REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., dieciséis (16) de agosto de dos mil veintitrés (2023). Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Proceso N.° 110013103004201900523 02 Clase: VERBAL - RCC Demandante: HENRY LÓPEZ ARGÜELLO Demandados: MAURICIO PERDOMO RODRÍGUEZ y MYRIAM TRIVIÑO CHIPATECUA Sentencia discutida y aprobada en sesión de sala n.o 31 de nueve (9) de agosto de dos mil veintitrés (2023).
El Tribunal emite sentencia escrita, en los términos del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con motivo de la apelación que la parte demandante interpuso contra el fallo que el Juzgado 4° Civil del Circuito de Bogotá pronunció en la audiencia del 17 de mayo del año en curso, mediante el cual, entre otras, declaró resuelto el negocio jurídico de promesa ajustado por las partes y, en consecuencia, ordenó las correspondientes restituciones mutuas.
ANTECEDENTES 1. En la reformada demanda, Henry López Argüello, a través de apoderado judicial, solicitó, como pretensión principal, que se declare la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa que el 18 de diciembre de 2017 celebró con Mauricio Perdomo Rodríguez y Myriam Triviño Chipatecua, en relación con el predio ubicado en la Transversal 74 C n.° 81 F – 09 de esta ciudad, identificado con el folio de matrícula n.° 50C-248675, por ausencia del requisito a que alude el numeral 4° del artículo 1611 del Código Civil (súplica n.° 1) En consecuencia, pidió que se disponga que “las partes vuelvan al estado anterior a la firma” del contrato de promesa de compraventa, en los siguientes términos: Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 10 a) Que se ordene a los demandados restituir el predio “en el mismo estado en que lo recibieron, junto con los frutos que ha debido recibir el dueño con mediana inteligencia y actividad si hubiera tenido el bien en su poder”. b) Que de los dineros que el demandante debe reintegrar a su contraparte, por concepto del abono que hicieron al precio, se le autorice descontar el valor de los frutos del inmueble que ha debido recibir con mediana inteligencia y actividad, de tenerlo en su poder (pretensiones n.° 2 y 3).
Por último, pidió que se le reconociera el derecho a retener los dineros que debe restituir a su contraparte, con los descuentos ya mencionados, hasta que estos no efectúen la entrega del inmueble prometido en venta (súplica n.° 4). En subsidio de lo anterior, deprecó la resolución del reseñado acuerdo de voluntades, por causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por los demandados, como promitentes compradores (pretensión subsidiaria n.° 1).
En consecuencia, que se ordene a los demandados restituir el predio “en el mismo estado en que lo recibieron, junto con los frutos que ha debido recibir el dueño con mediana inteligencia y actividad si hubiera tenido el bien en su poder” (súplica subsidiaria n.° 2). Además, solicitó que, de los dineros que debe reintegrar a los demandados, por concepto del abono que hicieron al precio del inmueble, se le autorice descontar las siguientes sumas: a) $90.000.000, por concepto de “arras confirmatorias penales”. b) $10.000.000, equivalente a la cláusula penal pactada en el contrato preparatorio (pretensión subsidiaria n.° 3).
Por último, pidió que se le reconociera el derecho de retención respecto de los dineros que debe restituir a su contraparte, con los descuentos ya mencionados, hasta que estos no efectúen la entrega del inmueble que se prometió en venta (súplica alternativa n.° 4). Para soportar sus pretensiones, el demandante alegó los siguientes hechos: Mediante documento privado de 18 de diciembre de 2017, Henry López Argüello prometió vender a Mauricio Perdomo Rodríguez y Myriam Triviño Chipatecua el predio ubicado en la Transversal 74 C n.° 81 F – 09 de esta ciudad, identificado con la matrícula n.° 50C-248675.
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 11 En el reseñado negocio jurídico no se dio cumplimiento al requisito a que alude el numeral 4° del artículo 1611 del Código Civil, puesto que no se incluyó “la alinderación del inmueble objeto del contrato”, lo que a voces del canon 1741 de esa misma codificación conlleva que sea nulo absolutamente.
En el aludido convenio preliminar las partes acordaron como precio la suma de $340’000.000,oo, pagaderos así: i) $50.000.000, que los promitentes compradores pagaron antes de suscribir el contrato preparatorio; ii) $90.000.000, que estos últimos abonaron en esa misma fecha, y que pactaron como “arras confirmatorias penales” (cláusula 5ª); y iii) $200.000.000, a ser pagados el 7 de junio de 2018, a la firma de la escritura pública de compraventa, a otorgar ese mismo día, a las 10:00 a.m., en la Notaría 51 de Bogotá. Para cumplir con la obligación a su cargo, “se dejó constancia que los promitentes compradores pagarían el saldo [del precio] con el producto de la venta de un inmueble de su propiedad”, lo que, de acuerdo con la cláusula tercera del acuerdo de voluntades, debía ocurrir, a más tardar, el 7 de junio de 2018.
El demandante se hizo presente en la fecha y lugar acordados para dar cumplimiento a las obligaciones consignadas en el contrato de promesa; no obstante, los demandados no hicieron lo propio. De ello dio fe el Notario 51 del Círculo de Bogotá. De ese modo las cosas, los señores Mauricio Perdomo Rodríguez y Myriam Triviño Chipatecua incumplieron el contrato preliminar, puesto que no pagaron el saldo del precio en la fecha convenida, ni posteriormente, lo que legitima al aquí demandante a exigir la resolución del reseñado negocio jurídico, “junto con la restitución de las cosas al estado anterior”, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1546 del Código Civil, por tratarse de un contratante cumplido.
De acuerdo con el artículo 1861, ídem, la suma de $90.000.000 que las partes pactaron como “arras confirmatorias penales” en la cláusula 5ª del convenio, “debe asumirse como una estimación anticipada y bilateral de perjuicios en caso de incumplimiento de las prestaciones [a cargo de] los contratantes”. Adicional a lo anterior, en la estipulación 13ª convinieron como cláusula penal la suma de $10.000.000, que corría por cuenta del contratante incumplido, más la acotación de que su procedencia era “sin perjuicio de las demás acciones que la ley establezca”, lo que, en criterio del demandante, compatibiliza la pena con el pacto de arras confirmatorias penales.
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 12 Por último, indicó que, conforme la cláusula 9ª del contrato, “los demandados ostentan la tenencia del inmueble…, a título de habitación”, desde el 15 de junio de 2018, por autorización del promitente vendedor. 2. Excepciones Mauricio Perdomo Rodríguez y Myriam Triviño Chipatecua formularon las defensas que denominaron “modificación del contrato de promesa de compraventa, cumplimiento de los promitentes compradores”, “mala fe del promitente vendedor” e “inexistencia de retracto contractual e imposibilidad de ejecutar el pacto de arras”.
Alegaron que los contratantes convinieron, en forma verbal, modificar la fecha de escrituración para el día 17 de julio de 2020. Por igual, que alteraron la época del pago del saldo, el cual ahora se pagaría “en cuotas de valor indeterminado, pero, en todo caso, a más tardar, para la fecha de escrituración, esto es, 17 de julio de 2020”.
Las referidas modificaciones encontraron venero en la imposibilidad de los promitentes compradores de vender un inmueble de su propiedad, con cuyo producto pretendían solventar el saldo del precio. Prueba de lo anterior, es que el 30 de julio de 2018, con posterioridad a la modificación contractual, el señor Perdomo se comunicó con el aquí demandante y le dijo que disponía de $10.000.000 para efectuar un abono al saldo del precio, a lo que este no se opuso y le pidió que lo consignara “en el Banco Davivienda a un producto financiero de su titularidad”.
De suerte que los demandados no han incumplido las obligaciones a su cargo, pues si bien subsiste un saldo, este “aun no es exigible”, dado que no ha vencido el plazo convenido para efectuar el pago. Añadieron que el demandante actuó de mala fe, puesto que, a sabiendas de la modificación contractual efectuada de común acuerdo, formuló la presente demanda, con el propósito de apropiarse de los dineros que ha recibido como parte del precio y de aquellos otros pactados como arras confirmatorias penales y cláusula penal.
Por último, mencionaron que los promitentes compradores no se han retractado del negocio jurídico de promesa, pues, por el contrario, “han cumplido a cabalidad con todas sus obligaciones”. 3. La sentencia de primera instancia Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 13 El juzgador de primer grado estimó que el problema jurídico que debía resolver se circunscribía a determinar, primero, la existencia de un contrato bilateral válido y, en segundo término, de ser afirmativa la respuesta a ese interrogante preliminar, si están dados los presupuestos que contempla el artículo 1546 del Código Civil para el ejercicio de la acción de responsabilidad civil por incumplimiento.
En cuanto a lo primero, no cabe duda que la promesa de compraventa satisfizo los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, esto es, (i) se celebró por escrito, (ii) no se refiere a aquellos contratos que la ley declara ineficaces por no concurrir los requisitos de los artículos 1502 y 1511 del Código Civil, (iii) se estableció una época clara y determinada para la celebración del contrato prometido, y (iv) se especificaron los elementos que determinan el contrato prometido, de tal suerte que para perfeccionarlo solo bastara la tradición de la cosa.
Sobre este último punto, enfatizó que el inmueble prometido en venta se identificó plenamente, tanto por su nomenclatura y su código catastral, como por su folio de matrícula inmobiliaria, documentos todos que remiten al instrumento público en el que constan sus linderos, de suerte que su singularización no admite duda. Así, pues, resta por determinar si se acreditó el incumplimiento contractual denunciado, fundado en la falta de pago del precio pactado.
Es claro que el saldo del precio a que alude el numeral 3° de la cláusula 5ª de la promesa no se pagó en la fecha convenida (7 de junio de 2018). De ello dieron cuenta los mismos demandados, quienes aceptaron que en esa oportunidad no sufragaron los $200.000.000 que debían abonar al demandante, como que, tardíamente, realizaron abonos por $35.000.000, que, sumados a los pagos efectuados con antelación, totalizan, para la fecha de presentación de la demanda, $175.000.000.
Sin que se hubiese acreditado la modificación ulterior de la promesa, a la que hicieron alusión los demandados, en cuanto tiene que ver con la extensión del plazo para el pago del saldo, pues no se aportó ningún documento que, en los términos del artículo artículo 89 de la Ley 153 de 1887, acreditara la posterior alteración de ese puntal del negocio jurídico.
De ese modo las cosas, al no haberse pagado el precio del inmueble en el plazo acordado, se produjo un claro incumplimiento de las obligaciones asumidas por los promitentes compradores. De modo pues que, habiéndose demostrado que el actor estuvo presto a cumplir las suyas, ciertamente está legitimado para deprecar la resolución del contrato con la consecuente indemnización de perjuicios.
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 14 Ahora bien, para los efectos de las restituciones mutuas que deben ordenarse por efecto de la resolución que ha de ser declarada, no puede perderse de vista que los demandados, con posterioridad a la presentación de la demanda, transfirieron a su contraparte la suma de $165.000.000, para dar cumplimiento parcial a la fallida conciliación auspiciada en la audiencia inicial, consignación que acreditaron y que, como viene de decirse, debe tenerse en cuenta para los fines antedichos.
En lo que concierne a los perjuicios reclamados, de la lectura del contrato preparatorio se deduce que las partes anticiparon la liquidación de aquellos que se causaran como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de ellas, por lo que hay lugar a conceder al demandante la suma de $90.000.000, por concepto de “arras confirmatorias penales”.
A dicho monto, empero, no es posible aunar otro equivalente a $10.000.000, que las partes convinieron como “cláusula penal”, pues si la primera tuvo como finalidad la estimación preliminar de los perjuicios causados por el incumplimiento contractual, hizo las veces de esta última, en los términos de la jurisprudencia citada por el fallador, sin que sea posible emitir una misma condena dos veces por los mismos conceptos.
Entonces, debe ordenarse al demandante la restitución de los dineros entregados como parte del precio convenido, esto es, en total, la suma de $340.000.000, debidamente indexada, autorizándolo desde ya para deducir de ese monto la suma de $90.000.000 de que trata la cláusula 5ª, por concepto de arras confirmatorias penales. Por igual, se conminará a los demandados a restituir a su contraparte el inmueble objeto de la promesa de compraventa, dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, so pena de librar despacho comisorio con los insertos del caso.
Por último, en cuanto atañe a los frutos reclamados, “la estimación que realiza el demandante no la soporta en un material probatorio suficiente que establezca el quantum de los frutos, teniendo en cuenta la ubicación, destinación, conservación, área y dependencias del inmueble; antes bien, hizo una estimación del arriendo proveniente del máximo legal establecido por el avalúo catastral, el cual es insuficiente para determinar el valor de los frutos”, amén de que “no anexó dictamen pericial con los elementos ya referidos”, de suerte que dicha pretensión debe negarse. 4.
El recurso de apelación Inconforme con dicha determinación, el actor impugnó el ordinal octavo, con soporte en que debió condenarse a los demandados al pago de los frutos reclamados en la demanda, por las siguientes razones: Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 15 (i) Puesto que, conforme lo preceptúa el artículo 206 del CGP, se formuló la respectiva reclamación en el libelo y se estimó razonadamente el monto pretendido, máxime que la parte contraria no lo objetó y, en consecuencia, se convirtió en plena prueba de su cuantía. Lo anterior, aunado a que, como lo admitieron los propios demandados, ocupan el inmueble objeto de controversia “desde la firma de la promesa de compraventa”.
(ii) Porque si en el hecho 13 de la demanda se afirmó que los promitentes compradores habitan el predio “desde junio de 2018”, sin que estos desvirtuaran esa afirmación, ello le debió servir de pauta al juzgador para calcular la suma reclamada por concepto de frutos. (iii) Comoquiera que la suma pretendida, además de estimarse bajo juramento, se cálculo conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, que indica que el canon de arrendamiento no debe superar el 1% del valor comercial del inmueble, así como que el valor comercial debe ser el doble del catastral.
Es más, la liquidación se realizó “por la mitad del valor que legalmente hubiera podido estimar”. No obstante, el juez a quo consideró que los frutos debían acreditarse a través de un peritaje, con lo que pasó por alto “que en la ley no existe tarifa legal de pruebas para acreditar los frutos que se reclaman”. (iv) Dado que se inaplicaron los artículos 964 y 1932 del Código Civil; el primero, establece que la restitución de bienes debe incluir los frutos producidos por la cosa; el segundo regula las prestaciones mutuas en caso de resolución del contrato de compraventa por el no pago del precio, y establece que “el comprado incumplido debe restituir el bien junto con los frutos…”.
(v) De accederse a la condena reclamada, “se hace imperioso reconocer la compensación con los dineros que sale a deber el demandante y su retención condicionada a la entrega en debida forma del predio”. CONSIDERACIONES La Sala encuentra que la actuación se desarrolló con normalidad, no hay causal de nulidad que se tenga que declarar, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y el Tribunal es competente para decidir el recurso de apelación en los términos y con las limitaciones que establece el artículo 328 del CGP y la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia1. 1 “El apelante debe formular los cargos concretos, y cuestionar las razones de la decisión o de los segmentos específicos que deben enmendarse, porque aquello que no sea objeto del recurso, no puede ser materia de decisión, salvo las autorizaciones legales necesarias y forzosas (art. 357 del C. de P. C., y 328 del C. G. del P.).” (CSJ, sentencia del 1° de agosto de 2014, expediente SC10223-2014, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona).
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 16 2. En relación con esto último, vale decir, en lo que respecta a la competencia de este colegiado, ha precisado dicha Corporación que “la decisión del superior habrá de sujetarse a las restricciones que le impone la ley misma y, sobre todo, a las actuaciones del recurrente”, de tal suerte que, “cuando la apelación la introdujo una sola de las partes, o cuando a pesar de provenir de ambas, los recursos no abarcan la totalidad del fallo cuestionado, las facultades decisorias del superior quedan restringidas a los ‘argumentos expuestos’ por el o los impugnantes…” (CSJ.
SC3148-2021, 28 jul.). 3. Con soporte en lo anterior, y de acuerdo con los antecedentes que fueron narrados en los prolegómenos de este proveído, quedaron al margen de discusión en segunda instancia, por no ser objeto de ataque, los siguientes tópicos: (i) la declaración de incumplimiento contractual, (ii) la consecuente resolución del contrato de promesa de compraventa;
(iii) la orden consecuencial a los demandados de restituir a su contraparte el inmueble materia del negocio prometido, (iv) la directriz impartida al actor de reintegrar a sus oponentes las sumas de dinero que recibió como parte del precio pactado, (v) la condena impuesta al extremo pasivo a título de arras confirmatorias penales; (vi) la autorización al demandante para que realice las compensaciones a que hubiere lugar, y (vii) la negativa a condenar a los demandados a asumir el valor de la cláusula penal de que trata la estipulación 13ª de la promesa de compraventa.
Por lo tanto, el Tribunal centrará su decisión en establecer si, como lo planteó la parte demandante, debieron reconocérsele los frutos reclamados, como secuela de la resolución del contrato de promesa. 4. De acuerdo con lo anterior, cumple anotar que la ineficacia de un contrato, producida, por ejemplo, por la declaración de nulidad o resolución, entre otros fenómenos afines, apareja la aniquilación de sus efectos vinculantes y obligatorios, lo que supone retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido la convención, para lo cual, en forma retroactiva, habrá de colocarse a los extremos de la relación negocial en la situación en que se encontraban.
Por manera que, si como sucedió en este caso, se ejecutaron anticipadamente las prestaciones propias del contrato prometido, como ocurrió con la entrega del inmueble y el abono parcial del precio, deben decretarse las restituciones recíprocas de rigor. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia tiene dicho que: “En razón de la resolución de la compraventa por incumplimiento del comprador, las partes se encuentran compelidas a verificar las restituciones recíprocas, por lo Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 17 que el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa entregada y los frutos que ésta hubiere producido.
Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya el pago que haya realizado del precio de la cosa (…) (CSJ, SC11287-2016, 17 ago. 2016, rad. 2007-00606-01). A lo que cabe añadir que, “en materia de restituciones mutuas derivadas de la declaratoria de resolución del contrato de compraventa, éstas deben reconocerse, aunque no se hubiera invocado en la demanda o en las excepciones, ya que constituyen imperativos legales en virtud a lo previsto por los artículos 1546 y 1932 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, entre otras disposiciones” (CSJ.
STC8847-2018, 11 jul.). Con ese propósito, esto es, para efectos de proceder a establecer las restituciones mutuas, tiene decantado la jurisprudencia2 que es menester acudir a las reglas que gobiernan la materia en los juicios reivindicatorios, consignadas en los artículos 961 a 971 del Código Civil. Concretamente, se ha dicho que la restitución de los frutos al promitente vendedor “… descansa teleológicamente en razones de evidente equidad, en razón de [su] aprovechamiento efectivo o potencial por parte del demandado”3.
En relación con ese mismo rubro, punto materia de la apelación, esa Corporación precisó que: (i) La buena o mala fe del litigante a quien corresponde efectuar el reintegro es la “posesoria”4, a que se refiere el canon 964 de la codificación civil, acorde con el cual, el poseedor de mala fe está constreñido a restituir “los frutos naturales y civiles de la cosa” durante todo el tiempo de su posesión, “y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder”; en tanto que el poseedor de buena fe “no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores”.
En relación con esto último, precisó la jurisprudencia: “(….) estando regulada expresamente en la ley la forma como debe responder el poseedor de buena fe por este concepto, debe seguirse que éste no está obligado sino a entregar los frutos percibidos y, si no existen, a pagar su valor al tiempo que los percibió o los debió percibir, esto 2 CSJ.
SC11287-2016, 17 ago., SC-5060-2016, 22 abr. y SC-5513-2021, 15 dic. 3 Ib., SC-5513-2021, 15 dic. 4 CSJ. SC3966-2019, 25 sep., rad. 2011-00179-01. Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 18 es, bajo estos parámetros lo que la cosa produce o pudo producir entre el día de la contestación de la demanda y el día de la restitución, deducidas las expensas de producción o custodia” (G. J., T. CLXXXVIII, tomo 2, pág. 150) (CJS SC 8 nov. 2000, rad. 4390, reiterada en CSJ SC1078-2018, 18 abr., rad. 2006-00210-01).
(ii) Además, puntualizó que el valor de los frutos es susceptible de corrección monetaria, para lo cual es dable acudir a “la variación del índice de precios al consumidor medida técnicamente por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística -DANE- y certificada oficialmente”5. En el caso concreto, correspondía entonces al juzgador de primer grado establecer si los promitentes compradores obraron de buena fe o si, por el contrario, debía tenérseles como detentadores del bien de mala fe.
Tras examinar las pruebas que obran en la foliatura, no hay evidencia de actos ilegítimos, fraudulentos o violentos con entidad suficiente para desvirtuar la presunción de buena fe que obra en favor de aquellos, según las voces del artículo 769 del Código Civil. Presunción de buena fe que se reafirma en este caso, si se tiene en cuenta que los demandados ingresaron al inmueble con el consentimiento de su propietario, el aquí demandante Henry López Arguello, precisamente, en cumplimiento de los acuerdos logrados con la promesa.
Así, si como lo ha precisado la jurisprudencia6, el demandante no desvirtuó la presunción que consagra el precepto 769 de dicho compendio normativo, a cuyo tenor: “[l]a buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. (…). En todos los otros, la mala fe deberá probarse”, para efectos de las restituciones mutuas, debía tenerse a los demandados como detentadores de buena fe.
Esa connotación entonces imponía a los demandados, promitentes compradores, la obligación de restituir a su contraparte los frutos percibidos y aquellos que “hubiera[n] podido percibir con mediana inteligencia y actividad”, a partir de la fecha en que les fue notificado el auto admisorio de la demanda (31 de enero de 2020 -fl. 48, cdno. 17) y hasta la fecha de emisión probable de esta sentencia. 5 Como se reconoció en la sentencia CSJ SC2217-2021. 6 CSJ.
SC-5513-2021, 15 dic. 7 En atención a lo que prevé el inciso final del artículo 91 del CGP, según el cual “[s]iendo varios los demandaos, el traslado se hará a cada uno por el término respectivo, pero si estuvieren representados por la misma persona, el traslado será común”, dado que ambos estuvieron representados en su momento por una misma persona jurídica.
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 19 Dado que así no procedió el juez a quo, es oportuno efectuar un pronunciamiento al respecto, de acuerdo con la solicitud esbozada en la apelación y al amparo de las pretensiones formuladas. Para tales efectos, nada impide que, tal como lo ha precisado este Tribunal en casos análogos, “esos frutos se calculen tomando en consideración lo que hubiera podido percibir el inmueble por concepto de arrendamientos y de acuerdo con las pautas legales que rigen la materia”8, con la advertencia, además, “que los frutos deberán ser restituidos a la parte actora, por lo que valían o debieron valer al tiempo de su percepción9”10, proceder que ha sido avalado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en las sentencias SC1078-2018, 13 abr. y SC5513-2021, 15 dic.
En el último de los reseñados fallos, esa Corporación, en sede de instancia, para calcular los frutos civiles producidos por el bien cuya restitución se ordenó, tuvo en cuenta el precio mensual del arrendamiento del inmueble vinculado al proceso, equivalente al 1% de su valor comercial, sobre el cual, a continuación, estimó los incrementos anuales con base en el IPC consolidado del periodo de doce meses anterior, renta que calculó hasta la fecha de emisión de la sentencia. Por consiguiente, se tasarán los frutos civiles en atención a que de acuerdo con el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, el canon mensual de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, como en el sub lite, apenas puede alcanzar el 1% del valor comercial, el que a su vez “no podrá exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente’”11.
Como el precio del fundo ubicado en la Transversal 74 C n.° 81 F – 09 de esta ciudad, para el año 2018, según la certificación catastral que obra a folio 20 del cuaderno principal, se valuó en la suma de $245’277.000,oo, sin que exista otra prueba, la Sala asumirá que -para esa anualidad- el bien producía frutos a razón del 1% de su avalúo catastral ($2.452.770 mensuales), conclusión a la que se arriba de acuerdo a la orientación general de la Ley 820 de 2003, sin que tampoco encuentre obstáculo el Tribunal para aplicar la variación del IPC, en orden a calcular el monto de los frutos para los años siguientes (2020, 2021, 2022 y 2023).
Dicho proceder inclusive guarda armonía con el capítulo de juramento estimatorio de la demanda, en cuya sección el demandante, para establecer el valor de los frutos civiles, tras aplicar el artículo 18 de 8 Ver, entre otras, sentencias de 16 de marzo de 2020, rad. n.° 005 2018 00320 02 y 22 de febrero de 2023, rad. n.° 028 2018 00281 01.
M.P. Manuel Alfonso Zamudio Mora. 9 Sentencia de 29 de julio de 2011. exp. n.° 11001 3103 021 2007 00647 01. M.P. Óscar Fernando Yaya Peña. 10 Citada por este Tribunal en la sentencia de 22 de febrero de 2013, exp. n.° 201000055 01. M.P. Manuel Alfonso Zamudio Mora. 11 Sentencia de 29 de julio de 2011. exp. n.° 11001 3103 021 2007 00647 01.
M.P. Óscar Fernando Yaya Peña. Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 20 la Ley 820 de 2003, los calculó a partir del 1% del avalúo catastral (fls. 29 y 30, cdno. 1), por manera que la resolución a adoptar no transgrede el principio de congruencia (artículo 281 del CGP). Debe decirse, además, que dicho monto no fue objetado por la contraparte al replicar el libelo, lo que supone aplicar el contenido del artículo 206, ibidem, según el cual “[d]icho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo”.
Sobre el tema, la Corte Suprema de Justicia, al estudiar el mencionado precepto, vigente desde el 12 de julio de 201212, precisó que “esa regla introdujo un parámetro complementario de congruencia (no previsto en el Código de Procedimiento Civil) al prohibir la imposición de condenas que superen el importe tasado bajo juramento por el demandante”.
Lo anterior descarta la ausencia de “material probatorio suficiente” en orden a demostrar la causación de los frutos civiles, como lo consideró el juez a quo, amén de subestimar la jurisprudencia del órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria. Por consiguiente, los frutos que los demandados debieron percibir a partir del 31 de enero de 2020 y hasta la fecha aproximada de esta providencia, se deducen de la siguiente operación aritmética: Avalúo comercial del inmueble, 2018 $245’277.000,oo Canon mensual de arrendamiento $2.452.770 IPC año 2019 3,18% Canon mensual actualizado $2.530.768,086 FRUTOS AÑO 2020 Canon mensual año anterior $2.530.768,086 IPC año 2020 3,80% Canon mensual actualizado 2.626.937,oo Meses por liquidar 11 Subtotal frutos año 2020 $28.896.307,oo FRUTOS AÑO 2021 Canon mensual año anterior 2.626.937,oo IPC año 2021 1,61% Canon mensual actualizado $2.669.230,oo Meses por liquidar 12 12 Artículo 627.1 del CGP.
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 21 Subtotal frutos año 2021 $32.030.760,oo FRUTOS AÑO 2022 Canon mensual año anterior $2.669.230,oo IPC año 2022 5,62% Canon mensual actualizado $2.819.240,oo Meses por liquidar 12 Subtotal frutos año 2022 $33.830.880,oo FRUTOS AÑO 2023 Canon mensual año anterior $2.819.240,oo IPC año 2023 13,12% Canon mensual actualizado $2.856.228,oo Meses por liquidar (a 9 de agosto de 2023) 7.2 Subtotal frutos año 2023 $20.564.841,oo TOTAL frutos (31 de enero de 2020 a 9 de agosto de 2023) $115.322.788,oo La Sala dispondrá que los frutos civiles que se generen hasta la restitución del inmueble deberán ser liquidados de conformidad con lo previsto en el inciso 2° del artículo 284 del CGP.
No sobra mencionar que los demandados no solo no alegaron la realización de mejoras al contestar el libelo inaugural, sino que no aportaron medios suasorios que den cuenta de su realización en el bien raíz objeto del litigio, amén de que no interpusieron recurso de apelación, de encontrarse en desacuerdo con algún segmento del fallo de primera instancia, razón por la cual no es dable imponer condena alguna por este rubro.
En ese orden de exposición, se debe revocar el ordinal octavo de la providencia recurrida para, en su lugar, acceder a la segunda pretensión subsidiaria, con la precisión de que se habrán de reconocer los frutos civiles a partir de la notificación a los demandados del auto admisorio de la demanda -31 de enero de 2020- y hasta que se produzca la entrega a la parte actora del bien objeto del litigio.
Por último, en cuanto atañe al reparo concreto según el cual, de accederse a la condena al pago de frutos, “se hace imperioso reconocer la compensación con los dineros que sale a deber el demandante y su retención condicionada a la entrega en debida forma del predio”, debe decirse que luce procedente, por lo siguiente: Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 22 Con fundamento en lo previsto en los artículos 1714 y 1715 del Código Civil, resulta viable para las partes de este proceso la compensación de las sumas de dinero que se deben mutuamente; no obstante, como ello ya se dispuso en el ordinal sexto de la sentencia de primer grado, no se adicionará dicho fallo en ese sentido.
Por último, no es procedente reconocer el derecho de retención en favor del demandante, en relación con las sumas de dinero que debe restituir a los demandados, hasta tanto estos últimos le reintegren el inmueble objeto de este proceso; si se tiene en cuenta que la figura en mención faculta es al poseedor o tenedor de un bien a retener la cosa que tiene en su poder hasta tanto su contraparte no cumpla sus obligaciones.
De ese modo las cosas, en el caso concreto el derecho de retención vendría a ser de los demandados, hasta que el actor les reintegre el valor al cual fue condenado, previa la compensación a que haya lugar. No en vano el artículo artículo 310 del CGP, mutatis mutandis, prevé que “[c]uando en la sentencia se haya reconocido el derecho de retención, el interesado solo podrá solicitar la entrega [del bien] si presenta el comprobante de haber pagado el valor del crédito reconocido en aquella, o de haber hecho la consignación respectiva.
Esta se retendrá hasta cuando el obligado haya cumplido cabalmente la entrega ordenada en la sentencia”. Por lo tanto, no hay lugar a complementar el ordinal sexto en los términos solicitados por el recurrente, vale decir, en lo concerniente al derecho de retención que solicitó reconocer en su favor. No hay lugar a imponer condena en costas, por no aparecer causadas (numeral 8°, artículo 365 del CGP).
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Revocar el ordinal octavo de la sentencia de 17 de mayo de 2023 proferida por el Juzgado 4° Civil del Circuito de Bogotá, conforme a lo expuesto.
En consecuencia, condenar a los demandados a pagar al demandante la suma de $115.322.788,oo, por concepto de frutos civiles producidos por el inmueble materia de restitución, desde el 31 de enero de 2020, hasta el 9 de agosto de 2023, más los que se generen hasta la restitución del mismo, liquidados de conformidad con el inciso 2º del artículo 284 del CGP.
Sentencia en el proceso n.° 110013103004201900523 02 Clase: Verbal -RCC --------------------- 23 Segundo. En todo lo demás, permanece incólume la sentencia de origen y fecha prenotados. Tercero. Sin condena en costas en esta instancia, por no aparecer causadas (artículo 365.8, CGP).
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, Firmado Por: Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c3dea60877a773ab4be74b84f3fca5206f19927693b7f95f942bed081580addc Documento generado en 16/08/2023 04:09:33 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica