REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001310304520210065102 Discutido y aprobado en Salas de Decisión de 18 y 25 de noviembre y 02 de diciembre de dos mil veinticuatro (2024).
Actas Nos. 43, 44 y 45. Bogotá D.C., nueve (09) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024). Se decide el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandante en oposición a la sentencia proferida el 02 de septiembre de 2024 por el Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal promovido por AR Construcciones S.A.S. en contra de Jorge Enrique Cháves Zamudio y Carmen Constanza Chávez Zamudio.
I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones1. En la demanda, se solicitó se declare la responsabilidad civil de Jorge Enrique y Carmen Constanza Chávez Zamudio, por el incumplimiento del “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora” suscrito el 01 de agosto de 2019. En consecuencia, se resuelva el convenio y los demandados sean condenados al pago de $600.000.000 por concepto de cláusula penal pactada o, subsidiariamente, se reconozcan los perjuicios por los recursos invertidos en las negociaciones, equivalentes a $41.415.712,11. 1 Archivo No. 002EscritoDemanda.pdf.
Radicación: 11001310304520210065102 2 2. Sustento fáctico2. Se refirieron los siguientes hechos: 2.1. Por el atractivo comercial en el sector de la construcción que representaba el inmueble ‘La Aurora’ ubicado en la Calle 71 Sur No. 3 – 80 de Bogotá, sus propietarios, Jorge Enrique y Carmen Constanza Chávez Zamudio, ofrecieron el mismo en venta a la sociedad AR Construcciones S.A.S. 2.2.
Las partes adelantaron ciertas tratativas preliminares y acordaron celebrar un negocio jurídico para verificar la viabilidad del desarrollo de un proyecto habitacional en el lote. 2.3. Desde febrero de 2019, AR Construcciones S.A.S. inició a invertir sendos recursos en los estudios requeridos para analizar los aspectos técnicos, jurídicos y financieros del plan inmobiliario.
Al respecto, se concluyó que en el predio se podrían construir 600 unidades residenciales y la constructora obtendría una utilidad neta cercana a los $7.955.081.450. 2.4. Como sobre el bien pesaba una hipoteca y una medida cautelar de embargo, AR Construcciones contrató los servicios jurídicos de una firma de abogados, con el fin de ser asesorados para lograr el levantamiento de los gravámenes que lo afectaban. 2.5.
Por lo anterior, los intervinientes ajustaron un “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora”, en cuya cláusula primera se fijó como objeto, “regular los términos y el procedimiento bajo los cuales los propietarios transferirán el derecho de dominio sobre el inmueble La Aurora”. 2.6. El contrato tendría una duración de tres meses y, en el mismo, de entrada se estipuló el valor del inmueble en 2 Ibid.
Radicación: 11001310304520210065102 3 $6.000.000.000 que se pagarían por medio de una fiducia, en aras de garantizar las obligaciones contraídas por ambas partes. 2.7. Dentro de los deberes de los accionados, estaba el “interceder” ante los acreedores para saldar la deuda, terminar el trámite ejecutivo y permitir la transferencia del predio.
En esa línea, los propietarios dejaron consignado la cláusula doce del convenio que, para el momento de ese contrato, no lo habían “enajenado ni prometido enajenar” a terceros. 2.8. Con todo, las partes acordaron el reconocimiento de una cláusula penal a título de sanción por valor de $600.000.000, de cara a un eventual incumplimiento de los contratantes. 2.9.
AR Construcciones cumplió sus obligaciones iniciales pues constituyó el patrimonio autónomo Fideicomiso de Recursos La Aurora, cuya vocera fue Fiduciaria Colmena S.A., sufragó todos los gastos y asumió todos los costos ante la entidad financiera, realizó los estudios de topografía del lote, entre otros. 2.10. Pese al vencimiento del plazo convenido, las partes se mostraron interesadas en continuar la fase preliminar del proyecto.
Sin embargo, al momento de solicitarle a los propietarios la suscripción de un otro-Sí al mismo, los demandados Cháves Zamudio se negaron a hacerlo. 2.11. El 13 de noviembre de 2019, los convocados remitieron una carta a AR Construcciones S.A.S. alegando la materialización de la condición resolutoria tácita del contrato y precisaron su intención de dar por terminado el convenio.
En respuesta, el 15 de noviembre siguiente, la demandante les reclamó el reembolso de los recursos invertidos por “infracción Radicación: 11001310304520210065102 4 al principio general de buena fe”, por el incumplimiento de la cláusula doceava del pacto, y tras enterarse que los accionados habían negociado el predio con otra constructora que les ofreció condiciones más favorables para su enajenación. 3.
Trámite Procesal. El Juzgado Cuarenta y Cinco Civil del Circuito dio curso a la acción en auto de 26 de septiembre de 20223, providencia en la cual corrió traslado a los convocados. 3.1. Jorge Enrique y Carmen Constanza Chávez Zamudio formularon las excepciones de “ilegitimidad en la causa por la parte pasiva ante inexistencia de acto u omisión de los demandados determinante de la frustración del contrato”, “inexistencia de causal de imputación a los demandados” e “ilegitimidad en la causa por la parte activa por pacto de inexigibilidad de perjuicios y renuncia de cláusula penal”. 3.2.
El expediente fue enviado al Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito por virtud del Acuerdo No. CSJBTA24-63 del Consejo Superior de la Judicatura, quien agotó las fases inicial, de instrucción y de juzgamiento (artículos 372 y 373 procesales) y dictó sentencia desfavorable a los intereses de la promotora. 4. Fallo acusado de primera instancia. En veredicto de 02 de septiembre de 20244, el a-Quo encaminó las pretensiones a los presupuestos de la responsabilidad civil contractual y, en esa línea, advirtió que entre los demandantes se celebró un contrato de promesa de venta respecto al inmueble objeto de la litis.
Además, tuvo por acreditada la legitimación en la causa de AR Construcciones S.A.S., tras advertir que la promotora honró todas las obligaciones que adquirió en el convenio cuestionado. 3 Archivo No. 009AutoResuelveReposicion.pdf. 4 Video No. 02AudienciaParte2.mp4, carpeta “23AudienciaInstruccionJuzgamiento20240627”. Radicación: 11001310304520210065102 5 4.1.
Sobre el incumplimiento de la cláusula decimosegunda, sostuvo que no se demostró que los accionados hubieran prometido o enajenado el bien antes de la celebración del “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora”; máxime si lo allí consignado obedeció a una declaración del propietario y no a una obligación propiamente dicha. 4.2.
Concluyó que no era viable declarar la terminación del negocio jurídico, en tanto el pacto se finiquitó “sin necesidad de requerimiento” y dada la materialización de la condición resolutoria del punto decimotercero, atinente al vencimiento del plazo del contrato sin haberse ajustado la tradición. 4.4. Por ende, denegó las pretensiones de la sociedad demandante y le impuso la respectiva condena en costas. 5.
Apelación. Inconforme con la decisión, la apoderada de la accionante formuló en su contra recurso vertical. 5.1. Sustentación5. La sociedad desarrolló tres reparos: 5.1.1. No debió encuadrarse el convenio en uno de promesa de venta, pues en este caso se trató de un “contrato atípico” cuyas obligaciones, en algunas ocasiones, se ajustaron de forma verbal conforme autoriza el artículo 824 mercantil.
En esa medida, está probado que ambas partes ejecutaron actos positivos tendientes a lograr la transferencia del bien a favor de AR Construcciones, pese a que concomitantemente, los accionados se encontraban negociando el bien con otras empresas del sector. 5.1.2. Hubo indebida valoración probatoria, en tanto no se tuvo en cuenta que los demandados confesaron haber negociado el bien con anterioridad a la celebración del contrato; cuestión 5 Archivo No. 007SustentacionApelacion.pdf;
Cuaderno Tribunal. Radicación: 11001310304520210065102 6 que se ratificó, entre otros medios de comprobación, con el documento elaborado el 21 de noviembre de 2019 por Milán Desarrollos Inmobiliarios S.A.S., comprador final del lote. 5.1.3. La tasación de las costas es bastante alta y no se compadece con lo acontecido en el curso del proceso. 5.2.
Traslado del recurso. Oportunamente, la contraparte solicitó la confirmación íntegra del veredicto6. II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código procedimental, limitado a las censuras presentadas por el apelante único que fueron debidamente sustentadas. 2.
Y fijado este punto, advierte el Tribunal que los problemas jurídicos que corresponde resolver gravitan entorno a: i) verificar si el Juez contrarió el principio de congruencia del canon 281 procedimental y resolvió algo distinto a lo pretendido en el escrito de demanda, ii) determinar si Jorge Enrique y Carmen Constanza Chávez Zamudio, incumplieron lo acordado en el contrato que celebraron con AR Construcciones S.A.S. y iii) en todo caso, verificar el aspecto relativo a la tasación de las costas. 3.
De la congruencia en las providencias judiciales. 3.1. En sentencia SC780-20207, la Corte Suprema de Justicia precisó que los administradores de justicia, durante la 6 Archivo No. 008DescorreTraslado.pdf; Cuaderno Tribunal. 7 CSJ. SC780-2020 del 10 de marzo de 2020. M.P. Ariel Salazar Ramírez. Radicación: 11001310304520210065102 7 fase del razonamiento decisorio, están en el deber de armonizar los enunciados fácticos8, calificativos9 y normativos10 con las premisas prescriptivas, es decir, “la declaración de las consecuencias jurídicas solicitadas en las pretensiones de la demanda o en las excepciones y se deducen de la demostración de los supuestos de hecho descritos en la proposición jurídica”11. 3.2.
Sin embargo, puede ocurrir que en la interpretación, el juzgador yerre en su justificación: “a) en la elaboración de los enunciados fácticos, por mal entender las pretensiones de la demanda, las excepciones o los hechos en los que una u otras se fundan, o b) en la conformación de los enunciados calificativos, que establecen cuál es el instituto jurídico que ha de regir el caso”12. 3.3.
Luego, para el Alto Tribunal es frecuente que los jueces confundan, al momento de decidir, la delimitación de los extremos del litigio y la determinación del tipo de acción que deben resolver. 3.3.1. Frente al primero de los supuestos, aludió que este está compuesto de los hechos, las pretensiones y las excepciones, a partir de los cuales se adopta una decisión acorde con el litigio planteado, en aplicación del precepto 281 procesal: “[l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas”. 3.3.2.
Sobre el segundo, precisó que obedece a un deber de interpretación exclusivo del juez, acerca del tipo de acción que se ajusta a los reclamos de las partes. Entonces, es un aspecto que no se rige por las afirmaciones de los intervinientes en sus escritos, ya que corresponde determinarla al sentenciador13. 8 Ibid. Obedece a hechos jurídicamente relevantes. 9 Ibid.
Corresponde a los hechos necesarios o de carácter operativo, cuyo propósito es contextualizar la controversia en circunstancias de tiempo, modo y lugar. 10 Ibid. Responde a las razones jurídicas que sustentan la decisión. 11 Ibid. 12 Ibid. 13 CSJ. SC312-2023 del 29 de agosto de 2023. M.P. Francisco Ternera Barrios. Radicación: 11001310304520210065102 8 3.3.2.1.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha sido reiterativa14 al afirmar que la limitación del canon 281 del Código General del Proceso no es absoluta “porque sólo se refiere a la imposibilidad del juzgador de variar la causa petendi, pero no así el derecho aplicable al juicio, dado que en virtud del principio iura novit curia. (…) En razón de este postulado, los descuidos, imprecisiones u omisiones en que incurren los litigantes al citar o invocar el derecho aplicable al caso deben ser suplidos o corregidos por el juez, quien no se encuentra vinculado por tales falencias”15. 3.3.2.2.
Por otro lado, “en razón del postulado da mihi factum et dabo tibi ius, los jueces no quedan sujetos a las alegaciones o fundamentos jurídicos expresados por el actor, porque lo que delimita la acción y constituye la causa petendi no es la fundamentación jurídica señalada en la demanda –la cual puede ser muy sucinta y no tiene que coincidir con lo que el funcionario judicial considere que es el derecho aplicable al caso–, sino la cuestión de hecho que se somete a la consideración del órgano judicial”.
En ese sentido, “sólo los hechos sobre los que se fundan las pretensiones constituyen la causa petendi, pero no el nomen iuris o título que se aduzca en el libelo, el cual podrá ser variado por el juzgador sin ninguna restricción”16. 3.3.2.3. Es decir que los fundamentos de hecho, las pruebas que sustentan las pretensiones y la oposición servirán al juez para orientar y fijar el sentido de la decisión que debe adoptar.
Ergo, a su cargo siempre está la determinación del derecho que gobernará el caso, inclusive, con prescindencia del invocado en el petitum, “pues es el llamado a subsumir o adecuar los hechos alegados y acreditados en el proceso a los supuestos de hecho de la norma que consagra el efecto jurídico que ellas persiguen”17. 14 CSJ. Ver, entre otras, SC13630 del 07 de octubre de 2015, SC-9184 del 28 de junio de 2017 y SC-780 del 10 de marzo de 2020.
MP. Ariel Salazar Ramírez. 15 Ibid. 16 Ibid. 17 CSJ. SC456 del 24 de abril de 2024. MP. Martha Patricia Guzmán Álvarez. Radicación: 11001310304520210065102 9 3.4. Y fijado este punto, bien pronto queda al descubierto la respuesta positiva al primer problema jurídico formulado, pues luego de analizar los documentos obrantes en el legajo, encuentra el Tribunal que el “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora” que se ajustó entre AR Construcciones S.A.S., y Jorge Enrique y Carmen Constanza Chávez Zamudio18, no se trató de una promesa de compraventa. 3.4.1.
Al respecto, enseña el artículo 1611 civil, que para que la promesa de celebrar un negocio produzca efectos jurídicos, debe cumplir los siguientes requisitos: i) constar por escrito, ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el canon 1511 ibidem, iii) contener un plazo o condición que fije la época en que se celebrará el pacto y iv) que el convenio quede tan determinado, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 3.4.2.
En el sub judice, basta recordar que el convenio entre las partes, en efecto, se celebró de forma escrita. Además, no se advierte que sobre el mismo se haya materializado el error de hecho sobre la calidad del objeto del precepto 1511 memorado. 3.4.3. Ergo, lo consignado en el texto no es prueba suficiente de que los propietarios Chávez Zamudio hubieran prometido a AR Construcciones S.A.S. la venta del bien objeto del litigio. 3.4.3.1.
A la anterior conclusión se arriba pues, aunque es palmario que la intención de los propietarios era vender el predio “La Aurora”, pues no de otro modo se explica el Tribunal por qué Jorge Enrique y Carmen Constanza aceptaron su voluntad de enajenarlo19, del documento no se extrae un plazo o condición 18 Archivo No. 003AnexosDemanda.pdf, página 24 a 43. 19 Video No. 029AudienciaArticulo372y373CGP.mp4, los interrogatorios se practicaron de forma simultánea para todos los intervinientes.
Inician en minuto 00:24:37. Radicación: 11001310304520210065102 10 para celebrar el contrato de compraventa que afirmó el a-Quo se prometió ajustar, y tampoco es dable afirmar que los contornos del negocio futuro quedaron tan delimitados, que únicamente restó la consolidación de las formalidades legales para perfeccionar la tradición a favor de AR Construcciones S.A.S. 3.4.3.2.
Por el contrario, advierte la Corporación que el convenio que sirvió para fijar las pautas que permitirían liberar el inmueble de todo gravamen y limitación a la propiedad, con miras a entregar su dominio a favor de un fideicomiso de parqueo inmobiliario según el testigo José Leonardo Ávila Álvarez20, gerente de proyectos de AR Construcciones S.A.S., se enmarcó en los lineamientos del contrato de “estipulación en favor de otro” previsto en el artículo 1506 del Código Civil.
Veamos21. 3.4.3.2.1. En el documento, se identificó el bien objeto de la negociación, respecto al cual la sociedad demandante buscó desarrollar un proyecto inmobiliario de vivienda de interés social (considerandos 1 y 2 y cláusula segunda). 3.4.3.2.2. AR declaró conocer las condiciones del suelo y la necesidad de actualizar la cabida y los linderos del predio ante la oficina de Catastro Distrital.
También reconoció la presencia de la hipoteca y el embargo ejecutivo en el folio de matrícula respectivo, además de la existencia de otras deudas de los promotores que se encontraban pendientes de pago (considerandos 3, 4, 5 y 6 y parágrafos primero, segundo y tercero de la cláusula segunda). 3.4.3.2.3. Se especificó que con el documento se buscaba “regular los términos bajo los cuales los propietarios transferirán el derecho de dominio a un patrimonio autónomo que AR habrá de constituir para tal efecto” (considerando 7 y cláusula primera). 20 Video No. 029AudienciaArticulo372y373CGP.mp4, inicia en minuto 01:38:17. 21 Archivo No. 003AnexosDemanda.pdf, página 24 a 43.
Radicación: 11001310304520210065102 11 3.4.3.2.4. Las partes también declararon la licitud en la adquisición del predio y de los dineros con los que AR Construcciones pagaría el valor del contrato (considerandos 8 y 9 y cláusulas tercera y décima séptima). 3.4.3.2.5. Como valor se fijó la suma de $6.000.000.000, monto que el fideicomiso administrador del patrimonio autónomo pagaría a los propietarios, así: i) $360.000.000 para los impuestos adeudados a la Secretaría Distrital de Hacienda, ii) $3.140.000.000 para la deuda hipotecaria y las demás acreencias personales o reales que tuvieran los dueños, iii) $1.500.000.000 en cinco cuotas bimensuales una vez se transfiriera el dominio y iv) los $1.000.000.000 restantes cuando el fideicomiso expidiera un certificado de la escrituración de al menos el 50% de las unidades del proyecto inmobiliario (punto cuarto y quinto). 3.4.3.2.6.
En el acápite sexto, AR reconoció nuevamente que el dominio se encontraba limitado por cuenta del embargo ejecutivo y, en esa línea, las partes fijaron directrices para levantar las restricciones que pesaban sobre el bien. 3.4.3.2.7. Las obligaciones de las partes se incluyeron en las disposiciones séptima y octava del convenio: - El valor del contrato se entregaría al fideicomiso y desde allí se impartirían instrucciones para los desembolsos.
Véase que se habló del negocio en sí mismo y no del pago del precio de la cosa en los términos que prevé el artículo 1849 del Código Civil. - De igual modo, pese a acordarse la entrega material del bien (lo cual se reiteró en la disposición onceava), en el acápite de los deberes de los propietarios no se incluyó el de comparecer a firmar la escritura de compraventa para perfeccionar la venta.
Por el contrario, este aspecto fue abordado específicamente en el punto décimo en el cual se dijo que “[l]a escritura pública por medio de Radicación: 11001310304520210065102 12 la cual se celebrará el contrato de transferencia de la propiedad del inmueble, se otorgará dentro de los cinco días hábiles siguientes al día en que los acreedores hipotecarios hayan dado su autorización para la transferencia” (se destaca). 3.4.3.2.8.
En las demás cláusulas, se fijó lo tocante a la titularidad de los derechos fiduciarios, garantía de saneamiento, condición resolutoria, pago de servicios públicos, vigilancia, impuestos, valorización, plusvalía, confidencialidad, indemnidad, prohibición de cesión, cláusula penal, solución de controversias, mérito ejecutivo, libre comparecencia de las partes, ley aplicable, notificaciones, documentos anexos, divisibilidad del acuerdo, modificaciones y perfeccionamiento del contrato. 3.4.3.3.
Luego, el negocio descrito, lejos de convertirse en un contrato de promesa de compraventa como sugirió el a-Quo, este se celebró con el fin de estipular la forma en que Jorge Enrique y Carmen Constanza Cháves Zamudio entregarían el dominio del inmueble ‘La Aurora’ a favor de un patrimonio autónomo, para que AR Construcciones construyera viviendas de interés social.
En contraprestación, los propietarios Cháves Zamudio recibirían una remuneración económica, la cual se pagaría en la forma y términos que acordaron en la cláusula quinta. 3.5. En efecto, el artículo 1506 civil prevé “[c]ualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él. Constituyen aceptación tácita los actos que solo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato”. 3.5.1.
Para la Corte Suprema de Justicia, las estipulaciones “son esencia verdaderos contratos en los que, al celebrarse, uno Radicación: 11001310304520210065102 13 de los otorgantes estipula del otro (promitente) que éste ejecutará determinadas prestaciones en provecho de un tercero al cual el primero, que, por obvia exigencia de la hipótesis, siempre obra por su propia cuenta nunca representa”22 (se destaca). 3.5.2.
Luego, “[para] que exista la estipulación por otro es necesario que el estipulante no sea mandatario ni representante legal ni gestor de negocios del tercero beneficiario, y que éste no haya tenido ninguna injerencia en la celebración del contrato, exclusivamente acordado entre el estipulante y el promitente. El tercero no es parte contratante y es precisamente porque la voluntad jurídica de este está ausente por lo que la figura de la estipulación por otro constituye una excepción al principio general de que los contratos carecen de efectos con relación a terceros”23. 3.5.3.
De la premisa legal en cita que fuere analizada por la jurisprudencia vernácula, el Alto Tribunal24 recientemente tuvo oportunidad de delimitar sus características más relevantes: 3.5.3.1. Del beneficiario: El estipulante podrá pactar que una de las obligaciones del otro contratante, el prometiente, se ejecute a favor de un tercero ajeno a la relación negocial.
En tal virtud, el prometiente queda atado a realizar la prestación en favor del beneficiario, convirtiéndose este último en su acreedor25. 3.5.3.2. De la diferencia con la representación: Tanto prometiente como estipulante deben tener capacidad legal para contratar, no así el beneficiario, quien puede ser titular únicamente de derechos.
Con todo, el tercero debe ser alguien completamente ajeno al negocio, pues “ni es mandante ni está representado por el estipulante, es un verdadero tercero”26. 22 CSJ. SC del 01 de febrero de 1993. MP. Carlos Ignacio Jaramillo Schloss. 23 CSJ. SC del 01 de febrero de 1993. MP. Carlos Ignacio Jaramillo Schloss. 24 CSJ. SC-515 del 19 de abril de 2024.
MP. Hilda González Neira. 25 Ibid. 26 Ibid. Radicación: 11001310304520210065102 14 Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia insistió en que, en la estipulación a favor de un tercero, la representación es absolutamente inoperante, pues “el estipulante contrata para sí mismo, pero para otro y los efectos de la convención «se radican en cabeza del tercero y otros en cabeza del estipulante»”.
Aceptar lo contrario implicaría que “las obligaciones convenidas estarían en cabeza exclusivamente del representado o mandante”27. 3.5.3.3. De la aceptación: Aunque no se trata de un requisito indispensable para su validez, como el tercero es totalmente extraño al acto o declaración de voluntad, es indispensable que acepte de forma expresa o tácita la estipulación convenida a su favor: ya sea directamente si tiene capacidad para obligarse, o por medio de su representante o quien haga sus veces, como ocurre en el caso de los fideicomisos.
Sin embargo, como se trata de un contrato preparatorio, si la aceptación por cuenta del beneficiario aún se encuentra en estado latente, “podrán los negociantes de común acuerdo revocar la estipulación, toda vez que, «si fue la concurrencia de sus dos voluntades el origen del contrato (art. 1494 [C.C.]), sólo esa misma concurrencia puede deshacerlo», esto es, «sin que tenga que intervenir en ella la tercera persona a cuyo favor se estipuló porque no figuró en el contrato, ni ha adquirido aún derecho alguno que pudiera oponerse a esa revocación»”28. 3.5.3.4.
De la legitimación para reclamar: Entre prometiente, estipulante y beneficiario se genera un vínculo contractual, con la aclaración que “en cabeza del beneficiario se radica solo un crédito, pues los demás efectos, especialmente las obligaciones, se dan en cabeza del estipulante”, cuestión que 27 Ibid.; parafraseando a VALENCIA ZEA, Arturo.
(1968). Derecho Civil. Tomo III: De las obligaciones (tercera edición). Bogotá: Editorial Temis. Página 161. 28 Ibid.; citando a Vélez, F. (1926). Estudio sobre el Derecho Civil Colombiano. Tomo VI. Paris, Ed. Imprenta París-América. Página 24. Radicación: 11001310304520210065102 15 impone que “el tercero solamente estaría habilitado para exigir del promitente, el cumplimiento de la obligación pactada a su favor, no así otras que emanan entre aquél y el estipulante”29. 3.5.4.
Colofón de lo expuesto, refulge palmario como se anunció, que la pretensión deprecada no debió analizarse al tenor de las disposiciones normativas que regulan el pacto de promesa. Lo anterior, en razón a que, como viene de verse, los términos del negocio jurídico se enmarcan en los lineamientos del artículo 1506 del Código Civil, y en tanto está visto que el estipulante AR Construcciones S.A.S. y los prometientes Jorge Enrique y Carmen Constanza Cháves Zamudio acordaron que el tercero adquirente del predio y encargado de los recursos invertidos sería el patrimonio autónomo futuro, el cual vino a constituirse tan solo hasta el 15 de agosto de 201930, esto es, 15 días después de haberse firmado por las partes el “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora”31. 4.
De la responsabilidad civil contractual. 4.1. Cumple recordar que, a voces del artículo 1602 del Código Civil, los contratos son ley para las partes y, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los negociantes, se impone para ellos el deber de cumplimiento de buena fe, quedando obligados no sólo a lo estipulado en el pacto sino también a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la convención o que la ley declare como pertenecientes a ella (artículo 1603 ejusdem). 4.2.
A su vez, el canon 1609 de la misma obra informa que en los contratos bilaterales (precepto 1496 ibidem), “ninguno de 29 CSJ. SC-515 del 19 de abril de 2024. MP. Hilda González Neira. 30 G.J. Tomos XXX, pág. 59, y LVII, pág. 430. 31 G.J. Tomos XXX, pág. 59, y LVII, pág. 430. Radicación: 11001310304520210065102 16 los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos".
Armoniza con lo expuesto, el mandato 1608, el cual enseña que el deudor está en mora "[c]uando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", "[c]uando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla", o “[c]uando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor", quedando así delimitados los supuestos en que debe entenderse incumplido el contrato por alguno de los negociantes. 4.3.
Concomitante con lo anterior, se puede colegir que la prosperidad de la pretensión de responsabilidad civil contractual supone la presencia de los presupuestos axiológicos que, de antaño, doctrinaria y jurisprudencialmente se han cimentado: la existencia de una obligación, la inejecución culposa del contrato por el deudor, los perjuicios irrogados y el nexo de causalidad. 5.
De lo hilvanado, bien pronto queda al descubierto la improcedencia del segundo problema jurídico formulado y la consecuencial confirmación del sentido del fallo opugnado, por dos razones elementales que pasan a exponerse. 5.1. De la obligación de saneamiento. 5.1.1. Indicó la promotora en el petitum32 que Jorge Enrique y Carmen Constanza Cháves Zamudio incumplieron lo acordado en la cláusula decimosegunda del pacto33, pues del tenor literal del contrato se lee que los propietarios afirmaron no haberlo “enajenado ni prometido enajenar por acto anterior al presente” y, durante el juicio, se acreditó que desde el 2016, los accionados 32 Archivo No. 002EscritoDemanda.pdf. 33 Archivo No. 003AnexosDemanda.pdf, página 24 a 43.
Radicación: 11001310304520210065102 17 ofertaron al predio a varias empresas del sector de la construcción y terminaron por venderlo a quien les hizo una mejor oferta. En esa línea, al sustentar el recurso vertical, la demandante cuestionó la valoración probatoria del a-Quo, principalmente en razón a que pasó por alto la confesión de los accionados en vista pública sobre las tratativas previas con otras constructoras34 y el documento suscrito por Milán Desarrollos Inmobiliarios S.A.S. en el cual le indicó a AR Construcciones S.A.S. que desde hacía dos años venían negociando el predio “La Aurora”. 5.1.2.
Al respecto, y en el entendido que la apelante reiteró que los señores Cháves Zamudio negociaron paralelamente enajenar el bien a otra constructora mientras se ejecutaban las estipulaciones del convenio cuestionado, para el Tribunal de cara a este aspecto en particular, bastará retomar las consideraciones vertidas en líneas precedentes de cara a los requisitos esenciales del contrato de promesa y, en especial, en lo que hace a la necesidad de que los negocios de ese linaje consten por escrito para que gocen de efectos jurídicos. 5.1.3.
En ese contexto, de ninguna de las pruebas adosadas al legajo emerge con nitidez que, hasta antes del 01 de agosto de 2019 cuando entre las partes se celebró el “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora”, Jorge Enrique y Carmen Constanza Cháves Zamudio hubieran prometido a otra constructora la venta de la heredad. 5.1.4.
Por el contrario, del relato de los accionados se colige que insistieron en la venta del predio por la demanda ejecutiva que promovieron Alfonso Cuervo Páez y Abigail Molano ante el Juzgado 29 Civil del Circuito de Bogotá y que amenazaba con el 34 Video No. 029AudienciaArticulo372y373CGP.mp4, los interrogatorios se practicaron de forma simultánea para todos los intervinientes.
Inician en minuto 00:24:37. Radicación: 11001310304520210065102 18 remate del terreno para el pago de lo adeudado; cuestión que ciertamente era de pleno conocimiento de AR Construcciones. Así, aunque se señaló que en el 2016 lo ofrecieron a varias empresas y cada una estuvo en libertad de analizar el estado del suelo de acuerdo con el área de su interés (pues el terreno servía como relleno de escombros), en el expediente no obra medio de comprobación alguno del cual emerja que los convocados hayan acordado la venta con otra constructora y que faltaron a la verdad cuando declararon no haberlo “enajenado ni prometido enajenar por acto anterior al presente”, esto es, el 01 de agosto de 2019. 5.2.
De la condición resolutoria. 5.2.1. El artículo 1546 civil prevé que “[e]n los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado”, plexo normativo que autoriza al contratante cumplido la alternativa de reclamar judicialmente la ejecución del negocio jurídico o la resolución del mismo, en ambos casos con indemnización de perjuicios. 5.2.2.
Sin embargo, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha previsto la posibilidad de que las partes renuncien a esa facultad, “ora de forma expresa al así manifestarlo, ora tácitamente por el no ejercicio de la correspondiente acción, comoquiera que ha entendido que se trata de una alternativa que consulta un interés netamente privado y que, por lo tanto, en su consagración no están comprometidos el orden público ni las buenas costumbres, de tal suerte que resulta disponible”35. 5.2.3.
En el sub judice, en la cláusula decimotercera del convenio cuestionado, las partes estipularon que “en el evento en el que, por cualquier motivo, los acreedores hipotecarios no 35 CSJ. SC-5312 del 01 de diciembre de 2021. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación: 11001310304520210065102 19 entreguen los documentos establecidos en la cláusula sexta, específicamente los referidos en los numerales 6.1 y 6.2 o no acepten la forma de pago propuesta de sus créditos, o habiendo estos aceptado la forma de pago no se inscriba en el certificado de libertad y tradición la titularidad del dominio sobre EL INMUEBLE a favor de la respectiva fiduciaria que actúe como vocera del patrimonio autónomo que AR constituya dentro de los tres meses siguientes a la suscripción del presente contrato, sin perjuicio de que LAS PARTES de común acuerdo prorroguen el término antes de su vencimiento, el mismo se resolverá sin necesidad de requerimiento de ninguna de las partes” (se destaca).
En consecuencia, “en el caso que se materialice la presente condición resolutoria, no habrá lugar al pago de ningún tipo de indemnización o perjuicio presente, pasado o futuro, material o inmaterial en favor de AR o LOS PROPIETARIOS. En tal caso, cesan la totalidad de las obligaciones para las partes”. 5.2.4. Sobre el particular, véase que, con la celebración del “contrato para la transferencia del derecho de dominio del inmueble La Aurora”, las partes consintieron renunciar expresamente a la facultad del artículo 1546 civil sin lugar al reconocimiento de perjuicios, en los eventos que pasan a enlistarse: 5.2.4.1.
Si los acreedores no ejecutaban los siguientes actos jurídicos: i) dirigir un memorial con destino a la Oficina de Instrumentos Públicos y al Juzgado 29 Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual autorizaban la transferencia del dominio al fideicomiso pese a la presencia del embargo para la efectividad de la garantía real (canon 1521.3 del Código Civil), ii) elevar solicitud ante el Juzgado 29 para que certificara que en el proceso ejecutivo no se habían cautelado los remanentes y, además, para que diera por terminado el asunto de acuerdo con el precepto 461 del Código procesal y iii) suscribir la respectiva escritura pública Radicación: 11001310304520210065102 20 de cancelación de hipoteca y pagar los costos correspondientes a su otorgamiento y registro, una vez el fideicomiso entregara el dinero correspondiente al saldo de la deuda de los demandados. 5.2.4.2.
Si los acreedores hipotecarios no aceptaban la forma de pago propuesta por AR para la satisfacción del crédito. 5.2.4.3. Si dentro de los tres meses siguientes a la firma del contrato, no se había inscrito la titularidad del dominio del inmueble a favor del patrimonio autónomo que debía constituir AR Construcciones, inclusive pese a que los acreedores si hubieran aceptado la propuesta de pago del empréstito.
En este último caso, precaviendo que los acreedores hubieran recibido el dinero y no se materializara la transferencia de la heredad, Jorge Enrique y Carmen Constanza Cháves Zamudio entregarían un pagaré en blanco a favor de la constructora para respaldar la operación financiera (numeral 5.1 cláusula quinta). 5.2.5. Pues bien. En el presente caso, las partes reconocieron en interrogatorio de parte36 que, el 14 de noviembre de 2019, los demandados dirigieron una comunicación a la accionante con el fin de poner de presente el vencimiento del plazo acordado y la configuración de la condición resolutoria descrita y, en esa línea, dar por finiquitado el convenio.
Luego, este hecho debe entenderse probado por los efectos de la confesión en tanto en el legajo no obra prueba documental que acredite tal situación. 5.2.6. En réplica a la solicitud, el 15 de noviembre siguiente, AR Construcciones reclamó a los convocados la “materialización de la responsabilidad civil por infracción al principio general de la buena fe”.
En el documento37, cuestionaron la lealtad negocial de 36 Video No. 029AudienciaArticulo372y373CGP.mp4, los interrogatorios se practicaron de forma simultánea para todos los intervinientes. Inician en minuto 00:24:37. 37 Archivo No. 003AnexosDemanda.pdf, página 49 a 52. Radicación: 11001310304520210065102 21 los señores Cháves Zamudio pues, como durante el término del contrato preparatorio se celebraron con éxito varias reuniones entre los intervinientes y los acreedores hipotecarios, estos actos positivos eran suficientes para entender que el mismo se había prorrogado automáticamente, sin que hubiera lugar a dar por terminado unilateralmente el negocio jurídico.
Además, según el representante legal de la constructora y el testigo José Leonardo Ávila Álvarez38, entre las partes se acordó una “exclusividad tácita” para negociar el terreno, cuestión que le generó a la constructora una expectativa legítima sobre el predio. Sin embargo, pese a que la constructora elaboró un otro-Sí al negocio jurídico, los demandados se negaron a firmarlo pues, en su sentir, ya habían prometido la venta a un tercero. 5.2.7.
De cara a lo planteado, para el Tribunal si llama la atención el por qué no se documentó ninguno de los encuentros que tuvieron lugar entre las partes y que culminaron con tan exitosos acuerdos. No debe perderse de vista que uno de los extremos negociales es una empresa cuyo objeto social conlleva el manejo de temas financieros, jurídicos e inmobiliarios, característica que a estas alturas no es plausible desconocer bajo el ropaje de la confianza que les generaron las “conductas positivas” que afirman ejecutaron los demandados. 5.2.8.
Por ende, lejos de tener por acreditada la mala fe de los accionados conforme se reclamó, habrá lugar a dar aplicación a lo previsto en el parágrafo 225 del Código General del Proceso, según el cual “[c] uando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto”. 38 Video No. 029AudienciaArticulo372y373CGP.mp4, inicia en minuto 01:38:17.
Radicación: 11001310304520210065102 22 5.2.9. Con todo, que los accionados hubieran renunciado a los testimonios de Abigail Molano y Alfonso Cuervo Páez tampoco ha de configurarse como un indicio en su contra por dos razones: La primera, en tanto si la constructora requería escuchar a los deponentes, debió solicitar su comparecencia. Sin embargo, no planteó tal cuestión en la demanda y tampoco en el escrito que descorrió el traslado de las excepciones de mérito.
Y la segunda, pues si la apoderada de la promotora se mostró conforme de cara al desistimiento de las pruebas, ahora no puede reprochar esa conducta cuando oportunamente no hizo uso de los mecanismos que previó la ley para cuestionar la decisión. 5.2.10. Por todo lo anotado, el segundo problema jurídico planteado no tiene vocación de prosperidad. 6.
De la condena en costas. 6.1. Finalmente, para resolver el tercer planteamiento formulado, cumple memorar que, de conformidad con el artículo 365 numeral 1 del Código General del Proceso, deberá imponerse condena en costas “a la parte vencida en el proceso”. 6.2. En palabras de la Corte Suprema de Justicia, la condena en sí misma “no es un asunto directo de la controversia, sino de su desenlace”.
Por lo tanto, al no ser “propia del litigio (…) su imposición es el resultado de las resoluciones que los juzgadores de instancia adoptan sobre lo debatido en el juicio, aspecto que en criterio de la Sala, ocurre por «mandato de la ley, si se quiere en forma automática, a cargo del litigante perdidoso por el solo hecho del vencimiento»”39 (se destaca). 39 CSJ.
SC041-2022 del 09 de febrero de 2022. MP. Álvaro Fernando García Restrepo. Radicación: 11001310304520210065102 23 6.3. Sin embargo, valga decir que su cuantificación no es susceptible de revisión con la apelación de la sentencia, pues solo lo será una vez se efectúen los cálculos de rigor a voces del precepto 366 ibid.: “el monto de las agencias en derecho solo podrá controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas” (se subraya). 6.4.
Luego, en el sub judice, como la inconformidad gravitó en torno a la tasación de las agencias en derecho que fijó el a-Quo, el alegato de ser excesivas per se luce pretemporáneo por no ser esta la etapa procesal para su verificación. 7. Colofón de lo argumentado, no puede considerarse incorrecta la decisión tomada por el Juez de primera instancia, pues pese al yerro en la delimitación del instituto jurídico que debía regir el caso, al rehacer el análisis conjunto de las pruebas en atención a los reparos contra la sentencia opugnada, se llega a conclusiones similares a las allí expuestas.
Por ende, se confirmará el fallo apelado y se impondrá la sanción procesal pecuniaria a cargo de la demandante, ante el fracaso del recurso. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 02 de septiembre de 2024 por el Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, por las consideraciones dadas en precedencia. Radicación: 11001310304520210065102 24 SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la demandante. Tásense. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de este grado, 2 SMLMV.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado AIDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ad28d5e77b6d486197407ef6d0cf5b112f1a33a811680754a9a180dc81d9b51f Documento generado en 13/12/2024 09:14:39 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica