05001310300820190026202 · Tribunal de Medellín

TEMA: DEFECTOS EN ZONAS COMUNES DE UNA EDIFICICACIÓN- La distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal sobre acabados de inmuebles, al primero le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento; mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o línea vital. / HECHOS: Las pretensiones se concretan en lo siguiente: (I) que se declare civilmente responsable a Arconsa a raíz de los defectos de calidad y funcionamiento que presentó el Edificio Milá, y que no han sido recibidos a satisfacción de la copropiedad;

(II) que se la condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, equivalente a $300.000.000. La decisión fue desestimatoria de las pretensiones, el juzgado concluyó que Arconsa ejecutó las reparaciones necesarias. No se probó adecuadamente la existencia de los defectos alegados ni el daño y porque de otro lado, la parte demandada cuestionó a través de las excepciones perentorias la falta de requisitos de la responsabilidad civil contractual.

Corresponde a la Sala entonces, congruente con los reparos concretos, definir la viabilidad de interpretar la demanda en el sentido de que la pretensión fue dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes de Milá; si la respuesta es afirmativa, sería del caso evaluar si la demandante informó a la constructora -por escrito y dentro del término de la garantía- la existencia de los defectos alegados, y, de verificar aquello, se auscultará si Arconsa demostró la adecuada reparación de tales.

Por otro lado, si la interpretación a la demanda en tal sentido se avizora como una afrenta contra el derecho de contradicción o el principio de congruencia, y por tanto improcedente, se estudiará si la demandada causó un daño antijurídico a la propiedad horizontal del que se desprenda su obligación de repararlo. TESIS: De lo primero que se ocupó el escrito fue de hacer ostensible la relación de consumo entre demandante y demandada, derivada de la transferencia del dominio de la constructora a cada uno de los copropietarios del edificio Milá, léase consumidores finales.

En el escrito de contestación no hubo oposición a la existencia de ese vínculo, por el contrario, ratificó que fue la constructora y vendedora del proyecto inmobiliario, aunque precisó que su relación fue con los copropietarios individualmente considerados, mas no con la propiedad horizontal; por tanto, que la legitimación en la causa no reposaba en la actual demandante sino en los titulares del derecho real.

Sobre esto último, la Corte ha realizado un pronunciamiento holístico, pues luego de estudiar la evolución normativa acerca de la propiedad horizontal, y de sistematizar sus diferentes funcionamientos históricos, concluyó: “(…) De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en que lo hace a los bienes comunes (…) De modo que la discusión sobre la legitimación en la causa de los extremos en litigio, en tanto su comprobación es deber del sentenciador de cara a un fallo materialmente eficaz, ha quedado zanjada desde ya.

(…)Luego de instituida la relación de consumo, es un asunto diáfano que la propiedad horizontal afirmó la no reparación de las zonas comunes sometidas a la garantía legal, como se desprende de los componentes fácticos de la demanda y de sus pedimentos, que, entre otros, indicaron que Arconsa dio respuesta a los múltiples requerimientos de Milá, donde reconoció las actividades pendientes, las situaciones que a la fecha eran objeto de garantía y la no entrega de las zonas comunes, ( ) en consecuencia, con haber sido el constructor de este proyecto inmobiliario, está obligada a la reparación de las fallas y falencias en la construcción y entrega de zonas comunes de la copropiedad; aseveraciones controvertidas en la contestación a la demanda bajo la égida de haber ejecutado satisfactoriamente todas las labores objetadas por la copropiedad para el recibido de las zonas comunes no esenciales, y que fueron detalladas en los planes de trabajo definidos entre las partes.

(…) En ese orden, las pruebas aportadas y practicadas a lo largo del trámite pretendieron, por un lado, demostrar los defectos de calidad e idoneidad del producto y, por el otro, que ellos no existían o que ya habían sido reparados. Es decir, lo que verdaderamente entrañó la demanda fue, antes que nada, la efectividad de la garantía legal respecto de las zonas comunes del edificio.

(…) De una lectura atenta lo que se concluye es que el legislador previó una tarea probatoria bien demarcada, tanto para el consumidor que alega el defecto, como para el garante con débito restaurativo, puesto que el primero ha de demostrar -por escrito y en el término de garantía- la existencia del defecto, mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o la línea vital.

Carga dual que se ratifica, además, por la literalidad de los artículos 1013 y 1214 del estatuto del consumidor, y que ha sido clarificada por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia. (…)Como se anticipó, la carga atribuida al consumidor se limitaba a la demostración de los vicios de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del producto, la cual se vislumbra satisfecha gracias a las afirmaciones unívocas de Arconsa, consistentes en que algunas de las zonas comunes necesariamente eran objeto de reparación, habiendo reparado varias, y habiéndose comprometido - incluso con cronogramas de trabajo y fechas estrictas de cumplimiento- a la efectiva realización de actividades restaurativas sobre otras.

(II) el vendedor aceptó someter a garantía los productos que presentaron vicios de calidad o idoneidad; y (III) este no logró demostrar la efectiva reparación de algunos de ellos, en virtud de la garantía que otorgó. Ergo, ineludiblemente, Arconsa debe proceder con la solución de las falencias que no han sido subsanadas. Las cuales, en específico, consisten en las actividades individualizadas en los numerales 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 24 y 26.

(…) Acorde con todo lo que se ha dicho, se revocará la decisión de primera instancia, para en su defecto ordenar a la demandada hacer efectiva la garantía legal de las zonas comunes, mediante la reparación de los elementos individualizados ut supra(…) MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA FECHA:30/04/2025 PROVIDENCIA: SENTENCIA Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, treinta (30 ) de abril de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Declarativo – Verbal Radicado 05001310300820190026202 Demandante: Edificio Milá PH Demandados: Arquitectura y Construcciones S.A. Providencia: Sentencia nro. 019 Tema: La distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal sobre acabados de inmuebles.

Al primero le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento; mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o línea vital. Decisión Revoca Ponente: Benjamín de J. Yepes Puerta Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual resuelve el recurso de apelación interpuesto en contra de la decisión proferida el 20 de mayo de 2021 por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín, en el proceso declarativo con trámite verbal promovido por el Edificio Milá PH, en adelante Edificio Milá o simplemente Milá, en contra de Arquitectura y Construcciones S.A, en adelante Arconsa.

I. SÍNTESIS DEL CASO1 1. Fundamentos fácticos. 1 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 1 a 10 Radicado No. 05001310300820190026202 1.1. Arconsa fue la sociedad encargada de construir y vender el proyecto Edificio Milá, y a mediados del año 2016 entregó los bienes privados a los titulares del derecho real de dominio, simultáneamente, procedió con la entrega de algunas de las zonas comunes esenciales y de recreo; sin embargo, otras no fueron entregadas o presentaron deficiencias de construcción, funcionamiento y cumplimiento con las características ofertadas, como las siguientes: - El cerramiento del edificio no cumplió con la altura de 1.60 metros, necesaria para impedir de manera efectiva el ingreso de terceros. - La pintura que se utilizó en las áreas comunes era de mala calidad, por lo que se causaron resquebrajamientos, cambios de tonalidades y abombamientos.

Lo que, a su vez, implicó repintes en varias zonas. - Ni el jacuzzi ni el carril de nado cumplieron con las especificaciones ofertadas en la venta del proyecto. Este último tampoco cumplió su función principal pues el nadador no era detenido, sino que podía avanzar hasta el final de la piscina. - La calefacción de las zonas húmedas no funcionó en la forma prometida, pues no operaba simultáneamente, sino que al usarlo en el jacuzzi no funcionaba en el carril de nado, y viceversa. - El motor del jacuzzi se averió y no fue reparado satisfactoriamente. - Los parqueaderos presentaron filtraciones de agua en múltiples zonas; tampoco contaron con suficientes desagües para el adecuado direccionamiento de las aguas. - Las instalaciones e insumos del gimnasio no se correspondieron con aquellas ofrecidas al tiempo de la venta. - La puerta vehicular no operó con normalidad, por el contrario, causaba ruidos molestos para los copropietarios y vecinos del sector. - Cada zona común debía tener instalados sensores de luz para que esta se activara con el simple paso de los propietarios, mas no funcionaban. - También hubo filtraciones de agua en los vidrios y ventanas de las zonas comunes. 1.2.

La demandada no realizó reparación de las zonas comunes no entregadas o entregadas defectuosamente, a pesar de los múltiples requerimientos para que procediera en tal sentido, datados del 11 de enero, 7 y 17 de febrero, 29 de marzo, y 17 de octubre 2017. De modo que, para la fecha de presentación de la demanda, las falencias subsistían.

Radicado No. 05001310300820190026202 2. Síntesis de las pretensiones. Se concretan en lo siguiente: (I) que se declare civilmente responsable a Arconsa a raíz de los defectos de calidad y funcionamiento que presentó el Edificio Milá, y que no han sido recibidos a satisfacción de la copropiedad; (II) que se la condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, equivalente a $300.000.000. 3.

Contestación de la demanda2. Su apoderada se pronunció expresamente frente a los 22 componentes fácticos de la demanda, de los que afirmó ciertos el primero, cuarto, quinto, octavo, noveno, décimo y décimo segundo. Negó los demás con base en el argumento central de que la administración de Milá tuvo una intención constante de dilatar la entrega de las zonas comunes no esenciales, que se reflejó en nuevos requerimientos e imposiciones frente a bienes plenamente funcionales y acordes con lo ofertado.

Señaló que entre el 29 de marzo y el 11 de octubre 2017 hubo comunicaciones entre las partes que fueron intencionalmente omitidas por la actora, puesto que demostraban su renuencia injustificada a recibir las zonas comunes; por ejemplo, ignoró la misiva del 8 de agosto, por medio de la cual daba respuesta técnica a cada uno de los puntos objetados y nuevamente invitaban a la administración a encontrar canales para llegar a acuerdos.

En ese mismo período, se invitaron contratistas que pudieran resolver dudas técnicas, de cuyas visitas se obtuvo un cronograma detallado de trabajos, que fue entregado a la administración del edificio el 11 de octubre de 2017. Clarificó que lo ofertado fue que el jacuzzi y el carril de nado serían calefactables, como en efecto se construyó, pero no que contarían con calefacciones independientes.

Además, que la administración adoptó una posición cómoda y nunca se preocupó por entender ni aprender a manipular el sistema, no obstante haber recibido múltiples capacitaciones, tanto, que incluso le generó daños por indebida operación. Algo similar sostuvo respecto de los múltiples daños al 2 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 146 a 163 Radicado No. 05001310300820190026202 motor del jacuzzi, que siempre fue por mala operación de los funcionarios de la administración. Frente a otras de las inconformidades específicas de los copropietarios, arguyó: - El cerramiento cumplió con las especificaciones legales y la copropiedad midió incorrectamente la altura. - La pintura no fue de mala calidad, incluso fue certificada como adecuada por Pintuco. - Las filtraciones de agua fueron normales en edificaciones como la construida, y por ello se repararon oportunamente. - Las deficiencias acerca del gimnasio fueron reparadas de acuerdo a la garantía. - El ruido presentado en las puertas de las zonas comunes de la unidad fueron consecuencia de no limpiar los residuos que se acumulaban en el riel, que generaban resequedad en la lubricación y fricción, o lo que es igual, a un mal mantenimiento. - Los sensores de luz sí funcionaban, solo que se corrigió su ubicación inicial, para que operaran adecuadamente. - El óxido en las puertas de red de incendios, se generó por el mal uso de las mismas y por la aplicación de productos abrasivos. - Los desagües fueron probados satisfactoriamente con climas extremos, aunque se hizo una adecuación para la satisfacción de la copropiedad. - Las filtraciones de los vidrios fueron atendidas en su momento.

En definitiva, que muchas de las falencias inicialmente presentadas son apenas naturales en proyectos constructivos, por lo que se corrigieron oportunamente sin ningún reproche; sin embargo, otras de las aparentes falencias son simples disconformidades injustificadas de la administración, quien convirtió todo en un círculo vicioso (…) presentando nuevas listas de pendientes cada vez que se realizaba una entrega (…) lo que hacía que nada se recibiera a satisfacción. Con base en los nuevos hechos que narró, propuso las siguientes excepciones de mérito: - Inexistencia del derecho y de la obligación. - Buena fe. - Cobro de lo no debido.

Radicado No. 05001310300820190026202 - Falta de legitimidad en la causa por pasiva. Legitimidad por daños en bienes comunes de la propiedad horizontal. - Ausencia de responsabilidad por parte de la entidad para condenarla en perjuicios. 4. Sentencia de primera instancia3. La decisión fue desestimatoria de las pretensiones. En primer lugar, explicó que si bien el escrito de demanda no fue claro sobre si el pedimento era de responsabilidad civil contractual o extracontractual, lo cierto es que una vez evaluada la narración fáctica en su integridad, y contrastada con las excepciones de mérito, se puede inferir razonablemente que la acción incoada es la contractual, derivada bien del contrato de venta inicial en el que se ofrecieron unas condiciones inmobiliarias que resultaron desconocidas, o bien por alguna no entrega o entrega defectuosa que se presentara en las áreas comunes.

Es que los hechos aluden a todas las ofertas que se realizaron y al incumplimiento de las mismas por parte de los responsables del proyecto, por ejemplo, en los hechos 7, 12 y 14 claramente se hace referencia a lo indicado en la publicidad, a lo ofrecido, a lo ofertado y al incumplimiento de obligaciones. Y porque de otro lado, la parte demandada cuestionó a través de las excepciones perentorias la falta de requisitos de la responsabilidad civil contractual.

Luego, procedió con el análisis de los 4 componentes axiológicos de la institución en comento, y comenzó por la existencia de un contrato válido entre las partes. Gracias a lo recién expuesto, de golpe descubrió que el reclamo judicial versa precisamente en la desatención de la constructora a reclamos por defectos que se evidenciaron al momento de hacerse entrega de las zonas comunes, o porque sencillamente lo ofrecido no se construyó, o se construyó de manera deficiente; para este despacho, entonces, es claro que las partes están atadas a un contrato porque Arconsa fue quien construyó el edificio Milá propiedad horizontal.

Ello no fue objeto de discusión y, contrario a esto, desde la fijación del litigio quedó como un hecho probado. Sobre el incumplimiento tardío o imperfecto de algunas de las obligaciones contractuales, indicó que no hay duda sobre la demora o entrega a conformidad de las zonas comunes, porque de acuerdo a lo dicho por el representante legal de la 3 2019-00262 AUDIENCIA INSTRUCCIÓN Y JUZGAMIENTO 5° PARTE.mp4 Radicado No. 05001310300820190026202 demandada, y de la lectura de las comunicaciones, queda claro que para octubre de 2016, que era la fecha en que ya se tenía el 51% de ocupación, no se había hecho entrega en su totalidad de las zonas comunes no esenciales.

La tardanza es reconocida por la constructora en varias de las comunicaciones, en las que inclusive se compromete a realizar ciertas actividades, y precisamente en virtud de ello es que se elabora un plan de trabajo que se desarrolló durante el año 2017. No obstante, aun cuando hubo una tardanza en el cumplimiento, explicó que la demandada fue ejecutando las obras a su cargo y reparando las falencias objeto de garantía. Sobre este punto fueron ampliamente indagados los testigos (de quienes preliminarmente se destacó la utilidad de su dicho y se despachó desfavorablemente la tacha de sospecha formulada), que fueron contestes y al unísono expusieron que todas las fallas fueron reparadas, y las que no fueron reparadas es porque no corresponden a la realidad.

Así que, aunque la demandante indica unas actividades pendientes por ejecutar, las mismas se encuentran carentes de todo respaldo probatorio; se habla en la demanda de unas diferencias entre lo construido y lo ofertado, no obstante ninguna prueba se allegó al plenario sobre eso, no se allegó ni siquiera una oferta de venta, no se trajeron conceptos técnicos de ninguna clase, no se trajeron fotografías donde si quiera pudiera evidenciarse los daños.

Inclusive, a pesar de haberse decretado una prueba pericial a cargo de la parte demandante, esta no procedió en forma diligente con su práctica; al contrario, fue la demandada quien trajo fotografías, videos y los conceptos técnicos. Todos estos elementos probatorios no dan cuenta, en lo absoluto, de los defectos constructivos que atribuye al edificio Milá. Todo esto deja sin piso el incumplimiento atribuido, y bastaría esta sola consideración para detener el análisis de los demás requisitos.

No obstante, si en gracia de discusión se considerara que la sola tardanza en la ejecución daría por suplido el requisito del incumplimiento, sería del caso analizar el elemento del daño. Y es aquí donde, evidentemente, la actora no cumplió con su carga; como ya se dijo, relacionó una cantidad de defectos que a la fecha de la demanda presentaba las zonas comunes de la edificación, pero ninguna prueba trajo que diera cuenta de eso.

Se advierte entonces que los daños enunciados se quedan en una manifestación carente de todo respaldo probatorio. Radicado No. 05001310300820190026202 Bajo el mismo razonamiento -de inexistencia de prueba sobre el daño- también despachó desfavorablemente el acaecimiento de la responsabilidad civil extracontractual, evaluada subsidiariamente. 5.

Impugnación. La demandante se alzó contra lo así decidido en la misma audiencia exponiendo los reparos concretaos, los que luego fueron sustentados en los tres días siguientes4. Si bien en la anualidad anterior las Altas Cortes profirieron múltiples sentencias5 por medio de las cuales ratificaron la importancia de agotar la etapa de sustentación estrictamente ante el ad quem, lo cierto es que para el 2 de marzo de 2022 (cuando se admitió el recurso de apelación), y de acuerdo con el entendimiento un tanto más laxo vigente para la época según el cual una concepción rígida corría el riesgo de dirigir a un exceso ritual manifiesto, tan solo se corrió el término para que la recurrente ampliara la sustentación de la alzada, lo que hizo por medio del escrito que a continuación se sintetiza6.

En primer lugar, expuso que la obligación de la constructora es de resultado, y por tanto es la presunta responsable de los daños que se presenten en la entrega del edificio. Esto se debe a que está obligada, por mandato legal, a entregar el bien con buena calidad, y la falta de cumplimiento configuraría el daño. No solo solicitó la aplicación de la garantía decenal consagrada en el 3 del artículo 2060 del Código Civil, sino que, además, es claro que Arconsa está llamada a responder por la garantía de la obra (…) contemplada en la ley 1480 de 2011, artículo 8.

En ese orden, las reclamaciones realizadas desde el momento en que se entregó el primer apartamento tuvieron una razón de ser justificada, dado que los bienes entregados carecían de calidad e idoneidad, y debía protegerse al consumidor ante tales falencias. Destacó un sentido distinto al valorado en la sentencia sobre los documentos aportados al proceso, ya que estos demuestran de que no hay una verdadera entrega, porque hasta la fecha del escrito de sustentación (15 de marzo del 2022), se presentaron múltiples reclamaciones y reparaciones, que no han sido solucionadas de fondo por parte de Arconsa. 4 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 267 a 275 5 STC9311-2024 / STC15484-2024 / T-350 de 2024 6 08MemorialAmpliacionSustentacion Radicado No. 05001310300820190026202 En cuanto a los testigos, reiteró que debía prosperar la tacha de sospecha por cuanto tienen un interés jurídico directo en el devenir de la sentencia, ya que eran contratistas directos, empleados o subordinados.

Frente a la declaración de Jhon Fredy Grajales, quien suministró los equipos de las zonas húmeda, le objetó su falta de experiencia en propiedades horizontales con una cantidad de personas mayor al de las propiedades individuales, a las que estaba acostumbrado. Además, señaló que, debido a las condiciones climáticas y la ubicación del edificio, las bombas debían tener especificaciones distintas para funcionar simultáneamente en el carril de nado y el jacuzzi.

Asimismo, resaltó del dicho de Mónica Salazar (encargada de la entrega de las zonas comunes) que dio cuenta de las múltiples reclamaciones que se generaron desde el momento mismo de la entrega, sobre los bienes comunes esenciales y no esenciales. Destacó el testimonio de Daniel Restrepo, director del servicio post-venta, como medio suasorio acerca de las reclamaciones del edificio Milá sobre bienes comunes, en específico, la falla en la losa de parqueaderos que sirve de techo al sótano, que continúa con filtraciones de agua.

Por último, señaló que la declaración de Natalia Echeverri no guardaba relación alguna con el edificio construido. II. PROBLEMAS JURÍDICOS. Corresponde a la Sala entonces, congruente con los reparos concretos, definir la viabilidad de interpretar la demanda en el sentido de que la pretensión fue dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes de Milá; si la respuesta es afirmativa, sería del caso evaluar si la demandante informó a la constructora -por escrito y dentro del término de la garantía- la existencia de los defectos alegados, y, de verificar aquello, se auscultará si Arconsa demostró la adecuada reparación de tales.

PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN Radicado No. 05001310300820190026202 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad; igualmente, se consideran reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo, no habiendo discusión frente a este punto. 3.2.

De los reparos relativos a la obligación de Arconsa de hacer efectiva la garantía legal. Mucho se ha escrito sobre el deber de los operadores judiciales de interpretar la demanda7, según el cual, la labor no está determinada exclusivamente por el dicho de los accionantes sino por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes que se alegan y de los cuales se pretende obtener una consecuencia jurídica o, dicho de otro modo, de la causa petendi.

Este deber es desarrollo directo del principio iura novit curia puesto que el juez se encuentra atado al derecho, que bien conoce. El presente trámite, entonces, no es ajeno de ser sometido a tal estudio, el cual, como se dijo, se circunscribe a los límites de la causa petendi, y que ha sido descrito por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia del siguiente modo: “(..) el juzgador está obligado a interpretarla -la demanda- en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos, realizando un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos, mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral, siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho, bastando que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda8” 7 Código General del Proceso / Artículo 42 numeral 5: (…) Son deberes del juez: (…) 5.

(…) interpretar la demanda de manera que permita decidir el fondo del asunto. Esta interpretación debe respetar el derecho de contradicción y el principio de congruencia (…). 8 SC2491-2021 / Página 18 Radicado No. 05001310300820190026202 Por medio de la interpretación imperiosa, en el sub judice no se halla un pedimento alterno al expresado en el libelo genitor, ni desentraña hasta lo más profundo el escrito para hacerlo decir algo que no dice, ¡nada de eso!; por el contrario, se ha descubierto que el cimiento esencial de la pretensión fue la desatención de la garantía legal que le era exigible al constructor.

De lo primero que se ocupó el escrito fue de hacer ostensible la relación de consumo entre demandante y demandada, derivada de la transferencia del dominio de la constructora a cada uno de los copropietarios del edificio Milá, léase consumidores finales. En el escrito de contestación no hubo oposición a la existencia de ese vínculo, por el contrario, ratificó que fue la constructora y vendedora del proyecto inmobiliario, aunque precisó que su relación fue con los copropietarios individualmente considerados, mas no con la propiedad horizontal; por tanto, que la legitimación en la causa no reposaba en la actual demandante sino en los titulares del derecho real.

Sobre esto último, la Corte ha realizado un pronunciamiento holístico, pues luego de estudiar la evolución normativa acerca de la propiedad horizontal, y de sistematizar sus diferentes funcionamientos históricos, concluyó: “(…) De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en que lo hace a los bienes comunes (…)”9 De modo que la discusión sobre la legitimación en la causa de los extremos en litigio, en tanto su comprobación es deber del sentenciador de cara a un fallo materialmente eficaz, ha quedado zanjada desde ya.

Luego de instituida la relación de consumo, es un asunto diáfano que la propiedad horizontal afirmó la no reparación de las zonas comunes sometidas a la garantía legal, como se desprende de los componentes fácticos de la demanda10 y 9 SC-563 de 2021 / M.P. Francisco Ternera Barrios 10 03 Cuaderno Principal 2019-0262.pdf / Páginas 1 a 8 Radicado No. 05001310300820190026202 de sus pedimentos11, que, entre otros, indicaron que Arconsa dio respuesta a los múltiples requerimientos de Milá, donde reconoció las actividades pendientes, las situaciones que a la fecha eran objeto de garantía y la no entrega de las zonas comunes, y más adelante continúa ( ) en consecuencia, con haber sido el constructor de este proyecto inmobiliario, está obligada a la reparación de las fallas y falencias en la construcción y entrega de zonas comunes de la copropiedad; aseveraciones controvertidas en la contestación a la demanda12 bajo la égida de haber ejecutado satisfactoriamente todas las labores objetadas por la copropiedad para el recibido de las zonas comunes no esenciales, y que fueron detalladas en los planes de trabajo definidos entre las partes.

En ese orden, las pruebas aportadas y practicadas a lo largo del trámite pretendieron, por un lado, demostrar los defectos de calidad e idoneidad del producto y, por el otro, que ellos no existían o que ya habían sido reparados. Es decir, lo que verdaderamente entrañó la demanda fue, antes que nada, la efectividad de la garantía legal respecto de las zonas comunes del edificio.

He ahí la labor del juzgador, designar la norma jurídica que consagra las consecuencias que, de una interpretación lógica y razonable, son las realmente perseguidas por la accionante, y que en el caso concreto se sintetizan en la reparación de las zonas comunes no entregadas o entregadas defectuosamente. Se reitera, ello no se avizora como un asalto al derecho de contradicción ni mucho menos al principio de congruencia, gracias a que el proceso entero -y en especial la labor probatoria mancomunada- ha tenido por objeto esa determinación. De estas circunstancias, deviene útil rememorar el funcionamiento integral de la garantía legal sobre bienes inmuebles, consagrado en el decreto 735 de 2013, por medio del cual se reglamentó la efectividad de la garantía prevista en los artículos 7° y siguientes de la ley 1480 de 2011, y cuyo artículo 13 reza: “(…) En el caso de bienes inmuebles, para solicitar la efectividad de la garantía legal sobre acabados, líneas vitales del inmueble (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible) y la afectación de la estabilidad de la estructura, definidos en la Ley 400 de 1997, el consumidor informará por escrito 11 Ibidem / Páginas 179 y 180 12 Ibidem / Páginas 351 a la 355 Radicado No. 05001310300820190026202 dentro del término legal de la garantía, al productor o expendedor del inmueble el defecto presentado.

El productor o expendedor, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo. Parágrafo 1°. Cuando la solicitud de la garantía legal sea sobre los acabados y las líneas vitales, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la visita de verificación del objeto del reclamo.

Este término podrá prorrogarse por un periodo igual al inicial, cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera, situación que deberá ser informada por escrito al consumidor. A partir de la fecha de la respuesta positiva dada al consumidor, el productor o expendedor reparará el acabado o línea vital objeto de reclamo, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la respuesta.

Si una vez reparado el acabado o la línea vital, se repite la falla, el consumidor a su elección, podrá solicitar una nueva reparación, la reposición del acabado o la línea vital afectados o la entrega de una suma equivalente al valor del acabado o línea vital afectados (…) Parágrafo 3°. Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011.

(…)” De una lectura atenta lo que se concluye es que el legislador previó una tarea probatoria bien demarcada, tanto para el consumidor que alega el defecto, como para el garante con débito restaurativo, puesto que el primero ha de demostrar -por escrito y en el término de garantía- la existencia del defecto, mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o la línea vital.

Carga dual que se ratifica, además, por la literalidad de los artículos 1013 y 1214 del estatuto 13 Ley 1480 de 2011 / Artículo 10: (…) Para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto (…) 14 Ibidem / Artículo 12: (…) Cuando el producto sea reparado (…) el garante o quien realice la reparación en su nombre estará obligado a entregar al consumidor constancia de reparación indicando lo siguiente: 1.

Descripción de la reparación efectuada. 2. Las piezas reemplazadas o reparadas. 3. La fecha en que el consumidor hizo entrega del producto, y 4. La fecha de devolución del producto (…) Radicado No. 05001310300820190026202 del consumidor, y que ha sido clarificada por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, del siguiente modo: “(…) Estas normas, interpretadas en conjunto, regulan la carga de la prueba en materia de reclamaciones por garantía legal de la siguiente forma: (I) corresponde al consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad;

(II) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia sobre las actividades realizadas y los repuestos suministrados; y (III) cuando se invoque una causal de exoneración, su demostración está en cabeza del productor o proveedor (…)”15 Gracias al principio de la comunidad de la prueba, en virtud del cual los medios de convencimiento -una vez incluidos al debate- no le pertenecen a las partes ni las favorecen exclusivamente, sino que sirven para hallar la verdad común a la que apuntan, en el sub judice quedaron acreditados múltiples defectos de calidad, idoneidad, seguridad y buen estado y funcionamiento16 de las zonas comunes -esenciales y no esenciales- de Milá, todo por medio de las comunicaciones cruzadas entre la copropiedad y Arconsa, en las que esta última aceptó someter a garantía varios de los acabados y líneas vitales de la edificación, así como a la realización de esas labores en el tiempo y forma convenida en el plan de trabajo.

Veamos: Por medio de la comunicación del 29 de marzo de 201717, aproximadamente 7 meses después de entregado el primer apartamento18, Milá individualizó cada una de las falencias que, en su sentir, presentaba la edificación: 15 SC-2850 de 2022 / M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo 16 Ley 1480 de 2011 / Artículo 7 17 03 Cuaderno Principal 2019-0262.pdf / Páginas 56 a 58 18 2019-00262 AUDIENCIA INICIAL 3° PARTE.mp4 / Interrogatorio de parte al representante legal de Arconsa.

A partir del minuto 22:20. (…) ¿En qué fecha debían entregarse las zonas comunes? En el caso de Milá, todas las zonas comunes fueron puestas a disposición de los copropietarios desde la primera entrega (del bien privado). También estaban incluidas las zonas comunes de recreo, no fue con la enajenación de la mitad más uno de los inmuebles, sino con la enajenación del primero. Y ello fue el 10 de agosto de 2016 (…) Radicado No. 05001310300820190026202 Radicado No. 05001310300820190026202 Los defectos alegados fueron complementados el 14 de junio siguiente19, mediante comunicación escrita que versó sobre la altura del cerramiento del edificio, la baja calidad de la pintura y el incumplimiento a la oferta de un carril de nado y un jacuzzi, con calefacción: 19 Ibidem / Páginas 179 a 184 Radicado No. 05001310300820190026202 En los meses posteriores hubo actuaciones de variada índole, por ejemplo, comunicaciones para determinar la necesidad de intervención en cada punto y la efectiva ejecución de algunas reparaciones, y demás asuntos que dirigieron al informe de gestión rendido por Arconsa el 11 de octubre de 201720, del que se destaca el compromiso de realizar las siguientes actividades: 20 Ibidem / Páginas 64 a 72 Radicado No. 05001310300820190026202 El 17 de octubre siguiente21, la propiedad horizontal agradeció haber brindado el plan de trabajo de algunas situaciones, no obstante, fue enfática en que restaban múltiples reparaciones por efectuar, y que el plan de trabajo solicitado no solo se refería al tema de la piscina, sino a todos y cada uno de los puntos reclamados en las diferentes comunicaciones enviadas, sobre los cuales rogaron obtener el plan de ejecución de obras.

Pendientes que discriminaron así: 21 Ibidem / Páginas 73 a 79 Radicado No. 05001310300820190026202 Radicado No. 05001310300820190026202 En consecuencia, el 25 de octubre de 2017 se emitió la réplica esperada22, pues frente a la entrega física de la copropiedad, Arconsa consideró que la misma sí ha sido efectuada en su gran mayoría, quedando sólo pendientes asuntos de garantía o puntos donde existe discrepancia; y sustentó su dicho al pronunciarse frente a cada uno de los 27 reclamos, cuya síntesis es como sigue: 1.

Frente a la pintura de los puntos fijos mostró su discrepancia en que no hubiese tenido buena calidad, porque ese criterio no varía entre viniltex (reservada para uso doméstico y general) y pintuobra (reservada para constructores). Por ello, solicitó a Pintuco un pronunciamiento formal y corporativo para definir el asunto. 2. Dio por cerrado el punto de la altura del cerramiento de la unidad porque la administración medía desde la zona verde interna, y no desde la acera, lo que generaba la diferencia. Y en todo caso, dio cumplimiento a la norma, por lo que no se justificaba ninguna intervención. 3.

Dio por cerrado el tema del empozamiento de agua en el ingreso vehicular porque (I) se instaló un desagüe adicional y (II) se instaló un cárcamo preventivo. 4. Dio por cerrado el punto de la tubería de red contra incendios, toda vez que por su importancia no puede cubrirse y mucho menos removerse. Además, como este elemento se encuentra en un punto que cumple con las áreas requeridas de circulación, no se entiende por qué se considera un peligro. 5.

Reconoció problemas de filtraciones en la unión entre la losa de parqueadero del sótano 1 y la rampa que sube a nivel PP, generando filtraciones en sótano 2. Como las labores ejecutadas a la fecha no eran satisfactorias, por intermedio del área de postentregas se está trabajando en la cotización de bandejas de aluminio, las cuales se encargarán de recoger técnicamente las filtraciones que se presenten y conducirlas por medio de tuberías a un desagüe. Esperamos que para el 24/11/2017 se encuentren debidamente instaladas. 6.

Discrepó en que la puerta vehicular debía ser reparada, pues los problemas de ruido son generados por mugre que se acumula en el riel, cuya limpieza es obligación del personal de servicios varios, pues de no hacerlo se 22 Ibidem / Páginas 81 a 88 Radicado No. 05001310300820190026202 afectará la lubricación. Para mayor claridad, solicitó al proveedor un informe detallado. 7.

Reconoció que debía corregir la ubicación de los sensores de iluminación de los puntos fijos, cuya solución estimó para el 3 de noviembre de 2017. 8. Solicitó que se aclarara a qué puertas se refería, con su ubicación concreta, área afectada, e idealmente imágenes para evidenciar de mejor forma lo requerido. 9. Frente al desprendimiento y resanes en pintura, dio instrucciones al área de postventas para que ejecute la garantía de fisuración por asentamiento y la falencia se corrija durante el mes de noviembre de 2017. 10.

Afirmó que la pintura de los primeros pisos del edificio sería corregida dentro de la atención de garantía por asentamiento. 11. Dio por cerrado el tema de los olores en el salón social porque descubrieron un error en el empalme de una tubería, que afirmó solucionado. 12. Sobre la caída de pintura en las rampas de acceso a los parqueaderos, solicitó garantía al contratista encargado de esta labor, quien debía solucionar el asunto el 17 de noviembre de 2017. 13.

Reconoció que frente a la pintura de gimnasio y zona húmeda estaban ejecutando labores de garantía, y se entregarán en perfecto estado de funcionamiento y en sus componentes externos. 14. Sostuvo que la instalación de la lámpara del jacuzzi ya se había efectuado, pero se entregará con las demás obras de la zona común. 15. Dio por cerrado el punto de la instalación de desagües en la zona vehicular toda vez que ya fue ejecutado. 16.

Se comprometió a limpiar la parte sucia de la fachada occidental a la altura del piso 4 para el 30 de octubre de 2017, siempre que no lloviera aquel día, pues de lo contrario debía reprogramarse la labor. Radicado No. 05001310300820190026202 17. Solicitó que se aclarara a qué columna del parqueadero hacía referencia, con su ubicación concreta, área afectada, e idealmente imágenes para evidenciar de mejor forma lo requerido. 18.

Dio por cerrado el punto del ingreso de agua por la zona peatonal por cuanto no halló evidencia que tal situación ocurriera. Recomendó la instalación de un tapete “atrapa mugre” para minimizar el ingreso de agua por parte de peatones. 19. En lo tocante con la humedad en la salida vehicular causada por el apartamento del segundo piso, desconoció que tal inmueble fuese de su propiedad, y también dio instrucciones al área encargada para que presente un informe y en caso de resultar procedente, acometa de inmediato las actividades requeridas. 20.

Se comprometió, durante la próxima semana, a fijar las láminas que sirven de unión entre las losas del parqueadero, para anular el ruido que causa el paso de vehículos sobre ellas. 21. Sostuvo que la humedad de la jardinera del gimnasio ya se había reparado, pero se entregará con las demás obras de la zona común. 22. Se comprometió a reparar las paredes del gimnasio, las cuales estarán terminadas en su totalidad para el 8 de noviembre de 2017. 23.

Se comprometió a enviar un funcionario para que verificara si era cierto que estaba ingresando agua por la fachada del salón social, y si es del caso, ejecute las actividades necesarias para dar por terminada la problemática. 24. Se comprometió a solucionar, de inmediato, la ausencia de tapa del aspersor de agua, ubicado frente al parqueadero privado del primer piso. 25.

Milá informó dos veces la misma problemática pues se repitió el numeral 16, por ende, la respuesta fue idéntica. 26. Indicó que la fisura en la fachada del apartamento 902 ya había sido atendida pero que restaba aplicar pintura para su entrega a satisfacción, lo cual se ejecutaría junto con la atención de garantía de fisuración por asentamiento.

Radicado No. 05001310300820190026202 27. Se comprometió a enviar un funcionario para que verificara si era cierto que estaba ingresando agua por los vidrios de la fachada a la altura del piso 9, y si es del caso, ejecute las actividades necesarias para dar por terminada la problemática. Como se anticipó, la carga atribuida al consumidor se limitaba a la demostración de los vicios de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del producto, la cual se vislumbra satisfecha gracias a las afirmaciones unívocas de Arconsa, consistentes en que algunas de las zonas comunes necesariamente eran objeto de reparación, habiendo reparado varias, y habiéndose comprometido - incluso con cronogramas de trabajo y fechas estrictas de cumplimiento- a la efectiva realización de actividades restaurativas sobre otras.

Lo que ahora se destaca no es la certeza -o no- de la reparación, pues a esta altura interesa depurar, preliminarmente, cuáles fueron los elementos que explícitamente la constructora reconoció con la necesidad de ser restaurados, para luego, apenas ahí, cotejar en qué medida fueron efectivamente reparados. Dicho de otro modo, la conclusión es que lo contenido en el cronograma de actividades para el carril de nado y las 4 actividades adicionales con costo Arconsa (reconocidas el 11 de octubre de 2017), así como los numerales 3, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 21, 24 y 26, fueron los aspectos sometidos a la garantía legal y respecto de los cuales -léase bien- la demandada tiene la carga de probar satisfechos.

Los demás defectos alegados, por sustracción de materia, no fueron acreditados, y de contera se vuelve jurídicamente imposible la condena a la demandada para que haga efectiva la garantía legal sobre unos vicios tan solo presuntos. Con lo dicho, es oportuna la valoración de los medios de convencimiento, vistos como un todo, para auscultar si Arconsa ha demostrado la efectiva reparación de los aspectos que acaban de individualizarse y a los cuales, se insiste, autónomamente se obligó. Contrario a lo decidido por la A quo, la tacha de sospecha respecto de los testigos Jhon Fredy Grajales, Mónica Salazar, Daniel Restrepo y Natalia Echeverri, es fundada.

Jhon Fredy, además de haber sido contratista de Arconsa por más de 8 años y permanentemente haber celebrado contratos como gerente de piscinas Radicado No. 05001310300820190026202 MG SAS para el aprovisionamiento de las zonas húmedas de los proyectos inmobiliarios, participó directamente en la instalación de los elementos necesarios para el funcionamiento del jacuzzi y del carril de nado de Milá, esto es, los motores y la bomba de calefacción. No solo eso, sino que atendió directamente el cambio de la altura del motor del carril de nado para que tuviese mayor potencia para detener al nadador.

Por su parte, Mónica fue la directora de obra para la entrega de las zonas comunes del edificio, siendo la encargada de certificar su pleno funcionamiento, así que era apenas lógico que con firmeza sostuviera que el actuar de la constructora fue óptimo. Sociedad respecto de la cual, afirmó: yo a Arconsa la quiero mucho, es muy buena y generalmente trabaja con los mismos proveedores, que son muy buenos, ella tiene un nombre y no lo va a perder por un proveedor irresponsable.

Un poco más de lo mismo sobre Daniel, en tanto fue el coordinador de atención al cliente, cuya labor fue atender las reclamaciones postventa del edificio y gestionar el cumplimiento de las actividades programadas. A su vez, Natalia fue la líder de los sujetos mentados, pues se desempeñó como la coordinadora de todo el proyecto, quien confirmó, al igual que los anteriores, que se entregó todo en las condiciones técnicas adecuadas.

Total, que los declarantes fueron partícipes directos de las conductas reprochadas a la demandada, de hecho, fueron los ejecutantes de las mismas. Por tanto, era esperable que su juicio tendiera a favorecer la tesis de la constructora, ya que en últimas estaban declarando sobre lo adecuado o inadecuado de su propio actuar. Sin embargo, no por ello deben ser descartados de tajo sus dichos, sino que su evaluación y ponderación debe ser mucho más rigurosa, minuciosa y detallada, y en espacial, contrastada con los demás elementos de juicio en lo que respecta a la reparación de las zonas comunes defectuosas, pues su interés en que ello resulte probado es manifiesto.

Con esa precisión, se explicará en detalle la verdad alcanzada sobre cada uno de los elementos sometidos a garantía: - Lo contenido en el cronograma de actividades para el carril de nado. Las actividades allí descritas fueron ejecutadas, pues así lo confesó el representante legal de Milá al absolver su interrogatorio: (…) ellos dicen: para tratar de solucionar Radicado No. 05001310300820190026202 el carril de nado contra-corriente, vamos a subir el motor que está en el piso 11 al piso 12, de tal manera que cuando salga el agua no tenga que subir y perder presión, y lo hicieron, y esas fotos son las que reposan en la contestación (…)23.

Y a pesar de que indicó que eso tampoco sirvió, lo cierto es que al observar el video en el que se prueba la modificación en la altura del motor24, se deduce que, en efecto, la presión es suficiente para detener al nadador. Para rematar, se cuenta con la declaración del gerente de piscinas MG, quien afirmó haber atendido una queja de un copropietario acerca de que el carril de nado no tenía la fuerza suficiente.

Entonces se subió el motor para lograr una resistencia mayor25. - Las 4 actividades adicionales con costo Arconsa y el numeral 21. Al respecto, también medió la confesión, ya que la juez preguntó: (…) se habla de unas actividades adicionales a realizar; un mantenimiento al jardín piso 12 terraza gimnasio; la reinstalación del piso de caucho del gimnasio; un piso falso en madera inmunizada entre el jacuzzi y el carril de nado; un amueblamiento consistente en sofá, mesa de centro, materas con plantas.

¿Esas actividades fueron cumplidas? Y la respuesta fue: sí señora juez, por eso no son objeto de la reclamación. La dotación se dio, el jardín de arriba se arregló… eso que usted acaba de mencionar efectivamente se hizo26. - Los numerales 3 y 15. El tema del empozamiento de agua y la instalación de desagües en el ingreso vehicular.

Nicolás Rueda confesó: (…) muchos de los temas ellos lo repararon, sí, es verdad, es decir, el tema del empozamiento en los parqueaderos y por el que se filtraba el agua a los ascensores los repararon porque, por ejemplo, pusieron un cárcamo que evitaba el agua (…)27. Afirmación coherente con la prueba documental aportada28. - El numeral 5.

Los problemas de filtraciones en la unión entre la losa de parqueadero del sótano 1 y la rampa que sube a nivel PP, generando filtraciones en sótano 2. Fueron solucionados como se anticipó en el plan de trabajo, mediante la instalación de bandejas de aluminio29 que se encargarán de recoger técnicamente las filtraciones y conducirlas por medio de tuberías a un desagüe. 23 2019-00262 AUDIENCIA INICIAL 2° PARTE.mp4 / A partir del minuto 33:58 24 PRUEBA # 18..mp4 25 2019-00262 AUDIENCIA INSTRUCCIÓN Y JUZGAMIENTO 1° PARTE.mp4 / A partir del minuto 7:33 26 2019-00262 AUDIENCIA INICIAL 2° PARTE.mp4 / A partir del minuto 28:26 27 2019-00262 AUDIENCIA INICIAL 2° PARTE.mp4 / A partir del minuto 31:45 28 PRUEBA # 29.jpg / PRUEBA # 30.jpg 29 PRUEBA # 22..jpg / PRUEBA # 23..jpg / PRUEBA # 24..jpg Radicado No. 05001310300820190026202 - El numeral 7.

La corrección de la ubicación de los sensores de iluminación de los puntos fijos. No se allegó ningún medio suasorio del que fielmente pueda concluirse que se solucionó este aspecto, pues si bien los testigos afirmaron al unísono el cumplimiento total de las actividades, su fiabilidad es reducida y solo su dicho no es basamento suficiente.

Idénticas inferencias son aplicables a las comunicaciones firmadas por Arconsa el 15 de noviembre30 y el 12 de diciembre de 201731, así como el 14 de marzo de 201832, puesto que en ellas la constructora paulatinamente fue actualizando acerca del cumplimiento de las labores pendientes de ejecución, mas el único soporte de los avances fue su dicho.

Es por tal que la prueba en verdad no demuestra nada, ya que es sabido que a nadie ha de creérsele por el simple hecho de afirmar, menos cuando favorece la tesis que profesa. Para rematar, Daniel Restrepo (quien suscribió la última misiva) respondió que el cierre de la atención postventa, esto es, cuando en marzo de 2018 se tuvieron por ejecutadas todas las labores, fue un acto unilateral de Arconsa33. - Los numerales 9, 10, 12 y 13.

Sobre el desprendimiento, resanes, y en general, la calidad de la pintura. Aunque se anticipó que se ejecutaría la garantía de fisuración por asentamiento, ningún medio de convencimiento se allegó con el fin de acreditar la efectiva finalización de la atención. Se aportó una certificación de Pintuco sobre la pintura Pintuobra pro interior34.

De golpe, se desconoce que esa haya sido la pintura usada en las zonas comunes internas y externas del edificio, de manera que la certificación sobre sus cualidades no se corresponde, necesariamente, con las propiedades de la implementada en Milá. Lo comprobado es que se trata de una pintura con una característica especial, que era poder diluirla del 30 al 40% con agua sin disminuir su cubrimiento, y que era promovida como pintura de acabado, pues su lavabilidad y resistencia a la abrasión la hacen ideal para acabados económicos, resistentes y duraderos.

En cualquier caso, de condiciones inferiores a la tipo 1, y sin certeza de que sea una pintura especial para exteriores, como una fachada. - Respecto de los numerales 11, el tema de los olores en el salón social; del 14, la instalación de la lámpara del jacuzzi; del 16, el compromiso de limpiar la fachada occidental a la altura del piso 4; del 24 la ausencia de tapa del aspersor de agua ubicado frente al parqueadero privado del primer piso; y del 30 03 Cuaderno Principal 2019-0262.pdf / Páginas 201 a 204 31 Ibidem / Páginas 211 a 213 32 Ibidem / Páginas 214 y 215 33 2019-00262 AUDIENCIA INSTRUCCIÓN Y JUZGAMIENTO 3° PARTE.mp4 / A partir del minuto 35:40 34 03 Cuaderno Principal 2019-0262.pdf / Páginas 205 a 207 Radicado No. 05001310300820190026202 26, la fisura en la fachada del apartamento 902, No se allegó medio de convicción del que fielmente pueda concluirse que se solucionaron estos aspectos.

Se reiteran los motivos expuestos en el numeral 7. - El numeral 20. El compromiso de fijar las láminas que sirven de unión entre las losas del parqueadero. Nicolás Rueda confesó: (…) la reparación de las láminas del parqueadero que generaban ruidos no se hizo, pero me tocó hacerla a mí porque era un tema casi que sencillo pues, incluso no fue objeto de la reclamación porque es un tema que dije, bueno, yo lo arreglo (…).

Desde luego, aunque la prestación restaurativa no fue atendida por Arconsa, ninguna efectividad de la garantía debe protegerse en este asunto específico, puesto que (…) cuando el acreedor decide asumir, expresa o tácitamente, el cumplimiento de la prestación, en rechazo del deudor, exonera de responsabilidad a éste, en aplicación de caros principios del derecho civil, como la buena fe y la imposibilidad como eximente de responsabilidad (…)35.

Del mismo modo, sería inane la orden de reparación, pues ya ningún impacto material produciría. En el anterior orden de ideas, probadas resultas las siguientes premisas: (I) el consumidor reclamó directamente ante el garante y resultaron acreditados varios de los defectos endilgados; (II) el vendedor aceptó someter a garantía los productos que presentaron vicios de calidad o idoneidad; y (III) este no logró demostrar la efectiva reparación de algunos de ellos, en virtud de la garantía que otorgó. Ergo, ineludiblemente, Arconsa debe proceder con la solución de las falencias que no han sido subsanadas.

Las cuales, en específico, consisten en las actividades individualizadas en los numerales 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 24 y 26. 3.4. Excepciones de mérito. Tras el análisis y conclusión anterior, la totalidad de las excepciones de mérito enarboladas por la demandada resultan infundadas. 3.5. Conclusión. Acorde con todo lo que se ha dicho, se revocará la decisión de primera instancia, para en su defecto ordenar a la demandada hacer efectiva la garantía 35 SC-2850 de 2022 / M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo Radicado No. 05001310300820190026202 legal de las zonas comunes, mediante la reparación de los elementos individualizados ut supra; y según lo dictado por el numeral 4 del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas en ambas instancias a dicha parte.

El magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho por valor de $2.847.000. IV. DECISIÓN. Con fundamento en lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad Constitucional y legal, FALLA:

PRIMERO. REVOCAR la sentencia del 20 de mayo de 2021 proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO. En su lugar, ORDENAR a la demandada reparar las falencias de las zonas comunes del edificio Milá que no han sido subsanadas, y que en específico consisten en las actividades descritas en los numerales 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 24 y 26, individualizados ut supra.

TERCERO. CONCEDER a la constructora un término de 30 días hábiles para que cumpla el ordinal segundo de la presente providencia.

CUARTO. DECLARAR no probadas las excepciones de mérito formuladas.

QUINTO. CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandada, y en favor de la demandante. El Magistrado sustanciador FIJA como agencias en derecho la suma de $2.847.000.

SEXTO

NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Radicado No. 05001310300820190026202 Proyecto discutido y aprobado en sala de la fecha Los Magistrados, (Firmados electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA JULIÁN VALENCIA CASTAÑO PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: abd9a0179ba7b254e16ed13937a5bd14773e01379c89fe133b730b6b731624c4 Documento generado en 02/05/2025 10:43:08 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica