República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO Verbal DEMANDANTE Urbanización Verde Vivo Ceiba P.H. DEMANDADO Conaltura Construcción y Vivienda S.A.S. RADICADO 11001 31 99 001 2023 34095 01 PROVIDENCIA Sentencia No. 023 DECISIÓN CONFIRMA DISCUTIDO Y APROBADO Veinticinco (25) de abril y dos (2) de mayo de dos mil veinticinco (2025) FECHA Seis (6) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia de 20 de enero de 2025, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, conforme a lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES De acuerdo con el escrito de subsanación, Urbanización Verde Vivo Ceiba P.H. interpuso demanda de protección al consumidor contra Conaltura Construcción y Vivienda S.A.S., para que se le ordene, en el término de ejecutoria de la decisión de fondo, realizar las reparaciones en la Torre 2 de la aludida copropiedad, consistentes en: “1.
Fisuración en el revoque interior por asentamientos. 2. Humedades en revoque de fachadas. 3. Daños en filetes del revoque en fachada. 4. Deterioro temprano en la pintura en fachada. 5. Fisuración y agrietamiento en los bordes de losa, fajas y filetes. 6. Daño en el revoque por humedades y dilataciones, desprendimientos. 7. Ingreso de agua por el sello de las ventanas hacia el interior de los puntos fijos. 8.
Grietas y fisuras. 001 2023 34095 01 9. Humedades. 10. Degradación de materiales.” Igualmente, pidió exhortar a la accionada a efectuar las restauraciones de los hallazgos evidenciados respecto de la red contra incendios y de seguridad humana, conforme a la norma NSR-10. Además, exigió la correspondiente condena en costas procesales1.
Fundamento fáctico: Como sustento de tales pedimentos adujo, en síntesis, que Conaltura Construcción y Vivienda S.A.S. en el año 2021 hizo entrega parcial de los “bienes comunes” del proyecto “Urbanización Ceiba”. La interventoría contratada rindió un informe de las fachadas de las torres 1 y 2, y conforme a los hallazgos evidenciados, el 28 de agosto de 2022, elevó reclamación a la enjuiciada, quien emitió respuesta el 21 de septiembre siguiente.
La entidad demandada realizó todas las reparaciones de la torre 1, quedando pendientes las de la unidad 2 y, por ello, cotizó los trabajos para solucionar los inconvenientes, obteniendo de la sociedad Vittro S.A.S. una cotización por el monto de $534.888.945. Por otro lado, la empresa Safex Consultores S.A.S. inspeccionó la “red de incendios y análisis de la seguridad humana” de la copropiedad, encontrando que el aludido sistema no cumple con las exigencias de la norma NSR-10, requiriendo para ejecutar las respectivas modificaciones, la cantidad según oferta emitida por el ente citado.
El 23 de noviembre de 2023, convocó a la querellada a audiencia de conciliación extrajudicial sin obtener una solución amigable2. 1 Folios 17 a 23 del archivo “23534095-000200002.pdf” de la carpeta “03SubsanadaDemanda” de “Expediente” de “001PrimeraInstancia”. 2 Folios 2 a 16 del archivo “23534095-000200002.pdf”, ibidem. 001 2023 34095 01 Actuación procesal: Previa subsanación, por auto No. 103693 de 26 de julio de 20243, se admitió a trámite el asunto, ordenó correr traslado, así como la notificación a la demandada.
Intimada la accionada, por conducto de vocera judicial, contestó el libelo introductorio oponiéndose al acogimiento de sus súplicas; se pronunció de distinta manera sobre los fundamentos facticos allí aducidos y planteó las excepciones meritorias que denominó “inexistencia de la obligación”; “prescripción”; “petición de lo no debido”, “cumplimiento de las obligaciones del producto”;
“nadie puede beneficiarse de su propia culpa” y “mala fe”4. Sentencia impugnada: En audiencia del pasado 20 de enero, el Juzgador de instancia declaró probada la excepción de “prescripción”, consecuente, negó los pedimentos de la demanda y condenó en costas procesales a la demandante5. Los fundamentos de la evocada decisión se sintetizan en los párrafos que subsiguen: Hizo un recuento del marco teórico de la acción de protección al consumidor, luego precisó que, para el buen éxito de las pretensiones, se requería que el extremo actor acreditara el cumplimiento de los presupuestos de: i) relación de consumo; ii) reclamación directa ante el productor o proveedor en el término establecido por el legislador y; iii) la demostración del daño. Acto seguido, indicó que las partes en contienda están legitimadas en la causa tanto por activa como pasiva, en razón a la relación de consumo existente entre ellas. 3 Archivo “2024103693AU0000000001.pdf” de la carpeta “02AutoAdmiteDem”, ibidem. 4 Archivo “23534095-0001400003.pdf” de la carpeta “15ContestaDemanda”, ibidem. 5 Archivo “23534095—0002300001.MP4” de la carpeta “24VideoAud20250120Part2”, ibidem. 001 2023 34095 01 En punto al segundo de los aludidos supuestos axiológicos, refirió que la entidad demandada alegó como medio de defensa la prescripción. Por consiguiente, explicó que, en tratándose de la efectividad de la garantía de acabados, dicho plazo es de un año, contabilizado desde el día siguiente de la culminación de la obra o, en la anualidad posterior a que el consumidor tuviera conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación, evento en el cual, la interesada debía demostrar que el requerimiento se efectuó en vigencia del resguardo.
Empero, en asuntos de afectaciones estructurales, es un decenio. Aclarado lo anterior, advirtió que conforme a lo solicitado en el sub examine, se colegía que se trataba de asuntos relacionados con la primera de las comentadas garantías. En ese orden, conforme a las pruebas recaudadas se concluía que la entrega de los bienes privados ocurrió el 22 de febrero de 2021, luego, cuando se presentó la demanda, esto es, 4 de diciembre de 2023, estaba prescrita la acción. Apelación: La activante se mostró inconforme con el evocado veredicto y formuló el recurso vertical.
Como reparos concretos6 manifestó una apreciación parcial de los elementos de juicio, por cuanto a pesar de existir un acta de entrega de fecha 22 de febrero de 2021, no puede pasarse por alto que la misma fue suscrita por una persona que “no tiene una relación con la propiedad, ni como propietario, ni mucho menos como representante legal”, tal como así lo afirmaron los representantes legales de los extremos procesales en sus interrogatorios de parte.
Agregó que, si bien en la oportunidad procesal no desconoció el aludido legajo, también lo es que el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, establece de forma clara a quién se le debe otorgar materialmente los bienes comunes. Además, no debe darse por cierta tal adjudicación, cuando se omitió proporcionar los manuales y licencias de la copropiedad. 6 Minuto 15:45, ibídem. 001 2023 34095 01 Al sustentar la alzada, como soporte de su pedimento de revocatoria refirió que, conforme a lo previsto en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011, el término de la garantía legal debe contabilizarse desde el momento en que se entrega materialmente el inmueble al comprador y, en tratándose de tema de fachadas de propiedad horizontal, es a partir de la adjudicación de las zonas comunes, la cual “suele coincidir” con la celebración de la primera asamblea de copropietarios que “generalmente se realiza cuando se ha entregado al menos el 51% de los coeficientes de copropiedad”, conforme a las presunciones dispuestas en el canon 24 de la Ley 675 de 2001.
A la vez, insistió que es el administrador quien legalmente está facultado para recibir los espacios colectivos y por esta razón, el acta de 22 de febrero de 2021 no tiene fuerza demostrativa; máxime, cuando no se acreditó la transmisión de los bienes de dominio particular. Asimismo, señaló que el fallo impugnado no resulta tener congruencia con los hechos y pretensiones esbozados en el escrito introductor, conforme lo exige el precepto 281 del C.G.P., toda vez que el iudex omitió pronunciarse respecto de las aspiraciones relacionadas con las restauraciones de la red contra incendios y de seguridad humana, conforme a la norma NSR-107.
Pronunciamiento de la demandada: En el término de traslado, la apoderada judicial del extremo pasivo solicitó la refrendación de la decisión censurada, argumentando en lo medular que, contrario a lo afirmado por su contraparte, la entrega de las áreas comunes ocurrió en la referida calenda, quedando constancia por escrito, legajo que presta mérito probatorio por cuanto no fue desconocido en la oportunidad procesal por la demandante; aunado, quienes lo suscribieron fueron delegados por el representante legal de la Urbanización Verde Vivo Ceiba P.H., según comunicación de 9 de febrero de 2021.
Por consiguiente, 7 Archivo “006Sustentación.pdf” de la carpeta “002SegundaInstancia”. 001 2023 34095 01 cuando se presentó la controversia a la autoridad judicial, estaba estructurado el fenómeno liberatorio, sin que resultara necesario emitir pronunciamiento frente a todas las pretensiones, en aplicación a lo consagrado en la regla 282 ídem.
Por otro lado, insistió en sus argumentos de las excepciones propuestas al ejercer su derecho de defensa, ello, en el eventual caso de acceder a al pedimento de revocatoria del apelante8. II. PROBLEMAS JURÍDICOS Corresponde a esta Corporación determinar si efectivamente había lugar a declarar probada la institución jurídica de la prescripción de la acción o, si como lo alega la impugnante, debió denegarse tal medio de defensa y consecuencialmente, acceder a sus pretensiones.
III. CONSIDERACIONES 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem, luego de tener por acreditados los presupuestos procesales que tornan viable el proferimiento de una decisión de mérito en esta instancia y de constatar la ausencia de causales de nulidad que invaliden la actuación. 2.
Cumple señalar que, la Ley 1480 de 2011 tiene por objeto proteger, promover y garantizar los derechos de los consumidores en aquellas relaciones comerciales que entablen con los productores, proveedores o expendedores de bienes o servicios nacionales o importados. 8 Archivo “007DescorreTraslado.pdf”, ejúsdem. 001 2023 34095 01 Bajo tal entendimiento, el precepto 5 del comentado Estatuto define esa calidad como “… toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario…”. En otras palabras, la aludida disposición tiene implícitamente un elemento objetivo y otro subjetivo, ya que de un lado hace mención al usuario o beneficiario, estando habilitado para reclamar no sólo el adquiriente del bien o servicio, sino todo aquel que los disfrute, así como el destinatario final, lo cual redunda en que no le está permitido obtener, transformar o comercializar el producto adquirido dentro de la relación de consumo.
El segundo, se relaciona a una necesidad propia, familiar o empresarial, siempre y cuando no se halle vinculada estrechamente con su actividad económica. De modo que, no siempre que se negocia un bien o un servicio se está en presencia de un “consumidor”, si en cuenta se tiene que la citada prerrogativa otorga amparo a una relación jurídica en la que impera la desigualdad, y se aplica exclusivamente en aquellos eventos donde se identifique un vínculo de consumo. 3.
Respecto de la garantía legal, que es el tema que captura la atención de esta Sala, pertinente resulta advertir que es la obligación que tiene “[t]odo productor debe asegurar la idoneidad y seguridad de los bienes y servicios que ofrezcan o ponga en el mercado, así como la calidad ofrecida. En ningún caso estas podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias”, y en el caso de incumplimiento, dará lugar a la responsabilidad “solidaria del productor y proveedor por garantía ante los consumidores”, “administrativa individual ante las autoridades de supervisión y control en 001 2023 34095 01 los términos de la ley” y “por daños por conducto defectuoso, en los términos de esta ley” (artículo 6, Ley 1480 de 2011).
Ahora, en tratándose de bienes comunes de propiedad horizontal, el precepto 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 de 2015, previene “En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1 del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 las normas que la modifiquen o adicionen”.
Sobre la materia, el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria, precisó: “Significa lo anterior que el precepto objeto del presente análisis, pese a referirse al «administrador» de la propiedad horizontal, en verdad asignó la potestad de hacer efectiva la garantía legal, cuando versa sobre sus bienes comunes, a dicha persona jurídica; y que al así facultarla, tuvo muy en cuenta que ella está «conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular», que le corresponde «manejar los asuntos de interés común» de tales propietarios y, adicionalmente, que a éstos les «pertenecen en común y proindiviso» esos bienes.
(…) 4. De lo precedentemente expuesto se sigue que el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, sin desvirtuar que la efectividad de la garantía legal siempre compete a los «consumidores» en las respectivas «relaciones de consumo», lo que hizo fue, en el caso de que el daño recaiga sobre un bien común de una propiedad horizontal, habilitar que ellos, se reitera, los «consumidores», en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, puedan actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.
(…) Adicionalmente, sin perjuicio de lo anterior, cuando el daño afecta un bien común, los copropietarios integrantes de la propiedad horizontal, en consideración al mandato del artículo 14 del Decreto 735 de 2013, pueden actuar en grupo a través de dicha persona jurídica, de la que forman parte, la cual, como es lógico entenderlo, estará representada por el administrador designado con sujeción a la ley”9.
Conforme con lo dispuesto en los artículos 5-5, 7 y 8 de la Ley 1480 de 2011, la garantía legal es una obligación a cargo del productor y/o proveedor de carácter temporal (pro tempore), en el entendido que el paso del tiempo agota su vigencia, por lo que una vez finiquitada, sin que 9 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC395-2023. 001 2023 34095 01 se hubiere manifestado algún vicio o reclamado por su aparición, cesa el deber restaurativo.
En tratándose de inmuebles, es de un año (1) para acabados, otro término similar para líneas vitales (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible) y un decenio para estructura (parágrafo del canon 13 del Decreto 735 de 201310). Plazos que no correrán “mientras el consumidor esté privado del uso del producto con ocasión de la efectividad de la garantía”, y continuará de nuevo “si se produce el cambio total del producto por otro” (precepto 9 del primer cuerpo normativo en cita).
De otro lado, es indispensable que el adquiriente informe el defecto al proveedor o productor, a través de una reclamación por escrito dentro del término legal de la garantía, quedando a disposición del interpelado, inspeccionar el bien raíz, con el fin de evaluar la procedencia del requerimiento y establecer la correspondiente reparación (regla 13, Decreto 735 de 2013).
Luego la ausencia de la aludida solicitud, en la oportunidad debida, impide que la obligación resarcitoria se configure, por cuanto “el comprador puede demandar la indemnización de perjuicios, siempre y cuando la señalada garantía la haya reclamado en la oportunidad legalmente establecida y durante la vigencia de la misma”11, y consecuencialmente, el derecho se somete a caducidad, fenómeno que se extiende a los “defectos estructurales de la edificación, a la luz del numeral 3° del artículo 2060 del Código Civil”12.
En complemento, en caso que no se puedan solucionar las controversias de forma directa o por métodos alternativos, podrá desatarse a través de 10 “Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011”. 11 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2142-2019. 12 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2850-2022, reiterada en la SC496-2023. 001 2023 34095 01 la jurisdicción ordinaria “a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía… dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía” (numeral 3, canon 58 de la Ley 1480 de 2011).
Asimismo, la disposición 4 de la Ley 400 de 1997, indica qué se entiende por “acabados o elementos no estructurales. Partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación”, y respecto de “estructura. Es un ensamblaje de elementos, diseñados para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales”.
En palabras del Alto Órgano de la jurisdicción ordinaria, tales definiciones son: “…los «acabados», y también de la subcategoría «líneas vitales», que introdujo el artículo 13 del Decreto 735 de 201313, tendrá vigencia de un año, y corresponderá a los componentes o elementos de una edificación que no tienen relación con su estructura, es decir, con aquello que es determinante para que la construcción se mantenga estable, en pie, sin riesgo de alterar su forma, caer o desaparecer; por vía de ejemplo, las partes –no estructurales– que permiten la habitabilidad, las que tienen propósitos funcionales, o las que sirven al ornato.
En contraposición, la garantía de «estabilidad de la obra», que se extiende por diez años, es la que atañe a la integridad estructural de la construcción; a la indemnidad del conjunto de elementos que impiden que la edificación colapse –total o parcialmente–, o amenace ruina ”14. Igualmente, viene bien indicar que existen dos tipos de bienes comunes esenciales que, como su nombre lo indica, son indispensables para el uso y goce de los privados de un edificio o conjunto, tales como el terreno sobre el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de aquellos, acometidas de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. 13 Se entienden por líneas vitales la «infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible». 14 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC496-2023. 001 2023 34095 01 Respecto de estos, la norma señala que la entrega se presume con la de los bienes privados.
La segunda clasificación, son aquellos destinados a recreación, deporte, salones comunales, entre otros; cuya adjudicación se realiza a la persona delegada por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar, cuando se haya terminado la construcción y enajenación de los bienes privados que representen por lo menos, el cincuenta y uno por ciento (51%) del coeficiente de copropiedad.
A su vez, su transferencia debe realizarse con los documentos de garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. 4. En apego a las anteriores directrices, en el sub examine se constata que el extremo actor una vez tuvo conocimiento del “informe de interventoría Ceiba Torre No. 2 Control de recibo de áreas comunes –Ley 675 art. 24” elaborado por el ingeniero Oliver Mora15, mediante PQRSF No. 1948 de 28 de agosto de 202216, notició las falencias de fachadas de la unidad 2 de la copropiedad a la enjuiciada, quien emitió respuesta el 21 de septiembre siguiente, en los siguientes términos: 1.
No compartimos lo indicado por el interventor en donde anuncia “Se hace especial énfasis en la Fachada y la Terraza las cuales, a pesar de haber sido atendidas, nuevamente evidencian la necesidad de intervención en ellas.” Es de aclarar que en ningún momento se han realizado intervenciones en fachada de la torre 2 y mucho menos en las terrazas (fumadores y SKY CLUB). 2.
Revisión de la pintura de fachada por deterioro temprano: sobre este particular, se realizarán las validaciones pertinentes para indicar el paso a seguir. 3. Humedades en las terrazas deteriorando las zonas comunes: Hasta el momento no se tienen reclamos por humedades en los apartamentos de la torre 2, lo que si se observa son fisuras en grano perimetral de la terraza de fumadores, las cuales serán intervenidas para evitar un deterioro más avanzado, la fecha estimada de atención corresponde a la última semana del mes de septiembre del presente año. 15 Folios 162 a 204 del archivo “23534095—0000500002.pdf” de la carpeta “06MemAnexos”. 16 Folio 121, ibídem. 001 2023 34095 01 4.
Se realizará la corrección de humedad en el cielo del balcón del punto fijo del nivel 29, proveniente de la rejilla de desagüe del balcón del piso 30 en T2. 5. Se procederá con la reparación de humedad en acceso a terraza de fumadores de la T2 (en la pata del muro). 6. Se hará el ajuste entre lámpara de emergencia y cielo falso nivel 32, 31, 29, 28 de la T2 7.
Corrección de la humedad en cielo del balcón piso 34 de la T2. 8. Reparación sillar PV nivel 30 de la T2”17. Por consiguiente, está demostrado el reclamo directo a la interpelada para hacer efectiva la garantía de las zonas comunales de la torre 2; sin embargo, también era indispensable acreditar que dicha solicitud se realizó durante el término, exigencia que no se cumplió, como se procede a explicar: 5.
Si bien la demandante aseguró no haber recibido oficialmente los bienes garantizados, lo cierto es que dentro del dossier obra correo electrónico de 10 de julio de 2020, dirigido a Lina María Ángel Correo – administradora del Conjunto Residencial Ceiba P.H., a través de la cual el director de mercadeo y experiencia del cliente de la accionada, comunicó a aquella la entrega de los “bienes inmuebles privados y bienes comunes esenciales de uso y goce general de los copropietarios” de la edificación etapa 2, adjudicación que se realizaría en la calle 75 AB Sur No. 52 D-332 de Itagüí –Antioquia, “a partir del 30 de julio” de esa anualidad18.
Asimismo, se observa email fechado 10 de febrero de 2021, enviado por el administrador de la copropiedad propulsora a Conaltura Construcción y Vivienda S.A.S., mediante el cual la primera informó a la segunda: “… yo, ANDRES HERNANDEZ SUAREZ con cédula de ciudadanía N°1090335250, en calidad de Representante Legal de la URBANIZACION VERDE VIVO CEIBA P.H. con Nit. 901.267.051-0 ubicada en la Calle 75 AB Sur N°52 D - 332 Itagüí.
Les informo que el interventor seleccionado por la copropiedad para llevar a cabo el proceso de recibo de áreas comunes no esenciales del Proyecto Ceiba Etapa II, es el Ingeniero Civil Oliver Mora Gómez cc.98´566.153, como lo dispone la NSR - 10 y la ley 675 Art 24” 17 Folio 1 del archivo “23534095—0000600002.pdf” de la carpeta “07MemAnexos”. 18 Folios 105 y 106 del archivo “23534095—001400006.pdf” de la carpeta “15ContestaDemanda”. 001 2023 34095 01 Misiva en la que, además, la convocante confirmó asistencia para el “proceso de recibo de áreas comunes no esenciales el próximo 12 de febrero de 2021 a las 8:00 am en las instalaciones de la copropiedad”19.
También, se incorporó el “acta de entrega material bienes comunes de uso y goce general de la Urbanización Ceiba Etapa 2”, suscrita el 22 de febrero de 2021, entre Francisco Avendaño –director de obra-, María Antonieta Valencia –directora del proyecto-, Armando de Jesús González –coordinador administrativo- y Miguel Alexis Sotelo Hernández – representante interventoría-, estos dos últimos como delegados de la demandante.
Escrito en el que se dejó constancia de una restitución “material de los bienes comunes de uso y goce general de la urbanización”, como lo son: “sistema de citofonía virtual; la portería con todas sus instalaciones; cuarto de basuras; el sistema de alumbrado de las zonas comunes; las zonas comunes; las zonas verdes de la copropiedad; tubería para la red televisión y teléfono, canalización en ductos de PVC instalados desde cada una de las torres hasta el gabinete en portería, el cableado de estas redes y los aparatos de estos serán suministrados e instalados por las entidades prestadoras del servicio; el sistema de apantallamiento (pararrayos); el sistema red de incendios y sus gabinetes; shute de basuras; lavaescobas; los contadores de servicios públicos; parqueaderos de vehículos de visitantes; andenes; solárium; baño turco; jacuzzi; salón social; gimnasio; tanques de almacenamiento superior e inferior”; declarándose además, que se recibían con satisfacción y funcionamiento por parte “Ceiba Etapa 2”20.
Legajo en el que también se consignó “se deja expresa constancia que, a la fecha de suscripción de la presente acta se ha hecho entrega a la copropiedad de la totalidad de la documentación establecida por el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, la cual consta de garantía de los ascensores, bombas y otros equipos, expedidos por los respectivos 19 Folios 107 y 108 del archivo “23534095—001400006.pdf”, ejúsdem. 20 Folios 1 a 6 del archivo “23534095—001400006.pdf”, ejúsdem. 001 2023 34095 01 proveedores y, planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y demás servicios públicos domiciliarios”, describiéndose cada uno de los manuales suministrados.
Instrumento que a voces del artículo 244 del Código General del Proceso se presume auténtico, por cuanto la querellante en su oportunidad procesal no lo tachó de falso ni mucho menos desconoció el contenido del mismo. De allí que, venir a poner en entredicho a esta altura de la actuación resulta ser extemporáneo, luego, su alegato relacionado con la ausencia de mérito demostrativo se cae por su propio peso. 6.
Pero si no se tuviera por cierto tal hito temporal con las evidencias comentadas, véase que en el hecho tercero del libelo genitor, se explanó que la constructora “comenzó con entregas parciales desde el año 2021, para lo cual se suscribieron actas de entrega material de bienes comunes y goce en general de la Urbanización Ceiba, estando pendiente a hoy la entrega total de las zonas comunes que fueron prometidas con la Copropiedad”, confesión válida a voces del precepto 193 ídem y, consecuentemente, permite tener por cierto que efectivamente fue el 22 de febrero de 2021 el momento en que ocurrió la aludida transmisión. 7.
Es más, el representante legal de la actora, cuando se le cuestionó cuándo se entregó el primer bien, afirmó “no tengo la claridad para este momento, pero sí sé que los inmuebles se empezaron a entregar a partir del año 2019 o a principio del 2020, los inmuebles de torre 1. Aunque estamos hablando de torre 2 que se inició en el 2020, a finales de 2020 las entregas en torre 2”21, deponente quien expresó, además, que “…las fechas en que se entregan las zonas comunes correspondientes a torre 2, según acta es de febrero 22 de 2021, donde se reciben las zonas comunes correspondientes, aunque no fueron entregadas directamente a la administración que fungía en el momento”22. 21 Minuto 9:56 del archivo “23534095—0002200001.MP4” de la carpeta “23VideoAud20250120”. 22 Minuto 11:19 del archivo “23534095—0002200001.MP4” 001 2023 34095 01 8.
Por tanto, a consideración de esta Colegiatura operó la presunción legal de entrega de los predios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que consagra el artículo 24 de la Ley 675 de 200123, debiéndose añadir que, para la referida calenda, la propulsora funcionaba con normalidad y tenía designado un administrador, conforme lo refirió su actual representante legal en su declaración: “el representante legal para la fecha [de adjudicación] era el señor Raúl Andrés Hernández quien fungía como representante legal y administrador para esa fecha”24.
Y es que, si bien se cuestiona que las personas que recibieron las áreas comunes no fueron autorizadas por el administrador o en su defecto, por la asamblea general, lo cierto es que, desde el escrito introductorio, se afirmó que efectivamente se realizó la adjudicación cuestionada, sin que allí se afirmara o se pusiera en tela de juicio que quien las recibió no fue delegado para tal fin.
De allí que, se deba tener por cierto que efectivamente existió una entrega material y formal de las aludidas zonas con apego a las exigencias legales, por cuanto junto con la misma se transfirieron los manuales y demás documentación que previene la norma en cita. 9. En ese contexto y en aplicación del principio “pro consumatore”, cimentado básicamente “…en la situación de debilidad de este frente al mercado y se encamina a lograr un equilibrio en las relaciones entre aquél y los actores comerciales o empresariales con carácter dominante.
Por 23 «Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. Parágrafo 1.º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2.º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal». 24 Minuto 16:46 del archivo “23534095—0002200001.MP4” 001 2023 34095 01 tanto, ante normas contrapuestas o, eventualmente, perjudiciales para el consumidor, deberá efectuarse una interpretación favorable a este último en procura de no lesionar sus garantías y permitirle superar las desigualdades con los demás agentes mercantiles”25; deviene patente que, a pesar de haber efectuado la reclamación formal dentro del término legal (28.
Ago/22), lo cierto es que cuando se presentó la demanda (04. Dic/2023)26, transcurrió más del año previsto para la garantía de los acabados y líneas vitales (canon 13, Decreto 735 de 2013). 10. Como un argumento adicional, el administrador en su exposición aseguró que algunos de los daños aquí reclamados “…han sido asumidos por la administración puesto que no se pueden dejar deteriorar y, algunos porque dependen para la vida de las personas que allí habitan en caso de cualquier siniestro, entonces la administración no ha podido pasar por alto y ha tenido que reparar algunos de los allí mencionados”27.
Asimismo, en el transcurso de la actuación, allegó memorial a través del cual informaba la actualización de las expensas en que había incurrido para las obras de las cajas residuales, impermeabilización de tanques, mampostería y pañete de los depósitos de agua, instalación de puerta metálica, entre otras adecuaciones28. Afirmación que deja en evidencia que la copropiedad decidió por su cuenta y riesgo, asumir el mantenimiento y reparación de algunas de las áreas con un tercero, sin contar con la autorización del encargado de la garantía legal, acto que a voces del artículo 16 del Estatuto del Consumidor29, constituye una forma de exoneración de responsabilidad del productor y proveedor, toda vez que “…al impedirse que la demandante cumpliera el débito restaurativo a su cargo, esta obligación deja de serle exigible, no sólo porque nadie se encuentra obligado a lo imposible, sino por cuanto 25 Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC11884-2018. 26 Archivo “23534095—0000000001.pdf” de la carpeta “01DemandaAnexos”. 27 Minuto 11:54 del archivo “23534095—0002200001.MP4”. 28 Archivo “22162824—0001000002.pdf” de la carpeta “11MemorialAnexos”. 29 Artículo 16 de la Ley 1480 de 2011: “El productor o proveedor se exonerará de la responsabilidad que se derive de la garantía, cuando demuestre que el defecto proviene de: (…) 2.
El hecho de un tercero…”. 001 2023 34095 01 mal podría responder de los actos realizados por un tercero. En este contexto, el comportamiento de la demandante constituye una causal eximente de responsabilidad, esto es, el hecho de un tercero”30. De modo que, mal podría condenársele a efectuar las adecuaciones después de la manipulación efectuada por un tercero sin su supervisión, comoquiera que al haber decidido la demandante asumir, expresa o tácitamente, los arreglos por alguien que no había sido autorizado por el productor, ello implica que asume el compromiso de su actuar y consecuencialmente, elimina de tal carga a la acusada. 11.
Deviene como consecuencia, una ausencia de infracción a las normas de derecho de consumo que sirviera como sustento a la imposición de la sanción que se refiere el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, en virtud a la configuración de una causal de exoneración de responsabilidad. 12. Como acotación final, en punto al embate de haberse infringido el principio de incongruencia previsto en el canon 282 del Rito Procesal, basta con decir que tal argumento resulta ser novedoso en esta instancia, por cuanto el mismo no se cuestionó en el momento de presentar los reparos concretos al fallo censurado, de allí que, esta Sala se abstendrá en emitir pronunciamiento en torno al mismo, toda vez que la competencia de este Tribunal se encuentra circunscrita a los argumentos que desarrollen los reproches expuestos al Funcionario de primer grado, conforme lo ha precisado la Corte Suprema de Justicia: “Para otorgar mayor claridad al asunto, esta misma Sala ha expuesto que, de la inteligencia de la norma, se sustrae que las facultades del superior se circunscriben a los reparos concretos expuestos por la parte al momento de interponer el recurso de apelación. Sobre el tema, en SC3148-2021 se dijo que: (…) «la apelación de sentencias supone, en resumen, dos actuaciones del recurrente: La interposición de la impugnación ante el a quo, con expresa y concreta indicación de los ‘reparos concretos’ que se formulen al fallo cuestionado, 30 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2850-2022. 001 2023 34095 01 laborío que él deberá hacer oralmente en la audiencia donde se profiera el mismo, o por escrito, dentro de los tres días siguientes a la fecha de ese acto, o de la notificación, si la sentencia no se dictó en audiencia. Y la sustentación, que debe guardar estricta armonía con los referidos reproches específicos indicados al interponerse el recurso (…) Se sigue de todo lo hasta aquí expuesto, que las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extiende al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada”31.
(Subrayado propio). 13. De colofón, la Sala no acogerá los argumentos de la censura y confirmará el fallo apelado, con la consecuente condena en costas en esta instancia para la parte vencida (numeral 1, canon 365 ejúsdem). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 20 de enero de 2025, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte apelante. Para el efecto, la Magistrada Ponente fija como agencias en derecho la suma de $1.600.000. Liquídense en la forma establecida en el artículo 366 del Código General del Proceso.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al despacho de origen. 31 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC1303-2022. 001 2023 34095 01
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada ÁNGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cd6f108b430f38ba1b29dec3d9be475e0ff72b6ece237530e1023651c46406b5 Documento generado en 06/05/2025 04:02:33 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica