TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., treinta de abril de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 002 2016 00745 01 - Procedencia: Juzgado 2º Civil del Circuito Proceso: Cooperativa de Transportes la Nacional Ltda. vs. Grupo Sachiel S.A. y otra Asunto: Apelación sentencia Aprobación: Sala virtual;
Aviso N.° 15 Decisión: Confirma Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la demandada Grupo Sachiel S.A. contra la sentencia de 1º de octubre de 2024 (aclarada el día 24 siguiente), proferida por el Juzgado 2º Civil del Circuito, en el presente proceso verbal instaurado por Cooperativa de Transportes la Nacional Limitada contra Grupo Sachiel S.A. y Energía de Gas S.A.S.
ANTECEDENTES 1. En la demanda reformada1 pidió la actora que se declarara el incumplimiento de las demandadas a pagar $400.000.000 del saldo pendiente del precio pactado en la compraventa contenida en la Escritura 2283 de 2 de mayo de 2014, de la Notaría 73 de Bogotá; en consecuencia, que se les condenara a pagar ese valor junto con intereses moratorios. 2.
Como fundamento de las pretensiones adujo que el 23 de octubre de 2013 las partes celebraron promesa de compraventa del inmueble ubicado en la Carrera 13 A # 3 – 19 Sur de Bogotá, matrícula 50S- 229544, con el compromiso de que, para el 2 de junio siguiente, se lograría el levantamiento y cancelación de gravámenes que limitan el dominio, término que podía ser prorrogado por 8 meses. 1 Folios 128 a 138 y 242 a 246, pdf 001, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 2 Precisó que el precio acordado fue de $2.200.000.000 y la entrega se fijó en dos etapas: la primera al momento de la firma de la escritura concerniente a varias áreas del terreno, y la segunda el 2 de junio de 2014 respecto de las oficinas que ocupaba la Cooperativa, o en fecha posterior en caso de eventual prórroga.
Especificó que los surtidores de combustible, avisos y otros elementos de la estación de servicio de la firma Brio (hoy Biomax) ubicado en el predio, no fueron parte de la promesa y que la promitente vendedora tenía que retirar; además se suscribieron dos otrosíes y un contrato de arrendamiento entre las mismas partes para el adecuado desarrollo del negocio.
Explicó que el 2 de mayo de 2014 las partes otorgaron la Escritura 2283 en la Notaría 73 de Bogotá, en la que protocolizaron contrato de compraventa por el precio de $2.200.000.000, y la siguiente forma de pago: (a) $200.000.000 con cheque el 1º de octubre de 2013 recibido por la vendedora a satisfacción; (b) $300.000.000 en efectivo para cancelar multas vigentes de la Secretaría de Movilidad a cargo de la Cooperativa;
(c) $1.300.000.000 entregados con la firma de la escritura con cheques y en efectivo; (d) el saldo de $400.000.000 estaría destinado a pagar deudas de la Cooperativa por concepto de servicios públicos, suministro de combustible líquidos derivados del petróleo en la estación de servicio ubicado en el inmueble objeto de la compraventa, con la previsión de que este último saldo sería pagado a la vendedora después de verificarse la cancelación de los gravámenes hipotecarios (anotaciones 11 y 18 de la matrícula inmobiliaria), en un plazo no mayor de 4 meses siguientes a la escritura, salvo razones de fuerza mayor o caso fortuito.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 3 Aclaró que ese último término de 4 meses es contradictorio con el lapso de 30 días también previsto para el mismo supuesto fáctico en la cláusula cuarta del contrato. Manifestó la demandante que el 30 de mayo de 2014 envió comunicación a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para la cancelación de las hipotecas, aunado a que el 17 de julio siguiente las compradoras recibieron el inmueble según acta de entrega.
Detalló que el primer piso estaba ocupado por Transnacional de Seguros con el establecimiento denominado Centro de Enseñanza Automovilística, situación que era de conocimiento de las compradoras, quienes consintieron que esa empresa permaneciera en el predio 15 días más hasta que encontrara a dónde podía trasladarse. Explicó que el 22 de julio de 2014 las demandadas enviaron comunicación, en la cual adujeron incumplimiento de la vendedora, pues la entrega no se hizo de manera voluntaria, el primer piso estaba arrendado a un tercero que no pagó cánones y el inmueble estaba en pésimas condiciones, esto último debido a que se habían sustraído elementos como la puerta del tercer piso, lámparas, caja fuerte, puertas de vidrio, entre otros elementos, de manera que anunciaron aplicar de forma unilateral y abusiva la cláusula de $400.000.000 para no pagar el saldo del precio pendiente.
Señaló la demandante que el 28 de octubre de 2014 fueron canceladas las hipotecas que gravaban el predio, de modo que el 13 de noviembre siguiente pidió a las compradoras pagar el saldo del precio de la compraventa, las que a su vez se negaron a cumplir con esa obligación y a los pocos días después (21 de noviembre) vendieron el inmueble por $2.807.000.000 a un tercero. Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 4 3.
Energía de Gas S.A.S. se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó: (i) contrato no cumplido; (ii) extinción contrato de promesa por celebración del contrato prometido; (iii) compensación; (iv) cosa juzgada; (v) cualquier otro que se observe acreditado2. 4. Grupo Sachiel S.A. también contestó la demanda, reconoció unos hechos, refutó otros y planteó los medios defensivos que tituló: (i) contrato no cumplido;
(ii) extinción de la promesa por celebración del contrato prometido; (iii) compensación; (iv) cumplimiento de obligaciones de la compradora; (v) cosa juzgada; (vi) cualquier otra que se encuentre probada3. 5. Sachiel además presentó demanda de reconvención4, cuyo petitum estuvo dirigido a que se declarara el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la vendedora, motivo por el que esta última quedó obligada a pagar $400.000.000 de cláusula penal, valor que fue descontado por las compradoras del saldo del precio a título de cobro anticipado de perjuicios.
Al respecto, indicó Grupo Sachiel que la mencionada cláusula penal fue pactada por las partes con la precisión de que es exigible por cualquier tipo de incumplimiento, y podía materializarse con la retención, compensación o descuento de sumas de dinero relacionadas con el precio, Explicó que el incumplimiento de la vendedora consistió en que la diligencia de entrega se realizó el 17 de julio de 2014, cuando debió 2 Folios 267 a 284, pdf 001, cuad. ppal. 3 Folios 249 a 265, pdf 001, cuad. ppal. 4 Folios 19 a 26, pdf 001, cuad. 03.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 5 haberse hecho el día 2 de ese mismo mes, además, que hubo necesidad de apoyo policivo debido a conductas opositoras de la demandante, junto con el inconveniente de que parte del predio estaba ocupado por un tercero. Precisó que del inmueble la vendedora extrajo elementos como la puerta de tercer piso, baranda de las escaleras, algunos balastros y lámparas del tercer piso, caja fuerte empotrada en el mezanine, puertas de vidrio y acceso al segundo piso, y todas las divisiones de tipo hunter douglas.
Agregó Grupo Sachiel que presentó demanda ejecutiva para el cobro de la cláusula penal, el Juzgado 20 Civil del Circuito alcanzó a librar orden de pago, pero por un recurso que interpuso la Cooperativa el juez revocó esa providencia y negó la pretensión ejecutiva, decisión confirmada por el Tribunal Superior de Bogotá. 6. La demandante respondió con oposición a la demanda de reconvención, para lo cual adujo remitirse “a las mismas consideraciones jurídicas expresadas en la demanda inicial propuesta”, especialmente “porque la demandante en reconvención no aporta ningún elemento nuevo a la discusión”5.
LA SENTENCIA APELADA El juez de primera instancia, en la sentencia aclarada6, denegó la prosperidad de las excepciones, declaró que las demandadas incumplieron el contrato de compraventa objeto del proceso y las condenó a pagar $400.000.000 a favor de la demandante, en el término de 10 días contados a partir de la ejecutoria del fallo, junto con intereses 5 Folios 30 a 33, pdf 01, cuad. 03. 6 Pdf 014 (sentencia) y 019 (auto de 24 de octubre de 2024), cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 6 moratorios legales del 6% anual, desde el 13 de noviembre de 2014 hasta el pago total de la obligación, más las costas del proceso. Para esas decisiones estimó, en resumen, que la demandante cumplió con la obligación principal de entrega, visto que en la escritura de compraventa quedó expresamente anotado que la vendedora renunciaba a la condición resolutoria aunado a que otorgaba poder amplio y suficiente a las compradoras, para que pudieran ingresar a las instalaciones del inmueble y a las construcciones en él edificadas, cambiar guardas, e ingresar o retirar cualquier bien que desee luego de vencido el plazo de entrega.
Determinó que si bien los gravámenes hipotecarios de las anotaciones 11 y 18 del certificado de tradición y libertad se cancelaron después de vencido el término de 60 días pactado en la escritura, no puede olvidarse que se trata de un trámite que debe surtirse ante una entidad externa, cuya demora no es imputable a la vendedora; con todo –detalló el juez– la tardanza no fue significativa, porque la celebración del contrato de compraventa se realizó antes de la fecha pactada en la promesa, además, la demandante demostró que realizó el oficio de cancelación el 30 de mayo de 2024 y no hay pruebas en el expediente de que las demandadas fueron quienes asumieron los costos de ese trámite.
Indicó que la permanencia del establecimiento “Centro de Enseñanza Automovilística” carece de relevancia, pues quedó claro en el acta de 17 de julio de 2014 que las demandadas recibieron el inmueble conocedoras de esa situación, sin que hayan demostrado que se presentó algún problema posterior o que la vendedora les haya afectado el libre ejercicio del derecho de dominio.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 7 En relación con el mobiliario que tenía el predio, explicó el juez que en la compraventa no se incluyó el establecimiento de comercio que funcionaba en el inmueble, por ende, el mobiliario echado de menos por las compradoras no era objeto del contrato y, en todo caso, ni siquiera fueron materia de dictamen pericial.
Conforme a ese análisis puntualizó que a las compradoras les era exigible el pago del saldo del precio ($400.000.000), sin que pudieran compensar o retener ese dinero so pretexto de cláusula penal, porque pese a los inconvenientes de la vendedora para cumplir con las obligaciones de entrega y saneamiento, las adquirentes no acreditaron que hayan sufrido perjuicios “altamente notorios”.
Enfatizó que, según la escritura de compraventa, aquel saldo del precio eventualmente estaría destinado a atender deudas de la vendedora relacionadas con el suministro de combustibles derivados del petróleo y servicios públicos, empero, las demandadas tampoco probaron que tuvieron que incurrir en gastos relacionados con esos conceptos, por ende, resulta injustificado que hayan retenido aquel dinero.
Descartó la excepción de cosa juzgada, porque las decisiones judiciales contenidas en el proceso ejecutivo que cursó ante el Juzgado 20 Civil del Circuito no versaron sobre el mismo objeto litigioso ni resolvieron de fondo la controversia suscitada entre las partes. LA APELACIÓN a) Grupo Sachiel S.A. interpuso y sustentó en oportunidad recurso de apelación, en el que reiteró haber demostrado incumplimiento de la vendedora, cuyas obligaciones tenía que cumplirlas “integralmente” en la Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 8 forma y términos pactados en la escritura pública, cosa que no hizo, pues la entrega fue tardía y hubo necesidad de apoyo policial, además las compradoras tuvieron que soportar la presencia de un tercero que tardó en desocupar parte del inmueble, el cual además fue “desvalijado” según se observa en las fotografías aportadas al expediente.
Adujo que el pago de $400.000.000 del saldo pendiente del precio estaba condicionado a que el levantamiento de los gravámenes hipotecarios se hiciera en el plazo no mayor a 4 meses (máximo 2 de septiembre de 2014), pero ante la desidia de la vendedora fueron las compradoras quienes impulsaron el trámite, el que solo así pudo concretarse tiempo después. Expuso que vista la no configuración de la condición en el término oportuno, nunca emergió la obligación de pagar dicho saldo del precio, en su lugar y al tenor de las estipulaciones expresas del contrato de compraventa, las cuales fueron acordadas por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad, las compradoras quedaron facultadas para retener o compensar ese dinero a título de cláusula penal como tasación anticipada de perjuicios, sin que por lo mismo hubiera necesidad de demostrarlos, aun así –comentó la apelante– fueron cuantiosos, pues las tardanzas de la vendedora afectaron el negocio de arrendamiento que las demandadas ya habían pactado con una IPS, y se vieron en la necesidad de adquirir un “crédito con el leasing Corficolombiana”. b) La demandante descorrió el traslado de la sustentación de la apelación para que se descartaran los argumentos del recurso y en su lugar se confirmara la sentencia de primera instancia, la cual calificó de sólida, Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 9 pues contiene “un análisis claro, riguroso y ajustado a derecho del material probatorio y de los argumentos presentados por las partes” 7 CONSIDERACIONES 1.
Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fue acertada la sentencia del juez a quo en haber denegado la demanda de reconvención y las excepciones de las demandadas, a quienes declaró como parte incumplida en el contrato de compraventa en cuestión y las condenó a pagar, en favor de la demandante, $400.000.000 por concepto de saldo pendiente del precio junto con intereses moratorios, aspectos todos estos que se analizarán en atención a las puntuales alegaciones de la apelante.
De entrada se advierte que la respuesta a ese cuestionamiento consiste en que se confirmará la sentencia apelada, por cuanto fue demostrado que la vendedora cumplió con las obligaciones de entrega del inmueble y levantamiento de hipotecas, y que si bien se realizaron de manera tardía o imperfecta, los inconvenientes suscitados de ningún modo dan lugar a la aplicación de la cláusula penal pactada entre las partes en el contrato de compraventa, como se explicará. 2.
Adviértese que la demandante –en la demanda inicial reformada– invocó como sustento de sus pretensiones la acción resolutoria prevista en el art. 1546 del C.C., en particular el inciso segundo, el cual prevé que, en los contratos bilaterales, en caso de incumplimiento de alguno de los contratantes, la parte cumplida podrá “pedir a su arbitrio (…) el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. 7 Pdf 007, cuad.
Tribunal. Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 10 De ese modo, adujo la parte actora que no ha recibido el saldo de $400.000.000 del precio de la compraventa objeto de este proceso, de allí que haya solicitado se condene a las demandadas a pagar ese valor (cumplimiento del contrato) junto con los respectivos intereses moratorios (perjuicios). 3.
Es asunto pacífico entre las partes que la vendedora (aquí demandante), conforme a la Escritura 2283 de 2 de mayo de 2014 de la Notaría 73 de Bogotá, tenía a su cargo como obligaciones principales la de hacer la entrega real y material del inmueble ubicado en la Carrera 13 A # 3 – 19 Sur de Bogotá, junto con la gestión de obtener la cancelación de los gravámenes hipotecarios que figuraban en la matrícula inmobiliaria 50S-229544 (anotaciones 11 y 18).
Reconocieron las demandadas en sus contestaciones e interrogatorios de parte, que recibieron el inmueble según acta de 17 de julio de 2014 por ellas mismas suscrita, que pese a la falta de colaboración de la vendedora lograron el levantamiento de los gravámenes hipotecarios y que ostentan el derecho pleno de propiedad. Es más, conforme al certificado de tradición y libertad8, se observa que la Escritura de compraventa en cuestión fue debidamente inscrita (modo tradición - anotación 33), se cancelaron las dos hipotecas referidas en el contrato (anotaciones 34 y 35), e incluso posteriormente las demandadas – en ejercicio del derecho de dominio– vendieron el inmueble a Leasing Corficolombiana S.A. según Escritura 2837 de 18 de noviembre de 2014 de la Notaría 23 de Bogotá (anotación 36, valor del acto $2.807.000.000). 8 Folios 87 a 95, pdf 001, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 11 En el expediente no hay prueba de que las compradoras estén desprovistas de la posesión material del inmueble total o parcialmente, porque si bien la mencionada acta de 17 de julio de 2014 menciona que en el primer piso quedó funcionando activamente la sociedad Transnacional de Seguros S.A., con el establecimiento de comercio denominado Centro de Enseñanza Automovilisica a causa de un contrato de arrendamiento con la vendedora, en todo caso los representantes legales demandadas adujeron en su interrogatorio que tuvieron que tolerar esa situación hasta que ese tercero desocupó el inmueble; en consecuencia, no hay duda de que al fin de cuentas lograron obtener el pleno dominio y disposición del bien raíz que adquirieron de la demandante. 4.
Las demandadas, como sustento de la excepción de contrato no cumplido y de la demanda de reconvención presentada por Grupo Sachiel S.A., adujeron que la vendedora incumplió con sus obligaciones, puesto que la entrega del inmueble fue tardía, se presentaron muchos inconvenientes según consta en acta de 17 de julio de 2014 a tal punto que se requirió apoyo policial; que además varios elementos del mobiliario adherido a la edificación fueron desvalijados; que un tercero permaneció ocupando el primero piso, y que las hipotecas fueron canceladas gracias a la gestión de ellas mismas y vencido el término de 4 meses previsto en el contrato de compraventa.
Empero, como explicó el juez a quo, esos inconvenientes de ningún modo pueden calificarse como incumplimiento de las obligaciones de la vendedora, pues la incómoda o desgastante gestión para materializar la entrega real y material del inmueble, sumado a la dilatada obtención del levantamiento de las hipotecas, no impidieron que al final se lograra el propósito de la compraventa, concerniente a que las compradoras Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 12 obtuvieran el derecho pleno de propiedad sin limitaciones o gravámenes restrictivos del dominio. 5.
Ahora bien, las circunstancias descritas por las demandadas encuadran de mejor manera en la hipótesis de cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones de la vendedora, situación que escapa de los contornos del art. 1546 del C.C., y se ubica con mayor adecuación en el terreno de la responsabilidad contractual, esto es, cuando en la ejecución de las obligaciones de un contrato, uno de los contratantes causa daños al otro contratante, hipótesis regulada en el art. 1613 del C.C. que dispone: “la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y el lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento” (se resalta).9 Si bien en la demanda de reconvención y en las excepciones a la demanda principal no fue invocado dicho supuesto normativo, en virtud del principio iuria novit curia procede analizar los planteamientos de las demandadas bajo ese parámetro, que es el que más se ajusta al relato fáctico de sus defensas, visto que –insistentemente– aducen que están legitimadas a retener el pago de $400.000.000 que estaba pendiente como parte del precio, para compensarlo precisamente a modo de tasación anticipada de perjuicios según fue pactado en la cláusula penal del contrato, argumento que reiteró la apelante en sede de segunda instancia. 6.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha explicado que la cláusula penal implica “una liquidación de los perjuicios por la inejecución o el retardo de la obligación principal, 9 Tratándose del cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones, véase: CSJ, SCC, sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524 M.P. Edgardo Villamil Portilla.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 13 realizada directamente por las partes, de manera anticipada y con un ‘carácter estimativo y aproximado’, que en principio debe considerarse equitativo”10. Recuérdase que el artículo 1600 C.C. establece que “[n]o podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena”, y el entendimiento que se le ha dado a tal norma parte de la distinción entre indemnización compensatoria y moratoria11, pudiéndose acumular la primera a la pena privada, siempre que así se haya pactado expressis verbis, por provenir de causas distintas. 7.
Para este asunto, las partes estipularon en la cláusula séptima: “CLÁUSULA PENAL: Sin perjuicio del cumplimiento de la obligación principal y en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contenidas en el presente instrumento público a cargo de la PARTE VENDEDORA, las partes de mutuo acuerdo establecen como cláusula penal una suma equivalente a …$400’000.000.., los cuales serán pagaderos por la parte incumplida a la parte cumplida sin necesidad de requerimientos de constitución en mora, a los cuales las partes renuncian expresamente con la firma de este documento” (se subraya).
Como puede observarse, el tenor literal del contrato determina que opera la cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones, mas no previó aquellos eventos en los cuales las 10 CSJ, SCC, sentencia de 23 de junio de 2000, exp. 4823, M.P. José Fernando Ramírez Gómez. 11 “El cúmulo de la indemnización compensatoria y la moratoria siempre es factible, porque ellas provienen de causas distintas: la primera, de los daños que experimenta el acreedor por el incumplimiento total, parcial o defectuoso de la prestación que le es debida (damni compensatorii); y la segunda, de los perjuicios que a aquel se le ocasionan por no recibir oportunamente esa prestación (damni moratorii)”.
(Ospina Fernández, Guillermo, Régimen de las obligaciones, Editorial Temis S.A., Tercera Edición, Bogotá, 1980, pág. 163. Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 14 obligaciones se cumplen “imperfectamente o de haberse retardado su cumplimiento” (art. 1613 del C.C.). Además, las partes en la cláusula citada no estipularon expresamente que podía exigirse “la pena por el simple retardo”, o que “por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal” según faculta el art. 1596 del C.C., razón por la cual es claro que el cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones a cargo de la vendedora, de ningún modo fue consagrado por las contratantes como hipótesis para que proceda la exigibilidad de la aludida cláusula penal. 8.
Ahora bien, resulta evidente que el retardo en el cumplimiento de la obligación de entrega, las dificultades que se presentaron el 17 de julio de 2014 para que las compradoras lograran disponer materialmente de todo el inmueble, lo dilatado que resultó el levantamiento de los gravámenes hipotecarios y el deterioro de las instalaciones de las oficinas por la sustracción de mobiliario, pudo causar detrimento patrimonial a las demandadas, empero, ante la inoperancia de la cláusula penal por las razones que vienen de explicarse, les correspondía demostrar la certeza, determinación y cuantificación de los perjuicios con la específica concurrencia de los requisitos de la acción resarcitoria.
La doctrina tiene decantado que el “resarcimiento del perjuicio tiene como finalidad restablecer la situación del perjudicado al estado anterior a la ocurrencia del daño. Cuando ello no resulta posible, se acude al pago de una suma de dinero que tiene naturaleza compensatoria. En consecuencia, nunca debe ser fuente de enriquecimiento”; además, para “que un daño sea indemnizable y cuantificable necesariamente debe haber tenido consecuencias o Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 15 repercusiones en la esfera económica o bien en la esfera espiritual y social del afectado”12.
Para los contornos de este asunto, ningún esfuerzo probatorio hicieron las demandadas en acreditar los perjuicios que sufrieron por esos hechos, pues a lo sumo adujeron en el interrogatorio de sus representantes legales que incurrieron en gastos de aproximadamente $600.000.000, en particular para adecuar el inmueble con miras al contrato de arrendamiento que habían celebrado con una IPS (no especificaron cuál), multas e intereses que tuvieron que sufragar y honorarios de abogados en que incurrieron para tramitar los levantamientos de las hipotecas, sin que aportaran ninguna prueba sobre el particular.
Tal omisión fue corroborada por los testigos Julieth Mayerli Abril Hernández y Pedro Pablo Carranza López13, abogados que asesoraron a las demandadas para el desarrollo y ejecución de las obligaciones emanadas del contrato de compraventa, quienes por demás manifestaron que no había necesidad de hacer un dictamen para la determinación y liquidación de daños y perjuicios, en la medida en que estimaban que la vendedora incurrió en incumplimiento y esto por sí solo les permitía exigir el valor de la cláusula penal.
En consecuencia, quedaron huérfanos de prueba los daños que las demandadas reclamaron por el cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones de la vendedora, motivo por el que de ninguna manera procede la solicitud de compensación del saldo de $400.000.000 que tienen pendiente por pagar, visto que ellas no cuentan a su favor con 12 Isaza Posse, María Cristina.
De la Cuantificación del Daño, manual teórico-práctico. Sexta edición. Editorial Temis. Pág. 2. 13 58mm56ss y 1h23mm11ss, archivo multimedia con consecutivo 009, cuad. ppal. Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 16 alguna obligación expresa, clara y exigible que se encuentre a cargo de la demandante. 9. Por otro lado, adujo la apelante que, según la cláusula tercera del contrato, la obligación de las compradoras de pagar $400.000.000 como saldo pendiente del precio estaba condicionada a que, en el término de cuatro (4) meses siguientes a la firma de la escritura, se levantaran las dos hipotecas que gravaban el inmueble, pero como tal condición se verificó después de transcurrido ese término, dicha obligación no surgió a la vida jurídica.
El parágrafo primero de la cláusula citada estipula que ese pago “será realizado siempre que la parte vendedora realice la cancelación de las anotaciones número 11 y 18 que se encuentran inscritas al Folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-229544 (…), correspondientes a una Hipoteca constituida a favor de Corporación Financiera de Transporte (…), y la Ampliación de la misma Hipoteca a favor del Instituto de Financiamiento y Desarrollo Cooperativo de Colombia -Financiacoop- (…), en un plazo no mayor a cuatro (04) meses siguientes a la firma de la presente Escritura Pública.
Salvo razones de fuerza mayor o caso fortuito reguladas en la Ley”. En efecto, como puede observarse, la redacción de esa estipulación podría dar a entender que el pago de los referidos $400.000.000 estaba condicionado de forma suspensiva a que se levantaran las hipotecas por la vendedora en el término de cuatro (4) meses después de suscrita la escritura, y que, por ende, la condición quedaría fallida cuando expirado ese término, el hecho positivo aludido no se realizó, razonamiento bajo el cual “se considera que no ha existido vínculo jurídico alguno entre el acreedor y el deudor; no solo la obligación deja de nacer, sino que Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 17 desaparece retroactivamente ese germen de obligación que la ley reconocía pendiente conditione”14.
Empero, tal argumento resulta novedoso, debido a que Grupo Sachiel omitió formular ese medio de defensa en los escritos de contestación a la demanda inicial reformada o en la demanda de reconvención, por cuanto en ningún momento invocó el art. 1542 del Código Civil15 y demás normas concordantes como para fundamentar que, ante la verificación de la condición fallida, la vendedora de ningún modo podía exigir el pago de $400.000.000.
Por el contrario, la referida demandada fue clara y enfática en que ese dinero hacía parte del precio de la compraventa, pero que tenía derecho a retenerlo o compensarlo en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de la vendedora y compensarlo por el valor de $400.000.000 pactado como cláusula penal, esto es, nunca planteó que el sentido interpretativo de la estipulación trascrita consistía en una obligación condicional independiente y al margen de que pudiera reprocharse incumplimiento de la vendedora.
Y es claro lo anterior cuando en la carta titulada “incumplimiento de contrato de compraventa” de 22 de julio de 2014, las demandadas ya habían expresado a la demandante que estaban facultadas y autorizadas “expresamente para descontar y computar a nuestro favor el pago de la cláusula penal, descontándolo del saldo pendiente de pago a LA VENDEDORA POR EL VALOR DE CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS…”, sin que ninguna advertencia o mención hicieran en relación a que el pago 14 Ospina Fernández, Guillermo.
Régimen General de las Obligaciones. Ed. Temis, Bogotá: 2014, octava edición. Pág. 233. 15 “Exigibilidad de la obligación condicional. No puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada la condición totalmente”. Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 18 de ese dinero se trataba de una obligación que estaba condicionada a la cancelación de hipotecas16.
Recuérdase que el art. 1540, inciso 1º, del C.C. preceptúa: “La condición debe ser cumplida del modo que las partes han probablemente entendido que lo fuese, y se presumirá que el modo más racional de cumplirla es el que han entendido las partes”. Para los contornos de este proceso, ninguna de las partes planteó que la estipulación contenida en la cláusula tercera, numeral cuarto, parágrafo tercero, se trataba de manera clara y concreta de una obligación condicional, que de resultar fallida no surgiría a la vida jurídica la obligación de las compradoras de pagar $400.000.000 como saldo del precio; en su lugar ambas concuerdan que era obligación de la vendedora lograr la cancelación de las hipotecas que recaían sobre el inmueble, a tal punto que las demandadas reprocharon que ese propósito se haya logrado tardíamente por culpa de la demandante, la que a su vez adujo que en todo caso estuvo dispuesta a cumplir y que fue ella quien elaboró y envió oficio a la oficina de registro de instrumentos públicos para lograr la cancelación de esos gravámenes hipotecarios17.
En ese contexto y de acuerdo con el art. 1540 del C.C. citado, puede interpretarse18 que la estipulación bajo análisis en realidad fue prevista por las partes en caso de un incumplimiento total de la vendedora de liberar el inmueble enajenado de las hipotecas, hipótesis que de algún modo justificaría que las compradoras no quedaran conminadas a pagar $400.000.000, pues tendrían que soportar de manera indefinida el hecho de que el inmueble permaneciera gravado y tener que acudir a otros 16 Folios 113 a 118, pdf 001, cuad. ppal. 17 Folios 119 y 120, pdf 001, cuad. ppal. 18 Arts 1618 a 1624 del Código Civil, reglas de interpretación de los contratos.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 19 mecanismos jurídicos para lograr cancelar dichas hipotecas sin la ayuda o colaboración de la vendedora. Ahora, en este caso se verificó que la vendedora cumplió con esa obligación de saneamiento o liberación de gravámenes, solo que de manera tardía tiempo después de transcurridos cuatro (4) meses desde la firma de la escritura de compraventa, lo cual en últimas redundó en beneficio de las compradoras, de modo que resulta desproporcionado y poco razonable que la vendedora se vea privada de recibir la cuantiosa suma de $400.000.000 del saldo del precio, solo por el hecho de que la verificación del cumplimiento de la condición se tardara aproximadamente dos meses más de lo previsto, y que en todo caso al final se vio reflejada en el certificado de tradición y libertad expedido por la Oficina de Registro, según anotaciones 35 y 36 de 28 de octubre de 2014. 10.
Adujeron las demandadas en sus interrogatorios que ese trámite de cancelación de las hipotecas se logró gracias a la gestión de sus abogados. Al respecto, la testigo Julieth Mayerli Abril Hernández relató que fueron ellos quienes pagaron los derechos de registro y unos pagos a la financiera, pero no recordó a título de qué, pues no supo si era por honorarios del liquidador; que pasados cuatro meses la demandante no había hecho nada y fue la firma de abogados la que se puso en contacto con los acreedores hipotecarios, organizó la documentación necesaria y efectuó los pagos para llevar a cabo la cancelación de esos gravámenes, porque las demandadas requerían a la mayor brevedad que se lograra ese propósito, visto que estaban gestionando un leasing para obtener flujo de Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 20 caja y esas hipotecas afectarían el estudio de títulos por parte de la entidad financiera19.
En contraste, la testigo Martha Nelsi Neiva de Prieto, quien dijo ser miembro del consejo de administración de la entidad demandante, afirmó que fue la Cooperativa la que gestionó la cancelación de las hipotecas mediante su oficina jurídica y el representante legal Leonardo Rojas20. Pues bien, como anotó el juez a quo, esa contraposición de versiones sobre el mismo hecho no puede superarse con el análisis de otros elementos de juicio, pues las demandadas omitieron probar con grado de certeza para fundamentar sus medios defensivos, que fueron ellas las únicas que tramitaron la cancelación de las hipotecas sin ninguna ayuda o colaboración de la vendedora, pues se echa de menos en el expediente los soportes documentales relacionados con ese trámite ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, o siquiera los testimonios de los acreedores hipotecarios mencionados por la testigo Julieth Mayerli Abril Hernández.
Por otro lado, fue la parte actora quien aportó con la demanda el oficio de 30 de mayo de 2014, por el cual su representante legal solicitó a la referida Oficina de Registro la cancelación de las hipotecas, documento que permitiría avizorar que en realidad fue la Cooperativa la que promovió dicho trámite21. 11. En relación con las aducidas cosa juzgada y extinción de la promesa de compraventa, adviértese que no fueron materia del recurso de apelación, de modo que el Tribunal no profundizará sobre el particular. 19 51mm49ss, archivo multimedia con consecutivo 009, cuad. ppal. 20 1h35mm01ss, archivo multimedia con consecutivo 009, cuad. ppal. 21 Folios 119 a 120, pdf 001, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 21 12. Como corolario, ante la improsperidad de la alzada, se confirmará la sentencia y se condenará en costas a la demandada recurrente en favor de la demandante (art. 365, num. 1 y 3, del Cgp). DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia apelada, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito el 1º de octubre de 2024 y aclarada el 24 de octubre de 2024.
Se condena en costas de segunda instancia a la apelante Grupo Sachiel S.A. en favor de la demandante. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho la suma de $2.200.000. Liquídense (art. 366 del Cgp).
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 002 2026 00745 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 22 Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3b6e902bb0ed8b7f66c836088a5b57b5e0734918e3001343adac43ffe329765c Documento generado en 30/04/2025 12:29:12 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica