REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE IBAGUÉ SALA CIVIL FAMILIA DE DECISIÓN Ibagué, veintitrés (23) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso: Impugnación de actos de asamblea Radicado: 73001-31-03-001-2022-00260-03 Demandante: Sociedad González Mejía y CIA LTDA Demandado: Edificio Nicolás González Torres P.H. Juzgado: Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué Juez: Germán Martínez Bello Magistrado Ponente: Julián Sosa Romero.
Se resuelve el recurso de alzada incoado tanto por la parte activa como por el extremo pasivo de la litis en contra de la sentencia de 22 de agosto de 2023 proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué. I.
ANTECEDENTES 1. La demanda Por intermedio de su representante legal, promueve la sociedad González Mejía y CIA LTDA acción judicial en contra del Edificio Nicolás González Torres P.H., solicitando la anulación de las decisiones adoptadas en la asamblea extraordinaria celebrada el 27 de septiembre de 2022, contenidas en el acta No. 19 de la misma fecha, por considerar vulnerado el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001.
A su vez, pidió remitir copias de lo acaecido a la Fiscalía General de la Nación en aras de estudiar la existencia de la conducta punible “de calumnia e injuria en detrimento de la intimidad, honra y buen nombre del profesional denunciante”. Como fundamento de su reclamo, aduce la parte actora que el 27 de septiembre de 2022 se llevó a cabo asamblea extraordinaria mixta (virtual y presencial), adoptándose decisiones que no atendieron el orden del día previsto en la convocatoria fechada 19 de septiembre de 2022, entre ellas, la no devolución de los honorarios cancelados al “Abogado Herrera” en virtud del proceso de restitución que debía adelantar, la autorización de un rubro para la contratación de un 73001-31-03-001-2022-00260-03 2 abogado penalista y la aprobación de una cuota extraordinaria cuando no existía prueba del déficit presupuestal, desconociendo, a su turno, los depósitos para imprevistos que debían ser utilizados por la copropiedad.
Así mismo, hace notar que existió manipulación e inducción al error en la votación surtida para interponer denuncia penal en contra de la sociedad que representa y que tal sanción acaeció sin “juicio previo, en ausencia del acusado, sin posibilidad de defensa”, lo que, dicho sea de paso, acarrea la ilegalidad y violación del reglamento por autorizar una nueva facultad en cabeza de la administradora.
Por último, devela que existió discriminación en la elección del comité para la redacción de reforma al reglamento. 2. Trámite Procesal. 2.1. El 22 de noviembre de 2022 se admitió a trámite la demanda formulada, la que fue contestada por el Edificio Nicolás González Torres P.H. oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones y formulando las excepciones previas “compromiso o cláusula compromisoria” y “falta de competencia”, así como la excepción de mérito motejada “inexistencia de la causal para impugnar el acta de asamblea”. 2.2.
Mediante proveído de 8 de junio de 2023 negó el a quo las excepciones previas propuestas y, el 17 de julio siguiente, llevó a cabo la audiencia inicial de que trata el artículo 372 del C.G.P., declarando superada la etapa de conciliación e interrogando a los extremos en contienda. 3. La sentencia Surtido el trámite procesal, culminó la instancia con sentencia de 22 de agosto de 2023, a través de la cual se despachó desfavorablemente la excepción de mérito de inexistencia de causal para impugnar el acta de asamblea y se declararon nulas tres de las decisiones adoptadas en la asamblea general extraordinaria de copropietarios celebrada el 27 de septiembre de 2022, consistentes en no solicitarle al Dr. Rafael Herrera Torres la devolución de los honorarios a él abonados en virtud del proceso de restitución, así como la aprobación de la cuota extraordinaria y la tarifa de $1.000.000 por concepto de abogado penalista, ello, en la medida que tales ítems no fueron debidamente consignados en el orden del día planteado en la convocatoria de 19 de septiembre de ese mismo año. Se negaron las demás aspiraciones por encontrarse ajustadas a la normatividad aplicable en la materia. 73001-31-03-001-2022-00260-03 3 4.
El recurso de apelación Contra la decisión en cita reviraron demandante y demandado en los siguientes términos: 4.1. El primero, centró su descontento en las aspiraciones que le fueron adversas, acotando que: (i) resulta nula la decisión que aprobó la posibilidad de instaurar una denuncia penal, pues, por una parte, existió irregularidad en la votación efectuada para tal fin y, por otra, contraría el reglamento de propiedad horizontal, agregando funciones y sanciones que no están allí contempladas, amén de vulnerar el derecho fundamental al debido proceso en tanto se surtió sin su comparecencia;
(ii) existió discriminación al momento de la elección de los integrantes del comité encargado de reformar el reglamento de la copropiedad, dado que su nombre fue desechado sin la posibilidad de efectuar votación. 4.2. El extremo demandado formuló como pilar de su alzada dos inconformidades: (i) la falta de competencia del fallador para conocer del proceso en cuestión, por cuanto existe una cláusula compromisoria que limita el conocimiento del asunto en cabeza del Tribunal de Arbitramento, que no en la jurisdicción ordinaria; y (ii) el ítem consistente en aprobar una cuota extraordinaria, en tanto aquél relucía en la convocatoria y se trataba de un asunto necesario para el funcionamiento de la copropiedad, lo que, inclusive, podía incluirse en situaciones varias conforme lo previsto en el Código de Comercio. 5.
Trámite en Segunda Instancia. 5.1. La Colegiatura admitió el remedio procesal por medio de auto de 6 de diciembre de 2023 y ordenó impartir el trámite previsto en la Ley 2213 de 2022, razón por la que, en su oportunidad, ambos recurrentes presentaron escrito sustentando sus reparos concretos. 5.2. En providencia de 13 de febrero de 2024 la Sala Unitaria declaró la nulidad de lo actuado a partir del fallo emitido el 22 de agosto de 2023, acogiendo la tesis planteada por la parte demandada en lo atinente a la cláusula compromisoria, de suerte que dispuso la remisión de las diligencias al Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Ibagué, en atención a lo previsto en los artículos 16 y 138 del Código General del Proceso. 5.3.
Inconforme, formuló el extremo activo recurso de súplica, peticionando la interrupción del litigio en aras de proceder con la 73001-31-03-001-2022-00260-03 4 sustentación del remedio procesal una vez concluyera la incapacidad médica otorgada hasta el 20 de febrero de los cursantes. 5.4. El 6 de mayo del año que avanza, el Dr. Diego Omar Pérez Salas advirtió el impedimento que le asiste para conocer el recurso de súplica en mención y ordenó la remisión de las diligencias al despacho del H. Magistrado Juan Fernando Rangel Torres, último que lo aceptó el 27 de mayo siguiente y llamó para conformar la Sala de Decisión a la Dra. Astrid Valencia Muñoz. 5.5.
Por medio de proveído de 9 de agosto de 2024, la Sala Dual revocó la decisión adoptada el 13 de febrero de la misma anualidad y dispuso la devolución de las diligencias a este despacho para continuar con el trámite pertinente. 5.6. En auto de 20 de agosto hogaño se prorrogó por seis meses más el término para definir la alzada. II. CONSIDERACIONES. 1.
El demandante se duele de la sentencia de primer grado en los aspectos que le fueron adversos, insistiendo en la anulación de tres de las decisiones adoptadas en la asamblea extraordinaria celebrada el 27 de septiembre de 2022 en el Edificio Nicolás González Torres P.H., concretamente, las previstas en los puntos V, VI y VIII del acta No. 19 de la misma fecha; mientras que, la pasiva reclama la existencia de una nulidad insaneable en el litigio, en atención a la cláusula compromisoria vigente en el reglamento de propiedad horizontal y, a su vez, reprocha el veredicto emitido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué, únicamente en lo atinente a la declaratoria de nulidad de la decisión que aprobó la cuota extraordinaria, advirtiendo una indebida valoración de las probanzas incorporadas en el plenario digital.
Para surtir tal laborío, la Sala descenderá, prima facie, en los reproches suscitados por el extremo activo y, surtido aquello, hará lo propio frente al debate formulado por la pasiva en torno a la prosperidad de la nulidad de la cuota extraordinaria que fue aprobada por la asamblea general, precisándose, de entrada, que el conflicto relativo a la cláusula compromisoria quedó debidamente zanjado en proveído de 9 de agosto de 2024, a través del cual, la Sala Dual de la Corporación revocó la decisión proferida el 13 de febrero pasado, luego de concluir que “la prohibición de sometimiento a la justicia arbitral de la acción de impugnación como la de actas de asamblea, en este caso de accionistas o junta de socios de sociedades civiles o comerciales, se sustenta en razones jurídicas superiores, por tratarse de asunto de orden 73001-31-03-001-2022-00260-03 5 público no transigible (…) y de contera es asunto incompatible con la justicia arbitral”, por lo que, inane resultaría un nuevo análisis sobre el particular cuando tal escollo quedó debidamente estudiado y superado en proveído anterior. 2.
La acción que concita la atención de la Colegiatura ha sido prevista en los artículos 49 de la Ley 675 de 2001 y 382 del Código General del Proceso, se trata de un mecanismo procesal dispuesto por el legislador para controlar la legalidad de las decisiones adoptadas por las máximas entidades constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, ante la presencia de vicios suscitados, bien sea en la convocatoria, ora en el desarrollo de las asambleas tanto ordinarias como extraordinarias, en contravención de lo reglamentado por la entidad o lo determinado por la Ley.
Así, comoquiera que el caso bajo análisis tiene su génesis en la propiedad horizontal constituida mediante la Escritura Pública No. 4.246 de 25 de noviembre de 1992 otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Ibagué1 y reformada en instrumento No. 2.879 de 21 de julio de 19942, cuyo reglamento contempla en el canon 46 que, “[s]on órganos de administración y control del edificio los siguientes: 1) Asamblea de copropietarios. – 2) Consejo de administración. – 3) El administrador” y, considerando que, tal reglamento interno no ha sufrido modificaciones en lo medular, deben entenderse incorporadas las disposiciones de que trata la Ley 675 de 2001, según lo dispone el artículo 86 del mismo compendio normativo. 3.
La demandante encauzó la acción hacia la declaratoria de nulidad de las decisiones tomadas en la asamblea extraordinaria de copropietarios celebrada el 27 de septiembre de 2022 en el Edificio Nicolás González Torres P.H. y, dada la prosperidad parcial de sus aspiraciones, centró sus embates en los puntos V, VI y VIII del acta No. 19 de la misma fecha, de suerte que la Sala partirá con el escrutinio del asunto abordado en los dos primeros ítems, en tanto versan sobre un aspecto común, cual es, la denuncia penal que se pretende instaurar en contra de la sociedad demandante. 3.1.
Nótese que, en el punto V del acta precitada, se trató la propuesta consistente en interponer “denuncia penal contra la sociedad González Mejía y CIA LTDA, con fundamento en el proceso ejecutivo con el cual pretende el pago de cánones de arrendamiento” y, para tal efecto, se indicó que “la copropiedad lleva 20 años luchando contra las arbitrariedades de la Sociedad (…) incurriendo en gastos extras por 1 Pag. 7 “009.Memorial Recurso Reposición 09-12-2022”. 2 Pag. 65 “009.Memorial Recurso Reposición 09-12-2022”. 73001-31-03-001-2022-00260-03 6 contratación de abogados para defendernos de todos los procesos que se interponen (…), estamos cansados de tanto problema y la única manera que los copropietarios ven para ponerle punto final es con una denuncia penal, debido a los graves indicios que hay de la comisión de un hecho punible”3.
Tras haberse escuchado las opiniones de los asistentes y en pro de resolver la problemática suscitada, fueron sometidas a votación tres propuestas así: (i) “interponer denuncia penal de forma inmediata contra la sociedad Gonzáles Mejía y Cía. Ltda”, la que obtuvo una votación afirmativa equivalente a 9,60% y negativa del 65,40%4; (ii) “interponer denuncia cuando se conozca el fallo del proceso ejecutivo y el juez encuentre mérito para la denuncia penal, previa consulta con un profesional especialista a quien se le solicitará un concepto por escrito”, con un total positivo del 41,24% de los asistentes y negativo del 33,76%5;
(iii) “que no se interponga denuncia penal ni ahora, ni en el proceso, ni a futuro, en nombre de la copropiedad, si algún copropietario quiere hacerlo que lo haga a título personal”, última que obtuvo un porcentaje de acuerdo del 33,76% y desacuerdo del 41,24%6. 3.2. Bajo ese horizonte, tras un examen panorámico de la situación de cara a la propuesta aprobada por la mayoría de los asistentes a la asamblea extraordinaria, no atisba la Sala que aquella sea susceptible de anulación, dadas las razones que pasan a exponerse: 3.2.1.
El canon 57 del reglamento de propiedad horizontal prevé, como regla general, que las decisiones de la asamblea de copropietarios se tomarán por la mayoría absoluta de los presentes en la reunión, esto es, un total equivalente a la mitad más uno de los votos presentes en la misma. Serán excepciones a aquella: “1) La delegación en el consejo de administración de la facultad de aprobar los reajustes presupuestales y las expensas ordinarias; requiere el voto unánime de los asistentes a la asamblea; 2) La facultad establecida en el numeral 9 del artículo anterior [aprobar las mejoras voluntarias y las modificaciones físicas proyectadas] requiere para su aprobación la mayoría de votos que representen por lo menos las cuatro quintas partes (4/5) que integran la asamblea general de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 16 de 1985; 3) La decisión de no reconstruir el edificio cuando se haya deteriorado en una proporción mayor de las tres cuartas partes (3/4) de su valor, se tomará por unanimidad de propietarios presentes en la reunión”7. 3 Pag. 70 “032.
Memorial allegando pruebas 25-07-23”. 4 Pag. 20 “014.Memorial Contesta Demanda 06-03-2023”. 5 Pag. 21 “014.Memorial Contesta Demanda 06-03-2023”. 6 Pag. 20 “014.Memorial Contesta Demanda 06-03-2023”. 7 Pag. 20 “014.Memorial Contesta Demanda 06-03-2023”. 73001-31-03-001-2022-00260-03 7 En similar sentido, el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, resalta que, “(…) con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”. 3.2.2.
En efecto, ninguna irregularidad logra colegirse en la votación efectuada, pues, sobre el ítem consistente en la “aprobación denuncia penal contra la sociedad González Mejía y CIA LTDA, con fundamento en el proceso ejecutivo con el cual pretende el pago de cánones de arrendamiento”, fueron puestas a consideración tres propuestas acordes con las opiniones de los asistentes y previendo los resultados del proceso ejecutivo en que tiene hontanar la posible interposición de aquella, de ahí que la decisión finalmente aprobada por la asamblea atendiera el quorum decisorio legalmente exigido, en tanto obtuvo el voto afirmativo del 41,24% de los asistentes a la reunión (75.00%), lo que representa la mayoría absoluta de los asambleístas.
Tampoco puede considerarse que la decisión, en sí misma, contraríe los estatutos de propiedad horizontal ni la Ley 675 de 2001, toda vez que no existe norma expresa que prohíba la interposición de la denuncia penal frente a un copropietario, quien, presuntamente, haya incurrido en una conducta investigable para la especialidad penal; amén que la misma quedó condicionada a las resultas del pleito ejecutivo en que presuntamente se fundamenta la comisión del delito de fraude procesal y el concepto de un profesional del derecho especializado en la materia, quien determinará la viabilidad o no de su interposición, atendiendo las particularidades del caso examinado.
Sumado a lo decantado, no puede entenderse, como lo pretende hacer ver el demandante, que la determinación adoptada constituya una sanción para la copropietaria, sociedad González Mejía y CIA LTDA, por una parte, aquella no está expresamente consagrada en el artículo 45 del régimen de propiedad del Edificio Nicolás González Torres P.H., menos encaja en las clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones que prevé la Ley 675 de 2001, las que se circunscriben a correctivos de índole sociales, pecuniarios o restrictivos, que no guardan relación con lo que aquí es objeto de debate, contrario a ello, se trata de una actuación que se pretende adelantar en virtud del deber que le asiste a cualquier ciudadano de denunciar ante la autoridad judicial respectiva la ocurrencia de un hecho punible. 73001-31-03-001-2022-00260-03 8 3.3.
Tampoco se colige irregularidad alguna frente al ítem VI del Acta No. 19 de 27 de septiembre de 2022, pues, en consonancia con la decisión adoptada en el numeral inmediatamente anterior, se aprobó con el voto afirmativo del 41,24% de los asistentes la determinación atinente a facultar “a la administradora para que una vez se tenga la sentencia ejecutoriada del proceso ejecutivo que cursa en contra de la copropiedad interpuesto por la Sociedad González Mejía y Cia Ltda., se proceda a la contratación de un profesional que emita un concepto jurídico, sobre la pertinencia o no de denunciar penalmente por fraude procesal a la sociedad demandante”.
Tal determinación, además de cumplir con el quorum decisorio legalmente exigido, en nada contraría lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal ni la Ley 675 de 2001, cuanto más, cuando el artículo 50 de este último compendio clarifica que “la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador (…) y, en virtud del artículo 51 ibídem entre las funciones de aquella expresamente se consagra “10.
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines cuando la necesidad lo exija”. De suerte que la facultad de interponer denuncia penal contra la sociedad, previo a las resultas del proceso y con el aval jurídico del abogado penalista, no es otra cosa que el ejercicio de las funciones en la Ley 675 de 2001 en lo que respecta a la representación judicial que tiene la administradora del Edificio Nicolás González Torres P.H., lo que conduce al fracaso de los ataques aquí elevados. 4.
Siguiendo con el iter trazado desde el albor de esta providencia, es del caso examinar si fue recta o no la decisión del a quo al denegar la solicitud de nulidad frente a la elección de la comisión para estudio y proyección de la adecuación del reglamento de propiedad horizontal, contenida en el punto VIII del acta No. 19 de 27 de septiembre de 2022, pues estima el demandante que su nombre fue excluido sin votación previa, configurando así un obrar antidemocrático.
Para ello, resulta menester precisar que el representante legal de la sociedad González Mejía y CIA LTDA, Luis Vicente González, no asistió a la asamblea extraordinaria de la que emerge la acción de nulidad y, en su lugar, otorgó poder a María Martha González de Bermúdez, quien propuso el nombre de su mandante para conformar la comisión que se dedicaría al estudio y adecuación del reglamento de la copropiedad8, 8 Récord 2:47:37.
“041LinkGrabacionAsamblea27Septiembre22”. Segunda Instancia 73001-31-03-001-2022-00260-03 9 sin embargo, luego de una discusión de los asistentes a la misma, se determinó que el ingreso de González Mejía sería problemático para la toma de las decisiones dentro de la comisión, de modo tal que se propuso integrar una plancha con cuatro candidatos así: María Martha González de Bermúdez;
Gloria Rocío López Orjuela; Reynel Quevedo Castro y Milton A. Montes, la que fue aprobado por unanimidad, una vez sometido a votación de los asistentes, esto es, con un porcentaje de 68,62%. Si esto es así, tal asunto no puede erigirse como supuesto admisible para acoger el pedido de nulidad, pues se trata de una decisión ajustada a las prescripciones legales (artículo 45 de la Ley 675 de 2001) y al reglamento de propiedad horizontal (artículo 57 de la E.P. No. 4.246 de 1992), en tanto se advierte que la señora González de Bermúdez desistió de su propuesta inicial de postulación frente al señor Luis Vicente González y, en su lugar, aceptó ser parte de dicha comisión para reunirse virtualmente con miras a analizar y proyectar la adecuación del reglamento a la normatividad vigente, advirtiendo, en todo caso, que “el reglamento del edificio no se puede ni se debe adecuar a la Ley 675 de 2001 porque el artículo 86 dice que se dio un año para modificar, prorrogable a 6 meses, ese plazo ya se cumplió, a partir de ese momento se entenderán incorporadas las disposiciones de la Ley 675 de 2001 (…)”9.
En ese orden, no hay como asir el alegato plasmado por el recurrente en torno a la transgresión de su derecho de postulación, en la medida que la persona que fungió como su representante en la asamblea extraordinaria y postulante en el punto VIII objeto de debate, fue quien desistió de tal solicitud y resolvió ser parte de la comisión, lo que derivó en la aprobación de la plancha conformada, por unanimidad de los asistentes a la asamblea general, conduciendo a su vez, al fracaso del segundo ataque. 5.
Restan por sondear los reproches efectuados por el extremo pasivo en lo atinente a la nulidad de la decisión adoptada en el punto VII del acta No. 19 de 27 de septiembre de 2022, en la cual se aprobó la cuota extraordinaria para cubrir el déficit presupuestal advertido por la administración, de modo que, para ello, ha de descenderse en la convocatoria realizada el 19 de septiembre de 2022, en tanto estima el vocero judicial del Edificio Nicolás González Torres P.H. que no se transgredió lo contenido en el parágrafo 1° del artículo 39 de la Ley 675 de 2001. 9 Pag. 74 “032.
Memorial allegando pruebas 25-07-23”. 73001-31-03-001-2022-00260-03 10 5.1. Es sabido que la convocatoria cumple un papel imperante para el desarrollo armónico de la asamblea extraordinaria, pues, a la luz del canon enantes citado, es allí donde se delimitan los asuntos sometidos a debate y se crea el interés de los copropietarios para participar en las deliberaciones, de suerte que se torna indispensable que cumpla con los requisitos legales y las exigencias estatutarias, en la medida que, “[t]ratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”.
Con este precepto, contrario a lo expuesto por el fallador de primer grado, advierte la Sala que no existió la irregularidad advertida. Basta revisar la convocatoria fechada 19 de septiembre de 2022 para corroborar que, en efecto, en el numeral 5 del orden del día se indicó expresamente la discusión en torno a la cuota extraordinaria requerida para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal.
Se lee: “5. Informe de la administración sobre: 5.1. Estado financiero actual de la copropiedad y la necesidad de aprobación de Cuota extraordinaria para cubrir el déficit presupuestal vigencia 2022” (resaltado fuera de texto). En tal sentido, luce palpable que la discusión atinente a la cuota extraordinaria fue determinada expresamente en la convocatoria suscitada por la administradora del Edificio Nicolás González Torres P.H., como un aspecto consecuente del informe del estado financiero de la copropiedad, de suerte que su estudio resultaba admisible por la asamblea de copropietarios como en efecto ocurrió. 5.2.
Superado lo anterior y considerando que en la acción de nulidad intentada la demandante explicó múltiples irregularidades frente al ítem ahora abordado, procederá la Sala con el análisis de la decisión propiamente dicha. 5.2.1. En el punto VII del acta No. 19 de 27 de septiembre de 2022 se discutió sobre el estado financiero de la copropiedad, advirtiéndose en el precitado documento que, “se encuentra en una muy difícil situación de iliquidez, dado que los ingresos aprobados en la asamblea general ordinaria de marzo de 2022 son insuficientes para cubrir los gastos generados por la copropiedad, desde ese mismo instante la aprobación del presupuesto para esta vigencia 2022 la administración hizo la advertencia de estar aprobando un presupuesto deficiario; como se ha manifestado en las diferentes asambleas este déficit se cubriría con los ingresos adicionales generados por arrendamiento de la zona común, pero que a pesar de haberse tomado en asamblea general la decisión 73001-31-03-001-2022-00260-03 11 de arrendamiento de áreas comunes, ésta se encuentra en proceso de impugnación, a espera de un fallo a favor de la copropiedad”.
A reglón seguido se refleja: “[l]a administradora le reitera a la asamblea general que, a causa del embargo de las cuentas de ahorros de la copropiedad, tanto la de manejo como la del fondo de imprevistos, en razón a las medidas cautelares solicitadas por el Dr. Luis Vicente González representante de la sociedad González Mejía y CIA en su demanda de cobro jurídico, fueron retirados de las cuentas la suma de $10.500.000,oo de tal manera que la cuenta del fondo de imprevistos fue utilizada por el juzgado para cubrir el monto solicitado en dicha demanda, es decir que en la actualidad, no hay dinero disponible en la cuenta del fondo de imprevistos.
Por tal motivo se hace necesaria la solicitud de la cuota extraordinaria. Adicionado a este déficit la administración se ha visto en la obligación de contratar profesionales del derecho con el fin de defender los intereses de la copropiedad en 2 procesos que cursan en la actualidad y cuyos honorarios no se encuentran contemplados en este déficit actual (…)”.
Bajo tales contornos, se propuso para la cuota extraordinaria la suma equivalente a $20.233.000 y, “aclarado este punto el señor presidente propone someter a votación la solicitud de la administración de aprobar una cuota extraordinaria, la cual se cobrará a razón del coeficiente de cada propietario y fraccionada en dos cuotas iguales en los meses de octubre y noviembre de 2022”.
Una vez sometida a votación, la propuesta fue aprobada con el equivalente al 41,24% de los coeficientes asistentes a la reunión. 5.2.2. En esa línea, el artículo 38 de la Escritura Pública No. 4.246 de 25 de noviembre de 1992 prevé: “[e]l administrador podrá con el visto bueno del consejo administrativo efectuar traslados en el presupuesto para atender gastos imprevistos que se presenten, lo mismo en el caso que resultaren insuficientes las partidas para atender los fines a que han sido destinadas.
(…)” y, sobre las cuotas extraordinarias, el artículo 39 ejusdem clarifica que, “[e]n el evento que los gastos imprevistos no pudieren ser estimados en la forma prescrita en el Artículo anterior; o que resultare insuficiente el presupuesto anual, el administrador deberá convocar a la asamblea general de copropietarios a una reunión extraordinaria con el fin de proponer presupuestales necesarios y distribución de ellos entre los copropietarios.
Decretado el reajuste la asamblea determinará la forma y el tiempo de pago de estas cuotas extraordinarias”. A su turno, el artículo 56 ibídem consagra, entre las funciones de la asamblea general, “7) Aprobar los reajustes presupuestales y las 73001-31-03-001-2022-00260-03 12 correspondientes cuotas extraordinarias”, lo que, acorde con el artículo siguiente (57 de la Escritura Pública No. 4.246 de 25 de noviembre de 1992), se surte así: “[l]as decisiones de la asamblea se tomarán por mayoría de votos, de acuerdo con las reglas siguientes: a) Por norma general las decisiones se tomarán por mayoría absoluta, es decir, por la mitad más uno de los votos presentes en la reunión (…)”.
Atemperado a esta tesitura, luce palpable que la decisión adoptada frente a la cuota extraordinaria se encuentra ajustada a las prescripciones legales y al reglamento mismo, quedando sin fundamento la impugnación formulada en este específico aparte, ya que no solamente fue acogida por la mayoría de los asistentes a la asamblea celebrada el 27 de septiembre de 2022, sino dentro de la órbita de las competencias previstas en el artículo 56 de la escritura pública No. 4.246 de 25 de noviembre de 1992 (reglamento de propiedad), a fin de lograr el adecuado funcionamiento de la copropiedad.
Luego, si bien es cierto que la promotora de la acción cuestionó la citada determinación tras advertir que el déficit presupuestal no fue debidamente acreditado con el balance general de pérdidas y ganancias y que tampoco se brindó información contable previo al desarrollo de la reunión lo que impedía conocer la situación real de la copropiedad, la realidad que reflejan los medios suasorios arribados es que durante la reunión, tanto la administradora como el contador del Edificio explicaron las razones atribuidas al déficit presupuestal tras surtir la lectura de los estados financieros e inclusive, se advirtió y reconoció que tal aspecto fue tratado en asambleas ordinarias anteriores, por lo que era de pleno conocimiento de los copropietarios, amén de existir un factor adicional, cual es, el embargo de las cuentas efectuadas por la sociedad demandante en virtud del pleito ejecutivo por ella adelantado, lo que, dicho sea de paso, impedía el acceso a los dineros de la propiedad horizontal a fin de cumplir con las obligaciones vigentes y que hacía imperioso la fijación de una cuota extraordinaria con miras a efectuar el mantenimiento del Edificio.
No sobra apuntalar, aun cuando la entidad accionante afirma que resulta “cínico” la votación de copropietarios que se encontraban en mora en el pago de sus obligaciones y contribuían al citado déficit, lo cierto es que tal circunstancia no resulta constitutiva de causal de nulidad, ora porque no se atisba en el reglamento que rige la propiedad horizontal que los propietarios de las unidades privadas no puedan ser escuchados con ocasión a tal circunstancia, menos aún se prevé la posibilidad de limitar su derecho al voto, amén que tal aspecto en ningún momento fue contemplado en el desarrollo de la reunión. 73001-31-03-001-2022-00260-03 13 5.3.
Por último, véase que la demandante cuestionó la cuota extraordinaria acotando que existían mejores formas de resolver el conflicto económico acaecido. Indicó que: (i) la administradora conocía la existencia del presunto déficit y pudo conjurarse a tiempo; (ii) la administración no ha efectuado gestiones tendientes a cobrar los meses de mora de los copropietarios del edificio que tienen obligaciones económicas pendientes;
(iii) debió reajustarse el presupuesto; (iv) existe un depósito por valor de cincuenta millones de pesos que debían ser utilizados para tales contingencias. No obstante, ha de clarificarse que la acción aquí incoada ha sido dispuesta para controlar la legalidad de las determinaciones adoptadas bajo el régimen de la propiedad horizontal, que no para fustigar cuestiones ante la sola discrepancia de los copropietarios con las decisiones adoptadas, de ahí que la Sala no ostente competencia para determinar cuál es la mejor forma para resolver los problemas financieros generados en el interior del Edificio Nicolás González Torres P.H., de suerte que el quejoso deberá atenerse a las determinaciones adoptadas por la asamblea general de copropietarios. 5.4.
Emerge de lo reseñado la prosperidad de la censura, en tanto la decisión se encuentra ajustada a las prescripciones legales y el reglamento de propiedad horizontal. 6. Colofón de lo decantado, se ha de modificar el numeral segundo de la sentencia proferida el 22 de agosto de 2023, a fin de excluir de la declaratoria de nulidad lo que respecta a la aprobación del cobro de la cuota extraordinaria.
Ante el fracaso de los reparos formulados por el demandante, se ha de condenar en costas conforme a lo señalado en el numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso, no así frente a la propiedad horizontal, dada la prosperidad de su alegato. III. DECISIÓN: En mérito de lo expuesto, la Sala Civil – Familia de Decisión del Tribunal Superior de Distrito judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1. Modificar el numeral segundo de la sentencia proferida el 22 de agosto de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué, el que quedará así: 73001-31-03-001-2022-00260-03 14 “2. Declarar nulas las decisiones adoptadas en la asamblea general extraordinaria de copropietarios celebrada el 27 de septiembre de 2022 en el Edificio Nicolás González Torres P.H., únicamente en lo que respecta a lo aprobado en los puntos IV y VI del acta No. 19 de la misma fecha, esto es: 2.1.
Aprobación de la propuesta realizada por la comisión verificadora, de no solicitarle al Dr. Rafael Herrera Torres, la devolución de honorarios abonados, ni la cancelación de excedentes adeudados por parte de la administración. 2.2. Aprobación de la tarifa de $1.000.000 por concepto de abogado penalista”. 2. Confirmar los restantes numerales que fueran objeto de apelación. En lo no apelado, el fallo permanecerá incólume. 3.
Condenar en costas de segunda instancia a la recurrente, sociedad González Mejía y CIA LTDA. Por concepto de agencias en derecho fíjese la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes. 4. En firme esta decisión, devuélvase el expediente digital al despacho de origen para lo de su cargo. Esta decisión fue discutida y aprobada en sesión virtual de 19 de septiembre de 2024, según acta No. 64.
Notifíquese y cúmplase, Los magistrados, -Firma electrónica- Julián Sosa Romero (Rad. 73001-31-03-001-2022-00260-03) -Firma electrónica- Diego Omar Pérez Salas (Rad. 73001-31-03-001-2022-00260-03) 73001-31-03-001-2022-00260-03 15 -Firma electrónica- Juan Fernando Rangel Torres (Rad. 73001-31-03-001-2022-00260-03) Firmado Por: Julian Sosa Romero Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Juan Fernando Rangel Torres Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9ec0eb7743730da2ec6143b05ec19f6ff4d74612e1eeb5d90b66d3db03f332d4 Documento generado en 23/09/2024 04:02:27 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica