Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 11001 31 03 037 1999 00804 01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Germán Valenzuela Valbuena

Fecha: 2005-10-10

Sujetos procesales: EVELIA VARGAS DE RODRÍGUEZ / DANIEL VARGAS P. Y OTRA

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ANTECEDENTES 1. La demanda fue formulada para que se declare la nulidad absoluta �por incumplimiento de las cl�usulas del contrato de promesa de compraventa� celebrado entre las partes, respecto de los derechos gananciales y herenciales �relacionados con el inmueble de la Carrera 74B No.35C-05 Sur de esta ciudad�, que data del 21 de enero de 1998; y que como consecuencia de ello, se condene a los demandados a restituir el bien a la demandante, junto con los frutos civiles representados en los c�nones de arrendamiento mensual, adem�s de la respectiva condena por da�os y perjuicios, y las costas procesales. 2.

Como hechos constitutivos de la �causa petendi� se adujeron, en s�ntesis, los siguientes: A. Mediante promesa de compraventa, la demandante, en su calidad de c�nyuge sobreviviente de Marco Isidro Rodr�guez Pedraza, y Maddy Rodr�guez Vargas, como heredera, prometieron en venta a los demandados sus derechos gananciales y hereditarios, respectivamente, sobre el referido inmueble, el cual les fue entregado a los �ltimos el 10 de julio de 1998, fecha desde la cual tienen su uso y goce.

B. Con todo, en el documento que contiene la promesa se omiti� indicar fecha, hora y Notar�a en que deb�a suscribirse la escritura p�blica contentiva de la compraventa, siendo �ste un requisito ineludible a la luz del art�culo 89 de la Ley 153 de 1887, am�n de no indicarse el plazo o condici�n para que fuera determinada la �poca en que hab�a de solemnizarse la negociaci�n. C. Finalmente se dijo que la parte demandada es la �nica que se ha beneficiado, porque a la presentaci�n de la demanda, despu�s de disfrutar el inmueble por espacio de a�o y medio, tan solo hab�a cancelado la suma de 9 millones de pesos del precio convenido. 3.

Luego de admitirse la demanda, se orden� la notificaci�n al extremo pasivo del auto que as� lo dispuso y de manera simult�nea se cit� a Maddy Rodr�guez Vargas como litisconsorte por activa de la demandante. La notificaci�n a los demandados se efectu� as�: personalmente a Daniel Vargas (f. 23), quien en oportunidad le dio contestaci�n oponi�ndose a la prosperidad de las pretensiones, aceptando parcialmente el hecho relativo a la celebraci�n del contrato de promesa, pero argumentando que el incumplimiento se debi� a las divergencias entre las vendedoras, y que por no presentarse la documentaci�n requerida ante el Banco Central Hipotecario, no se hizo el estudio del cr�dito para su perfeccionamiento, toda vez que se dejaron pasar los 20 d�as establecidos en la promesa.

Y mediante curador ad-litem, a Gladys Corredor de Vargas, luego de haberse realizado el emplazamiento en debida forma, sin que aquella se hubiese hecho presente. El auxiliar designado, en cuanto a las pretensiones, se atuvo a lo que se lograre demostrar en el proceso, y manifest� desconocer los hechos en que se fundamentan aqu�llas. No propuso excepciones.

En cuanto a la prometiente vendedora que fue convocada de oficio, cabe resaltar que aunque se intent� su notificaci�n por conducto de curador ad-litem, ello fue inocuo por un yerro en el nombre (f. 72 c.1), consigui�ndose posteriormente su participaci�n personal (f. 105 c. 1), pero guard� absoluto silencio. 4. Abierto a pruebas el proceso, se tuvieron como tales las documentales arrimadas a la demanda y a la contestaci�n, y se dispuso una pericia a fin de determinar el valor de los frutos producidos por el inmueble a partir del 10 de julio de 1998, dictamen aclarado a petici�n del demandado.

Y pese a ordenarse la declaraci�n de los testigos Carlos C�rdenas, Ernesto C�rdenas, Blanca D�az de Almanzar, �lvaro Almanzar Pulido y Carlos Rinc�n, y de la demandante, ninguno compareci� para tal efecto (fs. 114 a 117, c. 1) 5. La instancia finaliz� con el fallo ahora apelado, mediante el cual se acogieron algunas s�plicas de la demanda, pronunciamiento contra el cual manifest� su inconformidad el demandado Daniel Vargas.

EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA El a-quo consider� que del contrato de promesa de compraventa contentiva del negocio causal, se aprecia que carece del se�alamiento de fecha concreta y determinada para la celebraci�n del contrato prometido, as� como de la Notar�a ante la cual deb�a suscribirse la respectiva escritura p�blica con la cual �ste se perfeccionase.

Agreg� que mediante prueba pericial se estableci� el promedio que produjo el inmueble por los frutos civiles entre el 10 de julio de 1998 y el 3 de marzo de 2003, el cual ascendi� a $20�817.316, y que la parte demandante recibi� como parte del precio la suma de 9 millones de pesos, haci�ndose indispensable efectuar las restituciones mutuas, as�: a la parte demandada, la suma dada como parte del precio, esto es, lo 9 millones de pesos indexados, que a la fecha de la sentencia equivalen a $13�958.473,28; y a la parte demandante, el valor correspondiente a los frutos civiles, que hasta el 30 de noviembre de 2003 era de $20�817.316.

No hubo condena en perjuicios por ausencia de prueba y conden� a los demandados a reintegrar el inmueble que bajo su posesi�n se encuentra. LA APELACI�N El impugnante consider� que por no haber sido practicadas cabalmente las pruebas oportunamente propuestas, como los testimonios e inspecci�n judicial, no obstante ser un deber de la administraci�n de justicia, comoquiera que debe ser pronta, cumplida y eficiente, el a-quo opt� por condenar al demandado al pago de frutos civiles y costas, omitiendo la apreciaci�n de las pruebas.

Y que el dictamen practicado es deficiente por no avaluar las mejoras, lo cual �afirma- fue solicitado en la contestaci�n de la demanda. Bajo estas premisas, cuestiona el acierto de las consideraciones del a-quo, y reclama que en su lugar la sentencia debe ser parcialmente revocada para disminuir el monto de los frutos que debe restituir, adem�s de tener en cuenta su condici�n de poseedor de buena fe.

CONSIDERACIONES Se encuentran reunidos los denominados presupuestos procesales, y no se observa vicio alguno capaz de invalidar lo actuado. En relaci�n con la existencia, validez y eficacia del contrato de promesa de compraventa suscrito el 21 de enero de 1998 entre Elvia Vargas de Rodr�guez y Maddy Rodr�guez Vargas, en calidad de prometientes vendedoras, y Daniel Vargas Puerto y Gladys Corredor de Vargas, quienes prometieron comprar, no es mucho lo que debe decirse, como quiera que la apelaci�n formulada no se dirige a enervar ese aparte de la decisi�n de primer grado, sino que se restringe al ataque contra las prestaciones mutuas definidas por el a-quo.

De todas maneras es evidente el incumplimiento siquiera de uno de los elementos concurrentes necesarios para la validez del acto. Ense�a el art�culo 89 de la Ley 153 de 1887 que: �La promesa de celebrar un contrato no produce obligaci�n alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1� Que la promesa conste por escrito; 2� Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el art�culo 1511 (sic) del C�digo Civil; 3� Que la promesa contenga un plazo o condici�n que fije la �poca en que ha de celebrarse el contrato; 4� Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo s�lo falte la tradici�n de la cosa o las formalidades legales� Los t�rminos de un contrato prometido, s�lo se aplicar�n a la materia sobre que se ha contratado�.

Y es evidente ac� que los contratantes dejaron de lado estipular un plazo o condici�n que fije la �poca en que ha de celebrarse el contrato, porque todo qued� diferido en el tiempo a la eventual participaci�n de varios sujetos que tambi�n se esperaba que fungieran como herederos del causante Marco Isidro Rodr�guez Pedraza, pero que por encontrarse domiciliados en Estados Unidos de Am�rica, no se consolid� su intervenci�n. Por lo tanto, no fue determinada, ni siquiera determinable, esa �poca de cumplimiento de las obligaciones surgidas del acto preparatorio, a m�s de que tampoco se indic� en qu� Notar�a se iba a otorgar la escritura p�blica que perfeccionara el contrato prometido, omisi�n esta que por s� sola no agregaba nada en detrimento de una promesa ya afectada de nulidad absoluta por la otra deficiencia advertida.

Se itera, adem�s, que la apelaci�n se encuentra dirigida de manera inequ�voca a cuestionar la tasaci�n efectuada por el a-quo en punto de las prestaciones mutuas derivadas de la declaraci�n de nulidad. En cuanto al reproche esbozado por la falta de pr�ctica de pruebas, tard�a es la apelaci�n de la sentencia como mecanismo para resaltar esa especial inconformidad, que bien pudo expresarse ante el juez de la primera instancia en el momento mismo en que se consumaba tal omisi�n; empero, de la parte demandada �ahora apelante- s�lo se obtuvo absoluto silencio.

Ahora, en principio la declaraci�n de nulidad conlleva el restablecimiento de la situaci�n en que se encontraban las partes al tiempo de celebrar el contrato invalidado, esto es, para el caso, que quienes tienen materialmente el inmueble deben reintegrarlo a quienes prometieron vender derechos gananciales y herenciales, optando en su momento por entregar el bien; y por su parte, quienes pagaron parcialmente el precio convenido, tendr�n derecho a que se les devuelva con la respectiva indexaci�n. En todo caso, seg�n el art�culo 1746 del C�digo Civil cada cual ser� responsable de los intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, �tiles o voluptuarias, tom�ndose en consideraci�n los casos fortuitos y la posesi�n de buena o mala fe de las partes.

De tal precepto se tiene, que ciertamente no fue considerado lo inherente a las mejoras y a la calidad en que los demandados detentaron el inmueble �a que alude el apelante-, y, adem�s, lo relativo a los intereses que deb�an devengar los dineros entregados por los fallidos compradores. Sobre las �mejoras�, que ahora tan extempor�nea como indeterminadamente se aducen, basta ver que �contrario a lo aseverado en la impugnaci�n- en su momento no se detallaron obras de una magnitud tal que se les hubiera podido catalogar de esa manera, para dar alcance a las previsiones de los art�culos 966 y 967 del C�digo Civil, y 339 del C�digo de Procedimiento Civil.

No se trataba, entonces, de asunto que pudiera quedar librado al desarrollo del proceso, sino que deb�a precisarse a fin de introducir tal aspecto como espec�fico tema de prueba, y sobre todo, de una claro debate entre las partes, pues, de aceptarse en el estado actual de la actuaci�n, la actora resultar�a sorprendida �� con hechos de los que, por no haber sido alegados, no se le habr�a dado oportunidad para contradecirlos� (C.S.J., nov. 27/1977).

En cuanto a la calidad en que los demandados detentaron el inmueble, resultar�a parad�jico considerarlos tenedores en raz�n de haberlo recibido en virtud de una promesa de contrato de la cual no se deriva obligaci�n alguna, de tal suerte que ese hecho, que para este caso en particular no sucedi� al mismo tiempo con la suscripci�n del contrato, sino varios meses despu�s, debe verse como una situaci�n independiente, que la demandante misma describi� como la entrega de la posesi�n (f. 25), en raz�n de la cual �tiene el uso y goce � sin reconocer suma alguna mensual a mi poderdante por concepto de arrendamientos�� (fs. 6 y 14).

Luego, habiendo recibido el inmueble de manos de uno de sus condue�os, tal detentaci�n solo puede ser estimada como posesi�n de buena fe (art. 768 C.C.). Por ende, los frutos deben ser restituidos en la forma prevista por el inc. 3� del art. 964 ib�dem. En lo que hace a la cuantificaci�n de los frutos del inmueble, que mereci� reproche del apelante, se debe advertir que en su momento la parte demandada no cuestion� el concepto rendido por los peritos, lo cual no puede ser enmendado a estas alturas del litigio.

De ese dictamen, de suyo, en el punto que interesa al proceso, se observa que tomaron el precio que las mismas partes le dieron al inmueble, y de ah� dedujeron el valor de la renta, metodolog�a simple que no entra�a motivo de objeci�n. Sin embargo, del dictamen no se deduce con claridad la raz�n para el aumento anual de la renta que deb�a producir el inmueble, puesto que, por ejemplo, pasan de $300.000 a $328.890.oo, diferencia que al parecer justifican con la variaci�n del IPC, pero el cual no coincide con los datos que se constatan en la p�gina  HYPERLINK "http://www.dane.gov.co" www.dane.gov.co, que l�gicamente deben ser aplicados para el a�o siguiente, y no al contrario, como pretendieron hacerlo los peritos, defecto que se enmendar�, excluyendo, de paso, la �poca anterior a la contestaci�n de la demanda en raz�n a la calidad de poseedores de buena fe de los demandados.

Y tales valores se concretar�n hasta la fecha del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto por el art. 307 del C. de P. C., operaci�n que deber� ser tenida en cuenta para la actualizaci�n futura que resulte necesaria. Per�odo canon valor anual ipc Octubre 1999 3 meses$300.000.oo$900.0009.23% (acum. 99)2000 327.690.oo3.932.2808.75%2001 356.362.oo4.276.3447.65%2002 383.623.oo4.603.4766.99%2003 410.438.oo4.925.2566.49%2004 437.075.oo5.244.9005.50%2005 461.114.oo(10 meses) $4.611.140._ _ _ _ Total acumulado a octubre 2005_ _ _ _ _ _ _  $28.493.396_ _ _ _  Y en lo que hace a la suma que la parte demandante debe reintegrar a los demandados, a la indexaci�n de la misma deben agregarse los intereses legales del 6% anual, a�o por a�o, liquidaci�n que tambi�n se actualiza, como sigue: Per�odo valor ipc nuevo valor intereses Desde 10-07-98$9.000.000de 07 a 12 2.22%$9.199.800170 d�as 2.83% $260.3541999 9.199.8009.23%10.048.941 602.936200010.048.9418.7510.928.223 655.693200110.928.2237.6511.764.232 705.853200211.764.2326.9912.586.551 755.193200312.586.5516.4913.403.418 804.205200413.403.4185.5014.140.605 848.436200514.140.6054.42(acum. a sep)14.765.61910 meses 5% $738.280totales_ _ _ _ _ _ _ _ _ _$14.765.619$5.370.950 Finalmente, es claro que las sumas a cargo de las partes por concepto de restituciones mutuas, pueden ser compensadas, y que por no resultar un saldo a favor de quienes detentan el inmueble, no hay lugar a reconocerles derecho de retenci�n. En consecuencia, se modificar� la sentencia, sin costas en segunda instancia. DECISI�N Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot�, D.C., en Sala de Decisi�n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley,

RESUELVE

1�) SE MODIFICAN los ordinales SEGUNDO Y CUARTO de la parte resolutiva de la sentencia apelada y consultada, de fecha y origen preanotados, as�: �SEGUNDO: Se ordena a los demandados restituir el inmueble objeto de la promesa de contrato anulada, junto con los frutos civiles causados a partir de la contestaci�n de la demanda, que cuantificados hasta la fecha del presente fallo ascienden a la suma de $28.493.396, suma que se seguir� calculando hasta cuando se concrete la entrega del inmueble. �El a-quo dispondr� lo relativo a la diligencia de entrega del inmueble. �CUARTO: Se ordena a la demandante EVELIA VARGAS DE RODR�GUEZ, restituir a los demandados la suma de $9.000.000, que actualizada con correcci�n monetaria al mes de septiembre de 2005, asciende a la suma de $14.765.619, m�s los intereses de la misma suma al 6% anual, a�o por a�o, que a la fecha ascienden a $5.370.950, y que deber�n seguirse calculando hasta que efectivamente se cancele, sin perjuicio de la compensaci�n que cubra el valor de los frutos cuyo pago se ordena en el ordinal SEGUNDO. 2�) En lo dem�s, se CONFIRMA el fallo apelado y consultado. 3�) Sin costas en esta instancia.

NOTIFIQUESE Los Magistrados, GERM�N VALENZUELA VALBUENA (en permiso) RICARDO ZOP� M�NDEZ DORA CONSUELO BENITEZ TOBON  Debe advertirse que en este ordinal se hace referencia al art�culo 1.502 del C�digo Civil.     PAGE  PAGE 11 Sentencia Ordinario 1999 00804 01 01IX]�������l w � � � � � � � � � � � � � �    �������໱�������������umememYmh�Uh�U6�OJQJh�OJQJh�UOJQJhM @���CJOJQJhM 5�@���CJOJQJh=!3@���CJOJQJhK)�@���CJOJQJhM 5�CJOJQJhM CJOJQJhM @���CJOJQJhM 5�@���CJOJQJh�MQ@���CJOJQJhM @���CJOJQJh�vCJOJQJhM CJOJQJ2IJyz��� X � � � �   * + � ��������������������dh`�dhdh �0�dh*$5$7$8$9DH$ $ �0�*$a$ $ �0�dh*$a$ $ �dh*$a$ �H�I�IDJ���  * + P o p � �  9 = W X � � � � � � � � � � ��o��`d������Ķ��Ĩ���������{�{�q��e�Y�h�B�@���CJOJQJhN @���CJOJQJh��CJOJQJh�E�CJOJQJhM 6�CJOJQJh� �CJOJQJhEhM 6�CJOJQJhEhO�6�CJOJQJhO�hM 6�CJOJQJhO�CJOJQJhM @���CJOJQJhM CJOJQJmH sH hM CJOJQJhM @�OJQJmH sH !� � � � qr������ij����op��������������������������� ��$ �0��dh*$a$�^� $ �0�dh*$a$$dha$�����%(3GVY�~����&*-bg�������Xjkv������������������������������柕���潋��w�h�d�CJOJQJh�!FCJOJQJhCJOJQJhS7�CJOJQJhR CJOJQJh`"�CJOJQJh�_CJOJQJh�t�CJOJQJh� �CJOJQJh�3�CJOJQJhM 6�CJOJQJhM CJOJQJhMH�h�t�hXkhM.���psy���������������� l � 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�H*$5$7$8$9D@&H$a$5�@���aJmH sH ut@t T�tulo 2/$$ �Hd�*$5$7$8$9D@&H$a$5�@���CJaJmH sH ux@x T�tulo 31$$ �0��3*$5$7$8$9D@&H$]�3a$@���OJQJaJmH sH uv@v T�tulo 47$$ �0��3dh*$5$7$8$9D@&H$]�3a$@���CJOJQJaJ`@` T�tulo 5$$ �0�dh*$@&a$5�@���CJOJQJ\�NA@���N Fuente de p�rrafo predeter.Vi@���V  Tabla normal:V �4�4� la�,k���, Sin lista h>@�h T�tulo#$ �H*$5$7$8$9DH$a$5�CJOJQJaJmH sH ufJ@f Subt�tulo#$ �H*$5$7$8$9DH$a$5�@���aJmH sH u�B@� Texto independiente)$ �0�d�*$5$7$8$9DH$a$@���CJaJmH sH ufP@"f Texto independiente 2$ �0�dh*$a$@���\�h�O2h Body Text 2 $��5$7$8$9DH$`��a$OJQJaJmH sH u<@B< Encabezado  �C�"8)@�Q8 N�mero de p�ginaB @bB Pie de p�gina  �C�"d@rd Texto nota pie5$7$8$9DH$CJOJQJaJmH sH uB&@��B Ref. de nota al pieH*jC@�j Sangr�a de texto normal$�1dh^�1a$ CJOJQJLY�L Mapa del documento-D OJQJ<U@��< �(� Hiperv�nculo >*B*ph�~�@��~ 2vTabla con cuadr�cula7:V�0�������EB]`EB�����2IJyz��� X����*+����qr��� � � �   ij����op������������ST��<#=#$$p%q%f'g'o(p(�)�)�,�,?0@02232�5�5�5 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