumplieron el régimen de protección al consumidor –artículo 8 de la Ley 1480 de 2011- y, en consecuencia, se les ordene corregir los defectos de construcción presentados en i) el nivel 3 de la torre 1, en relación con la transparencia de las vidrieras; ii) los pisos y cerramiento de parqueaderos, iii) correcta Ref.
Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. colocación de puerta vehicular, así como reparaciones por a) mala ventilación, b) el acabado final de la fachada, c) las instalaciones eléctricas, d) arreglo de desagües y ascensores, e) firma y entrega de planos, entre otras.
Como pretensiones adicionales, requirió que se condene a las enjuiciadas a asumir el costo de “reparaciones, adecuaciones y corrección de defectos”, según el resultado del dictamen pericial; además de realizar el reembolso de los gastos por informes, diagnósticos y honorarios, por incumplimiento de las obligaciones contractuales y se impongan las sanciones a que haya lugar, junto con la condena en costas1. 2.
Sustento Fáctico. En apoyo de sus pedimentos, sostuvo que las demandadas, diseñaron y construyeron el “Conjunto Residencial Paradise Living P.H. –Etapa 1”, en tanto contaron con las licencias para ello, mediante las Resoluciones No. 120 del 20 de abril de 2018 “Por la cual se concede licencia de construcción en modalidad de obra nueva”, No. 136 de 2018, “Por la cual se concede licencia urbanística de construcción en modalidad de modificación de la Resolución 120” y la No. 145 del 30 de abril de 2019 “Por la cual se concede prorroga a la licencia de construcción en modalidad de obra nueva”.
Desde los inicios de la edificación, la parte actora se mostró inconforme con el proyecto en ejecución, por la calidad de los elementos decorativos, reglamentarios y fachada, razón por la cual, la copropiedad mantuvo constantes confrontaciones con la constructora, al punto de sostener reuniones con el fin de dar una solución a la problemática presentada y, en ese orden, finalmente levantó una “relación de pendientes por corregir”.
Ante la falta de arreglo efectivo, la promotora contrató al arquitecto Carlos José Rodríguez Guerra, quien al realizar su inspección rindió un informe 1 Folios 13 -17, Archivo “22292266--0000000002.pdf” carpeta “01DemandaAnexos” en “22-292266 APELACION TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”. Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra.
(Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. técnico en que reveló múltiples falencias que requieren intervención y reparación2. 3. Contestaciones. Tanto Promotora Inmobiliaria Centro Internacional del Caribe S.A.S.3, como Douglas Gilchrist B & Compañía S.A.S. en liquidación, -DGB Constructora S.A.S., en liquidación4, por conducto de apoderado judicial, se opusieron a las pretensiones y formularon las excepciones de mérito que denominaron: “prescripción del término legal para las reclamaciones de garantía”, “caducidad de la acción de protección del consumidor”, “inexistencia del derecho por cumplimiento de la normatividad vigente”, “voluntad de cumplir por parte de mi poderdante”, “responsabilidad propia de la accionante” y “genérica”.
En su defensa, refirieron que la demandante, manifestó en el libelo que cuando pretendió presentar la reclamación del 11 de mayo de 2022, había caducado no solo la acción de protección al consumidor, sino también la posibilidad de exigir la garantía frente a áreas comunes esenciales, ya que estas habían sido entregadas 2 años atrás y se encontraban en uso; además, transcurrieron más de 12 meses, desde la expiración de la facultad establecida en el numeral 3, artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, sin que la gestora acreditara la oportuna radicación de su solicitud.
Resaltaron que la primera unidad privada se proporcionó a mediados del año 2019, mientras que las áreas comunes no esenciales, en el mes de noviembre de esa misma anualidad; por lo tanto, “las garantías de las áreas comunes esenciales vencieron para la torre 1 en noviembre de 2020, conforme las fechas de entrega del primer apartamento de cada torre”.
Aunado, precisaron que la edificación se levantó según la licencia de construcción otorgada que, por mandato legal y reglamentario, es una certificación de cumplimiento de la normatividad y técnica aplicable. 2 Folios 9 -13, Archivo “22292266--0000000002.pdf”, ídem. 3 Archivo “22292266--0001400002.pdf” carpeta “15ContestDemandaExcep” de “22-292266 APELACIÓN TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”. 4 Archivo “22292266--0001500002.pdf” carpeta “15ContestDemandaExcep”, ibídem.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. Por otro lado, indicaron que si bien, algunos copropietarios, mal orientados, manifestaron inconformidades, lo cierto es que el gerente del proyecto atendió los requerimientos y los solucionó siempre que fue posible; destacaron que, en su mayoría, la comunidad quedó satisfecha, al grado que no existe demanda alguna por las unidades privadas entregadas. 4.
Sentencia de primera instancia. En providencia de 6 de agosto de 2024, la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, declaró probada la prescripción alegada y desechó los pedimentos de la gestora. En sustento, aludió al inciso final del artículo 8 de la Ley 1480 de 2011, a cuyo tenor “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados de un (1) año”, en concordancia con el parágrafo 3, canon 2.2.232.3.3. del Decreto 1074 de 2015.
Luego, estableció que las deficiencias de la obra, incluido el sistema de incendios y la “fisuración”, no afectaron la estructura, por esa razón el término aplicable es el de un año. Tratándose de bienes comunes esenciales, el artículo 24 de la Ley 400 de 1997, establece una presunción de entrega, materializada en este caso, en noviembre de 2019, por lo que la garantía feneció ese mes del año 2020, contando la actora con un año para demandar, una vez vencida aquella, es decir, hasta noviembre de 2021; sin embargo, la demanda fue radicada en junio de 20225. 5.
El recurso de apelación. La parte actora se mostró inconforme con la decisión en comento, en la oportunidad para formular los reparos6 y, al sustentar ante esta 5 Archivo Multimedia “22292266—0006800004.MP4”, carpeta “69VideoAud20240806” y Acta “2024009043SE000000001” carpeta “73ActaSenten20240806”, ambos de “22-292266 APELACION TRIUNAL - 2”. 6 Archivo “22292266—0007300002.pdf”, ibídem.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. Corporación7 se quejó de la falta de aplicación de las disposiciones normativas atinentes al recibo de las áreas comunes, previstas en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, en armonía con los cánones 8 y 9 de la Ley 1480 de 2011, así que, en su concepto, el término de garantía legal debió considerarse de manera general para la copropiedad y, no con respecto a cada uno de los consumidores individualizados, pues si bien en el año 2019, se otorgaron algunos bienes privados, lo cierto es que durante esa época las áreas comunes no estaban en total funcionamiento, tampoco mediaron actas de entrega y la administración era provisional.
Cuestionó que la autoridad de primer grado se apartara del precedente jurisprudencial, sin justificar sus razones de discernimiento, además de incurrir en una indebida valoración de los elementos persuasivos, en tanto apreció de forma aislada, cada uno de los medios demostrativos recolectados e invirtió la carga de la prueba con una excesiva ritualidad, al punto que se omitió interpretar las normas en favor del consumidor, conforme lo impone el numeral 9 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011. 6.
Pronunciamiento de los no apelantes. 6.1. Los demandados solicitaron confirmar la determinación adoptada en primer grado, al estimar que los medios suasorios fueron correctamente apreciados, pues los testigos cuya declaración se recaudó, coincidieron en reconocer expresamente que, desde la entrega de la primera unidad privada, se suministraron y pusieron en servicio las áreas comunes esenciales y aquellas que no tienen esa connotación. Además, los declarantes reconocieron que las enjuiciadas adelantaron trabajos adicionales, incluso por fuera de los tiempos de garantía, con el fin de mantener las buenas relaciones, cuando en realidad no existió reclamación formal, sino manifestación de inconformidades.
Alegaron negligencia del convocante en realizar mantenimiento y mejora de la obra, por lo que, en su concepto, la acción de protección al 7 Archivo “006SustantaciónApelación.pdf” carpeta “02SegundaInstancia”. Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra.
(Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. consumidor no debe constituirse en una excusa para que los accionantes enfilen pretensiones desbordadas. Censuraron de infundados los reparos, pues contrario a lo que se intenta hacer ver, la autoridad de primer grado fundamentó su decisión en sentencias del Tribunal Superior de Bogotá, ninguna cuestionada por el apelante.
Con todo, señalaron que ningún pronunciamiento emitirían frente a los documentos aportados por su contendor con la sustentación de la impugnación y, requirieron no tenerlos en cuenta, debido a que esta fase del proceso en modo alguno autoriza reabrir la oportunidad para pedir pruebas8. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada a los reproches sustentados por el apelante; por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado (artículo 328 del C.G.P.).
Desde esta óptica, el problema jurídico se circunscribe en determinar, en primer lugar, si en este caso, la autoridad cognoscente aplicó en debida forma el término extintivo de la garantía legal de un año, previsto en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 o, por el contrario, al analizarlo debía contemplarse el periodo decenal regulado en esa norma, a paso seguido, establecer –en caso de encontrarse oportuna-, si era dable acceder a las pretensiones de la demanda.
De manera inicial, previo a desatar la controversia presentada, se torna pertinente evacuar la “petición especial” del apelante, en el sentido de 8 Archivo “007DescorreTraslado.pdf” de “02SegundaInstancia” Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra.
(Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. integrar el contradictorio con el liquidador, ya que, en sus palabras, durante el trámite de primera instancia el juzgador no lo hizo. Pues bien, al respecto se encuentra que esa discusión fue expuesta ante la autoridad de primer grado, en la audiencia inicial celebrada el 2 de julio de 2024, oportunidad en la que se resolvió desfavorablemente ese pedimento, sin que la parte interesada haya interpuesto recurso alguno contra esa decisión9.
Superado ese tópico y de cara al debate aquí presentado, comporta traer a colación el marco jurídico aplicable a la materia, así como el desarrollo jurisprudencial en lo tocante a la protección al consumidor inmobiliario, con el fin de establecer cuáles son los criterios apropiados que deben seguir de guía para desatar la alzada. Recuérdese que desde los pilares de la carta magna, dentro de los fines del Estado está el de buscar la protección de los consumidores ante la posición dominante de los productores y proveedores de bienes y servicios, por lo que el artículo 78 de la Constitución Política consagró que “[l]a ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y presentados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización” y como mecanismo de protección, estableció que “[s]erán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios”.
Para materializar el mandato constitucional, el legislador promulgó la Ley 1480 de 2011 –Estatuto del Consumidor-, con el fin de “proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, así como amparar el respeto a su dignidad y a sus intereses económicos”, cuyos postulados incluyen la obligación a quienes ocupan la posición de ventaja en la relación negocial de responder en forma solidaria por la garantía10. 9 Minuto 7:00, Archivo multimedia “22292266—0005900001.MP4”, carpeta “60VideoAud20240702” de “22- 292266 APELACIÓN TRIBUNAL -2”. 10 Instrumento definido en el numeral 5 del artículo 5° del Estatuto del Consumidor, como: “Obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la Ref.
Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. Así, el artículo 7 de esa disposición normativa enseña que la garantía legal: “Es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos.
En la prestación de servicios en el que el prestador tiene una obligación de medio, la garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según las condiciones establecidas en normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado” (se resalta).
Tratándose de bienes raíces, el inciso final del canon 8 ibídem, contempla que “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados de un (1) año”. En ese orden, comporta diferenciar estos dos ítems, con el propósito de verificar en cuál de estos encajan los diversos aspectos materia de inconformidad.
El numeral 1 de la regla 4 de la Ley 400 de 199711, define por “acabados o elementos no estructurales” las “[p]artes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación”, mientras que el precepto 26 del mismo compendio, tiene por “líneas vitales”, aquella “[i]nfraestructura básica de redes. Tuberías o elementos conectados o continuos, que permite la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con eficiencia y calidad las actividades de la sociedad”.
Al mismo tiempo, en los cardinales 17 y 18, se identifica el “elemento o miembro estructural”, como el “[c]omponente del sistema estructural de la edificación”, mientras que la “estructura”, es “un ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales”, respectivamente. Pues bien, en línea con lo expuesto, esta Colegiatura no encuentra que las afectaciones que se enlistaron con el propósito de conseguir la reparación conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas.
La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto”. (Reglamentada en el Decreto 735 de 2013). 11 Ley por la cual “se adoptan normas sobre construcciones sismo resistentes”. Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia).
Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. y/o corrección a cargo de la encartada, se ubiquen dentro las llamadas estructurales que permitan un término de reclamación decenal, como pasa a explicarse. A continuación, se detallan los pedimentos frente a cada desacuerdo con la obra civil12: Enumeración Defecto Pretensión 1 “malos procedimientos constructivos en la medida que se acumulan aguas lluvias” Corrección de defectos constructivos 2 “transparencia total de vidrieras del salón social, de la guardería y del salón de juegos” Corrección de defectos constructivos 3 “falta de puerta o reja de acceso vehicular” Instalación 4 “mala aplicación de pintura epoxica” Corrección de defectos constructivos 5 “cerramiento de parqueadero” Corrección por mala ejecución constructiva 6 “mala ventilación que se presenta en los pasillos comunes” Corrección íntegra por no ajustarse a la norma NTC 5183 7 “acabado final de la fachada de la Torre 1” Corrección por problemas de pintura exterior e incluso se presentan aceros expuestos 8 “instalaciones eléctricas” Corrección por no cumplir “niveles de iluminación en el sótano de la Torre 1” 9 “llaves de acceso de la subestación eléctrica” Pendientes por entregar pues sin ellas “se presenta un factor de riesgo” 10 “ventilación de planta eléctrica” Instalación de extractores o ventiladores ya que no existen ductos para el direccionamiento del aire caliente que sale del radiador 11 “problemas con las cajas eléctricas” Corrección en la ubicación al estar expuestas en “múltiples cajas de alumbrado y en el cuarto de bombas de agua” 12 “cuarto eléctrico” Corrección de apertura inadecuada y falta de iluminación 12 Folios 14 -17, Archivo “22292266--0000000002.pdf” carpeta “01DemandaAnexos” en “22-292266 APELACION TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. 13 “planos del edificio” Firma por parte del diseñador 14 “desagües del parqueadero” Corrección en la inclinación que permita descargas regulares 15 “ascensor derecho e izquierdo” Corrección de “problemas” 16 “red contra incendios” Presentar la certificación de inspección por parte del cuerpo de bomberos 17 “planos AS BUILT” Entrega Dentro de ese contexto, para la demandante, la autoridad de primera instancia incurrió en una indebida valoración probatoria, toda vez que, desde su perspectiva, son evidentes las deficiencias en la red contra incendios, más aún cuando el dictamen pericial reveló este “aspecto crítico”, habida cuenta que ese artefacto “es considerado parte integral de la seguridad estructural de un edificio, ya que su correcto funcionamiento es crucial para la protección de la estructura en caso de emergencias”.
A ello, le sumó que las “pendientes mal ejecutadas y problemas de drenaje” representan “un riesgo significativo para la durabilidad de la estructura” y que “[e]l dictamen pericial sustentado por el ingeniero Miguel Andrés Valencia López revela la existencia de fallas y defectos constructivos significativos en el Conjunto Residencial Paradise Living.
Estas deficiencias, que abarcan desde problemas estructurales como fisuras y recubrimiento insuficiente del acero hasta fallas en la red contra incendios y en los sistemas de drenaje”. Sobre el tópico, la Sala observa que si bien en el dictamen pericial13, se mencionaron en las fichas técnicas 16, 20, 22, 23, 24, 27, 28, 29 y 3514, una serie de fisuras, lo cierto es que las mismas solo se vislumbran con las imágenes de forma superficial, sin que con los medios demostrativos se tenga certeza de que están presentes en vigas o elementos estructurales que denoten riesgo de colapso de la edificación, pues aunque el experto Carlos José Rodríguez Guerra –arquitecto especialista en patología de construcción-, mencionó en su trabajo que se trata de “no conformidades estructurales”, lo cierto es que ello no se acompasó con informe técnico 13 Archivo “22292266--0004000002.pdf” carpeta “41MemDictamPericial” de “22-292266 APELACIÓN TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”. 14 Folio 45, Archivo “22292266--0004000002.pdf”, ibídem.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. alguno, ni con concepto proveniente de un ingeniero civil y tampoco se cotejó con los planos estructurales de la obra. En sentido contrario, al absolver la prueba testimonial, en la declaración del ingeniero civil David Restrepo, quien manifestó ejercer como gerente del proyecto Paradise Living de la Promotora Centro Nacional del Caribe15, relató que ingresó a trabajar con la construcción del conjunto residencial demandante, cuando se levantaba la segunda torre y, al interrogársele sobre “afectaciones de carácter estructural”, refirió: “No, realmente estructural, no hay ningún problema, el edificio tiene la primera torre ya 5 años, la segunda torre ya está cumpliendo 1 año y medio de haberse entregado y afectaciones estructurales no ha tenido el edificio, realmente, el proceso, desde el mismo diseño, con grandes diseñadores como el doctor Jaime Eduardo que es ingeniero de suelos, pasando por todos los estructurales, han sido personas de mucha calidad y se ejecutaron de acuerdo a las normas de los procesos constructivos”16.
Luego, al indicársele que “el perito hizo referencia a un tema estructural, pero hace referencia a un tema de fisuraciones” y preguntarle si “se puede considerar una fisuración un tema de carácter estructural o un poco el tema de las fachadas o de los que puedan servir como elemento de fachada pueda considerarse un tema estructural”, el testigo manifestó: “No, señor juez, para nada, el tema de la estructura no está en riesgo, no ha presentado ninguna situación. Nunca en las conversaciones que he tenido con la administración o los miembros del Consejo han dicho, nos sentimos vulnerables.
Estamos preocupados porque el edificio vaya a fallar o a caerse o a tener afectaciones estructurales. Las pequeñas, a veces la gente confunde el tema de fisura con grieta, que son dos conceptos realmente distintos y un tema de fisuración normal de un asentamiento o que le construyes una torre al lado que es conjunta del condominio, pero nada, nada que afecte la estabilidad del edificio”17.
Además, tampoco se acreditó que la red contra incendios haga parte de la estructura, pues de ninguno de los apartes del dictamen se logra extraer esa conclusión, menos aún de las declaraciones del ingeniero civil Miguel 15 Minuto 1:16, Archivo “22292266—0006800002.pdf” carpeta “69Video Aud20240806” de “22-292266 APELACIÓN TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”. 16 Minuto 1:39:56 Archivo “22292266—0006800002.pdf” carpeta “69Video Aud20240806” de “22-292266 APELACION TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”. 17 Minuto 1:40:50, Archivo “22292266—0006800002.pdf” carpeta “69Video Aud20240806” de “22-292266 APELACION TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. Valencia López –quien sustentó en audiencia el trabajo pericial obrante en el expediente, dado el fallecimiento del arquitecto experto que lo elaboró-18.
