REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Magistrado sustanciador: MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Bogotá D.C., siete (7) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) Ref. Proceso verbal No. 110013103020202100085 01 Se decide el recurso de apelación que las demandantes interpusieron contra la sentencia del 6 de agosto de 2024, proferida por el Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia.
ANTECEDENTES 1. Alba Lucía Molina Torres, Paula Milena y Daniela Alejandra Fonseca Molina solicitaron declarar que el Edificio Arboleda 100 les causó perjuicios –desde el mes de marzo de 2011 hasta la fecha de presentación de la demanda– por impedirles el ejercicio de los atributos derivados de su derecho de propiedad, con la excusa de una mora en el pago de las cuotas de administración, y condicionar su ingreso al inmueble desde el 25 de marzo de 2020.
En consecuencia, pidieron: a. Declarar que la demandada no tiene derecho a cobrar las cuotas de administración, los intereses moratorios causados por las deudas atrasadas ni las sanciones impuestas al apartamento 402, desde el 25 de marzo de 2020 y hasta que se permita su ingreso al inmueble, así como ejercer su derecho de dominio. b. Condenarla a pagarles $50.000.000 a título de daños morales y $300.000.000 por concepto de perjuicios patrimoniales causados hasta la fecha de la demanda, que incluyen los cánones de arrendamiento que el predio pudo generar desde 2 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 marzo de 2011, más los intereses a la tasa más alta calculados desde esa fecha, así como los gastos en los que incurrieron por daños a terceros y asesoría jurídica. c. Compensar esas sumas con las cuotas de administración, intereses y sanciones que el apartamento adeuda a la copropiedad, según la liquidación que se apruebe en el proceso ejecutivo (exp. 1100140307020170050800), y que el saldo se pague a las demandantes.
Sin embargo, el apoderado de la parte demandante, en la audiencia de instrucción y juzgamiento celebrada el 6 de agosto de 2024, desistió de la pretensión encaminada a declarar que la copropiedad causó perjuicios a las demandantes entre los meses de marzo de 2011 y marzo de 2020, e igualmente redujo la cuantía de los perjuicios patrimoniales a $42.000.000, por concepto de los frutos civiles que el inmueble pudo producir entre ese último mes y marzo de 2021. 2.
Para soportar sus pretensiones, las demandantes adujeron que: (i) Alba Lucía Molina Torres y Alfonso Fonseca Sánchez, padres de Paula Milena y Daniela Alejandra, adquirieron el apartamento 402 y el garaje 3 del Edificio Arboleda 100, ubicado en la Carrera 62 N° 99-87 de Bogotá, con folio de matrícula inmobiliaria 50N-20049970 y 50N-20049937 respectivamente, mediante contrato de compraventa que consta en la escritura pública N° 2052 del 4 de junio de 1996, autorizada por la notaría séptima de Bogotá;
(ii) pese a que, inicialmente, los cuatro vivieron allí, las constantes presiones de la copropiedad para obtener el pago de las cuotas de administración adeudadas llevaron a que la madre y las hijas abandonaran el inmueble; (iii) en el año 2017, la copropiedad promovió un proceso ejecutivo en contra de Alba Lucía Molina y Alfonso Fonseca, en el que se profirió sentencia el 11 de marzo de 2020 por el Juzgado 43 Civil Municipal, que declaró probada la prescripción de varias cuotas debidas y ordenó seguir adelante con la ejecución por las restantes, sin que, hasta la fecha, el inmueble haya sido rematado o expedido orden de desocuparlo;
(iv) como el bien había sido embargado por el IDU desde el 4 de septiembre de 2018, el juzgador dispuso el embargo de los remanentes y/o de los bienes que se desembarguen en ese proceso de cobro coactivo. Agregaron que: (v) el señor Fonseca residió en el apartamento hasta el día de su muerte, el 25 de marzo de 2020; (vi) con ocasión de este suceso, sumado a la pandemia generada 3 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 por el COVID 19, las demandantes, quienes no tenían trabajo para ese momento ni capacidad para pagar un canon de arrendamiento, decidieron regresar al inmueble para acceder a una vivienda digna, por ser el único bien que poseían;
(vii) sin embargo, la copropiedad, desde el 25 de marzo de 2020 hasta la fecha de presentación de la demanda, les ha impedido el ingreso aduciendo que tienen que cancelar las cuotas de administración adeudadas o, al menos, suscribir un acuerdo de pago; (viii) el 9 de junio de 2020, Paula Milena Fonseca y su cónyuge fueron desalojados del inmueble ―alcanzando a retirar únicamente sus objetos personales―, lo que impidió devolver unos equipos de internet a la empresa proveedora, la pérdida de plantas por falta de agua, la imposibilidad de atender obligaciones, pagar reparaciones por filtraciones originadas en el inmueble que afectaron a la propietaria del apartamento 302, y el uso indebido de su parqueadero por parte de terceros.
Por estos hechos, (ix) las demandantes interpusieron una acción de tutela en contra de la copropiedad, ante el Juzgado 85 Civil Municipal de Bogotá ―transitoriamente Juzgado 67 de Pequeñas Causas y Competencia Múltiple―, quien, en sentencia del 31 de julio de 2020, concedió un amparo transitorio “en lo referente a la propiedad privada y con ocasión a los derechos fundamentales a la vivienda digna y dignidad humana”;
(x) pese a dicho pronunciamiento, la demandada continuó vulnerando sus derechos, lo que desencadenó el inicio de un incidente de desacato y la imposición de unas sanciones por parte del juzgado, que fueron revocadas por la Jueza 40 Civil del Circuito mediante providencia cuestionada por medio de acción de tutela negada por este Tribunal Superior de Bogotá -Sala Civil- y la Corte Suprema de Justicia;
(xi) en septiembre de 2020, las recurrentes le notificaron a la copropiedad que se mudarían al apartamento el 25 de ese mes ―fecha que, posteriormente, fue modificada por el 3 de octubre― y que ingresarían antes para realizar labores de aseo; también solicitaron que les informaran las normas de bioseguridad que debían cumplir; (xii) la demandada, el 23 de septiembre, accedió a la solicitud, anexó los manuales y normas requeridas, les indicó que cancelaran “un depósito de medio salario mínimo mensual vigente” para cubrir los eventuales daños que se generaran con la mudanza y pagaran “$200.000 para que la copropiedad hiciera la desinfección de las zonas comunes”, una vez culminado el traslado;
(xiii) el 27 de septiembre la demandada le negó el ingreso a las propietarias, quienes pretendían hacerle aseo al inmueble y comprobar el estado en el que se encontraba, aduciendo en una comunicación del 28 de ese mes que “en ningún momento el juez indica[ba] que ustedes 4 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 [iban a] entrar a hacer aseo (…) [y] [t]odo lo que deb[ieran] realizar en la unidad 402 p[odían] hacerlo a partir del momento en que ingres[aran] con sus pertenencias”, omitiendo que el fallo de tutela ordenó a la copropiedad darle ingreso a las demandantes al inmueble y que para ese acto, con base en el manual de convivencia, sólo requerían usar tapabocas, respetar el distanciamiento y lavarse las manos;
(xiv) el 29 de septiembre las propietarias le solicitaron al juez el acompañamiento para ingresar al inmueble, pero su petición fue denegada; (xv) posteriormente, promovieron un nuevo incidente de desacató y el juez, en autos de 16 y 26 de febrero de 2021, ordenó que se les permitiera el ingreso al apartamento; (xvi) la demandada permitió el acceso, pero solo para hacer aseo; el 21 de febrero de ese año las propietarias ingresaron, encontrando el inmueble y los enseres en mal estado; no obstante, el bien estaba en condiciones de ser habitado sin necesidad de un trasteo;
(xvii) hasta la fecha de presentación de la demanda, las propietarias sólo han podido acceder al inmueble para hacer labores de limpieza, pero tienen prohibido permanecer en el apartamento y retirar enseres, limitación que atiende al hecho de adeudar cuotas de administración, intereses y sanciones que ascienden a $155.086.042 ―suma que no tiene en cuenta la providencia dictada en el proceso ejecutivo―;
(xviii) con este comportamiento, la copropiedad está “violando el derecho de las demandantes a ejercer libremente los atributos de la propiedad”, causándoles graves perjuicios. 2. La demandada se opuso a las pretensiones y planteó como defensas de mérito: (i) “carencia de sustento fáctico que soporte” la causación de perjuicios entre marzo de 2011 y marzo de 2020;
(ii) la copropiedad, a través de su administrador, ha actuado con prudencia y diligencia, acogiéndose a las disposiciones legales y a las órdenes judiciales; (iii) incumplimiento de las copropietarias en sus deberes; (iv) “nadie puede alegar en su favor su propia culpa o dolo”; y (v) “ausencia de un perjuicio en cabeza de las demandantes”.
Aunque el señor Luis Eduardo Ochoa Pira, administrador de la copropiedad para la época de los hechos, fue vinculado al proceso como litisconsorte necesario, en sentencia anticipada parcial dictada en la audiencia inicial del 5 de julio de 2024, se declaró su falta de legitimación en la causa por pasiva. 5 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Tras afirmar que el eje fáctico de la controversia consistía en “la turbación del derecho de las copropietarias a ingresar a su inmueble desde marzo de 2020” y que la acción de responsabilidad ejercida era de naturaleza extracontractual, el juez desestimó las pretensiones y declaró probada la excepción de inexistencia de perjuicios.
Para arribar a esta conclusión destacó que no se probó el daño, pues la jurisprudencia no ha extendido la presunción de frutos ―aplicable en casos de restituciones mutuas por acciones reivindicatorias, resoluciones o nulidades de contratos― a temas de responsabilidad civil; en todo caso, las demandantes no probaron que se generó un lucro cesante porque no se verificó la celebración de un contrato de arrendamiento, compraventa o promesa sobre el bien inmueble; por el contrario, en la demanda refirieron que tenían la intención de residir en el apartamento.
Tampoco demostraron que incurrieron en gastos por daños causados a terceros o por asesorías jurídicas, o que se les causó un perjuicio moral, que aquí no se presume. En general, precisó que, si bien la turbación del derecho de propiedad de las demandantes por la copropiedad era una situación cierta, confirmada por los fallos de tutela y las sanciones por desacato proferidas por los Juzgados 85 Civil Municipal y 40 Civil del Circuito, no se probó que esa conducta irregular generó perjuicios.
Añadió que el comportamiento de la copropiedad tampoco exoneraba a la parte demandante de cancelar las cuotas de administración adeudadas desde el 25 de marzo de 2020 y sus intereses, por tratarse de obligaciones legales que no están sujetas a una contraprestación y que se causan aunque el inmueble esté desocupado o abandonado (ley 675 de 2001, art. 29).
Se trata de un asunto de eficacia de las obligaciones que le concierne, exclusivamente, al juez de la ejecución. Finalmente, le impuso a las demandantes una condena por valor de $6.650.000, a favor del Consejo Superior de la Judicatura, por haberse negado las pretensiones indemnizatorias. 6 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 EL RECURSO DE APELACIÓN Las demandantes pidieron revocar la sentencia por considerar que (i) fue incongruente al fijar las pretensiones, dado que desconoció la renuncia que hizo el apoderado de varias de ellas;
(ii) el juzgado no identificó correctamente la acción instaurada, porque se planteó un abuso del derecho dentro de un régimen de propiedad horizontal en el que debían aplicarse las normas relacionadas con la acción posesoria; (iii) el juez confundió el daño con los frutos civiles, pues omitió que el primero consistió en que las propietarias no pudieron usar ni usufructuar el inmueble, mientras que los segundos se relacionan con el monto a reparar y fue cuantificado con las sumas que el inmueble dejó de producir, según se probó con el juramento estimatorio;
(iv) el juzgador no dio por probada, estándolo, la existencia de un daño material y su valor, así como la configuración de un perjuicio moral que “tiene su punto de partida” en la afectación de bienes de especial protección constitucional de los que son titulares las demandantes. También alegó que (v) la sentencia pasó por alto que, al subsanar la demanda, suprimió la cuantía de la pretensión por perjuicio moral;
(vi) el cobro de las cuotas de administración por los meses que las demandantes no pudieron ingresar al inmueble ―derivado de un comportamiento imputable a la copropiedad― es un acto ilegal e inequitativo, que el juez de la ejecución no puede definir y (vii) no procede, en este caso, la aplicación de la sanción prevista en el artículo 206 del CGP, porque no hubo negligencia ni obrar temerario.
CONSIDERACIONES 1. Si se miran bien las cosas, toda la discusión se remite al tema del abuso del derecho, que el juez enmarcó dentro de la responsabilidad civil extracontractual –más allá de su carácter autónomo1–, sin que, en estrictez, las apelantes hayan discutido esa postura en su recurso. 1 Sobre el particular, la doctrina ha destacado que “el acto ilícito abusivo tiene un perfil jurídico propio, por lo que no implica, de suyo, un mero supuesto de responsabilidad extracontractual.
De cualquier manera y pese a su autonomía, para efectos de poner a la víctima de un ejercicio abusivo de un derecho contractual o extracontractual en una situación igual o semejante a la que se encontraba antes del daño, es necesario aplicar los criterios indemnizatorios propios de la responsabilidad civil” (RENGIFO, E. El abuso del derecho, En: Derecho de las obligaciones con propuesta de modernización. Tomo III.
Ed. 2. Bogotá: Temis, 2018, 317 p.). 7 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 No hubo aquí ejercicio de acción posesoria, como pretenden replantarlo ahora, pues por mucho que se aplique el Tribunal a interpretar la demanda, no hay modo de concluir tamaña cosa, menos aún si se repara en que los jueces, en ese laborío, deben siempre respetar el principio de congruencia, tan caro como es para la satisfacción de los derechos de contradicción y defensa (CGP, arts. 42, num. 5 y 282).
Adicionalmente, si nunca se alegó que la propiedad horizontal fue poseedora material de las unidades privadas – apartamento 402 y garaje N° 3–, decae, por sustracción de materia, cualquier posibilidad de entender que las pretensiones obedecen al diseño de ese mecanismo tuitivo de la posesión (C.C., arts. 972, 974 y 977). 2. Con estas precisiones se recuerda que el ejercicio abusivo de un derecho reconocido por la ley puede ser fuente de responsabilidad civil para su titular.
Bien dice la Corte Suprema de Justicia que "el derecho es una facultad que debe ejercitarse en orden al cumplimiento del fin social que persigue, sin traspasar los límites de la justicia ni de la moral"2. Por tanto, si con el ejercicio culposo o doloso de ese privilegio se causa un perjuicio, surge, entonces, una obligación indemnizatoria en cabeza de su titular3, siempre que se demuestre, además, el nexo de causalidad.
Así, el perjuicio no es un requisito necesario para la configuración del abuso, pero sí para la reparación que la víctima busca. Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia ha considerado que: "[A]quellas actividades protegidas por el derecho que se ejecuten anómala o disfuncionalmente, motivadas por intereses inconfesables, ilegítimos o injustos que se aparten de los fines económico-sociales que les son propios, deben considerarse como abusivas y, subsecuentemente, generadoras de la obligación indemnizatoria, como igualmente lo son aquellas que comportan el ejercicio malintencionado e inútil del derecho subjetivo" (Casación del 9 de agosto de 2000).
Empero, como es obvio, quien reclame la indemnización de perjuicios que hubiese recibido por el ejercicio disfuncional de un derecho por parte de un tercero, deberá, atendiendo a las reglas de la carga de la prueba, demostrarlos en debida forma en el proceso (…)4. 2 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 2 de octubre de 1969, “G.J”CXXXII n.° 2318, 2319 y 2320, pág.4 y ss.
M.P. Flavio Cabreara. 3 Ibíd. 4 C.S.J., S.C.C., sentencia del 1 de agosto de 2001, Expediente 5875. 8 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 En el mismo sentido, la Corte Constitucional ha destacado que el ordenamiento jurídico colombiano restringe, de forma general, el ejercicio abusivo de una prerrogativa, pues, según el artículo 95 de la Constitución Política, las personas tienen el deber de "respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios".
Esta su reflexión: La actuación a la que puede atribuírsele un abuso del derecho resulta ambivalente para el ordenamiento jurídico. Mientras da la apariencia de estar conforme a derecho, en realidad lo contradice en forma inusual o atípica. Entonces, cuando en principio la conducta es legítima porque está amparada por una regla que habilita al sujeto a actuar como lo hace, a la luz de un ejercicio hermenéutico que trasciende la disposición normativa singularmente considerada y bajo una óptica sistémica del ordenamiento, se llega a la conclusión opuesta (…).
Esta figura jurídica alerta sobre la falta de armonía material entre las facultades que el derecho subjetivo otorga individualmente y la función finalística que cumple en el ordenamiento y, a través de él, en la sociedad. (…) Por ende, reivindica una interpretación compleja del ordenamiento jurídico, en la que así como las disposiciones normativas deben responder a aquellas de más alta jerarquía y a los principios que las inspiran, los derechos subjetivos otorgados no pueden leerse en forma atómica5.
Es así como el abuso del derecho no solo es una desviación de su finalidad, sino una contradicción con los valores fundamentales del orden jurídico, que promueve un ejercicio proporcional, razonable y justo de las facultades concedidas. Cuando su titular, al ejercerlo, causa perjuicios, la víctima está llamada a encausar su reclamo a través de una acción de responsabilidad civil y demostrar los elementos que le son propios: el hecho generador, un título de imputación subjetivo, el nexo de causalidad, el daño y los perjuicios ocasionados (C.C., art. 2341), en línea con la regla de la carga de la prueba (art. 167, CGP). 3.
En el caso que ocupa la atención de la Sala fue probado que: a. Alba Lucía Molina y Alfonso Fonseca Sánchez, propietarios del apartamento 402 y del garaje N°3 del Edificio Arboleda 100, ubicado en la Carrera 62 N° 99-87 de Bogotá6, para el mes de marzo de 2020 adeudaban cuotas de administración, 5 C.C., SU 631/17, 12 de octubre. 6 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 02EscritoDemanda.pdf, fls. 6 y ss, y 13 y ss. 9 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 desde octubre de 1996, por un total de $124.898.243,027, incluyendo intereses8.
Con otras palabras, durante más de 23 años los dueños usaron, gozaron y disfrutaron del bien sin cumplir con la obligación de contribuir "con las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes"9 (artículo 23 del reglamento de propiedad horizontal), disposición que tiene su fuente en la Ley 675 de 2001, cuyo artículo 78 precisa que "[l]os reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles". b. La propiedad horizontal promovió un proceso ejecutivo en contra de Alfonso Fonseca Sánchez y Alba Lucía Molina para obtener el pago de las cuotas debidas (exp.: 110014003070201700508 00), en el que se profirió sentencia el 11 de marzo de 2020, que declaró probada parcialmente la prescripción de las cuotas ordinarias, extraordinarias y sanciones causadas hasta abril de 2014 y se ordenó seguir adelante con la ejecución por las originadas a partir de mayo de esa anualidad y hasta el mes de marzo de 201710. c. El apartamento 402 fue ocupado por uno de sus propietarios, el señor Alfonso Fonseca, hasta el 25 de marzo de 2020, fecha en la que falleció11. d. Desde junio de 2020, la propiedad horizontal restringió el ingreso de las demandantes al inmueble, aduciendo, en lo basilar, que debían demostrar su calidad de propietarias plenas del apartamento y ponerse al día en el pago de las cuotas de administración o, cuando menos, llegar a un acuerdo de pago.
Así lo evidencian la respuesta de la demandada a un derecho de petición remitido por las demandantes12, la 7 Sin perjuicio de que varias de estas obligaciones hayan sido declaradas prescritas en el proceso ejecutivo iniciado por la copropiedad en contra de los propietarios (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 16Anexo - Respuesta Juzgado 43 Civil Municipal Bogotá). 8 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 11ContestaciónDemana.pdf, fls. 34 y ss.
Adicionalmente, la señora Alba Lucía confesó que para el año 2020 adeudaban cuotas de administración (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 18GrabacionAudiencia20221110_090300Parte1, 20:31 y ss). 9 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 24AlleganPruebas.pdf., fl. 51 y ss. 10 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 16Anexo Respuesta Juzgado 43 Civil Municipal, 1:11:00 y ss. 11 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 02EscritoDemanda.pdf, fls. 2.
Incluso, la señora Alba Lucía Molina, en el interrogatorio de parte aclaró que: “Yo me fui de ahí en el 2018 aproximadamente, en julio. La fecha exacta y el día no lo recuerdo, pero fue en julio del 2018, sí, y volví a regresar a la muerte de Alfonso.” (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 18GrabacionAudiencia20221110_090300Parte1, 17:30 y ss) 12 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 03 Anexos- Escrito de tutela.pdf, fl. 10 y ss. 10 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 contestación de la copropiedad a la acción de tutela interpuesta por las recurrentes13, los fallos del Juzgado 85 Civil Municipal14 y 40 Civil del Circuito15 y la comunicación del 14 de agosto de 202016. e. En respuesta a una acción de tutela presentada por las demandantes el 21 de julio de 2020, el Juzgado 85 Civil Municipal (transitoriamente Juzgado 67 de Pequeñas Causas y Competencias Múltiples) amparó sus derechos “en lo referente a la propiedad privada, y con ocasión a los derechos fundamentales a la vivienda digna y la dignidad humana", razón por la cual le ordenó a la propiedad horizontal demandada que, en un término no mayor a 48 horas, les permitiera el ingreso cumpliendo con las medidas de bioseguridad17.
Esta decisión fue confirmada por la Jueza 40 Civil del Circuito, en sentencia del 15 de septiembre de 2020, quien puntualizó que las tutelantes, para mudarse, debían cumplir con lo establecido en los artículos 39 a 42 del manual de convivencia de la copropiedad, las normas y protocolos de bioseguridad dictados por el Gobierno y la administración del edificio, mientras que la propiedad horizontal debía prestar su colaboración en lo concerniente a sus funciones.
Precisó que "por el hecho de que la propietaria del bien no se enc[ontrara] al día en el pago de las cuotas de administración, 13 “Es falso, lo único que se ha solicitado por parte de la administración del edificio Arboleda 100, es el cumplimiento de las obligaciones que se tienen como propietario, como lo son el pago de administración, las notificaciones de inquilinos y propietarios, al igual que lo concerniente a trasteos, situación que debe conocerse por los propietarios y residentes, toda vez que la reglamentación interna de El Edificio Arboleda 100 es de conocimiento valga la redundancia de los residentes y dueños de los bienes inmuebles.”(NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 20 RespuestaEdificioArboleda.pdf, fl. 6). 14 “Así las cosas, para el caso Sub – Judice, se encuentra más que probada la transgresión al derecho fundamental a la vivienda digna, y no solamente esto, sino también una inminente vulneración a la dignidad humana de las accionantes, al condicionarse el ingreso a su inmueble por una deuda de administración” (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 40 Fallo.pdf, fl. 13 y 14). 15 "[S]e evidencia con amplia claridad que el administrador de la citada unidad residencial está poniendo barreras a las accionantes para que puedan acceder al apartamento 402, impidiéndoles disfrutar, usar y gozar del mismo, sin justificación alguna.
Y ello se infiere de las contradicciones del accionado cuando afirma, por una parte, que nunca se ha restringido el ingreso de las tutelantes al predio, pero, por otra, expone que las accionantes deben cumplir con sus obligaciones de acreditar su condición de propietarias, de cancelar las cuotas de administración y de avisar con tiempo el trasteo de sus pertenencias, ya sea de entrada o salida.
(…) Es decir que, de cierto modo, el administrador da a entender que mientras no se cumplan con estas exigencias su intención será la de no dejarlas ingresar, o hacerlo de manera limitada y permitiéndoles su estancia bajo algunas condiciones” (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 52 Fallo.pdf, fl. 4 y 5). 16 “el Juzgado de conocimiento de la acción constitucional insta a las accionantes A DAR CUMPLIMIENTO A CABALIDAD DEL MANUAL DE CONVIVENCIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL, COMO A LAS CIRCULARES EMITIDAS POR ESTA ADMINISTRACIÓN (estas últimas creadas en atención a la contingencia ocasionada por el Covid- 19).
Teniendo en cuenta esto, la propietaria o en su defecto las accionantes no han cumplido totalmente con los esgrimido en el Manual de Convivencia del Edificio Arboleda 100, como lo son el pago de las cuotas de administración, por lo que se requiere que se pongan al día, lleguen a un acuerdo de pago, o empiecen a realizar un abono a la deuda que se encuentra pendiente por parte de conceptos de administración” (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 02EscritoDemanda.pdf, fl. 43). 17 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 40 Fallo. 11 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 no p[odía] negársele por ninguna circunstancia su ingreso al apartamento, así como tampoco a sus hijas ni causahabientes del propietario fallecido"18. f. Por inconvenientes que frustraron el ingreso de las demandantes al inmueble el 14 de agosto de 202019, se promovió un incidente de desacato inicialmente próspero, como lo evidencia el auto de 17 de septiembre de 202020, que luego fue denegado por el Juzgado 40 Civil del Circuito en auto del 13 de octubre de 202021, en el que se ordenó inaplicar la sanción impuesta, con el argumento de que la negativa del representante legal para ejecutar la orden de protección se justificaba en que aquellas no habían cumplido con los requerimientos establecidos en los artículos 39, 40, 41 y 42 del manual de convivencia, concretamente: (i) la consignación de un depósito a favor de la copropiedad por medio salario mínimo legal mensual vigente que garantizara cualquier daño que pudiera causarse en el trasteo y que sería devuelto una vez culminada la mudanza;
(ii) un aviso a la copropiedad con una anticipación no menor a 3 días hábiles contados desde fecha en que las propietarias pretendieran mudarse y (iii) la programación del trasteo entre el viernes y el sábado, en unos horarios determinados. Enfrentada esa última decisión en sede de tutela, este Tribunal Superior y la Corte Suprema de Justicia denegaron el amparo, según fallos del 29 de octubre de 202022 y 18 de diciembre de 202023, al considerar que el pronunciamiento de la jueza fue razonable.
La Corte agregó que la determinación se limitó a dejar sin efectos las sanciones, “pero en ningún momento [la juzgadora había] manifestado que el [edificio] ya [hubiera cumplido] con la totalidad de las órdenes impartidas”. Por ello, le recordó a las accionantes que podían acudir al juzgado municipal para garantizar la ejecución de las órdenes de tutela. g. Tras nuevos infortunios ocurridos en el mes de febrero de 2021, se adelantó otro incidente de desacato porque la copropiedad le restringió a las demandantes el 18 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 52 Fallo.pdf, fl. 6. 19 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 02CuadernoDesacato1, 04Anexo – Solicitud incidente.pdf. 20 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 02CuadernoDesacato1, 42AutoSanciona.pdf. 21 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 02CuadernoDesacato1, 72InaplicaciónSanción.pdf. 22 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 22RespuestaTribunal, 18 2020 01594 00 SENTENCIA tutela contra desacato inaplica sanción. 23 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 22RespuestaTribunal, 22Fallo CSJ.pdf. 12 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 ingreso a su inmueble, inicialmente, prohibiéndoles su entrada para llevar a cabo actividades de aseo y conservación, con el argumento de no haber satisfecho los requerimientos del manual de convivencia –pese a que no pretendían ejecutar labores de mudanza24– y, posteriormente, restringiendo la autorización de ingreso al despliegue de tales actividades25.
A través de auto del 19 de abril de 202126, el Juez 85 Civil Municipal declaró que el representante legal de la copropiedad incurrió en desacato, en atención a que la propiedad horizontal “permaneció reticente a desplegar lo necesario o justificar adecuadamente las circunstancias impeditivas de la debida ejecución esperada”, por lo que le impuso una multa de 3 SMLMV y una sanción de arresto de 2 días.
Esta providencia fue confirmada por el Juzgado 40 Civil Circuito, mediante auto del 19 de agosto de 202127, pero redujo el arresto a un día e incrementó la multa a 5 SMLMV. h. Con posterioridad a esa decisión, las demandantes han podido acceder al inmueble, como lo evidencian las planillas aportadas por la copropiedad –que señalan el ingreso y la salida de las propietarias sin registrar el motivo de su entrada28–.
Si ellas, desde esa época, no han ejercido los atributos derivados de su derecho de propiedad, es porque así lo han elegido, como se deduce de la declaración de la señora Alba Lucía Molina, quien afirmó que no habían regresado últimamente al apartamento29, que su último ingreso había sido hace aproximadamente 5 meses30 y que después del fallo de tutela no había vuelto a intentar mudarse31.
Reconoció, además, que en alguna ocasión se quedó un fin de semana y que no volvió a hacerlo porque “la situación [era] muy 24 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 03CuadernoDesacato2, 03 Anexo solicitud desacato.mp4, 35 Anexo respuesta.mp4. y 65Anexo rta. Ver también videos. 25 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 03CuadernoDesacato2, 14 Anexo respuesta.pdf, 15 Anexo 2 respuesta.pdf, 30 VIDEO MOLINA FONSECA 1, 47 RESPUESTA A REQUERIMIENTO 24 DE MARZO y 52 Anexo Minuta 02-21-01 y ss.
Llama la atención de la Sala que la parte incidentada aportó unas planillas en las que, más que evidenciar el ingreso de las demandantes a su inmueble, reproducen una violación de su derecho de propiedad al cuestionarles el motivo de su ingreso y restringirlo a cuestiones de aseo o conservación, aunado a la respuesta suministrada por el representante legal en la que le solicitó al juzgado la aclaración del tiempo que las accionantes tenían para hacer aseo y verificar el estado del inmueble. 26 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 03CuadernoDesacato2, 84Fallo Sanciona.pdf. 27 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 03CuadernoDesacato2, 93 Auto segunda instancia confirma sanción.pdf y 98 Aclara Sanción.pdf. 28 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 11ContestaciónDemanda.pdf, 94 y ss 29 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 53 AudienciaArticulo372CGP, 1:50:00 y ss. 30 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 18GrabaciónAudiencia20221110_090300 Parte1, 44:13 y ss. y 1:06:33 y ss. 31 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 53 AudienciaArticulo372CGP, 1:51:38 y ss. 13 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 jarta”32, mientras que Daniela Alejandra Fonseca señaló que la última vez que pretendió ingresar al inmueble fue el año pasado33.
Es claro, entonces, que la propiedad horizontal demandada abusó de sus derechos relacionados con el cobro de las cuotas de administración y los controles de ingreso a la unidad (Ley 675 de 2001, arts. 63, 51 num. 8, 78; reglamento de propiedad horizontal, arts. 23 y ss.; manual de convivencia, arts. 39 y ss.). Así se colige de las sentencias de los jueces constitucionales, quienes, en providencias ejecutoriadas –que hicieron tránsito a cosa juzgada y que, por lo mismo, son inmutables y definitivas– afirmaron que esa persona jurídica no podía impedir el ejercicio de los atributos inherentes al derecho de propiedad de las demandantes, so capa de la existencia de una deuda.
Más aún, su administrador fue sancionado por desacato, puesto que se evidenció su renuencia a cumplir con la orden judicial, siendo claro que el Tribunal, en sede de jurisdicción ordinaria, no puede desconocer esos pronunciamientos con los cuales se demostró que la copropiedad quebrantó el derecho de dominio de las demandantes –titularidad demostrada con el folio de matrícula No. 50N-2004997034 y los registros civiles de nacimiento35 de Daniela Alejandra y Paula Milena, en su condición de herederas–, so pretexto de que, para ejercerlo, tenían que, previamente, solventar las cuotas de administración o, por lo menos, llegar a un acuerdo de pago, cumplir con el manual de convivencia (incluyendo la consignación de un depósito para reparaciones y desinfección a favor de la copropiedad), pese a que no pretendieran ejecutar labores de mudanza y condicionar su acceso al inmueble, exclusivamente, para actividades relacionadas con el aseo y la conservación del apartamento.
Las comunicaciones, los videos y las respuestas de la propiedad horizontal que obran en el trámite de la acción de tutela y que fueron relacionados anteriormente, no sólo demuestran que la persona jurídica turbó el derecho de propiedad de las demandantes, sino también que las declaraciones de los testigos solicitados por la copropiedad en este juicio, al igual que la versión del señor Luis Eduardo Ochoa, no reflejan la realidad de lo 32 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado,01CuadernoPrincipal, 18GrabaciónAudiencia20221110_090300 Parte1, 42:24 y ss. 33 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado,01CuadernoPrincipal, 18GrabaciónAudiencia20221110_090300 Parte1, 1:53:04 y ss 34 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 02EscritoDemanda.pdf, fls. 6 y ss. 35 Ibíd. fl. 3 y ss. 14 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 acontecido, al negar que a las demandantes se les haya restringido o limitado la posibilidad de usar y gozar su inmueble.
Desde luego que la demandada tiene derecho a cobrar las expensas causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes; se lo reconocen los artículos 78 y 51 (numeral 8) de la Ley 675 de 2001. Pero es claro que, si algún copropietario se abstiene de satisfacer ese deber de prestación, lo suyo es acudir ante los jueces, como en efecto lo hizo, para obtener el pago forzado de la deuda.
Así lo precisa el numeral 8° del artículo 51 y lo desarrolla el artículo 28 del reglamento de propiedad horizontal36. Pero lo que no puede hacer la demandada es acudir a las vías de hecho, como lo hizo, por muy concertados que estén los demás copropietarios, quienes carecen de habilitación constitucional y legal para fijar en el reglamento o en el manual de convivencia que un propietario sólo puede ejercer su derecho real si satisface las expensas debidas.
Esa forma de proceder constituye un típico abuso en la medida en que, pretextando su derecho -con el alcance que le da el legislador-, termina cercenando el de otro. Los copropietarios del Edificio Arboleda 100, en comunicación de fecha del 2 de septiembre de 202037, quisieron basarse en el principio de igualdad para aducir que resultaba injusto que a las demandantes se les eximiera de cumplir con el pago de las cuotas de administración adeudadas, mientras que ellos, juiciosamente, las satisfacían periódicamente.
Agregaron que tal exención les permitía a las recurrentes vivir a sus expensas. Nada más equivocado, pues ni los fallos de tutela ni la presente decisión desconocen que las propietarias del apartamento 402 y del garaje N° 3 están obligadas a cumplir con las obligaciones derivadas de la Ley 675 de 2001, el manual de convivencia y el reglamento de propiedad horizontal, incluyendo, puntualmente, el pago de las cuotas de administración adeudadas.
Las dueñas, en ningún momento, han sido exoneradas de pagar las obligaciones que adeudan. No obstante, tal situación no conlleva a que su derecho de propiedad pueda ser limitado o restringido por la demandada. El cobro de tales deudas debe tramitarse –como ya se viene haciendo– a través de los mecanismos que el ordenamiento jurídico dispone (y que el reglamento de propiedad horizontal expresamente establece en su artículo 28), concretamente, el proceso ejecutivo. 36 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 24.AlleganPruebas.pdf, fl. 56 y ss. 37 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 11.ContestaciónDemanda.pdf, fls. 156 y 157. 15 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 Así lo reconoció la Jueza 40 Civil del Circuito cuando confirmó la protección de los derechos de las copropietarias, al señalar que “es claro que la administración de una copropiedad no puede negar el ingreso a sus propietarios, o personas autorizadas por ellos, por el hecho de que se adeuden cuotas de administración, toda vez que para ello la legislación colombiana instituyó en el ordenamiento jurídico instrumentos judiciales para obtener el recaudo de tales obligaciones dinerarias, mecanismos que, en este caso, ya fueron puestos en marcha, conforme al proceso ejecutivo que con esa finalidad cursa en el Juzgado Cuarenta y Tres Civil Municipal de esta urbe”38. 4.
Llegados a este punto corresponde destacar que daño sí hubo, puesto que la señora Alba Lucía Molina, en su condición de propietaria –comunera– del apartamento 402 y del garaje N° 3, así como Paula Milena y Daniela Alejandra Fonseca Molina, hijas de la primera y del señor Alfonso Fonseca, quien también era dueño, no pudieron disfrutar del derecho de dominio durante un buen tiempo, precisamente por los comportamientos dolosos imputables a la copropiedad, quien, insistentemente, enarboló el ejercicio “legítimo” de su derecho a cobrar la cuota de administración, hacer cumplir el manual de convivencia y controlar el ingreso de las personas al edificio, pese a que, desde todo punto de vista, resultaba abusivo y tenía la intención de inferirle un daño a las copropietarias.
Una familia se vio privada de usar y gozar de esos bienes por cuenta de una conducta de la administración de la propiedad horizontal ya reprochada por los jueces constitucionales y que aquí nuevamente se reprueba. Sus derechos a la dignidad humana, a la vivienda digna y a la propiedad se vieron vulnerados, lo que configuró un daño inmaterial puro.
Recordemos que el ámbito de protección del derecho de propiedad está compuesto por el uso, el goce y la disposición del bien (C.C., art. 669). Puntualmente, el propietario tiene: a) la facultad de servirse del bien y de aprovecharse de los servicios que pueda rendir; b) la posibilidad de recoger todos los productos que acceden o se derivan de su explotación y; c) el derecho de disposición, que consiste en todas aquellas facultades jurídicas que se pueden realizar, tales como la enajenación39.
Si bien la ley puede regular la propiedad 38 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado,01CuadernoPrincipal,23RespuestaJuzgado85CM, 01CuadernoTutela, 52 Fallo.pdf, fl. 6. 39 C.C., sentencia T-585/19, 4 de diciembre. 16 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 privada desde este eje, su ejercicio “no puede ser objeto de restricciones irrazonables o desproporcionadas, que impliquen el desconocimiento del interés legítimo que le asiste al propietario de contar con las condiciones mínimas de goce y disposición, así como de obtener una utilidad económica sobre sus bienes”40.
Bajo este presupuesto, la Sala se da a la tarea de analizar si fue probada la existencia y la cuantía de un perjuicio, para lo cual destaca, una vez más, que el apoderado de la parte demandante, en la audiencia de 6 de agosto de 2024, desistió de la reclamación de perjuicios materiales causados desde marzo de 2011, para concretar su solicitud a los generados a partir del 25 de marzo de 2020, en cuantía de $42.000.000 –a título de frutos–, más los intereses, y $50.000.000 por concepto de daños morales.
Conservó, igualmente, la pretensión de declarar que la copropiedad no tenía derecho a cobrar las cuotas de administración, los intereses causados ni las sanciones impuestas desde la fecha relacionada y hasta que se permitiera a las copropietarias ejercer libremente los atributos de su derecho de propiedad. A. Perjuicios materiales La parte recurrente, en la sustentación, alegó que cumplió con su carga de demostrar la existencia de un daño –la afectación del derecho a la propiedad– y su cuantificación mediante el juramento estimatorio.
Agregó que solicitó el pago de frutos y no de un lucro cesante, como erróneamente lo interpretó el juzgador de primera instancia. Frente a estos reclamos, la Sala considera pertinente aclarar que la vulneración que ocurrió en este caso configuró un daño inmaterial puro, que consiste en la afectación del derecho de propiedad, sin la lesión concurrente de bienes corporales o materiales.
Para la prosperidad de las pretensiones, la parte demandante no podía limitarse a probar la existencia de la sede afectada –el daño–; por el contrario, estaba llamada a demostrar la configuración de los perjuicios patrimoniales y extrapatrimoniales que sufrió como consecuencia del derecho vulnerado. Daño y perjuicio son conceptos distintos, porque el segundo es el menoscabo que sufre la víctima en sus intereses materiales o inmateriales, siendo carga suya demostrarlo. 40 Ibíd. 17 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 La Corte Suprema de Justicia, en esta misma línea, ha advertido que: “En suma, se le ha dejado al recto y sano criterio del fallador la configuración en un determinado caso de conductas que puedan ser calificadas de abusivas.
Pero este aserto no se extiende hasta la determinación de la existencia y cuantía del perjuicio inferido por actos abusivos, pues si bien el derecho a la reparación de los daños debe estar sustentado en la existencia del abuso como causa generatriz de responsabilidad, también es lo cierto que la condena a pagar los perjuicios causados por el mismo debe ir precedida tanto de la comprobación de que ese abuso ocasionó un perjuicio bien por daño emergente o lucro cesante o ya por daños extrapatrimoniales, que al caso no vienen, como de la acreditación de la cuantía de aquellos, lo que no siempre es labor de fácil ejecución, a tal punto que en este campo se le ha reconocido al juez un amplio poder de discreción, pero que (hoy con más veras en virtud del artículo 16 de la ley 446 de 1998), debe en todo caso respetar los principios de la reparación integral, la equidad y los criterios técnicos actuariales”41.
Con esta orientación, el reconocimiento de frutos no está llamado a prosperar pues esta institución, como bien lo reconocen las recurrentes, “se sustrae ordinariamente del régimen general de responsabilidad civil extracontractual”42. La Corte Suprema de Justicia, desde 1918, ha distinguido entre perjuicios y frutos, precisando que los segundos se pagan por concepto de restitución43.
Es, entonces, en el fenómeno de las prestaciones mutuas que encuentra su causa la devolución de productos o rendimientos. Luego, si la propiedad horizontal no usó, gozó ni dispuso del bien del que son dueñas las demandantes, ni fue beneficiaria de lo que produjo el bien o de lo que pudo haber producido, no es posible ordenarle que restituya fruto alguno. Su obligación se limita, entonces, a indemnizar los perjuicios que haya causado con su proceder, en el marco de la responsabilidad civil por abuso del derecho.
Por lo demás, aunque es cierto que la propiedad da derecho a su titular para obtener frutos o beneficios de sus bienes (C.C., arts. 669, 714 y ss.), en el proceso no se demostró que las demandantes destinaron o tuvieron el propósito de destinar el apartamento y el garaje para recibir beneficios económicos, por ejemplo, por vía de contratos de arrendamiento, y que ese cometido se frustró por el comportamiento de la demandada.
Más aún, el alegato 41 C.S.J, S.C.C., sentencia del 1 de abril de 2003, Exp. 6499. 42 C.S.J., S.C.C., SC5235-2018, 4 de diciembre. 43 C.S.J., S.C.C., SC - 088 de 1936, G.J. N° 1918-1919, sentencia del 15 de diciembre de 1936. 18 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 de las copropietarias ante los jueces de tutela se dirigió, insistentemente, a que necesitaban el apartamento para vivir en él. En general, las recurrentes no demostraron que dejaron de percibir o de recibir ganancias ciertas por la afectación de su derecho de propiedad.
No hay bases objetivas para determinar su causación. El lucro cesante, como lo ha recordado la Corte Suprema de Justicia, “no puede confundirse con el mero sueño de obtener una utilidad, [él] no es indemnizable, por corresponder a un daño hipotético o eventual”44 que se limitaría a constituir una mera expectativa. Tampoco se demostró que las demandantes asumieron el pago de una renta –daño emergente–, al punto que la señora Molina manifestó que a Paula Milena “[l]e tocó irse a arrimar donde una amiga porque no tenía ni siquiera para lo del arriendo en ese momento, porque se había quedado sin trabajo”45.
Cosa distinta sucede con la pretensión de resarcimiento vinculada a las cuotas de administración, que debe abrirse paso, pero en forma parcial, como se explica a continuación. En efecto, no es posible ordenar que la propiedad horizontal se abstenga de cobrar dichas cuotas, por el período solicitado, dado que tales expensas se causan esté o no ocupado el inmueble y con independencia del uso de los bienes comunes, como lo expresa el parágrafo 2° del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, al establecer que “[l]a obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común”.
Luego, el pago de la cuota de administración no está circunscrito a la lógica de una contraprestación porque, se insiste, se genera sin miramiento en el uso de los bienes privados o comunes esenciales46. Pero a ello no le sigue que la propiedad horizontal pueda impedirle al dueño ejercer su derecho real, pretextando el incumplimiento en el pago de las expensas y enarbolando su derecho a ellas.
Algo así como ¡con cara gano y con sello pierdes!, o lo que es igual, me pagas -sí o sí- aunque yo mismo te impida gozar y disfrutar de tu apartamento en la forma en que quisieras. Por eso, entonces, el perjuicio que sufre el propietario queda vinculado a la prestación misma, 44 C.S.J., S.C.C., SC5516-2016, sentencia del 29 de abril. 45 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 53 AudienciaArticulo372CGP, 1:49:00 y ss. 46 La Sala precisa que el uso de los bienes comunes puede verse restringido por la copropiedad en supuestos como los establecidos en el artículo 59 de la ley de propiedad horizontal, pero tal limitación no podrá imponerse frente al uso de los bienes comunes esenciales. 19 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 porque debe satisfacerla, repercutiendo en su patrimonio aunque el derecho haya sido frustrado por actos de su acreedor.
Así las cosas, el abuso en el que incurrió la copropiedad, que paralelamente causó que las demandantes no pudieran usar los bienes privados y comunes del edificio, conlleva a que sea ella quien deba asumir las repercusiones patrimoniales que recaen en las demandantes, en cuanto titulares del dominio, ligadas a las cuotas de administración. Por consiguiente, el impacto en materia de resarcimiento debe darse en función del mismo derecho del que la copropiedad abusó, concretamente el derecho al cobro de la cuota de administración del apartamento 402 y el garaje N° 3.
Y para calcular el periodo por el que la demandada asumirá esta obligación, el Tribunal, con base en el criterio de equidad (C. Pol., art. 230; CGP, art 283, inc. 4) y de reparación integral, tomará como punto de partida la fecha de la providencia del Juzgado 40 Civil del Circuito que inaplicó la primera sanción por desacato (13 de octubre de 2020)47, hasta la fecha en la que confirmó el segundo desacato del representante legal de la copropiedad y modificó la sanción impuesta (19 de agosto de 2021)48.
El primer momento se justifica porque si el juez constitucional consideró que, para esa época, el administrador no había desatendido su mandamiento de amparo (las demandantes debían cumplir ciertas exigencias del manual de convivencia), no es posible que ahora, en sede de jurisdicción ordinaria, se afirme lo contrario en orden a disponer el pago de perjuicios entre el 25 de marzo de 2020 y el 13 de octubre de ese año. El segundo hito se apuntala, precisamente, en que el juzgador del amparo afirmó que, para el 19 de agosto de 2021, la propiedad horizontal venía desacatando el fallo de protección. Por supuesto que la determinación de ese periodo también obedece a criterios de razonabilidad que atienden al momento en el que la demandada, pese a que tenía certeza de que las recurrentes eran dueñas del bien y que los jueces constitucionales protegieron su derecho de propiedad, insistieron en negarles o limitarles su ingreso al inmueble.
A su vez, culmina en la fecha señalada, pues no hay prueba que demuestre que la vulneración continuó. Por el contrario, la Sala advierte que las demandantes, a partir del 10 de octubre de 2021, emitieron una autorización –comunicada a la copropiedad y respetada por ella– 47 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 02CuadernoDesacato1, 72InaplicaciónSanción.pdf. 48 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 03CuadernoDesacato2, 93 Auto segunda instancia confirma sanción.pdf. 20 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 para que el garaje N° 3 fuera usado por el señor “Andrés”49.
Adicionalmente, como se mencionó en apartes anteriores, las mismas demandantes admitieron que no han regresado al edificio, por lo que es apenas lógico que la falta de ejercicio voluntario del derecho no puede constituir fuente del resarcimiento. Finalmente, con los registros aportados por la demandada se prueba que las recurrentes ingresaron en varias ocasiones al inmueble, después del auto aludido, sin que se les cuestionara sobre el motivo de su ingreso.
La cuantía, entonces, del perjuicio material asciende a $3.937.150, que corresponde a las cuotas ordinarias de administración que las propietarias tendrían que haber asumido por esos 10 meses50, valor que la propiedad horizontal pagará a las demandantes, sin menoscabo de su derecho a compensar con la deuda que ellas tienen (C.C., arts. 1715 y ss.) y del cobro de las expensas debidas.
La suma establecida por perjuicio patrimonial no incluye la cuota extraordinaria de administración causada en agosto de 2021, pues esta fecha coincide con la culminación del periodo indemnizatorio, sumado a que esas expensas tienen como propósito cubrir gastos imprevistos o específicos que no están contemplados en el presupuesto ordinario -p. ej., para reparaciones mayores o urgentes en las zonas comunes, obras de mejora o adecuación de infraestructura, mantenimiento o sustitución de equipos, entre otros-, por lo que el actuar abusivo de la propiedad horizontal ninguna incidencia tuvo en su causación. Tampoco se incluye la sanción impuesta a las copropietarias en el año 2021 por su inasistencia a la asamblea, dado que suyo era el deber de participar en la reunión, sin que hubieran demostrado que su ausencia tuvo como causa los comportamientos abusivos de la copropiedad (Ley 675 de 2001, arts. 37 y 59).
B. Perjuicios inmateriales No hay duda de que con la vulneración de un derecho como el de propiedad pueden provocarse perjuicios morales a su titular, que desde luego deben probarse. En este caso, los videos que obran en el expediente demuestran que los vigilantes del Edificio le 49 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 11.ContestaciónDemanda.pdf, fls. 98. 50 Cuota ordinaria mensual 2020: $383.644 y cuota ordinaria mensual 2021: $397.072 (NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 11.ContestaciónDemanda.pdf, fls. 34 y ss.) 21 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 negaron el ingreso a su apartamento a las demandantes Alba Lucía Molina y Paula Milena Fonseca, les exigieron explicaciones sobre las actividades que desarrollarían dentro de su inmueble, les prohibieron el ingreso y el retiro de bienes y limitaron su derecho a cuestiones relativas al aseo del bien y su conservación51.
Tales actos, en sí mismos considerados, evidencian frustración, angustia, estrés, preocupación e impotencia ante la situación en que fueron colocadas en forma arbitraria, desatendiendo, incluso, una orden judicial, a lo que se suma que esos eventos ocurrieron en medio de la pandemia del COVID 19. Por eso, el Tribunal le concederá a cada una $1.000.000 por perjuicios morales.
Sin embargo, no se accederá a esta pretensión frente a Daniela Alejandra, en tanto la recurrente no demostró una afectación en su integridad afectiva. Incluso, la señora Alba Lucía Molina, en su declaración de parte, al responder la pregunta que le hizo el juez sobre si a Daniela se le había causado algún daño emocional, afirmó que "pues, Daniela digamos que es como la que estaba como un poquito más, no tuvo como que vivir esa parte de echarla y eso (…)"52.
Resta decir, en lo tocante a la reparación por daño a los bienes personalísimos de especial protección constitucional, que no fue rogada en la demanda, siendo como es de naturaleza autónoma y, por lo mismo, ajena a la afectación moral que pueda sufrir una víctima. Su planteamiento en la sustentación del recurso afecta el derecho de defensa de la parte demandada, por lo que el Tribunal no puede concederlo en la medida en que, de hacerlo, quebrantaría, además, el principio de congruencia. 5.
Finalmente, el Tribunal revocará la sanción impuesta por el juzgado, toda vez que la falta de demostración de los perjuicios materiales solicitados y estimados (los frutos civiles) no es imputable a un actuar negligente o temerario de la parte demandante, requisito indispensable según el artículo 13 de la ley 1743 de 2014 y la sentencia C-157 de 2013, proferida por la Corte Constitucional 6.
Puestas de este modo las cosas, se revocará la sentencia para, en su lugar, declarar responsable, por abuso del derecho, al Edificio Arboleda 100 – Propiedad Horizontal y condenarlo a pagarle a las demandantes, por concepto de daño emergente, la suma única 51 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 23RespuestaJuzgado85CM, 03CuadernoDesacato2, 3Anexo solicitud desacato mp4., 30VIDEOMOLINA FOSECA, 35Anexo Respuesta.mp4 y 65Anexo rta. 52 NuevoLinkRemitidoPorJuzgado, 01CuadernoPrincipal, 53 AudienciaArticulo372CGP, 1:52:00 y ss. 22 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 de $3.937.150, y a título de daño moral, a favor de Paula Milena Fonseca y Alba Lucía Molina, $1.000.000 para cada una, sin perjuicio de que la demandada opte por hacer compensación con las obligaciones pendientes de pago por concepto de cuotas de administración. Las defensas no prosperan, con soporte en los argumentos expuestos.
La parte demandada asumirá las costas de ambas instancias, pero limitadas a un 30% (CGP, art. 365, num. 4 y 5), dado el éxito parcial de la demanda. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, revoca la sentencia de 6 de agosto de 2024, proferida por el Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá y, en su lugar, RESUELVE 1.
Declarar civil y extracontractualmente responsable al Edificio Arboleda 100 – Propiedad Horizontal por abusar de su derecho y perturbar el dominio de Alba Lucía Molina Torres, Paula Milena y Daniela Alejandra Fonseca Molina sobre el apartamento 402 y el garaje N° 3, del predio ubicado en la Carrera 62 N° 99-87 de Bogotá. 2. Condenar a la demandada a pagar las sumas de dinero que se precisan a continuación, por concepto de indemnización de perjuicios: a) $3.937.150, por concepto de daño emergente, a favor de Alba Lucía Molina Torres, Paula Milena y Daniela Alejandra Fonseca Molina, acreedoras solidarias de la prestación indemnizatoria. b) $1.000.000 por concepto de daño moral, a favor de Alba Lucía Molina Torres. c) $1.000.000 por concepto de daño moral, a favor de Paula Milena Fonseca Molina. 23 M.A.G.O. Exp. 110013103020202100085 01 El pago deberá hacerse dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia Vencido dicho plazo, se causarán intereses moratorios civiles, de no solventarse esas deudas.
Queda a salvo el derecho de la propiedad horizontal para efectuar compensación con las obligaciones pendientes de pago, a cargo de las aquí demandantes. 3. Negar las demás pretensiones de la demanda. 4. Condenar a la parte demandada en costas de ambas instancias, pero limitadas a un 30%. El juez de primer grado fijará las agencias en derecho por lo actuado en su sede.
NOTIFIQUESE Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 26dc37bcdbdb64af23dd5ce79aeee8cd63899a1d26bdb302c371e2fd0d34437e Documento generado en 07/11/2024 02:06:10 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica