REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001310301020180049302 Discutido y aprobado en Sala de Decisión de dieciséis (16) y veintitrés (23) de noviembre de dos mil veintitrés (2023).
Actas Nos. 46 y 47. Bogotá D.C., siete (07) de diciembre de dos mil veintitrés (2023). Se decide el recurso vertical interpuesto por ambas partes, en oposición a la sentencia proferida el 07 de junio de 2023 por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal adelantado por los señores Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray contra Martha Isabel Zuluaga Jaramillo con demanda de reconvención. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones de la demanda principal1. Los accionantes reclamaron se declare la existencia de un contrato atípico celebrado entre éstos y la señora Zuluaga Jaramillo, con el propósito de desarrollar un proyecto inmobiliario en la ciudad de Armenia, cuyo incumplimiento se atribuye a aquella. En consecuencia, sea condenada al pago de las siguientes sumas de dinero: 1.1.
Por daño emergente, la restitución de $200.000.000 y $40.000.000, que fueron pagado a Martha Isabel el 12 de mayo de 2016 y el 17 de mayo de 2017, respectivamente. 1.2. A título de lucro cesante, los intereses moratorios de los preanotados guarismos, calculados entre la entrega de los valores y 1 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Páginas 286 a 324. Radicación: 11001310301020180049302 2 el 31 de agosto de 2018 (elaboración de la demanda), “sin perjuicio de su causación hasta el momento del pago efectivo”. 1.3. De nuevo, por daño emergente $451.760.000, en razón a las inversiones hechas para el desarrollo del proyecto y según las tarifas oficiales de la Sociedad Colombiana de Arquitectos. 1.4.
También, como lucro cesante $10.671.960.329 “de acuerdo con la factibilidad del año 2018 debidamente conocida por la demandada”, suma que habrá de ser indexada al momento del fallo definitivo que dicte la “última instancia”. Finalmente, se imponga la respectiva condena en costas. 2. Sustento fáctico2. En apretada síntesis, Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray refirieron que: 2.1.
El 24 de noviembre de 2015, las partes firmaron “garantía de congelación de intención de venta de predio”. En la misma, Martha Isabel se obligó a no enajenar el bien “Los Gavilanes”, ubicado en Armenia e identificado con folio No. 280-77196, mientras que Boris Herman y Álvaro Rafael analizaban técnicamente la posibilidad de desarrollar un plan inmobiliario en el terreno. 2.2.
Ante la viabilidad de los estudios, el 03 de marzo de 2016 se ajustó el “cierre de negociación” a partir del cual, la señora Zuluaga Jaramillo, prometió entregar el área urbana del predio al “Proyecto Arquitectónico de Interés Social – Agrupación Habitacional Terrazas de Gavilanes”, con el fin que allí se levantaran unidades habitacionales de interés social y prioritario. 2.3.
Con el ánimo de materializar la voluntad de las partes, el 12 de mayo de 2016, se celebró el “contrato”, cuyo objeto fue regular en definitiva los deberes de los inversionistas. En esa línea, entre otras obligaciones, Martha Isabel nuevamente se comprometió a proveer la porción urbanizable del terreno y, para los fines administrativos respectivos, otorgó poder amplio y suficiente a los 2 Ibidem.
Radicación: 11001310301020180049302 3 accionantes, con el propósito que éstos solicitaran las licencias y permisos necesarios para la obra que, en todo caso, los demandantes se encargarían de construir. Como contraprestación, la propietaria recibiría: i) $200.000.000 a la fecha de firma del “contrato”, ii) $100.000.000 cuando constituyera fideicomiso y encargara a determinada entidad financiera, la fase comercial del plan inmobiliario, iii) $1.635.000.000 tan pronto se lograra el punto de equilibrio y iv) $2.365.000.000 más un 33,33% de las utilidades resultantes de todo el negocio, al momento de liquidación definitiva del proyecto. 2.4.
El 12 de mayo de 2016, Boris Herman y Álvaro Rafael entregaron a Martha Isabel los primeros $200.000.000. A título de garantía, la demandada constituyó hipoteca abierta a favor de los promotores. Sin embargo, la escritura pública no fue inscrita en el folio de matrícula del bien que garantizaba la acreencia. 2.5. En la etapa preoperativa surgieron, entre otras, las siguientes vicisitudes que de antemano conoció la accionada: 2.5.1.
La Secretaría de Planeación de Armenia, informó que los planos aportados por la señora Zuluaga Jaramillo, tenían inconsistencias con la información pública registrada en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, motivo por el cual los constructores debieron realizar una nueva topografía para el trámite de licencia. 2.5.2. Por el cambio en el Plan de Ordenamiento Territorial de Armenia y la medida cautelar judicial que luego suspendió su ejecución, los diseños arquitectónicos requeridos por la Curaduría Urbana fueron reemplazados en tres oportunidades. 2.6.
Pese a todo lo anterior, el 17 de mayo de 2017 Martha Isabel, recibió de manos de Boris Herman y Álvaro Rafael otro anticipo por $40.000.000, dada “la presión” de aquella por la demora en la expedición de la licencia urbanística. 2.7. El 16 de julio de 2018, la demandada expresó su deseo de no continuar con el negocio inmobiliario.
Radicación: 11001310301020180049302 4 2.8. El 18 de julio siguiente, la Curaduría dispuso la viabilidad del proyecto y generó los respectivos recibos de pago para la emisión de la licencia. No obstante, Boris Herman y Álvaro Rafael no los pudieron reclamar, porque Martha Isabel revocó el poder por medio del cual Álvaro actuaba a su favor ante la memorada autoridad. 2.9.
En consecuencia, pese a que la Curaduría autorizó la construcción, la agrupación habitacional no fue edificada y los demandantes se vieron seriamente afectados, pues todos sus esfuerzos intelectuales y económicos se frustraron dada la injustificada revocatoria efectuada por Zuluaga Jaramillo. 3. Trámite Procesal. El Juez Décimo Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda en auto del 16 de octubre de 20183; providencia en la que dispuso correr traslado a la demandada. 3.1.
A su turno, Martha Isabel Zuluaga Jaramillo formuló las defensas de mérito que denominó4 “culpa exclusiva de la víctima”, “contrato no cumplido”, “ausencia de culpa” y “cobro de lo no debido”. Al efecto, consideró que no es cierto que hubiera incumplido el pacto demandado, pues la revocatoria del poder se justificó plenamente en la imposibilidad de ejecución del proyecto por las demoras, retrasos, excusas e ineficiencias en la obtención de los permisos, situaciones que endilgó de forma directa a los demandantes.
Aunado, la señora Zuluaga Jaramillo formuló pretensiones en reconvención, trámite que pasa a sintetizarse como sigue. 4. Pretensiones de la demanda de reconvención5. Martha Isabel Zuluaga Jaramillo, reclamó se declare que entre las partes, existió un contrato atípico y, además, un pacto de mandato, acusados ambos de incumplidos por los señores Gartner y Mendoza.
En consecuencia, sean condenados al pago de $5.335.179.762 por concepto de lucro cesante de acuerdo con la “factibilidad del año dos mil dieciocho”. Además, se imponga la respectiva condena en costas. 3 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Página 348. 4 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 720 a 748. 5 Archivo No. 01CuadernoDemandaReconvención.pdf.
Páginas 384 a 401. Radicación: 11001310301020180049302 5 5. Sustento fáctico6. Tras aceptar la suscripción de los documentos intitulados “garantía de congelación de intención de venta de predio”, “cierre de negociación” y “contrato”, enunciados líneas atrás, la defensa de Zuluaga Jaramillo precisó que: 5.1. El 13 de mayo de 2016, Martha Isabel otorgó poder especial, amplio y suficiente a Boris Herman y Álvaro Rafael para que éstos, en su nombre y representación, adelantaran los trámites, diseños, estudios técnicos, créditos, fideicomisos, construcción y venta de las unidades que se proyectó se edificarían en el predio. 5.2.
A pesar del preanotado mandato con representación, los reconvenidos no adelantaron mayor gestión verificable ante las autoridades de Armenia. Fue tan solo hasta finales de agosto de 2016 que obtuvieron los comprobantes de disponibilidad del servicio público de energía eléctrica y de estratificación. Con todo, el certificado proveniente de la empresa de acueducto y alcantarillado se logró en diciembre del mismo año. 5.3.
El 06 de febrero de 2017, Álvaro Rafael se dirigió a la Secretaría de Planeación de Armenia y solicitó documentación respecto a las coordenadas exactas del predio ‘Gavilanes’, sus linderos, amojonamiento y áreas de protección del inmueble. 5.4. Ante el grave retraso en la ejecución del proyecto, los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray se dedicaron a brindar informaciones “ambiguas, contradictorias y (…) ajenas a la verdad”.
Aunado, pese a que Martha Isabel requirió, en varias oportunidades, reportes respecto a la seguridad del terreno y la entrega de anticipos por la demora, los convocados no atendieron sus llamadas y correos. 5.5. Llamó la atención de la demandante que, aunque el 28 de junio de 2017, Boris Herman y Álvaro Rafael remitieron un informe de gestión y utilizaron “papelería y membretes” de la empresa Estructurar Quin S.A.S., esta sociedad mercantil no se encuentra registrada en la Cámara de Comercio de Bogotá. 6 Ibidem.
Radicación: 11001310301020180049302 6 5.6. La petición de licencia de construcción se presentó el 12 de septiembre de 2017, esto es, un año y cuatro meses después de la constitución del mandato. Por su parte, la Curaduría Urbana inadmitió la solicitud de los constructores tras advertir que estaba incompleta; en esa línea, los reconvenidos radicaron los documentos restantes, el 14 de noviembre del mismo año. 5.7.
En enero de 2018, frente a la tardanza y las excusas de los demandados, Martha Isabel se vio en la necesidad de contratar la asesoría del ingeniero Luis Eduardo Montenegro, quien puso de presente la falta de idoneidad y experiencia de los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray, recomendándole desistir del proyecto. 5.8. La reconviniente pretendió conciliar con Boris Herman y Álvaro Rafael las diferencias existentes; sin embargo, éstos nunca asistieron a las citas programadas. 6.
Trámite procesal. La admisión inicial de la reconvención7 se revocó8, en razón al recurso de reposición que delanteramente intentó la defensa de los convocados9. Con todo, en auto de 27 de junio de 201910 y luego de subsanar los defectos puestos de presentes por el a-Quo, se dio curso a la demanda de la señora Zuluaga Jaramillo. A su turno, los señores Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray enervaron las excepciones de fondo11 que denominaron “ausencia de perjuicios contractuales, ausencia de mora, excepción de contrato no cumplido”, “incumplimiento del contrato de 12 de agosto de 2016 por parte de Martha Zuluaga, al no pagar las expensas del trámite de licenciamiento”, “ausencia de incumplimiento de los constructores en el contrato suscrito entre las partes”, “incumplimiento grave y exclusivo de Martha Zuluaga”, “purga de la mora – non venire contra factum proprium”, “ausencia de incumplimiento grave de parte de los constructores”, “ausencia de 7 Archivo No. 01CuadernoDemandaReconvención.pdf.
Página 403. 8 Páginas 410 y 411. 9 Páginas 404 a 407. 10 Página 415. 11 Páginas 416 a 519 Radicación: 11001310301020180049302 7 incumplimiento por parte de los constructores – rompimiento del nexo causal”, “deber de evitar los daños – el perjuicio pedido fue provocado directamente por el incumplimiento de Martha Zuluaga” e “incumplimiento de Martha Zuluaga del contrato del 12 de mayo de 2016, por revocatoria del mandato otorgado en beneficio recíproco con los constructores”.
También objetaron el juramento estimatorio. 7. Fallo acusado de primera instancia. En sentencia de 07 de junio de 202312, el Juez Décimo Civil del Circuito desestimó los reclamos principales y de reconvención, luego de considerar que, de cara a los requisitos axiológicos de la acción de responsabilidad civil contractual, no era posible determinar el incumplimiento de alguno de los negociantes.
Lo anterior, en razón a la falta de fijación de plazos determinados para el acatamiento de las obligaciones contraídas en la “garantía de congelación de intención de venta de predio”, el “cierre de negociación” y el “contrato”. 8. Apelación. Inconformes con la decisión, ambas partes formularon en su contra recurso vertical, el cual fue concedido en el efecto suspensivo, situación por la cual se encuentra el proceso en el Tribunal para proferir fallo de segundo grado. 8.1.
Sustentación del recurso. 8.1.1. Boris Herman Gartner y Álvaro Rafael Mendoza13 argumentaron que, aunque es verdad que no se pactaron plazos para el cumplimiento de los deberes, también lo es que mantener el mandato a favor de los demandantes implicaba tácitamente una obligación de no hacer, la cual, es palmario, desatendió Martha Isabel.
Lo anterior, sumado al desistimiento y la falta de pago de las expensas de licenciamiento por parte de la convocada, fueron los motivos por los cuales fracasó el proyecto inmobiliario. 8.1.2. Por su parte, la defensa de la señora Zuluaga Jaramillo, sostuvo que la inobservancia contractual de los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray fue justificación suficiente para que la 12 Ver carpeta No. 40Aud07Jun23Art.372CGP 13 Archivo No., Cuaderno Tribunal Radicación: 11001310301020180049302 8 reconviniente revocara el poder, dada la pérdida de confianza en el negocio propuesto por los demandados.
En consecuencia, éstos deben resarcir el daño patrimonial causado. II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad suficiente para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, esto es, sin limitaciones en razón a que todos las partes apelaron el fallo. 2.
Y fijado este punto, encuentra el Tribunal que el problema jurídico a resolver, se cierne en establecer quién fue el contratante incumplido de los pactos que, se afirmó, se ajustaron entre las partes y, en esa línea, determinar la existencia del perjuicio económico a reconocer a favor del negociante que, ciertamente, si haya honrado sus obligaciones. 3.
Cumple recordar, delanteramente que a voces del artículo 1602 civil, los contratos son ley para las partes y, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los negociantes, se impone para ellos el deber de cumplimiento de buena fe, quedando obligados no sólo a lo estipulado en el pacto sino también a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la convención o que la ley declare como pertenecientes a ella (artículo 1603 ejusdem). 3.1.
A su vez, el canon 1609 de la misma obra informa que en los contratos bilaterales (precepto 1496 ibidem), “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos". Armoniza con lo expuesto, el mandato 1608, el cual enseña que el deudor está en mora "[c]uando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", "[c]uando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de Radicación: 11001310301020180049302 9 cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla", o “[c]uando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor", quedando así delimitados los supuestos en que debe entenderse incumplido el contrato por alguno de los negociantes.
Concomitante con lo anterior, se puede colegir que la prosperidad de la pretensión de responsabilidad civil contractual supone la presencia de los presupuestos axiológicos que, de antaño, doctrinaria y jurisprudencialmente se han cimentado: i) la existencia de una obligación, ii) la inejecución culposa del contrato por el deudor, iii) los perjuicios irrogados con la omisión y iv) el nexo de causalidad entre los anteriores elementos. 4.
Descendiendo al sub examine, se advierte que es aspecto pacífico entre las partes, la suscripción de los documentos “garantía de congelación de intención de venta de predio”, “cierre de negociación” y “contrato”14, con sustento en los cuales, en línea de principio, Martha Isabel entregaría el bien inmueble “Los Gavilanes” ubicado en Armenia e identificado con folio No. 28077196, con el fin que Boris Herman y Álvaro Rafael desarrollaran el “Proyecto Arquitectónico de Interés Social – Agrupación Habitacional Terrazas de Gavilanes”.
Como contraprestación, recibiría $4.300.000.000 en la forma que se detalló líneas atrás, más un 33,33% de las utilidades del negocio al momento de su liquidación definitiva. 5. Argumentan las partes que se efectuó una indebida valoración de los medios suasorios recaudados en primera instancia. Lo anterior, pues a juicio de cada uno de los extremos, está acreditado que su contrario desatendió los deberes a su cargo y, en esa línea, deben pagarse los perjuicios monetarios reclamados, o en el libelo principal, ora en el de reconvención. 6.
En consecuencia, en primer lugar, es menester determinar el alcance de las obligaciones a que arribaron las partes. 6.1. De conformidad con la literalidad de la “garantía de congelación de intención de venta de predio”, la señora Zuluaga 14 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 27 a 36. Radicación: 11001310301020180049302 10 Jaramillo, se abstuvo de negociar el predio con terceros y los demandados Gartner Jaramillo y Mendoza Saray ejecutaron el estudio técnico respectivo del cual concluyeron, el 28 de febrero de 2016, la prefactibilidad del plan inmobiliario de viviendas15.
Es decir que, sin mayor ambages, se cuenta con que este primer contrato se cumplió a cabalidad. 6.2. Ya en el “cierre de negociación”16, Martha Isabel aceptó la propuesta por valor de $4.300.000.000 más el 33,33% de utilidad reportado. Acto seguido, autorizó a los constructores a “proceder con el planteamiento final para que adelanten a partir de la fecha todo lo requerido para el logro y desarrollo del proyecto”.
En consecuencia, “para el adelanto de trámites en general, los constructores [se sujetaron] a la inmediata entrega de los documentos del predio por parte de la propietaria, como son, entre otros, escrituras, certificados de libertad y tradición, impuesto predial y demás que sean pertinentes para el negocio, necesarios para obtención de permisos y licencias de construcción”17 (Se destaca).
Debe verse cómo este pacto también se encuentra ejecutado, pues fue con ocasión de su cumplimiento que las partes suscribieron el “contrato” definitivo, objeto de este asunto. 6.3. Finalmente, para el mentado contrato innominado, celebrado el 12 de mayo de 2016, comparecieron tanto Martha Isabel Zuluaga como Álvaro Rafael Mendoza y Boris Herman Gartner, en el cual cada uno se comprometió “a realizar los aportes que se indican en las cláusulas siguientes”18 (se destaca). 6.3.1.
Obligaciones de Martha Isabel Zuluaga Jaramillo. 6.3.1.1. Entregar a los demandantes 116.349,70 metros cuadrados urbanizables, de un total de 275.313 m2 de la finca Los 15 Páginas 27 y 28. 16 Páginas 29 y 30. 17 Páginas 29 y 30. 18 Páginas 31 a 35. Radicación: 11001310301020180049302 11 Gavilanes, “como aporte (…) para realizar el desarrollo de un proyecto de diseño y construcción de vivienda” ajustado a la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial de Armenia. 6.3.1.2.
Suscribir contrato de fiducia (canon 1226 mercantil) y transferir la porción del inmueble por enajenación. En la cláusula numerada 3.1. se hicieron, en todo caso, las siguientes precisiones: i) el terreno aportado únicamente obedecía a 116.349,70 m2, reconocidos en Acuerdo No. 19 de 2009 de la Alcaldía de Armenia como parte de su perímetro urbano, y ii) el levantamiento que entregó Martha Isabel no identificaba sus linderos y fue realizado, únicamente, con soporte en las escrituras del predio de mayor extensión y las líneas de límites del el POT. 6.3.1.3.
Aportar “toda la documentación del referido predio” para realizar “siempre y cuando las normas de orden municipal en donde se encuentra ubicado el inmueble lo permitan” los trámites de obtención de permisos y licencias para la ejecución de un proyecto de construcción y venta de vivienda de interés social. 6.3.1.4. Colaborar con las gestiones tendientes a desenglobar el predio urbanizable del de mayor extensión y separar las fichas catastrales y de registro, con el fin de obtener identificaciones separadas y “así proceder en el momento que se requiera para adelantar el proyecto, a la suscripción del patrimonio autónomo y al contrato de fiducia inmobiliaria, a cuya gestión se obliga, en la cláusula primera de este documento”19 (se destaca). 6.3.1.5.
No enajenar los derechos de dominio y de posesión y no constituir gravamen alguno sobre el bien, con excepción de la garantía hipotecaria de sus obligaciones que debía hacerse en favor de los señores Mendoza Saray y Gartner Caballero. 6.3.1.6. Autorizar especial y suficientemente a los convocados para que, “sin limitación alguna, salvo las legales, realicen todas las 19 Páginas 31 a 35.
Radicación: 11001310301020180049302 12 gestiones necesarias en orden a aprobar el plan de vivienda de interés social que se proponen ejecutar en el predio mencionado, a tramitar ante las autoridades de orden municipal las autorizaciones respectivas y a la obtención de las licencias de construcción que el proyecto requiera, de acuerdo con la concepción arquitectónica que el Plan de Ordenamiento Territorial permita y de acuerdo a las reglas específicas que para dicho inmueble imponga la autoridad”20. 6.3.1.7.
Entregar a los demandantes la posesión material sobre la porción urbana del bien inmueble a intervenir. 6.3.1.8. Realizar los trámites necesarios para desenglobar el predio urbanizable, registrarlo en catastro y realizar la inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente, por tarde, el 31 de enero de 2017, o a facultar mediante poder especial a los constructores “para que realicen dichos trámites, los cuales son necesarios para obtener la plena individualización del bien, realizar el contrato de fiducia y proceder a la realización del proyecto”. 6.3.2.
Obligaciones de Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray21. 6.3.2.1. Constituir una sociedad por acciones simplificadas a través de la cual se manejaría y vendería el proyecto de vivienda. 6.3.2.2. Dirigir, a todo costo y bajo su responsabilidad, el proyecto de construcción, “para lo cual realizarán las gestiones necesarias para obtener las diferentes aprobaciones que se requieran de las autoridades municipales, lo cual implica, entre otros: loteo, topografía, estudio de suelos, elaboración de planos arquitectónicos, cálculos y planos estructurales, aprobación de los mismos por parte de las entidades que regulan la materia”. 6.3.2.3.
Adelantar la promoción y venta del proyecto. 6.3.2.4. Pagar a Martha Isabel: i) $200.000.000 con la suscripción del “contrato”, ii) $100.000.000 a la constitución del 20 Páginas 31 a 35. 21 Páginas 31 a 35. Radicación: 11001310301020180049302 13 fideicomiso, iii) $1.635.000.000, treinta días después que la fiduciaria certificase el punto de equilibrio, esto es, al momento de lograr el 80% del total de las ventas y iv) $2.365.000.000 concomitante con la liquidación definitiva del proyecto, más un 33,33% de acuerdo al resultado final del ejercicio, “en caso que el proyecto se lleve a cabo en su totalidad”.
Sin embargo, es de precisar que, en el parágrafo segundo de la cláusula 4.2. a que se alude, se aclaró que en caso que el proyecto se ejecutara solo en parte, Martha Isabel recibiría un pago equivalente a la porción usada del inmueble. Pero, si definitivamente no se construía, la demandada debía restituir los $300.000.000 anticipados y los accionantes devolverían el terreno en su totalidad. 6.3.2.5.
Constituir, conjuntamente, el patrimonio autónomo y el contrato de fiducia inmobiliaria. 6.4. A la par de lo expuesto y contrario a lo que sostiene la defensa reconviniente, no es cierto que Martha Isabel haya convenido de forma exclusiva la venta del inmueble donde se construiría, pues de la literalidad del “contrato” se extrae que conocía, inclusive bajo asesoría del testigo Juan Carlos Molina Zamudio22, que dada su condición de interviniente en el negocio, debía aportar una parte del terreno de su propiedad, con el fin de obtener un beneficio de $4.300.000.000, más un 33,33% de los rendimientos que resultaran de la ejecución del proyecto.
Es decir que su deber no se redujo únicamente a enajenar un terreno urbanizable, sino que, como partícipe, aportó un bien y adquirió determinadas obligaciones, con miras a lograr un beneficio común con los demás negociantes. 7. Con todo, de conformidad con el “contrato” y lo que al respecto explicó el testigo Guillermo Otero Preciado23, bien pronto queda al descubierto que, los compromisos contraídos por las partes para el buen suceso del plurimencionado proyecto de vivienda se ejecutarían en distintas fases, como pasa a explicarse. 22 Video No. 01AudienciaInstruccion.mp4;
Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 39:10 23 Video No. 04AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 36:28 Radicación: 11001310301020180049302 14 7.1. La etapa preoperativa o administrativa, denominada así por el Tribunal, que incluía la ejecución de estudios técnicos, la elaboración de diseños, la obtención de documentos y la adquisición de permisos y licencias de construcción. 7.1.1.
Para honrar sus deberes, Martha Isabel entregó la porción de terreno urbanizable, débito cuyo cumplimiento se acreditó en los respectivos interrogatorios24, pues, ante el Juez, las partes reconocieron que la propietaria confió el predio a los constructores para que procedieran de conformidad. 7.1.2. También está visto que la demandante, suministró los documentos que acreditaban el estado jurídico del predio y que, el 13 de mayo de 2016, otorgó poder a los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray con el fin que la representaran en “los trámites que requiere el predio para obtener todos los documentos y permisos ante las diferentes entidades públicas y privadas, para adelantar los diseños, estudios técnicos, créditos, fideicomisos, construcción y ventas de las unidades de vivienda que se edifiquen dentro de éste”25, con la precisión que “estos trámites se refieren en cuanto a obtención de servicios públicos preliminares (…), normas, licencias de urbanismo y construcción en la curaduría, colocación de vallas, cerramientos y montaje de caseta de ventas, diligenciamiento de formularios, trámites ante la oficina de catastro, nomenclatura en Planeación y en la Alcaldía para trámites de permisos de enajenación de inmuebles, realización de consultas, si es el caso para adelantar estudios de suelos, topografía de terreno para incorporación de predios, cálculos y diseños eléctricos y afines, cálculos y diseños hidrosanitarios y de gas; trámites y consultas ante las fiduciarias y entidades bancarias; citación y comunicaciones a vecinos y cualesquier otro que se requiera para el desarrollo y construcción del predio con vías y vivienda unifamiliar o multifamiliar y comercio” 26. 7.1.3.
Por su parte, los señores Mendoza Saray y Gartner Caballero, entregaron a Martha Isabel $240.000.000 como anticipo, 24 Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP; el interrogatorio de Martha Isabel aparece en video No. 02AudienciaInicial.mp4, minuto 01:30 y la ponencia de Boris Herman aparece en video No. 01AudienciaInicial.mp4, a minuto 06:05 25 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Página 100. 26 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Página 100. Radicación: 11001310301020180049302 15 motivo por el cual ésta constituyó hipoteca abierta en Escritura Pública No. 1278 del 13 de mayo de 201627. 7.1.4. Aunado, los promotores adelantaron las labores tendientes a obtener la licencia, obligaciones cuyo cumplimiento cabal o retrasado, se aclara, será objeto de verificación más adelante. 7.2.
El ciclo operativo comprendía las actividades de loteo, levantamiento y venta de las unidades habitacionales planeadas. 7.2.1. En esa línea, de acuerdo al testimonio de la señora Diana Carolina Martínez Ramírez28, arquitecta de la Curaduría Urbana No. 2 de Armenia, una vez expedida la licencia de construcción habría lugar a desenglobar la parte urbanizable de la porción rural del predio.
Cuestión que implicaba, además de la división jurídica del fundo, la obtención de cédulas catastrales y folios separados, obligación que, en todo caso, se encomendó tanto a Martha Isabel como a Boris Herman y Álvaro Rafael, conforme el contrato29. 7.2.2. De otra parte, los señores Zuluaga Jaramillo, Gartner Caballero y Mendoza Saray, participarían en la constitución de un patrimonio autónomo derivado de un contrato de fiducia, para lo cual los demandantes constituirían legalmente una sociedad por acciones simplificadas, a través de la cual, se manejarían todos los temas administrativos y financieros del plan de vivienda. 7.2.3.
En lo demás, Boris Herman y Álvaro Rafael, agotarían la fase constructiva y comercial del negocio inmobiliario para que, llegado el punto de equilibro del proyecto, Martha Isabel recibiera $1.635.000.000 por su participación. 7.3. Finalmente, la fase posoperativa, correspondía a la liquidación del proyecto, momento en el cual los constructores reconocerían a Martha Isabel Zuluaga Jaramillo la suma de $2.365.000.000, más el 33,33% resultante del ejercicio contable, correspondiente a los rendimientos obtenidos en la negociación. 27 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Páginas 69 a 82. 28 Video No. 03AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 50:03 29 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 31 a 35. Radicación: 11001310301020180049302 16 8. Y fijado este punto, adviértase que, aunque en el cuerpo del contrato30 no se fijó expresamente el momento en el cual se cumplirían cada uno de los débitos, de acuerdo a la normatividad sustancial, se recuerda que las obligaciones no siempre están sujetas a acaecimiento de un plazo (artículos 1551 a 1555 del Código Civil), pues además de los deberes simples y puros cuyo nacimiento y exigibilidad coinciden en el mismo tiempo, los compromisos condicionales o modales surgen a la vida jurídica con la ocurrencia de una situación particular (cánones 1530 a 1550 ibidem). 8.1.
Para decirlo más breve, el plazo no es la única forma de vencimiento de las obligaciones, en razón a que el legislador previó otras formas de exigibilidad: inmediato, condición o modalidad. 8.2. Al respecto, precisó recientemente la Corte que “[e]n las obligaciones puras y simples, el momento en que la obligación nace y aquél en que debe ser cumplida, es decir, el instante del nacimiento y el de su exigibilidad, se confunde.
Esos dos momentos son uno mismo en el tiempo”, con la precisión que “[n]o acaece lo propio en las obligaciones a plazo, en que, a pesar de existir ya la obligación, su cumplimiento, en principio, sólo puede demandarse después de que llega el tiempo prefijado para el pago (artículo 1553 del Código Civil); la ley ha definido el plazo como la época que se determina para el cumplimiento de la obligación (art. 1551 ibídem).
En esta última especie de obligaciones, pues, no puede exigirse su pago antes de expirar el concedido, exceptuándose los casos excepcionales del artículo 1533 citado, desde luego que contemplan claras situaciones en que las posibilidades de cumplimiento por parte del deudor se ven menguadas palmariamente. De manera semejante, en las obligaciones condicionales, como lo declara el artículo 1542 de la misma obra, no puede exigirse su cumplimiento sino verificada la condición totalmente”31 (se destaca). 9.
De donde aflora sin mayor miramiento, que la entrega del predio y la obtención de la licencia urbanística, se instituyó como 30 Páginas 31 a 35. 31 CSJ. SC1170-2022 del 22 de abril de 2022. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. Radicación: 11001310301020180049302 17 condición para que el proyecto avanzara a la segunda fase, esto es, el loteo, la construcción y la venta de las unidades habitacionales de interés social e interés prioritario.
Por ende, si la mencionada aprobación para la obra no se expidió por la Curaduría, en razón a la revocatoria del poder de Martha Isabel al señor Mendoza, es prístino que el incumplimiento que se reclamó respecto a las obligaciones de las etapas operativa y posoperativa no es un aspecto que deba verificar el Tribunal pues, ante la falta de ocurrencia de la preanotada condición suspensiva, es palmario que estos deberes nunca surgieron a la vida jurídica.
Como ha señalado la jurisprudencia, “si hay condición, su nacimiento se contrae a la realización del acontecimiento futuro e incierto, desde luego posible y definido (arts. 1530 y 1536 C.C.)”32, hecho que, ciertamente, no subyace del plenario por cuanto – se reitera – la licencia de construcción no se expidió por el deseo de Martha Isabel Zuluaga Jaramillo de desistir del negocio. 10.
Ahora bien, tras precisar que la atención de la Sala debe gravitar en torno a la fase preoperativa o administrativa del negocio, es menester determinar si la revocatoria del poder constituyó o no un incumplimiento imputable a la señora Zuluaga Jaramillo, o si, por el contrario, se justificó por el retraso endilgable a los reconvenidos, con ocasión de los trámites para la obtención de los permisos para urbanizar. 11.
Como cuestión liminar, cumple memorar que el plazo fue definido en el canon 1551 civil, como “la época que se fija para el cumplimiento de la obligación; puede ser expreso o tácito. Es tácito, el indispensable para cumplirlo”. Con todo, el legislador prohibió al juez fijar a su arbitrio el término respectivo, con excepción de los “casos especiales que las leyes designen” y “solo podrá interpretar el concebido en términos vagos u oscuros, sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes” (se destaca).
En palabras del profesor Ospina Fernández33, “el plazo tácito es de origen legal”, por 32 CSJ. SC5690-2018 del 19 de diciembre de 2018. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 33 Ospina Fernández, Guillermo, “Régimen General de las Obligaciones”. Temis. Octava edición, cuarta reimpresión 2016. Página 219. Radicación: 11001310301020180049302 18 lo cual, “los criterios para su determinación consisten en la naturaleza de la obligación y las circunstancias en que ésta se haya contraído”.
Por ende, en razón a la carga de la prueba prevista en el artículo 167 procesal y teniendo en cuenta que, como ya se dijo, en el “contrato” no se estipuló expresamente un término para la realización de las cargas de Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray, es palmario que Martha Isabel Zuluaga Jaramillo, debía acreditar cuál era ese tiempo vital que sus demandados inobservaron y que la llevaron a revocar el poder por medio del cual Álvaro Rafael actuaba en su nombre. 12.
La respuesta al anterior planteamiento, bien pronto deviene negativa, pues conforme el acervo arrimado por ambas partes, no se observa de qué modo los señores Gartner y Mendoza, contravinieron esos plazos tácitos “indispensable[s] para cumplir” que, asegura la promotora, se pactaron para la ejecución del “contrato”. Veamos. 12.1. De acuerdo con el Decreto 1077 de 2015 que reguló, entre otros aspectos, el trámite de licencias de construcción en sus distintas modalidades, los demandantes principales debían diligenciar el “Formulario Único Nacional” que para el efecto elaboró el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y, además, presentar los siguientes documentos ante la Curaduría Urbana: Documentos comunes a toda solicitud: Certificado de tradición y libertad del inmueble objeto de la solicitud, expedido antes de un mes de la fecha de la solicitud. Copia del documento de identidad del solicitante cuando se trate de personas naturales o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha no sea superior a un mes. Poder especial debidamente otorgado ante notario, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con la correspondiente presentación personal. Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio.
(No se exigirá cuando exista otro documento oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección del predio o predios). La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud. Copia de matrícula profesional de los profesionales intervinientes en el trámite y copia de las certificaciones que acrediten su experiencia, para los trámites que así lo requieran.
Radicación: 11001310301020180049302 19 Documentos adicionales para licencia de urbanización en la modalidad de desarrollo. Plano topográfico georreferenciado al marco de referencia MAGNA SIRGAS, del predio o predios objeto de la solicitud, firmado por profesional competente. Plano de proyecto urbanístico firmado por el arquitecto del diseño. Certificación expedida por las empresas de servicio públicos domiciliarios, o autoridad municipal o distrital competente, indicando la disponibilidad inmediata de los servicios. Documento o declaración privada del urbanizador donde se comprometa y responsabilice por la ejecución de las obras necesarias para la auto prestación del servicio público, y el concepto previo de la autoridad ambiental competente. En predios ubicados en zonas de amenaza y/o riesgo alto y medio de origen geotécnico o hidrológico, adjuntar los estudios detallados de amenaza y riesgo.
Documentos adicionales para licencia de subdivisión urbana y rural (loteo-desenglobe). Plano del levantamiento que refleje el antes y después de la subdivisión. Documentos adicionales para licencia de construcción. Memoria de los cálculos y diseños estructurales. Memoria de diseño de los elementos no estructurales. Los estudios geotécnicos y de suelos, o tratándose de casas de uno y dos pisos construidas bajo Título E del Reglamento NSR-10 investigación mínima cuando el terreno presente condiciones. Planos estructurales del proyecto. El proyecto arquitectónico. 12.2.
Para el efecto, luego de retomar los compromisos contractuales de las partes, se advierte prima facie, que Martha Isabel estaba en el deber de suministrar a los constructores la documentación del predio para que éstos iniciaran con sus labores preoperativas. Sin embargo, conforme las comunicaciones cruzadas entre Martha Isabel y Álvaro Rafael que obran en el plenario, fue el 14 de agosto de 2016 que aquella honró su débito y le entregó “fotocopias de recibo agua, medidor 71986; recibos de energía, medidor 8932159, 3 informes del predio sobre localización cartográfica [y la] ficha predial de propietarios y calificación de edificaciones”34, aunque Álvaro le había insistido en su compromiso desde el 03 de agosto35.
Y no se diga que, deben endilgarse demoras a los promotores a partir de la entrega del poder, si antes del 14 de agosto de 2016, la reconviniente no había satisfecho sus cargas contractuales. 34 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 225 y 256. 35 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 225 y 256. Radicación: 11001310301020180049302 20 12.3.
Bien pronto queda al descubierto que, pese a que no se tiene noticia de la fecha en la cual Álvaro Rafael presentó solicitud de estratificación del predio, está probado que, en Resolución No. 234 del 19 de agosto de 2016, el Departamento de Planeación del Quindío “asignó el estrato socioeconómico clasificado en estrato No. Dos (2) al proyecto ubicado en Gavilanes Arenales”36. 12.4.
Y fijado este punto, al preanotado lapso de supuesto retraso, deben descontarse los casi cuatro meses que Empresas Públicas de Armenia se tardó en certificar la disponibilidad del servicio de acueducto37 el cual, como se indicó en líneas precedentes, era un documento necesario para la petición de licencia de urbanización en modalidad de desarrollo.
Debe resaltarse, que el impulso se debió al requerimiento expreso que hizo el señor Mendoza Saray al ingeniero Luis Alberto Vélez Vélez el 06 de diciembre de 2016, por medio de correo electrónico, en el cual solicitó “RESPUESTA INMEDIATA AL CERTIFICADO DE DISPONIBILIDAD”. En el mensaje digital, ado inquirió a Vélez Vélez, con el fin que expidiera el mentado documento que había pedido desde el 18 de agosto del mismo año38 y, acto seguido, Vélez Vélez manifestó que “ya se realizó visita por parte del gestor técnico y su disponibilidad está firmada para su reclamo.
Se debe comunicar con el señor Néstor Sotelo”39. En este punto, es necesario advertir que Martha Isabel Zuluaga Jaramillo, conocía de las demoras para la expedición de los documentos en Empresas Públicas de Armenia, pues, de acuerdo a la conversación que sostuvo con Álvaro Rafael, la demandada cuestionó la demora y le manifestó: “me cuentas o si no movemos palancas porque se está alargando mucho esto”40; premisa que guarda identidad con lo expuesto por Boris Herman, en interrogatorio de parte41, quien contó que “a ella le informamos que había problema.
Ella inclusive siendo de ahí, de la ciudad de Armenia, 36 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 441 y 442. 37 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Página 107 38 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Página 391. 39 Archivo No. 17.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 40 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 225 y 256 41 Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP;
Video No. 01AudienciaInicial.mp4, a minuto 06:05 Radicación: 11001310301020180049302 21 ofreció de pronto buscar acercamientos con algunos funcionarios para tratar de sacar esta disponibilidad, lo cual pues no se logró [porque] finalmente salió el día que normalizaron los servicios en la empresa”, aunado a lo afirmado por la testigo Luz Elena Vicaría Gómez, al precisar que “[e]n algún momento se le pidió el favor a Martha, que si tenía alguna conexión con Armenia, pues, teniendo en cuenta que ella era de Armenia, para que nos pudiera colaborar agilizando un poquito las cosas.
Nos puso en contacto con un primo de ella, pero pues el señor también pretendía algo económico y la constructora no estaba en posición de hacer eso, entonces, pues tuvimos que esperar”42. 12.5. Claro, entre tanto, los reconvenidos agotaron labores tales como la elaboración y remisión de los escritos con destino al Departamento de Planeación de Armenia, por medio del cual reclamaban aprobación del plan de zonas de cesión a entregar una vez se finalizara la construcción y se les informara “si el predio tiene o cuenta alguna afectación por reserva vial”.
Ambos documentos fueron atendidos el 13 de diciembre de 201643. 12.6. Ahora, aunque pudiera pensarse que para ese tiempo se habían superado los impasses administrativos, en febrero de 2017, surgió un nuevo inconveniente que retrasó aún más la radicación de los papeles ante la Curaduría Urbana No. 2. Recuérdese que, conforme el “contrato”, Martha Isabel entregaría el área urbanizable del terreno de mayor extensión y así se procedió con el diseño arquitectónico del proyecto inmobiliario.
Sin embargo, con ocasión del arrendamiento que la reconviniente celebró con Juan Carlos Fajardo Pulido y Ángela Jaramillo Botero, respecto a la porción rural44, los demandantes, luego de tomar posesión del predio, encontraron que los tenedores sobrepasaron los linderos que les habían sido rentados y ocuparon, con su sembradío, parte del lote que urbanizarían Mendoza Saray y Gartner Caballero.
Para solventar tal dificultad, la señora Zuluaga Jaramillo refirió a su topógrafo de confianza, César Augusto Navales, con Álvaro 42 Video No. 01AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP min. 01:54:00 43 Archivos Nos. 16 y 19.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 44 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Página 37 y siguientes.
Radicación: 11001310301020180049302 22 Rafael45. Estos acordaron visitar el predio el 09 de marzo de 2017 y “colocar los mojones de acuerdo a los puntos relacionados según el POT de Armenia”; no obstante, ante la falta de acuerdo entre constructores y agricultores, Álvaro y Boris, redujeron el metraje del proyecto a desarrollar46 y lo fijaron en $106.541,55 m2, lo cual, ciertamente, derivó en el cambio de los planos que ya se habían elaborado47, en la forma que recordó el topógrafo Ramiro Barrios48. 12.7.
Más adelante, en correo electrónico del 05 de abril de 201749, el abogado Juan Carlos Molina Zamudio, representante contractual de Martha Isabel, informó a las partes de la conversación que había sostenido el 04 de abril con Álvaro Rafael. Así, dejó constancia que, “de acuerdo con la información recibida y para efectos del cronograma general del proyecto, se espera presentar el desenglobe del predio Gavilanes en la semana del 10 de abril y se estima que su trámite dure unos 90 días.
Así las cosas, se espera que, en el transcurso del segundo semestre de 2017, se completen las gestiones para que el proyecto esté en condiciones de abrir a ventas. Bajo esta premisa, las ventas se estarían dando a partir del año 2018, la construcción y entrega de las viviendas a partir del 2019 y los socios deberían estar recibiendo utilidades a partir del año 2020” (se destaca).
Con todo, fue contundente en que “las condiciones antes mencionadas [podrían] cambiar” y, en consecuencia, Álvaro Rafael informaría a los contratantes de si ello llegaba a ocurrir. 12.8. Concomitante con lo anterior, en comunicación del 10 de abril de 201750, Álvaro y Boris, contaron a Martha que habían asistido presencialmente a las oficinas de la Curaduría Urbana No. 2 y la Secretaría de Planeación “con el objeto de precisar las consideraciones finales sobre el Proyecto Urbanístico y Arquitectónico” y que así “nos dieran vía final e información para su presentación y 45 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Páginas 225 y 256. 46 Carpeta No. 05CdFolio504, Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf. Página 96. 47 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Página 495. 48 Video No. 03AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 01:10 49 Archivo No. 20.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 50 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Páginas 119 y 120. Radicación: 11001310301020180049302 23 obtención de aprobación del mismo, para con esta poder adelantar el desenglobe del predio”, tal y como acordaron según párrafo anterior. En Planeación, les “expresaron que [el planteamiento] no fue objetado y que es viable, indicándonos que este Proyecto Urbanístico para su aprobación y desenglobe del predio debe ser presentado con un plano topográfico de toda la Finca Gavilanes, con su debida área” y restando “el predio rural, (…) el área de la servidumbre vendida a la EPA ESP y la de la vía de servidumbre que lo afecta para dar paso a la zona de la casona como suelo de expansión urbana”.
Ante la Curaduría Urbana, dijeron, “se presentó el Esquema Urbanístico y Arquitectónico y en términos generales se nos dijo que, una vez tengamos el plano topográfico aprobado por Planeación, podemos presentarles el proyecto final para su aprobación y obtención de licencia de urbanismo”. 12.8.1. Entonces, no es dable afirmar que Boris y Álvaro desconocieron los plazos fijados en el correo electrónico del 05 de abril.
Por el contrario, informaron a Martha del cambio en las condiciones que implicaba elaboración de planos y agotamiento de nuevas etapas ante las entidades encargadas de la expedición de los permisos para urbanizar, actuaciones que esperaban iniciar en la semana del 08 de mayo de 2017. 12.9. Aunque es cierto que formalmente el trámite de licenciamiento se presentó el 12 de septiembre de 2017, también lo es que, de acuerdo a la versión dada en vista pública por la arquitecta de la Curaduría Urbana No. 2, Diana Carolina Martínez51, y el cruce de correos que obra en el plenario52, se acreditó que antes de la presentación definitiva del proyecto hubo gestiones ante la entidad, con el fin de verificar los diseños y rectificar los mismos.
Así, en el mensaje digital del 13 de julio de 2017 y luego de analizar los dibujos técnicos, la arquitecta Martínez Ramírez aceptó los planteamientos para el suelo de protección, zonas de 51 Video No. 03AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 50:03 52 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Páginas 581 y siguientes.
Radicación: 11001310301020180049302 24 aislamientos y vías, pero precisó que para ella “no [era] claro el cuadro de áreas, no se identifica cuál es el área de cesión correspondiente al 17% del área neta urbanizable, tampoco es claro cuáles son las afectaciones del predio” y solicitó su corrección. 12.10. Las modificaciones se enviaron el 07 de agosto siguiente53 y, a vuelta de correo, el 17 de agosto54, Diana Carolina Martínez Ramírez, retornó los planos e hizo nuevas precisiones que no habían sido señaladas con anterioridad.
Al efecto, reparó sobre los “globos de terreno correspondientes a la cesión” pues ahora, a su juicio, ésta no se podía fraccionar. 12.11. El ingeniero topógrafo Ramiro Barrios Romero, tuvo listas las mejorías el 30 de agosto55, se reenviaron a la arquitecta Martínez Ramírez el 04 de septiembre56 y ésta manifestó, por su parte, que en la radicación formal se debía hacer alusión al Decreto 0075 de 2013, sobre el porcentaje de suelos destinados para viviendas de interés social y viviendas de interés prioritario. 12.12.
La petición de licencias de urbanismo y construcción se radicó el 12 de septiembre. Dada la revisión preliminar jurídica, se profirió inadmisión y se expidió el mismo día57. 12.13. Oportunamente y dentro del plazo, esto es, el 14 de noviembre y 05 de diciembre de 201758, Mendoza presentó ante la Curaduría nueva documentación para “su radicación y como complementación a la solicitud de aprobación y obtención de licencia”.
En las misivas a que se alude, en todo caso determinó la necesidad de presentar “nuevamente” el proyecto “para su debida aprobación y expedición de las licencias, dado que se nos comunicó acerca de la medida cautelar del Juzgado Primero Administrativo del día 03 de octubre de 2018, sobre la normatividad de la medida sobre la ronda, la cual en el proyecto presentado tiene un aislamiento de 15 53 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf.
Página 615. 54 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Página 595. 55 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Página 623. 56 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Página 625. 57 Archivo No. 02C02PrincipalParte2.pdf. Páginas 642 y 643. 58 Archivos Nos. 20.pdf y 23.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 Radicación: 11001310301020180049302 25 metros a partir del Eje de las Quebradas, con ajuste ahora a 30 metros” (se destaca), motivo por el cual tuvo que desarrollar unos terceros planos con los ajustes jurídicos, según relató el testigo Óscar Yesid Ramírez Mora59 ante el juez de primer grado.
En la primera de las fechas, también solicitó se le suministrara el “Formato de Responsabilidad Estructural para diligenciarlo con firma del ingeniero civil” y se aclarara lo pertinente en lo que hace referencia a la “carta que mencionan sobre el plano topográfico en el Acta de Radicación del Expediente”. 12.13.1. Ahora, aunque el testigo Guillermo Otero Preciado60 contó que los constructores desde un primer momento sabían que el POT sería modificado, el ponente en ningún momento afirmó que Boris Herman y Álvaro Rafael, conocían de qué forma iba a cambiar el licenciamiento y esto en qué afectaría el proyecto, máxime si, como viene de verse, fue una orden judicial la que suspendió las actuaciones de la administración, imprevisto que no puede endilgarse a los reconvenidos. 12.14.
Más adelante, el 15 de marzo de 201861 Mendoza Saray agotó varias actuaciones ante la Curaduría, con el propósito que la arquitecta Martínez Ramírez tuviera por cumplidas “las normas urbanísticas y de edificación vigentes”62, hecho que aconteció el 03 de abril siguiente. Acto seguido, el 09 de abril, la Curaduría remitió los documentos aprobados ante el Departamento de Planeación de Armenia63 rindiera concepto sobre el estudio de la referida solicitud de licencia”, cuyo acuso de recibo fue del 24 de abril64. 12.15.
Luego, el 11 de mayo de 2018, la Curaduría requirió se relacionaran las matrículas de los predios colindantes a la finca “Los Gavilanes”, cuestión que Mendoza atendió en escrito del 17 de mayo65, actuación suficiente para que, el 28 de mayo, la Curaduría 59 Video No. 02AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 00:50 60 Video No. 01AudienciaInstruccion.mp4;
Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 39:10 61 Archivo No. 25.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 62 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf. Pág. 100. 63 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf. Pág. 101. 64 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf.
Pág. 103. 65 Archivos Nos. 26.pdf y 27.pdf., Carpeta No. 04CdFolio164 Radicación: 11001310301020180049302 26 enviara a Álvaro Rafael “el edicto correspondiente”66, fijación que se acató en el diario La Crónica, el sábado 02 de junio de 201867. 12.16. Finalmente, aunque la Curaduría expidió los recibos para el pago de la licencia de construcción68, los mismos no fueron entregados a Álvaro, en razón a que, desde el 08 de junio de 2018, Martha Isabel le retiró sus facultades y constituyó nuevo mandato a favor del señor Gerardo Antonio Henao Carmona69.
Con todo, aunque la terminación del mandato únicamente hizo alusión a Álvaro Rafael, lo cierto es que, por el poder dado al señor Henao Carmona, la Curaduría se abstuvo de entregar los recibos a los dos constructores, inclusive, pese a que Boris Herman hizo hincapié en que la revocatoria no tenía efectos respecto a él70. 13. Entonces, véase cómo, aunque Martha Isabel se duele que, entre el 13 de mayo de 2016, fecha en que otorgó poder amplio y suficiente, y el 12 de septiembre de 2017, momento en que se presentó por primera vez la solicitud de licencias de urbanismo y construcción, transcurrieron un año y cuatro meses de demora ‘injustificada’ por parte de los constructores, de lo visto en el expediente, es palmario que no demostró la existencia de un acuerdo expreso sobre los plazos para la ejecución del mandato (artículo 2150 civil), y tampoco allegó material probatorio que acreditara que ese período fue excesivo, es decir, en el sentido que, los documentos requeridos por ley para obtener la licencia de construcción que se enunciaron, hubieran podido ser obtenidos en menor tiempo. 13.1.
Y no se diga que, el hecho que no se atendieran los correos y las llamadas de Martha configura un incumplimiento, pues, según el pacto, aquellos no estaban en el deber de informar diariamente a la reconviniente sobre el curso del plan inmobiliario; pese a todo, el recuento efectuado da cuenta que las partes estaban eventualmente en contacto y, en esas ocasiones, los constructores manifestaban a la propietaria lo que acontecía en ejecución del proyecto de vivienda. 66 Archivo No. 30.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 67 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf.
Pág. 104. 68 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf. Pág. 135. 69 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 146 y 147. 70 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf. Pág. 119. Radicación: 11001310301020180049302 27 14. A la par de la anterior orientación, refulge palmaria la improcedencia de las pretensiones de reconvención pues, como viene de verse, Martha Isabel Zuluaga Jaramillo no acreditó el incumplimiento culposo de los deudores Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray, respecto al negocio inmobiliario existente entre las partes, presupuesto esencial para la prosperidad de la acción de responsabilidad civil contractual.
Contrario sensu, la respuesta al problema jurídico es, que en lapsos de por sí razonables, Boris Herman y Álvaro Rafael, propendieron por el recaudo de los documentos del predio (cuya colaboración también recaía en Martha Isabel), elaboraron los diseños del proyecto y estuvieron sujetos a los tiempos de los entes administrativos quienes eran los encargados de proveer la información requerida para la obtención de la echada de menos licencia de construcción, demoras cuyo acaecimiento confirmó en vista pública, el testigo Juan Carlos Sánchez Fernández71. 15.
Concomitante con lo anterior, se ratificará la negativa de la demanda de reconvención, pero por las razones que desplegó el Tribunal en párrafos precedentes, esto es, teniendo en cuenta que si bien los deberes de los contratantes no tenían un término expreso para su cumplimiento, lo cierto es que, de cara a la figura del plazo tácito, Martha Isabel Zuluaga Jaramillo no demostró con suficiencia que Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray, desatendieron culposamente sus obligaciones o las ejecutaron por fuera del tiempo “indispensable para cumplir”. 16.
Y fijado este punto, procede el Tribunal a analizar la viabilidad de los reclamos de los señores Gartner y Mendoza, quienes reprochan que la revocatoria unilateral del mandato que Zuluaga otorgó a su favor, implicó el fracaso del plan inmobiliario. 17. Verdad averiguada es, que los contratos coligados se edifican como un grupo de convenios con causa autónoma, pero cumplen una función económica única.
En otros términos, estos 71 Video No. 03AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 22:48 Radicación: 11001310301020180049302 28 negocios jurídicos confluyen en el logro de un mismo objeto; no obstante, su conexidad es “fundamento para imputar obligaciones de las partes, entre si, y respecto de terceros”72. 17.1.
Al respecto, enseña la Corte Suprema de Justicia que “la conexidad puede ser voluntaria cuando es prevista de esa manera, dado que es resultado del «propósito de las partes de subordinar la surte de un contrato a aquélla del otro»73 o funcional, cuando las distintas relaciones contractuales buscan lograr un fin común”74. Sin embargo, para hablar de coligamiento, el Máximo Tribunal fijo la necesidad que confluyan los siguientes requisitos: i) pluralidad de contratos, esto es, la existencia de al menos dos negocios que cumplan los requisitos legales para su existencia y validez y ii) la existencia de un nexo funcional, habida cuenta que se debe buscar la consecución de un mismo resultado75. 17.2.
De otra parte, la Corte “citando las palabras del autor italiano Francesco Galgano” afirmó que “«en esta concatenación de convenciones, aunque cada una de ellas responde a una causa autónoma, en conjunto tienden a «la realización de una operación económica unitaria y compleja, luego el criterio de distinción no es aquél, formal, de la unidad o de la pluralidad de los documentos contractuales, ya que un contrato puede resultar de varios textos y, por contra, un único texto puede reunir varios contratos.
El criterio es sustancial y resulta de la unidad o pluralidad de causas»”76, para concluir que “se cristaliza la conexidad contractual «cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión»”77 (se destaca). 72 Alterini, Atilio Aníbal.
Contratos civiles, comerciales y de consumo. Teoría general. Abeledo – Perro S.A., Buenos Aires. 1998. Página 194 y siguientes. 73 Morales Hervias, Rómulo Martín. Contribución a la teoría de los contratos conexos. En derecho y sociedad. Página 133. 74 CSJ. SC3978-2022 del 14 de diciembre de 2022. M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez 75 Ídem. 76 CSJ.
SC1416-2022 del 23 de junio. M.P. Hilda González Neira, en reiteración de lo expuesto en sentencia de 06 de octubre de 1999, Expediente No. 5224, Gaceta CCLXI Volumen 1 Página 531. 77 Ídem. Radicación: 11001310301020180049302 29 Al estar frente a contratos que “aun conservando su identidad típica y por ende quedando sometidos a la regulación que les es propia, quedan sin embargo coligados entre sí, funcionalmente y con relación de recíproca dependencia, hasta el punto de que las vicisitudes de uno, en mayor o menor grado, pueden repercutir en los otros”, advirtió la Corte que es “deber de los jueces establecer si, además de las finalidades de cada uno de los contratos celebrados, existe o no un objetivo conjunto y general querido por las partes”78. 18.
De donde aflora, con sustento en la teoría de la conexidad, que el negocio inmobiliario y el poder conferido por Martha Isabel a los constructores, aunque eran convenios diferentes en cuanto a su finalidad, obedecían a un mismo designio y, como consecuencia de ello, estuvieron íntimamente unidos dado que ambos tenían un objetivo común: desarrollar las fases del “Proyecto Arquitectónico de Interés Social – Agrupación Habitacional Terrazas de Gavilanes”.
Entonces, pese a que, en línea de principio, se trata de contratos individualizados en su fisonomía y regulación jurídica, los mismos guardaban relación de dependencia entre ellos, situación suficiente para considerarlos como pactos coligados o conexos. 18.1. A la anterior conclusión se arriba tras analizar la literalidad del pacto principal ajustado entre las partes.
Veamos. 18.1.1. En cumplimiento la cláusula 3.5. del “contrato”79, la señora Zuluaga Jaramillo, autorizó ampliamente a Álvaro Rafael Mendoza y a Boris Herman Gartner, con el propósito que éstos realizaran todas las gestiones necesarias en orden a aprobar el proyecto de vivienda de interés social a ejecutar en el predio mencionado, de donde luce razonable concluir que, para el buen suceso del plan inmobiliario contratado, Martha Isabel debía mantener vigente el poder y, en consecuencia, no le estaba dado terminarlo sin causa aparente, menos aún, si como se sustentó líneas atrás, los constructores de ninguna forma incumplieron las 78 CSJ.
SC del 01 de junio de 2009, Expediente No. 05001-3103-009-2002-00099-01, M.P. William Namén Vargas 79 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 31 a 35 y 100. Radicación: 11001310301020180049302 30 obligaciones a su cargo, incluso a pesar de la mora administrativa que surgió en ejecución del convenio. 18.1.2. Y no se diga que, el mandato, podía ser retirado unilateralmente, pues a la par de lo previsto en el canon 1279 del Código de Comercio, la demandada solo podía finiquitarlo de existir una justa causa, situación cuya ocurrencia no se acreditó. 18.1.3.
En suma, si el poder y el “contrato” estaban vinculados íntimamente y la señora Zuluaga Jaramillo terminó el primero de los mentados sin razón justificada, no hay que ir muy lejos para concluir que ese hecho per se, tuvo graves efectos en la ejecución del proyecto inmobiliario, en tanto es palmario que Martha Isabel puso en imposibilidad de cumplir sus débitos a los constructores. 18.1.4.
Tanto es así, que pese a que Boris Herman manifestó a la Curaduría que la revocatoria del 06 de junio de 2018 no afectaba las facultades a éste conferidas80, del expediente administrativo de la Curaduría Urbana subyace que los recibos del licenciamiento se entregaron al abogado Henao Carmona81 y no se pagaron, cuestión que derivó en el fracaso del proyecto de vivienda. 19.
Y es que, inclusive, si se dejara a un lado la conexidad de los contratos, es claro que el poder emanó de una obligación principal, que no era otra que permitir a los constructores, sin limitación, actuar en nombre de Martha Isabel Zuluaga Jaramillo. 20. Por ende, aunque no se trata de una obligación de no hacer como indicó el apoderado de Gartner y Mendoza, por no haber sido debidamente estipulada en el contrato, lo cierto es que dimitir del mandato e impedir la expedición de la licencia fue un abierto incumplimiento del negocio entre las partes, motivo suficiente para sacar avante la súplica judicial de los accionantes, pues además de estar probada la inobservancia de la demandada, se configuró el nexo causal requerido para la prosperidad de la acción. 80 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf.
Pág. 119. 81 Archivo No. Expedientes No. 17-2-0832 y 17-2-0834 Curaduría Urbana No. 2.pdf. Pág. 147. Radicación: 11001310301020180049302 31 Cuestión que impone la revocatoria parcial del fallo apelado, en lo tocante a la negativa de las pretensiones de la demanda principal. En su lugar, habrá lugar a declarar la responsabilidad civil contractual de Martha Isabel Zuluaga Jaramillo, por haber incumplido el “contrato” celebrado el 12 de mayo de 2016, con Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray. 21.
En desarrollo de esas premisas, es menester advertir el fracaso de las excepciones de mérito que la demandada principal denominó “culpa exclusiva de la víctima”, “contrato no cumplido”, “ausencia de culpa” y “cobro de lo no debido”82. Al efecto, solo basta precisar – una vez más – que los constructores demostraron con suficiencia que Martha Isabel deshonró sus obligaciones en la fase preoperativa del contrato, sin que le esté dado alegar que la revocatoria se justificó en el incumplimiento de Boris y Álvaro pues, también con sustento en el acervo probatorio, es prístino que agotaron sus deberes en tiempos razonables, pese a la demora en los trámites por cuenta de las entidades administrativas a cargo. 22.
Tasación de las condenas. 22.1. En punto a la tasación de los perjuicios patrimoniales, precisa recordar que los promotores cuyas súplicas salieron avantes, reclamaron resarcimiento en doble modalidad: i) daño emergente para reintegrar el anticipo y la inversión hecha en el trámite del licenciamiento, y i) lucro cesante en razón a los intereses de los preanotados conceptos, más las sumas que Boris Herman y Álvaro Rafael dejaron de percibir por el fracaso del negocio. 22.2.
Al respecto, prevé el artículo 1614 del Código Civil que el daño emergente es “el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento” y el lucro cesante es “la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación o cumpliéndola imperfectamente, o retardar su cumplimiento”. 82 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Páginas 720 a 748. Radicación: 11001310301020180049302 32 Significa esto, en palabras de la Corte Suprema de Justicia y de la doctrina de Trigo Represas, que “el daño patrimonial puede manifestarse de dos formas: a) como la pérdida o disminución de valores económicos ya existentes, es decir, un empobrecimiento del patrimonio (daño emergente); o b) como la frustración de ventajas económicas esperadas, es decir, la pérdida de un enriquecimiento patrimonial previsto (lucro cesante).
Ambos pueden configurarse en forma conjunta ante la ocurrencia del ilícito (contractual o extracontractual), o bien separada e individualmente”83. 22.3. Es claro entonces, que la indemnización para resarcir a la víctima, en términos generales, “supone regresar a la víctima a una situación igual o semejante a la que tenía antes de ocurrir el hecho lesivo”84, por lo que en su cuantificación se deberá atender el principio de la reparación integral, a la par de lo previsto en el artículo 14 de la Ley 446 de 1998 y el canon 283 procesal. 22.4.
Del daño emergente correspondiente al anticipo. 22.4.1. En el caso que nos atañe, se tiene que Boris y Álvaro reclamaron la restitución de los $240.000.000 anticipados, más los intereses moratorios de esa suma. Sin embargo, aunque, en línea de principio, procede la actualización de los rubros para determinar su valor en tiempo presente, ello no comporta lucro cesante en sí mismo, pues su causación no encuadra en la definición de “ganancia o provecho que deja de reportarse”, según el canon 1614 civil. 22.4.2.
En esa línea, se elaborará su liquidación teniendo en cuenta que, el 12 de mayo de 2016 se pagaron $200.000.000 y, luego, el 17 de mayo de 2017, los demandantes giraron $40.000.000 a la accionada85. Aunado, los cálculos se efectuarán con sustento en el Índice de Precios al Consumidor más reciente86, conforme el canon 83 CSJ SC506-2022 del 17 de marzo de 2022.
M.P. Hilda González Neira, citando a Trigo Represas Félix A. Benavente María I. Reparación de daños a la persona Tomo I Parte General Daño Emergente Lucro Cesante, Pérdida de Chance, Daño Moral Editorial Thomson Reuters La Ley, Primera Edición 2014, página 430. 84 CSJ. SC5193-2020 del 18 de diciembre de 2020. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 85 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf.
Páginas 69 a 82. 86 Publicación fijada por el DANE en https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por- tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc Radicación: 11001310301020180049302 33 283 procesal, el cual prevé la obligación de “extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia”. 22.4.3.
Para el efecto, se utilizará la fórmula determinada por la Corte Suprema de Justicia87, VP = (VH x IPC final) / IPC inicial, donde VP es valor presente y VH es igual al valor histórico. 22.4.3.1. Luego, respecto al anticipo de 12 de mayo de 2016: VP = (VH x IPC final) / IPC inicial VP = (200.000.000 x 136,45) / 92,10 VP = 296.308.360.50 22.4.3.2.
Frente al pago de 17 de mayo de 2017: VP = (40.000.000 x 136,45) / 96,12 VP = 56.783.187,68 22.4.3.2. En consecuencia, los rubros a reconocer a título de daño emergente por los anticipos de 12 de mayo de 2016 y 17 de mayo de 2017, corresponden a $296.308.360.50 y $56.783.187,68, para un total de $353.091.548.18. 22.5. Del daño emergente correspondiente a los costos de la inversión para la licencia de construcción y el lucro cesante dejado de percibir de acuerdo a la prefactibilidad. 22.5.1.
En el sub examine, los demandantes pretenden se condene a Martha Isabel al pago de $451.760.000, en la modalidad de daño emergente, en razón a las inversiones realizadas para el desarrollo del proyecto y según las tarifas oficiales de la Sociedad Colombiana de Arquitectos. No obstante, bien pronto queda al descubierto que, sus pretensiones no se soportan en prueba idónea que demuestre fehacientemente que fueron Boris Herman y Álvaro Rafael quienes pagaron los aludidos rubros y que, en consecuencia, sus patrimonios menguaron por tal razón. Veamos. 22.5.1.1.
La suma de $451.760.000 se sustentó en el documento “relación de inversiones preliminares adelantadas – 87 CSJ. SC2905-2021 del 29 de julio de 2021. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Radicación: 11001310301020180049302 34 realizadas (…) a 31 de julio de 2018, como promotores del proyecto para su desarrollo, con diseño y construcción de viviendas”88. 22.5.1.2.
Luego, el guarismo fue objeto de actualización según el dictamen pericial aportado con la réplica a la demanda de reconvención, documento en el cual el auxiliar de la justicia fijó el daño emergente en $653.402.03989, como honorarios por las labores desplegadas por Boris Herman y Álvaro Rafael. 22.5.1.3. No obstante, en los documentos no se precisó cuándo o de qué forma se causaron las erogaciones, menos aún cuáles de los trabajos cobrados se desarrollaron de manera individual o conjuntamente por parte de los demandantes, “fuera de que se complementaran con otros elementos demostrativos que le brindaran peso, lo que no obra en el expediente”90 (se destaca), según ha enseñado la Corte Suprema de Justicia. 22.5.2.
El mismo rigor justificativo se esperaba del lucro cesante por valor de $10.671.960.329; sin embargo, este monto tampoco se acreditó con suficiencia, pues al margen de los cálculos ofrecidos por Boris Herman y Álvaro Rafael y su inclusión en el preanotado dictamen pericial91, pasó por alto la parte demandante que “las expectativas de utilidad deben estar fundamentadas y considerar variables como la suspensión intempestiva de labores con la consecuente interrupción de ingresos o la simple merma del beneficio esperado por el cambio de condiciones a posteriori, como parece ser ocurrió en este evento, pero con sustento en información contable y financiera confiable de respaldo”92. 22.5.3.
Entonces, si bien en materia de indemnización de perjuicios rige el principio de reparación integral a la luz del artículo 16 de la Ley 446 de 1998, este no releva a los lesionados del deber de demostrar a cuánto ascienden los mismos. 88 Archivo No. 49.pdf, Carpeta No. 04CdFolio164 89 Archivo No. 02ContinuacionDemandaReconvencion.pdf.
Páginas 586 a. 90 CSJ. SC183-2023 del 28 de junio de 2023. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque 91 Archivo No. 02ContinuacionDemandaReconvencion.pdf. Páginas 586 y siguientes. 92 CSJ. SC183-2023 del 28 de junio de 2023. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque Radicación: 11001310301020180049302 35 Al respecto, enseñó la Corte Suprema de Justicia que “aunque el daño debe ser íntegramente indemnizado, ello no significa que la víctima esté liberada de probarlo y fijar su cuantía” pues “de conformidad con el principio de la necesidad de la prueba, toda decisión judicial debe fundarse en pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso, el reconocimiento judicial de una pretensión que tenga como objeto la indemnización de un perjuicio, supone la demostración de todos y cada uno de los elementos que configuran la tutela jurídica de dicha pretensión, incluyendo, por supuesto, el daño”93 (se destaca). 22.5.4 Corolario, el daño emergente por costos y el lucro cesante dada la prefactibilidad inmobiliaria no saldrán avantes. 23.
Consideraciones adicionales. 23.1. Cumple recordar, por estar ante la revocatoria del veredicto apelado, que, aunque documentalmente no se acreditó el deceso del promotor Álvaro Rafael Mendoza Saray94, situación que de ninguna manera configura nulidad por estar el fallecido demandante representado por profesional del derecho (canon 159 del Código General del Proceso), es menester precisar que, antes del pago de las condenas que se impondrán, el a-Quo deberá resolver respecto a la sucesión procesal del artículo 68 ejusdem. 23.2.
Con todo, Martha Isabel Zuluaga Jaramillo, demandante vencida, será condenada en costas de ambas instancias, pero parcialmente de conformidad con el artículo 365 numeral quinto ibidem. Lo anterior, en razón a que solo prosperaron los reclamos de Boris Herman y Álvaro Rafael en lo relativo a la devolución indexada de los anticipos entregados y se denegó todo lo demás. III.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE 93 CSJ. SC5142-2020 del 16 de diciembre de 2020. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque 94 Pese a que, en audiencia del 25 de mayo de 2023, su apoderado manifestó genéricamente haber ocurrido tal muerte. Radicación: 11001310301020180049302 36 BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 07 de junio de 2023 por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá, por las consideraciones dadas en precedencia.
SEGUNDO: En su lugar, DECLARAR IMPRÓSPERAS las excepciones que MARTHA ISABEL ZULUAGA JARAMILLO intentó contra la demanda principal, intituladas “culpa exclusiva de la víctima”, “contrato no cumplido”, “ausencia de culpa” y “cobro de lo no debido”, conforme las razones dadas en las consideraciones.
TERCERO: DECLARAR que MARTHA ISABEL ZULUAGA JARAMILLO es CIVIL y CONTRACTUALMENTE RESPONSABLE de los daños irrogados a BORIS HERMAN GARTNER CABALLERO y ÁLVARO RAFAEL MENDOZA SARAY, con ocasión del incumplimiento del denominado “contrato”, celebrado entre las partes el 12 de mayo de 2016.
CUARTO: CONDENAR a MARTHA ISABEL ZULUAGA JARAMILLO a pagar a BORIS HERMAN GARTNER CABALLERO y ÁLVARO RAFAEL MENDOZA SARAY, la suma de $352.211.730,48 a título de DAÑO EMERGENTE. A partir de la ejecutoria de la providencia, la condena devengará un interés civil legal del 6% anual, hasta que se verifique su pago efectivo.
QUINTO: DENEGAR las pretensiones de la demanda principal, en todo lo demás.
SEXTO: DENEGAR las pretensiones de la demanda de reconvención intentada por MARTHA ISABEL ZULUAGA JARAMILLO, pero por las razones expuestas por el Tribunal.
SÉPTIMO: CONDENAR PARCIALMENTE en costas de ambas instancias a MARTHA ISABEL ZULUAGA JARAMILLO. Tásense. La Radicación: 11001310301020180049302 37 Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de este grado, la suma de $10.000.000.
OCTAVO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA MAGISTRADO MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2ccea6110a49b70ec3a69bd7315f8b55b36b28e32dc85f337988e7a1fd3c347c Documento generado en 07/12/2023 08:39:53 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica