1 TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN No. 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., cuatro (4) de octubre de dos mil veinticuatro (2024). (Decisión presentada desde Sala de 21 de agosto pasado –Aviso 31-). Proceso: Verbal – Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 11001 3103 028 2019 00654 01 Demandantes: Yenny Alexandra Moya Demandado: Fiduciaria Bancolombia como vocera del Patrimonio Fideicomiso P.A. Reserva Campestre y otro.
Asunto: Apelación de sentencia Decisión: Modifica. 1. ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación interpuesto por ambos extremos procesales, contra la sentencia proferida el 27 de julio de 2023, por el Juez 28 Civil del Circuito de Bogotá1. 2.
ANTECEDENTES 1. Según la demanda subsanada, Yenny Alexandra Moya, promovió juicio verbal contra la Fiduciaria Bancolombia como Vocera del Patrimonio Fideicomiso P.A. Reserva Campestre y la Organización Conigsa S.A.S, para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: 1 Asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 19 de septiembre de 2023, secuencia 8084.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 2 Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 3 Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 4 2. Como sustento de las anteriores pretensiones, relató la convocante en síntesis y en cuanto resulta relevante para desatar esta alzada, el sucesivo compilado fáctico: 2.1. Que el 7 de octubre de 2016, suscribió con la Organización Conigsa S.A.S, contrato de «intención de compra», respecto de la casa D31 y el parqueadero 139 del proyecto Conjunto Residencial Reserva Campestre, ubicado en la calle 2 # 5 – 67 de Mosquera, Cundinamarca; cumplidas las obligaciones allí contenidas, se firmó la promesa de compraventa el 15 de marzo de 2018, en el cual se pactó que la respectiva escritura pública se instrumentalizaría el 21 de agosto siguiente, obligación que el vendedor deshonró, pese que para esa data ya había cancelado el 30% del precio pactado, equivalente a $104’755.795, y contaba con la aprobación del crédito hipotecario para sufragar el valor restante, este es, $244’430.189. situación que, por demás, frustró la entrega de los bienes prometidos, que se había programado para el quinto día posterior a la firma de la mentada escritura. 2.2.
Que, en vista de tal incumplimiento, sufrió distintitos perjuicios, pues i) compró varios electrodomésticos que serían instalados en su nueva vivienda, teniendo que guardarlos en una bodega por un lapso de seis meses; ii) tuvo que asumir la cláusula penal por no entregar en el tiempo convenido, el inmueble en el que residía en arriendo, más los cánones de adicionales; iii) como hizo todas las gestiones para que su menor hija estudiara en un colegio ubicado en Mosquera, debió pagar una ruta escolar que no tenía prevista, mientras seguía residiendo en la ciudad de Bogotá. Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 5 2.3. Que luego de varios requerimientos por ella elevados, la firma de la escritura se dio hasta el 7 de febrero de 2019, en la Notaría 48 del Círculo de esta capital, haciéndose la entrega de la casa y el parqueadero el día 9 postrero, data en la cual, en el acta de entrega, «se establecieron algunos daños e imperfectos al inmueble visibles al momento de la entrega, tales como guarda escobas rayados, mesones de baños desportillados, puertas dañadas, fachadas manchadas, entre otros», comprometiéndose la sociedad vendedora a repararlos en un término no superior a ocho días. 2.4.
Que, con el paso del tiempo, evidenció muchos más daños en la casa, poniéndolos de presente a las demandadas, vía email, sin que a la fecha de presentación de la demanda, se hubieren arreglado, lo que abre paso al cobro de la cláusula penal pactada en el numeral décimo séptimo del contrato de compraventa instrumentalizado en la escritura pública antes aludida2.
3. ACONTECER PROCESAL 3.1. La demanda se presentó el 22 de octubre de 20193, siendo inadmitida por auto calendado 25 de octubre4, para que se allegaran los folios de matrícula inmobiliaria de la casa y el parqueadero objeto del litigio. Subsanada, el a quo dispuso su admisión en proveído de 17 de noviembre de 2019, ordenándose su traslado a la parte accionada por el término de ley5. 3.2.
Notificada esa decisión, los convocados, conjuntamente, se opusieron a las pretensiones de la acción, a través de las excepciones de mérito que denominaron «INEXISTENCIA DE CAUSA PARA DEMANDAR – CONFUSIÓN DE LOS CONTRATOS DE PROMESA Y DE COMPRAVENTA»; «EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS; 2 Folios 101 a 111, archivo 001.principal635.pdf, carpeta 01.principal, carpeta PrimeraInstancia, exp. 11001310302820190065401. 3 Folio 112, Cit. 4 Folio 114, ejusdem. 5 Folio 144, Ib.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 6 CARENCIA DE INTERES RESOLUTORIO – ALLANAMIENTO DE LA MORA»; «AUSENCIA DE RELACION CAUSAL JURIDICA ENTRE LA CLAUSULA PENAL PACTADA EN EL CONTRATO DE PROMESA CON LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA CONVENCION CUYA RESOLUCION APREMIA (COMPRAVENTA); CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA, SANEAMIENTO DE LOS DEFECTOS ADVERTIDOS Y EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA REAL»; y, «NON ADIMPLETI CONTRACTUS RESPECTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA CUYA RESOLUCION SE PRETENDE»6. 3.3.
El 9 de mayo de 2022, el juez a quo evacuó la audiencia inicial prevista en el canon 372 del Código General del Proceso; ya el 23 de junio postrero, continuó con la audiencia de alegaciones y juzgamiento, de la que trata el precepto 373 ejusdem.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Adelantado el trámite probatorio y de alegaciones, se emitió sentencia en audiencia el 27 de julio de 20237, declarándose probadas las excepciones de mérito denominadas exceptio non adimpleti contractus, carencia de interés resolutorio – allanamiento de la mora, non adimpleti contractus respecto del contrato de compraventa cuya resolución se pretende y confusión entre los contratos de promesa y de compraventa, motivo por el cual, se desestimaron las pretensiones enlistadas en los numerales 3.1, 3.2, y 3.4, del acápite pertinente, así como todas las pretensiones subsidiarias.
No obstante, declaró no probadas las excepciones relativas al cumplimiento del contrato de compraventa, por lo que concedió, de manera parcial, las pretensiones número 2 y 3.3, declarando, en consecuencia, civil y contractualmente responsable a la demandada Organización Conigsa S.A.S., por el incumplimiento de sus obligaciones como constructora frente 6 Folios 365 a 387, ejusdem. 7 Archivo 11001310302820190065400_R110013103028CSJVirtual_01_20230727_100000_V 07_27_2023 08_56 PM UTC.mp4, carpeta AlegatosFallo, carpeta 01.Principal, carpeta Primera Instancia, exp. 11001310302820190065401 Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 7 a la demandante, convenidas en la cláusula 4ª de la escritura pública 307 de 7 de febrero de 2019, otorgada en la Notaria 48 de Bogotá. Ergo, se le condenó a efectuar, dentro del término perentorio de 15 días, la reparación de los daños causados en los acabados del inmueble, concretamente, en lo que tiene que ver con la humedad, la reinstalación y pega de sanitarios y la reinstalación de la puerta principal.
Finalmente, desestimó los demás pedimentos, por falta de prueba, y condenó en costas a la demandante en proporción del 60% y a la constructora, en un 40%. Para arribar a esa determinación, empezó por señalar que según los medios de convicción recaudados, Jenny Alexandra Moya, en calidad de compradora, y la sociedad de organización con Conigsa S.A.S, en condición de vendedora, efectivamente celebraron, inicialmente, una promesa de compraventa para la adquisición de los bienes inmuebles identificados con los folios de matrícula Inmobiliarias 50C-2021355 y 50C-2021216, ubicados en la calle 2 # 5-67, del Conjunto Residencial Reserva Campestre de Mosquera, acuerdo de voluntades que se perfeccionó mediante la suscripción de la escritura pública # 307 del 7 de febrero del 2019, otorgada en la Notaría 48 de Bogotá. Luego, hizo hincapié en lo que refiere al acto preparatorio, que al haberse celebrado el negocio prometido, no existía lugar a estudiar de fondo el contenido del mismo, «por cuanto se materializó la venta, como se convino desde un principio», trayendo a colación jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. Dijo, además, que ya en lo que toca con el contrato de compraventa, tal como en principio lo anunció, era «claro que su ejecución se extendió mediante documento público debidamente autorizado por el Notario 48 de Bogotá, en el que se identifica plenamente una causa y un objeto lícito, un precio de venta específico, el plazo y forma de cancelación del mismo, el momento en que se tendría lugar a realizar la entrega del bien al adquiriente, Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 8 en el que participaron personas plenamente capaces, sobre quienes no se observa la existencia de vicio en la emisión de su consentimiento, acto que ciertamente, como ya se expuso, fue registrado en los certificados de tradición antes aducidos, considerándose plenamente válido en el plano legal, aunado a lo cual debe señalarse que ningún reparo se presentó al interior del proceso frente a este tipo de presupuestos, pues tanto la demandante como la demandada aceptaron haber, negociado en esas condiciones (…) los inmuebles».
Que, a través de ese contrato, la sociedad Conigsa S.A.S., se obligó a transferir a la accionante, la titularidad del Derecho real de dominio de los bienes antes aludidos, libres de cualquier gravamen, así como a entregárselos, «en la forma y con las especificaciones inicialmente convenidas», mientras que la segunda, en contraprestación, debía pagar el precio convenido, así: el 28 de febrero de 2018, la suma de $2’000.900, entre el 30 de marzo del 2018 y el 30 de agosto postrero, el monto mensual de $4’540.000, y el saldo, es decir, $244’430.189, a más tardar quinto día hábil anterior a la fecha de suscripción de la escritura pública de la compraventa correspondiente.
Aludió que, en principio, la demandante manifestó que la constructora inobservó su obligación de suscribir la escritura pública de venta en la primera fecha convenida, esto es, el 21 de agosto del 2018, máxime que, para dicha calenda, no se había terminado con la construcción, situación que se corrobora con el material documental que milita en el expediente, pues es cierto que el perfeccionamiento del negocio prometido solo tuvo lugar hasta el 7 de febrero de 2019, con el otorgamiento de la escritura pública 307 de la Notaría 48 de Bogotá. Empero, que también se advierte de los instrumentos aportados por el extremo pasivo, así como del interrogatorio absuelto por la demandante, que más allá del porcentaje de construcción del inmueble existente para el 21 de agosto del 2018, lo cierto es que la señora Jenny Alexandra Moya, no pagó oportunamente los valores convenidos por concepto de cuota inicial, «amén Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 9 que 5 días antes de la fecha primigeniamente pactada, para el otorgamiento de la escritura, tampoco se había cumplido con la obligación de pagar el valor restante». Con todo, puso de presente que sin desconocer tales probanzas, de las que fehacientemente se tiene por demostrado un incumplimiento recíproco de los contratantes, lo cierto es que tales obligaciones aluden a la promesa «y no en el contrato de compraventa propiamente dicho, por lo que al estar ya materializado y perfeccionado el negocio prometido, no es del resorte del despacho emprender un estudio adicional de fondo sobre ese acuerdo jurídico, por cuanto como lo sostuvo la Corte Suprema de Justicia ‘una vez, e encuentra ejecutado terminal y concluido el contrato y extinguida por su cumplimiento la prestación. Nada hay que revisar para reajustar, restablecer o terminar, habida cuenta que, además de la imposibilidad lógica y práctica de revisar, corregir o terminar lo que ya no existe, los efectos cumplidos, producidos o consumados no admiten reclamación ni reparación por esta vía, tanto así que lo tanto así que lo contrario equivaldría a volver sobre lo extinguido, quebrantando la certeza y seguridad del tráfico jurídico’».
A paso seguido, emprendió el análisis de lo pretendido frente al contrato de compraventa como tal, exaltando que el 9 de febrero de 2019, la demandante, puso de presente a la constructora de la existencia de distintos daños en los acabados de la casa número 31 D, «en especial en las puertas de madera, en el timbre, en el mobiliario de cocina, en el piso laminado, en los closets de las habitaciones, en el mobiliario de los baños, entre otros, como se observa en la misma acta de entrega», incumpliéndose, entonces, por parte de la última, la cláusula cuarta de la escritura pública # 307 aludida, en la que «se obligó ante la compradora Jenny Alexandra Moya, a efectuar las preparaciones del caso en los términos legales especificados para las garantías previstas en el numeral 8° de la Ley 1480 del 2011, convenio este que expresa ‘a partir de la fecha de entrega de los inmuebles del objeto, este contrato será de cargo de él, de los compradores, todas las reparaciones o por daños o deterioro que no obedezcan a vicios del suelo o de la Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 10 construcción, por los cuales responderá el comitente, teniendo en cuenta que la obligación de conformidad con la ley que a juicio del comprador, ameriten solicitud de reparación, esta debe hacerse bajo los siguientes términos y condiciones; a) en materia de pintura de muros, enchapes de baños y cocina, pisos, vidrios, carpintería metálica y en madera, cierre de ventanas y closet, deberán hacerse las observaciones en el inventario general; b) en materia de instalaciones eléctricas, hidráulicas, sanitarias e instalaciones especiales, deberán hacerse las solicitudes de reparación dentro de los 90 días calendario siguientes a la fecha del acta de entrega; c) en materia de goteras de techos, filtraciones en ventanas y humedades en muros fachadas, deberán hacerse las solicitudes de reparación dentro de los 180 días calendario a la fecha de entrega; d) en materia de fisura de muros, deberán hacerse las solicitudes de reparación dentro de los 180 días calendario siguiente a la fecha del acta de entrega y los términos de garantía especificados tendrán validez en el caso de que el propietario conserve el inmueble en iguales condiciones a las de su recibo, esto es, que no haya efectuado ningún tipo de reformas.
Los daños que ocurran por causas por imputables al comprador serán a cargo de este». Lo anterior, comoquiera que «tales imperfectos fueron aceptados por el representante legal de la constructora dentro del interrogatorio evacuado, quien más allá de resaltar el éxito del proyecto inmobiliario del Conjunto Residencial Reserva Campestre, Mosquera, asintió en la existencia de los daños en los acabados del inmueble en cuestión, puestos de presente por la adquiriente en el momento mismo de la entrega del inmueble».
También trajo a colación, el testimonio rendido por la testigo Laura María Parra Ferreira, quien expuso que la Casa 31 D, presentó algunos problemas de humedad en los baños que fueron reparados por la constructora, quien, «en general», realizó arreglos en el inmueble, tales como «cambios en la llave del lavaplatos y en los listones y los guarda escobas de los pisos.
Igualmente informó que el del nivel que tiene el cielo raso no es visible, (…) que la cocina se ve bien y que por los arreglos Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 11 emprendidos por la constructora ésta es funcional, que no ha visto. imperfectos en el mesón, que la puerta de habitación principal fue intervenida y que ahora funciona bien; además, que el inmobiliario de los baños se encuentra en funcionamiento», prueba que concatenó con la declaración rendida por la propia demandante, quien adujo que los defectos aludidos «no afectan de modo alguno la estructura del bien», siendo «reparados de manera parcial», como por ejemplo, el arreglo del desnivel de la terraza, el cambio de salpicadura de los 3 baños, de varias láminas del piso y de guarda escobas en toda la vivienda, el lavado de las manchas de cemento de la fachada, el cambio de los rieles de las divisiones de los baños y el arreglo de la puerta principal.
Ahora, frente al dictamen pericial aportado por la parte demandante, dijo que el mismo presenta serias contradicciones «que comprometen la objetividad para determinar los daños y los costos de su reparación, ya que se basó en la valoración de objetos no ordenados por el juez y ajenos al debate probatorio máxime que se analizaron, Inmuebles distintos a la Casa número 31 D, basándose además en testimonios de terceros no de no decretados en este proceso extrayéndose conclusiones que no resultan acordes con el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente del Ministerio de Vivienda.
Asimismo, en lo que respecta a la experticia rendida por los peritos Claudia Carolina Vargas y Camilo Daza. Se advierte que tales sujetos en su labor se contradicen, toda vez que en el informe. En el informe escrito inicialmente indicaron como necesaria la demolición de un muro para corregir la humedad del inmueble. Sin embargo, en su interrogatorio, el señor Camilo Daza, señaló que la demolición no era requerida en el entendido de que ese presunto problema puede corregirse, dice él, (…) instalando una red una regata en la pared para inspeccionar la red hidráulica en ella contenida, conclusión esta que además es anti técnica, como lo señalan los demás experticias en la medida en que el mentado muro es estructural, pues soporta peso de manera vertical y por lo mismo no puede ser, no se puede derribar, ni se le pueden efectuar modificaciones como las que fueron propuestas, siendo esa una pericia que no se basa en Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 12 elementos objetivos, sino en puras apreciaciones subjetivas, totalmente infundadas y no razonables además». Indicó que pasa todo lo contrario respecto del dictamen rendido por la firma Castillo Medina, pues el trabajo se basó en una inspección y «valoración objetiva efectuada en el terreno sobre los acabados de la casa número 31 D, realizado con fundamento en un análisis comparativo con aquéllos que fueron instalados en la casa modelo, señalándose de manera razonada que los materiales utilizados para la construcción de la vivienda coincide con estos últimos, amén que frente a los planteamientos elegidos en la audiencia sobre el perito Héctor Castillo, dicho sujeto dio respuesta clara y razonada a cada uno de los interrogantes del despacho, indicando que los defectos en la instalación de algunos acabados, osea, problemas causados por filtraciones de zonas húmedas que no se tratan de falencias graves que afecten la estructura del bien y mucho menos amenacen o pongan en riesgo la vida o la salud de sus de sus viviendas nuevas y justamente por ser factible, en la actividad de la construcción, esos eventos tienen un manejo reglado para su corrección por el constructor previa la reclamación del interesado», persistiendo en la actualidad, la obligación del constructor de solucionar los problemas indicados en este dictamen pericial, pues los demás ya fueron solucionados.
Finalmente, adujo que la demandante, no probó los perjuicios morales solicitados.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, la parte demandante apeló, sustentando en tiempo sus reparos, luego de afirmar que «no compart[e] la parte motiva y mucho menos resolutiva del a quo, en el sentido de haber negado las pretensiones indicadas en el numeral 3.4., de las pretensiones principales y haber declarado parcialmente las pretensiones del numeral 3.3 de [ese mismo] acápite», porque: Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 13 - El juzgador de primer grado «se limitó a humedades, instalación de sanitarios y puerta de acceso principal como únicos daños que fueron presentados en el peritaje allegado por la pasiva», apartándose «totalmente» de los medios de convicción por ella arrimados al proceso, más aún si en cuenta se tiene que el perito de la contraparte, nunca se presentó al inmueble y su trabajo no cumple las previsiones del canon 226 del Código General del Proceso. - Además, que dentro de la prueba técnica avalada, «no se evidencian todas las afectaciones registradas dentro del inmueble tales como pisos mal instalados, guarda escobas mal instalados, manchones de fachadas, ladrillos de chimenea despicados, humedades de cocina, mesón de la cocina mal instalado y que no corresponde a la piedra natural del mármol, techa del tercer piso desnivelado, malas terminaciones de pintura y acabados de paredes en ladrillos en general, puerta de acceso a la alcoba principal descolgada y sin cerradura, humedades en baños entre otros, los cuales fueron debidamente soportados en el peritaje y pruebas documentales allegadas por la actora». - Que la constructora, incumplió con el régimen de protección al consumidor consagrado en la Ley 1480 de 2011, por la renuencia a cumplir con la garantía, máxime cuando fue «engañosa», la publicidad que efectuó acerca del proyecto inmobiliario. - Que «dentro del reglamento de propiedad horizontal que hace parte de la escritura de compraventa y la información entregada con el proyecto, serían entregados 50 parqueaderos de visitantes a los cuales la actora como propietaria tendría derecho al uso y goce de dichas zonas comunes, sin embargo Conigsa posterior a la firma de la escritura de compraventa tal y como se observa en la modificación de la licencia de construcción de marzo de 2019 allegada por los peritos, se redujo el número de parqueaderos ocultando la información a la actora y violando lo dispuesto por la norma de protección al Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 14 consumidor, en especial lo mencionado e la circular única de 2012 expedida por la Superintendencia de Industria y Comercio la cual establece como información obligatorio cualquier modificación a las licencias en la etapa precontractual, contractual y post contractual», en desconocimiento, además, de los dispuesto en el Decreto 735 de 2013. - Que, a la luz de la jurisprudencia patria, no es necesario aportar prueba del perjuicio moral solicitado, motivo por el cual, el mismo debió estimarse. - Finalmente, aduce la demandante, que ante la prosperidad de la pretensión relativa a la declaración del incumplimiento contractual, no es ajustada la condena en costas, en proporción del 60%. 6.
RÉPLICA El término concedido a la parte demandada para tal fin venció en silencio.
7. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 7.1. Competencia. Esta Sala Tercera de Decisión es competente para dirimir la presente instancia, al tenor del numeral 2° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo las limitantes contempladas en los artículos 280 y 328 ibídem. Por lo demás, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad procesal que pueda invalidar lo actuado. 7.2.
Problema jurídico. Gravita este juicio, alrededor de la responsabilidad civil contractual; corresponde a esta Sala, por ello, definir si existe mérito para la confirmación Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 15 de la sentencia de primer grado en lo que refiere a la negativa de algunos de los perjuicios impetrados por la demandante, sobre los que específicamente recae la alzada, pues las demás disposiciones efectuadas a través de la sentencia atacada, son punto pacífico. 7.3.
Marco conceptual. Si habláramos de una definición de responsabilidad civil, podríamos decir que es la consecuencia jurídica de un comportamiento generador de un daño y perjuicio, susceptibles de ser resarcidos. Ahora, si esa conducta está relacionada con el incumplimiento de una obligación derivada de un contrato, será entonces la memorada responsabilidad de carácter contractual – como en el sub examine- constituyéndose en sus elementos, jurisprudencial y doctrinariamente hablando, i) la existencia de un convenio válido; ii) el incumplimiento imputable al deudor contractual; iii) el daño y iv) la relación de causalidad entre los dos últimos.
Recordemos que el canon 1495 del Código Civil define el contrato o convención como «un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa». Siguiendo al paso de tal precepto, las estipulaciones relativas a los elementos esenciales y naturales de un negocio, así como las accidentales que los contratantes voluntariamente acepten incluir, deben ser satisfechas en los términos que se establecieron, pues «el contrato, además de revestir determinados comportamientos sociales y recoger el conjunto de derechos y obligaciones que los interesados optaron por asumir, reflejo palpable, entre otros aspectos, de su voluntad libre para autodeterminarse, connota una categoría jurídica que, con apego a las descripciones abstractas de la ley, ha de evaluarse en procura de visualizar eventuales desbordamientos o Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 16 abusos, ya relacionados con quienes en él intervinieron, o vinculados a los compromisos acordados»8. Así entonces, dable es afirmar que, en el campo de la responsabilidad contractual, se supone el desconocimiento de una obligación emanada de una relación jurídica precedente, cuya inobservancia merece una sanción; es que precisamente el hecho que se repudien las obligaciones por el deudor es el origen de una indemnización por los perjuicios ocasionados al acreedor contractual.
Quiere lo anterior significar, que además del derecho que le asiste al este último -contratante cumplido- a pedir la responsabilidad contractual, ostenta un derecho secundario para exigir del deudor - contratante incumplido- la indemnización de daños y perjuicios que le haya causado la falta de cumplimiento total o parcial de la obligación o la simple demora en el cumplimiento.
De otra parte, y atendiendo las puntuales vicisitudes del caso que ahora se examina, se tiene, en concomitancia con lo dispuesto en el precepto 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el canon 1611 del Código Civil9, dable es afirmar que la promesa de contratar, puede definirse como un pacto de naturaleza preparatoria, por «virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados»10.
Y es que tanto la doctrina como la jurisprudencia, han recalcado que la promesa genera una única prestación de hacer: celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición determinada para ello, teniendo entonces, como fin primordial, apuntalar la celebración de un 8 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia adiada 15 de agosto de 2008, Magistrado Ponente Pedro Munar Cadena, exp. 11001 31 03 016 1994 03216 01. 9 «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito; 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo [1502] del Código Civil; 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado». 10 ESCOBAR, Gabriel. Negocios civiles y comerciales, Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké, Medellín. 1994, p. 503. Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 17 acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata.
Al respecto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en reciente pronunciamiento, especificó que: «en las negociaciones inmobiliarias es usual que, a pesar de que las partes hayan arribado a un consenso sobre cosa y precio, requieran un lapso adicional para adquirir los recursos para sufragarlo, o entregarla libre de todo vicio o gravamen (respectivamente), pudiendo diferir en el tiempo el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, con la razonable confianza de que ello ocurrirá en los términos prefijados, o en los que voluntariamente dispongan los contratantes una vez sobrevenga el plazo o la condición respectiva.
Así lo enseña el precedente de la Sala: «El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizado de presente. No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto.
Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas. Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que 10 configuran, desde luego que esos factores son de la esencia misma del contrato» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145).
Con similar orientación, la doctrina comparada sostiene que: «( ) los particulares recurrirán a este especial medio de vinculación y optarán por realizar un precontrato y no un contrato en virtud de determinadas de circunstancias y con unos objetivos precisos, ya sea por la imposibilidad actual o la dificultad material o jurídica de otorgar el contrato definitivo en ese momento (por evitar dos contratos notariales, por eludir una publicidad inconveniente, porque falta alguna documentación que impida la negociación definitiva del contrato principal, etc.).
Esto es, los particulares, por una serie de razones que genéricamente podríamos englobar en los conceptos de necesidad y conveniencia, recurren a la utilización del precontrato para quedar vinculados de una forma estable y segura en espera de que se allanen las dificultades que impiden concluir definitivamente el contrato principal, o que les convenga perfeccionarlo.
Y al emitir su consentimiento en estos términos ( ) lo único que perseguirán será encontrar un cauce adecuado que sirva eficazmente para la regulación de sus intereses»11». 11ROMÁN, Antonio. La eficacia jurídica de los precontratos. En: Anuario de la Facultad de Derecho de la Universidad de Extremadura (España). 1983, pp. 327-342.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 18 Y más adelante, acerca del cuestionamiento relativo a si la celebración del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa, se anotó en esa misma providencia, lo siguiente: «Acorde con la jurisprudencia de esta Sala, ‘( ) la promesa de contrato, como tal, se encuentra en los momentos postreros en la gestación de los acuerdos contractuales, teniendo un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las partes, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevarlo a cabo con posterioridad, agotándose en él su función económico - jurídica, quedando claro, entonces, que como “no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato” (G. J. CLIX pág.283).
Trátase, pues, de una temporalidad consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilimitada o vaga, toda vez que, insístese, la naturaleza del contrato apunta a la celebración de otro a cuya espera no pueden permanecer perpetuamente vinculadas las partes.
De ahí que la Corte, en sentencia del 13 de noviembre de 1981, ( ), hubiese advertido que “el contrato de promesa tiene una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior, cuando las partes no desean o están impedidas para hacerlo de presente. Por eso no es fin sino instrumento que permite un negocio jurídico diferente, o, para mejor decir, es un contrato preparativo de orden general.
De consiguiente, siendo aquélla un antecedente indispensable de una convención futura, esta modalidad le da un carácter transitorio y temporal y se constituye en un factor esencial para su existencia. Desde luego los contratantes no pueden quedar vinculados por ella de manera intemporal, porque contradice sus efectos jurídicos que no son, de ninguna manera, indefinidos’ (CSJ SC, 28 jul. 1998, rad. 4810).
A partir de esta singular característica, se ha sostenido que ‘los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido’12, tesis que ha sido acogida por esta Corporación, aunque sin alcances totalizadores, al considerar: ‘El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior.
De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace 12 ROCHA, Salvador. El contrato de promesa. En: Jurídica, Anuario del Departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana (México). 1974, pp. 621-636.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 19 indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”. (Sentencia de 14 de julio de 1998. rad. 4724) “La promesa de celebrar un contrato –en términos de ALESSANDRI– puede definirse diciendo que es aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o al evento de una condición. La promesa es un antecedente del contrato prometido; no es el mismo contrato, sino diverso de éste”.
(La compraventa y la promesa de venta. Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. Pág. 841) El contrato de promesa, por tanto, no puede confundirse con el prometido, pues es su antecedente; y la realización de éste es el objeto de aquélla. “La promesa no es sino una convención que sirve para celebrar otra, por lo que no produce más efecto que poder exigir la celebración de éste.
Ahí termina su misión. Celebrado el contrato prometido desaparece la promesa.” (Ibid, 842) Por ello, ha sido reiterada la posición de esta Corte al considerar que la promesa tiene un “carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido…” (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp.: 4724) La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla. Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste.
Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad’ (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01)».
(CSJ SC221-2020). 7.4. Caso concreto. Pues bien, en el sub judice nos encontramos ante una responsabilidad civil contractual, sobre eso no hay duda, máxime cuando es punto pacífico lo relacionado con la existencia del contrato de compraventa, instrumentalizado en la escritura pública #307 de 7 de febrero de 201913 de la Notaría 48 de esta urbe, suscrita por la demandante Yenny Alexandra Moya, como compradora, y los demandados, en calidad de tradentes, cuyo objeto es la casa #31 de la manzana D y el parqueadero privado # 139, del 13 Folios 217 a 264, archivo 001.principal635.pdf, carpeta 01. principal, carpeta PrimeraInstancia, exp. 11001310302820190065401.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 20 Proyecto Inmobiliario Denominado Conjunto Residencial Reserva Campestre Casas – P.H., del municipio de Mosquera, Cundinamarca, identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 50C-2020058 y 50C- 1578520 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, por valor total de $349’185.984, en el que además se pactó, entre otros asuntos, que en la cláusula cuarta de la sección primera, que: «a partir de la fecha de entrega de el(los) inmueble(s) se este contrato, serán a cargo de EL(LA)(LOS) COMPRADOR(ES) todas las reparaciones por daños o deterioro que no obedezcan a vicios del suelo o de la construcción, por los cuales responderá el FIDEICOMITENTE, teniendo en cuenta que la obligación de conformidad con la ley y que a juicio de EL(LA)(LOS) COMPRADOR(ES), ameriten solicitud de reparación, esta deberá hacerse bajo los siguientes términos y condiciones: a) En materia de pintura de muros, enchapes de baños y cocina, pisos, vidrios, carpintería metálica y en madera, cierre de ventanas y closet, deberán hacerse las observaciones en el inventario general. b) En materia de instalaciones eléctricas, hidráulicas, sanitarias e instalaciones especiales, deberán hacerse las solicitudes de reparación, dentro de los noventa (90) días candelario, siguientes a la fecha de entrega. c) En materia de goteras de techos, filtraciones en ventanas y humedades en muros y fachadas, deberán hacerse las solicitudes, de reparación dentro del (sic) ciento ochenta (180) días calendario siguientes a la fecha del acta de entrega. d) En materia de fisura de muros y cerramientos, deberán hacerse las solicitudes, de reparación dentro del (sic) ciento ochenta (180) días calendario siguientes a la fecha del acta de entrega. e) En caso de que se observen fallas de tales elementos tales como Electrodomésticos, Aparatos Eléctricos y Griferías, la garantía será dada directamente por el fabricante.
EL FIDEICOMITENTE hará las reparaciones en caso que las fallas se deban a defectos de instalación mas no de fabricación. Los términos de garantía especificados tendrán validez, en el caso en que el propietario conserve el inmueble en iguales condiciones a las de su recibo, esto es, que no haya efectuado ningún tipo de reformas. Los daños que ocurran por causas imputables al COMPRADOR, serán a cargo de este».
Tras hacer las precedentes aclaraciones, circunscrita la Sala a los puntuales ítems en los que se fundó la apelación de la demandante, de entrada, se advierte que la sentencia será modificada, con el fin de atender algunos de los señalamientos del dictamen pericial decretado a favor de la demandante, en concomitancia con lo enlistado en la demanda -hecho 14-, Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 21 y, además, en lo que refiere a la negativa del perjuicio moral, para en su lugar reconocerlo, así como el ajuste de la condena en costas de primer grado, manteniéndose incólume en lo demás. Veamos por qué: 7.4.1. Se duele la demandante, en estricto sentido, de dos puntos específicos, atinentes a i) la negativa de las pretensiones principales enlistadas en el numeral 3.4. y ii) la estimación parcial de los pedimentos de que trata el numeral 3.3. de ese mismo acápite; a continuación, se copia el respectivo aparte, militante en el folio 106, del archivo denominado 001.principal365.pdf, de la carpeta de la primera instancia: 7.4.1.1.
Para fundar ese específico ataque, la apelante señala, de un lado, que a) el a quo, únicamente reconoció que, a la fecha, deben realizarse reparaciones relacionadas con la humedad que presenta la casa y la debida instalación de los sanitarios, como de la puerta de acceso principal, nada más; sin embargo, los medios de convicción por ella aportados, dejan ver que existen otros tantos daños merecen ser reparados, sumado al hecho que el perito que elaboró el trabajo presentado por el extremo pasivo, que sí fue teniendo en cuenta para tal fin, no se presentó al inmueble para la respectiva inspección y, su trabajo no cumple las previsiones del canon 226 del Código General del Proceso.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 22 Así entonces, revisado el expediente digital, se encuentra, de un lado, que es cierto que el dictamen del que se valió el a quo para determinar cuáles son las reparaciones que se deben efectuar al inmueble -pese haber transcurrido hoy, más de 5 años desde su entrega a la demandante- [folios 587 a 598, archivo 001.principal635.pdf, carpeta 01.principal, carpeta PrimeraInstancia, exp. 11001310302820190065401], no cumple con las previsiones del canon 226 del Código General del Proceso, que reza a la letra: «[l]a prueba pericial es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos.
Sobre un mismo hecho o materia cada sujeto procesal solo podrá presentar un dictamen pericial. Todo dictamen se rendirá por un perito. No serán admisibles los dictámenes periciales que versen sobre puntos de derecho, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 177 y 179 para la prueba de la ley y de la costumbre extranjera. Sin embargo, las partes podrán asesorarse de abogados, cuyos conceptos serán tenidos en cuenta por el juez como alegaciones de ellas.
El perito deberá manifestar bajo juramento que se entiende prestado por la firma del dictamen que su opinión es independiente y corresponde a su real convicción profesional. El dictamen deberá acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de aquellos que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito. Todo dictamen debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; en él se explicarán los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones.
El dictamen suscrito por el perito deberá contener, como mínimo, las siguientes declaraciones e informaciones: 1. La identidad de quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. 2. La dirección, el número de teléfono, número de identificación y los demás datos que faciliten la localización del perito. 3. La profesión, oficio, arte o actividad especial ejercida por quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, técnica o artística. 4.
La lista de publicaciones, relacionadas con la materia del peritaje, que el perito haya realizado en los últimos diez (10) años, si las tuviere. Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 23 5. La lista de casos en los que haya sido designado como perito o en los que haya participado en la elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años.
Dicha lista deberá incluir el juzgado o despacho en donde se presentó, el nombre de las partes, de los apoderados de las partes y la materia sobre la cual versó el dictamen. 6. Si ha sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o por el mismo apoderado de la parte, indicando el objeto del dictamen. 7. Si se encuentra incurso en las causales contenidas en el artículo 50, en lo pertinente. 8.
Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores procesos que versen sobre las mismas materias. En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación. 9. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio regular de su profesión u oficio.
En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación. 10. Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la elaboración del dictamen» (negrilla fuera del texto original). Ello es así, por cuanto, el arquitecto Héctor Arturo Castillo Medina, con # de matrícula 2570029945CNO, quien fue el que suscribió el trabajo, no hizo parte del equipo de profesionales que hicieron la visita a la casa de la demandante, que sirvió de base para determinar cuáles daños persistían, el 8 de octubre de 2020, momento en el que asistieron los arquitectos Sergio Bejarano en representación de la constructora enjuiciada, y Rodrigo Ducuara, por mandato de la firma Castillo Medina Arquitectos Avaluadores Ltda. Además, tampoco se adosaron los «documentos que le sirv[ieron] de fundamento y de aquellos que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito», al menos de quien efectivamente hizo la visita, menos aún se anexó la «lista de casos en los que haya sido designado como perito o en los que haya participado en la elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años [incluyendo] (…) el juzgado o despacho en donde se presentó, el nombre de las partes, de los apoderados de las partes y la materia sobre la cual versó el dictamen», ni se cumplió con los requisitos contemplados en los numerales 6 a 10 del norma traída a colación. Y aun cuando la señora Yenny Alexandra, puso de presente esa situación al juez Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 24 de conocimiento, de hecho, con anterioridad a que se corriera el respectivo traslado [folios 600 y 601, ibídem], esa situación fue inadvertida por aquél al momento de dictar la sentencia cuestionada y valorar ese medio de convicción. 7.4.1.2. Por ello, necesario se hace analizar lo pedido en el escrito inicial a ese respecto, en concomitancia con las demás probanzas recaudadas.
Según el hecho 14 de la demanda al que alude la apelante al momento de efectuar sus reparos y sustentarlos, se enlistaron los siguientes daños que fueron evidenciándose luego de la entrega efectuada el 9 de febrero de 2019, y que se hicieron saber a la Conigsa S.A.S., vía email el 12 y 21 de marzo y, el 16, 23 y 24 de abril, todos de 2019 [folios 82 a 90, ib.]: Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 25 7.4.1.3. Ahora, en la plurimencionada «ACTA DE ENTREGA DE LA CASA», rubricada por la demandante y el arquitecto residente Juan Camilo Camacho, representante de constructora [ver folios 18 a 25, ejusdem], se dejaron las siguientes anotaciones: Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 26 Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 27 7.4.1.4. Y, según el dictamen pericial que aportó la convocante, el cual obra a folios 492 a 533, ejusdem, que cumple a cabalidad con cada uno de los requisitos señalados por el legislador y que fueron anotados en líneas precedentes, rendido por la ingeniera civil Claudia Carolina Vargas, perteneciente a AOM & ASOCIADOS, con matrícula profesional # 25202- 084176 -quien para el momento de la elaboración del trabajo, pertenecía al Registro Abierto de Avaluadores y respecto del cual, la parte demandada, solicitó que se interrogara a la perito- reportó los siguientes daños, los cuales se comparan con lo aludido en la demanda y en el interrogatorio rendido por Yenny Alexandra14: A. SEGÚN EL TRABAJO PERICIAL B. GUARDA RELACIÓN CON EL HECHO 14 DE LA DEMANDA C. DAÑOS SUPERADOS, DE ACUERDO CON EL INTERROGATORIO DE PARTE RENDIDO POR LA DEMANDANTE PRIMER PISO 1) Manchas en los ladrillos de la mampostería estructural de la fachada principal.
SI NO 2) Dindel sobre la puerta principal, sin acabados, con rebaba de cemento NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 3) Las cajas metálicas de los contadores se encuentran peladas y oxidadas NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 4) Tejas sueltas en la cubierta parcial de la zona de acceso.
NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 5) Piso de entrada en granito con poca estética pues se le aplicó cemento SI NO 6) En la sala comedor el piso laminado de la entrada se está levantando SI NO 7) La puerta de entrada principal está desnivelada con imperfecciones SI NO 8) En la sala comedor los filos generales de los muros no se perfilaron SI NO 14 Desde el minuto 18:28, en el Archivo 04.AudienciaAer.372C.G.P.2019-654.Parte2.mp4, ejusdem.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 28 9) En la esquina derecha de la zona de acceso se presenta un brote de humedad considerable SI NO 10) La chimenea presenta ladrillos refractarios no especificados con apariencia de fachaleta desportillados, mesón y muro parcialmente quebrados, deficiencia en el emboquille SI NO 11) Desprendimiento del mueble de la cocina en acabado en fórmica NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 12) Acoples de lavaplatos presentan fugas SI NO 13) Llave lavaplatos desajustada SI NO 14) Los entrepaños del mueble bajo de la cocina están posformados por la constante humedad SI NO 15) El muro de la cocina ala arranque presenta humedad y daño en el estucado SI NO 16) El mesón de la cocina está picado y manchado SI NO 17) La pared del patio detrás de la puerta está envejecida, y ésta sin dindel NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 18) La puerta del patio metálica está deformada parcialmente SI NO 19) Filtración y brote de agua en el bordillo en media caña en grano de piedra en el patio, generándose humedad SI NO 20) El cuarto de depósito huele mucho a humedad SI NO 21) La curvatura de la escalera no es estética NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 22) Humedad en el cuarto de ropas SI NO 23) Cuando se utiliza la lavadora existe un brote de agua 24) Sanitarios pelados y con escape SI NO 25) Lavamanos con presenta mala instalación y deficiente presentación SI NO 26) La escalera del primero a segundo piso no es simétrica en su instalación NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 29 27) Se estan abriendo los filos de madera de la escalera NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 28) El drywall del pasillo frente al depósito se está dilatando, presentando embobamiento NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. SEGUNDO PISO 29) Se presentan filtraciones y fugas de agua al operar la ducha del baño SI NO 30) El espesor del vidrio de las duchas no es el adecuado NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 31) Mala instalación lavamanos SI NO 32) Filtraciones de agua por los marcos de la ventanería NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 33) Los cielos rasos del baño presentan desprendimiento en el contorno contra los muros NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 34) La tableta del piso del baño se encuentra manchada por escape al lado del sanitario NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 35) Los entrepaños del closet de la habitación 1 están dañados NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 36) Los perfiles del hall están en mal estado, se deben corregir los filos de la ventana NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. TERCER PISO 37) Guarda escoba desprendido en habitación SI NO 38) Piso laminado levantado y desnivelado en la habitación SI NO 39) La puerta-ventana corrediza está desnivelada en la habitación y presenta problemas en la cantonera de cierre NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 40) Humedad en el baño, dentro del mueble del lavamanos, el cual ya está comprometido SI NO 41) Los salpicaderos del baño están sueltos SI NO 42) el vidrio de seguridad der la ducha no es del grosor esperado NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 43) Lavamanos totalmente suelto SI NO Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 30 44) Filtración agua lluvia por los marcos de la ventana del baño NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 45) Los cielos rasos del baño presentan desprendimiento en el contorno contra los muros NO NO APLICA POR FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LOS ÍTEMS A y B. 46) La puerta del baño está desnivelada SI NO 47) Todos los guardaescobas del vestier están sueltos SI NO 48) Aposamiento agua sobre el piso del balcón. Mancha de ladrillo a la vista de los muros del contorno del área por el salpicado del agua que cae SI NO Puestas de ese modo las cosas, refulge patente, que sí existe prueba idónea acerca de la existencia de muchas más reparaciones adicionales a las reconocidas por el a quo, con cimiento en una prueba pericial que, como se anotó antecedentemente, no cumple con las previsiones del precepto 226 ejusdem.
Ahora, no existe razonamiento que justifique que se hubiere dejado de lado, el trabajo presentado por la parte actora, el cual, a la luz del canon 232, y en aplicación de las reglas de la sana crítica, la solidez del mismo, su «claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos», además de la calidad de la profesional que lo rindió, quien aportó todos los documentos relativos a su experiencia en el ramo y la participación en muchos otros litigios de similares contornos, y rindió el interrogatorio que pidió la parte pasiva15, es idóneo en la determinación de los daños que aun afectan la heredad que viene de comentarse.
Por lo anterior, el punto de apelación relacionado con la concesión parcial de la pretensión principal 3.3., prospera, motivo por el cual se modificará la sentencia en lo respectivo, para ordenar que se efectúen las reparaciones relacionadas en los numerales 1), 4) a 10), 12) a 16), 18) a 20), 22), 24) y 15 11 archivos mp4, militantes en la carpeta Audiencia373parte1, carpeta 01.Principal, carpeta PrimeraInstancia, exp. 11001310302820190065401.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 31 25), 29), 31), 37) y 38), 40) y 41), y 43) a 48) del cuadro que milita a continuación del párrafo 7.4.1.4. 7.4.2. Ya en lo que refiere al daño moral impetrado por la demandante, como consecuencia de las desavenencias que ha tenido que padecer desde el 9 de febrero de 2019 -fecha de entrega del inmueble varias veces referido- momento mismo desde el cual ha tenido que sobrellevar los distintos daños que presenta la construcción, y que de manera innegable han afectado su diario vivir, ha establecido la jurisprudencia, en procesos en donde se discute una responsabilidad contractual, que: «5.
Al no existir ninguna duda respecto del incumplimiento contractual y la realización de los hechos lesivos que desencadenaron el quebranto de la integridad moral de los demandantes, y de su buen nombre, no resta sino establecer la cuantía a la que ascienden los perjuicios que quedaron demostrados en los dos cargos que prosperaron en casación. Tratándose de un perjuicio extrapatrimonial o inmaterial siempre existirá dificultad en la fijación del quantum que ha de reconocerse a la persona afectada, pero ello no implica la imposibilidad para determinar, en una suma concreta, el monto de la correspondiente condena, teniendo en cuenta, en todo caso, que tal valoración debe estar siempre guiada por los principios de reparación integral y equidad.
Es cierto que estos perjuicios son de difícil medición o cuantificación, lo que significa que la reparación no puede establecerse con base en criterios rigurosos o matemáticos; pero ello no se traduce en una deficiencia de esa clase de indemnización, sino en una diferencia frente a la tasación de los perjuicios económicos cuya valoración depende de parámetros más exactos.
A diferencia de los perjuicios patrimoniales, para cuyo cálculo existen en la mayoría de las ocasiones datos objetivos, el perjuicio extrapatrimonial ha estado y seguirá estando confiado al discreto arbitrio de los funcionarios judiciales, lo que no “equivale a abrirle paso a antojadizas intuiciones pergeñadas a la carrera para sustentar condenas excesivas, sino que a dichos funcionarios les impone el deber de actuar con prudencia, evitando en primer lugar servirse de pautas apriorísticas…”.
(Sentencia de 25 de noviembre de 1992. Exp. 3382) No pueden, por tanto, fijarse o establecerse parámetros generales que en forma mecánica se apliquen a la valoración de tal clase de perjuicio, pues cada caso concreto ofrece particularidades que deberán ser apreciadas por el juez al momento de hacer la correspondiente estimación. 5.1.
Con relación al pago de los perjuicios morales, conviene reiterar que como hacen parte de la esfera íntima o fuero mental del sujeto damnificado, no son susceptibles de tasación por medio de pruebas científicas, técnicas Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 32 o directas, toda vez que su esencia originaria y puramente espiritual obliga al juez a estimarlos, pues es por medio de la equidad y el derecho, mas no del saber teórico o razón instrumental, que pueden llegar a ser apreciados.
Bajo esos presupuestos, por cuanto sólo quien padece ese dolor subjetivo conoce la intensidad con que se produjo, tal sufrimiento no puede ser comunicado en su verdadera dimensión a nadie más; no obstante, como tal daño no puede quedar sin resarcimiento por la trascendencia que tiene para el derecho, es el propio juez quien debe regularlos con sustento en su sano arbitrio, sustentado en criterios de equidad y razonabilidad.
Con base en esos lineamientos, y teniendo en cuenta la gravedad del perjuicio ocasionado, que se materializó en los frecuentes cobros que se hicieron a los actores de manera constante e insistente durante largo tiempo (desde noviembre de 2000 hasta julio de 2003), lo cual significó una prolongación injustificada de la lesión, la Corte considera razonable fijar el monto del daño moral que se reclama, en la suma de $10’000.000 para cada uno de los demandantes».
Bajo esos visos, considera esta Colegiatura, que tal y como lo dejó sentado la accionante en el interrogatorio que rindió, los daños por ella sufridos trascienden del ámbito simplemente material, pues no es posible desconocer el desasosiego que ha tenido que padecer aquélla, al ver frustradas las expectativas que tenía al momento que compró la memorada casa, un proyecto a las afueras de la ciudad, con terminados de primera, que requirió de una inversión de más de $400’000.000, para que, a la postre, tuviera que ver cómo el bien que recibió, padece de distintos daños de orden estético y funcional, que han imposibilitado su disfrute y, ocasionando serios problemas de habitabilidad, por la humedad constante, los daños en la puerta de ingreso, las inundaciones por cuenta de los escapes de agua en los baños, entre otros, circunstancias estas que se han perpetuado por años, pues la constructora demandante no ha solucionado de fondo las imperfecciones, implementando arreglos temporales y de mala calidad, que solo han empeorado el sentimiento de frustración de la señora Yenny Alexandra, quien, además, ha tenido que estar pendiente de tales reparaciones, e invertir tiempo en las mismas, que de manera alguna le ha sido retribuido.
Por lo anterior, al encontrar demostrado el perjuicio moral deprecado, el Tribunal lo cuantifica en la suma de $10’000.000. Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 33 Con ese tamiz, ináne se torna el estudio de los demás aspectos en los que se fundaron los dos grandes motivos de la apelación, bajo el entendido que, con lo analizado hasta este momento, el recurso de alzada será estimado y, por contera, ante la prosperidad parcial tanto de pretensiones como de excepciones, no habrá condena en costas para ninguno de los contendientes. 8.
Ergo, amparada en la argumentación que antecede, la Sala modificará y adicionará la parte resolutiva de la sentencia impugnada, en lo relativo a los i) daños que deben ser reparados, ii) al reconocimiento del daño moral; asimismo, ante la prosperidad parcial tanto de pretensiones, como de excepciones, iii) no se condenará en costas a ninguno de los extremos de la litis.
Y, por último, iv) no se condenará en costas en esta instancia, en aplicación de lo normado en el numeral 8 del canon 365 ejusdem, comoquiera que la apelante triunfó en aspiraciones. En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 9.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR y ADICIONAR la parte resolutiva de la sentencia proferida el 27 de julio de 2023, por el Juez 28 Civil del Circuito de Bogotá, por las razones expuestas en esta providencia, la cual, para una mejor comprensión se compendiará de la siguiente manera: «PRIMERO: DECLARAR PROBADAS las excepciones de mérito denominadas exceptio non adimpleti contractus, carencia de interés resolutorio, confusión de los contratos de promesa y de compraventa; en consecuencia, DESESTIMAR las pretensiones principales enlistadas en los numerales 3.1., y 3.2., así como todas las subsidiarias.
Rad. N° 11001 3103 028 2019 00654 01 34 SEGUNDO: DECLARAR NO PROBADOS los demás medios de defensa. Ergo, DECLARAR CIVIL Y CONTRACTUALMENTE RESPONSABLE A LA ORGANIZACIÓN CONIGSA S.A.S., por el incumplimiento de sus obligaciones como constructora frente a la demandante Yenny Alexandra Moya y respecto de la casa #039 del Conjunto Residencial Reserva Campestre, ubicado en Mosquera - Cundinamarca, más exactamente, la contenida en la cláusula cuarta de la escritura pública No. 307 de 7 de febrero de 2019, instrumentalizada en la Notaria 48 de Bogotá.
TERCERO: por lo anterior, ORDENAR a la ORGANIZACIÓN CONIGSA S.A.S., que, dentro del término de 15 días contabilizados a partir de la ejecutoria de la presente providencia, REPARE DE MANERA EFECTIVA Y ADECUADA, los siguientes defectos que presenta la casa #039 del Conjunto Residencial Reserva Campestre, ubicado en Mosquera – Cundinamarca: PRIMER PISO - Manchas en los ladrillos de la mampostería estructural de la fachada principal. - Piso de entrada en granito con poca estética pues se le aplicó cemento - En la sala comedor el piso laminado de la entrada se está levantando - La puerta de entrada principal está desnivelada con imperfecciones - En la sala comedor los filos generales de los muros no se perfilaron - En la esquina derecha de la zona de acceso se presenta un brote de humedad considerable - La chimenea presenta ladrillos refractarios no especificados con apariencia de fachaleta desportillados, mesón y muro parcialmente quebrados, deficiencia en el emboquille - Acoples de lavaplatos presentan fugas - Llave lavaplatos desajustada - Los entrepaños del mueble bajo de la cocina están pos formados por la constante humedad - El muro de la cocina ala arranque presenta humedad y daño en el estucado - El mesón de la cocina está picado y manchado - La puerta del patio metálica está deformada parcialmente - Filtración y brote de agua en el bordillo en media caña en grano de piedra en el patio, generándose humedad - El cuarto de depósito huele mucho a humedad - Humedad en el cuarto de ropas - Sanitarios pelados y con escape - Lavamanos con presenta mala instalación y deficiente presentación SEGUNDO PISO - Se presentan filtraciones y fugas de agua al operar la ducha del baño - Mala instalación lavamanos TERCER PISO - Guarda escoba desprendido en habitación - Piso laminado levantado y desnivelado en la habitación - Humedad en el baño, dentro del mueble del lavamanos, el cual ya está comprometido - Los salpicaderos del baño están sueltos - Lavamanos totalmente suelto Rad.
N° 11001 3103 028 2019 00654 01 35 - La puerta del baño está desnivelada - Todos los guarda escobas del vestier están sueltos - Aposamiento agua sobre el piso del balcón. Mancha de ladrillo a la vista de los muros del contorno del área por el salpicado del agua que cae CUARTO: asimismo, CONDENAR a la ORGANIZACIÓN CONIGSA S.A.S., a pagar a la señora YENNY ALEXANDRA MOYA, dentro del término de 15 días contabilizados a partir de la ejecutoria de la presente providencia, la suma de $10’000.000, por concepto de daño moral.
QUINTO: sin condena en costas, ante la prosperidad parcial tanto de pretensiones como de medios exceptivos».
SEGUNDO: NO CONDENAR en costas en la tramitación de esta instancia, ante la prosperidad del recurso de alzada -numeral 8 del precepto 365 ibídem-.
TERCERO: DEVOLVER el asunto al juzgado de origen, en firme la presente providencia por la Secretaría de la Sala Civil.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (028 2019 00654 01) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (028 2019 00654 01) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (028 2019 00654 01) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f3f52eb9df7801c9183b5770dd0f934a78eb764cff77fe1e31bbc1d078181d28 Documento generado en 04/10/2024 03:29:21 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica