REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA IBAGUÉ TOLIMA SALA DE DECISIÓN Ibagué, once (11) de julio de dos mil veinticuatro (2024). (Aprobado en sesión virtual mediante acta No. 049 del 11 de julio de 2024). Magistrado Ponente: Pablo Gerardo Ardila Velásquez.
Referencia: Apelación de sentencia. Proceso: Impugnación Actas de Asamblea. Demandantes: Jorge Enrique Merchán Zuluaga y otros. Demandados: Condominio Hacienda Sumapaz Etapa I y II. Radicado: 73449-31-03-002-2020-00033-01 En cumplimiento a lo dispuesto por la H. Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Laboral - en fallo de tutela STL7311-2024, radicación n.° 107227, del 22 de mayo de 2024, el Despacho procede a resolver lo que en derecho corresponda respecto del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia proferida el 2 de julio de 2021 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar Tolima, dentro del proceso de impugnación de actas de asamblea promovido por los señores JORGE ENRIQUE MERCHÁN ZULUAGA, JEANNETHE LOZADA DE MERCHÁN, LILIANA MARÍA GARCÍA HANSEN, AUGUSTO GERMAN QUIÑONEZ GRILLO y 2 MERCEDES MENDOZA MALDONADO, en contra del “CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II LA GUADUAL”.
I.- ANTECEDENTES. 1.- Los señores JORGE ENRIQUE MERCHÁN ZULUAGA, JEANNETHE LOZADA DE MERCHÁN, LILIANA MARÍA GARCÍA HANSEN, AUGUSTO GERMAN QUIÑONEZ GRILLO y MERCEDES MENDOZA MALDONADO, por conducto de apoderado, presentaron demanda de impugnación de acta de asamblea en contra del “CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II LA GUADUAL”, a fin que se declare: a).- “(…) la nulidad del presupuesto de ingresos y gastos aprobado en la asamblea general ordinaria no presencial celebrada el 26 de marzo de 2020, basado en la figura de Módulos de Contribución, previstos exclusivamente para conjuntos comerciales o mixtos según el artículo 31 la Ley 675 de 2001”. b).- “(…) nula la cuota extraordinaria de $189.200.000.oo, por no haber sido incluida en el orden del día de la asamblea no presencial y no haberse aprobado por mayoría calificada al exceder su cuantía cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, durante la vigencia presupuestal, 2020-2021”. c).- “( ) la nulidad de la decisión no incluida en el orden del día que aprueba la Reforma al Reglamento de propiedad horizontal, en abierta violación de los artículos 31 y 46 de la Ley 675 de 2001”.
Síntesis de los hechos. 2.- Se dice que el 7 de marzo de 2020, se convocó a Asamblea General Ordinaria de propietarios “Hacienda Sumapaz Etapa I y II la Guaduala”, para el jueves 26 de marzo a las 6 p.m. en la ciudad 3 de Bogotá, reunión que se llevó a cabo de forma virtual debido a la pandemia. Iniciada la sesión, en el “(…) punto 7º del orden del día correspondiente al presupuesto de ingresos y gastos, dos representantes de propietarios, transgrediendo las normas de propiedad horizontal establecidas en la Ley 675 de 2001, sobre funciones de la asamblea (numeral 2º articulo 38) y funciones del administrador (numerales 1º y 4º artículo 51), expusieron un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos, sustituyendo el presentado por la administración para discusión y aprobación de la asamblea, basado en módulos de contribución, figura no aplicable para conjuntos residenciales (…)”. 2.- Con el objeto de incluir bajo la apariencia de legalidad los módulos de contribución aplicables solamente a conjuntos comerciales o mixtos, se propuso y aprobó: “(…) la modificación del reglamento de propiedad horizontal (…)”, idea que no estaba en el orden del día. Por igual, “(…) la decisión de modificar el reglamento de Propiedad Horizontal no contó con el quorum calificado del setenta por ciento (70%) del total de los coeficientes de la copropiedad y desconoció que se trataba de asamblea no presencial, transgrediendo la ley de propiedad horizontal en el artículo 46–5 (…) en el punto 5.4. del orden del día, destinado a dar informes a los asambleístas, se incluyó y aprobó por el 91.42% de los asistentes, una CUOTA EXTRAORDINARIA para la mejora de la PTAR, trámite de permisos, e instalación de un sistema de riego (…)”, proceder que quebranta el “(…) artículo 46 de la Ley 675 de 2001, numeral 2º y su parágrafo, que exige mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para la imposición de expensas extraordinarias (…) en el acta no se consigna la votación que aprueba la cuota extraordinaria, 4 solo muestra un porcentaje de aprobación donde se confunde el quorum deliberatorio con el quorum decisorio de mayoría calificada exigido por la ley para esta clase de decisiones”.1 II.- TRÁMITE. 1.- El 17 de julio de 2020 se admitió la demanda,2 luego, una vez aportada la caución ordenada, por auto de julio 30 se decretó la: “(…) SUSPENSION PROVISIONAL de los efectos de las decisiones tomadas en la asamblea general ordinaria 2020 no presencial del CONDOMINIO RESIDENCIAL HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II la Guaduala, llevada a cabo el 26 de marzo de 2020 (…)”.3 Decisión aclarada por petición del representante judicial de la demandada,4 acto que permitió tenerla como notificada por conducta concluyente.5 2.- El “CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II”, se opuso a las pretensiones excepcionando de mérito: “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA - EL CONJUNTO HACIENDA SUMAPAZ NO ES RESIDENCIAL SINO MIXTO POR CONSIGUIENTE PUEDE APLICAR MODULOS DE CONTRIBUCIÓN - CUMPLIMIENTO DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA LLEVAR A CABO LA ASAMBLEA ORDINARIA PRESENCIAL A TRAVES DE MEDIOS VIRTUALES - TEMERIDAD Y MALA FE DE LA PARTE ACTORA - EXCEPCIÓN INNOMINADA O GENÉRICA”.6 3.- Descorridas las excepciones de fondo,7 se fijó fecha para adelantar la audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P.,8 diligencia cumplida el 11 de mayo de 2021, escuchándose en 1 Pdf fl. 1 a 4 Exp.
Digt. C.1. 2 Pdf fl. 28 y 29. Exp. Digt. 3 Pdf fl. 33. Exp. Digt. 4 Pdf fl. 37 a 41 y 110. Exp. Digt. 5 Pdf fl. 33. Exp. Digt. 6 Pdf fl. 61 a 73. Exp. Digt. 7 Pdf fl. 100 a108 y 131. Exp. Digt. 8 Pdf fl. 178. Exp. Digt. 5 interrogatorios a los señores: URIEL ANDRIO MORALES LOZANO (minuto 25:39 a 28:55), AUGUSTO GERMAN QUIÑONEZ GRILLO (minuto 29:13 a 37:15), MERCEDES MENDOZA MALDONADO (minuto 37:58 a 44:04), JORGE ENRIQUE MERCHAN ZULUAGA (minuto 44:58 a 48:05), JEANNETHE LOZADA (minuto 48:41 a 51:09), LILIANA GARCIA HANSEN (minuto 51:33 a 54:16) y MANUEL DARIO FLOREZ CRUZ (minuto 55:02 a 1:15:54).9 4.- El 2 de julio siguiente, se continuó con la recepción de alegatos de conclusión, escuchándose a los demandantes (minuto 05:49 a 16:46), posteriormente, a la demandada (minuto 40:12 a 01:00:15).10 Acto seguido se profiere el fallo.
III.- LA SENTENCIA (minuto 01:14:19 a 01:40:15). 1.- Expresó el a quo: “( ) DECLÁRENSE imprósperas las excepciones de mérito propuestas a nombre de CONDOMINIO HACIENDA SUMPAZ ETAPA I Y IILA GUADUALA, frente a las pretensiones de la señora demandante MERCEDES MENDOZA MALDONADO. Como consecuencia ( ) ACCÉDASE a las siguientes pretensiones de la demandante MERCEDE MENDOZA MALDONADO: (…) a) DECLÁRESE la nulidad de la decisión tomada en asamblea general del CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II LA GUADUALA, el día 26 de marzo de 2020 y llamada PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS BASADOS EN LA FIGURA DE MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN (…) b) DECLÁRESE la nulidad de la decisión tomada en la asamblea general del CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA 1 Y 2 LA GUADUALA, el día 26 de marzo de 2020 y llamada DECISIÓN APROBATORIA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD (…) Deniéguense las demás declaraciones solicitadas 9 Video audiencia art.372.
Carpeta Audiencias. Exp. Digt. 10 Video audiencia art. 373. Carpeta Audiencias. Exp. Digt. 6 (…) Declárese prospera la excepción de mérito de FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA frente a los demandantes URIEL ANDRIO MORALES, JORGE MERCHÁN, JANNETHE LOZADA, LILIANA GARCÍA Y AUGUSTO GERMAN QUIÑONES (…) Costas a cargo de los demandantes URIEL ANDRIO MORALES, JORGE MERCHÁN, JANNETHE LOZADA, LILIANA GARCÍA Y AUGUSTO GERMAN QUIÑONES a favor de la demandada.
Agencias en derecho la suma de $2.000.000 (…) Costas a cargo de la demandada y a favor de la demandante MERCEDES MENDOZA MALDONADO. Agencias en derecho la suma de $2.500.000.oo. (…) CANCÉLENSE todas las medidas cautelares impartidas por razón del proceso ( ) En firme esta providencia, remítase copia de la misma a la representación legal del conjunto demandado para lo de su cargo (minuto 01:40:08).
Quedan notificados de esta decisión”. 1.1.- Comenzó diciendo que se encontraban satisfechos los “(…) requisitos establecidos por la ley como necesarios para regular la formación y perfecto desarrollo del proceso (…)”, lo que permitió descender al estudio de la “falta de legitimidad en la causa por activa”, recordando sobre el particular: “(…) el artículo 49 de la ley 675 de 2001 afirma que las decisiones de asamblea pueden ser impugnadas por las siguientes personas: el administrador de la propiedad horizontal, el revisor fiscal y cualquiera de los propietarios.
Esta norma no admite ninguna dilación u otra interpretación (…) En este caso, en lo que atañe a los moradores, la sentencia C-318 de la Corte Constitucional (…) [lo habilita] para ejercer sus derechos cuando surja conflictos por convivencia más no, para ejercerlos frente a actos propios de la naturaleza de una copropiedad (…)”. 1.2.- Referente a la presencialidad de la reunión de Asamblea General ordinaria del 26 de marzo de 2020, indicó con soporte en el 7 Decreto 398 del 13 de marzo de 2020 y artículo 42 de la Ley 675 de 2001: “(…) la reunión de asamblea, fue legal, porque si bien fue de carácter virtual, se hizo con la presencialidad de las personas que quedaron registradas, es decir, se trató de una reunión presencial a través de medios virtuales” (se destaca).
Y, agregó: “(…) el conjunto demandado no es ni comercial ni mixto, por lo tanto, no es legal establecer unos ingresos y gastos acudiendo a esta figura de módulos contributivos como se hizo dentro de la parte de la asamblea mencionada (…) esta figura de módulos contributivos solo procede para conjunto comerciales o mixtos y el aquí demandado es de carácter residencial, destinación que no ha sido cambiada, por lo tanto, se declarará la nulidad de dicha decisión tomada en asamblea general ordinaria del 26 de marzo de 2020, por contravenir la Ley 675 de 2001 (minuto 01:34:14)”. 1.3.- Concerniente a la declaración de nulidad de la cuota extraordinaria por no haberse incluido en el orden del día, dijo: “(…) esta decisión sí se incluyó dentro del orden del día, lo llamaron como informe de manejo de suministro de agua potable y alcantarillado y otros, punto 5.4. de la citada orden.
De acuerdo a lo plasmado en el acta, fue aprobada con un 91,42% de los asistentes a la asamblea, superando el porcentaje mínimo, exigido por el artículo 46 de la ley 675 de 2001. Por lo tanto, esta pretensión se deniega”. Atinente a la nulidad de la decisión aprobatoria del reglamento de propiedad, mencionó: “(…) el artículo 38 de la ley 675 de 2001 señala todas las funciones que tiene la asamblea general de copropietarios de la propiedad horizontal ( ) entre ellas, la de aprobar el reglamento de propiedad horizontal.
Esta reforma se hizo entre el punto citado, en el orden del día, como proposiciones y varios. Y, si bien su decisión estuvo sometida a la votación válida, como ya dijimos, para esta clase 8 de conjuntos de carácter residencial, no puede acudirse a la figura de módulos contributivos que fue el objeto de la reforma del reglamento de propiedad horizontal, por lo tanto, se declara la nulidad de esta decisión”.11 IV.- LA IMPUGNACIÓN. 1.- En la misma vista pública, la profesional del derecho MERCEDES MENDOZA MALDONADO apela la decisión indicando: i).- que de acuerdo al art. 67 del reglamento de propiedad horizontal (escritura 3598), los demandantes tienen representación y el derecho de impugnación, pues aquella disposición les faculta para asistir a la asamblea y con derecho a voto en el momento en que el dominio de la propiedad se encuentre limitado, entiéndase, el propietario, fiduciario, usufructuario o habitador; de ahí que, está habilitado para impugnar el acta de asamblea, tema que es respaldado por la H. Corte Constitucional; ii).- señaló que la administración estaba facultada para citar la reunión en uso del art. 42 de la ley 675/04 (reuniones no presenciales) y no ejerció la facultad del Decreto 398, decidiendo la administración hacerla virtual, no, presencial virtual, pues la citación estaba dada para hacerla presencial y fue cambiada para hacerla completamente virtual, de ahí que, aceptando esa teoría, todo lo virtual sería presencial; iii).- finalmente criticó el orden del día y la forma como se termina por legalizar la cuota extraordinaria, eliminando totalmente el cuórum calificado, en razón a que ya no se tendría en cuenta la mayoría calificada del 70% de los coeficientes, sino, de los asistentes, lo que no es posible (minuto 01:42:10 a 01:45:47). 11 Video audiencia art. 373.
Carpeta Audiencias. Exp. Digt. Fl. 196. 9 2.- El señor URIEL ANDRIO MORALES LOZANO insistió en señalar que el Decreto 398 de 2020, no aplica para los conjuntos regidos por la propiedad horizontal cuya reglamentación está contenida en la Ley 675 de 2001, por tal motivo, no podría hablarse de una reunión presencial a través de medios virtuales.
Advirtió que en su calidad de “morador”, sí está habilitado para accionar por comportamientos en contra de la ley que le acarrean perjuicios. Finalmente recordó que el cuórum que cita la ley fue violado (minuto 01:45:51 a 01:51:11). En documento anexo ratificó sus reparos.12 3.- El demandante AUGUSTO GERMAN QUIÑONES destaca que el reglamento de propiedad horizontal le permite iniciar la presente acción (minuto 01:51:45 a 01:52:28).
En documento aparte, junto a la señora MERCEDES MENDOZA MALDONADO, reiteran sus reparos en contra de la sentencia del 2 de julio de 2021.13 4.- De su parte, el señor procurador judicial de la demandada expreso: a). indica que la pretensión 3ª de la demanda referida a que se “(…) declare la nulidad de la decisión por no incluirla en el orden del día que aprueba la Reforma al Reglamento de propiedad horizontal.
Considero que la decisión debería estar acorde con lo que se solicitó, que es que la reforma al reglamento de propiedad no se incluyó en el orden del día, esa es la pretensión (…)”. De ahí que el fundamento para la prosperidad de esa pretensión no podía ser que el conjunto no tiene el carácter de comercial o mixto; b) eleva reparo en contra del reconocimiento de la pretensión primera referente a la nulidad del presupuesto de inversiones y gastos, por cuanto, si la asamblea estuvo bien concebida y se cumplió con las votaciones, no cabía la posibilidad de negarla con los fundamentos tenidos en 12 Pdf fl. 213 y 214.
Exp. Digt. 13 Pdf fl. 202 a 212. Exp. Digt. 10 cuenta por el despacho (minuto 02:04:05 a 02:05:47). En escrito aparte reforzó sus elucubraciones.14 V.- TRÁMITE ANTE EL TRIBUNAL. 1.- La alzada se admitió el 31 de agosto de 2021,15 siendo prorrogada la instancia para decidir el 13 de enero de 2022.16 El 10 de febrero del año que transcurre, se corre traslado a fin de sustentar la apelación.17 2.- El demandante URIEL ANDRIO MORALES LOZANO, reclamó que tiene la legitimación en la causa para promover la demanda, ya que, en calidad de “morador”, puede controvertir las decisiones que afectan su patrimonio y limitan sus derechos.
Reclama que la reunión de la asamblea no fue presencial, sino, virtual, violándose lo establecido en los artículos 42 y 46 de la Ley 675 de 2001, por tal motivo, son nulas.18 3.- Los señores Augusto German Quiñones Grillo (actuando en nombre propio y en representación de Jorge Enrique Merchán Zuluaga y Jeannethe Lozada de Merchán) y Mercedes Mendoza Maldonado, insisten en señalar: “(…) Los moradores (…) tienen derecho a ser oídos en este proceso por su calidad de fideicomisarios con tenencia de las casas y la responsabilidad de cubrir las expensas comunes ordinarias o extraordinarias e impugnarlas cuando fueren decretadas ilegalmente por la asamblea, y mi derecho como usufructuario en igual sentido, según interpretación dada por la Sala Plena de la Corte Constitucional, en sentencia C-318 de 2 de mayo de 2002, tantas 14 Pdf Folio. 198 a 206 al 215.
Exp. Digt. 15 Pdf 03. C.T. 16 Pdf 12. C.T. 17 Pdf 15. C.T. 18 Pdf 17 C.T. 11 veces citada.” La conclusión del a quo desconoce: “(…) el decreto reglamentario 398 de 2020 expedido por el Ministerio de Comercio Industria y Turismo y desde luego dirigido exclusivamente al mencionado sector. No obstante, la precisión del reglamentario, la señora juez lo consideró aplicable a la asamblea general ordinaria del condominio Hacienda Sumapaz celebrada días antes de su vigencia ( ) La asamblea no presencial tiene limitaciones especiales, de obligatorio cumplimiento, relacionadas con el aviso de citación, en el cual es forzoso insertar el orden del día y en la misma no se pueden tomar decisiones sobre temas no previstos en este (…)”.
Por lo expuesto, pide que se revoque la sentencia recurrida.19 4.- La demandada hace hincapié en que la reforma al reglamento de “(…) propiedad horizontal respecto de la implementación de los módulos de contribución, sí cumplió lo establecido en la ley, dado que el cambio de destinación y uso de varios de los predios que conforman el Condominio Hacienda Sumapaz, como las casas Nos. 32 a 36 que corresponden a VIVIENDAS TURISTICAS, cumplen con las condiciones establecidas en el Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo (…) no estamos en presencia de un conjunto netamente residencial como en principio fue establecido, sino como uno mixto o comercial, donde hay varias casas o bienes de uso privado que se han destinado a vivienda turística de tiempo compartido”.
Sobre el orden del día, manifestó que la asamblea se cumplió de: “(…) manera presencial (virtual) conforme al decreto 398 de 2020 y ley 222 de 1995, diferente a las del artículo 42 de la ley 675 de 2001, 19 Pdf 20 Exp. Digt. C.T. 12 no era exigible insertar en el aviso el orden del día, en consecuencia, sí se podía tomar decisiones sobre temas allí no previstos como el de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, por tanto, no se incumplió con el art. 39 de la ley 675 de 2001”.
Agregó: “(…) el artículo 1 del Decreto 398/20 establece que, para los efectos de las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, cuando se hace referencia a ‘todos los socios o miembros’ se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el quórum mínimo para deliberar.
De esta forma, no se hace necesario contar con la participación del 100% de los accionistas, socios o miembros de la junta directiva, para poder llevar a cabo una reunión no presencial, situación hoy ratificada por el Decreto 176 de 2021 (…)”. En cuanto a los moradores, remarcó: “(…) Lo dispuesto en el art. 67 del reglamento de propiedad horizontal, hace alusión a acudir a las asambleas, más no los faculta para impugnar decisiones, y si ello fuere así, estaría en contra del artículo 49 de la ley de propiedad horizontal, en relación con las personas que sí pueden impugnar las decisiones de asamblea (…) máxime cuando no demostraron su calidad, por consiguiente, dicha disposición se tendría por no escrita”.20 VI.- TRASLADO DE LA OPUGNACIÓN. 1.- El señor Augusto German Quiñones Grillo (actuando en nombre propio y en representación de Jorge Enrique Merchán Zuluaga y Jeannethe Lozada de Merchán), se pronunció frente a los argumentos expuestos por la parte accionada, destacando que el esporádico “(…) cambio de uso de las viviendas, no puede entenderse como un cambio de destinación, este requerirá de una 20 Pdf 25 C.T. 13 decisión tomada en asamblea presencial y con mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integra el conjunto, pues se trata de una reforma al reglamento”.
Finaliza diciendo que la asamblea se adelantó de forma no presencial, no existiendo la figura de “presencial virtual”, punto que debe ser revocado junto a la falta de legitimación por activa.21 2.- El “CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II”, pide que se confirme la prosperidad de la excepción llamada falta de legitimación por activa, dado que, solo los copropietarios pueden intervenir en situaciones económicas del conjunto, lo que no comprende conflictos de convivencia, punto donde el morador puede participar.
Recordó que, se aplicó debidamente la ley y “(…) debe mantenerse todo lo decidido con relación a las asambleas presenciales virtuales, distintas de las no presenciales del artículo 42 de la ley 675 de 2001 (…) en consecuencia, no era exigible insertar en el aviso el orden del día el tema de las cuotas extraordinarias o cualquier otro tema que hubiera suscitado su discusión y/o votación, en consecuencia, sí se podía tomar decisiones sobre temas allí no previstos como el de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, por tanto, no se incumplió con el art. 39 de la ley 675 de 2001”.22 3.- El demandante URIEL ANDRIO MORALES LOZANO, memoró: los “( ) módulos de contribución no están previstos para el conjunto de vivienda campestre cuyos bienes y servicios comunales están destinados al uso y goce general de todos los propietarios (…)”.
Indicó que la reforma de estatutos tiene reglamentación especial y exige una votación con el 70% de 21 Pdf 29 C.T. 22 Pdf 32 C.T. 14 coeficientes de propiedad, destacando que no existe la asamblea “presencial virtual”. Sumó a sus explicaciones que el “morador” está habilitado para controvertir las decisiones de la asamblea que afectan sus intereses económicos.23 VII.- CONSIDERACIONES. 1.- De cara a los argumentos elevados por los opugnantes en contra de la sentencia proferida en audiencia el 2 de julio de 2021, vale poner de presente que con esta acción se pretende la declaración de “nulidad” de tres (3) puntos aprobados en la asamblea general celebrada el 26 de marzo de 2020: “(…) el presupuesto de ingresos y gastos (…) basado en la figura de Módulos de Contribución (…) la cuota extraordinaria de $189.200.000.oo (…) [no incluida] en el orden del día (…) la Reforma al Reglamento de propiedad horizontal (…)”. 1.1.- En esa dirección huelga recordar que, en principio, los negocios jurídicos “impugnables” son aquellos que producen efectos jurídicos en tanto no sean “anulados”.
Ciertamente, “[a]l lado de los negocios nulos, existen los negocios jurídicos ‘impugnables o vulnerables’, o sean aquellos en que los efectos jurídicos se producen provisionalmente, mientras no sean anulados (…) Salvas algunas diferencias de detalle, cabe observar que la noción de ‘negocio impugnable’, equivale a la de ‘negocio vulnerable’ de los juristas romanos, y en sus rasgos generales coinciden con la noción de ‘negocio nulo’ del derecho francés y del derecho colombiano (…)”.24 Luego, a tono de lo expuesto, al aludir al inciso 1º del artículo 49 de la Ley 675 de agosto 3 de 2001,25 a 23 Pdf 35 C.T. 24 Arturo Valencia Zea – Álvaro Ortiz Monsalve.
Derecho Civil Decimonovena edición. Tomo I, parte general y personas. Editorial TEMIS, pág. 720. 25 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. 15 la impugnación de decisiones de la asamblea general de propietarios, ello, involucra el tema de la nulidad de los actos jurídicos. 2.- Puestas de ese modo las cosas vale recordar que, referente al citado acto de impugnación el artículo 382 del Código General del Proceso estipula con claridad que, solo: “(…) podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad (…)”.
Lo aducido, sin pasar por alto que el citado término, al ser de meses, “(…) su vencimiento tendrá lugar el mismo día en que empezó a correr del correspondiente mes (…)” (inc. 6º art. 118 ibidem). 2.1.- Acorde con lo transcrito, el acta de asamblea que se refuta tiene como calenda 26 de marzo de 2020, por tal motivo, con apego al inciso primero del art. 382 ibídem, la demanda de impugnación podía proponerse, solamente, “(…) dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo (…)”, esto es, hasta el 26 de mayo de ese mismo año, sin embargo, aquella acción fue radicada para su reparto el 3 de julio del 2020.26 Lo anterior acaeció en esas condiciones en razón a que los términos para aquel cómputo se encontraban suspendidos en razón de la pandemia. 2.2.- En efecto, por medio de la Resolución 385 del 12 de marzo de 2020 el Ministerio de Salud y Protección Social declaró la emergencia sanitaria por causa del coronavirus Covid-19 en el territorio nacional, la cual fue prorrogada hasta el 31 de agosto de 2020 por la Resolución 844 del 26 de mayo.
En este escenario, el 26 Fl. 27 y 28, C.1. Exp. Digt. 16 Consejo Superior de la Judicatura suspendió los términos judiciales mediante Acuerdo PCSJA20-11517 el 15 de marzo de 2020, luego, mantuvo dicha medida hasta que por el Decreto 564 del 15 de abril de 2020, precisó que los términos de prescripción y de caducidad “(…) se encontraban suspendidos desde el 16 marzo de 2020 (…)”, hasta el día que el Consejo Superior de la Judicatura dispusiera la reanudación, lo que ocurrió el 27 de junio de 2020 con el Acuerdo PCSJA20-11581, donde adujo que el “(…) levantamiento de términos judiciales y administrativos previsto a partir del 1º de julio de 2020 se sujeta a lo dispuesto en el Acuerdo PCSJA20-11567 de 2020 y en el presente Acuerdo”. 2.3.- En el anterior orden de ideas, salta a la luz que la demanda de impugnación de actas de asamblea interpuesta el 3 de julio del 2020, se hizo dentro del término establecido por el art. 382 del C.G.P, sin sobrepasar el límite establecido desde el momento de su celebración. 3.- Superado este primer escenario, se adentra ahora la Sala en el estudio de la legitimación en la causa por activa de cara a la Sentencia C-318/02. 3.1.- En la providencia en cuestión, frente a moradores y no propietarios se dijo: “4.5 Ahora bien: hay que observar que en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa.
Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil. Al examinar la Ley 675, en estos aspectos, al contrario de lo afirmado por el demandante, en el sentido de que no se respetan estos principios en relación con quienes no son propietarios, el 17 artículo 77, no acusado, es claro al respecto (…) Ello significa, entonces, que cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto de éstos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerado.
El reglamento, en todo caso, será de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo son. Cabe señalar, también que, así la Ley 675 de 2001 no lo dijera expresamente como lo hace en la norma transcrita, tal circunstancia tampoco impediría a los afectados acudir a las autoridades administrativas o judiciales para resolver los conflictos suscitados en la convivencia en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal (…) 4.6 Entendidas así las cosas, hay que concluir que una ley expedida para regular el régimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, está encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones.
Y por ello, corresponde a la Ley definir cuáles son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cuáles sobre los restantes bienes comunes del inmueble (…) Es obvio, entonces, que una ley de propiedad horizontal no tiene por objeto regular los derechos de copropiedad de quienes no tienen derechos de dominio sobre los bienes comunes, como es, precisamente, el caso de quienes no son propietarios de bienes privados, y mucho menos, de los comunes.
Aunque, nada impide, que la ley de propiedad horizontal se ocupe de algunas situaciones de quienes, sin ser propietarios, por el hecho de morar en el edificio o conjunto, deban, también, someterse a las reglas de convivencia. 18 4.7 De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho” (negrillas fuera del texto). 3.2.- Puestas de este modo las cosas, la Sentencia de la H. Corte Constitucional condicionó la interpretación del art. 49 de la Ley 675 de 2001, así: “ARTÍCULO 49.
Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. NOTA: Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, ‘bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia (…) 'Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de 19 propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa’”. 3.3.- Así, pues, de los prescrito se concluye que la legitimación en la causa por activa para promover la impugnación de las actas de asamblea la tienen los socios, los propietarios de bienes privados, los revisores fiscales y los administradores.
En el caso de los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, no se encuentran con la legitimación para impugnar decisiones de la asamblea general de propietarios, pero sí podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, en defensa del principio constitucional que expone, “facilitar la participación de todos en las decisiones que los afectan”; lo anterior, sin pasar por alto que, el reglamento de propiedad horizontal no puede modificar la ley como se argumenta por el extremo actor con soporte en el art. 67 de la escritura pública 3598 de diciembre 12 de 2008, cuanto más, si en el art. 76 del mismo reglamento se reitera quien está habilitado para impugnar las decisiones de la asamblea general de copropietarios.
Súmese a lo dicho que, la sentencia de tutela T-711/11 no alteró la interpretación que se viene dando conforme a la sentencia C-318/02, por el contrario, reafirmó la misma al describir un escenario en el cual asimilaba a “sanción”, las decisiones de la asamblea de copropietarios que afectan directamente a los tenedores de locales comerciales por su reubicación transitoria. 3.4.- Bajo estas premisas, le asiste razón a la señora juez de primer grado cuando declaró la “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN 20 LA CAUSA POR ACTIVA frente a los demandantes URIEL ANDRIO MORALES, JORGE MERCHÁN, JANNETHE LOZADA, LILIANA GARCÍA Y AUGUSTO GERMAN QUIÑONES”, cinco (5) de los seis (6) demandantes, por tal motivo, se confirmará la sentencia en dicho sentido condenando en costas a los opugnantes afectados con aquella decisión, con exclusión de la señora LILIANA MARIA GARCÍA HANSEN quien no promovió la alzada. 4.- Superado este peldaño y, previo a continuar con el estudio de los reparos concretos es necesario precisar que, la ley 675 de agosto 3 de 200127 estableció que ciertas decisiones adoptadas en asamblea presencial fueran tomadas por mayoría calificada. 4.1.- En efecto, el art. 46 ibídem, establece con claridad que, la “(…) Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales”, como la “(…) Reforma a los estatutos y reglamento (…)”, requieren una mayoría calificada del “(…) setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”.
Ahora bien, estas decisiones “(…) no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley” (se matiza). De lo descrito se concluye que, lo único que no se puede hacer en una “reunión no presencial” o “virtual” es tomar las decisiones prevista en el artículo 46 de la ley 675 de 2001, es decir aquellas que requieran mayoría calificada en razón a existir norma expresa que lo prohíbe. 27 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. 21 4.2.- Y, es que, como lo anota la parte demanda en la “(…) actualidad existen tres tipos de reuniones o asambleas, la primera, la ordinaria presencial (física), (art. 39), la cual se llevaría a cabo en la fecha programada por la administración con base en los estatutos, y en silencio de esta, una reunión por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal.
La segunda, la no presencial (no física) (art. 42), la cual se hace por comunicación simultánea o sucesiva. Estas dos primeras, fueron establecidas por el estatuto de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), pero existe una tercera creada transitoriamente por el decreto 398 de 2020, denominada Mixta, conforme se determina en la convocatoria, esto es, aquellas en las que algunos de sus participantes asisten físicamente (presenciales) y otros presenciales virtualmente” (negrillas propias).
Sin embargo, el Decreto 398 de marzo 13 de 202028 a la hora de regular lo concerniente a las “REUNIONES NO PRESENCIALES DE JUNTAS DE SOCIOS, ASAMBLEAS GENERALES DE ACCIONISTAS O JUNTAS DIRECTIVAS”, estableció en el parágrafo del art. 2.2.1.16.1, lo siguiente: “[L]as reglas relativas a las reuniones no presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones mixtas, entendiéndose por ellas las que permiten la presencia física y virtual de los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva” (se destaca).
Compréndase de lo transcrito que, no hubo modificación en cuanto a la exigencia de tomar ciertas decisiones en asamblea presencial por mayoría calificada de acuerdo al art. 46 de la ley 675 de agosto 3 de 2001. 28 “Por el cual se adiciona el Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, para reglamentar parcialmente el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, en lo referente al desarrollo de las reuniones no presenciales de las juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas, y se dictan otras disposiciones”. 22 5.- Puestas de este modo las cosas y, de cara al material probatorio se tiene que por escrito del 7 de marzo de 202029 la administradora del conjunto Residencial demandado convoca a “COPROPIETARIOS, FIDEICOMISARIO CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ESTAPA I Y II LA GUADUALA", a una “ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS y FIDEICOMISARIOS AÑO 2020, que se llevará a cabo el día Jueves 26 de Marzo a las 6 pm, En el Salón Social del Edificio TORRE EMPRESARIAL, ubicado en la calle 104 número 14 A 45 Salón de la Terraza, en la ciudad de Bogotá”.
En este orden, el medio de reunión que se utilizó fue el “presencial”, por tal motivo, en principio, podían tomarse todas las decisiones descritas en el art. 46 atrás citado. 5.1.- Luego, antes de dar inicio a la asamblea, la señora representante legal del conjunto tantas veces citado comunicó a los propietarios que, por “(…) razones de salubridad (Coronavirus) conocidas por ustedes, La Asamblea General Ordinaria 2020, se realizará virtualmente de acuerdo a lo permitido por la ley 675 año 2001 Artículo No. 42 (…) El lugar, la fecha y la hora programada anteriormente para la celebración de la Asamblea Ordinaria Año 2020 quedan sin efecto alguno. Los demás aspectos de la Convocatoria (orden del día, Anexos, Informes Etc.) continúan inmodificables (…) LINK de conexión (…)”30 (sombreado propio). 5.2.- El mencionado artículo 42 de la ley 675 de 2001 regula lo concerniente a “Reuniones no presenciales”, de ahí que, al haberse modificado la forma como se iba a realizar la asamblea, no era procedente adoptar decisiones que requerían mayoría calificada en asamblea presencial, aspecto que, itérese, no 29 Pdf. 49, fl. 190 a 192.
C.1. 30 Pdf. 49, fl. 198. C.1. 23 modificó y por el contrario reafirmó el Decreto 398 de marzo 13 de 2020 al consignar que, las: “(…) reglas relativas a las reuniones no presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones mixtas (…)”. 5.3.- En el anterior orden de ideas, la imposición de una cuota o expensa extraordinarias y la reforma de los estatutos y reglamentos para agregar la figura de módulos de contribución, corresponden a decisiones que exigía exigen dos requisitos: a).- mayoría calificada y b).- que la asamblea donde se adopte la decisión sea de carácter presencial, no mixta.
Lo dicho, sin pasar por alto que de los treinta y siete (37) copropietarios convocados a la asamblea mixta solo asistieron veintisiete (27), sin que exista medio probatorio que permita determinar la forma como fueron citados los diez (10) copropietarios ausentes cuyo coeficiente correspondía al 27.802%.31 Es esta la razón que ha de prevalecer para declarar prósperas las pretensiones formuladas en dicho sentido, y no, la referida a la naturaleza o carácter residencial del conjunto demandado, por cuanto hay norma expresa que así lo dispone. 5.4.- Con soporte en lo analizado, se tendrá que adicionar un literal al numeral “SEGUNDO” de la parte resolutiva de la sentencia apelada, en el sentido de declarar la nulidad de la cuota extraordinaria aceptada por acta de asamblea celebrada el 26 de marzo de 2020, por no haber sido aprobada por una mayoría calificada en reunión presencial como lo exige el art. 46 de la ley 675 de 2001; lo anterior, con la debida imposición de condena en cotas en contra de los recurrentes URIEL ANDRIO MORALES, JORGE MERCHÁN, JANNETHE LOZADA, LILIANA GARCÍA, 31 Pdf. 41, fl. 208 a 210.
C.1. 24 AUGUSTO GERMAN QUIÑONES y el extremo demandado por la no prosperidad de sus argumentos. VIII.- DECISIÓN. En mérito de lo considerado, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil – Familia de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - ADICIONAR al numeral “SEGUNDO” de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 2 de julio de 2021 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar el literal c), el cual quedará así: “c. DECLARESE la nulidad de la cuota extraordinaria aceptada por acta de asamblea celebrada el 26 de marzo de 2020, por no haber sido aprobada por una mayoría calificada en reunión presencial como lo exige el art. 46 de la ley 675 de 2001”.
SEGUNDO. - CONDENAR en costas en esta instancia a los apelantes URIEL ANDRIO MORALES, JORGE MERCHÁN, JANNETHE LOZADA, LILIANA GARCÍA y AUGUSTO GERMAN QUIÑONES, a favor del “CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II LA GUADUAL”. Fíjense como agencias en derecho para esta instancia, la suma de un millón trescientos pesos ($1.300.000.oo) (núm. 1 Art. 365 del C.G.P.).
TERCERO. - CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandada “CONDOMINIO HACIENDA SUMAPAZ ETAPA I Y II LA GUADUAL” en favor de la señora MERCEDES MENDOZA 25 MALDONADO. Fíjense como agencias en derecho para esta instancia, la suma de un millón trescientos pesos ($1.300.000.oo) (núm. 1 Art. 365 del C.G.P.). CUARTO.- CONFIRMAR por los motivos aquí expuestos, el resto de numerales que integran la parte resolutiva de la sentencia proferida el 2 de julio de 2021 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar, conforme a las consideraciones dadas en procedencia. QUINTO.- DISPÓNGASE la devolución de la actuación al despacho de origen.
SEXTO. -
NOTIFÍQUESE esta providencia conforme lo señala el artículo 9 de la Ley 2213 de junio 13 de 2022. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. El Magistrado, PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ (Magistrado) (Rad 2020-00033-01) 26 JULIAN SOSA ROMERO (Magistrado) (Rad. 2020-00033-01) DIEGO OMAR PÉREZ SALAS (Magistrado) (Rad. 2020-00033-01)