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ANTECEDENTES 1. LA DEMANDA. Pidi� la libelista que se declare que su contraparte es civil y extracontractualmente responsable �por la p�sima construcci�n de los edificios que componen el Conjunto Residencial Parques de Tiban� (Etapas I y II)� y que, en consecuencia, adem�s de pagar �los perjuicios ocasionados a la copropiedad en raz�n de las deficiencias constructivas y desmejoramiento de especificaciones presentadas en las construcciones�, se le ordene �reconstruir la totalidad de esos edificios� o, en subsidio, �el pago del valor de la reconstrucci�n�, junto con �la devoluci�n de los dineros cobrados por la venta del uso exclusivo de 69 parqueaderos y 58 dep�sitos igualmente comunales�.
En s�ntesis, relat� la demandante que �en los meses de mayo y junio de 2005 la demandada empez� a entregar las unidades habitacionales de la primera etapa del conjunto (�) y aproximadamente en enero de 2007 entregaron la segunda, correspondiente a la totalidad del conjunto�; que �a la fecha de la demanda, la constructora no ha entregado legal y materialmente las �reas comunes pese a que la administraci�n del conjunto la ha requerido para ello�; que �desde el mismo momento en que empezaron a entregarse las unidades privadas, se empez� a observar un sin n�mero de falencias en la construcci�n de los edificios�, en los cuales, am�n de �haberse realizado modificaciones que al parecer no fueron autorizadas por la curadur�a urbana (�), se viene observando un inclinamiento que est� fuera de lo normal, es decir que al parecer el pilotaje realizado no sigui� los lineamientos ordenados por las normas urban�sticas� y que, por cuenta de la administraci�n del conjunto residencial, �la firma Grupo A5 Arquitectura y Construcci�n realiz� un informe t�cnico (sobre el estado de la copropiedad), el cual es bastante desalentador pues en �l se observa el deterioro r�pido que han venido sufriendo las edificaciones y los materiales y equipos de mala calidad (algunos de segunda mano) que utiliz� el constructor�. 2.
LA CONTESTACI�N. La demandada excepcion� �falta de causa en las pretensiones�; �incompatibilidad entre la causa petendi y el petitum de la demanda�; �inexistencia de responsabilidad civil extracontractual�; �exoneraci�n de responsabilidad�; �mora de la propiedad horizontal�; �cosa juzgada� y �falta de legitimaci�n en la causa�.
3. EL FALLO IMPUGNADO. El juez a quo desestim� las pretensiones. Sostuvo que �no es un tercero quien demanda perjuicios, sino quien realmente se ve afectado es la copropiedad la cual est� conformada por las unidades privadas de vivienda y (as� las cosas), la responsabilidad que se expresa en la demanda no podr�a devenir de una relaci�n extracontractual (�), por lo que la acci�n planteada pierde fundamento jur�dico, pues la responsabilidad endilgada claramente nace de un contrato y no de un aspecto determinado por la ley�.
A�adi� que �se evidencia una falta de legitimaci�n por activa, ya que no obra poder conferido por los propietarios de las unidades privadas al administrador del conjunto residencial; no obra acta proveniente de la asamblea general que confiera facultades al administrador para iniciar la presente acci�n, ni tampoco obra documento id�neo (reglamento de propiedad horizontal) que se�ale que entre las funciones del administrador est� la de interponer la presente acci�n a nombre de los copropietarios�. 4.
LA APELACI�N. La demandante aleg� que �los compradores o copropietarios de la propiedad horizontal no contrataron la construcci�n del edificio, sino que adquirieron mediante compraventa una unidad privada y por eso corresponde a la copropiedad como tal la reclamaci�n a la empresa demandada� y que �el poder que confiri� la representante legal del edificio a fin de instaurar esta demanda llena los requisitos legales, pues como administradora de la copropiedad y en raz�n a que las fallas graves que presenta la construcci�n afectan principalmente las �reas comunes de la propiedad horizontal, es el administrador quien debe otorgar el poder para adelantar la acci�n legalmente impetrada�.
CONSIDERACIONES 1. Verificada la ausencia de irregularidades que comprometan la validez de la actuaci�n, anuncia la Sala que revocar� el fallo apelado y, en su lugar, condenar� a la constructora a indemnizar a su contraparte por �los perjuicios ocasionados a la copropiedad en raz�n de las deficiencias constructivas y desmejoramiento de especificaciones presentadas en las construcciones�, pretensi�n que, seg�n a espacio se expondr� en ulteriores consideraciones, era la �nica que resultaba procedente (aunque s�lo en forma parcial). 2.
No anduvo afortunado el juez de primera instancia en cuanto sostuvo que en esta tramitaci�n la parte actora carece de legitimaci�n en la causa. T�ngase en cuenta que las �irregularidades constructivas� a que se hizo alusi�n en el libelo incoativo, recaen sobre las zonas comunes (y no las unidades privadas) del Conjunto Residencial Parques de Tiban�, por manera que el �xito de la demanda no estaba condicionado a que el extremo activo del litigio estuviera conformado por la totalidad de los propietarios de los apartamentos que conforman esas edificaciones, por cuanto �la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jur�dica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular� (art. 32, Ley 675 de 2001).
Si se repara, entonces, en que la persona jur�dica demandante est� conformada por los titulares de las unidades privadas del conjunto residencial y en que esa propiedad horizontal (a trav�s de su administrador) est� investido, entre otras, de las facultades de �cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administraci�n, conservaci�n y disposici�n de los mismos�(num. 7�, art. 51, L. 675 de 2001), as� como la de �representar judicial y extrajudicialmente a la persona jur�dica y conceder poderes especiales para tales fines� (num. 10�, ib.), fuerza colegir que era irrelevante que ac� no hubieran comparecido (en calidad de demandantes) cada uno de los propietarios de los apartamentos.
Ese litisconsorcio, adem�s de engorroso, resultaba innecesario, en tanto que, en �ltimas, en la representaci�n, �alguien act�a o, m�s propiamente, celebra un negocio o un acto jur�dico a nombre ajeno (�) para que los efectos de la actuaci�n se radiquen inmediata y directamente en la esfera jur�dica del titular de los intereses�. Recientemente, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia (en sede de tutela), ante una situaci�n muy parecida a la que aqu� se estudia, destac�, entre otras cosas: �que la Ley 675 de 2001 consagra que la propiedad horizontal �una vez constituida legalmente, da origen a una persona jur�dica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular�, la cual ser� representada legalmente por el administrador que designe la asamblea general de copropietarios, el cual tiene dentro de sus funciones la de representar judicial y extrajudicialmente a dicho ente.
En un asunto de contornos similares esta Corporaci�n ya se hab�a pronunciado en sentencia de 16 de febrero de 1985, en la cual precis� que: �(�) si el mencionado edificio tiene zonas comunes y �reas de propiedad exclusiva, su administrador solo pod�a actuar a nombre de los copropietarios de aquellas zonas y no de los due�os de las referidas �reas, y como no aparece establecido qui�nes son condue�os y due�os, no puede hacerse un pronunciamiento de fondo frente a las pretensiones de la demanda que dio origen a este proceso�.
(�) Naturalmente la legitimaci�n en la causa de la persona jur�dica surgida del r�gimen de propiedad horizontal estar�a restringida a deprecar los da�os sufridos por los bienes comunes definidos como tales por la ley, ya que la afectaci�n de los bienes privados deber�a ser reclamada en juicio por cada copropietario. (�) Adicionalmente, para la Corte, la interpretaci�n judicial criticada por v�a constitucional impone una restricci�n al acceso a la administraci�n de justicia, toda vez que exige a los condue�os de los bienes que conforman una propiedad horizontal, la comparecencia de todos a los estrados judiciales cada vez que estimen lesionados los derechos que comparten, pues en dicho evento se conformar�a un litisconsorcio necesario cuando el supuesto da�o a resarcir haya sido ocasionado a un bien com�n, entorpeciendo de hecho el �gil ejercicio del derecho de acci�n y lo que es peor del de defensa, habida consideraci�n de la cada vez m�s frecuente constituci�n de unidades habitacionales o comerciales que abarcan un elevado n�mero de copropietarios, dando al traste con el evidente prop�sito del legislador�. 3.
Entonces, al no encontrarse de recibo el argumento por cuya virtud el juez de primera instancia declar� la improsperidad de las pretensiones (lo que implica, a su vez, el fracaso de la excepci�n de �falta de legitimaci�n en la causa�), se impone determinar cu�les de las �falencias constructivas� a que se aludi� en la demanda resultaron probadas, esto, claro est�, a la luz de las dem�s defensas que esgrimi� el extremo pasivo de este litigio (art. 306, C. de P. C.).
Ante la ostensible dificultad que reviste la adecuada valoraci�n de la discusi�n aqu� planteada, es inocultable la utilidad que para el juez representan los dict�menes y testimonios t�cnicos que para el efecto se recauden, en tanto que, �cuando de asuntos t�cnicos se trata, no es el sentido com�n o las reglas de la vida los criterios que exclusivamente deben orientar la labor de b�squeda de la causa jur�dica adecuada, dado que no proporcionan elementos de juicio en vista del conocimiento especial que se necesita, por lo que a no dudarlo cobra especial importancia la dilucidaci�n t�cnica que brinden al proceso esos elementos propios de la ciencia -no conocidos por el com�n de las personas y de suyo s�lo familiar en menor o mayor medida a aquellos que la practican- y que a fin de cuentas dan, con car�cter general, las pautas que ha de tener en cuenta el juez para atribuir a un antecedente la categor�a jur�dica de causa�.
Decantado lo anterior, observa la Sala que para determinar la existencia de las irregularidades referidas en la demanda, no ofrecen mayor utilidad las experticias que las partes allegaron con sus escritos de defensa, en tanto que el numeral 7� del art�culo 238 del C. de P. C., dispone que los informes t�cnicos extraprocesales que aporten las partes, s�lo pueden valorarse como simples alegaciones (num. 7�, art. 238, C. de P. C.).
Para dilucidar sobre la comprobaci�n de los hechos que se comentan (concernientes a un asunto de indiscutible connotaci�n cient�fica, se insiste), la Sala se prevaldr�, principalmente, de los informes t�cnicos y, en general, de la actuaci�n administrativa sancionatoria que, por los mismos hechos que motivaron este litigio, la Secretar�a Distrital de H�bitat de Bogot� adelant� en contra de Ospinas y C�a S.A., documental que (am�n de ser la �nica probanza t�cnica que a estos respectos reposa en la foliatura) fue remitida directamente por esa entidad, en cumplimiento de la orden que en ese sentido imparti� el juez a quo en el auto del 31 de mayo de 2012, con el que se abri� a pruebas el litigio (fls. 212, c. 2 y 24, c. 3). 3.1 LAS DEFICIENCIAS QUE NO SE DEMOSTRARON. a. Con excepci�n del �informe t�cnico� que la demandante ados� a su libelo incoativo (el que, ya se advirti�, no puede tenerse como prueba), ninguno de los elementos de juicio a folios da cuenta de la �inclinaci�n� que, seg�n la propiedad horizontal, presentan las torres I y II del Conjunto Residencial Parques de Tiban�. b. Mediante visita t�cnica del 13 de junio de 2009 (es decir, con antelaci�n a la formulaci�n de la demanda), el ingeniero civil Enrique Mar�n Pe�a y la arquitecta Stella Acevedo (funcionarios adscritos a la Secretar�a Distrital de H�bitat) conceptuaron en el decurso de la susodicha actuaci�n administrativa y con relaci�n a la �mala instalaci�n de las tapas de las diferentes cajas de gas, agua y tv�; los �malos acabados y la falta de empa�etado en los acabados en que se trabaj� con concreto�; la �falta de remate en la junta de dilataci�n entre los dos edificios� y el �hundimiento de la rampa de acceso vehicular�, que �la sociedad enajenadora (demandada en este litigio) adelant� las acciones necesarias para corregir estos hechos� y que �estos hechos fueron solucionados en su totalidad por la enajenadora� (fls. 221 vto., 225 vto. 226 y 228, c. 1).
Tales aseveraciones (provenientes de dos especialistas en la materia) no fueron desvirtuadas. Ni siquiera los testimonios que se recaudaron por cuenta de la demandante permiten colegir algo distinto de lo que afirmaron los expertos, dado que, al ofrecer sus versiones sobre los hechos, esos declarantes (cond�minos que integran la propiedad horizontal demandante), se limitaron a referir (no sin cierta vaguedad) las deficiencias que presentaba el proyecto para la �poca en que se entregaron las unidades privadas, sin pormenorizar, con la claridad y precisi�n requeridas, cu�l era el verdadero estado de las edificaciones, y en particular, de las zonas comunes que aqu� interesan, para la �poca en que se instaur� la demanda (fls. 40 a 71, c. 3). c. Tampoco la demandante demostr� que su contraparte se hubiera obligado a instalar en las edificaciones una �cubierta (de impermeabilizaci�n) a dos aguas�; a �arborizar la ronda del canal�; a efectuar un �cerramiento del conjunto� con unas especificaciones diferentes a las que en efecto se emplearon; a �adecuar el cuarto del 4� piso que queda frente al gimnasio� y a �ubicar los armarios de los medidores de energ�a� en un sitio distinto.
Ninguna documental (que constituyera, por lo menos, un principio de prueba por escrito) se alleg� en ese sentido, contingencia que, a voces del art�culo 232 del C. de P. C., ha de asumirse como un indicio grave sobre la inexistencia de esas obligaciones. Por el contrario, el Subdirector de Investigaciones y Control de Vivienda de la Secretar�a Distrital de H�bitat, destac� que �los sistemas constructivos de la cubierta plana o a dos aguas prestan el mismo servicio de protecci�n de aguas lluvias y no hay diferencias sustanciales te�ricas y t�cnicas que permitan establecer cual sistema es mejor�; que la cubierta a una sola agua que finalmente se instal� en las edificaciones y la manera en que se efectu� el cerramiento del conjunto �no genera incumplimiento de las normas constructivas�, ni constituye �desmejoramiento de especificaciones�, en la medida en que los cambios que a esos respectos se introdujeron al plano inicial, fueron autorizados �por la curadur�a No. 4, mediante licencia No. LC 04-4-0532 del 12 de octubre de 2004�; que �consultadas las carpetas No. 16107 y 16988 que reposan en el archivo de esta Direcci�n, se encontr� que en el proyecto no se consideraba la arborizaci�n comentada en la queja (�) ni tampoco los equipamientos (en el vestier localizado frente al gimnasio), por lo que se considera que no existe responsabilidad de la enajenadora con respecto a desmejoramiento de especificaciones� y que �en la visita No. 2 se verific� la ubicaci�n de los armarios de medidores de acuerdo al plano suministrado�. d. Brilla por su ausencia una prueba t�cnica que evidenciara la �excesiva contaminaci�n sonora� que en la demanda se atribuy� a las �motobombas� que se instalaron en los edificios.
Aunque el testigo (y copropietario de la propiedad horizontal demandante) William Alirio Vargas Bautista manifest� que �existe un estudio ordenado por la Subdirecci�n de vivienda a trav�s del DAMA en el que concept�a que el grado de decibeles generados por estas motobombas sobrepasa los l�mites permitidos� (fl. 68, c. 3), tal experticia no se alleg� a esta tramitaci�n. En contrav�a de lo que atest� el declarante, la Secretar�a Distrital de H�bitat concluy� (en la visita del 13 de junio de 2009 a que ya se hizo alusi�n), que �el equipo de motobombas y equipo de presi�n se encuentra funcionando adecuadamente� (fl. 224, c. 1), aserto que corrobor� la perito Parra Cotrino, quien asever� que �a pesar de estar en funcionamiento las motobombas y el equipo de presi�n, no se detecta alto ruido como se alega� (fl. 248, c. 2). e. Igual orfandad probatoria se observa respecto a las �filtraciones de los tanques de agua�, en tanto que el �nico elemento de juicio que sobre ello obra, es el dictamen de la perito Parra Cotrino, quien simplemente manifest� que �no es posible su confirmaci�n, debido a que con ocasi�n de la inspecci�n ocular no se detect� fuga de agua� (fl. 248, c. 2). f. Tampoco hay lugar a reconocer los perjuicios que la demandante dijo haber sufrido con la �venta ilegal� de �los 69 parqueaderos y los 68 dep�sitos comunales que, seg�n la licencia de construcci�n, la constructora deb�a entregar a la administraci�n�.
De un lado, la licencia de construcci�n que se alleg� con la demanda, am�n de haberse aportado en copia simple (lo cual resultar�a suficiente para impedir su valoraci�n, art. 254, C. de P. C.), no evidencia que la opositora se hubiera comprometido a construir, adem�s de los parqueaderos y dep�sitos asignados en forma exclusiva a las unidades privadas, la cantidad de bienes comunes mencionada en el libelo incoativo.
All� simplemente se indica que el proyecto deb�a contar con 120 apartamentos, 30 parqueaderos de residentes y 8 de visitantes (fl. 42, c. 1). Ahora, si en gracia de discusi�n se asumiera que la demandada s� contrajo la obligaci�n que en este sentido se le atribuy�, tampoco podr�a darse por probado que ella �vendi� esas zonas comunes, en tanto que la parte actora no aport� (como era de su resorte, art. 177, C. de P. C.), ni las escrituras p�blicas de compraventa, ni el certificado de tradici�n con la respectiva anotaci�n, en las que constara la enajenaci�n de los parqueaderos y dep�sitos a que con tanto ah�nco se refiri�.
No se olvide que �dado el car�cter solemne del contrato de compraventa de un bien ra�z, la prueba del mismo s�lo puede estar constituida por el instrumento p�blico con el cual se solemniza�. Adem�s, de la literalidad del art�culo 23 de la Ley 675 de 2001 (norma en que se apoy� la parte actora para reclamar la indemnizaci�n del �perjuicio� en comento), se colige que la prohibici�n de enajenaci�n all� contenida tiene como destinatarios �a los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien com�n� y no a la constructora que realiza la edificaci�n, de quien, como directora del proyecto, ha de asumirse su libertad para determinar cu�l ser� la destinaci�n inicial que habr� de d�rsele a las zonas comunes (esto, claro est�, sin desconocer las obligaciones contractuales que hubiere adquirido, las cuales, como viene de verse, ac� no se demostraron).
Ya se advirti� que en este litigio se asume que la propiedad horizontal act�a en su calidad de �representante� de los propietarios de las zonas privadas (a quienes pertenecen, tambi�n, las zonas comunes). Entonces, de entenderse que las referidas negociaciones se verificaron, quienes finalmente habr�an quedado con la titularidad de los derechos de dominio sobre los parqueaderos y dep�sitos �vendidos�, hubieran sido los mismos copropietarios, por manera que, de reconocerse los �perjuicios� que por este concepto se reclamaron en la demanda, dichos comuneros obtendr�an un enriquecimiento injustificado. g. Igual suerte aguardaba a la pretensi�n indemnizatoria que se formul� con motivo de la �falta de enchape� en las escaleras de la �Etapa I�.
Aunque la excepcionante no cuestion� mayormente la existencia de esa irregularidad, s� se demostr� que la misma no ha sido solucionada, por causas atribuibles a la misma propiedad horizontal. De la documental que alleg� la Secretar�a Distrital de H�bitat, forma parte una copia del acta de conciliaci�n del No. 1-2007-13542 que aparece signada por los extremos de este litigio el 28 de agosto de 2009 y que da cuenta del acuerdo, por cuya conformidad, la instalaci�n de los enchapes quedaba supeditada a que la propiedad horizontal escogiera entre uno de los tres materiales que, para el efecto, ofrec�a la constructora (fl. 245, c. 3).
Reporta esa misma documental que la constructora y la Secretar�a Distrital de H�bitat, requirieron en m�s de una oportunidad a la demandante para que escogiera el material con que se iban a enchapar las escaleras, frente a lo cual la propiedad horizontal no efectu� pronunciamiento alguno. Tal contingencia (que la actora no refut�, ni al replicar las excepciones, ni en ninguna otra oportunidad, lo que genera un indicio en su contra a la luz del art. 249, C. de P. C.), lleva a colegir que la subsistencia de esa irregularidad no es atribuible a la opositora, lo que frustra el �xito del resarcimiento que por este concepto se reclam�. 3.2 LAS DEFICIENCIAS QUE S� SE PROBARON. a. De conformidad con el informe al que se incorporaron las conclusiones que arroj� la visita t�cnica del 13 de junio de 2009, el ingeniero Enrique Mar�n Pe�a �constat� la presencia de acabados de piso en los pasillos primero al duod�cimo en tableta de gres (�) sin presencia de guardaescobas.
De igual manera se constat� la presencia de inadecuadas pendientes en el piso de los pasillos que producen la conducci�n de las aguas lluvias al interior de los apartamentos del costado occidental�. b. Tambi�n conceptu� el experto Mar�n Pe�a que, �respecto a los muros al nivel del s�tano, el muro que alindera con el lote contiguo del costado sur recibi� tratamiento superficial con la aplicaci�n de caraplast por parte de la enajenadora y en la visita se evidenci� la presencia de filtraciones puntuales lo cual se considera deficiencia constructiva�; que �durante la construcci�n, se cometi� el error de perder la uniformidad en las dimensiones de las placas, quedando algunas de mayor tama�o del debido, lo cual trajo como consecuencia la p�rdida de la verticalidad en las aristas de algunos muros interiores de la edificaci�n� y que �respecto a las filtraciones de agua por las pantallas del s�tano, la sociedad ha adelantado m�ltiples reparaciones tendientes a corregir el problema, pero a la fecha el problema no ha sido solucionado en forma definitiva� (fl. 219, vto.).
Esas deficiencias, cumple destacar, fueron corroboradas en la visita t�cnica No. 4 que la misma entidad (a trav�s de la ingeniera Liliana V�squez Valencia y la arquitecta Stella Acevedo) practic� el 8 de marzo de 2010, oportunidad en la que se concluy� que �la placa del techo del s�tano construida en sistema steel deck presenta se�ales de filtraciones en las dos caras laterales de las vigas en concreto, posiblemente por un deficiente sellado de las fisuras y/o falta de tratamiento de impermeabilizaci�n a nivel de la plataforma�; que �en la inspecci�n se observan se�ales de filtraci�n en el muro costado sur del s�tano� y que �los filos de las fachadas internas presentan falta de verticalidad a lo largo de los diferentes niveles, por lo cual se ratifica la existencia de una deficiencia constructiva� (fl. 149, c. 3). c. De otro lado, los testigos Germ�n Parada D�az y Luz Marina Torres Rojas, coincidieron en refrendar las deficiencias que, en el decir de la demandante, presenta el �shut de basuras� de una de las edificaciones.
Los declarantes sostuvieron que por la estrechez del ducto, los desperdicios tienden a bloquearse y represarse, lo que produce malos olores y los problemas higi�nicos que ello conlleva (fls. 49 y 52, c. 3), aseveraciones estas que, por concernir a asuntos que no requieren mayores conocimientos cient�ficos, bien pueden tenerse por robustecidas con las manifestaciones que en ese mismo sentido efectu� la perito Parra Cotrino (num. 4�, fl. 247, c. 2).
Adem�s, la demandada no propici� el recaudo de pruebas t�cnicas que demostraran que, como ella lo sostuvo, �el dep�sito y el shut de basuras quedaron construidos de acuerdo con las especificaciones requeridas para el efecto� (fl. 299). A estos respectos, los expertos adscritos a la Secretar�a de H�bitat se limitaron a indicar cu�les deb�an ser las dimensiones, extensi�n y direcci�n del �shut de basuras� y a se�alar que �ya se solucion� el problema de las puertas del shut (asunto que no se discute), pero sin precisar si el ducto construido en las edificaciones, satisfac�an, o no, esas exigencias t�cnicas (fl. 221, c. 1). 3.3 En s�ntesis, las irregularidades que denunci� la demandante que resultaron demostradas y que ameritan la declaraci�n de responsabilidad civil que se efectuar� en lo resolutivo de este fallo, fueron: �falta de guardaescobas, desnivelaci�n de pisos e indebida instalaci�n de baldosas en los pisos 1� a 12 de la Torre I�; �problemas de inundaciones de los muros a nivel del s�tano y del muro que lindera con el lote contiguo en el costado sur�; indebida impermeabilizaci�n de la placa de cubierta del primer piso e incumplimiento de especificaciones t�cnicas para la construcci�n del shut y dep�sito de basuras.
4. LA SUERTE DE LAS PRETENSIONES CONSECUENCIALES. 4.1 No es factible ordenar la �reconstrucci�n de la totalidad de los edificios que componen el Conjunto Residencial Parques de Tiban� Etapas I y II�, ni el �pago del valor de la reconstrucci�n�, como lo pidi� la demandante en sus �pretensiones principal y subsidiaria� (fl. 76, c. 1). Ya se dijo que en este asunto dicha litigante no demostr� que las Torres I y II del conjunto residencial presenten la �anormal inclinaci�n� que se refiri� en la demanda y en cuanto a las �deficiencias arquitect�nicas y est�ticas� que si se probaron (que a simple vista no parecen ser de imposible reparaci�n), tampoco se observa prueba t�cnica que evidencie, con todo vigor, que ellas comprometan la estabilidad o funcionalidad de las edificaciones.
No se olvide que ��s�lo en la medida en que obre en los autos, a disposici�n del proceso, prueba concluyente en orden a acreditar la verdadera entidad de los mismos y su extensi�n cuantitativa, lo que significa rechazar por principio conclusiones dudosas o contingentes acerca de las ganancias que se dejaron de obtener, apoyadas tales conclusiones en simples esperanzas, expresadas estas en ilusorios c�lculos que no pasan de ser especulaci�n te�rica, y no en probabilidades objetivas demostradas con el rigor debido.
En otras palabras, toca al demandante darse a la tarea, exigente por antonomasia, de procurar establecer, por su propia iniciativa y con la mayor aproximaci�n que sea factible seg�n las circunstancias del caso, tanto los elementos de hecho que producen el menoscabo patrimonial del cual se queja como su magnitud, siendo entendido que las deficiencias probatorias en estos aspectos de ordinario terminar�n gravitando en contra de aqu�l con arreglo al Art. 177 del C. de P.C.�. 4.2.
Tampoco cabe �condenar a la demandada a devolver los dineros cobrados ilegalmente por la venta del uso exclusivo de 69 parqueaderos y 58 dep�sitos comunales�. Esto no s�lo por las razones que, a espacio y sobre estas tem�ticas, se esbozaron en l�neas precedentes, sino tambi�n porque, seg�n lo advirti� la misma demandante en su libelo incoativo, no fue ella propiamente quien habr�a asumido el �precio� pagado por esas zonas comunes, por lo que tampoco puede ser ella quien solicite la �devoluci�n� de esos dineros.
Ciertamente, �trat�ndose de da�os ciertos, pasados o futuros, no es pensable que personas diferentes de la v�ctima o de sus sucesores puedan reclamar indemnizaci�n del perjuicio causado. Ello se desprende del principio seg�n el cual nadie puede enriquecerse a costa ajena, ni mucho menos pedir indemnizaci�n de un da�o que no ha sufrido. Es aqu� donde se erige el axioma de que el da�o debe ser personal de quien pretende su reparaci�n�. 4.3 Pese a lo anterior, las deficiencias que esta Sala encontr� demostradas, s� dan lugar a un reconocimiento pecuniario a favor de la apelante, a t�tulo de indemnizaci�n de perjuicios, correspondiente al costo que tendr�a efectuar las reparaciones de rigor.
Con ese prop�sito, la Sala acoger� las pautas cuantitativas que ofreci� la perito Nubia Yaneth Parra Cotrino, las cuales, en lo que ata�e puntualmente a la estimaci�n del costo de los arreglos, no fueron objetadas ni cuestionadas por ninguno de los extremos de esta actuaci�n (fls. 256 a 266, c. 2). As� las cosas, se condenar� a la demandada a pagar a su contraparte la suma de $43�000.000, guarismo que corresponde al costo que, de conformidad con la perito, tendr�a �la instalaci�n de guarda escoba tipo alfa gres, nivelaci�n de pisos y remoci�n de baldosas� ($12�000.000); �reparaci�n e impermeabilizaci�n de muros s�tano y anclar colindancia sur� ($4�500.000); �reparaci�n y adecuaci�n dep�sito y shut de basuras� ($2�500.000) y �reparaci�n e impermeabilizaci�n con manto y emulsi�n asf�ltica placas del primer piso y de la cubierta del s�tano� ($24�000.000). 5.
Las precedentes consideraciones involucran un despacho general frente a todas las pretensiones y excepciones que formularon los litigantes, las cuales, por igual, se entienden pr�speras s�lo parcialmente. En ese orden de ideas, las costas de ambas instancias, correr�n por cuenta de la demandada en un 60% de las que resulten probadas (art. 393, C. de P. C.).
DECISION El Tribunal Superior de Bogot�, Sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley, REVOCA la sentencia que el 14 de junio de 2014 profiri� el Juzgado 22 Civil del Circuito de Descongesti�n de Bogot�, en el proceso ordinario de la referencia y, en su lugar, dispone: 1. ACOGER, con alcance parcial, las excepciones de �falta de causa en las pretensiones�; �incompatibilidad entre la causa petendi y el petitum�; �inexistencia de responsabilidad civil extracontractual�; �exoneraci�n de responsabilidad� y �mora de la propiedad horizontal�, en cuanto a las deficiencias constructivas mencionadas en el numeral 3.1. de las consideraciones de este fallo, y DESESTIMARLAS respecto a las irregularidades a que se hizo alusi�n en la consideraci�n 3.2. 2.
En consecuencia, SE DECLARA civilmente responsable a Ospinas y C�a. S.A., de las deficiencias constructivas a que se hizo menci�n en el numeral 3.2 de la parte motiva de este fallo y se le condena a pagar al Conjunto Residencial Parques de Tiban� P.H., dentro de los 30 d�as siguientes a la ejecutoria de esta providencia, la suma de $43�000.000, correspondiente al costo de las reparaciones referidas la consideraci�n 4.3 de este fallo. 3.
NEGAR las pretensiones segunda, tercera y quinta del libelo incoativo, tendientes a que se ordenara la �reconstrucci�n de la totalidad de los edificios que componen el Conjunto Residencial Parques de Tiban� Etapas I y II�; el �pago del valor de la reconstrucci�n� y la �devoluci�n de los dineros cobrados ilegalmente por la venta del uso exclusivo de 69 parqueaderos y 58 dep�sitos comunales�. 4.
Costas de ambas instancias a cargo de la demandada, pero s�lo en un 60% de las que resulten probadas. Las de segunda, liqu�dense por la Secretar�a del Tribunal, incluyendo como agencias en derecho la suma de $6�000.000, seg�n lo estima el Magistrado Ponente. Cumplido lo anterior, devu�lvase el expediente al juzgado de origen. Notif�quese y c�mplase Los Magistrados OSCAR FERNANDO YAYA PE�A MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA JORGE HERN�N VARGAS RINC�N �enchapes y acabados sin terminar de las zonas comunes; falta de impermeabilizaci�n en varias �reas de los edificios, por lo que se presentan filtraciones de aguas; dep�sito de basuras demasiado angosto, sin instalaciones de agua funcionales; indebida instalaci�n �de las tapas de las cajas de gas, agua y tv por lo que no se pueden cerrar ocasionando ruptura de tuber�as; el cerramiento del conjunto no cumple con las especificaciones ofrecidas; no se arboliz� la ronda del canal; el ruido que producen el equipo de motobombas y el de presi�n supera el �ndice de decibeles permitido; armarios de medidores de energ�a instalados en zonas de parqueo y circulaci�n de personas; cobraron una remuneraci�n adicional a cambio de los parqueaderos y dep�sitos que deb�an entregar; la junta de dilataci�n entre los edificios no la remataron, haci�ndose necesario cerrarla en la parte de los balcones; la rampa del acceso vehicular est� hundida; no se adecu� el cuarto disponible frente al gimnasio y la cubierta del piso 12 la construyeron a un agua cuando deb�a hacerse a dos aguas�. LA REPRESENTACI�N, Fernando Hinestrosa, Ed. Universidad Externado de Colombia, ed. 2009, p�gs. 48 y 110. CSJ., sent. de tutela del 5 de febrero de 2015, exp. 2015 00118 CSJ, sent. de septiembre 26 de 2002, exp. 6878, M. P. Jorge Santos Ballesteros. Fl. 278, c. 1 Fls. 278 y 288, vto., c. 1 Fls. 223 y 228, c. 1 Fl. 224, c. 1 CSJ., sent. de 25 de abril de 2005, exp. 0989 Art. 19, Ley 675 de 2001 Respecto a la metodolog�a bajo la cual se habr�an ajustado esas negociaciones, ver copia simple de la escritura p�blica, visible a folios 46 a 60 del cuaderno principal. Ver, entre otras, comunicaci�n obrante a folio 269, c. 1 Ver lo que a estos respectos se�al� la Subdirecci�n de Investigaciones y Control de Vivienda de la Secretar�a Distrital de H�bitat en la Resoluci�n No. 1141 del 9 de diciembre de 2009, fl. 276, c. 1 Fl. 219, c. 1 CSJ, sent. de 4 de marzo de 1998, exp. 4921 TRATADO DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL, Javier Tamayo Jaramillo, T. II, ED. Legis, ed. 2010 OFYPVZ 2010 00314 01 PAGE \* MERGEFORMAT 18 "*=Phijpstx������������չ����wiw^PiwEw7wh�I�h� �OJQJ\�^Jh� TOJQJ\�^Jh�I�h�& OJQJ\�^Jh�T�OJQJ\�^Jh�I�hNZ�OJQJ\�^Jh�I�h�)�OJQJ\�^Jh�I�h IvOJQJ\�^Jh�I�hyOJQJ\�^Jh�I�h�)�OJQJ\�h�I�hyOJQJ\�h�I�h�)�5�OJQJ\�h�I�hah�5�OJQJ^Jh�I�h�)�5�OJQJ^Jh�I�hNZ�5�OJQJ^Jh�I�h?�5�OJQJ^J FcOJQJ^Jh�I�h�N�0J 6�OJQJh�I�h��OJQJ^Jh�I�h-V�OJQJ^Jh�I�h� OJQJ^Jh�I�h�]�OJQJ^Jh�I�h#�OJQJ^Jh�I�h�z�6�OJQJ^Jh�I�h�z�OJQJ^J r����� ���� " � � � B _ � � � \ �������ɼ���|�o�_�oRoRoEoRh�I�h�qSOJQJ^Jh�I�h�:�OJQJ^J h�I�h 7@���OJQJ\�^Jh�I�h�e�OJQJ^J h�I�h�;�@���OJQJ\�^J h�I�h�e�@���OJQJ\�^J h�I�h�)�@���OJQJ\�^J h�I�h�)�5�@���OJQJ^Jh�I�h�)�@���OJQJh�I�h][OJQJh�I�hPV OJQJh�I�h�eOJQJh�I�h�;�OJQJh�I�h�a=OJQJ\ g � � # $ % ' * � � � C!O!R!S!U!d!|!�!�!�!�!�!���������vi�v[v�N�i�A�ih�I�h�NPOJQJ^Jh�I�h�qSOJQJ^Jh�I�h26'6�OJQJ^Jh�I�h�;�OJQJ^Jh�I�h26'OJQJ^Jh�I�h�:�OJQJ^J h�I�h�;�@���OJQJ\�^J h�I�h�:�@���OJQJ\�^J h�I�h�e�@���OJQJ\�^Jh�I�h�e�OJQJ^J&h�I�h�:�5�OJQJ\�^JmH sH 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