En la exposición vertida por el profesional Valencia López, indicó que, con aparatos especializados, realizó una inspección ocular y revisión física a la red eléctrica y, con respecto a las fisuraciones y recubrimientos destacó: “corresponden lastimosamente a una mala práctica constructiva, o sea, en el momento de la construcción no se tuvieron los cuidados necesarios para, por ejemplo, haber puesto los separadores de malla necesarios, para que la malla cuando recibió el concreto no quedara pegada contra la formaleta en la parte inferior y se perdiera el recubrimiento y, las fisuras se deben a un tema de falta de cuidado y se deben a falta de fraguado, es decir, cuando el concreto empieza a ponerse duro, alcanza unas grandes temperaturas y estas grandes temperaturas hacen que se pierda rápidamente la humedad dentro del concreto y se empiecen a producir estas fisuras … La estructura, son los elementos que mantienen en pie la edificación, este edificio Paradise Living Torre 1, tiene una estructura de tipo aporticada, es decir, su matriz está sostenida sobre columnas y vigas … quiero dejar claro que columnas y vigas las hayamos visto afectadas, pero el tercer elemento que es la loza, que es la que conforma el diagrama, es decir, la que hace que todos elementos terminen de unirse, es donde vemos todas las afectaciones es en la loza …19.
Al indagársele si con la inspección visual, era viable emitir un concepto sobre la afectación estructural y el riesgo de colapso, el técnico en obra civil expresó: “No su señoría, mire, la norma habla de que uno primero debe hacer una inspección visual, tiene como varios pasos, en la inspección visual se debe determinar la gravedad o se puede inferir la gravedad o no de los problemas estructurales, de la primera inspección visual uno debería poder determinar si necesita hacer estudios más avanzados, es una realidad … la inspección visual tiene muchos componentes, uno puede ver los elementos que se puedan ver expuestos, no todos se pueden ver expuestos, porque ya hay cosas pintadas, estucadas, con cielos falsos, entonces uno puede ver ese análisis de lo que logra ver y lo complementa con otro tipo como asentamientos, como las fisuras que uno pueda encontrar en fisuras no estructurales, como ciertos muros como ciertos desniveles … 20. 18 Archivo “22292266—0006800003.pdf” carpeta “69Video Aud20240806” de “22-292266 APELACIÓN TRIBUNAL-2” –“01PrimeraInstancia”. 19 Minuto 11:14, Archivo “22292266—0006800003.pdf”, ibídem. 20 Minuto 21:55, Archivo “22292266—0006800003.pdf”, ibídem.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. Ante la insistencia del ente administrativo en contestar si con esa inspección visual se podía a simple vista verificar el riesgo estructural, el interrogado respondió con una negativa.
A esto, le sumó que, en la red de incendios, aunque se regula por la norma de sismoresistencia, no hace parte de lo que él mismo describió como estructura21. Como los enlistados defectos en modo alguno afectan la estabilidad de la obra, no es dable aplicar el término extintivo decenal previsto en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011. De otra parte, el consumidor apelante alegó un indebido conteo de ese plazo, precisamente en lo que atañe a la fecha inicial de partida que tomó el juzgador de instancia, en primer lugar, al no tener en cuenta que para verificar la operancia de tal fenómeno, debía aplicarse el precepto 24 de la Ley 675 de 2001, esto es, atender la entrega efectiva de áreas comunes, lo cual “no ocurrió antes de marzo de 2021”, circunstancia que a su juicio “invalida la interpretación de que el término de la prescripción comenzaba desde la entrega de los inmuebles privados”.
En ese orden, pidió tener por oportuna la acción judicial bajo análisis, en aplicación al principio pro consumatore, al no haberse aportado las actas de entrega, ni otorgado las áreas comunes. Para efectos prácticos, la temática se desarrolla en los siguientes puntos. La fecha de entrega de las zonas comunes. Resulta pertinente hacer alusión a qué zonas comunes son esenciales y cuáles no tienen esa calidad, pues el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, establece una presunción de entrega, con la siguiente diferenciación: “Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio 21 Minuto 44:21, Archivo “22292266—0006800003.pdf”, ibídem. Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios” (negrilla y subraya para resaltar). De esa manera, el precepto 3 de esa disposición normativa, enseña que son “[b]ienes comunes esenciales”, aquellos “[b]ienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”.
Mientras tanto, explica que: “[l]os demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.
A esto, súmese que el tratadista Luis Guillermo Velázquez Jaramillo, en su obra, propiedad horizontal, explica de manera práctica que: “La ley utiliza dos expresiones básicas al referirse a los bienes comunes esenciales: Son ‘indispensables e imprescindibles’… Habrá partes del edificio que se pueden disgregar sin que sufra mengua sustancial; otras sin embargo ni siquiera a la imaginación humana le es dado separarlas.
¿Cómo haría un edificio para existir sin el terreno sobre el cual se encuentra la construcción, las fundaciones o la estructura que lo soporta? Bienes como éstos se hacen absolutamente necesarios e imprescindibles y lo que por esencia está dado, el hecho del silencio o la enunciación legal nada quita ni pone. Otros elementos sin embargo, pueden faltarle a un determinado momento, pero no lo afectan como para afirmar que el sistema o el edificio han sido desnaturalizados.
Puede que los propietarios la inexistencia de una piscina les afecte su modus vivendi, pero nadie podrá afirmar que el sistema o el edificio colapsan por la inexistencia del bien” 22. 22 VELÁZQUEZ Jaramillo, Luis Guillermo. Propiedad Horizontal, Editorial Comlibros y Cía. Cuarta Edición, 2012. Pág 299. Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra.
(Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. En esa dirección, la autoridad de conocimiento al abordar el estudio sobre el punto en cuestión en forma genérica señaló que “hablando de elementos, la gran mayoría esenciales, por no decir todos esenciales”, concluyendo a paso seguido que “la norma es clara en determinar que su entrega ocurre de manera simultánea con la entrega material de la vivienda”.
Pues bien, bajo la normativa que en líneas atrás se citó, para el caso que nos ocupa, se torna necesario identificar cuáles de los supuestos vicios hacen parte de los que se tienen como no esenciales, pues frente a los identificados individualmente, resultaba imperativo aplicar la presunción del inciso segundo del artículo 24 de la Ley 675 de 2001.
Obsérvese que, en este caso, no existió registro de la entrega formal de los bienes comunes, así que, frente a los esenciales, pertinente resultaba analizar las pruebas que dieran cuenta de ese acto y, con respecto a los que no denotan esa connotación, establecer cuándo se produjo la transferencia de al menos el 51% de las unidades privadas.
En ese orden, la Sala encuentra que las “vidrieras”, guardería, salones de juego y social, no son bienes esenciales, por lo que procedía aplicar el término extintivo anual, debiendo confirmarse el veredicto apelado, pues según los testimonios recaudados, algunos copropietarios refirieron haber recibido sus unidades privadas en el año 2019.
Así, Javier Ordóñez declaró que “(…) me pasé a vivir desde julio del 2020, o sea, a los seis meses de haberme entregado”23, y mencionó que para diciembre de 2019, cuando se le hizo entrega del apartamento, “los parqueaderos ya estaban listos, los corredores, los espacios de las zonas comunes” 24; a su turno, Carlos Guzmán refirió que recibió el inmueble el 26 de agosto de ese año, mientras que Rafael Enrique García Domínguez mencionó que ello ocurrió el 29 o 30 de noviembre de 201925 y Eugenio Rangel dijo que en octubre de esa anualidad26. 23 Minuto 9:30, Archivo multimedia “22292266—0005800001.mp4” carpeta “69VideoAud20240806”. 24 Minuto 13:50, Archivo multimedia “22292266—0005800001.mp4”, ibídem. 25 Minuto 50:20, Archivo multimedia “22292266—0005800001.mp4”, ibídem. 26 Minuto 1:09:30, Archivo multimedia “22292266—0005800001.mp4”, ibídem.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. Ahora, aunque la apelante refiere que este Tribunal, en sentencia del 28 de junio de 2024, radicado 001-2022-16098-01, estableció que: “no era razonable asumir que la fecha de entrega de los inmuebles privados también correspondía a la entrega de las áreas comunes, como argumentan las demandadas”, lo cierto es que, para el caso en concreto, se aplicó la presunción legal, pues no fue desvirtuada.
Con todo, en lo que respecta a los bienes comunes no esenciales, se concluye que, en esta causa, las partes coincidieron en señalar que el 12 de marzo de 2021, tuvo lugar la enajenación del 51% del coeficiente de la copropiedad y, si bien, la convocante adujo que presentó reclamación formal desde 20 de diciembre de 2020, lo cierto es que de su contenido no se observa mención alguna a los defectos alusivos a las “vidrieras” de la zona de juegos, salón social y guardería27.
Por el contrario, la reclamación que al respecto se presentó, ocurrió el 11 de mayo de 2022, es decir, fue extemporánea, al superar el año con el que contaba para reclamar, contabilizado desde la entrega del aludido porcentaje28. Por contera, tampoco resultaba viable exigir la garantía legal a través de esta vía, frente a los bienes comunes no esenciales, por la extemporaneidad de la reclamación y, como ciertamente el numeral 3 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, prevé que las demandas que con ese propósito se promuevan deben presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía, incluso debe concluirse que para cuando se radicó la demanda (26 de julio de 2022), ya se encontraba extinta la acción, por el inoportuno requerimiento.
En otras palabras, como se ha sentado a lo largo de esta providencia, se tiene que el inciso final del artículo 8 del estatuto al consumidor dispone frente al término de la garantía legal que “[p]ara los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año” y, a su turno, el numeral 3 del canon 58 de la misma disposición legal, establece acerca del impulso de la acción judicial, 27 Folio 47, Archivo “22292266—0000000002.pdf”, de “01DemandaAnexos”. 28 Folio 90, Archivo “22292266—0000000002.pdf”, ib.
Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. que “[l]as demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato.
En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía” (negrilla para resaltar). Denótese que en el sub lite la parte demandante, sólo logró demostrar que la reclamación sobre el defecto visualizado en la zona de juegos, guardería y salón social la radicó el 11 de mayo de 2022, esto es, por fuera del año dispuesto en la norma transcrita.
De la reclamación por parte del administrador designado. La parte actora discute en la apelación que no se tuvo en cuenta que cuando se realizaron las primeras entregas, fungía una “administración provisional”. Al respecto, el artículo 2.2.2.32.3.4. de la Ley 1074 de 2015, dispone que le compete al administrador designado realizar la reclamación por las fallas o deficiencias constructivas en las zonas comunes, cuando de propiedades horizontales se trata, como lo prevé el inciso 1 del canon 50 de la Ley 675 de 2001.
La disposición normativa refiere que será –itérese- el “designado”, vale decir, no exige que el requerimiento provenga del administrador provisional, definitivo o encargado, pues aun cuando la regla remite al canon 50 de la Ley 675 de 2001, lo cierto es que, ante la falta de designación definitiva, deben aplicarse las regulaciones sobre la materia, pues inviable resulta que la copropiedad permanezca acéfala.
Por consiguiente, se confirmará la providencia impugnada, con la consecuente condena en costas a la parte apelante. Ref. Proceso verbal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARADISE LIVING PROPIEDAD HORIZONTAL contra DOUGLAS GILCHRIST B & COMPAÑÍA S.A.S y otra. (Apelación de sentencia). Rad: 11001-3199-001- 2022-92266-02. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 6 de agosto de 2024, por la Superintendencia de Industria y Comercio – Delegatura para Funciones Jurisdiccionales.
Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante. Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (S.M.L.M.V.). Liquídense conforme a lo previsto en el artículo 366 del C.G.P.. Tercero. Por la secretaría de la Sala devuélvase el expediente a la oficina de origen.
Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5a2797f6ba6b9de504256f33391577383254adf0f573657d2711a86ad4f2a1ee Documento generado en 31/03/2025 08:58:12 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica