110013199001202243453 01 1 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., veintiuno de julio de dos mil veintitrés. Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión según actas de 26 de abril y 28 de junio de 2023.
Proceso: Verbal Demandante: Carolina Prado Muñoz Demandado: Victoria Administradores S.A.S Radicación: 110013199001202243453 01 Procedencia: Superintendencia de Industria y Comercio Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales Asunto: Apelación sentencia SC-034/23 Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación provocado por los demandados contra la sentencia proferida el 9 de febrero de 2023 en el asunto de la referencia.
ANTECEDENTES 1. Carolina Prado Muñoz presentó demanda en contra de Victoria Administradores S.A.S y el Patrimonio Autónomo Santa María de Atriz cuya vocería y representación está a cargo de Fiduciaria Bancolombia S.A, en la que expuso como petitum1: “A. PRETENSIONES PRINCIPALES PRIMERO. Que se declare que VICTORIA ADMINISTRADORES S.A.S., NIT No. 900- 054.746 – 2 y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. en calidad de vocera del FIDEICOMISO P.A. SANTA LUCIA DE ATRIZ 1 Conforme a la reforma de la demanda, Folio 30, cuaderno “11.
EXCEPCIONES PREVIAS Y REFORMA DEMANDA”, ubicado en el archivo SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 110013199001202243453 01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil NIT No. 800.150.280 -0 vulneraron los derechos de los consumidores.
SEGUNDO. Que en consecuencia de lo anterior, FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. en calidad de vocera del FIDEICOMISO PATROMINIO [sic]AUTONOMO SANTA LUCIA DE ATRIZ NIT No. 800.150.280 -0 y VICTORIA ADMINISTRADORES S.A. NIT No. 900.054.746-2, realicen la entrega jurídica mediante escritura del Apartamento 603, Parqueadero S2- 603-2 ubicados en la Torre II del Conjunto Residencial SANTA LUCIA DE ATRIZ, ubicado en la dirección Calle 18ª No.42-162, distinguido con el código predial 01- 03-0247-0052-00 y folios de matrícula inmobiliaria No. 240 – 295923 y 240-296254, en las condiciones ofrecidas.
TERCERO. Se sancione según lo legalmente establecido a la constructora VICTORIA ADMINISTRADORES S.A.S., NIT No. 900- 054.746 – 2 y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. en calidad de vocera del FIDEICOMISO P.A. SANTA LUCIA DE ATRIZ NIT No. 800.150.280-0, con las multas más altas por la vulneración de los derechos de los consumidores. B. PRETENSIONES SUBSIDARIAS CUARTA.
En caso de no realizar la entrega jurídica mediante escrituración de los bienes inmuebles antes descritos, se ORDENE a la FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. NIT No. 800.150.280 -0 en calidad de vocera del FIDEICOMISO PATRIMONIO AUTONOMO SANTA LUCIA DE ATRIZ, reintegre los dineros depositados en las cuentas del Patrimonio Autónomo Santa Lucia de Atriz cuya administradora es la Fiduciaria con los intereses corrientes a la tarifa máxima legal, por haber recibido los dineros y no realizar la adecuada administración en su calidad de profesionales expertos, en donde no informaron de forma oportuna los incumplimientos presentados por parte de la Constructora y así evitar el perjuicio causado a los consumidores con la no entrega material y jurídica” 2.
Como sustento fáctico se narró, en síntesis: 2.1. La constructora Victoria Administradores S.A.S., ofreció a Carolina Prado Muñoz la venta de apartamentos, parqueaderos y bodegas en el proyecto conjunto residencial Santa Lucia de Atriz, ubicado en la calle 18 a #42 -162 (Pasto – Nariño), con folio de matrícula inmobiliaria 240-295923. 2.2.
La demandante y la constructora Victoria Administradores S.A.S., suscribieron el 9 de mayo de 2017, un contrato de promesa de compraventa del apartamento 603 y del parqueadero 603 ubicados en la Torre II del conjunto residencial Santa Lucía de Atriz, por la suma de $154.900.000. Así, firmó el documento de separación. 110013199001202243453 01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 2.3.
Carolina Prado Muñoz completó el pago total de los bienes inmuebles el 23 de noviembre de 2021; de igual forma, suscribió acta de entrega material de los inmuebles. 2.4. Conforme a la cláusula tercera y cuarta, la promesa de compra y venta la Fiduciaria Bancolombia SA en calidad de vocera del Patrimonio Autónomo Santa Lucia de Atriz y la Constructora Victoria Administradores se obligaron a realizar la escrituración y entrega de los inmuebles adquiridos una vez se cancelara la totalidad del precio. 2.5.
No obstante, la constructora Victoria Administradores S.A.S. manifestó que no podía cumplirle a la demandante con la entrega jurídica porque el bien inmueble fue cedido a nombre del Patrimonio Autónomo Santa Lucia de Atriz y, quien es representado y tiene la vocería del mismo es la Fiduciaria Bancolombia S.A, de ahí que eran ellos quienes debían concurrir a firmar la escritura. 2.6.
Pese a que la consumidora pagó la totalidad del precio, no se realizó la entrega jurídica mediante escritura pública, por lo que se vulneró la garantía legal contenida en el numeral 6, del artículo 11 de la Ley 1480 de 2011. 3. El 15 de marzo de 2022 la Superintendencia de Industria y Comercio Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales admitió la demanda formulada, la cual se notificó por aviso2; posteriormente, la reforma de la demanda3 fue aceptada4. 3.1.
Fiduciaria Bancolombia S.A como vocera del patrimonio autónomo Santa Lucia de Atriz, contestó la demanda y propuso como excepciones de mérito: i) las fiduciarias no tienen responsabilidad en la ejecución y condiciones de los proyectos inmobiliarios; ii) inexigibilidad de la garantía legal frente a la fiduciaria; iii) Victoria Administradores S.A.S. es la responsable de la garantía legal de la no escrituración del inmueble de acuerdo a lo consagrado en la ley 1480 de 2011; iv) fallo precedente de la Delegatura de Asuntos Jurisdiccionales de la SIC frente a una acción de protección al consumidor presentada antes por los mismos hechos; v) imposibilidad de devolución de dineros; vi) imposibilidad de realizar la escrituración del inmueble en el momento pactado en la promesa de compraventa, por causas atribuibles al otro 2 Folio 1 a 2,
05. AUTO ADMITE 32577, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 3 Folio 30,
11. EXCEPCIONES PREVIAS Y REFORMA DEMANDA, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 4 Folio 1 a 4, 13. AUTO 614400, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 110013199001202243453 01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil contratante Victoria Administradores S.A.S.; vii) la obligación de realizar el pago de las cuotas del crédito constructor se encuentra a cargo de constructora Victoria Administradores S.A.S; viii) Fiduciaria Bancolombia S.A., en calidad de vocera del fideicomiso P.A Santa Lucía de Atriz, no está obligada a responder por la firma de la escritura pública del apartamento del conjunto residencial Santa Lucía de Atriz, pues aún no hay autorización por parte del fideicomitente constructor; ix) Las obligaciones a cargo de fiduciaria Bancolombia S.A., en calidad de vocera del fideicomiso P.A Santa Lucía de Atriz son obligaciones de medio y no se obliga a resultado alguno; x) sobre el concepto de obligaciones de medio; xi) la buena fe de Fiduciaria Bancolombia S.A como vocera del fidecomiso Santa Lucía de Atriz toda vez que no se ha negado a realizar la escrituración del inmueble, siempre y cuando Victoria Administradores S.A.S cancele los montos adeudados; xii) culpa exclusiva del otro contratante; xiii) las consecuencias para el caso concreto y, xiv) inexigibilidad de la obligación de escriturar el bien inmueble por parte de Fiduciaria Bancolombia S.A., en calidad de vocera fideicomiso P.A Santa Lucía de Atriz 5. 3.2.
Victoria Administradores S.A.S, contestó también la demanda en la que propuso como excepciones i) Falta de causa para demandar; ii) Prestación a cargo de Bancolombia; iii) Fuerza mayor o caso fortuito y v) La genérica o innominada6. 3.3. Trabada la relación jurídico procesal, se surtieron las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del estatuto procesal civil para el día 9 de febrero de 20237. 4.
Se profirió sentencia que declaró que los demandados vulneraron los derechos de la consumidora; por tanto, debían firmar la escritura pública que transfiere del derecho de dominio y el registro oportuno del bien inmueble, apartamento 603, Parqueadero S2- 603-2 ubicados en la Torre II del Conjunto Residencial Santa Lucia de Atriz a la señora Carolina Prado Muñoz, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la ejecutoria de la providencia8. 5 Folio 5 a 131,
14. CONTESTACION REFORMA DEMANDA - EXC, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 6 Folio 2 a 19,
15. DESCORRE TRASLADO DE REFROMA, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 7 Folio 1 a 3, 20. AUTO 10643, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 8 Folio 1 a 4,
23. ACTA CONTENTIVA DE AUDIENCIA 847, SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC. 110013199001202243453 01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 5. Contra la anterior providencia ambos demandados formularon recurso de apelación el cual se les concedió en el efecto devolutivo9. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En la sentencia proferida el 9 de febrero de 2023, el a quo recordó que se fijó el litigio para definir “si se encuentra acreditada la vulneración al derecho de la consumidora desde el punto de la efectividad de la garantía” o en su defecto “si existe merito para la exoneración de responsabilidad acorde con las causales que establece la Ley o tener por acreditada alguna de las excepciones planteadas por parte de los demandados”.
Enfatizó que la prosperidad de la acción de protección del consumidor, implica la acreditación de i) la relación de consumo; ii) la reclamación directa y iii) la prueba del defecto. Sobre el primer presupuesto señaló que equivale a la legitimación hallando probada la condición de consumidora de la demandante; por otro lado, que la fiduciaria si es proveedora y participa en la relación de consumo.
En cuanto a la segunda, era un hecho reconocido por la misma constructora Victoria Administradores S.A.S. que efectivamente si se agotó el requisito pues se adelantó conciliación ante la Cámara de Comercio. Finalmente, sobre el tercer presupuesto quedó demostrado el defecto por el consumidor, sustentado en la Ley 1480 de 2011 en su artículo 11 numeral 6° “en la que se debía realizar la entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente de forma oportuna”, que debiendo verificarse desde el 2018, fue sólo hasta el 2021 que se realizó la entrega material del bien, además que se incumplió con la transferencia del dominio, es decir el registro oportuno. Por tanto, demostrado el defecto por parte de la consumidora, la carga de la prueba se invierte al proveedor o productor con el fin de que estos demostraran que estaban inmersos en una causal de exoneración o que probaran que si cumplieron las obligaciones; de donde concluyó que las excepciones fracasaban y que los demandados son solidariamente 9 Folio 1 a 3,05ADMITE, Cuaderno Tribunal. 110013199001202243453 01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil responsables, pudiendo la consumidora exigir tanto al productor como al proveedor o a los dos.
En ese contexto los demandados vulneraron los derechos de la señora Carolina Prado Muñoz; por lo que debían firmar la escritura pública que transfiera a ésta el derecho de dominio, y el registro oportuno del Apartamento 603 y el Parqueadero S2- 603-2 ubicados en la Torre II del Conjunto Residencial Santa Lucia de Atriz, en los treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria de la providencia. LA APELACIÓN 1.
La demandada Victoria Administradores S.A.S., en sustento de su disenso criticó la valoración del interrogatorio de parte de la señora Carolina Prado Muñoz del cual, en su criterio, se podía concluir que ella no era la destinataria final del producto. Agregó, que la sentencia es imposible de cumplir, toda vez que la sociedad está en proceso de reorganización empresarial, lo que le impide pagar la prorrata.
Advirtió que debido a su incumplimiento frente a Bancolombia, actualmente afronta ante el Juzgado 1º Civil del Circuito de Pasto proceso ejecutivo, radicado No. 2022- 0060 en el que se decretó el embargo de las unidades inmobiliarias pertenecientes al proyecto residencial Santa Lucia de Atriz. 2. La Fiduciaria Bancolombia S.A., como vocera del patrimonio autónomo Santa Lucia de Atriz, erigió su inconformidad, en resumen, que no existía siquiera prueba sumaria de que hubiera actuado por fuera de sus deberes legales y de las obligaciones que adquirió en el contrato de fiducia mercantil.
Además, que el no pago de las prorratas por parte de la constructora, imposibilita entregar jurídicamente los inmuebles, y el embargo dentro del proceso ejecutivo 52001310300120220006000, le pone en una situación más gravosa e imposible de cumplir con la entrega jurídica de los bienes inmuebles. 110013199001202243453 01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil CONSIDERACIONES 1.
La relación procesal se ha constituido en legal forma y no se observa vicio en la actuación, por tanto, no existe impedimento procesal para fallar de fondo. 2. Se advierte que la Sala de Decisión se pronunciará única y exclusivamente acerca de los reparos señalados por los apelantes en la primera instancia, sustentados en esta Sede, de conformidad con lo regulado en los artículos 320, 327 y 328 de la Ley 1564 de 2012. 3.
Preliminarmente, debe anotarse que en cumplimiento del mandato constitucional derivado del artículo 78 de la Carta Política, expidió el legislador las disposiciones reguladoras con las que se pretende proteger a los consumidores, a fin de dar seguridad en la adquisición de bienes y servicios a través de las garantías mínimas de idoneidad y eficacia de dichas prestaciones, a cargo de los productores y/o proveedores; consciente del desequilibrio que surge de las relaciones de consumo entre tales personas, incrementadas con el auge y desarrollo industrial que per se, ha conllevado la proliferación del fenómeno, en una sociedad de consumo, en la que se persigue cada vez más la satisfacción de necesidades. 4.
La ley 1480 de 201110, aplicable en este caso, establece las normas relativas a la idoneidad, calidad, garantías, marcas, leyendas, propagandas y la fijación pública de precios de bienes y servicios, la responsabilidad de sus productores, expendedores y vendedores. Empero, el estatuto circunscribe su ámbito de aplicación a “las relaciones de consumo” y “la responsabilidad de los productores y proveedores”, como se desprende del artículo 2º; por lo que preciso es acudir a las definiciones de algunos términos que resultan de relevancia para resolver la controversia.
El artículo 5 del estatuto en comento, en sus numerales 3º y 5º define: “3. Consumidor o usuario. Toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su 10 Así quedó establecido en el auto que admitió la demanda [folio 47 cuaderno principal] 110013199001202243453 01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario. (…) 5. Garantía: Obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas. La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto.” A su turno, el artículo 7 ibídem prevé que la garantía legal: “Es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos.
En la prestación de servicios en el que el prestador tiene una obligación de medio, la garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según las condiciones establecidas en normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado.”; y el plazo de la garantía legal “empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor.”, establece el artículo 8º.
Además, en la garantía legal se incluye entre otras obligaciones: “6. La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna.”11. Ante los consumidores la responsabilidad por la garantía legal recae solidariamente en los productores y proveedores, tal como lo establece el artículo 10 de la mencionada ley.
Con el objetivo de hacerla efectiva el ordenamiento jurídico dotó a los consumidores de herramientas bajo particulares directrices. Así, en el artículo 58 ídem, se establecieron reglas especiales aplicables a los procesos por violación a los derechos de los consumidores y a la Superintendencia de Industria y Comercio le fue asignada atribución jurisdiccional para conocer de dichas controversias (artículo 24 ley 1564 de 2012). 11 Ley 1480/2011, artículo 11 numeral 6 110013199001202243453 01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 5.
De otro lado, en lo que atañe al concepto de consumidor final la Corte Suprema de Justicia, de antaño, ha dicho: “Este concepto, circunscrito al llamado consumidor final, ha sido relacionado por la doctrina con el término destinatario final, tomado del ámbito del transporte, que “trata de manifestar gráficamente una idea básica para la noción, esto es, que adquiere los bienes o servicios para utilizarlos o consumirlos él mismo, y que, en consecuencia, esos bienes o servicios quedan detenidos dentro de su ámbito personal, familiar o doméstico, sin que vuelvan a salir al mercado” (Mosset Iturraspe J. y Lorenzetti R., ob. cit., pags. 59 y 60); por tanto, siguiendo a los mismos autores, lo anterior quiere decir que por fuera de la protección normativa quedan los “consumidores - empresarios”, es decir, aquellos cuyos actos se dirigen a ser incorporados en procesos productivos o de naturaleza similar; empero, ha de precisarse, esto no significa que las personas jurídicas no puedan ser consumidores finales, pues aunque normalmente no desempeñan tal rol, en la medida en que “no adquieren, al menos en lo general o común, bienes para sí, para su consumo final o beneficio, y menos aún - por su propia índole - para el grupo familiar o social ello no quita que, por excepción, frente a supuestos muy especiales - y no genéricos - se considere a las personas jurídicas como consumidoras de tales o cuales bienes o servicios.
Tengamos en cuenta que la ley, más adelante, en el artículo 2º, excluye de la condición de consumidores a quienes adquieran bienes o servicios para ‘integrarlos en procesos de producción ’; habrá que demostrar que la adquisición por la persona jurídica no tuvo esa finalidad.” (ob. cit., pags. 59 y 60)”12. La Corte Constitucional, por su parte, ha enseñado que la noción de “consumidor” ha cambiado progresivamente, pues “luego de desecharse la clasificación productor (especialista) - consumidor (profano)”, se llegó a entender como consumidor, en la ley 1480 de 2011 “(i) al destinatario final, que mediante (ii) un acto de consumo, busca (iii) la satisfacción de una necesidad intrínseca, (iv) no en el ámbito de una actividad económica propia, reubicándose el desequilibrio en la relación productor y/o expendedor, de una parte, y consumidor, de la otra”13. 12 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 3 de mayo de 2005, expediente No. 5000131030011999-04421-01, Magistrado Ponente César Julio Valencia Copete. 13 Corte Constitucional, sentencia C-909 de 2012 de 7 de noviembre de 2012.
MP. Nilson Pinilla 110013199001202243453 01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil En otras palabras, la calificación de consumidor final hace relación a que el adquirente utilice o consuma los productos directamente, que sea el destinatario final sin que el bien retorne al mercado. 5.1. Con esas nociones, se observa en el sub iudice que por más que la Constructora sostuvo ante esta Corporación que la demandante no era consumidora final, lo cierto es que, ello no se probó. Si bien en el interrogatorio de parte la Constructora demandada afirmó que en el registro de propietarios como residentes del apartamento figuraban dos personas ajenas al proceso, lo cierto es que la demandante manifestó que por el momento trabajaba en Ipiales (desde septiembre), que temporalmente vivirían allí unas familiares -primas lejanas- mientras trabaja en esa población14 y retornaba a Pasto.
Lo anterior, no desfigura la calidad de consumidora final de la demandante porque para la fecha de presentación de la demanda (4 de febrero de 2022) y desde la entrega física del inmueble objeto de reclamo judicial, es decir, en la calle 18 A No. 42-162 Santa Lucía de Atriz, allí residía; ello se puede concluir del acta de entrega15 y de la dirección de notificación descrita en la demanda y si, para la fecha del interrogatorio de parte aquella no tenía su morada en ese lugar ello no cambia la calidad de consumidora final; máxime cuando el registro de propietarios a que hace alusión la constructora demandada no fue aportado al proceso para determinar los extremos temporales en que otros habitaron el apartamento.
En todo caso, las pretensiones tienen fundamento en la promesa de compraventa suscrita por Victoria Administradores S.A.S., como “PROMOTOR GERENTE CONSTRUCTOR” y en la que la señora Carolina Prado fungió como “FUTUROS COMPRADORES”, en la que aquella sociedad se obligó a vender a la segunda como promitente comprador el apartamento 603 y el estacionamiento 603 de la torre II del Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz; y del que reclama la demandante se cumpla la obligación de suscribir la escritura pública que perfeccione el contrato prometido.
Aquí valga destacar que allí actuó como usuaria final; negocio en el que, con independencia de su naturaleza 14 Minuto 38:04 a 39:19 15 Folio 22 del archivo “01. Memorial demanda” 110013199001202243453 01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil preparatoria, es también factible admitir que pueden ocurrir transgresiones a los derechos de los consumidores en la etapa precontractual, que es cuando se forma la voluntad y el contrato.
Ante este escenario, se concluye que la demandante ostenta la calidad de consumidora final y por tanto, tiene la legitimación en la causa por activa para propiciar la acción en procura de amparo a sus derechos como consumidora. Igualmente es relevante enfatizar que, si bien en la promesa de compraventa se estipuló que la firma de la escritura se realizaría 18 meses después de la suscripción de ese documento los cuales se contabilizarían a partir del 9 de mayo de 201716, lo cierto es que la totalidad del precio se terminó de pagar el 23 de noviembre de 202117 y la demanda fue radicada el 4 de febrero de 2022. 6.
Dilucidado lo anterior, se examina el argumento de la Constructora convocada según el cual se encuentra en imposibilidad de cumplir la orden judicial dada en primera instancia por cuanto, está en trámite de reorganización y liquidación en los términos de la Ley 1116 de 2006; evocando que ya la Sala se ha pronunciado en similares acciones sobre el tema18.
La citada ley en el artículo 17 dispone “Efectos de la presentación de la solicitud de admisión al proceso de reorganización con respecto al deudor. A partir de la fecha de presentación de la solicitud, se prohíbe a los administradores la adopción de reformas estatutarias; la constitución y ejecución de garantías o cauciones que recaigan sobre bienes propios del deudor, incluyendo fiducias mercantiles o encargos fiduciarios que tengan dicha finalidad; efectuar compensaciones, pagos, arreglos, desistimientos, allanamientos, terminaciones unilaterales o de mutuo acuerdo de procesos en curso; conciliaciones o transacciones de ninguna clase de obligaciones a su cargo; ni efectuarse enajenaciones de bienes u operaciones que no correspondan al giro ordinario de los negocios del deudor o que se lleven a cabo sin sujeción a las limitaciones estatutarias, incluyendo las fiduciarias mercantiles y los encargos fiduciarios 16 Folio 20 del cuaderno 01.
Memorial demanda 17 Hecho quinto de la demanda reformada, folio 34 del cuaderno 11. excepciones 18 Sentencia de 23 de febrero de 2023 en el radicado 110013199001202171551 01 y de 7 de junio de 2023 en el radicado 110013199001202278741 01, en las que fue ponente el Magistrado Jorge Eduardo Ferreira Vargas 110013199001202243453 01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil que tengan esa finalidad o encomienden o faculten al fiduciario en tal sentido; salvo que exista autorización previa, expresa y precisa del juez de concurso”. 7.
Por otro lado, el numeral 9 del artículo 58 del estatuto de protección al consumidor determina que, “9. Al adoptar la decisión definitiva, el Juez de conocimiento o la Superintendencia de Industria y Comercio resolverá sobre las pretensiones de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, y emitirá las órdenes a que haya lugar con indicación de la forma y términos en que se deberá cumplir”.
También es pertinente anotar que a pesar de que el juez siempre va a buscar la mejor fórmula de composición entre las partes, ante la política pro consumatore que impera en nuestro ordenamiento jurídico, el inciso tercero del artículo 4º ejusdem consagra que las normas de esta materia deben interpretarse siempre de la forma más favorable para el consumidor y, en caso de duda, la balanza también debe inclinarse hacia él para garantizar su protección. 8.
De lo anterior se desprende que, disponer la escrituración del bien inmueble prometido en venta es inviable por encontrarse la Constructora convocada en proceso de reorganización; sin contar que, conforme a la confesión de su representante legal reconoció que adeuda más de $7.000.000.000 a la Fiducia y, en la prorrata respecto del inmueble objeto del contrato con la señora Prado, adeuda $135.000.000.
Siguiendo las mencionadas pautas legales y aplicadas a la controversia examinada, se puede extraer que la orden de escrituración no es viable hasta tanto se solucione por la constructora, ahora en proceso concursal, lo adeudado a prorrata en lo que respecta al predio aquí involucrado, aunque sin duda, esa medida sería la ideal para la demandante quien ha visto frustradas sus expectativas de adquisición de un inmueble para su vivienda.
Por tal razón, no queda otra opción que atender la pretensión subsidiaria, de devolución de los dineros cancelados por la señora Prado por cuenta de la aludida promesa de compraventa, precisando que dicha orden se dirigiría únicamente en contra de VICTORIA ADMINISTRADORES S.A.S., porque, como se verá más adelante, la Fiduciaria no 110013199001202243453 01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil tiene responsabilidad en la tardanza u pretermisión en la escrituración, no puede perderse de vista que, como bien lo explicó la representante legal del Fideicomiso Santa Lucia de Atriz representada por su vocera y Administradora Fiduciaria Bancolombia SA, tan solo obra como “un vehículo para llevar a cabo el proyecto”. 9.
En suma, se condenará a la Constructora demandada por la mora u omisión en la entrega jurídica del bien, al pago a favor de la señora Carolina Prado Muñoz, el valor del precio entregado por esta, $154.900.00019, conforme a la certificación que emitió la demandada Victoria Administradores S.A.S.; junto con los réditos corrientes bancarios20 causados desde el 23 de noviembre de 2021, fecha en que terminó de pagar la totalidad del precio acordado hasta la data aproximada de este fallo (23 de abril de 2023) que arroja un resultado de $45’539.619,94, para un total de capital e intereses de $200.439.619,94; a partir de la última fecha se causarán intereses moratorios.
Adicionalmente, en uso de las facultades extraordinarias que en esta clase de asuntos se confieren al juzgador y, atendiendo la compleja situación legal en que se vió involucrada la demandante, quien respetó el compromiso de pago del precio convenido, la Sala le otorgará a la convocante el derecho de retención del inmueble, según lo previsto en el artículo 310 de la Ley 1564 de 2012 hasta que le sea cancelada integralmente la suma que se ordenará devolver.
Para el cumplimiento del fallo se dispondrá remitir comunicación a la Superintendencia de Sociedades a fin de que la presente sentencia sea tenida en cuenta por el juez del concurso, y se dé aviso al promotor designado. 10. Pasa ahora la Sala al estudio de las inconformidades presentadas por Fiduciaria Bancolombia S.A. en nombre propio y como vocera del Patrimonio Autónomo Santa Lucía de Atriz.
La fiducia mercantil está regulada en los artículos 1226 a 1244 del Código de Comercio, sin perjuicio de distintas normas que han pretendido reglamentar y actualizar esta figura, como son entre otras, el Decreto 663 de 1993 o estatuto orgánico del sistema financiero (ESOF), el decreto 19 Folio 21 del archivo denominado ”01. Memorial demanda.PDF” 20 Interés variable certificado por la Superintendencia Financiera de Colombia para el lapso referido, como se detalla en la liquidación adjunta a esta providencia. 110013199001202243453 01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 847 de 1993 que reglamenta algunos aspectos de la fiducia mercantil, la Circular Básica Jurídica y la Ley 1328 de 2009.
Es un contrato principal, de carácter comercial, que el legislador definió en el inciso 1° del artículo 1226 del Código de Comercio en los siguientes términos: “La fiducia mercantil es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o mas bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.” En palabras de la Corte Suprema de Justicia, dicho contrato tiene las siguientes características: “a.-) Se funda en la confianza, razón por la cual el fideicomitente contrata a la sociedad fiduciaria para que con sus conocimientos profesionales y técnicos gestione la finalidad determinada en el negocio fiduciario. b.-) Puede ser consensual o solemne.
Por regla general es solemne, esto es, debe constituirse mediante escritura pública, y será consensual en los casos que así lo autorice el Gobierno Nacional mediante norma de carácter general conforme lo prevé el artículo 16 de la Ley 35 de 1993. c.-) Es un contrato plurilateral, dado que intervienen tres partes, el fiduciante, la fiduciaria y el beneficiario. d.-) Es un negocio jurídico de colaboración, esto es, de «aquellos en los cuales media una función de cooperación para alcanzar el fin que ha de determinar el advenimiento del contrato»21, y exige el deber de buena fe en relación con todos los intervinientes. e.-) Es instrumental, ya que la fiducia se caracteriza por ser un instrumento para cumplir múltiples propósitos. f.-) Es temporal, la intervención del fiduciario es transitoria, y la ley ha impuesto un límite máximo de 21 Spota Alberto.
Instituciones de derecho civil. Contratos. Citado en Efraín Hugo Richard y otro. En torno a los contratos de colaboración y asociativos: clasificación y efectos. En Revista de la Facultad, Vol. IV N° 1 Nueva Serie II (2013) 1-18 110013199001202243453 01 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil hasta 20 años por regla general (no. 3 art. 1230 del estatuto mercantil). g.-) Es remunerado, conforme lo prevé el artículo 1237 ibidem que preceptúa «[t]odo negocio fiduciario será remunerado conforme a las tarifas que al efecto expida la Superintendencia Bancaria»”22 En cuanto a la fiduciaria, memórese que debe tratarse de una entidad profesional dedicada exclusivamente a dicha operación, con miras a cumplir tres tipos de obligaciones: i) legales, ii) contractuales y iii) profesionales.
Los deberes de carácter legal se encuentran consagrados en el artículo 1232 del estatuto mercantil a saber: i) realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia; ii) mantener los bienes objeto de la fiducia separados de los suyos y de los que correspondan a otros negocios fiduciarios; iii) invertir los bienes provenientes del negocio fiduciario en la forma y con los requisitos previstos en el acto constitutivo, salvo que se le haya permitido obrar del modo que más conveniente le parezca; iv) llevar la personería para la protección y defensa de los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente; v) pedir instrucciones al Superintendente Bancario cuando tenga fundadas dudas acerca de la naturaleza y alcance de sus obligaciones o deba apartarse de las autorizaciones contenidas en el acto constitutivo, cuando así lo exijan las circunstancias.
En estos casos el Superintendente citará previamente al fiduciante y al beneficiario; vi) procurar el mayor rendimiento de los bienes objeto del negocio fiduciario, para lo cual todo acto de disposición que realice será siempre oneroso y con fines lucrativos, salvo determinación contraria del acto constitutivo; vii) transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario, y viii) rendir cuentas comprobadas de su gestión al beneficiario cada seis meses.
Los deberes contractuales corresponden a los que se derivan de las estipulaciones de las partes en el contrato de fiducia mercantil. 22 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC3978-2022, expediente No. 05001-31- 03-017-2012-00104-01, 14 de diciembre de 2022, Magistrada Ponente Martha Patricia Guzmán Álvarez. 110013199001202243453 01 16 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Respecto a los deberes profesionales, según el artículo 1234 del Código de Comercio y la Circular Externa 29 de 2014 (Circular Básica Jurídica) se deducen como obligaciones a cargo de la fiduciaria los siguientes: el de información, el de protección de los bienes fideicomitidos, la lealtad y buena fe, la diligencia, profesionalidad y especialidad. 11.
En el caso concreto, respecto de las obligaciones contractuales se evidencia que mediante escritura pública #0977 del 4 de abril de 2017 otorgada en la Notaría 1ª del Círculo de Pasto23 se constituyó el contrato de fiducia mercantil inmobiliario de administración y pagos, en el que intervinieron Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria, como fiduciaria;
Gilma Guisa de Daza como tradente y, Victoria Administradores S.A.S., como fideicomitente. En ese instrumento público se consignó en las consideraciones “SEGUNDA.- Que el FIDEICOMITENTE adelantará bajo su responsabilidad un proyecto inmobiliario de vivienda denominado “SANTA LUCÍA DE ATRIZ” en adelante el PROYECTO, sobre el INMUEBLE que se identifica en el presente contrato, para lo cual declara haber realizado los estudios, diseños, análisis y trámite en orden a establecer la viabilidad técnica, económica, legal y comercial del PROYECTO”24.
También se consideró “TERCERA.- Que, para financiar la construcción del PROYECTO, EL FIDEICOMITENTE gestionará el crédito que se requiera para la construcción del mismo, por su propia cuenta, riesgo y responsabilidad, ante una entidad financiera, con el fin de que el FIDEICOMISO que por este acto se constituye sea el deudor de la correspondiente obligación crediticia”.
De igual forma, en la cláusula tercera, en cuanto al objeto y finalidad se estipuló: “(…) es la administración por parte de la FIDUCIARIA de los BIENES FIDEICOMITIDOS y la realización de los PAGOS, a través del fideicomiso. En desarrollo de dicho objeto la FIDUCIARIA de los BIENES FIDEICOMITIDOS y a la realización de los PAGOS, a través del FIDEICOMISO.
En desarrollo de dicho objeto la FIDUCIARIA adelantará las siguientes actividades: a) Mantendrá la titularidad del INMUEBLE; b) Recibirá, administrará e invertirá los RECURSOS; c) efectuará los PAGOS; d) Registrará las obras ejecutadas del PROYECTO cuando a ellos haya lugar; y e) transferirá las UNIDADES INMOBILIARIAS a los COMPRADORES o a terceros, previa instrucción escrita de El FIDEICOMITENTE, quien también deberá comparecer en dichas transferencias, con el fin de responder por el saneamiento, al igual que por la construcción, todo 23 Folio 67 del archivo 11excepciones previas reforma a la demanda 24 Folio 69 ibidem 110013199001202243453 01 17 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil lo cual es expresamente instruido y aceptado por el FIDEICOMITENTE con la firma de este contrato; todo de acuerdo con lo previsto en el presente contrato.” (resaltado intencional).
Más adelante, el literal g del numeral 6.3 de la cláusula sexta, relativa a las instrucciones para la administración del fideicomiso, se advirtió: “En el evento que los RECURSOS existentes en el FIDEICOMISO no fueren suficientes para atender los PAGOS la FIDUCIARIA notificará de este hecho a EL FIDEICOMITENTE quien deberá cubrir la diferencia dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al requerimiento de la FIDUCIARIA.
Si transcurridos esos cinco (5) días hábiles EL FIDEICOMITENTE no consigna el faltante, la FIDUCIARIA se abstendrá de efectuar el correspondiente PAGO, sin que por ello se genere responsabilidad alguna para la FIDUCIARIA, lo cual es conocido y aceptado expresa e irrevocablemente por el FIDEICOMITENTE con la suscripción del presente contrato.
La insuficiencia de recursos no generará ninguna responsabilidad a la FIDUCIARIA, ni le obliga a ejecutar actividad distinta a la prevista en este punto, en consideración a que el FIDEICOMISO no tiene fines de garantía y está sujeta a la existencia de RECURSOS” (Negrilla a propósito). 12. Claro está para la Sala que, como ya se ha descrito, la accionante pagó la totalidad del precio pactado, por ello requería que por la demandada se satisficiera su obligación de suscribir la escritura que perfeccionara la venta de los inmuebles (apartamento y parqueadero).
A tono con el contrato de fiducia, la Fiduciaria Bancolombia S.A., asumió las obligaciones de administrar los bienes fideicomitidos; efectuar pagos; transferir las unidades inmobiliarias, como vocera del fideicomiso, a quienes señalara en su instrucción el fideicomitente; como vocera del fideicomiso, suscribir los documentos necesarios para la formalización, desembolso y garantía del crédito (cláusula novena); sin que entre esos compromisos estuviera el de tomar el empréstito hipotecario, lo que era obligación del fideicomitente quien por su cuenta y riesgo se ocuparía el crédito, así como la viabilidad del proyecto.
No puede pasarse por alto que, era obligación del fideicomitente “2. Informar a los COMPRADORES que la responsabilidad de la FIDUCIARIA se circunscribe a los aspectos establecidos en el presente contrato y en ningún caso garantiza el resultado del PROYECTO, de manera que los COMPRADORES conozcan que la estructuración, ejecución y control del PROYECTO en los órdenes técnicos, financiero, legal y comercial es la exclusiva responsabilidad de EL FIDECOMITENTE.
Así mismo, el FIDEICOMITENTE informará a la 110013199001202243453 01 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil FIDUCIARIA y a los COMPRADORES cuando existan circunstancias que afecten el normal desarrollo del PROYECTO” (cláusula décimo primera). Conforme a lo expuesto, se evidencia que si bien la Fiduciaria apelante tiene tajante obligación y conocimiento en el área de las fiducias, no es menos cierto que no se acreditó que hubiese incumplido los deberes relacionados con la administración de los bienes, desvío de los recursos, en suma, que efectuó malversación de los recursos entregados.
Ciertamente, la fiduciaria tenía la obligación de transferir las unidades inmobiliarias a favor de los adquirentes, previa instrucción del fideicomitente; no obstante para eso era necesario el saneamiento y levantamiento de gravámenes, carga que no se cumplió. Al respecto, en la cláusula quinta de la promesa de compraventa se dijo “PROPIEDAD Y GRAVÁMENES: EL PROMETIENTE VENDEDOR garantiza que la propiedad individual y demás derechos objeto del presente contrato no han sido enajenados por acto anterior al presente, no soportan limitaciones al dominio, no son objeto de demandas civiles, censos, arrendamientos por escritura pública, embargos, condiciones resolutorias de dominio, excepto hipoteca en mayor cuantía que hará a favor de BANCOLOMBIA y se obliga en todo caso al saneamiento en los términos de ley.
El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a efectuar el levantamiento del gravamen hipotecario en el momento de efectuar la escritura de los inmuebles prometidos en venta.”25 (resaltado intencional). Sumando a ello, era obligación del gerente del proyecto “gestionar la cancelación de la hipoteca de mayor extensión sobre el inmueble cuando así se requiere”26.
En conclusión, quien no cumplió con la carga que legal y contractualmente le correspondía fue el constructor, por ende no se evidencia viabilidad jurídica para derivar responsabilidad, y consiguiente condena, en la vocera del patrimonio, por cuanto, se itera, la escrituración estaba sujeta al cumplimiento de ciertas obligaciones, particularmente de la cancelación de los gravámenes constituidos sobre el predio que, como ya se vio, no fueron cabalmente atendidas por la Constructora demandada.
Recuérdese que, el artículo 1609 del Código Civil prevé que ninguno de los contratantes está en mora mientras el otro no ha cumplido con su parte o no se ha allanado a cumplirla. 25 Folio 52 del archivo 11. Excepciones previas y reforma. 26 Folio 91 ibidem. 110013199001202243453 01 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil En ese contexto emerge exitosa la defensa propuesta por la fiduciaria como “Victoria Administradores S.A.S. es la responsable de la garantía legal de la no escrituración del inmueble de acuerdo a lo consagrado en la ley 1480 de 2011”; 13.
Con base en lo expuesto, se revocará la decisión de primera instancia en lo que atañe a la fiduciaria y, se condenará a Victoria Administradores S.A.S. a reintegrar a la demandante las sumas ya indicadas, igualmente a la demandante se le reocnocerá el derecho de retención de los inmuebles. En cuanto a la condena en costas, la demandante asumirá las causadas a favor de la fiduciaria; en cuanto a Victoria Adminsitradores S.A.S., será condenada a pagarlas a la demandante.
Las correspondientes a esta instancia serán a cargo de la apelante vencida. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE REVOCAR la sentencia proferida el 9 de febrero de 2023 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, cuya parte resolutiva para mayor claridad quedará así:
PRIMERO: DECLARAR que la sociedad VICTORIA ADMINISTRADORES S.A.S. transgredió los derechos de la consumidora CAROLINA PRADO MUÑOZ.
SEGUNDO: CONDENAR a Victoria Administradores S.A.S. a pagar a la señora Carolina Prado Muñoz la suma de DOSCIENTOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE PESOS CON 94/100 ($200’439.619,94) correspondiente al valor del precio, junto con los intereses corrientes bancarios liquidados por el periodo comprendido entre el 23 de noviembre de 2021 y el 23 de abril de 2023, dentro del 110013199001202243453 01 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil término de diez (10) días contados a partir de la notificación de esta providencia, vencido el plazo concedido se generarán intereses moratorios a la tasa máxima permitida.
TERCERO: RECONOCER a la demandante Carolina Prado Muñoz el derecho de retención del apartamento 603, Parqueadero S2- 603-2 ubicados en la Torre II del Conjunto Residencial Santa Lucia de Atriz en la ciudad de Pasto, hasta que se verifique la solución de la condena (artículo 310 de la Ley 1564 de 2012).
CUARTO:. Declarar probada la excepción titulada “Victoria Administradores S.A.S. es la responsable de la garantía legal de la no escrituración del inmueble de acuerdo a lo consagrado en la ley 1480 de 2011”; en consecuencia se NIEGAN las pretensiones de la demanda respecto de la demandada FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. en calidad de vocera del FIDEICOMISO P.A. SANTA LUCIA DE ATRIZ.
QUINTO: CONDENAR en costas de primera instancia a la demandada Victoria Administradores S.A.S. a favor de la demandante. Y a Carolina Prado Muñoz a favor de Fiduciaria Bancolombia S.A. en calidad de vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucia de Atriz.
SEXTO: CONDENAR en costas de esta instancia a la demandada Victoria Administradores S.A.S.
SÉPTIMO: DISPONER se remita comunicación a la Superintendencia de Sociedades a fin de que la presente sentencia sea tenida en cuenta por el juez del concurso, y se dé aviso al promotor designado en el proceso de reorganización de Victoria Administradores S.A.S.
NOTIFÍQUESE, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada 110013199001202243453 01 MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Magistrada 110013199001202243453 01 110013199001202243453 01 21 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado 110013199001202243453 01 -2- Firmado Por: Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fcc73475def71a6eccecbb1134a5e9e6497d6cd12f986f01f0afc6eae01f8bea Documento generado en 21/07/2023 10:44:34 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica