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Aprobado en Sala de 12 de abril de 2007. Acta de la misma fecha. Magistrado Ponente: RODOLFO ARCINIEGAS CUADROS. Ref.: Apelaci�n sentencia. Ordinario de SALOM�N FORERO GONZ�LEZ y MAR�A LEONOR HERN�NDEZ DE FORERO contra R.V. INMOBILIARIA S.A. Se decide el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia que, en el proceso de la referencia, profiri� el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogot�, D.C., el veintiocho de julio de dos mil seis.
ANTECEDENTES Salom�n Forero Gonz�lez y Mar�a Leonor Hern�ndez de Forero citaron a R.V. Inmobiliaria S.A. con el fin de que se declare, de un lado, que el 3 de octubre de 1991 se celebr� un contrato de Administraci�n entre los demandantes como contratantes y la demandada como contratista, en relaci�n con el apartamento N� 201 del interior 1, los garajes n�meros 272 y 273 y el dep�sito comunal N� 8 de la Urbanizaci�n Villas del Mediterr�neo Propiedad Horizontal, ubicada en la carrera 26 N� 160 � 38 de esta capital; y de otro lado, que la demandada incumpli� tal acuerdo de voluntades por no haber cancelado el valor de las rentas causadas entre el 1� de octubre y el 27 de noviembre de 1997, as� como porque no pag� los valores correspondientes a los servicios p�blicos domiciliarios y las cuotas de administraci�n de la propiedad horizontal.
Solicitaron, en consecuencia, los accionantes, que se condene a la demandada al pago, a t�tulo de indemnizaci�n de perjuicios, de las sumas que se prueben en el proceso o, en su defecto, las de $415.319 como canon de arrendamiento del mes de octubre de 1997, $373.788 por el canon de arriendo causado entre el 1� y el 27 de noviembre de 1997, $3.753.393 como valor de las cuotas de administraci�n que debe pagar al Conjunto Residencial Villas del Mediterr�neo, $1.505.600 correspondiente al servicio p�blico domiciliario de acueducto y alcantarillado, $1.096.340 correspondiente al servicio p�blico domiciliario de aseo, $639.490 correspondiente al servicio p�blico domiciliario de energ�a el�ctrica y $72.170 correspondiente al servicio p�blico domiciliario de tel�fono; as� como al pago del lucro cesante causado, los intereses y la correcci�n monetaria de tal indemnizaci�n. Como fundamentos f�cticos indicaron, los peticionarios, que celebraron el contrato de administraci�n mencionado, a trav�s del cual la demandada se oblig� a arrendar los inmuebles descritos en las pretensiones precedentes, suscribiendo el contrato de arrendamiento con quien, a su juicio, ofreciera las debidas garant�as; fijando y recaudando el valor del canon, del cual deb�a descontar el 8% por sus servicios, 2.5% para el pago del seguro y 16% por concepto de IVA; pagar los servicios p�blicos domiciliarios y las cuotas de administraci�n de la propiedad horizontal de la que hacen parte los fundos cuando no correspondieran tales pagos a los arrendatarios; exigir la entrega de los bienes cuando el arrendatario incumpla el contrato de arrendamiento; rendir cuentas mensuales detalladas al contratante; y conservar los predios en buenas condiciones salvo el deterioro natural por su uso.
Agregaron, los demandantes, que en desarrollo del contrato citado, la firma demandada arrend� los inmuebles, el 12 de abril de 1994, a Clodomiro Eduardo Ruiz P�ez, Carlos Enrique Ruiz P�ez y Mar�a Trinidad Ruiz P�ez, con un canon mensual de $250.000, quienes se comprometieron a pagar sus servicios p�blicos domiciliarios y la administraci�n correspondiente a la propiedad horizontal, por lo que R.V. Inmobiliaria S.A. estaba obligada a devolver los bienes ra�ces a paz y salvo por todo concepto.
Sin embargo, los arrendatarios citados no cancelaron el pago de la renta correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 1997, como tampoco pagaron los valores correspondientes a las expensas de la propiedad horizontal y los servicios p�blicos domiciliarios, al punto que �stos fueron cortados, lo que fue aceptado por la encausada en comunicaci�n del 24 de noviembre de 1997, motivando a los demandantes a recibir sus inmuebles, el 27 de noviembre de 1997, para evitar mayores perjuicios, oportunidad en la cual se percataron de que sus bienes estaban en estado de total abandono. Por �ltimo, adujeron los peticionarios, que los perjuicios a ellos causados fueron producto de la negligencia y descuido de R.V. Inmobiliaria S.A. en su condici�n de administrador, por lo que debe asumir su pago de acuerdo a las obligaciones que adquiri� tras la celebraci�n del contrato de administraci�n; y que el Conjunto Residencial Villas del Mediterr�neo no permiti� que se volvieran a arrendar los predios hasta que no se cancelara la deuda por concepto de cuotas de administraci�n, lo que gener� un lucro cesante adicional al perjuicio ya causado.
La acci�n correspondi�, por reparto, al Juzgado veinticuatro Civil del Circuito de Bogot�, D.C., el que, una vez la admiti�, intent� el enteramiento personal de la sociedad demandada sin que fuera posible, por lo que se procedi� a su emplazamiento en los t�rminos del art�culo 318 del C. de P.C., design�ndosele curador ad litem con quien, en diligencia del 24 de mayo de 1999, se practic� la notificaci�n personal del auto admisorio de la demanda, sin que, oportunamente, propusiera medio de defensa alguna.
LA SENTENCIA IMPUGNADA Una vez agotada la etapa probatoria, en la cual compareci� al proceso la sociedad demandada, y la de alegaciones, el Juzgado de primera instancia, con la sentencia impugnada, neg� las peticiones del libelo considerando, conforme a las pruebas recaudadas en el tr�mite, que aunque la compa��a inmobiliaria se oblig� al pago de los c�nones de arrendamiento a favor de sus contratantes cuando los inmuebles no estuviesen arrendados, tal obligaci�n fue asegurada con una p�liza de seguro tomada por los demandantes, la cual tambi�n cobij� cualquier deuda que llegare a quedar por concepto de servicios p�blicos domiciliarios, por lo que ellos debieron acudir ante la compa��a aseguradora para obtener el pago del siniestro, circunstancia que exonera de responsabilidad a la inmobiliaria accionada.
Por �ltimo, indic� el a-quo, que los demandantes tampoco acreditaron los perjuicios supuestamente ocasionados, pues s�lo hicieron una relaci�n de ellos, a m�s de que el dictamen pericial practicado en autos se limit� a actualizar monetariamente las sumas de dinero indicadas en la demanda por los peticionarios. LA IMPUGNACI�N Con la anterior decisi�n se mostr� en desacuerdo la parte demandante, por lo que interpuso el recurso de apelaci�n que se desata, alegando que hubo indebida valoraci�n probatoria por el Juzgado de primera instancia, porque tambi�n era obligaci�n de la sociedad demandada instaurar un proceso ejecutivo, con el fin de recaudar los valores que sus arrendatarios quedaron debiendo por concepto de c�nones de arrendamiento, servicios p�blicos domiciliarios y cuotas de administraci�n. Finalmente, adujeron los demandantes, que los perjuicios reclamados se encuentran acreditados en el expediente con la prueba documental allegada al mismo as� como con la pericia practicada.
CONSIDERACIONES No existe defecto formal o material del proceso que impida una sentencia de m�rito. El a-quo es el competente, la existencia de las partes y su representaci�n se encuentran demostradas. Verificado el estudio respectivo, propio es colegir que la acci�n aqu� intentada se ubica dentro del tema de la responsabilidad civil contractual y que ella propende por el resarcimiento de los perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de Administraci�n Inmobiliaria celebrado entre los demandantes, como contratantes, y la demandada, como contratista.
De suyo, entonces, propio es poner de presente que a voces del art�culo 1602 del C�digo Civil, �Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes" y que, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los contratantes (parte final de la misma norma), se impone para ellos el deber de su cumplimiento, lo que deber�n hacer de buena fe quedando obligados no s�lo a lo que reza el contrato sino tambi�n a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligaci�n o que la ley declare como pertenecientes a ella (art. 1603 ib.) A su vez el art�culo 1609 de la misma obra informa que �En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes est� en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos", y bajo el entendimiento de que son contratos bilaterales aquellos en que "las partes se obligan rec�procamente" (art. 1496 ib).
Armoniza con lo expuesto el mandato del art�culo 1608 ejusdem, que ense�a que el deudor est� en mora "Cuando no ha cumplido la obligaci�n dentro del t�rmino estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", o "Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla" y "En los dem�s casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor" quedando as� delimitados los supuestos en que debe entenderse incumplido el contrato por parte de alguno de los contratantes.
De dichos preceptos legales se extracta que la prosperidad de pretensi�n contractual semejante supone la presencia y comprobaci�n plena de los elementos que doctrinaria y jurisprudencialmente se han tenido para tal efecto, como son: que exista un v�nculo concreto de la naturaleza indicada entre quien como demandante reclama por la inapropiada conducta frente a la ejecuci�n de un convenio y aqu�l que, se�alado como demandado, es la persona a quien dicha conducta se le imputa (existencia de un contrato); que esta �ltima consista en la inejecuci�n o en la ejecuci�n retardada o defectuosa de una obligaci�n que por mandato de la ley o por disposici�n convencional es parte integrante del ameritado v�nculo (incumplimiento culposo), y en fin, que el da�o cuya reparaci�n econ�mica se exige consista, b�sicamente, en la privaci�n injusta de una ventaja a la cual el demandante habr�a tenido derecho (da�o) de no mediar la relaci�n tantas veces mencionada (relaci�n de causalidad entre el incumplimiento y el da�o).
Sentadas las premisas anteriores se colige que para determinar la idoneidad de la acci�n debe, en primer lugar, abordarse el estudio de la legitimidad de las partes para despu�s, superado este punto satisfactoriamente, pasarse al an�lisis de los elementos estructurales de la responsabilidad endilgada por el demandante a la aqu� demandada.
En cuanto a la legitimidad de las partes observa la Sala que se trata de un punto pac�fico en el tr�mite, porque los intervinientes aceptaron, con fuerza de confesi�n (art. 197 C.P.C.), en el escrito de demanda y en el interrogatorio de parte que absolvi� la demandada (respuesta a la 1� pregunta. Folio 144, cuaderno 1), haber celebrado el contrato de Administraci�n Inmobiliaria, al punto que a lo largo del debate ninguna queja o cuestionamiento se vislumbr� sobre el particular.
En efecto, las partes aceptaron la celebraci�n del acuerdo de voluntades, pues manifestaron que los demandantes entregaron a la demandada el apartamento N� 201 del interior 1, los garajes n�meros 272 y 273 y el dep�sito comunal N� 8 de la Urbanizaci�n Villas del Mediterr�neo, ubicada en la carrera 26 N� 160 � 38 de esta capital, con el fin de que �sta los arrendara, obteniendo como contraprestaci�n el 8% de cada canon de arrendamiento.
Sobre este particular resulta necesario anotar, por esta Corporaci�n, que el documento de folios 2 a 3 del cuaderno principal no evidencia el acuerdo celebrado entre las partes, porque, de un lado, se trata de una copia informal que, a voces del art�culo 254 del C. de P.C., carece de valor probatorio. De otro lado, porque aun en el evento que debiera ser valorado, se evidenciar�a que no aparece suscrito por la sociedad demandada y, por ende, que resultaba necesario que, expresamente, tal entidad la aceptara expresamente conforme lo prev� el art�culo 269 de la obra en cita.
En consecuencia, se encuentra acreditada la legitimidad de las partes, tanto por pasiva como activa, con base en las confesiones emanadas de las partes, lo que, por contera, evidencia la satisfacci�n del primero de los presupuestos axiol�gicos de la acci�n de responsabilidad civil contractual de que se trata, esto es, la existencia del contrato que las ata.
Se sigue, por tanto, al estudio de los dem�s elementos axiol�gicos de la responsabilidad investigada, los cuales han sido reiterados tanto por la doctrina como por la jurisprudencia nacional, esto es, la culpa del demandado, el da�o ocasionado a la parte demandante, y el nexo de causalidad entre aquella y �ste, es decir, que con ocasi�n del actuar culposo se haya producido el da�o. En lo que a la culpa se refiere, se comprende por tal el actuar positivo u omisivo del agente que de manera contraria a la ley determina para otro la causaci�n de un da�o. Sobre este particular recuerda la Sala, en primer lugar, que en trat�ndose de la responsabilidad derivada del incumplimiento de un contrato se presume la culpa del demandado por el s�lo hecho de haber incumplido el pacto.
La Sala de Casaci�n Civil de la H. Corte Suprema de Justicia manifest� lo siguiente, en relaci�n con tal asunto: �Las obligaciones se contraen para cumplirse. Hay una presunci�n de culpa en quien no las satisface en el modo y tiempo debidos, porque el incumplimiento es un hecho o una omisi�n que afecta el derecho ajeno. El deudor puede destruir esa presunci�n probando que su incumplimiento obedeci� a fuerza mayor o caso fortuito que sobrevino sin culpa y antes de estar constituido en mora (C.C., art. 1604).
Pero como la culpa proviene de no obrar con la diligencia o cuidado que la ley grad�a seg�n la naturaleza del contrato (arts. 63 y 1604), resulta que al deudor, para exonerarse de responsabilidad, no le basta probar el caso fortuito, sino tambi�n que emple� la diligencia, o cuidado debido para hacer posible la ejecuci�n de su obligaci�n. �Esta consiste en realizar el resultado convenido mientras no se haga imposible, y en poner diligentemente los medios para que la imposibilidad no se presente.
Si el resultado era realizable y no se realiz�, o si con cierta diligencia pudo evitarse que se hiciera imposible, el deudor es responsable� Pues bien, con base en tal �ptica se tiene que los demandantes manifestaron, en su libelo, que a la demandada le correspond�a � pagar por cuenta de los demandantes, los servicios de agua, luz, tel�fono, gas, cuotas de administraci�n y/o de mantenimiento CUANDO ESTOS NO LES CORRESPONDA PAGARLOS AL ARRENDATARIO�.(Literal D, pretensi�n 1�).
De all� se desprende, entonces, que la parte demandante acept�, con fuerza de confesi�n (art. 197 C.P.C.), que mientras los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento estuviesen arrendados y a los arrendatarios se les impusiera la obligaci�n de pagar los servicios p�blicos de los mismos as� como sus cuotas de administraci�n, tales pagos no correspond�an a la inmobiliaria.
Es m�s, tal conclusi�n aparece corroborada con la manifestaci�n que, tambi�n con fuerza de confesi�n (art. 195 C.P.C.), realiz� la demandada en el interrogatorio de parte que absolvi�, donde al contestar la pregunta N� 9� indic�: �Si de acuerdo con el contrato la administradora hoy demandada se comprometi� a pagar por cuenta del propietario los servicios de luz, agua, tel�fono, tel�fono, (sic) cuotas de administraci�n y mantenimiento y dem�s gastos cuando estos no les corresponda pagarlos a los arrendatarios es decir mientras el inmueble este (sic) desocupado o sea sin ning�n contrato de arrendamiento vigente por que (sic) una vez entregado el inmueble en arrendamiento y como en el caso ocurri� la obligaci�n de pagar los mencionados servicios seg�n el contrato que obra en el expediente correspond�a pagarlos a los arrendatarios no a R.V. INMOBILIARIA� (Folio 168, cuaderno 1).
Se tiene, entonces, que ambas partes aceptaron que la obligaci�n de pago a que se viene aludiendo s�lo se radicaba en R.V. Inmobiliaria S.A. y por cuenta de los demandantes, en el evento de que los inmuebles entregados para su administraci�n no estuviesen arrendados, pues si ellos lo estaban y a los arrendatarios se les impon�a el deber de pagar los servicios p�blicos de los mismos as� como sus cuotas de administraci�n, la inmobiliaria quedaba exonerada de tal carga contractual.
Si ello es as�, como en efecto lo es, encuentra la Sala que aparece desvirtuado el incumplimiento endilgado a la demandada en relaci�n con el pago de los servicios p�blicos domiciliarios de los inmuebles mencionados y las expensas de la administraci�n de la propiedad horizontal de la que hacen parte, porque la prueba documental recaudada en el tr�mite as� como las manifestaciones de los demandantes plasmadas en el escrito g�nesis de la acci�n, dejan ver que para cuando se termin� el contrato de arrendamiento suscrito por R.V. Inmobiliaria S.A. con Clodomiro Eduardo Ruiz P�ez, Carlos Enrique Ruiz P�ez y Mar�a Trinidad Ruiz P�ez, ya se encontraban suspendidos los referidos servicios p�blicos.
Efectivamente, los demandantes manifestaron, en los hechos 8� y 9� de su libelo, que en el mes de octubre de 1997 se enteraron de que los arrendatarios citados no pagaron los servicios p�blicos domiciliarios por lo que hab�an sido suspendidos por las empresas respectivas, mientras que la copia del proceso de restituci�n de inmueble arrendado (folios 151 a 174, cuaderno 1), adelantado por la demandada en contra de sus arrendatarios, deja ver que tal relaci�n contractual de arrendamiento fue terminada con sentencia del 2 de mayo de 1997 habi�ndose realizado la diligencia de entrega de los predios el 3 de octubre de 1997.
De all� se desprende, entonces, que la falta de pago de los servicios p�blicos domiciliarios as� como la suspensi�n de los mismos, se produjo cuando aun estaba vigente el contrato de arrendamiento celebrado por R.V. Inmobiliaria S.A. con Clodomiro Eduardo Ruiz P�ez, Carlos Enrique Ruiz P�ez y Mar�a Trinidad Ruiz P�ez, con lo cual queda desvirtuado el incumplimiento endilgado a la demandada, en lo que al pago de servicios p�blicos domiciliarios y cuotas de administraci�n causadas con anterioridad a la terminaci�n de tal acuerdo de voluntades se refiere, pues ya se anot� que la encausada s�lo se oblig� a pagar tales rubros, por cuenta de los demandantes, en el evento de que los bienes de marras no estuviesen arrendados, m�s no cuando s� lo estaban, porque en tal situaci�n correspond�a el pago a los arrendatarios de los mismos.
Es m�s, n�tese que seg�n las pruebas referidas, tales pagos deb�a hacerlos la demandada por cuenta de los accionantes, lo cual deja ver que la obligaci�n endilgada como incumplida por R.V. Inmobiliaria era, en primer lugar, de los demandantes, al punto que las manifestaciones de ambos extremos del litigio coinciden en que los pagos de los servicios domiciliarios de los fundos as� como las cuotas de administraci�n deb�an ser pagadas por la accionada pero por cuenta de los demandantes.
En consecuencia, se concluye que con independencia de que las deudas de marras se hubieren causado cuando los inmuebles de los demandantes estuvieran desocupados o en vigencia de un contrato de arrendamiento, lo cierto es que la obligaci�n de asumirlas estaba radicada, primigeniamente, en los mismos demandantes, puesto que R.V. Inmobiliaria s�lo se oblig� a su pago por cuenta de �stos.
Respecto a la falta de pago de los c�nones de arrendamiento causados entre el 1� de octubre y el 27 de noviembre de 1997, imputada por los demandantes a la accionada, encuentra esta Corporaci�n que en el sub judice no se acredit� que R.V. Inmobiliaria S.A. haya adquirido la obligaci�n de pagar el valor de la renta, a los demandantes, en la �poca en que los inmuebles no est�n arrendados.
En efecto, seg�n valoraci�n probatoria ya plasmada en esta providencia, en el lapso en el cual los demandantes reclaman el pago de los c�nones de arrendamiento sus inmuebles no estaban arrendados, pues la relaci�n de arrendamiento celebrada por la accionada, como arrendadora, con Clodomiro Eduardo Ruiz P�ez, Carlos Enrique Ruiz P�ez y Mar�a Trinidad Ruiz P�ez, como arrendatarios, hab�a finalizado con la declaraci�n judicial que en tal sentido profiri� el Juzgado Tercero Civil Municipal de esta ciudad, el 2 de mayo de 1997, dentro del proceso de Restituci�n de Inmueble Arrendado instaurado por aquella contra �stos, al punto que la diligencia de restituci�n se llev� a cabo el 3 de octubre de 1997 (folios 150 a 174, cuaderno 1).
Quiere ello decir, entonces, que los demandantes pretenden el pago de la renta en un lapso en el cual no estaban arrendados sus predios por parte de la demandada, por lo cual resultaba necesario acreditar la asunci�n de tal compromiso por RV. Inmobiliaria, lo cual no se cumpli� en el sub lite, pues n�tese que sobre el particular no existe la m�s m�nima prueba.
Y aunque es cierto que los testigos Miguel Enrique Ni�o Montero y Mar�a Raquel Hern�ndez de Ni�o afirmaron que esa era una obligaci�n contra�da por R.V. Inmobiliaria, no menos cierto resulta que tambi�n indicaron no conocer los t�rminos del contrato celebrado entre las partes y que su conocimiento de los hechos radicaba en que estiman, seg�n se apreciaci�n personal, que esa es una carga de todas las compa��as inmobiliarias.
Se tiene, por tanto, que la obligaci�n de la cual los demandantes pretenden derivarle un incumplimiento a la demandada, respecto de la falta de pago de la renta para los meses de octubre y noviembre de 1997, no fue demostrada, incumpli�ndose as� el principio de la carga de la prueba contenido en el art�culo 177 del C�digo de Procedimiento Civil, conforme al cual �Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jur�dico que ellas persiguen.� Por �ltimo, no es acogida, por el Tribunal, la alegaci�n de los recurrentes conforme a la cual era obligaci�n de la demandada instaurar un proceso ejecutivo para recaudar el pago de la renta y los servicios p�blicos dejados de cancelar por sus arrendatarios, en la medida que, de un lado, tal compromiso tampoco fue acreditado en el tr�mite, lo que, sin m�s, resulta suficiente para desechar tal argumento.
De otro lado, porque el acta de entrega de los inmuebles (folios 56 a 57, cuaderno 1), la cual reviste autenticidad conforme al art�culo 276 de la obra en cita, deja ver que los c�nones fueron cancelados a los demandantes hasta el 30 de septiembre de 1997, esto es, hasta cuando termin� la relaci�n de arrendamiento a que se ha hecho alusi�n. Y como quiera que, seg�n ya se anot�, en el sub lite no aparece demostrado que la demandada haya contra�do la obligaci�n de pagar la renta, a los demandantes, con posterioridad a la terminaci�n del contrato de arrendamiento por ella celebrado como arrendadora, menos aun pod�an exigirle, los demandantes a R.V. Inmobiliaria, que instaurara un proceso de ejecuci�n para obtener el recaudo de dineros que ya les hab�an sido entregados.
CONCLUSIONES Se tiene, en suma, que ninguno de los cargos de incumplimiento endilgados a la demandada fue acreditado, lo que implica la improsperidad de la acci�n, por lo que deber� confirmarse la sentencia recurrida, debi�ndose condenar en las costas de la alzada a la recurrente. DECISI�N Por m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot� D.C., en Sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO. Confirmar la sentencia proferida, en el proceso de la referencia, el veintiocho de julio de dos mil seis, por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogot�, D.C.
SEGUNDO. CONDENAR a los demandantes a pagar a la demandada las costas de la alzada. T�sense. Notif�quese. RODOLFO ARCINIEGAS CUADROS Magistrado NANCY ESTHER ANGULO QUIROZ Magistrada JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado. Sentencia del 7 de Junio de 1951. G.J., LXIX, p�g. 688. PAGE Apelaci�n sentencia. Ordinario de Salom�n Forero Gonz�lez y otra contra R.V. Inmobiliaria S.A. 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