Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA IBAGUÉ Magistrado Sustanciador: DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Ibagué, tres (03) de febrero de dos mil veinticinco (2025) Asunto discutido y aprobado mediante acta de sesión virtual No. 004 del treinta (30) de enero de dos mil veinticinco (2025) RESOLUCIÓN DE CONTRATO promovido por OSCAR IVAN CARVAJAL VALENCIA contra GRUPO CONSTRUCTOR RFP S.A.S. RADICADO: 73-001-31-03-002-2021-00291-03
1. OBJETO DE DECISIÓN Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de ambas partes contra la sentencia pronunciada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué, el 22 de noviembre de 2023, aclarada en auto del 15 de enero de 2024, dentro del proceso de resolución de contrato promovido por Oscar Iván Carvajal Valencia contra el Grupo Constructor RFP S.A.S. 2.
ANTECEDENTES PROCESALES 2.1. La Demanda1 Por intermedio de apoderado judicial, Oscar Iván Carvajal Valencia promovió demanda de resolución de contrato, mediante la cual pretende lo siguiente: (i) que se resuelva el contrato de promesa de compraventa ajustado con el Grupo Constructor RFP S.A.S. sobre el inmueble identificado como apartamento 1108 de la Torre 3 del Proyecto Altos de Berlín localizado en la ciudad de Ibagué, (ii) que se declare que la parte demandada incumplió el contrato al no entregar copia de la promesa, (iii) que se ordene a la parte pasiva la restitución de las sumas de dinero pagadas por la parte demandante y, (iv) que se condene al polo pasivo al pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa.
Como plataforma fáctica de sus pretensiones, el extremo activo adujo que entre él y el Grupo Constructor RFP S.A.S. se ajustó contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble identificado como “apartamento 1108 de la Torre 3 del Proyecto Altos de Berlín” cuyo precio de venta se acordó en suma equivalente a $183.982.472, pagaderos de la siguiente manera: a) $ 10.707.040 que serían consignados a la cuenta bancaria corriente informada por el 1 Archivo pdf No. 002. 01PrimeraInstancia.C01Principal.
Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. promitente vendedor, b) $ 9.210.299 que se declararon recibidos a la firma del contrato de promesa, c) $ 35.277.405 que se pagarían con recursos propios y abonos del 5% del valor de los cortes de obra del contrato de suministro, fabricación e instalación en carpintería metálica a ejecutar en la Torre 1, Torre 2, parqueaderos, depósitos y cerramiento de la obra Altos de Berlín, ejecutado por el demandante en favor de la demandada, y, d) el saldo pendiente, equivalente a $ 128.787.735, se pagaría producto del préstamo que el promitente comprador gestionaría ante el banco de su preferencia. Así mismo, se señaló en la demanda que la parte demandada incumplió el contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes, al no haber entregado copia de esta a su poderdante, lo cual le impidió al actor cumplir con las obligaciones a su cargo, entre ellas, tramitar el crédito ante la entidad financiera de su elección para cumplir con lo pactado. 2.2.
Trámite Procesal en Primera Instancia 2.2.1. Corregidos los yerros advertidos en auto del 16 de diciembre de 20212, con proveído del 26 de enero de 20223, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué admitió la demanda y ordenó su notificación a la parte demandada. 2.2.2. Surtida la notificación de la parte demandada, el Grupo Constructor RFP S.A.S., a través de apoderado judicial contestó la demanda oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, señalando, en resumidas cuentas, que la parte demandante no cumplió con la totalidad de los pagos pactados en la cláusula tercera de la promesa de compraventa, ni tramitó el crédito bancario respectivo, aunado a que, contrario a lo afirmado por la parte activa, sí se entregó copia de la promesa al demandante.
En virtud de lo anterior, la sociedad demandada postuló las defensas de mérito que denominó “el demandante no tiene legitimación por activa para promover la acción resolutoria por cuanto no honró sus compromisos”, “la promesa de compraventa es un documento ab substantiam actus” y “compensación”4. 2.2.3. Surtidas las etapas procesales de rigor, en audiencia celebrada el 26 de mayo de 2023, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué escuchó los alegatos de conclusión de las partes en contienda y anunció que dictaría la sentencia de primera instancia por escrito5. 2.3.
Sentencia de Primera Instancia6 En sentencia de primera instancia, dictada el 22 de noviembre de 2023, aclarada en auto del 15 de enero de 20247, el A quo declaró, oficiosamente, la nulidad del contrato de promesa suscrito entre las partes, negó las pretensiones de la demanda y ordenó a la parte demandada restituir al extremo activo la suma equivalente a $ 119.905.973 debidamente indexada.
Para empezar, el Juez de primer grado estudió la conducta de los contratantes, 2 Archivo pdf No. 006. Ibidem. 3 Archivo pdf No. 011. Ibidem. 4 Archivo pdf No. 047. Ibidem. 5 Archivo de Audio y Video No. 097. Ibidem. 6 Archivo pdf No. 100. Ibidem. 7 Archivo pdf No. 104. Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. advirtiendo que, solo la parte cumplida podía demandar la resolución del contrato o su cumplimiento; no obstante, adujo el A quo que ambas partes incumplieron lo pactado, de un lado el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia no pagó la totalidad del precio pactado, y, por el otro, el demandado Grupo Constructor RFP S.A.S. no se presentó en la Notaría Quinta de Ibagué para suscribir la respectiva escritura pública contentiva del contrato de compraventa, por lo que, resultaba viable, en el caso concreto, aplicar el mutuo disenso de los contratantes.
Sin embargo, tras auscultar detalladamente el contrato ajustado entre las partes, el A quo estableció que esa convención no cumplía el requisito previsto en el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil puesto que si bien la cláusula séptima del contrato de promesa estableció un plazo para la celebración del contrato prometido, lo cierto es que el mismo quedó sometido a las condiciones establecidas en los parágrafos 1°, 3° y 4° de la cláusula séptima de ese convenio, lo cual tornaba esa fecha cierta como indeterminada.
Por ello, declaró oficiosamente la nulidad del contrato de promesa y ordenó las respectivas restituciones. 2.4. Recurso de Apelación Inconformes con la decisión de primer grado, apelaron los apoderados judiciales de ambas partes, quienes de manera sucinta enunciaron sus reparos concretos que fueron objeto de sustentación en segunda instancia. 2.4.1.
La parte demandante, por intermedio de su apoderado judicial presentó los siguientes reproches: (i) el A quo realizó una interpretación errónea de los parágrafos de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa puesto que en efecto se pactó una fecha cierta para la celebración del contrato prometido y los parágrafos regularon situaciones concretas que eventualmente hubiesen podido presentarse, por ende, el despacho de primer grado, en sentir del polo activo, pasó por alto la voluntad de los contratantes, (ii) el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia estaba legitimado para reclamar la resolución del contrato al haber honrado sus obligaciones hasta donde le fue posible, en cambio la constructora demandada no cumplió su obligación de entregar copia del contrato de promesa de compraventa y con ello impidió que la parte activa hubiese podido tramitar el crédito bancario respectivo, (iii) el A quo hizo mención a la figura del mutuo disenso; no obstante, malinterpretó la situación puesto que el demandante nunca tuvo la intención de desistir con sus actos de la ejecución del contrato de promesa8. 2.4.2.
Por su parte, el polo pasivo, Grupo Constructor RFP S.A.S., reprochó la sentencia de primer grado porque, en su sentir, el Juez de primera instancia omitió pronunciarse acerca de uno de los extremos en litigio, puesto que no expuso los razonamientos que le permitieron determinar el monto al que debe ascender la suma de dinero a restituir en favor de la parte demandante9. 2.5.
Trámite en Segunda Instancia 2.5.1. Recibido el expediente en esta Corporación, con proveído del 08 de mayo 8 Archivo pdf No. 010. Cuaderno Tribunal. 9 Archivo pdf No. 012. Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. de 2024, se admitió el recurso de apelación en el efecto suspensivo, se ordenó correr traslado a los apelantes para sustentar la alzada y de esa sustentación, se dispuso correr traslado a su contraparte para que ejerciera su derecho a la réplica10. 2.5.2.
Tanto la parte demandante como la demandada, sustentaron oportunamente sus recursos de apelación contra la sentencia de primera instancia11. 2.5.3. Posteriormente, con proveído del 03 de septiembre de 2024, se prorrogó por seis meses más el término para desatar la segunda instancia12. 3. CONSIDERACIONES Estudiado el recurso de apelación propuesto por las partes en contienda, el Tribunal se ocupa de definir de fondo la segunda instancia, previa la siguiente argumentación: 3.1.
En el presente asunto no se advierte motivo de nulidad que afecte la validez del proceso adelantado y, además, se reúnen los presupuestos procesales que permiten el pronunciamiento de mérito sobre el fondo de la cuestión litigiosa, y, a ello se procede por el Tribunal. 3.2. Teniendo en cuenta que ambas partes apelaron totalidad de la sentencia de primer grado, en virtud de lo previsto en el inciso 2° del artículo 328 del Código General del Proceso, la Sala de Decisión resolverá la alzada propuesta sin limitaciones. 3.3.
Precisada la competencia de la Sala, tras contrastar los reproches propuestos por los recurrentes con la decisión traída en alzada y lo acontecido en el debate probatorio, delanteramente advierte esta Corporación que, en el presente asunto, son varios los problemas jurídicos a resolver con apoyo en los medios de prueba legal y oportunamente practicados en la actuación. En primer lugar, importa determinar si el contrato de promesa ajustado entre las partes se encuentra viciado de nulidad absoluta al no haberse determinado la época cierta para la celebración del negocio prometido.
De superarse ese escollo, habrá que establecer si el incumplimiento achacado a la sociedad demandada se encuentra plenamente acreditado y, solo en caso de estarlo, y de habilitarse la resolución del contrato por ese motivo, deberá cuantificarse el monto al que, eventualmente, pudiera ascender la suma de dinero pagada por el demandante que debe restituir al actor la parte pasiva.
Para dar respuesta a los problemas jurídicos previamente determinados, como cuestión metodológica, se abordará en primer lugar el estudio de los reparos concretos esgrimidos por la parte activa, relacionados con la declaratoria de nulidad oficiosa del contrato de promesa de compraventa efectuada por el A quo y el presunto incumplimiento de las obligaciones a cargo de la sociedad demandada, Grupo Constructor RFP S.A.S.; superados esos reproches, se descenderá, en caso de ser necesario, al estudio del reproche único enarbolado por el polo pasivo que tiene que ver con el monto al que debe ascender la suma de dinero cuya restitución ordenó el Juez de 10 Archivo pdf No. 005.
Ibidem. 11 Archivos pdf No. 010 y No. 012. Ibidem. 12 Archivo pdf No. 016. Ibidem. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. primer grado. 3.4. De entrada, importa recordar que de acuerdo con el artículo 1740 del Código Civil “…[e]s nulo todo acto o contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes…”, a su turno, el canon 1741 ibidem señala que “…[l]a nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…” (Negrilla y subrayado fuera de texto).
Como acaba de verse, de acuerdo con las enseñanzas del Código Civil, la ausencia de alguno de los requisitos que el legislador exige para la validez de un acto o contrato deviene en su nulidad absoluta, la cual, según lo enseña el artículo 1742 de ese cuerpo normativo puede y debe declararse de oficio por el Juez de la causa cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato.
En palabras más sencillas, si durante el proceso, el funcionario judicial advierte al rompe que el acto o contrato objeto del pleito adolece de alguno de los requisitos que la ley exige para su validez, debe declarar su nulidad absoluta. 3.5. En lo que es materia de examen por la Sala, conviene precisar delanteramente que la promesa de contrato, según lo enseña el artículo 1611 de la Codificación Civil, no genera obligación alguna, salvo que cumpla con los requisitos allí enlistados, en los siguientes términos: “…Artículo 1611.
Requisitos de la promesa. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1.) Que la promesa conste por escrito. 2.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado ” Según se desprende de la norma en cita, el contrato de promesa para que sea válido debe cumplir con la totalidad de los requisitos previamente señalados porque de faltar al menos uno de ellos, la consecuencia aplicable a ese convenio es, justamente, su nulidad absoluta. 3.6.
Sobre la determinación del plazo para la celebración del contrato prometido, como exigencia legal para la validez de la promesa, la Honorable Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, de antaño ha señalado: Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. “…[e]l plazo o la condición son los hechos futuros que al cumplirse fijan “la época en que ha de celebrarse el contrato”.
La fijación de la época, dice el ord. 3º del art. 89, debe hacerse a través de un plazo o una condición, pero teniendo presente, como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalamiento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal época.
El aludido presupuesto significa que necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato proyectado, sin olvidar, claro está, que si se trata de una condición “… la única ( ) compatible con ese texto legal (requisito 3º de la norma transcrita), en consideración a la función que allí cumple, es aquella ‘que comporta un carácter determinado’, por cuanto sólo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido…” (CSJ SC 22 abr. 1997, exp. 4461.
G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498) (citada en sentencia SC 1964 de 2022). De ahí que, el plazo o condición establecido para fijar la fecha de celebración del contrato prometido, debe estar claramente definida y no existir en ella incertidumbre alguna o distinta interpretación, puesto que de acordarse un plazo o condición que pueda entenderse como indeterminada o que si se quiere, impida determinar a ciencia cierta la época de celebración del negocio, la consecuencia que debe soportar ese acuerdo de voluntades, en virtud de lo reglado en la normativa civil, no es otra distinta a su nulidad absoluta. 3.7.
Así las cosas, tras verificar el contrato de promesa ajustado entre las partes en contienda, se advierte que el plazo pactado para la celebración del contrato de compraventa prometido está contenido en la cláusula séptima de ese convenio, en el siguiente tenor: “…SÉPTIMA: FIRMA DE LA ESCRITURA: La escritura pública de compraventa se otorgará en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué, el día Diecisiete (17) de Agosto de 2019 a las 11:00 a.m., siempre y cuando EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) haya(n) cumplido todas y cada una de las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, pero, podrá aplazarse o adelantarse por acuerdo previo y escrito de las partes, causándose los intereses que se generen por el tiempo de solicitud de dicha prorroga.
PARÁGRAFO PRIMERO: Si el día fijado para la firma de la escritura pública EL PROMITENTE VENDEDOR no contase con los documentos que de acuerdo con la ley deben protocolizarse con ella para efectos de probar el pago del impuesto predial y complementarios, por causas imputables a las entidades públicas respectivas, el otorgamiento de la escritura se llevará a cabo dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, para lo cual EL PROMITENTE VENDEDOR dará aviso escrito o por telegrama o por correo certificado a la dirección de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES).
Será responsabilidad de este comunicar por escrito a EL PROMITENTE VENDEDOR cualquier cambio de dirección.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Si el día acordado para la firma de la escritura pública fuere feriado o no estuviese abierta la Notaría por cualquier causa, la firma se prorrogará hasta el siguiente día hábil, a la misma hora y en la misma Notaría. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado.
Grupo Constructor RFP S.A.S.
PARÁGRAFO TERCERO: La Notaria asignada del Círculo de Ibagué podrá ser cambiada, para lo cual EL PROMITENTE VENDEDOR dará aviso escrito o por telegrama, por correo certificado a la dirección de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES). En desarrollo de las facultades otorgadas por el Decreto 2148 de 1983, autoriza a los representantes legales de EL PROMITENTE VENDEDOR, para firmar la escritura Pública de compraventa en las oficinas de la sociedad, con posterioridad a la firma de la misma por parte de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), sin que ello implique NO PRESENTACION por parte del PROMITENTE VENDEDOR o incumplimiento por parte de él.
PARÁGRAFO CUARTO: EL PROMITENTE VENDEDOR otorgará la Escritura Pública en la fecha indicada, y entregará el inmueble en la fecha pactada, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito. Convencionalmente y de manera enunciativa, se definen como eventos de fuerza mayor o caso fortuito en los cuales EL PROMITENTE VENDEDOR queda exonerado de cumplir el plazo fijado para la entrega del inmueble y consecuentemente con el otorgamiento de la escritura pública respectiva sobre el inmueble objeto del presente contrato, entre otros, los siguientes: huelga o cese de actividades decretada por su personal, o el de sus proveedores o contratistas; escasez o dificultades en el suministro oportuno de materiales de construcción; hechos atribuibles a terceros, circunstancias climáticas desfavorables, o situaciones de fuerza mayor o caso fortuito que impidan el desarrollo normal de la obra, demora en la instalación de servicios públicos, suspensión en los desembolsos por parte de las entidades que financian la construcción del proyecto sin que medie culpa de EL PROMITENTE VENDEDOR.
En estos eventos, el plazo de esta cláusula para la entrega y de otorgamiento de escritura pública se informará a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR(ES) mediante comunicación escrita dirigida a la dirección electrónica que se señala en el presente documento, sin que haya lugar a pago o indemnización a cargo de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) y sin que se entienda que ésta ha ejercido derecho de retracto.
PARÁGRAFO QUINTO: Se hace de manera expresa que EL PROMITENTE VENDEDOR no tendrá la obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura si EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) estuvieren en mora con sus obligaciones relativas a los pagos diferentes a los que se cancelarán con crédito, de acuerdo con lo que las partes hayan convenido o por causas imputables a aquél. EL PROMITENTE VENDEDOR podrá optar por declarar resuelto el presente contrato por incumplimiento de pago(s) y hacer efectivo la cláusula penal, o prorrogar por escrito un término máximo de treinta (30) días calendarios(sic) el plazo para la firma de la escritura de compraventa, si EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) está interesado en continuar con el negocio; en éste caso EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) pagará al EL PROMITENTE VENDEDOR el Dos Por Ciento (2%) del valor total que ha dejado de recibir por el incumplimiento del PROMITENTE COMPRADOR, si cumplidos los treinta (30) días mencionados, continuos o discontinuos, de mora durante el plazo establecido para el cumplimiento de la obligación, se hará efectivo la cláusula penal de la cláusula quinta del presente contrato de promesa de venta y se resolverá por incumplimiento de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES).
EL PROMITENTE VENDEDOR podrá descontar las multas de que trata el presente parágrafo, de los pagos que EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) haya efectuado, sin que la sanción extinga la obligación principal…” 3.8. El aparte del contrato de promesa de compraventa acabado de citar, deja entrever con claridad que las partes acordaron que la suscripción de la Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. escritura pública correspondiente se llevaría a cabo el día 17 de agosto de 2019 a las 11:00 a.m. en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué; empero, los parágrafos transcritos también tienen relación con el otorgamiento de la escritura pública contentiva del contrato de compraventa prometido, por lo que cabe preguntarse por la Sala si la presencia de esos parágrafos dota de indeterminación el plazo convenido para la celebración del contrato de compraventa, tal como concluyó el A quo. 3.9.
Lo anterior implica, por supuesto, acudir a las reglas de interpretación contractual previstas en la legislación civil en aras de determinar si la inclusión de los parágrafos 1°, 3° y 4° en la cláusula séptima del contrato de promesa, afectan de manera directa el plazo pactado por las partes para la celebración del contrato prometido, al punto de tornarlo indeterminado. 3.10.
En ese sentido, habrá de otorgársele prevalencia al tenor literal de las palabras utilizadas por los contratantes para exteriorizar su intención, al celebrar el contrato de promesa ahora analizado. Al respecto, el profesor Diego Franco Victoria ha señalado que: “…[l]a afirmación de prevalencia de la común intención no puede llevar a minusvalorar la importancia del sentido literal de la declaración, pues este no puede desmentido ni siquiera por los mismos contratantes, sino en el caso de que ambos den una especifica demostración de un significado que contraste con la letra de las expresiones usadas, según hayan utilizado un código o lenguaje propio y particular.
Por ende, en el supuesto de que el sentido literal de estas revele de manera clara y unívoca la voluntad común de los contratantes y no subsista alguna divergencia entre la letra y el espíritu de la convención, será difícil invocar una interpretación diferente.13 (Negrilla fuera de texto). (…) El Código Civil colombiano, en el artículo 1618, acoge el criterio interpretativo de la búsqueda de la común intención al prescribir que “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”.
La redacción resulta afortunada en el sentido de que impone la intención sobre la común declaración, solo si aquella es conocida claramente, puesto que, si no es así, se debe estar a la literalidad de la declaración14…” 3.11. En estas condiciones, basta con posar la vista sobre el texto de la cláusula séptima del contrato de promesa para concluir sin dubitación que las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada pactaron de manera cierta, diáfana y concreta el plazo para celebrar el contrato de compraventa prometido en los siguientes términos “La escritura pública de compraventa se otorgará en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué, el día Diecisiete (17) de Agosto de 2019 a las 11:00 a.m.”; como puede apreciarse, no existe ambigüedad o vaguedad en el tenor literal de las expresiones utilizadas, así como tampoco se aprecia oscuridad o indeterminación en el plazo pactado; por el contrario las partes no solo convinieron que la Escritura Pública contentiva del contrato de compraventa se otorgaría en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué, sino que además señalaron el día 17 de agosto de 2019 a las 11:00 a.m. para esos fines, por lo que la obligación de comparecencia resultaba clara y determinada para ambos contratantes. 13 Franco, Victoria.
D. (2019). Interpretación de los contratos civiles y estatales. Universidad Externado de Colombia. Bogotá D.C. pág. 137. 14 Ibidem. pág. 144. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. 3.12. Y es que, al margen de que en el apartado final de esa cláusula séptima las partes hayan acordado que la fecha y hora allí señalada podría modificarse; dicha circunstancia no sometía el plazo pactado a condición; según se dejó dicho, esa situación solo ocurriría de obrar acuerdo previo de las partes por escrito, de modo que, esa situación así narrada no dota, en sentir de la Sala, de indeterminación el plazo pactado, pues se insiste dicha modificación, en caso de ocurrir, solo podía darse por el concierto de las partes quienes deberían, por escrito, establecer un nuevo plazo para el otorgamiento de la respectiva Escritura Pública. 3.13.
Sin perjuicio de lo anterior, no puede perderse de vista que el tenor literal de los parágrafos 1°, 3° y 4° de la cláusula séptima del contrato, a pesar de tener relación con la fecha de otorgamiento o suscripción de la Escritura Pública previamente pactada, no tienen incidencia directa en la misma puesto que los supuestos fácticos allí señalados por las partes regulan situaciones específicas, entre ellas, los siguientes: (i) el procedimiento a desarrollarse por las partes en caso de que llegado el día señalado para la suscripción del documento público, el promitente vendedor no cuente con la totalidad de los documentos a protocolizar en ese acto, (ii) la posibilidad de cambiar la Notaría en que la que se llevará a cabo el otorgamiento de la Escritura Pública, previo acuerdo entre las partes por escrito y, (iii) la exoneración del promitente vendedor para suscribir la Escritura Pública en la fecha pactada, en caso de materializarse una circunstancia de fuerza mayor o caso fortuito. 3.14.
En este punto, no está de más recordar que según el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, “parágrafo” se define como párrafo o acápite, y este último, a su turno, se define como un texto breve, posterior al título, que aclara el contenido del artículo que encabeza15; de ahí que pueda concluirse que en la práctica, la inclusión de parágrafos en los contratos tiene como finalidad la de aclarar, complementar, especificar, detallar o establecer excepciones al contenido de determinadas clausulas convenidas por los contratantes. 3.15.
Entender, los parágrafos reseñados de ese modo impone a la Sala cotejar su contenido con el pacto vertido en la cláusula séptima del contrato de promesa, para establecer a ciencia cierta si estos, en conjunto, dotan de incertidumbre el plazo acordado por las partes para suscribir la Escritura Pública contentiva del contrato de compraventa; al tenor de la doctrina especializada, este criterio interpretación contractual “…constituye un principio evidente de técnica de interpretación textual que al dirigirse a aclarar el sentido de una declaración de índole jurídica ordena que el significado de las cláusulas no puede ser segmentado, sino que debe ser atribuido al conjunto de la intención común de los contratantes, es decir, que en presencia de una o varias clausulas se debe considerar que integran un todo, y por medio de la luz de cuanto emerge del conjunto de la declaración entera se considera el sentido de la operación general y de la cláusula particular.
De acuerdo con Messineo “[…] el contrato, en efecto, no es una suma de cláusulas sino un conjunto armónico”. Sobre el plano práctico, este criterio se impone como un instrumento útil que además de contribuir al esclarecimiento del sentido de las 15 Recuperado de https://dle.rae.es/ac%C3%A1pite Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. cláusulas y del contrato permite valorar de forma negativa y rechazar interpretaciones que pretenden aislar una parte del reglamento contractual y también las situaciones específicas que resulten incoherentes con la totalidad del contrato…”16 (Negrilla fuera de texto). 3.16.
Tras interpretar de forma sistemática (art. 1622 C.C.) el contrato de promesa, especialmente, el contenido de la cláusula séptima de ese negocio jurídico y sus parágrafos puede arribarse a la conclusión de que los supuestos fácticos allí descritos no tienen la envergadura suficiente para dotar de indeterminación el plazo pactado por las partes para la celebración del contrato de compraventa prometido.
A decir verdad, los parágrafos, en el caso concreto, no tenían finalidad distinta a la de regular situaciones diversas que pudiendo acaecer materialmente imposibilitarían a las partes cumplir en la fecha pactada con la obligación de concurrir a la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué para suscribir la respectiva Escritura Pública; razón por la cual, los contratantes de consuno acordaron procedimientos supletorios a realizar, en caso de que esos supuestos fácticos se materializaran. 3.17.
En otras palabras, los parágrafos 1°, 3° y 4° de la cláusula séptima de la promesa, aunque hacían parte integral de ese aparte del contrato, no podían leerse a la par con la cláusula séptima, en la que se señaló la fecha para suscribir la Escritura Pública respectiva, tal como lo hizo el A quo, puesto que, cada uno de esos parágrafos reguló, estableció o detalló situaciones de hecho específicas que de ocurrir, podrían afectar el cabal cumplimiento de la obligación de suscribir la Escritura Pública respectiva el 17 de agosto de 2019 a las 11:00 a.m. y, por lo mismo la lectura armónica del convenio suscrito por las partes informa que dichos parágrafos solo podrían aplicarse si las situaciones en ellos regulada acaecía; como ello no ocurrió, ni fue un asunto discutido por las partes, no podía dárseles el alcance que les otorgó el Juez de primer grado. 3.18.
Se insiste, el tenor literal de la cláusula séptima de la promesa, su contenido visto a la par con sus parágrafos y la lectura armónica de esas disposiciones contractuales permiten colegir sin hesitación que las partes contratantes acordaron como plazo cierto y determinado para la celebración el contrato prometido el día 17 de agosto de 2019 a las 11:00 a.m. en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué; y ese acuerdo no se ve permeado de indeterminación porque los parágrafos 1°, 3° y 4° de ese apartado del contrato regulan situaciones fácticas distintas que solo operarían y tendrían fuerza suficiente para modificar el plazo pactado, sí y solo sí, esas puntuales y especificas circunstancias allí relacionadas, llegasen a materializarse. 3.19.
Se recuerda, aunque suene repetitivo, la lectura armónica del contrato deja en evidencia que dichos parágrafos solo podían aplicarse en caso de ocurrir una situación de caso fortuito o fuerza mayor, o, porque llegada la fecha de suscripción de la Escritura Pública el promitente vendedor no pudiese contar con la totalidad de los documentos a protocolizar, o, porque las partes de consuno decidieran cambiar la Notaría previamente señalada.
Por tanto, contrario a lo señalado por el A quo, y en eso le asiste razón a la parte demandante recurrente, el requisito previsto en el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil, en el caso presente se torna patente, pues las partes en contienda acordaron un plazo cierto y determinado para celebrar el contrato de compraventa prometido, lo cual, sin duda impone revocar la declaratoria de nulidad efectuada por el Juzgado de primera instancia. 3.20.
Es más, mirada con alguna atención la sentencia apelada, se advierte sin 16 Franco, Victoria. D. (2019). Interpretación de los contratos civiles y estatales. Universidad Externado de Colombia. Bogotá D.C. págs. 150-151. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. duda que el A quo interpretó indebidamente el contrato de promesa ajustado entre las partes.
Resulta curioso que a efectos de imputar a ambas partes el incumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de ellas, tuvo como válida la cláusula séptima de ese convenio, al entender que ninguno de los extremos en litigio se presentó en la notaría en la fecha y hora pactadas, pero a renglón seguido, estimó que esa cláusula no contenía una fecha cierta y determinada para cumplir con el contrato prometido, razón por la cual de manera contradictoria entendió que debería declararse la nulidad de la promesa, por faltar supuestamente el requisito previsto en el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil.
En este punto se insiste, la conclusión del Juez de primer grado, consistente en el mutuo disenso de los contratantes se afincó en la indebida lectura del contrato; cuestión inadmisible en esta sede pues no es posible que para efectos de determinar la legitimación del demandante y el cumplimiento o no de las obligaciones pactadas por las partes la cláusula séptima de la promesa tuviese plena validez pero al momento de finiquitar la instancia, ese mismo pacto negocial no fuera valido por presuntamente contener una fecha incierta e indeterminada. 3.21.
Superado el primer problema jurídico propuesto, y, habiendo quedado claro que la Promesa de compraventa ajustada entre Oscar Iván Carvajal Valencia y el Grupo Constructor RFP S.A.S. no está viciada de nulidad absoluta; importa descender al estudio del segundo de los reparos concretos enarbolados por la parte actora, según el cual, la sociedad demandada incumplió la obligación de entregar copia del contrato de promesa a la parte demandante y ello devino en la imposibilidad de tramitar el crédito hipotecario con el que se pagaría parte del precio de venta pactado; sin embargo, delanteramente advierte la Sala de Decisión que este reproche está destinado al fracaso, en razón a los motivos que a continuación se explican. 3.22.
Como es sabido, la condición resolutoria de los contratos bilaterales, se encuentra prevista en el artículo 1546 del Código Civil, norma que dispone: “…ARTICULO 1546. <CONDICION RESOLUTORIA TACITA>. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios…” 3.23.
Ahora bien, como lo enseña la jurisprudencia de nuestro órgano de cierre, la legitimación para exigir la resolución del contrato o su cumplimiento recae únicamente en la parte cumplidora de sus obligacionales pactadas, o que estuviere allanado a cumplirlas frente al contratante incumplido. 3.24. Sobre ese punto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, de manera reciente, puntualizó lo siguiente: “La denominada “condición resolutoria” tácita de que trata el articulo 1546 del Código Civil, en cambio, obedece a hechos unilaterales de las partes del contrato, huérfanos de cualquier consenso y ligados con la acción resolutoria.
De ahí que, no es propiamente una condición resolutoria sino una cláusula legal resolutoria potestativa por incumplimiento, de un co-contratante, por consiguiente, quien lo materializa debe soportar las consecuencias jurídicas de su incumplimiento. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado.
Grupo Constructor RFP S.A.S. 4.3.3. La resolución tácita, entonces, gira en torno a causas exógenas que afectan el equilibrio contractual. Salva la desventaja del contratante cumplido o allanado a cumplir frente al incumplido. Lo legitima para retrotraer las cosas al estado anterior del contrato, como si no se hubiese celebrado, o para pedir su ejecución. La jurisprudencia de la Sala ha sido vigorosa en la materia: (negritas y Subrayado fuera de texto) “Las reglas jurídicas especiales de los contratos sinalagmáticos – tendientes todas ellas a conservar la simetría contractual exigida por la reciprocidad o correlación de las obligaciones surgidas de la convención bilateral- se explican por la noción de causa de las obligaciones y se derivan del modo como tal noción incide sobre el mecanismo de esos contratos sinalagmáticos.
Son tres esas reglas: a) Las obligaciones recíprocas deben ser ejecutadas simultáneamente, a menos que, por excepción, los contratantes hayan pactado otra cosa (…). De tal manera que, si la ley o el contrato no prevén lo contrario, ninguno de los contratantes está obligado a efectuar su prestación antes que el otro; b) Si uno de los contratantes rehúsa o descuida su obligación, el otro puede pedir judicialmente la resolución del contrato o el cumplimiento de éste, con indemnización de perjuicios, siendo de advertir que este derecho de opción, como consecuencia que es de la noción de causa, está condicionado por el sentido de ésta (…)”. c) Si un acontecimiento de fuerza mayor impide a uno de los contratantes ejecutar su obligación, el otro queda libre de la suya, salvo el caso del artículo 1607 del C.C., texto éste que, por una imperfecta adaptación del principio res perit domino, contraría las reglas de simetría contractual en los contratos sinalagmáticos”1.
Lo anterior se enfatizó poco después. “El artículo 1546 del C.C. se refiere en general a los contratos bilaterales y lo que caracteriza a éstos es la existencia de obligaciones contraídas por cada una de las partes, obligaciones recíprocas que en la realidad se presentan siempre estrechamente unidas entre sí, conexas, interdependientes, correlativas, y es esta fisonomía propia de los contratos bilaterales que ha conducido al legislador a la necesidad de asegurar el equilibrio entre las prestaciones de las partes (…).
Las obligaciones recíprocas deben ser correlativamente cumplidas so pena de la sanción legal de resolución. Si los contratantes han expresado su intención a este último aspecto, existe una verdadera condición resolutoria. Ante el silencio de ellos, se impone el efecto coercitivo de la resolución legal, debido, se repite, a que el contrato bilateral que por su engranaje requiere el que haya sido ajustado sólo en función de las obligaciones correlativas de las partes, cese de estar mantenido en su vigencia cuando la inejecución de una de éstas destruya la economía del negocio”2.
La solidez de esa interpretación del artículo 1546 del Código Civil, se aprecia con reciedumbre en varias decisiones de la Sala3, ahora, refrendadas. 4.3.4. El problema surge cuando el incumplimiento es recíproco, trátese de obligaciones simultáneas o sucesivas. La resolución o el cumplimiento de las primeras exigen que el demandante se haya allanado a cumplir las suyas en el lugar y tiempo debidos.
Las segundas, que su desatención contractual sea postrera a la de la otra parte. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Ese ha sido el pensamiento de la Corte. El “contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir.
Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante”4. En la misma dirección puntualiza la doctrina: “(…) dos derechos otorga el artículo 1546 en el caso a que se refiere: o que se resuelva el contrato o que se cumpla (…).
Pero para ejercer uno de ellos, es necesario que quien lo ejerza tenga presente que según el artículo 1609 ‘en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos’. De modo que si al que hace uso de la acción resolutoria, se le prueba que ha faltado a sus obligaciones, ésta no puede decretarse”5.
Lo dicho, claro está, sin perjuicio de la voluntad expresa de las partes para aniquilarlo o resolverlo. Como emerge de los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, por “consentimiento mutuo” o “convención”. Inclusive, ante el inequívoco comportamiento tácito de las partes en ese sentido, mediante decisión judicial, cuando se muestran renuentes o no se avienen al distracto contractual.
En suma, conforme al artículo 1546 del Código Civil, el demandante que primero incumplió las obligaciones correlativas, carece de legitimación para solicitar la resolución o la ejecución de un contrato bilateral válido. El derecho únicamente puede ser ejercido en forma típica y peculiar por quien las ha cumplido o se ha allanado a acatarlas, siguiendo el programa contractual estipulado.
(Sentencia SC 3674 de 2021 MP. Luis Armando Tolosa Villabona) (Negrilla y Subrayado fuera de texto) 3.25. En resumidas cuentas, solo el contratante que ha honrado sus obligaciones está habilitado por el ordenamiento jurídico para reclamar la resolución o el cumplimiento del contrato; cuestión que impone, sin lugar a duda, determinar si en el caso concreto la parte demandante, de un lado, honró sus obligaciones y del otro, establecer si la parte demandada incurrió, en verdad, en el incumplimiento achacado. 3.26.
De acuerdo con la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes, quien hoy demanda la resolución de ese convenio, se obligó a pagar la suma de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS ($ 183.982.479), de la manera allí pactada, en los siguientes términos: “…TERCERA: PRECIO Y FORMA DE PAGO: El precio convenido por las partes para el inmueble objeto de este contrato de promesa de compraventa es la cantidad de: CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS ($ 183.982.479) MONEDA CORRIENTE LEGAL COLOMBIANA, que EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPORADOR(ES) se obliga(n) a pagar a EL PROMITENTE VENDEDOR así: a-) La suma de DIEZ MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL CUARENTA PESOS ($ 10.707.040) MONEDA CORRIENTE LEGAL COLOMBIANA, correspondientes a cuota inicial que EL PROMITENTE COMPRADOR, tiene Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. consignados en la cuenta individual de fiduciaria Bancolombia, a la firma de la presente promesa de compraventa, valor que autoriza sean consignados en la Cuenta de corriente No. 71832414811 de BANCOLOMBIA a nombre de GRUPO CONSTRUCTOR RFP SAS quien actúa como PROMITENTE VENDEDOR. b-) La suma de NUEVE MILLONES DOSCIENTOS DIEZ MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($ 9.210.299) MONEDA CORRIENTE LEGAL COLOMBIANA, correspondientes a la cuota inicial que EL PROMITENTE VENEDOR declara recibidos a satisfacción a la firma del presente contrato de compraventa. c-) La suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCO PESOS ($ 35.277.405) MONEDA CORRIENTE LEGAL COLOMBIANA, correspondientes a cuota inicial que EL PROMITENTE COMPRADOR pagará con recursos propios y abonos del 5% del valor de los cortes de obra, del contrato de suministro, fabricación e instalación en carpintería metálica GCRFPSAS 001-2017, a ejecutar obras en Torre 1, Torre 2, Parqueaderos, Depósitos y Cerramiento en la obra Altos de Berlín de la sociedad Grupo Constructor RFP S.A.S. Que las cuotas aquí estipuladas serán consignadas en la cuenta de corriente No. 71832414811 de BANCOLOMBIA a nombre de GRUPO CONSTRUCTOR RFP S.A.S., especificando en la consignación el No. De Cédula de Ciudadanía del comprador, Torre y el Apartamento. c-) CREDITO: El saldo pendiente del precio del apto, es decir, la suma de CIENTO VEINTIOCHO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO PESOS ($ 128.787.735) MONEDA CORRIENTE LEGAL COLOMBIANA, con el producto del préstamo que EL (LA) (LOS) (LAS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A) (ES) (AS) gestionará con el BANCO de su preferencia, EL (LA) (LOS) (LAS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A) (ES) (AS) se compromete(n) a traer la respectiva carta de Preaprobación del crédito a más tardar el Quince (15) de Enero de 2019…” 3.27.
El clausulado previamente reseñado, deja en evidencia que el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia se obligó a pagar a la sociedad demanda el precio pactado en la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, de la manera allí señalada, esto es mediante varios instalamentos y un último pago equivalente al saldo restante del precio de venta del inmueble por valor de CIENTO VEINTIOCHO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO PESOS ($ 128.787.735); suma de dinero que provendría de un crédito que debía tramitar el extremo activo con la entidad financiera de su elección y como prueba de ello debía, según los precisos términos del literal C de la cláusula tercera del contrato de promesa, entregar a la sociedad demandada la carta de preaprobación del crédito a más tardar el 15 de enero de 2019.
Sin embargo, posada la vista sobre la encuadernación digital de primera instancia, y, especialmente, sobre el elenco probatorio practicado en el presente litigio, pronto advierte la sala que la obligación contenida en el literal c de la cláusula tercera de la promesa, consistente en tramitar el crédito bancario por suma equivalente a $ 128.787.735 para con ella cubrir el saldo pendiente y así pagar al demandado la totalidad del precio pactado, en verdad no se cumplió por la parte demandante, pues además de no aportarse prueba alguna de ese hecho, basta con mirar el hecho Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. séptimo de la demanda enarbolada por Oscar Iván Carvajal Valencia para evidenciar que su apoderado judicial confesó que no se cumplieron la totalidad de las obligaciones a su cargo, entre ellas, la gestión y trámite del crédito bancario, en los siguientes términos: “…debido a lo anterior es de mencionar que nuestro mandante no pudo cumplir con todas y cada una de las obligaciones debido al incumplimiento por parte de la CONSTRUCTORA RFP S.A.S., al no entregar copia del contrato de promesa de compraventa el cual era indispensable para tramitar el crédito y finalizar dicho negocio…”17; cuestión, que posteriormente ratificó en su interrogatorio de parte, el actor Oscar Iván Carvajal Valencia al señalar que nunca pudo tramitar el crédito bancario porque según él, no recibió copia del contrato de promesa.
El incumplimiento evidente en las obligaciones a cargo de la parte actora, sin duda, le imposibilita para reclamar la resolución o el cumplimiento del contrato al carecer de legitimación en la causa por haber incumplido sus obligaciones, tal como lo impone el artículo 1546 del Código Civil y la jurisprudencia emanada por el Superior funcional de esta Corporación. 3.28.
Súmese a lo anteriormente explicado que el actor no solo justificó el incumplimiento de sus obligaciones, sino que además finca su pretensión de resolución del contrato de promesa de compraventa ajustado con la parte pasiva en que está última incumplió la obligación a su cargo de entregarle copia del contrato de promesa. 3.29. Revisado en detalle la totalidad del clausulado del contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes, se colige sin dubitación que, en realidad, ese convenio no establece obligación alguna a cargo de la promitente vendedora, hoy demandada, consistente en entregar copia de la promesa a la parte actora, lo cual deja en evidencia que se está achacando al polo pasivo el incumplimiento de una obligación que no se pactó. Y es que, si bien es cierto, la afirmación efectuada por la parte actora en que se cimienta el incumplimiento de la parte demandada, consistente en que no se entregó a ella copia del contrato de promesa suscrito con el demandado, a voces de lo señalado en el inciso final del artículo 167 del CGP, está exenta de prueba por tratarse de una negación indefinida; no puede pasarse por alto que esa exención no es absoluta pues la parte contraria puede presentar prueba en contrario que permita derruir dicha afirmación, mediante la prueba de que si ejecutó la acción cuya omisión se reclama. 3.30.
Sobre este punto, vale advertir que visto el contrato de promesa en su conjunto, tan solo en el apartado final de ese documento, se hace mención de que las partes firman dos ejemplares, en los siguientes términos: “…se suscribe el presente contrato en la ciudad de Ibagué a los trece (13) días del mes de Junio de 2.018 en dos (2) ejemplares del mismo tenor y validez…” (Negrilla fuera de texto), lo cual supone o da pie para inferir, de entrada, que sí se entregó la copia correspondiente a la parte actora.
Esa inferencia, encuentra respaldo en el documento denominado “reporte 17 Archivo pdf no. 002. 01PrimeraInstancia.C01Principal. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. de conversación” aportado por el polo pasivo, del que se desprende que el 17 de agosto de 2018 el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia recibió la promesa de compraventa del apartamento 1108 de la Torre 3 del proyecto Altos de Berlín y como constancia de ese hecho aparece en él, la rúbrica del mismo demandante; señal de aceptación del contenido de ese documento que no solo no fue desconocida a lo largo del pleito, sino que además fue ratificada o aceptada por el demandante mismo durante su interrogatorio de parte.
La contundencia de ese documento y el reconocimiento de la firma efectuado por el actor dejan sin piso o si se quiere, sin sustento las negaciones indefinidas de la demanda consistentes en que no recibió copia del contrato de promesa; por el contrario, aunque en gracia de discusión se aceptara que la sociedad demandada se obligó a entregar copia de la promesa, la verificación del caudal probatorio permite colegir sin ambages que, contrario a lo señalado por la parte recurrente, la parte demandada sí demostró con suficiencia haber entregado la copia correspondiente del contrato de promesa al demandante Oscar Iván Carvajal Valencia, por lo que no existe incumplimiento alguno por parte del polo pasivo. 3.31.
En ese orden de ideas, y sin mayores disquisiciones ha quedado en evidencia para la Sala, que la parte actora no cumplió con las obligaciones a su cargo; cuestión que no permite tenerlo como contratante cumplido y que por lo mismo le inhabilita para reclamar la resolución del contrato de compraventa ajustado entre las partes en contienda sobre el apartamento 1108 de la Torre 3 del proyecto Altos de Berlín. Aunado a que, no se encontró incumplimiento alguno a las obligaciones asumidas por la constructora demandada, lo cual conlleva, sin duda, el fracaso de las pretensiones enarboladas en la demanda. 3.32.
Por sustracción de materia, no se abordará el análisis del único reparo concreto enarbolado por la parte pasiva, habida consideración que la revocatoria de la sentencia de primer grado y el fracaso total de las pretensiones esgrimidas por el demandante lleva implícita también, la revocatoria de la orden de restitución emitida por el A quo. 3.33.
Finalmente, en virtud de lo previsto en el inciso 2° del artículo 280 del Código General del Proceso, no se abordará el análisis de las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada, al no corresponder decidir sobre ellas debido al fracaso de las pretensiones enarboladas en la demanda. 3.34. Por todo lo discurrido, se revocarán los numerales 1°, 3° y 4° de la sentencia apelada proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué y, se confirmará el numeral 2° de la parte resolutiva de la providencia combatida, por medio del cual, se negaron las pretensiones de la demanda; pues como quedó explicado con antelación, no solo se determinó que la promesa no está viciada de nulidad absoluta sino que además, la parte demandante no solo no honró sus obligaciones sino que además tampoco acreditó, debiendo hacerlo, el incumplimiento achacado a la parte pasiva. 3.35.
Las costas de ambas instancias estarán a cargo de la parte demandante, por tanto, se fijan como agencias en derecho de segunda instancia, la suma equivalente a tres (3) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes. Las costas de primera instancia serán fijadas por el A quo. Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. 4. DECISIÓN En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre la Republica de Colombia y por autoridad de la Ley, 5.
RESUELVE
PRIMERO. REVOCAR los numerales 1°, 3° y 4° de parte resolutiva la sentencia apelada, emitida el 22 de noviembre de 2023, aclarada en auto del 15 de enero de 2024, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué, conforme lo explicado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. CONFIRMAR el numeral 2° de la parte resolutiva de la sentencia apelada de origen y fecha conocidos, conforme lo anotado en precedencia.
TERCERO. CONDENAR en costas en ambas instancias a la parte demandante, fíjense como agencias en derecho la suma de tres (3) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes. El juez de primer grado deberá fijar las costas de primera instancia.
CUARTO. En firme esta Sentencia, devolver el proceso al juzgado de origen.
QUINTO
NOTIFÍQUESE esta sentencia por estado conforme indica el artículo 9 de la Ley 2213 de 2022.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Firmado electrónicamente) DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Magistrado 2021-00291-03 (Firmado electrónicamente) JUAN FERNANDO RANGEL TORRES Magistrado 2021-00291-03 (Firmado electrónicamente) ASTRID VALENCIA MUÑOZ Magistrada 2021-00291-03 Firmado Por: Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Astrid Valencia Muñoz Magistrado Sala 005 Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante.
Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Juan Fernando Rangel Torres Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fffb4cf666052cc2f2252ae9d7d268e5988f45f95bd0574aa 2e1cbfffd9d8d2b Documento generado en 03/02/2025 03:15:44 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectr onica