Expediente: 13 2017 00290 03 REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente: María Patricia Cruz Miranda Bogotá D.C., veintitrés (23) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) Asunto. Proceso verbal (nulidad absoluta de escritura pública) de Jesús Alfonso García y otros, contra la Propiedad Horizontal Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas.
Radicado. 013 2017 00290 03 Discutido y aprobada en sesión de Sala de 7 de febrero de 2024, según. Acta No. 5 de la misma fecha. Decide la Sala el recurso de apelación que interpuso el extremo demandante, contra la sentencia anticipada de 14 de marzo de 20231 que profirió el Juzgado Trece Civil el Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. Los señores Jesús Alfonso García, Juan de Jesús Ramírez Barragán, Leopoldo Valderrama León, Juan Bautista González Narváez, Laureano Gómez Ramírez, Angélica Nieto Susa, José Manuel Calderón y Álvaro Antonio Zambrano Rodríguez, promovieron proceso verbal en contra de la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, con el fin de que se declare: (i) la nulidad absoluta de la escritura pública 7373 del 16 de diciembre de 2011 que se otorgó en la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá, 1 Asunto repartido el 10-05-23 Exp. 013 2017 00290 01 2 mediante la cual “se unifica, fusionan o reforman dos (2) propiedades horizontales y se incluye o adiciona un lote (No 3) no afectado a régimen de propiedad horizontal”; y, en consecuencia, se ordene (ii) el registro y anotación de la sentencia de nulidad en el protocolo de la comentada Notaría; y la cancelación tanto (iii) de las anotaciones correspondientes a la escritura objeto de nulidad en los folios de matrícula 50S-443089 y 50S- 635800 y las que figuren en los segregados de cada uno de estos; como (iii) de la inscripción de la persona jurídica creada a partir del evocado instrumento público. 2.
Como antecedentes de la situación jurídica de cada uno de los lotes que conforman la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, se expuso que previamente al otorgamiento de la citada escritura pública, se efectuó la división material del terreno denominado Hacienda Techo o Antiguo Aeropuerto de Techo que adquirió la Caja de Vivienda Militar con cabida de 190.09094 m2 y que consta en la escritura pública No.973 del 17 de abril de 1969 otorgada en la Notaria Segunda del Círculo de Bogotá, segregando de allí tres lotes: Lote 1: con área de 69,716,89 m2, según escritura pública No.500 de 21 de febrero de 1978 de la Notaria Primera del Círculo de Bogotá en la que consta el Reglamento del Conjunto Francisco José de Caldas que rige para los apartamentos que componen ese lote, identificado con el folio de matrícula 50S- 443089.
Lote 2: con área de 66,413,02 m2, como consta en la escritura pública no.5007 de 17 de octubre de 1981 de la Notaria Primera del Círculo de Bogotá, por la que se crea el reglamento de copropiedad Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas y con la alinderación descrita en el folio de matrícula inmobiliaria 50S- 635800. El metraje de este lote conforme se aclara en la escritura pública 4803 de 20 de junio de 1994 corresponde a: Área de apartamentos 11.835,47 m2 Área de aparcaderos 12.817,62 mts2 Área de construcción casas 29.791.93 mts2 (no sometida a PH) Área de cesión 11.968.00 m2 del municipio Exp. 013 2017 00290 01 3 Lote 3: con área de 5,396.094 m2, correspondiente al terreno restante del predio de mayor extensión, identificado con la matrícula 50S- 427284, del cual se desprenden a su vez una zona comercial o lote 3 y un lote 2 donde se desarrollaron 326 casas, sin que ninguno de estos se haya sometido a propiedad horizontal como se advierte en dicho certificado y en sus segregados.
Este terreno fue incorporado a la nueva propiedad horizontal, y su reglamento está contenido en la escritura 1435 de 31 de marzo de 1982 de la Notaria Primera de Bogotá; sin embargo, este instrumento corresponde a la “la compraventa del derecho de dominio y de posesión plena y absoluta con todas las anexidades usos y mejoras que " LA CAJA" tiene sobre el APARTAMENTO TRESCIENTOS OCHO (308), ubicado en el piso TRES—(3) del BLOQUE NUMERO SIETE —(7)" 3.
Como presupuestos fácticos de las pretensiones, en síntesis, señalaron los gestores que la nulidad absoluta de la escritura pública No.7373 del 16 de diciembre de 2011, se produce porque: 3.1. En su cláusula “PRIMERA” establece que “en el otorgamiento de esta escritura pública actúa en nombre y representación de la AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS –PROPIEDAD HORIZONTAL- en su calidad de administrador tal y como consta en el acta No. 008 y 008A del Consejo de administración celebrada el 23 de septiembre del año 2011 que se protocoliza con este documento”; no obstante, por tratarse de la unificación, fusión e incluso reforma de las copropiedades, esta debía ser suscrita, por los representantes legales de cada una de ellas, sin embargo, no se aportó la aceptación del dueño del lote No.3, ni el correspondiente certificado de existencia y representación que la Alcaldía Local de Kennedy otorgó a Fredy Hernández Colorado, además, que no era admisible que éste actuara en representación de la "AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS -PROPIEDAD HORIZONTAL", puesto que era la persona jurídica que hasta ahora iba a nacer a la vida jurídica con dicha escritura, siendo posterior a este acto la designación del representante legal.
Agregaron, que la ausencia de los certificados de existencia y representación de las dos personas jurídicas fusionadas, así como de la carencia de los representantes correspondientes, no podían suplirse, como Exp. 013 2017 00290 01 4 se señaló en dicha escritura, con las actas 08 y 08A levantadas el 23 de septiembre de 2011, toda vez que ello contradice lo previsto por el artículo 8° de la Ley 675 de 20012.
Además, el lote 3 ni siquiera estaba sometido a propiedad horizontal, “la fusión, unificación o reforma” entre este último, el Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote No.1 y la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas Lote No.2, es irregular, en razón a que ninguna contaba con personería jurídica, tal como se constata con la ausencia de los certificados de existencia respectivos en la escritura en comento y con el Oficio de la Alcaldía Local de Kennedy No.20110830163291 adiado 14 de diciembre de 2011.
En este mismo sentido, el señor Fredy Hernández Colorado suscribió la escritura no solo en calidad de administrador y representante legal de la naciente “Agrupación de vivienda Francisco José de Caldas- Propiedad Horizontal”, calidades que como ya fue dicho, solo podían generarse luego de haberse constituido la copropiedad a través de la respectiva asamblea, sino que además, lo hizo en representación del Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote No.1, la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas Lote No.2 y por el propietario del Lote No.3.
Al margen de lo anterior, exponen que las Actas 08 y 08A con las que se acreditó el nombramiento del señor Fredy Hernández, pertenecen a las dos últimas copropiedades mencionadas, siendo fiel copia una de la otra, lo que evidencia que frente al nombramiento del susodicho hubo una simulación, puesto que en ellas se señala “como quiera que al parecer el anterior administrador por razones de tiempo, no ha atendido las invitaciones del consejo de administración, que reiteradamente le ha hecho tanto verbales como escritas, se entiende que ante su ausencia sin explicación, ha abandonado su cargo " circunstancia falaz por cuanto para entonces no existía administrador, de ahí que ni siquiera aparezcan identificados los presuntos predecesores. 2 ARTÍCULO 8o.
Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
Exp. 013 2017 00290 01 5 3.2. Se sostiene que, en el artículo 6 del capítulo III de la escritura cuya nulidad se pretende, se incorpora como parte de la propiedad horizontal, el área del Lote No.3 (5.396.094 mts2), así mismo, en el artículo 23 del capítulo VII se señaló que el Lote No.3 o zona comercial sin construir, “tendrá el coeficiente reflejado en la escritura pública 1435 del 31 de marzo de 1982 protocolizada en la Notaría Primera del círculo de Bogotá de donde se tomó dichos porcentajes con un coeficiente de participación correspondiente a 3.77 % lo cual corresponde a un total respecto a este Lote de 3.77%.” Sin embargo, dicho acto notarial (escritura 1435 de 1982) no se refiere a la constitución de una propiedad horizontal sino a la “compraventa del derecho de dominio, la posesión plena y absoluta… que la Caja tiene sobre el apartamento 308, ubicado en el piso 3, bloque 7”, de suerte que dicho terreno no constituye una propiedad horizontal lo que, de un lado, presenta una irregularidad, pues como ya se dijo la fusión no contó con el propietario del bien; y, del otro, porque genera unos coeficientes que no son concordantes. 3.3.
Otra de las razones por las que se configura la nulidad absoluta, se funda en la ausencia de los requisitos legales para la fusión de las dos personas jurídicas y el lote No.3. Esto por cuanto: 3.3.1. No se cumplió con las exigencias previstas en los artículos 6°, 26 y 28 de la ley 675 de 2001 que establece que con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso se deben aportar los documentos aprobados por la autoridad competente que demuestren: la localización, linderos, nomenclatura, área de la nueva persona jurídica, el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. Memoria descriptiva, requisito que, como advirtió el Notario Sesenta y Ocho mediante respuesta a la petición de 25 de abril de 201, no fueron anexados con el instrumento.
Además, sostienen que en la comentada escritura no se señalaron los nuevos linderos del predio que se creó al unificar el Lote 1, Lote 2 y Lote 3, sin que tampoco se haya tenido en cuenta que en el Lote 2 la conformación de las áreas, de acuerdo con la escritura pública 4803 de 20 de junio de 1994 de la Notaría Primera de Bogotá, se distribuye así: Exp. 013 2017 00290 01 6 -área de apartamentos 11.835.47mts2 -área de aparcaderos 12.817.62 mts2 -área Construcción casa 29.791.93 mts2 no sometidas a PH -área de cesión 11.968.00 mts2 del municipio TOTAL ÁREA 66.413.02 m2 3.3.2.
Lo anotado produce un desequilibrio entre los coeficientes plasmados en la escritura objeto del litigio, al no estar acorde con el artículo 26 de la ley 675 de 2001. Lo anterior, si se observa que para determinar los coeficientes, se totalizó el número de apartamentos construidos en el lote 1 y lote 2, dándoles a todos la misma área de terreno, sin advertir que hay 9 bloques, en los cuales los apartamentos son de áreas más pequeñas, así como la disimilitud entre el área de las zonas verdes, las áreas privadas libres, ni el área privada construida, a lo que se le suma que sobre las casas que hacen parte del Lote 2, no pesa gravamen de afectación a la PH; así mismo sobre el Lote 3, del que se insiste, es de propiedad de un tercero. 3.4.
Finalmente, adujeron que dicha escritura obedeció a decisiones irregulares de la asamblea de copropietarios del Conjunto Residencial Francisco José de Caldas y Urbanización Francisco José de Caldas, dado que no es cierto que se haya cumplido con el quorum decisorio si se tiene en cuenta, entre otras, que no aparece lista que identifique a los asistentes ni tampoco a quienes supuestamente lo hicieron a través de poder otorgado por los copropietarios ausentes, circunstancias que conllevan a que dicha asamblea haya sido un acto simulado y por lo mismo se presente la nulidad por objeto ilícito y dolo. 4.
Notificada la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, inicialmente propuso como excepciones de mérito las que denominó “cumplimiento de las formalidades que la ley exige para reforma del reglamento de propiedad horizontal”; “publicidad de los actos notariales”; “fe pública registral”; “principio de la buena fe”; “reciprocidad de la responsabilidad”;
“mandato de la ley 675 de 2001”; “afectación al interés social de la comunidad (copropietarios)”; “omisión en interpretación de la normas de los regímenes, decretos resoluciones y anotaciones de folios de matrícula/ (cabidas y linderos) que rigen la de la agrupación de vivienda Francisco José de Caldas P-H.”; ]”confusión de los conceptos unificar unir o reformar”;
“inexistencia de la nulidad deprecada por objeto de ilicitud”; Exp. 013 2017 00290 01 7 “convalidación por la conducta de los demandantes por el paso del tiempo”; “legalidad de las actas 002, 002ª, y 008, 0089”; y “falta de causa para pedir por activa, la nulidad de la escritura pública 7373 de 2011 de la Notaría 68 del Círculo de Bogotá”; no obstante, en el trascurso del trámite, tal como se evidencia con la solicitud de sentencia anticipada presentada por ambas partes, se allanó a las pretensiones de la demanda, abogando por la declaratoria de la nulidad pretendida.
II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Para adoptar la decisión por medio de la cual se negaron las pretensiones, el Juez a quo señaló que la escritura frente a la que se depreca la nulidad es contentiva de la reforma al reglamento de propiedad horizontal y el acogimiento a la Ley 675 de 2001, más no de la presunta unificación y fusión que señala el demandante, luego no existe por ello, prueba del objeto y causa ilícita alegado, generadores a su vez de la nulidad absoluta pretendida.
Por contera, toda vez que las demás inconformidades expuestas se dirigen a cuestionar las decisiones adoptadas por la asamblea general por la que se dio origen al reglamento de propiedad horizontal de la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, las mismas debieron elevarse a través de la acción de impugnación de actos prevista en el artículo 382 del Código General del Proceso, razón por la que en vista del tiempo que transcurrió (más de siete años desde la fecha del acto), declaró oficiosamente probada la excepción de caducidad de la acción. III.
EL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con la anterior determinación, el apoderado judicial de la parte demandante la apeló, para lo cual, en suma, expuso que hubo una errónea aplicación de la figura de impugnación de actos, comoquiera que esta nunca se solicitó; además de una falla en el análisis de los aspectos procesales presentados en el trámite, así como en la valoración probatoria y en el estudio de la nulidad absoluta pretendida, igualmente reiteró los Exp. 013 2017 00290 01 8 fundamentos expuestos en la demanda y que conllevan a la declaratoria de la nulidad absoluta.
IV. CONSIDERACIONES 1. No hay duda de la configuración en este asunto de los denominados presupuestos procesales, los cuales son necesarios para que válidamente se pueda tener trabada la relación jurídico-procesal. En efecto, al juez civil le asiste competencia para conocer del proceso y a esta Sala para desatar el recurso de apelación; las personas enfrentadas ostentan la capacidad para ser parte, dada su condición de personas naturales y jurídica, en pleno ejercicio de sus derechos; la demanda reúne los requisitos formales previstos por el legislador; y, además, no se observa vicio con identidad anulatoria, lo que permite proferir la decisión que en esta instancia se reclama.
Asimismo, los demandantes, Jesús Alfonso García, Juan de Jesús Ramírez Barragán, Leopoldo Valderrama León, Juan Bautista González Narváez, Laureano Gómez Ramírez, Angélica Nieto Susa, José Manuel Calderón y Álvaro Antonio Zambrano Rodríguez, acreditaron su interés o legitimación por activa con los folios de matrícula inmobiliaria y certificados catastrales donde aparecen como propietarios de unidades residenciales ubicadas en la propiedad horizontal “Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas”, como así puede verse en los primeros folios del archivo 01EspedienteDigitalizadoParteUno.pdf 2.
Como punto de partida y a tono con el reparo propuesto, se tiene que el artículo 281 del Código General del Proceso (CGP) establece que “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieran sido alegadas si así lo exige la ley” y agrega que “No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda no por causa diferente a la invocada en esta”.
Exp. 013 2017 00290 01 9 Tal norma consagra el principio de congruencia de la sentencia, respecto del cual la jurisprudencia3, en vigencia del anterior estatuto procesal pero que aún conserva vigor, sostiene: la congruencia de la sentencia es principio cardinal del conjunto de garantías del debido proceso, que evita el exceso o el defecto de esa decisión respecto del marco jurídico de lo que compete resolver, previsto en el artículo 305 del citado estatuto, bajo cuyo tenor el juez debe sujetar la solución del conflicto a los hechos y las pretensiones de la demanda o demás oportunidades autorizadas, así como las defensas frente a esta última, sin desmedro de lo que ha de resolverse de oficio.
De acuerdo con la jurisprudencia consolidada de esta corporación, acatar la congruencia implica que debe haber armonía entre lo pedido y lo resistido. (SC22036, 19 dic. 2017, rad. n.° 2009-00114-01). Como se resumió en los antecedentes de este litigio, la parte demandante pretende “SE DECLARE LA NULIDAD ABSOLUTA de la Escritura Pública número siete mil trescientos setenta y tres (7.373) de 16 de Diciembre de 2011, corrida en la Notaría 68 de circulo notarial de Bogotá, mediante la cual se unifica, fusionan o reforman dos (2) propiedades horizontales y se incluye o adiciona un lote (No 3] no afectado a régimen de propiedad horizontal, NULIDAD GENERADA por omisión de requisitos y carencia de formalidad que las leyes prescriben para el valor legal de fusionar y modificar reglamentos de propiedad horizontal, adicionar áreas y constituir una nueva PH.” (negrilla fuera del texto original) 3.
Conforme a la referida pretensión, lo primero que advierte la Sala es que la nulidad que se pretende recae sobre una escritura pública, tema del que la jurisprudencia sostiene que ellas no son impugnables por la vía de las nulidades conocidas como sustantivas, propias de los negocios jurídicos y que regula el Código Civil en el artículo 1740 y siguientes.
Tales instrumentos públicos, pueden estar viciados de nulidad, pero eminentemente formal y son aquellas previstas en el artículo 99 del Decreto 960 de 1970. Al respecto sostiene4: “De conformidad con lo dispuesto por el Decreto-ley 960 de 1970, en el proceso de "perfeccionamiento" de una escritura pública, se distinguen varias etapas sucesivas e independientes entre sí, cuales son: la recepción de las declaraciones de los otorgantes; la extensión de las mismas, es decir, 3 Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, sentencia SC22036, 19 dic. 2017, rad. n.° 2009-00114-01. 4 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC17154-2015 de 14 de.
Diciembre de 2015, radicación 004 2011 00125 01 Exp. 013 2017 00290 01 10 la incorporación al documento de la "versión escrita" de lo declarado; el otorgamiento, o sea, el asentimiento de los otorgantes al texto que ha sido extendido en el instrumento; y, por último, la autorización que, a tenor del artículo 14 del Decreto-ley 960 de 1970, consiste en "la fe que imprime el notario" al instrumento, lo que realiza luego de verificar el cumplimiento de los "requisitos pertinentes" y en atestación pública "de que las declaraciones han sido realmente emitidas por los interesados".
Dado que durante el proceso de "perfeccionamiento" de una escritura pública puede incurrirse en nulidad, lo que acontece cuando se omite el "cumplimiento de los requisitos esenciales", o pueden ocurrir irregularidades de menor entidad "desde el punto de vista formal", el Decreto-ley 960 de 1970 dedicó su Título III a la "Invalidez y Subsanación de los Actos Notariales" De los primeros, se ocupa en forma específica el artículo 99 del Decreto en mención, casos en los cuales se sanciona por el legislador el vicio de que se trate, con la invalidez del acto notarial en cuestión. En cuanto a las demás irregularidades, éstas pueden ser objeto de "Subsanación", enmienda o corrección, y de ello se ocupan las restantes normas del Título III del aludido Decreto 960 de 1970, cual acontece cuando a pesar de haberse cumplido los requisitos esenciales para el nacimiento de una escritura pública a la vida jurídica, por una circunstancia ajena a las partes y atribuible al Notario, éste no la firmó. En tal hipótesis, quien ocupe el cargo podrá suscribir con posterioridad el documento para elevarlo a la categoría de escritura pública, previa autorización de la Superintendencia de Notariado y Registro (Art. 100, Decreto-ley 960 de 1970 y Art. 47 del Decreto 2148 de 1983), (…)”5.
Y agrega: El artículo 99 del Decreto 960 de 1970 recoge “desde el punto de vista formal” los motivos de nulidad de las escrituras en los eventos de omitirse los siguientes presupuestos esenciales:“1. Cuando el Notario actúe fuera de los límites territoriales del respectivo Círculo Notarial. 2. Cuando faltare la comparecencia ante el Notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea directamente o por representación. 3.
Cuando los comparecientes no hayan prestado aprobación al texto del instrumento extendido. 4. Cuando no aparezcan la fecha y el lugar de la autorización, la denominación legal del Notario, los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación. 5. Cuando no aparezca debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente. 6.
Cuando no se hayan consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones”. Aquellas exigencias se predican del documento en cuanto instrumento autónomo, es decir, distinto a la manifestación de voluntad que él incorpora; por ello, se destaca, es considerado una pieza desligada de las afirmaciones que las partes le hubieren consignado.
Al efecto, ha sostenido esta Corporación: “Es posible, naturalmente, que el contenido de la escritura, cuando es negocial, adolezca de una causal de nulidad, mas no por semejante motivo se verá comprometido el instrumento en sí. En el mismo orden de ideas, si sobre la escritura pública gravita uno de los motivos de nulidad indicados en el artículo 99 del Dto. 960, su contenido, por lo menos en principio, no tiene por qué sufrir influencia de ninguna especie de ese hecho, puesto que se está ante dos entidades que jurídicamente se conciben o captan de manera autónoma, así estén conectadas en la medida en que la escritura dice de la declaración. Otra cosa, por supuesto, será que con ocasión de la declaratoria de invalidez de la escritura, desaparezca también su contenido cuando este no puede permanecer sin el sustento de aquella por ser 5CSJ SC Sentencia Enero 31 de 1995, radicación No. 4293.
Exp. 013 2017 00290 01 11 condición de su propia existencia; sin embargo, aún en tal caso, la cuestión siempre se sopesará desde el ángulo del instrumento y no desde el de las declaraciones en ella consignadas. Por tanto, cabe afirmar que las declaraciones en sí mismas desempeñan un papel neutro o indiferente respecto de las exigencias formales de la escritura pública, de donde se sigue que estas exigencias de índole formal ninguna dependencia crean respecto de lo que determine la ley sustancial acerca de esas declaraciones”6. 4.
Entonces, si se mira la pretensión que arriba se citó, de manera aislada, es decir, sin tener en cuenta los supuestos fácticos que respecto de ella se invocaron, bien se podría concluir que no fue desafortunada la conclusión a la que arribó el funcionario de instancia, puesto que la pretensión tal como se diseñó, se encaminó a que se declarara la nulidad absoluta de la Escritura Pública No.7373 del 16 de diciembre de 2011, en razón a la omisión de requisitos y carencia de formalidades que las leyes prescriben para el valor legal de fusionar y modificar reglamentos de propiedad horizontal, adicionar áreas y constituir una nueva propiedad horizontal, aspectos que no están previstos como causal de nulidad de un instrumento público, conforme al artículo 99 del Decreto 960 de 1970.
Para el caso, nótese que en la demanda también se afirmó que la nulidad a la que se aspira se configura porque se fusiona, unifica, reforma el "Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote N° 1”, con la “Agrupación de Vivienda Francisco José De Caldas Lote N° 2” y el “Lote 3 - zona comercial"; y que esos tres predios, dos sujetos al régimen de propiedad horizontal, se creó una nueva persona jurídica que pasó a denominarse "Agrupación de Vivienda Francisco José́ De Caldas - Propiedad Horizontal", mediante escritura 7.373 del 16 de diciembre de 2011 notaría 68 del círculo de Bogotá”. 4.1.
Por tanto, si ese fue el acto jurídico que se protocolizó o elevó a escritura pública, previamente adoptado mediante la asamblea general extraordinaria realizada por los copropietarios del conjunto residencial agrupación de vivienda Francisco José de Caldas, lote 1 y la urbanización del mismo nombre lote 2, el 11 de junio de 2011, donde los asambleístas aprobaron por unanimidad dicho articulado y el nuevo reglamento de reforma y unificación de la propiedad horizontal, según consta en la acta 02 y 02 A de esa fecha, para la Sala no hay duda que ese acto de la asamblea 6CSJ SC Noviembre 31 de 1998 radicación n. 4826 Exp. 013 2017 00290 01 12 sólo podía impugnarse, en la forma y términos que lo preveía el entonces artículo 421 del Código de Procedimiento Civil, vigente para esa época, esto es, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo, so pena de caducidad, en razón a que la nulidad absoluta sustancial se amolda a los términos del artículo 190 del Estatuto Comercial, que consagra que las decisiones que se adopten excediendo los límites del contrato social serán absolutamente nulas.
Nótese que el reglamento de propiedad horizontal, como lo define el artículo 3º de la Ley 675 de 2001 es el “Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.” Y, como lo sostuvo la Corte Constitucional7, “(…) el citado reglamento constituye un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien tengan.”, es decir, el reglamento de propiedad horizontal se aviene a los términos del contrato social que menciona el artículo 190 del C. de Co. precisamente por ser el que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios.
De este modo, si en la asamblea general de copropietarios donde se acuerde la modificación del reglamento de propiedad horizontal, en cualquier sentido, si no se respetan las reglas del mismo reglamento, negocio jurídico, o las previstas en la Ley 675 de 2001 y, por el contrario, se excluyen requisitos como los que acá se alegaron, ello conlleva a que se pueda invocar por los interesados la nulidad absoluta de esos actos conforme al artículo 1741 del Código Civil, que prevé dicha figura cuando se omita algún requisito formalidad “que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración de la naturaleza de ellos.” Empero, esa nulidad absoluta no la podrán invocar los suplicantes en cualquier tiempo, sino necesariamente tendrán que hacerlo en el término perentorio de los dos meses que prevé el Estatuto Procesal Civil para impugnar los actos o decisiones de asambleas, en los términos del artículo 382, obviamente con apoyo en la nulidad que proviene del artículo 190 del Estatuto Comercial, arriba citado; de ahí que desde esa arista, pueda 7 Corte Constitucional, sentencia C-318 de 2002, donde se apoyó en la Sentencia T-035 de 1997 Exp. 013 2017 00290 01 13 sostenerse que no se equivocó del todo el funcionario de la primera instancia, como ya se anticipó. 5.
No obstante lo anterior y al soporte normativo en que se finca declaratoria de nulidad absoluta que se pretende, artículo 1740 y siguientes del Código Civil, no puede pasar por desapercibido la Sala que respecto de la nulidad en cuestión, en la demanda también se invocaron hechos constitutivos de la nulidad absoluta de la escritura pública, y era ahí donde al funcionario judicial le correspondía adecuar el sustento normativo a los hechos fácticos que le presentaron, aunque no se mencionara en el libelo el artículo 99 del Decreto 960 de 1970, a cuyo tenor:
ARTICULO 99. <ESCRITURAS PÚBLICAS NULAS>. Desde el punto de vista formal, son nulas las escrituras en que se omita el cumplimiento de los requisitos esenciales en los siguientes casos: 1. Cuando el Notario actúe fuera de los límites territoriales del respectivo Círculo Notarial. 2. Cuando faltare la comparecencia ante el Notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea directamente o por representación. 3.
Cuando los comparecientes no hayan prestado aprobación al texto del instrumento extendido. 4. Cuando no aparezcan la fecha y el lugar de la autorización, la denominación legal del Notario, los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación. 5. Cuando no aparezca debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente. 6.
Cuando no se hayan consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones. 5.1. Para el caso, en la demanda como causales de nulidad absoluta se adujo la carencia de los requisitos esenciales para la validez del acto escritural, en razón a: a) la inexistencia o carencia de constitución de la propiedad horizontal Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas -Propiedad Horizontal, representada por su "administrador" Fredy Hernández Colorado, quien en tal calidad suscribió la aludida escritura pública.
Exp. 013 2017 00290 01 14 b) Inexistencia de certificado de existencia y representación legal de la mencionada agrupación de vivienda, que se suplió por las actas 008 y 008 A. c) Carencia de representación legal de las dos (2) propiedades horizontales que se "fusionarían": Conjunto Residencial Francisco José De Caldas Lote N° 1, que corresponde a la escritura 500 de 21 de febrero de 1978 de la notaría 1ª del Círculo de Bogotá y la Agrupación De Vivienda Francisco José De Caldas, según la escritura 5007 del 17 de octubre de 1981 de la misma notaría, toda vez que no había persona alguna con capacidad jurídica para suscribir en sus nombres la escritura pública que se ataca de nulidad. d) inexistencia de certificado de existencia y representación legal de las dos (2) propiedades horizontales objeto de fusión, en razón a que no había persona alguna con capacidad jurídica para suscribir en sus nombres la mencionada escritura pública. e) Inexistencia de propiedad horizontal conformada en el lote No.3, puesto que la escritura pública 1435 de 31 de marzo de 1.982 protocolizada en la notaría primera del círculo de Bogotá, no constituye su reglamento, como tampoco el instrumento público cuya nulidad se pretende. f) Carencia de representación legal del lote No 3, zona comercial, toda vez que no había persona alguna con capacidad jurídica para suscribir en su nombre la escritura pública que acá se cuestiona. g) Inexistencia, de certificado de existencia y representación legal de la supuesta propiedad horizontal conformada en el lote No.3 h) inexistencia de acta de asamblea, de consejo de administración, de aprobación de fusión, unificación, reforma y designación representante legal de lote Lote No. 3. 6.
Al confrontar las pretensiones invocadas respecto de la nulidad absoluta por carencia de requisitos de validez del acto escritural, en la suscripción y aprobación de la escritura pública 7373 de 16 de diciembre de 2011 de la Notaría 68 del Círculo Notarial de Bogotá, que se invoca como Exp. 013 2017 00290 01 15 pretensión, con las seis causales de nulidad que enlista el artículo 99 del Decreto 960 de 1970, ya citado, en principio, no se puede afirmar la inexistencia o carencia de constitución de la propiedad horizontal de la agrupación de vivienda, así como del conjunto residencial Francisco José de Caldas, si se tiene en cuenta que mediante la escritura pública 500 de 21 de febrero de 1978, de la Notaría Primera del Círculo de Bogotá, aparece protocolizado el reglamento de copropiedad y por tanto la correspondiente existencia del “Conjunto Residencial Francisco José de Caldas, lote 1”, conforme a la Ley 182 de 1948 y al Decreto reglamentario 1335 de 1959, conjunto que está compuesto de 96 bloques, de cuatro pisos cada uno, para un total de 1536 departamentos o bienes de propiedad privada.
Igual acontece con la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, correspondiente al lote 2, que tiene 614 unidades privadas que corresponden a 326 unidades unifamiliares y 288 apartamentos, puesto que su reglamento de copropiedad se protocolizó en la escritura pública 5007 de 17 de octubre de 1981, de la Notaría Primera. No hay duda que, esas copropiedades existen jurídicamente, hoy integradas bajo un mismo reglamento en la cuestionada escritura pública 7373 del 11 de diciembre de 2011, bajo la nominación de “Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas – Propiedad Horizontal-”, y en el acto escritural se protocolizaron las actas de asamblea de las dos urbanizaciones que convinieron en lo plasmado en dicho instrumento público.
Por ello, no se puede sostener que haya inexistencia o carencia de constitución de la propiedad horizontal respecto de esas iniciales copropiedades, como ya se advirtió, situación muy diferente es si se acreditó o no, en debida forma, su existencia y representación. 6.1 En efecto nótese que conforme a la causal 4ª del artículo 99 del Decreto 960 de 1970, se configura la nulidad formal de la escritura pública cuando, entre otros, no aparezcan los comprobantes de la representación; y al tenor de la causal 5ª, dicha nulidad también se configura “Cuando no aparezca debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente”. 7.
Sobre la forma en que se acreditó la representación de las dos copropiedades, en la escritura pública 7373 del 11 de diciembre de 2011, Exp. 013 2017 00290 01 16 cuya nulidad se pretende, en la parte inicial, dentro del acápite de las personas que intervienen reza: “Compareció con minuta, FREDY HERNÁNDEZ COLORADO (…) y manifestó:
PRIMERO: Que en el otorgamiento de esta Escritura pública actúa en nombre y representación de la AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS – PROPIEDAD HORIZONTAL, en su calidad de ADMINISTRADOR, tal como consta en el Acta No 008 y 008 A del Consejo de Administración celebrada el día 23 de Septiembre del año 2011 que se protocoliza con este instrumento”8 Esas dos actas fueron protocolizadas con la comentada escritura pública No. 7373 del 11 de diciembre de 2011, cuyo contenido es igual para las dos y allí el Consejo de Administración designa por unanimidad al señor Fredy Hernández Colorado, para que ejerza las funciones de administrador conforme al artículo 51 y siguientes de la ley 675 de 20019. 7.1 Ahora, si bien el acto jurídico que se describió al inicio de la precitada escritura pública corresponde a la modificación del reglamento de propiedad horizontal, lo cierto es que con él, se fusionaron dos copropiedades como así se evidencia en la parte final de la cláusula quinta donde se lee: “ En consecuencia a estas matrículas inmobiliarias afecta la reforma al reglamento de Propiedad Horizontal, por lo tanto la Urbanización Francisco José de Caldas Lote No. 2 y Conjunto residencial Francisco José de Caldas Lote No. 1, quedan sometidos bajo un (1) solo instrumento público cuya identificación se denomina “AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS – PROPIEDAD HORIZONTAL –”, anotación que se dejó después de relacionar todas y cada una de las matrículas inmobiliarias que hacen parte de esas dos copropiedades.
Enseguida aparece el numeral “SEXTO” de ese instrumento público donde se lee: “Que para dar cumplimiento a la ley 675 del 3 de agosto de 2001, En consecuencia LA AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS – PROPIEDAD HORIZONTAL- se acoge a las normas y disposiciones de la citada Ley 675 de 2001, en consecuencia, tomando el reglamento de propiedad horizontal y la reforma al mismo, queda el reglamento del siguiente tenor.” y a continuación se plasma tal reglamento. 8 Folio 143 y siguiente del archivo digital 01ExpedienteDigitalizadoParteUno.pdf 9 Folio 375 y siguientes del archivo digital 01ExpedienteDigitalizadoParteUno.pdf Exp. 013 2017 00290 01 17 7.2 Como es sabido, la Ley 675 de 2001 recogió y unificó la normatividad atinente a los inmuebles que fueron sometidos al régimen de propiedad horizontal antes de ella, pero su promulgación no conlleva que las situaciones jurídicas surgidas con anterioridad desaparecieran o se menoscabaran, en especial la personalidad jurídica que se les reconoció por las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 o 428 de 1998.
Dicha personalidad jurídica se adquiría, como ahora, a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de instrumentos públicos como claramente lo señalaba el artículo 5º del Decreto 1365 de 1986, que reglamentó las precitadas leyes, norma que dispuso que "Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente".
Por su parte, el artículo 7º del precitado Decreto le otorgó a las autoridades municipales la facultad para llevar el registro de tales personas jurídicas, así como para expedir la certificación sobre su existencia y representación legal, reza la norma: Artículo 7º.- El registro u certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas que se crean por ministerio de la Ley 16 de 1985, corresponderá al Alcalde del municipio donde se encuentren ubicados el o los inmuebles afectos a propiedad horizontal.
En el Distrito Especial de Bogotá, tal función corresponderá al Alcalde Mayor de la ciudad o su delegado. Para tales efectos deberá presentarse a la Alcaldía, solicitud de registro de la persona jurídica acompañada de la copia auténtica de la escritura de protocolización del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
Cuando se trate de traspaso de la ley 132 de 1948 a la Ley 16 de 1985, a la solicitud de registro deberá acompañarse lo siguiente: a. Copia autenticada de la escritura de protocolización de la reforma del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, en la que deberá citarse la fecha, número y Notaria de la escritura de protocolización del Reglamento de Copropiedad y el número de matrícula inmobiliaria que le correspondió como propiedad horizontal. b. El acta de la Asamblea General de Propietarios con la firma auténtica del Presidente y del Secretario de la misma, en la cual conste la decisión de la Asamblea, de someter la propiedad horizontal constituida bajo el imperio de la Ley 182 de 1948 al régimen de la Ley 16 de 1985.
Igualmente, en los casos de cambio de representante legal deberá presentarse a la Alcaldía, para su registro y certificación, el acta correspondiente, con las firmas auténticas del Presidente y del Secretario. Exp. 013 2017 00290 01 18 7.3. En este asunto, hay evidencia que el presidente del Consejo de Administración pretendió obtener de la Alcaldía Local de Kennedy certificación al menos de la representación legal del Conjunto Residencial Francisco José de Caldas, Lote 1, así como de la Urbanización del mismo nombre, lote 2; como así aparece a folio 322 del expediente digitalizado cuaderno uno, cuya respuesta fue que “No existe copropiedad alguna que se encuentre registrada con los datos suministrados”. 8.
Entonces, si previo a la expedición de la Ley 675 de 2001 y también posterior a ella, era obligación de registrar o inscribir ante las alcaldías locales la existencia de una copropiedad horizontal, presentando la escritura contentiva del régimen de propiedad horizontal debidamente registrada, así como los documentos que demuestren el nombramiento y aceptación tanto del representante legal como del revisor fiscal, para que dicha autoridad posteriormente certificara sobre su existencia y representación legal, fácil es concluir que al extender y autorizar la escritura pública No. 7373 de 16 de diciembre de 2011, el señor Notario 68 del Círculo Notarial de Bogotá D.C., omitió exigir los documentos que acreditaran la existencia del Conjunto Residencial Francisco José de Caldas, Lote 1, así como de la Urbanización del mismo nombre, lote 2, como también la de su representante legal, requisitos que no podían suplirse con la simple acta del Consejo de Administración donde sólo se designó el administrador.
Así las cosas, si el artículo 99 del Decreto 960 de 1970 en los numerales cuarto y quinto, consagra la nulidad de las escrituras cuando no aparezcan los comprobantes de representación y cuando no aparezca debidamente establecida la identidad de los otorgantes que para el caso eran el Conjunto Residencial Francisco José de Caldas y la Urbanización del mismo nombre, quienes actuaban a través de su administración, cuya representación legal tampoco se acreditó en legal forma, para la Sala no hay duda que la sanción por esas omisiones no puede ser otra que la prevista en la mencionada norma.
Sobre el tema, sostiene la Corte Suprema de Justicia que: “En virtud del mismo, se garantiza que la versión escrita de lo declarado en la escritura pública y su otorgamiento, es decir, el asentimiento del texto extendido, provenga verdaderamente de las personas que se indica en el texto se comprometen negocialmente, no bastando así que el Notario Exp. 013 2017 00290 01 19 relacione formalmente por su identidad a los otorgantes, sino que debe dar fe de su asistencia, bien directa o por conducto de su representante, posibilidad esta última que confiere la ley, y que no se limita a la representación legal, sino también a la voluntaria, producto, por ejemplo, de un contrato de mandato para ciertas gestiones generales o específicas, o como consecuencia, igualmente, de un apoderamiento específico para el acto concreto que se formaliza.
No es de extrañar, entonces, que entre los juicios que emite el Notario en el desempeño de sus funciones de fedatario, el más básico y esencial consista en dar fe de la presencia e identidad de los otorgantes.”10 La estructuración de las causales de nulidad ya anotadas, relevan al Tribunal de ocuparse de las demás que se invocaron. 9.
Es por lo expuesto que colige la Sala que, en el citado aspecto, no anduvo afortunado el juez a quo en cuanto desestimó las pretensiones de nulidad absoluta que plantearon los demandantes, por ello corresponde entonces a esta Corporación declararla respecto de la Escritura Pública No.7373 del 16 de diciembre de 2011 que se otorgó en la Notaría 68 de Bogotá, aspecto que no abarca lo resuelto en las actas de asamblea que dieron lugar a la extensión y autorización de ese instrumento público. 10.
Finalmente, en atención a que previamente a proferirse la sentencia anticipada fustigada, la parte demandada ya había expresado su manifestación de allanamiento a las pretensiones de la demanda, la Sala se abstendrá de condenar en costas, conforme lo dispuesto por el numeral 8 del artículo 365 del Código General del Proceso. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE 10 Ibidem 13.
Exp. 013 2017 00290 01 20 PRIMERO: REVOCAR la sentencia anticipada que profirió el Juzgado 13 Civil del Circuito de esta ciudad el 14 de marzo de 2023, dentro de este asunto. En su lugar, SEGUNDO: DECLARAR la nulidad absoluta de la Escritura Pública No.7373 del 16 de diciembre de 2011 que se otorgó en la Notaría 68 de Bogotá, conforme a las consideraciones expuestas en esta providencia. Por el Juzgado de la primera instancia OFICIESE al señor Notario 68 del Círculo de Bogotá y al Registrador de Instrumentos Públicos de Bogotá correspondiente, para que efectúen las anotaciones de rigor, tanto en la escritura pública objeto de anulación, como en los folios de matrícula de cada uno de los inmuebles a que se hace alusión en esos instrumentos públicos (que integran la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas), todo con sujeción a lo que se consignó en los numerales anteriores.
TERCERO. ABSTENERSE de condenar en costas en esta instancia.
CUARTO. REMITIR el expediente al Juzgado de conocimiento, efectuado lo anterior.
NOTIFÍQUESE, Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA Exp. 013 2017 00290 01 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d9844886223ba73ad82de0ce3772553dcc9a25d96219e8fc628b6855f8edd654 Documento generado en 23/02/2024 03:29:49 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica