Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 11001 31 03 028 1999 02005 01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Germán Valenzuela Valbuena

Fecha: 2005-11-23

Sujetos procesales: NOEL FONSECA A / OLIVA CHACÓN DE NAVARRETE

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VICIOS OCULTOS �el t�rmino de caducidad de esta especie de acci�n es de seis meses para bienes muebles, y de un a�o para inmuebles; t�rmino que debe comenzar a contabilizarse a partir de la entrega real, y que para el presente asunto se observa que tanto el inmueble como el establecimiento comercial fueron entregados el 1� de diciembre de 1997, por lo que el t�rmino de caducidad para demandar la rescisi�n de la venta se cumpli� el 1� de diciembre de 1998 y la demanda tan solo fue presentada el 29 de noviembre de 1999.�  TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOT� SALA DE DECISI�N CIVIL Bogot�, D.C., veintitr�s de noviembre de dos mil cinco Magistrado ponente: Germ�n Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 028 1999 02005 01 Procedencia: Juzgado 28 Civil Circuito de Bogot� Clase proceso: Ordinario de Noel Fonseca A. vs. Oliva Chac�n de Navarrete Motivo de alzada: Apelaci�n sentencia Aprobaci�n: Acta No. 41 de 11 de octubre de 2005 (*) Decisi�n: Confirma Se procede a resolver el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia calendada 21 de octubre de 2003, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de La Mesa, Cundinamarca, en descongesti�n del Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogot�.

ANTECEDENTES 1. El demandante solicit� que se declare la resoluci�n del contrato de compraventa del inmueble de la Carrera 64 No. 73-04/06, contenido en la escritura p�blica 3680 de 28 de noviembre de 1997, otorgada en la Notar�a 33 de Bogot�, y del establecimiento de comercio denominado �Residencias Fascinaci�n�, por tener el inmueble vicios que lo hacen impropio para su natural destinaci�n; que como consecuencia de ello, se disponga la cancelaci�n de la mencionada escritura, se ordene la restituci�n al demandante de la suma pagada como precio total del predio y el establecimiento de comercio, m�s la indemnizaci�n de perjuicios y el pago de intereses por todo el tiempo que ha permanecido sellado el establecimiento, sumas que han de ser debidamente indexadas. 2.

Como hechos que sustentan las pretensiones se adujeron, en s�ntesis, los siguientes: A. Mediante la escritura p�blica citada, el demandante adquiri� de la demandada el inmueble identificado con el folio de matr�cula inmobiliaria 050C-220948, y el establecimiento de comercio denominado �Residencias Fascinaci�n�, por valor de $850�000.000, comprometi�ndose la vendedora a salir al saneamiento del inmueble.

B. De consuno y por razones tributarias, las partes acordaron en la escritura p�blica tener como precio de venta del inmueble la suma de $106�000.000, y $7�000.000 por el establecimiento comercial, a fin de no ser gravados en exceso con los impuestos. Del precio real se�alado, el actor ha pagado $250�000.000, m�s los intereses convenidos, pero s�lo hasta el mes de noviembre de 1998, �poca en la cual se dispuso el cierre del establecimiento de comercio, por parte de las autoridades distritales �seg�n dijeron, por carencia de �concepto de uso��.

C. El mencionado cierre ha impedido al actor explotar el establecimiento de comercio, sin que la demandada hubiere hecho algo para remediar esa situaci�n; adem�s, a pesar de pactarse por las partes en el contrato una cl�usula penal, ella se convino en caso de incumplimiento del comprador, pero nada se dijo en relaci�n con la vendedora. 3.

Mediante auto de 16 de diciembre de 1999 se admiti� la demanda, orden�ndose la notificaci�n a la demandada, quien intimada en debida forma y obrando dentro de la oportunidad ritual la contest�, oponi�ndose a las pretensiones, aceptando parcialmente el hecho relativo a la celebraci�n del contrato, toda vez que no se pag� la totalidad de lo pactado y por lo tanto no se registr� la escritura p�blica; y neg� los hechos atinentes a su incumplimiento.

Propuso las excepciones de �incumplimiento del contrato� y �dolo en la petici�n�. 4. Fracasada la fase conciliatoria dentro de la audiencia convocada por el Juzgado con base en lo previsto por el art. 101 del C. de P. C., se abri� el proceso a pruebas, siendo decretadas tanto las pedidas por la actora, como las solicitadas por la demandada.

Entre �stas fueron tenidas en |cuenta las documentales allegadas con la demanda y la contestaci�n; se dispuso librar los oficios a la Alcald�a Local de Engativ� y al Consejo de Justicia, para que se remitiera copia de las resoluciones ya rese�adas y de la licencia de funcionamiento otorgadas a partir de 1987 hasta 1994; a Planeaci�n Distrital para que enviase copia de la licencia de construcci�n 0006677/89, as� como del formulario A64693 y de los oficios 8757 de 10 de mayo de 1994 y 2-1998-29538S; y al Tribunal Contencioso Administrativo de Cundinamarca, a fin de que allegase copia de la demanda 98-1158. 5.

Una vez fenecido el t�rmino probatorio, el Juzgado corri� traslado para que las partes presentaran sus alegatos, derecho del cual solamente hizo uso la parte actora. Y en cumplimiento a lo ordenado en el Acuerdo 1875 de 18 de junio de 2003, emanado de la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura, para descongestionar los Despachos Judiciales, se dispuso la remisi�n del expediente al Juzgado Civil del Circuito de La Mesa, Cundinamarca, que profiri� la decisi�n de fondo.

EL FALLO IMPUGNADO Para desestimar las pretensiones, regres� el a-quo sobre la finalidad de ellas, para recalcar que lo pedido por el actor fue la rescisi�n de la venta por existir vicios ocultos, seg�n lo dicho en la demanda y en el escrito de alegaciones finales. Bajo esa �ptica, tuvo en cuenta que el t�rmino de caducidad de esta especie de acci�n es de seis meses para bienes muebles, y de un a�o para inmuebles; t�rmino que debe comenzar a contabilizarse a partir de la entrega real, y que para el presente asunto se observa que tanto el inmueble como el establecimiento comercial fueron entregados el 1� de diciembre de 1997, por lo que el t�rmino de caducidad para demandar la rescisi�n de la venta se cumpli� el 1� de diciembre de 1998 y la demanda tan solo fue presentada el 29 de noviembre de 1999.

Por ello, fue declarada oficiosamente la caducidad de la acci�n, y conden� en costas a la parte demandante. LA APELACI�N El actor consider� que no le asiste raz�n al a-quo al haber declarado la caducidad de la acci�n, porque no se ha efectuado la entrega del inmueble y mal puede contarse el t�rmino de caducidad. Hizo �nfasis en la devoluci�n que del bien inmueble y del establecimiento hizo �l a la demandada y resalt� la falta de inscripci�n en el registro de la escritura de venta.

Agreg� que tampoco se ha tomado nota de la venta del establecimiento de comercio en el registro mercantil. CONSIDERACIONES 1. De manera liminar se destaca que la acci�n intentada permite una escisi�n, de acuerdo con el bien objeto de compraventa, porque a pesar de estar contenidos ambos negocios jur�dicos en el mismo instrumento, cada uno genera efectos distintos y se rige por dis�miles normas.

En efecto, mal puede confundirse la acci�n redhibitoria que opera frente a la compraventa de un edificio �bien inmueble, material, que en principio se somete a los lineamientos del C�digo Civil-, con la compraventa de un establecimiento de comercio, entendido como un bien mercantil compuesto por un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.

Los componentes del edificio, apreciables f�sicamente, se diferencian de aquellos que hacen parte del establecimiento de comercio, salvo norma en contrario, tales como la ense�a o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios; los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o art�sticas que se utilicen en las actividades del establecimiento; las mercanc�as en almac�n o en proceso de elaboraci�n, los cr�ditos y los dem�s valores similares; el mobiliario y las instalaciones, as� como los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideraci�n al titular de dicho establecimiento. 2.

Efectuada esa primera divisi�n, se detiene la Sala a estudiar los efectos de la acci�n intentada en relaci�n con el edificio ubicado en la Carrera 64 No. 73 A - 04/06, identificado con folio de matr�cula inmobiliaria 50C-220948. Y ante todo, se observa que el contrato de compraventa se encuentra legal y v�lidamente celebrado, para lo cual se advierte que versa sobre un bien inmueble, tiene su g�nesis en una causa l�cita, recae sobre un objeto comerciable; los contratantes han manifestado expresamente su consentimiento, no encontr�ndose en ellos alg�n tipo de inhabilidad o incompatibilidad para contratar, a m�s de que se cumplieron las solemnidades y formalismos propios de esta clase de contratos �as� como tambi�n las formalidades propias requeridas para la compraventa del establecimiento comercial vendido-.

Tambi�n, milita dentro del expediente copia en regla de la escritura por medio de la cual se perfeccion� la compraventa. 3. Dentro de las obligaciones especiales del vendedor en el contrato de compraventa, los art�culos 1893 y siguientes del C�digo Civil establecen la de salir al saneamiento, sea amparando al comprador en el dominio y posesi�n pac�fica de la cosa, ya respondiendo por los �defectos ocultos de �sta, llamados vicios redhibitorios�.

En relaci�n con la acci�n redhibitoria, cabe precisar que puede el comprador pedir que se rescinda la venta o que se rebaje proporcionalmente el precio de la cosa vendida; en el primero de los casos se deben reunir en los vicios, en principio ciertas calidades, cuales son: i) haber existido al tiempo de la venta; ii) ser tales, que la cosa vendida no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conoci�ndolos el comprador, no la hubiera adquirido o habr�a pagado un menor precio; iii) no haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o que el comprador no haya podido f�cilmente conocerlos en raz�n de su profesi�n u oficio.

Se duele el impugnante porque, a su juicio, no ha habido entrega del inmueble, no s�lo por la falta de inscripci�n de la escritura de venta en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos �tradici�n-, sino porque el edificio le fue devuelto a la vendedora, quien actualmente lo detenta. Infiere la censura, a partir de lo anterior, que si no ha existido entrega jur�dica, mal puede principiarse a contar el t�rmino de caducidad que impidi� la prosperidad de sus s�plicas. 4.

Por lo tanto, estima la Sala ahora que es preciso establecer si se encuentra configurado el fen�meno de la caducidad de la acci�n. N�tese que es el art�culo 1923 del C�digo Civil el encargado de establecer el t�rmino con el cual cuenta el comprador para iniciar la acci�n redhibitoria: seis meses respecto de las cosas muebles y un a�o en relaci�n con los bienes ra�ces, salvo estipulaci�n que ampl�e esos t�rminos, en ambos casos cont�ndose su inicio �desde la entrega real�, que seg�n el propio instrumento de venta tuvo ocasi�n el d�a 1� de diciembre de 1997 (f. 3 vto.

C. 1). Y al haberse presentado la demanda el 30 de noviembre de 1999, ya hab�a transcurrido el a�o de caducidad de que trata la norma citada. 5. Con todo, debe recalcarse que en las pretensiones se mencionan �vicios� que hacen la cosa �impropia para su natural destinaci�n�, descripci�n que, en principio, encuadra en los par�metros establecidos por la legislaci�n civil para la acci�n intentada; no empece, tales �vicios� contienen, seg�n lo dicho por el demandante, elementos que conducen tambi�n al fracaso de la acci�n intentada.

En primer lugar, teniendo como fecha de la venta el 28 de noviembre de 1997, los endilgados vicios deb�an existir para ese momento. Sin embargo, el primero de los actos administrativos que llevaron al cierre del establecimiento de comercio data de 29 de diciembre de 1997, huelga decir, posterior a la venta. En segundo lugar, no existe prueba alguna en el expediente, regular y oportunamente aportada, en virtud de la cual pueda establecerse un defecto f�sico o estructural que haga inviable al edificio para su uso natural.

El cierre ordenado se produjo no s�lo de manera sobreviniente, sino que fue resultado de actuaciones administrativas, que adem�s se relacionan con su explotaci�n y no con la obra. 6. Ahora, entendida la apelaci�n interpuesta en lo desfavorable al apelante, debe regresar la Sala a las pretensiones, especialmente la primera de ellas, que dice relaci�n con la resoluci�n del contrato, pero basada en la mencionada existencia de vicios y no en el incumplimiento.

Pero, en gracia de discusi�n, a�n siendo la falta de observancia de las obligaciones contractuales la g�nesis de la pretensi�n, se advierte la ausencia de uno de los requisitos que al efecto establece el art�culo 1546 del C�digo Civil: que quien pida la resoluci�n sea contratante cumplido. En efecto, el demandante admiti� desde el escrito de demanda haber restituido el inmueble en noviembre de 1998, �poca en la cual tambi�n ces� el pago de los intereses pactados con la vendedora, desde luego que omiti� pagar en su integridad el precio, justificando tal conducta en actos que fueron, como se dijo, sobrevinientes y ajenos a la situaci�n contractual (actos administrativos).

Lo dicho hasta ac� conduce, sin mas ambages a confirmar la decisi�n impugnada, en relaci�n con el contrato de compraventa del inmueble. 7. Y no puede ser distinta la conclusi�n en relaci�n con la compraventa del establecimiento de comercio, porque a pesar de regirse por normas mercantiles, admite la aplicaci�n de la legislaci�n civil, por expresa remisi�n que hacen los art�culos 2� y 822 del estatuto comercial, por tratarse de uno de aquellos casos que carecen de regulaci�n espec�fica en el C�digo de Comercio.

No obstante las partes cumplieron con la formalidad que se�ala el art�culo 526 del C�digo de Comercio para la enajenaci�n de establecimientos de linaje mercantil, se echa de menos el cumplimiento de las dem�s exigencias dispuestas por los art�culos 527 y siguientes del mencionado c�digo. Entonces, con prescindencia del t�rmino de caducidad, se reitera que los defectos enrostrados por el comprador en relaci�n con el contrato de venta que se estudia fueron posteriores a la �poca en que se protocoliz� el acuerdo de voluntades, lo que de suyo hace insostenible la acci�n redhibitoria. 8.

Y en cuanto a la resoluci�n, no qued� demostrado en el plenario incumplimiento alguno por parte de la demandada, quien nada tuvo que ver con las decisiones administrativas distritales que con posterioridad a la celebraci�n del contrato de compraventa fueron proferidas. Por contera, tampoco ha de prosperar una petici�n en ese sentido. Como conclusi�n de lo dicho, se impone la confirmaci�n de la sentencia apelada, sin que haya lugar a condena en costas en la instancia, por no aparecer causadas.

DECISI�N Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot�, D.C., en Sala de Decisi�n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia apelada de fecha y origen anotados. Sin costas en esta instancia. NOTIF�QUESE Y C�MPLASE Los Magistrados, GERM�N VALENZUELA VALBUENA (*)(en comisi�n de servicios) RICARDO ZOP� M�NDEZ DORA CONSUELO BEN�TEZ TOB�N     PAGE  PAGE 10 Sentencia Ordinario 1999 02005 01 )op�����Udi�������    /   � ��$ef %8������������ù�̭̭̭̭�����������{����s�s��p�@�6�CJOJQJ6�@���CJOJQJ]�CJOJQJmH sH  @���OJQJ@�OJQJmH sH @���CJOJQJ5�@���CJOJQJaJ5�CJOJQJaJCJOJQJaJ@���CJOJQJaJ5�@���CJOJQJ@���CJOJQJ@���CJOJQJmH sH 6� CJOJQJ,$%&'()<Xop�������������{{ $ �dh*$a$ $ �0�d�*$a$$a$X$$If�F����� � �0�������6��������4� Fa� $$Ifa$ S@�@������8������       ������������������$dha$�dh`�dhdh �0�dh*$5$7$8$9DH$ $ �0�dh*$a$ �C�"$ �0��3*$]�3a$$ �0��3dh*$]�3a$ _ ` � � ��#$;<���������./0����������������������$ �0��dh*$a$ �� �0�dh*$5$7$8$9DH$ $ �0�dh*$a$$dha$�����.0=>kp+� � l(�(�)�)�)�)�*�*:/O/�0�0�0�0S1Y1'2-2C5M5�<�<�>�>_?g?@@@@@3@4@R@S@T@V@W@Y@Z@\@����������������������������������������渮���擎�� jUCJOJQJmH sH  6�mH sH 6�OJQJmH sH 5�OJQJmH sH OJQJmH sH 5�CJOJQJ5�6�CJOJQJCJOJQJmH sH 6�CJOJQJ CJOJQJ6�@���CJOJQJ@���CJOJQJ80=>+,?@�#�#\']'�(�(�+�+q-r-A0B0�1�13������������������������$dha$ �H0�dh5$7$8$9DH$ $ �0�dh*$a$33�4�4�6�6R8S8�8�8X:Y:|;};�<�<�=�=�>�>�>�>�>�?�?�?�?��������������������������dh$ �0�dh*$1$a$$dha$�?�?�?�?�?�?@@@3@4@5@6@R@S@U@V@X@Y@[@\@^@_@h@���������������������������&`#$ $ �Hdh*$a$dh$a$$dha$dh$dha$\@]@_@`@f@g@h@j@k@q@r@t@u@v@�@�@�@�@�@�@�����������Żŷ�CJOJQJmH sH 6�CJ5�6�CJOJQJ6�CJOJQJ0J5�OJQJmHnHu0J5�OJQJj0J5�OJQJU0J j0JU jUh@i@j@v@�@�@�@�@������� $ �Hdh*$a$����&`#$�h]�h/ 0&P1�h��/ �"I!��"��#��$��%��n�n i@@��@ Normal CJOJQJ_HaJmH sH tH b@b T�tulo 1)$$ �H*$5$7$8$9D@&H$a$5�@���aJmH sH ull T�tulo 2/$$ �Hd�*$5$7$8$9D@&H$a$5�@���CJaJmH sH upp T�tulo 31$$ �0��3*$5$7$8$9D@&H$]�3a$@���OJQJaJmH sH unn T�tulo 47$$ �0��3dh*$5$7$8$9D@&H$]�3a$@���CJOJQJaJX@X T�tulo 5$$ �0�dh*$@&a$5�@���CJOJQJ\�FA@���F Fuente de p�rrafo predeter.`>@�` T�tulo#$ �H*$5$7$8$9DH$a$5�CJOJQJaJmH sH u^J@^ Subt�tulo#$ �H*$5$7$8$9DH$a$5�@���aJmH sH uzB@z Texto independiente)$ �0�d�*$5$7$8$9DH$a$@���CJaJmH sH u^P"^ Texto independiente 2$ �0�dh*$a$@���\�`�O2` Body Text 2 $��5$7$8$9DH$`��a$OJQJaJmH sH u4@B4 Encabezado  �C�"0)@�Q0 N�mero de p�gina: b: Pie de p�gina  �C�"�<\����%&'()<Xop�����8������_`� � � � # $;<���������./0=>+,?@��\#]#�$�$�'�'q)r)A,B,�-�-//�0�0�2�2R4S4�4�4X6Y6|7}7�8�8�9�9�:�:�:�:�:�;�;�;�;�;�;�;�;�;<<<3<4<5<6<R<S<j<v<�<�<�0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0��0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0��H0��H0���0���0���0���0���0���0��H0���0���0���0��0��0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0��0��0���0���0���0���0��0���0���0���0���0���0��0���0���0��0���0���0���0��0�� 0�@0���@0���@0�� 0 FFFFFI�\@�@#(,� 03�?h@�@$&')*+-�@% !I!�!���#x{� � �+�+D-J- 0044W9b9�:�:S<S<U<U<V<V<X<Y<[<\<^<_<�<�<#)<��,�:�:�;�;6<R<S<S<U<U<V<V<X<Y<[<\<^<_<u<�<�<�<��recoveryrecoveryrecoveryrecoveryrecoveryrecoveryrecoveryevillampConsejo Superior�C:\TRIBUNAL 2005\SALA CIVIL\PROVIDENCIAS\VALENZUELA V. 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