05001310301320190009501 · Tribunal de Medellín

TEMA: PROCESO EJECUTIVO - Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley. / CLARIDAD, EXIGIBILIDAD Y EXPRESIVIDAD DE LOS TÍTULOS EJECUTIVOS - Consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor.

Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes, los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo. / HECHOS: La demandante (SGMO), pretende que se ordene a la señora (MNCO), la obligación de hacer, es decir, suscribir la Escritura Pública de transferencia de dominio a título de compraventa, derivada de las obligaciones establecidas en los Contratos de Promesa de compraventa a su favor, y como consecuencia realizar las respectivas inscripciones de la escritura pública y el pago restante del valor del inmueble por su parte.

El Juzgado Trece Civil del Circuito de Medellín, decidió no conceder las pretensiones de la demanda y en su lugar revoco el mandamiento de pago librado mediante auto del 3 de abril de 2019, entre las partes y ordenó el levantamiento de la medida de embargo y secuestro decretado sobre el inmueble. Deberá la Sala determinar si, la juez de primera instancia, debía ordenar que siguiera la ejecución o si, por el contrario, tuvo razón al suspenderla.

TESIS: Según el artículo 422 del Código General del Proceso, “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.

(…) La Corte Suprema de Justicia Sala Civil, en sentencia STC4184 de 03 de julio de 2020, al referirse a la claridad, exigibilidad y expresividad de los títulos ejecutivos, explicó: La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor.

Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo.(…) Sobre el proceso ejecutivo por obligación de suscribir documento como aquí acontece con fundamento en un contrato de promesa, el artículo 434 del Código General del Proceso dispone que cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436.

A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez. (…) En cuanto al contrato de promesa de compraventa, el artículo 1611 del Código Civil - subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887-, establece: La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

(…) En el caso concreto; de las pretensiones de la demanda, se desprende que la parte ejecutante pretende la ejecución de dos contratos de promesa de compraventa, para que se lleve a cabo con la suscripción de una misma escritura pública de compraventa. Contrario a ello, al interponer el recurso de alzada, la parte demandante señala que en este asunto el único documento que presentó como título ejecutivo, es el que corresponde al denominado contrato de promesa de compraventa “No. 1”, pues el contrato de promesa de compraventa “No. 2” es simplemente “accesorio” y sirve como parte de pago del precio fijado en el contrato “No. 1”.

Vale anotar que, durante el proceso, la parte ejecutante siempre hizo alusión a dos contratos de promesa que, en su sentir, reunían los requisitos del artículo 89 de la Ley 157 de 1883 y que son objeto de la pretensión ejecutiva. (…) Con todo, en el referido contrato de promesa no se hizo alusión a que en la escritura pública de compraventa que se otorgaría “a más tardar el 30 de junio de 2018”, también se celebraría el contrato de compraventa sobre el parqueadero 5-26 y el apartamento 112 de propiedad de la demandada, como parte de pago del precio por el inmueble “ubicado en la calle xx x número xx x xx de la ciudad de Medellín”.

Tampoco se hizo alusión a la celebración de un contrato de promesa posterior (denominado por la parte ejecutante como No. 2) sobre dichos bienes. (…) Además, véase que en el contrato de promesa tampoco se estableció el plazo en el que se llevaría a cabo el cumplimiento de las obligaciones diferentes a la suscripción del contrato prometido.

Es decir, no se estableció el plazo en que se cumpliría esas obligaciones que son propias del contrato prometido, pero pactadas como anticipadas en el contrato de promesa, tales como el momento en que se haría el desembolso a Bancolombia. (…) Según quedó acreditado en el proceso, llegado el 30 de junio de 2018, el contrato prometido no fue celebrado.

No se dio cumplimiento a ninguno de los contratos de promesa celebrados entre las partes. No obstante, con posterioridad a esa fecha, el 10 de julio de ese año, las partes suscribieron el documento que denominaron “PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE OTROSÍ. (…) El anterior recuento probatorio da cuenta de la complejidad de los títulos ejecutivos que fueron presentados como base de la ejecución. Asimismo, la variedad de documentos y sus modificaciones, dan cuenta de la imprecisión del ejecutante al formular la pretensión, pues efectivamente pretende ejecutar los dos contratos de promesa (de 19 de enero de 2018 y de 31 de enero de 2018) y posteriormente dice que el único título ejecutivo presentado es el que data de 19 de enero de 2018.

En tal caso, la correlación entre ambos negocios jurídicos, permitiría la composición de un título complejo, pero tal conexión no está clara ni expresa en los contratos de promesas ni en los documentos que los modifican. (…) En síntesis, en el presente asunto, se pretende ejecutar la totalidad del contrato de promesa, con sus modificaciones y “accesorios” (como la parte ejecutante lo llama), para lo cual, hay que advertir que no solo se trata entonces de la ejecución forzada de la obligación natural del contrato de promesa, suscribir documento que perfeccione el contrato prometido, sino también de obligaciones anteladas o anticipadas que hacen parte del contrato prometido, en este caso el de compraventa, que según quedó acreditado en los interrogatorios de las partes, han sido objeto de cuestionamiento, en tanto las partes se imputan entre sí diferentes incumplimientos, lo cual implica que este trámite ejecutivo no es el escenario judicial para zanjar la disputa que se plantee entre las partes involucradas.

(…) MP. MARTHA CECILIA LEMA VILLADA FECHA: 15/07/2024 PROVIDENCIA: SENTENCIA Mede llín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, quince (15) de julio de dos mil veinticuatro (2024) Proceso: Ejecutivo Radicado: 05001310301320190009501 Demandante: Sandra Gisselt Muñoz Ortiz demandada: María Nélida Correa Ortiz Providencia Sentencia nro. 121 de 2024 Tema: Requisitos del título ejecutivo.

Obligación de suscribir documento. Decisión: Confirma Magistrada ponente Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. La demandante Sandra Gisselt Muñoz Ortiz, presentó demanda ejecutiva en contra de María Nélida Correa Ortiz, con las siguientes pretensiones: “PRIMERA PRINCIPAL. (…) librar mandamiento ejecutivo por obligación de hacer consistente en obligar a la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA ORTIZ a suscribir documentos consistentes en la escritura de transferencia de dominio que hace dueña a título de venta a favor de mi poderdante Sandra Gisselt Muñoz Ortiz, por los siguientes conceptos: 1.

La demandada MARÍA NÉLIDA CORREA, está obligada a dar cumplimiento a una obligación de hacer consistente en suscribir la Escritura Pública de transferencia de dominio a título de compraventa, derivada de las obligaciones establecidas en los Contratos de Promesa de compraventa a favor de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ, respecto al inmueble ubicado en la Calle 35 A No. 85 C-35, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín; la cual deberá suscribirse en la Notaría Diecinueve (19) Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 del Círculo de Medellín, dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecución de la sentencia. En caso que la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA no cumpla con la facultad establecida en el Art 436 del CGP a obligar el cumplimiento forzado de las obligaciones, suscribiendo el señor juez la referida escritura y ordenando su registro. 2.

La demandada MARÍA NÉLIDA CORREA, procederá a recibir y suscribir en la misma Escritura Pública de compraventa, los inmuebles de propiedad de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ ubicados en la Carrera 25 No. 39 B Sur – 101 del Municipio de Envigado, identificados con la matrícula inmobiliaria número 001-1083285 y 001-1082540 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, como forma y parte de pago del inmueble que se usaba como fuente de pago al interior de la Promesa de Compraventa No. 1, dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecución de la sentencia. En caso que la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA no cumpla con la obligación, procederá su despacho de conformidad con la facultad establecida en el Art. 436 del CGP a obligar el cumplimiento forzado de las obligaciones, suscribiendo el señor Juez la referida escritura y ordenando su registro. 3.

Ordenará su despacho la entrega a la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA de la suma de Doscientos Ochenta y Seis Millones de pesos ($286.000.000), como pago del valor restante por parte de SANDRA GISSELT MUÑOZ derivada de la obligación de pago contenida en el Contrato de Promesa de Compraventa por el inmueble ubicado en la Calle 35 A No. 85 C -35, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, suma que obra en cheque de gerencia a nombre de MARÍA NÉLIDA CORREA.

EJECUCIÓN CONSECUENCIAL POR PERJUICIOS (…) librar mandamiento ejecutivo por los perjuicios moratorios que obran en la promesa de compraventa a título de arras derivadas del incumplimiento del negocio. 4. La demandada MARÍA NÉLIDA CORREA, pagará a favor de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ, la suma de Ocho Millones de Pesos ($8.000.000), por concepto de arras que se pactaron como cláusula Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 penal, establecido en los Contratos de Promesa de Compraventa en la Cláusula Quinta (…)”.

Como fundamento de lo pretendido, el apoderado judicial de la parte demandante, narró: a. El 19 de enero de 2018, María Nélida Correa Ortiz –en la condición de promitente vendedora- y Sandra Gisselt Muñoz Ortiz –en la condición de promitente compradora-, celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín –Zona Sur-, ubicado en la Calle 35 A No. 85 C -35, del barrio Simón Bolívar en Medellín, el cual se encuentra alinderado así: “Por el frente o (sic) oriente, con la calle 35 A; por atrás u occidente, en la parte que le corresponde al garaje, con muro común que lo separa del apartamento del primer piso de éste Edificio, y con el lote número 15 que es o fue de la Cooperativa de Empleados de Antioquia LTDA. Por el Norte, con lote y construcción de la manzana B de esta Urbanización y cuyo propietario se desconoce; por el sur, con lotes de construcción de la misma manzana cuyos propietarios se desconocen; por abajo, con losas y fundiciones comunes del Edificio, y por arriba, con la losa de dominio exclusivo de éste apartamento, que a la vez es techo del mismo.

Área construida: 163.96 metros cuadrados. b. El precio pactado en dicho contrato fue $500 000 000, que la promitente compradora –Sandra Gisselt Muñoz Ortiz- se obligaba a pagar de la siguiente manera: -Con dos inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias 001- 1082385 y 001-1082540, equivalentes a $212 000 000. -Con el desembolso de $225 680 000. -Con $4 000 000 que pagó a la firma del contrato de promesa de compraventa. -Con $58 320 000 que debían ser pagados hasta el 28 de febrero de 2019.

“Para este saldo, se firma letra de cambio por el anterior valor, y un seguro de vida en la que la Sra. María Nélida Correa es beneficiaria”. Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 c. Las partes acordaron que el contrato prometido se celebraría el 30 de junio de 2018, en la Notaría Diecinueve de Medellín. d. Asimismo, María Nélida Correa Ortiz –ahora en la condición de promitente compradora- y Sandra Gisselt Muñoz Ortiz –ahora como promitente vendedora-, celebraron otro contrato de promesa de compraventa sobre los siguientes bienes inmuebles: “APTO No. 112: Inmueble destinado a vivienda, que hace parte de la torre 2 del CONJUNTO RESIDENCIAL OLIVARES DE CAMINO VERDE PROPIEDAD HORIZONTAL, localizado en la Carrera 25 No. 39 B Sur- 101 del Municipio de Envigado, ubicado en el nivel 1, con un área construida aproximada de 63,53 m2, un área privada útil de 57,14 m2, una vez descontados muros de cierre de fachada, estructurales, medianeros y buitrones para ductos técnicos, que se consideran comunes.

Una altura libre de 2,30 mt, excepto en los baños, que es de 2,10 mt y cuyos lineros (sic) generales son los siguientes: Por el Norte, con acceso y fachada que dan a punto fijo y vacío sobre zona verde común; Por el Oriente, con muro medianero que da al APTO No. 113; Por el Sur, con fachada que da a vacío sobre zona verde común; Por el Occidente, con fachada que da a vacío sobre zona verde común;

Por Encima, con losa común que lo separa del APTO No. 212; y por Debajo, con losa común que lo separa del APTO No. 9912”. El inmueble se identifica con la matrícula inmobiliaria número 001-1082385 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín sur. “PARQUEADERO 5-26. Inmueble destinado al parqueo de un vehículo automotor, que hace parte de la torre de parqueaderos, Etapa II del CONJUNTO RESIDENCIAL OLIVARES DE CAMINO VERDE – PROPIEDAD HORIZONTAL, localizado en la Carrera 25 No. 39 B Sur- 101 del Municipio de Envigado, ubicado en el nivel 5, con un área construida aproximada de 12 m2 y una altura libre de 2,30 mt, cuyos linderos generales son los siguientes: Por el Norte, con acceso y área de circulación vehicular común;

Por el Oriente, con Parqueadero 5-28 y C. ÚTIL 5-14; Por el Sur, con muro de fachada que da a vacío sobre zona verde común; Por el Occidente, con Parqueadero 5-24; Por Encima, con losa común que lo separa del Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 Parqueadero 6-26; y por Debajo, con losa común que lo separa del Parqueadero 4-26”.

El inmueble se identifica con la matrícula inmobiliaria número 001-1082540 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín”. e. Los inmuebles prometidos en el contrato de promesa de compraventa No. 2 por la promitente vendedora Sandra Gisselt Muñoz, son parte del pago del inmueble prometido en el contrato de promesa de compraventa No. 1 a favor de María Nélida Correa. f. Las partes acordaron que el 30 de junio de 2018, en la Notaría Diecinueve de Medellín, se daría cumplimiento a las obligaciones contenidas en los dos contratos de promesa de compraventa en mención, “es decir, ambos negocios jurídicos, se protocolizaban en una Escritura Pública a título de compraventa, en la que los dos bienes a nombre de SANDRA GISSELT MUÑOZ, forman parte de pago del bien a nombre de MARÍA NÉLIDA CORREA”. g. En la cláusula Quinta de ambos contratos de promesa de compraventa, se estableció por concepto de arras penales la suma de $4 000 000, los cuales deberán ser pagados y restituidos doblados por quien recibió el monto, es decir, por el promitente vendedor incumplido. h. Al momento del perfeccionamiento de los dos contratos de promesa de compraventa, lo cual aconteció el 01 de febrero de 2018, María Nélida Correa recibió la suma de $4 000 000 por parte de Sandra Gisselt Muñoz. i. Mediante documento privado denominado “Acuerdo interpartes”, con fecha de 02 de marzo de 2018, se modificaron las obligaciones contractuales, así: “Desde febrero de 2018, la Sra. Sandra Muñoz hizo entrega material de los inmuebles 001-1082283 y 001-1082540 prometidos en el contrato de Promesa No. 2 y que se usaban como instrumento de pago de la negociación”.

Los valores a pagar por parte de Sandra Gisselt Muñoz fueron modificados así: Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 “Una dación en pago con los inmuebles con M.I. 001-1082385 y 001- 1082540, equivalentes a Doscientos Diez Millones de Pesos ($210 000 000) a favor de la Promitente Vendedora MARÍA NÉLIDA CORREA. Abono a la firma del Contrato de Promesa de Compraventa por Cuatro Millones de pesos ($4 000 000).

Un desembolso Bancolombia por un valor de Doscientos Veinticinco Millones Seiscientos Ochenta Mil Pesos ($225 680 000). Sesenta Millones Trescientos Veinte Mil Pesos ($60 320 000), con plazo de pago a un año, es decir hasta el 2 de marzo de 2019. Se pactan intereses del Uno por ciento (1%) sobre el saldo a pagar por un valor mensual de Seiscientos Tres Mil Doscientos Pesos ($603.200)”. j. El 30 de junio de 2018, la Notaría Diecinueve de Medellín levantó acta de comparecencia N° 8, en la que consta la presencia de Sandra Gisselt Muñoz para el otorgamiento de la escritura pública establecida como obligación en la promesa de compraventa No. 1 y en la promesa de compraventa No. 2.

En dicha acta también se certificó que María Nélida Correa no compareció a la notaría a suscribir la escritura pública. k. En el acta de comparecencia se certificaron los documentos presentados por Sandra Muñoz: “Fotocopia de la cédula, Promesas de Compraventa No. 1 y 2, Cheque de gerencia a nombre de María Nélida Correa por un valor de Doscientos Ochenta y Cinco Millones de Pesos ($285.000.000),más Un Millón de Pesos ($1.000.000) en efectivo, paz y salvo de predial y valorización, paz y salvo de administración, certificados de libertad de los inmuebles de su propiedad y copia de escritura pública 1706 del 21 de febrero de 2012”. l. El 10 de julio de 2018, María Nélida Correa Ortiz –en la condición de promitente vendedora- y Sandra Gisselt Muñoz –en la condición de promitente compradora- suscribieron un documento privado denominado “OTRO SÍ No. 2”, en el que se hizo constar lo siguiente: “El otorgamiento de la escritura pública establecida en los contratos de promesa de compraventa será el diez (10) de agosto de 2018 en la Notaría Diecinueve (19) del Círculo Notarial de Medellín”.

Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 Según la parte demandante, “El descrito documento Otro Sí No. 2, solo modificaba la cláusula de los contratos de promesa de compraventa relacionada al otorgamiento de la escritura pública. El restante de las estipulaciones de los documentos principales, no se sujetaron a cambios por las partes”. m. El 10 de agosto de 2018, cuando las partes debían suscribir la respectiva escritura pública, la demandada María Nélida Correa no se hizo presente en la Notaría Diecinueve de Medellín, por lo que se levantó acta de comparecencia No. 10, en la que consta la presencia y allanamiento a cumplir por parte de Sandra Gisselt Muñoz para el otorgamiento de escritura pública establecida como obligación en la promesa de compraventa No. 1 y en la promesa de compraventa No. 2.

También se certificó que María Nélida Correa no compareció a la firma de la escritura. n. La demandada María Nélida Correa –en la condición de promitente vendedora- no se ha allanado a cumplir, no ha cumplido con la obligación de suscribir la respectiva escritura pública de compraventa establecida en los contratos de promesa de compraventa suscritos entre las partes, a pesar de haber hecho la entrega material, lo cual da cuenta de la existencia de una obligación actual, clara, expresa y exigible en favor de Sandra Gisselt Muñoz. 2.

CONTESTACIÓN: María Nélida Correa Ortiz, notificada en forma personal (fol. 89), por medio de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda y presentó las siguientes “excepciones”: (i) “Temeridad y mala fe”, (ii) “Falta de causa para pedir”, y (iii) “Nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa”. 3. SENTENCIA. El Juzgado 013 Civil del Circuito de Medellín, decidió: “PRIMERO: Revocar el mandamiento de pago librado mediante auto del 3 de abril de 2019, a favor de SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ y en contra de MARÍA NÉLIDA CORREA ORTIZ.

SEGUNDO: En consecuencia, se suspende la ejecución y se ordena el levantamiento de la medida de embargo y secuestro decretado sobre el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria Nro. 001-271297. Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 TERCERO: Condenar en costas a la parte demandante en favor de la parte demandada. Como agencias en derecho se fija la suma de $2’220.000”.

La juez expuso que la obligación de suscribir documento deberá suspenderse, por estar soportada en un título que no satisface las exigencias previstas en el artículo 422 del Código General del Proceso. En efecto, señaló que el título base de ejecución, correspondiente a la promesa de compraventa celebrada entre las partes el 31 de enero de 2018, adolece del plazo o condición que fije la época en la que ha de celebrarse el contrato prometido.

La juzgadora indicó que, al ser la fijación de la época un requisito de la esencial del contrato de promesa, esa convención será invalida y carente de eficacia jurídica cuando aquel falte, bien por no contenerlo en realidad o por hallarse subordinado a un plazo o a una condición indeterminada. En este caso, la juez dijo que, si bien se podría decir que en principio en el contrato de promesa se fijó una fecha precisa, esto es, el 30 de junio de 2018, y posteriormente se pactó que el contrato prometido sería celebrado el 10 de agosto de 2018, lo cierto es que no se fijó la hora precisa o determinable en que las partes debían comparecer a la notaría. Según la funcionaria judicial, el cumplimento de las obligaciones, cualquiera que sea la forma en que se persiga, presupone no solo la existencia, sino también la validez de las mismas.

La consecuencia de la ausencia de uno o todos los requisitos mencionados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es la nulidad del contrato conforme con los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, lo que en consecuencia inhibe la ejecución. Así concluyó que la promesa solo tiene la virtualidad de generar obligaciones en cuanto reúna los requisitos sustanciales, y así se podrá predicar su idoneidad como título ejecutivo.

Por último, la juez señaló que la segunda promesa de compraventa -la cual es una obligación derivada de la promesa de compraventa celebrada el 18 de enero de 2018-, no tiene determinados los linderos. 4. APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, la parte demandante apeló y expuso los siguientes reparos: Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 -Los tribunales y la Corte Suprema de Justicia han expuesto que el contrato de promesa es válido en los casos en que, si bien no se determina una hora exacta, sí se determina un periodo de tiempo o época exacta de cumplimiento de las obligaciones. -La parte apelante señaló que, en este caso, ante situaciones acaecidas en el cumplimiento del contrato de promesa principal (No. 1), así como en el contrato accesorio (contrato de promesa No. 2), las partes libre y voluntariamente suscribieron el Otro sí No. 2, por medio del cual pactaron que “(…) La Escritura Pública mediante la cual se cumplirá el contrato prometido, se otorgará a más tardar el día diez (10) de agosto 2018 en la Notaría 19 del círculo de Medellín”.

Según la parte recurrente, dicha cláusula no deja duda acerca del momento exacto de cumplimiento de la promesa. Se trata de una época determinada, pues se designó y delimitó en forma precisa el espacio de tiempo que un contrato de tales características exige. -En la práctica del interrogatorio de parte, la demandada María Nélida Correa declaró haberse presentado el 10 de agosto de 2018 en la Notaría Diecinueve de Medellín con la finalidad de celebrar la escritura de compraventa.

No obstante, esta no levantó acta de comparecencia en la citada fecha, porque no tenía los documentos necesarios para allanarse a cumplir, tales como paz y salvo de valorización y catastro, o los respectivos documentos de saneamiento de los embargos que afectaban el bien que ella había prometido vender. Dichos documentos tampoco fueron acreditados en este proceso.

Asimismo, el testigo Rodrigo Jaramillo Duque, señaló que asistió a la notaría con la demandada el 10 de agosto de 2018 para celebrar la escritura pública de compraventa, lo que da cuenta de la claridad que se tenía frente a la época precisa en que debía cumplirse las obligaciones adquiridas mediante el contrato de promesa de compraventa. -El inconforme señaló que, de manera equivocada la juez calificó el contrato de promesa como viciado de nulidad porque el contrato accesorio No. 2 –por el cual Sandra Gisselt Muñoz entregaría en forma de pago parcial el apartamento 112 y el parqueadero 5-26 a la demandada María Nélida Correa-, no determina los linderos del inmueble a entregar como pago, es decir, porque no se determina de manera suficiente el inmueble a enajenar.

No obstante, la juez desconoció que en este asunto se trata de un negocio principal y un negocio accesorio, pues el inmueble a nombre de Sandra Gisselt Muñoz hace parte del pago del inmueble prometido por Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 María Nélida Correa. El documento accesorio No.2 no es el título base de ejecución. La parte apelante reiteró que la promesa No. 2 debe entenderse como un documento accesorio a la promesa No. 1.

En la promesa No. 2, se ratifica la forma de pago de la promesa No. 1, y allí el inmueble está identificado con la matrícula inmobiliaria y la dirección. Asimismo, advirtió que según el acta de comparecencia No. 10 de la Notaría Diecinueve de Medellín, la demandante Sandra Gisselt Muñoz acudió a la notaría con los respectivos paz y salvos y con copia de la escritura pública 1706 de 21 de febrero de 2012, la cual contiene los linderos específicos del inmueble utilizado como forma de pago en la relación contractual.

Además, el apelante también indicó que, en el contrato de promesa de compraventa accesorio, se determinó la escritura pública por la cual Sandra Gisselt Muñoz había adquirido el inmueble, en la cual este se encuentra debidamente identificado. La parte apelante -demandante- determinó que en este asunto solo faltaba el perfeccionamiento de la tradición de la cosa y las formalidades legales para dar cumplimiento al contrato prometido; y que el contrato de promesa no se puede viciar de nulidad por el contrato accesorio, pues de ser así, se avalaría “el ilógico de que lo principal corre la misma suerte que lo accesorio”.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA 5.1. La parte demandante -apelante- reiteró y explicó los argumentos expuestos al momento de interponer el recurso alzada. Solicitó que la sentencia de primera instancia sea revocada y, en su lugar, se ordene la suscripción de la escritura pública de compraventa del inmueble prometido por la demandada María Nélida Correa, ubicado en la Calle 35 A No. 85 C – 35, identificado con la matricula inmobiliaria número 001 – 271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín. 5.2.

La parte demandada -no recurrente- solicitó que la sentencia fuera confirmada, debido a que el contrato de promesa objeto de litigio adolece de requisitos formales y precisó que, además de los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, las promesas de compraventa deben contener la fecha, la hora y la notaría en la cual se debe dar cumplimiento a la promesa.

Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 CONSIDERACIONES 1. PROBLEMA JURIDICO. Previo a abordar los reparos expuestos por la parte demandante en el recurso de apelación, la Sala encuentra que en el presente evento, en tratándose de título ejecutivo, sea complejo o compuesto, en la medida que está conformado por varios documentos, se impone el análisis oficioso del mérito ejecutivo de esta clase de títulos en ejercicio de la “potestad-deber” de la autoridad judicial de revisar “de oficio” el “título ejecutivo” al momento de dictar sentencia, con independencia de lo dispuesto en el artículo 430 del Código General de Proceso.

Luego de superar dicho examen, hay lugar a determinar si, en el caso en particular, ¿La juez debía ordenar que siguiera la ejecución? O si, por el contrario ¿tuvo razón al suspender la ejecución bajo el argumento de que las promesas de compraventa que sirven de base a la ejecución no cumplían con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1987?, esto porque, según estimó, las partes no estipularon la hora en que la escritura pública de compraventa se debía suscribir y porque, además, en uno de los contratos tampoco se identificó plenamente los inmuebles.

2. MARCO NORMATIVO Y DE APLICACIÓN AL CASO EN CONCRETO. 2.1. Según el artículo 422 del Código General del Proceso, “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.

La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184”. La Corte Suprema de Justicia -Sala Civil- en sentencia STC4184 de 03 de julio de 2020, al referirse a la claridad, exigibilidad y expresividad de los títulos ejecutivos, explicó: “(…) La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor.

Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo (…)”. “(…) La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas.

No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente. Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida (…)”1. 2.2.

En cuanto al análisis oficioso de los requisitos del título ejecutivo, la Corte Suprema de Justicia, sentencia STC16731 de 2022, reiteró lo siguiente: “(…) ciertamente, la jurisprudencia de esta Corporación ha venido sosteniendo que la oportunidad para verificar las formalidades del título ejecutivo, no concluyen con la decisión del recurso de reposición o definición de las excepciones previas referidas a la ineptitud de la demanda, sino que se extienden al momento de dictar el fallo, pues en ese escenario el juzgador está llamado a volver a revisar, inclusive de oficio, los requisitos del título ejecutivo y los parámetros del mandamiento de pago, ello, en razón a que: «(…) Los funcionarios judiciales han de vigilar que al interior de las actuaciones procesales perennemente se denote que los diversos litigios, teleológicamente, lo que buscan es dar prevalencia al derecho sustancial que en cada caso se disputa (artículos 228 de la Constitución Política y 11 del Código General del Proceso); por supuesto, ello comporta que a los juzgadores, como directores del proceso, legalmente les asiste toda una serie de potestades, aun oficiosas, para que las actuaciones que emprendan atiendan la anotada finalidad, mismas que corresponde observarlas desde la 1 CSJ.

STC3298-2019 de 14 de marzo de 2019, exp. 25000-22-13-000-2019-00018-01. Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 panorámica propia de la estructura que constituye el sistema jurídico, mas no desde la óptica restricta derivada de interpretar y aplicar cada aparte del articulado de manera aislada. Entre ellas, y en lo que atañe con el control que oficiosamente ha de realizarse sobre el título ejecutivo que se presenta ante la jurisdicción en pro de soportar los diferentes recaudos, ha de predicarse que si bien el precepto 430 del Código General del Proceso estipula, en uno de sus segmentos, en concreto en su inciso segundo, que «[l]os requisitos formales del título ejecutivo sólo podrán discutirse mediante recurso de reposición contra el mandamiento ejecutivo.

No se admitirá ninguna controversia sobre los requisitos del título que no haya sido planteada por medio de dicho recurso. En consecuencia, los defectos formales del título ejecutivo no podrán reconocerse o declararse por el juez en la sentencia o en el auto que ordene seguir adelante la ejecución, según fuere el caso», lo cierto es que ese fragmento también debe armonizarse con otros que obran en esa misma regla, así como también con otras normas que hacen parte del entramado legal, verbigracia, con los cánones 4º, 11, 42-2 y 430 inciso 1º ejusdem, amén del mandato constitucional enantes aludido» (CSJ STC18432-2016, 15 dic. 2016, rad. 00440-01, citada y reiterada en STC4808-2017, 5 abr.)”. 2.3.

Sobre el proceso ejecutivo por obligación de suscribir documento –como aquí acontece con fundamento en un contrato de promesa- el artículo 434 del Código General del Proceso dispone; “Cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436.

A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez. Cuando la escritura pública o el documento que deba suscribirse implique la transferencia de bienes sujetos a registro o la constitución de derechos reales Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 sobre ellos, para que pueda dictarse mandamiento ejecutivo será necesario que el bien objeto de la escritura se haya embargado como medida previa y que se presente certificado que acredite la propiedad en cabeza del ejecutante o del ejecutado, según el caso.

El ejecutante podrá solicitar en la demanda que simultáneamente con el mandamiento ejecutivo se decrete el secuestro del bien y, si fuere el caso, su entrega una vez registrada la escritura. No será necesario el certificado de propiedad cuando se trate de actos referentes a terrenos baldíos ocupados con mejoras, semovientes u otros medios de explotación económica, o de la posesión material que se ejerza sobre inmuebles de propiedad privada sin título registrado a su favor.

Pero en estos casos se acompañará certificado del registrador de instrumentos públicos acerca de la inexistencia del registro del título a favor del demandado. Para que el juez pueda ordenar la suscripción de escritura o documento que verse sobre bienes muebles no sujetos a registro se requiere que estos hayan sido secuestrados como medida previa”. 2.4.

En cuanto al contrato de promesa de compraventa, el artículo 1611 del Código Civil - subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887-, establece: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01

3. CASO EN CONCRETO: En el presente caso, la Sala desde ya advierte que, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada por razones diferentes a las expuestas por la juez de primer grado, como se verá más adelante, en tanto los documentos allegados como fundamento de la ejecución, no permiten advertir obligaciones claras, expresas y exigibles conforme al artículo 422 del Código General del Proceso.

Como se señaló previo a plantear el problema jurídico que suscita el recurso de apelación, el Tribunal precisa, al igual que lo advirtió la juez a quo, que en este asunto corresponde hacer un análisis oficioso de los requisitos formales del título ejecutivo, con mayor razón, ante la existencia de múltiples obligaciones y contratos correlacionados que componen el objeto de la ejecución. En este caso en particular, es menester que estos documentos contengan obligaciones claras, expresas y exigibles y que, además, reúnan los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Tal situación, impone un estudio oficioso en tal sentido, lo cual encaja en las “excepciones” a la aplicación rigurosa de la apelación restrictiva de que el Código General del Proceso trata (CSJ, STC 1424 de 20202). 3.1. Para abordar el estudio pertinente, es necesario determinar en qué consistió lo pretendido por la parte demandante, conforme se desprende de la demanda: (…) librar mandamiento ejecutivo por obligación de hacer consistente en obligar a la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA ORTIZ a suscribir documentos consistentes en la escritura de transferencia de dominio que hace dueña a título de venta a favor de mi poderdante Sandra Gisselt Muñoz Ortiz, por los siguientes conceptos: 1.

La demandada MARÍA NÉLIDA CORREA, está obligada a dar cumplimiento a una obligación de hacer consistente en suscribir la Escritura 2 “En materia de «apelación» es indiscutible que con el advenimiento del Código General del Proceso se introdujo la cultura de la pretensión impugnaticia en virtud de la cual, en principio, el funcionario de segundo grado sólo deberá ocuparse de los temas que sean propuestos por el o los inconformes, como antítesis a la visión panorámica que en dicho marco imperó en antiguos sistemas adjetivos, pues no cosa distinta brota de la lectura literal de los artículos 320 y 328 ibidem.

Sin embargo, también es paladino que semejante regla encuentra salvedades cuando, como esos preceptos lo anotan, es menester adoptar «decisiones de oficio», lo que conviene armonizar con el canon 282 ejúsdem que trata de la «resolución de excepciones de mérito». De modo que, sí hay eventos en que el «ad quem» está habilitado para abordar ítems motu proprio sin que de allí pueda predicarse algún desafuero por carencia de «competencia», ya que la misma ley lo autoriza y las circunstancias específicas del caso así lo exigen”.

Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 Pública de transferencia de dominio a título de compraventa, derivada de las obligaciones establecidas en los Contratos de Promesa de compraventa a favor de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ, respecto al inmueble ubicado en la Calle 35 A No. 85 C-35, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín; la cual deberá suscribirse en la Notaría Diecinueve (19) del Círculo de Medellín, dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecución de la sentencia. En caso que la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA no cumpla con la facultad establecida en el Art 436 del CGP a obligar el cumplimiento forzado de las obligaciones, suscribiendo el señor juez la referida escritura y ordenando su registro. 2.

Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 EJECUCIÓN CONSECUENCIAL POR PERJUICIOS (…) librar mandamiento ejecutivo por los perjuicios moratorios que obran en la promesa de compraventa a título de arras derivadas del incumplimiento del negocio. 4. La demandada MARÍA NÉLIDA CORREA, pagará a favor de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ, la suma de Ocho Millones de Pesos ($8.000.000), por concepto de arras que se pactaron como cláusula penal, establecido en los Contratos de Promesa de Compraventa en la Cláusula Quinta (…)”.

(Resalto del Tribunal). De las pretensiones de la demanda, se desprende que la parte ejecutante pretende la ejecución de dos contratos de promesa de compraventa, para que se lleve a cabo con la suscripción de una misma escritura pública de compraventa. Contrario a ello, al interponer el recurso de alzada, la parte demandante señala que en este asunto el único documento que presentó como título ejecutivo, es el que corresponde al denominado contrato de promesa de compraventa “No. 1”, pues el contrato de promesa de compraventa “No. 2” es simplemente “accesorio” y sirve como parte de pago del precio fijado en el contrato “No. 1”.

Vale anotar que, durante el proceso, la parte ejecutante siempre hizo alusión a dos contratos de promesa que, en su sentir, reunían los requisitos del artículo 89 de la Ley 157 de 1883 y que son objeto de la pretensión ejecutiva. Luego, al estudiar la admisibilidad de la demanda, la juez de primera instancia, mediante auto de 03 de abril de 2019, resolvió: “PRIMERO: LIBRAR MANDAMIENTO EJECUTIVO, a favor de la señora SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ, en contra de la señora MARÍA NÉLIDA CORREA ORTIZ, por las siguientes obligaciones de hacer: Suscribir la escritura pública de transferencia de dominio a título de compraventa, derivada de las obligaciones establecidas en los contratos de promesa de compraventa a favor de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTÍZ, respecto al inmueble ubicado en la Calle 35 A No. 85 C-35, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín; la cual deberá suscribirse en la Notaría Diecinueve (19) del Círculo de Medellín, dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecución de la sentencia. En caso que la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA no cumpla con la obligación, procederá el despacho de Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 conformidad con la facultad establecida en el Art 436 del C. G. P., a obligar el cumplimiento forzado de las obligaciones, suscribiendo la referida escritura y ordenando su registro.

La demandada, señora MARÍA NÉLIDA CORREA, procederá a recibir y suscribir en la misma escritura pública de compraventa, los inmuebles de propiedad de la demandante, señora SANDRA GISSELT MUÑOZ ubicados en la Carrera 25 No. 39 B Sur- 101 del Municipio de Envigado, identificados con la matrícula inmobiliaria número 001-1082385 y 001- 1082540 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, zona sur, como forma y parte de pago del inmueble que usaba como fuente de pago al interior de la promesa de compraventa No. 1, dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecución de la sentencia. En caso que la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA no cumpla con la obligación, procederá el Juzgado de conformidad con la facultad establecida en el Art 436 del C. G. del P., a obligar el cumplimiento forzado de las obligaciones, suscribiendo la referida escritura y ordenando su registro.

Entregar a la demandada MARÍA NÉLIDA CORREA, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES DE PESOS ($286.000.000), como pago del valor restante por parte de la demandante SANDRA GISSELT MUÑOZ derivada de la obligación de pago contenida en el contrato de promesa de compraventa por el inmueble ubicado en la Calle 35 A No. 85 C- 35, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, zona sur, suma que obra en cheque de gerencia a nombre de MARÍA NÉLIDA CORREA.

SEGUNDO: Librar mandamiento ejecutivo a favor de la señora SANDRA GISSELT MUÑOS ORTIZ, en contra de la señora MARÍA NÉLIDA CORREA ORTIZ, por los perjuicios moratorios que obran en la promesa de compraventa a título de arras derivadas del incumplimiento del negocio, las cuales se pactaron en la suma de OCHO MILLONES DE PESOS ($8.000.000) (…)”.

(fol. 79) (Resalto de la Sala) A la demanda se adjuntó dos contratos de promesa, un documento denominado “acuerdo interpartes” y un documento llamado “Promesa de compraventa de bien inmueble Otrosí No. 2”, no obstante, ninguno de los dos contratos de promesa está Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 referenciado como No.1 y No. 2, pese a que así los identificó tanto la juez de primer grado como la parte ejecutante.

A folio 15 obra contrato de “promesa de compraventa de bien inmueble”, que data de 19 de enero de 2018 –suscrito el 01 de febrero de 2018- celebrado entre María Nélida Correa Ortiz (demandada) –como promitente vendedora- y Sandra Gisselt Muñoz Ortiz (demandante) –como promitente compradora-, en los siguientes términos: “Primera. Objeto.

El prometiente vendedor se obliga a vender al prometiente comprador, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: bien inmueble ubicado en la calle 35 A número 85C 35 del barrio Simón Bolívar, de la ciudad de Medellín, el cual cuenta con 163.96 metros cuadrados y alinderado de manera general así: POR EL FRENTE Y ORIENTE CON LA CALLE 35A;

POR ATRÁS U OCCIDENTE, EN LA PARTE QUE LE CORRESPONDE AL GARAJE, CON MURO COMÚN QUE LO SEPARA DEL APARTAMENTO DEL PRIMER PISO DE ESTE EDIFICIO Y, CON EL LOTE N.15, QUE ES O FUE DE LA COOPERATIVA DE EMPLEADOS DE ANTIOQUIA LTDA.; POR EL NORTE, CON LOTE Y CONSTRUCCIÓN DE LA MANZANA B DE ESTE URBANIZACIÓN Y CUYO PROPIETARIO SE DESCONOCE;

POR EL SUR, CON LOTES Y CONSTRUCCIONES DE LA MISMA MANZANA CUYOS PROPIETARIOS SE DESCONOCEN; POR ABAJO CON LOSAS Y FUNDACIONES COMUNES DEL EDFICIO Y, POR ARRIBA, CON LA LOSA COMÚN DEL EDIFICIO QUE ES A LA VEZ LA ECHUMBRE DEL MISMO.- ÁREA CONSTRUIDA: 1639.96 M2 Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No. 271297 y la escritura del aire conexa del mismo inmueble.

(…) Cuarta. Precio. El precio del inmueble prometido en venta es de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M.L. ($500.000.000) moneda corriente, suma que el prometiente comprador pagará al prometiente vendedor así: a) DOSCIENTOS DOCE MILLONES DE PESOS M.L. ($212.000.000) a la fecha de la firma del presente contrato; dicha suma será cancelada en especie, comprendida en el inmueble con matrículas APARTAMENTO 112 UBICADO EN LA DIRECCIÓN CR 25 39B SUR 101, EN TORRE 2 Y PARQUEADERO 5-26 con matrículas inmobiliarias 1082385-1082540 Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 respectivamente, de propiedad de la promitente compradora, y que será entregada a la promitente vendedora.

Parágrafo 1: Forma de pago del inmueble ubicado en la Calle 35A 85C 35. Valor inmueble Cl 35A 85C 35 500,000,000.00 Apto Olivares de Camino Verde (212,000,000.00) Desembolso Bancolombia (225,680,000.00) Abono a firma de promesa de compraventa (4,000,000.00) Saldo por pagar 58,320,000.00 Intereses 1% sobre el saldo por pagar 583,200.00 Se firma letra por valor de $58.320.000,oo con seguro de vida tomado por Sandra Muñoz Ortiz, y cuya beneficiaria es María Nélida Correa Ortiz, y reconocimiento del 1% mensual sobre el saldo adeudado de $58.320.000 hasta la fecha de su cancelación total, la cual se pone como límite el 28 de febrero de 2019.

(…) Séptima. Otorgamiento. La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría 19 del círculo de Medellín a más tardar el 30 de junio de 2018 (…)”. (Resalto de la Sala) Como se desprende de este documento, denominado por la parte ejecutante como promesa “No. 1”, la obligación de hacer -propia y natural del contrato de promesa de compraventa- consistente en la suscripción de la escritura pública que perfeccione el contrato prometido (compraventa), se delimitaba a la tradición del “bien inmueble ubicado en la calle 35 A número 85C 35 del barrio Simón Bolívar, de la ciudad de Medellín”, que se “identifica con la cédula catastral No. 271297”.

Ahora bien, allí se estipuló que el valor de este inmueble sería $500 000 000, y que $212 000 000 serían pagados en especie, con el “APARTAMENTO 112 UBICADO EN LA DIRECCIÓN CR 25 39B SUR 101, EN TORRE 2 Y PARQUEADERO 5-26 con matrículas inmobiliarias 1082385-1082540 respectivamente, de propiedad de la promitente compradora, y que será entregada a la promitente vendedora”.

Más adelante, se indicó que esos $212 000 000 correspondían al “Apto Olivares de Camino Verde”, sin hacer alusión al parqueadero “5-26”, ni al lugar de ubicación de Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 estos, o si aquel “Apto Olivares de Camino Verde” correspondía al apartamento 112 mencionado anteriormente. Con todo, en el referido contrato de promesa no se hizo alusión a que en la escritura pública de compraventa que se otorgaría “a más tardar el 30 de junio de 2018”, también se celebraría el contrato de compraventa sobre el parqueadero 5-26 y el apartamento 112 de propiedad de la demandada, como parte de pago del precio por el inmueble “ubicado en la calle 35 A número 85C 35 del barrio Simón Bolívar, de la ciudad de Medellín”.

Tampoco se hizo alusión a la celebración de un contrato de promesa posterior (denominado por la parte ejecutante como No. 2) sobre dichos bienes. Además, véase que en el contrato de promesa tampoco se estableció el plazo en el que se llevaría a cabo el cumplimiento de las obligaciones diferentes a la suscripción del contrato prometido.

Es decir, no se estableció el plazo en que se cumpliría esas obligaciones que son propias del contrato prometido, pero pactadas como anticipadas en el contrato de promesa, tales como el momento en que se haría el “Desembolso Bancolombia” por $225 680 000, y el pago del “saldo por pagar” de $58 320 000. Asimismo, a folio 13 obra otro contrato de "promesa de compraventa de bien inmueble” –que la parte demandante denomina contrato “No. 2” o “accesorio”- celebrado el 31 de enero de 2018, también suscrito el 01 de febrero de 2018 por Sandra Gisselt Muñoz Ortiz –ahora como promitente vendedora- y por María Nélida Correa Ortiz –ahora como promitente compradora-.

Según la parte demandante, este contrato sería utilizado para cumplir con parte del pago del precio del contrato de promesa de 19 de enero de 2018. Allí se pactó lo siguiente: “Primera. Objeto. El prometiente vendedor se obliga a vender al prometiente comprador, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: bien inmueble APARTAMENTO 112 UBICADO EN LA DIRECCIÓN CR 25 39B SUR 101, EN TORRE 2 Y PARQUEADERO 5- 26 con matrículas inmobiliarias 1082385-1082540 respectivamente, de la ciudad de Envigado, el cual cuenta con 57,14 metros cuadrados del apartamento 112 y 12 metros del parqueadero 5-26.

Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 Segunda. Tradición. El inmueble que por este contrato se promete vender por una parte, y comprar por la otra, lo adquirió el prometiente por compraventa realizada a través de escritura pública 1706 de la Notaría 15 el 21 de febrero de 2012. (…) Cuarta. Precio. El precio del inmueble prometido en venta es de DOSCIENTOS DOCE MILLONES PESOS M.L. ($212.000.000,oo) moneda corriente, suma que el prometiente comprador pagará al prometiente vendedor así: En especie como cuota inicial del 42.40% ubicado en calle 35 A número 85C 35 del barrio Simón Bolívar, con cédula catastral No. 271297.

(…) Sexta. Otorgamiento. La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida el inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría 19 del círculo de Medellín a más tardar el 30 de junio de 2018 (…)”. Nótese que, en este contrato de promesa de compraventa, en ningún momento se hizo alusión a la promesa de compraventa de 19 de enero de 2018 -que fue suscrita el 01 de febrero de ese año-.

Lo único que se dijo, fue que el precio de $212 000 000 los pagará el promitente comprador “En especie como cuota inicial del 42.40% ubicado en calle 35 A número 85C 35 del barrio Simón Bolívar, con cédula catastral No. 271297”. Bien que supuestamente es objeto del contrato de promesa de 19 de enero de 2018. No obstante, se reitera, en ningún momento se correlacionó dicho contrato de promesa.

Posteriormente, según consta a folio 17, el 02 de marzo de 2018 las partes suscribieron el denominado “ACUERDO INTERPARTES”, en que pactaron lo siguiente: “(…) en nuestras calidades de PARTES INTERESADAS acordamos lo siguientes aspectos derivados de la COMPRAVENTA que nos encontramos realizando del inmueble con nomenclatura CL35A 85C 35. 1.

Desde el mes de febrero del corriente, se hizo entrega física del inmueble visitado hoy AP 112 TO 2 OLIVARES DE CAMINO VERDE y su parqueadero como consta en certificado libertad, de propiedad de SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ, identificada con c.c. 43.549.052 de Medellín, como parte de Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 pago de la deuda por la compra que se realiza del inmueble CL 35ª 85C 35 de propiedad de la Sra. María Nélida Correa Ortiz, con lo cual queda cancelado el 42.80% del valor del inmueble.

(…) 4. La Señora SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ, identificada con c.c. 43.549.052 de Medellín, continuara (sic) cancelando a la Señora Ma. Nélida Correa Ortiz, la suma de $1.483.000,oo hasta que el BANCO haga desembolso a la cuenta de ella, por los valores pactados en PROMESA DE COMPRAVENTA firmado previamente entre ellas. 5. En proceso que se adelanta contra los propietarios del primer piso para gestionar el reconocimiento de la mayor área construida, la Señora Ma.

Nélida Correa Ortiz, no hará desembolsos para pago alguno al Abogado Mateo Molina, y por este proceso en si (sic), donde se busca ese reconocimiento de mayor área construida, dado que como propietaria del inmueble, Ma. Nélida Correa Ortiz, no legalizo (sic) esa mayor área construida en los órganos pertinentes. 6. Los costos que se incurran por reconocimiento de mayor área construida, multas, honorarios y demás, serán asumidos por la Señora SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ, y NO por María Nélida Correa Ortiz.

(…) 8. Se reconoce la respectiva PROMESA DE COMPRAVENTA, que se efectuó previamente, en la cual se indica cómo se realizó la respectiva negociación, con la siguiente modificación en valores que es aprobada por las partes Valor Inmueble CL 35A 85C 35 500,000,000.00 Valor Apto 112 TO 2 Olivares de Camino Verde (212,000,000.00) Subtotal 1 290,000,0000 Abono a firma de promesa de compraventa (4,000,000.00) Subtotal 2 286,000,000 Valor a Desembolsar el Banco a Doña Nélida Correa o a quien indique (225,680,000.00) Saldo restante sobre el inmueble CL 35A 85C 35 con 1 año de plazo de pago 58,320,000.00 Intereses 1% sobre el saldo a pagar CL 35ª 85C 35 (mes vencido) 603,200”.

(Resalto del Tribunal) Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 En este acuerdo, en que se hace alusión a obligaciones derivadas de la “COMPRAVENTA” que las partes están “realizando” (cuando apenas se trata de un contrato de promesa), se hace alusión a múltiples situaciones que son desconocidas en este asunto y que tienen incidencia en la celebración del contrato de promesa, tales como el “proceso que se adelanta contra los propietarios del primer piso para gestionar el reconocimiento de la mayor área construida” sobre el lote de la demandada María Nélida Correa Ortiz, así como a la obligación de la demandante Sandra Gisselt Muñoz Ortiz de continuar pagando a la demandada “la suma de $1.483.000,oo hasta que el BANCO haga desembolso a la cuenta de ella, por los valores pactados en PROMESA DE COMPRAVENTA firmado previamente entre ellas”.

Este documento, que no se relaciona expresamente como un “otro sí” de alguno de los contratos de promesa ya mencionados, sí hace alusión al reconocimiento de un contrato de promesa de compraventa (sin decir a cuál de los dos celebrados hasta ese momento) y únicamente refiere a la modificación de los valores asignados por las partes, lo que, en una interpretación extensiva, se entendería que haría alusión al contrato preparatorio de fecha 19 de enero de 2018.

No obstante, si bien se modifican algunos valores, lo cierto es que nada se indica sobre el plazo o fecha en que debía hacerse los pagos, excepto el de $4 000 000 que se llevaría a cabo a la firma de la promesa. Según quedó acreditado en el proceso, llegado el 30 de junio de 2018, el contrato prometido no fue celebrado. No se dio cumplimiento a ninguno de los contratos de promesa celebrados entre las partes.

No obstante, con posterioridad a esa fecha, el 10 de julio de ese año, las partes suscribieron el documento que denominaron “PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE OTROSÍ No.2”, en los siguientes términos: “MARÍA NÉLIDA CORREA ORTIZ (…) quien para los efectos del presente contrato se denominará PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte; y de la otra, SANDRA GISSELT MUÑOZ ORTIZ (…) quien en adelante se denominará PROMETIENTE COMPRADOR, se celebró el pasado Primero (1°) de febrero de 2018, un Contrato de Promesa de Compraventa sobre el inmueble identificado con la Matrícula Inmobiliaria No. 001-271297 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, zona sur, que fue modificado por mutuo acuerdo entre las partes el dos (2) de Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 marzo siguiente y que proceden a modificar nuevamente de conformidad con lo establecido en las siguientes Cláusula: PRIMERA.

OTORGAMIENTO. La Escritura Pública mediante la cual se cumplirá el contrato prometido, se otorgará a más tardar el día diez (10) de agosto de 2018 en la Notaría 19 del círculo de Medellín. Las partes se obligan a entregar ambas propiedades sin ningún tipo de gravamen y con los servicios públicos conectados, al día y en funcionamiento.

(…) En todo lo demás continúa vigente lo establecido en el contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes y en documento mediante el cual fue modificado (…)”. (fol. 20) (Resalto del Tribunal) Este documento presenta otro escenario. Da cuenta de un “Otrosí No. 2”, y da a entender que el documento denominado “Acuerdo interpartes”, puede ser el otrosí No. 1, al referir que el contrato de promesa fue modificado el 02 de marzo de 2018.

Este documento denominado “Promesa de compraventa de bien inmueble Otrosí No. 2”, apenas hace alusión al contrato de promesa celebrado sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliario 001-271297 de Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Sur. Además, únicamente relaciona a la demandada María Nélida Correa Ortiz como promitente vendedora y a la demandante Sandra Gisselt Muñoz como promitente compradora y no en sentido contrario como ocurre en el contrato de promesa que se ha conocido como el No. 2.

No obstante, tratándose de un solo inmueble (001-271297), en dicho documento se hace alusión a que “las partes se obligan a entregar ambas propiedades”, como si se refiriera a los dos contratos de promesa, en el que se había indicado cómo se haría el pago en especie, pero en ningún momento se hizo mención expresa al respecto. Y es que si bien se pactó que “En todo lo demás continúa vigente lo establecido en el contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes y en documento mediante el cual fue modificado”, lo cierto es que de allí se desprende que únicamente se refiere a un solo contrato de promesa (el de 19 de enero de 2018), y no al referente a la forma en que se haría el pago en especie con dos inmuebles de propiedad de la promitente compradora. 3.2.

El anterior recuento probatorio da cuenta de la complejidad de los títulos ejecutivos que fueron presentados como base de la ejecución. Asimismo, la variedad de documentos y sus modificaciones, dan cuenta de la imprecisión del Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 ejecutante al formular la pretensión, pues efectivamente pretende ejecutar los dos contratos de promesa (de 19 de enero de 2018 y de 31 de enero de 2018) y posteriormente dice que el único título ejecutivo presentado es el que data de 19 de enero de 2018.

En tal caso, la correlación entre ambos negocios jurídicos, permitiría la composición de un título complejo, pero tal conexión no está clara ni expresa en los contratos de promesas ni en los documentos que los modifican. Como se advierte, dada la falta de claridad y conexión expresa entre los documentos objeto de ejecución, ocurre que para librar mandamiento en los términos que fue solicitado por la parte ejecutante, se requería de argumentaciones densas y rebuscadas para hallar obligación. Además, la falta de claridad en la forma en que se iba a hacer el pago en especie –conforme con el contrato de promesa “No. 2” y los plazos en que se haría los demás pagos, conllevan a suposiciones o hipótesis inadmisibles para componer la exigibilidad del título, de manera que no se lo puede catalogar como tal. 3.3.

La Sala advierte que un contrato de promesa puede constituir un título ejecutivo y, por lo general, es el habitual para el trámite previsto en el artículo 434 del Código General del Proceso, relativo a la obligación de suscribir documento. Para la prosperidad de tal pretensión, se reitera, en el contrato de promesa que se pretende ejecutar, además de los requisitos de claridad, expresividad y exigibilidad, se debe reunir los presupuestos propios del contrato de promesa, previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, pues la carencia de alguno de estos, genera la nulidad absoluta del contrato e impide que de él emane alguna obligación que se pueda ejecutar.

Aquí cabe recordar que la juez se detuvo en los requisitos del artículo 89 en mención, para ordenar la suspensión de la ejecución. No obstante, el Tribunal encuentra que previo al estudio de los contratos de promesa en sí, era menester abordar la claridad, expresividad y exigibilidad del título ejecutivo como tal, condiciones que en este caso no se logra superar.

Se insiste, los dos contratos de promesa no aparecen correlacionados en documento alguno, pero en la práctica, para la presente ejecución, pareciera que se trata de un título complejo. Se supone que la segunda promesa es para hacer el pago de la primera, pues así lo afirmó la parte ejecutante pese a que ello no consta literalmente en algún documento.

Adicionalmente, se advierte que el presente proceso no solo fue iniciado para que se concretara la obligación de suscribir documento –obligación de hacer, propia del contrato de promesa-, sino que también Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 se exige que la demandada María Nélida Correa acepte el pago en especie de una obligación mediante la suscripción de la misma escritura pública (lo cual tampoco aparece pactado) y que reciba o acepte un pago por $286 000 000, respecto de lo cual en ningún momento se fijó el plazo.

En síntesis, en el presente asunto, se pretende ejecutar la totalidad del contrato de promesa, con sus modificaciones y “accesorios” (como la parte ejecutante lo llama), para lo cual, hay que advertir que no solo se trata entonces de la ejecución forzada de la obligación natural del contrato de promesa –suscribir documento que perfeccione el contrato prometido-, sino también de obligaciones anteladas o anticipadas que hacen parte del contrato prometido3, en este caso el de compraventa, que según quedó acreditado en los interrogatorios de las partes, han sido objeto de cuestionamiento, en tanto las partes se imputan entre sí diferentes incumplimientos, lo cual implica que este trámite ejecutivo no es el escenario judicial para zanjar la disputa que se plantee entre las partes involucradas. 4.

Así las cosas, el Tribunal advierte que, la falta de claridad y expresividad de los documentos allegados como base para ejecutar la obligación, impide determinar, en este caso particular, que los contratos de promesa allegados por la parte ejecutante constituyan títulos ejecutivos, en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso, pues de dicha premisa, fundamental en este tipo de juicio, depende la procedencia de la acción ejecutiva.

Lo anterior, torna inane abordar la discusión relativa a la ausencia de requisitos del artículo 89 de la Ley 157 de 1883, puntualmente en cuanto a la falta de identificación plena de los inmuebles que serían objeto del pago en especie y de la falta de determinación de la hora de cumplimiento del contrato prometido. 3 La Corte Suprema de Justicia –Sala Civil- en la sentencia STC1003 de 2016, reiteró que: “(…) No obstante que la eficacia final del contrato se encuentra encaminada a obtener la celebración del acto jurídico prometido, suele acontecer que las partes, además de acordar la prestación de hacer que la naturaleza del contrato les impone, ajusten otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste.

Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer”. Radicado Nro. 05001-31-03-013-2019-00095-01 5. Así las cosas, sin necesidad de ahondar en aspectos adicionales, por las razones aquí expuestas, la Sala confirmará la sentencia de primera instancia. Se condenará en costas de esta instancia a la parte demandante.

Como agencias en derecho, se fijará la suma de $2’600.000°°, equivalente a 2 SMLMV. DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el 17 de julio de 2019, por el Juzgado 013 Civil del Circuito de Medellín.

SEGUNDO: Las COSTAS de esta instancia se imponen a la parte demandante y a favor de la parte demandada. Como agencias en derecho se fija un valor de $2’600.000°°, que equivale a 2 SMLMV.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ En ausencia justificada LUIS ENRIQUE GIL MARÍN